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CAJA COSTARRICENSE DE SEGURO SOCIAL

DRSSCS-ARIM

GUÍA BÁSICA PARA MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA FÍSICA


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El presente documento fue elaborado por los siguientes profesionales:

• Ing. Gerardo Orozco Masís

Ingeniero Civil del Área Regional de Ingeniería y Mantenimiento

DRSSCS

CCSS

• Ing. Alejandro Vargas Cascante

Ingeniero Electromecánico del Área Regional de Ingeniería y Mantenimiento

DRSSCS

CCSS


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1 Objetivos ................................................................................................................................... 13

1.1 Objetivo especifico ............................................................................................................. 13

1.2 Alcance de la guía ............................................................................................................. 13

2 Condiciones generales y justificación........................................................................................ 14

2.1 Condiciones generales ...................................................................................................... 14

2.1.1 Justificación ............................................................................................................... 14

3 Objetivos, definiciones y tipos de mantenimientos .................................................................... 16

3.1 Objetivos del mantenimiento .............................................................................................. 16

3.2 Definiciones ....................................................................................................................... 16

3.3 Tipos de mantenimiento ..................................................................................................... 17

3.4 Efecto de la vida útil y capacidad operativa de la infraestructura física: ............................ 18

4 Mantenimiento preventivo y conservación de la infraestructura ................................................ 19

4.1 Componentes estructurales ............................................................................................... 19

4.2 Paredes ............................................................................................................................. 19

4.2.1 Tipos de paredes ....................................................................................................... 19

4.2.2 Mantenimiento ........................................................................................................... 20

4.2.3 Fisuras ....................................................................................................................... 20

4.2.4 Humedad ................................................................................................................... 20

4.3 Techos y cubiertas ............................................................................................................. 21

4.3.1 Uso correcto ............................................................................................................... 21

4.4 Pintura ............................................................................................................................... 22

4.4.1 Tipos .......................................................................................................................... 22

4.4.2 Barnices ..................................................................................................................... 22

4.4.3 Pintura acrílica (látex) ................................................................................................ 23

4.4.4 Pintura a base de aceites........................................................................................... 23

4.4.5 Pintura anticorrosiva .................................................................................................. 23

4.4.6 Pinturas epóxicas ....................................................................................................... 23

4.4.7 Estuco ........................................................................................................................ 24

4.4.8 Otros acabados .......................................................................................................... 24

ÍNDICE


4

4.5 Pisos .................................................................................................................................. 24

4.5.1 Tipos de piso .............................................................................................................. 24

4.6 Instalaciones mecánicas .................................................................................................... 24

4.6.1 Tipos de instalaciones mecánicas ............................................................................. 24

4.7 Instalaciones eléctricas ...................................................................................................... 25

4.7.1 Uso correcto ............................................................................................................... 25

4.8 Cerrajería ........................................................................................................................... 26

4.8.1 Tipos de cerrajería ..................................................................................................... 26

4.9 Puertas .............................................................................................................................. 27

4.9.1 Sistemas de apertura de una puerta: ......................................................................... 27

4.9.2 Puertas de doble acción:............................................................................................ 28

4.9.3 Corredizas: ................................................................................................................. 28

4.9.4 Plegables: .................................................................................................................. 28

4.9.5 Puertas de Madera: ................................................................................................... 28

4.9.6 Puertas Metálicas: ..................................................................................................... 28

4.9.7 Puertas de PVC: ........................................................................................................ 28

4.9.8 Puertas de Vidrio: ...................................................................................................... 28

4.10 Ventanas ............................................................................................................................ 28

4.10.1 Marcos: ...................................................................................................................... 28

4.10.2 Vidrio: ......................................................................................................................... 29

4.10.3 Celosía: ...................................................................................................................... 29

4.11 Cielos ................................................................................................................................. 29

4.11.1 Usos correctos del cielo ............................................................................................. 30

4.12 Trabajos en Metal .............................................................................................................. 30

4.13 Trabajos en Madera ........................................................................................................... 31

4.14 Obras en Ladrillo y Concreto ............................................................................................. 31

4.15 Tapias ................................................................................................................................ 31

4.15.1 Tipos de tapia ............................................................................................................ 31

