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16 gennaio 2014

QUINDICINALE DI NORME, PRASSI E METODOLOGIE PER CTU, CTP,

PERITO, MEDIATORE E ARBITRO

IL TECNICOLEGALE

IL TECNICO LEGALE 1|2014 2

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IL TECNICOLEGALEDirettore Responsabile: Ennio BulgarelliCoordinatore editoriale: Piera PerinRedazione: Paola FurnoDirettore scientifico: Paolo Frediani

Proprietario ed Editore: Il Sole 24 Ore S.p.A. via Monte Rosa 91 20149 MilanoPresidente: Benito BenediniAmministratore Delegato: Donatella Treu

Reg. Trib. Milano n.181 del 31.3.2011Questo fascicolo è stato chiuso il 16.1.2014Riproduzione, anche parziale, vietata senza autorizzazione scritta dell’EditoreRedazione: per informazioni in merito a contributi, articoli e argomenti trattati: tel. 02.3022.3644, 02.3022.3692 fax 02.3022.3992Servizio Clienti Periodici: tel. 02-06.3022.5680, fax 02-06.3022.5400, e-mail: [email protected] Vendite: Via Tiburtina Valeria km 68,700 67061 Carsoli (AQ) fax 02-06.3022.5402Abbonamento annuale (Italia): E 78,65 (IVA compresa). Per conoscere eventuali offertepromozionali, contatti il Servizio Clienti(tel. 02 oppure 06 3022.5680; e-mail: [email protected]).Gli abbonamenti possono esseresottoscritti telefonando direttamente e inviando l’importo tramite assegnonon trasferibile intestato a:Il Sole 24 ORE S.p.A., oppure inviando la fotocopia della ricevutadel pagamento sul c.c.p. n. 31481203.La ricevuta di pagamento può essereinviata anche via fax al numero 02 (oppure 06) 3022.5406

In questo numero

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Agenda Fiere, corsi e convegni pag. 3

Notiziario Dalle professioni pag. 4

CommentiEdilizia, incentivi e agevolazioni fiscalidi Luca Rollino pag. 11

Enneagramma (1)di Roberto Malucchi pag. 19

La qualità in edilizia (2)di Eliano Biagioni pag. 25

Mondo Mediazione La fase esplorativa e la fase negoziale (1)di Carola Colombo pag. 29

Professione CTULa conciliazione del CTU (7)di Paolo Frediani pag. 35

Question timeUsucapione e mediazionerisponde Carola Colombo pag. 39


agenda

Fiere, corsi e convegni

quando cosa dove perché

23-26gennaio

Klimahouse www.fierabolzano.it/klimahouse

Bolzano Fiera internazionale per l’efficienza energetica e il risanamento in edilizia

12-13febbraio

SMAUwww.smau.it

Bari Elettronica, elettrotecnica, informati-ca e attrezzature per uffici

13-16febbraio

Future Buildwww.futurebuild.it

Parma Salone della sostenibilità

19-23febbraio

Progetto fuocowww.progettofuoco.com

Verona Mostra internazionale di impianti e attrezzature per la produzione di ca-lore ed energia della combustione di legna

11-14marzo

MIPIMwww.mipim.com

Cannes Evento internazionale dedicato ai professionisti del mercato immobi-liare

14-16marzo

Roboticawww.roboticaexpo.it

Milano (Rho) Fiera internazionale della robotica umanoide e di servizio

18-21marzo

MCE Expocomfortwww.mcexpocomfort.it

Milano (Rho) Esposizione internazionale per ri-scaldamento, condizionamento, re-frigerazione, tecnica sanitaria, tratta-mento acqua, arredamento bagno e servizi termo-idrosanitari

20-23marzo

Expo Ediliziawww.expo-edilizia.it

Roma Materiali e attrezzature per l’edilizia

21-23marzo

Energy Dayswww.energydays.pn.it

Pordenone Mostra convegno della Green Eco-nomy

26-29marzo

Restaurowww.salonedelrestauro.com

Ferrara Salone dell’arte del restauro e della conservazione dei beni culturali

28-30marzo

Klimahouse Toscanawww.fierabolzano.it/klimahou-setoscana

Firenze Fiera per l’efficienza energetica e il risanamento in edilizia

notiziarionotiziario


La legge di Stabilità per il 2014 l Pubblicata nel s.o. n. 87 alla Gazzetta Ufficiale 302/2013, la legge 147 del 23 dicembre scorso è, come di consueto, un testo molto complesso for-mato da un solo articolo e ben 749 commi.La legge di Stabilità supera il sistema di imposizione immobiliare locale incentrato sull’IMU, introducendo l’Imposta Unica Comunale (IUC) basata su due presupposti impositivi: uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore (IMU), che non colpisce le abitazioni principali; l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di servizi comunali (TASI, tributo sui servizi indivisibili che ha come soggetto passivo il possessore o il detentore dell’immobile e come aliquota massima il 2,5 per mille e TARI, tassa rifiuti sul modello TARES). Inoltre, viene posticipata dal 16 al 24 gennaio 2014 la cosiddetta mini-IMU 2013, ovvero la quota (40 per cento) dell’eventuale differenza tra l’IMU deliberata (aliquota e detrazione) dal comune di riferimento per l’anno 2013 e, se inferiore, quella risultante dall’applicazione dell’aliquota e della detrazione di base previste dalle norme statali.Per quanto riguarda le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica degli edi-fici, nel 2014 sarà mantenuta l’attuale aliquota del 65%, che decrescerà al 50% nel 2015 e tornerà al 36% nel 2016. Nei condomini le spese sostenute fino al 30 giugno 2015 saranno detraibili al 65%, mentre quelle effettuate fino al 30 giugno 2016 usufruiranno del bonus al 50%. Per le ristrutturazioni, invece, la detrazione IRPEF continuerà a essere del 50% per il 2014 (con tetto di spesa agevolabile € 96mila), decrescerà al 40% nel 2015 e tornerà al 36% nel 2016. Infine, per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici anche per tutto il 2014 la detrazione sarà del 50. Sulle agevolazioni fiscali per il recupero e il risparmio energetico v. anche l’articolo di Luca Rollino a pag. 11.La legge, poi, prevede la definizione da parte del Governo di un programma straordinario di cessioni di immobili pubblici, compresi quelli detenuti dal Ministero della difesa e non utilizzati per finalità istituzionali, da definire entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge.

“Milleproroghe” in due decreti l Il Consiglio dei Ministri n. 43 ha approvato due decreti legge di proroga di termini e scadenze e altre disposizioni indifferibili di carattere finanziario. Nel D.L. 150 del 30 dicembre segnaliamo la sospensione degli sfratti per le categorie disagia-te; la proroga di termini per alcuni interventi emergenziali; le proroghe di termini in materia di assunzioni, organizzazione e funzionamento delle Pubbliche amministrazioni, di termini di competenza del Ministero dell’interno e in materia di infrastrutture e trasporti, di politiche agricole, alimentari e forestali, di istruzione, università e ricerca, di salute, di lavoro e politiche sociali, di economia e finanze, di ambiente, di beni culturali e turismo, di comunicazioni e di servizi pubblici locali. Fra le disposizioni contenute, invece, nel D.L. 151 del 30 dicembre segna-liamo, oltre alla facoltà per le Pubbliche amministrazioni di recedere dai contratti di locazione passiva entro il 30 giugno 2014, un chiarimento relativo al bonus mobili (le detrazioni fiscali sono concesse per gli arredi degli immobili in ristrutturazione anche se l’importo complessivo supera il valore della ristrutturazione) e uno relativo alla documentazione necessaria in caso

Dalle Professioni

di cessione degli immobili (non sono più necessarie le dichiarazioni di conformità catastali e l’attestato di prestazione energetica all’atto di cessione: queste documentazioni potranno essere prodotte anche successivamente). Entrambi i decreti sono stati pubblicati nella Gazzetta Ufficiale 304/2013.

Nel decreto “Destinazione Italia” modifiche anche alla riforma del condominio l Nella Gazzetta Ufficiale 300/2013 è stato pubblicato il D.L. 145 del 23 dicembre 2013 contenente interventi urgenti di avvio del piano “Destinazione Italia”, per il contenimento delle tariffe elettriche e del gas, per la riduzione dei premi RC-auto, per l’internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione delle imprese, nonché misure per la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015. Fra le molte disposizioni, il provvedimento interviene anche a modificare la legge 220/2012 di riforma del condominio. In particolare: le opere per il contenimento del consu-mo energetico non dovranno più essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio; il fondo lavori, se il contratto per la realizzazione di interventi di manutenzione o innovazione prevede il pagamen-to graduale, in base al progressivo stato di avanzamento dei lavori, potrà essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti; nel registro dell’anagrafe condominiale, l’amministratore deve indicare i dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio; le sanzioni per chi non rispetta il regolamento devono essere decise dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti e con almeno 500 millesimi dell’edificio; infine, un futuro regolamento del Ministero della giustizia definirà i requisiti per lo svolgimento della professione di amministratore e la formazione obbligatoria.Il D.L. 145 interviene anche sull’attestato di prestazione energetica (APE) stabilendo che: «Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da 3mila a 18mila euro; la sanzione è da mille a 4mila euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà». Su questo tema, però, interviene anche il successivo D.L. 151/2013 stabilendo che non sono più necessarie le dichiarazioni di conformità catastali e l’attestato di presta-zione energetica all’atto di cessione dell’immobile: queste documentazioni potranno essere prodotte anche successivamente.

Compensi professionali, in vigore il decreto “Parametri-bis” l È stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 298 del 20 dicembre il D.M. 143 del 31 ottobre 2013, cosiddetto “decre-to Parametri-bis”. Atteso da più di un anno, il provvedimento individua i parametri per la determinazione del corrispettivo da porre a base di gara nelle procedure di affidamento di contratti pubblici dei servizi relativi all’architettura e all’ingegneria di cui al Codice degli appalti e definisce anche la classificazione delle prestazioni professionali.

Approvati gli studi di settore per studi di ingegneria e periti industriali l Nel s.o. n. 16 alla Gazzetta Ufficiale 304/2013 sono stati pubblicati cinque decreti ministeriali di ratifica-zione degli studi di settore “evoluti” di cui quattro riguardano gli studi di settore relativi alle attività professionali, al commercio, alle manifatture e ai servizi, mentre il quinto riguarda la “territorialità del livello delle locazioni immobiliari” che individua specifici indicatori territoriali per differenziare le modalità di applicazione degli studi di settore, cui la stessa si applica, per tenere conto del luogo in cui viene svolta l’attività economica. Per quanto concerne le attivi-tà professionali, tra gli studi di settore che vengono revisionati rileviamo lo studio di settore WK02U (che sostituisce lo studio di settore VK02U) – Attività degli studi di ingegneria, codice attività 71.12.10 e lo studio di settore WK17U (che sostituisce lo studio di settore VK17U) – Attività tecniche svolte da periti industriali, codice attività 74.90.91.

notiziario


Usufrutto e rendite vitalizie: adeguate le modalità di calcolo l Con D.M. economia e finanze 23 dicembre 2013 (Gazzetta Ufficiale 303 del 28 dicembre) sono state adeguate le modalità di calcolo dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni in materia di im-posta di registro e di imposta sulle successioni e donazioni. Le disposizioni si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate e a quelle non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni apertesi e alle donazioni fatte a decorrere dalla data del 1° gennaio 2014.

Approvato il nuovo MUD per l’anno 2014 l Pubblicato sul s.o. n. 89 alla Gazzetta Ufficiale 30 del 27 dicembre il D.P.C.M. 12 dicembre con il quale viene approvato il modello unico di dichiarazione ambientale per l’anno 2014. Il nuovo modello di dichiarazione sostituisce quello precedente allegato al D.P.C.M. 20 dicembre 2012 e sarà utilizzato per le dichiarazioni da pre-sentare entro il 30 aprile di ogni anno, con riferimento all’anno precedente e sino alla piena entrata in operatività del sistema di controllo della tracciabilità dei rifiuti (SISTRI).

Incentivi alle imprese per la salute e sicurezza sul lavoro l Nella Gazzetta Ufficiale 298 del 20 dicembre è stato pubblicato il bando ISI 2013 dell’INAIL che fissa gli incentivi alle impre-se, anche individuali, ubicate su tutto il territorio nazionale iscritte alla Camera di commercio industria, artigianato e agricoltura che realizzano interventi finalizzati al miglioramento dei livelli di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, attraverso progetti di investimento, progetti per l’adozione di modelli organizzativi e di responsabilità sociale e progetti per la sostituzione o l’adeguamento di attrezzature di lavoro.

Rivalutazione degli immobili delle società non operative l L’Agenzia delle entrate, con la ris. n. 101/E del 20 dicembre 2013, ha chiarito che la società che ha rivalutato gli immobili, con riconoscimento ai fini fiscali, nella determinazione delle risultanze medie dell’esercizio e dei due precedenti deve distinguere tra il “valore non rivalutato” applicabile fino al 2012, e il “valore fiscalmente rilevante” da considerare dal 2013.

No all’imposta di bollo per copie di atto dell’archivio notarile allegata a domanda di voltura catastale l Sono esenti dall’imposta di bollo le copie degli atti civili, giudiziali o amministrativi e delle denunce di trasferimento per causa di morte, se destinate a essere allegate alla domanda di voltura catastale. Così ha precisato l’Agenzia delle entrate, con la ris. n. 89/E dell’11 dicembre scorso.

Profili catastali e aspetti fiscali degli impianti fotovoltaici l L’Agenzia delle entrate, nella corposa circ. n. 36/E del 19 dicembre scorso, ha precisato gli adempimenti di carattere fiscale riguardanti lo svolgimento dell’attività di produzione di energia elettrica mediante fonti rinno-vabili. Sono state indicate, in particolare, le conseguenze che derivano in materia catastale e tributaria a seconda della qualificazione degli impianti fotovoltaici come beni mobili o immobili, cioè se iscrivibili nelle categorie D/1 o D/10 e posizionati sulle pareti o su un tetto, oppure realizzati su aree di pertinenza comuni o esclusive di un fabbricato.

Più semplice versare l’imposta di registro sulle locazioni, entra in scena l’F24 Elide l A partire dal 1° febbraio, l’imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo, le sanzioni e gli interessi relativi alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili possono essere versate mediante il mod. “F24 Versamenti con elementi identificativi” (F24 Elide). Per versare le imposte relative alla registrazione dei contratti di locazione o affitto di beni immobili, i contribuenti che non sono titolari di partita IVA potranno presentare l’F24 Elide sia on line, direttamente o tramite intermediari abilitati, sia presso banche, Poste Italiane e agenti della riscossione. I titolari di partita Iva, invece, dovranno versare gli importi con l’F24 Elide esclusivamente on line, direttamente o tramite intermediari abilitati. Dal 1° febbraio al 31 dicembre 2014 i contribuenti potranno utilizzare alternativamente il mod. F23 o il mod. F24 Elide; dal 1° gennaio 2015, invece, i versamenti dovranno essere eseguiti solo con l’F24 Elide. Il mod. F24 Elide è disponibile nella sezione Strumenti > Modelli del sito www.agenziaentrate.it e, dal 1° aprile 2014, anche presso gli sportelli di banche, poste e agenti della riscossione. Con una prossima risoluzione dell’Agenzia delle entrate saranno istituiti i codici tributo da utilizzare per i versamenti e sono impartite le istruzioni per la compilazione dei modelli di pagamento.

notiziario


Agevolazioni ZFU de L’Aquila, problematiche applicative e soluzioni interpretative l Le esenzioni fiscali per piccole e micro imprese scattano a partire dai versamenti relativi all’anno di imposta 2013 e “valgono” per i redditi e il valore netto della produzione prodotti nel periodo d’imposta in corso al 30 luglio scorso. Rientrano nel calcolo del reddito esente solo i componenti positivi e negativi legati allo svolgimento dell’attività produttiva ordinaria, mentre restano fuori quelli “straordinari”. I contribuenti possono fruire delle esenzioni fiscali e contributive, mediante riduzione dei versamenti, fino al raggiungimento dell’importo dell’age-volazione complessivamente concessa. Sono solo alcuni dei chiarimenti contenuti nella circ. n. 39/E del 24 dicembre, con cui l’Agenzia delle entrate, d’accordo con il Ministero dello sviluppo economico e l’INPS, detta nuove istruzioni su come applicare correttamente le esenzioni dalle imposte e gli esoneri dal versamento dei contributi sulle retribuzioni da lavoro dipendente previsti per le imprese localizzate nella zona franca urbana (ZFU) de L’Aquila.

