hagaskogen boligområde - planbeskrivelse · 2015. 9. 1. · hagaskogen boligområde -...

Haakon Hallingstad

Hagaskogen boligområde - Planbeskrivelse Utgave: 1

Dato: 2014-11-28

Hagaskogen boligområde - Planbeskrivelse 1

DOKUMENTINFORMASJON

Oppdragsgiver: Haakon Hallingstad Rapporttittel: Hagaskogen boligområde - Planbeskrivelse Utgave/dato: 1 / 28. nov. 2014 Arkivreferanse: - Oppdrag: 535106 – Regulering Hagaskogen boligområde Oppdragsleder: Allan Hjorth Jørgensen Fag: Plan og urbanisme Tema Bolig Skrevet av: Allan Hjorth Jørgensen Kvalitetskontroll: Eirik Øen Asplan Viak AS www.asplanviak.no

Haakon Hallingstad Asplan Viak AS


FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Haakon Hallingstad til å utarbeide en reguleringsplan for Hagaskogen boligområde. Hanne Cecilie Nes har vært kommunens kontaktperson for oppdraget.

Allan Hjorth Jørgensen har vært oppdragsleder for Asplan Viak.

Ål, 28/11/2014

Allan Hjorth Jørgensen Oppdragsleder

Eirik Øen Kvalitetssikrer



INNHOLDSFORTEGNELSE

1 Innledning ...................................................................................................................... 5

1.1 Formål med planarbeidet ........................................................................................ 5

1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold ......................................................................... 5

1.3 Planlegger ............................................................................................................... 5

2 Planområdets beliggenhet og avgrensning ..................................................................... 5

3 Eksisterende planer i området og overordnede føringer ................................................. 6

3.1 Planstrategi for Gol 2012-2015 ................................................................................ 6

3.2 Kommunedelplanen for Gol tettsted ........................................................................ 7

3.3 Reguleringsplan ...................................................................................................... 7

4 Planprosess ................................................................................................................... 8

4.1 Krav til konsekvensutredning ................................................................................... 8

4.2 Planprosessen frem til vedtak av reguleringsplanen ................................................ 8

4.3 Innspill ..................................................................................................................... 9

5 Utvalgte planfaglige momenter ......................................................................................10

5.1 Landskap ...............................................................................................................10

5.2 Plangrepet ..............................................................................................................11

5.3 Utnyttelsesgrad, byggehøyde og antall enheter ......................................................12

5.4 Trafikale forhold .....................................................................................................12

5.5 Lekeområde og grøntstruktur .................................................................................14

5.6 Vassdrag ................................................................................................................15

5.7 Skredfare ...............................................................................................................15

5.8 Vurdering av skredfare ...........................................................................................16

5.9 Vann og avløp ........................................................................................................17

5.10 Belysning ...............................................................................................................17

5.11 Klima og energi ......................................................................................................18

5.12 Universell utforming................................................................................................18

5.13 Barn og unge..........................................................................................................18

5.14 Renovasjon ............................................................................................................18

5.15 Støy .......................................................................................................................18

5.16 Kulturminner ...........................................................................................................19



5.17 Naturmiljø og biologisk mangfold – Naturmangfoldloven ........................................19

5.18 ROS-analyse ..........................................................................................................20

Vedlegg:

- Reguleringsbestemmelser

- Reguleringsplan A3

- Reguleringsplan A1

- VA-plan

- Plan og profil avkjøring

- Innkomne merknader til oppstartsvarsling

- Rapport fra kulturminneregistrering



1 INNLEDNING 1.1 Formål med planarbeidet

Formålet med planarbeidet er regulere planområdet til boligformål i tråd med kommunedelplanen for Gol tettsted, vedtatt i 2006. I kommunedelplanen ble overordnet lokalisering og arrondering av boligområdet avklart. Gjennom detaljreguleringen blir området detaljutformet med plassering av veger, byggearealer, lekearealer, annen grøntstruktur, hensynssoner, faresoner m.m. Reguleringsprosessen sikrer at løsningene blir vurdert av berørte offentlige instanser og naboer. Reguleringsplanen skal sikre at boligtomtene blir så attraktive som mulig ut fra de naturgitte forholdene i området, samtidig som det må velges løsninger som gjør det økonomisk gjennomførbart å bygge ut. Utbyggingen vurderes til å være i tråd med samordnet areal- og transportplanlegging, siden området har en sentral plassering i forhold til Gol sentrum, som har Hallingdals største konsentrasjon av arbeidsplasser og handelstilbud. Videre er det kort veg fra feltet til både skole, barnehage og kollektivknutepunkt som togstasjonen og skysstasjonen. Området har delvis vært i bruk frem til i dag til skytebane og eldre bebyggelse og utbyggingen medfører derfor beskjedne nye naturinngrep. Utbyggingen av området vil ha positive samfunnsmessige konsekvenser og styrker grunnlaget for videre befolkningsvekst i Gol.

1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold

Oppdragsgiver er Gro Hagen Hallingstad og Haakon Hallingstad som eiere av gårdsnr. 7 bruksnr. 1, som omfatter mesteparten av planområdet. I forbindelse med etablering av avkjørselen til området berøres litt av gnr. 7 bnr. 27 samt gnr. 7 bnr 21. Utbygger har i tidlig fase av planleggingen vært i dialog med eierne for å informere om dette og vegen er plassert slik at den er til minst mulig sjenanse for eksisterende boliger.

