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Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO

Strategic Affíliate of Standard & Poor’s

INFORME DE CLASIFICACION

SECURITIZADORA INTERAMERICANA S.A.

Segundo Patrimonio Separado

Septiembre 2004

Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor’s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

INFORME DE CLASIFICACION


SECURITIZADORA INTERAMERICANA


Contactos: Roxana Silva Fono: (562) 757 0440; Marcelo Arias Fono (562) 757 0480

Clasificaciones Septiembre 2004

Bonos serie A (senior) Nueva emisión AA Bonos serie B (subordinada) Nueva emisión C

SECURITIZACION SECURITIZADORA INTERAMERICANA SEPTIEMBRE 2004 1

SERIE A AA

SERIE B C

ESTRUCTURA

Títulos: Bonos de securitización series A y B Emisor: Securitizadora Interamericana Fecha escrituras general y especial: 5 de agosto de 2004 Modificaciones a la escritura general y especial: 9 de septiembre de 2004 Montos: Serie A: UF 1.250.000; Serie B: UF 161.000; Total: UF 1.411.000. Plazos: Serie A: 264 cuotas mensuales Serie B: 1 cuota después del vencimiento de la serie senior. Tasas de interés bonos: Serie A: 4,5%; Serie B: 6,0% Colateral: 463 mutuos hipotecarios (MH) y 577 contra-tos de leasing habitacional (CLH), con un valor par de UF 1.103.810 al 30 de abril de 2004 Tasa de interés promedio de los activos: MH: 8,5%; CLH: 9,7% Administrador primario: Banco Bilbao Vizcaya Argen-taria, Chile; BBVA Sociedad de Leasing Inmobiliario Administrador maestro: Securitizadora Interamerica-na/ACFIN Representante tenedores: Banco del Estado de Chile. Mejoramientos Crediticios Externos: No hay

FUNDAMENTACION La clasificación de la serie senior obedece a la forta-

leza de la estructura financiera y nivel de sobrecola-teralización, que permiten soportar severos escena-rios de estrés. Considera, además, la estructura legal y operativa de la transacción, así como la capacidad de los agentes que intervienen en la administración de los activos y del patrimonio separado.

La cartera está conformada por mutuos hipoteca-rios y contratos de leasing habitacional originados por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Chile y BBVA Sociedad de Leasing Inmobiliario. El portafolio es

diversificado y cuenta con filtros de compra con base en la morosidad de los créditos. En términos de valor par se reparte en proporciones 60/40 entre mutuos hipotecarios y contratos de leasing.

Los originadores mantendrán la administración primaria de los activos. Banco BBVA cuenta con un adecuado soporte de sistemas y sus políticas y pro-cedimientos de administración y cobranza son acor-des con los observados en la industria.

Por su parte, BBVA Leasing enfrenta un intensivo proceso de adecuación y fortalecimiento de sus pro-cedimientos, estructuras y sistemas operativos. Esto involucra, entre otros, su incorporación a la estruc-tura del banco relacionado y la utilización de una nueva plataforma de administración y control de gestión, que busca superar ciertas debilidades detectadas en el pasado.

La securitizadora será responsable de la adminis-tración maestra del patrimonio separado, delegán-dose en ACFIN las labores operativas de seguimien-to y control periódico. Esta última entidad es eva-luada por Feller Rate en su calidad de administrador de activos en categoría “Más que Satisfactorio”.

La operación es la primera dentro de un programa de emisiones que contempla la absorción de patri-monios separados. Esto, al amparo de lo previsto en el Título XVIII de la Ley de Mercado de Valores.

Las escrituras de emisión definen claramente las reglas generales en caso de fusión de patrimonios separados. Asimismo, explicitan los gastos máximos y la política de inversión de excedentes que enmar-can la gestión.

La serie B subordinada fue estructurada suponien-do un escenario sin mayor stress, lo que es conse-cuente con la categoría C de clasificación.

mailto:[email protected]



SECURITIZACION SECURITIZADORA INTERAMERICANA S.A. SEPTIEMBRE 2004 2

Características Generales de la Emisión En el siguiente cuadro se presenta un diagrama simplificado de la estructura de esta emisión:

Estructura de la Emisión

Originadores:Banco BBVA

BBVA LeasingAFV Fondos

Securitizadora Interamericana S.A.

Patrimonio Separado

InversionistaFellerRate

PaganAporte + ComisiónPagan

dividendos / AportesContratos

Compra contratos

Pago de Precio al

cumplimiento de plazo

Pago

Emite Bono

Contrato

Clasif icación de Riesgo

SERVIU

Subsidiotrimestral

SERVIU

Deudores / Arrendatarios Arrendatarios

Institución

Arriendos

Contratossubsidio trimestral

cuota de ahorro

venden contratosCompra contratos

Originadores:BBVA Leasing

Maestro: ACFINPrimarios: Banco

BBVA BBVA Leasing

Administradores:

Administran el patrimonio y los activos

Contratos de administración

Esta transacción tiene como activos de respaldo 463 mutuos hipotecarios y 577 contratos de leasing habitacional (500 directos y 77 bajo la modalidad de AFV) originados por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Chile y BBVA Sociedad de Lea-sing Inmobiliario. El valor par de la cartera corresponde a UF 655.974 y UF 447.836, respectivamente.

Los mutuos hipotecarios corresponden a operaciones no endosables que el banco comercializa bajo la denominación de “Hipotecones”, y tienen las siguientes ca-racterísticas: financian hasta el 90% y excepcionalmente hasta el 100% del valor de la garantía; su plazo es autojustable, estableciéndose 3 dividendos optativos cada mes; también dan la opción al deudor de elegir un mes al año de no pago de divi-dendo y son a tasa fija. Cabe mencionar que, en virtud del Título XVIII de la Ley de mercado de Valores, estos mutuos pueden ser endosados para operaciones de securitización.

Con el respaldo de estos activos, la securitizadora emite títulos de deuda por UF 1.411.000, divididos en una serie preferente y una subordinada:

• La emisión senior es por UF 1.250.000 a un plazo de 22 años, con pagos de amortizaciones e intereses mensuales y devenga un 4,5% anual.

ESTRUCTURA DE LA EMISION




• La emisión subordinada alcanza a UF 161.000, devenga un 6% anual y se paga en un solo cupón con capitalización de intereses, 15 días después del vencimiento del último cupón de la serie senior.

Los tenedores de la serie B, subordinada tendrán derecho a los excedentes netos del patrimonio separado, si los hubiere, con posterioridad al pago de la totalidad de los títulos de la serie senior y luego de haberse extinguido todas las obligacio-nes, impuestos o gravámenes que pudieren afectar al patrimonio separado.

La venta de los activos tiene un precio equivalente al neto de la colocación de los títulos de la serie preferente, más el valor asignado por las partes para la suscrip-ción de la serie subordinada. El neto de la colocación preferente corresponde al monto recaudado por los títulos de deuda menos los gastos e impuestos que pu-dieran gravar la respectiva emisión de títulos.

La administración de los activos que conformarán el patrimonio separado estará a cargo de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Chile y BBVA Sociedad de Leasing Inmobiliario. La custodia se ha encomendado al referido banco.

La administración maestra del patrimonio separado la realizará la securitizadora, sobre la base de una estructura de outsorcing de sistemas y procedimientos con-tratada con Administración de Activos Financieros (ACFIN).

