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INFORME DEL ASESOR Y ADMINISTRADOR
RESULTADOS FINANCIEROS Y OPERATIVOS DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2018 Mensaje de la Dirección General
Nos complace informarles que, al cierre del Primer Trimestre de 2018, hemos avanzado de forma importante
en los objetivos planteados en nuestro plan de negocio. Como lo hemos mencionado anteriormente, el objetivo
de FIBRA HD es crecer nuestro portafolio, siempre alineando capitalizaciones y deuda a nuestro ciclo de
inversión. Con esto, a la fecha del presente reporte se han invertido más de $1,500 millones de pesos promedio
por año y hemos logrado una diversificación tanto sectorial como geográficamente, alcanzando presencia en
23 ciudades y 18 estados, teniendo cada día una base más amplia de marcas de prestigio como inquilinos en
nuestros inmuebles. Asimismo, nuestra administracion 100% interna ha generado beneficios tangibles para
nuestros inversionistas, a través de las economías de escala que se han venido generando en la medida en que
aumentan nuestros activos.
Durante el periodo que corresponde entre el 31 de diciembre de 2017 y la fecha del presente reporte, el capital
de FIBRA HD aumentó en un total de $927 millones de pesos. De esta cantidad, $674 millones de pesos
corresponden a la obtención de recursos a través del tercer proceso de Suscripción Preferente de CBFIs, que
se llevó a cabo el pasado 26 de marzo de 2018, y $253 como consecuencia del pago por la adquisición del
portafolio denominado “HD 17”. Con esto, el número total de CBFIs en circulación de FIBRA HD es de
420,807,704.
FIBRA HD finalizó el trimestre con una caja de $729.6 millones de pesos. El monto total pendiente por recuperar
del IVA es de $206 millones de pesos, los cuales tuvieron un aumento del $113 millones de pesos comparado
con el trimestre inmediato anterior debido a las adquisiciones realizadas en este primer trimestre de 2018.
Dicho monto por recuperar se encuentra en trámite con el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
Dado lo anterior, consideramos que nos encontramos en una posición financiera favorable, manteniendo un
balance y una estructura de capital sólida que nos han permitido mantener nuestras distribuciones mensuales
estables y crecientes. De igual manera, gracias a nuestras altas ocupaciones, plazos, y demás términos pactados
en nuestros contratos de arrendamiento, podemos sentirnos tranquilos teniendo buena predictibilidad de los
flujos a recibir.
Seguiremos enfocados en alinear los intereses hacia los de nuestros inversionistas para maximizar siempre sus
rendimientos, aprovechando nuestro modelo de negocio, las economías de escala que particularmente se
generan por la administracion interna y el contrato que se tiene con nuestro administrador Colliers.
Durante el primer trimestre de 2018, la FIBRA adquirió 4 de los 6 inmuebles que conforman el Portafolio “HD 17”, siendo estas adquisiciones las siguientes:
➢ El 24 de enero de 2018, Plaza Península ubicada en San José del Cabo.
➢ El 24 de enero de 2018, Plaza Chimalhuacán ubicada en el Estado de México.
➢ El 24 de enero de 2018, Agencia Suzuki La Paz ubicada en La Paz.
➢ El 25 de enero de 2018, Plaza Vía San Juan ubicada en la Ciudad de México.
Sin embargo, a la fecha del presente reporte se adquirieron los últimos dos inmuebles de dicho portafolio y un primer pago como crecimiento orgánico, por lo que a la fecha, el total de recursos invertidos en “HD 17”
asciende a $1,152.9 millones de pesos quedando $207.1 millones de pesos como crecimiento orgánico sujetos a que se cumplan ciertas condiciones pactadas. Por otra parte, a la fecha, la totalidad de los inmuebles son administrados a través de la plataforma de administración de Colliers Real Estate Management Services (REMS). Dicha plataforma está enfocada en mejorar la eficiencia del portafolio para elevar la rentabilidad del mismo. Se continúa trabajando en una estrategia operativa y de comercialización con el objeto de seguir mejorando el
perfil operativo e identificar oportunidades para enriquecer nuestras propiedades. En relación con las plazas
comerciales, la estrategia se basa en distintas acciones tales como: lograr sinergias operativas, mejorar la
mezcla de arrendatarios, comercializar proactivamente para atraer nuevos arrendatarios, renovar los contratos
existentes, supervisar y conservar el estado de los inmuebles mediante un mantenimiento correctivo y
preventivo, entre otras. De esta forma se ha logrado posicionar distintas propiedades que hoy en día tienen un
mejor desempeño operativo y se han potencializado sus flujos, como lo es Plaza Punto Los Mochis, en la cual se
realizaron las adecuaciones necesarias para la incorporación de un cine a la mezcla de inquilinos. Por otro lado,
en ciertas propiedades se continúa trabajando para materializar dichas mejoras operativas, como es en el caso
de Plaza Las Ramblas y Plaza La Roca, las cuales deberán ser terminadas para el segundo semestre de 2018.
Al cierre del trimestre, nuestra cartera está integrada por 32 propiedades estabilizadas1. El ABR total es de
267,350 m2 e incluye 16 propiedades comerciales con un total de 143,597 m2 de ABR, 7 propiedades
industriales con un total de 81,164 m2 de ABR, 6 propiedades del sector educativo con un total de 38,425 m2
de ABR, y 3 propiedades en el sector de oficinas, con un total de 4,165 m2 de ABR. Nuestras propiedades están
ubicadas en 23 ciudades y en 18 estados de la república y tienen una ocupación del 96.06% sobre la superficie
adquirida y pagada.
Al 31 de marzo de 2018, el 24.20% de los contratos de arrendamiento de los inmuebles que integran la cartera,
en términos de ingresos, se denominan en dólares, por lo tanto, el ingreso en pesos de dichos contratos se encuentra sujeto a las fluctuaciones en el valor del dólar respecto al peso. Por otra parte, el promedio ponderado de la vigencia de los contratos de arrendamiento de los inmuebles de la cartera es de 4.35 años. El monto total acumulado de las Distribuciones mensuales en Efectivo para el primer trimestre, correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2018, es de $72,838,115.50 pesos, lo que representa ¢19.679427021 centavos por CBFI.2, y que, a su vez, representa un Dividend Yield de 8.3895% promedio trimestral, considerando el precio de cierre promedio ponderado de los títulos operados durante el mismo periodo “(@PPP/CBFI”) de $9.3829 pesos por CBFI y la dilución como consecuencia del aumento de capital antes mencionado. Comparando la información financiera del primer trimestre de 2018 con la del cuarto trimestre del 2017 y con el mismo trimestre del año anterior, es relevante resaltar los siguientes indicadores:
a. Los ingresos totales del primer trimestre de 2018 ascendieron a $110.7 millones de pesos, lo que
representa un aumento de 41.4% vs el cuarto trimestre del año anterior y un incremento del 72.4%
vs el primer trimestre de 2017.
b. El total de gastos ascendieron a $25.7 millones de pesos, lo cual representa un aumento de 14.2%
vs el cuarto trimestre del año anterior y un incremento de 34.5% vs el primer trimestre de 2017.
c. El Ingreso Neto Operativo (INO) representa un aumento del 51.9% vs el tercer cuarto del año
anterior y de 88.5% vs el primer trimestre de 2017.
1 A la fecha del presente reporte nuestra cartera está integrada por 34 propiedades estabilizadas. El ABR total alcanza 279,702 m2 e incluye 17 propiedades comerciales con un total de 150,007 m2 de ABR, 8 propiedades industriales con un total de 87,106 m2 de ABR, 6 propiedades del sector educativo con un total de 38,425 m2 de ABR, y 3 propiedades en el sector de oficinas, con un total de 4,165 m2 de ABR. Nuestras propiedades se encuentran ubicadas en 23 ciudades y en 18 estados de la república y tiene una ocupación del 96.25% sobre la superficie adquirida y pagada. 2 FIBRA HD ratifica que cuenta con una política de distribuciones mensuales y que el número de CBFIs en circulación al 31 de marzo de 2018 es de 416,987,130.
d. El EBIT resultó en $82.7 millones de pesos, que representa un aumento de 52.8% vs el cuarto
trimestre del año anterior y un incremento de 89.7% vs el primer trimestre de 2017.
e. El Flujo por Operaciones (FFO) fue de $66.7 millones de pesos, que representa un aumento de
23.4% vs el cuarto trimestre del año anterior y un aumento de 48.3% vs el primer trimestre de 2017.
f. El FFO por CBFI en circulación del primer trimestre de 2018 ascendió a ¢18.16 centavos, que representa un aumento de 11.1% vs con los ¢16.34 centavos del cuarto trimestre del año anterior y un aumento del 4.8% vs con los ¢17.34 centavos del primer trimestre de 2017.
Finalmente, consideramos que FIBRA HD continúa avanzando y ejecutando el Plan de Negocios consistente
en la conformación de un vehículo de inversión con propiedades de calidad, inquilinos sólidos, con capacidad
de capturar economías de escala, y que genere rendimientos atractivos, crecientes y frecuentes a nuestros
inversionistas; siempre con el objetivo de cumplir con los ejes que delinean nuestra estrategia de negocios:
comprar bien, administrar bien, crecer bien y comunicar bien
1. PRINCIPALES EVENTOS DEL TRIMESTRE
1.1 Avance en la Ejecución del Portafolio
Con los recursos provenientes de las emisiones que se llevaron a cabo el pasado mes de octubre de 2017 con
clave de pizarra FIBRA HD 17 y FIBRA HD 17U, durante este trimestre se concretó la adquisición de 4 de los
inmuebles que conforman el portafolio denominado “HD17” siendo estos los siguientes: ➢ El 24 de enero de 2018, Plaza Península ubicada en San José del Cabo.
➢ El 24 de enero de 2018, Plaza Chimalhuacán ubicada en el Estado de México.
➢ El 24 de enero de 2018, Agencia Suzuki La Paz ubicada en La Paz.
➢ El 25 de enero de 2018, Plaza Vía San Juan ubicada en la Ciudad de México.