1.3 Planlegger

Asplan Viak AS er et av Norges største rådgivende konsulentfirma med ca. 850 tilsatte fordelt på 25 kontorer spredt utover hele landet. Asplan Viak eies av en stiftelse med formål å utvikle selskapet og medarbeiderne. Internasjonalt jobber Asplan Viak gjennom Norplan. Besøk www.asplanviak.no for å lese mer om selskapet. Lokalt i Hallingdal er Asplan Viak lokalisert på Ål og har 7 tilsatte.

2 PLANOMRÅDETS BELIGGENHET OG AVGRENSNING Planområdet ligger et par km øst for Gol sentrum nord for Riksveg 7. Planområdet er det største av de gjenværende ubebygde arealer avsatt til boligformål i kommunedelplanen doe Gol tettstad. For myke trafikanter er det kort avstand til sentrum, butikker og offentlige tjenestetilbud. Det er igangsatt arbeid med ny skole på Hallingmo og det vil bli ca. 3 km fra boligfeltet til den nye 1-10 klasse skole på Hallingmo. Planområdets totale størrelse er 208,6 daa.

Planens avgrensning mot vest et satt i lia der terrenget endrer karakter og blir brattere. Videre er utsikten fra denne delen av boligarealet preget av den store kraftlinje som går i en nord-sør linje vest for området. Mot nord følger avgrensningen linjen fra kommunedelplanen


http://www.asplanviak.no/


bortsatt fra en liten utvidelse på midten hvor det er naturlig å ta med en flate som er egnet til boligformål. Avgrensningen mot nord i kommunedelplanen er fremkommet ut fra trykksonebegrensningen for vann. Det er kontrollert at de områder som er med er innen for trykksonegrensen. I østlig retning strekker planen seg til eksisterende bekkeløp. Mot sør avgrenses planen inn imot eksisterende boligtomter, men tar med det areal som blir berørt for å få oppgradert eksisterende avkjørsel.

3 EKSISTERENDE PLANER I OMRÅDET OG OVERORDNEDE FØRINGER

3.1 Planstrategi for Gol 2012-2015

Den kommunale planstrategi for Gol ble vedtatt av kommunestyret våren 2012. I den kommunale planstrategi er det fokus på boligbygging og det står blant annet:

«Boligareal

Kommunen står ikke selv som utbygger av boligområder, men har en viktig rolle ved å sikre at det er tilgjengelige boligtomter i kommunen. Kommunen kan sørge for dette gjennom avsetting av tilstrekkelige arealer i kommuneplanen og/eller gjennom regulering. Formannskapet drøftet boligpolitikken på møte 26.4.2012 og det ble vurdert at kommunen må tilrettelegge slik at det er ledige arealer til forskjellige type boliger (enebolig, tomannsbolig, leilighetsbygg). Det må tilrettelegges for bosetting ved at det til enhver tid er 3-4 områder med tilgjengelige tomter nær sentrum for å sikre et variert tilbud i forhold til størrelse, pris og beliggenhet.»

Reguleringen av Hagaskogen medfører at det blir mange nye tilgjengelige boligtomter på Gol. Eksisterende felter som Golbergremmen og Peterbråten er ved å være utbygd og det er behov for et større felt som Hagaskogen. Området tilrettelegges for forskjellige boligtyper og kan ses som en direkte oppfyllelse av de politiske ønsker, nedfelt i planstrategien. Hagaskogen vil være et viktig tilskudd til tomtemarkedet på Gol i de neste tiårene.

Bilde 1: Den røde ellipse indikerer planområdets omtrentlige plassering. Blå sirkel viser plassering av den nye skolen på Hallingmo.

Gol sentrum



3.2 Kommunedelplanen for Gol tettsted

Kommunedelplanen for Gol tettsted angir overordnede føringer for kommunens arealbruk i Gol tettsted og tilgrensende områder. Eksisterende boligområder er i planen vist med en kraftig gul farge og fremtidige boligområder er vist med en svakere gul farge.

I kommunedelplanen står det i bestemmelsene:

«Utbyggingsrekkefølgje for større nye bustadområde skal vera i tråd med nummeringa på plankartet. Bustadområde b1, b2 og b3 kan utbyggast parallelt. Kommunen kan vedta parallell utbygging av fleire nye bustadområde.»

Område b1 er Golberggremmen og område b2 er Gorolie. Golbergremmen er snart ferdigbygd og Gorolie er delvis utbygd. Intensjonen i kommunedelplanen var at disse feltene skulle utbygges parallelt for å ha en bredt tilbud av tomter i forskjellige deler av Gol. På grunn av avklaringene knyttet til skytebanen har utbyggingen av b3 blitt utsatt. Det er i tråd med kommunedelplanen å få igangsatt utviklingen av b3 (Hagaskogen) så snart som mulig.

3.3 Reguleringsplan

Planområdet er i dag uregulert bortsett fra et mindre areal i øst som inngår i reguleringsplanen for Hagaskogen II fra 1973. Her ses det at deler av eksisterende trafostasjon er avsatt til LNF-område. Den nye reguleringsplan vil erstatte den østligste delen av planen fra 1973, slik at dette areal blir oppdatert med dagens arealbruk. Nedenstående ses reguleringsstatus for området, slik det fremgår digitalisert på nettstedet Hallingkart.no.

Gol sentrum

Bilde 2: Utsnitt av kommunedelplanen for Gol tettsted fra 2006. Hagaskogen boligområde er gitt betegnelsen b3. Planområdet er vist med rød ellipse og ligger et par km. øst for Gol sentrum.



