guia de fundos de investimento imobiliários

GUIA DO INVESTIDORfundo de investimento imobiliário

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GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 2a edição

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Caro leitor,

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) tem protagonizado

uma das principais transformações no mercado de capitais brasileiro nos últimos

tempos. Uma das características marcantes deste processo é a pulverização

dos recursos captados pelos fundos. Dezenas de milhares de investidores

pessoa física se tornaram cotistas destes veículos, viabilizando aquisições e

financiamentos de empreendimentos imobiliários e, consequentemente,

diversificando e melhorando o perfil de risco de suas carteiras de investimento.

Este Guia foi concebido para o usufruto de todos os participantes do mercado

de FII, mas principalmente para este imprescindível player do mercado que é o

investidor pessoa física.

Há dois anos a Uqbar lançou a primeira edição do Guia do Investidor –

Fundo de Investimento Imobiliário. Naquele momento, uma conjunção de fatores

macroeconômicos, regulamentares e setoriais apontavam para um ponto de

inflexão na evolução do mercado de FII. O realizado até então era bastante

incipiente, mas o estimado para o futuro iminente era auspicioso. Apostando

nesta sequência de cenários, a Uqbar produziu naquela época o primeiro Guia

do mercado direcionado ao investidor de FII e, como comprovação desta visão,

recebeu um entusiasmado retorno do mercado não só pela tempestividade da

publicação como pela qualidade da mesma.

No final de 2009, ao se analisar mais depuradamente as condições de

mercado, era possível prever que o setor de FII iria crescer bastante, que uma

classificação de fundos por tipo de ativo, de imóvel e de finalidade era pertinente,

apesar de ainda distante de estar consolidada na prática, que fundos de renda

fixa iriam brotar, que o mercado primário e principalmente o secundário iriam

deslanchar e que novos tipos de carteira ou de estrutura de passivo passariam

a existir. Foi baseado neste racional que o primeiro Guia foi elaborado.

Passados dois anos, esta segunda edição do Guia do Investidor – Fundo

de Investimento Imobiliário vem corroborar a evolução de mercado prevista na

primeira edição. Agora, com um histórico recente mais rico em dados empíricos,

esta publicação tem um olhar que pode se dar ao luxo de contemplar o

retrovisor, até os dias de hoje. Assim, as classificações apresentadas são melhor

preenchidas, os gráficos e rankings incluem escalas mais altas e a análise

desenvolvida tem menos aspectos históricos e mais dados de carteira e de

desempenho de cotas.


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O Guia está dividido em oito capítulos. Após a introdução e a descrição

dos termos e condições, o Capítulo 3 traz uma classificação dos Fundos e o

Capítulo 4 faz uma ampla análise de mercado, bastante focada na evolução

nos últimos dois anos e contendo uma tabela com informações relativas

aos imóveis nas carteiras dos fundos listados e um quadro explicativo dos

indicadores de rentabilidade. Em seguida, o Capítulo 5 apresenta algumas

considerações fundamentais sobre risco. Na sequência, vem um capítulo

abordando aspectos tributários e contábeis, especialmente escrito por João

Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza da PricewaterhouseCoopers.

O Capítulo 7 é dedicado aos rankings de desempenho e de participantes no

mercado. Finalmente, no último capítulo é produzida uma tabela com todos

os FII listados na BM&FBOVESPA, contendo dados e informações financeiras

principais de cada fundo.

A Uqbar tem a convicção de que o momento pelo qual o mercado de FII

atravessa neste final de 2011 clama por uma nova publicação com o conteúdo

e o enfoque deste Guia. O mercado imobiliário brasileiro continua oferecendo

amplas oportunidades para empreendedores e investidores e o veículo

Fundo de Investimento Imobiliário vai assumindo um papel de destaque na

consolidação do elo com o mercado de capitais. Através da propagação da

educação especializada e da divulgação da informação qualitativa, a Uqbar

busca contribuir para que o investidor tenha as melhores ferramentas para

suas decisões. Formar, Informar e Transformar, este é o nosso lema.

Como sempre, criticas e sugestões serão entusiasticamente recebidas.

Tenham todos uma boa leitura.

Equipe Uqbar

© 2011 Uqbar - A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e verificação dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de erros, omissões ou opinião expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. Nenhuma das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da fonte.

4GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 2a edição

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Em 1996 a Coinvalores estruturou e lançou o primeiro Fundo Imobiliário dentro da Resolução CVM 205/1994. Dois anos mais tarde estruturou o primeiro Fundo Imobiliário lançado e negociado na Bolsa de Valores. Desde então emprega sua vasta experiência em negociações no mercado secundário e na administração de sua carteira de Fundos.www.coinvalores.com.br

Tauil & Chequer Advogados oferece aos seus clientes soluções inovadoras, criativas e excelência no atendimento jurídico personalizado. O escritório é associado ao Mayer Brown LLP desde 2009 e através de sua prática full service, presta assessoria a clientes nacionais e internacionais em diversas áreas do Direito Empresarial.www.tauilchequer.com.br

Criada em 1999, a Brazilian Mortgages foi a primeira companhia hipotecária independente no Brasil. Com seu pioneirismo, inovou o mercado financeiro brasileiro ao criar o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário (FII) voltado para o varejo: o Shopping Pátio Higienópolis. É líder no segmento de estruturação e administração de FII com 27% de market share e R$ 5,6 bilhões de ativos administrados. (Set/2011) www.brazilianmortgages.com.br

A PwC tem, entre seus pilares fundamentais, o estímulo à produção e disseminação de conhecimento voltado às suas áreas de atuação: Auditoria, Consultoria de Negócios e de Gestão, e Consultoria Tributária e Societária. A experiência dos nossos quase 5 mil profissionais é focada no desenvolvimento de soluções que auxiliam na criação do valor que os nossos clientes buscam.www.pwc.com.br

O PMKA combina qualidade técnica, vasta experiência em negócios imobiliários e profundo conhecimento da dinâmica empresarial do setor, que contribuem para uma melhor performance na identificação, avaliação, discussão e proposição de soluções eficazes.www.pmka.com.br

Criada em 2003, a área de Investimentos Imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo estruturou o primeiro Fundo de Investimento em Participações do Brasil. Atualmente, tem como foco a estruturação de FII genéricos e com gestão ativa, sendo pioneira na estruturação deste tipo de produto. A instituição é uma das líderes no mercado de FII administrando R$ 1,7 bilhões na BMF&Bovespa (Fonte: BMF&BovEspA Nov.2011).www.cshg.com.br

O BNY Mellon é um dos líderes em serviços financeiros para gestores independentes e investidores institucionais, prestando serviços de administração e controladoria fiduciária para diversos tipos de fundos e estruturas de investimento. Possuímos uma equipe experiente, especializada em fundos estruturados, que está pronta para se tornar parceira de seus negócios. www.bnymellon.com.br

http://www.coinvalores.com.br/home.php

http://www.tauilchequer.com.br/

http://www.brazilianmortgages.com.br

http://www.pwc.com.br

http://www.pmka.com.br/

https://www.cshg.com.br/site/index.seam

http://www.bnymellon.com.br/


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Índice de conteúdo

1 Introdução 6

Cronologia Histórica 12

2 Resumo dos termos e condições 14

3 Classificação dos fundos 18

Por classe de ativos 19

Por classe de imóveis 21

Por finalidade 24

4 Análise do Mercado 28

Mercado Primário 31

Mercado Secundário 33

5 Considerações sobre Risco 44

6 Aspectos tributários e contábeis dos FII 48

Aspectos Tributários 49

Aspectos Contábeis 50

7 Rankings 55

Rankings de cotas 57

Rankings de Prestadores de Serviço 62

8 Fundos Listados na BM&FBOVESPA 67

Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 31 de outubro de 2011.

Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento

imobiliário, acesse www.uqbar.com.br ou utilize o Orbis.

http://www.uqbar.com.br

http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/orbis/orbis.jsp


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Introdução 1


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O setor de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) já apresenta um

histórico de quase vinte anos no mercado de capitais brasileiro. Porém, esta

evolução se deu de forma não linear. O veículo FII sofreu transformações

regulatórias ao longo deste período que refletiram objetivos variados, mas que

em última análise visavam, cada qual a seu tempo, fortalecer o elo que este

veículo representa entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais.

Criados por lei (nº 8.668) em 1993, os FII passaram a existir a partir de

1994 com a publicação da Instrução de nº 205 da Comissão de Valores

Mobiliários (ICVM 205), que regulamentou a constituição, o funcionamento

e a administração destes fundos. Caracterizados como uma comunhão de

recursos captados através de sistema de distribuição de valores mobiliários

para aplicação em empreendimentos imobiliários, os FII vêm constituindo

um segmento à parte dentro do mercado de capitais, apresentando um

crescimento robusto e consistente nos últimos anos.

Nos primeiros anos, boa parte dos FII estruturados tinham uma razão

de ser que desvirtuava a intenção original do legislador e do regulador. Ao

invés de se fundamentarem em empreendimentos imobiliários, muitos destes

primeiros fundos funcionavam mais como ferramenta de planejamento

fiscal e tributário. Na tentativa de se corrigir essa finalidade não desejada, em

1999 a Lei nº 9.779 determinou que as aplicações financeiras destes fundos

passassem a ser tributadas na fonte. A partir dessa data, os FII passam a ser os

únicos fundos de investimento no país que têm seus investimentos tributados,

realidade que persiste até os dias de hoje.

Por outro lado, esta mesma lei estabelece critérios para a distribuição

de rendimentos e ganhos de capital para os cotistas de FII. Assim, a indústria

de FII começa a se transformar e a ganhar uma nova cara, mais consistente

com os objetivos de fomento ao mercado imobiliário inicialmente desejados.

Surgem, na virada do século, os primeiros FII que captam recursos de forma

pulverizada junto ao pequeno investidor. As duas operações pioneiras neste

sentido são as do FII Shopping Pátio Higienópolis, que inicia oferta pública de

R$ 40,0 milhões para aquisição de participação de 25,0% em empreendimento

homônimo na cidade de São Paulo, e do FII Financial Center (atual Rio Bravo

Renda Corporativa), que capta R$ 38,8 milhões para aquisição de seis andares

em lajes corporativas para locação.

Buscando expandir significativamente a demanda por investimentos em

cotas de FII, aprovou-se em novembro de 2005 a Lei nº 11.196. Esta estabelece

a isenção fiscal de imposto de renda sobre os rendimentos de cotas de FII

distribuídos para investidores pessoas físicas, condicionado à existência de

um mínimo de cinquenta cotistas por fundo e à negociabilidade destas cotas


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em ambiente de bolsa ou balcão organizado. Consequentemente, crescem

fortemente os incentivos para se estruturar fundos e distribuir suas cotas

junto a este tipo de investidor. Nos anos seguintes a taxa de crescimento

de montante de emissões de cotas de FII é alta e a participação relativa aos

fundos listados para negociação nestes ambientes aumenta para acima de

80,0% do total. Em 2007, o montante emitido por este grupo de fundos atingiu

R$ 822,5 milhões de reais, mais de quatro vezes qualquer ano precedente.

Observação: Em 2011, a emissão do FII Porto Maravilha, de R$ 3,50 bilhões em cotas adquiridas pelo FGTS, aumentou substancialmente o valor consolidado. O FII Porto Maravilha adquiriu Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) e pode adquirir imóveis na Região do Porto do Rio de Janeiro. Foi estruturado para financiar operação consorciada naquela região.

O mercado de FII, ao acumular alguns anos seguidos de crescimento

e adquirir dimensões não mais irrelevantes enquanto setor à parte, passa

a ter um desempenho mensurável que é altamente correlacionado com o

setor imobiliário. Assim, a crise financeira de 2008/2009, que interrompeu um

período inédito de alto volume de captação através de emissão de ações por

parte das empresas do setor de construção, também diminuiu o momentum

de expansão que os fundos imobiliários começavam a usufruir. Apesar de dois

impulsionadores eventos, um de natureza jurídica e outro regulamentar, que

ocorreram neste período, o mercado de FII só retoma trajetória ascendente

a partir do final de 2009, quando o setor entra em uma fase de crescimento

acelerado.


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Em outubro de 2008 a CVM emite a Instrução nº 472 (ICVM 472), um

verdadeiro divisor de águas na evolução histórica do setor. A ICVM 472

substituiu a ICVM 205, de quatorze anos antes, e praticamente redefine os FII,

ao ampliar consideravelmente o escopo de investimentos possíveis vinculados

ao setor imobiliário por estes fundos. O destaque fica por conta da permissão

expressa de investimentos em valores mobiliários, entre eles o Certificado de

Recebíveis Imobiliários (CRI), como também as Letras de Crédito Imobiliário

(LCI) e as Letras Hipotecárias (LH).

Ao permitir a existência de FII dedicados exclusivamente a investimentos

em títulos de lastro imobiliário como o CRI, esta instrução transforma o FII

em um veículo que pode investir em uma carteira composta por ativos

de renda-fixa, em contraposição às carteiras de imóveis (“fundos de tijolo”)

de características de renda variável (equity). Os FII de CRI, neste sentido, se

assemelham bastante a outros fundos que possuem carteiras de crédito

privado, inclusive os fundos de recebíveis, ou Fundos de Investimento em

Direitos Creditórios.

Este tipo de fundo, no entanto, só passa a efetivamente existir a partir

da promulgação da Lei nº 12.024, em agosto de 2009, que isenta na fonte

os rendimentos auferidos em investimentos realizados por FII em CRI, LCI,

LH e cotas de FII. Desta forma, o benefício da isenção fiscal referente a

investimentos, por parte de pessoas físicas, em CRI, LCI e LH é devidamente

transmitido para o caso quando estes investimentos se dão de forma indireta,

através da aquisição de cotas de FII que, por sua vez, investem nestes títulos.

Cria-se assim um eficiente mecanismo de acesso, por parte da pessoa física, a

investimentos em títulos estruturados, uma vez que gestores independentes e

especializados passam agora a oferecer investimentos em carteiras com risco

pulverizado em diferentes títulos.


