1

Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar

Hans Lind Stellan Lundström

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi,

KTH Stockholm 2011

Rapport 2011:1

2

Innehållsförteckning

Förord ...................................................................................................................................................... 3

1. Inledning ............................................................................................................................................. 4

1.1 Bakgrund och syfte ........................................................................................................................ 4

1.2 Tillvägagångssätt ........................................................................................................................... 5

1.3 Rapportens struktur ...................................................................................................................... 5

2. Affärsmässighet i allmänhet ............................................................................................................... 6

2.1 Den tidiga tolkningen .................................................................................................................... 6

2.2 Vad menar lagstiftaren idag? ........................................................................................................ 7

3. Affärsmässighet och företagens samhällsansvar ................................................................................ 9

3.1 Inledning ........................................................................................................................................ 9

3.2 Det affärsmässiga privata fastighetsföretaget .............................................................................. 9

3.3 Det privata fastighetsföretagets samhällsansvar ........................................................................ 10

4. Marknadsmässigt avkastningskrav ................................................................................................... 12

4.1 Allmänt ......................................................................................................................................... 12

4.2 Närmare om avkastningskrav i olika situationer ........................................................................ 12

5. Affärsmässighet vid transaktioner .................................................................................................... 15

5.1 Inledning ..................................................................................................................................... 15

5.2 Hur ska man agera när man köper? ............................................................................................ 15

5.3 Hur ska man agera när man säljer? ............................................................................................ 15

6. Affärsmässighet vid investeringar - några tillämpningar .................................................................. 17

6.1 Exemplet insatser i miljonprogramsområdet ............................................................................. 17

6.2 Exemplet energieffektivisering ................................................................................................... 18

6.3 Exemplet stambyten ................................................................................................................... 19

6.4 Avslutande kommentar .............................................................................................................. 20

7. Affärsmässighet vid hyressättning .................................................................................................... 21

8. Affärsmässighet vid finansiering och i relation till ägaren ................................................................ 23

9. Avslutande kommentarer ................................................................................................................. 25

Referenser ............................................................................................................................................. 27

Bilaga 1 Affärsmässighet i propositionen ............................................................................................. 29

Bilaga 2 Hur ser parterna på affärsmässighet? ..................................................................................... 33

3

Förord Allmännyttiga bostadsföretag ska enligt en ny lag agera affärsmässigt. Inför implementeringen av lagstiftningen har det uppstått en diskussion om den närmare innebörden i begreppet affärsmässigt och vilka praktiska konsekvenser lagstiftningen kan få. För att närmare utreda dessa frågor har Fastighetsägarna Sverige genom sin VD Reinhold Lennebo initierat och finansierat ett uppdrag till KTHs avdelning för Bygg- och fastighetsekonomi. Uppdragets resultat redovisas genom föreliggande skrift. För den närmare problemformuleringen och skriftens sakinnehåll svarar författarna.

Hans Lind Stellan Lundström Professor i fastighetsekonomi Professor i fastighetsekonomi

4

1. Inledning

1.1 Bakgrund och syfte Enligt den nya lagen om allmännyttiga företag så ska dessa företag agera ”affärsmässigt”. Den grundläggande frågan i denna rapport är hur detta ska tolkas, både rent begreppsligt men också vad det innebär i ett antal konkreta situationer. Vad måste eller får inte ett affärsmässigt företag göra i samband med t ex köp och försäljning, investeringar och finansiering av olika slag eller i den löpande förvaltningen och vid hyressättning? Bakgrunden till den nya lagen framgår av den s.k. Kochska utredningen: ”EU, Allmännyttan och hyrorna ” (SOU 2008:38) där frågan var vad EUs konkurrenslagstiftning lägger för restriktioner på den svenska bostadspolitiken. I utredningen betonar man att EUs regler är långt ifrån entydiga, men om Sverige vill vara säker på att inte komma i konflikt med EUs konkurrens- och statsstödsregler så ska man ålägga de allmännyttiga företaget att agera ”affärsmässigt”. Denna linje avspeglas i den aktuella propositionen. Alternativet som utredningen diskuterar hade varit att välja den linje man valt i Nederländerna där deras motsvarighet till allmännyttan har visst statliga stöd (se SOU 2008:38 s 225f). En överenskommelse har nyligen gjorts mellan Nederländerna och EU med innebörden att detta stöd godkänns av EU därför att dessa bostäder i fortsättningen i första hand ska gå till hushåll med relativt låga inkomster1. I dagens debatt finns något olika tolkningar av vad affärsmässigt betyder och i tidigare skrifter har begreppet också använts i betydelser som inte självklart är desamma som när begreppet används inom EUs lagstiftning. Syftet med denna rapport kan sammanfattas i följande punkter: - Beskriva och värdera olika tolkningar av begreppet affärsmässig som kommer fram i olika

skrifter och debattinlägg. I detta sammanhang diskuteras också begreppet ”marknadsmässigt avkastningskrav” kopplat till olika beslutssituationer.

- Undersöka vilken innebörd som är en rimlig tolkning av begreppet som det används i den aktuella propositionen och som därmed kan anses vara lagstiftarens intentioner.

- Givet denna tolkning av lagstiftarens intentioner, undersöka implikationerna för ett antal beslutssituationer som ett bostadsföretag står inför.

För undvikande av missförstånd bör betonas att analysen här enbart handlar om vad som, enligt vår bedömning, följer för ett bostadsföretag av krav på affärsmässighet. Om det är bra att ställa sådana krav på de kommunala bolagen diskuteras inte. I det avslutande avsnittet finns dock en kort diskussion om vilka kompletterande regelverk som kan behövas givet att alla företag ska agera affärsmässigt i den tolkning vi bedömer som rimlig.

1 Se http://europa.eu/rapid/pressReleasesAction.do?reference=IP/09/1928

5

1.2 Tillvägagångssätt Rapporten är till del en traditionell begreppsanalys där det bland annat handlar om se på de mer detaljerade formuleringar som finns i de aktuella texterna där begreppet ”affärsmässig” används. Olika tolkningar av begreppet görs utifrån centrala begrepp som marknadsmässiga avkastningskrav men också vad som kan räknas in i sk "Corporate Social Responsibility", företagets samhällsansvar. Ett antal avsnitt i rapporten handlar om att empiriskt bedöma vad som i olika situationer är affärsmässigt i den tolkning som gjordes i det första steget. Här används resultat från empiriska studier för att peka på vad som rimligen är förenligt med affärsmässighet och vad som rimligen inte är förenligt med affärsmässighet i den aktuella tolkningen.

1.3 Rapportens struktur I avsnitt 2 diskuteras olika allmänna tolkningar av affärsmässighet och där presenteras också vår slutsats om vad som är en rimlig tolkning av innebörden i propositionen. I avsnitt 3 presenteras hur ett privat börsnoterat fastighetsbolag kan tänkas agera för att betecknas som affärsmässigt och hur ramarna för agerandet kan formuleras utifrån företagets samhällsansvar. Begreppet samhällsansvar (engelska: Corporate Social Responsibility, CSR) har under senare år fått allt mer uppmärksamhet och betydelse för företagens agerande. I avsnitt 4 diskuteras hur begreppet marknadsmässigt avkastningskrav ska tolkas i det aktuella sammanhanget. I avsnitt 5-8 behandlas ett antal olika beslutssituationer som ett bostadsföretag står inför: - köp och försäljning av fastigheter - investeringar, antingen i nyproduktion eller i befintligt bestånd - löpande förvaltning som i regel både innebär löpande utgifter och investeringar och för att

göra det mer konkret knyter vi an till tre viktiga beslutssituationer: energieffektivisering, insatser i miljonprogramområden och större renoveringar inklusive stambyten.

- hyressättning och val av hyresgäster - finansiering. En sammanfattande diskussion av innebörden av affärsmässighet och vad implikationerna blir för en ”social bostadspolitik” tas upp i avsnitt 9.

6

2. Affärsmässighet i allmänhet

2.1 Den tidiga tolkningen Frågan om affärsmässighet på bostadsmarknaden aktualiserades på allvar i mitten på 1990-talet när bostadspolitiken lades om och de direkta subventionerna till byggandet togs bort liksom olika särregler för de allmännyttiga bostadsföretagen. De allmännyttiga bostadsföretagen och de privata bostadsföretagen fick likartade förutsättningar för finansiering och samma regelsystem för beskattning. Försämrad kommunal ekonomi och ökad konkurrens om kunder i en situation med betydande vakanser var också viktiga faktorer vid denna tidpunkt. I den nya situationen publicerade SABO rapporten "Affärsmässig allmännytta" med ett antal inlägg om hur bolagen behövde agera i denna nya situation. Följande punkter sammanfattar hur affärsmässighet då tolkades i relation till de allmännyttiga bostadsföretagens agerande: - Att man ekonomiskt stod på egna ben. Man fick inte längre några förmåner pga statliga skatte- och låneregler, och kommunernas ekonomi var sådan att man inte kunde förvänta sig ekonomiska tillskott av ägaren. - Fortsatt professionalisering av verksamheterna. Det betonades att SABO redan satsat mycket på utbildning av personal på alla nivåer i företaget och att detta måste fortsätta. I detta ingick att ledande personal i företagen oftare hämtades från den privata sektorn och generellt ett större flöde av personal mellan allmännyttiga och privata bostadsföretag. Genomlysning och effektivisering av olika processer i företaget framstod som allt viktigare. Allt bättre fastighetsinformationssystem byggdes upp så att man kunde följa kostnader och ekonomiskt resultatet på fastighetsnivå. - Ett tydligare kundperspektiv: Vakanser inom hyressektorn och fallande priser på ägda bostäder gjorde att det var nödvändigt att på ett helt annat sätt än tidigare ha koll på att man hade en attraktiv produkt. Att personalen som mötte kunden agerade på ett professionellt sätt och skapade förtroende för företaget blev allt viktigare. - Utveckling av sin produkt: Vad ska man egentligen sälja på marknaden? Många allmännyttiga företag var tidigt ute på 80-talet med kabel-TV i sina hus och under 1990-talet först med bredband. Bostaden kunde också kompletteras med annan service, t ex tillgång till bilpool. Svensson & Österberg (2002) beskriver lite av denna utveckling. - Ny uthyrningspolicy. Har man inga ekonomiska fördelar och ska sätta sin "bra" kunder i centrum kan allmännyttan inte ta större ansvar för hushåll med sociala problem än andra aktörer på bostadsmarknaden. Boende som riskerar att störa andra och som därmed får "bra" kunder att flytta kan företaget bara hyra ut till i begränsad skala. Det gjordes en skillnad mellan ansvaret för den "vanliga" hyresmarknaden som föll på det kommunala bolaget och ansvaret att hjälpa människor med svårare sociala problem att få en bostad. I den nya situationen var det tydligt att detta ansvar låg på socialförvaltningen. Det noteras i Borg & Lind ( 2007) att socialförvaltningen jobbar på ungefär samma sätt i kommuner med respektive utan allmännyttigt bostadsföretag.

