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Docente: Prof. Stefano StanghelliniCollaboratore: Arch. Alessandro Mascarello
Il sistema autorizzativo degliinterventi edilizi
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Modalità di attuazione degli interventi edilizi
Gli interventi edilizi devono rispettare le previsioni dello strumento urbanistico generale (P.R.G.)Il P.R.G. si attua mediante interventi urbanistici preventivi (I.U.P.) o interventi edilizi diretti (I.U.D.).Gli I.U.P. possono essere d’iniziativa pubblica o privata e vengono redatti quando è necessario predisporre una progettazione urbanistica intermedia tra il P.R.G. e l’attuazione degli interventi edilizi diretti.
Strumenti attuativi di iniziativa pubblica (I.U.P.)- Piani Particolareggiati (P.P.)- Piani per l’edilizia economica e popolare (P.E.E.P.)- Piani per gli insediamenti produttivi (P.I.P.)- Piani di recupero di iniziativa pubblica (P.R.)
Strumenti attuativi di iniziativa privata (I.U.P.)- Piani di Lottizzazione (PdL.)- Piani di recupero di iniziativa privata (P.R.)
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Riferimenti normativi
Testo Unico delle disposizioni di fonte legislativa e regolamentare in materia edilizia:
� Dpr 380/2001, modificato con il D.Lgs. 301/2002, entrato in vigore il 30 giugno 2003
� Leggi regionali: le Regioni esercitano una potestà legislativa concorrente (ex. Regione Veneto L.R.V. n. 61/85 ora L.R.V. n. 11/2004)
Il Testo Unico:� ricompone in un modo organico e completo le varie disposizioni di legge
inerenti l’attività edilizia, rendendole complessivamente coerenti
� introduce alcune “innovazioni”.
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Il Testo Unico sull’edilizia
I principali contenuti Titoli abilitativi
- le competenze delle Regioni - attività edilizia libera (art. 6 e sgg.)
e dei Comuni (art. 2)
- le definizioni degli interventi - permesso di costruire (art 10 e sgg.)
edilizi (art. 3)
- i contenuti del regolamento - denuncia di inizio attività (art. 22 e sgg.)
edilizio (art.4)
- lo sportello unico per l’edilizia
(art. 5)
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Gli interventi edilizi
Gli interventi edilizi individuati e disciplinati sono (art.3):• Manutenzione ordinaria
• Manutenzione straordinaria
• Restauro e risanamento conservativo
• Ristrutturazione edilizia
• Nuova costruzione
• Ristrutturazione urbanistica
Si rinvia al Dpr n. 380 per le definizioni, eccetto:
• Manutenzione straordinaria
• Ristrutturazione edilizia
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Gli interventi edilizi: la manutenzione straordinaria – art 3
Sono interventi di manutenzione straordinaria:
Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.
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Gli interventi edilizi: la ristrutturazione edilizia – art. 3
Sono interventi di ristrutturazione edilizia:
Gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insiemesistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente.
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L’attività edilizia
I Comuni:- disciplinano l’attività edilizia
- decidono se istituire laCommissione Edilizia
Il regolamento edilizio (RE)deve contenere la disciplina
delle modalità costruttive,avendo rispetto di:
- normative tecnico-estetiche- normative igienico-sanitarie- normative per la sicurezza
e la vivibilità
Il RE indica gli interventi sottopostial parere della Commissione Edilizia,
organo consultivo
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Lo sportello unico per l’edilizia
È l’ufficio che cura i rapporti tra il cittadino, il Comune e le altreAmministrazioni.
I compiti:- riceve le Dia e le domande per permessi di costruire e ogni altro atto- fornisce informazioni sullo stato della pratica al richiedente- acquisisce pareri e autorizzazioni di altri enti- rilascia i permessi e i certificati
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L’attività edilizia libera - art. 6
Possono essere eseguiti senza titolo abilitativo i seguenti interventi:
• manutenzione ordinaria (tra cui l’installazione di piccoli impianti eolici e di pannelli solari integrati nei tetti)
• interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche senza alterare la sagoma dell’edificio
• opere temporanee per attivita di ricerca e a carattere geognostico
• depositi di gas liquefatto e GPL < 13 mc
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Il permesso di costruire – art. 10
Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia e sono subordinati a permesso di costruire (PdC) gli interventi di:
• nuova costruzione
• ristrutturazione urbanistica
• ristrutturazione edilizia: intervento che porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comporta aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma e dei prospetti o delle superfici, o – limitatamente agli immobili nelle zone A – mutamenti delle destinazioni d’uso
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Il permesso di costruire
Le principali caratteristiche del permesso di costruire sono le seguenti:
- è rilasciato dal dirigente
- è rilasciato al proprietario o a chi ne ha titolo
- è trasferibile al successore o agli aventi causa
- non comporta limitazione dei diritti di terzi
- è subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o all’impegno a realizzarle
- indica il termine per l’inizio (entro un anno) e l’ultimazione dei lavori (entro tre anni)
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Il contributo di costruzione
Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsionedel contributo di costruzione, commisurato a:
1. l’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
2. il costo di costruzione
La prima può essere scomputata in tutto o in parte realizzando direttamente le opere previo convenzionamento con l’Amministrazione Comunale competente.
