ill. mo g.e. dott.ssa ilaria bianchi tribunale di salerno sez ......architetto manuela vitiello...

Architetto Manuela Vitiello Architettura e Design Studio

tel/fax: 089 344178 mobile: 3286315144 P.IVA: 04067260655

1/27


Via Ido Longo, 54 84013 Cava de’ Tirreni (SA)

Ill. mo G.E. Dott.ssa Ilaria Bianchi Tribunale di Salerno Sez. Distaccata di Eboli Ufficio Esecuzioni Immobiliari

All’udienza del 10.05.10, tenuta dal G.E. Dott.ssa Ilaria Bianchi, la

sottoscritta, Arch. Manuela Vitiello, iscritta all’Albo Professionale

degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia

di Salerno al n. 1821 del R. G. ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del

Tribunale di Salerno, nominata Consulente Tecnico d’Ufficio con il

decreto di nomina del 18.02.10, assumeva l’incarico di C.T.U. nella

procedura esecutiva R.G.E. n. 116/01 tra il creditore procedente Banco

di Napoli s.p.a. – Filiale di Battipaglia ed i debitori pignorati Sigg.ri

Omissis e omissis.

La sottoscritta, in adempimento all’incarico conferitole e al termine

dell’accesso, da lei effettuato, nell’immobile oggetto di stima, per

l’espletamento degli accertamenti di dovere,

redige

la presente relazione in merito ai seguenti quesiti a lei posti dal G.E.:



2/27

1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i

quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è

necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca

l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti

senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la

prosecuzione delle operazioni;

2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i

quali la detta documentazione è completa ed idonea,

proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta

documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia

in beni per i quali la detta documentazione è completa ed

idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una

descrizione riassuntiva dei beni per i quali la

documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da

accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta

agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,

secondo i quesiti postigli da 4 a 12;

per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:

4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e

sommariamente descriva l’immobile pignorato, verificando

la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di

pignoramento;

5) Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se

occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e

della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con



3/27

particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati

in data antecedente al pignoramento;

6) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;

7) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di

natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a

carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da

contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i

vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero

di natura paesaggistica e simili;

8) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di

natura condominiali, che saranno cancellati o che comunque

risulteranno non opponibili all’acquirente;

9) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica

del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità

dello stesso; in particolare indichi la destinazione

urbanistica del terreno risultante dal certificato di

destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al

D.P.R. 06.06.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di

detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.02.85 n. 47, e succ.

mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da

determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato

T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85,

faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con

avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i

presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co.

5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L.

47/85;



4/27

10) Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima

adottato al fine della determinazione del prezzo base di

vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali

borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari,

copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe

caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di

conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una

migliore individuazione dei beni, lotti separati;

11) Corredi la relazione – da presentare anche in formato e su

supporto informatici (e segnatamente in formato testo o

word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per Adobe

Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione

finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi:

comune di ubicazione, frazione, via o località, confini

estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita,

al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura;

per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed

all’eventuale subalterno, al numero di vani e accessori, al

numero civico, al piano ed la numero di interno);

12) Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale,

secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni

consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi,

comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

PREMESSA

I beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la



5/27

documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è completa ed idonea (cfr.

produzione dell’Avv. Cosimo D’Ambrosio, con studio in Battipaglia

alla Via Napoli, 59, per il creditore procedente), pertanto la sottoscritta

procede secondo i quesiti da 4 a 12.

Al fine di rispondere a tali quesiti, la sottoscritta ha esaminato la

documentazione di cui agli atti (cfr. fascicolo d’ufficio della procedura

esecutiva immobiliare n. 116/01). Inoltre, la sottoscritta, ha effettuato

alcune indagini presso pubblici uffici quali:

- l’Agenzia del Territorio – Servizio Catasto – Ufficio

Provinciale di Salerno, al fine di estrarre visure catastali e/o

planimetria dell’immobile di cui trattasi;

- l’Ufficio dello Stato Civile – Settore Servizi Demografici del

Comune di Battipaglia, al fine di accertare il regime

patrimoniale dei debitori, perché coniugati;

- lo Sportello Unico per l’Edilizia – Area Sviluppo del Territorio,

Settore Urbanistica del Comune di Eboli (cfr. istanza accesso

atti del 19.05.10, prot. nn. 21203 e 21205), al fine di: accertare

la destinazione urbanistica del terreno, di cui trattasi, prevista

dallo strumento urbanistico vigente; verificare la regolarità

edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della

dichiarazione di agibilità; reperire tutti i documenti e/o istanze

di titolo abilitativo di cui agli atti relativi all’immobile in

oggetto; verificare l’esistenza di eventuali istanze di condono,

relative all’immobile in oggetto, e lo stato di definizione delle

pratiche stesse, se presenti;



6/27

- l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare –

Conservatoria dei RR.II di Salerno, al fine di estrarre visure

ipocatastali dell’immobile di cui trattasi.

