informe de valoraciÓn lotes a1, a2, a3, a4, a5, a6 y a7 .... avaluo pan de... · informe de...

INFORME DE VALORACIÓN

LOTES A1, A2, A3, A4, A5, A6 Y A7

VEREDA PAN DE AZÚCAR

SABANETA

ANTIOQUIA- COLOMBIA

AVALÚO GESVALT-2018-10-16-149

FINALIDAD: Conocer el valor de comercial.

Fecha: 16 de octubre de 2018

Avalúo Dirección: lotes A1, A2, A3, A4, A5, A6 y A7. Vereda Pan de Azúcar Municipio de Sabaneta Departamento de Antioquia Cliente: Instituto para el Desarrollo de Antioquia IDEA Pág. 1

GESVALT-2018-10-16-149

Medellín, 16 de octubre de 2018. Doctor LEÓN BALMORE AGUINAGA BORJA Subgerente Administrativo INSTITUTO PARA EL DESARROLLO DE ANTIOQUIA Calle 42 # 52-259 Medellín Asunto: Informe avalúo de renta No. GESVALT-2018-10-16-149 Respetado Doctor, En virtud del contrato No. 0142, del 27 de julio de 2018. Cuyo objeto es “REALIZAR EL AVALÚO COMERCIAL Y DE RENTA DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES DE PROPIEDAD DEL INSTITUTO PARA EL DESARROLLO DE ANTIOQUIA -IDEA- Y DE AQUELLOS EN LOS QUE TENGA INTERÉS, EN DESARROLLO DE SU OBJETO SOCIAL”. A continuación, hacemos entrega del informe de avalúo, correspondiente a los lotes A1, A2, A3, A4, A5, A6 y A7. inmueble ubicado en la Vereda Pan de Azúcar, en el municipio de Sabaneta, Departamento de Antioquia. Valoración que fue solicitada con el fin de determinar el valor comercial del inmueble. Cordialmente, HUMBERTO ALEXANDER ZULUAGA CORREA R.N.A. 1.971 R.A.A. AVAL-71756211 GESVALT LATAM SAS


GESVALT-2018-10-16-149

Contenido 1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD ................................................... 4

2. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR ................................................... 4

3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICION DEL VALOR ........................ 5

3.1 Bases de la Valoración ............................................................ 5

3.2 Definición y Tipo de Valor ........................................................ 5

3.3 Derechos de propiedad o intereses que han de valorarse ................... 5

4. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE ........................................... 6

4.1 Localización ........................................................................ 6

4.2 Descripción General del Sector .................................................. 6

4.3 Descripción General del Inmueble objeto de avalúo ......................... 9

4.3.1. Características generales del terreno ................................... 9

5. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN .......................... 10

6. INFORMACION NORMATIVA DEL INMUEBLE ........................................ 11

7. INFORMACIÓN CATASTRAL DEL INMUEBLE ......................................... 11

8. INFORMACIÓN JURÍDICA ............................................................. 12

9. RESUMEN DE ÁREAS .................................................................. 12

10. MÉTODO DE AVALÚO ............................................................... 13

11. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES ...................................................... 13

12. CONSIDERACIONES GENERALES ................................................... 13

13. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA ...................................................... 14

13.1 Análisis oferta y demanda .................................................... 14

13.2 Investigación indirecta: ...................................................... 15

13.2.1 Para el Método Comparativo de Mercado ............................. 15

13.2.2 Valor adoptado por el Método Comparativo de Mercado ........... 15

13.2.3 Para el Método (Técnica) Residual ..................................... 16

13.2.4 Valor adoptado por el Método (Técnica) Residual ................... 17

14. RESULTADO DEL AVALÚO .......................................................... 18

14.1 Valor Comercial total adoptado. ............................................ 18

14.2 Valor Comercial total adoptado en letras ................................. 18


GESVALT-2018-10-16-149

14.3 Vigencia del Avalúo ........................................................... 19

15. POLÍTICAS Y CLÁUSULAS ........................................................... 19

15.1 Política .......................................................................... 19

15.2 Notas ............................................................................ 19

15.3 Cláusula de Publicación del Informe........................................ 20

15.4 Declaración de Cumplimiento ............................................... 20

15.5 Declaración de No Vinculación .............................................. 20

16. ANEXOS .............................................................................. 22

16.1 Registro Fotográfico .......................................................... 22

16.2 Plano ............................................................................ 24


GESVALT-2018-10-16-149

1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD

FECHA DE LA SOLICITUD: 05 de octubre de 2018

SOLICITANTE: LEÓN BALMORE AGUINAGA BORJA Subgerente Administrativo Instituto para el Desarrollo De Antioquia - IDEA

