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7/30/2019 INFORME FINAL DE INGENIERIA ECONOMICA II.docx

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FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

INFORME:

TITULO DE TEMA? .

GRUPO N 09

CURSO : ECONOMICAS II

DOCENTE : ING. ROBERTO CACHAY SILVA

INTEGRANTES :

CICLO : 2011 II

CABANILLAS GUERRA FERNANDO

GONZALES ALVITEZ VICTOR

OCAMPO NEIRA JUAN CARLOS

REQUE QUESQUEN JOSE LUIS

TVARA HURTADO JESSICA

Lambayeque, Julio del 2012

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ

GALLO
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ECONOMICA II-2011-II

VALUACIN DE PREDIOS URBANOS - REGLAMENTO NACIONAL DETASACIONES DEL PER

VALUACION DE PREDIOS URBANOS

Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes queconstituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir laedificacin.

ARTCULO II. A.02

Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria ocualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generalespropios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no

habilitadas legalmente.

ARTCULO II. A.03

Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general.

ARTCULO II. A.04

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridasfsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser :

separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcionalde ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exterioreselctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire condicionado, piscinas,muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonasde estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados comotales.

ARTCULO II.A.05

Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos quehan sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda,

Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.ARTCULO II.A.06

La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminosde terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de loscomponentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factoresde depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento.En el caso

de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobadospor el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a losvalores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionaraquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.


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ARTCULO II.A.07

En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, deestar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales deedificacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o

ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de laspartidas que conforman

la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente alcosto directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y aeste resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes.Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obrascomplementarias e

instalaciones fijas y permanentes.

ARTCULO II.A.08

El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:

Memoria descriptiva.

Valuacin.

Valuacin del terreno.

Valuacin de las edificaciones

Valuacin de las obras complementarias.

Valuacin de instalaciones fijas y permanentes

Intangibles, si los hubiere Cuadro resumen general de las valuaciones

Anexos

Fotografas, si se requieren

Otros

MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTCULO II.B.09

La memoria descriptiva comprende:

Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la tasacin.

Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada.

Fecha a la cual est referida la tasacin.

Ubicacin.

Linderos y permetro

rea del terreno

Zonificacin y uso actual del predio.

Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.

Caractersticas del entorno del predio.

Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edificacin.

Antigedad de la construccin.


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Estado de conservacin.

Servidumbres, si las hubiere.

Anlisis de la documentacin registral.

Observaciones.

ARTCULO II.B.10

Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, elnombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; elnombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; lanumeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes.

De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de laurbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distanciaentre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas

pblicas de referencia.ARTCULO II.B.11

La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios dedireccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdoentrando y finalizando por el fondo.

ARTCULO II.B.12

El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal.

ARTCULO II.B.13

Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima:

Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas;

Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles;

reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas ylibres)

ARTCULO II.B.14

En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas ymateriales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como:

Cimentacin

Elementos estructurales

Muros y columnas

Techos y coberturas

Pisos y contrapisos

Contrazcalos y revestimientos

Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. Vidrios


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Pinturas

Cerrajera

Instalaciones sanitarias

Instalaciones mecnicas y elctricas

Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como:

Instalaciones especiales

Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisternaetc.

Obras complementarias.

Otros.

ARTCULO II.B.15

El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muymalo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que sedefinen de la siguiente forma:

1. Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioroalguno.

2. Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros enlos acabados debido al uso normal.

3. Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioroy si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deteriorosvisibles debido al uso normal.

4. Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros quela comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visiblesdesperfectos.

5. Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir sucolapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.

ARTCULO II.B.16

Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y los quesean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente.

ARTCULO II.B.17

Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de lamisma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:

Declaratoria de fbrica.

Certificado de conformidad de obra

Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin.

El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido

hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente. Declaracin jurada de autoavaluo.


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A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentesque debern ser indicados en el informe de valuacin.

ARTCULO II.B.18

En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos oparticularidades, as como las que el perito considere pertinentes.

ARTCULO II.B.19

El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin,tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin yreglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, ascomo otros documentos que sean pertinentes.

VALUACIN DEL TERRENO

ARTCULO II.C.20

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base elvalor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomarcomo base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

ARTCULO II.C.21

A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias oa falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el quese obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras deinfraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugaresprximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criteriosobjetivos y tcnicos.

ARTCULO II.C.22

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:

El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitariode terreno.

El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.

En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento.

ARTCULO II.C.23

El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:

a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procedercon cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego losresultados parciales.

b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se lesaplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22.

c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b


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ARTCULO II.C.24

La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado encondominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde delpasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:

El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con unSupuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado.

A = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero desta con la va pblica.

Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma.