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Tanto em relação aos tipos de ativos que compõem as carteiras dos FII,

como também no que diz respeito à própria estrutura possível do seu passivo,

muito se evoluiu ao longo do tempo, particularmente depois de 2008 com

a emissão da ICVM 472. Nos últimos três anos o mercado destes fundos se

multiplicou, tendo consequentemente alargado o escopo das carteiras de

investimentos, do perfil de investidores e da atuação de terceiros envolvidos,

como por exemplo, a entrada de grandes bancos comerciais. Variável

fundamental neste processo, estas instituições com suas grandes redes de

varejo, passaram a alocar esforços de distribuição de cotas de FII junto ao vasto

universo de seus clientes pessoas físicas.

O mercado secundário, ainda relativamente menor se comparado ao

mercado de ações, saltou de patamar em termos de liquidez. Os níveis de

capitalização de mercado dos fundos passou a ser mais elevado, tendo

rompido a marca individual de R$ 1,0 bilhão no caso do maior fundo. A

rentabilidade média do setor vem superando outros mercados há mais de

dois anos. Sob a perspectiva de análise de risco, surgiu a primeira cesta de

casos reais diversos de desempenho afetado negativamente que oferecem

lições a serem aprendidas.

Abaixo, a figura 3 mostra a evolução da capitalização de mercado e do

número de fundos consolidados do conjunto de FII negociado no mercado

secundário.


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Porém, apesar da maior amplitude e do forte crescimento do mercado,

é importante registrar que quando considerados os investimentos feitos por

estes fundos em imóveis, nota-se uma forte concentração em dois tipos:

escritórios e shopping centers. Importantes segmentos como o habitacional, o

de hospedagem e o de logística ainda representam na indústria participações

pequenas quando comparado às necessidades do país no presente e futuro

próximo, incluindo, por exemplo, o financiamento de infraestrutura para os

próximos eventos esportivos mundiais que serão realizados no país.

Ao longo deste Guia será apresentada uma completa cobertura dos

aspectos relevantes do mercado de FII para investidores potenciais e existentes.

Boa parte do conteúdo é focado na leitura dos desdobramentos mais recentes

no setor e reflete as transformações qualitativas e quantitativas que ocorreram

desde 2008. Uma avaliação mais centrada neste período tem o benefício

de usufruir, assim, de um rico material empírico e didático para se melhor

compreender as opções de investimento que o mercado de FII oferece nos

dias de hoje. Cr


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Cronologia Histórica

1993 25 | Junho – Lei nº 8.668

Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que

a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a

constituição, o funcionamento e a administração destes fundos.

1994 14 | Janeiro – Instrução CVM nº 205

Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII.

14 janeiro – Instrução CVM nº 206

Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras

dos FII.

1997 20 | Novembro – Lei nº 9.514

Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária

de coisa imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário e

os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

1999 19 | Janeiro – Lei nº 9.779

Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos

e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos

líquidos auferidos por estes fundos, em aplicações financeiras de renda

fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda

na fonte.

2001 06 | Abril – Resolução CMN nº 2.829

Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos

decrescentes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras

que compõem o segmento de imóveis das entidades fechadas de

previdência privada.


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2004 21 | Dezembro – Lei nº 11.033

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual

das pessoas físicas, a remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias

(LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).

2005 21 | Novembro - Lei nº 11.196

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual

das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas

sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou

no mercado de balcão organizado; e (ii) que apresentem, no mínimo, 50

cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas pessoa física que

representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou

cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a

10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

2008 31 | Outubro – Instrução CVM nº 472

Cria nova regulamentação para FII. Destaque para permissão expressa

de investimentos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor

imobiliário.

2009 27 | Agosto – Lei nº 12.024

Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em

aplicações efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.

24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792

Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência

Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de

investimento e criando novos segmentos com seus limites próprios.

Destaque para os FII que na nova classificação não fazem mais parte

do segmento de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de

investimentos estruturados.


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2Resumodos termos

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Fundo de investimento imobiliário

Descrição Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de

valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos

imobiliários.

Forma e Registro Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de

duração indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem

de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é

concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos

e informações.

Tipos de Ativos Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer

direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável.

Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores

mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por

modalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos

em cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP), cotas de FII e

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

(b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos

lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou

balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Administração Compreende o conjunto de serviços relacionados ao funcionamento e à

manutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta

ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento

técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos

imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos

títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos

financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários

integrantes da carteira do fundo.

Administrador Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos

comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de

crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou

sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito

imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.


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Custódia Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos

representem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo.

Tipo de Investidor Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a

constituição de fundos destinados exclusivamente a investidores

qualificados, que podem contar com condições e características

específicas.

cota de Fundos de investimento imobiliário

Descrição Fração ideal de patrimônio do Emissor.

Emissor Fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados

por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à

aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis, (b) títulos imobiliários de

renda fixa, (c) ações, debêntures, notas promissórias e outros valores

mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas

aos FII, (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas

cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e)

certificados de potencial adicional de construção, e (f) cotas de outros FII ou

de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento

em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento,

exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII são constituídos sob a

forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração

indeterminado.

Forma e Registro Escritural e nominativa.

Classe Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados

exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou

características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos

rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo

de liquidação do fundo.

Série Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de

estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização, sem prejuízo da

igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.


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Distribuição Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser

realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de

distribuição de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser

iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.

Subscrição Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido,

desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado

inicialmente e alcançado.

Integralização Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de

investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e,

no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados,

títulos e valores mobiliários.

Amortizações Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas preestabelecidas no regulamento

do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas.

Resgate Não é permitido.

Retorno Capital investido Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de

resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado

secundário; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a

distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.

Transferência As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência,

assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e

documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão

organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação.

Ambiente de Negociação BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).

Liquidação Financeira BM&FBOVESPA e CETIP.


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O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define, de forma

bastante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII.

Levando em consideração a variedade permitida, a prática do mercado

observada atualmente e a proliferação esperada para estes fundos, a Uqbar

classificou os fundos imobiliários listados para negociação na BM&FBOVESPA

de acordo com três critérios diferentes: por classe de ativos, por classe de

imóveis e por finalidade. O objetivo desta classificação é agrupar os fundos com

políticas de investimento semelhantes para facilitar a análise comparativa.

As figuras deste capítulo consideram somente os fundos imobiliários

com capitalização de mercado em 31 de outubro de 2011. A capitalização de

mercado é calculada pela multiplicação do preço médio ponderado mensal

das negociações de outubro (por montante negociado) pelo número de cotas.

O número de cotas é o do final de outubro enquanto que o preço médio

ponderado mensal é o do mês de outubro, ou o do mês mais recente em

que houve negociação, dentro de um período de seis meses, caso não tenha

havido negociação em outubro.

Por classe de ativos Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em

cada fundo.

n Imóvel – Fundos cuja política de investimento prioriza direitos

reais sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em fase de

desenvolvimento, incorporação ou construção, ou imóveis acabados,

sendo ou não ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial. Inclui

também investimentos em Sociedades de Propósito Específico que

são proprietárias ou detentoras de direitos reais ou direitos aquisitivos

sobre Imóveis.

n Renda Fixa – Fundos cuja política de investimento prioriza

instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) títulos registrados na CVM,

tais como debêntures, certificados de desdobramentos, certificados

de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas

promissórias; (ii) certificados de recebíveis imobiliários; (iii) letras

hipotecárias; e (iv) letras de crédito imobiliário. Em todos os casos, as

atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente

aquelas permitidas aos FII.

n Renda Variável – Fundos cuja política de investimento prioriza

instrumentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados

na CVM, tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons,

direitos, recibos de subscrição e cotas de fundos de investimento; (ii)


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ações ou cotas de Sociedades de Propósito Específico; (iii) cotas de

Fundos de Investimento em Participações (FIP); (iv) cotas de fundos

de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam

exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; (v)

cotas de outros FII; e (vi) cotas de Fundos de Investimento em Direitos

Creditórios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes

dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.

n Multiclasse – Fundos cuja política de investimento combina duas ou

mais das classes de ativos mencionadas acima.


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Em 31 de outubro de 2011, dos 55 FII cujas cotas eram negociadas na

BM&FBOVESPA, 49 pertenciam à classe Imóvel. Dos seis FII restantes, quatro

pertenciam à classe Renda Fixa e um pertencia a cada uma das classes

restantes. Vale observar que os dois maiores FII de Renda Fixa, cujo patrimônio

líquido conjunto em outubro de 2011 era de R$ 1,10 bilhão, não têm suas

cotas negociadas na BM&FBOVESPA e portanto não estão incluídos nesta

distribuição. Em outubro de 2011, os FII da classe Imóvel representavam 95,3%

e 89,1% respectivamente da capitalização de mercado e do número de fundos

negociados na BM&FBOVESPA.

Por classe de imóveisClassifica os fundos da classe de ativos Imóvel por classe predominante

de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII.

n Logística – Prédios e galpões, ou projetos para a construção destes,

utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o

armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta

categoria tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento,

carregamento e descarregamento de caminhões.

n Hospitalar – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu

funcionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo

do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de

valor do investimento. Neste caso, a caracterização do investimento

como “imobiliário” poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado.

A Uqbar entende que o componente imobiliário do investimento

deveria ser o predominante para ser elegível para uma carteira de

FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaços para

estacionamento nos imóveis.

n Hospedagem – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação

de pessoas físicas, locadas com base temporária ou prolongada,

frequentemente na forma de hotéis, resorts e serviços de flat, ou um

projeto para a construção destes. Investimentos em hospedagem

podem incluir uma infraestrutura variada, desde estacionamento,

restaurante e piscina até campo de golfe, quadras de tênis e praia.

n Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação

de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades

industriais, ou projetos para a construção destes. Investimentos

industriais podem incluir espaços e estruturas de apoio à atividade

industrial principal, tais como estacionamento e uma área gerencial.


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n Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente

casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.

n Escritórios – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação

de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que não

seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é

um prédio de salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou

profissionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaços

de estacionamento e áreas de apoio ao funcionamento e manutenção

do imóvel.

n Educacional – Imóveis destinados a instituições de ensino e o

equipamento necessário para a realização da atividade de ensino,

ou projetos para a construção destes. Investimentos nesta categoria

podem incluir a exploração comercial de outros espaços associados a

estes imóveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento.

n Varejo – Esta categoria está dividida em três sub-categorias, conforme

descrito abaixo.

Shopping Centers – Complexos imobiliários encobertos para um

conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de

departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos para

a construção destes. O número de lojas normalmente excede 150 e a

variedade é grande, frequentemente incluindo restaurantes e cinemas.

Shopping Centers tipicamente incluem espaços para estacionamento

e áreas de apoio gerencial e de manutenção.

Galerias – Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta

com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou projetos

para a construção destes. A variedade normalmente não inclui

cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não

ter espaços para estacionamento e normalmente tem áreas de apoio

gerencial e de manutenção.

Lojas Individuais – Prédios, espaços no andar térreo de edifícios e

outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou

projetos para a construção destas.

n Diversificado – Complexos imobiliários que hospedam duas ou mais

das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construção

destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center numa

área específica e salas comerciais numa outra área.

n Indeterminado – Investimentos imobiliários que não se enquadram

em nenhuma das outras categorias.


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Em 31 de outubro de 2011, três classes de empreendimentos imobiliários

dominavam o mercado de FII dentro da classe de ativos Imóvel: Escritórios,

Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos destas classes de

empreendimentos imobiliários representavam 90,6% e 73,5% respectivamente

do total da capitalização de mercado e do número de fundos negociados da

classe de ativos Imóvel na BM&FBOVESPA.


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Por Finalidade Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do

fundo.

n Renda Regular – Fundos cuja principal finalidade é a geração de

renda regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada pela

composição da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe

Imóvel, o pagamento sistemático de aluguel, ou, no caso de FII da

classe Renda Fixa, o pagamento de juros dos títulos investidos.

n Ganho de Capital – Fundos cuja principal finalidade é o aumento do

valor patrimonial e de mercado da cota através da valorização dos bens

e direitos investidos e/ou de sua negociação no mercado secundário.

n Investimentos Gerais – Fundos cuja finalidade é definida amplamente.

Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos

em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através

de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Inclui-

se também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a

gestão patrimonial de imóveis.

n Securitização – Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma

operação de securitização. O fundo participa destas operações

como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo

de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes

de um imóvel adquirido pelo fundo. Ver box Fundos Imobiliários e

securitização na página 26 para maior detalhamento.


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Em 31 de outubro de 2011, três categorias da classificação dos fundos por

finalidade estavam presentes entre os fundos com capitalização de mercado

para aquela data: Renda Regular, Ganho de Capital e Investimentos Gerais. A

categoria Renda Regular era predominante, com uma participação de 87,2%

e de 87,3% respectivamente da capitalização de mercado e do número de

fundos negociados de todo o conjunto de FII listados na BM&FBOVESPA.


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Fundos Imobiliários e Securitização

Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitização de ativos muitas vezes contam

com a participação de um fundo de investimento imobiliário (FII). O fundo participa destas

operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente

do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma

descrição resumida destas estruturas.

Build-to-suit

Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um

contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora/FII e uma ou mais empresas

de um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento

para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um

FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino;

(iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo

com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao

FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os

quais são vendidos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora

Imobiliária), que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários

(CRI). A figura abaixo exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.

Build-to-suit

Vendedor(FII)

Incorporadora

Empresa

Contrato “Build to suit”

Securitizadora Imobiliária

Recebíveis de Aluguel


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Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do

terreno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o

penhor das cotas do FII. A documentação geralmente restringe mudanças no regulamento do

fundo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço pré-

determinado no final do prazo do contrato de aluguel.

Sale and lease-back

Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma

estrutura conhecida no mercado como “sale and lease-back”. Nestas operações uma empresa

vende um imóvel a um veículo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e

mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para a empresa

vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão

do direito real de superfície para uma Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a

compra com a emissão de CRI lastreados nestes ativos. A figura a seguir exibe a representação

esquemática desta estrutura.

Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações

incluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa

vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes

riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação.