Sicurezza sul lavoro: dal Ministero il Testo Unico aggiornato a dicembre 2013 l È di-sponibile sul sito del Ministero del lavoro e delle politiche sociali (www.lavoro.gov.it) il testo coordinato del D.Lgs. 81 del 9 aprile 2008 in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro con le disposizioni integrative e correttive introdotte sino al mese di dicembre 2013. In questa edizione sono state inserite: la circ. n. 41 del 5 dicembre 2013; la modifica all’art. 71, comma 11 introdotta dalla legge n. 125 del 30 ottobre 2013 che ha convertito, con modificazioni, il D.L. 101 del 31 agosto 2013, recante disposizioni urgenti per il perseguimento di obiettivi di razionalizzazione nelle Pubbliche amministrazioni; gli interpelli dal n. 8 al n. 15 del 24 ottobre 2013; la nota del 27 novembre 2013 “Nozione di trasferimento ex art. 37, comma 4, lett. b), D.Lgs. 81/2008 e ss.mm.ii. Corretti inoltre alcuni importi delle sanzioni rivalutate (per alcune sanzioni l’importo di 7.014 euro è stato sostituito con 7.104,40 euro).

Telegestione e telelettura dei dispositivi di misurazione del gas: arrivano i contatori “intelligenti” l L’UNI ha recentemente pubblicato ben dieci parti della serie UNI/TS 11291, la specifica tecnica dedicata ai “Sistemi di misurazione del gas – Dispositivi di misurazione del gas su base oraria”, anche conosciuti come “Smart meter gas”. Essi introducono una vera e propria innovazione tecnologica che coinvolgerà circa 22 milioni di famiglie italiane. Si tratta di “contatori intelligenti” che hanno innanzitutto funzioni di telelettura, ovvero offrono la pos-sibilità agli aventi diritto di leggere da remoto i valori, così da avere una lettura corretta già all’origine. L’introduzione di questi dispositivi in Italia si deve anche alla delibera dell’Autorità dell’Energia elettrica e per il Gas ARG/gas 155/08, che rappresenta una vera e propria inno-vazione per il settore energetico del gas naturale e che introduce i requisiti minimi funzionali per l’adozione in Italia del concetto di “Smart metering” applicato al settore del gas. La parte 1 della specifica tecnica UNI/TS 11291 definisce le caratteristiche generali del sistema di telegestione e telelettura. Il documento definisce, infatti, l’architettura del sistema per i gruppi di misura (GdM) delle reti di trasporto e distribuzione del gas, introducendo prescrizioni relative alle funzioni minime che devono essere svolte dai dispositivi che lo compongono e che consentono la misura dei volumi di gas, la conversione dei volumi di gas alle condizioni termodinamiche di riferimento, la registrazione di dati di misura utili anche al bilanciamento delle reti di trasporto e distribuzione e la loro trasmissione a distanza.Il sistema per la lettura e la gestione remota di gruppi di misura destinati ai punti di riconsegna delle reti di distribuzione gas, nell’architettura prevista, comprende gruppi di misura, traslatori di protocollo, concentratori e centri. La specifica tecnica stabilisce alcuni punti fondamentali, per esempio: l’architettura del sistema che può essere utilizzata per la telelettura o la tele-gestione dei gruppi di misura; i servizi e le funzionalità che devono essere resi disponibili dal sistema; le prestazioni minime che ciascuno dei dispositivi considerati deve garantire e i requisiti costruttivi minimi cui deve rispondere per garantire dette prestazioni, rimandando il dettaglio dei requisiti funzionali e costruttivi alle altre parti della serie UNI TS 11291; le moda-lità per la trasmissione a distanza dei dati; le operazioni di installazione e manutenzione dei diversi dispositivi necessarie a garantire nel tempo le prestazioni specificate. L’introduzione di questi dispositivi è destinata a portare indubbi vantaggi sia per le aziende di vendita e distribuzione sia per i consumatori. Con la lettura da remoto, infatti, non sarà più necessario far girare gli incaricati casa per casa con una conseguente riduzione dei costi d’esercizio della misurazione. Inoltre, con i nuovi contatori intelligenti anche gli utenti potranno tenere sotto controllo i propri consumi ed eventualmente modificare i propri comportamenti.

notiziario


Catasto terreni, aggiornate le variazioni colturali nel 2013 l È disponibile, nella Gazzetta Ufficiale 304/2013, l’elenco dei comuni per i quali è stata completata l’operazione di aggior-namento della banca dati catastale, relativa alle particelle di terreno che nel 2013 sono state oggetto di variazioni colturali. L’aggiornamento delle informazioni censuarie è stato effettuato sulla base degli elenchi che l’AGEA (Agenzia per le erogazioni in agricoltura) ha predisposto a partire dalle dichiarazioni dei contribuenti titolari delle singole particelle catastali. Gli elen-chi aggiornati dei comuni sono disponibili anche sul sito internet dell’Agenzia delle entrate, nella sezione “Cosa devi fare > Aggiornare dati catastali e ipotecari > Variazioni colturali”, oppure possono essere consultati presso gli Uffici provinciali – Territorio e presso i comuni interessati, durante i 60 giorni successivi alla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. I contribuenti che riscontrano delle incoerenze nell’attribuzione delle qualità di coltura, possono presentare richiesta di rettifica in autotutela. Il modello per segnalare le eventuali incoerenze è scaricabile al seguente link: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Aggiornare+dati+catastali+e+ipotecari/Variazioni+colturali/Modello+e+istruzioni+variazioni+colturali/. Una volta compilata, la richiesta può essere inoltrata all’Ufficio provin-ciale – Territorio dell’Agenzia delle entrate di competenza.

Mercato immobiliare, trend negativo nel terzo trimestre 2013 l Continua il trend negativo del mercato immobiliare italiano nel terzo trimestre dell’anno 2013, seppure a ritmi decelerati rispetto ai trimestri precedenti. Lo rileva l’analisi dell’ultima Nota trimestrale dell’OMI, che fornisce un’istantanea sull’andamento del mercato immobiliare residenziale e non residenziale nel periodo luglio-settembre 2013. Gli scambi di unità immobiliari, pari a 199.661, mostrano una flessione del 6,6% rispetto allo stesso periodo del 2012, ma recuperano un punto per-centuale rispetto al calo tendenziale del 7,7% evidenziato nel secondo trimestre. A soffrire di più è il settore non residenziale, con le perdite maggiori nel terziario, dove la contrazione è dell’11,7%. Sono state pubblicate anche le Note territoriali, con tutti i dati sulle compravendite e sulle quotazioni delle abitazioni in 19 province italiane nei primi sei mesi del 2013 (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Genova, Catania, Firenze, Salerno, Perugia, Bari, Venezia, Padova, Modena, Crotone, Udine, Pavia, Catanzaro e Mantova).

Il 5,9% delle famiglie residenti nelle sei maggiori città italiane ha ristrutturato l’abita-zione l Il 5,9% delle famiglie residenti nelle sei maggiori città italiane ha effettuato lavori di ristrutturazione nel biennio 2011-2012. In particolare: il 4,5% ha ristrutturato l’abitazione prin-cipale; lo 0,7% un altro immobile (casa in affitto, in comproprietà, di parenti prossimi ecc.); lo 0,5% una seconda casa e il restante 0,2% una seconda casa insieme a un altro immobile. Chi ha ristrutturato la prima casa non ha effettuato ulteriori lavori, evidentemente perché già assai invasivi e impegnativi anche economicamente. È quanto emerge dalla indagine Tecnoborsa 2013 “Le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città – Ristrutturazioni”, a cura del Centro Studi sull’Economia Immobiliare CSEI. Rispetto alla percentuale delle famiglie che hanno acquistato un immobile nel periodo considerato – il 4,4% – la quota delle ristrut-turazioni supera tale valore e, in particolare, circa il 20% di chi ha comprato casa l’ha anche restaurata. Le città più attive sotto questo profilo sono state Genova, Napoli e Palermo. Per quanto riguarda le parti dell’abitazione che sono state rinnovate, il 60,3% di coloro che hanno ristrutturato hanno eseguito lavori radicali in tutta la casa; a seguire, ma con notevole divario, gli interventi parziali hanno riguardato: per il 15,9% la cucina, per il 15% i bagni, per il 14% gli impianti, per il 13,9% gli infissi, per il 10,8% gli ambienti di soggiorno e, infine, per l’8,8% le camere da letto. Tra le motivazioni che hanno indotto le famiglie a intervenire nelle proprie case, al primo posto c’è il rinnovo strutturale, con l’82%; a seguire, ma con notevole distacco, c’è l’esigenza di una maggiore ergonomia dettata dal desiderio di maggior comfort e praticità al tempo stesso (24%); il 16,7% lo ha fatto per razionalizzare gli spazi; il 14,2% per avere una casa ecologica, nel caso di nuclei familiari particolarmente sensibili all’ambiente; il 6,8% per ricavare spazi per attività sportive o pro-fitness; infine, il 5,3% per avere una casa cablata. Da un focus sul 16,7% di coloro che hanno eseguito lavori per migliorare lo sfruttamento e la funzionalità dello spazio a disposizione, è risultato che il 35,8% di questi lo ha fatto per aumentare il nu-mero delle stanze; il 29,5% per ampliare il soggiorno; il 17,5% per ricavare un angolo cottura/cucinotto; viceversa, il 10,5% per ricavare una cucina abitabile; infine, il 6,8% per ridurre il sog-giorno a vantaggio di altri ambienti. Spostando l’analisi dal lato dell’offerta, ha usufruito degli

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incentivi fiscali circa il 23% di chi ha ristrutturato. Chi, viceversa, vi ha rinunciato, nel 39% dei casi non lo ha ritenuto conveniente ma, in questo caso, non si può non pensare a un effetto dell’economia sommersa; il 34,6% ha dichiarato di non essere a conoscenza dei bonus statali; infine, il restante 26,5% ha affermato che l’iter burocratico è troppo complicato. Le famiglie, in generale, cercano naturalmente anche di ottimizzare le spese di gestione e/o manutenzione della propria abitazione per difendersi dal carovita e Tecnoborsa è andata a indagare anche su questo aspetto. Nell’ultimo anno, il 47,2% ha cercato di risparmiare sulle principali utenze; il 34,5% ha economizzato su telefono e connessione Internet; il 29,3% ha rivolto la propria at-tenzione alle spese di riscaldamento e/o condizionamento; il 28,4% ha risparmiato sul rinnovo dell’arredo; il 27,2% su quello degli elettrodomestici; infine, il 23,2% ha rinunciato ai piccoli interventi conservativi; tuttavia, bisogna sottolineare che al secondo posto si è manifestato un consistente 37,7% di famiglie che non si è neanche preoccupato “di fare economia in casa”.

Dal CNN le novità in materia di certificazione energetica l Dal Consiglio nazionale del notariato alcune brevi prime riflessioni sulle modifiche apportate ai commi 3 e 3-bis dell’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 dal D.L. 145 del 23 dicembre 2013 (cosiddetto decreto “Destinazione Italia”), che interviene nuovamente sulla disciplina in tema di certificazione energetica, mo-dificando le regole sull’obbligo di dotazione e sull’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE). Il documento è scaricabile dal sito www.notariato.it

La tassazione dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso dal 1° gennaio 2014 l A seguito della nuova tassazione dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, scattata dal 1° gennaio, il Consiglio Nazionale del Notariato ha predisposto lo studio n. 1011-2013/T, dal titolo “La tassazione dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso dal 1° gennaio 2014”, che analizza la riforma della tassazione che, circoscrivendo a sole tre aliquote l’imposizione proporzionale, stravolge in maniera radicale l’impianto normativo precedente. Nel dettaglio, vengono analizzate: le modifiche al testo unico dell’imposta di registro, i riflessi sulla tassazione delle cessioni soggette a Iva; la tassazione degli acquisti della prima casa; i trasferimenti a titolo oneroso dei terreni agricoli; la tassazione degli atti societari; l’imposta “minima” per gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso; l’imposta “minima” per alcune fattispecie particolari; la natura dell’ammontare minimo e lo scomputo; l’assorbimento degli altri tributi; la soppressione di esenzioni e agevolazioni; l’entrata in vigore della disciplina dell’art. 10 del D.Lgs. 23/2011; l’aumento delle imposte fisse nella misura di 200 euro. Lo studio è consultabile sul sito del Notariato all’indirizzo www.notariato.it nella sezione “Studi e materiali”.

Anche in novembre calo per il mercato pubblico dei soli servizi, crescono solo gli appalti integrati l A novembre mercato ancora in discesa: -12,6% in valore rispetto a novembre 2012, nonostante il recupero sul precedente mese di ottobre (+57,9%). Gli undici mesi del 2013 si chiudono con un secco -21,0% in valore sugli stessi mesi del 2012. Infatti, secondo l’aggior-namento al 30 novembre dell’osservatorio Oice-Informatel, le gare per servizi di ingegneria e architettura rilevate nel mese sono state 233 (di cui 17 sopra soglia), per un importo di 26,3 milioni di euro (15,7 sopra soglia). Rispetto al mese di novembre 2012 il numero delle gare cala del 40,1% e il loro valore del 12,6% (-13,6% sopra soglia e -11,3% sotto soglia). Molto negativo anche il confronto tra il 2013 e il 2012: nei mesi da gennaio a novembre 2013 sono state bandite 3.388 gare per un importo complessivo di 351,9 milioni di euro e, rispetto agli stessi mesi del 2012, si osserva un calo dello 0,2% nel numero (+9,4% sopra soglia e -1,0% sotto soglia) e del 21,0% nel valore (-28,0% sopra soglia e -2,8% sotto soglia). Sempre troppo alti i ribassi con cui le gare vengono aggiudicate. In base ai dati raccolti fino a novembre il ribasso medio sul prezzo a base d’asta per le gare indette nel 2011 è al 39,0%. Meno forti invece sono i ribassi relativi alle gare indette nel 2012 che si collocano su una media pari al 34,1%. Valutando il valore messo in gara per tipologia di stazione appaltante è da notare che negli undici mesi del 2013, rispetto allo stesso periodo del 2012, crescono solo le Regioni (+70,5%). Sono in calo: Amministrazioni dello Stato (-4,9%), Consorzi, Comunità montane e altro (-77,0%), Comuni (-5,1%) Province (-33,3%), Ospedali, USL e ASL (-20,7%), Università ed enti di ricerca (-6,3%), IACP (-76,7%) e Concessionari e privati sovvenzionati (-24,9%). Passando al mercato europeo dei servizi di ingegneria e architettura, per gare pubblicate nella Gazzetta comunitaria, si rileva che il numero delle gare italiane è passato dalle 266 dei primi undici

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mesi 2012 alle 291 del 2013: +9,4%. Nell’insieme dei Paesi dell’Unione europea il numero dei bandi per servizi di ingegneria e architettura mostra nello stesso periodo un incremento minore: +0,7%. Rispetto al totale delle gare pubblicate il numero di quelle italiane rimane comunque modesto, solo il 2,2%. Si tratta di un dato di gran lunga inferiore rispetto a quello di Paesi di paragonabile rilevanza economica: Francia 37,7%, Germania il 15,9%, Polonia il 7,4%, Gran Bretagna il 4,7%, Svezia il 4,4%. L’andamento delle gare miste, cioè di progetta-zione e costruzione insieme (appalti integrati, project financing, concessioni di realizzazione e gestione), è sempre in forte calo: il valore messo in gara negli undici mesi del 2013 scende infatti del 15,6% rispetto agli stessi mesi del 2012. Considerando da soli gli appalti integrati si rileva la loro crescita sia nel numero, +13,2%, che nel valore, +22,1%.