Fondos del patrimonio separado y política de inversión de excedentes La estructura contempla el establecimiento de cuatro fondos para reflejar la admi-nistración de los flujos de caja mantenidos en el patrimonio separado:

• Fondo de prepagos y recuperación, que incluirá:

o i) los pagos anticipados, totales o parciales, de los activos del pa-trimonio separado, incluidas las comisiones por prepagos y de-ducidos los gastos que se originen en el prepago.

o ii) los ingresos provenientes del ejercicio de acciones judiciales o extrajudiciales, incluida la liquidación o venta de las viviendas a causa de encontrarse el activo respectivo en cartera vencida. Las recuperaciones son netas de gastos de mantención, liquidación o venta de viviendas, primas de seguros, contribuciones territoria-les u otros gastos asociados a las viviendas, gastos judiciales, cos-tas personales y procesales.

o iii) los valores que correspondan a pagos de dividendos hipoteca-rios que exceden el monto del dividendo mensual que correspon-da de aplicar la tabla de desarrollo del respectivo mutuo hipote-cario a 25 años.

o (iv) el exceso sobre UF 10.000 del Fondo de reserva.

• Fondo ingresos patrimonio separado, que incluirá la recaudación efectiva deriva-da de los flujos de los activos en un período mensual determinado, excluyendo todos los ingresos contemplados anteriormente.

• Fondo de reserva, mensualmente se llevará a cabo el siguiente cálculo: se dedu-cirán del Fondo ingresos patrimonio separado los montos necesarios para el pago de cupón más próximo, los gastos que se devengarán durante ese periodo, los




gastos devengados y no pagados. El valor resultante, constituirá el fondo men-cionado. El exceso sobre UF 10.000 en este fondo será traspasado al Fondo de prepagos y recuperación.

• Fondo de liquidez, que se formará el día hábil siguiente a la percepción del pro-ducto de la colocación de los títulos de deuda, por un monto de UF 1.674, y constituirá una reserva para solventar el pago gastos iniciales de esta emisión.

Los recursos de estos fondos podrán invertirse en: títulos de deuda emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal hasta por el 100% de su valor hasta su total extinción; depósi-tos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financie-ras o garantizados por éstas; letras de crédito emitidas por bancos e instituciones financieras; bonos y efectos de comercio emitidos por empresas públicas y priva-das; documentos representativos de obligaciones de retrocompra de instrumentos de cualquiera de las categorías referidas anteriormente.

Las inversiones se realizarán sobre valores, con categoría de riesgo AA o N-1 para títulos de deuda de largo y corto plazo, respectivamente. En el caso de las inver-siones en pactos, dicha clasificación será necesaria tanto para el activo subyacente como para la contraparte que asuma la obligación de retrocompra.

Amortización extraordinaria de los títulos de deuda La estructura contempla amortizaciones extraordinarias de la serie preferente cuando el monto recaudado en el fondo de prepago y recuperación supere la su-ma de UF 5.000. En este caso, la Securitizadora deberá optar, dentro de tres meses por sustituir activos o prepagar títulos de deuda. En tanto, si dicho monto sea menor a lo estipulado, la securitizadora tendrá la facultad de realizar cualquiera de los dos procedimientos mencionados anteriormente.

El emisor deberá rescatar total y anticipadamente los títulos de deuda de la serie subordinada, después que se hubiesen pagado completamente los títulos de la serie senior. El precio de rescate será igual al excedente generado por el patrimo-nio separado a la fecha de rescate.

Los rescates de deuda preferente se realizarán por sorteo o bien se prepagarán cupones de todos los títulos, modificándose de esta manera, cada tabla de desa-rrollo. En este último caso, se reduce el saldo insoluto de cada título, manteniendo la proporcionalidad en la estructura de cupones.

La propiedad de Securitizadora Interamericana pertenece en un 80% a Inversiones Interamericana, 10% a Inversiones Plaza Brasil y 10% a Inmobiliaria Prehogar. Estas dos últimas ligadas a la primera.

Inversiones Interamericana es la sociedad matriz del holding de seguros, previ-sión social, servicios financieros, inmobiliarios, informáticos y de capacitación, perteneciente a American Internacional Group (AIG).

AIG es uno de los consorcios internacionales de seguros y servicios financieros más grandes del mundo, con activos administrados por US$490 mil millones y un patrimonio consolidado de US$50 mil millones. El grupo opera en más de 140

DESCRIPCION DEL EMISOR




países, con cerca de la mitad de sus ganancias proviniendo de sus empresas fuera del mercado estadounidense (34% proviene de seguros de vida y 14% de seguros generales). Su capacidad de pago está clasificada por Standard & Poor`s en AAA.

AIG es dueño del grupo Interamericana a través de American Life Insurance Company (ALICO), también clasificada en AAA. ALICO opera en seguros de vida en más de 62 países, con Japón, Europa y Medio Oriente como sus mercados más importantes en orden de primaje. En Sudamérica, ALICO mantiene presencia en Chile, Argentina, Perú, Colombia, Uruguay y Venezuela.

La existencia de la sociedad securitizadora y sus estatutos fueron aprobados por la SVS en octubre de 2001. Su Gerente General es don Alfonso Bulnes, ejecutivo a cargo del área de inversiones del grupo Interamericana. A la fecha, la sociedad cuenta con una operación de securitización por UF 2.000.000, cuyo activo de res-paldo corresponde a flujos futuros de matrículas y aportes fiscales directos de Universidad de Concepción. Los bonos senior de esta emisión son clasificados por Feller Rate en A-.

Feller Rate evaluó el proceso de originación de los activos por parte de Banco BBVA y BBVA Leasing, así como la selección y compra de éstos por parte de la securitizadora.

Proceso de Originación La evaluación del proceso de originación incluyó una revisión de los antecedentes generales, así como de las respectivas políticas y procedimientos crediticios de las entidades involucradas.

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Chile

Antecedentes Generales Banco BBVA es una de las entidades de más larga trayectoria en el sistema finan-ciero nacional, remontándose su creación al año 1883. Desde sus inicios, el banco estuvo orientado específicamente al financiamiento de viviendas y al apoyo de las actividades de la construcción. En la década de los 70, la entidad inició el proceso de transformación de sus operaciones al esquema de multibanca.

A lo largo su historia, la institución experimentó diversos cambios de propiedad, hasta que en 1986 ingresó el grupo controlador formado por Jaime y José Said, junto con las familias Massú y Sumar.

En septiembre de 1998, el conglomerado español BBVA adquirió el 55,0% de la propiedad, elevando posteriormente su participación hasta alcanzar el 66% a mar-zo de 2004.

A raíz del ingreso a la propiedad del grupo BBVA, la entidad amplió su mercado objetivo, abarcando las grandes corporaciones, el mercado de capitales, las me-dianas y pequeñas empresas y la banca de personas, en todos sus segmentos. La estrategia contempla brindar prácticamente todos los productos y servicios que la banca puede ofrecer y una fuerte penetración en los distintos segmentos, teniendo como meta alcanzar una posición de liderazgo en el sistema financiero.

CALIDAD CREDITICIA DEL COLATERAL Y GARANTÍAS




BBVA en Chile complementa los servicios que brinda a sus clientes a través de cinco sociedades filiales: una administradora general de fondos de reciente forma-ción, una compañía de leasing inmobiliario, una de asesoría financiera, una corre-dora de bolsa y una de seguros.

El plan estratégico del banco, en sus primeros años de ejecución, implicó el cam-bio de su imagen corporativa, la segmentación por tipo de banca, la especializa-ción de sus canales de distribución y la expansión de su red de sucursales en más del 55%. Además, la entidad integró sus filiales a las respectivas unidades de ne-gocios, para alcanzar sinergias operativas y comerciales.

