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Amministrare l’Urbanistica Prof. Pier Benedetto Mezzapelle

UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI PAVIA

Il piano perequativo



Un doppio vincolo condiziona la trasformazione delle città.

Il primo riguarda l’efficacia dei piani e della loro attuazione, il secondo è di natura

finanziaria.

I piani urbanistici tradizionali, centrati sul disegno e sulle norme, si rivelano

inadeguati … per tradurre quei piani in opere e in interventi.

L‘inadeguatezza è rivolta sia alle difficoltà amministrative e finanziarie dei comuni a

cui spetterebbe il compito di espropriare suoli - primo passaggio necessario alla

realizzazione della città pubblica – sia la necessità di superare le ingiustizie

distributive tra proprietà, legate allo zoning tradizionale.

La diversa articolazione del piano urbanistico in piano strutturale ed operativo può

rendere maggiormente flessibile per determinati ambiti territoriali la fissazione delle

prescrizioni urbanistiche codeterminando con gli interessi privati l’individuazione

della scelta migliore d’uso del territorio, ma soprattutto garantendo che alla fissazione

delle prescrizioni segua simultaneamente l’attuazione delle scelte concordate.

Lo scarto tra l’elaborazione e l'attuazione del piano urbanistico è tra le cause

principali della sua inefficacia, della sua debole capacità di tradurre ciò che è

rappresentato su mappe e documenti in effettive trasformazioni dei luoghi.



“Economisti urbani e studiosi di pianificazione hanno così posto l’attenzione sul tema

della perequazione come dispositivo di gestione dei piani alternativo a quelli

tradizionali nella prospettiva di un processo attuativo fondato non su modelli

rigidamente normativi, ma su strumenti negoziali …”

La perequazione urbanistica risponde all’esigenza di gestire i piani nel rispetto del

vincolo dell'efficacia e soprattutto di superare il concetto di zonig che ha comportato la

discriminazione tra proprietari per la natura vincolistica delle previsioni di aree da

riservare alle opere collettive.

L‘indennizzabilità dei vincoli preordinati all'espropriazione per pubblica utilità ha

inoltre concorso in modo determinante a rendere poco efficace la tradizionale

sequenza della gestione dei piani.

La perequazione rappresenta la modalità di superare i limiti dell'esproprio

generalizzato (perché oneroso e conflittuale) in favore di forme consensuali di prelievo

socialmente più condivise del plusvalore generato dagli strumenti urbanistici.

La perequazione urbanistica si prefigge il pari trattamento delle proprietà fondiarie in

analoghe condizioni di fatto e di diritto, quindi: “persegue l’equa distribuzione dei

diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti

dalla realizzazione delle dotazioni territoriali” (INU 1995)



Con il termine di perequazione urbanistica s'intende far riferimento ad una tecnica di

pianificazione fatta propria da molte leggi regionali di terza generazione, mediante la

quale si attribuisce “un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà che possono

concorrere alla trasformazione urbanistica di uno o più ambiti del territorio,

prescindendo dall'effettiva localizzazione … sulle singole proprietà e dalla

imposizione di vincoli di inedificabilità ai fini della dotazione di spazi da riservare alle

opere collettive.”

Ai proprietari delle aree ricomprese all'interno del perimetro di perequazione, in egual

misura beneficiati dalla distribuzione dei valori e gravati dagli oneri derivanti dalla

pianificazione ai fini della trasformazione, è lasciata, poi, l'attuazione degli interventi e

la consensuale cessione delle aree per servizi e per la realizzazione delle opere di

urbanizzazione.

La perequazione preleva quota della rendita fondiaria per finanziare la città pubblica e

permette una ripartizione dei benefici legati alle decisioni amministrative tra tutti i

proprietari interessati alla trasformazione della città.

Questa tecnica di pianificazione, tuttavia, non ha solo il fine di superare la

discriminatorietà degli effetti della zonizzazione e di disporre gratuitamente di aree

pubbliche per servizi ma anche quello della cosiddetta integrazione di funzioni

edificatorie: ovvero la possibilità che coesistano nei medesimi spazi diverse forme di

utilizzazione del territorio.



Con il piano perequativo le Amministrazioni regolano la formazione delle

trasformazioni urbane attraverso forme di partecipazione con il privato, non essendo

(il soggetto Pubblico) più in grado di farle direttamente, e allo stesso tempo

indirizzano la distribuzione delle rendite conseguenti, non solo tra il pubblico ed il

privato ma anche tra privati.

Da qui il carattere più generale della perequazione urbanistica in ambito di

pianificazione generale piuttosto che il partenariato pubblico privato che ne può

essere una forma di attuazione.

Così procedendo cambia profondamente il processo di pianificazione pubblica che dal

paradigma … del potere-zonizzazione-localizzazione passa a quello del tipo consenso-

comparto-compartecipazione, costringendo l’amministrazione ad assumere un ruolo

promozionale e contrattuale particolarmente impegnativo tutto affidato a meccanismi

consensuali, mentre dall’altra parte anche il privato deve assumersi una serie

d’impegni e responsabilità di risultato.

Paolo Urbani



modelli di perequazione



Perequazione a priori e a posteriori

La prima prevede che “i diritti edificatori vengano riconosciuti ai terreni urbani e

periurbani come potenziale implicito alle loro condizioni di fatto e di diritto, il quale,

non dipendendo in alcun modo dalle scelte strategiche per il futuro assetto del

territorio, non è negoziabile”.

Al contrario, nel modello di perequazione a posteriori, “è l'insieme di tutte le quantità

edilizie previste da ciascun programma di attuazione del piano regolatore a venire, al

momento debito, equamente ripartito tra tutti i terreni che quel dato programma mette

in gioco”.

Il sistema delle perequazione a priori prevede l’attribuzione, a prescindere dal piano,

di un diritto edificatorio convenzionale. Questa operazione è totalmente estranea al

concetto di conformazione dei beni attraverso la valutazione tipica del procedimento

pianificatorio, poiché persegue il solo scopo di una distribuzione dei valori.

In altre parole, la contrapposizione tra i due modelli di perequazione si gioca sulla

possibilità di considerare l’edificabilità dei suoli senza considerare il progetto di città

che essi ospiteranno.

Per rispondere ad un progetto di città che il piano promuove, la perequazione non può

che essere necessariamente a posteriori. Nel piano si devono trovare i riferimenti per

legittimare le motivazioni del prelievo che implicitamente la perequazione effettua.



La perequazione ha avuto una serie di applicazioni differenti che possono così essere

catalogate come segue:

- la perequazione diffusa applicata all’intero territorio comunale, dove lo stesso

diritto edificatorio viene applicato indifferentemente a tutti i suoli, sottesa unicamente

ad un'istanza di giustizia distributiva e la ricerca di soluzioni conformative condivise;

- la perequazione classica per comparti, applicata all’intero di un comparto o a parti

estese di territorio, segmenti della "città pubblica" di rango strategico primario, con

indici diversi rispetto alle zone;

- un’applicazione mista che differenzia le aree dove viene applicata una

perequazione diffusa, dai tessuti consolidati dove viene applicata la perequazione

tipologica per comparti;

- la perequazione parziale limitata ad alcune componenti strategiche del territorio

(parti da riqualificare o di nuova espansione, previsioni infrastrutturali), caratterizzata

da possibilità edificatorie necessariamente più elevate rispetto ai modelli precedenti,

con dispiegamento dei volumi entro le aree di concentrazione e contestuale cessione

delle superfici per la formazione della "città pubblica" a vantaggio del Comune.

I diversi modelli potrebbero in sintesi ulteriormente ricondotti, analizzandone il

funzionamento, a due differenti macro-meccanismi: l'uno caratterizzato per operare

all'interno di ambiti di territorio definiti, l'altro per la messa in circolazione dei diritti

edificatori su tutta la porzione di territorio interessata dalla perequazione.



Il modello classico di perequazione richiama l’istituto del comparto di cui all’art. 23

della legge urbanistica.

Esso é limitato a particolari zone nelle quali i diritti maturati all’interno del comparto

vanno concentrati in determinate aree interne, individuate ex ante dal pianificatore e

non possono essere trasferiti all’esterno.

La perequazione per comparti risulta dunque dispositivo che regola processi di

generazione e distribuzione del valore di una classe specifica di proprietari: quelli

interessati dalla trasformazione urbanistica della città.

Dal momento che, in questo caso, il principio perequativo trova applicazione solo

parzialmente, nel piano urbanistico convivono due regimi distinti: il regime

tradizionale di zoning e di apposizione dei vincoli a cui segue l'espropriazione per

pubblica utilità e il regime perequativo per specifici ambiti individuati

dall’amministrazione in comparti.

L’applicazione della perequazione urbanistica per comparti può contemplare una

evoluzione tramite una diversa modalità di trasferimento dei diritti edificatori:

trasferimento entro un comparto di suoli contigui;

trasferimento “a distanza” entro un comparto con suoli non contigui (“ad

arcipelago”);

trasferimento “a distanza” con vincolo parziale di localizzazione;

trasferimento “a distanza” senza alcun vincolo di localizzazione.



Il trasferimento “a distanza” prevede che anche l'edificabilità attribuita ad aree esterne

al comparto (anche non contigue, tanto da comportare la denominazione di comparto

discontinuo) possa concorrere alle trasformazioni interne allo stesso: in questo caso

l'edificabilità convenzionale attribuita alle aree esterne, delle quali si può richiederne la

conservazione (e quindi l'inedificabilità) parziale o totale, viene spostata all'interno del

comparto, determinando una capacità edificatoria aggiuntiva, mentre la perequazione

degli oneri viene ripartita tra tutte le aree esterne o interne al comparto (P.R.G. Roma e

Reggio Emilia).



L'impiego del trasferimento di diritti edificatori nasce negli Stati Uniti dalla necessità

di superare le sperequazioni tra proprietà, legate allo zoning tradizionale.