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin,expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va dedominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose comomnimo 0.5 VT.

La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculoII.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materiade valuacin.

Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas seseguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.

ARTCULO II.C.25

La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travsde un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealadaen el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU)por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

ARTCULO II.C.26

La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigarel valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdocon las condiciones de la servidumbre.

ARTCULO II.C.27

La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducidaaplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.


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ARTCULO II.C.28

La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, serreducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15

ARTCULO II.C.29

Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar comovalor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre opluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.

ARTCULO II.C.30

La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura enlos ttulos de propiedad, son las siguientes:

En medidas lineales

En terreno plano 0.5%

En terreno accidentado 0.8%

En reas

En terrenos de forma regular 2.0%

En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de ladiferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o

certificados que corresponda

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIASE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTCULO II.D.31

En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tantoedificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para esteefecto se tomar en cuenta los siguientes factores:

En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE)que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y queestn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito comoresultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores dedepreciacin.

Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante.

El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):

VE = VSND


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El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin(VUE)

VSN = AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad yestado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.

D = P / 100 x AT x VUE

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

VE = AT x VUE (1-P /100)

Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea

el caso. El perito deber estimar y justificar

los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo unestado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como loseala el artculo II.D.34.

ARTCULO II.D.32

Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas ypermanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que lasconforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en

concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras.

Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a loestipulado en el artculo II.A.07.

ARTCULO II.D.33

Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado,valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o biendeclarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.

Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de laedificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance esuniforme.

ARTCULO II.D.34

La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece enlas siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos noconvencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendofundamentar el criterio tcnico adoptado.


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VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTCULO II.E.35

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:

VTP = Valor total del predio.

VT = Valor del terreno

VE = Valor de la edificacin

VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.

VOC = Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir elmonto de los bienes intangibles al valor total del predio

ARTCULO II.E.36

Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considerenecesarios para fundamentar los valores adoptados.

VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADESINMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

ARTCULO II.F.37

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es unbien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidadinmobiliaria se proceder de la siguiente manera:

(a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacinque, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamenteregistrados.

(b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de lassecciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto,

proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.

ARTCULO II.F.38

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de laedificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento.Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a laseccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.


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VALUACIN DE PREDIOS URBANOS - REGLAMENTO NACIONAL DETASACIONES DEL PER

VALUACION DE PREDIOS URBANOS

Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes queconstituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir laedificacin.

ARTCULO II. A.02

Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria ocualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generalespropios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o nohabilitadas legalmente.

ARTCULO II. A.03

Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general.

ARTCULO II. A.04

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridasfsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser :

separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcionalde ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exterioreselctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire condicionado, piscinas,muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonasde estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados comotales.

ARTCULO II.A.05

Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos quehan sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda,

Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

ARTCULO II.A.06

La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminosde terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de loscomponentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factoresde depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento.En el caso

de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados

por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a losvalores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionaraquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.

ARTCULO II.A.07


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En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, deestar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales deedificacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados oser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de laspartidas que conforman

la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente alcosto directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y aeste resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes.Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obrascomplementarias e instalaciones fijas y permanentes.

ARTCULO II.A.08

El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:

Memoria descriptiva. Valuacin.

Valuacin del terreno.

Valuacin de las edificaciones

Valuacin de las obras complementarias.

Valuacin de instalaciones fijas y permanentes

Intangibles, si los hubiere

Cuadro resumen general de las valuaciones

Anexos

Fotografas, si se requieren

Otros

MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTCULO II.B.09

La memoria descriptiva comprende:

Nombre del propietario o posesionario.

Nombre de la persona que solicita la tasacin.

Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada.

Fecha a la cual est referida la tasacin.

Ubicacin.

Linderos y permetro

rea del terreno

Zonificacin y uso actual del predio.

Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.

Caractersticas del entorno del predio.

Descripcin de la distribucin de las plantas.

Descripcin de la edificacin.

Antigedad de la construccin.

Estado de conservacin. Servidumbres, si las hubiere.

Anlisis de la documentacin registral.

Observaciones.


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ARTCULO II.B.10

Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, elnombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; elnombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la

numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes.

De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de laurbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distanciaentre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vaspblicas de referencia.

ARTCULO II.B.11

La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios dedireccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo

entrando y finalizando por el fondo.

ARTCULO II.B.12

El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal.

ARTCULO II.B.13

Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima:

Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas;

Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles;

reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas ylibres)

ARTCULO II.B.14

En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas ymateriales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como:

Cimentacin

Elementos estructurales

Muros y columnas

Techos y coberturas

Pisos y contrapisos

Contrazcalos y revestimientos

Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc.

