informe del mercado de retail. abril 2010
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Shopping Centres in Spain Situación actual y Expectativas 2012 Actual situation & expectatives 2012 Abril 2010 2010 April Informe del Mercado de Retail. Abril 2010 /Retail Market Report. April 2010TRANSCRIPT
on·pointInforme del Mercado de Retail. Abril 2010 / Retail Market Report. April 2010
Abril 20102010 April
Centros Comerciales en EspañaSituación actual y Expectativas 2012
Shopping Centres in SpainActual situation & expectatives 2012
Informe del Mercado de Retail. Abril 2010 On·Point
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Contexto Económico
La economía española ha llegado a 2010 algo mejor de lo previsto.Esta mejora ha sido producida básicamente por la demanda exteriory algunos ligeros incrementos en el consumo, especialmente en losúltimos meses de 2009. No obstante, es posible que estos avancessean de naturaleza transitoria.
La demanda externa se ha visto potenciada por la mejoría de otrospaíses en Europa que durante el segundo semestre de 2009 hannotado los impulsos de sus respectivos gobiernos. Es probable quela recuperación de Europa sea algo tímida en cuanto estas medidasdesaparezcan, por tanto no se podrá contar con este factor a medioo largo plazo.
Por su parte, el consumo en España ha sido incentivado gracias aayudas públicas, tales como el Plan 2000E e igualmente los bajostipos de interés también han contribuido en este sentido.
Por otro lado, la estabilidad en el mercado de la vivienda es una delas claves para conseguir mejorar la economía. Sigue habiendo unsobre stock de más de 1 millón de viviendas que se ha visto incre-mentado durante 2009.
Todavía son más las viviendas terminadas (388.421) que las vivien-das nuevas vendidas (231.859). El proceso de ajuste del stock dela vivienda comenzará a sentirse durante 2010 ya que se ha produ-cido un gran freno en la construcción con 111.140 viviendas inicia-das durante 2009.
Previsiblemente se incrementarán las ventas gracias principalmentea la mejora de la accesibilidad (reducción de precios y tipos de inte-rés) y el conjunto de medidas fiscales tales como la subida del IVAen julio y la eliminación de la deducción por compra de viviendahabitual para 2011.
El consumo de las familias es otro aspecto clave para la salida de lacrisis que además es el que más afecta al mercado de centroscomerciales. La disminución de valor de la riqueza inmobiliaria, elefecto desempleo y la perdida de confianza es lo que está contribu-yendo a reducir el consumo privado e incrementar el ahorro.
Es previsible que durante 2010 el consumo continúe ajustándose,las principales razones serían: el nivel de endeudamiento de lasfamilias que todavía es elevado (al menos con respecto a Europa),las expectativas de incrementar la renta son bajas y el incrementodel IVA del próximo verano.
En respuesta a este nuevo entorno económico, las familias conti-nuarán incrementando sus tasas de ahorro que durante 2009 hasido de un 19,1% y con expectativas de continuar su ascenso, aun-que no tan rápidamente.
El crecimiento del paro es una de las consecuencias más alarman-tes de la actual situación de crisis. El número de parados ha pasa-do de 1,9 millones a 4,3 millones en sólo dos años. En parte estasituación se explica por el gran crecimiento de población activa.
Por ejemplo en los últimos 10 años la población de España ha cre-cido en 6,5 millones de personas, siendo 5,3 millones el crecimien-to de la población activa. Así, de los 4,3 millones de parados, apro-ximadamente la cuarta parte es población extranjera cuya tasa deparo asciende al 30%.
Aunque ya ha comenzado un tímido descenso en población activa,no se puede considerar aún como un hecho relevante.Una de lascaracterísticas que está afectando los datos oficiales sobre Españaes la economía sumergida, la cual está en ascenso.
Los técnicos del Ministerio de Hacienda han estimado que durante2009 supuso un 23.3% del PIB; otras fuentes internacionales lasituaron en un 19,5%, frente al 13,5% de media de los 21 paísesmás importantes de la OECD. En cualquier caso, es un dato eleva-do que afecta entre otras cosas a la recaudación fiscal y el empleo.
Se puede decir que lo peor de la crisis ya ha pasado, la situación hatocado fondo, o está a punto de tocarlo, pero sigue habiendo incer-tidumbre en cuanto al momento o la duración de la recuperación.
Esto dependerá de cómo se corrijan los principales desequilibriosque afectan a la economía española, principalmente la del sectorinmobiliario, la restructuración del sistema financiero, la consolida-ción fiscal del Gobierno y la deuda de las familias.
La mayoría de las previsiones apuntan a un inicio de la recuperacióntrimestral del PIB a partir del segundo trimestre de 2010, no obs-tante se prevé que el año aún sea negativo. No será hasta 2011cuando esta mejora se deje sentir.
-5%
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
2007 2008 2009 2010 2011
-2 ,0%
-1 ,5%
-1,0%
-0,5%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%PIB, tasa intertrimestra l PIB, tasa interanual
Crecimiento del PIB a finales de 2010 (Datos trimestrales)
Fuente: INE hasta 2010,P revis iones FUNCAS Marzo
Previsiones
Crecimien to medio anual:2008: 0,9 %2009: - 3,6 %2010: - 0.7 %
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
22.000
24.000
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 100%
5%
10%
15%
20%
25%ActivosOcupadosTasa de Paro (%)
Datos de empleo trimestrales
Fuente: INE, Datos hasta Di ciem bre 2009
Miles de personas TOTAL
18.6
4.318.8%
10%
2.1
3.5
20.1%
Evolución de la contabilidad de los hogares e ISFLSH (Instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares). Media móvil 4 trimestres.
F uente: INE, Datos hasta Dic iem bre 2009 -10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
2004 2005 2006 2007(P) 2008(A) 2009(A)
Renta disponible brutaGasto consumo Final de los HogaresTasa de Ahorro
La economía comienza a recuperarse a finales de 2010
El desempleo crece, la población activa desciende Las familias continúan actuando con prudencia
Comercio Minorista y Consumo
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El comercio minorista a través de la caída del consumo es unode los sectores que primero han sentido los efectos de la crisis eigualmente han sido unos de los primeros en reaccionar.
Después que en junio de 2008 las ventas comenzaran a caerbruscamente, los comerciantes han ido orientando sus esfuerzosen reducir costes, ajustar expectativas y gestionar mejor sus tien-das actuales.
Según los datos del INE, las ventas del comercio minoristas sinincluir la estaciones de servicio (gasolineras) terminaron 2009con un descenso del 5,7%, dato similar al de 2008. La alimen-tación y el hogar tuvieron mayores descensos que en 2008 mien-tras que el equipamiento de la persona redujo ligeramente lacaída. A partir del pasado verano la tendencia comenzó a cam-biar con una reducción progresiva del descenso de ventas.
Por otro lado, la falta de financiación sigue afectando en granmedida a la expansión de los operadores. Este hecho se dejanotar especialmente en la pequeña empresa y en concreto en lasfranquicias, las cuales durante 2009 redujeron facturación, esta-blecimientos e inversión por primera vez en los últimos cincoaños.
Durante 2009 y ante esta nueva situación, los comerciantes handirigido prácticamente la totalidad de sus esfuerzos a la gestiónde sus actuales ubicaciones, principalmente reduciendo costes ycerrando los locales menos rentables.
La reducción de costes se ha sentido en el recorte de personal,ajuste de presupuesto con sus proveedores y sobre todo, en unafuerte negociación de rentas de sus locales.
Por esta razón, las rentas sufrieron un ajuste a la baja durante2009, que se reflejaron también en forma de bonificaciones tem-porales. Los ajustes han sido mayores en parques medianas,seguidos de los centros comerciales y por último, de los localesen calle. Prevemos que este ajuste continúe ligeramente duran-te 2010 consiguiendo una tímida recuperación a partir de 2011.
2010 ha comenzado con una sensación de tener una gran partede los deberes hechos por parte de los operadores.
Aunque la expansión se prevé reducida al menos se sabe conmás certeza lo que se va a hacer. Por ejemplo un operador quetenía prevista una expansión de 30 tiendas en 2007, en 2009rectificó a diez y realmente hizo cuatro. En cambio, en 2010 setiene la sensación que las tiendas previstas por los operadores síse realizarán.
La expansión está siendo muy selectiva, buscando siempre losmejores centros y parques de medianas, particularmente engrandes ciudades.
