II RAZMEŠTAJ HOTELSKIH OBJEKATA

VISOKA HOTELIJERSKA ŠKOLA BEOGRAD

dr Genov Georgi

TURISTIČKA DESTINACIJA,,Krajnje odredište putovanja”

Turistička destinacija može biti:

• Odmaralište

• Neko jasno definisano i ograničeno ruralno, priobalno ili planinsko područje

• Grad ili mesto

• Država

• Kontinent

• Svemir

Prema vrsti ugostiteljskih usluga koje se u objektima pružaju, ugostiteljski objekti mogu biti:

• ugostiteljski objekat za smeštaj;

• ugostiteljski objekat za ishranu i piće;

• ketering objekat.

Vrste ugostiteljskih objekata za smeštaj:

• hotel,

• apart hotel,

• garni hotel,

• motel,

• turističko naselje,

• apartmansko naselje,

• kamp,

• pansion

• hostel,• prenoćište,• odmaralište,• botel,• kuća,• apartman,• soba,• seosko turističko domaćinstvo,• lovačka vila, lovačka kuća, lovački dom, lovačka

koliba i drugi objekti za pružanje usluga smeštajanezavisno od naziva pod kojim posluju

• (konačište, han, konak, etno kuća, vila, kampiralište, kamping odmorište, kamping stop i dr.

Vrste ugostiteljskih objekata za ishranu i piće• Restoran (restoran domaće kuhinje, kineski, italijanski,

vegetarijanski, riblji, lovački...,

• Kafana, (gostionica, krčma, konoba, mehana, čarda, taverna i sl.)

• Bar (kafeterija, aperitiv bar, kafe bar, koktel bar, sendvičbar, salat bar, snek bar, ekspreso bar, disko bar, dansingbar, kabare bar, bar na otvorenom, pab i dr.)

• ketering objekat,

• objekat brze hrane,

• pokretni objekat

• ostali ugostiteljski objekti:

(picerija, kafe-poslastičarnica, palačinkarnica,

Gril:pečenjara, gril, ćevabdžinica, riblji gril, pilećigril, roštiljnica, pivnica,

kafe, čajdžinica, bife, bistro, birtija,i dr.).

Zaposleni u turizmu

• U svetu 310 000 miliona zaposlenih u turizmu

• U Srbiji 80 000 zaposlenih u turizmu

I. Pojam i značaj i vrste investicija u ugostiteljske objekte za smeštaj

• Investicije = latinski »in - u - investire« ili » investitio «

Ulaganje kapitala u unosni posao ili unosno preduzeće

Ulaganje kapitala u osnovna i trajna obrtna sredstva

,,Pod investicijama u hotelijerstvu smatraju se sve vrste ulaganja kapitala u postojeće i nove hotelske i restoranske kapacitete"

U procesu investiranja mora biti poznat:

Subjekt koji investira

Objekt u koji se investira

Obim i oblik kapitala kojim se investira

Vreme kada se investira

Retultat investiranja

Privredne investicije

• Privredne investicije se mogu definisati kao deo društvenog proizvoda* koji se koristi za zamenu dotrajalih i izgradnju novih kapaciteta, kao i za ulaganja u trajna obrtna sredstva za potrebe tih kapaciteta.

• *(Društveni proizvod , ukupna veličina raznovrsnih materijalnihdobara i usluga proizvedenih, odnosno pruženih u određenomrazdoblju u okviru privrede posmatranog u celini.

• Ta se stvorena suma dobara proizvedenih privrednom aktivnošćustatistički utvrđuje i obračunava za period od godinu dana.)

Imovina se uvećava na dva osnovna načina:a) uvećanjem realne vrednosti imovine b) prinosom od upotrebe novca

Privredne investicije se po njihovoj nameni mogu podeliti na:

investicije u osnovna(e) sredstva (fondove) i

ulaganja u objekte trajnog karaktera, kao što su:

zgrade, oprema mašine, saobraćajnice, luke i dr.

investicije u obrtna(e) sredstva (fondove)

Investicije u obrtna sredstva /fondove/ obuhvataju ulaganja u sirovine, poluproizvode i gotove proizvode.