4 PLANPROSESS

4.1 Krav til konsekvensutredning

Reguleringsplanen vil bli fremmet og behandlet av Gol kommune som en privat detaljregulering. Det er avklart med kommunen under oppstartsmøtet at planen ikke er omfattet av krav om konsekvensutredning. Dette fordi reguleringsplanen i all hovedsak er i tråd med kommunedelplanen for Gol tettsted fra 2006. Avvikene består i at det er en mindre utvidelse mot nord, fordi det er naturlig i forhold til terrenget samt at adkomsten til feltet blir regulert ut fra avklaringer med vegvesenet i 2009. Dette omtales nærmere under avsnittet «trafikale konsekvenser».

4.2 Planprosessen frem til vedtak av reguleringsplanen

Prosessen frem til nå og vegen videre til endelig vedtak:

Juni 2014 Oppstartsmøte med kommunen.

August 2014 Varsel om oppstart av den formelle prosess etter plan og bygningsloven med annonsering og utsending av varslingsbrev.

Sept-nov Utarbeiding av planleveranse bestående av plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og VA-plan. Kulturminneregistrering utført i 2008 vedlegges.

jan 2014 1. gangs behandling av reguleringsplanen. Heretter offentlig ettersyn i 6 uker.

Mars 2015 2. gangs behandling av reguleringsplanen

April 2015 Sluttbehandling i kommunestyret.

Bilde 3: Reguleringsstatus i området. I øst grenser reguleringsplanen inntil en gammel reguleringsplan med navnet Hagaskogen II, vedtatt 25.9.1973. Resten av området fremstår som uregulert.



Det er et mål for prosessen at reguleringsplanen blir endelig vedtatt i kommunestyret i løpet av vinteren-våren 2015. Den oppsatte fremdriftsplan betinger at det ikke kommer innsigelser til planen som medfører behov for tilleggsutredninger eller vesentlige forandringer av reguleringsplanen.

4.3 Innspill Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte grunneiere, naboer og offentlige instanser med brev datert 19.8.2014. På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var 15. september 2015. Nedenfor følger en gjennomgang av innkomne merknader:

Avsender Resyme av innhold Vurdering Hallingdal Kraftnett, 25.8.2014 og videre korrespondanse

Lurer på om eksisterende trafostasjonen skal være med i planområdet.

Arealet til Hallingdal kraftnett inngår i b3 i kommunedelplanen og er i dag regulert til NF areal i en gamme reguleringsplan. Ved å regulere arealet i henhold til dagens bruk sikres arealet for fremtiden.

Ole Knut Søndreli, 10.9.2014

Viser til at husstandene 7/21, 7/27 og 7/30 i dag har en egen drikkevannskilde oppe på arealet som skal bli fremtidig boligområde.

Dette er et privatrettslig forhold mellom grunneier og de som bruker drikkevannskilden. Grunneier er informert. Selve brønnhuset er rett vest for tomt 7 og det er tatt hensyn til det ved utforming av planen.

Statens vegvesen, 10.9.2014

I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på riks- eller fylkesveger må det ivaretas gjennom planarbeidet. Viser til formuleringen: «Vi har vurdert at en avkjøring her vil kunne godtas under forutsetning av at eksisterende avkjøringer til eiendommene direkte til rv. 7 saneres, slik at det blir en felles avkjøring for både eksisterende og nytt boligfelt. »Viktig at trafikksikkerhet for barn og unge blir tatt hensyn til.

Grunneier er innforstått med at avkjøringen inntil området må oppgraderes. Detaljplan for avkjøringen er vedlagt reguleringsplanen. Avklaringer i forhold til eksisterende boligfelt vil bli drøftet med vegvesenet i planprosessen.

Fylkesmannen i Buskerud, 11.9.2014

Fylkesmannen ber om at forhold knyttet til støy, klima og energi, naturmangfold, barn og unges interesser, grøntstruktur, landskap og universell utforming blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer.

De tema som Fylkesmannen tar opp er omtalt under kapittelet: «Utvalgte planfaglige momenter».

Mattilsynet, 12.9.2014

Regner med at området skal tilkoples kommunalt nett. Det må tas høyde for kapasitet i ledningsnett og høydebassenger.

Viser til VA-plan som følger reguleringsplanen.

5 naboer i eksisterende boligfelt, 12.9.2014

Ser med bekymring på den planlagte tilkomst da inn- og utkjøring til bedriftene på sørsiden av Rv. 7 ofte skaper stygge situasjoner i dag. Håper at det i planleggingen også blir sett på andre alternativer for adkomst til det nye boligområde.

Viser til avsnittet: «Trafikale forhold».



Buskerud Fylkeskommune, 15.9.2014

Området er tidligere registrert av BFK. Viser til funnene av 4 kullgroper samt skytterstilling fra 2. verdenskrig. Ber om at planfremstiller holder kontakten og avklarer forholdet til kulturminnene før offentlig ettersyn.

Viser til avsnittet: «Kulturminner».

NVE, 15.9.2014 Planområdet grenser til Rusteåni. Reguleringsplanen må ta hensyn til vassdraget og sikre at elven får tilstrekkelig rom for naturlig utvikling. Det må vurderes om det kan være fare for jord- og/eller flomskred innenfor planområdet.

Viser til avsnittene: «Vassdrag» og «Skred».