Lo schema di attuazione dei TDR (transfer of development rights) prevede che le aree

di sviluppo della città siano distinte in due classi: le aree che generano diritti

edificatori (sending areas) e le aree destinate a riceverli (receiving areas).

Le prime sono oggetto di vincolo allo scopo di tutelare un bene del patrimonio

storico-architettonico o aree di valore ecologico e ambientale altrimenti destinate allo

sfruttamento edificatorio e all'espansione residenziale diffusa.

Sulle sending areas maturano diritti edificatori che possono essere commercializzati e

sfruttati solo nelle receiving areas, secondo le regole previste dal piano urbanistico.

Più precisamente, nelle receiving areas l’edificazione è solitamente soggetta a due

regimi: al di sotto di una soglia di densità edilizia la trasformazione delle aree può

avvenire secondo le norme tradizionali, mentre qualsiasi incremento di densità può

avvenire solo attraverso l'acquisto di diritti edificatori provenienti dalle sending areas.

Il sistema di incentivi deve rendere conveniente per i proprietari delle receiving areas

l’acquisto dei diritti edificatori provenienti dalle sending areas.



Tessuti urbani consolidati e perequazione

La perequazione tipologica lavora ex post su tessuti urbani consolidati.

Essa può operare in tre modi: verso l’alto, verso il basso e misto.

La prima prevede che i proprietari di edifici più bassi e con minore cubatura,

possano ampliarli fino al raggiungimento delle altezze degli edifici contermini.

Si tratta quindi di attribuire i diritti edificatori che non sono stati concessi ai

confinanti o in altre zone limitrofe, lasciando inalterato, invece, il tessuto che ha

già sfruttato le cubature in modo più massiccio.

Questo comporterà l’aumento del numero di abitanti insediabili, con il problema

di reperire aree idonee a soddisfare l’esigenza di nuovi parcheggi, verde, ecc.

La seconda modalità, invece, cerca di ridimensionare la massa dei fabbricati

esistenti, che rappresentano un “fuori scala”.

I proprietari potranno demolire, trasferendo i diritti edificatori in altre aree,

basandosi su appositi meccanismi premiali e incentivanti.

La tecnica mista prevede l’applicazione di entrambe in un medesimo tessuto

urbano, al fine di riqualificare il paesaggio cittadino in un’ottica di pianificazione

di ambito.



Perequazione Territoriale

Un’ultima diversa declinazione della perequazione è quella territoriale o

intercomunale che permette la sua applicazione definendo ambiti discontinui i cui

sub-ambiti appartengono a comuni differenti.

Questa modalità consente ad esempio di trasportare diritti edificatori da comuni

ad emergenza abitativa che devono reperire suoli per attrezzature generali e

servizi, a comuni a minor densità abitativa che possono quindi ospitare nuovi

abitanti.

La perequazione intercomunale potrebbe consentire “di mettere in campo

operazioni di riqualificazione, di salvaguardia ambientale, di attrezzamento e di

infrastrutturazione del territorio, altrimenti difficilmente realizzabili […] essa dal

punto di vista prettamente giuridico, appare fortemente problematica – allo stato

della legislazione vigente – nell’ipotesi di traslazione dei diritti edificatori anche fra

suoli collocati in ambiti territoriali appartenenti a Comuni diversi, soprattutto

qualora non si preveda il preventivo assenso dei Comuni interessati, da formulare

nei competenti strumenti urbanistici generali» (Perongini, 2005).



Dal punto di vista del governo del territorio “se il Piano urbanistico è impostato

sui comparti, la prefigurazione dei suoli di atterraggio e le quantità ivi ospitabili

avvengono contestualmente alla definizione dei perimetri e parametri tecnici dei

diversi comparti edificatori.

Il funzionamento del mercato, ovvero le negoziazioni fra proprietari dei suoli

ospitanti e proprietari dei "diritti" da trasferire, è quindi finalizzato a realizzare

un'idea di città decisa nella formazione del Piano urbanistico, attraverso le

procedure partecipative e garantiste previste dalle leggi.

Se invece il Piano è impostato su ambiti la cui trasformazione non è

predeterminata, la definizione del tipo di città che sarà realizzata è rimessa

all'iniziativa degli operatori del mercato, cioè ai proprietari dei "diritti edificatori",

che agiranno di concerto con i proprietari delle aree di atterraggio e alle capacità

negoziali dell'amministrazione comunale.

Questa situazione se non governata potrebbe rendere la trasformazione urbana

succube delle strategie e del potere contrattuale degli operatori, divenuti

proprietari di pacchetti di diritti edificatori”.

Stefano Stanghellini

Utile ricordare i casi della City di Londra e di Potsdamer Platz a Berlino.



modalità operative di applicazione



L'impiego della perequazione deve essere sostenuto dalla necessità di attuare un

interesse pubblico qualificato, sia che esso sia collegato alla necessità di conseguire le

aree per lo sviluppo della "città pubblica" (senza svuotare il valore della proprietà

oggetto di vincolo preordinato all'esproprio), sia che esso sia legato ad interventi di

riqualificazione urbanistica, alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale

pubblica, alla tutela e valorizzazione dei beni storico - artistici e dei centri storici, alla

promozione di interventi diretti alla sostenibilità ambientale.

Nel quadro di uno strumento di pianificazione generale, l’Amministrazione Comunale è

chiamata ad individuare le aree destinate alla trasformazione urbanistica a cui lo

strumento urbanistico può attribuire un’edificabilità espressa dall'indice perequativo.

Le analisi urbanistiche e dei tessuti urbani possono prevedere la suddivisione della

città in alcune grandi unità urbanistiche quali ad esempio: la città storica, la città

consolidata, la città da trasformare e da riqualificare e infine il territorio extraurbano e il

sistema dei servizi.

Il tutto poi a sua volta ridefinito secondo i principi di analisi dei tessuti urbani.

Questo permette una differenziazione delle situazioni pianificatorie in cui determinate

porzioni di territorio non richiedono perequazione mentre altre si, come nel caso di

interventi complessi oggetto di scambio edificatorio con l’amministrazione nei quali il

privato s’impegna a realizzare opere pubbliche che l’amministrazione ha già identificato

e quantificato come necessarie per la collettività locale direttamente nel piano

strutturale e nel programma triennale delle opere pubbliche.



FASE CONTENUTI

Definizione

dell’ambito di

applicazione

Possono essere escluse dal regime perequativo le aree già interessate da

processi attuativi o che per particolarità morfologica non risultino adeguate. Allo

stesso modo possono essere escluse parti di territorio per i quali non si ritiene

politicamente l’interesse alla perequazione.

FA

SE

DI C

AR

AT

TE

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AT

TU

AT

IVO

Classificazione dei

suoli

Analisi dei suoli sotto il profilo delle loro caratteristiche urbanistiche

(localizzazione, prossimità, geologia, morfologia, …), di tessuto e giuridiche

(vincoli derivanti da norme di legge) e prima individuazione di classi di suoli

omogenee in tipologie a destinazione prevalentemente residenziale e

prevalentemente produttiva.

Attribuzione degli

indici

Determinazione degli indici sulla base degli obiettivi di qualità urbana, sociale e

ambientale promossi dal piano e conseguente attribuzione delle capacità

edificatorie (attraverso gli indici di edificabilità territoriale) alle classi di suolo.

Gli indici perequativi si collocano prevalentemente entro un intervallo di valori

compreso fra 0,06 e 0,7 mq/mq.

Definizione degli

strumenti di gestione

Individuazione degli ambiti di trasformazione attuabili attraverso strumenti di

pianificazione attuativa di iniziativa privata, di PPP e dei progetti per i quali è

previsto l’intervento edilizio diretto.

Elaborazione di regole e indicazioni di carattere contrattuale (la formazione del

consorzio dei proprietari, l’attuazione degli interventi con l’esecuzione delle opere

pubbliche da parte dei privati e la cessione o l’asservimento al Comune delle

aree per i servizi) e progettuale all’interno della componente operativa del Piano.



Le difficoltà applicative della perequazione urbanistica sono note e

sono dovute principalmente a:

la situazione originata dalla precedente pianificazione, spesso

sovradimensionata su aspettative di valorizzazione create da indici

molto elevati;

la struttura e le condizioni della proprietà fondiaria (caratteristiche

soggettive, frammentazione…) rispetto ai progetti auspicati;

la formazione e l’attuazione dei comparti in relazione alle norme che

la disciplinano (maggioranza delle proprietà);

l’edificato già esistente, le sue condizioni d’uso, il valore

patrimoniale in esso incorporato;

la distribuzione territoriale dei servizi, vincolata in alcuni comparti

strategici.



Perequazione e rispetto degli standard urbanistici

Consiglio di Stato sentenza n. 616 del 2014

Oggetto del ricorso sono stati il P.I. e gli atti presupposti, che hanno modificato la

destinazione di un’area da residenziale a commerciale direzionale.

In via perequativa, a fronte della nuova destinazione urbanistica dell’area oggetto

dell’accordo, il soggetto privato si impegnava nei confronti dell’amministrazione

comunale alla realizzazione degli interventi di sistemazione e riqualificazione di

un’area pubblica per un importo di circa 400.000 Euro, dando vita così ad opere

slegate funzionalmente con l’area dell’intervento.