Asimismo, es importante señalar que el pasado 06 de abril se adquirieron los 2 inmuebles restantes de dicho
portafolio con el remanente de los recursos de las emisiones y una parte con lo dispuesto de las líneas de crédito
que se tienen con Actinver:
➢ El 06 de abril de 2018, Plaza La Pilita ubicada en el Estado de México.
➢ El 06 de abril de 2018, Bodega Heineken ubicada en el Estado de México.
Por otra parte, el pasado 26 de marzo se llevó a cabo un tercer proceso de Suscripción Preferente de CBFIs por 70,936,961 CBFIs a razón de $9.50 por lo que se obtuvieron $674 millones de pesos, quedando a la fecha del presente 420,523,074 (cuatrocientos veinte millones quinientos veintitrés mil setenta y cuatro) CBFIs en circulación, suscritos y pagados, quedando en tesorería 177,392,330 (ciento setenta y siete millones trescientos noventa y dos mil trescientos treinta) CBFIs. Adicional a esto, como consecuencia del pago por la adquisición del portafolio denominado “HD 17” se incrementó el capital de FIBRA HD en $253 millones de pesos.
Como resultado de lo anterior, si bien FIBRA HD finalizó el trimestre reportado con una caja para inversión de
$729.6 millones de pesos, el pasado 10 de abril se pagaron las líneas de crédito que se habían dispuesto el
pasado 23 de enero de 2018 y el pasado 12 de abril se realizó el primer pago de crecimiento orgánico referente
al Portafolio “HD 17” por un monto de $55.2 millones de pesos.
El Asesor y Administrador considera que es primordial seguir ampliando la base de nuestro portafolio, al
respecto se continúa identificando un pipeline con condiciones de adquisición que ofrecen tasas de
capitalización de mercado y comparables a las de la Cartera Actual de la FIBRA y qué, por lo tanto, responden a
nuestra propuesta de valor a los inversionistas, dado que:
a) El universo potencial de propiedades de tamaño pequeño y mediano, consideramos es
sumamente
amplio y ha mostrado ser razonablemente accesible en ciudades medias y grandes del país.
b) La experiencia y relaciones de negocio de los ejecutivos y de los funcionarios del Asesor y
Administrador de la FIBRA, así como de Colliers International nos ha dado acceso a un flujo
continuo de oportunidades para seguir adquiriendo Inmuebles con un perfil similar al de
nuestra Cartera Actual.
c) Consideramos que la estructura operativa del Asesor y Administrador, así como la política de
adquisición de Inmuebles que sigue la FIBRA, permite obtener economías de escala en
relación con los costos de administración de los Inmuebles en beneficio de los Tenedores. Por
lo que es necesario continuar creciendo para capturar plenamente dichas economías de
escala, así como para reducir la volatilidad de los ingresos que genera la Cartera Actual.
1.2 Desempeño del Plan de Negocios
1.2.1 Distribuciones Frecuentes, Elevadas y Estables
✓ Somos una FIBRA enfocada en el segmento de propiedades de altos rendimientos
✓ Nuestra estrategia de adquisición y estructura de capital siempre enfocadas a maximizar dividendos
✓ Distribuciones mensuales a nuestros inversionistas
✓ Objetivo de apalancamiento por debajo de 30% LTV
1.2.2 Crecimiento y Diversificación de Nuestro Portafolio
✓ Plan de crecimiento acelerado y elevada capacidad de ejecución
✓ Crecimiento promedio de $1,500 millones de pesos por año
✓ Adquisición de una propiedad mensual aproximadamente
✓ FIBRA con administracion 100% interna y beneficios tangibles para los inversionistas
✓ Economías de escala: el incremento en el tamaño de la FIBRA tiene un impacto positivo en márgenes
por la reducción de costos en la proporción de ingresos
Evolución de Nuestro Portafolio a la Fecha del Presente Reporte
Portafolio Diversificado: Sectorial y Geográficamente a la Fecha del Presente Reporte
1.2.3 Administración Profesional de Nuestro Portafolio
✓ Administración y gestión de inmuebles de clase mundial con experiencia probada
✓ Origen y operación basada en alineación de intereses
✓ Creación de valor en nuestras propiedades
1.2.4 Marcas de Prestigio de Nuestro Portafolio a la Fecha del Presente Reporte
2. INTEGRACIÓN DEL PORTAFOLIO
2.1 Descripción de los Activos que conforman el Patrimonio del Fideicomiso
Al 31 de marzo del 2018 nuestra cartera está integrada por 32 propiedades estabilizadas que se encuentran
operando bajo la plataforma de administración de REMS.
➢ Es una cartera diversificada compuesta por 32 activos que incluye propiedades destinadas al
comercio,
actividades industriales, educativas y de oficina.
➢ Nuestras propiedades provienen de propietarios que no son parte relacionada ni de la FIBRA ni del
operador de nuestros inmuebles, por lo que han pasado de una administración semi-profesional a
una administración profesional.
➢ El ABR total es de 267,350 m2, registrando un 96.06% de ocupación sobre la superficie adquirida y
pagada.
➢ Nuestras propiedades se encuentran ubicadas en 23 ciudades y 18 estados de la república,
predominantemente en el centro, occidente, sureste y norte del territorio nacional.
➢ El componente comercial de nuestra cartera se integra por 16 propiedades, con un total de 143,597
m2
de ABR; registrando un 92.61% de ocupación sobre la superficie adquirida y pagada.
➢ El componente industrial de nuestra cartera se integra por 7 propiedades con un total de 81,164
m2 de ABR, registrando un 100.00% de ocupación.
➢ El componente de instituciones educativas de nuestra cartera se integra por 6 propiedades, con un
total de 38,425 m2 de ABR; registrando un 100.00% de ocupación.
➢ El componente de oficinas de nuestra cartera se integra por 3 propiedades, con un total de 4,164
m2 de ABR, registrando un 100% de ocupación.
Figura 1. Cartera de Propiedades */
*/ Cifras al 31 de marzo de 2018. **/ Superficie total, considerando el área que aún no se adquiere en algunas de las plazas (crecimiento orgánico). ***/Porcentaje de ocupación únicamente sobre la superficie adquirida y pagada. Al cierre de este trimestre se encontraban pendientes por adquirir 2,436 metros cuadrados.
32 267,350 96.06 426 24.20
PROPIEDADES ABR % OCUPACIÓN INQUILINOS % DÓLARES
COMERCIAL
INDUSTRIAL
EDUCATIVO
OFICINAS
32 Activos
267,350 ABR
16 propiedades comerciales
6 propiedades educativas
7 propiedades industriales
3 propiedades de oficinas
23 CIUDADES
18 ESTADOS
Descripción de los Inmuebles propiedad del Fideicomiso
Segmento 1. Propiedades Comerciales
Cd. Del Carmen, Campeche
Mercado Objetivo B+ Uno de los principales Centros Comerciales en Ciudad
del Carmen. Zona de rápido crecimiento en el corazón del corredor petrolero del México y la zona comercial de mayor crecimiento en Cd. Del Carmen
Fecha de Construcción 2006 Inmueble en excelentes condiciones Principales Inquilinos
Número de Contratos 19
Metros cuadrados rentables 15,026
entarios:
Naucalpan, Edo de México
Mercado Objetivo B+ y C+ Ubicado en una de las zonas de mayor dinamismo en
Lomas Verdes muy bien comunicado y con facilidad de accesos y cómodo estacionamiento.
Fecha de Construcción 2013 Inmueble de reconstrucción reciente en buenas
condiciones Principales Inquilinos
Número de Contratos 8
Metros cuadrados rentables 6,646
Guadalajara, Jalisco
Mercado Objetivo B+ y B Parte de un importante desarrollo de usos mixtos en
una zona corporativa de gran plusvalía de Guadalajara Fecha de Construcción 2012 Centro Comercial de reciente construcción Principales Inquilinos
Número de Contratos 16
Metros cuadrados rentables
5,382
Comentarios Plaza Punto Chapultepec,
antes Plaza Las Ramblas, se
encuentra en la etapa final
del proceso de
restructuración de imagen y
nuevo concepto “Mercado
Gastronómico”
Mexicali, Baja California
Mercado Objetivo C+, C y D+ Ubicada en una de las principales intersecciones
comerciales de la ciudad. Fecha de Construcción 2012 Inmueble en muy buenas condiciones Principales Inquilinos
Número de Contratos 28
Metros cuadrados rentables 8,100
Saltillo, Coahuila
Mercado Objetivo C+ Ubicada en el corredor comercial más destacado de la
ciudad de Saltillo Fecha de Construcción 2004 Inmueble en muy buenas condiciones Principales Inquilinos
Número de Contratos 31
Metros cuadrados rentables 4,434 Comentarios
Los Mochis, Sinaloa
Mercado Objetivo B y B+ Plaza ubicada en el epicentro de la actividad comercial
de Los Mochis Fecha de Construcción 2009 Inmueble en muy buenas condiciones y con inquilinos
AAA Principales Inquilinos
Número de Contratos 36
Metros cuadrados rentables 22,141 Comentarios Se concluyeron las
adecuaciones para el ingreso del cine y se incrementó el ABR en 69 m2.
Cancún, Quintana Roo
Mercado Objetivo A y B+ Ubicada en una de las zonas residenciales con mayor
poder adquisitivo Fecha de Construcción 2015 Plaza de reciente construcción y en excelentes
condiciones. Principales Inquilinos
Número de Contratos 16
Metros cuadrados rentables 6,877
Comentarios Plaza en proceso de
revitalización y adecuación en ciertos locales.
Veracruz, Veracruz
Mercado Objetivo C+ Ubicada en una avenida de alto flujo y a tan solo 3km
de la zona portuaria de Veracruz Fecha de Construcción 2010 Plaza en excelentes condiciones Principales Inquilinos
Número de Contratos 22
Metros cuadrados rentables 5,986 Comentarios
PLAZA PARQUE Y PUNTA SAN ANTONIO
Ciudad de México, Del. Álvaro Obregón
Mercado Objetivo C+, C, D Plaza comercial y de servicios, Ubicada alrededor de
un gran sector residencial, característica que promete un potencial de plusvalía para el inmueble.