Građevinski radovi

• Pod građevinskim radovima podrazumevamo:

• svi radovi na podizanju novih objekata,

• na rekonstrukciji,

• proširenju i adaptaciji,koji se izvode na većpodignutim, postojećim

građevinskim objektima.

Građevinski radovi, kao elemenat tehničke strukture investicija, mogu biti:

(1) Pripremni radovi, u cilju uređenja gradilišta i pripreme građenja (pristupni putevi, magacini, deponije materijala, pomoćne radionice, radničke barake, itd.);

(2) Radovi na samom objektu, mogu biti:

- visokogradnje - industrijske, trgovinske, upravne zgrade, tj. škole, pozorišta, bolnice, hoteli, moteli, itd.,

- niskogradnje železničke pruge, putevi, aerodromi, mostovi, tuneli i dr. i najzad hidrogradnje, luke i dr.

(3) zanatski radovi, kao i tehničko standardni uređaji, koji su sastavni deo zgrade.

Subjekti investiranja i izvori investiranja

• Investitori u oblasti turizma i ugostiteljstva mogu biti:- privredna društva (preduzeća) turističke i ugostiteljske delatnosti;

- privredna društva (preduzeća) ostale privrede ako grade za svoje radnike;

- Inostrane kompanije;

- država;

- građani i građanskopravna lica (preduzetnici).

• Od investitora zavisi:- odlučivanje o investiranju,

- kriterijumi investiranja,

- struktura investiranja,

- obim sredstava namenjenih investiranju i

- teritorijalni raspored investicija.

Izvori finansiranja:

• Međunarodni razvojni fondovi i Finansijske korporacije

• Nacionalni i regionalni i lokalni razvojni fondovi

• Komercijalne banke

• Privatno finansiranje - lična investiranja u apartmanska naselja, turistička i vikend naselja, investicije u „time shearing", itd

Podsticaji od strane države

• finansijski (preuzimanje dela kredita, garancije za kredit, beneficirane kamate, oslobođenje od troškova za pribavljanje i korišćenje građevinskog zemljišta, itd.);

• tehnički (povoljna lokacija, pripremanje, uređenje i opremanje građevinskog zemljišta pod povoljnim uslovima za građenje, priprema urbanističkog rešenja, priprema projekta, inženjering, usluge u procesu građenja, izgradnja potrebne infrastrukture i sl;

• fiskalni (poreske olakšice, olakšice kod taksa i doprinosa, davanje prava ubiranja taksa radi korišćenja i sl.);

• organizacioni (priprema organizacije poslovanja, priprema kadrova, preuzimanje sagrađenog objekta na upravljanje, preuzimanje čuvanja objekata i sl.).

• Ove metode podsticanja investitora mogu uvoditi opštine i zainteresovana privredna društva na mestu ponude. Republika ili pokrajina ukoliko žele da podstiču razvoj pojedinih teritorija ili pojedinu vrstu ili vid turizma mogu uvoditi i svoje podsticajne mere.

ANALIZA RENTABILNOSTI ULAGANJA

• Ekonomski efekat investicionih ulaganja sa stanovišta privrede izražava uglavnom putem:

- koeficijenta efikasnosti,

- stopom rentabiliteta investicija i

- koeficijentom reprodukcije.

• Koeficijent efikasnosti predstavlja odnos investicione stope i stope povećanja dohotka, koje je nastalo kao posledica uloženih sredstava

E = I/D gde je

E označava koeficijent efikasnosti,

I investicionu stopu,

D stopu povećanja narodnog dohotka.

• Stopa rentabiliteta investicija predstavlja odnos između povećanja dohotka i investicione stope:

• R = D/I

• gde R označava stopu rentabiliteta, D povećanje dohotka i I - investicionu stopu.