5 UTVALGTE PLANFAGLIGE MOMENTER

5.1 Landskap

Det ble i 2008 foretatt en landskaps- og egnethetsanalyse av planområdet. Analysen ble utarbeidet av 2 landskapsarkitekter og rapporten fra dette arbeid har blitt brukt som grunnlagsmateriale for utforming av reguleringsplanen. Landskapet innen planområdet er hellende mot sør. De bratteste delene mot vest er ikke tatt med i planen og et høydedrag nordøst i planen inngår i grønnstrukturen. Nedenstående hellingskart er fra en tidlig fase av planarbeidet. De røde linjer omkranser arealer som ble sortert fra i første fase fordi hellingsforholdene gjør de vanskelige å bygge ut.

Bilde 4: Hellings- og analysekart fra starten av planarbeidet. Fargene indikerer egnethet for boliger ut fra bratthet. Arealer med den mørkeste farge er uegnet. De 2 andre farger omfatter egnet areal. Det ses tydelig hvordan den østligste delen av området er mest flat, mens den vestlige i større grad krever bebyggelse som tar hensyn til terrenget ved for eksempel bygging av underetasje.



5.2 Plangrepet

Planområdet oppdeles naturlig i midten av eksisterende lekeområde og fotballbane. Den vestlige delen er preget er relativ bratt terreng som skråner mot sør. Hovedprinsippet har derfor vært å la adkomstvegene følge høydekotene. Det er tatt utgangspunkt i eksisterende skogsbilveger med noen tilpasninger for å få tilfredsstillende stigningsforhold. For mest mulig rasjonell utbygging er det stort sett lagt opp til dobbeltsidig utnyttelse av vegene. Videre mot nordvest, utenfor planområdet, endrer terrenget seg markant. Dette ses veldig godt av hellingskartet. Det kan på sikt være mulig å bygge flere boliger mot vest, men dette vil kreve spesielle tilpasninger og det vurderes ikke som hensiktsmessig å regulere mer boligareal på nåværende tidspunkt.

Mot nord har reguleringsplanen mindre justeringer i forhold til byggeområdet i kommunedelplanen. Dette for å utnytte de arealer som er egnede til boliger. Avgrensningen mot nord i kommunedelplanen er satt med utgangspunkt i vanntrykket. Det er kontrollert med kommunal teknikk at feltet er innenfor vanntrykksonen.

Den østligste delen av feltet består av et areal som er skrånende mot sørvest og som sannsynligvis består av en vifte med morenemasser fra istiden. Prinsippet for utformingen av dette område har vært å bygge en veg som tar opp stigningen. Det vil si den vegen som går fra lekearealet og opp til tomt F. Med utgangspunkt i denne vegen er det regulert adkomstveger mot sørøst som sikrer dobbeltsidig tomteutnyttelse av vegene. Vegene er dessuten lagt med svakt fall mot sørøst, slik at en får naturlig fall på avløpet. Tomtegrensene er lagt forskutt i forhold til hverandre for å få best mulig utsikt. Hele feltet er orientert mot sør og vil få gode solforhold.

Det er ønskelig å kunne tilby tomter til forskjellige hustyper. Områdene med bokstavbetegnelser kan bebygges med flere enheter i henhold til skjema i reguleringsbestemmelsene. Tomtene med tallnummerering er regulert til eneboliger. Områdene til flere enheter skaper forholdsvis mer trafikk enn eneboliger og er derfor fortrinnsvis lagt ved inngangen til feltet.

Bilde 5: Bilde som er tatt omtrent fra lekearealet og mot nordøst. Det ses hvordan området som skal bli til boliger er ganske flatt. Høydedraget til venstre i bildet inngår i grøntstrukturen som er bak tomterekken C til F.



5.3 Utnyttelsesgrad, byggehøyde og antall enheter

Grad av utnytting er omtalt i kommunedelplanen hvor det står:

«I framtidige bustadområde kan bustader oppførast som frittliggjande bygg med BYA opptil 25 % og mønehøyde på inntil 9 m eller som konsentrert busetnad med BYA på inntil 35 % og maks. mønehøyde på 10 m.»

I reguleringsbestemmelsene er tillatt grad av utnytting satt til 25 % på tomtene til eneboliger og 30 % på tomtene til flere enheter. Dette er i tråd med områdereguleringsplanen for Kristenbråten som kommunen vedtok i 2013. Tillatt mønehøyde er satt til 7,5 m for eneboligene og 9 m for øvrige område. Ut fra bestemmelsene om takvinkel gir det i praksis mulighet for bygging av 2,5 etasje.

Område Tillatt bygningstype Maksimal grad av utnytting

1 til 72 Eneboliger 25 % BYA

A til G samt M

Flermannsboliger/rekkehus/tomannsboliger

30 % BYA

H til L Tomannsboliger 30 % BYA

For hvert av områdene med bokstavbetegnelse er det angitt maksimalt antall enheter. Detaljplassering av bygninger og øvrig utnyttelse av tomter overlates til utomhusplanen som skal følge den enkelte byggesak. Planens totale antall enheter er 72 eneboliger, samt maksimalt 64 enheter i områdene med bokstavbetegnelse. Dette gir i alt 136 boenheter. I dag bygges det erfaringsvis ca. 20 boenheter i Gol pr. år. Disse fordeles typisk på 3 tomte felter som er under utbygging samt noen spredt utenfor sentrum. Men en slik fordeling er kan 5 enheter på år innen dette feltet være en realistisk forventning. Det vil dermed være tomter for minst 20 år innen reguleringsplanen for Hagaskogen. Til sammenligning startet utbyggingen av Petterbråten i ca. 1996 og opprinnelig plan er nå ved å være ferdigbygd ca. 18 år senere.