7

- Investeringsbeslut grundade på ordentliga kalkyler. Har man en sämre ekonomisk situation måste man "hålla i slantarna" och fatta genomtänkta ekonomiska beslut grundade på ekonomiska kalkyler. Alternativa lösningar måste analyseras systematiskt, både när det gäller investering och finansiering. - Översyn av beståndet. En del i professionaliseringen var också att fundera på vad som var ett optimalt bestånd. Ett antal företag sålde t ex delar av sitt bestånd (se t ex Atterhög 2005), ofta i förortslägen, medan vissa företag också kompletterade med att köpa fastigheter i områden där man hade liten marknadsandel, för att därmed kunna erbjuda ett brett bestånd av bostäder. I Borg & Lind (2006) presenteras intervjuer med ett antal privata och kommunala bostadsföretag, och där framkommer just en bild av konkurrens på lika villkor (inga direkta ekonomiska fördelar för kommunala företag) och där ledande företag inom respektive område arbetar på ungefär samma sätt. Om det var någon som kände sig missgynnad så var det i högre grad de allmännyttiga företagen som tyckte att Lagen om Offentlig Upphandling skapade besvär och merkostnader.

2.2 Vad menar lagstiftaren idag? Dagens debatt om affärsmässighet går tillbaka till diskussionen i utredningen ”EU, Allmännyttan och hyrorna ” SOU 2008:38. Den centrala frågan där var vad som är tillåtet enligt EUs konkurrens- och stadsstödsregler. Som utredningen visade finns ingen entydig och oomstridd tolkning av EUs regler på denna punkt. Utredningen menade dock att om Sverige inte vill välja en modell av typen "social housing", dvs en allmännytta som vänder sig till grupper som har det särskilt svårt att hävda sina intressen på marknaden, och om vi vill vara säkra på att inte bryta mot EUs regler, så ska de allmännyttiga bostadsföretagen åläggas att agera affärsmässigt. Med affärsmässigt avses att företagen ska agera som ett långsiktigt privat företag . I bilaga 1 analyseras de formulering om affärsmässighet som finns i Propositionen "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler" (2009/10:185) och slutsatsen är att propositionens påståenden pekar på samma tolkning som i den Kochska utredningen. Att agera affärsmässigt är att agera som ett långsiktigt privat företag skulle agera i motsvarande situation. Denna strävan efter så hög långsiktig vinst som möjligt genomsyrar företagets alla beslut: Exempelvis prissättning/hyressättning, vilka förvaltningsinsatser man gör och vilka investeringar och underhållsinsatser som görs i beståndet. Utifrån ett perspektiv med konkurrensneutralitet är denna tolkning ganska självklar. Om ett offentligt företag t ex gör investeringar som inte uppfyller vanliga avkastningskrav eller sätter priser på en lägre nivå än vad ett privat företag skulle göra, innebär det rimligen en försämrad situation för de privata företag jämfört med en situation där det enbart fanns privata företag på marknaden. Hur skiljer sig då denna tolkning från tolkningen från mitten av 1990-talet? Något förenklat kan man säga att skillnaden är den mellan att "gå runt" och att sträva efter långsiktigt maximal vinst. (Undantag och preciseringar kommer i senare avsnitt.) Enligt den första tolkningen är det t ex tillåtet att ta överskott från en del av verksamheten och använda det till verksamheter

8

som ger förlust så länge bolaget som helhet går runt. Ett långsiktigt privat företag förväntas inte göra satsningar som man bedömer ger förluster och därmed skulle den investeringen inte vara affärsmässig för det allmännyttiga företaget. Vi återkommer som sagt till fler exempel och preciseringar senare. I propositionen läggs också fast att det kommunala bolaget ska ha ett allmännyttigt syfte och i bilaga 1 diskuteras lite mer i detalj hur detta ska tolkas. Där argumenteras för den rimliga tolkningen att det allmännyttiga företaget både ska agera som en långsiktig privat aktör och dessutom ha ett allmännyttigt syfte. Det handlar i denna tolkning om en ytterligare restriktion på besluten och kravet på allmännyttigt syfte innebär därför inte att man kan tumma på målet om affärsmässighet med hänvisning till att en åtgärd t ex har positiva samhällsekonomiska effekter. Hur intresseorganisationerna på bostadsmarknaden tolkat begreppet affärsmässig redovisas och kommenteras i bilaga 2.

9

3. Affärsmässighet och företagens samhällsansvar

3.1 Inledning Om utgångspunkten för att bedöma vad som är affärsmässigt agerande från ett kommunalt bolags sida är att jämföra med hur ett långsiktigt privat företag skulle agera i motsvarande situation, så är det nödvändigt att fundera på hur ett sådant privat företag skulle agera. Det traditionella antagande är förstås att företaget försöker bedöma vilka åtgärder som maximerar vinsten. När man använder termen långsiktigt privat företag tänker man sig rimligen att företag bedömer hur vinsten kommer att utvecklas under en serie av år, och att företaget sedan gör en nuvärdesberäkning av dessa framtida vinster med en relativt låg kalkylränta - annars skulle ju de långsiktiga konsekvenserna annars inte skulle spela någon roll. Vi beskriver här först hur ett tänkt börsnoterat - ”professionellt” - företag kan förväntas agera och sedan vilken särskild samhällshänsyn (Corporate Social Responsibility) som företag kan förväntas ta.

3.2 Det affärsmässiga privata fastighetsföretaget Enligt standardläroboken i finansiell ekonomi så är företagen tämligen könlösa organisationer som maximerar vinsten i relation till en viss riskexponering. Verklighetens företag lever dock i en värld med bristande information och alla former av strategiska beslut tas under betydande osäkerhet. Som vägledning i den osäkra omvärlden så tillämpar de flesta större privata fastighetsföretag någon form av målstyrning. Det innebär att företagens ägare och ledning gemensamt formulerat visioner, affärsidéer, mål och strategier. Karaktäristiskt för ett professionellt företag är också att man följer upp och mäter resultatet i olika dimensioner. Detta uttrycks ytterst i ett balanserat styrkort där flera dimensioner utöver den rent ekonomiska vägs in. Vad ledande (professionella) privata fastighetsföretag gör kan exemplifieras som i nedanstående punkter. • Utvecklar nya produkter och kunderbjudanden • Arbetar ständigt med processutveckling • Anpassar fortlöpande fastighetsbeståndet, dvs bedriver en aktiv kapitalförvaltning • Arbetar aktivt med låneportföljen • Utvecklar företagets humankapital, dvs personalen • Bygger nätverk (socialt kapital) med kunder, personal och leverantörer • Har ett utvecklat system för att hantera intern och extern information

Innehållet i de sju punkterna följer av att det privata fastighetsföretaget befinner sig på en konkurrensmarknad. Det handlar ytterst om företagets överlevnad. De företag som arbetar i linje med ovanstående punkter kan förväntas skapa beslutsunderlag som i olika beslutssituationer – köp, försäljning av fastigheter, nyproduktion, modernisering, underhåll, energiinvesteringar etc - ger långsiktigt uthålliga resultat. Uttryckt på ett

10

annorlunda sätt ska varje enskilt beslut uppfylla företagets lönsamhetskriterier. Vi kommer då in på begreppet ”marknadsmässigt avkastningskrav”, se avsnitt 4.

3.3 Det privata fastighetsföretagets samhällsansvar Under senare år har det varit en debatt om fastighetsföretaggens samhällsansvar (”Corporate Social Responsibility”, CSR) och det är viktigt att fundera på vad detta begrepp innebär, eftersom det har hävdats att det speglar hur långsiktiga privata företag agerar. Det finns en närliggande diskussion om företagsetik. I EU (2008, s 106) som behandlar sambandet mellan CSR och konkurrenskraft, definieras begreppet på följande sätt:

Corporate Social Responsibility (CSR) is “a concept whereby companies integrate social and environmental concerns in their business operations and in their interaction with their stakeholders on a voluntary basis”.

I samma rapport skiljer man mellan fyra aspekter av CSR: - Workplace CSR, dvs relationen till företagets personal. - Marketplace CSR, dvs hur man behandlar sina leverantörer och kunder, - Environment-related CSR, dvs i relation till olika miljöpolitiska må, t ex rörande

energiförbrukning. - -Community-related CSR, dvs hur man agerar i relation till olika medborgargrupper och

lokalsamhället där man är verksam. En central debatt (se t ex Heal 2008, Hediger 2010) är vad som ligger bakom dessa åtgärder som antas ha det gemensamt att de inte ökar vinsten på kort sikt. En tolkning säger helt enkelt att dessa åtgärder genomförs därför att de bidrar till företagets vinst på sikt. Genom att göra ”bra” saker för personal, kunder och samhället i stort så får företaget bättre rykte och kan därigenom vinna kunder. Omvänt kan företaget förlora kunder om det kommer fram att företaget t ex utnyttjat barnarbete eller producerar på ett miljöstörande sätt. Kommer detta ut i pressen ger det dålig publicitet och minskad efterfrågan på företagets produkter. CSR kan därmed också ses som en del av företagets riskpolicy. Det kan helt enkelt vara värt att lägga resurser på att minska olika risker som kan hota framtida vinster. Man kan dock också tänkta sig att de åtgärder som företaget inte vidtar på något direkt sätt kan relateras till företagets långsiktiga vinster. Ett exempel är t ex ett familjeföretag där man också slår vakt om företagets goda rykte eftersom det färgar av sig på ägarnas rykte och hur ägarna t ex behandlas i olika sammanhang. I dessa fall kan man se det som att ägarna har bredare mål än att tjäna så mycket pengar som möjligt på sikt, och att man är beredd att avstå från vinster för att nå andra mål, t ex att familjen får ett gott rykte. CSR är då något som värderas i sig och som sedan vägs mot vinstmaximeringsmålen. I praktiken behöver dock skillnaden mellan dessa båda tolkningar inte vara så stor eftersom det är svårt att bedöma vad som långsiktigt påverkar risker och vinster. Det kan då finnas etiska regler mm i företaget som det helt enkelt är omöjligt att veta om de ökar de långsiktiga riskerna eller inte. I den ovan nämnda EU rapporten (s 107) betonas också att de CSR principer som företaget följer behöver vara transparenta och tydligt kommunicerade till olika berörda grupper:

“Transparency and communication about social and environmental performance are crucial aspects of CSR which cut all across these four areas. The practice of

11

publishing sustainability or CSR reports has become increasingly common, especially amongst large enterprises.”

I de kommande avsnitten där vi diskuterar vad ett affärsmässigt bostadsföretag kan göra i olika situationer så kommer vi att i relevanta avsnitt motivera vad vi bedömer som möjligt att motivera med hänsyn till samhällsansvaret och vad som kan vara svårt att motivera på det sättet.

12

4. Marknadsmässigt avkastningskrav

4.1 Allmänt Att entydigt ange en nivå för ett marknadsmässigt avkastningskrav på investeringar i bostadshyreshus är knappast meningsfullt. Däremot kan vi ange ett antal kriterier för hur avkastningskravet kan formuleras. • Har vi ägarens perspektiv så avser avkastningskravet eget kapital efter skatt. • Eget kapital i bostadsföretaget beräknas, något förenklat, som aktuellt marknadsvärde för

fastigheterna minus låneskuld och latent skatt. • Avkastningskravet för ett visst projekt måste alltid fastställas utifrån projektets affärsrisk

och finansiella risk. Ovanstående tre punkter indikerar att det inte är enkelt att entydigt fastlägga ett marknadsmässigt avkastningskrav, men vi kan ytterligare ringa in nivån på följande sätt:

• Avkastningskravet på det egna kapitalet (riskkapitalet) måste långsiktigt vara högre än

räntekostnaden för lånat kapital. • Avkastningskravet för investeringar i ”glesbygd” är med hänsyn till risken högre än

avkastningskravet i ”tätort". • Börsnoterade fastighetsföretag kan uttrycka avkastningskrav som uppgår till i

storleksordningen 10-20 procent på eget kapital. Rent kalkyltekniskt kan avkastningskravet på eget kapital räknas om till ett avkastningskrav på totalt kapital. I fastighetsbranschen är det också vanligt att man uttrycker kravet på avkastning som ett direktavkastningskrav. Det har i teorin fördelen att avkastningskravet kan härledas från transaktioner på fastighetsmarknaden. Nackdelen är svårigheten att jämföra direktavkastningskravets nivå med ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Rekommendationen är då att avkastningskravet formuleras som ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital.