4.16 Muros de retención ............................................................................................................ 32

4.17 Jardinería ........................................................................................................................... 32


5

4.17.1 Tipos .......................................................................................................................... 32

5 Aplicación mantenimiento preventivo y correctivo ..................................................................... 33

5.1 Mantenimiento de paredes................................................................................................. 33

5.1.1 Necesita colgar o fijar un objeto a la pared: ............................................................... 33

5.1.2 Hongos ...................................................................................................................... 33

5.1.3 Manchas y suciedad .................................................................................................. 33

5.1.4 Se desprendió un objeto de la pared y dejo un orificio............................................... 33

5.2 Mantenimiento de Techos o Cubiertas .............................................................................. 34

5.2.1 Reparación de goteras ............................................................................................... 34

5.2.2 Cambio de láminas de techo ...................................................................................... 35

5.3 Mantenimiento de Pintura .................................................................................................. 36

5.3.1 La pintura se “abomba” .............................................................................................. 37

5.3.2 La pintura se desprende y no hay humedad .............................................................. 37

5.3.3 Aparecen puntos, manchas negras en la pintura ....................................................... 37

5.3.4 Fisuras en las paredes ............................................................................................... 37

5.3.5 Gotera y el cielo de gypsum tiene una mancha negra (hongo) .................................. 37

5.3.6 Retoques de pintura en pared: ................................................................................... 38

5.3.7 Retoques de Pintura para metal ................................................................................ 40

5.4 Mantenimiento de pisos ..................................................................................................... 41

5.4.1 Cerámica y Porcelanato: ............................................................................................ 41

5.4.2 ¿Qué hacer en caso de?............................................................................................ 41

5.4.3 Cerámica y Porcelanato: .......................................................................................... 42

5.4.4 Cambio de Piso de Loseta ......................................................................................... 42

5.4.5 Reparación de Pisos de Cemento ............................................................................. 44

5.4.6 Para acabado de piso pulido, se procederá de la siguiente manera: ......................... 45

5.4.7 Cambio de cerámicas o azulejos ............................................................................... 45

5.5 Mantenimiento sistema mecánico ...................................................................................... 48

5.5.1 Sistema de aguas servidas-negras: ........................................................................... 48


5.5.3 Cisterna - Tanque Elevado o Enterrado de Agua Potable ......................................... 49

5.5.12 Tanque Aguas Negras ............................................................................................... 50


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5.5.13 Cajas de Registro ...................................................................................................... 51

5.5.14 Trampas de Grasa ..................................................................................................... 51

5.5.15 Pérdidas de Agua en la Grifería ................................................................................. 51

5.5.16 Cambio de Empaquetadura de llave .......................................................................... 52

¿Cómo se hace? ....................................................................................................................... 52

5.5.17 Fugas de Agua en el Inodoro ..................................................................................... 53

5.5.18 Fugas de Agua en el Inodoro por Fallas del Flotador ................................................ 54

5.5.19 Deterioro del Desagüe de un Inodoro ........................................................................ 55

5.5.20 Limpieza superficial y de sifones. .............................................................................. 55

5.5.21 Llaves y empaques .................................................................................................... 56

5.5.22 Tapa de inodoro ......................................................................................................... 56

5.5.23 Reparar Llave de la Ducha ........................................................................................ 56

5.6 Mantenimiento instalaciones eléctricas .............................................................................. 56


5.6.2 Cambio de Lámparas Incandescentes ....................................................................... 57

5.6.3 Cambio de Tubo Fluorescente ................................................................................... 58

5.6.4 Cambio de Interruptor de Luz .................................................................................... 60

5.6.5 Interruptor empotrado ................................................................................................ 61

5.6.6 Cambio de Tomacorrientes sobre expuestos ............................................................. 62

5.6.7 Cambio de Tomacorrientes empotrados .................................................................... 63

5.6.8 Cambio de Enchufes de Aparatos Eléctricos ............................................................. 63

5.6.9 Cambio de Fusibles en Interruptores de Fusibles ...................................................... 64

5.7 Mantenimiento de cerrajerías ............................................................................................. 65

5.7.1 Mantenimiento ........................................................................................................... 65


5.8 Mantenimiento de puertas.................................................................................................. 67


5.9 Mantenimiento de ventanas ............................................................................................... 68


5.10 Mantenimiento de cielos .................................................................................................... 69


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5.11 Mantenimiento de portones................................................................................................ 69

5.11.1 Recomendaciones ..................................................................................................... 70

5.12 Mantenimiento de tapias .................................................................................................... 71


5.13 Mantenimiento muros de retención .................................................................................... 71


6 BIBLIOGRAFIA ......................................................................................................................... 73


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Retiros: Los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

Calzada: Es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zonas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.