Il Consiglio di Stato spiega come la perequazione non può portare a realizzare opere

fuori ambito:

”… il quadro complessivo emergente dalla giurisprudenza è quello di una marcata

attenzione alla funzione stessa degli standard urbanistici, intesi come indicatori

minimi della qualità edificatoria (e così riferiti ai limiti inderogabili di densità edilizia,

di rapporti spaziali tra le costruzioni e di disponibilità di aree destinate alla fruizione

collettiva) e come tali destinati a connettersi direttamente con le aspettative dei

fruitori dell’area interessata. Il che comporta … come il criterio essenziale di

valorizzazione e di decisione sulla congruità dello standard applicato sia quello della

funzionalizzazione dello stesso al rispetto delle esigenze della popolazione stanziata

sul territorio, che dovrà quindi essere posta in condizione di godere, concretamente e

non virtualmente, del quantum di standard urbanistici garantiti dalla disciplina

urbanistica. ”



Perequazione e rispetto degli standard urbanistici

Consiglio di Stato sentenza n. 616 del 2014

”La Sezione non può peraltro esimersi dal notare come la cogenza di questa stretta

correlazione spaziale tra intervento edilizio e localizzazione dello standard,

correlazione che connota il tema della qualità edilizia, assuma una valenza ancora più

marcata nei casi in cui operino strumenti urbanistici informati al principio della

perequazione. Infatti, la soluzione perequativa… si fonda su una serie di strumenti

operativi che, letti senza un congruo ancoraggio con le necessità concrete cui si

riferiscono, favoriscono astrazioni concettuali pericolose.

L’utilizzo di formule retoricamente allettanti (aree di decollo, aree di atterraggio,

pertinenze indirette, trasferimenti di diritti volumetrici et similia) non deve fare

dimenticare che lo scopo della disciplina urbanistica non è la massimizzazione

dell’aggressione del territorio, ma la fruizione, privata o collettiva, delle aree in modo

pur sempre coerente con le aspettative di vita della popolazione che ivi risiede.

In particolare, l’assenza di una disciplina nazionale sulla perequazione urbanistica

dimostra la viva necessità di una disamina concreta delle diverse previsioni adottate

negli strumenti urbanistici, al fine di evitare che l’estrema flessibilità delle soluzioni

operative adottate dalle singole Regioni si traduca in una lesione di ineliminabili

esigenze di salvaguardia dei livelli qualitativi omogenei di convivenza civile …

Conclusivamente, la Sezione intende rimanere fedele al suo orientamento che vede lo

standard urbanistico collocarsi spazialmente e funzionalmente in prossimità dell’area

di intervento edilizio, al fine di legare strettamente e indissolubilmente commoda e

incommoda della modificazione sul territorio.”



gli indici



L'indice edificatorio deve essere adeguato allo sviluppo della città e deve essere

modulato in funzione di aspetti progettuali ed economici: da un lato, la

realizzazione di superiori condizioni di equità nel trattamento della proprietà

fondiaria interessata dal processo di piano e, dall'altro lato, la capacità di

concorrere in modo decisivo al finanziamento della città pubblica.

“… l'utilizzazione dell’istituto della perequazione deve prevedere, quanto alla

definizione degli indici volumetrici, sia elementi di stabilità ed omogeneità (al fine

di indirizzare e controllare nel tempo le aspettative di valorizzazione) che elementi

più limitati di flessibilità temporale e negoziale, al fine di premiare determinate

caratteristiche funzionali dei progetti di trasformazione ritenuti di interesse

generale e strategico, di tenere conto di costi di recupero edilizio o di ripristino

ambientale”.

Il negoziato alla base della determinazione dell'indice si poggia sulla capacità

dell'amministrazione di promuovere un progetto di città, di cui l’indice non

rappresenta che il riflesso quantitativo.

Porre al centro il progetto di sviluppo di città consente al confronto tra le parti di

fare un salto di qualità.



Il passaggio relativo all’attribuzione degli indici risulta quindi cruciale.

Tale fase determina infatti in larga parte il valore attribuito alla proprietà.

La quantificazione di indici edificatori unitari per comparti, deve tenere conto del

valore di esproprio (come soglia minima perché i proprietari abbiano ad aderire alla

trasformazione privata) e di mercato, deve essere calibrata sulla convenienza dei

privati, tenendo conto anche della cessione dei terreni destinati a standard

urbanistici nonché delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Quando la perequazione rappresenta uno strumento per la cooperazione tra

pubblico e privato per trasformazioni più giuste e per un piano più efficace, allora

possono essere presi in considerazione indici verso l'alto, ovviamente a patto che

permettano la realizzazione degli obiettivi di natura pubblica stabiliti dal piano.

Alcune varianti della “perequazione classica” comportano l’assegnazione al

Comune di una potenzialità edificatoria aggiuntiva, rispetto all’indice generale

attribuito ai privati.

Un freno a questa “perequazione allargata” è stato posto dalla sentenza n. 4833 del

Consiglio di Stato. La sentenza ha ravvisato nell’applicazione di questa procedura

un esproprio forzato non rientrante nei casi previsti dall’ordinamento e praticata

senza la corresponsione dell’indennizzo previsto dalla Costituzione.



Modello di riferimento per l’individuazione dell’indice è quello del plafond legal de

densité (PLD), istituito in Francia alla metà degli anni ‘70.

Il plafond francese predeterminava un limite ai diritti edificatori del proprietario

immobiliare, indipendentemente dai vincoli posti da altri strumenti di regolazione.

Nel caso la concessione edilizia consentisse al proprietario la realizzazione di una

densità edificatoria superiore a quella disposta dal tetto di legge, questi era tenuto

ad acquistare dall'amministrazione i diritti edificatori eccedenti.

Nel testo di legge originario, il PLD corrispondeva a un metro quadro di area coperta

edificabile ogni metro quadro di terreno, a esclusione della città di Parigi, dove tale

indice era elevato del 50%.

Rispetto al testo legislativo originario del 1975, il meccanismo del plafond legal de

densité è stato nel tempo modificato e reso più flessibile.

Dopo il 1983, i comuni con più di 50.000 abitanti sono stati autorizzati a fissare il

valore tra 1 e 2, e nella città di Parigi il suo valore è stato portato a 3.

Una successiva disposizione normativa del 1986 lo ha poi reso facoltativo e il limite

superiore è stato abolito.



Torino Sì 4 Zone urbane di trasformazione 0,70 mq/mq

Aree da trasformare per servizi 0,23 mq/mq

Parchi urbani e fluviali 0,05 mq/mq

Aree a parco naturale della collina 0,03 mq/mq

Thiene (VI) No 2 Aree totalmente vincolate dal precedente prg 0,30 mq/mq

Aree parzialmente vincolate dal precedente prg 0,35 mq/mq

La Spezia Sì 6 Aree dismesse/dismettibili < 2 ha 0,50 mq/mq

Aree dismesse/dismettibili > 2 ha 0,35 mq/mq

Aree costruite 0,25 mq/mq

Aree libere 0,15 mq/mq

Aree produttive con presenza di funzioni

residenziali e terziarie 0,20 mq/mq

Aree produttive 0,30 mq/mq



COMUNE PEREQUAZIONE

GENERALIZZATA NUMERO DI CLASSI DENOMINAZIONE DELLE CLASSI

INDICI DI

EDIFICABILITÀ

Torino Sì 4

Zone urbane di trasformazione 0,70 mq/mq

Aree da trasformare per servizi 0,23 mq/mq

Parchi urbani e fluviali 0,05 mq/mq

Aree a parco naturale della collina 0,03 mq/mq

Padova No 1

Aree di riqualificazione urbana 0,44 mq/mq

Thiene (VI) No

2

Aree totalmente vincolate dal precedente prg 0,30 mq/mq

Aree parzialmente vincolate dal precedente prg 0,35 mq/mq La Spezia Sì

6 Aree dismesse/dismettibili < 2 ha 0,50 mq/mq

Aree dismesse/dismettibili > 2 ha 0,35 mq/mq

Aree costruite 0,25 mq/mq

Aree libere 0,15 mq/mq

Aree produttive con presenza di funzioni

residenziali e terziarie 0,20 mq/mq

Schio (vi) Sì 4 Aree di ristrutturazione urbana 0,40 mq/mq

Aree di espansione e servizi riconfermate 0,18 mq/mq

Aree di espansione della città 0,12 mq/mq

Aree di elevato valore ambientale 0,08 mq/mq

Montebelluna (tv) Sì 6 Aree confermate e di densificazione urbana 0,27 mq/mq

Aree a standard non attuate e di rarefazione

urbana 0,20 mq/mq

Aree ex agricole per la nuova città con

vocazione alla trasformazione residenziale 0,18 mq/mq

Aree ex agricole a minore vocazione alla

trasformazione residenziale 0,12 mq/mq

Aree di pregio ambientale 0,06 mq/mq

Aree della produzione confermate e a uso

intensivo

Indice di copertura

60%



COMUNE PEREQUAZIONE

GENERALIZZATA NUMERO DI CLASSI DENOMINAZIONE DELLE CLASSI

INDICI DI

EDIFICABILITÀ

Torino Sì 4

Zone urbane di trasformazione 0,70 mq/mq

Vigevano (PV)

4

Aree della produzione di nuova formazione e

ambiti di riserva

Indice di copertura

60%

Aree di trasformazione per insediamenti

integrati 0,35 mq/mq

Aree di trasformazione ambientale 0,20 mq/mq

Aree di trasformazione per attività Indice di copertura

50%

Venezia (Isola di

Sant'Erasmo) No 1 Sottozona c2s 0,35 mq/mq



la gestione e l’attuazione del piano



1. equità

2. efficacia

3. efficienza

1.1 valorizzazione territoriale

1.2 partecipazione ai costi delle

opere pubbliche previste

dal piano strutturale

1.3 quantità e la qualità del

suolo per la città pubblica

2.1 verifica della convenienza

3.1 qualità progettuale del

piano attuativo

PROFILI VALUTATIVI PARAMETRI VALUTATIVI

Grafici da




… va sempre considerata la rendita fondiaria, una “ricchezza” prodotta dalla

città e dal territorio fino ad oggi quasi esclusivamente privatizzata.

… non possono essere sottovalutate le differenza di accumulazione della rendita

nelle nostre città e i conseguenti diversi margini economici consentiti

dall’ipotizzata ridistribuzione.