Sale and lease-back

Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfície

Contrato de Direito de Uso de Superfície

Empresa

FII

Cessão De�nitiva

Securitizadora Imobiliária

CRI

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Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

CRI Investidores


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Nos últimos dois anos o setor de Fundos de Investimento Imobiliário

(FII) vem expandindo em número, conteúdo e forma. Cresceram de forma

substancial as emissões de cotas destes fundos no mercado primário e as

negociações destas no mercado secundário realizadas através de bolsa

de valores e balcão organizado. Ao mesmo tempo, novos tipos de ativos

e carteiras foram adquiridos e formados por fundos inovadores. E do lado

do passivo, chegou-se às primeiras operações com diferenciação de classe

de cotas.

Em setembro de 2009, depois de quinze anos do nascimento do marco

regulatório deste setor, existiam 75 FII em funcionamento no país. Porém,

apenas 23 destes fundos tinham suas cotas negociadas em ambientes de

bolsa e balcão da BM&FBOVESPA (fundos listados). Dois anos depois, em

setembro de 2011, eram 123 FII em operação, dos quais 55 tinham suas cotas

negociadas naquela casa. Analisado sob o prisma do ritmo da evolução

histórica do montante consolidado de emissão de cotas de FII, em um espaço

de seis anos, que compreende o período do ano de 2003 ao de 2008, um

montante total de R$ 2,53 bilhões foi emitido, sendo R$ 1,75 bilhão em cotas

de fundos listados, enquanto que em um prazo de apenas um ano e nove

meses, que vai do começo de 2010 até setembro de 2011, um montante total

de R$ 11,26 bilhões foi emitido, sendo R$ 4,39 bilhões em cotas de fundos

listados. A conclusão imediata é a de que 2009 representou um ponto de

inflexão na taxa de crescimento do mercado de FII.

No nível individual, destaque para o aparecimento, em dezembro de

2010, do primeiro fundo listado cujo valor de capitalização de mercado

superou a marca de R$ 1,0 bilhão. A tendência recente de surgimento de

um maior número de fundos de tamanho mais significativo e de base

pulverizada de cotistas contribui para geração de mais liquidez no mercado

secundário. Em outubro de 2011 existiam cinco fundos listados com valor

individual de capitalização de mercado superior a R$ 500,0 milhões e oito

fundos com valor acima de R$ 400,0 milhões.

Este crescimento nas cifras de alguns dos principais indicadores

relacionados ao tamanho do mercado consolidado e dos fundos tomados

individualmente mostra, em uma primeira análise, o grau de transformação

do setor nos últimos anos do ponto de vista quantitativo.

A partir do advento da ICVM 472, novos tipos de FII que a partir de então

puderam também ter como objeto de investimento valores mobiliários, foram

estruturados. Dentre eles, se destacam os fundos que compuseram suas

carteiras preponderantemente com Certificados de Recebíveis Imobiliários

(CRI) e o primeiro fundo que investe em cotas de FII. Além disto, com a


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evolução geral do setor e o aumento de operações, fundos com mais de um

imóvel, baseados na capacidade de gestão imobiliária de uma determinada

instituição, passaram a ser mais frequentes. Carteiras alternativas foram

montadas, como por exemplo, carteiras de participações em Sociedades de

Propósito Específico (SPE) responsáveis por empreendimentos imobiliários

residenciais.

O avanço de carteiras de FII formadas por títulos de lastro imobiliário ou

por ativos múltiplos e alternativos é um testemunho da transformação do

setor do ponto de vista de conteúdo.

Mais recentemente foram estruturados os primeiros FII que emitiram

cotas de classes diferentes: sênior e subordinada1. A ICVM 472 permite a

estruturação de passivo de FII com classes diferentes de cotas, sendo a

distribuição restrita a investidores qualificados. Esta possibilidade aproxima os

FII, enquanto veículos, dos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios,

único tipo de fundo, até então, do qual era possível a emissão de classes

diferentes de cotas.

A estruturação de FII com classes diferentes de cotas representa uma

evolução do setor do ponto de vista de forma.

A evolução do mercado de FII nos últimos anos é inquestionável. Porém,

a velocidade com que as transformações vem ocorrendo não permitiu que

o regime informacional aplicado para esses fundos evoluísse da mesma

forma. Relatórios como o Informe Mensal, submetido pelos administradores

de FII todos os meses, ainda seguem um modelo da época anterior à ICVM

472. Idem em relação às práticas contábeis ainda vigentes para estes fundos.

A boa notícia é que regulador e participantes de mercado estão cientes

da necessidade de aprimoramento neste campo. Como exemplo, pode-se

citar a iniciativa liderada pela Comissão de Valores Mobiliários, e que contou

com participantes de diversos segmentos do mercado, visando consolidar

as normas e procedimentos contábeis e padronizar as demonstrações

financeiras para estes fundos. O resultado deste trabalho resultou em uma

minuta de instrução, a qual já passou por audiência pública, e que deve ser a

base de uma nova norma para FII, esperada para muito em breve.

A seguir uma análise mais detalhada dos mercados primário

e secundário de cotas de FII. Exceto quando expressamente

mencionado, as estatísticas apresentadas referem-se apenas a

fundos listados para negociações de suas cotas em bolsa de valores

e ambiente de balcão organizado.

1 Em 31/10/2011, os dois FII listados que tinham emitido cotas de classe sênior e subordinada eram o FII RB Capital Agre e o FII RB prime Realty I.


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mercado Primário

O montante consolidado de emissões de cotas de FII deu um salto em 2010,

passando de um nível de R$ 866,8 milhões no ano anterior para R$ 2,59 bilhões

naquele ano. Nos primeiros dez meses de 2011, o montante atingiu R$ 1,80 bilhão,

projetando um valor anual comparável ao de 2010. Impulsionado por uma

conjunção de fatores construtivos, dentre os quais se destacam o advento

da ICVM 472, o boom imobiliário no país, a expectativa de queda a longo

prazo das taxas de juros e as evoluções institucional e estrutural do setor, o

mercado de FII começou a decolar e a atrair cada vez mais participantes de

peso, principalmente aqueles com grande capacidade de distribuição junto

ao investidor pessoa física.

Após a vinda ao mercado dos primeiros fundos dedicados a títulos de

crédito, os FII que investem em imóveis deixaram de representar 100,0% do

setor. Porém, esta redução da preponderância absoluta do segmento de

imóveis por enquanto se deu de forma moderada. As emissões dos fundos

pertencentes às duas maiores categorias por tipo de imóvel, a de escritórios

e a de shopping centers, ainda tem representado, nos últimos dois anos, mais

de 65,0% do total de emissões de todos os FII. Se somadas às emissões de

todos os outros fundos que investem em imóveis, esta participação tem sido

maior que 85,0 %. Os fundos dedicados a investimentos em títulos de renda

fixa com lastro imobiliário, principalmente CRI, os chamados FII de Renda Fixa,

emitiram R$ 203,3 milhões nos primeiros dez meses de 2011, representando

11,3% do total do setor2.

2 os dados referentes aos dois maiores FII de Renda Fixa atuais não estão inclusos nos gráficos apresentados nesta publicação pelo fato de não terem suas cotas negociadas na BM&FBovEspA. Eles são o FII votorantim securities I e FII votorantim securities II, com valor de patrimônio líquido em 31/10/2011 de R$ 604,7 milhões e R$ 493,7 milhões respec-tivamente.


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Devido ao foco no mercado investidor pessoa física, os bancos comerciais

de varejo se tornaram protagonistas, através de seus canais de distribuição,

do alcance à crescente demanda por cotas de FII emitidas no mercado

primário. O rendimento líquido competitivo para o investidor pessoa física,

proporcionado pela isenção fiscal em relação aos rendimentos das cotas dos

fundos, contribuiu de forma determinante para a atratividade destes títulos

junto à extensa base destes clientes dos bancos comerciais de varejo. Por sua

vez, as corretoras independentes também intensificaram seu foco de atuação

junto a este tipo de investidor visando a distribuição de cotas destes fundos.

O resultado desta participação crescente dos bancos e corretoras

no mercado primário de emissão de cotas de FII tem sido a colocação

destes títulos perante dezenas de milhares de investidores pessoas físicas,

caracterizando este tipo de investidor, por larga margem, como o mais

relevante. Até o final de outubro, a classe de investidor pessoa física adquiriu

79,7% de tudo o que foi emitido no ano.

A expectativa de forte crescimento do mercado de FII resultou em um

grande número de pedidos de registro de ofertas junto à CVM. Apesar do

seu registro concedido, algumas destas ofertas não se materializaram, ou

vieram a existir com montantes reduzidos, refletindo na maior parte das

vezes uma dificuldade do lado da oferta por conta do esforço de originação.

Este fenômeno ocorreu de forma geral em relação ao tipo de ativo a ser

originado, mas com maior proeminência no caso de tentativas de se originar

carteiras compostas por CRI, os quais se tornaram muito demandados a

partir da ICVM 472.


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mercado secundário

Uma mudança marcante que caracterizou a evolução do mercado de

FII, particularmente a partir do segundo trimestre de 2010, foi a alta taxa de

crescimento da liquidez consolidada no mercado secundário de cotas na

BM&FBOVESPA, seja qual for a medida utilizada para capturar este movimento.

O montante negociado total pulou de um patamar que raramente era

superior aos R$ 50,0 milhões trimestrais até o começo de 2010, para um nível

médio acima dos R$ 200,0 milhões nos últimos quatro trimestres, sendo

que no trimestre mais recente, finalizado em setembro de 2011, atingiu um

valor acima de R$ 250,0 milhões. A categoria de FII que investe em imóveis

destinados a escritórios tem sido historicamente a que representa a maior fatia

da liquidez do mercado por montante negociado, tendo alcançado um valor

de R$ 126,5 milhões no terceiro trimestre de 2011.

A mesma tendência, que aponta para um aumento substancial de liquidez

nos últimos dois anos quando se avalia os números de montante negociado,

pode ser detectada através do histórico de número de negócios trimestral. No

terceiro trimestre de 2011 houve quase dez vezes mais negócios com cotas de

FII no mercado secundário do que no último trimestre de 2009. A ascendência

no período foi ininterrupta e de alta inclinação. A categoria de FII que investe

em escritórios também tem sido historicamente a que representa a maior fatia

da liquidez do mercado por número de negócios, tendo alcançado 9.764 no

terceiro trimestre de 2011.


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O crescimento da liquidez das cotas de FII pode ser registrado via outras

formas de acompanhamento. Por exemplo, através do número de fundos que

consistentemente atingem mensalmente os patamares de R$ 1,0 milhão em

montante de cotas negociado e de 100 em número de negócios. Para um

período de seis meses precedentes, o número de fundos que atingiu ambos

estes critérios saiu de zero em setembro de 2009 para nove em setembro de

2011. Ou alternativamente, através do número de fundos que consistentemente

atingem mensalmente o patamar de 90,0% em frequência de participação em

negociações nos pregões do respectivo mês. Para um período de seis meses

precedentes, o número de fundos que atingiu este critério aumentou de um

fundo em setembro de 2009 para onze em setembro de 2011.

Passando para uma análise de desempenho médio da liquidez de FII,

mesmo com o crescimento do número de fundos negociados no secundário

nos últimos dois anos, houve um ligeiro aumento do float mensal médio por

fundo no mesmo período. O float mensal é definido como a porcentagem do

valor de capitalização de mercado de um fundo, em um determinado mês,

em termos de montante total negociado de sua cota no mercado secundário

ao longo daquele mês.

Anteriormente, quando existiam muito poucos fundos listados, e depois,

entre o final de 2005 e o primeiro semestre de 2006, quando o setor começou

a crescer em função da isenção fiscal para o investidor pessoa física que tinha

sido recém-regulamentada naquela época, o float mensal médio por fundo

chegou a superar 1,0%, ou até 2,0%, em alguns meses. Porém, com o aumento

inicial do número de fundos, seguido por um período de atividade reduzida

no mercado secundário que antecedeu a ICVM 472 e o boom imobiliário, o

float mensal médio passou a apresentar tendência de retração se aproximando

de 0,5%. A partir do começo de 2010, quando as condições de mercado se

alteraram e o setor começou a adquirir relevância crescente como opção

real de alocação e diversificação de investimentos para o investidor pessoa

física, o float mensal médio voltou a subir em direção ao 1,0%. Isto, mesmo

com o lançamento ininterrupto, no período recente, de novos fundos. Ou

seja, a atividade consolidada do mercado secundário de FII tem crescido mais

rapidamente ainda do que o número de FII que fazem parte do mercado.

A figura 13 traz a evolução da média mensal por trimestre do float

médio mensal do mercado secundário de FII, segregado por tipo de ativo, na

BM&FBOVESPA. Os FII de Renda Fixa, aqueles que investem predominantemente

em CRI, são os únicos que, em conjunto, tem apresentado float médio mensal

acima de 1,0% em quase todos dos últimos seis trimestres.


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A capitalização de mercado consolidada do conjunto de FII cujas cotas

são negociadas na BM&FBOVESPA cresceu sistematicamente, em uma base

mensal, de setembro de 2008, quando era de R$ 2,14 bilhões, até setembro de

2011, quando atingiu R$ 11,00 bilhões, um crescimento equivalente a 412,7%

em um período de três anos. Somente no último ano deste período, entre

setembro de 2010, quando a capitalização de mercado era de R$ 5,08 bilhões,

e setembro de 2011, o crescimento foi de 116,3%.

A acentuada taxa de crescimento do valor consolidado de capitalização

de mercado do setor de FII nos últimos anos ocorreu não só em função do

número de fundos, mas também como consequência do tamanho médio por

fundo. Em setembro de 2008 existiam 16 FII, com valor médio de capitalização

de mercado por fundo de R$ 134,0 milhões. Em setembro de 2011 o número

de FII subiu para 55, com valor médio de capitalização de mercado por fundo

de R$ 199,8 milhões.

A classe de fundos que investem em escritórios domina o setor na

evolução histórica quando analisada em termos de capitalização de mercado.

