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ÍNDICE

1.- Introducción. 2.- Alquiler. 3.- Compra.

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1. INTRODUCCIÓN

Desde la Concejalía de Juventud estamos trabajando en buscar soluciones a las dificultades que los jóvenes nos encontramos para el acceso a la primera vivienda que haga posible la emancipación. Soluciones que van desde el asesoramiento en materia de contratos, hasta la creación de una bolsa de pisos de alquiler, pasando por la convocatoria de ayudas municipales, así como por la edición de esta guía digital que hemos elaborado para orientarte y ayudarte.

Todas esas acciones municipales vienen incluidas en el Plan de Vivienda Joven que aprobó la Corporación Municipal el pasado año 2010, y que estamos empezando a activar diseñando medidas que sean útiles para los jóvenes oriolanos.

Este documento pretende ser una herramienta para que aprovechéis al máximo los servicios y recursos de que disponéis, ya que en muchas ocasiones la falta de información hace que cometamos errores o perdamos oportunidades. Por eso ponemos a tu disposición esta guía, en la que incluimos información básica y de interés para los jóvenes que quieren emanciparse, con consejos prácticos sobre la compra o el alquiler y las ayudas de que disponéis de las distintas administraciones.

Desde aquí quiero renovar el compromiso del Ayuntamiento de Orihuela, y en particular el de esta Concejalía, de ayudar y acompañar a los jóvenes de Orihuela que se quieren independizar, en su nuevo proyecto de vida asesorándoles y quedando a su entera disposición para todo aquello que puedan necesitar.

Si más, recibid un saludo desde la Concejalía de Juventud.

Carolina Gracia Gómez

Concejala de Juventud Exmo. Ayuntamiento de Orihuela

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2. ALQUILER El alquiler de una vivienda se produce cuando dos partes se ponen de acuerdo: la arrendadora, quien posee la propiedad del inmueble; y la arrendataria, quien quiere disfrutar de esa propiedad a cambio de una contraprestación (habitualmente económica). Lo más habitual es realizar un contrato que puede formalizarse en diferentes modalidades:

Verbal: el acuerdo se realiza “de palabra” entre las partes.

Escrito: se concretan y firman las condiciones en papel. Es la más recomendable si quieres hacer después cualquier reclamación o alguna de las partes incumple lo acordado.

Puede darse la circunstancia en que, por diferentes motivos, una o ambas partes prefieren no formalizar el acuerdo. En esta guía, sólo nos ocuparemos de los alquileres que se establecen m0ediante un contrato, ya que son los únicos que tienen validez legal y que, en caso de incumplimiento de los acuerdos establecidos, aportan una mínima seguridad a cada una de las partes implicadas.

2.1.- VENTAJAS E INCONVENIENTES:

El alquiler es la opción de acceso a una vivienda más recomendable si no dispones de un capital inicial y si buscas una opción más económica e inmediata.

Es también la opción más interesante para quien precisa de una vivienda de manera temporal (estudios, movilidad laboral,…)

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Además, no hay sobresaltos económicos fuera de la renta (impuestos, derramas de la comunidad, obras,…) y no debes hacer frente a los gastos de financiación de una compra.

El alquiler libre tiene la ventaja de la inmediatez. Existen en el mercado pisos completamente amueblados que refuerzan aún más esta posibilidad.

Tener un contrato de alquiler beneficia fiscalmente, ya que puedes desgravar una parte del coste mensual del alquiler en tu declaración de la renta.

Ganas en calidad de vida al disponer de más cantidad de dinero al mes para otros gastos, ya que el precio del alquiler suele ser bastante inferior al que pagarías por una hipoteca. Aumenta, por tanto, tu posibilidad de ahorro e inversión.

La totalidad del dinero que pagas mensualmente va destinado a la vivienda, mientras que en la hipoteca una gran parte va dirigido al pago de intereses.

No puedes remodelar tu vivienda a tu gusto sin el permiso de la

parte arrendadora (pintar paredes, cambiar tabiques, etc).

No te beneficias de la revalorización del inmueble que ocupas,

por lo que no aumentas tu patrimonio.