Pubblicati i dati sulle procedure di affidamento aggiornati a giugno 2013 l L’AVCP ha pubblicato il rapporto periodico riferito al I e II trimestre 2013 sulle procedure di affidamento perfezionate, di importo superiore a 40mila euro suddivise per tipo di contratto – lavori, servizi, forniture – e tipo di settore, ordinario o speciale. Al pari dei rapporti trimestrali precedenti, i dati si riferiscono alle procedure di affidamento perfezionate ovvero alle procedure per le quali è stato pubblicato un bando (nel caso di procedure aperte) o per le quali è stata inviata una lettera di invito (nel caso di procedure ristrette o negoziate). Per questa ragione l’analisi potrebbe risultare al netto di alcuni appalti anche di grande importo affidati tramite procedure ristrette che non risultano ancora perfezionati nella banca dati dell’Osservatorio alla data di pubblicazione della presente relazione trimestrale. Questi appalti, infatti, pur banditi nel corso dei primi sei mesi del 2013, potrebbero non risultare inclusi in questo Rapporto e conseguen-temente il valore complessivo dei contratti riferiti al periodo esaminato potrebbe risultare sottostimato. Il Rapporto trimestrale è suddiviso in 4 sezioni di cui una generale contenente le statistiche aggregate dei contratti pubblici e tre sezioni di dettaglio relative alle diverse tipologie di contratto (lavori, servizi e forniture).

Al via la nuova edizione SEFORM©, seminari ad alto contenuto forma,tivo l La Frediani Formazione organizza a Pisa dal 7 marzo al 4 aprile 2014 la nuova edizione di SEFORM©, se-minari ad alto contenuto formativo, una serie di eventi formativi su temi essenziali e di rilievo per l’attività del cosiddetto “tecnico legale”; con questa idea si conferisce alla formazione professionale una connotazione più pratica e diretta, pur nel rigoroso rispetto della qualità dei contenuti e dell’efficacia del momento formativo. Nella consapevolezza che il professionista di oggi non può più sottrarre molto tempo agli impegni professionali per formarsi, con il pro-gramma SEFORM©, seminari ad alto contenuto formativo, si coniuga l’esigenza di contenere i tempi della formazione con l’estrema qualità delle sessioni formative grazie alle docenze condotte da figure di primo piano del mondo accademico, istituzionale professionale ed edi-toriale nonché all’utilizzazione di speciale modalità didattica costituita dal question time. Gli eventi SEFORM©, di seminari ad alto contenuto formativo, rappresentano sessioni uniche e speciali nell’attuale panorama della formazione professionale e consentono il riconoscimento dei crediti professionali sia mediante il riconoscimento diretto di alcuni ordini/collegi e con la presentazione dell’attestato di partecipazione che sarà rilasciato al partecipante. Gli eventi dei SEFORM© 2014 (che si terranno il venerdì pomeriggio dalle 14.00 alle 19.00 presso l’Hotel Galilei, via Darsena 1, a Pisa) sono i seguenti:– La (nuova) mediazione delegata: profili applicativi del mediatore alla luce delle recenti novità

del cosiddetto “decreto del fare” – docente: prof. avv. F.P. Luiso (7 marzo);– Gestire il cliente difficile – docente: dott.ssa L. Fabbri (14 marzo );– Costruzione e ristrutturazione di immobili: quali responsabilità per esecutori, progettista e

direttore lavori? – docente: avv. S. Aquitani (21 marzo);– La certificazione energetica agli esiti del D.L. 63/2013 e del D.P.R. 74/2013 – docente: ing.

L. Rollino (28 marzo)– Metodi e applicazioni pratiche per il calcolo dell’onorario del CTU – trattazioni ed esem-

plificazioni con casi di studio ed esercitazioni (Preview nuovo corso 2014 “I compensi e il calcolo degli onorari del CTU Plus”) – docente: geom. P. Frediani (4 aprile)

Sarà possibile anche personalizzare la didattica offerta dal docente attraverso la formulazione di quesiti specifici sui diversi temi mediante l’invio della scheda di domande specifiche sugli argomenti in trattazione. Per maggiori informazioni, programmi degli eventi e modalità di iscrizione consultare il sito www.paolofrediani.it, sezione SEFORM©.

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articolo

di Luca Rollino

Quali sono gli incentivi offerti per la riqualificazione degli edifici esistenti?Esistono differenti possibilità per ottenere agevolazioni economiche e/o fiscali qualora si decida di intraprendere la strada della riqualificazione degli edifici esistenti, magari ricorrendo all’ installazione di impianti per lo sfruttamento delle fonti energetiche rinnovabili. Si possono citare le detrazioni fiscali del 55-65% per interventi volti al contenimento dei consumi energetici, quelle del 36-50%, il conto energia termico, i titoli di efficienza energetica. È invece ormai stato chiuso il conto energia fotovoltaico, essendo stato raggiunto il limite massimo di impianti agevolabili.

Questi incentivi sono cumulabili?Benché in passato i titoli di efficienza energetica (TEE) fossero cumulabili con le altre agevolazioni, a oggi la stessa spesa non può essere incentivata con più risorse, pur avendone titolo.

Vi sono procedure particolari per accedere a queste agevolazioni?L’accesso a queste agevolazioni prevede un iter piuttosto macchinoso, a eccezione delle detrazioni del 36%-50%, per le quali la procedura è stata enormemente semplificata. In generale, è richiesto il ricorso a un tecnico o a una società specializzata che proceda alla trasmissione dei documenti richiesti. Le spese sostenute per questa figura tecnica rientrano tra quelle agevolabili.

Sono incentivate sole le spese sostenute per svolgere i lavori o anche spese di altro genere?Non sono incentivate solo le spese per sostenere i lavori, ma anche le spese tecniche. Inoltre, con la conversione in legge del D.L. 63/2013, è stata confermata la possibilità di detrarre sino al 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili destinati a un immobile oggetto di ristrutturazione edilizia.

Gli incentivi sono cumulabili con altre agevolazioni regionali e/o comunali?Questi incentivi non sono cumulabili tra loro e con altri incentivi in conto capitale messi a disposizione da regioni e/o comuni. Sono però cumulabili con incentivi in conto interesse o con fondi rotativi.

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Edilizia, incentivie agevolazioni fiscali


Spesso si sente parlare di rilancio dell’economia attraverso un rilancio del setto-re edilizio. Subito si pensa a interventi di nuova edificazione che sono (a volte giustamente) visti come meramente speculativi e impattanti sul territorio. In realtà sarebbe possibile attivare un’enorme mole di lavori, privati e no, volti alla riqualificazione dell’esistente e a un miglioramento della qualità edilizia ed ener-getica degli immobili esistenti. Il patrimonio immobiliare italiano è, infatti, mediamente vecchio e caratterizzato dall’essere stato realizzato in periodi storici in cui scarsa era l’attenzione all’ef-ficienza energetica. Intervenire sugli edifici esistenti comporta però una forte esposizione finanziaria, molto rischiosa in periodi come quelli attuali di crisi economica e finanziaria. Diventano quindi estremamente interessanti le agevo-lazioni e le incentivazioni offerte a livello nazionale, per rendere più conveniente l’attivazione di interventi di riqualificazione edilizia e/o energetica e più sostenibile l’investimento fatto.La conoscenza delle varie opportunità – e dei vincoli e delle procedure richieste dai diversi incentivi – consente un’attenta pianificazione operativa e finanziaria delle attività e, quindi, un’individuazione a priori della convenienza dell’investimento.

Il 55-65% per interventi di riqualificazione energeticaSulle spese sostenute dal 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore del D.L. 63/2013) al 31 dicembre 2014, per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici già esistenti, spetta una detrazione del 65%, percentuale che passerà al 50%, per i pagamenti effettuati dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015. Le spese sostenute precedentemente fruivano, invece, della detrazione del 55%. Dal 1° gennaio 2016 la detrazione sarà del 36%, cioè quella ordinariamente prevista per i lavori di ristrutturazione edilizia. La materia ha subito diversi cam-biamenti, seppur non sostanziali, nel breve volgere di pochi anni e risulta utile fare un quadro di quanto è stato emanato dal legislatore.Con l’art. 1, comma 48, della legge 220/2010, la detrazione del 55% era stata pro-rogata fino al 31 dicembre 2011 e per le spese sostenute nel 2011 la detrazione sarebbe stata rateizzabile in dieci anni. L’art. 4, comma 4, del decreto “salva Italia” (D.L. 201/2011) ha prorogato, poi, ulteriormente le stesse disposizioni agevolative sino al 31 dicembre 2012, senza nulla modificare nella disciplina di riferimento. Con il comma 2 dell’art. 11 del D.L. 83/2012 era stata ulteriormente prorogata l’agevolazione sino al 30 giugno 2013. L’art. 14, comma 1, del D.L. 63/2013 stabili-sce ora che le disposizioni di cui al soprarichiamato art. 1, comma 48, della legge 220/2010 si applicano nella misura del 65% anche alle spese sostenute dalla data di entrata in vigore del decreto, 6 giugno 2013. La legge di Stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147) ha infine prorogato la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, confermando l’agevolazione nella misura del 65% per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2014 e riducendola al 50% per le spese che saranno effettuate nel 2015. In sostanza, la detrazione del 55% per gli interventi di risparmio energetico è prorogata fino alla fine del 2014 e la misura è aumentata al 65%.Viene prevista una proroga ancora maggiore dell’agevolazione per gli interven-ti sulle parti comuni condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis cod. civ., nonché per gli interventi che interessano tutte le unità immobiliari di cui


si compone il singolo condominio. In questi casi beneficiano della detrazione del 65% tutte le spese sostenute dal 6 giugno 2013 sino al 30 giugno 2015, mentre l’agevolazione sarà applicata nella misura del 50% per le spese che saranno effettuate dal 1° luglio 2015 al 30 giugno 2016. L’intento del legislatore è stato in tal caso chiaro: agevolare la realizzazione di interventi per i quali, vista la litigiosità delle assemblee condominiali, difficilmente si riesce a deliberare e decidere in tempi brevi. Anche se è stata innalzata al 65% la per-centuale di detrazione delle spese sostenute, i limiti massimi sono rimasti quelli previsti dall’art. 1, commi da 344 a 347, della legge n. 296 del 27 dicembre 2006. Di fatto il legislatore ha quindi aumentato la percentuale di detraibilità, ma ha diminuito l’importo totale dei lavori agevolabili.Con la conversione del D.L. 63/2013 – avvenuta con la legge n. 90 del 3 agosto 2013 è stata poi confermata in toto la vigente disciplina, da cui risultano agevolati:– interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, che ottengono un

valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori riportati nel D.M. Svi-luppo economico 11 marzo 2008, così come modificato dal D.M. 26 gennaio 2010 (valore massimo della detrazione pari a 100mila euro; importo massimo dei lavori agevolabili pari a 153.846,15 euro);

– interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coper-ture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, purché siano rispettati i requisiti di trasmittanza termica U, espressa in W/mqK, definiti con il D.M. Sviluppo economico 11 marzo 2008, così come modificato dal D.M. 26 gennaio 2010. In questo gruppo rientra anche la sostituzione dei portoni d’ingresso, a condizione che si tratti di serramenti che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio verso l’esterno o verso locali non riscaldati e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre (valore massimo della detrazione pari a 60mila euro; importo massimo dei lavori agevolabili pari a 93.307,69 euro);

– installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi dome-stici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università (va-lore massimo della detrazione è di 60mila euro; importo massimo dei lavori agevolabili pari a 93.307,69 euro);

– interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione (valore massimo della detrazione fino a un valore massimo di 30mila euro; importo massimo dei lavori agevolabili pari a 46.153,84 euro);

– sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia (valore massimo della detrazione fino a un valore massimo di 30mila euro; importo massimo dei lavori agevolabili pari a 46.153,84 euro);

– interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria (valore massimo della detrazione fino a un valore massimo di 30mila euro; importo massimo dei lavori agevolabili pari a 46.153,84 euro).


Per usufruire dell’agevolazione è necessario effettuare pagamenti con boni-fico tracciabile e trasmettere la documentazione all’ENEA attraverso un apposito portale web. Non è necessario avvalersi di un tecnico: la trasmissione può in alcuni casi essere effettuata dallo stesso committente (per esempio per gli infissi), senza asseverazioni firmate da un professionista. Tra la documentazione da trasmettere all’ENEA non vi è l’Attestato di prestazione energetica, che non deve più neppure essere conservato dal committente per successivi controlli, in seguito alla modifica dell’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 effettuata con D.L. 63/2013.

Il 36-50% per interventi di ristrutturazione ediliziaIl D.L. 63/2013 convertito in legge proroga il bonus del 36% (innalzato al 50%) sino alla fine del 2014, passando al 40% per il periodo 1° gennaio 2015-31 dicembre 2015. Inoltre, vengono ammesse al beneficio fiscale anche le spese, fino a 10mila euro, afferenti all’acquisto di mobili destinati ad arredare l’unità immobiliare oggetto di ristrutturazione.Anche in questo caso, visti i cambiamenti avvenuti nel breve volgere di pochi mesi, è utile fare una rapida cronistoria dei provvedimenti succedutisi, per capire quale sia la disciplina vigente. Il decreto “salva Italia” del 2011 ha reso strutturale, a decorrere dal 1° gennaio 2012, la detrazione delle spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, inserendola nel corpus normativo del TUIR. In particolare, l’art. 4, comma 1, lett. c), del D.L. 201/2011 ha aggiunto al predetto Testo Unico il nuovo art. 16-bis che reca, in sé, tutta la disciplina del beneficio fiscale de quo, originariamente introdotto dall’art. 1 della legge n. 449 del 27 dicembre 1997 e poi modificato e prorogato con le successive leggi. Tuttavia, per quanto concerne le disposizioni attuative, ai sensi del comma 9 del nuovo art. 16-bis, rimane ancora applicabile, in quanto compatibile, il rego-lamento di cui al D.M. n. 41 del 18 febbraio 1998. Il comma 1 del predetto art. 16-bis dispone che dall’IRPEF lorda si detrae un importo pari al 36% delle spese documentate, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48mila euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi sostanzialmente già previsti dalla precedente normativa. Il decreto “Crescita” (D.L. 83/2012) ha previsto, al comma 1 dell’art. 11, l’innalzamento dal 36% al 50% della detrazione delle spese per tutti gli interventi elencati nel predetto art. 16-bis, ancorché limitatamente alle spese sostenute dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto) sino al 30 giugno 2013. Inoltre, il comma 1 dell’art. 11 già menzionato ha previsto altresì che nello stesso periodo, ovvero dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, è aumentato il limite di spesa su cui calcolare la nuova detrazione del 50%, che passa a 96mila euro. L’art. 16 del D.L. 63/2013, al comma 1, sposta sino al 31 dicembre 2013 il termine per sostenere le spese per usufruire delle suddette agevolazioni. Infine, la legge di Stabilità per il 2014 ha esteso sino al 31 dicembre 2014 la detrazione al 50%, estendendola sino al 31 dicembre 2015 seppur ridotta al 40%. Gli interventi edilizi che consentono di richiedere la detrazione sono:– manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ri-


strutturazione edilizia, effettuati sia sulle parti comuni di edificio residenziale sia sulle singole unità immobiliari residenziali

– manutenzione ordinaria, effettuata sulle parti comuni di edificio residenziale; – ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi cala-

mitosi, anche se non rientranti nelle categorie precedenti e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;

– restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro sei mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile.

Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spe-se, ma anche l’inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:– il proprietario o il nudo proprietario;– il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);– l’inquilino o il comodatario;– i soci di cooperative divise e indivise;– i soci delle società semplici;– gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli

strumentali o merce.La detrazione spetta anche al familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) convivente del possessore o detentore dell’immo-bile, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici risultino intestati a lui. La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori. Per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione, le quote residue del bonus si trasferiscono automaticamente, a meno che non intervenga accordo diverso tra le parti.Al fine di usufruire delle agevolazioni sono necessari due passaggi fondamentali e ineludibili, pena la decadenza dell’agevolazione stessa:– inviare, quando prevista, all’Azienda sanitaria locale competente per territorio,

prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non preve-dono l’obbligo della notifica preliminare;

– pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Non è più necessario trasmettere come in passato la comunicazione di inizio lavori, il cui obbligo è stato soppresso dal D.L. 70 del 13 maggio 2001. Le agevolazioni del 36-50% non sono cumulabili con quelle del 55-65%, ma sono utilizzabili in parallelo: all’interno di uno stesso intervento, vi potranno essere spese che usufruiranno del 65% e spese che usufruiranno del bonus del 50%, con pagamenti tracciabili differenti e differenziati, anche qualora fosse la stessa ditta a eseguire i lavori. L’Agenzia delle entrate ha specificato con una risoluzione (n. 22/E) come possano usufruire di queste agevolazioni anche le spese sostenute per l’installazione di impianti fotovoltaici, purché questi siano


destinati alla produzione di energia elettrica per l’autoconsumo, e non altrimenti premiata con altre incentivazioni.Il D.L. 63/2013 ha introdotto una detrazione dall’IRPEF del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. L’Agenzia delle entrate ha chiarito le regole con la circolare n. 29/E del 18 settembre 2013. Il principale presupposto per poter usufruire della detrazione è l’effettuazione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio, sia su singole unità immobiliari residenziali, sia su parti comuni di edifici residenziali (per esempio, guardiole, appartamento del portiere, lavatoi; in questo caso, ovviamente, il bonus spetta per l’arredo della parte comune su cui è stato effettuato il lavoro). Le spese per questi interventi devono essere state sostenute a partire dal 26 giugno 2012 e la data di inizio lavori deve essere anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto dei mobili e/o dei grandi elettrodomestici. Non è necessario, inve-ce, che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’abitazione. La data di avvio dei lavori può essere dimostrata da eventuali abi-litazioni amministrative, dalla comunicazione preventiva all’ASL, quando la stessa è obbligatoria, da dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, per lavori per i quali non sono necessarie comunicazioni o titoli abitativi. Il pagamento può essere effettuato con bonifico parlante, oppure con carta di credito e con bancomat, mentre sono esclusi l’uso del contante e assegni circolari. La detrazione spettante, da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, deve essere calcolata sull’importo massimo di 10mila euro (riferito, complessivamente, alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici). Questo limite riguarda la singola unità immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o la parte comune dell’edificio oggetto di ristrutturazione. Il contribuente che esegue lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari avrà diritto più volte al beneficio.La detrazione dall’imposta lorda pari al 65% cento, fino a un ammontare com-plessivo delle stesse non superiore a 96mila euro per unità immobiliare, è pre-vista fino al 31 dicembre 2014, anche per le spese sostenute per gli interventi antisismici di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, le cui procedure autorizzative sono attivate dopo la data di entrata in vigore della legge 90/2013, su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all’ord.PC.M. n. 3274 del 20 marzo 2003, riferite a costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive. L’aliquota di detraibilità scende al 50% per le spese sostenute nel periodo 1° gennaio 2015-31 dicembre 2015, in virtù di quanto previsto dalla legge di stabilità per il 2014. Inoltre, viene anche compreso nel 65% l’installazione di impianti di depurazione delle acque da contaminazione di arsenico (di tipo domestico, produttivo e agricolo) nei comuni dove è stato rile-vato il superamento del limite massimo di tolleranza stabilito dall’Osservatorio Mondiale della Sanità o da norme vigenti, ovvero dove i sindaci o altre autorità locali sono stati costretti ad adottare misure di precauzione o di divieto dell’uso dell’acqua per i diversi impieghi.

I titoli di efficienza energeticaI titoli di efficienza energetica, o certificati bianchi, rappresentano un incentivo all’efficienza energetica trasversale a vari settori e non soltanto riferibili


al settore edilizio. Nati nel lontano aprile 2001, con l’emanazione di due decreti ministeriali ad hoc, aggiornati nel 2004, sono stati definitivamente riproposti con il recente D.M. 28 dicembre 2012. Il meccanismo viene regolato e governato dal GSE, subentrato nel 2013 all’Autorità per l’energia elettrica e il gas.Il sistema dei TEE si fonda sull’obbligo imposto alle aziende distributrici di energia elettrica e gas naturale con più di 50mila clienti finali di rispettare degli obiettivi di riduzione dei consumi energetici. Queste aziende certificano questi obiettivi attraverso la realizzazione di interventi di efficienza energetica, opportunamente attestati tramite TEE, oppure acquisendo il diritto da terze parti, che, attraver-so remunerazione economica, “cedono” i diritti su interventi di riqualificazione energetica da loro svolti. Si crea pertanto un mercato dei titoli di efficienza ener-getica, con relativa borsa e conseguente oscillazione dei prezzi. Mediamente, il costo dei titoli di efficienza energetica oscilla tra gli 80 e i 110 euro a titolo (un titolo equivale a un tep).Per vedersi riconoscere i titoli di efficienza energetica, si deve seguire una pro-cedura ben precisa, che viene svolta tramite portale web dedicato, e ci si deve avvalere, se non si è un soggetto obbligato, del proprio energy manager, oppure di una società di servizi energetici (SSE) appositamente accreditata sul sito del GSE. Gli interventi per i quali si possono ottenere i TEE sono di diverso genere: si va da interventi semplici, per i quali sono state emanate apposite schede di quantificazione standardizzata o analitica del risparmio, a interventi molto com-plessi, per i quali si deve presentare un apposito progetto in cui si testimonia il risparmio energetico conseguibile rispetto a un preciso riferimento considerato lo stato dell’arte normativo e tecnologico. I TEE non sono più cumulabili con nessun altro incentivo, diversamente dal passato quando erano sommabili al 55%.

Il conto energia termicoIl conto energia termico rappresenta la novità in materia di incentivazione dell’ef-ficienza energetica. Nasce con il D.M. 28 dicembre 2012, “Incentivazione della pro-duzione di energia termica da impianti a fonti rinnovabili e interventi di efficienza energetica di piccole dimensioni”, e, diversamente da altri generi di incentivi, è in conto capitale. Il principio è che, a fronte dell’esecuzione di determinati interventi di efficienza energetica, viene riconosciuto un rimborso percentuale della spesa sostenuta, fino a un massimo del 40% di quello che viene stimato essere il costo massimo plausibile dell’intervento. L’operazione risulta ampiamente conveniente, perché si tratta di un incentivo in conto capi-tale certo, erogato dal legislatore il 2-5 anni a seconda del soggetto che ne faccia richiesta. Il limite di questo meccanismo di incentivazione è da ricercarsi nella procedura, oltremodo macchinosa, che si deve effettuare per richiederlo, e nella non certezza dell’ottenimento.Basandosi su fondi annui limitati, il conto energia termico non garantisce all’a-vente diritto l’automatico ottenimento dell’incentivo economico, in quanto la richiesta potrebbe giungere a fondi terminati. Possono avvalersi del meccanismo del conto energia termico tanto soggetti privati, quanto soggetti pubblici, con differenti rateizzazioni dell’incentivo (rispettivamente 5 e 2 anni). Sono incenti-vati interventi di incremento dell’efficienza energetica in edifici esistenti (come isolamento di superfici opache, sostituzione di chiusure trasparenti, sostituzione


di impianti di climatizzazione, installazione di sistemi di schermatura) e interventi di piccole dimensioni di produzione di energia termica da fonti rinnovabili e di sistemi ad alta efficienza. Il conto energia termico non è cumulabile con nessun altro genere di incentivo.

ConclusioniIl patrimonio immobiliare italiano si contraddistingue per un’età decisamente avanzata, e per una scarsa efficienza energetica. In un periodo di difficoltà per l’edilizia, sicuramente l’attenzione si potrebbe concentrare su come recuperare, tecnicamente, energeticamente e architettonicamente gli edifici esistenti. A tal fine, diventa opportuno conoscere i vari incentivi offerti per questo genere di ope-razioni, programmandone preventivamente il ricorso e valutandone attentamente i vantaggi (economici) e gli oneri amministrativi e burocratici (immancabili!).Tuttavia deve sempre essere chiaro che queste agevolazioni sono uno stru-mento e non il fine dell’operazione, che resta sempre e comunque il recupero dell’immobile e minori spese di gestione.

Luca RollinoLaureato in Ingegneria Edile e in Architettura (Costruzione), è stato ricercatore a contratto presso il Dipartimento di energetica del Politecnico di Torino. È autore di pubblicazioni scientifiche e tecni-che riguardanti l’energetica edilizia e la valutazione delle prestazioni energetiche degli edifici. Svolge attività di consulenza nel settore dell’energetica edilizia. È iscritto negli elenchi dei certificatori ener-getici delle Regioni Piemonte e Lombardia ed è docente in corsi abilitanti per certificatori energetici in Piemonte, Lombardia e Liguria.


articolo

di Roberto Malucchi

Come possiamo definire la personalità?Il termine si sottrae a significazioni univoche e, talvolta, assume connotazioni puntuali funzionali alla disciplina che ne indaga le molteplici sfaccettature. Tuttavia si può ragionevolmente affermare che, in genere, con questo termine si tende a descrivere il risultato dell’ integrazione tra le esperienze relazionali e quelle tipicamente soggettive che, coagulate con il bagaglio biologico, codeterminano la configurazione psicologica permanente di ciascun individuo.

Cosa consegue dalla relativa stabilità dei tratti distintivi della personalità?L’ integrazione tra i fattori relazionali, soggettivi e biologici tende a sedimentare “stratificandosi” e, per questo, la personalità – che, come detto, ne costituisce il prodotto – assume una connotazione stabile. Su questa “stratificazione” ciascuno costruisce il modello attraverso il quale interpreta il mondo in cui vive da cui si origina – fatalmente – la tendenza a irrigidirsi in prassi ripetitive ma, proprio per questo, inefficaci, molto spesso, ad affrontare le problematiche imposte dall’esperire quotidiano e, maggiormente, quelle generate da situazioni conflittuali.

Quale importanza riveste per il mediatore facilitativo il saper riconoscere le personalità?La funzione precipua del mediatore facilitativo si esplicita nel disostruire il canale di dialogo e di reciproco riconoscimento la cui interruzione veicola, acutizzandole, quelle incompatibilità di obiettivi, valori e significati che, in larga misura, sono determinate, appunto, dalla personalità, ovvero da quel peculiare “modello interpretativo” a cui abbiamo fatto cenno. Focalizzare i tratti predominanti della personalità individuando quelle “compulsioni” che irrigidiscono le parti nelle proprie posizioni permette al mediatore di elaborare una strategia comunicativa (verbale, paraverbale, non verbale) in grado di promuovere un rapporto empatico con i controvertenti attraverso il quale accompagnarli nell’ individuazione dei loro reali interessi.

Perché affidarsi all’Enneagramma?La scienza, almeno come la concepiamo in Occidente, tende a frantumare le materie di studio – tra le quali l’uomo – in frazioni così sottili da approssimarsi all’ individualizzazione e ci accompagna, quindi, incontro a idealità non sistemiche attraverso percorsi infiniti per numero e genere. Per questa ragione non offre modelli applicabili per una “comprensione globale” della personalità.

mediazione

Enneagramma (1)


Affrancato dagli angusti confini imposti dal petitum all’interno dei quali si articola l’attività del giudice chiamato a dirimere, in maniera vincolante, il conflitto in ragione12di criteri riconducibili all’equanimità giuridica, il mediatore facilitativo scevro, a differenza del giudice, di qualsivoglia potere decisorio, esplicita il suo ruolo nel soccorrere e agevolare le parti in lite – in questo caso nel pieno esercizio della loro autonomia negoziale – nella ricerca e nella conclusione di un accordo soddisfacente, del quale, esse stesse, ne statuiscono il contenuto3.L’attività del mediatore quindi, consente di svincolare l’oggetto del conflitto dalla sua dimensione squisitamente normativa e favorisce l’emergere di elementi che, pure estranei alla fattispecie puramente giuridica, possono minare la rigidità delle posizioni – nel cui alveo si rifugiano le parti – e provocare la ricomposizione della lite attraverso il raggiungimento di un accordo basato sugli interessi, la cui paternità, come si è detto è, e resta, ad appannaggio esclusivo delle parti4.In questo senso il mediatore svolge una funzione maieutica: come la dot-trina socratica del dialogos vuol mostrare all’interlocutore la relatività del sapere, allo stesso modo il mediatore vuol mostrare ai convenuti al tavolo di mediazione la relatività connaturata nella rigidità delle posizioni, accom-pagnandoli, così, sia nel processo di rivisitazione della percezione dei fatti e delle circostanze che hanno generato, e poi inasprito, il conflitto, sia nell’e-volvere in direzione di un’attitudine cooperativa attraverso la quale elaborare

1 Benjamin Disraeli, I conte di Beaconsfield (Londra 21 dicembre 1804 – 19 aprile 1881) politico e scrittore britannico: schierato con il Partito Conservatore, è stato Primo Ministro due volte. Benché i suoi romanzi non siano riconosciuti fra le grandi opere del periodo vittoriano godette, in vita, di una discreta fama letteraria. In una sintesi mirabile questo aforisma, coniuga le due peculiarità intrinseche della personalità (stabilità – mutevolezza).2 Giovanni Battista Niccolini (San Giuliano Terme 29 ottobre 1782 – Firenze 20 settembre 1861) drammaturgo italiano: compose diverse tragedie di soggetto storico-patriottico, che hanno come tema il riscatto nazionale e la libertà del popolo. Questo aforisma evidenzia il primato delle dinamiche emotive e psicologiche sugli aspetti meramente razionali.3 Con il ricorso alla giustizia ordinaria, le parti, appellandosi al rigoroso formalismo che con-traddistingue il procedimento giudiziale, denotano, in sostanza, la volontà di farsi riconoscere da una decisione coattiva assunta da un terzo imparziale – il giudice – di avere “ragione” o “torto”. Affidandosi alla mediazione facilitativa, invece, detto obiettivo decade e viene sostituito dalla volontà di ricercare, attraverso la riattivazione del dialogo con le altre parti, una soluzione che sia il più possibile aderente ai propri interessi e conforme alle proprie aspettative.4 Sotto questo peculiare aspetto, la libertà dai formalismi procedurali impliciti nella procedura di mediazione, conferisce peraltro al mediatore una funzione “più ampia” di quella richiesta al giudice, poiché – come evidenziato dal dossier di documentazione della Camera dei Deputati, XVI legislatura, L. n. 69 del 18 giugno 2009, schema legislativo 150 – il mediatore “non è a differenza del giudice, vincolato strettamente al principio della domanda e può trovare soluzioni della controversia che guardano al complessivo rapporto tra le parti. Il mediatore non si limita a regolare questioni pas-sate, guardando, piuttosto, a una ridefinizione della relazione intersoggettiva in prospettiva futura”.