IDENTIFICACIÓN SOLICITANTE:

NIT.: 890.980.179-2

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Instituto para el Desarrollo de Antioquia - IDEA

IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO:

NIT.: 890.980.179-2

OBJETO DE AVALÚO: Conocer el valor comercial del inmueble.

DESTINATARIO: León Balmore Aguinaga Borja

CLASE DE AVALÚO: Comercial

CLASE DE INMUEBLE: Lote de terreno

USO: Zona residencial de expansión 1 y zona Comercial (ZRE-1) y de servicios 1(ZCS-1)

DIRECCIÓN: Pan de azúcar lotes A1, A2, A3, A4, A5, A6 y A7.

ENCARGADO DE LA VISITA: HUMBERTO ALEXANDER ZULUAGA CORREA JUAN CARLOS RESTREPO GUTIÉRREZ Avaluador

NOMBRE DE QUIEN ATENDIÓ LA VISITA:

DORIS ALVAREZ HERNANDEZ Profesional Universitario Subgerencia Administrativa Instituto para el Desarrollo De Antioquia - IDEA

2. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR GESVALT LATAM SAS no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma (escritura).

GESVALT LATAM SAS no revelará información sobre la valuación a nadie distinto a la persona natural o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y solo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

FECHA EN QUE SE REALIZO LA VISITA:

11 de octubre de 2018

FECHA DEL INFORME Y DE APLICACIÓN DEL VALOR:

16 de octubre de 2018


GESVALT-2018-10-16-149

3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICION DEL VALOR

3.1 Bases de la Valoración

Para el presente avalúo se tuvieron en cuenta la localización del inmueble, las especificaciones y acabados de las construcciones, su estado de conservación, las tipologías constructivas y los tratamientos de la zona, las facilidades de acceso y el equipamiento del sector.

• La localización del inmueble en una zona reconocida donde se están generando desarrollos inmobiliarios no solamente residenciales, sino también diferentes al residencial. Es decir que se conjuga los usos residenciales, comerciales y de servicios.

• Las facilidades de acceso, toda vez que en el sector confluyen varios acopios del transporte de servicio público intermunicipal y la influencia de la estación del sistema de transporte masivo METRO.

• El principal principio al que se aboga en el presente estudio es el de mayor y mejor uso.

• Los desarrollos propuestos en las modelaciones residuales que se muestran en capitulo posterior, corresponden a los aprovechamientos dados en la normatividad urbanística que aplica para el terreno, la cual fue suministrada por parte del solicitante del avalúo.

3.2 Definición y Tipo de Valor

El valor que se adoptó para este avalúo corresponde al valor comercial. Valor Comercial: Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. “Definición articulo 2 decreto 1420 del 24 de julio de 1998”.

3.3 Derechos de propiedad o intereses que han de valorarse

Los derechos de propiedad del inmueble objeto de avalúo según los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 001-1095936, 001-1095937, 001-1095938, 001-1095939, 001-1095940, 001-1095941 y 001-1095942. Corresponden en un 100% Instituto para el Desarrollo de Antioquia - IDEA


GESVALT-2018-10-16-149

4. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE

4.1 Localización

Latitud: 6°08'56.0"N

Longitud: 75°37'49.9"W

4.2 Descripción General del Sector

UBICACIÓN:

Los lotes A1, A2, A3, A4, A5, A6 y A7 se encuentra en zona de expansión urbana; inmueble ubicado en la Vereda Pan de Azúcar, en el municipio de Sabaneta, Departamento de Antioquia.