Recuerda que quien alquila sin que medie contrato firmado por las

partes, es decir, quien alquila “en negro”, no puede asegurarse el

cumplimiento de las cláusulas pactadas por no disponer de un

justificante para poder denunciar, lo que significa que el inquilino debe

asumir el riesgo de que le obliguen a abandonar la vivienda en una

fecha no acordada por no existir el compromiso formal en el que

apoyarse.

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2.2.- LA DURACIÓN DEL ALQUILER:

Existe sobre este asunto la impresión generalizada de que el alquiler es

una solución temporal como paso previo a la compra de una vivienda,

pero lo cierto es que puede convertirse en una opción de vivienda

permanente y estable.

Cada vez se potencian más las promociones de vivienda destinadas al

alquiler, algo que es muy habitual en otros países europeos, aunque no

en nuestra sociedad.

No obstante, los alquileres duran lo que estén estipulados.

Normalmente se trata de contratos anuales renovables hasta cinco

años, siempre que la persona arrendataria así lo considere. Una vez

terminado ese período podremos no renovar el contrato, firmar uno

nuevo o prorrogarlo por otros tres años.

El alquiler siempre requiere de la persona que tenga la vivienda y desee

alquilarla (parte arrendadora) y de la otra parte arrendataria, que está

dispuesta a pagar por utilizar ese inmueble.

La primera de ellas puede exigir a la arrendataria antes de firmar en el

contrato el pago de una fianza o cantidad de dinero que se entrega al

inicio, de la que podrá hacer uso la persona propietaria para arreglos y

reposiciones cuando se originan desperfectos durante el tiempo que

dura el alquiler. La Ley determina, en este sentido, que como mínimo la

finanza equivale a un mes de renta, aunque puede ser más si así lo

proponen los propietarios y lo aceptan los inquilinos.

Además, pueden exigir una garantía como nóminas, contratos de

trabajo, etc. que puedan dar mayor seguridad en el cobro de la renta; o

bien un aval que garantice la solvencia de la persona arrendataria para

hacer frente a las mensualidades. Este aval vendrá firmado por una

entidad bancaria y por quien ocupe la vivienda.

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2.3.- TIPOS DE ALQUILER:

A)- Libre

El alquiler libre es aquel que se produce entre dos partes privadas y

está sujeto a la Ley 28 de Arrendamientos Urbanos que dice que la

renta se determina libremente entre ambas partes y, por tanto, es más

caro que la vivienda protegida.

En su precio final influyen muchas variables como, por ejemplo, la

situación de a vivienda (zona y alrededores), sus condiciones de

habitabilidad, si tiene ascensor, si es exterior o interior, o si está

amueblada.

La duración será la que se estipule en el contrato de alquiler aunque,

por ley, debe ser de un año prorrogable hasta cuatro años más, con

posibilidad de, una vez concluido el periodo, crear un nuevo contrato,

prorrogar tres años más o no renovarlo.

Hay distintas formas de acceder a la vivienda libre de alquiler: bien

contactando directamente con la persona que alquila una vivienda, o

bien mediante los servicios de una agencia inmobiliaria que ofrece un

conjunto de viviendas y cobra por su servicio el equivalente a una

mensualidad de la renta.

Aunque el alquiler se rige por la oferta y la demanda, siempre puedes

negociar las condiciones que te presente la parte arrendadora.

B)- Protegido.

Son viviendas de titularidad pública que la administración ofrece en

alquiler a un precio inferior al del mercado libre.

En este tipo de alquiler no puedes elegir la ubicación o las

características de la vivienda que alquilas, pero sí tienes derecho a

renunciar un número limitado de veces en el caso de que la vivienda no

cumpla tus expectativas.

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2.4.- CONTRATO DE ALQUILER:

Un contrato es un acuerdo privado oral o escrito entre dos partes en el

que se recoge una serie de condiciones que se pactan y se

comprometen a cumplir. Todo contrato representa una serie de

derechos y obligaciones para las partes que pueden tener

consecuencias legales en caso de no cumplir alguna.