Fecha de Construcción 2013 Principales Inquilinos
Número de Contratos 21
Metros cuadrados rentables 1,902 Comentarios
PLAZA LA CANTERA
Nayarit, Tepic
Mercado Objetivo D y D + Plaza La Cantera se encuentra ubicada al este de Tepic.
Zona con gran desarrollo y potencial de plusvalía. Fecha de Construcción 2014 Principales Inquilinos
Número de Contratos 20
Metros cuadrados rentables 6,808
PORTAFOLIO STAND ALONE DE BURGER KING
Sonora, Sinaloa y Baja California
Portafolio de 4 propiedades stand alone
Ubicadas en las principales zonas comerciales de Tijuana, San Luis Río Colorado, Guaymas y Guasave Número de Contratos 4 Metros cuadrados rentables 2,055
BARRIO REFORMA
CDMX
Mercado Objetivo B+ El inmueble cuenta con una alta ocupación y se
encuentra ubicado a unos metros de la zona financiera de Paseo de la Reforma en la Ciudad de Mexico
Fecha de Construcción 2000 Inmueble en excelentes condiciones Principales Inquilinos
Número de Contratos 16
Metros cuadrados rentables 2,123
Comentarios:
Chimalhuacán, Estado de México
Mercado Objetivo D y E A partir del 2016, Plaza Chimalhuacán se convierte en
un Fashion Mall, con más de 32,000m2 de espacios con la mayor diversidad en tiendas, servicios, restaurantes, diversión y entretenimiento. Ofrecemos a nuestros clientes la comodidad y seguridad de un amplio estacionamiento para más de 1,400 autos (abierto y techado).
Fecha de Construcción 2011 Inmueble en excelentes condiciones Principales Inquilinos Número de Contratos 108
Metros cuadrados rentables 32,340
Comentarios:
Cabo San Lucas, Baja California Sur
Mercado Objetivo C Plaza Península está situado en San José del Cabo, Baja
California Sur en un lugar privilegiado y estratégicamente ubicado. Su arquitectura y diseño abierto concuerda con el magnífico paisaje que le rodea.
Fecha de Construcción 2007 Inmueble en excelentes condiciones Principales Inquilinos
Número de Contratos 30
Metros cuadrados rentables 7,205
Comentarios:
CDMX
Mercado Objetivo C - Uno de los principales Centros Comerciales en
Iztapalapa y de las zonas con mayor densidad de la ciudad.
Fecha de Construcción 2015 Inmueble en excelentes condiciones Principales Inquilinos
Número de Contratos 19
Metros cuadrados rentables 14,363
Comentarios:
AGENCIA DE COCHES
La Paz, Baja California Sur
Mercado Objetivo B+ Desde su constitución en el año 1998, Motos Suki S.A.,
es una empresa dedicada a la Importación y Comercialización de Motos, Cuadriciclos y Motores Fuera de Borda de la Marca Japonesa Suzuki en Costa rica. Como representante de Suzuki Motor Company Japón., la compañía se encuentra ubicada en todo el Territorio Nacional con grandes proyecciones de crecimiento para los siguientes años
Fecha de Construcción 2006 Inmueble en excelentes condiciones Número de Contratos 1
Metros cuadrados rentables 1,248
Comentarios:
Metepec, Estado de México
Mercado Objetivo C y C - Centro Comercial ubicado a 5 minutos del centro de
Metepec. Anclado por Soriana y Cinemex. Cuenta con gran variedad de servicios y un amplio estacionamiento para más de 330 autos.
Fecha de Construcción 2010 Inmueble en excelentes condiciones Principales Inquilinos
Número de Contratos 38
Metros cuadrados rentables 6,410
*Plaza Adquirida el 06 de abril de 2018.
Segmento 2. Propiedades Industriales.
NAVE INDUSTRIAL NOGALES 1
Parque Nuevo Industrial en Nogales, Sonora
Descripción del inquilino Nave Industrial destinada a
ensambles de partes para equipo de riego.
Fecha de Construcción 2003 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 6,773
NAVE INDUSTRIAL NOGALES 2
Parque Nuevo Industrial en Nogales, Sonora
Descripción del inquilino Nave industrial destinada a
la manufactura de partes de Aeronaves.
Fecha de Construcción 2007 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 6,141
NAVE INDUSTRIAL AGS. 1
Aguascalientes, Aguascalientes
Descripción del inquilino Nave industrial destinada
a la manufactura de colchas y edredones.
Fecha de Construcción 2007 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 12,786
NAVE INDUSTRIAL NOGALES 3
Parque Nuevo Industrial, Nogales, Sonora
Descripción del inquilino Nave destinada a la
logística para la distribución de empaques, cartón y papel.
Fecha de Construcción 2014 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 4,645
NAVE INDUSTRIAL COLIMA 1
Manzanillo, Colima
Descripción del inquilino Aplicaciones a través de
sus cinco líneas de negocio: Nutrición Vegetal de Especialidad, Yodo y derivados, Litio y derivados, Químicos Industriales y Potasio.
Fecha de Construcción 2007 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 11,255
NAVE INDUSTRIAL DURANGO
Durango, Durango
Descripción del Inquilino Empresa que se dedica a la
producción de cables en el sector automotriz. Tienen presencia en 46 países alrededor del mundo con un total de 258,300 empleados. Tecnología auto eléctrica de Durango produce piezas de plástico con y sin reforzamiento para el sector automotriz.
Fecha de Construcción 2007 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 21,709
NAVE INDUSTRIAL VILLAHERMOSA
Villahermosa, Tabasco
Descripción del Inquilino Nave Industrial que tiene de inquilino a Grupo Elektra. Empresa de Grupo Salinas que brinda servicios financieros y de comercio especializado líder en Latinoamérica y el mayor proveedor de préstamos no bancarios de corto plazo en Estado Unidos.
Fecha de Construcción 2003 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 17,895
ALMACEN DE PRODUCTOS
Chimalhuacán, Estado de México
Descripción del Inquilino CEDIS de Heineken
Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 5,942
*Propiedad Adquirida el 06 de abril de 2018.
Co
Segmento 3. Instituciones Educativas
Nogales, Sonora
Descripción del inquilino Inquilino de alto valor estratégico quien forma
parte de Laureates International Universities.
Fecha de Construcción 2006 Número de Contratos 1
Metros cuadrados rentables 3,995
INSTITUTO PIAGET DE LOS MOCHIS, S.C
Los Mochis, Sinaloa
Descripción del inquilino Institución de excelencia académica que da
servicio a la comunidad de clase media y media alta de Los Mochis, Sinaloa. Excelentes instalaciones.
Fecha de Construcción 2010 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 3,016
Corregidora, Querétaro
Descripción del inquilino Ubicada en uno de los nuevos polos de
crecimiento del segmento de clase media alta de la zona metropolitana de Querétaro. Instalaciones de primer nivel.
Fecha de Construcción 2004 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 13,168
COLEGIO MEXICO NUEVO, CAMPUS LA CALMA
Zapopan, Jalisco
Descripción del inquilino Institución educativa de alta calidad. Operada
por un grupo de alto prestigio la cual ofrece atención desde prescolar hasta preparatoria
Fecha de Construcción 2003 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 10,280
Puebla, Puebla
Descripción del inquilino IPETH, Institución líder en la formación de
fisioterapeutas a nivel nacional y más de 3 mil estudiantes.
Fecha de Construcción 2012 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 3,890
CAMPUS TÉCNICO QUERÉTARO
Corregidora, Querétaro
Descripción del inquilino Inmueble de reciente construcción, ubicado en
una zona de gran crecimiento comercial y de negocios. El inquilino del inmueble es la preparatoria Celta y carreras técnicas.
Fecha de Construcción 2005 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 4,076
Segmento 4.- Propiedades de Oficina
CORPORATIVO GARZA SADA
Aguascalientes, Ags.
Descripción del inmueble Muy cerca de las zonas residenciales que
albergan a los ejecutivos de las empresas más importantes de la región. Muy bien comunicada con parques industriales, zonas de servicios financieros y administración pública.
Fecha de Construcción 2014 Número de Contratos 1 Metros cuadrados rentables 1,812
Cancún, Quintana Roo
Descripción del inquilino Ubicada en una de las zonas residenciales con
mayor poder adquisitivo
Fecha de Construcción 2015 Número de Contratos 22 Metros cuadrados rentables 1,783
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CORPORATIVO BOSQUE REAL
Estado de México, Huixquilucan
Descripción del inquilino El inmueble está destinado para el uso
corporativo de un grupo desarrollador de naves industriales y vivienda en renta. Importante potencial de plusvalía a corto plazo por el crecimiento que se está generando en la zona.
Fecha de Construcción 2017 Número de Contratos 3 Metros cuadrados rentables 1,530
[Sección de página intencionalmente en blanco]
Tabla 1. Indicadores de nuestra Cartera y Principales Clientes
No. de Propiedades No. De
Contratos m2 Principales Arrendatarios
Superficie m2 267,350
Superficie Adquirida 264,914
Rentados 254,477
Por rentar 10,441
Por adquirir 2,436
1. Comercial
Propiedades 16 391 143,597
Superficie rentada 130,724
Superficie por ocupar 10,441
Superficie por adquirir 2,436
Anclas
Walmart, Soriana, Cinemex, Cinepolis Sanborns, Sports World, Zona Fitness, Smart Fit, DAX, Waldos, Office Max, Office Depot, Harmon Hall
Sub Anclas
Toyota, GMC, Carl's Jr, Cafeto, IHOP, Parisina, Krispy Kreme, Vigor y Salud.
Bancos
Santander, HSBC, CI Banco Intercam, Actinver, Scotia Bank, Compartamos Banco, Crediclub, Inbursa
Restaurantes de Cadena
Hija de Moctezuma, La Nacional, Burger King, Dominos Pizza, Starbucks, Subway,XB burger Carl's Junior,Italian Coffee y Benedetti´s
Entretenimiento Big Bola, Monaco Casino y Playland
Telefonía AT&T, Telcel, Megacable y Iusacell
2. Industrial
Propiedades 7 7 81,164 Ensambles HYSON, DAHER Inc., Esquimal Aguascalientes, SQM de México, Veritiv Corp, Elektra y Yazaki.