Em setembro de 2011, os FII de escritórios tinham uma capitalização de

mercado consolidada de R$ 5,85 bilhões, equivalente a 53,3% de todos os

fundos. Este domínio foi reforçado em dezembro de 2010, com a oferta

pública secundária de cotas do FII Brazilian Capital Real Estate Fund I (FII

BC Real Estate Fund I), primeiro fundo a superar o valor de R$ 1,0 bilhão em

capitalização de mercado. Naquele mês, devido principalmente ao início das

negociações de cotas do FII BC Real Estate Fund I no mercado secundário na

BM&FBOVESPA, a classe de fundos que investem em escritórios, da qual este

fundo faz parte, saltou de um valor de capitalização de mercado de R$ 2,41

bilhões para R$ 4,09 bilhões.


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O rendimento mensal médio por fundo, ponderado pela capitalização de

mercado, apresentou uma tendência de queda sutil ao longo dos últimos dois anos.

O rendimento mensal é definido como a razão entre o rendimento distribuído por

um fundo em um determinado mês e o valor de mercado do fundo naquele mês,

em termos percentuais. No final de 2009 e começo de 2010, o rendimento mensal

médio por fundo, para todo o setor, chegou a ficar acima de 0,90% em alguns meses

e apresentou uma média temporária perto de 0,80%. De março até outubro de 2010,

esta média caiu para a faixa entre 0,65% e 0,70%, e, a partir do final de 2010, caiu para

baixo de 0,65%, chegando a se aproximar de 0,60%.

Devido às taxas de vacância bastante reduzidas em imóveis alugados,

o crescimento nominal dos rendimentos da maioria dos fundos, que seria

capturado pelo desempenho de um rendimento mensal que fosse calculado

com base no valor fixo (denominador) de emissão das cotas, esteve acima do

IGP-M, principal índice de reajuste dos contratos de aluguel de grande parte dos

imóveis que compõem as carteiras dos fundos. (ver box “Algumas Estatísticas sobre

Imóveis de FII”). Por outro lado, devido à valorização destes imóveis, que reflete

uma dinâmica de mercado de demanda maior do que oferta e uma expectativa

de rendimentos crescentes oriundos em aluguéis, as cotas dos FII apresentaram

uma valorização média acentuada de preço negociado no mercado secundário.

Como a valorização dos preços de cotas aconteceu em ritmo mais acelerado

do que a taxa de aumento nominal dos rendimentos dos fundos, o rendimento

mensal médio, tal qual é calculado, com base no valor (crescente) de mercado

dos fundos, apresentou tendência de decrescimento nos últimos dois anos. Esta

queda reflete uma expectativa atual de mercado de retorno ligeiramente menor

se comparado com dois anos antes.

Os FII pertencentes à classe de ativos de Renda Fixa foram os fundos

que apresentaram melhor histórico de rendimento mensal médio nos

últimos dois anos, chegando a se aproximar de 2,0% no começo de 2011.


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A carteira destes fundos é majoritariamente composta por CRI e o lastro

destes títulos é composto por recebíveis imobiliários cujo retorno é atrelado

ao desempenho do IGP-M, frequentemente com reajustes em base mensal.

Como este índice teve uma valorização acentuada a partir do final de 2010 e

durante todo o primeiro semestre de 2011, este desempenho se refletiu direta

e pontualmente em toda a cadeia de títulos beneficiária desta indexação:

recebíveis imobiliários, CRI e cotas de FII de Renda Fixa.

Mais recentemente, a partir de agosto de 2011, o IGP-M passou a ter

valorizações mensais menores. Consequentemente, os FII de Renda Fixa

passaram por reduções fortes no nível de rendimento mensal médio, se

aproximando do patamar de 0,4% por dois meses seguidos.

Como o rendimento mensal médio consolidado de todo o setor de FII

é calculado de forma ponderada por valor de capitalização de mercado,

e como os FII da classe de ativos de Renda Fixa representam menos do

que 3,0% do total consolidado de capitalização de mercado, as oscilações

fortes no rendimento mensal médio dos FII de Renda Fixa tiveram impacto

negligenciável no valor do rendimento mensal médio consolidado.

Finalmente, é importante destacar que, embora possam ser comparáveis,

como feito nesta publicação, os rendimentos de FII de Imóveis e de Renda

Fixa têm dinâmicas diferentes, com impactos resultantes no valor patrimonial

e de mercado das cotas destes fundos. Os rendimentos dos FII de Renda Fixa,

dependendo do fluxo de amortização dos CRI que compõem suas carteiras e

do nível do IGP-M, principal indexador destes títulos, podem ser majorados pelo

efeito da distribuição do componente referente à atualização monetária do valor

do principal do CRI, resultando assim em uma tendência de queda do valor real

do CRI, e consequentemente da carteira de títulos, ao longo do tempo.

Abaixo, segue a figura 15 com o histórico nos últimos dois anos do

rendimento mensal médio dos FII por tipo de ativo.


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A rentabilidade efetiva das cotas de FII, definida como a taxa interna

de retorno que considera o fluxo de distribuições e de amortizações das

cotas e seus preços negociados no mercado secundário da BM&FBOVESPA

no começo e fim do período referente ao cálculo da rentabilidade (ver

Indicadores de Rentabilidade na página 39), apresentou um nível médio para o

setor nos últimos dois anos bastante superior aos de outros mercados como

o de ações ou o de títulos públicos. Um valor que capturasse o desempenho

real do setor por este critério, devidamente ponderado por capitalização de

mercado individual, não é possível de ser calculado de forma única, já que

a composição do setor foi se alterando (aumentando) substancialmente

ao longo do último ano. No capítulo de Rankings são apresentados os dez

melhores desempenhos, em termos da rentabilidade efetiva, nos últimos

doze meses.

Por outro lado, nos últimos doze meses ocorreram alguns casos de

desempenho afetado negativamente por conta da realização de riscos

inerentes ao setor de FII. Estes casos não chegam a representar 10,0% do

número total de fundos e, em alguns deles, a rentabilidade efetiva dos últimos

doze meses permaneceu positiva por conta da subsequente resolução do risco

e/ou rendimentos que mais do que compensaram a queda no valor do preço

da cota. Os principais riscos realizados (ver Capítulo 5 – Considerações sobre

Risco) foram de vacância parcial de imóvel por inquilino único, superestimação

de fluxo consolidado de receita de alugueis e outras fontes em shopping

centers, pedido de redução de aluguel por inquilino único, não pagamento

de aluguel por inquilino único, e término do prazo e consequente cessação de

receita garantida antes de imóvel novo estar em condições de ocupação.

Para concluir, no tocante à evolução de mercado mais recente, o

número total de FII cujas cotas são negociáveis na BM&FBOVESPA cresceu

ao longo de 2011 e, mesmo após a data final de referência desta publicação,

que é 31/10/2011, continua tendência de alta para o ano. Entre a data final

de referência e a data da publicação, dois novos FII passaram a ter cotas

negociadas no mercado secundário e quatro FII, cujas cotas serão negociáveis

no mercado secundário, estão em período de oferta pública. Baseado

somente nestas operações, a projeção de aumento no valor de capitalização

de mercado consolidado ainda em 2011 é de R$ 457,9 milhões.


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Indicadores de Rentabilidade

Três indicadores de rentabilidade são utilizados pelo mercado para acompanhar o desempenho

das cotas de FII: a Variação de Preço, o Dividend Yield e a Taxa Interna de Retorno.

Variação de PreçoEste indicador se refere simplesmente ao retorno, em um determinado intervalo de tempo,

gerado pela valorização (positivo) ou desvalorização (negativo) do preço da cota de um FII,

negociada no mercado secundário no começo e fim daquele intervalo de tempo. Para mitigar

efeitos distorcidos causados por baixos níveis de liquidez em uma base diária, a Uqbar trabalha

com intervalos de tempo de base mensal e para tanto utiliza os preços médios mensais das

cotas de FII, ponderados por montante negociado.

A fórmula da Variação de Preço (VP), em termos percentuais, no intervalo de tempo que vai do

mês A ao mês B é:

VP = [(PA/PB) – 1] x 100

onde:

PA = ΣmiApi

A/ΣmiA

PB = ΣmiBpi

B/ΣmiB

e

miA e mi

B são os montantes negociados em cada negócio i, nos preços piA e pi

B, durante

os meses A e B respectivamente.

Dividend YieldA rentabilidade medida pelo dividend yield segue o conceito equivalente ao que é aplicado no

mercado de ações e, alternativamente, pode ser entendida como o retorno sobre o preço. É

definida como o quociente entre o somatório das distribuições de uma cota em um determinado

intervalo de tempo e o preço de mercado da mesma cota.

O dividend yield mais comumente utilizado no mercado de FII é o anual, mas o mensal também

é bastante acompanhado. O dividend yield anual mitiga eventuais efeitos sazonais. O dividend

yield anual mais utilizado é o que se refere às distribuições dos doze meses precedentes ao mês

de referência, incluindo o próprio, e ao preço de mercado da cota no mês de referência. É o

dividend yield estimado. Outras opções menos utilizadas se referem ao preço de mercado da

cota no mês do início do intervalo de tempo de doze meses precedentes ao mês de referência

(dividend yield realizado) ou à estimativa do somatório das distribuições nos doze meses futuros

ao mês de referência (dividend yield futuro).


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A Uqbar, em seu acompanhamento mensal da indústria, trabalha com o dividend yield anual

estimado, referente ao somatório de distribuições nos doze meses precedentes ao mês de

referência, incluindo o próprio, e ao preço médio de mercado da cota no mês de referência, este

último calculado de forma ponderada por montante negociado, conforme descrito na seção

anterior referente ao indicador Variação de Preço.

A fórmula do dividend yield (DY) utilizado pela Uqbar, em termos percentuais, referente ao mês

de referência A é:

DY = (Σdi / PA) x 100

onde:

di é cada distribuição que ocorreu nos doze meses precedentes ao mês de referência A,

incluindo o próprio, e PA é o preço médio no mês A, ponderado por montante negociado,

conforme descrito anteriormente.

A interpretação direta do significado do dividend yield é a da proporcionalidade entre o valor das

distribuições e o valor da cota de FII. Tudo o mais constante, estes dois valores devem manter o

coeficiente de proporcionalidade inalterado. Alternativamente, um dividend yield crescente indica

uma propensão do mercado de demandar uma antecipação de rendimentos e/ou um aumento

do retorno; e um dividend yield decrescente indica uma propensão do mercado de aceitar uma

postergação de rendimentos e/ou uma redução do retorno.

Ao se analisar a rentabilidade indicada pelo dividend yield, é importante que se tenha a

informação se está ocorrendo alguma amortização das cotas por parte do fundo. Se o FII entrar

em alguma fase de desinvestimento, por exemplo, realizando lucros com a venda de imóveis

que se valorizaram de acordo com metas preestabelecidas, e distribuir este lucro, adicionando-o

aos seus rendimentos, o dividend yield do fundo aumentará de forma insustentável no longo

prazo e deve ser analisado neste contexto. Ademais, se o dividend yield calculado se refere às

distribuições que ocorreram durante o período de amortização e ao preço de mercado da cota

no final deste período, como no caso do dividend yield estimado, haverá também um efeito

adicional de aumento artificial neste indicador por conta da diminuição do denominador, já que

o preço de mercado da cota tenderá a se reduzir em função da amortização.


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Taxa Interna de Retorno A Taxa Interna de Retorno (TIR) é o indicador de rentabilidade mais completo, que leva em conta

tanto os fluxos inferidos no cálculo da Variação de Preço, como os fluxos utilizados no cálculo

do Dividend Yield. Por isto, este indicador também é referido como o indicador de rentabilidade

efetiva.

O indicador é equivalente à TIR do fluxo de caixa que considera as distribuições e as amortizações

de uma cota em um determinado intervalo de tempo e os preços médios, ponderados por

montante negociado, das negociações das cotas no mercado secundário nos meses do começo

e fim daquele intervalo de tempo. Ou seja, a TIR é a taxa de desconto que faz com que o somatório

do valor presente do fluxo de caixa futuro (equivalente ao fluxo das distribuições e amortizações

no intervalo de tempo e do preço da cota no final do intervalo de tempo) seja igual ao valor

do investimento inicial (equivalente ao preço da cota no início do intervalo de tempo), tal qual

representado pela fórmula abaixo:

onde:

t = período (de 1 a n)

ut = dias úteis do início do período 1 ao fim do período t

f(t) = fluxo de caixa no período t

Investimento inicialf (t)

(1+TIR)ut

252

n

∑t 1=

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Algumas Estatísticas sobre Imóveis de FII

Os quadros na página seguinte apresentam algumas estatísticas sobre os imóveis que pertenciam

à carteira de investimentos dos FII na data base desta publicação.

Estes dados foram obtidos a partir de levantamento feito pela Uqbar baseado em documentação

pública de todos os FII cujas cotas são negociadas nos mercados de bolsa e balcão organizado

da BM&FBOVESPA. A Uqbar enviou a todos os administradores destes fundos o resultado deste

trabalho e solicitou confirmação da informação coletada, assim como, para alguns casos, o envio

de informação que também é considerada pública, mas que não havia sido encontrada ou

achava-se incompleta ou desatualizada.

A Uqbar gostaria de agradecer às instituições que retornaram as solicitações, confirmando e/

ou completando as informações levantadas, o que permitiu que a amostragem de fundos fosse

maior e a informação sobre os imóveis mais acurada.

Os nomes dos administradores e gestores de FII que contribuíram para este trabalho encontram-

se abaixo listados por ordem alfabética:

n Banco Banif

n Brazilian Mortgages

n Bradesco Asset Management

n Caixa Econômica Federal

n Coinvalores

n Credit Suisse Hedging-Griffo

n Kinea Investimentos

n Opportunity

n RB Capital

n Votorantim Wealth Management & Services

Para o quadro abaixo, foram utilizadas as seguintes definições:

Número de Fundos: quantidade de fundos negociados na BM&FBOVESPA que têm nas suas

carteiras imóveis com dados disponíveis.

Amostra: número de fundos com dados disponíveis sobre área ou valor de mercado de imóveis.

Área Útil Média: média de área útil total por tipo de imóvel por fundo.