L’Enneagramma – introdotto per la prima volta in Occidente dal mistico e ipnotista di origini greco-armene George Ivanovitch Gurdjieff (1866?-1949) – così come evolutosi in direzione psicologica soprattutto a opera del boliviano Oscar Ichazo e dello psichiatra cileno Claudio Naranjo, costituisce, viceversa, quel “contenitore” ideale per tracciare dei modelli astratti (concettuali ed espositivi) atti sia a individuare le costanti caratteriali e comportamentali, sia a determinare le caratteristiche e le dinamiche della personalità. I tipi psicologici – o enneatipi – rappresentano, appunto, questi modelli generali.

Il carattere non cambia: le opinioni cambiano, ma il carattere può solo svilupparsi.Benjamin Disraeli1

Nelle azioni d’un uomoil suo carattere influisce piùche la sua intelligenza.Giovanni Battista Niccolini2


una strategia maggiormente proficua per il soddisfacimento degli interessi.Il mediatore è, quindi, niente più di un mero ausilio, inteso qui nella lo-cuzione propositiva del termine, a cui le parti volontariamente ricorrono per disancorarsi dallo stallo nel quale sono precipitate. Ma affinché la sua opera sia effettivamente fruttuosa deve, fra le altre cose, possedere l’abilità di affrontare – separatamente dalle questioni di merito – le dinamiche psicologiche che attengono alla percezione delle cose, alle emozioni che vi sono coinvolte e alla corretta comunicazione.Ecco che, a dispetto della marginalità che si potrebbe attribuire a una figura spogliata da ogni potere decisionale e arbitrale – il mediatore non dispensa torti o ragioni, né suggerisce soluzioni – e alla quale, se inquadrata super-ficialmente, si potrebbe richiedere tutt’al più una buona dose di pazienza e “buon senso”, il mediatore, nella gestione delle varie fasi della procedura di mediazione, si trova nella necessità di governare, contemporaneamente e a vari livelli, oltre all’aspetto negoziale, anche quelli riconducibili alla sfera comunicativa e psicologica.Quest’ultimo ambito, peraltro, assume un’importanza capitale se considera che la letteratura di merito, laddove indaga l’influenza dei fattori che de-terminano le sorti della “trattativa”, non esita ad attribuire alle dinamiche psicologiche che si innescano nell’itinerario negoziale una rilevanza del 90% mentre, quelle razionali, non la influenzerebbero oltre il 10%.Appare palpabile perciò la necessità per il mediatore di acquisire quelle abilità e competenze che gli permettano di estirpare la propensione ome-ostatica implicita in quei meccanismi che, attivandosi automaticamente, e quasi sempre senza traccia di consapevolezza, impediscono alle parti in lite di liberarsi dal condizionamento imposto dal proprio “punto di vista” e che li imprigionano in quella realtà che, a loro, appare come l’unica possibile: se vuole indurre concretamente le parti a riattivare il dialogo e a bypassare, così, il blocco nel quale si sono impantanate, deve sviluppare la facoltà di cogliere in ciascuna di esse gli aspetti comportamentali ed emozionali legati alla percezione del “proprio mondo”e che ostacolano, fatalmente, la capacità di riorganizzarsi autonomamente in forme che siano funzionali ad affrontare e a risolvere le contingenze imposte dal conflitto.Deve individuare, cioè, quella peculiare idiosincrasia attraverso la quale ciascuno concepisce sé stesso e il mondo con cui si trova a interagire. Nella sostanza, affinché la sua azione sia realmente incisiva, deve saper riconoscere quella che secondo una definizione largamente condivisa vie-ne indicata con il nome di “personalità”5 e che rappresenta quella che

5 Esistono tuttavia varie definizioni del termine. Qui ho utilizzato una delle più comuni, secondo la quale, la personalità costituirebbe il prodotto dell’interazione tra due componenti: il “carattere” che si riferisce alle qualità acquisite attraverso le influenze ambientali e il “temperamento”’ che attiene invece alle caratteristiche psicologiche biologicamente determinate. Di fatto, in molti contesti – e anche in questa sede – i termini “carattere” e “personalità” vengono usati come sinonimi, e devono essere pertanto intesi come astrazioni. Come sostiene infatti il filosofo e psicanalista Umberto Ga-limberti: “Il limite che separa il carattere dalla personalità dipende dalla convenzione scientifica e non riposa su un criterio oggettivo, come risulta anche dal fatto che grandi aree psicologiche e psicopatologiche usano i termini ‘carattere’, ‘personalità’ e, talvolta, ‘tipo psicologico’, come intercambiabili”. U. Galimberti, Carattere, in “Psicologia”. Milano 1999.


potremmo definire l’identità psichica stabile di un individuo6, ovvero quel complesso compendio delle diverse componenti psichiche che, mostrando stabilità nel tempo, determinano la struttura permanente dell’individuo e che costituisce il prodotto dell’interazione tra l’identità biologica e quella risultante dall’assimilazione delle esperienze relazionali e soggettive incor-porate attraverso fattori ambientali; la cui prerogativa si sostanzia, come detto, per la tenacia con la quale i fattori psichici che la determinano tendono a persistere nel tempo7.Tuttavia la personalità non può essere assimilata a una struttura immuta-bile nella sua fissità; piuttosto, deve essere inquadrata come un processo talmente radicato, denso e poco incline a rinnovarsi spontaneamente che, per trasformarsi ed evolvere verso l’acquisizione di strumenti che siano più adeguati alla “lettura” delle specifiche circostanze, deve essere sottoposta a un intervento consapevole e indirizzato allo scopo.Nonostante le insidie che inevitabilmente si celano dietro le alterazioni temporanee – e spesso subitanee – imputabili alle condizioni di stress provocate dal conflitto e che possono indurre il mediatore a un’errata inter-pretazione della personalità dominante, si deve rilevare che la coesistenza di staticità e mutevolezza connaturata nei tratti caratteriali rappresenta una complicazione se non apparente, solo marginale: la permanenza dei tratti distintivi propri, infatti, se correttamente interpretati, palesa tutte quelle specificità che permettono sia di tratteggiare la personalità, che di incorniciarla all’interno di un modello conoscitivo predeterminato di riferimento.In quanto forma dinamica, invece, la personalità offre spazi, seppur ristretti, all’interno dei quali il mediatore esperto può incunearsi e, attraverso un uso appropriato della comunicazione, promuovere quel processo di evolu-zione che stimoli le parti a ripensare il conflitto da un’angolazione inedita.Individuare le personalità dei controvertenti depurate dalle distorsioni effi-mere addebitabili a situazioni contingenti e riconoscerne le differenze inter-pretandone adeguatamente i tratti stabili, è una pratica a cui il mediatore non può sottrarsi dal momento che deve, a ragione, ritenersi propedeutica alla pianificazione e all’organizzazione della modalità comunicativa da porre in atto per interagire efficacemente con ciascuna delle parti in lite.Se, quindi, accostarsi alla mediazione con scarsa capacità di discernere le personalità, appare non auspicabile poiché da questa si desumono le indicazioni indispensabili per la definizione di una appropriata strategia co-municativa; resta da comprendere in quale modo sia possibile riconoscerla.L’interrogativo, lungi dal fomentare un lezioso, quanto sterile, esercizio di

6 In questa sede, infatti, non si tiene conto di quegli stati – spesso imputabili a fattori esterni – nei quali i tratti della personalità deviano in modo sensibile dalla norma determinando condizioni temporanee di alterazione che, rientrando nel campo della patologia clinica, sono, per ovvie ra-gioni, esclusi dalla presente trattazione.7 Questa peculiarità traspare anche dall’etimo della parola carattere: il termine, preso in prestito dalla lingua latina (character), trae origine dalla parola greca kharakter (impronta) a propria volta mutuata dal verbo kharásso- (marchiare, imprimere, scolpire, incidere). I condizionamenti comportamentali, emotivi e cognitivi, che determinano il nostro carattere sono costanti poiché “scolpiti dentro” ciascuno di noi.


contemplazione speculativa, pone, invero, una questione la cui rilevan-za è sostanzialmente pratica: la personalità in quanto concettualmente rappresentabile può essere ravvisata per via teorica ma, poiché essenza intangibile non può essere compresa appieno attraverso la metodologia scientifica vista la propensione a sottrarsi a qualunque insieme coerente-mente logico di ipotesi, enunciati e proposizioni per mezzo dei quali in genere la scienza postula, appunto, i principi di una disciplina con lo scopo di interpretarne la fenomenologia. La personalità, infatti, può solamente essere richiamata, allusa, evocata: è, in definitiva, una conoscenza che avviene per via strettamente empirica e che per la sua comprensione suggerisce un approccio che privilegi il percorso di tipo narrativo-metaforico. Il dispositivo narrativo e la metafo-ra rappresentano, infatti, un territorio logico e concettuale al cui interno ciascuno struttura le proprie conoscenze per mezzo di canovacci, e costi-tuiscono due essenziali strumenti cognitivi attraverso i quali si conferisce significazione al proprio agire8.La personalità si configura quindi come una “metafisica del comporta-mento umano” avulsa da qualsiasi “teoria controllabile” che, per essere decifrata nei suoi aspetti più autentici, va osservata nella sua interezza, secondo la prospettiva più ampia e universale possibile.In un’epoca in cui le dottrine scientifiche – compresa, peraltro, la psi-cologia – nello sforzo di ridurre le varie discipline di studio a verità oggettivabili, si sono stabilmente scisse dalla conoscenza filosofica, reli-giosa e artistica, distinguendosi per l’inclinazione a ponderare la natura dell’uomo destrutturandola in branche particolari; e che evidenziano i propri limiti quando si interrogano sulla genesi e l’essenza di compor-tamenti che appaiono ostici a elucubrazioni meramente razionali come la personalità (in cui elementi biologici si intrecciano a doppio filo con esperienze introitate attraverso fattori esterni); e a onta dell’insofferenza che l’ortodossia accademica, poco propensa a tollerare variabili stoca-stiche, riserva a forme di conoscenza principalmente fenomenologiche che privilegiano la sintesi anziché la giustapposizione (insofferenza che evolve in vera e propria riluttanza quando queste conoscenze traggono la loro origine da un sapere atavico, che, sembra, affonda le proprie ra-dici nell’humus dell’esoterismo sciamanico); ecco che, l’Enneagramma, antica conoscenza tradizionale tramandatasi per via orale, nella quale la conoscenza dei caratteri – o meglio, l’osservazione di questi processi – è descritta in modo molto accurato; fornisce quella prospettiva di insieme

8 Impossibile in questa sede chiarire, anche schematicamente, come la narrazione e la metafora rappresentino formidabili strumenti cognitivi che assumono una propria e peculiare connotazione epistemologica. Augurandomi di non scadere nella banalizzazione mi limito a sottolineare che entrambe costituiscono processi ontologici che caratterizzano il percorso evolutivo di un soggetto e divengono efficaci modelli alternativi di conoscenza: nella narrazione l’articolazione del pensiero posta in atto nel tentativo di sintetizzare in un’unica unità temporale la casualità di fatti, eventi e azioni, attiva processi cognitivi che esplicitano i percorsi individuali di significazione cognitivo-emotiva; mentre, l’innovazione semantica con la quale la metafora sovverte le significazioni del linguaggio corrente, ha lo scopo di connettere le forme di pensiero al dominio della fisicità, ri-spondendo, così, a domande di chiarificazione e attribuzione di senso in merito a concetti, idee o pensieri altrimenti oscuri.


– a cui abbiamo accennato – in grado di coglierne compiutamente la complessità e la ricchezza.Negli articoli che seguiranno avremo l’opportunità di approfondire, fra l’al-tro, come la conoscenza dell’Enneagramma dei tipi psicologici consenta, mediante l’osservazione e l’ascolto, di codificare i caratteri in nove tipologie di base dinamicamente interconnesse fra loro, e come, questa conoscenza si riveli di grande utilità per mettere a punto adeguate strategie di intera-zione con i controvertenti.Per concludere è interessante osservare come un’appropriata padronanza dell’Enneagramma – la cui efficacia, quindi, da questo punto di vista, può essere letta nella sua bi-direzionalità – trovi utile applicazione anche come strumento introspettivo di disamina interiore e di indagine psicologica9: permettendo al mediatore di acquisire consapevolezza dei modelli mentali, emotivi e sensoriali che contraddistinguono il proprio tipo psicologico, lo pone nella condizione di dominare le tendenze selettive e i filtri che, agendo inconsciamente, determinano il suo comportamento e di arginare, “bonificandole”, le reazioni emotive che ne conseguono, mettendolo così al riparo dai quei condizionamenti che possono minare la sua imparzialità, con evidenti ricadute negative sul piano deontologico.

9 Va ricordato a questo proposito che nella sua formulazione originaria (che si sviluppa all’interno del rapporto iniziatico fra maestro e discepolo) il metodo enneagrammatico trovava applicazione come strumento per la crescita interiore e era quindi rivolto sostanzialmente verso se stessi. Solo in seguito l’ambito di applicazione si estende fino a divenire strumento per l’analisi e la conoscenza psicologica degli individui.

Roberto MalucchiLibero professionista, esercita l’attività di geometra, in forma associata, dal 1989. È iscritto come mediatore all’Organismo di Mediazione Interprofessionale Nazionale GEO-C.A.M.


articolo

di Eliano Biagioni

La qualità rimane invariata nel tempo?Se l’analisi contempla il singolo bene già in uso al cliente, per esempio un edificio e ne viene osservata la qualità “propria”, in condizioni normali, può essere considerato invariato il suo livello di qualità. Se invece viene considerata la qualità nel mercato, essa è soggetta a evolvere, crescendo nel tempo le esigenze dei clienti e quindi le loro aspettative nei confronti dei beni/servizi offerti. Lo stesso edificio di cui sopra, se immesso sul mercato, probabilmente non sarà qualitativamente in linea con le attese della clientela, perché evolute.

Quali aspetti della qualità possono essere presi in considerazione per interpretare le scelte dei clienti?Rispetto alla qualità di un bene/servizio possono essere presi in esame tre tipi di qualità: quella “richiesta”, che rappresenta le caratteristiche che esprimono le esigenze della clientela; la qualità “attesa”, che rappresenta la qualità che il cliente non indica nei contratti o verbalmente quando è a colloquio con il professionista, ma che dà per implicita o per scontata nei servizi ricevuti; la qualità “ latente”, che è quella che il cliente non si aspetta di ricevere.