… la crisi, insieme all’enorme dimensione del patrimonio edilizio e la diffusione

della proprietà della casa, hanno profondamente modificato il mercato

immobiliare italiano, al punto che molti esperti ritengono sia impossibile

ritornare ai valori immobiliari precedenti e ad un mercato ricco e dinamico come

quello che si è sviluppato per dieci anni fino all’inizio della crisi stessa…

Un mercato che ha consentito la sperimentazione di parziali forme di

ridistribuzione sociale della rendita, attraverso la realizzazione di opere

pubbliche (“standard qualitativi”) o l’imposizione di “contributi straordinari”.

… per consentire di reperire nuove risorse per la “città pubblica” sembra

necessario proseguire in questa direzione, evidenziando in modo sempre più

chiaro la fattibilità di una soluzione di redistribuzione della rendita urbana

attraverso una nuova fiscalità.

… dovrà essere sanzionata per legge la possibilità di recuperare quote di rendita

significativa, anche attraverso la realizzazione di opere pubbliche...

Una misura che comunque dovrebbe essere applicata nelle situazioni di

maggiore forza e ricchezza del mercato immobiliare, senza contraddire la più

generale imposizione fiscale sulla rendita.

INU 2013



Fabio Rocco



La gestione convenzionale della fase attuativa di un piano perequativo consiste

nell’individuare il punto di equilibrio tra i benefici pubblici e quelli privati che

possono essere generati dagli interventi da realizzare secondo le strategie già

tratteggiate nella componente strutturale del piano.

I parametri solitamente utilizzati per misurare il tenore perequativo sono:

- gli indici di edificabilità territoriale di carattere premiale da mettere in

relazione a suoli analoghi per caratteristiche urbanistiche e giuridiche;

- il cosiddetto contributo di sostenibilità (aggiuntivo al contributo di

costruzione) espresso in euro per unità di superficie utile lorda;

- % del plusvalore fondiario socializzato (acquisito dal Comune per finanziare

opere pubbliche) rispetto al plusvalore totale generato;

- % di aree cedute gratuitamente al Comune sul totale delle aree del comparto;

- % di alloggi di edilizia residenziale pubblica e agevolata sul totale.

La casistica di distribuzione tra Pubblico e Privato deI plusvalore generato dalla

perequazione può prevedere:

- una ripartizione dell’aumento della rendita (60 - 40% Padova, 67 – 33% Roma);

- il completo incameramento da parte del Pubblico, al promotore rimane

l’incremento del profitto derivante dalla trasformazione;

- il completo incameramento da parte del privato, in cambio della realizzazione

di opere pubbliche (il Menù delle opere pubbliche del comune di Montesilvano).



in altri Paesi europei che si rifanno esplicitamente all’economia liberale, come,

per esempio, nel caso della Confederazione Elvetica che ha recentemente

approvato (e confermato con un referendum popolare) una legge federale che

consente ad ogni Cantone di tassare con un’imposta dal 30 al 50%, il plusvalore

immobiliare causato da una formale sanzione di edificabilità (una decisione di

piano) che “aumenta notevolmente …. senza che il proprietario abbia fatto

alcuno sforzo alcuno” (così recita la relazione della legge). I proventi di tale

tassazione sono destinati ad un fondo comunale, per essere utilizzati per

compensare i proprietari di aree per le quali una nuova scelta di piano cancella

un’edificabilità assegnata in precedenza (“dezonazione”), ovvero per realizzare

spazi pubblici come piazze, parchi.

INU 2013

LPT Svizzera

Il Consiglio federale ha posto in vigore dal 1° maggio 2014 la legge sulla

pianificazione del territorio: i Cantoni dovranno compensare gli azzonamenti

sfruttando almeno il 20 per cento del plusvalore, ad esempio tramite

dezonamenti.



Luca Nespolo

… il sistema SoBoN rappresenta un modello di recupero diretto dei plusvalori fondiari

tanto efficace quanto semplice … nel caso di Monaco è prevista una procedura di

stima diretta dei valori assegnati ai suoli, ed il conseguente trasferimento alla mano

pubblica di una quota del planning gain, sotto forma del mix di aree, prestazioni ed

attrezzature ...



Per quanto attiene l’efficacia del sistema occorre richiamare la comparazione, condotta

da Roberto Camagni, fra i risultati conseguiti dal sistema SoBoN e quelli ottenuti con le

operazioni di trasformazione urbana dei Programmi Integrati di Intervento di Milano.

Secondo tale analisi è possibile evidenziare come il sistema SoBoN consenta di

ottenere prestazioni pubbliche pari al 31% del valore di mercato finale degli immobili

privati, contro l’8% ottenuto con l’esperienza dei programmi integrati di intervento di

Milano nella quale sono state applicate misure dirette a conseguire extra-oneri rispetto

a quelli usualmente conseguiti nel contesto italiano. Luca Nespolo



Individuazione e quantificazione delle

opere

Stima dei costi unitari

Stima dei costi totali

Copertura finanziaria

dei costi totali

Altre risorse

finanziarie pubbliche

Risorse finanziarie dell’Ente Locale

Comparto 1 Comparto 2 Comparto 3 Comparto 4

Quota dei costi da coprire con risorse private

Ripartizione della quota fra le proprietà valorizzate

Grafici da




casi studio



La perequazione a Ravenna

Nell'elaborazione del piano regolatore del 1993, l'impiego della perequazione ha

riguardato l’attuazione del Programma di riqualificazione urbana (PRU) della Darsena

di città e l'acquisizione dei suoli destinati al progetto della cintura verde.

La scelta di operare con la perequazione urbanistica è stata dettata dalla

consapevolezza dei tempi aleatori delle procedure espropriative e della difficoltà di

determinare con precisione l'onere finanziario delle indennità.

Le regole perequative del PRG individuano, da un lato, le aree della cintura verde,

localizzate intorno al centro edificato di Ravenna e destinate alla realizzazione di

attrezzature collettive o al mantenimento a verde; dall'altro lato, un ampio ambito di

riqualificazione, la zona della Darsena di città.

Alle prime, destinate a rimanere inedificate, il piano attribuisce un indice edificatorio

contenuto la cui materializzazione è possibile solo sulle aree della Darsena di città.

Queste ultime - per riprendere il concetto di TDR - rappresentano le receiving areas

dei diritti edificatori generati dalle aree della cintura: nella darsena l’edificabilità

totale risulta dalla somma della volumetria attribuita dal piano e di quella formatasi

nelle aree della fascia del parco.



La perequazione a Reggio Emilia

Le sette classi di suoli soggette a perequazione nel piano di Reggio Emilia sono:

1) le aree di trasformazione urbana;

2) di trasformazione integrata;

3) di trasformazione ambientale;

4) di trasformazione del territorio extraurbano;

5) di trasformazione sportive-ricreative e sanitarie a dominanza ambientale;

6) di trasformazione produttive polifunzionali;

7) di trasformazione produttive.

Le aree di trasformazione urbana comprendono aree industriali dismesse da

trasformare in nuovi insediamenti a destinazione mista residenziale e terziaria.

Le aree di trasformazione integrata comprendono suoli liberi all'interno dei tessuti

urbani già edificabili, per i quali si prevede la trasformazione a insediamenti integrati

con abitazioni e funzioni terziarie.

Le aree di trasformazione ambientale comprendono i suoli destinati alla creazione dei

parchi urbani pubblici “attraverso l'utilizzazione delle risorse e la disponibilità delle

aree prodotte dall'attuazione del piano” e quindi dal meccanismo perequativo.

Le aree di trasformazione del territorio extraurbano sono aree agricole non più

sfruttate, per le quali è prevista la trasformazione a funzioni urbane con insediamenti

prevalentemente residenziali.



La classe delle aree di trasformazione sportivo-ricreative e sanitarie a dominanza

ambientale comprende quattro ambiti nei quali è prevista la nuova realizzazione o la

riqualificazione di attrezzature collettive.

Per le aree di trasformazione produttive si prevedono funzioni d’uso

prevalentemente industriali e artigianali, mentre nelle aree di trasformazione

produttive polifunzionali è previsto un mix di funzioni produttive e terziarie.

Il piano si distingue per un generale contenimento delle volumetrie attribuite.

Una volta classificate le aree e attribuiti gli indici, l'amministrazione ha elaborato i

criteri d'intervento per l’attuazione degli ambiti perequativi, determinandone le

indicazioni di sviluppo progettuale, le principali caratteristiche prestazionali sotto il

profilo ambientale.

L’attuazione delle aree di trasformazione soggette a perequazione avviene

principalmente attraverso strumenti di iniziativa privata e riguarda

complessivamente 166 piani attuativi.

Sotto il profilo delle regole dell'insediamento, le aree di trasformazione sono ripartite

in tre zone funzionali: la superficie edificabile (Se), una zona destinata a verde

privato con valenza ecologica (Ve) e una zona per il verde pubblico di

compensazione (Vp).

Nelle zone a valenza ecologica sono previsti due perimetri: uno più ristretto nel

quale concentrare le capacità edificatorie della zona (o comparto) ed una più ampia

destinata a verde da cedere gratuitamente all’amministrazione e la cui edificabilità

viene trasferita sulla zona di concentrazione edilizia.



Il piano di Padova

Lo strumento perequativo ha riguardato l’acquisizione pubblica di circa 550 ettari

di terreno di proprietà di 275 soggetti a reiterazione del vincolo.

La perequazione è stata articolata in zone riferite alla loro dimensione e alla loro

maggiore o minore vicinanza a tessuti edilizi strutturati o ad aree verdi e di valenza

ambientale e alla loro rilevanza strategica nello sviluppo urbano.