No obstante, las rentas prime siguen siendo elevadas paramuchos operadores y los procesos para cerrar una negociaciónse prolongan más que antes.
Toda esta situación está creando oportunidades para el comerciominorista, ya que pueden conseguir posicionarse con unas con-diciones mucho más beneficiosas.
Tal es el caso de enseñas como las del grupo americanoAbercrombie & Fitch incluyendo Hollister, o el operador de tecno-logía Apple Stores, que en ambos casos están comenzando suexpansión en España.
Por otro lado, continúan en expansión operadores como Primark,Sport Zone o Zippy, así como en especial las cadenas de zapate-rías como Maripaz.
Como nueva marca destaca Sport Town de El Corte Inglés, queen general está aprovechando las actuales ubicaciones de Sfera.Con esto consigue realizar una expansión más fácilmente al tiem-po que ayuda a reducir espacio a Sfera, que en muchos casosera demasiado elevado.
Continúa el auge de los operadores orientados al precio, en estesentido los operadores de los Outlets en general han conseguidoincrementar ventas durante 2009 y se prevé que sigan funcio-nando razonablemente bien.
Por otro lado, destacan los operadores de origen chino, los cua-les desafían la crisis incrementando sustancialmente su actividaden el mercado a través de grandes bazares, restaurantes o moda.
La expansión en los parques de medianas está siendo más lenta.Por un lado sí que hay operadores en expansión buscando suposicionamiento y aprovechando las buenas condiciones de mer-cado, tal es el caso de Bricor, Worten, Media Markt, Kiabi,Conforama o Prenatal.
Por otro lado existe una gran escasez de variedad de operadores,que está haciendo realmente complicado comercializar este tipode activos.
F uente: Global Insight , Previs iones M arzo 2010
PrevisionesCrecimiento Anual del Consumo en España %
-6
-4
-2
0
2
4
6
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
España
Eurozona
Rentas Prime Retail (Indices) Datos 4TIndice (2001 =100)
Locales en Calle (€/m² /mes)
219Madrid
15,5-20España
211Barcelona
Parques de Medianas (€/m² /mes)
77-103Barcelona
75-100Madrid
Centros Comerciales (€/m² /mes)
Incremento Interanual
T4 09
Fuente: Jones Lang LaS alle , Datos hasta Diciem bre 2009
-0,5%
-4,8%
-2,9%
-0,5%
100
120
140
160
180
200
220
20 01 2002 200 3 2 004 20 05 2006 200 7 2 008 200 9
Locales Madrid
Locales Ba rcelona
Parques de Medianas
C.C Madrid
C.C Barcelona
Recuperación en 2011-2012
Ajuste generalizado en las rentas
0 100 200 300 400 500 600
Ceuta & Meli l laExtremadura
CataluñaBaleares
Casti l la y LeonCastil la LaCantabr ia
Galic iaAndaluc ia
La RiojaCom. Valenc iana
Pais VascoAragon
NavarraCanarias
AsturiasM urc iaM adr id
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500
Densidad (Eje inferio r)SBA Total (Eje superio r)
SB A en mi les m²
Fuente: Jones Lang LaS alle M arzo 2010 SBA (m2) por cada 1.000 hab ita nte s
Densidad España 319
España por Comunidades Autónomas
España comienza 2010 con un total de 633 centros comercialesy una Superficie Bruta Alquilable (SBA) de 14.615.391 m².Durante 2009 se han inaugurado 18 centros comerciales y dosampliaciones, lo que ha supuesto una SBA de 405.063 m², delos que 16.554 m² (un 4%) correspondieron a ampliaciones.Estas cifras contrastan con las de 2008, cuando se inauguraron33 centros comerciales y seis ampliaciones con una SBA total de1.200.000 m². El año se ha caracterizado por el gran número deretrasos y cancelaciones de proyectos.
En estos últimos 10 años se ha inaugurado un 60% de la SBAactual, lo que indica el alto grado de evolución que ha sufrido elmercado español de centros comerciales. No obstante el cambiode tendencia acontecido en 2009 se ve reflejado cuando secompara con los 871.063m² y 34 centros que se han desarro-llado de media anual en los últimos 10 años.
En el contexto europeo, España se sitúa como el quinto país conmás SBA (reconociendo sólo centros comerciales estrictos) des-pués de Reino Unido, Francia, Italia y Alemania, aunque con esteúltimo país comparte prácticamente el mismo volumen de SBA.Respecto a la densidad, España se sitúa en octavo lugar, pordetrás de países como Holanda o Reino Unido pero por delantede Francia, Italia y Alemania.
Por otro lado, la densidad comercial de España, ya considerandotodas las tipologías de centros, ha alcanzado en 2009 los 319m² por cada 1.000 habitantes, lo que ha supuesto un incremen-to del 3,4%, que contrasta con la media anual de los últimos 10años del 8,3%. Por Comunidades Autónomas, las que tienen lamayor densidad son Madrid, Murcia, Asturias, y Canarias, mien-tras que en los puestos más bajos se encuentran Castilla y León,Baleares, Cataluña y Extremadura.
La Comunidad que ha notado un mayor cambio con respecto alaño anterior ha sido Galicia, seguida de Murcia; ambas hanincrementado su densidad en un 6% y un 2% respectivamente,debido especialmente a las aperturas de los centros de EspacioCoruña con 41.000 m² y de la 1ª Fase de El Tiro (Murcia) con40.000 m².
Durante 2009, las Comunidades donde se han inaugurado másSBA fueron Madrid, Andalucía y Murcia, destacando las provin-cias de Almería, Cádiz, A Coruña y Barcelona, además de Murciay Madrid. Las principales inauguraciones del año han sido el par-que de medianas Plaza Nueva de Leganés (Madrid) con 51.000m² de Realia, Espacio Coruña (A Coruña) con 41.000 m² deMulti Development y Vilamarina en Viladecans (Barcelona) con31.500 m² de Metrovacesa.
Posiblemente este ha sido el año en que mayor índice de des-ocupación se haya registrado en la apertura. La mayoría de cen-tros no han conseguido llegar al 70% de ocupación de localesdebido al descenso de demanda de los operadores.
Como viene sucediendo en años anteriores, la tipología de cen-tro que más se ha abierto durante 2009 fue el parque de media-nas el cual supuso alrededor del 40% del total de centros y SBAabierta.
También destaca que durante este año no se ha inaugurado nin-gún concepto especializado (ocio, outlet o basado en hipermer-cado), así como ningún centro de más de 80.000 m².
Esto ha provocado que descienda la superficie media del total decentros comerciales hasta 23.089 m² SBA.
Informe del Mercado de Retail. Abril 2010
65%
14.615.391
633
405.063
16.554
388.509
2
18
2009
14.240.512
616
1.172.712
237.719
934.933
7
33
2008
SBA TOTAL
Total Mercado
SBA total
Nº CENTROS
SBA ampliada/2as Fases
Superficies
SBA abierta
Nº Ampliaciones
Nº Aperturas
Cifras
Nota: S ól o Centros mayores de 5.000 m2F uente: Jones Lang LaSalle Marzo 2010
3%
3%
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
BulgariaUcrania
RumaníaRusia
TurquíaAlemania
Po loniaItalia
PortugalFranciaEspaña
Reino Un idoIrlanda
Holanda
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000
Densidad (Eje infe rio r)
Actuales (Eje superior)
S BA en miles de m2
S BA (m2) por cada 1.000 habi tantes
Fuente: Jones Lang LaS alle M arzo 2010
Densidad Europa 162
Nota: Inc luye solo los cent ros >5,000m² GLA ; excluye P arques de m edianas y Factory Outlet .