4.2 Närmare om avkastningskrav i olika situationer Den första situationen handlar om den löpande verksamheten där utgångspunkten för ett privat företag normalt antas vara är att maximera företagets (långsiktiga) vinst, vilket givet vissa antaganden kan sägas vara samma sak som att maximera företagets värde. Detta antas vara utgångspunkten t ex när företaget bedömer vilket pris man ska ta för sin produkt och vilka löpande kostnader man ska lägga ner på en viss verksamhet. I avsnitt 6 och 7 illustreras detta närmare med bland annat en diskussion om hyressättning. Den andra situationen handlar om när företaget ska göra investeringar och det är i den situationen som avkastningskrav spelar roll. Det affärsmässiga företaget antas bedöma vilka in- och utbetalningar som en viss investering ger upphov till och sedan jämför man nuvärdet av dessa betalningar med vad det kostar att göra investeringen.

13

Detta avkastningskrav bestäms i läroboksfallet av två faktorer. Vad skulle ett säkert investeringsalternativ ge och hur mycket extra avkastning ska man kräva för att få kompensation för den risk som investeringen innebär? Det centrala för kravet på affärsmässighet är rimligen inte att man tillämpar ett visst bestämt avkastningskrav, utan att man kan motivera sitt avkastningskrav på ett sätt som är logiskt sammanhängande. Det ska vara förankrat i empiriska observationer av underliggande faktorer som alternativa placeringar, låneräntor och risknivåer. Bedömningarna av vilka framtida in- och utbetalningar som en satsning ger upphov till måste också vara tydliga och rimliga. Man ska dock vara klar över att aktörerna på den privata sidan långt ifrån alltid är överens om vilka investeringar som är lönsamma och det avspeglas i olika policy när det bland annat gäller byggande och renoveringar. Inom den privata sektorn har det funnits exempel på avkastningskrav på i storleksordningen 20 procent på eget kapital. Enda möjligheten att långsiktigt få en sådan avkastning är dock att ta stora risker, främst genom att man belånar investeringar högt och kan få en låg ränta på lånat kapital. Vilka explicita avkastningskrav som privata företag tillämpar på sina investeringar är dock normalt en affärshemlighet som man inte vill ange offentligt. Det finns andra sätt att bedöma investeringar än att göra nuvärdeskalkyler utifrån ett visst avkastningskrav, även om detta sätt enligt vår mening är det mest grundläggande sättet. Några andra varianter är följande: – Återbetalningstid (pay-backtid eller motsvarande). Om man lägger ut 100 000 kr som ger minskade kostnader på 20 000 kr per år så är återbetalningstiden 5 år. Vilken avkastning som detta motsvarar beror på hur långt efter denna period som investeringen ger avkastning. Ger den inget mer än dessa fem år så är avkastningen uppenbarligen 0 procent. Det går alltså inte att direkt översätta en viss återbetalningstid till ett visst avkastningskrav. En kortare återbetalningstid ger dock allt annat lika en högre avkastning eftersom man då kan anta att det blir inkomster flera år efter återbetalningstiden. – Direktavkastningskrav på totalt kapital. I samband med fastighetsvärderingar används ofta begreppet direktavkastning vilket definieras som första årets driftnetto (hyra minus drift och underhåll) dividerat med investeringen (eller investeringens marknadsvärde). Om ett företag har ett avkastningskrav på säg 5 procent tänker man sig i normalfallet att direktavkastningen ligger över 5 procent eftersom direktavkastningen också ska ge kompensation för att byggnaden blir omodern (se Lind 2004). Låga direktavkastningskrav speglar i regel att man har positiva förväntningar om utvecklingen av driftnetto och marknadsvärde för fastigheten. Investeraren får då kanske inte så mycket pengar "i handen" men desto mer när fastigheten säljs. Ibland accepterar ett företag till och med ett negativt kassaflöde de första åren som följer av låg direktavkastning i kombination med höga räntekostnader de första åren. Med tiden stiger direktavkastningen (givet att hyran följer inflationen) och räntekostnaderna sjunker pga amorteringar, vilket ger ett positivt kassaflöde. Bedömer man att den årliga avkastningen blir högre i framtiden kan man acceptera en något lägre avkastning i början - investeringen som helhet kan fortfarande ge det avkastningskrav som företagets ägare ställt upp. Vilken roll som avkastningskrav, återbetalningstid, direktavkastning, eller andra kriterier som internräntan spelar, beror på det enskilda företagets beslut, inte minst utifrån ägarens

14

målsättningar. Det går som vi betonat ovan inte att peka ut en viss metod eller en viss nivå på avkastningskravet som det affärsmässiga. Det handlar som sagt mer om att man har en logisk policy som är förenlig med empiriska data om de faktorer som enligt policy ska styra. Resultatet av en lönsamhetskalkyl beror inte bara av vilket avkastningskrav man tillämpar utan också på hur man bedömer konsekvenserna av investeringen i form av förväntade intäkter och kostnader. Ser vi en del av affärsmässigheten som en allmän professionalitet krävs alltså att dessa framtidsbedömningar är välgrundade - även om det som sagt alltid finns delade meningar på en marknad om hur framtiden kommer att se ut.

15

5. Affärsmässighet vid transaktioner

5.1 Inledning Affärsmässighet vid transaktioner handlar egentligen om frågor på två olika nivåer. Den första rör när man ska köpa eller sälja, och de andra är hur man ska agera i samband med att man köper eller säljer. När det gäller frågan om när man ska köpa eller sälja är det svårt att säga vad som är affärsmässigt. Vissa privata familjeföretag som förvaltar bostadsfastigheter verkar t ex inte alls vara intresserade av att sälja till bostadsrättsföreningar även om de, givet rimliga antaganden om framtida driftnetton och avkastningskrav, borde vara mer lönsamt att sälja. Man vill inte avvika från sin affärsidé att förvalta hyresfastigheter och det borde därför vara rimligt att även ett kommunalt fastighetsbolag kan fortsätta att förvalta hyreslägenheter utan att ständigt behöva utvärdera detta alternativ i relation till att sälja. När det gäller köp kan man på motsvarande sätt se att det finns mycket olika strategier på marknaden. Ska man köpa för att få ett bredare fastighetsbestånd eller ska man fokusera på att förvalta det bestånd man har? På motsvarande sätt kan man resonera kring om företaget ska sälja vissa delar av beståndet för att t ex för att minska sin andel av en typ av bostäder som man har en stor andel av. Allmänt kan man säga att affärsmässighet handlar om ett marknadskunnande som baseras på kunskap om alternativa användningsmöjligheter, priser, risker och aktörer på marknaden.

5.2 Hur ska man agera när man köper? Det grundläggande kravet på affärsmässighet i samband med fastighetsköp är rimligen att företaget agerar utifrån god kunskap om den aktuella marknaden och vad som är det aktuella objektets marknadsvärde. I praktiken krävs här i normalfallet att man anlitar extern expertis för att göra värderingar och hjälpa till med att utforma kontrakt som balanserar parternas intressen. Efteroms de flesta bolag köper fastigheter relativt sällan är utnyttjandet av extern expertis i regel nödvändig Förutom att det pris som man betalar ska motsvara marknadsvärdet krävs också för affärsmässighet att det finns en vettig kalkyl bakom själva köpet, d.v.s. att fastighetens värde för företaget (det individuella avkastningsvärdet) överstiger marknadsvärdet. Annars är det ju inte rationellt att köpa.

5.3 Hur ska man agera när man säljer? När det gäller större objekt så lämnas försäljningsuppdraget i regel till en speciell transaktionskonsult som också fungerar som rådgivare. Det finns en rad sådana konsulter på

16

marknaden. Dessa företag har ofta en internationell marknadskoppling och har kompetens inom områden som finansiering, redovisning, beskattning och associationsrätt, Såväl köpare som säljare kan ha skattemässiga motiv att förpacka fastigheten i bolagsform och överlåta andelarna/aktierna. Ett affärsmässigt agerande förutsätter i dessa fall en ingående affärsteknisk kompetens. För att inte få kritik för att gynna något enskilt företag ska försäljning ske till den högstbjudande, givet att köparen uppfyller formella krav på att vara ett seriöst företag. Försäljning med hjälp av en transaktionskonsult kan vara en förutsättning för att detta krav ska vara uppfyllt. Wiman (2009) beskriver förfarandet när de kommunala bolagen i Stockholm sålde till bostadsrättsföreningar. Bakom kommunens beslut fanns t ex fastighetsvärderingar genomförda av fristående företag som underlag för prissättningen av de enskilda objekten. Givet att man bestämt sig för att sälja en fastighet återstår frågan exakt när. Det handlar här inte främst om den mer eller mindre omöjliga uppgiften att förutsäga prisutvecklingen utan om man ska vidta vissa åtgärder innan försäljning. Detta är dock främst viktigt när det gäller utvecklingsfastigheter (se Lundström 2009) och eftersom det sällan är sådana fastigheter som kommunala bostadsföretag äger så lämnar vi den frågan här. Frågan om affärsmässighet har under senhösten 2010 kommit upp i samband med Stockholms kommuns försäljning av ett antal centrumfastigheter till Boultbee. Enligt uppgifter i media hade kommunen fått löfte om att köparen skulle investera i vissa centrum. Några dokument om detta verkar dock inte finnas. Om detta stämmer är det rimligen ett exempel på att kommunen inte agerat affärsmässigt. Om dessa löften om investeringar var viktiga för beslutet skulle de självklart skrivas in i kontraktet. I Borg & Lind (2007) finns t ex exempel på en kommun som sålt sitt bostadsbolag men då skrivit in en klausul om att köparen ska lämna ett visst antal lägenheter till socialförvaltningen. Om säljaren vet att den högstbjudande sannolikt inte kommer att underhålla fastigheterna eller delta i utvecklingen av stadsdelen ska då företagets CSR policy sätta stopp för försäljningen? Rent juridiskt är det svårt att villkora köp. Frågan ställs på sin spets när kommunerna avyttrar nergångna miljonprogramsområden till privata investerare där man i förväg vet att köparen inte är känd för att prioritera underhåll och standardhöjande åtgärder.