Program izvođenja projektnih radova

• procena buduće lokacije

• izrada studije izvodljivosti

• izbor arhitekte i konsultante za projekat

• priprema plana objekata (izveštaj o konceptu, program oblasti, opis aktivnosti, budžet projekta)

• nabavka finansijskih sredstava

• pregled nacrta projekta (shema, razvoj projekta, dokumenti o izgradnji)

• praćenje izgradnje i otvaranja hotela.

Izbor optimalne lokacije

• raspoloživost radne snage,

• raspoloživost smeštajnih objekata za personal,

• raspoloživost zemljišta pogodnog kvaliteta ,

• cena građevinskog zemljišta,

• zakonsko zoniranje i druga zakonska regulativa,

• socijalne i ekonomske karakteristike ,

• izvori i vrste finansijske pomoći u receptivnom prostoru,

• zakoni o radnim odnosima i istorijat radnih odnosa.

Ugostiteljski objekat mora da se gradi na mestu na kome je obezbeđena:

• 1) snabdevenost energetskim izvorima;

• 2) snabdevenost higijenski ispravnom vodom;

• 3) mogućnost odvođenja otpadnih voda i drugih otpadnih materija.

• Prilazni putevi ka ugostiteljskom objektu, interne saobraćajnice i platoi okoobjekta moraju da budu izgrađeni od čvrstog materijala (beton, asfalt, kamen), a slobodne površine oko ugostiteljskog objekta moraju da buduhortikulturno uređene.

• Ugostiteljski objekat mora da ima posebno uređen prilaz do ulaza za goste.

• Prilaznim putevima mora da bude obezbeđeno nesmetano kretanjeosobama sa invaliditetom, deci i starim osobama.

• Prilazi do ulaza, ulaz u ugostiteljski objekat i naziv ugostiteljskog objektamoraju biti osvetljeni u vreme rada objekta noću.

Analiza izvodljivosti

• Jedan od osnovnih koraka koje investitor mora da preduzme jeste i priprema studije o tržištu i finansijskim projekcijama.

• Procenu lokalnog područja: procena ekonomske vitalnosti turističke destinacije: grada ili regiona; podobnost lokacije za hotel.

• Analiza tržišta smeštajnih usluga: procena tekuće tražnje za smeštajem (i drugih izvora prihoda) i budućih stopa rasta za svaki segment tržišta; identifikacija postojeće ponude konkurencije i predviđanje dodatnih kapaciteta; procena konkurentske pozicije predmetne imovine.

• Struktura objekta: predložiti ravnotežu između hotelskih soba i javnih objekata uključujući restorane, barove, sale za sastanke i bankete, maloprodajne objekte, objekte za rekreaciju i parking.

• Finansijska analiza: procena prihoda i rashoda hotela za period od 10 godina kako bi se prikazao potencijalni gotovinski tok.

DIREKTNI PROGRAM - Projektni zadatak

• Idejni projekat

• Glavi projekat

• Investicioni program

• Projektna dokumentacija

• Organizacija gradilišta

• Plan nabavke

• Edukacija kadrova

• Prodaja usluga- aktivnosti pre otvaranje hotelskog objekta

ZAKONO PLANIRANJU I IZGRADNJI("Sl. glasnik RS", br. 47/2003)

• Vrste urbanističkih planova - Član 35

• Urbanistički planovi su:

1) opšti urbanistički planovi;

2) regulacioni planovi.

Opšti urbanistički planovi su generalni plan i plan opšteg uređenja.

Regulacioni planovi su plan generalne regulacije i plan detaljne regulacije.

Плански документи:- просторни и- урбанистички планови.

• Просторни планови су:

1. Просторни план РепубликеСрбије;

2. Регионални просторни план;

3. Просторни план јединицелокалне самоуправе;

4. Просторни план подручјапосебне намене;

• Урбанистички планови су:

1. Генерални урбанистички план;

2. План генералне регулације;

3. План детаљне регулације.