Principales Paises de Europa
Promoción de Centros Comerciales durante 2009
Parque de Medianas17.000San Juan de AznalfaracheCavalieri
Mediano31.500ViladecansVilamarina
Parque de Medianas50.949LeganésPlaza Nueva
Mediano29.433AlgecirasPuerta Europa
Grande40.000EspinardoEl Tiro
Mediano27.547ZaragozaAragonia
Grande41.000La CoruñaEspacio Coruña
Pequeño18.000La ZubiaAlshur
15.650
16.533
SBA
PequeñoPozuelo de AlarcónZielo Shopping
PequeñoLeónLeón Plaza
TipologíaUbicaciónCentro
Fuente: Jones Lang LaS alle M arzo 2010
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Centros Comerciales SBA y Densidad 2009
Cifras a diciembre de 2009
Principales inaugiraciones 2009
Centros Comerciales SBA y Densidad 2009
Informe del Mercado de Retail. Abril 2010
SecundarioPrincipal
Parques de Medianas Locales en calleCentros Comerciales
Principal SecundarioSecundarioPrincipal
Irlanda
Portugal
Reino Unido
España
Francia
Alemania
Italia
Holanda
Demanda de Minoristas
Débil
Fuerte
Fuente: Jones Lang LaSall e, O ctubre 2009
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Previsiones en la promoción de Centros hasta 2012
La restrictiva financiación y el descenso de la demanda de los ope-radores han forzado a los promotores a cambiar sus expectativas.Durante el año pasado, la mayoría de promotores han ido conocien-do esta realidad y el cambio del modelo de negocio ya es un hecho.
Todos los proyectos se han ido retrasando, en general solo secomienza con la construcción cuando se consigue financiación y estasuele ser accesible cuando se tiene un mínimo comercializado segúnla viabilidad del proyecto.
Por tanto el grado de incertidumbre de los proyectos es elevado,especialmente cuando la construcción no se ha iniciado y se sitúancon previsiones de apertura a más de 2 años.
A pesar de las dificultades, se han detectado 51 nuevos proyectos y19 ampliaciones o segundas fases, con la categoría de proyectos“seguros” y “probables”, que suponen casi 2 millones de m² denueva SBA hasta finales de 2012, lo que supondría un aumento enla SBA del 13.5%. Este es el resultado del exhaustivo análisis queJones Lang LaSalle ha realizado sobre todos los proyectos actual-mente en el mercado. En estas cifras no se tienen en cuenta los 1,4millones de m² de proyectos que se han considerado como “posi-bles” (poco probables de llegar a desarrollarse en este periodo). Asíprevemos que tanto en 2010 como en 2011 se inaugure el mismovolumen de superficie que en 2009, es decir unos 400.000 m². En2012 estimamos que la SBA no sobrepase los 700.000 m², a pesardel millón de m² “probables” detectados, aunque lógicamente estodependerá de cómo vaya evolucionando la economía, el consumo,posibilidades de financiación, etc. Estas cifras contrastan con el casimillón de metros cuadrados que de media anual se inaugurarondurante los cinco años precedentes a 2009.
Estas cifras parecen más alcanzables si se tiene en cuenta que loscinco mayores proyectos previstos para los próximos dos años alcan-zan los 500.000 m² de SBA. Estos proyectos en concreto son elParque Comercial Luz Shopping de InterIkea en Jerez de la Fronteracon más 150.000 m² (repartidos en 3 fases), el centro comercialMarineda Plaza de Invest Co en A Coruña con unos 170.000 m² (2-3 fases), el Parque Marítimo Jinamar de Erosmer Iberica, en LasPalmas con unos 75.000 m², el centro Splau de Acciona Inmobiliariaen Cornellà de Llobregat de más de 50.000m² y Faro Guadiana deUnibail-Rodamco, en Badajoz con 56.000 m².
Así, destaca Andalucía, Cataluña, Galicia y Madrid como lasComunidades Autónomas con más SBA prevista para los próximosaños. A nivel provincial Cádiz, Madrid, Granada Sevilla, Barcelona,Badajoz, Valladolid, A Coruña y Zaragoza son las que más superficietienen en proyecto.
Los mayores incrementos se producirían en Extremadura (con un73%), Andalucía, Galicia y Castilla y León. A nivel provincial, Badajoz(con un 105%), Granada (103%), Valladolid, Huelva, Palencia yLugo.
También cabe resaltar a La Rioja, Cantabria y Ceuta y Melilla, por serlas únicas que reducirán su densidad comercial, ya que el crecimien-to de población estimado será mayor que el de la nueva SBA previs-ta.
Debido a las limitaciones de crecimiento existentes, muchos promo-tores están centrando sus esfuerzos en las posibilidades de ampliaralguno de sus activos, en este sentido destacan los operadores dehipermercado que actúan como promotores. Igualmente, las renova-ciones de los centros se verán incrementadas como solución parapoder supervivir frente a la competencia. En este sentido se debetener en cuenta la gran cantidad de centros con más de diez años,los cuales ocupan son casi la mitad del total actual de España.
Las tipologías que más crecerán en este periodo serán los parques
Fuente: Jones Lang LaS alle Marzo 2010
2012
2011
2010
Año
Muy Grande90.000Arroyo de la EncIkea Valladolid
Muy Grande85.000ArmillaParque Nevada
Grande54.500Cornella de LlobregatSplau
Muy Grande170.000La CoruñaMarineda Plaza *
Mediano32.000OrriolsArena Multiespacio
Grande75.271Las PalmasEl Mirador (P. Jinamar) *
Grande56.000BadajozFaro del Guadiana
P. de Medianas158.000Jerez de la FronteraLuz Shopping PC *
Mediano32.400BarcelonaArenas Plaza
85.000
55.000
SBA
Muy GrandeOrihuela CostaLa Zenia
GrandeMajadahondaGran Plaza 2
TipologíaUbicaciónCentro
* Fases 2010-2012
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
Muy Grande
Grande Mediano Pequeño Fund. enHiper.
P. deMedianas
Factory Outlet
Centro deOcio
Total ActualProyectos 2010 - 2012
Centros por tipología (Porcentaje por número de centros)
Fuente: Jones Lang LaSal le Marzo 2010
Aperturas Anuales en Centros Comerciales
Fuente: Jones Lang LaS alle, Marzo 2010
13,5 %
Nota :En el cál culo de las vari aciones cada tres años no incluye la superfi cie “pos ible”
19,8 %m2
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
PosibleProbableSeguroSBA Anual
Retrasos generalizados
Principales inauguraciones hasta el 2012
Demanda comercio minorista T4 2009
Un tercio de los Proyectos son Parques de Medianas
Informe del Mercado de Retail. Abril 2010
0 10 20 30 40 50 60
Reino Unido Irlanda
FranciaAlemaniaHolanda
Ita liaPoloniaEspañaUcraniaPortugal
RusiaRumaníaTurquíaBu lgaria
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000
% Incremento SBA (Eje inferior)Proyectos 2010- 2011 (Eje superior)
S BA en miles de m2
%
Fuente: Jones Lang LaS alle M arzo 2010 Nota: Incl uye sólo planes >5,000m² S BA ; A lemania incl uye sólo pl anes >10,000m ² ; Las proyecc iones deberántratarse con precaución. La experienc ia de Jones Lang LaSall e muestra que una proporci ón si gni ficativa de lasproyecc iones de 2010 y 2011 es im probable que se com pl ete s in l a publicación de estos plazos de tiem po.
2 31%
Incremento SB A E uropa 13,93 %
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de medianas y los centros “muy grandes”, de más de 80.000 m²,con 37% y 25% de crecimiento de SBA respectivamente. Un ter-cio de los futuros proyectos corresponden a parques de medianas,destacando también los menores de 20.000 m², correspondien-do a uno de cada cuatro nuevos proyectos. Los menores creci-mientos continúan encontrándose en los centros basados enhipermercado y en los centros de ocio.
Los promotores vuelven a mostrarse activos para encontrar opor-tunidades a largo plazo, pero siendo conscientes de la madurezdel sector y el ajuste de expectativas. Como resultado, requierenparcelas de mayor calidad, sin excesiva competencia y a un pre-cio mucho más ajustado que antes. Prácticamente en buenas ubi-caciones donde antes el precio de repercusión se podía ofrecer600-700 €/m², ahora se propondría entre 250 y 300€/m².
Las provincias con menor densidad prevista en 2012 y donde enprincipio podría haber más oportunidades para nuevos proyectosson Teruel y Melilla (todavía sin ningún centro), Lleida, Jaén,Ourense, y Girona.
Por otro lado, las provincias con mayor densidad prevista al finaldel periodo son Zaragoza, Las Palmas, Álava, Cádiz, Málaga,Madrid, Murcia, Valladolid y Asturias. Lógicamente en estas zonashabrá menos potencial para desarrollar nuevos centros a partir de2013.