Valor de Mercado Médio: média de valor de mercado total por tipo de imóvel por fundo.

Para cada tipo de imóvel são considerados os fundos que possuem pelo menos um imóvel

pertencente àquela categoria.


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Tipo de Imóvel

Variável TotalCom 1 imóvel

Entre 2 e 5 imóveis

Entre 6 e 10 imóveis

Mais de 10 imóveis

Todos

Número de Fundos 53 25 17 8 3

Área Útil Média (mil m²) 65,9 25,1 51,0 114,2 256,1

Amostra 38 19 9 7 3

Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 221,5 207,6 260,2 204,0 217,3

Amostra 41 20 11 8 2

Escritórios



Amostra 20 10 6 2 2


Amostra 17 8 6 2 1

Shopping Center


Área Útil Média (mil m²) 59,8 26,9 158,3 - -

Amostra 8 6 2 0 0

Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 341,1 238,7 614,0 - -

Amostra 11 8 3 0 0

Outros



Amostra 14 3 3 5 3


Amostra 19 4 7 6 2

Para os quadros a seguir, Amostra significa: número de fundos ou de imóveis com dados

disponíveis sobre a localização dos imóveis ou a situação dos imóveis ou o indexador dos

contratos ou o tipo de imóvel.

As distribuições são feitas pelo número de imóveis em cada categoria.

Amostra Localização dos Imóveis

Nº de Fundos Nº de Imóveis SP RJ MG BA DF Outros

53 219 117 (53,4%) 71 (32,4%) 8 (3,7%) 5 (2,3%) 5 (2,3%) 13 (5,9%)

Amostra Situação dos Imóveis

Nº de Fundos Nº de Imóveis Construído Em Construção Outros

53 219 174 (79,5%) 38 (17,4%) 7 (3,2%)

Amostra Indexador do Contrato

Nº de Fundos Nº de Imóveis IGP-M IPCA Outros

26 71 49 (69,0%) 17 (23,9%) 5 (7,0%)

Amostra Tipo de Imóvel

Nº de Fundos Nº de Imóveis Escritórios Residencial Shopping Center Outros

53 218 101 (46,3%) 32 (14,7%) 21 (9,6%) 64 (29,4%)


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5Consideraçõessobre Risco


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O objetivo desta seção não é fornecer ao leitor uma análise compreensiva

dos riscos associados a investimentos em cotas de FII, uma vez que este assunto,

por si só, demandaria uma publicação dedicada exclusivamente ao tema. A

ideia é prover uma compreensão inicial de algumas das principais variáveis

que podem influenciar direta ou indiretamente o retorno dos investimentos

realizados nestes fundos. Por outro lado, as considerações levantadas estão

focadas nos riscos específicos, ou seja, aqueles que podem ser mitigados por

qualquer investidor a partir da diversificação de sua carteira de investimentos.

Logo, não são considerados aqueles fatores e acontecimentos de mercado

que afetam, de maneira indiscriminada, a todos os participantes de um ou de

todos os segmentos do mercado financeiro.

Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado, ou seja, uma

vez que um investimento é feito em cotas destes fundos, o retorno sobre

o capital investido se dará por meio das seguintes maneiras: (i) alienação

das cotas em bolsa de valores ou mercado de balcão; (ii) distribuição de

resultados; (iii) amortização das cotas; e (iv) dissolução do fundo.

Tendo em vista que a grande maioria dos FII são constituídos com

prazo indeterminado, ou seja, não está programado o retorno do capital

investido pelos cotistas via dissolução do fundo no curto ou médio prazo,

as expectativas quanto ao preço de venda das cotas em um determinado

intervalo de tempo passa a ter papel preponderante em qualquer análise de

risco-retorno para esses fundos.

São inúmeras as variáveis que podem impactar positiva ou negativamente

o valor deste parâmetro. Excluindo-se os fatores exógenos ou particulares do

mercado de capitais brasileiro, como já mencionado acima, estas variáveis

estarão diretamente ligadas: (i) aos objetivos e à política de investimento

estabelecidos para o fundo (e.g.: classe de ativo, tipo de imóvel, finalidade de

investimento, diversificação); e (ii) ao desempenho dos principais prestadores

de serviços do fundo.

Para tentar exemplificar essa situação, tomemos os fundos A, B e C com

as características de acordo com as definidas na tabela abaixo.

Exemplo didático

Características Fundo A Fundo B Fundo C

Finalidade Renda Regular Renda Regular Renda Regular

Diversificação Sim Não Sim

Classe de Ativo Imóvel Imóvel Renda Fixa

Tipo de Ativo Escritórios Escritórios CRI


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No exemplo em questão, todos os fundos tem como finalidade prover

uma renda regular aos seus investidores, porém, nos casos dos fundos A

e B, esta renda virá a partir de investimento em imóveis, decorrente de

pagamentos de alugueis, enquanto que no caso do fundo C a renda será

proveniente de pagamentos de juros de títulos de crédito, especificamente

juros provenientes de uma carteira composta de Certificados de Recebíveis

Imobiliários (CRI), e eventuais montantes relativos à atualização monetária do

valor do principal destes títulos.

Por outro lado, embora os fundos A e B pertençam à mesma classe

e invistam no mesmo tipo de ativo, imóveis para escritórios, eles podem

apresentar exposição a riscos muito diferentes entre si. Enquanto o fundo A

conta com um portfólio com múltiplos imóveis destinados a escritórios, o

fundo B concentrou seus investimentos em um único imóvel. Considerações

típicas de análise de riscos relacionadas à diversificação de investimento são

válidas aqui. Porém, esta análise deve ser aprofundada uma vez que os fundos

têm como finalidade propiciar renda regular aos seus investidores. Logo, além

da diversificação, a qualidade de crédito do(s) locatário(s) passa(m) a ser parte

importante na análise. Por exemplo, o fundo A, apesar de diversificado em

termos de imóveis, pode estar concentrado em um pequeno número de

locatários com risco de crédito intermediário, enquanto que o fundo B pode

ter como inquilino uma instituição com altíssima qualidade de crédito.

Uma outra componente dessa análise, ainda vinculada ao imóvel e seus

locatários geradores de renda, está vinculada à facilidade com que o imóvel

pode ser recolocado no mercado em caso de término ou rompimento do

contrato de locação atual. Imóveis com destinação muito específica podem

ter uma maior dificuldade em conseguir novos inquilinos. Logo, embora o

fundo seja destinado à geração de renda, esta pode deixar de existir por

um determinado tempo, até que o imóvel passe a contar novamente com

locatários. Esta situação passa a ser significativa quando este imóvel é o único

investimento do fundo.

Por outro lado, como em qualquer análise de riscos de fundos de investimentos,

a avaliação inicial da expertise dos prestadores de serviço na operação é parte

fundamental do processo. No caso dos FII, devido à grande diversidade de

ativos nos quais estes fundos podem investir, a análise deve ser feita baseada no

conhecimento específico relacionado ao tipo de ativo investido.

Assim, espera-se de um administrador ou gestor de FII de Renda Fixa,

que no exemplo acima é o fundo C, a expertise em investimentos em títulos

de renda fixa, no geral, e em títulos de securitização, em particular. Do mesmo

modo, os mesmos profissionais nos fundos A e B devem ter experiência


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em questões relacionadas à administração e à gestão de investimentos no

mercado financeiro e imobiliário.

Do ponto de vista de monitoramento, um indicador importante do

grau de observância que ocorre em relação aos objetivos e à política

de investimento estabelecidos para um fundo e do desempenho sendo

atingido por parte de seus principais prestadores de serviços é o seu fluxo

de rendimentos. O fluxo histórico de rendimentos realizados e o fluxo futuro

de rendimentos esperados tendem a traduzir, em grande medida, a realidade

operacional do fundo.

Abaixo definimos cinco grandes categorias de riscos associados a

investimentos em cotas de FII. A classificação tem finalidade didática e visa

estabelecer uma estrutura básica para se pensar riscos. Outras categorias

podem ser facilmente incluídas, assim como determinados riscos podem ser

reclassificados em outras categorias. Em seguida é apresentado um pequeno

exemplo dessa classificação para FII para as duas classes de ativos mais

importantes atualmente no mercado brasileiro: Imóveis e Renda Fixa.

Definição De tipos De riscosn Imóvel – Incerteza associada à exposição a imóveis.

n Mercado – Incerteza associada à exposição aos mercados imobiliário

e financeiro.

n Crédito – Incerteza associada à qualidade de crédito vinculada

aos ativos e aos prestadores de serviço.

n Estrutural – Incerteza associada à exposição à estrutura da operação,

incluindo as decisões tomadas quanto aos termos e condições do

fundo e seus prestadores de serviço.

n Jurídica – Incerteza associada à exposição a questões de natureza

regulamentar ou jurídica.

Exemplo didático

Tipo de Risco FII Imóvel FII Renda Fixa

Imóvelengenharia e construção, manutenção e depreciação, desapropriação, sinistro, administração de terceiros, recolocação no mercado.

N/A

MercadoImóvel mudança da oferta e da demanda, vacância. N/A

Financeiro Índice de reajuste de preço do aluguel. pré-pagamento, reinvestimento.

Crédito locatários, seguradora, garantidor (receita mínima). títulos de crédito estruturado.

Estrutural

concentração de ativos, concentração de investidores, concentração de devedores, diluição da participação de cotistas, conflito de interesse, não atingir a rentabilidade almejada, qualidade e quantidade de informação, capacidade de terceiros (administrador, gestor, etc.), descrição genérica de objetivos, política, etc.

Jurídico processos relacionados a transmissão da posse dos imóveis ao fundo.

contrato de cessão de créditos imobiliários, execução de garantias.


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6Aspectos tributáriose contábeis dos FII

Por João Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza

da PricewaterhouseCoopers


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asPectos tributários

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) estão sujeitos a um regime

de tributação particular, regulado nas Instruções Normativas Nos. 25/2001

e 1.022/2010, nas Leis Nos. 11.033/2004 e 12.024/2009. Diferentemente de

outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos líquidos auferidos por

FII em aplicações financeiras de renda fixa e variável, exceto os rendimentos

imobiliários, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte. Isso

porque, a partir de agosto de 2009, os rendimentos provenientes das

aplicações financeiras dos FII em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI),

Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e em cotas de FII

admitidas à negociação em bolsa, passaram a ser excluídos da tributação.

O imposto pago pelos ganhos e rendimentos auferidos pela carteira do FII

em aplicações financeiras em outros ativos, que não os de natureza imobiliária

citados anteriormente, poderá ser compensado, sob certas condições, com o

retido na fonte pelo próprio FII, por ocasião da distribuição de rendimentos e

ganhos de capital aos seus cotistas. Esta compensação deverá ser efetuada

proporcionalmente à participação do cotista pessoa jurídica ou pessoa física

não sujeita à isenção. A parcela do imposto não passível de compensação

deverá ser considerada como exclusiva de fonte.

No que se refere à tributação do cotista, a regra geral é que sejam

tributáveis os rendimentos distribuídos pelo FII a seus cotistas, à alíquota de

20% por cento.

A legislação estipula que as distribuições de rendimentos pelo FII

correspondam a, no mínimo, 95% do lucro auferido, apurado segundo o

regime de caixa, com base nos balanços de junho e de 31 de dezembro de

cada ano.

Estão isentos do imposto de renda os rendimentos distribuídos pelo

FII aos cotistas que sejam pessoas físicas nos casos em que o FII: (i) tenha

suas cotas admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou

no mercado de balcão organizado, e, (ii) tenha, no mínimo, 50 cotistas. Tal

benefício não será concedido ao cotista pessoa física titular de cotas que

representem 10% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas

cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total

de rendimentos auferidos pelo fundo.


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Na tabela abaixo encontra-se um resumo do acima exposto, considerando-

se as alíquotas de tributação aplicáveis a cada caso.

Imposto Alíquota

Sobre Rendimentos e ganhos de capital

Aplicações de Renda Fixa

CRI, LCI, LH 0,0%

Outros 15,0% - 22,5%

Aplicações de Renda Variável

Cotas de FII 0,0%

Outros 0,005% - 15,0%

Imóveis 0,0%

Sobre rendimentos distribuídos pelo FII

Cotistas em geral 20%

Cotistas pessoas físicas (atendidas as condições citadas anteriormente) 0,0%

asPectos contábeis

Os FII foram inicialmente regulados, operacionalmente, pela Instrução

CVM 205/94. Em virtude das mudanças e do crescimento no mercado

imobiliário que se consolidou nos últimos anos, a Comissão de Valores

Mobiliários (CVM) revisou a antiga Instrução e emitiu a Instrução CVM 472, ao

final do ano de 2008.

Com a flexibilidade trazida por esse novo marco regulatório, diversos FII

foram criados e passaram a apresentar carteiras com perfis de investimentos

bastante distintos, detendo desde participações diretas em empreendimentos

imobiliários, participações em títulos de capital ou dívida emitidos por

sociedades de propósito específico de atividade imobiliária, bem como em

títulos com lastro em ativos ou direitos de natureza imobiliária tais como, LH,

LCI, CRI e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI). Entretanto, as práticas contábeis

aplicáveis aos FII não evoluíram na mesma velocidade, permanecendo ainda

em vigor a Instrução CVM 206/94, editada ao mesmo tempo da Instrução

CVM 205.

Em decorrência de tamanha evolução regulatória dos FII, as práticas

contábeis definidas na ICVM 206/94 tornaram-se ultrapassadas, visto que

não contemplam a diversidade de instrumentos de investimento imobiliário

criados nos últimos anos, bem como por estarem desalinhadas às novas

normas contábeis editadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC),

implementadas no Brasil, dentro do processo de convergência às normas

internacionais de contabilidade (IFRS).