17

6. Affärsmässighet vid investeringar - några tillämpningar

6.1 Exemplet insatser i miljonprogramsområdet Vad som är affärsmässigt när det gäller insatser i miljonprogramsområden/socialt utsatta områden/ kan analyseras i två olika sammanhang: Löpande förvaltning och mer genomgripande upprustningar. Löpande förvaltning Blomé (2010a) har gjort en ekonomisk analys av den s.k. Relationsförvaltning som det privata bolaget Stena Fastigheter tillämpar i vissa områden, bl a Fisksätra i Nacka. Denna förvaltningsform innebär enkelt uttryckt en lite högre personaltäthet och att företaget också satsar pengar på olika sociala projekt. Den ovan nämnda studien bygger på en jämförelse av olika kostnader knutna till slitage och omflyttning mellan ett område med relationsförvaltning och ett område utan. Skillnader i dessa kostnader jämförs sedan med de ökade direkta kostnader som relationsförvaltningen innebär. Jämförelsen pekar på att relationsförvaltningen är lönsam, och ännu mer lönsam om företaget kan få ta ut en något högre hyresnivå eftersom området är välskött. Detta resultat är helt i linje med våra allmänna erfarenheter som pekar på att långsiktiga privata ägare och allmännyttiga bostadsföretag vidtar ungefär samma typ av åtgärder och förvaltar sina miljonprogramområden på ungefär samma sätt. Det krav som kan ställas utifrån principen om affärsmässighet är att företaget kan presentera åtminstone en hypotetisk kalkyl med trovärdiga siffror som pekar på att de aktuella åtgärderna är långsiktigt lönsamma. Möjligheten till exakta mätningar är begränsade så det måste accepteras att dessa kalkyler bygger på en hel del bedömningar. Det är dock intressant att notera att Stena Fastigheter tillämpat den aktuella förvaltningsformen ett antal år innan man gjorde lönsamhetsbedömningen. Man kan kanske se detta agerande som ett utslag av CSR i så måtto att företaget bedömde att man måste sköta området på ett bra sätt för att leva upp till de värderingar som företagets ägare står för, även om företaget inte kunde räkna hem varje krona. Genomgripande insatser Två kalkyler rörande sådana insatser har gjorts under senare år. Den första (Lind & Lundström 2008) rörde den stora satsningen i Gårdsten – en förort till Göteborg. Enkelt uttryck visade kalkylen att satsningarna gav betydande företagsekonomiska underskott men att dessa uppvägdes av ett antal positiva samhällsekonomiska effekter, främst knutna till ökad sysselsättning och minskad brottslighet.

18

En pågående studie rörande MKBs satsning i ”sin” del av området Herrgården i Rosengård pekar i samma riktning, även om kalkylmetoden är annorlunda (Blomé, 2010b). Medan Gårdstensstudien byggde på en jämförelse mellan satsat kapital och värdeförändringar på fastigheterna, så bygger Malmöstudien på en kassaflödesanalys där två förlopp jämförs – antingen den faktiska relativt stora satsningen eller ett alternativ där i stort sett inget görs. Genom antagande om skillnader i förvaltningskostnader och hyresintäkter, liksom restvärdeskillnader görs en traditionell investeringskalkyl rörande de genomförda insatserna. Resultatet pekar även i detta fall på att satsningen inte är företagsekonomiskt lönsam, men att den kan motiveras ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Tas t ex hänsyn till minskade kostnader för utryckningar från polis och räddningstjänst så vänds ett företagsekonomiskt minus till ett samhällsekonomiskt plus. Om vi antar att dessa resultat är representativa så väcker det ett antal viktiga frågor. Eftersom åtgärderna är långt ifrån företagsekonomiskt lönsamma, så kan ett företag som ska drivas affärsmässigt inte genomföra denna typ av åtgärder. Det går inte att motivera insatser som ger stora underskott med företagets samhällsansvar och att företaget vill stärka sitt varumärke. Med tanke på att åtgärderna är samhällsekonomiskt lönsamma så kunde det verka vettigt om stat och/eller kommunen går in och bidrar till upprustning oavsett vem som är fastighetsägare. Detta skapar dock stora problem där oseriösa fastighetsägare kan vinna på att låta sina bestånd förfalla kraftigt.

6.2 Exemplet energieffektivisering Högberg, Lind & Grange (2009) analyserar hur olika företag fattar beslut när det gäller energisatsningar särskilt i miljonprogramsbeståndet. Det går att identifiera tre huvudgrupper av företag.

1) ”Kortsiktiga vinstmaximerare”: Företaget gör enbart insatser som kan återbetalas snabbt, t ex 3 år. Typiskt är att företaget fokuserar på injustering av utrustning, timerstyrning och t ex byte till energisnåla lampor och annan billig utrustning.

2) ”Det lilla extra företaget”: Här accepterar företaget lite längre återbetalningstider och

lite lägre avkastningskrav och man kan tänka sig att göra vissa ”paket” där vissa mycket lönsamma åtgärder får vara med och ”betala” för delar som inte är så lönsamma.

3) ”Det miljöaktiva företaget”. Här finns eldsjälar i styrelser eller företagsledning och

man vidtar åtgärder som egentligen inte är lönsamma. Man är mindre intresserad av att diskutera lönsamhetskalkyler och pekar mer på samhällsansvar och varumärken.

Både privata och allmännyttiga företag finns i de två första grupperna, medan det enbart finns allmännyttiga företag i den tredje gruppen. Kan man säga något om vad ett affärsmässigt företag kan/får göra i en situation som denna? Först kan konstateras att även privata företag tar fram mer långsiktiga produkter som kanske inte är lönsamma på kort sikt. Bilindustrin är ett exempel på detta. Att genomföra

19

”pilotprojekt” när det gäller t ex energieffektivt byggande eller energieffektiva upprustningar kan knappast anses strida mot kravet på affärsmässighet. Det krävs dock rimligen att de beskrivs som pilotprojekt och att det görs ordentliga utredningar efter pilotprojekten och att företaget sedan grundar sina beslut på resultatet av pilotprojektet. Ett affärsmässigt företag kan inte fortsätta med likartade projekt utan att ha kommit fram till att pilotprojektet varit framgångsrikt. För det andra är det uppenbart att ”varumärket” är viktigt även för privata företag och att vissa åtgärder – t ex pilotprojekt – görs för att stärka varumärket (och kanske också för att få gratisreklam i media.). Även här krävs dock rimligen en tydlig plan för vad företaget ska göra för att stärka varumärket och varför, och att detta regelbundet utvärderas. Det "lilla extra företagets" agerande kan alltså vara förenligt med affärsmässighet i kombination med CSR. Till sist anser vi att det sk ”pakettänkandet”, som är relativt vanligt i energisparsammanhang, strider mot kravet på affärsmässighet. Detta pakettänkande drivs primärt av aktörer som är mycket engagerade i miljöfrågor och som vill att så mycket som möjligt ska göras. Detta goda syfte får dock inte skymma det faktum att en olönsam åtgärd inte får döljas i ett paket där den genomsnittliga avkastningen blir rimlig därför att det finns åtgärder med mycket hög avkastning. Det affärsmässiga förfarandet är att rangordna separata åtgärder och sedan genomföra de åtgärder som har en högre avkastning än avkastningskravet. Självklart ska man vid dessa kalkyler se på de faktiska marginalkostnaderna, d.v.s. om man gör en åtgärd så kanske kostnaden för att göra en annan åtgärd faller och därmed kan den senare åtgärden bli lönsam. Om två saker måste göras samtidigt är de ut ekonomisk synvinkel inte separata åtgärder och då ska självklart kalkyleras tillsammans. Det som inte får ske är att en separat olönsam åtgärd paketeras och ingår i ett paket som genomförs därför att åtgärderna i genomsnitt har en acceptabel avkastning.

6.3 Exemplet stambyten Muyingo (2009) visar att underhållskostnaderna i allmännyttiga företag ligger klart högre än i privata företag. Det finns en rad olika förklaringar till detta, från redovisningstekniska till skillnader i hyresgästsammansättning. En aspekt som kommer fram i en enkät i den aktuella studien är att privata fastighetsägare anser att allmännyttiga fastighetsägare gör saker som inte är lönsamma. Det framgår också att de allmännyttiga företagen ibland känner sig pressade av politiker och media och därför gör vissa underhållsinsatser tidigare än vad som ur strikt ekonomiskt perspektiv är motiverade. En typ av åtgärd som kan vara intressant att fundera på i detta sammanhang är stambyten. Vårt intryck är att vissa allmännyttiga företag med god ekonomi gärna vill ligga ”steget före” och göra stambyten och renoveringar i god tid. De låga räntorna under senare år, i vissa fall i kombination med att företag fått intäkter genom försäljningar till bostadsrätter, har gjort att man kunnat öka underhållsinsatser utan att behöva höja hyrorna så mycket. Enligt vår mening är detta inte förenligt med affärsmässighet. Det bör finnas en separat kalkyl som visar ungefär vad som är optimal tidpunkt för en insats och tillgång till kapital ska inte styra besluten. Utan att vi har några systematiska studier att luta oss emot är dock vår bedömning att sådana kalkyler – där räntevinster av att vänta ett år till ställs mot t ex förväntade vattenskador kommande år - år mycket ovanliga. Sen finns det naturligtvis ett betydande utrymme för individuella bedömningar, t ex rörande sannolikheten för kostsamma

20

vattenskador om man väntar med stambyten tills problemen börjar dyka upp. Det kan dock noteras att i rapporten ”Hem för miljoner” (SABO 2008) räknar man med relativt låga minskningar i drift och underhållskostnader i samband med en renovering. Detta stöder hypotesen ovan att åtgärder görs tidigare än vad som är motiverat utifrån ett långsiktigt vinstperspektiv.

6.4 Avslutande kommentar Om vi betraktar det kommunala bostadsföretaget ut ett perspektiv med konkurrensneutralitet så är det problematiska med olönsamma investeringar att de kan påverkar de privata företagens lönsamhet på ett negativt sätt. Låt oss t ex anta att det kommunala bostadsföretaget rustar upp sina fastigheter trots att det inte är lönsamt. I ett sådant läge ökas ju utbudet av bra lägenheter och i normalfallet minskar då efterfrågan på övriga lägenheter. Om inte kvaliteten på lägenheterna påverkas utifrån hyresgästens perspektiv är investeringen bara en dålig affär och inte något som påverkar konkurrenterna. I normalfallet innebär dock investeringen att lägenheten blir bättre och då missgynnas konkurrenterna av att det kommunala bolaget t ex gör sina investeringar tidigare än vad en vinstmaximerande aktör skulle göra.

