当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。

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18 19 20 21 22

騰落率 3カ月 6カ月 1年

オーストラリア -1.0% -0.2% 19.7%

米国（ご参考） -0.8% 6.6% 24.4%

日本（ご参考） -0.7% 12.8% 25.7%

欧州（ご参考） 8.4% 16.6% 29.0%

90

100

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18/12 19/2 19/4 19/6 19/8 19/10 19/12

※グラフの起点を100として指数化

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（2019年10月～2019年12月）2020年1月27日

予測値

各国・地域のＲＥＩＴ指数の推移

足元のオーストラリアREIT市場 ―債券利回りの上昇などを背景に上値重く推移―

（2018年12月末～2019年12月末、日次）

米国

欧州日本

オーストラリア

1口当たり配当金と賃料の動向 ―賃料の上昇に伴い増配基調―

増配基調は今後も続く見込み

（年/月）

オーストラリアＲＥＩＴの1口当たり配当金の推移

※1口当たり配当金はS&P/ASX300 A-REIT指数の1口当たり実績配当金の直近12カ月合計、2020年末以降はBloomberg予測値

（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

（2018年末～2022年末、年次）

（年）

※S&PグローバルREIT指数（現地通貨ベース、配当込み）の各国・地域のデータ

（出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

（2019年12月末現在）

2019年10月から12月にかけて、オーストラリアREIT市場は債券利回りの上昇等の影響を受け、上値重く推移しました。

同期間のオーストラリアREIT市場は、米中貿易協議の進展期待の高まりを受けてリスク回避姿勢が後退したことやオーストラリア準備銀行（RBA）が政策金利の据え置きを決定（2019年11月、12月）したことなどから同国の債券利回りが上昇したため、上値の重い展開となりました。オーストラリアREIT指数の3カ月間騰落率は-1.0％となりました。

足元では住宅価格の上昇など明るい兆しが見られつつあり、今後は個人消費への波及効果が期待されます。また、政府のインフラ投資の推進に注目が集まるなど、財政面からの景気サポートも期待されます。RBAの緩和姿勢の継続が予想されることもREIT市場の下支えになると考えられ、今後のREIT市場は、底堅く推移することが期待されます。

オーストラリアの2019年7-9月期の実質GDP（国内総生産）成長率は、前年同期比+1.7％と成長率が若干回復しました。今後のオーストラリア経済は金融・財政政策の景気下支え効果により、成長が続くことが期待されます。

シドニーやメルボルンなど主要都市の住宅価格は下落が続いていました。しかし、2019年下期ごろより住宅価格が上昇基調に転じており、住宅市場の活性化はオーストラリアREIT市場にとってプラス材料になると考えられます。また、2020年も、住宅市場の需給ひっ迫によって主要都市の住宅価格は堅調に推移すると考えられ、資産価値の上昇が個人消費の押し上げ役として浮上することが期待されます。

オフィス賃料は概ね上昇傾向にあり、収益向上を伴う増配基調は今後も続く見込みです。

※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

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1.46

1.80

1.28

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0.81

1.02

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1.16

1.18

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05 07 09 11 13 15 17 19

（倍）

（年）

4.6％3.9％ 3.5％

3.3％

6.0％

1.4％ 1.9％ 0.0％ 0.8％ 0.1％

-2

0

2

4

6

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オーストラリア 米国 日本 英国 フランス

（％）

REIT配当利回り 10年国債利回り

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07 09 11 13 15 17 19 （年）

オフィス賃料は堅調に推移

魅力的な配当利回りとNAV倍率 ―バリュエーションは引き続き良好―

配当利回りは高水準、NAV倍率も良好な水準を維持

オーストラリアREITのNAV倍率の推移

（2005年末～2019年、年次）

※S&P/ASX300 A-REIT指数ベース、2019年は6月現在のデータを使用。（出所）レッグ・メイソン・アセット・マネジメントのデータを基に三井住友トラスト・

アセットマネジメント作成

主要国のREITと国債の利回り差

※各国のREIT配当利回りは、S&PグローバルREIT指数の各国の実績配当利回り※利回り差は小数点第2位を四捨五入（出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスおよびBloombergのデータを基に三井

住友トラスト・アセットマネジメント作成

（2019年12月末現在）

割高

割安

商業施設のテナント賃料は横ばいで推移しました。テナント賃料は、ネット通販などの影響を受けていると考えられますが、小売売上高の伸びや良好なファンダメンタルズを背景に、今後上昇に転じることが期待されます。