Aunque no existe un modelo estándar de contrato y se puedan incluir

tantas cláusulas como acuerden las personas firmantes es

recomendable que aparezcan al menos los siguientes datos: datos

personales de las partes, fecha de entrada en vigencia y duración del

contrato, descripción y localización de la vivienda, cantidad acordada

por el pago de mensualidades y forma de pago, existencia o no de

fianza y su cuantía, servicios incluidos en el alquiler, responsable de

hacer frente a los gastos comunitarios y posibles desperfectos,

inventario del mobiliario que existe en la vivienda en el momento de la

firma, condiciones de obras o modificaciones en la vivienda, condiciones

de rescisión o cancelación del contrato.

Antes de alquilar, te recomendamos que visites la vivienda y revises su

estado, compruebes el funcionamiento de los electrodomésticos, pidas

una copia del inventario de muebles, revises si existen desperfectos o

se necesitan reparaciones.

2.5.- ALGUNOS DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE DEBES

CONOCER:

Tienes derecho a:

Comprobar el estado del piso y los muebles antes de entrar a

vivir en él.

Comprobar que quien te alquila la vivienda es realmente el

propietario.

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Que el arrendador no te pida de fianza más de una

mensualidad, siempre que se trate del arrendamiento de una

vivienda.

Permanecer en la vivienda hasta cinco años siempre que el

contrato sea de vivienda.

Recuperar la fianza cuando acabe el contrato, siempre que no

haya desperfectos en el piso ni recibos pendientes.

Estás obligado a:

Pagar una fianza antes de entrar a vivir en el piso.

Pagar la renta mensual, dentro del plazo que marque el

contrato.

Cuidar del piso, y no hacer en él actividades molestas,

insalubres o ilegales.

Reparar los daños que por culpa tuya se hayan producido en

el piso.

No subarrendar la vivienda (realquilar la habitación) sin el

consentimiento del propietario.

2.6.- AYUDAS AL ALQUILER:

El Ministerio de Fomento ofrece la Renta Básica de Emancipación,

que incluye:

Una determinada cantidad mensual para sufragar el pago

del alquiler de tu vivienda durante un máximo de cuatro años.

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Una ayuda económica para la finanza. Se trata de un

préstamo sin intereses que deberás devolver cuando finalice el

contrato de alquiler o cuando dejes de recibir la renta de

emancipación

Una ayuda económica para los gastos de tramitación del

aval. Esta ayuda se otorga una única vez en la vida y,

exclusivamente, en los contratos nuevos de alquiler.

Para poder beneficiarte de estas ayudas debes tener entre 22 y 30

años, no tener vivienda en propiedad, justificar unos ingresos regulares

que no superen una cantidad determinada, si no eres comunitario debes

tener la autorización de residencia permanente en España, y ser titular

del contrato de alquiler.

La cuantía de la prestación se dividirá por el número de inquilinos

titulares del contrato. Cada uno de ellos puede solicitar la RBE.

Encontrarás toda la información sobre la RBE en: www.alquilerjoven.es

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3. COMPRA Hablamos de la compra de una vivienda cuando dos partes (la

propietaria y la interesada en adquirirla) alcanzan un acuerdo

económico por el que se trasmiten la propiedad de esa vivienda.

Si quien te vende la vivienda es un particular, se denomina compra de

una vivienda libre, en cuyo caso pasa a ser tuya a todos los efectos, por

lo que podrás venderla, reformarla, etc. Sin embargo, si quien te vende

la vivienda es la Administración Pública se denomina compra de una

vivienda protegida, en cuyo caso existe una regulación distinta que

pretende evitar la especulación.

3.1.- VENTAJAS E INCONVENIENTES:

Aumentas tu patrimonio.

Si se trata de una vivienda libre, tienes la posibilidad de

realizar cambios, modificaciones o reformas en su interior. De

tratarse de una vivienda protegida, debes solicitar previamente

un permiso.

Existen importantes ventajas fiscales para desgravarte parte

del dinero de tu hipoteca mensual.

Puedes elegir con quién quieres compartir tu vivienda. En el

caso de que sea libre, puedes subarrendar habitaciones.

Te garantizas el tiempo de permanencia en esa vivienda.