Derecho de vía: El ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre, esto es, la distancia entre líneas de propiedad incluyendo en su caso calzada, fajas verdes y aceras.

Línea de Construcción: La que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.

Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.

Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos, tales como: abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad; además de vías públicas.

Abasto: Tubo que sirve para conectar un inodoro, lavatorio o un fregadero a la alimentación de agua potable.

Aguas servidas: Son aquellas que contienen desperdicios, materiales en suspensión o solución de origen humano, animal, vegetal o químico; proveniente de las descargas residenciales, edificios comerciales, industrias o empresas de cualquier índole.

Pieza Sanitaria: Artefacto conectado a la instalación interior, que recibe agua potable, sin peligro de contaminaciones y la descarga a un sistema de evacuación después de ser utilizadas.

Bajantes: Tuberías verticales en un sistema de desagües de aguas de lluvia, de los techos, al nivel de suelo.

Boca de limpieza: Pieza o accesorio que forma parte de las tuberías de desagüe, destinadas a permitir la inspección y la limpieza de dichas tuberías.

Caja de Registro: Caja destinada a permitir la inspección y la desobstrucción de las tuberías de desagüe, y en la cual se pueden efectuar cambios de dirección, pendiente, diámetro y material de las tuberías.

Caudal: Volumen líquido o fluido que pasa por una sección de una tubería en una unidad de tiempo.

GLOSARIO


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Tanque de Captación: Depósito de agua, usualmente enterrado, intercalado entre el medidor del servicio de agua potable y un conjunto elevador motor bomba.

Tanque Séptico: Receptáculo que recibe la descarga de las aguas servidas, construido de manera que permita separar los sólidos de los líquidos, para digerir la materia orgánica y permitir la salida del líquido clarificado, para ser dispuesto en un sumidero, zanja de absorción o zanja filtrante. Este tipo de descarga se usa cuando no existe cloaca pública.

Cloaca: Tubería destinada a recolectar y conducir aguas negras servidas desde su aparato sanitario hasta la red pública de colectores.

Colector: Tubería principal destinada a recolectar y conducir las aguas negras o servidas de una edificación a la conexión con el servicio público.

Columna de ventilación: Tubería vertical destinada a la entrada o salida de aire de un sistema de desagüe de una edificación, de uno o varios pisos.

Drenaje de piso: Pieza sanitaria destinada a recolectar aguas servidas o de lluvia, que está conectada al sistema de desagüe correspondiente de la edificación.

Desagüe: Salida para las aguas negras y de lluvia.

Acometida: Conexión de una edificación determinada a un sistema o servicio establecido.

Concreto: Es el producto de la mezcla de arena (agregado fino), piedra (agregado grueso), cemento (material ligante) y agua, combinados en una proporción tal, que determina una cierta resistencia.

Mampostería: Es un componente estructural construido mediante elementos individuales prefabricados colocados y ajustados conforme a determinado orden, y unidos por medio de mortero.

Mampostería reforzada: Es aquel tipo de mampostería que utiliza varillas de refuerzo para resistir las cargas en conjunto con la mampostería.

Columna de mampostería: Elemento vertical construido específicamente con unidades de mampostería, unidas con mortero y rellenos de concreto fluido. Se caracteriza por ser un elemento libre de piso a piso.

Columna de concreto: Elemento vertical construido con concreto y acero de refuerzo.

Viga: Elemento estructural horizontal capaz de resistir cargas paralelas. Puede ser hecha de concreto, acero, madera o mampostería.

Viga de mampostería: Es una viga construida específicamente con unidades mampostería.