A pesar de que la mayoría de las Comunidades han aprobado nue-vas leyes de comercio a finales de 2009 con la intención de ajus-tarse a la Directiva Europea Bolkestein, parece claro que en lamayoría de los casos se ha perdido una oportunidad de liberalizarel establecimiento y desarrollo de grandes establecimientoscomerciales.
Las nuevas leyes han ayudado a desbloquear varias moratorias,así como a eliminar algunas limitaciones a nivel económico, com-petencia o límites de superficie según el municipio. Por otro lado,se continúa limitando según el tamaño de las grandes superficies,medioambiente, razones urbanísticas y en varias Comunidadesobligan al desarrollo de las grandes superficies a situarse en latrama urbana, la cual todavía debe ser definida.
Entre las Comunidades que ya han adaptado su legislación comer-cial se encuentran Cataluña, Andalucía, Baleares, País Vasco yCanarias, las cuales continúan con directrices restrictivas. Por otrolado Madrid es la Comunidad que más ha simplificado los trami-tes delegando la decisión prácticamente a los Ayuntamientos.
Cabe destacar que algunas comunidades como Aragón,Extremadura, Cantabria, Navarra o Asturias todavía no han llega-do a adaptar su legislación a finales de 2009 y prevén hacerlodurante este año.
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Ba learesPa is Vasco
MadridNavarra
Castilla La ManchaCom. Valenciana
CanariasMurcia
Cata luñaAragon
Castilla y LeonGalicia
AndaluciaExtremadura
0 100 200 300 400 500 600 700 800
% Incremento SBA (Eje inferior)
Proyectos 2010-2012 (Eje superior)
Incluye proyectos seguros y probables
SB A en m iles de m 2
%
Fuente: Jones Lang LaS alle, Marzo 2010
Comunidades sin proyectos:-La Rioja-Ceuta & Melilla-Asturias-Cantabria
Incremento SBA
España 13,52 %
Incluye proyectos seguros y probables
Media nacional359
(m2/1.000 habitantes)
Fuente: Jones Lang LaSalle, M arzo 2010
Más de 550De 450 a 549De 350 a 449De 250 a 349De 150 a 249Menos de 150
Proyectos previstos por comunidades 2010 - 2012
Proyectos de Centros Comerciales en Europa 2010-2011
El mapa futuro de la densidad por provincias 2012
Informe del Mercado de Retail. Abril 2010On·Point
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Probablemente tanto el mercado de inversión español como eleuropeo han tocado fondo de una de las peores contraccionesdel mercado de la historia. Sin embargo, en la entrada de 2010la confianza de los inversores ha mejorado desde los mínimoshistóricos registrados a principios de 2009 y los factores queafectan al mercado también son más positivos. No obstante,durante 2010, el impacto de la crisis seguirá sintiéndose tantoen España como en el resto del continente.
El mercado de inversión de Retail en 2009, especialmentedurante el primer semestre, estuvo marcado por la elevada incer-tidumbre de la economía, los problemas de financiación y latodavía gran distancia entre compradores y vendedores. Estasituación ha producido un bajo volumen de inversión de retail enEspaña, alcanzando los 589 millones de euros que correspondena ocho operaciones de compraventa de activos. El volumen supu-so un 63% de decrecimiento sobre 2008, y también menos dela mitad de operaciones.
La mayor actividad sin duda se produjo en las operaciones desale & lease back de sucursales bancarias, donde el capital pri-vado ha sido el más activo. Igualmente, se llevó a cabo una granventa de este tipo por parte del Banco BBVA a RREEF con unvolumen de 1.154 millones de Euros. No obstante, ni esta trans-acción, por considerarse una operación financiera, ni las anterio-res, menores de 5 millones de euros, se contempla en nuestraestadística de volumen de inversión.
El sector de los centros comerciales es, como siempre, el quemayor volumen concentra con 504 millones de euros en cuatrooperaciones: Plenilunio, Príncipe Pío, Nervión Plaza y Ribera delXuquer. Las primeras tres operaciones se podrían considerarcomo Prime, aunque las rentabilidades netas se movieron entreel 6,9% y 7,8%. En la mayoría de los casos la presión por venderes la que ha empujado la transacción.
Cabe destacar la ausencia de transacciones de parques demedianas por primera vez desde que en 2002 se registró la pri-mera operación de este tipo. Esto refleja el mayor descenso deprecios que ha sufrido este sector.
Entre las tres operaciones registradas de más de 5 millones deeuros de locales en calle y un porfolio de 13 supermercados deEroski se sumaron 86 millones de euros, lo que también supusoun descenso importante respecto a otros años. Estos activostuvieron un peso del 14% del total de inversión del año, mientrasque la media de los últimos 10 años alcanzó aproximadamenteel 20%.
Todas las operaciones de centros comerciales y supermercadosfueron realizadas por compradores extranjeros. Los principalescompradores de centros comerciales fueron fondos e institucio-nes ingleses y globales con alrededor de un 70% del volumentotal. También destacó el capital holandés alcanzando este añoel 23%. En cambio, todas las operaciones registradas de localesen calle fueron realizadas por compradores privados españoles,lo cual refleja claramente la situación del mercado.
Respecto al mercado europeo, y sin incluir los locales comercia-les, el volumen de inversión en 2009 descendió un 42% enEuropa continental. No obstante se experimentó un cambio detendencia alcista en los últimos trimestres del año. Las operacio-nes de España perdieron peso en Europa, ya que supusieron un7,4% del volumen total frente al 10,8% que supuso en 2008.
Las rentabilidades netas para centros comerciales prime parecenhaberse estabilizado después de fuertes ajustes. En 2008 regis-traron un ascenso de 150 puntos básicos, mientras que en 2009y solo en el primer semestre, el ascenso fue de 50 puntos bási-cos hasta llegar al 6,75%-7% que se mantiene desde el veranopasado. Esto refleja como el ajuste de precios va llegando a sulímite. En cualquier caso son muy escasos los centros valoradosen estos niveles, la mayor parte del mercado se encuentra porencima del 7%-7.25%.
Estos movimientos de rentabilidad neta prime fue similar en losparques de medianas, con un ascenso de 50 puntos básicosdurante 2009, terminando el año en un 7%-7.25%. El ajustedurante 2008 fue aún más agresivo sufriendo una corrección de175 puntos básicos. Por otro lado, la situación de los locales encalle ha sido algo más suave, con una variación de 25 puntosbásicos en 2009 y 100 en 2008. Las rentabilidades de este tipode activos cerraron el año entorno del 5,75%-6%.
A pesar de la débil situación del consumo y la expansión de losoperadores, el número de inversores activos buscando productoen este sector sigue creciendo desde el segundo semestre de2009. Claramente hay más capital, más ganas de invertir y losfondos están dispuestos a asumir un riesgo algo mayor que en2009.
Los fondos alemanes de momento están menos activos enRetail. Los más activos son los fondos orientados a la gestión,
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Columnas 3Resto RetailCentros Comercia lesNº Centros Comerciales
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Volumen Inversión Retail en España
F uente: Jones Lang LaSalle , Enero 2010 Nota: Incluye t ransacc iones de volumen mayor a €5 MM“Cent ros Comerc iales” incl uye centros comerci ales, m edi anas, supermercados y out lets
Fuente: Jones Lang LaS alle, Enero 2010
94,00 €HendersonRealia16.000SevillaNervión Plaza
50,00 €UBSGrupo Lar22.000ValenciaR ibera del Xuquer
35,50 €W. P. Carey EroskiVariosPortfolio 13 Eroski
125,00 €CorioColonial Riofisa28.680MadridPríncipe Pío
235,00 €Orion ColumbiaBanif70.000MadridPlenilunio Park
M. EurosCOMPRADORVENDEDORSBAUBICACIÓNCENTRO
El Mercado de Inversión
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Volúmen Total Número de Transacciones
Este estudi o considera que todas l as ventas de invers ión de Centros Comerci al es, P arques de m edianas, outlet s y los superm ercados en Europa continental. E l análi sis exc luye a los
mercados del Reino Unido y de I rlanda, locales y de cualquier acuerdo de invers ión por menos de € 5 m illones en valor
F uente: Jones Lang LaSall e, E nero 2010
Volúmen transacción Centros Comerciales y Parques de Medianas en Europa Continental
Comienza la recuperación de la inversión en Europa
Se reduce el volumen transaccionado
Principales transacciones en 2009
Informe del Mercado de Retail. Abril 2010 On·Point
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dentro de este bloque también se podría considerar varios de losque tienen una orientación promotora. Los oportunistas siguenactivos, aunque les resulta muy complicado llegar a los preciosque se proponen.