Vidrios

Pinturas

Cerrajera

Instalaciones sanitarias

Instalaciones mecnicas y elctricas

Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como:

Instalaciones especiales


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Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisternaetc.

Obras complementarias.

Otros.

ARTCULO II.B.15

El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muymalo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que sedefinen de la siguiente forma:

6. Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioroalguno.

7. Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros enlos acabados debido al uso normal.

8. Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioroy si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deteriorosvisibles debido al uso normal.

9. Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros quela comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visiblesdesperfectos.

10.Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir sucolapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.

ARTCULO II.B.16

Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y los quesean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente.

ARTCULO II.B.17

Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de lamisma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:

Declaratoria de fbrica.

Certificado de conformidad de obra

Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin.

El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sidohecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente.

Declaracin jurada de autoavaluo.

A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentesque debern ser indicados en el informe de valuacin.

ARTCULO II.B.18

En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos oparticularidades, as como las que el perito considere pertinentes.


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ARTCULO II.B.19

El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin,tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin yreglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as

como otros documentos que sean pertinentes.

VALUACIN DEL TERRENO

ARTCULO II.C.20

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base elvalor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomarcomo base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

ARTCULO II.C.21

A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias oa falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el quese obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras deinfraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugaresprximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criteriosobjetivos y tcnicos.

ARTCULO II.C.22

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:

El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitariode terreno.

El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.

En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento.

ARTCULO II.C.23

El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:

d) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procedercon cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego losresultados parciales.

e) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se lesaplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22.

f) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b

ARTCULO II.C.24

La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado encondominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde delpasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:

El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con unSupuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:


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En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado.

A = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero desta con la va pblica.

Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma.

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin,expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va dedominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose comomnimo 0.5 VT.

La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculoII.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materiade valuacin.

Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas seseguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.

ARTCULO II.C.25

La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travsde un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealadaen el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU)por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

ARTCULO II.C.26

La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigarel valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdocon las condiciones de la servidumbre.

ARTCULO II.C.27

La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducidaaplicando al valor unitario del terreno el coe

ficiente Fr = frente/6.

ARTCULO II.C.28

La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, serreducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15

ARTCULO II.C.29

Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar comovalor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o?uvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.


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ARTCULO II.C.30

La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura enlos ttulos de propiedad, son las siguientes:

En medidas lineales En terreno plano 0.5%

En terreno accidentado 0.8%

En reas

En terrenos de forma regular 2.0%

En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de ladiferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad ocertificados que corresponda.

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIASE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTCULO II.D.31

En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tantoedificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este

efecto se tomar en cuenta los siguientes factores:

En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE)que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y queestn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito comoresultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores dedepreciacin.

Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante.

El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN - D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin(VUE)

VSN = AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad yestado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.


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D = P / 100 x AT x VUE

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

VE = AT x VUE (1-P /100)

Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn seael caso. El perito deber estimar y justificar

los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo unestado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como loseala el artculo II.D.34.

ARTCULO II.D.32

Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas ypermanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que lasconforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, enconcordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras.

Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a loestipulado en el artculo II.A.07.

ARTCULO II.D.33

Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado,valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o biendeclarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.

Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de laedificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance esuniforme.

ARTCULO II.D.34

La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece enlas siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos noconvencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendofundamentar el criterio tcnico adoptado.


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VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTCULO II.E.35

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:

VTP = Valor total del predio.

VT = Valor del terreno

VE = Valor de la edificacin

VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.

VOC = Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir elmonto de los bienes intangibles al valor total del predio

ARTCULO II.E.36

Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considerenecesarios para fundamentar los valores adoptados.

VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DEPROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

ARTCULO II.F.37

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es unbien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidadinmobiliaria se proceder de la siguiente manera:

(a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacinque, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamenteregistrados.

(b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de lassecciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto,

proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.

ARTCULO II.F.38

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de laedificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento.Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a laseccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

ARTCULO II.F.39

En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que lecorresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en baseal 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentajecorrespondiente en aquellos casos especiales.


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ARTCULO II.F.40

El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que lecorresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes queigualmente le corresponde.

Ttulo III: Valuacin de Predios Rsticos y otros Bienes Agropecuarios -Reglamento Nacional de Tasaciones del Per

TTULO III

VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENESAGROPECUARIOS

ALCANCES Y FINES

ARTCULO III.A.01

Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados en zona rural dedicadosa uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que nohayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana.

Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las construcciones e instalaciones

fijas y permanentes que existan en l.

Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn conforme a loestablecido en el captulo J del presente ttulo.

ARTCULO III.A.02

Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenosimproductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1Km. medido a partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarnsituados fuera delrea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana

sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados por autoridadcompetente.

Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con pastos naturales dedicadosa la ganadera.

ARTCULO III.A.03

Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en general, tales como viviendas,depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos, plantas

industriales, hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de riego, etc.


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ARTCULO III.A.04

Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio rstico que sonsusceptibles de explotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas y que pertenezca a cualquiera delas categoras siguientes:

Frutales.

Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad de efectuarnueva siembra.

No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se encuentrenaisladamente, pues en este caso su valuacin ser individual.

ARTCULO III.A.05

Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de un ao.

ARTCULO III.A.06

Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases:

Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A) Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)

Tierras aptas para pastos (Clase P)

Tierras aptas para produccin forestal (Clase F)

Tierras de proteccin (Clase X)

Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)

Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin peridica y continuada del suelo para elsembro de plantas herbceas y

Semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores dellugar y sin deterioro de la capacidad productiva

del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.

Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos permanentes, pastoreo, produccinforestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendrade su utilizacin confines de cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo requiera.

1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatro tipos:


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a) con riego por gravedad y agua superficial.

b) con riego proveniente de bombeo de agua superficial.

c) con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea.

d) Con agua de lluvia (secano).

1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern:

a) Hasta 2 000 m.s.n.m.b) De 2 001 a 3 000 m.s.n.m.c) De 3 001 a 4 000 m.s.n.m.d) Ms de 4 000 m.s.n.m

1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de transporte predominante,las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos:

a. Hasta 1 Km. distancia del ro o carretera.b. Ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera.c. Ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera.d. Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o carretera.

1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las siguientes categoras:a. Primera categora.-

Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas condiciones fsicas y climticaspor temperatura muy favorables para la

Produccin de cultivos en limpio en forma permanente y econmicamente rentable. De relieve topogrficoplano y suave, confirindole una gran capacidad de labranza, constituyendo las tierras ms mecanizables delpas. Las pendientes estn generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de unainfraestructura de riego.

Edaficamente, son suelos de caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva, texturaadecuada y buen sistema de drenaje.

La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o ligeramente alcalina, condicinptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales.

b. Segunda categora.-

Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima que restringen su capacidad

productiva, requieren moderadas prcticas de conservacin y de manejo de suelos para evitar su deterioro opara mejorarlo.


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Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos simples o combinados de:

a. Suelos con profundidades inferiores a la capaarable.b. Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%c. Susceptibilidad moderada a la erosin.d. Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.e. Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.f. Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.g. Exigencias en el riegoh. Limitaciones de clima

c. Tercera categora.-

Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que reducen la eleccin de cultivosy/o requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras de sta categora tienen mayores restriccionesque las de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o tratamientos agrcolas y deconservacin de suelos son por lo general ms difciles de aplicar y mantener para asegurar una produccineconmica y continuada. Pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y produccin forestal.

Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4% susceptibilidad a laerosin, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad.

d. Cuarta categora.-

Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos y/o requieren un cuidadosomanejo.

Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categora y la adaptacin de plantases menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y prcticas agrcolas y deconservacin ms difciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivospermanentes y produccin forestal.

2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)

Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada del suelo,pero que permiten la implantacin de cultivos

perennes, sean herbceos, arbustivos o arbreas, frutales principalmente, as como forrajes; bajo tcnicaseconmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo nialteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse afines de pastoreo, produccinforestal y proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que seobtendra de su utilizacin con fines de cultivo permanente o cuando el inters del Estado lo requiera.

Presentan limitaciones tanto de orden edfico como topogrfico que imposibilitan la fijacin de cultivos enlimpio, pero que aceptan la fijacin de un cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes. Estndistribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares noexistir ciertas categoras.


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Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes sealadas, en las tierras aptas paracultivo en limpio, en la sierra.

Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a las tierras, se utilizaran losmismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva.

Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categoras la 5ta. y 6ta. categoras del cuadrode valores arancelarios y su defi nicin

resumida es la siguiente:

e. Quinta categora:

Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que las tierras de la cuarta categora, son pedregosas, conpresencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente paraimpedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes. El cuadro climtico puede

caracterizarse por temperaturas bajas, amplias oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes vientos.

f. Sexta categora

Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los convierten en inapropiadospara llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en forma normal.

Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar vinculados estrechamente apendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin, suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad oalcalinidad, drenaje imperfecto, clima, temperatura y otras caractersticas desfavorables.

3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P).

Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo en limpio opermanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo tcnicaseconmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, nialteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.

Estas tierras podrn dedicarse para los fines de produccin forestal o proteccin, cuando en esta forma seobtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de pastoreo ocuando el inters del Estado lo requiera; estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y

selva.

En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y puedendistinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio:

a. Hasta 2 000 m.s.n.m.b. Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m.c. Desde 3 001 a 4 000 m.s.n.m.d. A ms de 4 000 m.s.n.m.