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Viga de concreto: Es una viga construida con concreto colado en sitio y acero de refuerzo.

Viga corona: Elemento de concreto, acero o madera utilizado estructuralmente para dar rigidez a las paredes.

Viga Banquina: Igual que la viga, pero utilizada en la parte interior de los buques de ventanas.

Varilla: Barra de acero de cierto grado de resistencia y diámetro, que se utiliza para soportar esfuerzos de tensión.

Viga Cargador-Cargador: Igual que la viga, pero utilizado en la parte superior de los buques.

Techo: Parte superior y más alta que cubre una edificación. Superficie superior de un espacio interior.

Cubierta de techo: Conformación de láminas de un determinado material que funcionan para cubrir la parte superior de las casas.

Limahoya: Elemento de hojalatería que recibe y canaliza las aguas de dos gradientes de la cubierta de techo hacia un punto.

Limatón: Elemento de hojalatería que distribuye las aguas de un punto hacia dos gradientes de la cubierta de techo.

Cumbrera: Elemento superior horizontal de un techo, que distribuye las aguas hacia dos puntos o que cubre la unión de dos láminas en sus puntos más altos.

Losa cenital: Elemento conformado por una losa de concreto y ventanería, que sirve para dar ventilación a los baños que, por razones arquitectónicas, no quedan con posibilidades de tener una ventana hacia el exterior.

Clavadores: Elemento utilizado para colocar la cubierta de un techo, situado comúnmente en el sentido opuesto a las cerchas.

Tapichel: Es la pared de bloques de concreto, u otro material, que comprende el espacio entre la viga corona y la cubierta.

Cercha: Elemento de Hierro Galvanizado (HG) o madera, que es utilizado para llevar las cargas de los techos a otros elementos estructurales como vigas o columnas

Precinta: Elemento utilizado para montar la canoa y como sello entre la cubierta de techo y los aleros.


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Alero: Parte del techo que sobresale de la línea de cerramiento vertical formando un sólido geométrico que cumple función de protección.

Buque: Apertura u orificio ubicado en las paredes donde, por lo general, se colocan las puertas y ventanas.

Cimiento: Parte de la estructura que se halla, generalmente, bajo tierra y sirve para sustentar el edificio o casa, y repartir sus cargas o empujes sobre el terreno. Puede ser superficial o profunda, sobre pilotes, etc.

Piso: Suelo pavimentado.

Piso Acabado: Nivel definitivo del pavimento.

Mocheta: Celda de bloque rellena de concreto y con una varilla de acero vertical, utilizada para fines estructurales.

Contrapiso: Elemento que sirve de base al piso acabado.

Entrepiso: Conjunto de elementos constructivos que separa un piso de otro en una edificación, construidos monolíticamente, o en forma de vigas sucesivas apoyadas sobre elementos estructurales como vigas, columnas o muros.

Cielo raso: Techo plano que se coloca a fin de disminuir la altura de un ambiente, o por motivos estéticos. Se compone de un enlistonado, revocado con yeso o pasta.

Pared: Obra de albañilería de ladrillos de arcilla, o bloques de concreto, que en ocasiones tiene función de soporte. Su espesor varía entre 10 y 25 cms.

Pared colindante: Aquella que tiene uno de sus paramentos adyacentes a un lindero.

Pared medianera: Pared que comparten dos aposentos o propiedades individuales.

Batiente: Montante del marco de una puerta o ventana, en el cual bate la hoja cuando se cierra.

Azulejo: Pequeña piedra bruñida, placa de material cerámico que se utiliza para revestimientos de servicios sanitarios y decorativos.

Cerámica: Baldosa de arcilla que se presenta en varios tipos para revestir pisos y paredes. Existen en el mercado diversos tipos de cerámica; las más usadas son las lisas unicolores y las decoradas.

Cornisa: Resalte alargado, horizontal que sobresale bajo la cubierta o nivel de cielo de un edificio.


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Edificación: Cualquier estructura pública o privada y sus dependencias, de cualquier uso, sin importar el tipo de material utilizado en su construcción, se halle o no ocupada.

Escombro: Desecho que queda de una obra de albañilería o constructiva.