Lokacija hotela, u velikoj meri zavisi njegova atraktivnost za goste, tj.

• obim prometa,

• cene usluga,

• prihodi,

• odnosno efektivnost i rentabilnost investicija.

Razmeštaj hotela uslovljen je brojnim, opštim i specifičnim, faktorima manjeg ili većeg značaja:

- blizina turističkih resursa i objekata,

- saobraćajnih terminala,

- puta,

- sportsko & rekreativnih objekata,

- naselja, drugih hotela, itd.) koji su podložni promenama u

vremenu i prostoru.

IZBOR OPTIMALNE LOKACIJE

• Optimalna lokacija hotela predstavlja element sistema optimalnih lokacija (razmeštaja).

• Optimalna lokacija je mesto na kome će se izgraditi novi hotel.

• Mora biti najbolja od svih mogućih lokacija.

Na izbor optimalne lokacije utiče čitav nizlokacionih faktora, kao što su:

• položaj prema resursu,• putu,• naselju,• tački prodora u regiju,• turističkim objektima,• radna snaga,• građevinsko zemljište,• infrastruktura,• troškovi izgradnje i snabdevanje,

• zemljišna politika,• sigurnost i kontinuitet poslovanja,• konkurencija,• ekološki faktori, itd.

Za utvrđivanje lokacije moguće jekoristiti kompleksnu, supstitucionu iselektivnu metodu.

Uspešni hotelijer je jednom rekao da postoje tri osnovna pravila za uspešno poslovanje:

,,lokacija, lokacija i lokacija”

• Umarketinškom smislu preduslov uspešnosti poslovanja svakog hotela je sama lokacija zgrade koja predstavlja bitan deo hotelskog proizvoda

• Jedini način da se proizvod „približi" kupcima je izbor lokacije koja će biti maksimalno prilagođena potrebama ciljnih segmenata tražnje

LOKACIONI KRITERIJUMI I FAKTORI

• Optimalna lokacija u ovom smislu predstavlja najpogodniji smeštaj za hotel u odnosu prema svim relevantnim lokacionim faktorima.

• Izbor najpogodnije od svih raspoloživih lokacija, neophodno je utvrditi razlike između

- konkurentskih lokacija,

- zajednički kriterijumi na osnovu kojih će se procenjivati individualna

optimalnost svake lokacije.

Opšti i posebni kriterijumi ili faktori za izbor optimalne lokacije i hotela

• Pri izboru optimalne lokacije za hotel polazi se od istraživanja tržišta

• Treba ispitati sledeće oblike potencijalne tražnje:- baznu tražnju (da li postojeća tražnja prevazilazi raspoloživu ponudu);- premeštenu tražnju (da li je postojeća tražnja opslužena hotelima nižekategorije i

da li može doći do zahteva tražnje za novom hotelom),- stvorenu tražnju (da li i koliku novu tražnju može da privuče i stvorinovi hotel po sebi).

Posebno treba ispitati lokalnu tražnju za restorane, barove, banket sale iostale usluge.

Istraživanje tržišnih mogućnosti novog hotela je sinteza geografskih, ekonomskih i socijalnih podataka o lokaciji

Podaci koje treba sakupiti, analizirati i proceniti mogu se sumirati u obliku sledeće liste (check list):

Fizičke karakteristike lokacije:

dimenzije i oblik,

postojeća prava prolaza i povlastice,

dužina raspoložive obale,

nadmorska visina,

geografska orijentacija,

sposobnost terena da izdrži različite vrste rekreativnih aktivnosti.

Ostali kriterijumi su:

• raspoloživost radne snage,

• raspoloživost smeštajnih objekata za personal,

• raspoloživost zemljišta pogodnog kvaliteta za izvođenje projekta,

• cena građevinskog zemljišta,

• zakonsko zoniranje i druga zakonska regulativa,

• socijalne i ekonomske karakteristike receptivnog prostora,

• izvori i vrste finansijske pomoći u receptivnom prostoru,

• zakon o radu.