DELIMITACIÓN:

El sector donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de este avalúo está delimitado: POR EL NORTE con el municipio de Itagüí POR EL SUR con el municipio de Caldas POR EL ESTE con el municipio de Envigado POR EL OESTE con el municipio de La Estrella

USOS PREDOMINANTES: Industrial

EDIFICACIONES PREDOMINANTES:

Las siguientes son las edificaciones predominantes y reconocidas en el sector:

• Interconexión Eléctrica SA

• Subestación E.E.P.P

• Universidad Grupo Empresarial

• Asocaba


GESVALT-2018-10-16-149

SERVICIOS PÚBLICOS:

El sector cuenta con los siguientes servicios públicos domiciliarios básicos:

• Energía

• Acueducto

• Alcantarillado Complementarios

• Telecomunicaciones

• Gas por red

ESTRATO SOCIOECONÓMICO:

No aplica por tratarse de una zona de expansión urbana,

se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

CONDICIONES METEOROLÓGICAS:

CLIMA Tropical

TEMPERATURA 21.6°C

PRECIPITACIÓN PLUVIOMÉTRICA

Es de aproximadamente de 1612 mm anualmente.

DISTRIBUCIÓN ANUAL Bimodal

LEGALIDAD DE LA URBANIZACIÓN:

Zona de expansión urbana, según el Acuerdo Municipal 22 de 2009 Plan Básico de Ordenamiento Territorial.

VÍAS DE ACCESO:

Las vías de acceso más importantes del sector son:

• Avenida Las Vegas

• Avenida El poblado

• Avenida La Regional

• La Variante de Caldas

SERVICIOS DE TRANSPORTE PÚBLICO:

Tipo de transporte: El sector cuenta con servicios de transporte prestado por Metro, buses, taxis.

• Cubrimiento: Servicios hacia el sur, norte, oriente y occidente del área metropolitana.

• Buses, taxis y colectivos que prestan servicio hacia los diferentes lugares del área metropolitana.

• Frecuencia: la disponibilidad de transporte en el sector es permanente.

ACTIVIDAD EDIFICADORA:

La actividad edificadora, de la zona es baja, el movimiento en la actualidad se está dando por el plan parcial Ancón, adoptado por el decreto 116 del 23 de diciembre de 2015.

BONDADES Y DESVENTAJAS DE LA ZONA:

BONDADES:

• Cuenta con un eficiente y articulación sistemas de transporte público.

• Diversidad de oferta en productos y de servicios que se encuentran en los sectores aledaños al inmueble.


GESVALT-2018-10-16-149

• La transformación que ha tenido el sector, como consecuencia de la intervención de obras de infraestructura de carácter público.

DESVENTAJAS:

• Las pendientes quebradas que dificulta el desarrollo del sector.

• La contaminación presente en el sector por las industrias circundantes

VALORIZACIÓN:

De acuerdo con ser un sector de expansión urbana y al estar presente el plan parcial denominado Ancón, adoptado por el decreto 116 del 23 de diciembre de 2015, se prevé una valorización positiva a mediano y largo plazo. En la siguiente grafica podemos ver el comportamiento de la valorización cuando comparamos el IPPR para lotes versus el IPC Nacional

4,10

14,50 14,60 15,40

5,10

9,40 9,10

13,94

3,17 3,732,44 1,94

3,66

6,77 5,754,09

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

IPPR VS. IPC

% IPPR LOTES % IPC NACIONAL

0,93

10,7712,16

13,46

1,442,63 3,35

9,85

0,00

5,00

10,00

15,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

VALORIZACIÓN

% VALORIZACIÓN


GESVALT-2018-10-16-149

4.3 Descripción General del Inmueble objeto de avalúo

4.3.1. Características generales del terreno

TOPOGRAFÍA

La topografía del terreno donde se encuentra el inmueble objeto de avalúo es fuertemente quebrada según se observa en el siguiente perfil de elevación de Google Earth.

Pendiente Sentido Norte a Sur

Pendiente Sentido Occidente Oriente

IMAGEN UBICACIÓN DEL PREDIO

DISTANCIA A LA CABECERA MUNICIPAL (KM):

El inmueble se encuentra en La Vereda Pan de Azúcar Municipio de Sabaneta, contiguo a la cabecera municipal.

SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS:

El predio actualmente no cuenta con acometidas de ningún servicio público.