Per un professionista quanto è importante incrementare il livello qualitativo dei servizi resi?Il processo produttivo di un servizio professionale è sempre soggetto a cambiamenti dovuti all’ insorgere di nuovi gusti nella clientela o soggetto all’applicazione di nuove leggi e/o norme.è necessario che il livello di qualità dei servizi resi ai clienti sia di alto livello attraverso azioni di controllo continuo e mirato sui processi in atto, alla ricerca di ogni possibile miglioramento apportabile.

Perché è necessario un controllo continuo del processo produttivo?La corretta gestione del processo produttivo professionale è importante, perché attraverso l’efficienza con cui viene svolta si raggiunge il livello di qualità richiesta dalla clientela.Il controllo è la fase che quantifica questa efficienza, ma è anche la fase in cui vengono ricercate le lavorazioni o servizi da migliorare, per offrire sempre maggiore qualità alla clientela.

qualità

La qualità in edilizia (2)


Secondo la norma ISO 9000:2005 la qualità è “l’attitudine di un insieme di carat-teristiche intrinseche a soddisfare le esigenze”. Da questa definizione deriva ogni considerazione futura tra cui, non per ultima, quella del miglioramento continuo della qualità nel tempo.

Il dinamismo della qualitàLe esigenze dei clienti sono influenzate dalle offerte del mercato a cui si rivolgono alla ricerca di beni/servizi che le soddisfino.Il grafico del percorso della qualità ( figura 1) illustra chiaramente che al consu-mo/uso di un bene/servizio, seguirà sempre l’introduzione sul mercato di nuovi beni/servizi a cui seguirà la nascita di nuove esigenze.Questo percorso si ripete continuamente, per esempio è accaduto e accade per lo sviluppo delle autovetture nel corso degli anni con l’introduzione di nuovi e aggiornati modelli.Ciò è evidente anche nel mercato edilizio dove una crescente attenzione da parte dell’opinione pubblica ai consumi energetici e all’ambiente ha cambiato la domanda, che non è più rivolta solamente alla fruibilità (qualità ambientale) e all’aspetto dell’immobile (qualità di relazione dei vari componenti il sistema edilizio), ma sempre di più anche alle sue caratteristiche prestazionali termiche, acustiche e statiche (qualità propria dei materiali).Contemporaneamente si sono evoluti anche i materiali e le norme tecniche a essi relative.

La qualità è quindi dinamica, variando costantemente le esigenze della clien-tela, essendo quest’ultima il focus della qualità.Cresce il livello della qualità richiesta ( figura 2) che rappresenta le caratteri-stiche che sono richieste dai clienti (gli elementi della loro soddisfazione) che è specificata nei contratti o nel conferimento di incarico professionale.Oltre a questa cresce anche la qualità attesa, che rappresenta la qualità che il

Figura 1 – Il percorso della qualità

1 Nascitaesigenza

2 Ricercasul mercato

3 Valutazioneservizio

4 Consumo/uso

5 Introd.nuovi prodotti


cliente non esplica nei contratti o quando è a colloquio con il professionista, ma che dà per implicita, per scontata nei servizi da esso ricevuti.La qualità latente è, invece, quella inaspettata dal cliente e non è scritta, né ricercata. Questo dinamismo può essere colto dal professionista per sviluppare nuove stra-tegie di mercato, affinché sia in grado di anticipare le esigenze della clientela.Egli può rivestire il ruolo di guida per i propri clienti indirizzandoli verso nuovi servizi, inducendo di conseguenza nuove esigenze, sempre nel rispetto degli im-pegni contrattuali assunti e delle competenze professionali.Il rispetto degli impegni contrattuali assunti, quindi anche della qualità richiesta dal cliente passa attraverso una corretta gestione del sistema produttivo, per esempio con gli strumenti e i metodi del Project Management.

La qualità nel tempoLe fasi di ogni processo produttivo sono: l’ideazione, la concezione, la realizzazione e la chiusura.Se queste vengono svolte dal professionista con efficienza, maggiore sarà la pro-babilità di successo del progetto, così come suggerisce il concetto di qualità. Il processo produttivo sarà attuato attraverso lo svolgimento delle azioni fonda-mentali di pianificazione, programmazione e controllo. Quest’ultima fase è trasversale a tutte le altre ed è importante che sia attuata fin da subito, perché:– nella fase di pianificazione aiuta a non dimenticare alcuna attività lavorativa,

o partizione di lavoro, concorrente alla realizzazione del progetto. La WBS (Work Breakdown Structure), con la quale viene scomposto l’intero progetto alla ricerca di attività elementari (WP = Work Package) è sottoposta alla regola del 100% che suggerisce di non dimenticare, né di includere più del 100% dei lavori concorrenti alla realizzazione del progetto;

– nella fase di programmazione dove alle attività pianificate e ricercate con la WBS vengono assegnate date di inizio, di fine attività (quindi le durate), nonché i costi, il controllo dei parametri contrattuali (tempi, costi, qualità ricercata) ci indica i limiti entro i quali sviluppare il programma (PERT, CPM, Gantt).

Nella fase esecutiva il controllo inizia con la misurazione delle lavorazioni o delle pratiche fino a quel momento eseguite ( figura 3).Prosegue con la valutazione dei tempi e dei costi di tali partizioni di lavoro ve-

CLI

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richiesta

Figura 2 – I tipi di qualità richiesta, attesa, latente


rificate, oltre al raffronto di queste con le stime svolte in fase di pianificazione e programmazione.La fase successiva sarà quella della correzione degli scostamenti risultanti e il riallineamento al programma di progetto.Il controllo dovrà essere dinamico nel tempo e verificare ogni fase del processo produttivo, anche alla ricerca di ogni possibile miglioramento apportabile ai servizi resi alla clientela.La ricerca di servizi aventi qualità sempre maggiore significa anticipare la qualità richiesta dalla clientela.

Figura 3 – La dinamicità del controllo della gestione e del miglioramento della qualità

Eliano BiagioniGeometra libero professionista, esercita la professione nell’ambito degli appalti pubblici e privati, dell’e-dilizia residenziale, sanitaria, industriale e dei lavori marittimi. È CTU presso il tribunale di Grosseto.

CONTROLLO

esecuzione del

miglioramento

partizione di lavoro/fase migliorabile

MIsURO

CORREGGO VALUTO


mondo Mediazione

La fase esplorativa e la fase negoziale (1)

“In questo numero ci prendiamo una pausa dalle novità e dalle “ingerenze” normative e ci tuffiamo nella mediazione vera e propria, quella in cui il mediatore può appoggiarsi solo alle sue competenze per quanto riguarda la gestione dei conflitti e la negoziazione, attraverso l’utilizzo di tecniche che costituiscono i ferri del mestiere. Lo faremo grazie a un’esemplificazione pratica commentata, che inizia in queste pagine e si concluderà nei prossimi fascicoli di questa Rivista.,,

di Carola Colombo

Proseguiamo nel nostro viaggio ideale all’interno della procedura di mediazio-ne, laddove la legge ancora non ha messo mano. Dopo aver affrontato la fase istruttoria e l’incontro iniziale, ci addentriamo ora nella fase centrale della pro-cedura che è anche la più delicata e complessa, ed è composta dal momento esplorativo e momento negoziale.In questo contributo, il primo di due parti, ci soffermeremo sulla fase esplo-rativa, rimandando quella negoziale alla seconda parte. Le due fasi sono strettamente connesse: la negoziazione, se non è preceduta da una buona esplorazione, difficilmente consentirà di arrivare ad accordi soddisfacenti per tutte le parti. Allo stesso modo, una buona esplorazione che non è seguita dal momento negoziale, genera una mediazione incompleta perché non mette a frutto quanto ha fatto risalire in superficie.L’esplorazione consente di superare tutte quelle resistenze che hanno fatto degenerare la disputa, ostacolando e impedendo che le parti negoziassero direttamente e con successo. Con l’aiuto del mediatore si esplorano il conflitto, i bisogni, gli interessi e le alternative disponibili. Tracciata questa mappa e arricchito il tavolo di mediazione di altri elementi, la trattativa potrà avere inizio.Questa fase può essere condotta dal mediatore alla presenza di en-trambe le parti, oppure in riunioni individuali con una parte per volta,


ovvero alternando sessioni congiunte e individuali a seconda delle necessità che il mediatore stesso intravede.La possibilità di incontrare separatamente le parti costituisce un’importante risorsa per il mediatore ed è garantita anche dall’art. 9 del D.Lgs. 28/20101 a proposito di riservatezza e confermata dal comma 7 dell’art. 7 del D.M. 180/20102.Le sessioni separate, chiamate anche caucus, hanno come finalità quella di acquisire informazioni riservate, cioè quegli elementi che le parti preferiscono non rivelarsi reciprocamente perché potrebbero costituire dei punti deboli in un giudizio, oppure anche semplicemente per riserbo.In realtà il loro potenziale è ben più ampio se utilizzate nel modo migliore. Consentono di:– consolidare il rapporto tra mediatore e parte;– fornire al mediatore elementi in più sui fatti, compresi quelli riservati;– individuare più facilmente interessi e bisogni;– individuare i reali ostacoli all’accordo;– esplorare la MAAN (Migliore Alternativa all’Accordo Negoziato).Inoltre, in fase avanzata della mediazione, sono utili per stemperare momenti di grande conflittualità che dovessero ripresentarsi e per superare momenti di impasse.Sta al mediatore dosare i tempi dedicati alle sessioni individuali in funzione di come si è svolta la prima parte dell’incontro e del clima che si è creato, della percezione della disponibilità delle parti a iniziare in modo costruttivo la nego-ziazione, delle difficoltà da superare. Di norma qualche colloquio singolo è consigliabile; a volte è gran parte della fase intermedia a essere svolta in questo modo. Se le parti preferiscono non incontrarsi o la tensione è tale da far decidere al mediatore di tenere le par-ti separate, gli incontri privati si alternano attuando quella che viene definita shuttle diplomacy o “diplomazia della spola”. Il mediatore passa da una stanza all’altra riportando quanto emerso dal colloquio precedente e spingendo in avanti di un passo alla volta la negoziazione.La fase più indicata per ricorrere ai colloqui privati è proprio la fase esplorativa, in cui si cerca di individuare:– fatti e prodromi del conflitto;– i reali ostacoli all’accordo;– i reali bisogni e interessi;– la MAAN.Questi incontri si avvalgono di una diversa gestione dello spazio rispetto alla sessione congiunta: la distanza consigliata in questi casi si ridu-ce rispetto all’1,30-1,50 metri e si assesta intorno agli 80 centimetri, circa la lunghezza di un braccio. La vicinanza pronunciata consente di entrare in una dimensione più intima rispetto a quella che si crea a una riunione allargata a più persone e agevola una confidenza maggiore.

1 Art. 9, comma 2, D.Lgs. 28/2010: “Rispetto alle dichiarazioni rese e alle informazioni acquisite nel corso delle sessioni separate e salvo consenso della parte dichiarante o dalla quale provengo-no le informazioni, il mediatore è altresì tenuto alla riservatezza nei confronti delle altre parti.2 Art. 7, comma 7, D.M. 180/2010: “Non sono consentite comunicazioni riservate dalle parti al solo mediatore, eccetto quelle effettuate in occasione delle sessioni separate”.


L’apertura di una sessione individuale avviene con il mediatore che ribadisce la riservatezza di questo tipo di colloquio: nulla di quanto viene detto al mediatore può essere riferito dallo stesso all’altra parte senza l’esplicito consenso dell’autore.Il lavoro di esplorazione del mediatore utilizza lo strumento delle domande. In un momento in cui si deve cercare di capire cos’è successo, in presenza di quale tipo di conflitto siamo, quali sono gli ostacoli da superare, le domande da impiegare sono quelle aperte.Le prime devono necessariamente riguardare il passato per consentire una rico-struzione degli eventi, magari più arricchita rispetto al primo racconto effettuato. Nel primo incontro congiunto le parti cercano, per quanto loro possibile, di mantenere il racconto ancorato agli eventi, filtrando un po’ il risvolto emotivo. In un incontro privato questo aspetto può uscire a definire meglio i contorni della disputa.Una lite con il proprietario dell’appartamento in cui si vive può riguardare sem-plicemente la definizione di chi deve sostenere una spesa di manutenzione, quindi avere un contenuto attinente all’interpretazione di una norma, oppure riguardare il rifiuto a rifondere le spese anticipate dal proprietario che può di-pendere dalla mancanza di attenzione che negli ultimi anni egli ha risposto alla richiesta dell’inquilino di sistemazione delle persiane, quindi dal “rancore”.Essere in grado di cogliere la natura del conflitto è un vantaggio per il mediatore perché potrà definire il modo più produttivo di procedere per la sua gestione e il superamento dello stesso: in un conflitto di dati3 ci si attiva per un proficuo scambio di informazioni, in un conflitto emotivo4 si agevola l’esplicitazione degli stati d’animo, in un conflitto di interessi5 si lavora per in-dividuare i reali bisogni per poter integrare il tavolo negoziale con nuovi elementi.Se la disputa che si sta trattando ha in sé più componenti (per esempio conflitto emotivo e di interessi), si lavora in tutte queste direzioni contemporaneamente ovvero dando la precedenza agli elementi emotivi che hanno grande influenza sulla percezione degli interessi propri e degli altri.È più semplice comprendere quanto appena detto attraverso un esempio che verrà illustrato di seguito. Si tratta di una controversia in cui troviamo sia la componente emotiva sia quella legata agli interessi. Nel primo incontro indivi-duale il mediatore si concentra con ciascuno sull’aspetto emotivo; in incontri successivi passerà ad approfondire gli aspetti più pratici legati agli interessi. Nella seconda parte del contributo, che apparirà nei prossimi fascicoli, verrà ripreso lo stesso caso pratico.

3 Siamo in presenza di un conflitto di dati quando le parti non condividono le stesse informazioni e si genera il cosiddetto “fraintendimento”.4 Siamo in presenza di un conflitto emotivo quando a essere investita dal disaccordo, o addirittura a generarlo, è la sfera emotiva delle parti e l’elemento che lo caratterizza è il “rancore”.5 Siamo in presenza di un conflitto di interessi quando l’interesse di una parte può essere soddi-sfatto solo a discapito dell’interesse dell’altra parte.


La vicendaSabrina e Giorgio sono sorella e fratello alle prese con la suddivisione delle proprietà immobiliari dopo la morte di genitori. L’accordo a cui erano giunti contemplava la vendita dell’appartamento di Milano e, successivamente, l’acquisto da parte di Giorgio della quota-parte di Sabrina della casa di Alassio, sulla scorta di una valutazione effettuata da un professionista qualificato.Al momento di firmare il mandato all’agenzia per la vendita dell’appartamento di Milano, Sabrina si oppone dichiarando di aver cambiato idea e di voler mantenere la proprietà degli immobili dei genitori.Dopo un incontro iniziale in cui Giorgio, molto arrabbiato, le rimprovera di non saper prendere decisioni e di disinteressarsi degli altri e Sabrina, tesa e a disagio, lo accusa di volerla manovrare, il mediatore sceglie di ascoltare le parti separatamente.

Fase esplorativa: caucus con SabrinaM. Signora Sabrina, le ricordo che tutto quello che mi dirà in questo incontro rimarrà riservato; potrò riferire a suo fratello solo quello che lei mi autorizzerà a dire. Vuole aggiungere qualcosa a quanto ha detto prima?S. Mi dispiace per la scena che ha fatto Giorgio, lui perde subito la pazienza e io non riesco a dire quello che vorrei.