Superficie Rentada 81,164
Superficie por Ocupar 0
3. Escuelas y Universidades
Propiedades 6 6 38,425
Universidad del Valle de México, Colegio Celtic Internacional, Instituto Piaget, Colegio México Nuevo La Calma, CTQ y el IPETH.
Superficie Rentada 38,425
Superficie por Ocupar 0
4. Oficinas
Propiedades 3 22 4,165 Trade Comercializadora Internacional, Alignmex y arrendatarios independientes en Plaza Sky Cumbres
Superficie Rentada 4,030
Superficie por Ocupar 136
Superficie por Adquirir 0
3. DESEMPEÑO OPERATIVO DE LA CARTERA DE PROPIEDADES
3.1 Estrategia Operativa y de Comercialización
Tal y como se describe en nuestro modelo de negocios, uno de los objetivos del Asesor y Administrador es buscar
e identificar áreas de oportunidad para mejorar el perfil operativo de las propiedades que provienen
generalmente de administraciones semi-profesionales. Por lo anterior, el Asesor y Administrador junto con el
equipo de REMS, lleva a cabo una evaluación a fondo de cada propiedad enfocándose en distintos temas tales
como rentas de mercado, dinámica de la zona e integración y perfil de la propiedad, mezcla de inquilinos,
detección de áreas de oportunidad de crecimiento, flujo y afluencia, configuración arquitectónica y revisión de
los principales términos de los contratos de arrendamiento.
Lo anterior, se basa en una metodología que ha demostrado ser efectiva y ha dado buenos resultados, mejorando
la rentabilidad de las propiedades a mediano plazo.
El proceso consta de las siguientes etapas:
Es importante apuntar que, con base en dicho análisis, se toman acciones para optimizar la capacidad de
generación de flujos, mismas que en algunas ocasiones implican una disminución temporal del rendimiento. Un
ejemplo claro de esta situación es la salida de inquilinos y su remplazo por otros de mejor calidad, lo cual,
inevitablemente implica que durante dicha ejecución podamos atravesar por intervalos donde los ingresos
corrientes disminuyan en tanto se completa su reconversión y estabilización.
En este sentido, se han logrado posicionar distintas propiedades que hoy en día tienen un mejor desempeño
operativo y mejores rendimientos como lo son:
Plaza Punto Los Mochis
✓ Esta plaza fue adquirida con un porcentaje alto de ocupación el cual se ha mantenido desde que se
adquirió.
✓ Fueron terminadas las adecuaciones para la entrada del cine por parte de la FIBRA y se encuentra
en proceso de adecuación el interior del local por parte de Cinépolis. Esto aumentará la afluencia
de la plaza y facilitará el arrendamiento de los locales que están disponibles actualmente.
✓ Con las adecuaciones que se llevaron a cabo para la entrada del cine, el ABR tuvo un incremento.
Por otro lado, en ciertas propiedades se continúa trabajando para materializar dichas mejoras operativas, como
es en el caso de:
Plaza Las Ramblas
✓ Se continúa trabajando en la reubicación de las escaleras eléctricas y las adecuaciones de los locales
para la entrada del Mercado Gastronómico, el cual va enfocado a las tendencias de consumo que
se han identificado en la zona.
✓ El Mercado Gastronómico cambiará el enfoque de nuestra plaza, generando mayor flujo,
beneficiando a los demás arrendatarios.
Plaza La Roca
✓ Se continúa trabajando en una estrategia de revitalización, la cual incluye acciones tales como: (i)
balancear el perfil de nuestros inquilinos, (ii) seguir nuevas tendencias de la industria y (iii) obtener
un ingreso máximo potencial de rentas. Para esto, se realizó un estudio que define concretamente
las acciones a seguir tomando en cuenta la ubicación y las características comerciales tanto de la
plaza como de la ciudad. Asimismo, nos encontramos trabajando en un proceso en donde buscamos
aumentar la calidad tanto física como arquitectónica del inmueble por lo que se está
implementando una techumbre con tecnología térmica, mejores elevadores y ciertas
implementaciones en los estacionamientos. Por otro lado, dada su cercanía, se siguen generando
sinergias entre Plaza La Roca y Sky Cumbres en materia de administración y operación.
Barrio Reforma
✓ Barrio Reforma está conformado por Plaza Niza 66 y un stand alone de Office Depot, ambos en la
Ciudad de México. Una vez adquirido, se realizó el diagnóstico correspondiente reiterando que
cuenta con una excelente mezcla de inquilinos, la cual es adecuada para el mercado al que atiende
y tanto su configuración como su funcionamiento representan un correcto desempeño, dada la
demanda comercial de la zona se identificó la posibilidad de realizar una ampliación para un tercer
piso, el cual se encuentra ya en proceso.
✓ Fue adquirida con un porcentaje alto de ocupación el cual refleja la estabilización que tiene y la alta
demanda de la zona.
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3.2 Ocupación de las plazas
Se sigue trabajando para mejorar la calidad y la mezcla de los inquilinos y así seguir aumentando el porcentaje de
ocupación, esto basado en conceptos de tendencias de consumo con conceptos actualizados y modernos
enfocados según sea el caso específico de cada propiedad. Dado lo anterior, se han negociado salidas de inquilinos
que provenían de las administraciones anteriores y que considerábamos que no correspondían al perfil de marcas
fuertes y modelos de operación idóneos que queremos en nuestras propiedades. Se ha planteado como objetivo
que esta situación sea temporal y que se traduzca en la reconversión y optimización de la capacidad de generación
de flujos en dichas propiedades. De esta forma, este trimestre se tuvo un ligero incremento en la ocupación en
las propiedades vs el cuarto trimestre del año anterior.
Propiedad 1T2018 4T2017 Δ%
Plaza Las Ramblas 75.82% 70.45% 7.63%
Plaza Lomas Verdes 80.90% 80.76% 0.17%
Plaza Carmen Center 92.74% 94.02% -1.36%
Industrial Nogales 1 (DAHER) 100.00% 100.00% 0.00%
Industrial Nogales 2 (HYSON) 100.00% 100.00% 0.00%
UVM 100.00% 100.00% 0.00%
Plaza Cataviña 86.51% 86.51% 0.00%
Instituto Piaget 100.00% 100.00% 0.00%
Colegio Celta Internacional 100.00% 100.00% 0.00%
Plaza Casa Grande 80.21% 87.00% -7.80%
Plaza La Roca 85.99% 86.71% -0.83%
Plaza Punto Los Mochis 94.12% 93.62% 0.54%
Colegio México Nuevo: La Calma 100.00% 100.00% 0.00%
Industrial Aguascalientes 1 (Chichimeco)
100.00% 100.00% 0.00%
Industrial Nogales 3 (Veritiv) 100.00% 100.00% 0.00%
Torre Garza Sada 100.00% 100.00% 0.00%
Plaza Los Corales 92.25% 92.25% 0.00%
Plaza Sky Cumbres 84.00% 69.18% 21.42%
Industrial Colima 1 (SQM) 100.00% 100.00% 0.00%
Portafolio Burger King 100.00% 100.00% 0.00%
IPETH 100.00% 100.00% 0.00%
Plaza San Antonio 98.42% 95.22% 3.36%
Plaza La Cantera 92.05% 93.78% -1.85%
Bosque Real 100.00% 100.00% 0.00%
Barrio Reforma 100.00% 100.00% 0.00%
Nave Industrial Durango 89.24% 98.41% -9.32%
Nave Industrial Villahermosa 100.00% 100.00% 0.00%
Centro Comercial Chimalhuacán 100.00% 100.00% 0.00%
Plaza Península 98.42% 98.42% 0.00%
Plaza Vía San Juan 91.48% 91.48% 0.00%
Suzuki 99.69% 99.69% 0.00%
% de Ocupación Sobre lo Adquirido 96.06% 95.61% 0.64%
En el caso de las propiedades por las cuales pagamos únicamente por los locales rentados, hemos trabajado en
encontrar los inquilinos que puedan ocupar dichos espacios, al tiempo que fortalezcan la imagen y rentabilidad
de la propiedad en su conjunto. En este sentido, a la fecha del presente reporte, únicamente se tienen
pendientes por adquirir 2,355 metros cuadrados de ABR en ciertas de nuestras propiedades.
3.3 Rentas del Portafolio
Al 31 de marzo de 2018, la ocupación de las propiedades del portafolio es de 96.06%, en términos de superficie
rentable adquirida. El promedio ponderado de renta mensual/m2 en el sector comercial es de $156.00 (ciento
cincuenta y seis Pesos 00/100 M.N.), para el sector industrial el promedio ponderado es de $4.43 dólares
(cuatro dólares 43/100 U.S.D), para el sector de educación el promedio ponderado es de $153.73 (ciento
cincuenta y tres Pesos 73/100 M.N.) y para el sector de oficinas el promedio ponderado es de $228.72
(doscientos veintiocho Pesos 72/100 M.N.).
SECTOR 1T2018 4T2017 Δ%
COMERCIAL $156.00 / m2 MXN $155.37 / m2 MXN NA
INDUSTRIAL $4.43 / m2 USD $4.40 / m2 USD 1
OFICINAS $228.72 / m2 MXN $207.01 / m2 MXN 10
EDUCATIVO $153.73 / m2 MXN $150.82 / m2 MXN 2
Las tasas de ocupación y rentas se ven influenciadas por la oferta y la demanda del mercado. En los mercados
con altas tasas de ocupación, las tasas de renta aumentarán por encima de la inflación, mientras que ocurre
lo contrario en mercados con bajas tasas de ocupación. La mayoría de los contratos de arrendamiento
prevén contractualmente aumentos en las rentas, ya sea por inflación o tasas fijas o respecto al tipo de cambio
aplicable al arrendamiento en cuestión.
3.4 Vencimiento de Arrendamientos
La capacidad para volver a arrendar el espacio sujeto a arrendamientos que terminen afectará los resultados
de las operaciones y FIBRA HD se verá afectada por las condiciones económicas y de competencia en los
mercados en los que se encuentran los inmuebles que forman parte de nuestra cartera, así como el atractivo
de las propiedades individuales. Al 31 de marzo de 2018, el promedio ponderado de la vigencia de los
contratos de arrendamiento de los inmuebles de la cartera es de 4.35 años.