GESVALT-2018-10-16-149

ÁREA TERRENO:

LOTE A1: 3.512 m² LOTE A2: 3.730,60 m² LOTE A3: 4.388,03 m² LOTE A4: 4.347,23 m² LOTE A5: 3.077,43 m² LOTE A6: 4.584,80 m² LOTE A7: 5.729,67 m² Fuente: Folios de matrícula inmobiliaria Nos. 001-1095936, 001-1095937, 001-1095938, 001-1095939, 001-1095940, 001-1095941 y 001-1095942

USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

Lote de terreno.

LINDEROS: Descritos en Escrituras Públicas No. 2144 del 30 de diciembre de 2011, Notaría Única de Sabaneta.

POSIBILIDADES DE ADECUACIÓN:

“Conforme a los artículos 159,161,210 y siguientes, para los predios que se encuentren bajo el Tratamiento de Desarrollo en suelo de expansión urbana, el plan parcial es requisito previo para cualquier desarrollo urbanístico o constructivo, exceptuando adecuaciones o ampliaciones a construcciones existente”.

5. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN

ESCRITURA PÚBLICA: Escritura pública No. 2114 del 30 de diciembre de 2011, Notaría Única de Sabaneta.

CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD:

LOTE A1: 001-1095936 LOTE A2: 001-1095937 LOTE A3: 001-1095938 LOTE A4: 001-1095939 LOTE A5: 001-1095940 LOTE A6: 001-1095941 LOTE A7: 001-1095942

FACTURA IMPUESTO PREDIAL.

Impuesto predial y sobretasas No. 1271835

LICENCIAS: Resolución No. 458 del 12 de diciembre de 2011 por la cual se expide licencia urbanística de subdivisión.

PLANOS: Plano de levantamiento planimétrica de diciembre de 2013, suministrado por la entidad peticionaria.


GESVALT-2018-10-16-149

6. INFORMACION NORMATIVA DEL INMUEBLE

POLÍGONO: ZRE-1 y ZCS-1

DENSIDAD:

Con plan parcial para el polígono ZRE-1 la densidad es media, de 100 a 120 Viviendas/hectárea. Para el polígono ZCS-1 la densidad es alta, mayor o igual a 300 Viviendas/hectárea.

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN:

ZRE-1 Con plan parcial 1.0 a 2.0 sobre área bruta. ZCS-1 Sin plan parcial para uso industrial 1.5 A.B, para comercio 2.5 A.B y para servicios 3.0 A.B. Con plan parcial para uso industrial 2.0 A.B, para comercio 2.5 A.B, para servicios 3.5 A.B y para vivienda 4.0 A.B.

ÍNDICE DE OCUPACIÓN:

ZRE-1 Con plan parcial 40% sobre área bruta. ZCS-1 Sin plan parcial 60% máximo sobre área bruta para predios mayores a 5.000 m². Con plan parcial 60% sobre área bruta

ALTURA: Libre, se determina de acuerdo con los índices de construcción y de ocupación.

TIPO DE LICENCIAMIENTO EN LA ZONA:

Los licenciamientos de la zona se deben regir por la normatividad específica del polígono, y se deben tener en cuenta entre otros, los parámetros citados anteriormente. EL proceso de licenciamiento debe darse siguiendo los procedimientos indicados en el Decreto 1077 de 2015.

7. INFORMACIÓN CATASTRAL DEL INMUEBLE

MUNICIPIO: Sabaneta

DEPARTAMENTO: Antioquia

VEREDA: Pan de Azúcar

AVALÚO CATASTRAL VIGENTE:

LOTE A1: 001-1095936 - $243.785.208 LOTE A2: 001-1095937 - $265.661.723 LOTE A3: 001-1095938 - $282.983.304 LOTE A4: 001-1095939 - $271.371.429 LOTE A5: 001-1095940 - $165.581.480 LOTE A6: 001-1095941 - $260.850.173 LOTE A7: 001-1095942 - $379.920.001


GESVALT-2018-10-16-149

8. INFORMACIÓN JURÍDICA La siguiente es la información jurídica del inmueble, es importante aclarar que esta no se considera un estudio jurídico.

PROPIETARIOS: Instituto para el Desarrollo de Antioquia (IDEA)

ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD:

Escritura pública N°2114 del 30 de diciembre de 2011, Notaría Única de Sabaneta.