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Gli oneri di urbanizzazione – art 16
Sono relativi ai seguenti interventi:
Urbanizzazione primariaopere a rete strade residenziali, spazi di parcheggio,
fognature, rete idrica, energia, elettrica, gas, pubblica illuminazione, verde attrezzato
Urbanizzazione secondariaopere puntuali: asili e scuole, strutture per l’istruzione superiore,
mercati, chiese ed edifici religiosi, centri sociali,attrezzature culturali e sanitarie, delegazioni comunali, impianti sportivi, piste ciclabili ed aree verdi di quartiere
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L’incidenza degli oneri di urbanizzazione
L’incidenza degli oneri di urbanizzazione è stabilita con delibera del Consiglio comunale, sulla base di tabelle parametriche che la Regione definisce per classi di Comuni in relazione a:
- ampiezza ed andamento demografico dei Comuni- caratteristiche geografiche dei Comuni- destinazioni di zona previste nei Prg vigenti- limiti e rapporti minimi (standard urbanistici, zone territoriali omogenee) fissati dalla legge nazionale e dalle leggi regionali
Ogni cinque anni i Comuni provvedono ad aggiornare gli oneri, inrelazione ai costi delle opere di urbanizzazione
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Il costo di costruzione
Il contributo sul costo di costruzione (Cc) varia dal 5% al 20% e viene determinato dalle Regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni, della destinazione d’uso ed ubicazione.
Il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata.Esso è aggiornato annualmente in ragione dell’avvenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall’Istat.
Nel caso degli interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi (CME). I Comuni possono deliberare che i costi di costruzione non superino i valori determinati per le nuove costruzioni.
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La riduzione o l’esonero dal contributo di costruzione – art 17
Contributo non dovuto:- interventi da realizzare in zone agricole- interventi di ristrutturazione ed ampliamento (max 20%) di edifici unifamiliari- attrezzature di interesse generale- interventi a seguito di pubbliche calamità- impianti relativi al risparmio energetico
Contributo commisurato solo all’incidenza delle opere di urbanizzazione:- edilizia abitativa convenzionata con il Comune per locazioni e vendite a prezzi convenzionati- interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato
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Il contributo di costruzione per opere non residenziali
Per attività industriali o artigianali:Il contributo è pari alla somma di:- incidenza delle opere di urbanizzazione- incidenza delle opere per il trattamento e lo smaltimento dei rifiuti- incidenza delle opere per la risistemazione dei luoghiL’incidenza di tali opere è stabilita con delibera di Consiglio comunale in base a parametri definiti dalla Regione
Per attività turistiche, commerciali e direzionali:Il contributo è pari alla somma di:- incidenza delle opere di urbanizzazione;- quota (inferiore al 10%) del costo documentato di costruzione,da stabilirsi, per le diverse attività, con delibera del Consiglio comunale.
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Procedimento per il rilascio del PdC
Domanda per il rilascio. Allegati:- elaborati progettuali
- attestazione titolo legittimazione- autocertif. conformità norme ig.san.
Nomina del responsabiledel procedimento
Inizio dei lavori
Acquisizione dei pareri necessarie valutazione della conformità
Eventuale richiesta di modifiche/integr.Proposta di provvedimento
Integrazione della documentazione
Soggetto richiedente Amministrazione comunale
Adozione del provvedimento finale
entro 10 gg.
entro 15 gg.
entro 1 anno
entro 60 gg
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Modulistica tipo Permesso di Costruire - 1
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Modulistica tipo Permesso di Costruire - 2
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La denuncia di inizio attività – art 22
Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività (DIA) gli interventi:- non soggetti a permesso di costruire- né relativi ad attività edilizia libera- conformi alla disciplina urbanistico-edilizia
Possono essere inoltre realizzati mediante DIA anziché PdC:- gli interventi di ristrutturazione edilizia- gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia disciplinati
da piani attuativi con precise disposizioni sufficientemente di dettaglio- gli interventi di nuova costruzione in diretta attuazione di strumenti
urbanistici generali con precise disposizioni planovolumetriche
Si evidenzia che la DIA• è facoltativa• può essere onerosa (come il PdC)• risponde allo stesso regime sanzionatorio (vedi sanzioni penali) del PdC
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La denuncia di inizio attività
Il proprietario presenta la denuncia almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, allegando:- relazione di conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi asseverata da un progettista abilitato- elaborati progettuali- indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori.
Il professionista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi del codice penale.
Il termine massimo dell’efficacia è di 3 anni
Ultimato l’intervento, un tecnico abilitato rilascia un certificato di regolare esecuzione – collaudo finale allo sportello unico, con cui si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato
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Modulistica tipo della D.I.A. - 1
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Modulistica tipo della D.I.A. - 2
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Per approfondimenti
� Dpr 380/2001, reperibile nel sito Web del docente.� Cavicchini M. (1997), le norme per la realizzazione degli interventi edilizi,
Maggioli Editore, Rimini.� Lavitola G. (2003), Denuncia di inizio attività, Cedam, Padova.� Basile F. – Mantini P. (2004), Testo unico dell’edilizia, il sole 24ore, Milano.� De Paolis M. – Pallottino M. , Commentario al testo unico dell’ediizia, Maggioli
Editore, Rimini.� Fonderini D. (2005), La Denuncia di inizio attività, il sole 24ore, Milano.