L’applicazione prevede indici e cessioni di aree differenti per ciascuna zona, in

relazione all’ubicazione e alle specificità dei terreni:

I. zona di perequazione urbana, ossia di aree comprese nel tessuto urbano con

un’estensione maggiore di 2.000 mq (se inferiori sono classificate come aree di

completamento con indici analoghi a quelli del tessuto circostante) dove viene

attribuito un indice di 0,5 mc/mq da realizzare sulla metà dell’area mentre il

rimanente è da cedere per usi pubblici;

II. zona di perequazione strutturale, relativa ad aree libere interne ai tessuti urbani

semicentrali della città con un’estensione maggiore di 4.000 mq dove viene

attribuito un indice di 0,3 mc/mq, concentrato sul 30% dell’area, mentre il 20% è

adibito a verde privato e il 50% ad usi pubblici;

III. zona di perequazione ambientale, relativa ad aree destinate alla creazione di

grandi spazi pubblici limitrofi ed integrati ai sistemi ambientali della città, dove

viene attribuito un indice di 0,12-0,15 mc/mq con la cessione del 70% delle aree ad

uso pubblico.



Il P.R.G. del Comune di Trieste

Il nuovo PRG assume il contenimento del consumo di suolo come motore per la

riqualificazione energetica e ambientale della città.

Tre sono le strategie per la rigenerazione, definite in funzione dei gradi di

modificabilità di diversi ambiti urbani.

1. Aree della grande trasformazione

Vaste aree dismesse rappresentano un’occasione per ripensare ampi settori della

città. Qui la regia pubblica riveste un ruolo importante nei confronti

dell’imprenditorialità privata: il Piano fissa gli obiettivi della trasformazione, insieme

alle dotazioni di interesse pubblico richieste come contropartita.

2. Aree della sostituzione e ristrutturazione

Gli ‘ecoquartieri’ sono ambiti in cui, a fronte di incentivi volumetrici e di una

flessibilità nell’assetto insediativo, il Piano richiede sia elevati standard energetici ed

ecologici, sia una migliore dotazione di spazi pubblici. Il fine è promuovere la

sostituzione di parti degradate, per lo più composte da edilizia pubblica.

3. Crediti edilizi per la riqualificazione energetica

Per molti edifici, la persistenza di processi di dismissione, la localizzazione in zone

ad alta densità edilizia o di pregio ambientale rendono difficili gli interventi di

efficientamento energetico. Il Piano li incentiva, tramite la generazione di crediti

edilizi, acquistabili e spendibili in zone diverse (a bassa densità o di espansione). La

compravendita dei crediti comporterà un sensibile miglioramento delle prestazioni

energetiche della città.



Comune di Trieste

8485 ha Aree della grande trasformazione

40 ha Aree della sostituzione e ristrutturazione

78 ha Crediti edilizi per la rigenerazione energetica

534 ha



Il piano di Roma

Il Comune di Roma individua nelle nuove Norme Tecniche di Attuazione i principi di

perequazione urbanistica e incentivazione come uno dei criteri formatori del nuovo

strumento urbanistico.

Il nuovo Prg di Roma determina infatti nello sviluppo delle centralità metropolitane

ed urbane, una nuova organizzazione multipolare del territorio, adatto alle

caratteristiche storiche e geomorfologiche della capitale, con particolare attenzione

alla connessione alle reti del trasporto pubblico (in particolare su ferro) e

all’integrazione funzionale, sottolineando i rilevanti connotati di identità sociale e

storica.

Il nuovo Prg identifica le localizzazioni idonee a trasferire la capacità edificatoria

attribuita ai comprensori delle nuove centralità, in ambiti specifici.

Ai fini dell’attuazione del piano, le centralità metropolitane e urbane sono suddivise

in centralità a “pianificazione definita” e centralità “da pianificare”: le prime

riguardano ambiti per cui sono già stati approvati o in corso di approvazione

strumenti urbanistici esecutivi e programmi di intervento, le seconde riguardano

ambiti da sottoporre ancora a pianificazione esecutiva.

Il Prg assume come principio il riconoscimento delle volumetrie del vecchio piano.



Uno dei pilastri del piano è, infatti, che tutte le cubature residue del vecchio piano

del 1962, fatte salve dalle varianti ambientali, siano riconosciuti come diritti

acquisiti: da qui “Piano delle certezze”.

L’attuazione del piano viene regolata da apposite “Schede delle centralità

metropolitane e urbane”, allegate alle Norme Tecniche.

Tali Schede indicano le quantità complessivamente edificabili in ogni centralità,

distinguendo tra diritti edificatori della proprietà, valutati in relazione alla

disciplina urbanistica previgente, e diritti edificatori a disposizione del Comune da

utilizzare o assegnare a terzi per il conseguimento di finalità di interesse pubblico

o generale (tramite compensazione e/o perequazione urbanistica ovvero

l’attuazione di edilizia residenziale pubblica).

Il proprietari dei suoli possono così acquisire una quota aggiuntiva di edificabilità

mettendo però a disposizione del Comune una quota maggioritaria della propria

superficie territoriale, affinché questo la utilizzi per finalità di interesse pubblico

(riqualificazione urbana, tutela ambientale, edilizia con finalità sociali, servizi di

livello urbano).

Questa quota di surplus perequativo è soggetta inoltre al pagamento di un

contributo finanziario straordinario, che il Comune utilizza per il finanziamento di

opere e servizi pubblici in ambiti urbani degradati, con finalità di riqualificazione

urbana.



In concreto per il Piano di Roma, il pianificatore, dopo aver proceduto alla fase

“statica” dell’assegnazione a ciascuna zona della propria destinazione urbanistica e

dei relativi indici di edificabilità, ha inteso conferire al Piano anche una dimensione

“dinamica”, idonea a prevedere la possibile evoluzione futura dell’assetto del

territorio comunale: in tale prospettiva sono stati introdotti i meccanismi appena

descritti, ossia per la realizzazione di opere pubbliche, urbanizzazioni e infrastrutture,

in aggiunta e in alternativa all’imposizione di vincoli su specifici suoli finalizzati a

future espropriazioni, e per il reperimento dei suoli e delle risorse necessarie.

Occorre soffermarsi sulle particolari modalità con le quali le N.T.A. dispongono debba

avvenire la perequazione urbanistica e finanziaria, che trovano applicazione tramite il

ricorso a strumenti negoziali e consensuali per il perseguimento di obiettivi di

pubblico interesse relativamente alla cessione di aree al Comune e del contributo

straordinario.

Il Prg di Roma prevede che il contributo finanziario sia pari ai due terzi del plusvalore

fondiario ottenibile con la maggiore edificazione, dovuto anche in questo caso solo

su una valorizzazione aggiuntiva rispetto alla disciplina urbanistica previgente.

La previsione dei cosiddetti "extraoneri“, aggiuntivi al contributo di costruzione, è

stato e continua ad essere comunque un terreno molto insidioso.



Il caso di Roma

Il TAR Lazio ha considerato illegittime le specifiche previsioni in tema di cessione di

aree al Comune e di contributo straordinario, ritenendo che le modalità adottate per il

perseguimento degli obiettivi di perequazione urbanistica (e finanziaria) violassero il

principio di legalità.

In particolare la cessione di aree realizzerebbe ”una forma larvata di ablazione della

proprietà” che non trova copertura normativa in alcuna disposizione di legge (e

quindi in violazione del diritto di proprietà, art. 42 della Costituzione), mentre il

contributo straordinario integrerebbe ”un’imposizione patrimoniale, seppur di natura

non tributaria”, a sua volta in difetto di espressa previsione e quindi in violazione di

legge ex art. 23 della Costituzione.

Il consiglio di Stato ha poi, di contro, evidenziato che l’Amministrazione comunale

può introdurre varianti e modifiche nella disciplina di dettaglio degli strumenti

urbanistici, a condizione che ciò non comporti una deviazione di essi dal modello

legale rispetto alla “causa” (ossia alla loro funzione tipica quale individuata dal

legislatore) ovvero al “contenuto” (ossia a quello che dovrebbe essere l’oggetto

dell’attività di pianificazione); tale facoltà trova il proprio fondamento, a livello

costituzionale, nell’ultimo comma dell’art. 117 della Costituzione, laddove ai Comuni è

attribuita la potestà regolamentare nelle materie di loro competenza.



Il caso di Roma

Il Consiglio di Stato afferma quindi che la legittimità della disciplina perequativa delle

N.T.A. di Roma si regge su due pilastri fondamentali:

da un lato, la potestà conformativa del territorio di cui l’Amministrazione è titolare

nell’esercizio della propria attività di pianificazione;

dall’altro, la possibilità di ricorrere a modelli privatistici e consensuali per il

perseguimento di finalità di pubblico interesse.

La Sezione reputa che la “copertura” normativa alla previsione di strumenti

consensuali per il perseguimento di finalità perequative (e ciò vale sia per la cessione

di aree che per il contributo straordinario) vada individuata, come correttamente

evidenziato dall’Amministrazione regionale nel proprio appello, nel combinato

disposto degli artt. 1, comma 1 bis, e 11 della già citata legge 241 del 1990.

È proprio la natura “facoltativa” degli istituti perequativi, nel senso che la loro

applicazione è rimessa a una libera scelta degli interessati, a escludere che negli

stessi possa ravvisarsi una forzosa ablazione della proprietà nonché, nel caso del

contributo straordinario, che si tratti di prestazione patrimoniale imposta in

violazione della riserva di legge ex art. 23 della Costituzione.



Inquadramento della perequazione urbanistica

Il modello perequativo deve basarsi quindi su due principi fondamentali riconosciuti

dal nostro ordinamento, vale a dire:

• il potere conformativo del territorio, del quale l'ente territoriale è titolare quando

pianifica in cui uso dello strumento perequativo deve, comunque, operare in un

contesto di pianificazione definito. La suddetta sentenza del Consiglio di Stato (sez.