Infine, la sottoscritta, ha effettuato indagini di mercato presso alcune

Agenzie Immobiliari (Professione casa, affiliata S.G. casa, Via U.

Nobile, 33, 84025 Eboli, tel/fax: 0828365099; Eliano Servizi

Immobiliari di Enrico Eliano, Via B. Buozzi, 3/A, 84025 Eboli, tel/fax:

0828367378; DR Immobiliare di D’Auria Lorenzo, affiliato Gabetti,

Via S. Berardino, 84025 Eboli, tel/fax: 0828330225; Business

Immobiliare, affiliato Frimm, Via Roma, 91, 84091 Battipaglia, tel/fax

0828343241), al fine di conoscere i prezzi di vendita di immobili simili

nella zona interessata, richiedendo le pubblicazioni relative alle vendite

di immobili analoghi a quello in oggetto (cfr. Allegato n. 6.

Pubblicazioni Agenzie Immobiliari).

Inoltre, la sottoscritta, ha preso visione diretta dell’immobile in

questione tramite un sopralluogo con accesso nei luoghi di causa, come

da relativo verbale (cfr. verbale n. 1) ed ha eseguito il rilievo

fotografico (cfr. Allegato n. 1. Rilievo fotografico) degli stessi,

verificandone l’attuale destinazione, occupazione e stato di

conservazione.

In particolare, la sottoscritta:

All’Agenzia del Territorio – Servizio Catasto – Ufficio Provinciale

di Salerno, ha estratto copia dei seguenti documenti (cfr. Allegato n. 2.

Documentazione ritirata presso L’Agenzia del Territorio – Servizio

Catasto):



7/27

• Visura n. SA0244471 del 18.05.10 (Estratto di mappa su

supporto informatizzato);

• Visura n. SA0244472 del 18.05.10;

• Visura n. SA0244506 del 18.05.10;

• Visura n. SA0244519 del 18.05.10.

All’Ufficio dello Stato Civile - Servizi Demografici del Comune di

Battipaglia, ha estratto copia dei seguenti documenti (cfr. Allegato n.

3. Documentazione ritirata presso Settore Servizi Demografici - Ufficio

Stato Civile del Comune di Battipaglia):

• Estratto per riassunto del Registro degli atti di Matrimonio,

Anno 1992, Parte II, Serie A, N. 235 (relativo al Sig. Omissis

residente in Battipaglia);

• Estratto per riassunto del Registro degli atti di Matrimonio,

Anno 1994, Parte II, Serie A, N. 93 (relativo alla Sig.ra

Omissis residente in Battipaglia).

Allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Eboli, ha preso

visione ed estratto copia dei seguenti atti e/o documenti relativi

all’immobile in oggetto (cfr. Allegato n. 4. Documentazione ritirata

presso Settore Urbanistica Sportello Unico Edilizia del Comune di

Eboli):

• Certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del

D.P.R. 06.06.01, n. 380 Testo Unico delle disposizioni

legislative e regolamentari in materia edilizia con relativi

allegati;

• Aerofotogrammetria, volo 2008 del Comune di Eboli, stralcio;

• Concessione edilizia rilasciata ai Sigg.ri Omissis e omissis in

data 03.05.91 con prot. n. 3329, per la realizzazione di un



8/27

impianto frigorifero per la conservazione di prodotti

ortofrutticoli con annessi uffici ed alloggio custode;

• Istanza di Concessione edilizia dei Sigg.ri Omissis e omissis del

11.02.91, prot. n. 3329;

• Progetto: costruzione di un impianto frigorifero per la

conservazione di prodotti ortofrutticoli, Tavola n. 1, stralcio.

All’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare –

Conservatoria dei RR.II di Salerno, ha estratto copia dei seguenti

documenti (cfr. Allegato n. 5. Documentazione ritirata presso

L’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare):

• Ispezione n. SA99452/3 del 24.06.10;

• Ispezione n. SA99452/4 del 24.06.10.