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Considerando este panorama, a CVM, como parte de seu esforço

no sentido de consolidar as normas e procedimentos contábeis, assim

como padronizar as demonstrações financeiras aplicáveis aos FII, reuniu

administradores e gestores destes fundos, auditores e outros participantes

do mercado para debater o tema, iniciativa que resultou na elaboração da

minuta da Instrução, colocada em audiência pública em 18 de julho de 2011,

entretanto ainda não emitida em sua versão final pela CVM . A referida minuta

de Instrução engloba as práticas contábeis descritas nos CPC e IFRS. A seguir

apresenta-se um sumário das principais alterações previstas nas práticas

contábeis e na apresentação das demonstrações financeiras dos FII, a partir

da vigência da nova norma:

a) Reconhecimento e mensuração dos investimentos detidos pelo fundo:

a) 1. Os investimentos em propriedades para renda1, que atualmente

são mensurados ao custo de aquisição2 reduzido pela depreciação

acumulada, passam a ser reconhecidos pelo custo de aquisição e

continuamente mensurados pelo seu valor justo3.

a) 2. Os investimentos em propriedades para venda, atualmente

mensurados ao custo de construção incorrido, passam a ser mensurados

pelo menor entre o valor de custo ou valor realizável desses ativos, líquido

das despesas estimadas necessárias para realização da venda.

A mudança na mensuração dos ativos acima e a extinção do registro da

depreciação possibilitará demonstrar de forma mais apropriada o valor desses

ativos e a posição patrimonial dos FII, eliminando uma das principais distorções

atualmente existentes, tendo em vista que demonstra uma contínua redução,

na maioria das vezes irreal, do valor dos ativos.

1 Imóveis para renda, que atualmente são registrados como “Ativo permanente”, passam a ser classificados como “propriedades para Investimento”, dentro do subgrupo “Investimento” no “Ativo não Circulante”. 2 Custo de aquisição engloba: preço de aquisição adicionado de todos os gastos da transação diretamente atribuíveis à operação de compra, tais como gastos com cartório, ITBI e honorários advocatícios. No caso de imóveis construídos e destinados à venda, deve englobar, além dos gastos diretamente relacionados à construção (materiais, mão-de-obra e serviços técnicos especializados) os gastos incorridos para colocar os imóveis em condições normais de venda.3 valor justo é o valor pelo qual um ativo pode ser trocado entre partes independentes, conhecedoras do negócio e dispostas a realizar a transação, sem que represente uma operação forçada, sendo a melhor evidência do valor justo dada pelos preços correntes de negociação em um mercado líquido, de ativos semelhantes na mesma região e condição e sujeitos a contratos similares. Na inexistência desta evidência, deve-se utilizar em ordem de preferência (i) preços correntes praticados em um mercado líquido de ativos de diferente natureza, condição, localização, sujeitos a diferentes contratos, ajustados para refletir estas diferenças; (ii) preços recentes de ativos semelhantes praticados em mercados menos líquidos, ajustados para refletir quaisquer mudanças nas condições econômicas em relação à data da ocorrência daqueles preços; (iii) projeções de fluxos de caixa descontados baseados em estimativas confiáveis de fluxos futuros de caixa, consubstanciado nos termos do contrato de aluguel ou qualquer outro contrato existente e, quando possível, em evidências externas de valores correntes de aluguéis de ativos na mesma localização.


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b) Os ativos financeiros, atualmente mensurados pelo custo de aquisição

acrescido dos rendimentos auferidos, ajustado a mercado se inferior ao

valor contábil, passam a ter as classificações previstas pelos CPC e IFRS

(i) ativos financeiros pelo valor justo por meio do resultado (aqueles

designados dessa forma no reconhecimento inicial e os classificados

como mantidos para negociação); (ii) investimentos mantidos até o

vencimento; e (iii) empréstimos e recebíveis. Em virtude da classificação

como ativos financeiros para negociação, os títulos e valores mobiliários

passam a ser mensurados ao valor justo e aqueles classificados como

investimentos mantidos até o vencimento, assim como os recebíveis,

permanecem mensurados pelo custo amortizado.

c) Para os ativos financeiros avaliados ao custo amortizado há necessidade

de avaliação do seu valor recuperável e sempre que houver evidência de

redução no valor recuperável dos ativos (mensuradas pela diferença entre

o valor contábil dos ativos e o valor presente dos novos fluxos de caixa

esperados calculados após a mudança de estimativa). No caso de ativos

financeiros de crédito relacionados a um mesmo devedor, a estimativa

de perda deve ser mensurada sobre todo o fluxo de caixa esperado

desse devedor, levando em consideração a natureza da transação e as

características das garantias, tais como suficiência e liquidez.

d) A rubrica “Resultados de Exercícios Futuros” atualmente utilizada para

registrar as cessões de recebíveis imobiliários será extinta. Tais operações

deverão ser registradas consoante as disposições dos CPC e IFRS, o que

requer a análise de diversos fatores, tais como: a transferência ou não dos

direitos contratuais de receber os fluxos de caixa dos recebíveis cedidos,

a retenção de riscos e benefícios da propriedade dos recebíveis e o

controle sobre os mesmos. Em havendo retenção de riscos e benefícios,

a referida cessão deve ser registrada contabilmente com uma obrigação

do FII para com o cessionário. E os recebíveis permanecem registrados no

ativo do FII e as receitas por estes geradas reconhecidas de acordo com

sua competência e baseado nos seus termos originalmente contratados.

Por outro lado, o custo financeiro da operação de cessão é calculado com

base na taxa de juros embutida na cessão e computado como despesa

financeira, de acordo com sua competência.


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e) Os valores referentes à comercialização de pontos de negócios em

“shoppings” e similares (“res sperata”), que atualmente são apropriados

como receita ao longo dos períodos dos respectivos contratos iniciais

de locação, passam a ter seu reconhecimento consoante a essência

da operação. O momento da apropriação da receita deve considerar a

análise quanto à transferência de riscos e benefícios.

f) A rubrica de “Ativo Diferido” deixa de existir, devendo ser analisada a

natureza dos gastos anteriormente alocados a essa rubrica e o seu registro

diretamente aos ativos ou passivos relacionados ou como despesas.

g) Os custos incorridos em operações de captações de recursos, quer sejam

relacionados a financiamentos para aquisição de imóveis, quer sejam

incorridos em processos de cessões de fluxos futuros de recebíveis,

atualmente registrados como despesa, passam a ser considerados

como redutores do montante dos recursos obtidos para cálculo da taxa

efetiva de captação, sendo apropriados ao resultado ao longo do prazo

da operação. No caso dos custos atrelados ao processo de emissão

e distribuição das cotas do FII, estes devem ser registrados em conta

específica diretamente no patrimônio líquido do fundo.

Dentre as mudanças na apresentação das demonstrações financeiras,

destacamos a seguir as mais importantes:

a) O Balanço Patrimonial passa a ser designado como “Demonstração da

Posição Financeira”, e passa a apresentar os grupos de ativos e passivos

circulantes e não circulantes, com extinção do grupo ativo permanente. O

referido demonstrativo passa a apresentar também informações sobre o

percentual de representatividade (%) de cada linha dos ativos e passivos em

relação ao patrimônio líquido do FII.

b) A Demonstração do Resultado passa a demonstrar receitas e despesas

de acordo com sua natureza, o que propicia melhor informação sobre a

origem dos resultados gerados pelo FII.

c) A Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido, atualmente

apenas apresentada de forma opcional em nota explicativa, passa a ser

peça integrante das demonstrações financeiras.


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d) A Demonstração dos Fluxos de Caixa, cuja apresentação atualmente é

permitida apenas pelo método direto, tem como opção a utilização do

método indireto.

e) Para os investimentos do FII, passa a ser obrigatória a divulgação de:

(i) composição analítica dos investimentos na data-base; (ii) métodos e

estimativas relevantes aplicados para determinar o valor justo, incluindo

declaração se a determinação do valor justo é suportada por evidências

de mercado ou é baseada em outros fatores e; (iii) se a avaliação a valor

justo for feita por um avaliador independente.

f) Passam a ser requeridas divulgações quanto aos seguintes aspectos:

(i) práticas de gerenciamento de riscos, notadamente em relação aos

riscos de mercado, de crédito e de liquidez; (ii) política, riscos de

utilização e os valores reconhecidos no resultado do exercício dos

instrumentos financeiros derivativos; (iii) séries de cotas do FII e os critérios

de distribuição de resultados; (iv) valor patrimonial da cota ao final do

período; (v) a rentabilidade percentual média do FII; (vi) a rentabilidade

percentual média dos rendimentos pagos no período; (vii) condições

existentes no regulamento e transações ocorridas quanto a emissões

e amortizações de cotas; (viii) demonstrativo da base de cálculo da

distribuição do resultado aos cotistas ocorrida no período; (ix) ambientes

de negociação das cotas do fundo e preço de fechamento da cota no

último dia de negociação de cada mês do exercício; (x) divulgação dos

prestadores de serviços de custódia e tesouraria; (xi) informação sobre os

gastos com taxa de administração e com consultor de investimento; (xii)

regra fiscal aplicável aos cotistas, bem como a alíquota do imposto de

renda e demais tributos incidentes; (xiii) demandas judiciais, sua natureza

e valores envolvidos.

Certamente a nova norma contábil, como se apresenta na minuta de

instrução, uma vez em vigor, proporcionará a apuração e divulgação de

informações mais consistentes e fidedignas quanto à natureza das operações,

riscos e resultados originados, fazendo que as demonstrações financeiras dos

FII efetivamente se tornem uma ferramenta indispensável para os investidores,

reguladores e demais stakeholders dessa indústria.


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7Rankings


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Este capítulo apresenta dois conjuntos de Rankings, todos tendo 31

outubro de 2011 como data de referência.

O primeiro conjunto classifica as cotas de FII por montante emitido,

negociações, capitalização de mercado, float, presença em pregões e

rentabilidade. Os Rankings de montante emitido são apresentados para

os últimos doze meses e desde o início do mercado de FII. Os Rankings de

negociações são apresentados por número de negócios e por montante

negociado nos últimos doze meses. O Ranking de float classifica as cotas pela

razão entre seus montantes negociados e suas capitalizações de mercado.

O Ranking de presença em pregões ordena as cotas pela porcentagem do

número total de pregões em que elas foram negociadas. Os Rankings de

rentabilidade classificam as cotas pelas suas taxas internas de retorno, pelos

dividend yield estimados e pelos dividend yield realizados.

O segundo conjunto de Rankings classifica os prestadores de serviço da

indústria de FII. Os administradores e os auditores são classificados por número

de operações e pela capitalização de mercado agregada dos fundos para os

quais prestam serviço. Os estruturadores e os advogados são classificados por

número de operações e montante emitido de cotas.

Para todos os Rankings foram considerados somente os FII cujas

cotas são negociadas na BM&FBOVESPA.

Mais informações sobre os critérios utilizados, incluindo definições dos

prestadores de serviço, encontram-se junto a cada tabela de Ranking.

lista de Rankings

Rankings de CotasRanking Emissões – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2011Ranking Emissões – Montante Emitido – ConsolidadoRanking Negociações – Montante Negociado 12 meses – Outubro 2011Ranking Negociações – Número de Negócios 12 meses – Outubro 2011Ranking Capitalização de Mercado – Outubro 2011Ranking Float – Montante Negociado 12 meses por Capitalização de Mercado – Outubro 2011Ranking Pregões – Frequência de Pregões 12 meses – Outubro 2011Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Estimado 12 meses – Outubro 2011Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Realizado 12 meses – Outubro 2011Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva 12 meses – Outubro 2011

Rankings de Prestadores de ServiçosRanking Administradores – Capitalização de Mercado – Outubro 2011Ranking Administradores – Número de FII Listados – Outubro 2011Ranking Auditores – Capitalização de Mercado – Outubro 2011Ranking Auditores – Número de FII Listados – Outubro 2011Ranking Advogados – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2011Ranking Advogados – Número de FII 12 meses – Outubro 2011Ranking Estruturadores – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2011Ranking Estruturadores – Número de FII 12 meses – Outubro 2011


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Rankings de cotas

emissões

Ranking Emissões – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2011 TABELA 1

Emissor01/11/2010 – 31/10/2011

Montante (R$) Participação (%)

Kinea Renda Imobiliária 463.017.992 16,2

BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower 311.650.000 10,9

BM CENESP 195.833.000 6,9

CSHG Brasil Shopping 178.648.431 6,3

BB Renda Corporativa 159.000.000 5,6

CSHG Logistica 155.653.000 5,5

Opportunity 146.353.155 5,1

RB Capital Renda II 137.002.148 4,8

BC Fundo de FII 114.773.800 4,0

RB Capital General Shopping Sulacap 107.800.000 3,8

Dez Maiores 1.969.731.526 69,0

Total 2.855.425.078 100,0

* Fonte: Uqbar

Ranking Emissões – Montante Emitido – Consolidado TABELA 2

Emissor01/01/1995 – 31/10/2011

Montante (R$) Participação (%)

Brazilian Capital Real Estate Fund I 720.690.000 9,1

Opportunity 493.109.374 6,2

Kinea Renda Imobiliária 463.017.992 5,8

Torre Norte 379.394.116 4,8

CSHG Brasil Shopping 370.156.713 4,7

BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower 311.650.000 3,9

CSHG Real Estate 309.134.061 3,9

Premier Realty 210.811.300 2,7

BM CENESP 195.833.000 2,5

Presidente Vargas 195.000.000 2,5

Dez Maiores 3.648.796.556 45,9

Total 7.951.106.420 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam as cotas de FII por montante emitido nos últimos 12 meses (novembro 2010 a outubro 2011), e de forma consolidada desde 1995.