Con independencia de su tipología, el principal objetivo de losinversores sigue siendo los activos prime. No obstante este tipode producto es muy escaso, lo que está produciendo una deman-da insatisfecha que poco a poco va en aumento.
En parte es lógica la falta de producto, ya que hay muy pocospropietarios de centros comerciales que estén dispuestos a ven-der según los actuales precios. Solo venderá el que tenga unanecesidad real de liquidez que además no tenga otro tipo de acti-vo que a diferencia de los centros, no produzca ingresos. Otraposibilidad es encontrar producto que se haya adquirido o des-arrollado con anterioridad a 2003-2004 y que además no hayaincrementado su nivel de deuda durante los últimos años.
Actualmente hay numerosos propietarios que se encuentran endisposición de vender si alguien está dispuesto a ofrecer lo sufi-ciente. Esto quiere decir que aceptarían una rentabilidad entre100 y 50 puntos básicos menos de la realidad en la que se mue-ven los inversores.
Durante 2008 y 2009 los propietarios quizá se han excedido enofrecer producto con una idea de valor fuera de mercado.Además, al no realizar procesos estructurados, la informaciónfluyó rápidamente y sin control. Esto ha generado cierto hastío enlos inversores y además, en algunos casos, ha dañado activosque de otra manera se podrían haber vendido. Ahora es muyhabitual encontrarse con un inversor que no quiere analizar porsegunda vez un mismo activo.
La recomendación a los propietarios sería la de ofrecer su activosolo si se ajusta al nivel de precios del mercado, además sedeberían plantear procesos estructurados controlando en todomomento el flujo de información.
Por otro lado, la financiación sigue siendo un impedimento paraincrementar el número de transacciones. Para la mayoría deinversores y bancos la refinanciación seguirá siendo una preocu-pación importante durante 2010. La capacidad actual es todavíainsuficiente para refinanciar el sector. No depender de financia-ción es en muchos casos la ventaja competitiva de algunos inver-sores.
Sin duda, este será un año desafiante para los inversores al con-tar con grandes dificultades para encontrar producto, identificarsu valor y establecer los niveles de precios.
Al mismo tiempo la falta de oportunidades, el incremento decapital y las crecientes diferencias de rentabilidades entreEspaña y otros países en Europa hacen prever que a finales deaño se puedan producir presiones a la baja en las rentabilidadesprime tal como ha ocurrido en el Reino Unido en el segundosemestre de 2009. Este cambio es el que al final podría generarun mayor volumen de inversión, que aunque seguirá siendo bajoen comparación con la tendencia a largo plazo, aún esperamosun aumento de hasta un 15% con respecto a 2009.
Es probable que en 2010 estemos tocando uno de los nivelesmás bajos de precio, por lo que este momento será uno de losmás rentables para entrar en el ciclo de inversión. Esta situaciónserá aprovechada solo por los inversores dispuestos a pagar unpoco más, con miras a largo plazo y con propuestas imaginativas.
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Locales Medianas Centros Comerciales
Rentabilidades Prime
Fuente: Jones Lang LaS alle, Prev isi ones Enero 2010
Armonización Compresión Descompresión
Previsión
Nota : Re ntab ilidad Prime = Rent abilida d Ne ta I nicial = Triple Ing reso Net o / Pr ecio Br uto de Com pra
Descompresión de la rentabil idad y actuales rentabilidades prime
Fuente: Jones Lang LaS alle, Enero 2010
0,000,501,001,502,002,503,003,504,004,505,00
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Compresión de la rentabilidad(T2 2007 - T4 2009) T4 2009 Rentabil idad
Valores 4º trimestre
Fuente : Jones Lang LaS alle, Enero 2010-35,00%
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Locales calle Parques de Medianas Centros Comerciales
Se estabiliza el ajuste de las rentabilidades
Rentabilidades Prime Centros Comerciales Variación anual de Valor Prime
Retail Spain Market Report April 2010 On·Point
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The Spanish economy has entered 2010 looking slightly betterthan expected. This improvement is basically due to foreigndemand and a slight increase in consumer spending, especiallyin the last months of 2009. However, it is possible that thisprogress could be transitory.
Foreign demand has been boosted by improvements in otherEuropean countries, which, in the second quarter of 2009, star-ted to feel the results of measures taken by their Governments.Recovery in Europe is likely to be rather slow once these mea-sures are withdrawn, so this factor cannot be relied upon in themedium or long term.
Consumer spending in Spain has been helped by governmentstimulus programmes – like the Plan 2000E scheme – and bylow interest rates.
On the other hand, stability in the housing market is one of thekeys to strengthening the economy. There is still an oversupplyof more than 1 million properties, which has increased during2009. There were still more newly finished properties(388,421) than there are new sold properties (231,859). Thisoversupply will begin to lower through 2010, as constructionhas slowed down; 111,140 property construction projects werestarted in 2009. Sales are expected to increase, mainly thanksto easier access (reduction of prices and interest rates) and theeffects of tax measures like the increase of VAT in July and theelimination in 2011 of the tax deduction on the purchase ofprincipal residences.
Household consumption is also key to coming out of the crisisand is the factor that most affects the shopping centre market.The drop in property values, the effects of unemployment andthe loss of confidence are all contributing to lowering consumerspending and increasing savings.
It is likely that consumer spending will continue to drop in2010, mainly because: household debt is still high (at least incomparison with Europe), incomes are unlikely to increase andVAT is going to rise this summer. As a response to this neweconomic backdrop, the household savings ratio – which stoodat 19.1% for 2009 – will continue to rise, though not so sharplyas before.
The increase in unemployment is one of the most worrying con-sequences of the current crisis. The number of unemployedpersons has risen from 1.9 million to 4.3 million in just twoyears. This situation is partly explained by the significant growthin the active population. In the last ten years, the population ofSpain has grown by 6.5 million and the active population hasgrown by 5.3 million.
Of the 4.3 million unemployed persons around a quarter areimmigrants, for whom the unemployment rate rises to 30%.Although the active population has started to decline slightly,this still cannot be considered a significant development.
The parallel economy, which is on the rise, is having an effecton official data on Spain. The Spanish Ministry of Finance esti-mates that the parallel market made up 23.3% of GDP in2009; other international sources placed the figure at 19.5%,compared with an average of 13.5% in the 21 largest OECDmember countries. In any case, the figure is high and thisaffects, among other things, tax revenue and employment.
It is safe to say that the worst of the crisis is behind us, thesituation has hit, or is about to hit, rock bottom, but there isstill uncertainty about when recovery will start and how long itwill take. This will depend on how the major imbalances affec-ting the Spanish economy are corrected, particularly regardingthe property sector, the restructuring of the financial system,the Government’s fiscal consolidation and household debt.
The majority of forecasts suggest that quarterly GDP recoverywill begin in Q2 2010, although the year is still expected to benegative. The improvement will not be felt until 2011.
Economic Context
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2,0%GDP, annualized quarterly ra te GDP, year on year rate
Source: INE unt il 2009-IV , Forecasts F UNCAS Nov 2010
Previsiones
Crecimien to medio anual:2008: 0,9 %2009: - 3,6 %2010: - 0.7 %
Growth of GDP (Quarterly data)
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
22.000
24.000
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20%
25%Active PopulationIn WorkUnemployment Rate
S ource: INE , Data until December 2009
Thousands People TOTAL
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2003 2004 2005 2006 2007(P) 2008(A) 2009(A)
Gross disposable incomeFinal consumption householdsSavings Rates
S ource: INE , Data until December 2009
Evolution of household accounts
The economy begins to recover at the end of 2010
Rate household saving groupsQuarterly employment data
Retail Spain Market Report April 2010On·Point
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The retail sector was one of the first to feel the effects of thecrisis through a drop in consumer spending, but it has alsobeen one of the first to react.
Since sales slumped in June 2008, retailers have been focu-sing on reducing costs, adjusting their expectations and mana-ging their existing stores better.
According to data released by Spain’s National StatisticsInstitute (INE), retail sales (excluding petrol stations) dropped5.7% in 2009, similar to the figure for 2008. The food andhomeware sectors fell more than they did in 2008, whereas thepersonal goods sector fell slightly less. From last summeronwards, the trend started to change, with a progressive slow-down of the drop in sales.