MODO DE ADQUISICIÓN: Dación en pago este y otros

NUMERO DE MATRICULA INMOBILIARIA:

LOTE A1: 001-1095936 LOTE A2: 001-1095937 LOTE A3: 001-1095938 LOTE A4: 001-1095939 LOTE A5: 001-1095940 LOTE A6: 001-1095941 LOTE A7: 001-1095942

BIENES SOMETIDOS A RPH: El inmueble no esta sometido a propiedad horizontal.

GRAVÁMENES Y LIMITACIONES AL

DOMINIO:

No se observan gravámenes ni limitaciones al dominio que afecten el inmueble objeto de valoración, en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-1095936, 001-1095937, 001-1095938, 001-1095939, 001-1095940, 001-1095941 y 001-1095942. Impresos el 5 de septiembre de 2018.

AFECTACIONES OBSERVADAS DURANTE LA

VISITA:

POSESIONES: No evidentes

TENENCIAS: No evidentes

SERVIDUMBRES: No registradas

INVASIONES: No evidentes

OTRAS AFECTACIONES: No se evidencia

9. RESUMEN DE ÁREAS

ÁREA TERRENO:

LOTE A1: 3.512 m² LOTE A2: 3.730,60 m² LOTE A3: 4.388,03 m² LOTE A4: 4.347,23 m² LOTE A5: 3.077,43 m² LOTE A6: 4.584,80 m² LOTE A7: 5.729,67 m²

FUENTE DE DATOS: Fuente: Folios de matrícula inmobiliaria Nos. 001-1095936, 001-1095937, 001-1095938, 001-1095939, 001-1095940, 001-1095941 y 001-1095942.


GESVALT-2018-10-16-149

10. MÉTODO DE AVALÚO Para la determinación de valor de renta de este inmueble se utilizaron alguna de las siguientes metodologías, según la normatividad vigente que regula la metodología valuatoria en Colombia (Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008 del IGAC): “…ARTÍCULO 1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llega a la estimación del valor comercial. ARTÍCULO 2º.- MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. ARTÍCULO 3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno ARTÍCULO 4º. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo…”

11. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES

No se cuenta con información de avalúos anteriores realizados para este inmueble por parte de nuestra compañía.

12. CONSIDERACIONES GENERALES

• Los inmuebles objeto de esta valoración corresponden a los lotes A1, A2, A3, A4, A5, A6 y A7 ubicados en la Vereda Pan de Azúcar, en el municipio de Sabaneta, Departamento de Antioquia.

• La ubicación del inmueble en una zona de Expansión urbana de sabaneta.

• El terreno cuenta con una topografía fuertemente quebrada.


GESVALT-2018-10-16-149

• Los valores tenidos en cuenta para la estimación del valor corresponden a ofertas de mercado de inmuebles ubicados en el mismo sector.

• Los datos de mercados encontrados en la investigación de mercado corresponden a inmuebles con características similares a los bienes objeto de avalúo.

13. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA

13.1 Análisis oferta y demanda

El siguiente es el comparativo de la actividad inmobiliaria, acorde con el último estudio de la lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia, respecto a la publicación 166- Análisis Inmobiliario. “…Durante 2017 el sector inmobiliario se expandió a una tasa del 2.8% según el DANE, cifra que se encuentra levemente por debajo de la media observada en los últimos años. En el Valle de Aburrá los negocios inmobiliarios ascendieron a 74.536 unidades por un total de $13.5 billones durante 2017, lo que implica una reducción del 7.6% respecto al año anterior, a pesar de ello, es el segundo año con el mayor número de negociaciones en la historia reciente. En el caso del mercado de arrendamientos, una vivienda en el Valle de Aburrá en estratos 4, 5 y 6, estuvo en promedio 94 días en el mercado antes de poder arrendarse, en el año que acaba de pasar, aunque cuando el propietario trató de alquilarla directamente le tomó un promedio de 110 días. Por zonas, los menores tiempos necesarios para arrendar una vivienda usada se observaron en zonas como La Florida en Bello, Malibú, Lalinde, Manila y Ciudad del Río en Medellín, con tiempos promedio de colocación cercanos a los 30 días. En el caso de las ventas de vivienda usada, un inmueble de este tipo estuvo en promedio 172 días en el mercado antes de poder comercializarse, sin embargo, en zonas como Ciudad del Río, San Diego y San Julián, la cifra fue inferior y cercana a los 70 días en promedio. NO RESIDENCIALES NUEVOS Los resultados de los inmuebles nuevos no residenciales durante 2017 muestran un año con resultados mixtos y con tendencia a la baja en oficinas y al alza en comercio: En 2017 se comercializaron 34.579 metros cuadrados de nuevas oficinas en el Valle de Aburrá, un 14% menos que los vendidos en el año anterior, que como en años anteriores se debe a la mayor oferta existente de este tipo de productos. En el caso de los locales comerciales, el año pasado fue un poco mejor, toda vez que se vendieron 36.028 metros cuadrados, es un 2.21% superior a lo comercializado durante 2016.