21

7. Affärsmässighet vid hyressättning Låt oss utgå från en situation där den rådande hyran är satt under ”marknadshyran” vilket här helt enkelt innebär att det är en lång kö av sökande till lägenheten när den blir ledig. Många skulle vara beredda att betala betydligt mer för lägenheten. Låt oss sedan anta att reglerna tas bort och företagen får sätta vilken hyra de vill. Vad skulle hända? Den enklaste ekonomiska modellen säger i denna situation att ett vinstmaximerande företag skulle höja hyran tills kön försvann. Företaget skulle höja hyran till en nivå där ”utbud var lika med efterfrågan” i betydelsen att de som är intresserade av att hyra en lägenhet av den aktuella typen är lika många som det finns lägenheter av den aktuella typen. Som diskuteras i Lind (1995/1996) finns det emellertid lite mer utvecklade och realistiska teorier och de säger att när det är en långsiktig relation mellan parterna måste den som sätter hyran att ta hänsyn till hur hyran påverkar den andra partens beteende. En högre hyra kan leda till att hyresgästerna flyttar oftare eller ställer större krav på fastighetsägarens förvaltning, vilket ökar fastighetsägarens kostnader. Den långsiktigt vinstmaximerande fastighetsägaren kommer därför att sätta hyran något under den hyra som motsvarar utbud och efterfrågan. I den teoretiska litteraturen kallas detta för den ”effektiva hyran”. Hur mycket under den traditionella marknadshyran kommer då denna effektiva hyra att ligga? Det beror på en rad specifika omständigheter i det enskilda fallet: Vad kostar en flytt för fastighetsägarna? Hur mycket påverkar hyran omflyttningsfrekvensen och de krav som hyresgästen ställer? Det är dock svårt att tänka sig att ett företag utifrån sådana effektivitetshänsyn skulle lägga hyran mer än säg 20 procent under marknadshyran eftersom kostnaderna för att byta hyresgäst i attraktiva lägen inte är så stora. Finns det situationer där en säljare sätter sitt pris långt under marknadspriset i betydelsen det pris som leder till utbud lika med efterfrågan? Det går att hitta några situationer där så förefaller vara fallet: – Ett företag kan sätta ett lågt pris på en produkt även om man räknar med att produkten snart säljs slut om man räknar med att du få kontakt med en potentiell köpare som väljer en annan av företagets produkter: Jämför företag som realiserar vissa varor där man bara har några exemplar i lagret och sen räknar med att kunden köper något annat. – Ett företag kan sätta ett lägre pris än marknadspriset för att få uppmärksamhet och bygga upp ett varumärke. Man säljer billigt ett tag för att sedan på sikt höja priset till marknadsmässiga nivåer. – Mer extrema exempel ”underprissättning” kan man finna när det t ex gäller konserter med vissa populära artister. När biljetterna säljs slut på ett par minuter är det uppenbart att arenan skulle fyllas även om priset höjdes väsentligt. Att man då ändå sätter ett lågt pris tyder på att man vill nå andra syften - t ex skapa lojalitet bland personer som inte har så mycket pengar och som sedan kanske köper fler skivor. Ser vi på bostadshyresmarknaden ur detta perspektiv är det dock svårt att hitta något argument för ett etablerat företag tar ut en hyra som kanske ligger på halva den nivå som motsvarar marknadshyran. I ett nyligen publicerat examensarbete pekar de statistiska skattningarna på att marknadshyran i Stockholms innerstad på kort sikt ligger på dubbla den aktuella hyran (Lindblad 2010). Även om dessa skattningar naturligtvis är grova och att gapet varierar med

22

den aktuella hyresnivån pekar de ändå på en situation där ett affärsmässigt företag skulle höja hyrorna betydligt. När det gäller nivån på den långsiktigt marknadshyran måste man också ta hänsyn till att den hyra som skulle uppstår om det var fri hyressättningen när en enstaka lägenhet kommer ut på en i övrigt reglerad marknad, kan ligga väsentligt över den långsiktiga marknadshyran när alla lägenheter fått en marknadsmässig hyra. Enstaka hushåll kan vara beredda att betala en hög hyra för en lägenhet men denna hyra kan inte upprätthållas när fler och fler lägenheter kommer ut på marknaden. Kundlojalitet är på många sätt viktigt för ett företag och oavsett vilket regelverk vi har skulle sannolikt det långsiktiga seriösa företaget välja att höja hyran stegvis för de sittande hyresgästerna. Låt oss t ex anta att den aktuella hyran är 900 kr/kvm och år medan marknadshyran ligger på 1600 kr. Vad skulle ett långsiktigt vinstmaximerande företag göra i denna situation givet att det inte finns några regler om hyressättningen? Med hänvisning till argumenten ovan om effektiva hyror kanske företaget skulle säga att det långsiktiga målet inte är 1600kr/kvm och år utan kanske 1500 kr. Sen skulle företaget, med hänvisning till betydelsen av goda kundrelationer och CSR, ge de befintliga hyresgästerna en chans att anpassa sig till den nya situationen genom att införa en stegvis höjning. Det kan vara besvärligt för företaget om många flyttar på en gång, så företaget kanske ger hyresgästerna en femårsperiod för att nå den långsiktiga hyran, d.v.s. att företaget höjer med ca 10 procent per år. Hur snabbt man skulle höja hyran för de sittande hyresgästerna beror som sagt på en rad omständigheter i det enskilda fallet, inte minst hur andra gör eftersom det kommer att påverka imagen för det enskilda företaget.

23

8. Affärsmässighet vid finansiering och i relation till ägaren I detta avsnitt kommer vi att fokusera på hur investeringar i företaget finansieras. I den nya lagen finns en rad särskilda regler om hur mycket de kommunala bostadsföretagen får dela ut till sina ägare och detta ses här som ett rent politiskt beslut som vi inte har anledning att kommentera närmare. Vår utgångspunkt är att företagen ska agera affärsmässigt och utgå från vad som är bäst för företaget samt att kommunen i sin tur inte får ge några förmåner till det kommunala bolaget. Detta har en rad konsekvenser, t ex: - Lånar företaget med kommunal borgen så ska kommunen ta ut en marknadsmässig ersättning för denna borgen. Bolaget ska inte kunna få kapital billigare än motsvarande privata företag. En annan sida av detta är att bolaget inte heller ska tvingas betala mer än motsvarande privata företag. Kommunen kan t ex inte ålägga företaget att låna från en "kommunbank" med en räntenivå som ligger högre än motsvarande räntor på marknaden. - Det får inte förekomma någon "korssubsidiering" som innebär att ett överskott från en verksamhet används i en annan verksamhet som inte själv går runt. Det har t ex förekommit projekt av följande typ i några kommuner. Först konstaterar kommunen att det inte går att bygga hyresrätter så det täcker kostnaderna inkl kapitalkostnader. Sedan upptäcker man att på den mark man disponerar kan man bygga bostadsrätter med god vinst. Då utvecklar man ett projekt med delar av området som hyresrätter och delas som bostadsrätter samt "finansierar" delar av hyreshusprojektet med överskottet från försäljningen av bostadsrätter. Detta är helt klart olagligt enligt den nya lagen: Det är inte affärsmässigt att investera i ett projekt som inte är lönsamt. Det är självklart tillåtet att bygga bostadsrätter om det behövs på den lokala marknaden, men företaget måste ha samma avkastningskrav på den vinst som då genereras som på annat kapital. Vinsten får inte användas för att genomföra investeringar som är olönsamma. Korssubsidiering liknar det "pakettänkande" som vi kritiserade ovan i samband med energiinvesteringar. I en situation med stora skillnader mellan korta och långa räntor måste frågan om finansiering knytas till en medveten riskpolicy. Väljer företaget att låna mycket med kort bindningstid ska det finnas en plan för hur man kan hantera stigande räntor. Många företag har en explicit policy om fördelning av lån mellan olika bindningstider men det finns stora skillnader mellan hur privata företag agerar på denna punkt (se Löchen & Peterson, 2010). Det är med andra ord upp till den enskilda kommunen som ägare att formulera en politik för vilken lånestruktur som bolaget ska ha. På motsvarande sätt krävs en policy för hur mycket som ska lånas och hur mycket man ska finansiera med eget kapital när man t ex gör större investeringar och nyproduktion. Även här gäller att det inte finns "ett" rätt sätt, utan valet måste t ex relateras till bolagets nuvarande soliditet. Ett företag med hög soliditet kan välja att finansiera huvuddelen av en lönsam investering med lån. Ett företag med låg soliditet genomför normalt inte riskfyllda investeringar utan att använda eget kapital eller särskilda tillskott från ägarna. Det kan dock konstateras att de privata företagen har mycket olika policy när det gäller soliditet inte minst utifrån vad det är för typ av ägare.

24

På marknaden finns idag olika former av finansiella instrument och det är självklart tillåtet för det kommunala bolaget att använda sådana instrument om det ligger i företagets intresse att göra det. Att använda sig av s.k. swappar är t ex relativt vanligt idag. Erfarenheter från senare år visar dock att goda kunskaper om finansiella instrument är en förutsättning för att man inte ska råka ta större risk än man tror. Kapitaltillskott i det kommunala bolaget ska i princip enbart ske i situationer där ett privat företag skulle vara beredd att göra ett kapitaltillskott, d.v.s. där det bedöms att tillskottet ger en minst lika bra avkastning som en alternativ placering med motsvarande risk. En särskild fråga som debatterats är vad som ska ske med kommunala bostadsföretag i svaga orter. I denna situation är det dock viktigt att skilja mellan vad vi kan kalla problem med balansräkningen och problem med resultaträkningen. Faller värdena på fastigheterna kan det uppstå en situation där tillgångarna är mindre än skulderna, men ur ett verksamhetsperspektiv är detta inget problem om man fortfarande har ett positivt kassaflöde efter finansiella kostnader. I denna situation kan man säga att "felet" ligger i värderingen - en tillgång som generar ett positivt kassaflöde ska ju, om det inte finns särskilda omständigheter, ha ett positivt värde. Om företaget däremot visar negativt resultat efter finansiella kostnader, och förväntas göra det framöver, så skulle en privat ägare sätta företaget i konkurs, eller förhandla fram en uppgörelse med kreditgivarna så att lånen skrivs ner till en nivå som verksamheten kan bära. Finns en kommunal borgen så är det självklart bara för kommunen att skjuta till medel så att ränta och amorteringar kan betalas, men detta gäller ju även för privata företag där någon gått i borgen för lånen.

25

9. Avslutande kommentarer Kravet på att det allmännyttiga bostadsföretaget ska agera affärsmässigt innebär att det bostadspolitiska ansvaret tydligt läggs på stat och kommun. Detta kan ses som slutet på en process som pågått sedan början av 1990-talet när de ekonomiska villkoren för kommunala bostadsföretagen jämställdes med villkoren för de privata bostadsförtagen. Det är därmed inte logiskt att lägga särskilda sociala krav på de kommunala bostadsföretagen. Idag är det därför också läge att på nytt tänka igenom vilka kompletterande regelverk och åtgärder som kan vara motiverade för att hantera olika problem på bostadsmarknaden. Kommunen måste tänka ut vilka generella stödåtgärder som kan behövas för att nå olika bostadspolitiska mål i kommunen, vilket kan gälla allt stöd till specifika verksamheter till direkt stöd till den som bygger en viss typ av bostäder i kommunen där kommunen bedömer att marknaden spontant inte producerar tillräckligt mycket. Ett dilemma är att när ett område väl är mycket nedgånget kanske det varken är lönsamt att rusta upp det eller riva det. Särskilt på överhettade marknader går det att hitta kunder även i relativt förslummade hus. Enligt vår mening kräver detta en översyn av förvaltningslagstiftningen med skärpt övervakningsansvar för kommun/länsstyrelse och möjlighet att snabbt framtvinga en tvångsförsäljning (se Kalbro, Lind och Lundström 2009). Sådana regler förskjuter den relativt lönsamheten för olika åtgärder och "slumalternativet" blir inte längre möjligt. - En fråga som kom upp i debatten under 1990-talet var ansvaret för hyresgäster med sociala problem. I en situation där alla företag ska agera affärsmässigt kan det vara rationellt för alla företag att säga nej till dessa hushåll. Detta fall diskuteras lite mer ingående i Lind & Lundström (2007) och slutsatsen där är att det krävs särskilda tvingande regler för att sprida denna grupp av hushåll i hela beståndet, t ex att bostadsrättsföreningar inte kan säga nej till försäljning till socialförvaltning och att alla hyresvärdar måste ställa ett visst antal lägenheter till förfogande (eventuellt med viss ekonomisk kompensation). Vi kan även bredda frågan lite mer och t ex fråga om det är affärsmässigt att hyra ut till ett hushåll som är beroende av ekonomiskt bistånd (fd socialbidrag) om det finns en annan sökande som har ett fast arbete, eller hyra ut till ett hushåll med lägre inkomst om det finns någon annan intresserad som har en högre inkomst. Låt oss tillspetsa frågan lite och anta att för alla dessa "svaga" hushåll finns det goda skäl att tro att de faktiskt kommer att betala sin hyra och vara skötsamma hyresgäster. Idag finns det fastighetsägare som generellt säger nej till hushåll som är beroende av ekonomiskt bistånd och som kräver "orimligt" höga inkomster i relation till den aktuella hyresnivån. Enligt vår mening behöver detta utredas närmare i relation till diskrimineringslagstiftningen. Borg & Lind (2007) pekar även på problemet med krav på "orimligt" långa tider under vilka ett hushåll måste ha skött sin ekonomi för att kunna få ett förstahandskontrakt. Gränsen mellan vad som är tillåtet och vad som är diskriminering när det gäller dessa ekonomiska förhållanden behöver redas ut, inte minst eftersom dessa ekonomiska variabler kan vara korrelerade med andra egenskaper som pekas ut som diskrimineringsgrunder i lagstiftningen. Som diskuteras i Lind (1995) är det särskilt viktigt att granska egenskaper som kan vara korrelerade med andra diskrimineringsgrunder. Förbjuder man t ex åldersdiskriminering men inte har några särskilda regler om inkomster kan man ju