On another note, the lack of funding is still having a seriouseffect on business development. This is particularly affectingsmall companies and, more specifically, franchises, which suffe-red drops in turnover, stores and investment in 2009, for thefirst time in the past five years. Faced with this new situation,retailers focused throughout 2009 on the management of theirexisting outlets, reducing costs and closing the least profitableunits.
Cost reductions were made through staff dismissals, adjus-tments to budgets with suppliers and, above all, through seriousnegotiation of rental levels for retail units.
Rental levels declined during 2009 for this reason and there
was an increase in temporary incentives. The largest adjus-tments took place in retail parks, followed by shopping centresand finally high-street retail units. We expect this trend to conti-nue during 2010, recovering slightly from 2011 onwards.
As we enter 2010, there is a feeling that operators have donemost of what they had to do. Although expansion will probablybe restrained, there is at least greater certainty as to what isgoing to be achieved. For example, an operator who expectedto open 30 shops in 2007 dropped expectations to ten in2009 and finally opened four. However, in 2010, there is a fee-ling that operators will actually open all the shops they expectto.
Operators are being selective about expansions, always lookingfor the best centres and retail parks, particularly in major cities.However, prime rental levels are still too high for many opera-tors and the negotiation process is taking longer than it usedto.
This situation is leading to opportunities for retailers, as thesecan position themselves under much more advantageous condi-tions. This has been the case for brands like the AmericanAbercrombie & Fitch, including Hollister, and the technology firmApple Stores, which are both beginning their expansion intoSpain. Also, operators like Primark, SportZone and Zippy – andparticularly shoe shop chains like Maripaz – are continuing toexpand.
A noteworthy new brand is El Corte Inglés’s Sport Town, whichis, in general, taking up the current locations of Sfera. This way,Sport Town is able to expand more easily at the same time ashelping Sfera reduce its space, which in many cases was exces-sive.
Price-driven operators continued to thrive, with those based infactory outlets generally managing to raise sales in 2009, andare expected to continue to work reasonably well. Chinese ope-rators stand out; these have defied the crisis by significantlyincreasing their activity in the market through large generalgoods shops, clothes shops and restaurants.
Expansion in retail parks has been slower. On one hand, there areoperators with expansion plans that are looking for positioningand taking advantage of the good market conditions, such asBricor, Worten, Media Markt, Kiabi, Conforama and Prenatal. Onthe other hand there is a serious lack of variety in operators,which is making it very difficult to market these kinds of assets.
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2014
Spain
Eurozone
Source: E xperian ©,Forecast March 2010
Forecasts
Annual Growth of Private Consumption
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2001 200 2 2003 20 04 2 005 200 6 20 07 200 8 2 009
Madrid High Stre et
Ba rcelona High Stre et
Re ta il Wa rehousing
S.C Madr id
S.C Barc elona
Index (2001 =100)
High Street (€/m² / month)
219Madrid
15,5-20España
211Barcelona
Retail Warehousing (€/m² / month)
77-103Barcelona
75-100Madrid
Shopping Centres (€/m² /month)
Annual growth T4
09
Source: Jones Lang LaSalle, Data unt il December 2009
-0,5%
-4,8%
-2,9%
-0,5%
Prime Retail Rents (Index)
Retailers & Consumption
Recovery in 2011-2012
Adjustment of Prime Rents
Retail Spain Market Report April 2010 On·Point
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Spain entered 2010 with a total of 633 shopping centres andGross Lettable Area (GLA) of 14,615,391 m². In 2009, 18shopping centres and two extensions were opened, with a totalGLA of 405,063 m², of which 16,554 m² (4%) corresponds toextensions. These figures contrast with those for 2008, when33 shopping centres and six extensions were opened with atotal GLA of 1,200,000 m². The year was characterised by thenumerous delays and cancellations of projects.
60% of current GLA was opened in the last ten years, whichshows the major evolution the Spanish shopping centre markethas undergone. However, the change of trend noted in 2009can be appreciated when compared with the 871,063 m² and34 shopping centres developed on average every year for thelast 10 years.
At a European level, Spain has the fifth-highest GLA (onlycounting pure shopping centres), after the UK, France, Italyand Germany, although Germany has almost exactly the samevolume as Spain. With regard to density, Spain holds eighthplace, behind countries like the Netherlands and the UK butahead of France, Italy and Germany.
Retail space density in Spain, taking into account all shoppingcentre formats, reached 319 m² per 1,000 inhabitants in2009 – an increase of 3.4%, compared with an annual avera-ge of 8.3% over the last ten years. The Autonomous Regionswith the highest density are Madrid, Murcia, Asturias and theCanary Islands, whilst the lowest include Castilla y León, theBalearic Islands, Catalonia and Extremadura. The region thatsaw the greatest change on 2008 was Galicia, followed byMurcia; density increased by 6% and 2% respectively, due inparticular to the opening of the Espacio Coruña centre with41,000 m² and of Phase 1 of El Tiro (Murcia) with 40,000 m².
In 2009, the Autonomous Regions where the most GLA wasopened were Madrid, Andalusia and Murcia, with the mostnoteworthy provinces being Almería, Cádiz, A Coruña andBarcelona, as well as Murcia and Madrid.
The major openings of 2009 were Realia’s retail park PlazaNueva de Leganés (Madrid) with 51,000 m², MultiDevelopment’s Espacio Coruña (A Coruña) with 41,000 m²and Metrovacesa’s Vilamarina in Viladecans (Barcelona) with31,500 m².
2009 may have been the year with the highest level of vacan-cies on opening. Most centres did not manage to achieve a70% occupancy rate due to the drop in demand from opera-tors.
As was the case in previous years, most of the centres openedin 2009 were retail parks, which accounted for around 40% ofthe total centres and GLA opened. It is also worth highlightingthat in 2009 no specialised centre was opened (leisure, fac-tory outlet or hypermarket-based), nor did any centre exceed80,000 m².
This has caused the total average floor space in shopping cen-tres to fall to a GLA of 23,089 m²
0 100 200 300 400 500 600
Ceuta & MelillaExtremadura
CataluñaBaleares
Castilla y LeonCastilla LaCantabria
GaliciaAndalucia
La RiojaCom. Valenciana
Pais VascoAragonNavarra
CanariasAsturiasMurciaMadrid
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500
Densisy Total GLA
GLA in ‘000s sq m
Source: Jones Lang LaS alle M arch 2010 GLA in sq m / 1,000 inhabi ta nts
Density Spain 319
Regions of Spain
65%
14.615.391
633
405.063
16.554
388.509
2
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2009
14.240.512
616
1.172.712
237.719
934.933
7
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2008
TOTAL GLA
Total Market
Total GLA
Nº CENTRES
Extension/2nd Phases GLA
Surfaces
Open GLA
Nº Extensions
Nº Openings
Figures
Note: Only Cent res > de 5.000 m2Source: Jones Lang LaS alle March 2010
3%
3%
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
BulgariaUkran ia
RomaniaRussiaTurkey
GermanyPoland
Ita lyPortugalFrance
Spa inUK
IrelandNetherlands
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000
Density Actual
GLA in ‘000s sq m
GLA in sq m / 1,000 inha bitants
Source: Jones Lang LaSalle March 2010
DensityEurope 162
Main countries in Europe
Retail Warehousing17.000San Juan de AznalfaracheCavalieri
Medium31.500ViladecansVilamarina
Retail Warehousing50.949LeganésPlaza Nueva
Medium29.433AlgecirasPuerta Europa
Large40.000EspinardoEl Tiro
Medium27.547ZaragozaAragonia
Large41.000La CoruñaEspacio Coruña
Small18.000La ZubiaAlshur
15.650
16.533
SBA
SmallPozuelo de AlarcónZ ielo Shopping
SmallLeónLeón Plaza
TypologyLocationCentre
S ource: Jones Lang LaS alle M arch 2010
Shopping Centre development in 2009
Figures as December 2009
Main openings in 2009
Existing Shopping Centre Stock & Density 2009
Existing Shopping Centre Stock & Density 2009
Shopping Centre development (forecast until 2012)
Retail Spain Market Report April 2010On·Point
15
Restricted financing and a decline in operator demand have for-ced developers to adjust their expectations. The majority of deve-lopers realised this was necessary throughout last year and thebusiness model has changed accordingly.