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negociações

Ranking Negociações – Montante Negociado 12 meses – Outubro 2011 TABELA 3

Título01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010 Mudança na

participação (%)Montante

(R$)Posição Participação

(%)Posição Participação

(%)

Brazilian Capital Real Estate Fund I 154.681.737 1 17,8 - - 17,8

BC Fundo de FII 71.645.553 2 8,3 24 0,9 7,3

Hotel Maxinvest 62.615.887 3 7,2 4 6,6 0,6

West Plaza 55.601.018 4 6,4 3 6,6 -0,2

Kinea Renda Imobiliária 52.745.867 5 6,1 - - 6,1

Presidente Vargas 37.743.466 6 4,3 8 5,7 -1,4

BB Progressivo 29.735.615 7 3,4 7 6,0 -2,6

TRX Realty Logística Renda I 29.374.044 8 3,4 2 6,6 -3,3

Hospital Nossa Senhora de Lourdes 27.306.294 9 3,1 5 6,2 -3,1

CSHG Real Estate 27.067.363 10 3,1 10 5,2 -2,0

Dez Maiores 548.516.844 63,2 132.918.117 63,8 -0,6

Total 868.413.747 100,0 208.477.181 100,0

* Fonte: Uqbar

Ranking Negociações – Número de Negócios 12 meses – Outubro 2011 TABELA 4

Título

01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010 Mudança na

participação (%)Número de Negócios

Posição Participação(%)

Posição Participação (%)

BC Fundo de FII 10.660 1 16,0 28 0,4 15,7

West Plaza 6.094 2 9,2 3 6,0 3,2

Brazilian Capital Real Estate Fund I 5.372 3 8,1 - - 8,1

Rio Bravo Renda Corporativa 4.028 4 6,1 1 26,0 -19,9

Hotel Maxinvest 3.744 5 5,6 9 4,1 1,5

Kinea Renda Imobiliária 2.605 6 3,9 - - 3,9

Presidente Vargas 2.376 7 3,6 4 5,6 -2,0

TRX Realty Logística Renda I 2.356 8 3,5 17 1,8 1,7

BM CENESP 2.195 9 3,3 - - 3,3

Hospital Nossa Senhora de Lourdes 2.149 10 3,2 10 3,8 -0,6

Dez Maiores 41.579 62,6 14.259 72,6 -10,0

Total 66.466 100,0 19.649 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por montante negociado e por número de negócios nos últimos 12 meses (novembro 2010 a outubro 2011).


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capitalização de mercado

Ranking Capitalização de Mercado – Outubro 2011 TABELA 5

Fundo31/10/2011 31/10/2010 Mudança na

participação (%)Cap. Mercado


(%) Posição Participação

(%)

Brazilian Capital Real Estate Fund I 1.246.155.326 1 11,5 - - 11,5

Opportunity 905.604.480 2 8,4 - - 8,4

Torre Norte 697.672.292 3 6,5 1 11,0 -4,5

Kinea Renda Imobiliária 538.600.922 4 5,0 - - 5,0

CSHG Real Estate 502.254.291 5 4,6 3 6,5 -1,9

BB Progressivo 493.031.503 6 4,6 4 6,2 -1,6

Grand Plaza Shopping 443.064.222 7 4,1 2 7,7 -3,6

CSHG Brasil Shopping 433.869.707 8 4,0 7 4,8 -0,8

Edifício Almirante Barroso 375.676.936 9 3,5 5 5,4 -1,9

BB Votorantim JHSFCidade Jardim Continental Tower

292.164.166 10 2,7 - - 2,7

Dez Maiores 5.928.093.845 54,8 2.997.012.042 58,3 -3,5

Total 10.808.790.641 100,0 5.138.747.737 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordena os FII pela capitalização de mercado em outubro de 2011. A capitalização de mercado dos fundos é calculada multiplicando-se o valor da cota em outubro de 2011 e o número de cotas emitidas e integralizadas no final deste mês. O valor da cota em outubro de 2011 é o preço médio de negociação no mês, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Caso não haja valor da cota em outubro de 2011 é utilizado o último valor de cota de até 6 meses anteriores.

Float

Ranking Float

Montante Negociado 12 meses por Capitalização de Mercado – Outubro 2011 TABELA 6

Título01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010

Float (%) Posição Mercado Float (%) Posição

Hospital Nossa Senhora de Lourdes 148,50 1 Balcão 5,69 7

West Plaza 63,10 2 Balcão 13,99 3

BC Fundo de FII 49,10 3 Balcão - -

Hotel Maxinvest 40,90 4 Balcão 11,94 4

TRX Realty Logística Renda I 29,20 5 Bolsa - -

REP 1 CCS 25,99 6 Bolsa - -

Presidente Vargas 17,27 7 Bolsa - -

Floripa Shopping 16,82 8 Balcão 4,65 9

Excellence 15,53 9 Balcão 42,32 1

Parque Dom Pedro Shopping Center 15,29 10 Bolsa 9,19 6

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por float nos últimos doze meses (de novembro 2010 a outubro 2011). O float nos últimos doze meses é calculado pela divisão entre (i) o montante negociado na BM&FBOVESPA de novembro 2010 a outubro 2011, e (ii) a capitalização de mercado do mês de outubro de 2011, calculada conforme o critério da tabela 5.


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Pregões

Ranking Pregões – Frequência de Pregões 12 meses – Outubro 2011 TABELA 7

Título01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010

Participação (%) Posição Mercado Participação (%) Posição


Rio Bravo Renda Corporativa 99,20 2 Bolsa 93,47 2


TRX Realty Logística Renda I 98,80 4 Bolsa - -



Square Faria Lima 96,39 7 Bolsa 79,59 7

Parque Dom Pedro Shopping Center 92,37 8 Bolsa - -

BB Progressivo 91,97 9 Balcão 88,16 3

Europar 91,97 10 Bolsa 94,69 1

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por frequência de presença nos pregões dos últimos 12 meses (novembro 2010 a outubro 2011).

rentabilidade

Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Estimado 12 meses – Outubro 2011 TABELA 8a

Título01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010

Dividend Yield (%) Posição Mercado Dividend Yield (%) Posição

Excellence 15,55 1 Balcão 9,81 3

CSHG Recebíveis Imobiliários BC 12,80 2 Bolsa 5,28 23

BC Fundo de FII 11,35 3 Balcão 2,38 28



Floripa Shopping 10,33 6 Balcão 9,00 6

Hospital da Criança 9,75 7 Balcão 8,64 9

Max Retail 9,70 8 Balcão 2,77 27

Campus Faria Lima 9,39 9 Balcão 2,35 29

Anhanguera Educacional 9,37 10 Balcão 7,23 19

* Fonte: Uqbar

Observação: Do Ranking de dividend yield estimado (tabela 8a) foram excluídas as cotas dos FII HotelMaxinvest, RB Capital Agre (sênior), RB Capital Prime Realty I (sênior), RB Capital Renda II e Rio Bravo Renda Corporativa, dado que as mesmas apresentaram amortizações no período de novembro 2010 a outubro2011. As amortizações distorcem o cálculo do valor do dividend yield estimado porque diminuem os valores das cotas sem um ajuste de contrapartida no numerador deste indicador, que é formadopelo valor dos rendimentos históricos dos últimos doze meses.


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Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Realizado 12 meses – Outubro 2011 TABELA 8b

Título01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010

Dividend Yield (%) Posição Mercado Dividend Yield (%) Posição

Excellence 17,06 1 Balcão - -

CSHG Recebíveis Imobiliários BC 13,27 2 Bolsa - -


BC Fundo de FII 11,35 4 Balcão - -


Projeto Água Branca 10,35 6 Bolsa 8,94 7

GWI Condominios Logisticos 10,24 7 Bolsa - -


Max Retail 10,04 9 Balcão - -


* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam as cotas FII pelos dividend yield indicados em outubro de 2011. O dividend yield estimado é calculado somando-se os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses (de novembro 2010 a outubro 2011) dividido pelo valor da cota em outubro de 2011. O dividend yield realizado é calculado somando-se os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses dividido pelo valor da cota em outubro de 2010. O valor da cota é o preço médio de negociação no mês, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Ficam excluídos os fundos cujas cotas não foram negociadas nestes meses (outubro 2010 e 2011).

Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva 12 meses – Outubro 2011 TABELA 9

Título10/2010 – 10/2011 10/2009 – 10/2010

Rentabilidade TIR (%) Posição Mercado Rentabilidade TIR (%) Posição



Edifício Almirante Barroso 44,85 3 Balcão 20,27 4

GWI Condomínios Logísticos 40,63 4 Bolsa - -


Rio Bravo Renda Corporativa 38,14 6 Bolsa 6,22 16

Projeto Água Branca 36,35 7 Bolsa 15,06 8

Torre Norte 35,15 8 Balcão 15,07 7


Excellence 29,65 10 Balcão - -

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordena as cotas dos FII pela rentabilidade efetiva nos últimos doze meses (de outubro de 2010 a outubro de 2011). A rentabilidade efetiva é calculada usando-se a Taxa Interna de Retorno, levando-se em conta os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos ultimos doze meses (de novembro 2010 a outubro 2011) e a variação de preço de cota destes. Por sua vez, a variação de preço de cota dos fundos é calculada usando-se os preços médios da cota de cada fundo nos meses de outubro de 2010 e 2011, ponderados pelos montantes negociados na BM&FBOVESPA. Ficam excluídos os fundos cujas cotas não foram negociadas nestes meses.


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Rankings de Prestadores de serviço

administradores

Definição: Instituição autorizada pela CVM para o exercício profissional de administração de fundos

de investimento. A administração de um fundo compreende o conjunto de serviços relacionados direta

ou indiretamente ao funcionamento e à manutenção deste. Especificamente, o administrador de FII deve

prover o fundo com os seguintes serviços:

n manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento

de projetos imobiliários;

n atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos títulos e valores mobiliários;

n escrituração de cotas;

n custódia de ativos financeiros;

n auditoria independente; e

n gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

Observadas limitações legais e regulamentares, o administrador tem poderes para praticar todos os

atos necessários ao funcionamento do fundo, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente

habilitados e autorizados para prestar serviços específicos. O administrador é também responsável pela

constituição do fundo e pela prestação de informações à CVM. Os administradores de FII devem também

observar disposições determinadas em instruções específicas da CVM.

Ranking Administradores – Capitalização de Mercado – Outubro 2011 TABELA 10

Administrador31/10/2011 31/10/2010 Mudança na

participação(%)

Cap. Mercado(R$)



Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 4.054.755.937 1 37,5 2 20,8 16,7

Credit Suisse Hedging Griffo CV 1.507.321.100 2 13,9 4 13,5 0,5

Rio Bravo Investimentos DTVM 932.665.559 3 8,6 3 14,1 -5,5

Banco Opportunity 905.604.480 4 8,4 - - 8,4

Votorantim Asset Management DTVM 635.645.828 5 5,9 - - 5,9

Caixa Econômica Federal 600.346.138 6 5,6 5 8,1 -2,6

Intrag DTVM 538.600.922 7 5,0 - - 5,0

Citibank DTVM 350.383.107 8 3,2 - - 3,2

Oliveira Trust DTVM 284.679.001 9 2,6 6 5,2 -2,5

Coin DTVM 283.797.383 10 2,6 7 4,9 -2,2

Dez maiores 10.093.799.455 93,4 5.071.412.260 98,7 -5,3

Total 10.808.790.641 100,0 5.138.747.737 100,0

* Fonte: Uqbar


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Ranking Administradores – Número de FII Listados – Outubro 2011 TABELA 11

Administrador31/10/2011 31/10/2010 Mudança na

participação(%)

Número de Fundos



Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 18 1 32,7 2 18,2 14,5

Credit Suisse Hedging Griffo CV 7 2 12,7 4 9,1 3,6

Rio Bravo Investimentos DTVM 5 3 9,1 3 9,1 0,0

Citibank DTVM 5 4 9,1 - - 9,1

Votorantim Asset Management DTVM 3 5 5,5 - - 5,5

Oliveira Trust DTVM 3 6 5,5 5 9,1 -3,6

Caixa Econômica Federal 2 7 3,6 6 6,1 -2,4

Coin DTVM 2 8 3,6 7 6,1 -2,4

Banco Opportunity 1 9 1,8 - - 1,8

Intrag DTVM 1 10 1,8 - - 1,8

Dez maiores 47 85,5 32 97,0 -11,5

Total 55 100,0 33 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam os administradores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de capitalização de mercado dos fundos sob administração em 31 de outubro de 2011. A capitalização de mercado é calculada conforme o critério da tabela 5.

auditores indePendentes

Definição: Perito-contador que presta serviços de auditoria independente. A sua atuação está sujeita

ao registro na CVM, que mantém cadastro dos responsáveis técnicos autorizados a emitir e assinar parecer

de auditoria, em nome de cada fundo, no âmbito do mercado de valores mobiliários. Responsável pela

validação dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que as operações efetuadas estão em

consonância com a política de investimento e os limites de composição e diversificação, bem como que

as negociações foram realizadas a valores de mercado.

Ranking Auditores – Capitalização de Mercado – Outubro 2011 TABELA 12

Auditor

31/10/2011 31/10/2010 Mudança naparticipação

(%)Cap. Mercado



(%)

PricewaterhouseCoopers 6.642.968.958 1 61,5 1 71,1 -9,6

Ernst & Young Terco 1.375.590.764 2 12,7 4 6,4 6,3

Performance 963.025.893 3 8,9 - - 8,9

KPMG Auditores Associados 700.856.997 4 6,5 2 11,2 -4,7

Deloitte Touche Tohmatsu 598.386.871 5 5,5 - - 5,5

KPMG Auditores Independentes 527.961.157 6 4,9 5 3,7 1,2

Total 10.808.790.641 100,0 5.138.747.737 100,0

* Fonte: Uqbar


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Ranking Auditores – Número de FII Listados – Outubro 2011 TABELA 13

Auditor31/10/2011 31/10/2010

Mudança na participação (%)Número de

OperaçõesPosição Participação

(%)Posição Participação (%)

PricewaterhouseCoopers 30 1 54,6 1 69,7 -15,2

Ernst & Young Terco 9 2 16,4 3 6,1 10,3

KPMG Auditores Associados 8 3 14,6 2 18,2 -3,6

KPMG Auditores Independentes 4 4 7,3 5 3,0 4,2

Performance 2 5 3,6 - - 3,6

Deloitte Touche Tohmatsu 2 6 3,6 - - 3,6

Total 55 100,0 33 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam os auditores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de capitalização de mercado dos fundos em 31 de outubro de 2011. A capitalização de mercado é calculada conforme o critério da tabela 5.

advogados

Definição: Escritórios de advocacia que respondem pela definição da estrutura jurídica de um fundo

de investimento imobiliário.