Rentas con Base Anual (miles de
pesos) % del Total
Metros cuadrados de ABR
% del Total
2018 $45,260 9% 23,100 11%
2019 $26,946 4% 9,350 7%
2020 $53,839 11% 28,126 13%
2021 $15,797 4% 9,135 4%
Posteriores $265,737 72% 184,586 65%
3.5 Ingresos de Operación
Los ingresos de operación se refieren a aquellos que derivan del arrendamiento y mantenimiento de los
inmuebles y, en el caso de los centros comerciales, al arrendamiento y al mantenimiento de los locales, espacios
rentables en corredores, islas y otras áreas de tránsito de los visitantes y por el uso del estacionamiento.
En el siguiente cuadro presentamos el detalle de los ingresos por tipo de propiedad:
3.6 Gastos de Operación
Los gastos de operación de los inmuebles generalmente consisten en: gastos de administración, mantenimiento
y reparaciones, predial, seguros, electricidad y otros gastos operativos misceláneos.
COMERCIAL
INDUSTRIAL
EDUCATIVO
OFICINAS
3.7 Tipo de Cambio
Aproximadamente el 24.20% de los contratos de arrendamiento de los inmuebles que integran la cartera, en
términos de ingresos, se denominan en dólares, por lo tanto, el ingreso en pesos de dichos contratos se
encuentra sujeto a las fluctuaciones en el valor del dólar respecto al peso. En este periodo, se tuvieron cambios
de contratos que inicialmente estaban pacatos en dólares a pesos.
3.8 Gastos de Capital y Fondos de Reserva
Los inmuebles se mantendrán en buen estado y condición de conformidad con las leyes aplicables, regulaciones
y contratos de franquicia. El costo de todas las mejoras de rutina y alteraciones serán distribuidos entre
mobiliario, instalaciones y equipo, que será creado y administrado el Asesor y Administrador y financiado de los
ingresos de las rentas derivadas de cada propiedad. Los gastos rutinarios de capital serán administrados por
nuestros operadores (REMS). Sin embargo, hemos incluido gastos de capital como parte del presupuesto anual
para nuestra cartera.
En ocasiones, los inmuebles podrán sufrir renovaciones como resultado de nuestra decisión de actualizar parte
de ellos, como locales, áreas comunes y/o restaurantes con el fin de competir mejor con otros establecimientos
mercantiles del mercado. Financiaremos la totalidad de las renovaciones con el efectivo y otras fuentes de
liquidez disponibles.
4. ACONTECIMIENTO RECIENTES
El pasado 06 de abril de 2018 se concluyó la adquisición de la totalidad de los inmuebles que conforman el Portafolio “HD17”. Adquiriendo Plaza La Pilita y el Centro de distribución y logística ocupado por Heineken, dichas transacciones representaron una inversión de $147.5 millones de pesos sin incluir los gastos relacionados a dichas adquisiciones. Asimismo, el pasado 12 de abril de 2018 se realizó el primer pago por concepto de crecimiento orgánico de dicho portafolio por un monto de $55.2 millones de pesos. De esta forma, a la fecha del presente reporte, quedan por hacer pagos como crecimiento orgánico $207.1.
A la fecha del presente reporte, nuestra cartera está integrada por 34 propiedades estabilizadas. El ABR total alcanza 279,702 m2 e incluye 17 propiedades comerciales con un total de 150,007 m2 de ABR, 8 propiedades industriales con un total de 87,106 m2 de ABR, 6 propiedades del sector educativo con un total de 38,425 m2 de ABR, y 3 propiedades en el sector de oficinas, con un total de 4,165 m2 de ABR. Nuestras propiedades se encuentran ubicadas en 24 ciudades y en 19 estados de la república y tiene una ocupación del 96.25% sobre la superficie adquirida y pagada.
Asimismo, como se comentó en secciones anteriores del presente reporte, el 23 de enero de 2018, FIBRA HD dispuso de $170 millones de pesos de las líneas de crédito para concluir con la adquisición del portafolio denominado “HD 17”, mismas que fueron liquidadas el pasado 10 de abril de 2018 con los recursos provenientes de nuestro tercer proceso de Suscripción de Derechos Preferentes. Por otra parte, fecha del presente reporte, FIBRA HD llevó a cabo 4 operaciones adicionales de recompra de CBFIs, la información completa de las operaciones realizadas se muestra a continuación:
Fecha de Fecha de Compra Emisora Serie Cantidad Precio Monto Bruto Operación Liquidación /Venta
13/04/2018 17/04/2018 C FIBRAHD 15 59,600 9.001480 536,488.21
18/04/2018 20/04/2018 C FIBRAHD 15 100 9.000000 900.00
19/04/2018 23/04/2018 C FIBRAHD 15 3,000 8.993400 26,980.20
23/04/2018 26/04/2018 C FIBRAHD 15 1,000 8.985000 8,985.00
5. INFORMACION FINANCIERA AL CIERRE DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2018 Banco Actinver, S.A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver División Fiduciaria F/1523 o FIBRA HD (BMV: FIBRAHD15), el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, presentó el día 24 de abril de 2018 al Comité Técnico los estados financieros no auditados del primer trimestre de 2018 (a continuación, indistintamente “1T2018” o “4Q2017”). Estos estados financieros han sido preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”), y están expresados en miles de pesos mexicanos nominales. La información financiera ha sido previamente puesta a consideración del Comité de Auditoría y Prácticas en la sesión del 24 de abril de 2018, quien, a su vez, recomienda dicha información al Comité Técnico del Fideicomiso para su aprobación.
I. Estado de Resultados
Los ingresos totales del primer trimestre de 2018 ascendieron a $110.7 millones de pesos, lo que representa un aumento de 41% comparado con el 4T2017 y un aumento de 72% comparado con el mismo trimestre del año anterior. Durante el 1T2018 FIBRA HD adquirió cuatro de las seis propiedades que integran el Portafolio HD17: (i) Plaza Península, ubicada en Baja California Sur; (ii) Plaza Chimalhuacán, ubicada en el Estado de México; y (iii) Agencia Suzuki La Paz, ubicada en Baja California Sur el día 23 de enero de 2018; así como (iv) Plaza Vía San Juan, ubicada en la Ciudad de México el día 24 de enero de 2018. De acuerdo con los términos de la transacción, sin embargo, FIBRAHD ha recibido el ingreso correspondiente al total del Portafolio HD17 a partir del 1° de enero de 2018. La incorporación del Portafolio HD17 ha llevado a eficiencias operativas notables en el trimestre reportado. Los gastos operativos del trimestre reportado registraron un aumento de 14% comparado con el 4T2017 y un aumento de 35% comparado con el mismo trimestre del año anterior; lo anterior principalmente debido a que durante los meses de enero y febrero de 2018 FIBRAHD recibió el NOI correspondiente a las seis propiedades del Portafolio HD17. El Ingreso Operativo Neto (“NOI”) del 1T2018 ascendió a $85 millones de pesos, un aumento del 52% comparado con el 4T2017 y 88% comparado con el 1T2017, mientras que el gasto por el servicio de administración de propiedades ha bajado ligeramente a 2.1% sobre las ventas totales y en 2.7% sobre el NOI, lo que resultó en un EBIT de $82.7 millones de pesos, un incremento de 53% comparado con el EBIT del 4T2017. El margen del NOI promedio trimestral del 1T2018 es de 76.8% versus 71.3% del 4T2017. Adicionalmente, en el trimestre reportado se pagaron $24.6 millones de pesos por el concepto de intereses como parte del servicio de la deuda correspondiente a las emisiones de CBs, así como por los intereses
correspondientes a la disposición de la línea de crédito de Actinver, y se registraron $5.8 millones de pesos por el concepto de intereses ganados. Con respecto a las coberturas contratadas de la emisión FIBRAHD 17 y el resultado cambiario e ingresos y gastos varios, se registró una utilidad de $3.4 millones de pesos. Asimismo, se llega a una pérdida neta del resultado integral de financiamiento del 1T2018 de $15.4 millones de pesos y un FFO de $66.7 millones de pesos, lo que representa un incremento del 23% comparado con el trimestre anterior y de 48% comparado con el 1T2017. Finalmente, la pérdida por ajuste a valor razonable de instrumentos financieros del 1T2018 ascendió a $17.4 millones de pesos y representa el ajuste del valor razonable de: (i) el principal la emisión con clave de pizarra FIBRAHD 17U y (ii) los contratos de cobertura SWAP contratados por FIBRA HD como parte de su política de administración del riesgo de tasa de interés. Lo anterior resulta en la Utilidad Integral del trimestre reportado por $49.3 millones de pesos. a) Ingresos y Gastos Operativos. En el 1T2018 FIBRA HD llevó a cabo la adquisición de las cuatro
propiedades mencionadas en el apartado anterior, que, junto con los otros inmuebles del portafolio, generaron un ingreso por $110.7 millones de pesos. El 95% de los ingresos totales de FIBRA HD correspondientes al 1T2018 provienen de los arrendamientos, 3.5% son ingresos por el concepto de mantenimiento y 1.5% por el concepto de estacionamientos y otros ingresos. Los gastos operativos del trimestre reportado alcanzaron $25.7 millones de pesos. 89.4% de los gastos del trimestre reportado corresponden a gastos administrativos y de operación, mientras que 5.8% corresponden a los gastos por el concepto de predial y los 4.8% restantes a los gastos por el concepto de seguros y otros gastos.
45,523 46,669 53,382
57,378 64,176
60,939 64,826
78,432
110,659
22,510 25,699
41%
0.1
0.15
0.2
0.25
0.3
0.35
0.4
0.45
-
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18
Ingresos y Gastos (miles)
Ingresos Gastos Δ% vs trimestre anterior
b) Ingreso Operativo Neto (Net Operating Income “NOI” por sus siglas en ingles) y EBIT (Earnings Before
Interest and Tax). En el trimestre reportado el NOI ha aumentado en un 52% y el EBIT en un 53% comparado con el trimestre inmediato anterior, derivado del aumento significativo en los ingresos y un incremento proporcionalmente menor en los gastos operativos. Los gastos por concepto de servicio de administración de propiedades representan el 2.7% sobre el NOI vs 3.3% del 4T2017. Lo anterior ha permitido elevar significativamente el margen trimestral del NOI a 76.8% y el margen del EBIT a 74.7%. La evolución del margen del NOI, así como el NOI histórico se muestra en la gráfica siguiente:
c) Resultado Integral de Financiamiento. En el primer trimestre de 2018 FIBRA HD pagó $24.6 millones de
pesos por el concepto de intereses como parte del servicio de la deuda correspondiente a las emisiones
de CBs con clave de pizarra FIBRAHD 17 y FIBRAHD 17U, así como por los intereses de los $170 millones
de pesos dispuestos de la línea de crédito de Actinver y se registraron $5.8 millones de pesos por el
concepto de intereses ganados.