Terrenget i den vestlige delen av området er relativt bratt og for å unngå for store fyllinger er det satt krav om underetasje på de tomter som har størst høydeforskjell. Dette i tråd med lignende bestemmelser i reguleringsplanen for Kristenbråten boligfelt som kommunen vedtok i 2013.

5.4 Trafikale forhold

5.4.1 Veg og adkomst Adkomst til området har vært sentralt i planarbeidet og forskjellige løsninger har vært vurdert. Den regulerte løsning betyr at eksisterende boligfelt ikke får den nye trafikk inn på eksisterende vegsystem. Løsningen betyr at det må bygges en ny veg, med betegnelsen V1 på kartet, og at krysset med riksveg 7 må endres med trafikkøy og ellers utformes i tråd med vegnormalen. Avkjørselen er meget oversiktlig og det er fartsgrense på 60 km/timen.

Område Tillatt mønehøyde

A til M 9 m

1 til 72 7,5 m

Bilde 6: Utsnitt fra reguleringsbestemmelsene som viser tillatt bygningstyper, grad av utnytting og mønehøyde.



For å få en oversikt over avkjørselssituasjonen er det laget et kart som viser hvilke områder som vil bli betjent av den nye avkjørsel.

I forbindelse med varsel om oppstart skrev vegvesenet: «Vi har vurdert at en avkjøring her vil kunne godtas under forutsetning av at eksisterende avkjøringer til eiendommene direkte til rv. 7 saneres, slik at det blir en felles avkjøring for både eksisterende og nytt boligfelt.» Det er forståelig at Statens vegvesen ønsker at eksisterende avkjørsler saneres og overføres til den nye. Det er imidlertid slik at reguleringsplanen for det nye boligfelt ikke har noen innvirkning på disse gamle avkjørsler direkte til riksveg 7. Opprustningen av avkjørselen fra boligfeltet vil være til gavn for mesteparten av boligene i eksisterende boligfelt. Et annet moment som kan avhjelpe den trafikale situasjon i området er å sette opp en bom lengst i sørøst slik at adgang til G/S-vegen og avkjørsel til riksvegen lengre mot vest ikke kan brukes. Dette er en «snarveg» som særlig har blitt brukt i forbindelse med arrangement på skytebanen. Nedleggelse av skytebanen har medført at trafikken til området i dag er mindre.

Det er for noen år siden gjennomført en opprustning av vann- og avløpsledningene langs med denne rekken av boliger og i den forbindelse ble gang- og sykkelvegen asfaltert. Bredden på gang- og sykkelvegen ble forandret fra 2,5 til 3 m slik at den kan være mulig å bruke denne som adkomstveg. Dette for å redusere antallet av avkjørsler ved å lage kombinert G/S-veg og adkomstveg. Et slikt grep vil være drastisk og ha konsekvenser for etablerte hager m.m. og vil likevel ikke gjøre situasjonen vesentlig bedre enn i dag. I reguleringsplanen er det lagt opp til en avkjørsel som tilfredsstiller kravene i vegnormalen og som etter en totalvurdering løser trafikksituasjonen best mulig.

Bilde 7: Kart som viser hvilke områder som vil bli betjent av den nye avkjørsel. Rød strek indikerer mulig plassering av bom.



5.4.2 Myke trafikanter, trafikksikkerhet og kollektivtrafikk Boligfeltet har en god beliggenhet i forhold til trafikksikker atkomst til skoletilbudet på Hallingmo med 1-10 klasse og videregående skole. Avstanden til kommunehuset er ca. 2 km og avstanden til den nye skole på Hallingmo er ca. 3 km. Det er gang- og sykkelveg langs hele vegen fra boligfeltet og til sentrum. Mot øst er det også gang- og sykkelveg til campingen og videre i retning Svenkerud.

I utforming av feltet er det lagt til rette for at myke trafikanter skal bruke eksisterende veg inntil lekeområdet slik at myke trafikanter separeres fra biltrafikken på V1. Myke trafikanter vil velge korteste veg og det vil være denne. Lengst vest i feltet er det i dag en sti som går ned til gang- og sykkelvegen langs riksveg 7. Denne kan benyttes som en snarveg for boligene lengst vest i boligfeltet.

Ute ved riksvegen er det etablert busslomme ut for eiendommen gnr. 7 bnr. 30. Dette vil være nærmeste busstopp for området. Trafikksikker skoleveg med gang- og sykkelveg helt til skolen vil bety at behovet for skoleskyss blir minimalt.

5.5 Lekeområde og grøntstruktur I kommunedelplanen for Gol tettstad er det en bestemmelse om lekeplass som sier at det skal settes av område for nærlekeplass på 1000 m2 for område med mer enn 10 boliger. Det er valgt å legge til rette for en stor lekeplass sentralt i boligfeltet og i tilknytning til eksisterende ballbane. Områdets størrelse gir mulighet for å tilrettelegge for aktiviteter for både små og store barn. Det er stillet krav om detaljplanlegging og opparbeidelse av lekearealet i en tidlig fase av utbyggingen. Dette for at lekearealet skal inngå som en del av den infrastruktur som skal være på plass for å gi området gode bokvaliteter. I tillegg er det grønne arealet bak tomterekken C til F småkupert og spennende til aktiviteter.

På et mer overordnet nivå har boligområdet nærhet til store grønne arealer mot nord. Her er det et mangfold av stier og skogsbilveger som kopler området med for eksempel Lisbetnuten, Vindfallet og Åsgardane. Derfra kan en fortsette mot for eksempel Solseter og Rustejuvet.