GESVALT-2018-10-16-149

Las bodegas nuevas ubicadas en proyectos registraron unas ventas de 7.451 metros cuadrados, lo que implica una mejora en el desempeño de esta tipología que en los últimos años presentó bajos crecimientos…”

13.2 Investigación indirecta:

La siguiente es la investigación y las modelaciones realizadas para llegar a la estimación de valor de los terrenos.

13.2.1 Para el Método Comparativo de Mercado Los siguientes son los datos de mercado utilizados para determinar el valor de ventas de los apartamentos, información que se utiliza en la modelación residual.

Los siguientes son los testigos de mercado

13.2.2 Valor adoptado por el Método Comparativo de Mercado Con la aplicación de la metodología el valor que adoptamos para las ventas del proyecto es de $3.127.000 m² para los parqueaderos $18.000.000 por celda y $2.000.000 los útiles.

No.TIPO DE

INMUEBLEUBICACIÓN FUENTE VALOR PEDIDO

%.

NEGOCIACION

VALOR

DEPURADO

PARQUEADERO

UTILÁREA / m² VALOR / m²

1 APARTAMENTO SABANETA INFORME INMOBILIARIO $ 213.000.000 5% $ 202.350.000 $ 21.000.000 60,00 $ 3.022.500




61,58 $ 3.379.148

3,15 $ 252.194

5,12% 7,46%

58,43 $ 3.126.954

64,73 $ 3.631.342

2,00 -1,381

PROMEDIO

DESVIACIÓN ESTANDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

LIMITE INFERIOR

LIMITE SUPERIOR

COEFICIENTE DE ASIMETRIA


GESVALT-2018-10-16-149

13.2.3 Para el Método (Técnica) Residual El siguiente es el resultado de la modelación residual.


GESVALT-2018-10-16-149

13.2.4 Valor adoptado por el Método (Técnica) Residual

430,69

61,58 42,96% 12.617,35

AREA BRUTA (m2) 29.369,76 2,30 67.433,98

AREA VÍA (m2) 4.584,80

AREA NETA (m2) 24.784,96

100,00%

CANTIDAD

TOTALUND VALOR PROM

% /

INGRESOS

1. ÁREA VENDIBLE APARTAMENTOS 26.519,57 m² $ 3.127.000 90,59%

2. PARQUEADEROS VENDIBLES 430,69 m² $ 18.000.000 8,47%

3. CUARTOS UTILES 430,69 m² $ 2.000.000 0,94%

56,18%

CANTIDAD

TOTALUND VALOR PROM

% /

INGRESOS

1. 29.369,76 m² $ 60.000 1,93%

2. Vía 4.584,80 m² $ 107.117 0,54%

3. ÁREA CONSTRUIDA APARTAMENTOS 15% 30.497,50 m² $ 1.283.570 42,76%

4. ÁREA CONSTRUIDA PARQUEADEROS 28,00 15.074,05 m² $ 612.718 10,09%

5. ÁREA CONSTRUIDA CUARTOS UTILES 3,00 1.292,06 m² $ 612.718 0,86%

46.863,62 $ 835.311

1,71%

1. 46.863,62 $/m² $ 6.000 0,31%

2. 1,50% % C.D CONSTR $ 51.426.788.728 1,50%

3. 1,00% % C.D CONSTR $ 51.426.788.728 1,00%

12,90%

1. 1,00% % VENTAS $ 91.540.434.444 1,00%

2. 6,00% % C.D CONSTR $ 51.426.788.728 6,00%

3. 1,00% % C.D CONSTR $ 51.426.788.728 1,00%

4. 2,00% % VENTAS $ 91.540.434.444 2,00%

5. Promoción 1,00% % VENTAS $ 82.926.689.244 0,91%

6. 3,00% % VENTAS $ 91.540.434.444 3,00%

7. 19,00% $ 9.921.568.170 2,06%

2,00%

1. 1,50% % VENTAS $ 91.540.434.444 1,50%

2. 0,50% % VENTAS $ 91.540.434.444 0,50%

7,46%

1. 0,00% % VENTAS $ 91.540.434.444 0,00%