26

tänka sig att ett företag ställer upp en regel som kräver att den sökande måste haft ett fast arbete under ett antal år, vilket ju indirekt diskriminerar yngre personer som inte kunnat arbeta så länge.

27

Referenser Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler. Regeringens proposition 2009/2010:185.

Atterhög, M (2005). The effect of competition and ownership policies on the housing market. Doktorsavhandling. Avd f Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

Blomé, G (2010a). Lönsamhetsanalys för Stena Fastigheters förvaltningsorganisation. Rapport Avd f Bygg- o fastighetsekonomi, KTH & Urbana Studier, Malmö Högskola.

Blomé, G (2010b). Profitability analysis of a strategy to increase housing quality in socially disadvantaged large housing estates. Working paper. Avd f Bygg- o fastighetsekonomi, KTH & Urbana Studier, Malmö Högskola.

Borg, L & Lind, H (2006). De allmännyttiga bostadsföretagens roll på bostadsmarknaden. Rapport. Avd f Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

Borg, L& Lind, H (2007). Behövs allmännyttan för att lösa bostadsfrågan för hushåll med sociala problem: - en pilotstudie . Rapport. Avd f Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

EU, Allmännyttan och hyrorna. SOU 2008:38.

EU (2008). European Competitiveness Report 2008, Commission staff working document. EC2853

Fastighetsägarna (2009). Remissvar på ”Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag – överväganden och förslag” (Ds 2009:60)

Heal, G (2008) When principles pay: Corporate social responsibility and the bottom line. Columbia University Press,

Hediger, W (2010). Welfare and capital-theoretic foundations of corporate social responsibility and corporate sustainability The Journal of Socio-Economics 39 s 518–526

Hyresgästföreningen (2010) ”Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185”.

Högberg , L, Lind, H & Grange, K (2009). Incentives for Improving Energy Efficiency When Renovating Large-Scale Housing Estates: A Case Study of the Swedish Million Homes Programme, Sustainability s 1349-1365,

Kalbro, T, Lind H och Lundström S (2009). En flexibel och effektiv bostadsmarknad - problem och åtgärder.. Rapport. Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH.

Lind,H (1995). Hur skulle en fri marknad för hyreslägenheter fungera? Rapport. Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

Lind, H (1996). Vad skulle hända på en fri hyresmarknad? Ekonomisk Debatt. Vol 25, nr 4, 317-329.

Lind, H (2004). Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter . Rapport. Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

Lind, H & Lundström, S (2008). Affären Gårdsten - Har förnyelsen av Gårdsten varit lönsam? Rapport. Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

28

Lindblad, M (2010). Marknadshyror och nyproduktion : En hyresmodell applicerad på Stockholms bostadsmarknad. Examensarbete Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

Lundström, S (2009). Begreppet affärsmässighet vid statens fastighetsaffärer. PM.

Löchen, P, & Petersson, A (2010). Skillnader mellan noterade och onoterade fastighetsföretag - En undersökning om finansiell struktur och bolagsstyrning. Kandidatarbete Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

Muyingo, H (2009). Property Maintenance - Concepts and determinants. Licentiatuppsats, Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

Svensson L & Österberg, N (2002). Hyresrätten 1980-2002, vad man sagt och gjort. Rapport Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

SABO (1996). Affärsmässig allmännytta.

SABO (2009). Saboföretagen mot år 2020.

SKL (2010). Ny lag om kommunala bostadsaktiebolag m.m. Cirkulär 10:66.

Wiman, S (2009). Fastighetsvärdering vid ombildning i de kommunala bostadsbolagen i Stockholm Examensarbete Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. KTH.

29

Bilaga 1 Affärsmässighet i propositionen 1. Inledning Uppläggningen av denna bilaga är följande. I avsnitt 2 redovisas ett antal formuleringar som stöder tolkningen att affärsmässighet ("affärsmässiga principer)" handlar om att bete sig som ett långsiktigt privat företag, som vi antar tänker i form av största möjliga långsiktiga vinst (nuvärdet av framtida vinster). I avsnitt 3 pekar på ett antal formuleringar som inte är lika tydliga och i det sista avsnittet diskuteras sambandet mellan affärsmässighet och att bolagen ska ha ett "allmännyttigt syfte". 2. Affärsmässighet som att bete sig som ett långsiktigt privat företag

En typ av formulering som förekommer på ett antal ställen är att företagen ska åläggas ett marknadsmässigt avkastningskrav (t ex s 1 och se vidare nedan). I genomgången av regler på andra områden (s 19) kan man hitta följande formulering

"En kommunal exportmedverkan får inte verka konkurrenshämmande eller konkurrenssnedvridande, vilket endast kan undvikas om kommunerna ska beräkna sina kostnader och därmed prissätta sina tjänster enligt samma normer som privata företag, dvs. enligt affärsmässiga principer. "

Det allmännyttiga företaget ska enligt detta uttalande sätta sin hyra på det sätt som ett privat företag skulle göra i motsvarande situation. I diskussionen om samhällsansvar kan man läsa följande (s 42)

Sådana åtgärder kan också förväntas stärka företagets varumärke och öka lönsamheten på lång sikt. Sett i ett långsiktigt lönsamhetsperspektiv är ett sådant agerande fullt förenligt med att driva verksamheten enligt affärsmässiga principer. De kommunala bostadsaktiebolagens verksamhet blir därmed ett företagande med samhällsansvar. Enligt regeringens mening överensstämmer detta med den uppfattning som utredningen ger uttryck för, dvs. att de kommunala bostadsföretagen ska vara affärsmässiga på samma sätt som motsvarande privata bostadsföretag.

På sid 44 skriver man:

Kommunen ska agera på samma sätt som en jämförbar privat ägare av ett jämförbart privat bostadsbolag. Avkastningen måste vara marknadsmässig utifrån den valda risknivån, i vart fall på lång sikt. Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet affärsmässigt och att samma krav ska ställas på de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen som på övriga företag på bostadsmarknaden.

På sid 45 skrivs i samma anda:

Affärsmässigt bedrivna allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska således – inom ramen för den lagstiftning och de allmänna normer som finns för företag i allmänhet och för företag som verkar inom hyresbostadssektorn i synnerhet – sträva efter att långsiktigt uppnå bästa möjliga resultat. Kommunerna ska ställa motsvarande affärsmässiga avkastningskrav på sina bostadsföretag som andra likartade aktörer, dvs. som har ett långsiktigt perspektiv på sitt ägande.

Till sist kan noteras att det indirekt av följande citat är tydligt att affärsmässighet betyder vinstmaximering:

30

Utan ett allmännyttigt syfte kan det kommunala bostadsaktiebolaget komma att reduceras till att enbart ha vinstmaximering som mål.

Affärsmässighet betyder alltså vinstmaximering. Hur man ska tolka det allmännyttiga syftet i relation till vinstmaximering diskuteras i avsnitt 4 nedan. I författningskommentarerna sammanfattas affärsmässigheten på följande sätt vilket tydligt pekar på att man ska agera som privata företag i motsvarande situation:

Begreppet affärsmässighet avser det övergripande förhållningssätt som ett icke subventionerat företag på en marknad intar för investeringar i sin dagliga drift och i relationen till andra aktörer. Det centrala perspektivet för ett affärsmässigt företag är företagets bästa. Det är viktigt att företaget har ett ordentligt underlag och dokumentation för att visa att det i sammanhanget inte förekommer någon form av otillåtet statsstöd och även varför en viss åtgärd anses affärsmässig. Det gäller för investeringar och åtgärder i den löpande driften.

3. Mindre tydliga formulering Ett exempel på formulering som finns på några ställen och som är otydliga på centrala punkter är följande (s 19, även s 48):

att affärsmässighet i detta fall inte behöver innebära en strävan efter kortsiktig vinstmaximering, men utgångspunkten bör likväl vara en strävan efter i vart fall långsiktig vinst (prop. 2008/09:21 s. 93).

Frågan här är förstås om det sista ska tolkas som långsiktigt maximal vinst eller bara vinst. Det senare är ju förenligt med tolkningen av affärsmässighet som att det räcker att företaget "går runt". Följande citat pekar också på oklarheter om affärsmässighet som långsiktig vinstmaximering och affärsmässighet som "gå runt". Som visas i Borg & Lind (2006) är det den senare tolkningen som åtminstone tidigare dominerat i branschen:

De kommunala bostadsföretagen har under lång tid varit tvungna att iaktta ett affärsmässigt förhållningssätt, eftersom dessa företag inte längre får några särskilda statliga subventioner eller fördelaktiga villkor. Inte heller förväntas kommunen skjuta till medel för att täcka underskott i verksamheten; snarare förväntas företagen lämna ett överskott som i vart fall säkerställer deras långsiktiga överlevnadsförmåga. Boverket fann i en studie av ett urval av kommunala bostadsföretag att de flesta kommuner anger ekonomiska utgångspunkter eller mål i ägardirektiven, t.ex. krav på viss avkastning, utdelning eller soliditet,

Att man haft ett "affärsmässigt förhållningssätt" innebär dock inte samma sak som att drivas som ett privat företag, inte minst gäller det hyressättning som framgått i texten ovan. 4. Allmännyttigt syfte och affärsmässighet. Det sägs explicit i 1§ i lag om allmännyttiga bostadsaktiebolag att bedriver verksamhet i allmännyttigt syfte. Frågan är här hur detta ska tolkas i relation till kravet av affärsmässighet. En möjlig tolkning är att det allmännyttiga syftet innebär att företaget får göra avkall på kravet på affärsmässighet. Man får i allmännyttigt syfte göra saker som ett privat företag inte skulle göra, t ex acceptera åtgärder som inte ger en marknadsmässig avkastning. (När man tolkar affärsmässighet som att företaget ska klara sig utan direkta ekonomiska tillskott ligger implicit att företaget kan göra saker som inte ger marknadsmässig avkastning om det ändå är så att företaget totalt sett "går runt".)