En 2001 se produjo un segundo cambio en la segmentación de las áreas comercia-les. La Banca de Personas fue relanzada, definiendo al nicho ABC1 como priorita-rio para la entidad. En tanto, la cartera de clientes empresas fue subdividida en dos áreas: i) Banca Mayorista Global, orientada a empresas multinacionales y a las grandes corporaciones, aquellas con ventas superiores a US$50 millones anuales; y ii) Banca de Empresas, enfocada a las pequeñas y medianas empresas, cuyas ventas superen los US$750.000.

A principios de 2002, se inició la segunda etapa del plan estratégico, diseñada para el trienio 2002-2005. Los objetivos centrales, son ser el banco con mayor ca-pacidad de crecimiento del mercado y el más orientado al cliente. Para alcanzar las metas anuales de incremento de participación de mercado (entre 50 y 100 pun-tos base), la entidad se basará en un modelo de crecimiento orgánico. Este modelo contempla el desarrollo de sus cuatro negocios principales: banca mayorista glo-bal, mercados, banca personas y banca empresas.

A junio de 2004, el banco tenía una participación del 7,6% en el total de colocacio-nes del sistema, posicionándose como el 5º banco de la industria. Dicha cuota representaba un crecimiento de 1,6 puntos porcentuales desde diciembre de 2001, reflejando el 42% de expansión de sus préstamos en dicho período. El incremento de la cartera ha sido particularmente significativo y sostenido entre mayo de 2002 y junio de 2004, luego de iniciada la segunda etapa del plan estratégico. A dicho crecimiento contribuyeron todas las categorías de productos, con aportes de dis-tinta magnitud.

Así, la banca de personas mostró aumentos relevantes de participación en el seg-mento hipotecario. El lanzamiento del primer crédito hipotecario a tasa variable, del “Hipotecón en pesos” hacia fines de 2002 y del primer crédito hipotecario que financia el 100% del valor de una vivienda en 2003, junto con su fuerte posiciona-miento en este mercado, le permitieron aumentar su participación en cerca de 2,6 puntos porcentuales, pasando de 7,4% a 10,1%, tras el inicio de la segunda etapa de su estrategia.

Antecedentes del área hipotecaria Las labores asociadas al producto hipotecario están radicadas en dos áreas: i) la gerencia de promoción de negocios, encargada de definir las estrategias de marke-ting, las políticas de precios y la creación de nuevos productos; y ii) el área de servicios financieros para la vivienda, que se preocupa de la evaluación y curse de los créditos. Ambas áreas, son dependientes de la División Banca Comercial.




Como parte del área de servicios financieros para la vivienda existen el Centro de Gestión Inmobiliario, donde se concentran los créditos vinculados con proyectos inmobiliarios, y el Centro Hipotecario donde se agrupan los procesos básicos de orden administrativo y legal.

La evaluación y aprobación de los créditos originados a través del Centro de Ges-tión Inmobiliario es realizada por una unidad especializada en productos hipote-carios dependiente del Área de Riesgo del banco.

El señalado Centro Hipotecario recibe las operaciones emanadas de la red de su-cursales de Santiago, una vez que hayan sido aprobadas por las instancias de ries-go respectivas. Además, procesa, desde su origen, las operaciones que surjan de la gestión con empresas inmobiliarias.

Políticas y procedimientos crediticios Las políticas y procedimientos se encuentran formalizadas en el documento “Pro-cesos Básicos para otorgamientos de créditos en economías particulares”, en el cual se define: el mercado objetivo, las responsabilidades de las áreas intervinien-tes, los procesos y la documentación para la evaluación y otorgamientos de crédi-tos. El manual abarca todo tipo de créditos, haciendo aclaraciones para el trata-miento de codeudores, avales y patrimonio en el caso de los créditos hipotecarios. Aunque no existe un manual especifico para créditos hipotecarios, las políticas consideran los requisitos estándares para este producto dentro de la industria.

El mercado objetivo lo constituyen los segmentos ABC1 y C2, con renta mínima de $450.000, edad mínima 23 años y máxima de 75 años incluido el plazo del cré-dito, cuya antigüedad laboral sea de al menos un año. Su política establece que la relación dividendo/renta líquida no debe superar el 25% para operaciones meno-res de UF 3.000, y amplia este límite a 30% en caso de operaciones superiores a este monto.

El ejecutivo de crédito es responsable de captar los clientes, formar el expediente, evaluar los créditos y presentarlos a las instancias respectivas para su aprobación. Además, coordina las distintas etapas del proceso de originación de crédito; esto es, tasación, estudio de títulos, cartas de resguardo, escrituración y conservador de bienes raíces.

A partir de enero de 2002, la entidad introdujo el Credit Scoring como herramien-ta de evaluación crediticia, buscando distinguir entre potenciales buenos y malos pagadores a partir de la información del perfil del cliente y de la operación. El Credit Scoring emite un dictamen a nivel de recomendación sobre la decisión de la operación.

Las decisiones de aprobación crediticia son adoptadas en forma colegiada a través de comités de riesgo en cada sucursal, estructurados de acuerdo a los niveles de atribución establecidos. El comité decide el curse de la operación apoyándose en el resultado del Credit Scoring, datos de filtros internos y externos y en la reco-mendación del ejecutivo.

Cualquier excepción a la política, o exceso en las atribuciones de la oficina, debe ser aprobado por el Área de Riesgo de Personas del banco. Una vez aprobada la operación pasa al Centro Hipotecario quien se encarga de hacer el seguimiento del curse del crédito en cada una de sus etapas.




Las tasaciones son realizadas por profesionales independientes. El área hipoteca-ria cuenta con listas de profesionales aprobados por el banco, que detallan su especialidad dentro del rubro y la región donde operan. A partir de 2001 se ha privilegiado operar principalmente con una empresa externa, TINSA, especializa-da en la materia y con presencia en España, Portugal, Francia, Argentina, México, además de Chile.

Su actual sistema de originación de créditos hipotecarios presenta ciertas desven-tajas relativas en cuanto al control de los estándares establecidos en cada etapa del proceso operacional. De otra parte, la información que almacena el sistema y ma-neja la administración está orientada básicamente a la administración de los crédi-tos a corto plazo y a la medición del gasto en provisiones y castigos de la cartera propia.

Desempeño histórico En el siguiente gráfico se muestra la mora por tramos para la cartera hipotecaria total de BBVA en Chile que, a abril de 2004, correspondía a 34.680 operaciones por un valor par de UF 652.114.998 (incluyendo letras hipotecarias que representan el 50%).

Evolución Morosidad de la Cartera Propia (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

Abr-02 Jul-02 Oct-02 Ene-03 Abr-03 Jul-03 Oct-03 Ene-04 Abr-04

1 div. en mora 2 div. en mora 3 div.en mora 4 o más div.en mora Morosidad Total

El análisis de la morosidad se dificulta por el significativo incremento de la carte-ra y porque la entidad no distingue dentro sus estadísticas cada una de las carte-ras originadas por segmentos o fechas de originación. Ello no permite la evalua-ción del impacto de las prácticas crediticias sobre la calidad de sus activos.

Con todo, el comportamiento se compara algo menos favorable que el de carteras de similares características de otros bancos. Esto se hace más notorio en el tramo de 4 o más dividendos en mora que, a abril de 2004 alcanzaba a un 5,7%. Esta




información fue obtenida a partir de los informes normativos enviados por la entidad a la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras.