Ekonomski faktoriČačić K., 1995., str. 208-209

• razvijenost tržišta i udaljenost potrošača;• ciljne grupe (segmente) potrošača i njihove preferencije;• blizinu konkurencije;• vrstu, kategoriju i veličinu objekta;• razvijenost i blizinu tržišta dobavljača;• razvijenost i blizinu tržišta radne snage (ljudskih resursa);• atraktivnost, pristupačnost i uređenost prostora;• razvijenost ukupnih turističkih sadržaja određene destinacije;

• ciljeve rasta i razvoja preduzeća kome pripada konkretan objekat

Model izbora lokacije - homogeni i prostorni model

• Odabir između više lokacija

• Odabir sa strtegijskim i operativnim ciljevima

• Kombinovanje sa troškovima i pokazateljima profitabilnosti

Rangiranje zahteva po značaju

Redosled zahteva prema značaju Faktor razmatranja (FR)

Odlučujudi 1.0

Jako značajan 0.8

Značajan 0.6

Manje značajan 0.3

Nije značajan 0.0

Ocena stepena doprinosa

Stepen doprinosa Kod Poeni (OP)

Veoma dobar A 100

Dobar B 70

Zadovoljavajudi V 50

Dovoljan G 20

Slab D 0

OCENA RAZMATRANJA IZMEĐU VIŠE LOKACIJA

OCENA U POENIMA (OP) x FAKTOR RAZMATRANJA (FR) = OCENA RAZMATRANJA

Zahtevi koje treba da ispuni odgovarajuća lokacija

FR IDEALNA LOKACIJA

LOKACIJA A LOKACIJA B

KO D OP OR KO D OP OR KO D OP OR

Da poseduje atraktivne elemente koji mogu da privuku najvažnije ciljne segmente?

1.0 A 100 100 A 100 100 B 70 70

Da je u neophodnoj meri uređena u prostornom,odnosno urbanističkom i komunalnom pogledu?

0.8 A 100 80 V 50 40 A 100 100

Da je adekvatno pristupačna posetiocima sa stanovišta osnovnog (daljinskog) prevoza i transfera?

0.8 A 100 80 A 100 100 B 70 70

Da se efikasno može obezbediti snabdevanje objekta i njegovo funkcionisanje bez zastoja?

0.8 A 100 80 B 70 56 A 100 100

Da se najvedi broj potrebnih radnika može angažovati sa lokalnog područja?

0.8 A 100 80 V 50 40 A 100 100

UKUPNO 420 316 366

OCENA U POENIMA (OP) * FAKTOR RAZMATRANJA (FR)

Turističko mesto (Turistički kompleks, Odmaralište)

• Transport i pristupačnost (destinacija udaljena najviše dva sata od aerodroma

• Političko okruženje (internacionalni stavovi prema određenoj destinaciji)

• Vlasništvo (neke zemlje ne dozvoljavaju strancima posedovanje zemljišta)

• Odnosi u zajednici ( dobri odnosi sa lokalnom zajednicom)

PLANIRANJE LOKACIJE ZA IZGRADNJU HOTELA

• Realizacija projekta hotela započinje odabirom prostora za izgradnju.

• Preduzetnik i arhitekta mogu imati ideju o hotelu čiju gradnju planiraju, ali planiranje stvarnog (spoljnog) izgleda objekta ne može da otpočne sve dok se ne odredi prostor (zemljište) na kome će se graditi.

Hoteli se uglavnom grade na nekim od sledećih prostora:

• ruralni i nerazvijeni predeli (obično su u pitanju hoteli u turističkim mestima koji su prvenstveno namenjeni odmoru)

• predgrađa (ili mali gradovi) i predeli u blizini puteva

• urbani predeli

Svaki tip zahteva primenu određenih kriterijuma, kako po pitanju izbora, tako i po pitanju planiranja vizuelnog izgleda objekata i prostora na kome se nalaze.