***

Per la determinazione del più probabile valore di mercato, la

sottoscritta, ha utilizzato il metodo comparativo, attraverso indagini di

mercato finalizzate a conoscere i prezzi di vendita di immobili simili

nella zona interessata (cfr. Allegato n. 6. Pubblicazioni Agenzie

Immobiliari). Successivamente, ha calcolato il valore di mercato

teorico più attendibile del bene esaminato, al quale ha applicato dei

coefficienti di apprezzamento/deprezzamento per tener conto della

specificità del caso trattato, ottenendo così il più probabile valore di

mercato effettivo.

Sulla base dei dati così acquisiti risulta quanto segue.

RISPOSTA AI QUESITI

1) Identifichi con precisi dati catastali e confini e

sommariamente descriva l’immobile pignorato, verificando



9/27

la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di

pignoramento;

Dati riportati nell’atto di pignoramento

Dagli atti risulta che l’immobile pignorato, di piena proprietà, ciascuno

per la giusta metà dell’intero, dei Sigg.ri Omissis, nato a omissis e

Omissis, nata a omissis, consiste in (cfr. Atto di pignoramento

immobiliare in fascicolo d’ufficio della procedura esecutiva

immobiliare n. 116/01):

1) Appezzamento di terreno sito in Eboli, alla Località Serretelle

di ettari 1, are 40 e centiare 67, identificato al N.C.T. del

Comune di Eboli con i seguenti riferimenti catastali: fgl. 47,

part. 124;

Con tutte le adiacenze, pertinenze, accessioni, nuove costruzioni,

ampliamenti e sopraelevazioni.

L’Atto di pignoramento immobiliare, di cui trattasi, risulta essere

trascritto in data 15.10.01 ai nn. 27966/21813 (cfr. Relazione notarile

ex art. 567, co. 2°, c.p.c. in produzione dell’Avv. Cosimo D’Ambrosio).

Identificazione catastale e confini

Dalla documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. (cfr. Relazione

notarile ex art. 567, co. 2°, c.p.c. e certificato di destinazione

urbanistica in produzione dell’Avv. Cosimo D’Ambrosio) risulta che

l’immobile, di cui trattasi, consiste in:

1) immobile di proprietà, per la quota di 1/2, del Sig. Omissis, nato

a omissis e, per la restante quota di 1/2, della Sig.ra Omissis,

nata a omissis, sito in Eboli ed identificato al N.C.T. con i



10/27

seguenti riferimenti catastali: Comune di Eboli, catasto terreni,

fol. 47, part. 124, semin. irrig., classe 2, superficie Ha 1.40.67,

R.D. € 188,89, R.A. € 119,87;

Dalla documentazione catastale attuale, acquisita dalla sottoscritta (cfr.

Allegato n. 2. Documentazione ritirata presso L’Agenzia del Territorio

– Servizio Catasto), risulta che l’immobile, di cui trattasi, consiste in:

1) immobile di piena proprietà del Sig. omissis, nato a omissis, sito

in Eboli ed identificato al N.C.T. con i seguenti riferimenti

catastali: Comune di Eboli, catasto terreni, fol. 47, part. 124,

superficie totale Ha 1.40.67; tale immobile risulta essere

formato dalle seguenti porzioni:

• AA, Qualità Classe semin. 3, Superficie are 20,00, R.D.

€ 8,78, R.A. € 16,01;

• AB, Qualità Classe orto irrig. 1, Superficie are 30,00,

R.D. € 154,94, R.A. € 46,48;

• AC, Qualità Classe uliveto 2, Superficie are 11,00, R.D.

€ 6,82, R.A. € 3,41;

• AD, Qualità Classe semin. irrig. 2, Superficie are 79,67,

R.D. € 106,98, R.A. € 67,89.

I Sigg.ri Omissis, nata a omissis e Omissis, nato a omissis, non

risultano negli atti informatizzati del Catasto Terreni e Fabbricati alla

data della richiesta (cfr. Visure nn. SA0244506 e SA0244519 in

Allegato n. 2. Documentazione ritirata presso L’Agenzia del Territorio

– Servizio Catasto).

Tale immobile confina, secondo i dati di cui nella Visura n.

SA0244471 del 18.05.10 (Estratto di Mappa) (cfr. Allegato n. 2.

Documentazione ritirata presso Agenzia del Territorio-Servizio



11/27

Catasto) con: lato Nord-Ovest, stradone interpoderale (limite dai fondi

part.lle 585, 731, 601 e 600); lato Sud-Ovest, sentiero interpoderale

(limite dal fondo part. 50); lato Sud-Est, canale “Lignara” (limite dal

fondo part. 48); lato Nord, stradone interpoderale (limite fondo part.