IV, 13 luglio 2010 n.4542) definisce che "...è connaturata la facoltà di porre condizioni

e limiti al godimento del diritto di proprietà non di singoli individui, ma di intere

categorie e tipologie di immobili identificati in termini generali ed astratti; in

particolare, la Corte (costituzionale) ha escluso che potessero qualificarsi in termini

di vincolo espropriativo tutte le condizioni e i limiti che possono essere imposti ai

suoli in conseguenza della loro specifica destinazione...";

• la possibilità di riconoscere a modelli consensuali per il perseguimento di finalità

pubbliche (art.11 Legge 241/90 s.m.i.). La scelta dello strumento consensuale

permette di non scalfire lo statuto civilistico di diritto di proprietà: l’applicazione

della perequazione è rimessa ad una libera scelta degli interessati. Forme di

cessione di volume alla mano pubblica sarebbero possibili solo in esito a processi di

natura negoziale, non potendo diversamente essere previsti in via generale dal piano

al di fuori delle garanzie riconosciute da procedimenti espropriativi. Il piano può solo

limitarsi a fissare le condizioni per attivare successive negoziazioni con i privati.



normativa



Estratto dalla Legge urbanistica del 17.08.1942, n. 1150

Titolo II: Disciplina urbanistica - Capo III: Piani regolatori comunali - Sezione III:

Norme per l'attuazione dei piani regolatori comunali

Articolo 23 - Comparti edificatori

… il Comune può procedere, in sede di approvazione del piano regolatore … alla

formazione di comparti costituenti unità fabbricabili, comprendendo aree inedificate

e costruzioni da trasformare secondo speciali prescrizioni.

Formato il comparto, il podestà deve invitare i proprietari a dichiarare entro un

termine fissato nell'atto di notifica se intendano procedere da soli, se proprietari

dell'intero comparto, o riuniti in consorzio alla edificazione dell'area e alle

trasformazioni degli immobili in esso compresi secondo le dette prescrizioni.

A costituire il consorzio basterà il concorso dei proprietari rappresentanti, in base

all'imponibile catastale, i tre quarti del valore dell'intero comparto.

I consorzi così costituiti conseguiranno la piena disponibilità del comparto mediante

la espropriazione delle aree e costruzioni dei proprietari non aderenti.

Quando sia decorso inutilmente il termine stabilito nell'atto di notifica il Comune

procederà all'espropriazione del comparto.

…



L'art. 30 della Legge 47/1985 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-

edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), nel disciplinare le varianti

in tema di recupero di insediamenti abusivi, riconosce ai proprietari di terreni, la

facoltà di chiedere l'assegnazione di lotti nei Piani di Edilizia Economica Popolare in

luogo dell'indennità di espropriazione.

L'art. 27 della Legge 166/2002 (Disposizioni in materia di infrastrutture e trasporti),

nell'introdurre i Programmi di Riabilitazione Urbana, prevedeva espressamente, come

forma alternativa all'indennità di espropriazione, la “permuta di altre proprietà

immobiliari site nel comune”.

Con la legge 15 dicembre 2004 n. 308, Legge delega in Materia Ambientale, è possibile

"traslare" i diritti edificatori da un'area ad altra, qualora, a seguito di un vincolo

sopravvenuto di natura non urbanistica, gli stessi non possono più essere esercitati

sul bene immobile al quale originariamente inerivano.

In tale circostanza, il “sopravvenuto” vincolo, che rende impossibile l'edificazione

della volumetria, motivato sulla necessità di tutelare il prevalente interesse sotteso (di

carattere ambientale), legittima la richiesta da parte del titolare del diritto “di

esercitare lo stesso su altra, area del territorio comunale, di cui abbia acquisito la

disponibilità a fini edificatori”.

La norma riconosce in capo all'ente locale il potere di accogliere la richiesta,

consentendo lo spostamento, ovvero, qualora non sussista la compatibilità

urbanistica dell'area individuata come destinazione della volumetria di “approvare le

varianti al vigente strumento urbanistico che si rendano necessarie ai fini della

traslazione del diritto di edificare”.



L'articolo 1, c. 259, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (Finanziaria 2008), dispone:

che “ai fini dell'attuazione di interventi finalizzati alla realizzazione di edilizia

residenziale sociale, di rinnovo urbanistico ed edilizio, di riqualificazione e

miglioramento della qualità ambientale degli insediamenti, il comune può, nell'ambito

delle previsioni degli strumenti urbanistici, consentire un aumento di volumetria

premiale ….”

A questa disposizione si aggiunge la disciplina individuata dall'art. 11 del decreto

legge 25 giugno 2008, n. 112.

Nell'ambito del cd. Piano Casa, “rivolto all'incremento del patrimonio immobiliare a

uso abitativo attraverso l'offerta di abitazioni di edilizia residenziale”, “con il

coinvolgimento di capitali pubblici e privati”, sono possibili: “il trasferimento di diritti

edificatori in favore dei promotori degli interventi di incremento del patrimonio

abitativo”; “incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati alla dotazione di servizi,

spazi pubblici e di miglioramento della qualità urbana, nel rispetto delle aree

necessarie per le superfici minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a

verde pubblico o a parcheggi”; ovvero “la cessione, in tutto o in parte, dei diritti

edificatori come corrispettivo per la realizzazione anche di unità abitative di proprietà

pubblica da destinare alla locazione a canone agevolato, ovvero da destinare alla

alienazione in favore delle categorie sociali svantaggiate”.



Decreto legge n. 70 del 2011 convertito in Legge n. 106 del 2011

Art.5

Costruzioni Private

9. Al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché di

promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di

funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a

destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare,

tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell'efficienza energetica e

delle fonti rinnovabili, le Regioni approvano entro sessanta giorni dalla data di entrata

in vigore della legge di conversione del presente decreto specifiche leggi per

incentivare tali azioni anche con interventi di demolizione e ricostruzione che

prevedano:

a) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come

misura premiale;

b) la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse;

c) l'ammissibilità' delle modifiche di destinazione d'uso, purché si tratti di destinazioni

tra loro compatibili o complementari;

d) le modifiche della sagoma necessarie per l'armonizzazione architettonica con gli

organismi edilizi esistenti.



I diritti edificatori si sono ulteriormente insinuati nella normativa statale sempre

grazie al "Decreto sviluppo" del 2011 (DL 70/2011 convertito nella Legge 106/2011) che

all'art. 5 comma 3 recita:

“Per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori, all'articolo 2643 del

codice civile, dopo il n. 2), è inserito il seguente: «2-bis) i contratti che trasferiscono,

costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da

normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale»“.

Per cui il testo aggiornato dell'art. 2643 del Codice Civile recita:

“Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:

- I contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

- I contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su

beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;

- I contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori

comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti

di pianificazione territoriale.“




… l’INU deve riconsiderare con maggiore spirito critico l’intera esperienza delle leggi regionali riformiste approvate dopo il 1995 e poi dopo il 2001… Una riforma incompiuta perché non tutte le Regioni hanno sviluppato adeguatamente il modello INU, basato essenzialmente su il nuovo piano strutturale programmatico, non conformativo e portatore di una visione strategica, il piano operativo prescrittivo e conformativo...

Alcune Regioni, infatti, hanno utilizzato le nuove denominazioni senza cambiare la sostanza giuridica dei piani, altre hanno confermato la vecchia forma regolativa del PRG, completamente inefficace di fronte alle attuali trasformazioni territoriali.

Anche il nuovo modello attuativo proposto dall’INU, perequazione, compensazione, nuova disciplina dei diritti edificatori, adottato quasi dovunque, non ha però trovato sviluppi pienamente soddisfacenti, per l’assenza di una normativa nazionale in una materia che riguarda competenze esclusive dello Stato, trattate impropriamente dalle leggi regionali…

alcune esperienze hanno evidenziato … l’eccessivo consumo di suolo delle pratiche perequative – compensative basate su superfici ed edificabilità e non sui valori delle trasformazioni ipotizzate; una soluzione quest’ultima che sembra più adeguata alla situazione attuale.

Emerge quindi un quadro di una riforma incompiuta e di un “federalismo urbanistico” alquanto improbabile (forse ridicolo), con tante denominazioni diverse per la stessa cosa e molte contraddizioni giuridiche che hanno spesso indebolito le leggi regionali di fronte alla giurisprudenza amministrativa.

Su tutto spicca l’assenza dello Stato con la legge sui principi fondamentali del governo del territorio, una legge indispensabile per correggere le soluzioni impazzite del mosaico regionale.

INU 2013



Il 24 luglio 2014 il Ministro Lupi ha presentato il testo del disegno di legge,

Principi in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana.



LE NORME REGIONALI

Regione Legge Articolo

Toscana 10 novembre 2014, n. 65 100, 101, 102

Umbria 21 gennaio 2015, n. 1 34, 35, 36, 37, 38,

39, 40, 42

Lombardia 11 marzo 2005, n. 12 11

Veneto 23 aprile 2004, n. 11 35, 36, 37

Campania 22 dicembre 2004, n. 16 32

Piemonte n.3 e n. 17 del 2013 8 bis, 12 bis, 19 bis

Puglia 27 luglio 2001, n. 20 14

Emilia Romagna 24 marzo 2000, n. 20 e 21

dicembre 2012, n.19 7 e 39

Friuli Venezia Giulia n.5 del 2007 e n. 19 del 2009 31, 32, 33 e 60.1



Estratto della legge urbanistica della Regione Toscana

LR 10 novembre 2014, n. 65 - Norme per il governo del territorio.

Art. 100 - Perequazione urbanistica

1. La perequazione urbanistica è finalizzata al perseguimento degli obiettivi di interesse generale

definiti dagli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica mediante l’equa distribuzione

delle facoltà edificatorie e degli oneri tra le diverse proprietà immobiliari ricomprese in ambiti,

anche discontinui …, oggetto di trasformazione degli assetti insediativi ed infrastrutturali del

territorio, diretta al superamento della diversità di condizione giuridico-economica che si

determina tra le proprietà immobiliari per effetto delle previsioni della pianificazione urbanistica...

2. L’equa distribuzione delle facoltà edificatorie e degli oneri è effettuata in considerazione delle

limitazioni all’edificabilità derivanti dagli strumenti di pianificazione … e tiene altresì conto delle

condizioni fisiche del territorio nonché dei vincoli derivanti dalle leggi.