Proviamo a riprendere il discorso iniziato prima; mi racconta come siete arrivati alla prima decisione, quella di vendere Milano e di cedere la sua parte a Giorgio della casa di Alassio?Penso che certi discorsi non andrebbero mai affrontati quando si è ancora frastornati e addolorati dal lutto. La mamma era morta da appena un mese ma Giorgio ha insistito, o meglio, sua moglie ha insistito perché parlassimo subito di cosa fare dei due appartamenti. Per me, in quel momento, dover prendere decisioni ag-giungeva stress a stress e ho detto che avrei accettato la loro proposta; Mina e Giorgio stanno comprando casa in città e, avendo due figli ancora piccoli, la casa al mare fa comodo. Quindi hanno pensato che con la vendita dell’appartamento di Milano avrebbero avuto soldi sufficienti anche per comprare anche la mia parte di Alassio.

Capisco che in certi momenti dover trattare argomenti pratici possa risultare molto doloroso, come mi rendo conto del disagio che sta vivendo anche ora, per questa mediazione. Perciò spero che non le costi troppo dover rispondere alle domande che le pongo. Cos’è successo in questi mesi che le ha fatto maturare l’intento di mettere in discussione quanto vi eravate detti?Ho pensato, semplicemente, che non mi volevo liberare di tutti i beni che erano appartenuti ai miei genitori e che, anziché vendere entrambi gli immobili per comprare un altro appartamento, avrei potuto rilevare io quello di Milano e andarci a vivere.

Lei ha figli, signora Sabrina?No, siamo solo io e mio marito.

Dove abita?In un appartamento in affitto in una zona periferica.

Qual è stata la reazione di suo fratello e di sua cognata quando ha comunicato questa decisione?Si sono arrabbiati moltissimo e lo sono ancora, come ha potuto vedere dalla reazione di prima di Giorgio. Hanno detto che cambio sempre idea, che su di me non si può fare affidamento e che stavo creando a loro un grande problema.

A che cosa si riferivano?Loro contavano sul ricavato della vendita per stipulare un mutuo più basso sulla casa che stanno acquistando. Se non vendiamo Milano, si dovranno indebitare di più.

Come si sente in questo momento?Schiacciata da pesi enormi.

Quali?Innanzi tutto dalla responsabilità che mi hanno buttato addosso per la loro situazione finanziaria, come se fosse colpa mia. Ma mi chiedo, e se la mamma non fosse morta? Poi sono molto irritata dal fatto che mia cognata s’intrometta in queste vicende familiari che vorrei gestire solo con mio fratello; Giorgio invece si fa comandare a bacchetta e la sua opinione non conta nulla. Ammesso che abbia ancora delle opinioni … E poi mi chiedo se sto facendo la cosa giusta.


Con queste domande il mediatore ha fatto emergere gli aspetti emotivi del con-flitto, lasciando fluire il senso di frustrazione, di preoccupazione di Giorgio, il senso di colpa, la tristezza e la percezione di “invasione” da parte della cognata di Sabrina. Essere soli, faccia a faccia con il mediatore ha messo le parti nella condizione di esprimere i loro stati d’animo senza sentirsi in soggezione davanti al fratello, per quanto riguarda Sabrina, e senza perdere la pazienza, per quanto riguarda Giorgio. Quanto è avvenuto è dipeso in gran parte dal modo in cui sono state formulate le domande, in special modo di tipo aperto. Particolare influenza l’ha avuta anche la cosiddetta “convalida” o “normalizzazione”, cioè il riconoscimento da parte del mediatore della legittimità di determinati stati d’animo in specifiche situazioni.Questa disputa, però, non ha in sé solo le caratteristiche del conflitto emotivo

Ritengo che certi dubbi siano naturali e denotano sensibilità. Sta vivendo un momento molto particolare e la famiglia dovrebbe essere il luogo in cui rifugiarsi; se è da lì che arrivano le tensioni si fa tutto più difficile. La mediazione può essere per voi un’occasione per parlarvi a cuore aperto e per trovare insieme una soluzione. Se è d’accordo, ora andrei ad ascoltare suo fratello. Di quanto è emerso in questa conversazione, c’è qualcosa che preferisce mantenere riservato?Magari le mie considerazioni su mia cognata. Le ho espresse frequentemente ma non vorrei che in questa sede creassero più tensione.

Fase esplorativa: caucus con GiorgioM. Signor Giorgio, le ricordo che tutto quello che mi dirà in questo incontro rimarrà riservato; potrò riferire a sua sorella solo quello che lei mi autorizzerà a dire. Le farò qualche domanda; c’è qualcosa che mi vuole dire lei, prima?G. No, vorrei solo che finisse tutto in fretta.

Capisco il suo stato d’animo e mi impegnerò perché questo possa accadere. A parte questa vicenda specifica, come sono i rapporti con sua sorella?Abbiamo caratteri molto diversi, lei timida e riservata, io prendo fuoco facilmente. Però c’è sempre stato un legame molto forte tra noi. Questa situazione è insostenibile.

Cosa intende per “insostenibile”?Il cambio di idea di mia sorella ha costretto me e mia moglie a rivedere dei progetti che avevamo fatto contan-do sulla vendita della casa di Milano. Questo ha creato tensioni in famiglia e preoccupazione per gli impegni economici che nel frattempo avevamo preso.

Perché pensa che sua sorella abbia cambiato idea?Lei sostiene che non vuole liberarsi delle case dei nostri genitori. Non so se è solo per questo motivo o se dietro c’è mio cognato che vuole tirare sul prezzo.

Ritiene che ci possa essere questo condizionamento?Non è impossibile anche se, conoscendo mia sorella, probabilmente è una questione di attaccamento ai ricordi. Ma coi ricordi non si mangia… e non è che può cambiare idea da un momento all’altro.

Che cosa le ha dato fastidio più di tutto in questa vicenda?Che abbia aspettato di essere a un passo dalla realizzazione di quanto avevamo stabilito, di non averne parlato prima. In questo modo ha lasciato me e la mia famiglia in una situazione delicata. Se l’avesse detto per tempo, magari potevamo rivedere le cose.

Si è sentito tradito?Sì, anche se forse il termine è troppo forte. Pensavo di essere appoggiato saldamente e mi è venuto a mancare il punto di appoggio.


ma anche quelle del conflitto di interessi; le risorse sono limitate (i due apparta-menti) ed entrambi i fratelli avrebbero idee diverse sul loro destino. L’esplorazione del mediatore, quindi, non finisce qui ma prosegue per andare oltre le posizioni espresse e individuare i reali interessi delle parti. È attraverso l’individuazione degli interessi che si può arrivare a una soluzione della disputa condivisa e vantaggiosa per entrambi.Di questo ci occuperemo nella seconda parte che ripartirà proprio dalla scelta che farà il mediatore su come proseguire la fase dell’esplorazione.Solo un’ultima annotazione: al termine di ogni caucus il mediatore ha chiesto l’autorizzazione a riferire quanto è emerso nel colloquio. È opportuno che venga chiesta indipendentemente dal fatto che siano emersi elementi significativi per risolvere la controversia, e indipendentemente dall’intenzione del mediatore di utilizzare nell’incontro successivo quanto ha appreso precedentemente. Riferire degli elementi emersi in un caucus, infatti, è un atto volontario del mediatore il quale valuta se e quando farlo, a seconda dell’utilità che ne ravvede.


Parte delle strategie proprie del tentativo di conciliazione condotto nell’ambito di una consulenza tecnica di ufficio è la conduzione di un incontro preliminare a quello di conciliazione vero e proprio.L’utilità di tale strumento discende dall’ambito assai particolare – e dalle con-notazioni anche psicologiche trattate nei precedenti contributi – nel quale si trova a operare l’esperto del giudice. A differenza della conciliazione amministrata nella quale le parti trovano auto-nomamente e liberamente le proprie motivazioni a rivolgersi a un conciliatore per l’individuazione della possibile soluzione della lite, ovvero dell’attualissima mediazione delegata dove, viceversa, per alcuni settori le parti debbono ob-bligatoriamente tentare il componimento stragiudiziale della controversia, la conciliazione condotta nel corso di un incarico di consulenza tecnica di ufficio presuppone che le parti siano preparate adeguatamente ad assumere tale strumento per risolvere la controversia tra loro in essere.Occorre perciò che nel rispetto dei principi di libertà, autonomia e autodetermi-

professione CTU

La conciliazione del CTU (7)

“L’incontro preparatorio deve essere organizzato dal consulente tecnico di ufficio prima dell’incontro di conciliazione vero e proprio. L’utilità di tale strumento discende dall’ambito assai particolare nel quale si trova a operare l’esperto del giudice. A questi incombe il compito di fornire ai contendenti il più ampio quadro di informazioni sulla procedura, sulle caratteristiche peculiari, sulle finalità e sugli obiettivi e sui possibili risultati che possono raggiungersi anche con il consenso delle parti in causa sullo svolgimento dell’esperimento conciliativo. Analizziamo quindi nel dettaglio questo importante strumento.,,

di Paolo Frediani


nazione dei soggetti in lite sia offerta loro la possibilità di esercitare l’eventuale consenso informato all’esperimento e, nel caso, l’eventuale rifiuto.Per consentire l’assunzione di responsabilità, incombe sull’esperto il compito di fornire ai contendenti il più ampio quadro di informazioni sulla pro-cedura, sulle caratteristiche peculiari, sulle finalità e sugli obiettivi e sui possibili risultati che possono raggiungersi. Ma anche quello di creare le migliori con-dizioni perché l’esperimento possa svolgersi in piena efficacia, utilità e valore.Occorre osservare, per la verità, che il consulente potrebbe anche fare a meno dell’incontro preliminare. Vi sono infatti cause ove la conflittualità non rag-giunge livelli estremi e di difficile gestione; in questi casi è possibile operare la presentazione e il primo confronto tra le parti (come accade nelle conciliazioni amministrate presso gli sportelli di conciliazione delle Camere di commercio e adesso nelle mediazioni delegate presso gli Organismi di mediazione ricono-sciuti dal Ministero della giustizia) nella parte di introduzione dell’incontro di conciliazione.Vi è da osservare che assai spesso – l’esperienza pratica offre indicazioni in tal senso – le connotazioni del conflitto nelle controversie giudiziarie si sviluppano in livelli estremi presentando problematiche di gestione e controllo; in questi casi è quindi opportuno adottare ogni strumento utile a mediare e frazionare le fasi di conduzione dell’esperimento conciliativo. Ecco perché non conviene fare a meno dello strumento dell’incontro preparatorio che si rivela una delle strategie più importanti a disposizione dell’esperto del giudice per garantire le migliori condizioni di successo del tentativo di componimento della controversia.L’incontro deve essere fissato dal CTU mediante comunicazione scrit-ta alle parti, ai legali e ai consulenti tecnici; almeno per i professionisti deve essere anticipata da una comunicazione telefonica al fine di con-notare con un colloquio più diretto, una fase che della comunicazione efficace e informalità fa tesoro. La sessione deve essere presentata come incontro funzionale al successivo incon-tro di conciliazione e quindi non decisivo per la questione controversa; si deve necessariamente essere chiari nel ribadire che nell’incontro preparatorio non saranno discussi i meriti della questione controversia, ovvero il cosa, ma solo le modalità, i tempi e gli obiettivi, ovvero il come. La detta precisazione assume indubbia rilevanza laddove le parti altrimenti assumerebbero nell’incontro la postura del confronto decisivo per tentare di risolvere la controversia. Questo è importante per permettere, in particolare ai soggetti in causa, di partecipare all’incontro con la giusta tranquillità e serenità – per quanto possibile – sapendo che si tratta di una sessione dove non saranno assunte decisioni sulla questione formante oggetto di controversia.L’incontro, così come quello della conciliazione, deve essere organizzato presso lo studio del consulente di ufficio o comunque in luogo giu-dicato “neutrale” dalle parti, in modo che nessuno possa sentirsi a disagio. È bene infatti ricordare che frequentemente è questa la prima occasione dopo molto tempo nelle quali le parti in causa si incontrano a parlare della contro-versia di causa, avendo deciso di demandare ai propri difensori ogni esercizio giurisdizionale e ai consulenti tecnici l’assistenza tecnica sulla vertenza. I motivi per cui è utile avvalersi dell’incontro preparatorio sono molti, ma prin-

Consenso informato: dare modo alle parti in causa di aderire consapevolmente all’esperimento conciliativo proposto dall’esperto del giudice, conoscendone le regole, le caratteristiche e le finalità.


cipalmente sono da riconoscersi tra quelli comunicazionali delle parti e funzionali per il consulente tecnico di ufficio.I primi hanno un peso rilevante nella conduzione del tentativo di conciliazione della controversia da parte dell’esperto del giudice, ancor più in questa fase introduttiva, dove questi deve essere molto attento a evitare ogni condizione di possibile empasse.Ciò richiede la necessaria modulazione nel far incontrare due o più soggetti che spesso non parlano più tra loro, talvolta nemmeno si scambiano il saluto. Il poter consentire alle parti di riappropriarsi della indispensabile confidenza e naturalezza nel sedere allo stesso tavolo, nel ritrovare la capacità nel dialogare e nel riconoscere all’altro la legittimità della propria presenza nella situazio-ne, sono valori che spiegano la necessità di disporre di uno spazio preliminare all’incontro di conciliazione vero e proprio gestito e condotto adeguatamente dall’esperto del giudice. Questo deve essere molto attento in questi momenti a non fare scivolare la discussione delle parti sugli aspetti in controversia – cosa tutt’altro che impro-babile – poiché altrimenti si vedrebbe costretto ad anticipare, nei fatti, l’incontro di conciliazione. Cosa che invece l’esperto non dovrebbe lasciarsi sfuggire, al di là della postura delle parti che in questa fase sarà esclusivamente legata alle posizioni e pretese, è quella di uno studio attento del comportamento e della condotta dei soggetti in lite nei confronti del problema e dell’altra parte. L’analisi sarà strumento utilissimo a poter definire le connotazioni del conflitto, il livello della lite, gli eventuali passaggi e punti critici da riversarsi nel lavoro da svolgere nell’incontro di conciliazione vero e proprio e in particolare nelle sessioni private.Altro motivo è quello di ordine funzionale legato alla necessità dell’esperto, come detto, di raccogliere dalle parti in controversia il consenso informato sull’accettazione dell’esperimento conciliativo. Perciò l’incontro avrà lo scopo di spiegare in modo esaustivo e compiuto tutta la procedura, le fasi di svolgi-mento, le caratteristiche e le finalità. Ciò serve sia alle parti per comprendere esattamente che cosa saranno chiamate a fare e quindi far registrare l’impegno loro richiesto, i vantaggi conseguenti dal possibile raggiungimento di un punto d’intesa, ma anche a spiegare ai difensori e consulenti di parte che cosa è un tentativo di conciliazione, aspetto tutt’altro che trascurabile.In questa fase possono dissiparsi i primi dubbi delle parti legati alla scarsa co-noscenza della procedura, al fornire a queste le necessarie cognizioni tecniche per interpretare le attività che saranno svolte e chiarire le modalità di sviluppo delle attività.In sostanza l’incontro preparatorio rappresenta l’atto con il quale si dà inizio all’incontro e riguarda il ruolo del conciliatore, la procedura, le regole di condotta e le modalità della partecipazione delle parti. Nell’incontro preparatorio – come osservato – il consulente tecnico di ufficio propone una presentazione completa della procedura e di se stesso.Gli obiettivi essenziali del discorso introduttivo sono:– informare le parti della procedura e delle sue regole;– creare loro tranquillità e ottenere la loro fiducia;