All projects have suffered delays; in general, construction onlybegins when financing is obtained and this tends to be accessiblewhen a minimum volume of leased space has been secured,according to the viability of the project.
As a result there is a great deal of uncertainty surrounding pro-jects, especially when construction has not started and openingis forecast for more than 2 years.
Despite the difficulties, 51 new projects and 19 extensions orsecond phases have been identified, all of which are "confirmed"or "likely", which will create almost 2 million m² of new GLA up tothe end of 2012, an increase of 13.5%. These are the results ofan exhaustive analysis carried out by Jones Lang LaSalle on allcurrent projects in the market. These figures do not take intoaccount the 1.4 million m² corresponding to projects considered"possible" (unlikely to be developed in this period).
We expect that in both 2010 and 2011, the same floor spacevolume will be opened as in 2009 – around 400,000 m². We donot expect GLA to exceed 700,000 m² in 2012, despite the"likely" one million m² identified, although obviously this willdepend on how much progress is made in terms of the economy,consumer spending, access to financing, etc. These figures standout in contrast with the almost one million m² opened on averageevery year over the last five years.
These figures look more achievable if we bear in mind that thefive largest projects planned for the next two years involve500,000 m² of GLA. Specifically, these projects are: InterIkea’sParque Comercial Luz Shopping in Jerez de la Frontera with morethan 150,000 m² (across three phases); InvestCo’s MarinedaPlaza shopping centre in A Coruña with some 170,000 m² (2-3phases); Erosmer Iberica’s Parque Marítimo Jinama in LasPalmas with 75,000 m²; Acciona Inmobiliaria’s Splau centre inCornellà de Llobregat with more than 50,000 m² and Unibail-Rodamco’s Faro Guadiana in Badajoz with 56,000 m².
Andalusia, Catalonia, Galicia and Madrid are the AutonomousRegions with the most expected GLA in the coming years. Interms of provinces, Cádiz, Madrid, Granada, Seville, Barcelona,Badajoz, Valladolid, A Coruña and Zaragoza have the greatestpipeline of new floor space.
The largest increase would take place in Extremadura (73%),Andalusia, Galicia and Castilla y León. In terms of provinces,these would be Badajoz (105%), Granada (103%), Valladolid,Huelva, Palencia and Lugo.
La Rioja, Cantabria and Ceuta and Melilla stand out as the onlyareas that will reduce retail space density, as estimated popula-tion growth is greater than expected new GLA.
Due to the current limitations on growth, many developers arecurrently focusing on extending some of their existing assets, withhypermarket operators particularly acting as developers. Equally,renovation of centres will increase as a way of keeping up withthe competition. In this respect, it should be borne in mind thatcentres that are more than ten years old currently make up morethan half of the total in Spain.
The formats that will grow the most will be retail parks and "verylarge" shopping centres exceeding 80,000 m², which account for37% and 25% of GLA growth respectively. One third of future pro-jects corresponds to retail parks and centres of less than 20,000
SecondaryPrime
Retail Warehousing Parks Unit shops Shopping Centres
Prime SecondarySecondaryPrime
Ireland
Portugal
UKSpain
FranceGermany
Italy
NetherlandsRetailer Demand
Cold
Hot
Source: Jones Lang LaSalle, October 2009
S ource: Jones Lang LaSall e March 2010
2012
2011
2010
Year
Very Large90.000Arroyo de la EncIkea Valladolid
Very Large85.000ArmillaParque Nevada
Large54.500Cornella de LlobregatSplau
Very Large170.000La CoruñaMarineda Plaza *
Medium32.000OrriolsArena Mult iespacio
Large75.271Las PalmasEl Mirador (P. Jinamar)
Large56.000BadajozFaro del Guadiana
R. Warehousing158.000Jerez de la FronteraLuz Shopping PC *
Medium32.400BarcelonaArenas Plaza
85.000
55.000
GLA
Very LargeOrihuela CostaLa Zenia
LargeMajadahondaGran Plaza 2
TypologyLocationCentre
* Phases 2010-2012
S ource: Jones Lang LaSall e March 2010
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
Very large Large Medium Small BasedHypermarket
RetailWarehousing
FOC Leisure
Total Actual
Projects 2010 - 2012
Centres by typology (Percentage by number of centres)
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
PossibleProbableSecureGLA - Annual
Source: Jones Lang LaSalle, March 2010
13,5 %
Note :In the calculation of changes every three years does not inc lude land "possible"
19,8 %m2
Annual Openings in Shopping Centres
General Delays
Main Openings in 2010-2012
Retailer demand Q4 2009
A third of projects are Retail Warehousing
Retail Spain Market Report April 2010 On·Point
16
m² account for one in every four new projects. Hypermarket andleisure-based shopping centres are still showing the lowestgrowth levels.
Developers are once again looking for long-term opportunities,but they remain aware of the maturity of the sector and of theadjustment to expectations. As a result, they want high qualityplots, without excessive competition, at much lower rental levelsthan before. In good locations, where price per square metrecould previously have stood at €600-700/m², it is now beingoffered at €250 to €300/m².
The provinces with the lowest expected density in 2012 andwhere in theory there are most opportunities for new projects areTeruel and Melilla (still no centres in either), Lleida, Jaén,Ourense, and Girona.
On the other hand, the provinces with the highest density expec-ted for the end of the period are Zaragoza, Las Palmas, Álava,Cádiz, Málaga, Madrid, Murcia, Valladolid and Asturias. Logically,in these areas there will be less potential for new centre deve-lopment as of 2013.
Despite the fact that most Autonomous Regions introduced newlaws at the end of 2009 in order to adapt to the EuropeanBolkestein directive, in the majority of cases the opportunity toliberalise the establishment and development of large commer-cial centres has been lost.
The new laws have helped unblock several moratoriums and eli-minate certain limitations on a financial, competition and floor-space level, depending on the region. However, there are stilllimitations according to the size of large retail spaces, environ-mental factors and land planning and various AutonomousRegions dictate that large retail space developments must belocated in the urban grid, which is yet to be defined.
The Autonomous Regions that have already adapted their com-mercial legislation include Catalonia, Andalusia, the BalearicIslands, the Basque Country and the Canary Islands, all of whichcontinue to have restrictive guidelines. Madrid is the region thathas simplified proceedings the most, almost completely delega-ting decision-making to Town Councils.
It is worth highlighting that some Autonomous Regions, includingAragón, Extremadura, Cantabria, Navarra and Asturias, had notyet adapted their legislation at the end of 2009 and plan to doso this year.
Both the Spanish and the European investment markets haveprobably now seen the worse of one of the most severe marketcontractions in history. However, as we enter 2010 investors’confidence has improved from the historic lows registered at thebeginning of 2009 and the factors affecting the market are alsomore positive. That said, the impact of the crisis will continue tobe felt during 2010, in Spain and across Europe.
19
0 10 20 30 40 50 60
UKIrelandFrance
GermanyNetherlands
Ita lyPolandSpa in
UkrainePortugalRussia
RomaniaTurkey
Bulgaria
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000
% Increase GLA
Projects 2010- 2011
GLA in ‘000s sq m
%
Source: Jones Lang LaSalle March 2010Note: Includes schem es >5,000m² GLA only ; Germany inc ludes schemes > 10.000m 2 . P ipeline f igures should be treated with caution. Jones Lang LaS al le experience shows that a s ignificant proportion of the pipeline in 2010 & 2011 i s unlikel y to be com pleted within the adverti sed t ime frame.
2 31%
Increase SBA Europa 13,93 %
0 10 20 30 40 50 60 70 80
BalearesPais Vasco
MadridNavarra
Castilla La ManchaCom. Valenciana
CanariasMurcia
CataluñaAragon
Castilla y LeonGalicia
AndaluciaExtremadura
0 100 200 300 400 500 600 700 800
% Increase SBA
Projects 2010-2012
GLA in ‘000s sq m
%
S ource: Jones Lang LaSal le, March 2010
Regions without projects :-La Rioja-Ceuta & Melilla-Asturias-Cantabria
Increase SBA
Spain 13,52 %
Includes secure and probable projects
Spanish Average359
(m2/1.000 inhabitants)
Source: Jones Lang LaSalle, M arch 2010
Over 550450 to 549350 to 449250 to 349150 to 249Less than 150
Projects Planned for 2010-2012 by Regions
Shopping Centre Pipeline in Europe 2010-2011
Future density map by provinces 2012
Retail Spain Market Report April 2010On·Point
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The retail investment market in 2009, especially in the firsthalf, was marked by high economic insecurity, financing difficul-ties and a still large gap between buyers and sellers. This situa-tion has led to low retail investment volume in Spain, reaching€589 million corresponding to eight asset trading transactions.This volume was down 63% on 2008 and there were half thenumber of transactions.