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4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F)

No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para laproduccin de maderas y otros productos

forestales, siempre que sean manejadas en forma tcnica para no causar deterioro en la capacidad productivadel recurso ni alterar el rgimen hidrolgico de la cuenca ni su ecologa. Estas tierras podrn dedicarse aproteccin cuando el inters del Estado lo requiera.

5.0 Tierras de proteccin (Clase X)

Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo oproduccin forestal. Se incluyen dentro de este

grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras tierras que, aunque presentan vegetacin naturalboscosa, arbustiva o herbcea, su uso no

es econmico y deben ser manejadas con fines de proteccin de cuencas hidrogrficas, vida silvestre, valoresescnicos, cientficos, recreativos y otros

que impliquen beneficio colectivo o de inters social.

Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales, santuariosnacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.

MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTCULO III.B.07

En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos:

Nombre del predio.

Nombre del propietario o posesionario.

Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin

Objeto de la valuacin y metodologa empleada.

Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento).

Fecha a la cual esta referida la valuacin del predio.

Linderos.

Permetro - mensura de los lados que lo conforman.

rea total.

Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas respectivas.

Produccin dominante en la regin agrcola.

Plantaciones.

Recursos de agua y derechos de riego.


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Elementos de trabajo, mano de obra y otros.

Factores ecolgicos (clima, vientos, flora y fauna, etc).

Forma de explotacin.

Beneficio e industrializacin de los productos.

Construcciones y reas que ocupan: edificios, instalaciones para el beneficio de productosindustriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc.

Mejoras y obras complementarias.

Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.

Semillas y otros productos en almacn.

Animales: ganados, aves, peces, etc.

Servidumbres.

Gravmenes.

Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro.

Depreciacin.

Rendimiento y produccin bruta.

Gastos de explotacin y administracin. Datos complementarios.

Ttulos de propiedad y planos de predio.

Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.

ARTCULO III.B.08

a. En la descripcin de los linderos deber sealarse:

b.

La lnea perimtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes.c. La referencia o accidentes geogrficos permanentes como mar, ros, lagos, esteros, salientes de

carcter permanente, bordes, etc.

d. En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso definir especficamentelos puntos de referencia de manera que se establezca

e. con claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del lugar.

ARTCULO III.B.09

El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de no haber stos la que arroje lamensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operacin. Es expresada en hectreas y metroscuadrados, segn corresponda.


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ARTCULO III.B.10

La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de la tcnica agronmica,

consignando las reas de cada clase de terreno y su condicin de cultivado o explotado en su forma natural,cultivable o incultivable. Clasificadas stas en categoras, se aplicar el arancel de terrenos rsticos.

El suelo o casco de un predio rstico se vala independientemente de la vegetacin y/o construccin quesustenta, salvo el caso de pasturas naturales.

ARTCULO III.B.11

Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la mayorrea, prevaleciendo por su importanciaeconmica sobre las otras producciones de la zona.

ARTCULO III.B.12

En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados y bosques explotables.

ARTCULO III.B.13

En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece con agua superficial, de subsueloy/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son suficientes para las necesidades del predio. Encaso de existir riego tecnificado debern detallarse sus caractersticas.

El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce comn, segn lalegislacin vigente.

ARTCULO III.B.14

En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especificar si la cantidad y calidad de la mano de obradisponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales de trabajo y dems elementossuficientes para la explotacin.

ARTCULO III.B.15

En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y contaminacin ambiental.

ARTCULO III.B.16

En la forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo en parte; y si es conducida enforma directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo comunitario, otras formas.

ARTCULO III.B.17

Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha; si hay un beneficio previo osi se les somete a un proceso de preparacin para los mercados su exportacin, o se los industrializa en elfundo mismo.

Cuando se obtiene subproductos, se especificar si se les consume en el mismo predio o son vendidos en suestado natural o industrializados.

ARTCULO III.B.18


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Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas estructurales, materialesempleados, estado de conservacin, antigedad, y las reas que ocupan.

ARTCULO III.B.19

Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obras complementarias tales como los caminos, cercos,corrales, eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin, defensas marginales, tomas, partidores,canales, diques, etc., sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los linderos del predio, pero que lesirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su integridad o en parte, como contribucin a determinadaasociacin o comunidad en beneficio colectivo.

ARTCULO III.B.20

Se consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y consignados en ttulos, as como las

establecidos posteriormente a stos, que afectan el predio en su clasificacin de dominante o sirviente. (verttulo II captulo B artculo II.B.17).

ARTCULO III.B.21

En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus condiciones de constitucin,debidamente inscritos.