A continuación, se presenta la evolución de la morosidad de la cartera securitiza-da correspondiente al Primer Patrimonio Separado de ABN AMRO Securitizado-ra, que al 31 de diciembre de 2003, mantenía 1.694 contratos vigentes con un valor par de UF 1.607.545. En este caso, por ser una cartera cerrada, las curvas de moro-sidad se presentan aisladas del efecto crecimiento, reflejando más fielmente el comportamiento de la cartera. Si bien la tendencia al alza de la mora es natural, cabe destacar que el nivel de mora de 4 o más dividendos, que alcanza al 5%, es superior al de otras carteras de perfil similar que respaldan emisiones de bonos securitizados evaluadas por Feller Rate.

Evolución Morosidad de la Cartera Securitizada (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

Sep-01 Dic-01 Mar-02 Jun-02 Sep-02 Dic-02 Mar-03 Jun-03 Sep-03 Dic-03

1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos

BBVA Leasing Inmobiliario S.A.

Antecedentes Generales La empresa se constituyó a fines de 1996, como filial del entonces Banco BHIF (actualmente Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Chile) con participaciones minori-tarias de Habitacoop y Conavicoop. La inversión canalizó la experiencia en finan-ciamiento para la adquisición de viviendas del segmento medio a medios-bajos de estas empresas, a la vez que amplió la oferta de productos del banco. A partir de abril de 2002, BBVA concentra el 97,5% de la propiedad y el restante 2,5% le per-tenece a Conavicoop.

La empresa originó su primer contrato de leasing habitacional en febrero de 1997, alcanzando a diciembre 2003 un total de 1.740 contratos, que representan del or-den del 13% de las operaciones originadas en este mercado. Las viviendas finan-ciadas se ubican en su mayor parte en la Región Metropolitana, aunque en el úl-timo año se observa un incremento de operaciones en regiones, tratándose casi exclusivamente de viviendas nuevas. El monto promedio de estos créditos es algo superior al del resto de las sociedades de leasing habitacional.




La empresa ha firmado diferentes convenios con constructoras que le deberían reportar un importante crecimiento durante el año 2004. Asimismo, se proyecta crecer fuertemente en Rancagua, Temuco y Concepción.

A partir del segundo semestre de 2003, la entidad ha enfrentado profundos cam-bios, luego que su matriz, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Chile, decidiera inte-grar activamente cada una de las áreas del leasing a las respectivas unidades de negocio en el banco. El objetivo buscado con esta centralización apunta a alcanzar sinergias comerciales y operativas, así como a reforzar los controles y el soporte técnico, adecuándolos a un nivel compatible con el actual volumen de negocios.

Particularmente desde el punto de vista operativo, se hizo necesario que BBVA Leasing fortaleciera su estructura administrativa e impulsara importantes cambios en sus procesos. Para ello, acordó con su matriz contratar el diseño de un nuevo modelo tecnológico para la originación y la administración de sus activos. Dicho modelo entró en funcionamiento a fines de abril de 2004.

El nuevo sistema debiera permitir enfrentar las tasas de crecimiento proyectadas y, a la vez, mejorar la capacidad de respuesta y la atención a los clientes. Asimis-mo, debiera colaborar en estrechar el control de gestión y el seguimiento de la cartera, tanto propia como administrada. Estos últimos factores han adquirido especial relevancia a partir de la señalada integración con su matriz, debido a las cifras de morosidad que presentan las carteras gestionadas.

Políticas y procedimientos crediticios Su mercado objetivo está compuesto por trabajadores dependientes e indepen-dientes, con una renta mínima familiar de UF 19, cuyos ingresos provengan de una fuente estable y actividad formal. El financiamiento se orienta a viviendas cuyos valores fluctúan entre UF 500 (UF 700 para viviendas usadas) y un máximo de UF 1.500 para viviendas con subsidio, sin subsidio no hay tope.

Su política crediticia está definida en el documento “Políticas de otorgamiento de contratos de leasing habitacional Ley Nº 19.281”. Los parámetros establecidos en éste consideran los requisitos estándares para el otorgamiento de créditos para la vivienda a nivel de industria.

El proceso de originación está centralizado en Santiago y la evaluación consta de dos etapas: precalificación y calificación. El Comité de precalificación funciona como un primer filtro, evaluándose de los potenciales clientes su comportamiento crediticio histórico, el nivel y calidad de la renta. En el Comité de Calificación radica la potestad de otorgar el crédito, así como de aprobar las excepciones que por solvencia, estabilidad laboral, monto o tipo de protesto se justifiquen. Las atribuciones de créditos están definidas formalmente. El Comité de clasificación es independiente del área comercial.

Desempeño histórico En el siguiente gráfico se muestra la evolución de la morosidad de la cartera total de la compañía, incluyendo la propia y la tercerizada. En él se observa un incre-mento de la morosidad total cercano a 10 puntos porcentuales durante el último año y medio, ubicándose en torno al 37,7% a abril de 2004. Ello se explica princi-palmente por la mora de 4 o más aportes, que en similar periodo pasó desde 4% a




9%. Cabe destacar que en dicho periodo la cartera ha tenido un fuerte crecimiento que distorsiona a la baja los índices de morosidad.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

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40%

Ene-01 Abr-01 Jul-01 Oct-01 Ene-02 Abr-02 Jul-02 Oct-02 Ene-03 Abr-03 Jul-03 Oct-03 Ene-04 Abr-04

1 cuota 2 cuota 3 cuota 4 o más Mora Total

En el siguiente gráfico se presentan las curvas de morosidad total y de 4 o más aportes de las tres carteras securitizadas de BBVA Leasing. Los ejes del gráfico corresponden a meses desde la conformación de cada patrimonio separado res-paldado por las distintas carteras, y el porcentaje de morosidad, respectivamente. De este modo, en cada corte transversal de la mora se obtienen portafolios con similar plazo de vigencia, lo que permite hacer comparaciones más directas de sus comportamientos, aislando las distorsiones de madurez. Por otra parte, los patrimonios separados se conforman con carteras “a término” o cerradas por lo que no existen desviaciones asociadas al crecimiento o decrecimiento del stock de activos.

Evolución morosidad - Cartera total (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones)




Evolución morosidad ajustada por madurez- Carteras Securitizadas (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49

4 o más aportes (Pat.1) Mora total ( Pat.1) 4 o más aportes (Pat. 2)

Mora total (Pat.2) 4 o más aportes (Pat.3) Mora total ( Pat.3) Como es natural en carteras que van madurando, la morosidad se ha ido incre-mentado desde el inicio de cada patrimonio, reconfigurándose hacia tramos de mayor número de aportes impagos. Sin embargo, el nivel alcanzado por la mora total, y en particular por la de 4 o más aportes, es considerado elevado en compa-ración a otros portafolios de perfil similar que conforman patrimonios separados evaluados por Feller Rate.

Del gráfico también se desprende que los patrimonios originados más reciente-mente presentan niveles de morosidad mayores. Al respecto, cabe destacar que a lo largo del periodo de evaluación, el segmento objetivo de clientes de BBVA Lea-sing no ha variado significativamente.