Ranking Advogados – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2011 TABELA 14

Escritório de Advogados01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010 Mudança na

participação (%)

Montante(R$)



PMKA Advogados Associados 973.992.992 1 51,4 5 9,1 42,3

Souza, Cescon, Barrieu & Flesch Advogados 311.650.000 2 16,4 2 25,9 -9,4

Navarro Advogados 197.992.000 3 10,5 6 1,3 9,1

FreitasLeite Advogados 153.100.000 4 8,1 3 21,9 -13,8

Campos Mello Advogados 101.664.000 5 5,4 - - 5,4

Pinheiro Guimarães Advogados 66.085.000 6 3,5 - - 3,5

Barbosa, Müssnich & Aragão Advogados 60.000.000 7 3,2 - - 3,2

Almeida Bugelli e Valença Advogados Associados 30.160.122 8 1,6 4 11,8 -10,2

Total 1.894.644.114 100,0 753.719.000 100,0

* Fonte: Uqbar


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Ranking Advogados – Número de FII 12 meses – Outubro 2011 TABELA 15

Escritório de Advogados01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010 Mudança na

participação (%)

Número deOperações



PMKA Advogados Associados 6 1 40,0 5 11,1 28,9

Navarro Advogados 2 2 13,3 6 11,1 2,2

FreitasLeite Advogados 2 3 13,3 3 11,1 2,2

Souza, Cescon, Barrieu & Flesch Advogados 1 4 6,7 2 11,1 -4,4

Campos Mello Advogados 1 5 6,7 - - 6,7

Pinheiro Guimarães Advogados 1 6 6,7 - - 6,7

Barbosa, Müssnich & Aragão Advogados 1 7 6,7 - - 6,7

Almeida Bugelli e Valença Advogados Associados 1 8 6,7 4 11,1 -4,4

Total 15 100,0 9 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam os assessores legais de FII com base no montante emitido e no número de operações durante o período em questão. Quando duas ou mais instituições assessoram conjuntamente um mesmo FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. O ranking considera apenas as operações efetivamente realizadas, através de sua primeira emissão, durante os últimos doze meses (novembro 2010 a outubro 2011).

estruturadores

Definição: Pessoa jurídica especializada pela montagem do fundo. O trabalho de estruturação

consiste da definição de todos os parâmetros quantitativos e qualitativos do fundo.

Ranking Estruturadores – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2011 TABELA 16

Estruturador 01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010 Mudança na participação

(%)Montante



(%)

Itaú Unibanco 463.017.992 1 20,8 - - 20,8

Banco Votorantim 311.650.000 2 14,0 - - 14,0

BB Gestão de Recursos DTVM 311.650.000 3 14,0 - - 14,0

RB Capital Realty Investimentos Imobiliários 207.800.000 4 9,3 3 17,6 -8,3

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 195.833.000 5 8,8 1 30,6 -21,8

Credit Suisse Hedging Griffo CV 160.487.000 6 7,2 2 25,2 -18,0

BB Banco de Investimento 159.000.000 7 7,1 - - 7,1

Rio Bravo Investimentos DTVM 101.664.000 8 4,6 6 0,9 3,7

Banco Bradesco BBI 90.840.000 9 4,1 4 17,6 -13,5

Citibank DTVM 66.085.000 10 3,0 - - 3,0

Dez Maiores 2.068.026.992 93,0 1.108.217.400 100,0 -7,0

Total 2.224.272.114 100,0 1.108.217.400 100,0

* Fonte: Uqbar


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Ranking Estruturadores – Número de FII 12 meses – Outubro 2011 TABELA 17

Estruturador01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010 Mudança na

participação(%)

Número de Operações



RB Capital Realty Investimentos Imobiliários 2 1 13,3 3 14,3 -1,0

Credit Suisse Hedging Griffo CV 2 2 13,3 2 28,6 -15,2

Itaú Unibanco 1 3 6,7 - - 6,7

Banco Votorantim 1 4 6,7 - - 6,7

BB Gestao de Recursos DTVM 1 5 6,7 - - 6,7

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 1 6 6,7 1 35,7 -29,0

BB Banco de Investimento 1 7 6,7 - - 6,7

Rio Bravo Investimentos DTVM 1 8 6,7 6 7,1 -0,5

Banco Bradesco BBI 1 9 6,7 4 7,1 -0,5

Citibank DTVM 1 10 6,7 - - 6,7

Dez Maiores 12 80,0 14 100,0 -20,0

Total 15 100,0 14 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam os estruturadores de FII com base no montante emitido e no número de operações durante o período em questão. Quando duas ou mais instituições estruturam conjuntamente um mesmo FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. O ranking considera apenas as operações efetivamente realizadas, através de sua primeira emissão, durante os últimos doze meses (novembro 2010 a outubro 2011).


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8Fundos Listadosna BM&FBOVESPA


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Este capítulo apresenta a lista das cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA.

Além do nome do FII, do código de negociação do título e do tipo de ativo

que o FII investe, são apresentadas algumas estatísticas de cada cota para o

mês de outubro de 2011.

A Capitalização de Mercado é calculada multiplicando-se o valor da

cota em outubro de 2011 e o número de cotas emitidas e integralizadas, no

final deste mês. O valor da cota em outubro de 2011 é o preço médio de

negociação no mês, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA.

Caso não haja valor da cota em outubro de 2011, é utilizado o último valor de

cota de até seis meses anteriores.

O Preço Médio é o valor da cota utilizado na Capitalização de Mercado.

Valor de Mercado/Valor Patrimonial é a razão entre o Preço Médio e o valor

patrimonial de outubro da cota. Rendimento por Cota é o valor unitário

relativo às distribuições de rendimentos realizadas em outubro. O Montante

Negociado e o Nº de negócios são os do mês de outubro e Pregões é a

porcentagem dos pregões diários nos quais as cotas foram negociadas

durante o mês de outubro.


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Fundos Listados para Negociação na BM&FBOVESPA TABELA 18

Nome do FIICódigo de

NegociaçãoTipo

de Ativo

Capitalizaçãode Mercado(R$ milhões)

PreçoMédio

(R$)

Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%)

Rendimentopor Cota

(R$)

MontanteNegociado

(R$ milhares)

NºNegócios

Pregões(%)

Ancar IC ANCR11BShopping Centers

172,9 600,00 149,1 0,0000 0,0 0 0,0

Anhanguera Educacional FAED11B Escolar 64,5 124,50 124,6 0,9813 976,7 83 90,0

BB Progressivo BBFI11B Escritórios 493,0 3.792,55 247,3 32,0509 3.159,0 197 100,0

BB Renda Corporativa BBRC11 Escritórios 217,2 136,59 141,3 0,4483 2.133,2 240 100,0

BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower

BBVJ11 Escritórios 292,2 107,81 107,0 0,8000 916,4 180 90,0

BC Fundo de FII BCFF11B Renda variável 145,9 100,44 104,2 0,9214 5.918,0 1073 100,0

BM CENESP CNES11B Escritórios 204,5 104,43 105,9 0,8930 5.846,6 842 100,0

Brasílio Machado BMII11 Escritórios 0,0 0,00 0,0 2,8571 0,0 0 0,0

Brazilian Capital Real Estate Fund I

BRCR11B Escritórios 1.246,2 113,29 190,7 0,6670 1.583,9 843 100,0

Caixa Cedae CXCE11B Escritórios 107,3 1.566,23 160,5 1,0856 148,7 19 45,0

Campus Faria Lima FCFL11B Escolar 177,1 1.060,45 108,4 8,3000 690,2 40 85,0

CSHG Brasil Shopping HGBS11Shopping Centers

433,9 1.562,39 116,1 11,0000 2.729,4 112 90,0

CSHG Desenvolvimento de Shoppings Populares

CSHP11BShopping Centers

0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0

CSHG JHSF Prime Offices HGJH11 Escritórios 190,2 1.153,03 118,3 8,1000 96,8 10 35,0

CSHG Logistica HGLG11 Diversificado 170,1 1.092,09 108,4 8,2000 614,7 48 45,0

CSHG Real Estate HGRE11 Escritórios 502,3 1.377,92 119,3 10,3000 2.131,6 168 100,0

CSHG Recebíveis Imobiliários BC

CSBC11 Renda fixa 114,7 1.095,37 104,5 7,0000 379,9 56 75,0

Daycoval Renda Itaplan DRIT11B Escritórios 29,7 1.000,00 97,3 0,0000 0,0 0 0,0

Dovel DOVL11B Escritórios 57,4 1.062,14 100,4 22,3854 0,0 0 0,0

Edifício Almirante Barroso FAMB11B Escritórios 375,7 3.584,70 549,1 16,0529 915,9 44 80,0

Edifício Ourinvest EDFO11B Escritórios 47,2 200,04 242,0 1,4674 6,4 4 10,0

Europar EURO11 Logística 67,6 190,54 257,0 1,3600 455,6 66 100,0

Excellence FEXC11B Renda fixa 85,3 108,04 108,2 1,0065 930,5 128 100,0

Fator Verita VRTA11 Renda fixa 31,7 109,66 97,7 0,0000 233,6 7 15,0

Floripa Shopping FLRP11BShopping Centers

49,0 1.021,83 110,6 8,8000 779,7 68 95,0

Grand Plaza Shopping ABCP11Shopping Centers

443,1 7,84 307,6 0,0409 73,6 55 85,0

GWI Condomínios Logísticos GWIC11 Logística 80,8 167,00 177,1 1,2221 1.026,4 5 20,0

Hospital da Criança HCRI11B Hospitalar 55,2 276,13 461,6 2,2658 303,7 54 65,0

Hospital Nossa Senhora de Lourdes

NSLU11B Hospitalar 18,4 175,63 16,0 1,7445 2.753,4 374 100,0

Hotel Maxinvest HTMX11B Hospedagem 153,1 214,26 262,3 2,2568 3.780,6 544 100,0

JS Real Estate Multigestão JSRE11Renda fixa

/ Renda variável

59,8 996,43 97,9 7,1989 155,4 4 20,0

Kinea Renda Imobiliária KNRI11 Escritórios 538,6 1.228,43 115,0 7,0000 6.718,0 323 100,0

Mais Shopping Largo 13 MSHP11Shopping Centers

61,1 672,14 70,1 2,7300 142,4 35 75,0

Max Retail MAXR11BLojas

Individuais60,5 1.020,86 106,3 6,1904 432,8 34 65,0

Memorial Office FMOF11 Escritórios 50,2 98,75 101,4 0,5900 50,5 33 40,0

Mercantil do Brasil MBRF11 Escritórios 105,4 1.036,58 103,7 8,7500 1.328,7 136 90,0


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Nome do FIICódigo de

NegociaçãoTipo

de Ativo

Capitalizaçãode Mercado(R$ milhões)

PreçoMédio

(R$)

Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%)

Rendimentopor Cota

(R$)

MontanteNegociado

(R$ milhares)

NºNegócios

Pregões(%)

MSL 13 MSLF11BShopping Centers

85,7 800,00 81,0 2,8000 0,0 0 0,0

Opportunity FTCE11B Diversificado 905,6 1.980,00 153,8 0,0000 0,0 0 0,0

Panamby PABY11 Diversificado 114,8 151,43 39,2 0,0000 8,0 4 15,0

Parque Dom Pedro Shopping Center

PQDP11Shopping Centers

150,0 1.260,77 654,5 8,7211 500,5 61 95,0

Presidente Vargas PRSV11 Escritórios 218,6 1.120,89 116,0 8,5800 1.679,0 149 100,0

Projeto Água Branca FPAB11 Escritórios 233,6 311,51 307,5 2,2500 453,5 54 90,0

RB Capital Agre RBAG11 (cota sênior) Residencial 31,1 56,63 n.d. 0,5557* 107,3 38 75,0

RB Capital Desenvolvimento Residencial II

RBDS11 Residencial 79,8 1.050,61 111,3 0,0000 630,4 5 20,0

RB Capital General Shopping Sulacap

RBGS11Shopping Centers

102,4 95,02 n.d. 0,7998 974,0 111 85,0

RB Capital Prime Realty I RBPR11 (cota sênior) Residencial 70,8 88,54 n.d. 0,8900* 504,7 121 90,0

RB Capital Renda I FIIP11B Diversificado 136,9 147,63 107,6 1,0153 223,2 21 50,0

RB Capital Renda II RBRD11 Diversificado 126,3 68,20 96,4 0,3514 305,7 50 85,0

REP 1 CCS RCCS11 Galerias 10,4 1.043,35 102,5 0,0000 6,3 3 10,0

Rio Bravo Cibrasec RBCB11 Renda fixa 0,0 0,00 0,0 8,0010 0,0 0 0,0

Rio Bravo Renda Corporativa FFCI11 Escritórios 110,9 1,71 108,2 0,0115 462,9 201 100,0

São Fernando SFND11 Escritórios 0,0 0,00 0,0 0,3974 0,0 0 0,0

SCP SCPF11Lojas

Individuais0,0 0,00 0,0 0,0737 0,0 0 0,0

Shopping Pátio Higienópolis SHPH11Shopping Centers

243,7 421,33 228,5 2,4000 672,4 47 85,0

Square Faria Lima FLMA11 Diversificado 103,9 1,51 189,3 0,0117 294,5 185 95,0

Torre Almirante ALMI11B Escritórios 229,9 2.195,90 301,6 13,0964 860,8 77 85,0

Torre Norte TRNT11B Escritórios 697,7 177,27 116,6 1,3173 726,6 27 75,0

TRX Realty Logística Renda I TRXL11 Logística 100,6 109,77 110,6 0,7765 1.295,6 169 100,0

Via Parque Shopping FVPQ11Shopping Centers

0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0

West Plaza WPLZ11BShopping Centers

88,1 89,07 102,7 0,8333 2.387,9 607 100,0

WM RB Capital WMRB11B Renda fixa 66,2 1.001,00 98,5 1,8054 50,1 2 5,0

* Em outubro as cotas sênior dos FII RB Capital Agre e RB Capital Prime Realty I também tiveram amortizações nos valores de R$ 5,4545 e R$ 2,50 por cota respectivamente.

Fundos Listados para Negociação na BM&FBOVESPA (cont.) TABELA 18

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