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Es la opción más cara. En caso de la vivienda libre, el gasto

mensual de una hipoteca supone un alto porcentaje de los

ingresos de una familia.

En el caso del mercado protegido, la opción de compra puede

tener un precio un 50% más elevado que el alquiler.

Una buena parte del desembolso mensual corresponde a los

intereses de la entidad bancaria que te ha concedido el

préstamo hipotecario.

Tendrás que hacer frente a los gastos que surjan por reformas

o averías de los elementos comunes del edificio (ascensor,

tejado, fachada, etc).

Te ata a un lugar. La compra de una vivienda dificulta tu

movilidad geográfica, puesto que tienes la obligación de seguir

pagando la hipoteca.

La opción de compra obliga normalmente a solicitar un

préstamo hipotecario, y ello supone la pérdida de cierta

calidad de vida por perder parte de tus ingresos para pagar las

mensualidades, y además significa que si no puedes hacer

frente al pago de dichas mensualidades, la entidad bancaria

que te concedió el préstamo puede hacer uso de su derecho a

quedarse con la vivienda.

3.2.- COMPRAR UNA VIVIENDA LIBRE:

En la compra de una vivienda libre el principal aspecto de negociar es el

económico. El precio de la vivienda se rige por la ley de la oferta y la

demanda.

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La cantidad final es negociable. Es habitual obtener durante la

negociación una rebaja sobre la propuesta inicial.

Puedes acceder al mercado libre por tu cuenta o utilizando los servicios

de una agencia inmobiliaria, que te ayuda a gestionar tu compra y elegir

entre la oferta existente a cambio de una comisión.

Hay que tener en cuenta que en el precio de una vivienda influyen

varios factores, como su ubicación, su equipación (ascensor, baños,

concina, muebles,...), su estado de conservación, o la existencia o no de

anexos vinculados (garaje, trastero,...).

Es muy importante que te asegures de que la vivienda está libre de

cargas y que la otra persona es la propietaria real y única del inmueble.

Y no debes hacer ningún movimiento o pago sin garantías (por ejemplo,

la firma de un preacuerdo) o de forma demasiado precipitada.

No olvides que la parte vendedora puede proponerte un porcentaje del

dinero “en b” a cambio de una rebaja en el precio final. Se trata de un

dinero en metálico no declarado, es decir, Hacienda no tiene constancia

de su existencia. Es una práctica ilegal y supone un fraude consistente

en aparentar que el precio de la vivienda es inferior al que realmente se

ha pagado, con el fin de ambas partes puedan evadir impuestos.

3.3.- COMPRAR UNA VIVIENDA PROTEGIDA

Para poder acceder a una vivienda protegida en derecho de superficie

tienes que rellenar un formulario de solicitud de inscripción, que se

encuentra disponible en este enlace: http://www.gva.es/downloads/publicados/IN/27205_BI.pdf

Una vez complementario, deberás entregarlo en el Instituto Valenciano

de Vivienda

Para apuntarte como demandante de una vivienda protegida en derecho

de superficie debes cumplir con los siguientes requisitos:

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Ser mayor de edad o mayor de 16 años emancipado.

No tener una vivienda en propiedad.

No haber sido adjudicatario de ninguna otra vivienda de

protección oficial durante los dos últimos años.

Justificar unos ingresos anuales que varían según el tipo

de vivienda. Las personas con discapacidad o movilidad

reducida han de acreditar también unos ingresos mínimos

y máximos, aunque con una reducción en la cantidad

estipulada para los ingresos mínimos.

Tienes que tener cuidado con: herencias, propiedades

compartidas, separaciones, donaciones.

Aunque influyen en los requisitos exigidos para acceder a

vivienda protegida y condicionan las opciones de vivienda

protegida a las que puedes optar.

3.4.- COMPRA POR COOPERATIVA:

Una cooperativa de viviendas está formada por una agrupación de

personas que comparten la necesidad de acceder a una vivienda y se

unen para satisfacer esta necesidad mediante la autopromoción, en las

mejore condiciones de calidad y precio posibles.

Las cooperativas gestionan la compra de un suelo sobre el que se

realiza un proyecto y se construyen viviendas que adquirirán las

personas sociales de las cooperativas.