Proceso de selección de cartera La política de compra de la securitizadora se basó en la selección de los activos realizada por Banco BBVA y BBVA Leasing. Ello contempló la depuración de la cartera con más de 2 cuotas morosas al corte. Adicionalmente, la securitizadora realizó un due dilligence operativo que consistió en:

• Verificar la suficiencia y consistencia de los datos proporcionados por los ori-ginadores; para lo que se realizó una serie de chequeos y revisiones entre los datos de sistemas y de los contratos;

• En el caso de los mutuos hipotecarios, se construyeron todas las tablas de de-sarrollo recogiéndose el historial de pago a la fecha de corte y verificándose su consistencia.

• Para los contratos de leasing, se verificaron todas las tablas de desarrollo en-tregadas por sistemas;




No se realizaron revisiones crediticias de los activos ni de tasaciones de las garan-tías, ya que se validó las políticas crediticias y el esquema de tasaciones de los originadores. En el aspecto legal se harán los estudios necesarios para el entero del activo.

Revisión de carpetas Todo el proceso de selección y compra de la cartera por parte de la securitizadora, así como la aplicación de los manuales y criterios previos utilizados por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Chile, y BBVA Sociedad de Leasing Inmobiliario fue verificado por Feller Rate mediante la revisión de carpetas. De este proceso se obtuvieron las siguientes conclusiones generales:

Mutuos hipotecarios

• El contenido de las carpetas era poco homogéneo, y en algunos casos habían antecedentes de más de una operación del deudor o antecedentes posteriores a la fecha del crédito. No obstante, en todas ellas se encontraron la escritura, los antecedentes legales y técnicos de la propiedad.

• La renta estaba sustentada en forma adecuada, y la evaluación del crédito res-pecto al comportamiento crediticio histórico era concordante con la política de crédito, salvo algunas excepciones debidamente explicitadas.

• No existe, un documento físico en que se pueda apreciar la evaluación del crédito, su aprobación y excepciones, las consideraciones al cálculo de renta, carga financiera e indicadores relevantes. Esto fue subsanado, verificando el tratamiento de estas variables en el sistema de originación del banco, apre-ciándose la adhesión a los procedimientos descritos en manuales y buenos controles.

Contratos de leasing habitacional

• El contenido de las carpetas era homogéneo. En general, en todas ellas se en-contraron los antecedentes legales y técnicos de la propiedad, la escritura y la evaluación del crédito.

• La evaluación del crédito era clara e incluía detalles del cálculo de carga finan-ciera y renta. No obstante, en algunas operaciones se encontraron varias eva-luaciones dentro de la carpeta no quedando claro cual corresponde a la final.

• Los antecedentes del deudor estaban completos e incluían la información del codeudor solidario y/o cónyuge, cuando correspondía. La evaluación del cré-dito respecto al comportamiento crediticio histórico en general, era concordan-te con la política de crédito, aunque se encontraron excepciones debidamente autorizadas.

• Se encontraron algunos errores en los datos de los sistemas de la inmobiliaria respecto de lo verificado en los contratos, los que fueron solucionados rápida-mente.




Características del Colateral La cartera está compuesta por mutuos hipotecarios y contratos de leasing habita-cional directos y con AFV, cuyas principales características se detallan en el cua-dro a continuación:

Resumen de la cartera

Al 31 de marzo de 2004 (CLH) y al 30 de abril de 2004 (MH)

Mutuos Hipotecarios CLH Directo CLH con AFV

Número de contratos 463 500 77

Participación en número 44,5% 48,1% 7,4%

Valor par activos fecha de corte (UF) (***) 655.974 389.981 57.855

Participación en saldo 59,4% 35,3% 5,2%

Valor garantía promedio (UF) (*) (**) 2.033 942 816

Monto crédito original (UF)* 1.646 871 799

Saldo insoluto actual promedio (UF) (*) 1.525 860 754

Tasa promedio anual(*) 8,5% 9,7% 9,8%

Plazo de vigencia promedio (meses) (*) 40 7 21

Plazo residual promedio (meses) (*) 245 224 209

Deuda inicial / Garantía 81,3% 92,4% 92,0%

Deuda actual / Garantía 75,5% 91,3% 87,0%

Porcentaje de contratos con subsidio 0% 69,0% 62,3% Porcentaje de la cartera con 1 dividendo moroso 0,0% 7,2% 3,9%

Porcentaje de la cartera con 2 dividendos morosos 0,0% 5,6% 0,0%

Porcentaje de la cartera con seguro de cesantía 93,7% 100,0% 100,0%

(*) Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto (**) Menor valor entre tasación y monto efectivo de la operación de compraventa. (***) suma de precios pactados

Un 68% de los contratos de leasing tienen subsidio habitacional. El monto del subsidio se entrega de forma trimestral, condicionado al comportamiento de pago del deudor. Sólo un 5% de los contratos de la cartera tiene subsidio bajo la nueva modalidad, es decir, para estos casos el monto del subsidio fue entregado como un bono transable y descontado como pie al momento de la originación.

El reciente cambio en la ley de subsidio que afecta al 5% de la cartera, reduce los límites para la aplicación de la garantía estatal. La modificación a la ley establece que para contratos de leasing la garantía operará sólo para viviendas inferiores UF 600, enterándose al acreedor hasta el 75% del saldo insoluto, neto de recupero, con un máximo de UF 120.

No obstante, la normativa bajo la que se amparan la mayor parte de los activos con subsidio de esta emisión contempla garantía estatal en caso de incumplimien-to, con base en los parámetros previos al cambio de legislación. Para los contratos de leasing, la garantía opera para viviendas inferiores a UF 900, y en el caso que la suma del saldo de las amortizaciones, el pie y el subsidio en valor actual, sea al menos el 25% del valor de la vivienda pactado en el contrato. El límite máximo de la garantía es de UF 200.




Los mutuos hipotecarios (Hipotecones) de esta cartera tienen varias características especiales. Estas son:

• Financian hasta el 90% del valor de la vivienda, e incluso en casos excep-cionales hasta el 100%.

• Su plazo es autoajustable; esto es, se fija una tabla de desarrollo base para un crédito a 25 años, pero se establecen dividendos optativos mayores a la cuota original que van modificando el plazo residual de los créditos.

• Para todos los contratos existen tres, o eventualmente dos, valores optati-vos de dividendos y cada mes el cliente tiene la alternativa de elegir una de las cuotas a pagar.

• Existen contratos con un mes al año en que no se paga dividendo. El mes determinado queda establecido desde un inicio por contrato.

• Todos los contratos fueron originados a tasa fija.

El valor par de la cartera consolidada es inferior al valor par de la emisión de bo-nos senior. Sin embargo, el diferencial de tasas de interés entre los activos que respaldan la emisión y los bonos genera un flujo mensual de caja positivo durante la vigencia de estos últimos.

Administración primaria de los activos La cartera de activos que forma el colateral debe ser administrada apropiadamen-te para que los flujos por ella generados lleguen al patrimonio separado en los montos y condiciones estipulados al momento de la emisión.

La legislación chilena autoriza a la securitizadora a contratar los servicios de ad-ministración a terceros, o a efectuar la administración internamente. En este caso, los activos seguirán siendo administrados por sus originadores.

La securitizadora ha firmado un contrato de administración con Banco BBVA Y BBVA Leasing, que establece: las condiciones para el traspaso de remesas, la obli-gación de entregar a la securitizadora toda la información relacionada con los activos bajo administración, las causales de término de contrato y la remuneración por administración, entre otros.

Antecedentes de administración

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Chile En el caso de Banco BBVA, la emisión de dividendos está a cargo del área de ope-raciones y su recaudación se efectúa principalmente a través de las sucursales del banco. El uso de sistema de pago automático por cuenta corriente es importante y se incentiva su utilización.