– consentire un dialogo costruttivo e rispettoso;– presentarsi.Nella esposizione l’esperto deve essere capace di utilizzare un linguaggio chiaro e privo di termini specialistici e avversariali, accertandosi costantemente della comprensione da parte dei presenti di quanto esposto. Dovrà altresì dimostrare sempre rispetto anche nell’utilizzo del tono di voce e nella gestualità (linguaggi paraverbali e non verbali) che rappresentano i valori comunicazionali più im-portanti nella comunicazione umana. Ma anche l’uso del canale verbale ha la sua importanza; è infatti essenziale, in particolare in questa fase, che il consulente elimini i termini che richiamino nelle parti scontro e avversarialità, come per esempio “controparte”, “contendente”, “litiganti” o “avversari” o, ancora, “ricorrente”, “resistente” o “attore” e “convenu-to” e comunque tutto il vasto compendio di fraseologia che possa ricondurre il confronto sul piano dell’ordine imposto. Sul piano comunicazionale, può risultare efficace, per lo scambio con le sole parti limitare il ricorso al solo nome dei soggetti accompagnato dal “lei”. Rivolgersi alla persona affermando “Lei Sig. Paolo che ha dire in proposito?” – risulta molto diverso dal pronunciare – “Lei Sig. Frediani che ha da dire in proposito?”. Ciò serve a fare sentire l’esperto più vicino alle parti e a evitare un rapporto formale che normalmente è sancito dall’uso dei cognomi.Un discorso di presentazione non deve durare mai troppo tempo; ciò perché la presenza delle parti in lite, che in alcuni casi non parlano più da anni, potrebbe provocare reazioni emotive e di nervosismo.Il discorso di presentazione della procedura, oltreché le regole, il carattere e le finalità dell’incontro, deve anche adeguatamente precisare:– i ringraziamenti per la partecipazione;– le presentazioni dei presenti;– la presentazione personale e il proprio ruolo;– che nel corso dell’incontro di conciliazione l’eventuale intesa sarà raggiun-

ta solo se le parti lo vorranno e ciò comporterà la cessazione della causa giudiziaria;

– che l’esperimento conciliativo a cui sarà dato corso non comporterà alcun pregiudizio processuale per le parti in causa e che in questo l’esperto non avrà mai il ruolo di giudice; solo le parti potranno decidere l’esito dell’incontro;

– che nell’incontro di conciliazione non si discuteranno gli esiti della consu-lenza tecnica;

– che se il consulente, se lo riterrà necessario, svolgerà incontri separati con le parti. Il discorso introduttivo avrà come epilogo, oltre alla richiesta ai presenti se abbiano chiarimenti da richiedere in merito a quanto esposto, la manifestazione del consenso a procedere all’incontro di conciliazione vero e proprio.Ogni consulente può “costruirsi” un discorso di presentazione a propria misura in funzione della propria personalità e del proprio carattere e di quali aspetti ritiene di mettere in maggiore risalto, nella specie di circostanza, nel corso della introduzione al lavoro conciliativo che andrà a svolgere. In conclusione pertanto pensiamo che risulti chiara l’importanza per l’esperto di avvalersi dell’incontro preparatorio che si identifica quale strategia essenziale per far perseguire alle parti un tentativo di conciliazione serio, efficace e affidabile.


Question time

In tema di mediazione, il decreto del “fare” è intervenuto anche a proposito dell’usucapione. In che modo?L’art. 84-bis del decreto del “fare” ha modificato l’art. 2643 cod. civ. (Atti soggetti a trascrizione), introducen-do nell’elenco degli atti soggetti a trascrizione il nu-mero 12-bis) riguardante gli “accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

Quali sono i motivi che hanno reso opportuna questa integrazione?Dobbiamo partire dalla prima formulazione del comma 1 dell’art. 5 del D.Lgs. 28/2010, riproposta con l’attuale comma 1-bis, che comprendeva tra le materie per le quali la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, i diritti reali tout court. L’usucapione rientra a tutti gli effetti tra i diritti reali. È successo, quindi, che dopo l’entrata in vigore del citato comma, in mediazione siano arri-vate controversie su questo tema, alcune delle quali hanno visto la presenza di tutte le parti, “usucapito” compreso e sono approdate all’accordo consistente

nell’accertamento dell’usucapione. Presentato il ver-bale di conciliazione con l’accordo al Conservatore, ancorché omologato dal Presidente del Tribunale, il Conservatore stesso si è rifiutato di trascrivere l’atto data la sua natura negoziale e quindi senza valore di sentenza. La questione è stata portata all’attenzione del giudice ordinario, il quale non ha potuto che dare ragione al Conservatore. In seguito a questa pronun-cia c’è stata una levata di scudi contro il legislatore che, a detta dei contestatori, aveva superficialmente inserito materie sottoposte a mediazione obbliga-toria che alla prova dei fatti non potevano essere mediate. Da lì la richiesta di escludere l’usucapione dal comma 1 dell’art. 5.

La giurisprudenza che si è generata era tutta concorde?Non mi risulta che ci siano stati pronunciamenti difformi da quanto contenuto nel decreto n. 6 del 22 luglio 2011 emesso dalla V sezione civile del Tri-bunale Ordinario di Roma, primo Foro a trattare la questione. In sostanza questo decreto attesta che l’accordo di mediazione non può essere trascritto nemmeno se interviene il giudice con l’omologa perché non cambia la natura negoziale dell’atto che resta pertanto non equiparabile alla sentenza. Tra le

Usucapione e mediazioneTra le novità che il decreto del “fare” ha introdotto a proposito di mediazione,

ce n’è una importante che riguarda l’usucapione che va a sciogliere alcuni nodi

controversi sorti con la vecchia normativa. Ne parliamo con Carola Colombo,

commercialista nonché mediatore e formatore in materie ADR.


tante, mi piace citare un’altra pronuncia che conside-ro significativa e che arriva dal Tribunale di Palermo1: pur confermando quanto sostenuto dal Tribunale di Roma, esprime acute osservazioni che evidenziano come non si sia mai resa necessaria l’espunzione dell’usucapione dai diritti reali sottoposti a condi-zione di procedibilità, di cui riporto uno stralcio: «…; considerato che la mediazione non è un clone antici-pato della sentenza: l’accordo in sede di mediazione sulla domanda di usucapione può essere configurato in mille forme, tutte idonee a far venire meno la lite (ad esempio trasferimento della proprietà del bene con acquisto a titolo derivativo o rinuncia alla domanda di acquisto della proprietà per usucapione a fronte del pagamento di una somma di denaro); ritenuto, in altri termini, che l’assenza, in relazione al procedimento di mediazione, del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato comporta che una controversia che entra in mediazione come domanda di usucapione può uscirne mediata in un’altra forma; …».Il Tribunale di Palermo ha, cioè, espresso in poche righe l’essenza della mediazione, sostanza permeata dalla libertà che l’assenza di vincolo tra la soluzione della controversia e la pretesa contenuta nella do-manda (petitum) garantisce.

Ora che cosa è cambiato?Con la modifica all’art. 2643 cod. civ. le questioni emerse negli anni scorsi sono state spazzate via. In-serendo tra gli atti soggetti a trascrizione anche gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, la mediazione diventa una strada alternativa alla procedura ordinaria.

Dal punto di vista pratico, come si procede se si raggiunge l’accordo in mediazione?Nello stesso modo previsto per tutti gli accordi che comportano atti soggetti a trascrizione. Le indica-zioni sono contenute nell’art. 11, comma 3 secondo

periodo, del D.Lgs. 28/20102 e riguardano le sotto-scrizioni delle parti sul processo verbale che, oltre a essere certificate dal mediatore, devono anche essere autenticate da un pubblico ufficiale.

Che differenza c’è tra “certificazione” e “autentica”?La certificazione richiesta al mediatore sul processo verbale ha la funzione di attestare che la sottoscri-zione è stata apposta in sua presenza, previo ac-certamento dell’identità dei sottoscrittori mediante verifica del documento di riconoscimento.L’autentica delle sottoscrizioni da parte di un pubbli-co ufficiale comporta, invece, che lo stesso effettui il controllo di legalità sul documento che sta per essere sottoscritto; ciò significa che dovrà effettuare tutte le preventive verifiche di legge relative alla identità delle parti, alla loro capacità di agire e di disporre. Due atti molto diversi che discendono da poteri di-versi attribuiti a figure professionali diverse. Da cui discendono, naturalmente, responsabilità diverse.

Quindi sul processo verbale che riguarda un accordo in tema di usucapione troveremo entrambe, certificazione e autentica.Esattamente. Avremo un processo verbale, a cui è allegato l’accordo, sottoscritto dal mediatore al ter-mine della procedura per certificazione; in un mo-mento successivo, le parti sottoscriveranno di nuovo il documento davanti al pubblico ufficiale che prov-vederà all’autentica.

Per “pubblico ufficiale” intendiamo il notaio?Prevalentemente, nell’ambito in cui ci stiamo muo-vendo. Oppure potrebbe essere il segretario comu-nale se la controversia ha come parte coinvolta un’amministrazione locale.In linea generale, ricordiamo che sono pubblici uffi-

1 Trib. Palermo, Sez. dist. Bagheria, ord. 30 dicembre 2011.2 Art. 11, comma 3 secondo periodo, D.Lgs. 28/2010: “Se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.


ciali i notai3 e i magistrati. Al ricorrere di particolari presupposti sono pubblici ufficiali anche i segretari comunali, che hanno facoltà di rogito per gli atti in cui è parte il “Comune”, e il console a cui il D.P.R. 200/1967 attribuisce funzioni notarili per i cittadini italiani residenti all’estero.

Torniamo alle nostra mediazione in materia di usucapione che si conclude con un accordo. Dopo la certificazione delle sottoscrizioni da parte del mediatore cosa succede?Si possono intraprendere più vie per arrivare alla tra-scrizione dell’accordo. Facciamo un passo indietro perché dobbiamo partire dalla forma e dal contenuto che le parti scelgono di dare all’accordo di concilia-zione. Citerò due modi diversi di procedere, a titolo esemplificativo: l’accordo è un preliminare, cioè un atto con efficacia obbligatoria, o l’accordo è una scrittura privata le cui firme verranno autenticate da un notaio.

Partiamo dal preliminare.Le parti sottoscrivono davanti al mediatore un prelimi-nare con cui s’impegnano entro un tempo prestabilito a stipulare l’atto notarile che dovrà contenere gli ac-cordi raggiunti in mediazione. Il notaio, a cui le parti si rivolgeranno, redigerà un atto notarile autonomo facendo riferimento agli accordi di mediazione conte-nuti nel preliminare che le parti hanno già registrato.

Nel secondo caso, invece, cosa succede?Nel secondo caso ipotizzato siamo davanti a un ac-cordo di conciliazione che va autenticato dal notaio. Il notaio procederà solo dopo aver verificato l’ido-neità del documento, cioè effettuando il cosiddetto “controllo di legalità”. Il rischio che si corre proce-dendo con questa modalità è legato a un’eventuale incompletezza dell’atto o, addirittura, al contenuto contrario a norme imperative o di ordine pubblico.

In questi casi il notaio non potrà procedere con la registrazione. Se l’errore è sanabile andrà riaperta la mediazione per correggere l’accordo nella sua parte incompleta seguendo le indicazioni del notaio. Ne-gli altri casi bisognerà riprendere la negoziazione al fine di trovare una soluzione rispettosa delle norme imperative e dell’ordine pubblico. Nel secondo caso, trovandosi davanti a un atto nullo, le parti possono decidere di attivare una nuova procedura anche da-vanti a un altro organismo di mediazione.

Come si può prevenire un’eventualità del genere?Innanzi tutto dobbiamo dire che la presenza obbliga-toria degli avvocati in mediazione4 che curano gli inte-ressi dei propri assistiti dovrebbe ridurre la possibilità di giungere ad accordi non corretti dal punto di vista formale e sostanziale. Per avere maggiore tranquillità in questo senso, può essere un buon suggerimento quello di far precedere la sottoscrizione dell’accordo e la fine della mediazione da una relazione notarile in cui sono identificati tutti gli aventi diritto e in cui il notaio ha già proceduto al controllo di legalità.

C’è qualche altra novità introdotta dal decreto del “fare” a proposito di mediazione che investe l’argomento di cui stiamo trattando?Direi la competenza territoriale. La mediazione in ma-teria di usucapione, perché possa soddisfare la condi-zione di procedibilità e possa usufruire di tutti i van-taggi previsti dal D.Lgs. 28/2010, deve essere attivata in un organismo di mediazione nel “luogo del giudice territorialmente competente per la controversia”5.

Quali sono i vantaggi del ricorso alla mediazione in casi come questo, rispetto alla normale procedura di accertamento di usucapione?

3 L’art. 1 della legge 89/1913 definisce il “notaio” come “l’ufficiale pubblico istituito per ricevere gli atti tra vivi, attribuire loro pubblica fede”.4 Art. 5, comma 1-bis, D.Lgs. 28/2010 e successive modificazioni.5 Art. 4, comma 1, D.Lgs. 28/2010 e successive modificazioni.


Innanzi tutto per i tempi più brevi e i costi più con-tenuti. In particolare, sulle indennità che le parti corrispondono all’organismo di mediazione è rico-nosciuto un credito d’imposta fino a 500 euro, ri-dotto alla metà in caso di mancato raggiungimento dell’accordo6. Poi ricordiamo le agevolazioni fiscali previste dall’art. 17 del D.Lgs. 28/2010 che consistono nell’esenzione da bollo di tutti gli atti relativi alla mediazione e da imposta di registro fino a 50 mila euro sul valore dell’accordo.

Cosa succede se il valore dell’accordo, cioè attribuito al bene usucapito, è superiore a 50 mila euro?Se il valore del bene usucapito è superiore, sull’ecce-denza è dovuta l’imposta di registro nella misura del 7% ovvero del 3% quando si tratta di un immobile adibito a prima casa.Le imposte ipotecarie (2%) e quelle catastali (1%) non hanno esenzioni e sono dovute sull’intero valore dichiarato. Se si tratta di prima casa, verranno appli-cate in misura fissa (168 euro per ciascuna imposta).Qualora la proprietà acquisita per usucapione ri-

guardasse l’immobile di un costruttore, l’imposta da applicare sarà l’IVA, senza esenzioni di sorta, e non l’imposta di registro. Se prima casa, l’imposta sarà del 4%, altrimenti del 10%; se si tratta d’immobili commerciali, si sale al 22%.

L’applicazione delle esenzioni da bollo e registro è automatica o va richiesta?Le esenzioni operano automaticamente; per quan-to riguarda l’imposta di registro, l’Agenzia delle entrate ne tiene conto in fase di registrazione dell’accordo. A questo proposito vorrei fare una precisazione: se le parti optassero per conclude-re la mediazione con un preliminare, anziché con un “atto ripetitivo”, così come prescrive il D.P.R. 131/1986 il verbale con allegato il testo dell’accordo deve essere registrato all’Agenzia delle entrate a cura delle parti stesse. Saltare questo passaggio, come frequentemente succede con i contratti pre-liminari, mette l’Agenzia delle entrate nelle con-dizioni di non riconoscere l’agevolazione fiscale sull’atto che andrà a stipulare il notaio perché sle-gato dalla procedura di mediazione.

6 Art. 20 D.Lgs. 28/2010 e successive modificazioni.

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