オフィス賃料は、シドニーやメルボルンの都市部を中心としたオフィス需要の高まりから、上昇基調にあります。

オーストラリアREITの配当利回りは4.6％（2019年12月末現在）と、相対的に魅力的な水準を維持しています。また、NAV倍率は1.28倍（2019年6月末現在）と、リーマンショック前の水準と比較して低位にあります。

シドニーおよびメルボルンのオフィス賃料の推移

※CBD（セントラルビジネス地区）（出所）Knight Frank等のデータを基に三井住友トラスト基礎研究所作成

（豪ドル/平方メートル、月額）

オーストラリアの小売売上高、消費者物価指数および商業施設のテナント月間賃料の推移

※小売売上高、消費者物価指数は2007年7-9月期を100として指数化※テナント月間賃料は、シドニーとメルボルンの賃料の平均値を使用。小売売上高は

月次データを四半期ベースで計算したものを使用（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

（2007年7-9月期～2019年7-9月期、四半期）

小売売上高（左軸）

消費者物価指数（左軸）

テナント月間賃料（右軸）

オーストラリア 米国 日本 英国 フランス

利回り差3.2％

利回り差2.5％

利回り差5.9％

利回り差2.0％

利回り差3.5％

（豪ドル/平方フィート）

NAVとは、保有不動産の時価ベースの純資産で「Net Asset Value = 純資産価値」の略です。NAV倍率は一口当たりのNAVの何倍までREITが買われているかをみる指標です。数値が1倍未満であると、投資口が保有不動産の時価より割安に評価されているということを意味します。

NAV倍率

（2007年1-3月期～2019年7-9月期、四半期）

（（年）（）

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※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

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07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

シドニー

メルボルン

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0.6

0.7

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16/12 17/12 18/12 19/12

対円レート（左軸）

対米ドルレート（右軸）

（年/月）

（米ドル）

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

-15

-10

-5

0

5

10

18/1 18/7 19/1 19/7

小売売上高（右軸）

住宅価格の変化率（シドニーとメルボルンの平均、左軸）

2019年5月18日 豪総選挙

0

1

2

3

4

5

09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

（％）

豪ドル相場の推移（対円、対米ドル）

※基調インフレ率は消費者物価指数のトリム平均値と加重中央値の平均により算出（出所）RBA、ABS（オーストラリア統計局）、Bloombergのデータを基に三井住友ト