42).

Corrispondenza tra identificazione catastale e quanto pignorato

I dati relativi al bene immobile, così come sopra indicati,

corrispondono a quelli riportati nell’atto di pignoramento immobiliare

allegato al fascicolo della procedura esecutiva.

Relativamente ai dati sulla proprietà dell’immobile in oggetto risulta, in

base alla documentazione catastale acquisita dalla sottoscritta, che

l’immobile è intestato a omissis nato a omissis (cfr. Allegato n. 2.

Documentazione ritirata presso L’Agenzia del Territorio – Servizio

Catasto).

Descrizione dell’immobile oggetto di stima

Premessa

E’ oggetto di stima l’appezzamento di terreno ubicato in Eboli alla Via

Campolongo (SP 262), Località Serretelle, con tutte le adiacenze,

pertinenze, accessioni, nuove costruzioni, ampliamenti e

sopraelevazioni.

Dalle indagini effettuate dalla sottoscritta non risultano adiacenze,

pertinenze, accessioni, nuove costruzioni, ampliamenti e

sopraelevazioni relative all’immobile in oggetto.

Dall’ispezione visiva dei luoghi, effettuata dalla sottoscritta nel corso

dell’accesso all’immobile in oggetto (cfr. Allegato n. 1. Rilievo



12/27

fotografico), non risulta che siano stati realizzati i lavori di costruzione

di un impianto frigorifero per la conservazione di prodotti ortofrutticoli

con annessi uffici ed alloggio custode (da realizzarsi su parte di

superficie del fondo), di cui risulta essere stata rilasciata Concessione

edilizia, in data 03.05.91, dal Comune di Eboli (cfr. Allegato n. 4.

Documentazione ritirata presso Settore Urbanistica Sportello Unico

Edilizia del Comune di Eboli).

Il contesto

L’immobile oggetto della seguente perizia è posto a Sud della città, in

una zona del territorio comunale, facente parte della Piana del Sele,

posta fuori dal nucleo urbano e prossima al confine con il Comune di

Battipaglia. Trattasi di un appezzamento di terreno ubicato in Eboli alla

Via Campolongo, Località Serretelle, sito in una zona del territorio

comunale scarsamente abitata e non molto trafficata, a prevalente

conformazione naturale, caratterizzata da particolari valori

paesaggistici ed ambientali e destinata ad attività colturali.

L’ubicazione e gli accessi

L’immobile oggetto della seguente perizia è l’appezzamento di terreno

ubicato nel Comune di Eboli, alla Via Campolongo (SP 262), Località

Serretelle. Ha accesso carrabile dalla Via Campolongo (al Km 2,5),

attraverso un cancello che immette su una strada non asfaltata che, a

sua volta, conduce al fondo dopo aver percorso un centinaio di metri. Il

fondo, non essendo fronte strada, risulta essere intercluso dai fondi

limitrofi, da cui è separato da strade interpoderali. L’ubicazione del

fondo, come detto, è periferica; esso risulta essere più prossimo



13/27

all’uscita autostradale di Battipaglia (da cui dista Km 9 circa) che a

quella di Eboli (da cui dista Km 13 circa), ma il collegamento con il

centro è agevole.

La Via Campolongo, ad unica careggiata e a doppio senso di marcia, è

strada abbastanza trafficata in quanto collega il litorale con la S.S. 18

(Tirrena Inferiore) e, più localmente, il bivio (con la S.S. 18) posto tra

le località Corno D’Oro e Bivio Cioffi e la Loc. Serretelle posta a circa

Km 2,5 dal bivio stesso.

L’identificazione dell’immobile

L’appezzamento di terreno ha una superficie complessiva di mq

14.067; esso presenta una forma quadrangolare allungata, pressoché

regolare e risulta suddiviso in due parti: una parte, della superficie di

mq 4.000 circa, di forma trapezoidale, attualmente coltivata, la restante

parte, di forma quadrangolare allungata, attualmente incolta; tali due

parti sono separate da cancello in ferro e muro in calcestruzzo

cementizio con rete metallica. La morfologia del suolo è pianeggiante;

il terreno è sufficientemente fertile. Sono presenti nell’appezzamento

poche piante di ulivo e di agrumi.

Dall’ispezione visiva effettuata dalla sottoscritta nel corso del

sopralluogo all’immobile e dagli accertamenti effettuati presso i

Pubblici Uffici emerge che l’ attuale stato dei luoghi è rimasto

inalterato (cfr. Allegato n. 1. Rilievo fotografico; Estratto di Mappa del

NCT in allegato n. 2. Documentazione ritirata presso l’Agenzia del

Territorio – Servizio Catasto; Allegato n. 4. Documentazione ritirata

presso Settore Urbanistica Sportello Unico Edilizia del Comune di

Eboli).