Los intereses ganados disminuyeron considerablemente comparado con el trimestre inmediato anterior,
ya que en el mes de enero se llevó a cabo la adquisición de 4 de las 6 propiedades del Portafolio HD17,
para lo cual se utilizaron todos los recursos líquidos disponibles, así como la línea de crédito de Actinver
mencionada anteriormente en este párrafo.
Con respecto a las coberturas contratadas de la emisión FIBRAHD 17, SWAP de tasa de interés y
cobertura de tipo de cambio, en el 1T2018 se registró una utilidad de $3.4 millones de pesos. Asimismo,
se llega a una pérdida neta del costo integral de financiamiento del 1T2018 de $15.4 millones de pesos.
d) Flujo por Operaciones (Funds From Operations “FFO” por sus siglas en inglés). En el trimestre reportado el
FFO se ubicó en $66.7 millones de pesos, el incremento comparado con el trimestre inmediato anterior es de 23% y 48% comparado con el mismo trimestre del año 2017.
32,294 32,761 36,978
41,045 45,073
42,189 45,480
55,922
84,960
71%
76.8%
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
-
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18
NOI (miles) y Margen de NOI (%)
NOI Margen NOI
e) Distribuciones. En el 1T2018 FIBRA HD ha seguido con su política de realizar distribuciones de efectivo a los tenedores de los CBFIs de manera mensual. El monto total acumulado de las distribuciones en efectivo devengadas para 1T2018, correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2017, fue de $72,838,115.48 pesos, lo que representa ¢19.679427017 centavos por CBFI, y que, a su vez, representa un Dividend Yield de 8.3895% promedio trimestral, considerando el precio de cierre promedio ponderado de los títulos operados durante el mismo periodo (“(@PPP/CBFI”) de $9.3829 pesos por CBFI. Si consideramos el precio del costo promedio ponderado de los CBFIs de $9.90 pesos (“CPP”), el Dividend Yield del trimestre se ubica en 7.9513%. Es importante mencionar que el día 26 de marzo de 2018 finalizó la tercera suscripción de derechos preferentes de CBFIs, como resultado de la cual se suscribieron 70,936,961 CBFIs, y los días 6 y 12 de abril de 2018 fueron entregados 3,820,574 CBFIs como parte de la contraprestación de la adquisición de las últimas dos propiedades del Portafolio HD17 (Centro Comercial La Pilita y la Bodega Heineken). Por lo tanto, hoy en día el número de CBFIs en circulación asciende a 420,807,704 CBFIs.
La Tabla siguiente muestra los detalles por mes y acumulado del trimestre de las distribuciones realizadas.
Distribución de Efectivo Enero 2018 Febrero 2018 Marzo 2018 Total 1T2018
Distribución de efectivo total (pesos9 23,071,025.98 23,100,279.92 26,666,809.58 72,838,115.48
CBFI's en circulación 346,050,169 346,050,169 420,807,704
Distribución (centavos) 6.666959895 6.675413564 6.337053557 19.679427017
Dividend Yield (@PPP/CBFI) 8.4722% 8.5463% 8.1810% 8.3895%
Precio promedio ponderado (PPP) 9.443048 9.373070 9.295270 9.382900
25,319
31,716
40,851 43,907 45,011 47,162
52,024 54,104
66,738
-
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18
FFO (miles)
Las distribuciones acumuladas de los últimos 12 meses en centavos por CBFI se pueden apreciar en la gráfica siguiente:
II. Balance General
a) Activos Totales. Al 31 de marzo de 2018, los Activos Totales ascienden a $5,499 millones de pesos, 24% superior al 4T2017, de los cuales las partidas más significativas corresponden a: (i) propiedades de inversión por $4,388 millones de pesos, un aumento de 30% comparado
con el trimestre inmediato anterior, y 79% respecto al mismo trimestre del año 2017. Esta partida refleja las adquisiciones realizadas en el trimestre por un monto de $1,039 millones de pesos;
(ii) efectivo y equivalente de efectivo por $729.6 millones de pesos, de los cuales $674 millones corresponden a los recursos recibidos de la tercera suscripción de derechos preferentes de CBFIs llevada a cabo en el mes de marzo de 2018;
(iii) impuestos a favor por $206 millones de pesos, los cuales tuvieron un aumento del $113 millones el 1T2018;
(iv) otros activos por $101.7 millones de pesos, que incluyen $42.4 millones de pesos del depósito en garantía para la adquisición del Portafolio HD17; $32.3 millones de pesos de gastos anticipados y $27 millones de activos fijos de la Fibra.
(v) cuentas por cobrar de clientes, que ascienden a $48.6 millones de pesos; (vi) efectivo restringido por $17.4 millones de pesos, de los cuales $3.6 millones de pesos
corresponde a la carta de crédito otorgada a favor de Aeropuertos y Servicios Auxiliares (“ASA”) como garantía por la renta del terreno de la plaza Carmen Center en Ciudad del Carmen, Campeche y el remanente de $13.8 millones de pesos corresponde al efectivo pendiente de pago por la adquisición de la Plaza La Cantera en Tepic, Nayarit, que se encuentra depositado en un Fideicomiso y que será pagado en cuanto se cumplan ciertas condiciones pactadas.
74.2 73.9 73.5 73.474.5 75.1 75.4 75.7 75.9 75.9 75.8 75.6 75.7 75.8 75.6
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC ENE FEB MAR
2017 2018
Distribuciones Acumuladas Últimos 12 Meses (centavos)
La evolución de la partida Propiedades de Inversión en los nueve trimestres de los años 2016, 2017 y 1T2018 se muestra en la gráfica siguiente.
b) Pasivos Totales. Los Pasivos Totales ascienden a $1,495 millones de pesos, los cuales corresponden a:
(i) pasivos financieros por un total de $1,375.9 millones de pesos - a corto plazo por la deuda
bancaria de $170 millones de pesos y a largo plazo de la emisión de CBs por $1,205.9 millones de pesos;
(ii) impuestos pendientes por pagar por $33.6 millones de pesos; (iii) depósitos en garantía por $32.3 millones de pesos; (iv) otras cuentas por pagar por $29.8 millones de pesos, que incluyen las obligaciones de pago de
porciones adquiridas más no pagadas de ciertas propiedades de inversión por $19.5 millones de pesos, intereses por pagar por $2.3 millones de pesos y otras cuentas varias por pagar por $8 millones de pesos;
(v) anticipos de clientes por $19.1 millones de pesos que son las rentas pagadas por anticipado de las propiedades del Portafolio HD17; y
(vi) proveedores y otros pasivos por $4.4 millones de pesos.
Cumplimiento con los covenants financieros
De acuerdo con los documentos de emisión de las emisiones con clave de pizarra FIBRAHD 17 y FIBRAHD 17U,
FIBRA HD tiene la obligación de mantenerse dentro de los covenants financieros establecidos en los mismos y
que son los siguientes:
1. Límite de Financiamiento no mayor a 50%. Derivado de la colocación de los CBs, el nivel de
endeudamiento (Loan To Value “LTV” por sus siglas en inglés) de FIBRA HD al cierre del 1T2018 es de
LTV=25.02%, mismo que de acuerdo con la regulación vigente no debe ser mayor a 50%, y fue calculado
de acuerdo con la siguiente fórmula:
𝑁𝑖𝑣𝑒𝑙 𝑑𝑒 𝐸𝑛𝑑𝑒𝑢𝑑𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑜 𝐿𝑇𝑉 =𝐹𝑖𝑛𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜 + 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 𝐵𝑢𝑟𝑠á𝑡𝑖𝑙
𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒𝑠
1,597 1,811 1,949
2,436 2,453 2,597 2,871
3,379
4,388 30%
0
0.05
0.1
0.15
0.2
0.25
0.3
0.35
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18
Propiedades de Inversión (millones)
Propiedades de Inversión Δ% vs trimestre anterior
2. El Índice de Cobertura de servicio de la Deuda (“ICDt “) no menor a 1. El ICDt de FIBRA HD al cierre del
1T2018 es de ICDt =3.17, y fue calculado de acuerdo con la siguiente fórmula:
𝐼𝐶𝐷𝑡 =𝐴𝐿o + ∑ 𝐼𝑉𝐴𝑡 + ∑ 𝑈𝑂𝑡 + 𝐿𝑅𝑜6
𝑡=16𝑡=1
∑ 𝐼𝑡 + ∑ 𝑃𝑡 + ∑ 𝐾𝑡6𝑡=1 + ∑ 𝐷𝑡6
𝑡=16𝑡=1
6𝑡=1
Donde:
ICDt = Índice de cobertura de servicio de la deuda al cierre del trimestre t.
AL0 = Activos líquidos al cierre del trimestre 0 (esto es al cierre del trimestre que se está reportando),
incluyendo efectivo e inversiones en valores, pero no el efectivo restringido.
IVAt = Impuesto al Valor Agregado (IVA) por recuperar en el trimestre estimado de recuperación t.
UOt = Utilidad Operativa estimada después del pago de distribuciones programadas y cualquier otra
distribución para el trimestre t.
LR0 = Líneas de Crédito Revolventes vigentes, irrevocables y no dispuestas al cierre del trimestre 0.
It = Amortizaciones estimadas de intereses derivadas de financiamientos para el trimestre t.
Pt = Amortizaciones programadas de principal de financiamientos para el trimestre t.
Kt = Gastos de capital recurrentes estimados para el trimestre t.
Dt = Gastos de desarrollo no discrecionales estimados para el trimestre t.