31

Vi kan dock inte hitta några tydliga formuleringar i propositionen som ger stöd för en tolkning som denna. Kravet på affärsmässighet verkar man inte få tumma på i något sammanhang. Notera dock diskussionen om Corporate Social Responsibility som ju innebär att vissa sociala insatser kan vara affärsmässiga utan att de ger så hög kortsiktig ekonomisk avkastning. Detta ryms dock i begreppet affärsmässighet. En annan möjlig tolkning är följande. Vid en viss tidpunkt finns det ett antal olika åtgärder som är lönsamma i betydelsen att åtgärden förväntas ge en högre avkastning än ett marknadsmässigt avkastningskrav. Vi kan tänka oss att det både är lönsamt att bygga lyxiga villor och att bygga "vanliga" hyreshus. Båda typerna av bostäder behövs på orten, men mycket antas peka på att de privata aktörerna på den lokala marknaden främst är intresserade av att bygga villorna. Det kommunala bostadsföretaget bedömer att det inte finns privata aktörer som är intresserade av att bygga hyreshusen, trots att det är lönsamt för det kommunala bolaget att bygga. Att de privata aktörerna inte framstår som intresserade kan bero på att de bedömer att de inte har resurser att bygga just nu pga konkurrens från andra mer lönsamma projekt. Det kan också vara så att de inte har samma erfarenhet som det kommunala bostadsföretaget att bygga hyreshus och inte har en etablerad förvaltningsapparat. Projektet är i dess fall lönsammare för det kommunala bostadsföretaget än vad det är för privata företag. Det är alltså långt ifrån självklart att bara för att en investering är lönsam för det kommunala bostadsföretaget så skulle den genomföras av ett privat företag, om inte det kommunala bostadsföretaget genomförde investeringen. Vi kan i denna tolkning beskriva sambandet mellan affärsmässighet och allmännyttigt syfte som att det finns ett två krav som samtidigt måste vara uppfyllda. Investering ska ge en marknadsmässig avkastning och dessutom vara sådana att den fyller ett allmännyttigt syfte, t ex bidrar till bostadsförsörjningen eller till andra viktiga mål, t ex minskad boendesegregation. Man kan precisera detta ytterligare genom att säga att åtgärden, t ex byggande av nya bostäder, ska - ge en marknadsmässig avkastning - vara sådan att det verkar som privata aktörer just nu inte är intresserade av att genomföra projektet - bidra till uppfyllelse av övergripande politiska mål (t ex rörande tillgång till olika typer av bostäder eller minskad boendesegregation). Följande formulering är dock inte glasklar (s 40)

Enligt regeringens mening är det nödvändigt att tydliggöra syftet med att kommuner driver bostadsaktiebolag. Begreppet ”allmännytta” bör således komma till uttryck i lagstiftningen. Utan ett allmännyttigt syfte kan det kommunala bostadsaktiebolaget komma att reduceras till att enbart ha vinstmaximering som mål. Något motiv för en kommun att vare sig bilda eller äga ett sådant företag finns inte, vilket också flera remissinstanser har påpekat.

Detta citat säger i princip att företaget har två mål: att vara allmännyttiga och att maximera vinsten. Ställer man upp två mål kan det ju tolkas som att företaget i konkreta beslutssituationer kan väga dessa mål mot varandra, dvs lägga större vikt vid det ena och mindre vikt vid det andra. Även om en åtgärd inte är vinstmaximerande så kan den genomföras om samhällsnyttan är tillräckligt stor. Följande citat pekar dock på att man inte ska tolka lagen på detta sätt, utan att båda målen ska ses som krav som ska vara uppfyllda samtidigt, i linje med tolkningen ovan. Det går inte att tumma på kravet på affärsmässighet:

32

Även då de kommunala bostadsföretagen uttryckligen ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder och sträva efter att långsiktigt uppnå bästa möjliga resultat, ska kommunerna kunna använda sina företag för att fullgöra sitt bostadspolitiska ansvar.

Dvs bland de lönsamma åtgärderna ska man välja de som bidrar till uppfylla bostadspolitiska mål. 5. Avslutning Det finns i propositionen också en distinktion mellan affärsmässiga principer och affärsmässiga grunder. Man skriver:

Som organisationerna påpekat finns enligt regeringens mening en skillnad mellan hur allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet och övriga kommunalt ägda företag som bedriver sin verksamhet på affärsmässiga grunder. Skillnaden består bl.a. i att affärsmässigt bedrivna allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag har en skyldighet att följa särskilda regler om värdeöverföringar från bolagen (se avsnitt 7.5). Andra kommunala företag som ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder har inga särskilda skyldigheter vad gäller begränsningar på vinstutdelning eller andra värdeöverföringar. Mot bakgrund av det anförda anser regeringen, till skillnad mot vad som föreslogs i promemorian, att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Därmed tydliggörs skillnaden mot annan kommunal verksamhet som på en marknad med andra aktörer ska bedrivas på affärsmässiga grunder.

Det finns dock inget som pekar på att denna skillnad mellan "affärsmässiga principer" och "affärsmässiga grunder " innebär att det kommunala företag i sin löpande verksamhet ska bete sig annorlunda är ett privat långsiktigt företag. Det enda exempel på skillnad som nämns är att relationen till ägaren blir något annorlunda. Man kan naturligtvis fråga som om det är "affärsmässigt" att lägga sådana restriktioner på det kommunala bostadsföretaget, men vi har tolkat vår uppgift som att analysera vad dagens lagstiftare lägger in i begreppet. Ur det perspektivet kan det bara konstateras att lagstiftaren lagt en ytterligare restriktion på de kommunala bostadsföretagen som rör möjligheten att dela ut vinst till ägaren.

33

Bilaga 2 Hur ser parterna på affärsmässighet? I denna bilaga går vi igenom vad Hyresgästföreningen, SKL, SABO och Fastighetsägarna sagt om affärsmässighet i olika rapporter och dokument. Hyresgästföreningen Vi har här utgått dels från ett PM som heter ”Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185”. Dokumentet inleds med följande text

"De förändringar som sker i reglerna för de allmännyttiga företagen är inte omfattande. Den största förändringen är att de ska verka ”enligt affärsmässiga principer” men det är endast en anpassning till hur företagen drivs idag. De drivs redan idag affärsmässigt vilket också framgår av propositionen och är inte i behov av stöd från ägaren, snarare tvärtom, dessa företag genererar årligen stora överskott."

Här kan vi se att affärsmässighet tolkas på det sätt som gjorde i mitten av 90-talet, dvs som att företag ska klara sig utan stöd från ägaren. I dokumentet från Hyresgästföreningen finns dock inga närmare förklaringar till varför detta ska ses som den rimliga tolkningen av lagen. Man skriver vidare:

”Affärsmässiga principer” innebär att företaget långsiktigt ska göra goda affärer med viss vinstmarginal med möjlighet till årlig lagstadgad utdelning till ägaren och uppfyllande av sitt samhällsuppdrag, att i ”allmännyttigt syfte” främja bostadsförsörjningen i kommunen.

Här sägs alltså att bolaget ska gå med "viss" vinstmarginal, vilket rimligen inte kan vara detsamma som att drivas som ett privat långsiktigt företag. Man citerar följande text från propositionen:

Vidare anförs att de allmännyttiga företagen ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget “givet de begränsningar och förutsättningar som ligger i att de ska vara långsiktiga, seriösa fastighetsägare på hyresmarknaden inom ramen för de regler som gäller för denna sektor. I det långsiktiga perspektivet ligger även hänsynen till företagets befintliga hyresgäster, liksom till presumtiva hyresgäster och till hur bostadshyresmarknaden kan utvecklas.” (sid 49).

Inget i detta talar dock för att det bara handlar om att går med "viss" vinst. I vår huvudtext ovan diskuteras mer ingående hur ett långsiktigt privat företag kan agera så att det tar hänsyn till befintliga hyresgäster i en situation där den aktuella hyran ligger under marknadshyran, En fråga Hyresgästföreningen tar upp är "Kommer det vara skillnad på hur kommunala bostadsföretag och det privata bedriver sin verksamhet? " och ger följande svar:

Ja, och det ska vara skillnad, i annat fall kan företaget ”reduceras till att enbart ha vinstmaximering som mål” och det finns då ingen anledning att kommunerna ska bedriva bostadsverksamhet. Det är i själva verket denna skillnad som motiverar

34

dessa företags existens och också motivet för en särskild lag för de allmännyttiga företagen. Kommunala bostadsföretag är och ska vara ett föredöme på marknaden, tar och ska ta ett större socialt ansvar, ska ta ett samhällsansvar mer än att titta på vinstnivåer.

En nyckelfråga är hur man här ska tolka "mer än att titta på vinstnivåer". Ska man tolka det som att man kan acceptera en lägre vinstnivå om man bidrar till ett allmännyttigt syfte? Eller accepterar man den tolkning som görs i vår huvudtext, dvs att det sociala ansvaret styr vilka lönsamma åtgärder som väljs men att det inte kan användas som argument för att man väljer ett annat alternativ än det som förväntas ge högst långsiktig vinst. I citatet ovan framgår inte tydligt vilken tolkning som Hyresgästföreningen gör men ur det allmänna sammanhanget verkar det troligt att Hyresgästföreningen tolkar det som att en lägre vinst kan accepteras om företaget bidrar till nå de övergripande politiska målen. På Hyresgästföreningens hemsida (2010-11-21) kan man även läsa en text om de aktuella hyresförhandlingarna. Man skriver ett vissa kommunala bostadsföretag, bl a i Stockholm, begärt höga hyreshöjningar med hänvisning till kravet att de ska agera utifrån affärsmässiga principer. Hyresgästföreningen skriver:

De kommunala bostadsbolagen hävdar att kravet på att de ska arbeta enligt affärsmässiga principer tvingar dem att höja hyrorna och därmed få högre avkastning. Men bostadsbolagens resonemang bygger på missuppfattningar och feltolkningar av lagen, säger Barbro Engman, förbundsordförande i Hyresgästföreningen. Bostadsbolagen arbetar redan idag affärsmässigt. Det beskrivs utförligt i den proposition som låg till grund för den nya lagen. ”De kommunala bostadsföretagen har under lång tid varit tvungna att iaktta ett affärsmässigt förhållningssätt, eftersom dessa företag inte längre får några särskilda statliga subventioner eller fördelaktiga villkor”(prop 2009/10:185). Kurt Eliasson, VD för de kommunala bostadsbolagens samarbetsorganisation SABO, har också understrukit detta ett flertal gånger.

Även här kan vi se att Hyresgästföreningen tolkar affärsmässighet som "att stå på egna ben" och att företaget inte får några särskilda stöd. Det affärsmässiga förhållningssättet som det hänvisas till kan som klargjorts tidigare tolkas på olika sätt! Hyresgästföreningen skriver vidare:

I förarbetena till lagtexten står också att ”de kommunala bostadsaktiebolagen inte tillkommit för att skapa vinster, utan för att tillgodose ett allmännyttigt ändamål. I den meningen är det allmännyttiga syftet överordnat andra aspekter”. Det här betyder i klartext att det affärsmässiga kommer i andra hand efter både det allmännyttiga syftet och det bostadsförsörjningsansvar varje kommun har, betonar Barbro Engman.