Art. 101 - Compensazione urbanistica

1. La compensazione urbanistica si realizza con l’attribuzione … di facoltà edificatorie o di aree in

permuta ai proprietari degli immobili sui quali, a seguito di accordo convenzionale tra il comune e

l’avente titolo, sono realizzati interventi pubblici o di interesse pubblico.

2. Le facoltà edificatorie attribuite per compensazione urbanistica, compresi i crediti edilizi, sono

esercitabili solo all’interno del perimetro del territorio urbanizzato e sono ricomprese nell’ambito

degli interventi soggetti a piano attuativo o a progetto unitario convenzionato ... Tali facoltà

edificatorie sono soggette alla decadenza quinquennale ...

Art. 102 - Perequazione territoriale

1. La perequazione territoriale è finalizzata a redistribuire e compensare i vantaggi e gli oneri sia di

natura territoriale che ambientale derivanti dalle scelte effettuate con gli strumenti della

pianificazione territoriale e presuppone la formalizzazione di un accordo tra gli enti interessati.



Estratto della legge urbanistica della Regione Umbria

LR 21 gennaio 2015, n. 1 - Testo unico governo del territorio e materie correlate.

Art. 34 (Finalità)

1. Il presente Capo disciplina le modalità di perequazione nella formazione ed attuazione

degli strumenti urbanistici generali, al fine di garantire:

a) l’equo trattamento della proprietà immobiliare dei suoli e degli edifici, che si trovano in

analoghe condizioni;

b) la partecipazione della proprietà valorizzata dalle previsioni urbanistiche all’assunzione degli

oneri necessari per assicurare le dotazioni territoriali e funzionali destinate al miglioramento della

qualità urbana e ambientale.

Art. 35 (Definizioni)

1. Ai fini del presente Capo si intende per:

a) quantità edificatoria di incremento di superficie utile coperta: è la quantità di cui può essere

incrementata .. la quantità edificatoria di base assegnata dal PRG…

b) campo di variazione della capacità insediativa dell’ambito di trasformazione … o di piano

attuativo: è espresso dal PRG … in valori minimi e massimi della capacità insediativa da attribuire;

c) cessione di quantità edificatorie: trasferimento di quantità edificatorie tra soggetti pubblici e

privati, nonché tra privati stessi, ovvero attribuzione da parte del comune di quantità edificatorie

come corrispettivo per la realizzazione di opere e lavori pubblici o per l’acquisto di beni immobili;

d) contributo straordinario: contributo aggiuntivo rispetto al contributo di costruzione che il

comune può richiedere per la realizzazione di opere pubbliche, a seguito di una adesione

volontaria da parte del proprietario di un’area o di un immobile, alla applicazione di norme premiali

previste dalle normative di settore, dal PRG o dal piano attuativo.





Art. 36 (Limiti territoriali)

1. Tutte le zone a insediamenti in cui si articola il PRG sono idonee a generare quantità edificatorie

per perequazione, premialità e compensazione.

3. … nello spazio rurale … non sono utilizzabili le quantità edificatorie di cui al comma 1 …

Art. 37 (La perequazione)

1. La perequazione consiste nell’insieme delle tecniche e delle modalità di attuazione degli ambiti

di trasformazione … mediante attribuzione e cessione di quantità edificatorie, finalizzate a

realizzare un’equa distribuzione dei costi e dei benefici prodotti dalla pianificazione e ad

assicurare le aree per dotazioni funzionali ed infrastrutture senza ricorso all’esproprio.

Art. 38 (La premialità)

1. La premialità consiste nell’attribuzione a soggetti attuatori di trasformazioni edilizie e

urbanistiche, di quantità edificatorie di incremento rispetto a quelle di base, a fronte di impegni

aggiuntivi ... La premialità può prevedere anche modifiche delle destinazioni d’uso, nonché

trasferimenti o permute di aree.

2. La premialità ha lo scopo di …:

a) mettere a disposizione del comune superfici … per l’edilizia residenziale sociale;

b) allocare quantità edificatorie attribuite a titolo di premialità o compensazione …;

c) realizzare … quote di edilizia residenziale sociale;

d) eliminare i detrattori ambientali o realizzare interventi di riqualificazione ambientale;

…

g) realizzare interventi finalizzati a garantire l’efficienza in caso di eventi sismici e ridurre la

vulnerabilità sismica urbana.





Art. 39 (La compensazione)

1. La compensazione consiste nell’attribuzione di quantità edificatorie, a fronte di impegni onerosi

.., ovvero in sostituzione del pagamento di oneri per la realizzazione di opere pubbliche …

2. Sono quantità edificatorie derivanti da compensazione:

a) le quantità attribuite in via sostitutiva o integrativa dell’indennità di espropriazione, acquisite

con l’atto di cessione volontaria;

b) le quantità attribuite in via sostitutiva o integrativa a seguito della reiterazione di un vincolo

preordinato all’esproprio;

c) le quantità attribuite a fronte della cessione al comune da parte di privati di immobili, ovvero

della corresponsione di un contributo straordinario per la realizzazione di opere pubbliche …

Art. 40 (Perequazione, premialità e compensazione nel PRG)

1. Il PRG, parte strutturale, stabilisce gli obiettivi da perseguire ed i limiti entro i quali attuare la

perequazione, la premialità e la compensazione, garantendo che gli interventi di trasformazione e

di riqualificazione urbana ed ambientale previsti siano supportati da adeguate infrastrutture e

dotazioni territoriali, anche ricorrendo ad impegni aggiuntivi condivisi con i soggetti interessati.

2. Il PRG, parte operativa:

a) individua gli ambiti di trasformazione entro i quali attuare la perequazione;

b) definisce la quantità edificatoria mediante l’applicazione dell’indice di utilizzazione,

eventualmente differenziato per parti di ambito o di situazioni insediative …;

c) stabilisce, per le premialità e le compensazioni, il rapporto percentuale di incremento, non

superiore al cento per cento, delle quantità edificatorie di cui alla lettera b) assegnate per i nuovi

insediamenti, nonché l’incremento, non superiore a tre volte della SUC esistente, per le aree di

recupero valutando per le stesse aree eventuali cambiamenti di destinazione d’uso;





Art. 40 (Perequazione, premialità e compensazione nel PRG)

2. Il PRG, parte operativa:

d) può prevedere, negli ambiti di trasformazione e in sede di piani attuativi o programmi

urbanistici, impegni aggiuntivi … comprendenti anche opere esterne all’ambito stesso, comunque

funzionali all’attuazione delle previsioni del PRG;

…

4. I comuni … possono altresì individuare e disciplinare … le aree agricole poste in contiguità con

gli insediamenti esistenti o previsti dal PRG ove localizzare nuovi insediamenti per utilizzare le

quantità edificatorie originate da perequazione o attribuite da premialità e compensazione.

Art. 42 (Utilizzazione delle quantità edificatorie)

1. Le quantità edificatorie attribuite da premialità, compensazione e perequazione sono utilizzabili

in loco ovvero a distanza negli ambiti di trasformazione e negli insediamenti previsti dal PRG, su

proprietà catastalmente identificate, con le modalità indicate dagli strumenti urbanistici e

comunque secondo le disposizioni legislative vigenti …

2. Le quantità edificatorie …1 sono iscritte nel Registro di cui all’articolo 44. Esse sono

commerciabili e concorrono alla definizione del valore degli immobili ai fini della relativa imposta

comunale.



Estratto della legge urbanistica della Regione Lombardia

LR 12/2005 – Legge per il governo del territorio

Art. 11

Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica

1. Sulla base dei criteri definiti dal documento di piano, i piani attuativi e gli atti di

programmazione negoziata … possono ripartire tra tutti i proprietari … i diritti edificatori e gli

oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione mediante l’attribuzione di un

identico indice di edificabilità territoriale… i predetti piani ed atti di programmazione individuano

… le aree ove è concentrata l’edificazione e le aree da cedersi gratuitamente al comune o da

asservirsi, per la realizzazione di servizi ed infrastrutture…

2. … nel piano delle regole i comuni… possono attribuire a tutte le aree del territorio comunale, ad

eccezione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione

urbanistica, un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario,

differenziato per parti del territorio comunale... nel piano delle regole è inoltre regolamentata la

cessione gratuita al comune delle aree destinate … alla realizzazione di opere di urbanizzazione, di

servizi ed attrezzature di interesse generale....

…

4. I diritti edificatori attribuiti a titolo di perequazione e di compensazione sono commerciabili. …

5. Il documento di piano può prevedere, a fronte di rilevanti benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a

quelli dovuti e coerenti con gli obiettivi fissati, una disciplina di incentivazione, in misura non

superiore al 15 per cento della volumetria ammessa, per interventi ricompresi in piani attuativi

finalizzati alla riqualificazione urbana e in iniziative di edilizia residenziale pubblica ...



Estratto della legge urbanistica della Regione Emilia Romagna

LR 24 marzo 200, n. 20 – Disciplina generale sulla tutela e l'uso del territorio

Art. 7

Perequazione urbanistica

1. La perequazione urbanistica persegue l'equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili

interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli

oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali.

2. A tal fine, il Piano Strutturale Comunale può riconoscere la medesima possibilità edificatoria ai

diversi ambiti che presentino caratteristiche omogenee.

3. Il Piano Operativo Comunale e i Piani Urbanistici Attuativi, nel disciplinare gli interventi di

trasformazione da attuare in forma unitaria, assicurano la ripartizione dei diritti edificatori e dei

relativi oneri tra tutti i proprietari degli immobili interessati, indipendentemente dalle destinazioni

specifiche assegnate alle singole aree.

4. Il Regolamento Urbanistico Edilizio stabilisce i criteri e i metodi per la determinazione del diritto

edificatorio spettante a ciascun proprietario, in ragione del diverso stato di fatto e di diritto in cui

si trovano gli immobili al momento della formazione del Piano Strutturale Comunale.