Para el cálculo de ICDt , se consideraron los siguientes supuestos: (i) FIBRA HD seguirá cumpliendo con su
política de distribución de efectivo de manera mensual; (ii) el IVA por recuperar corresponde al IVA por
recuperar al cierre del 1T2018, así como al IVA por recuperar por la adquisición del Portafolio HD17; (iii) para
la Utilidad Operativa estimada se consideraron los ingresos del portafolio de 34 propiedades, mismo que
incluye el Portafolio HD17, así como los ingresos del pipeline adicional de FIBRAHD del portafolio HD18; (iv)
para el cálculo de las amortizaciones de intereses derivados de financiamientos, se incluyeron los intereses
generados por los $170 millones de pesos dispuestos el día 23 de enero de 2018 de la línea de crédito
celebrada con Actinver; (v) el monto de los gastos de capital recurrentes se calcularon considerando el monto
aprobado por dicho concepto en el presupuesto anual del 2018; (vi) que el pago anticipado del principal de
la línea de crédito de Actinver fue realizado el día 10 de abril de 2018; y (vii) el monto de los gastos de
desarrollo no discrecionales es cero, ya que FIBRA HD no desarrolla inmuebles.
Como resultado de lo anterior, se obtuvieron los siguientes datos:
AL0 Activos líquidos al cierre del 1T2018 729,591,917
IVAt Impuesto al Valor Agregado (IVA) por recuperar 179,279,809
UOt Utilidad Operativa estimada después del pago de distribuciones programadas 127,263,994
LR0 Líneas de Crédito Revolventes vigentes, irrevocables y no dispuestas al cierre de 1T2018 230,000,000
It Amortizaciones estimadas de intereses derivadas de financiamientos 131,524,033
Pt Amortizaciones programadas de principal de financiamientos 170,000,000
Kt Gastos de capital recurrentes estimados 97,513,422
Dt Gastos de desarrollo no discrecionales estimados -
ICDt Índice de cobertura de servicio de la deuda 3.17
3. La Deuda Garantizada no puede superar 40% de los Activos Totales. La Deuda Garantizada de FIBRA HD
respecto los Activos Totales al cierre del primer trimestre de 2018 es 3.08%.
4. Servicio de la Deuda no menor a 1.5:1. La razón de EBIT entre el Monto Anual de Servicio de Deuda de FIBRA HD es de 3.34:1.
5. Activos Totales no Gravados no menor a 150%. Activos Totales No Gravados de FIBRA HD respecto al
monto total de principal de la Deuda No Garantizada al cierre del 1T2018 es de 397%.
Coberturas. Como parte de su política de Administración de Riesgo de Tasa de Interés y de Riesgo Cambiario, la Administración de FIBRA HD llevó a cabo en el mes de octubre de 2017 la contratación de las coberturas necesarias para cubrir la emisión de los certificados bursátiles fiduciarios con clave de pizarra FIBRAHD 17 y en el mes de diciembre de 2017 la contratación de un contrato Forward de moneda extranjera. Contratos SWAP de tasa de interés. De acuerdo con los contratos SWAP de tasa de interés, FIBRA HD acuerda intercambiar la diferencia entre los importes de la tasa de interés fija y variable calculados sobre los importes de capital nocional acordado. Dichos contratos le permiten a FIBRA HD mitigar el riesgo de cambio en tasas de interés sobe el valor razonable de deuda emitida a tasa de interés variable y las exposiciones al flujo de efectivo sobre dicha deuda.
Las características de las coberturas son las siguientes:
Tipo de Cobertura Tasa Swap Garantías Nocional Calendario de pago de flujos
SWAP TIIE28 a UDIs
3.35%
Sin garantías y sin llamadas de
margen
$450 millones de pesos
Coincide con el calendario de la
emisión FIBRAHD 17 hasta la fecha de vencimiento
Lo anterior en el entendido de que FIBRA HD pagará una tasa fija de 3.35% sobre el monto nocional actualizado por la UDI en cada fecha de pago y recibirá TIIE28 sobre un monto nocional de 450 millones de pesos.
Tipo de Cobertura Tasa Swap Garantías Nocional Calendario de pago de flujos
SWAP TIIE28 a Tasa Fija
7.37%
Sin garantías y sin llamadas de
margen
$150 millones de pesos
Coincide con el calendario de la
emisión FIBRAHD 17 hasta la fecha de vencimiento
Lo anterior en el entendido de que FIBRA HD pagará una tasa fija de 7.37% sobre el monto nocional en cada fecha de pago y recibirá TIIE28 sobre un monto nocional de 150 millones de pesos. Las coberturas cubren el cien por ciento del monto emitido en la emisión con clave de pizarra FIBRAHD 17.
Contratos Forward de moneda extranjera Como parte de su política de Administración de Riesgo Cambiario, la Administración de FIBRA HD llevó a cabo en el mes de diciembre de 2017 la contratación de un contrato PaR Forward con el fin de cubrir la exposición al riesgo de tipo de cambio USD/MXN, debido a que se mensualmente reciben rentas en dólares de las propiedades industriales y comerciales que tienen como parte de su operación. El monto cubierto asciende a un total de USD$1,800,000 de recaudación en rentas a un plazo de 18 meses, siendo cubiertos USD$100,000 mensuales a cierre de cada mes. Dada la volatilidad del peso mexicano, se fijó un tipo de cambio Forward de $20.8107 para no tener incertidumbre en el comportamiento de la moneda funcional (MXN) en la que FIBRA HD opera.
III. Estado de Flujos de Efectivo El estado de flujos de efectivo está preparado de acuerdo con el método indirecto y en el período reportado, empezando con $745.4 millones de pesos en efectivo al inicio del período y terminando con una caja de $729.6 millones, un decremento neto de efectivo por $15.8 millones de pesos, generado principalmente por la (i) desembolso por actividades de inversión por $1,039 millones de pesos; (ii) la tercera suscripción de derechos preferentes que FIBRA HD por $674 millones de pesos y la capitalización en la adquisición de las cuatro propiedades del Portafolio HD17 por $165.5 millones; así como por el concepto de resultado fiscal de las distribuciones de efectivo por $25.4 millones de pesos.
IV. Estado de Variaciones en el Patrimonio El estado de variaciones en el patrimonio del 1T2018 refleja el incremento del patrimonio durante el trimestre reportado por la suscripción de derechos preferentes que FIBRA HD llevó a cabo en el mes de marzo de 2018 por un monto de $673,901,129 pesos, así como por la utilidad neta consolidada del período. Por otro lado, el patrimonio del Fideicomiso se vio disminuido en el trimestre por las distribuciones efectivamente pagadas a los tenedores.
V. Fondo de Recompra
La Regla 3.21.3.8. de la Resolución Miscelánea Fiscal para el año 2017, publicada el pasado 23 de diciembre de 2016, en el Diario Oficial de la Federación, establece que los fideicomisos de inversión en bienes raíces de los conocidos como Fibras, que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 187 de la LISR, podrán adquirir CBFIs en circulación. Fibra HD está observando en todo momento lo previsto en la referida regla 3.21.3.8. de la Resolución Miscelánea Fiscal para el año 2017 o, aquella que de tiempo en tiempo la sustituya. El día 7 de diciembre de 2017 la Asamblea de Tenedores de FIBRA HD aprobó las Políticas y Lineamientos de adquisición de CBFIs en circulación (el “Manual” del “Fondo de Recompra”), y el día 20 de diciembre de 2017 el Comité Técnico del Fideicomiso aprobó los Parámetros para la Operación del Fondo de Recompra establecidos en el Manual. Durante el 1T2018, el 27 de marzo, FIBRAHD llevó a cabo una compra de 4,100 CBFIs como parte de la operación del Fondo de Recompra a un precio de $9.2101 pesos por CBFI.
6. CONSIDERACIONES FINALES
La Administración de FIBRA HD se ha esmerado en cumplir con las metas y criterios que establece el Comité Técnico y el propio plan de negocios: (i) avanzando en la diversificación del portafolio y procurando con ello disminuir la volatilidad de los ingresos; (ii) creciendo en escala, de forma que se puedan capturar las economías que se esperan de una FIBRA “administrada internamente”; (iii) mejorando de manera continua en el perfil de nuestros inquilinos; (iv) logrando un mejor balance en la estructura del portafolio en cuanto a la contribución relativa de los segmentos comercial, industrial, educativo y de oficinas; y (v) mejorando la estructura de capital.