14/27

Attraverso il cancello privato fronte strada su Via Campolongo (foto n.

1 in allegato n. 1. Rilievo fotografico) si accede alla strada carrabile non

asfaltata interpoderale (foto nn. 1, 2 in allegato n. 1. Rilievo

fotografico) che conduce, percorsi un centinaio di metri, al fondo in

oggetto; il fondo non presenta recinzioni, tuttavia, i suoi limiti sono ben

tracciati.

Esso è delimitato, sul lato Nord-Ovest, quello interessato dall’accesso

da Via Campolongo, da stradone interpoderale (foto nn. 3, 4, 9, 10, 12,

13, 17, 18 in allegato n. 1. Rilievo fotografico), sul lato Sud-Ovest, da

sentiero interpoderale (foto nn. 9, 14, 15, 19, 20, 21 in allegato n. 1.

Rilievo fotografico), sul lato Sud-Est, dal canale di prosciugamento

denominato “Lignara” (foto nn. 5, 15, 16, 20, 21 in allegato n. 1.

Rilievo fotografico) ed infine, sul lato Nord, da altro stradone

interpoderale (foto nn. 6, 19 in allegato n. 1. Rilievo fotografico).

Per quanto dichiarato e portato a conoscenza dalla parte durante

l’indagine conoscitiva diretta effettuata dalla sottoscritta emerge che

l’appezzamento di terreno è provvisto di adduzione idrica ed elettrica

(cfr. verbale n. 1; foto nn. 7, 8, 16 in Allegato n. 1. Rilievo fotografico;

Servitù coattiva di acquedotto trascritta in data 25.11.97, ai numeri

31037/24705). Si può dire che, nel complesso, il fondo presenta uno

scarso livello di manutenzione a causa della prevalenza della parte

incolta su quella coltivata.

L’esposizione

Relativamente all’esposizione alla luce, l’appezzamento risulta essere

esposto alla luce solare nel suo regolare corso nell’ambito della

giornata.



15/27

Le servitù

L’immobile in oggetto risulta libero da servitù, ad eccezione di:

• Servitù coattiva di acquedotto, costituita con atto

amministrativo del 30.09.97, Rep. 21540 Sindaco del Comune

di Eboli, trascritta in data 25.11.97, ai numeri 31037/24705, a

favore Demanio Regione Campania, Napoli, e contro Omissis

nata a omissis e Omissis nato a omissis.

Detta servitù, grava, sul seguente immobile:

Comune di Eboli, fol. 47, part. 124, mq 349 (cfr. Relazione notarile ex

art. 567, co. 2°, c.p.c. in produzione dell’Avv. Cosimo D’Ambrosio).

5) Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se

occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e

della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con

particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati

in data antecedente al pignoramento;

L’appezzamento di terreno pignorato è di proprietà, limitatamente alla

quota di 1/2, del Sig. Omissis e, per la restante quota di 1/2, della Sig.ra

Omissis.

Il fondo sopra descritto pervenne ai Sigg.ri Omissis, nato a omissis e

Omissis, nata a omissis, in virtù di Atto di compravendita rogato dal

Notaio Sergio Barela in data 15.01.1990, trascritto in data 17.01.1990,

ai numeri 2210/1914, per acquisto dal Sig. omissis nato ad omissis (cfr.

Relazione notarile ex art. 567, co. 2°, c.p.c. in produzione dell’Avv.

Cosimo D’Ambrosio).



16/27

Dall’ispezione dei luoghi risulta che, attualmente, l’immobile di cui

trattasi (appezzamento di terreno) è occupato dai Sigg.ri Omissis e

Omissis.

Dagli atti (cfr. Relazione notarile ex art. 567, co. 2°, c.p.c. in

produzione dell’Avv. Cosimo D’Ambrosio) risulta che non esistono

contratti registrati, relativi all’immobile in oggetto, in data antecedente

al pignoramento.

Dagli atti, acquisiti dalla sottoscritta (cfr. Allegato n. 5.

Documentazione ritirata presso l’Ufficio del territorio - Servizio

Pubblicità Immobiliare), risulta che a tutto il 24.06.10 non esistono

contratti registrati, relativi all’immobile in oggetto.

6) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;

Dall’ esame dell’Estratto per riassunto dai registri degli atti di

Matrimonio risulta che il debitore (cfr. Allegato n. 3. Documentazione

ritirata presso Settore Servizi Demografici – Ufficio Stato Civile del

Comune di Battipaglia):

• Omissis è coniugato dal 06.12.92 con omissis, nata in omissis,

in regime della separazione legale dei beni;

• Omissis è coniugata dal 04.08.94 con omissis, nato in omissis e

che, con Atto in data 08.02.1999 a rogito del Notaio Giuseppina

Pessolano del distretto notarile di Salerno, gli sposi hanno scelto

il regime della separazione dei beni.

7) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di

natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a

carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da



17/27

contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i

vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero

di natura paesaggistica e simili;

L’immobile pignorato e come innanzi descritto risulta libero da

formalità, vincoli o oneri, ad eccezione di quelli riportati in Atti e/o

documenti in produzione del creditore procedente (cfr. produzione

dell’Avv. Cosimo D’Ambrosio).

Inoltre non esistono ulteriori formalità, vincoli o oneri, che resteranno a

carico dell’acquirente, se non quelli risultanti dal Certificato di

destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Eboli in data 21.05.10

ed allegato alla presente relazione (cfr. Allegato n. 4. Documentazione

ritirata presso Settore Urbanistica Sportello Unico Edilizia del

Comune di Eboli).

8) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di

natura condominiali, che saranno cancellati o che comunque

risulteranno non opponibili all’acquirente;

Dalle indagini eseguite dalla sottoscritta risulta che a tutto il 24.06.10

non esistono formalità, vincoli o oneri, che saranno cancellati o che

comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, ad eccezione di

(cfr. Allegato n. 5. Documentazione ritirata presso l’Ufficio del

territorio - Servizio Pubblicità Immobiliare):

ISCRIZIONI

1. Ipoteca giudiziale derivante da sentenza di condanna del Tribunale di

Salerno Repertorio 3041 del 11.10.06, pubblicata in data 14.11.07, ai

numeri 13507/54983, a favore Cassa Rurale ed Artigiana Banca di



18/27

Credito Cooperativo di Battipaglia ed Olevano sul Tusciano e contro

Omissis nata a omissis e omissis nato a omissis.

Detta ipoteca grava, tra l’altro, sui seguenti beni:

Comune di Eboli, catasto terreni, fol. 47, particella 124.

9) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica

del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità

dello stesso; in particolare indichi la destinazione

urbanistica del terreno risultante dal certificato di

destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al

D.P.R. 06.06.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di

detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.02.85 n. 47, e succ.

mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da

determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato

T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85,

faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con

avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i

presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co.

5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L.

47/85;

Il terreno agricolo in oggetto ricade in Zona Omogenea “Ed” – di

pianura, come classificato dal Piano Regolatore Generale (P.R.G.) di

Eboli, attualmente vigente, approvato con Decreto del Presidente

dell’Amministrazione Provinciale di Salerno prot. n. 16533 del

30.04.03 e pubblicato sul B.U.R. Campania n. 22 del 19.05.03.

Relativamente alla carta della zonazione in funzione delle situazioni di

stabilità e di vulnerabilità del territorio il fondo ricade nei seguenti



19/27

sistemi ed unità territoriali, come classificato dall’art. 5 – Unità

Territoriali delle N.T.A. del Comune di Eboli (cfr. N.T.A. allegate al

Certificato di destinazione urbanistica in Allegato n. 4.

Documentazione ritirata presso Settore Urbanistica Sportello Unico

Edilizia del Comune di Eboli):

- TB’ (in parte)

- FB’ (in parte)

Dall’ispezione visiva effettuata dalla sottoscritta nel corso del

sopralluogo all’immobile e dagli accertamenti effettuati presso i

Pubblici Uffici emerge che non sono state realizzate trasformazioni

fisiche del territorio e che l’ attuale stato dei luoghi è rimasto inalterato

(cfr. Allegato n. 1. Rilievo fotografico; Estratto di Mappa del NCT in

allegato n. 2. Documentazione ritirata presso l’Agenzia del Territorio –

Servizio Catasto; Allegato n. 4. Documentazione ritirata presso Settore

Urbanistica Sportello Unico Edilizia del Comune di Eboli).

10) Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima

adottato al fine della determinazione del prezzo base di

vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali

borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari,

copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe

caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di

conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una

migliore individuazione dei beni, lotti separati;

Premessa

Il bene oggetto della presente stima è l’appezzamento di terreno

agricolo ubicato in Eboli alla Via Campolongo (SP 262), Località



20/27

Serretelle (lotto unico); dagli atti emerge che al fondo agricolo non

sono annessi adiacenze, pertinenze, accessioni, nuove costruzioni,

ampliamenti e sopraelevazioni (cfr. Relazione notarile ex art. 567, co.

2°, c.p.c. in produzione dell’Avv. Cosimo D’Ambrosio).

Criterio di stima adottato

Per la determinazione del più probabile valore di mercato in un regime

ordinario di libera concorrenza, cioè di quel valore che, tra i possibili,

ha la massima probabilità di segnare il punto di incontro tra la domanda

e l’offerta, si è utilizzato il metodo sintetico-comparativo attraverso

indagini di mercato (cfr. Allegato n. 6. Pubblicazioni Agenzie

Immobiliari), finalizzate a conoscere i prezzi di vendita di immobili

simili nelle zone interessate.

Si procederà dunque, all’assunzione di un valore medio unitario da

applicare alla superficie lorda dell’immobile (comprensiva delle

murature perimetrali, dei tramezzi e della metà di quella dei muri di

confine). Nell’assunzione del valore medio summenzionato si terrà

conto, in virtù della personale cognizione del mercato locale, dei prezzi

noti riferiti ad immobili analoghi o assimilabili a quello da valutare e

che sono stati oggetto di trasferimento in epoca recente (cfr. Allegato n.

6. Pubblicazioni Agenzie Immobiliari).

Tali prezzi noti forniranno il valore di mercato teorico più attendibile

del bene esaminato, al quale si applicheranno dei coefficienti per tenere

conto delle eventuali specificità del caso trattato, ottenendo così il

valore di mercato effettivo.

Procedimento di stima del valore di mercato dell’immobile



21/27

Tutto ciò premesso, in relazione e per confronto con immobili similari

esaminati nella zona limitrofa e vicina, dalle informazioni assunte (cfr.

Allegato n. 6. Pubblicazioni Agenzie Immobiliari) il valore di mercato

praticato per compravendita, riferito a metro quadrato di superficie, per

un immobile con analoghe caratteristiche, ha un valore medio unitario

per mq che oscilla tra 8,00 e 12,00 €/mq.

Pertanto si assume:

Vm (valore di mercato medio della zona) = 10,00 €/mq

Conosciuto il valore medio, questo potrà essere incrementato o

diminuito moltiplicandolo per coefficienti di apprezzamento o

deprezzamento, in funzione di un certo numero di caratteristiche

positive o negative.

E’ possibile esprimere queste differenze di valori tramite i coefficienti:

K1, K2, K3, …, Kn; il cui prodotto ci fornirà un coefficiente sintetico

Kt che tiene conto di tutti i coefficienti parziali: Kt = K1 x K2 x K3 x

… x Kn.

Pertanto, considerando le seguenti caratteristiche e relativi coefficienti

K:

Caratteristiche Coefficiente moltiplicatore

utilizzabile

Coefficiente

adottato

UBICAZIONE K1

Fronte strada 1,00

Intercluso 0,95 K1 = 0,95

ACCESSI K2

Vie e/o sentieri carrabili 1,10 K2 = 1,10

Vie e/o sentieri non 0,80



22/27

carrabili

MORFOLOGIA DEL

TERRENO

K3

In declivio 0,90

A terrazzamenti 0,95

Pianeggiante 1,00 K3 = 1,00

PERIMETRO DEL

FONDO

K4

Perimetro di forma

regolare (es.

quadrilatera)

1,00 K4 = 1,00

Perimetro di forma

irregolare

0,90

TIPO DI COLTURA K5

Piantumato 1,10

Non piantumato 0,90

Piantumato in parte 0,95 K5 = 0,95

ALBERATURE

K6

Assenza di alberi

secolari

1,00 K6 = 1,00

Presenza di alberi

secolari

1,10

RECINZIONI K7

Interamente recintato 1,10

In parte recintato 1,05



23/27

Assenza di recinzione 1,00 K7 = 1,00

SERVITU K8

Presenti 0,95 K8 = 0,95

Assenti 1,05

IMMOBILE K9

Libero da affittanza 1,00 K9 = 1,00

Occupato 0,90

SERVIZI

IMMOBILE

K10

Presenza di edifici e/o

locali funzionali

all’attività agricola

1,05

Presenza di edifici a uso

abitativo funzionali

all’esigenze di addetti

all’agricoltura

1,10

Assenza 0,95

Vicinanza di edifici ad

uso abitativo

1,00 K10 = 1,00

ESPOSIZIONE

ALLA LUCE

K11

Ottima 1,10 K11 = 1,10

Buona 1,05

Media 1,00

Pessima 0,95

PRESENZA DI

ACQUA

K12



24/27

Presente 1,05 K12 = 1,05

Assente 0,90

STATO DI

CONSERVAZIONE E

MANUTENZIONE

DEL FONDO

K13

Ottima 1,10

Buona 1,05

Media 1,00

Pessima 0,90 K13 = 0,90

Avremo:

Kt = 0,95 x 1,10 x 1,00 x 1,00 x 0,95 x 1,00 x 1,00 x 0,95 x 1,00 x 1,00

x 1,10 x 1,05 x 0,90 = 0,98

Quindi:

Va (valore del fondo per mq) = Kt x Vm

Va = 0,98 x 10,00 €/mq = 9,80 €/mq.

Conosciuto tale valore, bisogna calcolare la superficie commerciale

dell’immobile, Sc, che si determina come sommatoria della superficie

lorda, Sl, del fondo e delle superfici accessorie di pertinenza.

Si precisa che la superficie lorda Sl del fondo è stata calcolata, in

mancanza di un rilievo puntuale dell’intero appezzamento, sulla base

dei dati di superficie catastali, verificando e mettendo a confronto le

diverse planimetrie acquisite dalla sottoscritta (Estratto di mappa

1:4000 del NCT in Allegato n. 2. Documentazione ritirata presso

l’Agenzia del Territorio – Servizio Catasto; Aerofotogrammetria, volo



25/27

2008 in Allegato n. 4. Documentazione ritirata presso Settore

Urbanistica Sportello Unico Edilizia del Comune di Eboli).

Nel nostro caso si ha, non essendoci superfici accessorie di pertinenza:

Sc = Sl;

dunque:

Superficie lorda immobile ha 1, are 40, ca 67 = mq 14.067,00.

Dunque avremo il seguente Valore di mercato, V, dell’immobile:

V = Va x Sc

V = 9,80 €/mq x mq 14.067,00 = € 137.856,60 = € 138.000,00

Valore di mercato più probabile stimato per l’immobile: appezzamento

di terreno (partita 8081, fol. 47, part. 124): € 138.000,00.

11) Corredi la relazione – da presentare anche in formato e su

supporto informatici (e segnatamente in formato testo o

word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per Adobe

Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione

finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi:

comune di ubicazione, frazione, via o località, confini

estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita,

al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura;

per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed

all’eventuale subalterno, al numero di vani e accessori, al

numero civico, al piano ed la numero di interno);

N.B. Si allega alla presente CD ROM con relazione di consulenza

tecnica corredata di planimetria dell’immobile e di riepilogo.

Quadro riepilogativo



26/27

Lotto unico

Immobile oggetto di stima: terreno agricolo;

Comune di ubicazione/ frazione: Comune di Eboli;

Via o località: Via Campolongo (SP 262), Località Serretelle;

Estensione: mq 14.067,00;

Dati catastali: Partita 8081, Foglio 47, Particella 124, tale immobile

risulta essere formato dalle seguenti porzioni e superfici:

• AA, Qualità Classe semin. 3, Superficie are 20,00;

• AB, Qualità Classe orto irrig. 1, Superficie are 30,00;

• AC, Qualità Classe uliveto 2, Superficie are 11,00;

• AD, Qualità Classe semin. irrig. 2, Superficie are 79,67.

Confini: lato Nord-Ovest, stradone interpoderale (limite dai fondi

part.lle 585, 731, 601 e 600); lato Sud-Ovest, sentiero interpoderale

(limite dal fondo part. 50); lato Sud-Est, canale “Lignara” (limite dal

fondo part. 48); lato Nord, stradone interpoderale (limite fondo part.

42).

Valore di mercato più probabile stimato per l’intero fondo: €

138.000,00.

12) Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale,

secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni

consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi,

comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

N.B. Si allega alla presente documentazione fotografica (cfr.

Allegato n. 1. Rilievo fotografico e CD ROM).

La sottoscritta, certa di aver ben adempiuto al compito richiestole e

augurandosi che il lavoro eseguito possa essere di valido ausilio alla



27/27

Giustizia, ringrazia per la fiducia accordatale, rimanendo a disposizione

per ogni eventuale chiarimento.

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

Architetto Manuela Vitiello

ill. mo g.e. dott.ssa ilaria bianchi tribunale di salerno sez ......architetto manuela vitiello...

Documents