Puedes formar parte de una cooperativa asociándote a una existente o

creando una nueva.

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Ventaja: Al estar presente en el proceso de construcción desde el

principio, puedes influir en las terminaciones de la vivienda. Por

tanto, es la opción más participativa. Los precios son más

asequibles que en la vivienda libre.

Desventajas: El tiempo que tarda en finalizarse la vivienda desde

el momento en el que la adquieres suele ser mayor, puesto que

hay que comenzar el proceso desde el principio (compra de suelo,

diseño del edificio, construcción…). Además, pueden surgir

imprevistos que encarezcan, retrasen o dificulten el proyecto

Una cooperativa puede adquirir suelo sobre el que se va a construir el

bien a través de la Administración para construir Vivienda de Protección

Oficial o directamente alcanzando un acuerdo con el propietario

particular. A continuación se abre un periodo de inscripción para que las

personas interesadas puedan apuntarse que debe hacerse público a

través del BOP o la prensa.

3.5.- CÓMO PUEDES PAGARLA:

Una vivienda la puedes pagar de diferentes formas:

Al contado: consiste en pagar la totalidad o una parte de la vivienda en

metálico (mediante cheque, transferencia bancaria, etc.)

Cuenta ahorro vivienda: es una fórmula de ahorro en la que adquieres

el compromiso de comprar una vivienda en un periodo máximo de años

con el capital que vas acumulando. Mientras el dinero está en esa

cuenta te genera una serie de ventajas fiscales en la Declaración de la

Renta.

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Hipoteca: Es un préstamo de dinero que te concede una entidad

bancaria, poniendo como garantía la propia vivienda, y que deberás

devolver en pagos fraccionados en un determinado periodo de tiempo.

En este caso, la entidad bancaria toma como garantía tu vivienda, y en

caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del

préstamo (no pagar los recibos de amortización, plazos, etc.) la entidad

pasaría a ser la titular propietaria del inmueble.

Lo primero de debes hacer, por tanto, es calcular cuánto puedes invertir

en la compra de una vivienda.

Lo segundo es ver si estás dispuesto a pagar cuotas mensuales más

altas durante un número menor de años, lo que hará que pagues menos

intereses. Tendrás que valorar qué te va a suponer la inversión en

vivienda y tener en cuenta que se recomienda, para garantizar una

adecuada calidad de vida, no invertir más del 30% de sueldo.

La hipoteca es negociable, pudiendo acortar con la entidad bancaria

varios de sus apartados hasta encontrar las condiciones que más te

interesen. Por eso es importante informarse de las diferentes hipotecas

existentes en el mercado, comparar las condiciones de cadauna de

ellas y valorar cuál te resulta más beneficiosa.

En una hipoteca entran en juego elementos que pueden resultar muy

complejos si no estás familiarizado con ellos. Es fundamental encontrar

una persona de confianza que pueda ayudarte en la búsqueda y

elección de tu crédito.

En las condiciones de una hipoteca influyen variables como la edad, los

ingresos mensuales y la cantidad de dinero solicitada.

Hay ocasiones en las que la Entidad Bancaria además de la garantía de

tu propia vivienda, puede pedirte avalistas personales que respondan

por ti en el caso de impago. Esto dependerá de factores como la

cantidad de dinero que solicites, el importe total de tus ingresos o la

estabilidad y garantías laborales que prestes.

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A la hora de firmar una hipoteca hay que tener en cuenta:

Productos vinculados: son productos propios de la entidad bancaria que

van asociados a la hipoteca e influyen en el gasto anual de la misma

(nóminas, tarjetas, seguros de vida, seguros del hogar,…) No cumplirlos

podrá afectar a las condiciones de tu hipoteca (generalmente, pagar más).

Interés: Es la cuota que la entidad bancaria cobra a cambio del préstamo

y que se suma mensualmente a lo que vamos amortizando (devolviendo).

Puede ser fijo (siempre es el mismo), mixto (unos años fijos y luego

variable) o variable (el mercado marca los cambios). Las hipotecas con

interés variable son recomendables cuando el Euribor está alto, ya que es

más fácil que baje.