La supervisión de la cartera recae sobre el área de seguimiento, dependiente de la gerencia de riesgo de personas. Sus objetivos son controlar la calidad de la inver-sión y realizar un seguimiento del riesgo vivo y vencido no judicial. Asimismo entrega un apoyo especializado a las oficinas, en la prevención y detección de

ADMINISTRACIÓN Y CONTROL




problemas. Su participación en el proceso no es sólo pasiva, sino también proacti-va, ya que también debe establecer planes de acción.

La cobranza prejudicial es interna durante los primeros 15 días impagos. Una vez que el cliente cumple 16 días de mora es traspasado a una empresa de cobranza externa, SERVINCO. Desde ese momento comienzan los llamados telefónicos que se refuerzan con el envío de cartas.

El área de recuperaciones del banco está compuesta por 29 personas y tiene a su cargo el proceso de recuperación de créditos impagos (C.E.R.) y la cobranza judi-cial. El C.E.R., creado a partir de 2003, se desarrolla en forma paralela a la cobran-za prejudicial con el objetivo de mantener al cliente moroso controlado y tomar la decisión de envío a cobranza judicial en forma oportuna. Este proceso genera automáticamente la propuesta a cartera vencida al día 75 y durante los 15 poste-riores procura encontrar una alternativa de renegociación, de lo contrario se inicia la cobranza judicial.

La cobranza judicial se inicia al día 90 de mora y está a cargo de abogados exter-nos, quienes son supervisados y coordinados por la unidad recuperaciones del banco. Últimamente, la administración cuenta con una herramienta llamada “sis-tema de control de expedientes”que le permite el control de gestión y seguimien-tos de los juicios, en línea. Los abogados externos actualizan la información por Internet, en tanto el sistema contiene alertas de control estadístico e individual y mide eficiencia recuperatoria.

El control de la gestión tiene un fuerte enfoque en los niveles de gastos en provi-siones y castigos de la cartera propia. Asimismo, hay un gran énfasis en informa-ción diaria de mora y acciones correctivas tempranas. No obstante, no hay segui-mientos de mediano y largo plazo respecto de la evolución de la morosidad por tramos, por camada, ni por cartera tercerizada.

BBVA Leasing Inmobiliario S.A. BBVA Leasing opera actualmente con los mismos estándares del banco y está aprovechando intensamente la estructura de su matriz. Con ello busca superar problemas de morosidad detectados y fortalecer su estructura de administración de activos.

Así, la cobranza prejudicial está a cargo de una empresa de cobranza externa, SERVINCO, también proveedor de su matriz. En tanto, la cobranza judicial sigue radicada en un abogado externo. A partir del segundo semestre de 2003, su con-trol radica en el área de recuperaciones del banco, bajo la coordinación de un abo-gado con dedicación exclusiva para BBVA Leasing.

Las primeras acciones de cobranza se inician a los 15 días de morosidad, luego que la sociedad informa a SERVINCO. Así, a partir del día 16, comienzan los lla-mados telefónicos permanentes, los que se refuerzan con el envío de cartas. Du-rante los últimos seis meses, la entidad viene estrechando su comunicación con SERVINCO de modo de mejorar la recuperación de los deudores morosos. Así, de acuerdo a los resultados de las primeras gestiones, se han podido ofrecer diversas soluciones a los clientes de manera de no llegar a la cobranza judicial.




La cobranza judicial normalmente se gatilla a partir del tercer aporte moroso. Los criterios de renegociación también se han ajustado a los de su matriz. La adminis-tración proyecta que con el reciente fortalecimiento de sus estructuras y sistemas debiera agilizar las gestiones en esta etapa y, al mismo tiempo, acortar los plazos de recolocación de los activos adjudicados. Esto último adquiere especial relevan-cia al revisar las estadísticas de plazos asociados a cobranza judicial y recupera-ción de viviendas que respaldan contratos fallidos que tiene la compañía, clara-mente superiores a los observados en sus pares.

La recaudación de los arriendos está a cargo de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Chile. Los sistemas del leasing están conectados con el sistema de cajas de su ma-triz.

Administración maestra de los activos El desempeño del colateral depende también de la calidad del seguimiento que se haga del comportamiento de la cartera. Para ello, la información entregada por los administradores primarios debe ser consolidada, verificada y analizada respecto de las proyecciones iniciales, debiendo existir indicadores que permitan un moni-toreo continuo y preciso, que facilite la activación de decisiones correctivas.

En este patrimonio, la administración maestra será realizada por la securitizadora, bajo una estructura de outsorcing de sistemas y procedimientos contratada con ACFIN.

Feller Rate evalúa a ACFIN en su calidad de administrador de activos, calificando a la institución en un nivel Más que satisfactorio. Ello obedece a la buena estructu-ración de sus procedimientos y controles, el alto grado de automatización de sus procesos y el buen apoyo tecnológico.

ACFIN fue creada en 1997. En su propiedad participa AGS Financial LLC, entidad orientada al otorgamiento de servicios profesionales en financiamiento estructu-rado internacional y securitización, con base en EEUU. En 1998, ingresó a la propiedad SONDA, quien controla actualmente un 80% de la compañía.

Los servicios que brinda ACFIN son: administración directa de activos (Primary Servicing), administración de carteras de activos (Master Servicing) y administra-ción de securitizaciones (Trustee).

Como administrador maestro del patrimonio separado, ACFIN será responsable de la supervisión continua de la gestión de los administradores primarios. Ade-más, como parte de sus funciones, informará sobre el desempeño de la cartera a los entes relacionados (securitizadora, inversionistas, clasificadores de riesgo, entre otros). También asegura la continuidad de la gestión de cobranza, sea por reemplazo de los administradores directos, en caso de incumplimiento de sus funciones, o por el respaldo de la información.

Estimación de la Pérdida Potencial La metodología de Feller Rate considera ajustes a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magni-tud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los

PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA




supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A.

Feller Rate, con el fin de evaluar la calidad del portafolio, lo comparó con una cartera de referencia o “benchmark pool”. Las características de los activos perte-necientes a la cartera de referencia se determinaron sobre la base de un análisis del mercado hipotecario del país y de la experiencia internacional en mercados hipotecarios de características similares a la chilena. Las características de las car-teras de referencia para mutuos hipotecarios y contratos de leasing habitacional se describen a continuación:

Tipo de Activos Mutuos hipotecarios (MH)

Tamaño de cartera 300 mutuos como mínimo

Características de activos Establecidas en DFL 251, Art. 21 bis y Circ. SVS 1.339

Garantía Primera hipoteca de la vivienda

Destino de vivienda Habitacional, primera vivienda

Valor de la vivienda Entre UF 1.200 y UF 5.000

Relación deuda/garantía 80%

Capacidad de pago Razonables relaciones dividendo/renta y carga financiera renta

Antigüedad del crédito Menos de 6 años de antigüedad

Plazo residual Más de 8 años

Historia morosidad Buen historial de pagos

Situación de morosidad Sin mora

Dispersión geográfica Viviendas en áreas urbanas, sin concentración geográfica

Calidad proceso de originación Proceso de originación formal y riguroso

Calidad administración y control Buen proceso de administración y control, sistemas formales y

eficientes

Seguros Seguro obligatorio de desgravamen e incendio

Garantías externas Sin garantías externas, sin subsidio habitacional

Características de la cartera de referencia Mutuos Hipotecarios

Características de la cartera de referencia Contratos de Leasing Habitacional

Tipo de Activos Contratos de Arrendamiento con Promesa de Compra y Venta

Características de activos Establecidas en la Ley Nº19.281

Garantía Propiedad de la vivienda

Destino de vivienda Habitacional, primera vivienda

Ahorro previo Mayor al 10%

Tamaño de cartera 300 contratos como mínimo

Valor de la vivienda Menor a UF 600

Capacidad de pago Aceptables relaciones aporte/renta y carga financiera total/renta