2. 2,00% % VENTAS $ 91.540.434.444 2,00%

3. 15,00% 4.405,46 $ 428.720 2,06%

4. 1,00 430,69 $ 835.311 0,39%

5. 2,00% % VENTAS $ 91.540.434.444 2,00%

6. 1,00% % VENTAS $ 91.540.434.444 1,00%

0,00%

1. 0,00% % VENTAS $ 91.540.434.444 0,00%

2. 0,00% % VENTAS $ 91.540.434.444 0,00%

100,00%

80,24%

6,00%

ÁREA m² VALOR m² % VENTAS

29.369,76 $ 428.720 13,76%

METODO (TECNICA) RESIDUAL

Nº UNIDADES VIVIENDA

AREA PROMEDIO APARTAMENTOS

INGRESOS

ZRE 1 - ZCS 1POLÍGONO

I.O.

I.C.

$ 1.762.185.600

$ 39.145.680.233

$ 491.109.105

VENTAS $ 91.540.434.444

$ 82.926.689.244

$ 861.374.520

$ 7.752.370.680

DESCRIPCIÓN TOTAL $

DESCRIPCIÓN TOTAL $

EGRESOS

COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN $ 51.426.788.728

Urbanismo

$ 1.830.808.689

Presupuesto y Control $ 514.267.887

HONORARIOS $ 11.806.666.122

Arquitectónicos $ 915.404.344

IVA HONORRIOS $ 1.885.097.952

GASTOS DE VENTA $ 1.830.808.689

Publicidad $ 1.373.106.517

Reembolsables $ 457.702.172

OTROS GASTOS GENERALES - ADMINISTRATIVOS $ 6.825.489.903

Fiducia $ 0

COSTOS FINANCIEROS $ 0

Exp.de Cur. Imp. Del - Nom - IC $ 1.830.808.689

Cesiones Obligatorias Espacio Publico $ 1.888.710.525

Cesiones Obligatorias Equipamiento $ 359.757.656

Legales y Seguros $ 1.830.808.689

Costos y Gastos de POSVENTA $ 915.404.344

UTILIDAD $ 5.492.426.067

TOTAL LOTE VALOR m² - REDONDEADO VALOR TOTAL

$ 429.000 $ 12.591.403.502

TOTAL EGRESOS (SIN LOTE) $ 73.456.604.875

Prestamo Banca $ 0

Capital Propio $ 0

TOTAL INGRESOS $ 91.540.434.444

Ventas $ 2.746.213.033

$ 9.236.144.280

$ 829.266.892

$ 791.669.510

COSTOS INDIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 1.566.851.433

Diseños Estructurales $ 281.181.715

Estudio $ 771.401.831

Construcción $ 3.085.607.324

Interventoria $ 514.267.887

Gerencia


GESVALT-2018-10-16-149

Derivada de la anterior modelación residual, encontramos que el valor del terreno es de $428.720, valor que se redondea a razón de $429.000 por metro cuadrado.

14. RESULTADO DEL AVALÚO Certificamos que no tenemos intereses financieros, ni de otra índole en la referida propiedad, salvo los inherentes a la realización del presente avalúo. En ningún caso podrá entenderse que los avaluadores puedan garantizar que el avalúo cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad de este, aprobación o concesión de créditos o recepción de este como garantía.

14.1 Valor Comercial total adoptado.

Es de aclarar que se analizó el valor de los terrenos de manera integral es decir con un aprovechamiento que se desarrolle en el área total de los terrenos, por requerimiento del solicitante el valor determinado anteriormente se derrama entre cada una de las matrículas inmobiliarias. Hechas las consideraciones anteriores, el siguiente es el valor comercial del inmueble a 16 de octubre de 2018.