ラスト・アセットマネジメント作成

※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

オーストラリアの金融政策と豪ドル相場の動向 ―実体経済の回復の行方に注目―

RBAの政策金利と基調インフレ率の推移

オーストラリアの住宅価格と小売売上高の推移

（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

（2016年12月末～2019年12月末、日次）

中央銀行は2019年に合計3回の利下げを実施

RBAは2019年12月3日、市場予想通り0.75％で政策

金利を据え置く決定を下しました。2019年のRBAの金融

政策を振り返ると、6月、7月および10月に合計3回（計

0.75％）の利下げが実施されました。

12月の理事会の声明文では、金融緩和が豪州経済に波

及する経路として、①豪ドル安による各種産業への緩和効

果、②住宅などの資産価格上昇による個人消費や住宅建設

への押し上げ効果、③住宅ローン金利低下による家計の利

払い負担の軽減効果（可処分所得の上昇要因）の３つを指

摘しました。RBAはこれら金融緩和政策の波及効果を見極

めるため、今回、政策金利の据え置きを決定したことを明ら

かにしています。

豪ドル安

豪ドル高

（政策金利：2009年1月1日～2019年12月末、日次）（基調インフレ率：2009年1-3月期～2019年7-9月期、四半期）

3 / 5

0.75％

1.40％インフレ目標レンジ（2～3％）

政策金利（キャッシュ・レート）

基調インフレ率（前年同期比）

（年）

（円）

（前年比、％）

（年/月）

RBAは今後の追加利下げの可能性を示唆

同時に、RBAは「必要があれば追加緩和の用意がある」と

追加利下げの可能性に含みを残しています。直近の市場予

想を見ると、次回2020年2月4日のRBA理事会で追加利

下げが実施されるとの見方が高まっています。

今後は実体経済の回復の行方に注目集まる

2020年初にかけては底堅い住宅価格の上昇が個人消

費の本格回復に波及するかが焦点となるほか、2020年5

月の政府予算案では所得税減税前倒しや企業向け減税な

ど追加の景気刺激策が公表される可能性があります。また、

資源輸出拡大に伴う貿易黒字が経常黒字化の主導役と

なっており、豪州の経常黒字への転換も豪ドル相場の新た

な下支え要因として浮上しつつあります。

2019年の豪ドル相場は、米中貿易戦争を巡る不透明感

が台頭する度に調整圧力を受けてきました。しかし、2019

年9月以降は米中貿易戦争を材料とした豪ドル安にも一巡

の兆しが生まれており、足元の豪ドル/米ドル相場は1豪ド

ル＝0.70米ドル前後の水準まで回復しています。また、足

元の豪ドル/円相場は76円台まで持ち直しています。

2020年の豪ドル相場は、引き続き米中貿易協議の進展の

ほか、豪州景気回復の進展の行方に市場関係者の注目が集

まりそうです。

（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

（前年比、％）

（小売売上高：2018年1月～2019年11月、月次）（住宅価格：2018年1月2日～2019年12月末、日次）

当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。

（出所）豪財務省※財政収支は基礎的財政収支を指し、政府系ファンドの収支を除い

たもの（一般政府ベース）。年度は各年7月～翌年6月

-600

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-400

-300

-200

-100

0

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200

300

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実績 計画

（年度）

10

15

20

25

30

90 95 00 05 10 15 20 25 （年）

（百万人）

＊エコノミスト・インテリジェンス・ユニット（EIU）が発表する世界で最も住みやすい都市ランキング（2019年）。世界140都市の住みやすさを「安定性」、「医療」、「文化と環境」、「教育」、「都市基盤」の5項目について評価。メルボルン以外も、シドニーが3位、アデレードが10位など、オーストラリアの3都市が上位10都市にランクイン。

※人口の推移の2019年以降は国連予測値、都市別人口構成比率は端数処理の関係で合計が100％にならない場合があります。（出所）IMF（国際通貨基金）「世界経済見通し2019年10月」、国連「World Population Prospects 2019」、ABS、外務省のデータを基に三井住友トラスト・アセッ

トマネジメント作成

最高格付

国債格付Aaa

※ムーディーズ自国通貨建長期債(2019年12月末)

面積は日本の約20倍

面積約769万平方km

（2019年8月）

1人当たり名目GDP53,825米ドル

世界3位

高い財務健全性政府債務残高(対GDP比)

先進国中で42％と低水準※ご参考：米国106％、日本238％

（2019年、予測値）

人口は5大都市に集中

（2018年6月末現在）

都市別人口構成比率

※人口1,000万人以上の国が対象（2018年）

オーストラリアの人口の推移（1990年～2025年、年次）

住みやすい都市＊

メルボルン（2019年）

世界2位

2015年〜2018年で約100万人増

アデレード5.4％

ホバート0.9％

ダーウィン0.6％

その他34.2％

シドニー20.9％

メルボルン19.9％

ブリスベン9.9％

パース8.2％

予測値

4 / 5

2022年には2,600万人を突破

する見通し

（ご参考）オーストラリアの森林火災と今後の政策見通し

財政収支の実績と計画の推移

（2005年度～2022年度、年次）

オーストラリアでは、2019年後半より大規模な森林火災が発生し、2020年1月現在も延焼しています。今回の森林火災被害の全体像は依然として明らかではないものの、現時点で森林火災被害による保険金請求額が13.4億豪ドルに達していることから、経済的損失は少なくとも50億豪ドル程度（GDP比0.2～0.3％程度）にまで拡大する可能性がありそうです。

今回の森林火災で焼失した地域のほとんどは人口が希薄で、農地や都市部でもないことから、森林火災による経済への直接的な影響は限定的に留まるとの見方があります。もっとも、今後は森林火災や都市部での大気汚染による消費者心理の冷え込みや観光への打撃など、間接的な影響への注意は引き続き必要と考えられます。

財政健全化が進む豪州政府は、森林火災被害への支援や今後の経済復興に向けた政策発動余地は大きいと考えられます。

2019年12月時点の豪州政府の計画では、2019年度（2019年7月～2020年6月）の財政収支は黒字に転じると見込まれています（右図）。2020年1月には、モリソン豪首相は目先の財政黒字化よりも森林火災からの復興を優先させる方針を表明しました。

（億豪ドル）

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