LR 21 dicembre 2012, n.19

Art. 39 - Attuazione dei principi sulla riqualificazione incentivata delle aree urbane

2. Nella elaborazione e nella variazione degli strumenti di pianificazione urbanistica, i Comuni

assicurano l’applicazione degli incentivi volumetrici e delle altre forme di premialità per la

qualificazione del patrimonio edilizio esistente, previsti dall’articolo 7 ter della legge regionale n.

20 del 2000.



Estratto della legge urbanistica della Regione Puglia

LR 20/2001 – Norme generali di governo e uso del territorio

Art. 14


1. Al fine di distribuire equamente, tra i proprietari interessati dagli interventi, i diritti edificatori

attribuiti dalla pianificazione urbanistica e gli oneri conseguenti alla realizzazione degli interventi

di urbanizzazione del territorio, il Piano Urbanistico Generale può riconoscere la stessa

suscettività edificatoria alle aree comprese in un Piano Urbanistico Esecutivo.

Estratto della legge urbanistica della Regione Campania

LR 16/2004– Norme generali di governo e uso del territorio

Art. 32


1. La perequazione urbanistica persegue lo scopo di distribuire equamente, tra i proprietari di

immobili interessati dalla trasformazione …diritti edificatori e obblighi nei confronti del comune o

di altri enti pubblici aventi titolo.

2. Il Piano Urbanistico Comunale, gli atti di programmazione degli interventi e i Piani Urbanistici

Attuativi ripartiscono le quote edificatorie e i relativi obblighi tra i proprietari degli immobili

ricompresi nelle zone oggetto di trasformazione mediante comparti, indipendentemente dalla

destinazione specifica delle aree interessate.

3. Il Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale individua le modalità per la definizione dei diritti

edificatori dei singoli proprietari…



Estratto della legge urbanistica della Regione Veneto

LR 11/2004 – Norme per il governo del territorio

Art. 35


1. La perequazione urbanistica persegue l’equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili

interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli

oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali.

2. Il piano di assetto del territorio stabilisce i criteri e le modalità per l’applicazione della

perequazione urbanistica.

3. Il piano degli interventi, i piani urbanistici attuativi, i comparti urbanistici e gli atti di

programmazione negoziata attuano la perequazione disciplinando gli interventi di trasformazione

da realizzare unitariamente, assicurando un’equa ripartizione dei diritti edificatori e dei relativi

oneri tra tutti i proprietari delle aree e degli edifici interessati dall’intervento, indipendentemente

dalle specifiche destinazioni d'uso assegnate alle singole aree.

4. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall’indice di edificabilità

attribuito, i piani urbanistici attuativi, i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata,

individuano gli eventuali edifici esistenti, le aree ove è concentrata l’edificazione e le aree da

cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi per la realizzazione di servizi ed infrastrutture,

nonché per le compensazioni urbanistiche ...

Art. 36

Riqualificazione ambientale e credito edilizio

1. Il comune nell’ambito del piano di assetto del territorio individua le eventuali opere incongrue,

gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona

agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica,

architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive

relativi agli interventi da attuare.



Estratto della legge urbanistica della Regione Veneto

LR 11/2004 – Norme per il governo del territorio

Art. 36

2. Il comune con il piano degli interventi disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per

conseguire gli obiettivi di cui al comma 1.

3. La demolizione delle opere incongrue, l’eliminazione degli elementi di degrado, o la

realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e

ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio.

4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della

realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui

all’articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro … e sono liberamente commerciabili. Il

piano degli interventi individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l’utilizzo dei crediti edilizi,

prevedendo l’attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi ...

…

Art. 37

Compensazione urbanistica

1. … sono consentite compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di

vincolo preordinato all’esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma

del credito edilizio … su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione

all’amministrazione dell’area oggetto di vincolo.



Estratto della legge urbanistica della Regione Friuli Venezia Giulia

LR 5/2007– Riforma dell'urbanistica e disciplina dell'attività edilizia e del paesaggio.

Art. 31


1. Il Comune può utilizzare la tecnica della perequazione urbanistica in sede di pianificazione

operativa e attuativa relativamente a immobili destinati a trasformazione urbanistica, mediante

convenzione con i proprietari degli immobili interessati.

2. La disciplina della perequazione urbanistica per gli interventi di trasformazione da attuare in

forma unitaria è stabilita … in modo tale da assicurare la ripartizione dei diritti edificatori e dei

relativi oneri tra tutti i proprietari degli immobili interessati, indipendentemente dalle destinazioni

specifiche assegnate alle singole aree.

Art. 32

Compensazione urbanistica

1. Il Comune e i proprietari delle aree da destinare a servizi possono concordare la cessione delle

medesime al Comune, a fronte di una compensazione attuata mediante il trasferimento dei diritti

edificatori in altre aree del territorio comunale a ciò preventivamente destinate.

2. La compensazione può aver luogo mediante convenzione fra il Comune e i proprietari delle aree

interessate dagli interventi, che stabilisca:

a) le modalità di calcolo dei crediti edificatori;

b) la localizzazione delle aree sulle quali trasferire i diritti edificatori;

c) il tempo massimo di utilizzazione dei crediti edificatori;

d) la corresponsione di un importo pari all'indennità di esproprio per il caso di impossibilità di

utilizzazione del credito edificatorio nel periodo convenuto.



Art. 33

Compensazione territoriale

1. I Comuni che provvedono congiuntamente alla pianificazione strutturale in forma sovracomunale

possono utilizzare la tecnica della compensazione territoriale per realizzare lo scambio di diritti

edificatori, contro equivalenti valori di natura urbanistica o economica.

Estratto della legge della Regione Friuli Venezia Giulia

LR 19/2009 – Codice regionale dell'edilizia.

Art. 60.1

Misure di promozione per la sostituzione di edifici ed esecuzione degli interventi in ambiti

sottoposti a pianificazione attuativa

1. Nei casi di interventi di ristrutturazione con demolizione totale o parziale, attuati con sostituzione

di singoli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del presente capo non coerenti con le

caratteristiche storiche o architettoniche o paesaggistiche e ambientali individuate dagli strumenti

urbanistici comunali … e che comportino una diminuzione del volume o superficie utili o delle unità

immobiliari esistenti, il Comune e il soggetto interveniente possono concordare il trasferimento dei

diritti edificatori in altre aree del territorio comunale attraverso una convenzione che stabilisca:

a) i crediti edificatori derivanti dalla sostituzione aumentati del 50 per cento;

b) la localizzazione delle aree sulle quali trasferire i diritti edificatori;

c) il tempo massimo di utilizzazione dei crediti edificatori.



Estratto della legge della Regione Piemonte

LR 5 dicembre 1977, n. 56 (Testo coordinato con LR n. 3 e n. 17 del 2013) - Tutela ed uso del suolo.

Art. 8 bis.

(Attuazione degli strumenti di pianificazione territoriale e paesaggistica)

9. Gli strumenti di pianificazione territoriale possono prevedere modalità attuative di perequazione

territoriale tese ad assicurare, mediante accordi, compensazioni e ridistribuzioni di vantaggi e di

costi relativi a politiche territoriali.

Art. 12 bis.

(Perequazione urbanistica e accordi tra soggetti pubblici e privati)

1. La perequazione urbanistica è strumento tramite il quale la pianificazione urbanistica persegue le

seguenti finalità:

a) evitare le disparità di trattamento tra proprietà immobiliari;

b) ricercare l'indifferenza della proprietà nei confronti delle scelte del piano;

c) perseguire la certezza nella realizzazione delle urbanizzazioni, dei servizi pubblici e sociali, della

viabilità, del verde e dell'edilizia sociale, economica e popolare;

d) promuovere il miglioramento della qualità ambientale, paesaggistica e architettonica, anche

attraverso forme di compensazione.

2. La perequazione urbanistica trova attuazione tramite indicazioni planimetriche e normative degli

strumenti urbanistici che possono comportare il trasferimento, la costituzione e la modifica di diritti

edificatori. Essa si può applicare a territori organizzati in ambiti costituiti da parti anche non

contigue.



Estratto della legge della Regione Piemonte

LR 5 dicembre 1977, n. 56 (Testo coordinato con LR n. 3 e n. 17 del 2013) - Tutela ed uso del suolo.

Art. 12 bis.

(Perequazione urbanistica e accordi tra soggetti pubblici e privati)

3. La perequazione urbanistica persegue le finalità di cui al comma 1 mediante l'attribuzione negli

strumenti urbanistici di equilibrati diritti edificatori alle aree … prescindendo dalla localizzazione

dell'edificabilità e dalle destinazioni d'uso assegnate dal piano alle singole aree, concentrando tali

diritti sulle superfici fondiarie, nonché prevedendo la realizzazione delle dotazioni di servizi, anche

mediante cessione gratuita delle aree ad essi destinate.

4. I comuni … possono concludere, nel rispetto della normativa e della pianificazione sovraordinata

e senza pregiudizio dei diritti dei terzi, accordi con soggetti pubblici e privati, finalizzati, anche

congiuntamente, a:

a) attuare previsioni di assetto del territorio necessarie per la realizzazione di progetti o iniziative di

rilevante interesse pubblico in coerenza con le strategie individuate dalla pianificazione urbanistica

comunale, anche recependo proposte dei predetti soggetti pubblici e privati, determinandone,

altresì, i relativi oneri e garanzie;

b) determinare la partecipazione di soggetti pubblici e privati ai costi connessi con la realizzazione

di opere pubbliche generatrici di apprezzabili valorizzazioni o vantaggi per beni o attività private o a

determinare la partecipazione dei soggetti pubblici e privati alla realizzazione delle opere medesime,

in equo rapporto con l'entità delle valorizzazioni o vantaggi predetti.

il piano perequativo - università degli studi di pavia piano... · con il piano perequativo le...

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