Plazo de amortización: es el periodo establecido en el préstamo para su

total devolución. Debes tener en cuenta que el plazo más adecuado es

aquel que te permita pagar las cuotas mensuales cómodamente. Una

hipoteca a más años supone pagar más intereses, pero el crédito

soportará mejor las variaciones del tipo de interés al pagar menos dinero

mensualmente.

Euribor: Es el precio del dinero. Es el porcentaje que se cobran las

entidades bancarias entre ellas por prestarse dinero. Varía según el

mercado e influye en los intereses que pagas por tu préstamo. A ese

porcentaje se le añade el diferencial.

Diferencial: Porcentaje que las entidades financieras añaden al tipo de

interés. Se negocia al firmar la hipoteca. Es muy importante tenerlo en

cuenta ya que será lo que marque las diferencias entre los préstamos de

las diferentes entidades.

Comisión: Cantidad que cobra la entidad bancaria por realizar una

determinada operación. Las principales son la comisión de apertura

(cuando abres una hipoteca), la de amortización (cada vez que haces un

pago voluntario) y la de cancelación (cuando cierras la hipoteca al terminar

de pagarla).

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3.6.- GASTOS ADICIONALES:

Cuando compras una vivienda, los gastos de financiación de la hipoteca

no son los únicos que tienes que prever. Ten, además, en cuenta:

1.- Impuestos vinculados a la compra: si la vivienda es

nueva se paga el IVA (7% del total) y los impuestos de actos

jurídicos (0,1%). Si es de segunda mano, se paga el impuesto

de transmisiones patrimoniales (entre 2,5 y 4% del valor total).

2.- Honorarios derivados de la compraventa: gastos de

notaría, registro, tasación (sólo se hace si se trata de una

vivienda libre).

3.- Reformas: en las viviendas de segunda mano es habitual

acometer algún tipo de reforma (pintar paredes, cambiar

suelos, etc.) antes de entrar a vivir.

4.- Mobiliario: en las viviendas nuevas, y en las de segunda

mano vacías, se necesita una inversión inicial en equipamiento.

5.- Gastos comunitarios: además de los gastos mensuales

(cuota de comunidad) pueden surgir otros de forma imprevista

(arreglos de fachada, ascensor, etc.)

3.6.- CONTRATO DE COMPRA VENTA:

El contrato de compa venta se formaliza en la notaría, donde también se

escritura la propiedad de la vivienda.

No existe un modelo universal de contrato, pero sí es importante, si

vas a comprar una vivienda libre, que solicites un borrador del contrato,

para poder revisarlo antes de firmar, asesorarte por alguien que

entienda y corrobore que está todo en orden. Asegúrate también de que

aparece una definición exacta del piso y las condiciones en que se

realiza la compraventa: fechas de pago y entrega para evitar que si se

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demora demasiado pueda haber fraude o perdamos el dinero:

penalizaciones en caso de renuncia

Si compras una vivienda de protección oficial, no te expondrás a tantos

riesgos, ya que al ser de titularidad pública está todo regulado,

supervisado y controlado.

3.7.- ESCRITURAS DE PROPIEDAD:

Para pedir un préstamo hipotecario, es necesario que la vivienda esté

registrada en el Registro de la Propiedad.

El hecho de no escriturar la vivienda conlleva una serie de riesgos que

debes tener en cuenta: no podrás pedir un préstamo hipotecario con la

vivienda como garantía, podrías encontrarte con cargas en la vivienda

(embargos, hipotecas…) y podrías tener problemas si quisieras vender

posteriormente tu casa.

La notaría se encarga de comprobar que la propiedad existe y es de la

persona a quien vamos a comprar la vivienda.

Las escrituras no se firman hasta que así lo corrobore la notaría, por

este motivo, no es tan importante que la propiedad tenga alguna deuda

como que cualquier pago se haga con garantías.

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Exmo. Ayuntamiento de Orihuela

C/ Marqués de Arneva, s/n

03300 Orihuela (Alicante)

Telf: 96 673 68 64

Concejalía de Juventud

C/ Soleres, 6

03300 Orihuela (Alicante)

Telf: 96 673 80 44