ANEXOS
1Q 2018 4Q 2017Δ% 1Q18
vs 4Q171Q 2017
Δ% 1Q18
vs 1Q17
Acumulado
2018
Acumulado
2017
Ingresos
Ingresos rentas del periodo 105,097 95.0% 73,262 93.4% 43.5% 59,151 92.2% 77.7% 105,097 59,151
Ingresos mantenimientos del periodo 3,827 3.5% 2,732 3.5% 40.1% 2,885 4.5% 32.6% 3,827 2,885
Ingresos renta de estacionamiento 942 0.9% 1,605 2.0% -41.3% 1,014 1.6% -7.1% 942 1,014
Otros ingresos operativos 793 0.7% 833 1.1% -4.7% 1,126 1.8% -29.6% 793 1,126
Ingresos Netos 110,659 100.0% 78,432 100.0% 41.1% 64,176 100.0% 72.4% 110,659 64,176
Gastos Operativos
Gastos administrativos 11,089 10.0% 9,909 12.6% 11.9% 7,148 11.1% 55.1% 11,089 7,148
Gastos de operación 11,893 10.7% 10,726 13.7% 10.9% 10,236 15.9% 16.2% 11,893 10,236
Predial 1,500 1.4% 1,068 1.4% 40.4% 1,004 1.6% 49.3% 1,500 1,004
Seguros 802 0.7% 596 0.8% 34.4% 563 0.9% 42.5% 802 563
Otros gastos operativos 416 0.4% 211 0.3% 97.3% 151 0.2% 174.9% 416 151
Total Gastos Operativos 25,699 23.2% 22,510 28.7% 14.2% 19,102 29.8% 34.5% 25,699 19,102
Ingreso Operativo Neto (NOI) 84,960 76.8% 55,922 71.3% 51.9% 45,073 70.2% 88.5% 84,960 45,073
Servicios de administración de propiedades 2,285 2.1% 1,832 2.3% 24.7% 1,492 2.3% 53.2% 2,285 1,492
EBIT 82,675 74.7% 54,090 69.0% 52.8% 43,582 67.9% 89.7% 82,675 43,582
Intereses pagados 24,626 22.3% 21,204 27.0% 16.1% - 0.0% 0.0% 24,626 -
Otros gastos financieros 8,752 7.9% 6,638 8.5% 31.9% 603 0.9% NA 8,752 603
Intereses ganados 5,778- -5.2% 20,818- -26.5% -72.2% 2,208- -3.4% 161.7% 5,778- 2,208-
Otros productos financieros 12,196- -11.0% 8,431- -10.7% 44.7% 234- -0.4% NA 12,196- 234-
Otros gastos - 0.0% 157 0.2% NA - 0.0% 0.0% - -
Otros productos - 0.0% 51- -0.1% NA 27- 0.0% NA - 27-
Total Otros 15,404 13.9% 1,300- -1.7% NA 1,866- -2.9% NA 15,404 1,866-
Flujo por operaciones antes de impuestos 67,271 60.8% 55,390 70.6% 21.4% 45,448 70.8% 48.0% 67,271 45,448
Impuestos y PTU 533 0.5% 1,286 1.6% -58.6% 436 0.7% 22.1% 533 43649.6%
Flujo Por Operaciones Neto (FFO) 66,738 60.3% 54,104 69.0% 23.4% 45,011 70.1% 48.3% 66,738 45,011
Pérdida (utilidad) del valor razonable 17,408 15.7% 175,897 224.3% NA - 0.0% NA 17,408 -
Utilidad Integral 49,330 44.6% 121,793- -155.3% NA 45,011 70.1% 9.6% 49,330 45,011
Estado de Resultados Integrales (No Auditados)
Por el periodo que termina el 31 de marzo de 2018(En miles de pesos mexicanos)
Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver, Fideicomiso F/1523
1Q 2018 4Q 2017Δ% 1Q18
vs 4Q171Q 2017
Δ% 1Q18
vs 1Q17
Acumulado
2018
Acumulado
2017
Ingresos
Ingresos rentas del periodo 28.53 95.1% 22.08 93.4% 29.2% 22.78 92.2% 25.2% 28.53 22.78
Ingresos mantenimientos del periodo 1.01 3.4% 0.83 3.5% 22.6% 1.11 4.5% -8.9% 1.01 1.11
Ingresos renta de estacionamiento 0.25 0.8% 0.48 2.0% -48.5% 0.39 1.6% -36.2% 0.25 0.39
Otros ingresos operativos 0.21 0.7% 0.25 1.1% -15.2% 0.43 1.8% -50.7% 0.21 0.43
Ingresos Netos 30.01 100.0% 23.64 100.0% 26.9% 24.72 100.0% 21.4% 30.01 24.72
Gastos Operativos
Gastos administrativos 3.02 10.1% 2.96 12.5% 2.0% 2.75 11.1% 9.9% 3.02 2.75
Gastos de operación 3.19 10.6% 3.24 13.7% -1.5% 3.94 15.9% NA 3.19 3.94
Predial 0.40 1.3% 0.32 1.4% 24.8% 0.39 1.6% 4.2% 0.40 0.39
Seguros 0.21 0.7% 0.18 0.8% 19.6% 0.22 0.9% -0.8% 0.21 0.22
Otros gastos operativos 0.11 0.4% 0.07 0.3% 64.1% 0.06 0.2% 90.8% 0.11 0.06
Total Gastos Operativos 6.94 23.1% 6.77 28.6% 2.5% 7.36 29.8% -5.7% 6.94 7.36
Ingreso Operativo Neto (NOI) 23.07 76.9% 16.87 71.4% 36.7% 17.36 70.2% 32.9% 23.07 17.36
Servicios de administración de propiedades 0.61 2.0% 0.55 2.3% 10.8% 0.57 2.3% 6.6% 0.61 0.57
EBIT 22.45 74.8% 16.31 69.0% 37.6% 16.78 67.9% 33.8% 22.45 16.78
Intereses pagados 6.69 22.3% 6.41 27.1% 4.4% - 0.0% 0.0% 6.69 -
Otros gastos financieros 2.38 7.9% 2.00 8.4% 19.2% 0.23 0.9% NA 2.38 0.23
Intereses ganados 1.62- -5.4% 6.32- -26.8% -74.3% 0.85- -3.4% 90.9% 1.62- 0.85-
Otros productos financieros 3.30- -11.0% 2.53- -10.7% 30.8% 0.09- -0.4% NA 3.30- 0.09-
Otros gastos - 0.0% 0.05 0.2% NA - 0.0% 0.0% - -
Otros productos - 0.0% 0.01- -0.1% NA 0.01- 0.0% NA - 0.01-
Total Otros 4.14 13.8% 0.42- -1.8% NA 0.72- -2.9% NA 4.14 0.72-
Flujo por operaciones antes de impuestos 18.32 61.0% 16.73 70.8% 9.5% 17.50 70.8% 4.6% 18.32 17.50
Impuestos y PTU 0.15 0.5% 0.39 1.6% -60.6% 0.17 0.7% -8.9% 0.15 0.17
Flujo Por Operaciones Neto (FFO) 18.16 60.5% 16.34 69.1% 11.1% 17.34 70.1% 4.8% 18.16 17.34
Pérdida (utilidad) del valor razonable 4.14 13.8% 51.16 216.4% NA - 0.0% NA 4.14 -
Utilidad Integral 14.03 46.7% 34.82- -147.3% NA 17.34 70.1% NA 14.03 17.34
Estado de Resultados Integrales (No Auditados)
Por el periodo que termina el 31 de marzo de 2018
Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver, Fideicomiso F/1523
(En centavos de pesos mexicanos por CBFI)
1Q 2018 4Q 2017Δ% 1Q18
vs 4Q171Q 2017
Δ% 1Q18
vs 1Q17
Activos Circulantes
Efectivo y equivalentes de efectivo 729,592 745,399 -2.1% 138,013 428.6%
Clientes 48,605 26,105 86.2% 15,828 207.1%
Cuentas por cobrar 7,427 19,552 -62.0% 2,084 256.4%
Impuestos a favor 206,019 92,643 122.4% 64,739 218.2%
Efectivo restringido 17,379 31,895 -45.5% - 0.0%
Total Activo Circulante 1,009,022 915,594 10.2% 220,664 357.3%
Activos no Circulantes
Propiedades de inversión 4,388,197 3,366,652 30.3% 2,452,648 78.9%
Otros activos 101,689 152,977 -33.5% 19,487 421.8%
Total Activos no Circulantes 4,489,887 3,519,629 27.6% 2,472,135 81.6%
Total Activos 5,498,909 4,435,224 24.0% 2,692,799 104.2%
25.02%
Pasivos Circulantes
Proveedores 2,054 1,445 42.1% 851 141.4%
Prestamos 170,000 - 0.0% - 0.0%
Otras cuentas por pagar 29,801 61,109 -51.2% 12,585 136.8%
Anticipos de clientes 19,078 - 0.0% 17 NA
Impuestos por pagar 33,634 11,885 183.0% 20,222 66.3%
Total Pasivos Circulantes 254,567 74,439 242.0% 33,675 655.9%
Pasivos No Circulantes
Prestamos a largo plazo 1,205,870 1,197,172 0.7% - NA
Depósitos en garantía 32,269 23,047 40.0% 10,978 193.9%
Otros pasivos 2,317 119 NA 3,147 -26.4%
Total Pasivos no Circulantes 1,240,455 1,220,337 1.6% 14,124 NA
Patrimonio
Aportaciones de los fideicomitentes 3,728,601 2,889,096 29.1% 2,402,710 55.2%
Resultados acumulados 275,285 251,351 9.5% 242,290 13.6%
Total Patrimonio 4,003,886 3,140,447 27.5% 2,645,000 51.4%
Total Pasivo + Capital 5,498,909 4,435,224 24.0% 2,692,799 104.2%
Banco Actinver, S.A., I.B.M., Grupo Financiero Actinver, Fideicomiso F/1523
Estado de Posición Financiera (No Auditado)
Al 31 de marzo de 2018
(En miles de pesos mexicanos)
Banco Actinver, S.A., I.B.M., Grupo Financiero Actinver, Fideicomiso F/1523
Estado de Flujo de Efectivo (No Auditado) Al 31 de marzo de 2018
(En miles de pesos mexicanos)
1Q 2018 1Q 2017
Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del periodo 745,399 167,621
Utilidad del periodo 49,330 45,011
Ajuste de partidas que no generaron flujo de efectivo 0 0
Pérdida (utilidad) del valor razonable 17,408 0
Cuentas por cobrar 10,376 426
Reservas de efectivo -14,516 0
Cuentas por pagar -28,501 2,432
Depósitos en garantía 9,222 -3,907
Pagos anticipados 19,078 -2,236
Impuestos por recuperar 113,376 -951
Impuestos por pagar 21,749 8,355
Otros activos -51,288 10,531
Flujos de operación 30,340 39,650
Desembolso para actividades de inversión 1,038,953 18,826
Flujos de efectivo después de inversiones -1,008,614 20,824
Actividades de financiamiento 178,697 0
Patrimonio 839,505 -20,196
Dividendos -25,396 -30,235
Flujo financiero 992,807 -50,432
Incremento neto de efectivo -15,807 -29,607
Efectivo y equivalentes de efectivo al final del periodo 729,592 138,013
Banco Actinver, S.A., I.B.M., Grupo Financiero Actinver, Fideicomiso F/1523
Estado de variaciones en el patrimonio (No Auditado)
Al 31 de marzo de 2018
(En miles de pesos mexicanos)
Patrimonio
contribuido
Utilidades
retenidas Patrimonio
Saldo al 31 de diciembre de 2017 2,886,834 253,613 3,140,447
Aportación a los fideicomitentes 902,102 0 902,102
Distribución a los fideicomitentes -62,976 -25,396 -88,372
Utilidad neta consolidada 49,708 49,708
Saldo al final del periodo reportado 3,725,961 277,926 4,003,886