I tillegg til den store lekeplass er det satt krav om nærlekeplass på de tomter som tillates utbygd med enn 2 enheter. Dette i tråd med kommunedelplanen hvor det står: «Det skal settjast av min. 50 m2 for kvar bustad og min. 25 m2 for konsentrert utbygging, til nærleikeplass.» På eneboligtomtene vil det være god plass til lekearealer og det er derfor ikke stillet bestemt krav om dette. Tomtestørrelsen er minimum 1 daa og med maksimal utnytting på 25 % vil det være 750 m2 igjen.

Mot øst er det regulert grønt korridor ut imot Rusteåni slik at det er kort veg til naturområder fra alle boligene. Det er naturlig å se for seg at det opparbeides en turveg langs med elven oppover til traktorvegen som går nordøst for tomte F, G, 71 og 72. Herfra er det forbindelse videre oppover til hele nettverket av stier opp imot Åsgardane.



5.6 Vassdrag Vassdraget Rusteåni danner den østlige avgrensning av planen. Den siste delen av Rusteåni er delt i 2 før utløpet i Hallingdalselva og det er det ene av disse løpene som følger planavgrensningen. Langs det meste av strekningen går Rusteåni nede i en liten kløft med god høydeforskjell opp til byggeområdene. Grunneier har en skogsbilveg som passerer elveløpet og i forbindelse med anleggelse av passeringspunktet ble området befart av representant fra NVE. Langs hele elven er det lagt en byggegrense på 25 m i det nye boligfeltet for å ha tilstrekkelig areal til en grønt korridor langs vassdraget og for å gi vassdraget rom til naturlig utvikling. I eksisterende boligfelt er byggegrensen satt til 20 m i tråd med det som er bygget fra før. Vassdraget er regulert og observasjonene under befaring med mose på steinene tyder på at det er sjeldent at det løper mye vann i vassdraget. I følge beboer i området er det bare et par uker i året at det lukkes opp for vannet til vassdraget

5.7 Skredfare

5.7.1 Generelt Det ligger en aktsomhetssone for jord- og flomskred inn i planområdet (Figur 7). Det er derfor utført en detaljvurdering av skredfare.

Figur 1. Planområdet med aktsomhetssoner for jord- og flomskred samt terrenghelning (skredatlas.NVE.no)

Bilde 8: Kart som viser viktige forbindelseslinjer for myke trafikanter fra boligfeltet.



5.7.2 Krav til sikkerhet mot skred TEK10 § 7-3 definerer krav til sikkerhet mot skred. Det planlegges enkeltboliger og tomannsboliger i området. Disse skal tilfredsstille kravene til bygg i sikkerhetsklasse S2, der nominell årlig sannsynlighet for skred ikke må overskride 1/1000. Alle skredtyper i bratt terreng skal inngå i den samlede vurderingen.

5.8 Vurdering av skredfare Vurderingene er basert på analyse av en digital terrengmodell, flyfoto samt god kjennskap til området.

Bilde 9: Planområdet med aktsomhetssoner for jord- og flomskred samt terrenghelning (skredatlas.NVE.no)



5.8.1 Tidligere hendelser Det er ikke registrert tidligere skredhendelser i eller ovenfor planområdet. Et studie av flyfoto av planområdet og terrenget ovenfor viser ikke tydelige tegn på tidligere skredhendelser. I området rundt Gol er ikke flomskred en ukjent problemstilling, og det har vært flere flomskredhendelser i løpet av de siste tiåra.

5.8.2 Snøskred Snøskred kan utløses fra områder med helning på mer enn omtrent 30°. Mindre parti av terrenget ovenfor boligfeltet er brattere enn 30°, men områdene er små, og eventuelle snøskred vil ikke nå inn i planområdet. Et enkelt område inne i planområdet er forholdsvis bratt, men den vertikale utstrekningen er ikke stor nok til at snøskred vil utløses herfra.

5.8.3 Steinsprang Det er ingen lokale skrenter som kan gi utfall av blokker. Et enklelt område inne i planområdet er bratt nok til at eventuelle blokker i overflaten kan bringes i bevegelse. Dette området er av begrenset størrelse, og vi mener at årlig sannsynlighet for remobilisering av blokker er liten.

5.8.4 Løsmasseskred Det er ingen veldefinerte kanaler i terrenget, som vann og flomskred vil følge. Terrenget ovenfor planområdet er generelt for slakt til at jordskred vil utløses. Eventuelle jordskred som utløses i de bratte områder i nedslagsfeltet ovenfor planområdet vil ikke ha en utbredelse som er stor nok til å nå ned i planområdet.

5.8.5 Samlet vurdering Løsmasseskred er den mest sannsynlige skredtypen inn i planområdet. Allikevel er årlig sannsynlighet for skred inn i planområdet betydelig mindre enn 1/1000. Hele planområdet tilfredsstiller dermed dagens krav til sikkerhet mot skred for bygg i sikkerhetsklasse S2.

5.9 Vann og avløp

Det er offentlig vann- og avløpsnett i området som planområdet vil bli påkoplet. Det vises til vedlagte VA-plan. Rasjonelle løsninger på VA og overvann har vært med på å legge premissene for utforming av feltet.

5.10 Belysning Det er lagt opp til gatelys langs de regulerte vegene. Det er også mulighet for oppsetting av lys i forbindelse med lekearealet.



5.11 Klima og energi

Det er ikke gitt spesielle krav i forhold til oppvarmingskilde. Vedfyring og oppvarming med strøm vil sannsynligvis være vanligste varmekilder.