: Här kan vi tydligt se att Hyresgästföreningen tolkar det som att det är tillåtet att tumma på vinstmaximeringskravet (på lång sikt) om det bidrar till ett allmännyttigt syfte. Man avslutar med att säga:

Det finns ingenting i den nya lagstiftningen som motiverar en sådan höjning och det borde de kommunala bostadsbolagen vara mycket medvetna om, avslutar Barbro Engman.

35

Enligt vår mening borde dock varit klart för Hyresgästföreningen att det hela tiden funnits en alternativ tolkning och att det dessutom finns tydligt stöd för denna alternativa tolkning - något som visats i bilaga 1 om Propositionen. SKL SKL har gett ut ett cirkulär där man ger närmare anvisningar om hur man anser att lagen ska tolkas. I sammanfattningen (sid 2) sägs följande om affärsmässighet:

Kravet på affärsmässighet innebär bl.a. att

a. kommunen ska ställa marknadsmässiga avkastningskrav på bolaget

b. kommunen normalt inte ska skjuta till medel för att täcka underskott i verksamheten

c. kommunen ska ta ut marknadsmässiga borgensavgifter och räntor på lån

d. kommunen kan bli skyldig att upphandla bostadsförsörjningsåtgärder som inte utförs i egen regi enligt LOU.

Senare i texten kan man läsa:

Enligt den nya lagen ska bostadsbolagen bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer (2 §). Detta innebär enligt regeringen att bolagen ska vara vinstsyftande (propositionen sid. 46). SKL anmärkte i sitt remissvar på promemorian (Ds 2009:60) att det blir oklar vilket syfte – att främja bostadsförsörjningen eller att generera vinst som har företräde när de inte går att förena. I propositionen kommenterar regeringen detta på följande sätt. Som regeringen har redogjort för ovan har de kommunala bostadsaktiebolagen inte tillkommit för att skapa vinster, utan för att tillgodose ett allmännyttigt ändamål. I den meningen är det allmännyttiga syftet överordnat andra aspekter. Samtidigt gäller att företagen verkar på en konkurrensutsatt marknad där stöd till företag kan bli konkurrenssnedvridande. Även de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen måste således agera affärsmässigt och åläggas normala avkastningskrav. Uttalandet får enligt vår uppfattning förstås så att det allmännyttiga syftet är överordnat i den meningen att det alltid måste finnas ett allmänintresse för att kommunen ska få vara engagerad i förvaltningen av hyresbostäder. Detta innebär dock inte att kommunen får göra avkall på affärsmässigheten i andra fall än de som särskilt anges i nya lagens 2 § 2 st. (se nedan).

Denna tolkning ligger i linje med vår tolkning i bilaga 1: En åtgärd både ska vara sådan att ett privat långsiktigt vinstmaximerande företag skulle göra det och samtidigt vara något som bidrar till det allmännyttiga syftet.

36

SABO SABO publicerade 1996 en rapport med namnet "Affärsmässig allmännytta och kommuners utveckling" och det kan vara intressant och se vad man då menare med affärsmässig. I inledningen (s 5-6) målar man upp den allmänna bakgrunden till rapporten och två nyckelaspekter. Den första är att alla specialregler för allmännyttan (bidrag, skatteregler) tagits bort. När det gäller de ekonomiska villkor så arbetar privata och allmännyttiga företag nu på samma villkor. Det andra är att de försämrade offentliga finanserna under början av 1990-talet gjorde att bolagen inte kunde räkna med att få stöd från ägaren kommunen (se även s 13). Affärsmässig har därmed två centrala aspekter: Arbetar på samma villkor och måste stå på egna ben. Däremot finns det inget som tyder på att man ser affärsmässig som långsiktig vinstmaximering. Det handlar fortfarande om att kunna göra sociala insatser men med bivillkoret att företag ska "gå runt" under de nya omständigheterna. En aspekt som särskilt tas upp i rapportens inledning är vikten att undvika segregation och att många hushåll med sociala problem samlas i allmännyttan. Bakom detta ligger rimligen en tanke om att när bolagen jobbar på samma ekonomiska villkor så ska man även ha samma ansvar för hushåll med sociala problem. (I en intervju med VD i ett kommunalt bolag från denna tid sades "Hellre en tom lägenhet än en störande hyresgäst".) Bakgrunden är rimligen att om det kommunala bolaget ska ta en större andel av t ex störande hushåll riskerar man att skötsamma hyresgäster söker sig till privata fastighetsägare och att segregationen förstärks (se diskussionen på s 111). I affärsmässigheten ligger i detta fall att man inte ska ta större ansvar för hushåll med sociala problem än den privata sektorn (jfr Borg & Lind 2008). I den aktuella rapporten finns förutom betoningen av att stå på egna ben och ha samma sociala ansvar ytterligare aspekter som man kan knyta an till affärsmässigheten: - Ett ökat kundfokus (se t ex s 19 eller s 123). Företaget måste i en allt mer konkurrensutsatt

miljö sätta kunder i centrum för att kunna behålla de ”starkare” och lönsammare hyresgästerna.

- En ökad professionalisering. (s 27, s 50), Det betonas att SABOs utvecklingsarbete och kurser bidragit till denna professionalisering

- Ett ökat fokus på att vara en mer aktiv ”entreprenör” att vara en ”spjutspets” i kommunens utveckling. I en av uppsatserna skriver man:

”I ett ”affärsmässigt allmännyttigt” scenario arbetar bostadsbolaget och kommunen i symbios, men med olika roller. De saxar varandra i ett växelspel och förstärker därmed sin konkurrenskraft i sina gemensamma ansträngningar gentemot sina nya och befintliga kommunmedborgare.” (s63) ”Det är ”affärsmässigt allmännyttigt”, det vill säga det exploaterar boendets ännu outnyttjade möjligheter i syfte att bli en förebild och en av huvudmotorerna för kommunens målsatta attraktions- och konkurrenskraft.” (s 71)

I SABOs senaste programförklaring "Saboföretagen mot år 2020" förekommer ordet "affärsmässig" på fem olika ställen. Låt oss se på dem en i taget. I förordet beskrivs att ett antal arbetsgrupper behandlat ett antal centrala områden. Ett av dessa är "balansgången mellan affärsmässighet och socialt ansvar" (s 2). När man använder uttrycket balansgång tyder det på att man inte får gå för långt i någon av riktningarna, dvs att det handlar om att ta rimlig hänsyn till båda, vilket i sin tur kan tolkas som att man inte få gå för långt i

37

riktning mot affärsmässighet - det sociala ansvaret gör att man kan tumma lite på kravet på affärsmässighet. I förordet skriver man vidare (s 2):

Det är inte längre en huvuduppgift att bygga nytt utan idag handlar det främst om att förvalta ett befintligt bestånd på ett affärsmässigt och hållbart sätt genom att värna om hög kvalitet, god service och socialt ansvar.

Här kan man inte utläsa något om hur man ska agera i en situation där det kan finnas en konflikt mellan t ex hög kvalitet och långsiktig vinstmaximering. En rimligen tolkning är nog att man tänker sig att man då kan tumma något på vinstmaximeringsmålet. På sid 8, i samband med att man betonar att hyresgästerna ska ha valmöjligheter, skriver man;

Ramen för valfriheten sätts då bara av lagen och av kravet på affärsmässighet. Denna formulering ger dock ingen vägledning om hur affärsmässighet ska tolkas. På sid 9 skriver man vidare:

Företagande med samhällsansvar rymmer flera olika dimensioner för de kommunala bostadsföretagen. En del av detta är det sociala ansvaret vilket främst innebär att erbjuda alla – oavsett inkomst, ursprung, ålder eller hushållstyp – ett bra och tryggt boende till en rimlig kostnad. Det sociala ansvaret kan också handla om åtgärder för att stärka bostadsområden och enskilda hyresgäster. Samtidigt verkar de kommunala bostadsföretagen på en konkurrensutsatt marknad. Det innebär att de måste arbeta affärsmässigt, det vill säga med ett långsiktigt lönsamhetsperspektiv på verksamheten.

Den oklarhet som kvarstår här är om det långsiktiga lönsamhetsperspektivet innebär att det räcker med att företaget långsiktigt går med en rimligt stor vinst, eller om det handlar om att agera som ett långsiktigt privat företag som maximerar sin långsiktiga vinst (nuvärdet av framtida vinster med ett relativt lågt avkastningskrav). Den sista gången affärsmässighet nämns i dokumentet är i avsnittet om relationen mellan kommunen och företaget. Man skriver:

Företaget ska arbeta affärsmässigt vilket innebär att lägga ett långsiktigt lönsamhetsperspektiv på verksamheten. Det är kommunen som har det yttersta ansvaret för att de som vistas i kommunen får det stöd och den hjälp som de behöver. Om kommunen i detta syfte behöver vidta särskilda åtgärder som kräver engagemang från fastighetsägare så ska dessa finansieras med kommunala medel och ansvaret fördelas jämt på alla aktörer på bostadsmarknaden.

Vi kan här se en "negativ" aspekt av affärsmässighet: Kommunen ska inte ålägga bolaget hänsyn, t ex vid uthyrning som innebär att det kommunala bolaget tvingas göra saker som ett privat företag inte skulle göra frivilligt. Detta knyter an till argumenten i dokumentet från 1996: Har man inga särskilda subventioner ska man inte i högre grad än andra tvingas hyra ut till människor som kan tänkas göra att andra hushåll söker sig från området.

Fastighetsägarna Här kommer vi enbart att se närmare på Fastighetsägarna remissvar på departementspromemorian ”Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag – överväganden och förslag” (Ds 2009:60) eftersom det är det senaste mer formella uttalande från Fastighetsägarna.

38

Affärsmässighet behandlas på ett antal platser i detta utlåtande, men synpunkterna handlar mer om t ex att affärsmässigheten ska gälla även för stiftelser. På några enstaka punkter kommer man in på vad affärsmässigheten egentligen betyder. Man skriver t ex:

”Enligt 2 § den föreslagna lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska ett sådant bolag bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga grunder. Fastighetsägarna ställer sig helt bakom denna princip. Såväl i den allmänna motiveringen som i författningskommentaren finns emellertid formuleringar som ger intryck av att det skall kunna finnas kommunala bostadsaktiebolag som inte bedriver sin verksamhet enligt affärsmässiga grunder.” (s 5) ”Ett kommunalt bostadsföretag ska således vara skyldigt att sätta hyror på samma sätt som en privat fastighetsägare skulle göra inom ramen för gällande hyreslagstiftning och i enlighet med hyresgästers allmänna värderingar.” (s 5) ”Fastighetsägarna får här som jämförelse hänvisa till vad som uttalats i propositionen 2008/09:21 om kommunala kompetensfrågor m.m. när det gäller innebörden av kravet på affärsmässighet för hyressättningen när ett kommunalt företag tillhandahåller lokaler. Som framgår där (a. prop. s. 93 f.) måste lokalhyrorna sättas till en nivå som motsvarar den en privat aktör skulle ha tillämpat. Begreppet affärsmässiga grunder kan i kommunalrättsligt sammanhang inte ha olika innebörd beroende på vilken verksamhet det är fråga.” (s 5)

Dessa citat visar tämligen entydigt att för Fastighetsägarna är ”agera affärsmässigt” och ”agera som ett (långsiktigt) privat företag” är samma sak.