ARTCULO III.B.22

En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo, inundaciones, deslizamientos o prdidas de vasde comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio y sus componentes, o pueda

perjudicarlo en el futuro.

ARTCULO III.B.23

En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, de ser posible, el origen de la propiedad, elpropietario o los propietarios actuales, su condicin de propiedad individual, colectiva, testamentaria, estatal ocomunidad campesina. Cuando estn inscritos en los registros se consignar la fecha, el tomo, el folio y fojasde la inscripcin; o la ficha registral, segn sea el caso.

Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que lo firm, escala,orientacin geogrfica y la fecha. El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud del levantamiento; de

ser necesario se har un nuevo plano, total o parcial del predio y/o sus construcciones; siendo elemento dejuicio la hoja catastral o ficial referida al predio.


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Unprg 37


VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS

ARTCULO III.C.24

La valuacin considerar, segn el caso:

Terrenos rsticos

Terrenos eriazos

Terrenos eriazos ribereos al mar

Construcciones e instalaciones fijas

Maquinaria y equipo

Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacn

Ganado, aves, peces y otros animales

Factores ecolgicos

ARTCULO III.C.25

En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber hacerse una clasificacin de losmismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el artculo anterior, debiendo determinarse las reas quecorresponda a cada categora de tierras.

El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual al 50% del valor de las tierras que figuran en los listados de valores oficiales de terrenos rsticos vigentes y/o delmercado inmobiliario de estas tierras en la zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria o comercial.

Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las reas parciales, multiplicandocada una de estas por su correspondiente valor oficial o de mercado vigente; obtenindose el valor total por lasumatoria de aquellas.

ARTCULO III.C.26

El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad

y agua superficial se obtiene de los valores oficiales de terrenos rsticos del distrito en que se ubica el terrenomateria devaluacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de la zona en estudio, segn correspondaa una valuacin reglamentaria o comercial.

ARTCULO III.C.27

En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo dispuesto en las normas legalesvigentes sobre la materia


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VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS

ARTCULO III.D.28

La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene multiplicando el valor bsico eriazo

(VBE) por el rea (A), materia de valuacin.

ARTCULO III.D.29

El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin:

VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E

El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por la expresin siguiente:

VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E

En donde:

VBE = Valor bsico eriazo

VBER = Valor bsico eriazo ribereo

VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de terreno del mercado, segn setrate de valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de las tierras de primera categora. d =Distancia al rea con valor unitario oficial urbano

U = Uso

T = Topografa y naturaleza del terreno

V = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno

D = Distancia a la lnea de ms alta marea

E = Factor de correccin ecolgica

ARTCULO III.D.30

La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las tablas N 05 hasta la N

08-A. La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta y la demanda.

El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta, aplicar de ser el caso,los factores consignados en las tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A.


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TABLA N 05

Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se

determina multiplicando los factores orrespondientes.

ARTCULO III.D.31

Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que comprende la tabla N 06 sedefinen en la forma siguiente:

Carreteras duales

Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una diseada para velocidades mayores de80 Km./h. y pavimentadas con asfalto o concreto.

Carreteras de primera clase

Tiene un ancho mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfalto, diseada para velocidades mayores de 80 Km./h.forman parte del sistema nacional y su pendiente mxima es de 6%.

Carreteras de segunda clase


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Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son afirmadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a 80 Km/h.,forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%.

Carreteras de tercera clase

Ancho promedio entre 3,50m y 5,00m., son afirmadas, forman parte del sistema vecinal y su pendientemxima es de 10%.

Trochas carrozables

Sin afirmado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el trnsito espordico de vehculos.

En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno, deber adoptarse el factor de mayor valor.

TABLA N 06

ARTCULO III.D.32

El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07.


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VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)

ARTCULO III.E.33

Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cada uno de los factores:

a. Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos dominantes, etc.

b. Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos, bosques, etc. que determinen elentorno; debindose tomar fotos a color destacando

c. el paisaje.

d. Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos emanaciones, que pudieranatentar contra la salud y el medio ambiente.

ARTCULO III.E.34

Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calificarse de bueno (B), regular (R) y malo (M),y se aplicar la Tabla N 08 y 08-A.

Tabla N 08

Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor E se determina multiplicando los

ndices correspondientes de stas.


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VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS

ARTCULO III.F.35

Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rstico y que se utilizan en la explotacin, tales

como: viviendas, oficinas, almacenes, plantas industriales, cobertizos, corrales, escuelas, hospitales, salas deesparcimiento, infraestructura de riego, infraestructura de vialidad, instalaciones de servicio u otrasinstalaciones.