I forbindelse med utbygging av tomtene som er regulert til flest boenheter er det satt krav om at det sammen med søknad om byggetillatelse skal foreligge en vurdering av energireduserende løsninger, alternative energikilder og vannbåren varme.

Strømforsyningsnettet vil bli lagt i bakken. I planarbeidet har det vært dialog med Hallingdal Kraftnett og plasseringen av de 2 interne trafostasjoner.

5.12 Universell utforming

Det er gjennom reguleringsbestemmelsene sørget for at universell utforming skal være tema i byggesøknadene innen reguleringsplanen. Den østligste delen av området er relativ flatt og kan lettest utformes i tråd med prinsippene for universell utforming.

5.13 Barn og unge

Rammene i området med god tilgang på grønne områder og nærhet til skole vurderes som gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Tjenestetilbud som bibliotek, svømmehall, beachvollyball, fotballstadion, skatebane m.m. finnes på Hallingmo i dag og det er sannsynlig at aktivitetstilbudet vil øke som følge av skoleutbyggingen. Fra området er det dessuten kort veg til langrennsløypene på Solseter (ca. 10 km) og til Gol alpinsenter (ca. 8 km). Dessuten ligger Gol campingsenter med utendørs svømmebasseng, lekeplasser m.m. bare ca. 1 km. mot øst. Nord for planområdet er det store skogarealer med masser av muligheter for fri lek.

5.14 Renovasjon Området vil bli betjent på samme måte som øvrige boliger i Gol sentrum med henting av søppel en gang i uken. Det er regulert snuplasser så renovasjonsbilen kan snu i de adkomstveger som har en vesentlig lengde.

5.15 Støy

Støyretningslinje T-1442 (revidert 2012) har anbefalte grenser for støy. Støynivå Lden < 55 dB utenfor støyømfintlige rom og på arealer for utendørs opphold er anbefalt grense. Aktuelle støykilder for området er først og fremst riksveg 7, som går på den andre siden av bebyggelsen langs med planområdet. Støysonekartet langs riksvegen er påført plankartet og viser at tomt 1 og deler av tomt 2 er berørt av gul støysone. For disse 2 tomtene er det derfor nødvendig å ta høyde for støy ved utforming av boligene. Det er stilt krav om dette i reguleringsbestemmelsene.



5.16 Kulturminner Området ble registrert for kulturminner av Buskerud fylkeskommune i 2008. Det ble funnet 4 kullgroper og et bogastelle. Senere har BFK konkludert med at bogastellet i stedet er et skyteskår fra 2. verdenskrig, hvor det bodde mange tyske soldater i området. Igjennom planleggingen er det forsøkt å plassere en nord-sørgående friområde slik at 3 av kulturminnene kan inngå i dette i stedet for å bli en del av boligtomtene. Plasseringen av grønt draget er avklart med kulturminnemyndigheten. Det vil bli søkt om frigivelse av de 2 vestligste kullgroper da de er i kollisjon med eksisterende og fremtidig lekeareal og planlagte boligtomter.

Kommunen har gjort oppmerksom på at de i 2010 fikk en henvendelse fra en eldre mann som nevnte at det i sørvestre hjørne av det som nå er lekeplass kan være et gammelt nedgravd ammunisjonslager. Han mener en burde gå der med metallsøker å undersøke om det kan være eventuelle rester. Planlegger er ukjent med om det kan være rester i området, men ut fra aktivitetsnivået i området under krigen er det ikke usannsynlig at det kan være noe. Det er derfor satt bestemmelser om at området skal undersøkes før en lager til lekeplassen.

5.17 Naturmiljø og biologisk mangfold – Naturmangfoldloven

De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8 – 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. I forbindelse med utforming av planforslaget er det gjort følgende vurderinger: Til § 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er undersøkt om det er kjente registreringen i området ved å bruke følgende nettsteder: http://dnweb12.dirnat.no/nbinnsyn/, http://artskart.artsdatabanken.no/ samt http://www.skogoglandskap.no/kart/kart_mis . Det er et krav i lovgivningen at kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Ut fra dette og ut fra områdets utseende i dag som i hovedsak er hogstflate vurderes det ikke som nødvendig å gjennomføre spesifikke undersøkelser i området. Til § 9 om føre-var-prinsippet: Reguleringsplanen medfører ikke inngrep av et omfang som vurderes til å medføre behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. Det vurderes

Bilde 10: Utsnitt av reguleringsplanen som viser kulturminnene som er hensyntatt med en grønt korridor.


http://dnweb12.dirnat.no/nbinnsyn/http://artskart.artsdatabanken.no/http://www.skogoglandskap.no/kart/kart_mis


som lite sannsynlig at tiltaket vil medføre store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Til § 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Den samlede belastning ved utbygging av boligområdet vurderes til å være beskjeden. Utnyttelse av eksisterende infrastruktur ved tilkopling i nærområdet er positivt for miljøet. Totalt sett er det bedre for miljøet å bygge ut nær kommunesenteret i stedet for spredt boligbygging i kommunen. Videre er det positivt at feltet er så stort at det vil dekke tomtebehovet i denne delen av Gol i mange år fremover. En kan dermed unngå utbygging av flere mindre og spredte felt som sannsynligvis ville være alternativet fordi det er begrenset med tilgjengelige arealer nær sentrum uten konflikt med andre interesser. Til § 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Det er privat tiltakshaver som står for opparbeidelsen av feltet. Til § 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det legges som en forutsetning at de mest miljøforsvarlige teknikker legges til grunn ved utbygging. Totalt sett vurderes det slik at reguleringsplanen ikke medfører inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i naturmangfoldloven vurderes dermed til å være oppfylt.