DESCRIPCIÓN ÁREA / m² VALOR / m ² VALOR TOTAL

LOTE A1 3.512,00 $ 429.000 $ 1.506.648.000

LOTE A2 3.730,60 $ 429.000 $ 1.600.427.400

LOTE A3 4.388,03 $ 429.000 $ 1.882.464.870

LOTE A4 4.347,23 $ 429.000 $ 1.864.961.670

LOTE A5 3.077,43 $ 429.000 $ 1.320.217.470

LOTE A6 4.584,80 $ 429.000 $ 1.966.879.200

LOTE A7 5.729,67 $ 429.000 $ 2.458.028.430

VALOR TOTAL $ 12.599.627.040

14.2 Valor Comercial total adoptado en letras DOCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS VEINTISIETE MIL CUARENTA PESOS M. L.


GESVALT-2018-10-16-149

14.3 Vigencia del Avalúo De acuerdo con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al Artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrínsecas e intrínsecas que pueden afectar el valor.

15. POLÍTICAS Y CLÁUSULAS

15.1 Política El valor que asigna GESVALT LATAM SAS, al inmueble avaluado es siempre el que correspondería a una operación de contado, entendiéndose como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuarse la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera de los contratantes. Para efectos de la conformación del valor del bien avaluado, GESVALT LATAM SAS, entre otros criterios, han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que, homogéneamente, pertenece el inmueble. El avalúo de GESVALT LATAM SAS, no tiene en cuenta aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas o pasivas y -en general- asuntos de carácter legal, excepto cuando quien solicita el avalúo haya informado específicamente de tal situación para que sea considerada en él. En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otra índole, GESVALT LATAM SAS, desechan evaluar tales criterios en el análisis, y consideran que el inmueble está sin ocupación, asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de dicho inmueble se deriven. Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del terreno avaluado, ya que para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales que no efectúan GESVALT LATAM SAS.

15.2 Notas Es muy importante hacer énfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalúo efectuado por GESVALT LATAM SAS, y el valor de una eventual negociación. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúan GESVALT LATAM SAS, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales


GESVALT-2018-10-16-149

como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que el comprador le vaya a dar al inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a veces en alto porcentaje -hacia arriba o hacia abajo- el monto del avalúo. En ningún caso podrá entenderse que el avalúo de GESVALT LATAM SAS, pueda garantizar que cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad de este, la aprobación o concesión de créditos, o la recepción de este como garantía. Se certifica que GESVALT LATAM SAS, ni ninguno de los peritos designados para la realización de este avalúo, tienen intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la ejecución del presente estudio.

15.3 Cláusula de Publicación del Informe Se prohíbe la publicación de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del avaluador, sin su consentimiento.

15.4 Declaración de Cumplimiento

• Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el avaluador alcanza a conocer

• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el informe

• El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio

• Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe

• La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta

• El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión

• El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando

• El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración

• Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe

15.5 Declaración de No Vinculación GESVALT LATAM SAS, no tiene relación directa o indirecta con el solicitante ni con el propietario del inmueble.


GESVALT-2018-10-16-149

Este informe de valuación es confidencial para las partes para el propósito específico del encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta ninguna responsabilidad por la mala utilización de este informe. Cordialmente, JUAN CARLOS RESTREPO GUTIÉRREZ HUMBERTO ALEXANDER ZULUAGA CORREA Ingeniero Civil y Avaluador Subdirector R.N.A. 1739 R.N.A. 1.971 R.A.A. AVAL-98.519.769 R.A.A. AVAL-71756211

GESVALT LATAM SAS


GESVALT-2018-10-16-149

16. ANEXOS

16.1 Registro Fotográfico

VIAS DE ACCESO AL PREDIO

VIAS DE ACCESO AL PREDIO

VISTA GENERAL DEL SECTOR


GESVALT-2018-10-16-149

VISTA INTERNA DEL PREDIO




GESVALT-2018-10-16-149

16.2 Plano

informe de valoraciÓn lotes a1, a2, a3, a4, a5, a6 y a7 .... avaluo pan de... · informe de...

Documents