ARTCULO III.F.36

La valuacin de las construcciones, obras complementarias, e instalaciones comprende: Descripcin demateriales, distribucin de ambientes, letrado, antigedad, estado de conservacin y usos. El procedimientoque debe seguirse es el sealado en el ttulo II, captulo D referente a valuacin de edificaciones oconstrucciones, obras complementarias e instalaciones en predios urbanos, en lo que le sea aplicable.

ARTCULO III.F.37

La infraestructura de riego comprende: canales, embalses, tomas de derivacin, compuertas, partidores,alcantarillado, sifones y toda obra civil complementaria; y sistemas de riego tecnificado.

En todos los casos se har el letrado del movimiento de tierras y de las estructuras, sealando suscaractersticas con el mayor detalle posible asignndoles valores unitarios de mercado debidamentejustificados.

ARTCULO III.F.38

La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras de arte, vas frreas, etc.

Para los efectos de la valuacin se har el letrado de las diferentes partidas que conforman la infraestructuravial y se asignarn los valores unitarios de mercado correspondientes.

ARTCULO III.F.39

Infraestructura de servicios:

a. Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento, plantas de bombeo, redes de distribucin y

conexiones domiciliarias.

b. Se describir cada una con el letrado respectivo y los valores unitarios sern de acuerdo al tipo deconstruccin, materiales y equipamiento.

c. Desage: se har la descripcin y letrado de las instalaciones, determinando los valores unitarios deacuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en su construccin.

d. Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus componentes asignndoles los valores unitarios demercado.

e. Otras instalaciones


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ARTCULO III.F.40

Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando los materiales que intervienen en su construccin einstalacin, y asignndole valores unitarios de mercado.

VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS

ARTCULO III.G.41

La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripcin de la mquina o equipo, estadoactual y estimacin de expectativa de vida til, precio original y fecha de adquisicin, valor actual de lamquina o equipo similar nuevo, descripcin de mejoras y valor actual del equipo dado.

ARTCULO III.G.42

El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de bienes, es el referente a la valuacin de propiedadesempresariales, Ttulo V del presente reglamento.

ARTCULO III.G.43

En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas, equipos y herramientas, el perito le asignar elvalor correspondiente a su estado de conservacin.

VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS ENALMACEN

ARTCULO III.H.44

El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la edad, estado, rendimiento y precio promedio de losproductos en el mercado.

El perito podr determinar el valor de una plantacin permanente en base a la acumulacin de gastosincurridos en su implementacin en base a los costos

de produccin estimados, debidamente indicados en anexos adjuntos.

ARTCULO III.H.45

Las semillas y productos almacenados se valuarn a precios vigentes al momento de la tasacin, teniendo encuenta su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser utilizados. Cuando estos no se encuentren enalmacn sern valuados a criterio del perito.

ARTCULO III.H.46En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perodo de cosecha no se valorizan, disponindose ellevante de la misma; aquellas que se encuentren en pleno desarrollo, su valuacin ser la acumulacin delcosto de su instalacin hasta la fecha en que se produce la expropiacin.


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En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante, como complemento a la valorizacinde la plantacin en si.

ARTCULO III.H.47

Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado de desarrollo, a criterio del perito, debidamentesustentado.

VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES

ARTCULO III.I.48

El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio de mercado, teniendo en cuenta la especie, raza,volumen de produccin y otros considerndoos que estime el perito.

El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: el pedigree la edad, conformacin exterior y otros.

En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tenerse presente si son registrados (Reg. Genealgico) o no(ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de 24 meses) o menores.

El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante del producto del peso neto animal en ayunas por elpromedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa)

Tener presente, las bonificaciones siguientes:


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Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del animal en relacin a suaptitud de servicio, ejemplo:

2-3 aos - F = 2,50

7-8 aos - F = 0,42

+ 8 aos - F = 0,00

Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de pedrigee,considerando raza, especie, sexo, edad, la conformacin exterior del animal, el tipo de lana y color,como la produccin y calidad de la misma; as como los premios obtenidos por estos o sus

progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad Competente. El Perito en base a susapreciaciones y criterio, bonificar o no la valuacin espectiva.

En ganado equino de competicin se considera el elevage; las lneas de consanguinidad deprogenitores y descendientes.

En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener en cuenta su pedigree, edad, presencia en

su conformacin externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios obtenidos, etc. y de acuerdo a lanormatividad vigente.

ARTCULO III.I.49

Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a los precios promedio de mercado teniendo en

cuenta el pedigree, la especie, gnero y familia; as como la raza de algunas especies.

Debe hacerse las bonificaciones por edad, vistosidad o plumaje, aptitud para la reproduccin, produccin,canto, conformacin exterior o presencia, resistencia y otras cualidades que considere el perito.

ARTCULO III.I.50

Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarn tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas:cientfica, exposicin, consumo humano e industrial.