5.18 ROS-analyse Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet i 2008. Analysen er basert på forslaget til reguleringsplan for Hagaskogen boligfelt. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante fare kategorier, konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke eller avbøte fare eller uønskede hendelser. I tråd med tilrådningene i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet er det vist varsomhet med sannsynlighetsgraderinger.

Fare kategoriene som er vurdert er delt inn i naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer. Konsekvensene er vurdert i forhold til liv/helse, materielle verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner.

Vurderingene er sammenfattet i nedenstående tabell:

Farekategori Relevant fare

Vurdering av konsekvenser og tiltak

Naturfarer 1. Snø eller steinskred Ja Se eget avsnitt med vurdering av dette.

2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet Nei

3. Flom i vann, elv/bekk herunder lukket bekk.

Ja Rusteåni er et regulert vassdrag og det slippes bare vann ut noen uker i året. Det bør være en rutine om varsling av grunneier i forkant av at vannmengden økes.

4. Er området utsatt for springflo/havnivåstigning?

Nei

5. Er områdene spesielt vindutsatt? Nei



6. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup mv)

Nei

7. Radon i grunnen Ja Radonrisiko i lokalt i området er ukjent, men det er kjent ar Gol tettstad stedvis har radonverdier som krever at det gjennomføres tiltak. Tiltak som radonduk og ventilasjon vil kunne hindre/redusere risiko for høge radonverdier. Vurderes i den enkelte byggesak.

Menneske- og virksomhetsbaserte farer Infrastruktur 8. Vil utilsiktede hendelser som kan

inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området?

Nei

9. Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industri mv) utgjøre en risiko for området?

- Utslipp av giftige gasser/væsker

Nei

- Utslipp eksplosjonsfarlige/ brennbare gasser/væsker

Nei

10. Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området:

- Elektrisitet Nei

- Teletjenester Nei

- Vannforsyning Nei

- Renovasjon/spillvann Nei

11. Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området:

- Fare for påvirkning av magnetiske felt.

Nei Det er satt rekkefølgekrav som sikrer at de mest berørte boligtomter ikke kan utbygges før kraftlinjen gjennom området er lagt i bakken.

- Spesiell klatrefare i master Nei

12. Spesielle farer med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området?

- til skole/barnehage Nei Området har en trafikksikker adkomst til den fremtidige skolen på Hallingmo og de øvrige offentlige tilbud som finnes i området.

- til nærmiljøanlegg/nærsenter Nei

- til forretning Nei

- til busstopp Nei

13. Brannberedskap



- Spesielt farlige anlegg i området

Nei

- Utilstrekkelig brannvannforsyning

Nei

- Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil.

Delvis Det er bare en adkomstveg inn i området, men feltet kan nås ved hjelp av slanger fra tilstøtende veger og g/s-veg.

14. Regulerte vannmagasin med usikker is i nærområdet?

Nei

Tidligere bruk 15. Er området påvirket/forurenset fra

tidligere virksomhet

- Gruver, åpne sjakter, steintipper

Nei

- Militære anlegg Ja Deler av området ble brukt av tyskerne under 2. verdenskrig. Rester av fundamenter fra bygninger står igjen og det er sannsynlig at det kan dukke opp andre forhold fra denne bruken under etableringen av boligfeltet.

- Industrianlegg, avfallsdeponi Nei

- Annet Ja Deler av området har inntil nylig vært brukt til skytebane. Det er forurensa masser som må fjernes før de berørte arealer kan bebygges. Det pågår en kartlegging av omfanget.

16. Sabotasje og terrorhandlinger

- Er tiltaket sabotasje/terrormål? Nei

- Er det sabotasje/terrormål i nærheten?

Nei

Den systematiske gjennomgangen av naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer i området viser at området har høg samfunnssikkerhet. De fare kategoriene som foreligger i området er enten ivaretatt i planforslaget med bestemmelser eller kan forebygges ved tiltak.


1 Innledning1.1 Formål med planarbeidet1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold1.3 Planlegger

2 Planområdets beliggenhet og avgrensning3 Eksisterende planer i området og overordnede føringer3.1 Planstrategi for Gol 2012-20153.2 Kommunedelplanen for Gol tettsted3.3 Reguleringsplan

4 Planprosess4.1 Krav til konsekvensutredning4.2 Planprosessen frem til vedtak av reguleringsplanen4.3 Innspill

5 Utvalgte planfaglige momenter5.1 Landskap5.2 Plangrepet5.3 Utnyttelsesgrad, byggehøyde og antall enheter5.4 Trafikale forhold5.4.1 Veg og adkomst5.4.2 Myke trafikanter, trafikksikkerhet og kollektivtrafikk

5.5 Lekeområde og grøntstruktur5.6 Vassdrag5.7 Skredfare5.7.1 Generelt5.7.2 Krav til sikkerhet mot skred

5.8 Vurdering av skredfare5.8.1 Tidligere hendelser5.8.2 Snøskred5.8.3 Steinsprang5.8.4 Løsmasseskred5.8.5 Samlet vurdering

5.9 Vann og avløp5.10 Belysning5.11 Klima og energi5.12 Universell utforming5.13 Barn og unge5.14 Renovasjon5.15 Støy5.16 Kulturminner5.17 Naturmiljø og biologisk mangfold – Naturmangfoldloven5.18 ROS-analyse

hagaskogen boligområde - planbeskrivelse · 2015. 9. 1. · hagaskogen boligområde -...

Documents