Antigüedad del contrato Menos de 6 años de antigüedad

Plazo residual Más de 8 años

Historia morosidad Buen historial de aportes y deudas con terceros

Situación de morosidad Sin mora

Dispersión geográfica Viviendas en áreas urbanas, sin concentración geográfica

Calidad proceso de originación Proceso de originación aceptable

Calidad administración y control Aceptable proceso de administración y control de contratos

Calidad información y empleador Fuente laboral estable y aceptable calidad de información, sustentación de renta formal

Seguros Seguro obligatorio de desgravamen e incendio

Garantías externas Contratos con subsidio habitacional




La probabilidad de incumplimiento, pérdida del valor de mercado de las vivien-das, severidad de pérdida y cobertura de pérdida (sobrecolateral) de mutuos hipotecarios y contratos de leasing de la cartera de referencia, que Feller Rate su-pone para escenarios de crisis son las siguientes:

Supuestos utilizados por categoría de riesgo mutuos hipotecarios

Categoría Probabilidad de incum-

plimiento base Pérdida de Valor de la

Vivienda Severidad de la Pérdida

(*) Cobertura de Pérdida

(*)

AAA 15% 45% 61,3 9,2

AA 11% 38% 52,5 5,8

A 8% 34% 47,5 3,8

BBB 6% 30% 42,5 2,6

BB 3% 25% 36,3 1,1

(*) Calculadas en t=0, es decir, cuando la relación deuda garantía de las operaciones es igual a 80%

Supuestos utilizados por categoría de riesgo contratos de leasing habitacional

Categoría Probabilidad de Incumplimiento Base*

Pérdida de Valor de la Vivienda

Severidad de la Pérdida (**)

Cobertura de Pérdida (**)

AAA 25% 55% 81,0 20,3

AA 18% 48% 74,0 13,3

A 13% 44% 70,0 9,1

BBB 10% 40% 66,0 6,6

BB 5% 35% 61,0 3,1

* Ahorro previo mayor a 10%. En función de las características específicas de la cartera, Feller Rate podrá usar la misma tabla de probabi-lidades para los casos de ahorro previo entre el 5% y 10%. ** Calculadas en t=0, es decir cuando las relaciones deuda garantía de las operaciones es igual a 90%

Adicionalmente, se efectúan diversos ajustes que afectan tanto a la proporción de activos que fallan como a la variación en el precio de las viviendas y, por consi-guiente, a la recuperación de garantías en caso de incumplimiento. Estos ajustes se realizan en forma individual a cada activo y buscan precisar los supuestos base anteriormente indicados, sobre la base de fortalezas y debilidades específicas de cada activo y su respectiva garantía.

Los ajustes se realizan sobre la base de variables como tamaño de cartera, destino de vivienda, valor de vivienda, capacidad de pago, historia y situación de moro-sidad, antigüedad del crédito, plazo residual, concentración geográfica y calidad del proceso de originación, administración y control, entre otros. La aplicación combinada de estos ajustes dio como resultado los siguientes supuestos agrega-dos a las carteras en análisis, según la severidad del escenario:




Supuestos según ajustes a la cartera de mutuos (%)

Categoría Probabilidad de incum-plimiento base (*)

Pérdida de Valor de la Vivienda (*)

Severidad de la Pérdida (*) (**)

Cobertura de Pérdida (*) (**)

AAA 18,7 45,3 55,8 10,7

AA 13,7 38,3 46,6 6,6

A 10,0 34,3 41,5 4,3

BBB 7,5 30,3 36,5 2,9

BB 3,7 25,3 30,3 1,2

(*) Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto (**) Valor estimado para mutuos que caen en incumplimiento al inicio de la vigencia del patrimonio separado

Los factores que incidieron en incrementar la probabilidad de incumplimiento de la cartera de mutuos fueron las relaciones deuda garantía de los créditos y el des-tino de la vivienda, puesto que un 28% de la cartera se trata de segunda vivienda. En tanto, el historial de morosidad de los créditos contribuyó a disminuirla.

Supuestos según ajustes a la cartera de leasing (%)

Categoría Probabilidad de incum-plimiento base (*)

Pérdida de Valor de la Vivienda (*)

Severidad de la Pérdida (*) Cobertura de Pérdida (*) (**)

AAA 28,5 50,1 65,4 19,0

AA 20,6 43,1 57,8 12,1

A 14,9 39,1 53,4 8,1

BBB 11,4 35,1 49,0 5,7

BB 5,7 30,1 43,6 2,6

(*) Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto (**) Valor estimado para contratos que caen en incumplimiento al inicio de la vigencia del patrimonio separadoo

Los factores que aumentaron la probabilidad de incumplimiento en el portafolio de leasing, corresponden a moralidad del deudor (DICOM) e historial y situación de morosidad de los créditos. Por otra parte, el valor de las viviendas y el seguro de cesantía, fueron los factores que contribuyeron en disminuirla.

Flujos de caja Con los resultados de los cuadros anteriores, se proyectaron flujos de caja consi-derando activos promedio.

La metodología de Feller Rate requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios.

Para el análisis de la cartera con su respectivo flujo, se siguieron las siguientes etapas:




• Se proyectó el flujo de ingresos consolidado, incluyendo dividendos, arriendos y pagos de precio, a partir de octubre de 2004; fecha a partir de la cual los flu-jos de los activos pertenecen al patrimonio separado. Para los flujos de pagos de precio de los contratos de leasing con AFV, se con-sideraron rentabilidades del fondo de acuerdo a la clasificación deseada para los títulos de deuda, según se detalla en la siguiente tabla. En razón de ello, se supusieron sobreplazos conforme a la ley de leasing habitacional.

Rentabilidad proyectada para los fondos por categoría de riesgo

Categoría Tasa de rentabilidad anual neta decomisiones

AAA 2.5%

AA 3.5%

A 4.0%

BBB 4.5%

BB 5.5%

• Se calculó la cantidad de mutuos y contratos de leasing fallidos sobre la

base de los ajustes individuales y los supuestos. Luego, se aplicaron al flu-jo de caja estimado, a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses;

• Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantí-as asociadas a los contratos fallidos. Lo anterior:

• Para el caso de mutuos, sobre la base de un plazo de recuperación de 18 meses y costos asociados al proceso de 13% del saldo insoluto, conforme los parámetros estándar contemplados en la metodología de clasificación de Feller Rate.

• Para el caso de leasing, sobre la base de un periodo de recuperaciones de 18 meses, y costos asociados al proceso de 25% del saldo insoluto, tomando en cuenta la metodología de Feller Rate y el historial de desempeño del origi-nador.

• Con las recuperaciones producidas por liquidación de garantías y prepa-gos voluntarios, así como con los fondos obtenidos producto del exceso de dividendos aportados por los mutuos hipotecarios, se realizaron resca-tes de bono senior y/o se sustituyeron activos, de acuerdo a lo establecido en el contrato de emisión;

• Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos;

• Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: audi-toría externa, representante de los tenedores de bonos, clasificación de riesgo, custodia de títulos, seguros por títulos custodiados, administración primaria, gastos de emisión y otros;

• Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos.

Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate conside-ró para las proyecciones de flujo de caja.




Flujos proyectados mutuos hipotecarios (Hipotecones) Dada las opciones de pago mensual que contemplan los mutuos hipotecarios y su efecto sobre el perfil de flujos futuros de los activos que respaldan la emisión, en esta ocasión se realizó un análisis adicional respecto del historial de pago de la cartera, observando el tipo de cuota pagada en cada mes por cada cliente. En ge-neral, estos créditos son bastante antiguos, su plazo de vigencia promedio es de 40 meses, por lo que la estadística permitió generar conclusiones con un sustento adecuado. En el siguiente gráfico, se observa como se distribuye el flujo de los mutuos secu-ritizados por tipo de cuotas. Esto es, el porcentaje de operaciones de la cartera que va pagando en cada mes calendario la cuota a 15, 20 o 25 años.

Evolución de la distribución de tipos de cuotas de la cartera de mutuos hipotecarios (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones vigentes)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Sep

-99

Dic

-99

Mar

-00

Jun-

00

Sep

-00

Dic

-00

Mar

-01

Jun-

01

Sep

-01

Dic

-01

Mar

-02

Jun-

02

Sep

-02

Dic

-02

Mar

-03

Jun-

03

Sep

-03

Dic

-03

Mar

-04

cuota a 15 años cuota a 20 años cuota a 25 años

En el gráfico se observa cierta estabilidad en la composición de cuotas pagadas, particularmente una vez que se ha originado casi la totalidad de la cartera, es decir, desde abril de 2002. Dado este historial, para construir el escenario base de proyección de flujos de la cartera se asumió que el 71% de la cartera paga la cuota correspondiente a 25 años, el 6% la de 20 años y el 23% restante paga la cuota de 15 años.




Bonos La emisión de bonos es por un monto total de UF 1.411.000, dividido en una serie senior A, y una subordinada B. Las características de las series se muestran en el cuadro siguiente.

Características de los bonos

Serie Serie A Serie B (Subordinada)

Proporción 88,6% 11,4%

Monto (UF) 1.250.000 161.000

Nº de periodos (mensuales) 264 264

Tasa emisión (anual) 4,5% 6,0%

Periodo de gracia intereses (mensuales) 0 263

Período de gracia amortizaciones (mensuales) 0 263

Monto por título (UF) 500 1.000

Número de títulos 2.500 161

El pago del primer cupón de la serie senior será el 25 de noviembre de 2004. Los intereses se devengarán a partir del 25 de octubre del mismo año. Los pagos de amortizaciones e intereses serán mensuales.

En el caso de la serie B subordinada, los intereses se devengarán a partir del 10 de noviembre de 2004. La amortización del capital e intereses devengados se efectua-rá en un solo cupón posterior al pago del último cupón de la serie senior.

Comparación de flujos Sobre la base de las tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura soporta el servicio de estos se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos y cupones y:

• Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período;

• Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de re-serva sobre la base de: la reserva del período anterior; la rentabilidad pro-yectada de esa reserva y los excedentes del período.

En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del con-trato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que el fondo de reserva formado por el spread de tasas siempre debe ser positivo.

El pago de todos los cupones de la serie senior A se realiza cabalmente en un es-cenario AA. El pago de la serie B subordinada se realiza sobre la base de un esce-nario de sin mayor stress, consecuente con la categoría C de clasificación.

Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepa-gos voluntarios, incluso en situaciones de crisis severa. Los procedimientos de sustitución de activos y de rescate de bono senior contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones en las condiciones pac-tadas.




El análisis contempló el prepago adicional de la serie senior por exceso de garan-tías, de acuerdo a lo estipulado en el contrato de emisión. Esto último impacta en escenarios favorables de la cartera de activos, haciendo más eficiente la estructura, pero reduciendo la duración esperada de los bonos.

En el escenario AA de clasificación, la serie senior soporta un aceptable prepago voluntario de activos adicional a los producidos por incumplimiento (escenario conjunto). Este llega a un 45% en el caso de la cartera de mutuos y a 20% en el caso de la cartera de leasing. Ambas tasas, corresponden al nivel acumulado al término de la cartera y están medidas como porcentaje del valor par del portafolio al inicio de la vigencia del patrimonio separado.

Dado que la estructuración contempla un bono junior a término, los niveles de prepago voluntarios que soporta la serie senior en escenarios normales de incum-plimiento por riesgo crédito son bastante superiores.

Además de los gastos indicados en el contrato de emisión que corresponde sol-ventar al patrimonio separado, en estos escenarios se consideró un monto anual para imprevistos.

Por otra parte, Feller Rate sometió los flujos a diversas pruebas de stress, sensibi-lizando las siguientes variables:

• momento en que ocurre el primer incumplimiento; • distribución y concentración de los incumplimientos; • tiempo de recuperación de garantías; • shock de morosidad de corto plazo.

Particularmente, en esta emisión, dadas las características estructurales de los mutuos hipotecarios, se sensibilizó su perfil de pagos. Esto contempló cambios en la composición por tipo de cuotas pagadas, traduciéndose en perfiles de flujos proyectados con distintos plazos, mayores o menores a los del escenario base.

Al realizar estos ejercicios, se obtuvieron resultados aceptables, de acuerdo a la categoría de riesgo asignada a cada serie.

La segunda emisión de títulos de deuda de Securitizadora Interamericana S.A. tiene como marco legal la Ley del Mercado de Valores Nº18.045, que en su título XVIII trata sobre las Sociedades Securitizadoras.

La operación es la primera dentro de un programa de dos o más emisiones para los próximos dos años, al amparo del artículo 144 bis, que exige la constitución de una escritura pública general que contenga todas las cláusulas generales aplica-bles a todas las emisiones y otra que considere las condiciones específicas de la emisión.

El mencionado artículo permite la absorción de patrimonios separados por parte del inicialmente formado, bajo ciertas condiciones. A saber: que se hayan cumpli-do los requisitos establecidos en la escritura pública general y que el resultado de la operación no desmejore el grado de inversión vigente de los títulos emitidos por el patrimonio separado absorbente.

ASPECTOS LEGALES




La escritura general y especial contemplan la mayor parte de los temas tratados en este informe. Entre otros, la escritura general establece: las contrapartes que prestarán servicios a los patrimonios separados, los costos asociados a éstos, sus funciones y la posibilidad de su reemplazo, incluido el procedimiento para llevar-lo a cabo; las condiciones para que el representante de tenedores otorgue el certi-ficado de entero de activos y/o de incorporación o absorción de patrimonios se-parados.

Asimismo, la escritura general define claramente las reglas que regirán, en caso de fusión de patrimonios separados, tales como: prorrateo entre series senior, límites para rescate anticipado de deuda preferente, límite para el fondo de reserva, pro-rrata entre series subordinadas, posibilidad de retiro de excedentes en caso de ahorro de costos producto de la fusión.

En tanto, la escritura especial define: las características particulares de los activos; los costos máximos por prestadores de servicios y gastos eventuales; los valores en los cuales podrán ser invertidos los fondos del patrimonio separado, como también la categoría de riesgo mínima con que deben contar dichos instrumentos.

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La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.

Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor’s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad.

informe final interamericana 20090411 - feller rate · 2015-06-03 · de mercado de valores, estos...

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