ARTCULO III.I.51

La valuacin de especies protegidas esta sujeta a criterios del perito quien la sustentar en su informe y deacuerdo a las normas establecidas por la autoridad estatal competente.

ARTCULO III.I.52

Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar y procesados en almacn, frigorficos, etc. se valuarnteniendo en cuenta el estado y calidad de conservacin, rendimiento y de acuerdo a los precios promedio enmercado.

ARTCULO III.I.53

Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segn la especie, calidad, estado de conservacin yposibilidad de usarlos segn precio promedio en mercado.


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ARTCULO III.I.54

La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao de fibra, uniformidad en el color, estado deconservacin el volumen o rendimiento, y especie segn precio promedio en el mercado.

ARTCULO III.I.55

Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios promedios en mercado, a criterio del perito, quin lasustentar.

VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSINURBANA E ISLAS RSTICAS

ARTCULO III.J.56

Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido considerada en los planes dedesarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de sta, de acuerdo a una zonificacin y plan vial oficial.

ARTCULO III.J.57

Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que manteniendo su condicin legal de rsticosse encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la zonificacinestablecida en los planes de desarrollo oficiales.

ARTCULO III.J.58

Se denomina isla rstica a aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas yque mantiene su condicin legal de rstico.

ARTCULO III.J.59

En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes.

ARTCULO III.J.60

El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica o zona urbana no habilitada se obtendraplicando la metodologa siguiente:

1. Estableciendo zonas de influencia del terreno.

2. Aplicando las frmulas que a continuacin se mencionan.


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ARTCULO III.J.61

Mtodo de las zonas de influencia.-

Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona.

La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y otra paralela asta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos de zonificacin o en sudefecto hasta una profundidad de 30 m. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con reapredominante mxima de 500 m2, y 50 m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de500 m2.

La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada una, y la cuarta zona porla profundidad restante.

ARTCULO III.J.62

Frmula para determinar la valuacin.

La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas se obtienesumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por sucorrespondiente rea.

Se aplica la siguiente frmula:

En donde:

V D = Valuacin definitiva

V B = Valor bsico

A = rea.

ARTCULO III.J.63

En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos:

1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de infraestructuraurbana.

2do. Caso Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.

3er. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.


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ARTCULO III.J.64

1er. CASO.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana.

En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de

infraestructura igual o superior a 0.04. (Aplicar la Tabla N 10)

Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de infraestructura, o por elcontrario el terreno pueden dar frente a vas con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se harun solo clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferentepuntaje, se deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en formaproporcional a los frentes.

Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona.

ARTCULO III.J.65

Clculo del valor bsico (V B) para la primera zona.

Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes,el Valor bsico para la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente frmula:

V B = CAV (Vp - VOH)

En donde:

V B = Valor bsicoCAV = Coeficiente de rea vendible

Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.

Valores oficiales si la valuacin es reglamentaria valores de mercado si la valuacin es comercial.

ARTCULO III.J.66

El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de laprimera zona, respectivamente.

La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del terreno.

ARTCULO III.J.67

El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible y el reabruta de la habilitacin urbana.

Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo dehabilitacin a realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por laautoridad respectiva.

En caso de no contar con el proyecto o informacin necesaria podr asumirse los siguientes coeficientes derea vendible.


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ARTCULO III.J.68

El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtienetomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno materia de valuacin dentro de unazona de influencia de 200 m del terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distanciase incrementar de 100m en 100m.

Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta si est entre losms altos de la zona en estudio.

ARTCULO III.J.69

Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH).

Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana mediante la aplicacin de las tablas N 10 y 11. Lasuma total de puntos obtenidos restada a la unidad se multiplicar por el valor VTH. El valor de las obras dehabilitacin urbana ser equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rstico del valor del terrenohabilitado, segn la frmula:

VOH = VTH - VTR

Donde:

VOH = Valor de las obras de habilitacin urbana

VTH = Valor de terreno habilitado. (Valor oficial si la valuacin es reglamentaria y valor de mercado sies comercial)

VTR = Valor del terreno rstico de 1 categora con riego de la zona. Valor oficial si la valuacin esreglamentaria y valor de mercado si la valuacin es comercial.


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ARTCULO III.J.70

2do.CASO.- Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.

En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que poseen un puntaje

de infraestructura urbana, inferior a 0,03 (Aplicar Tabla N 10)

Se establecern las zonas de influencia a partir de la va urbana referencial ms prxima, de acuerdo alo sealado en el Artculo III.J.61; valundose

Sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin.

ARTCULO III.J.71

3er CASO.-Valuacin de terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el Valor Bsico se calcula sobre la base de los

siguientes criterios:

Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la correspondiente a la dellote normativo, de la zonific

informe final de ingenieria economica ii.docx

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