Sale and lease back transactions involving bank branches –where private capital was most active – accounted, without adoubt, for the majority of the activity. A major sale of this typewas carried out by BBVA bank to RREEF for a total of €1.15billion. However, neither this transaction, as it is considered tobe a financial transaction, nor the previously mentioned trans-actions of less than €5 million, are included in our investmentvolume statistics.
The shopping centre sector accounts, as always, for the grea-test volume, with €504 million in four transactions: Plenilunio,Príncipe Pío, Nervión Plaza and Ribera del Xúquer. The firstthree can be considered Prime, although net yields were betwe-en 6.9% and 7.8%. In most cases the transactions were drivenby pressure to sell.
It is worth highlighting that there were no retail park transac-tions, for the first time since the first transaction of this typetook place in 2002. This reflects the greatest decrease in pricesthat has been suffered in this sector.
Three transactions registered of more than €5 million in high-street retail units and a portfolio of 13 Eroski supermarketscomprised a total of €86 million, which was also significantlyless than in previous years. These assets made up 14% of thetotal annual investment, whilst for the last ten years they haveaccounted for an average of around 20%.
All shopping centre and supermarket transactions were carriedout by foreign buyers. The main shopping centre buyers were
English and global funds and institutions, which accounted foraround 70% of the total volume.
There was also significant Dutch capital, which reached 23%this year. On the other hand, all registered transactions involvinghigh-street retail units were carried out by private Spanishbuyers, which clearly reflects the market situation.
As for the European market, excluding retail properties, theinvestment volume in mainland Europe fell 42% in 2009.However, there was an upwards turn in this trend in the lastquarters of 2009. Transactions in Spain dropped as a percenta-ge of European transactions, accounting for 7.4% of the totalvolume compared with 10.8% in 2008.
Net yield levels for prime shopping centres appear to have sta-bilised after major adjustments. In 2008 they increased by 150basis points, whilst in 2009 and in the first half alone, theyincreased by 50 basis points to reach 6.75%-7%, remainingstable since last summer. This shows that price adjustments arenow reaching their limit. In any case there are very few centresvalued at these levels; the majority of the market stands atmore than 7%-7.25%.
The movements in prime net yields were similar to those inretail parks, with an increase of 50 basis points in 2009,ending the year at 7%-7.25%. The adjustment in 2008 waseven more aggressive, suffering a correction of 175 basispoints. The situation for high-street retail units was somewhat
more moderate, varying 25 basis points in 2009 and 100 in2008. Yield levels for this type of asset closed the year ataround 5.75%-6%.
Despite weak consumer spending levels and operator expan-sion, the number of active investors looking for products in thissector has continued to grow since the second half of 2009.There is clearly more capital, more desire to invest and fundsare prepared to take on more risk than in 2009.
German funds are currently least active in retail. The most acti-ve are funds geared towards management and could also beconsidered to include those funds specialising in development.Opportunists are still active, although they are struggling toreach asking prices.
Irrespective of format, investors are still most interested inprime assets. However, this type of product is very scarce,which is gradually producing increasing unsatisfied demand.
The lack of product is partly logical, as there are very few shop-ping centre owners who are prepared to sell at current prices.The only owners selling are those with a real need for liquidityand no other kind of income-generating asset. Another possibi-
Investment Market
Source: Jones Lang LaSalle ,January 2010
563
1.971
2.898
1.8241.641
Millions €
709
Retail Investment Spain
412
1.504
2.550
1.2331006
525
10
19
2 6
15
11
5
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2004 2005 2006 2007 2008 20090
5
10
15
20
25
30Other Retai lShopping Centres
Fuente: Jones Lang LaSalle, January 2010
94,00 €HendersonRealia16.000SevillaNervión Plaza
50,00 €UBSGrupo Lar22.000ValenciaRibera del Xuquer
35,50 €W. P. Carey EroskiVariosPortfolio 13 Eroski
125,00 €CorioColonial Riofisa28.680MadridPríncipe Pío
235,00 €Orion ColumbiaBanif70.000MadridPlenilunio Park
M. EurosPURCHASERVENDORGLALOCATIONCENTER
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
1Q06
2Q06
3Q06
4Q06
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
Q108
Q208
Q308
Q408
Q109
Q209
Q309
Q409
Inves
tmen
t volu
me in
€millio
n
0
20
40
60
80
100
120
140
Numb
er of
transa
ctions
Total Volumes Nº of transactions
T his review considers all investment sal es of shopping cent res, retail warehouses, factory outl et centresand superm arkets in Continental Europe. The analysis exc ludes UK & I ri sh markets; t he high s treet and
any i nvestm ent deal less than € 5 mill ion in value.
Source: Jones Lang LaSalle, January 2010
Investment volume has been reduced
Retail Investment in Continental Europe
Main transactions in Spain in 2009
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lity is to find products that were acquired or developed before2003/4 and which have not seen an increase in debt levelduring that time. There are currently numerous owners who areprepared to sell if a buyer is prepared to offer enough. Theywould accept yields of between 100 and 50 basis points lessthan what investors are currently looking at.
During 2008 and 2009 owners may have gone too far in offe-ring products at values that did not match the market. Also, asprocesses were not structured, information moved quickly and awith a lack of control. This generated a certain amount of disin-terest among investors and, in some cases, was detrimental tothe assets that could otherwise have been sold. It is very com-mon to come across investors who are not willing to analyseassets for a second time.
The recommendation for owners would be to offer their assetonly if it is in line with market prices and to consider structuredprocesses, constantly controlling the flow of information.
That said, financing is still an impediment to an increase intransactions. Refinancing will continue to be a serious concernfor most investors and banks throughout 2010. The current
capacity is still not enough to refinance the sector. Lack ofdependence on financing is often a competitive advantage forsome investors.
Without a doubt, this year will be challenging for investors,given the major difficulty in finding product, ascertaining theirvalue and setting price levels.
At the same time, the lack of opportunities, the increase incapital and the growing difference between yield levels in Spaincompared with other European countries make it likely that atthe end of the year prime yield levels could be driven down, ashappened in the UK in the second half of 2009.
This change is what could, in the end, generate a greater inves-tment volume. Whilst it will continue to be low in comparisonwith the long-term trend, we expect to see an increase of up to15% on 2009.
It is likely that prices will hit one of their lowest levels in 2010,which makes this one of the most profitable times to enter theinvestment cycle. This situation will benefit only those investorswho have a long-term vision, imaginative proposals and who areprepared to pay a little bit more.
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
7,5%
8,0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
High Streets
Reta il Warehousing
Shopping Centres
S ource: Jones Lang LaSal le, January 2010
Harmonisation Compression Decompression
Forecast
Prime Retail Yields Spain
Note: P rime y ield = Net Init ial Yield = Triple Net Incom e/Gross P urchase Price
Yield Decompression and Current Prime Yields
0,000,501,001,502,002,503,003,504,004,505,00
Belgi
um
Germ
any
Nethe
rland
s
Austr
ia
Turke
y
Fran
ce Italy
Swed
en
Czec
h Rep
ublic
Polan
d UK
Portu
gal
Hung
ary
Spain
Rom
ania
Russ
ia
Ukra
ine
Yield
Com
press
ion (Q
2 200
7 - Q
4 200
9)
0,002,004,006,008,0010,0012,0014,0016,00
Q4 20
09 P
rime
Shop
ping C
entre
Yiel
d
Yield Compression (Q2 2007 - Q4 2009) Q4 2009 Yield
Source: Jones Lang LaSalle, January 2010-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
High Street Retail Warehousing Shopping Centres
Source : Jones Lang LaSalle, January 2010
Q4 for all data
Prime Shopping Centres Yields Annual variation of prime value
Yields adjustment stabilizing
Luis Iñiguez
Director División Retail
Antonio Mora
Director de Gestión
Helena de Arcos
Directora Comercial
Angeles Pérez
Directora Locales Calle
Borja Reig
Asociate Director
Retail Research & Capital Markets
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