Predgrađa

• Uticaj obližnjih poseda na njihov hotel

• Ograničenja -(npr. stambena, poslovna, industrijska itd)

• uređene (pejzažne) -zaštita od nekompatibilnog okruženja

URBANI PREDELI

• Ograničenje prostora za parkiranje

• Sigurnosni ulaz

• Zgrada hotela vizuelno prekriva celokupnu površinu (posed hotela) i

Karakteristike prostora

• topografsko istraživanje

• planiranje puteva i pešačkih zona

• različitie prostorne komponentame-rekreacionim sadržajima

• komunalna infrastruktura

• finansijski uticaji

Razvoj Master plana

• Da li je pogled koji se pruža iz gostinskih soba i javnih mesta najbitniji?

• Da li je neophodno da se obezbede alternativni sadržaji!

• Koliko je bitna konzervacija (očuvanje)?

• Da li je budžet odgovarajući?

Pristupačnost i promet

Pogled

Komunalna infrastruktura

• struja,

• telefon,

• voda, i

• kanalizacija

• Prirodni predeli

OBEZBEĐENJE ZEMLJIŠTA ZA GRAĐENJE

• Prostorno planiranje vrši podelu zemljišta kakva odgovara građevinskim potrebama, pa tako nastaju građevinske parcele.

• Parcele se utvrđuju detaljnim urbanističkim planom, ako ranije nije izvršena parcelacija koja se radi na osnovu detaljnog urbanističkog plana.

Budući investitor pokreće postupak za obezbeđenje jedne ili više parcela građevinskog zemljišta na kojima može da gradi građevinske objekte, uređaje, instalacije ili da uredi zemljište za namensko korišćenje.

• analiza prostornog projekta. Kada investitor sagleda i razmotri osnovne pogodnosti prostora za lociranje hotela ili odmarališta, pristupa se detaljnijoj analizi pojedinačnih karakteristika teritorije npr.

• reljef,

• osobine zemljišta,

• potpuni kapacitet,

• državne regulative.

Informacije o prostoru, zajedno sa programom hotela i zahtevima na

tržištu, su osnovni elementi koji formiraju osnovu za izradu projekta.

Prvi korak predstavlja sagledavanje karakteristika prostora -topografsko istraživanje (mapa prostora)

• Prilikom istraživanja planer može istovremeno identifikovati nekoliko načina

za uređenje kao i brojna ograničenja. Na primer:

Nagib zemljišta utiče na konačnu lokaciju zgrade i njenih ulaza, kako javnih tako i službenih, stepen pristupačnosti, prilaz vozilima itd.

• Potom se pristupa planiranju:

- puteva i pešačkih zona, sa mogućnošću pristupa različitim prostornim

komponentama,

- rekreacionim sadržajima i izgradnji vidika.

,,Preciznost je od primarnog značaja”

Opremanje građevinskog zemljišta

• Infrastruktura

- vodovod,

- kanalizacija,

- energetska mreža,

- ulice,

- zelenilo,

- telekomunikaciona mreža,

- parkinzi i slično.

• Uređenje i opremanje zemljišta

- posebni projekti, usklađeni sa

detaljnim urbanističkim planom i

programom uređenja zemljišta

Priprema građevinskog zemljišta obuhvata sledeće radove:

• prenos prava korišćenja,

• uklanjanje postojećih objekata i smeštaj dotadašnjih korisnika,

• inženjersko-tehničko ispitivanje karakteristika zemljišta,

• izrada geodetskih podloga,

• ravnanje nasipanje i osiguranje terena,

• sanacioni radovi,

• radovi vezani za zaštitu čovekove sredine uključivši i ljude,

• prirodu, kulturna dobra i ostalu imovinu.

• U okviru poslova pripreme građevinskog zemljišta još spadaju:

• posedovanje zemljišta.

• parcelacija spada u najvažniji posao oko pripreme građevinskog

zemljišta.

Hvala na pažnji