Fachada: Fachada de elementos modulares que se montan en el mismo lugar de la obra, y a los que corresponden las funciones de la separación de lo interior y lo exterior, de aislamiento térmico y acústico, y de regulación de las vistas exteriores, luz y aire.

Voladizo: Elemento saliente sobre las paredes de un edificio.

Disyuntor Termomagnético: Accesorio eléctrico conocido como breaker.


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1 Objetivos

1.1 Objetivo especifico

Orientar a los responsables de la gestión del mantenimiento de las sedes de áreas, clínicas y establecimientos de los equipos básicos de atención integral de salud (EBAIS) sobre los principales procedimientos vinculados al mantenimiento preventivo y correctivo de la infraestructura física.

1.2 Alcance de la guía

La guía de mantenimiento de la infraestructura física está dirigida a los usuarios internos de los establecimientos del primer nivel de atención (médicos, enfermeros, auxiliares, personal administrativo y técnico).

CAPITULO 1


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2 Condiciones generales y justificación

2.1 Condiciones generales

De acuerdo a una muestra de los centros de salud sobre las condiciones del mantenimiento de los establecimientos de salud, se encontraron los siguientes puntos:

a) Ausencias de políticas en mantenimiento y conservación de la infraestructura y del equipamiento.

b) Escaso cuidado a la infraestructura física de los establecimientos de salud. c) Ausencia de sistemas de mantenimiento coordinado. d) Abundancia de diferentes tipos de equipos haciendo que el mantenimiento y el reemplazo de

partes sean complicados. e) Falta de personal de mantenimiento calificado y carencia de programas de entrenamiento

permanente. f) Insuficientes recursos financieros para las acciones de mantenimiento. g) Brechas entre la sofisticación del equipamiento y las habilidades del personal que los opera.

La Caja Costarricense de Seguro Social tiene entre sus principales objetivos mejorar la calidad y cobertura de los servicios que brinda, con énfasis a la población más pobre y vulnerable. Para ello, es necesario fortalecer la ejecución de las actividades de mantenimiento de la infraestructura física de carácter preventivo y correctivo que garantice las condiciones físicas apropiadas para la gestión de los establecimientos y la atención de salud.

2.1.1 Justificación

El mantenimiento, en términos globales, toma relevancia como consecuencia de la importancia que ha adquirido el enfoque de calidad en la atención de la salud.

Dentro de este contexto constituyen elementos fundamentales: la infraestructura física y el equipamiento, para garantizar una atención de salud con calidad.

Dentro de la gestión de las acciones relacionadas a la infraestructura es importante considerar no solo la inversión en la construcción de los establecimientos, sino también, las referidas al mantenimiento de las edificaciones, con la finalidad de conservarlas y prolongar la vida útil de las mismas.

La situación actual, revela entre otros aspectos, la ausencia de una política institucional que norme y regule el mantenimiento de la infraestructura física y la falta de un adecuado nivel de mantenimiento debido, entre muchos factores, principalmente a la carencia de información, a la escasez de recursos financieros, a la ausencia de recursos humanos para el mantenimiento y a la falta de una

CAPITULO 2


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cultura de mantenimiento (usuarios y personal), situaciones que dificultan garantizar el funcionamiento adecuado de los servicios de salud.

Es importante recordar que las instancias de gestión Salud tiene entre sus principales tareas la rehabilitación y el mejoramiento de la infraestructura física de los establecimientos de salud. Estas inversiones en infraestructura física requiere de un esfuerzo efectivo para brindar un adecuado mantenimiento de los mismos, razón por la cual se deben de consignar en los respectivos planes operativos los recursos necesarios para la ejecución de estas actividades.

Asimismo es necesario que en cada uno de los establecimientos de salud se lleven a cabo un programa de mantenimiento de la infraestructura física para evitar el deterioro progresivo de las edificaciones con el incremento posterior de los costos de recuperación y evitar el deterioro de la imagen institucional.


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3 Objetivos, definiciones y tipos de mantenimientos

3.1 Objetivos del mantenimiento

Proteger la inversión patrimonial de los edificios de la institución, conservando y prolongando la vida útil de la infraestructura física de los establecimientos con la finalidad de brindar un mejor servicio de calidad a los usuarios.

Mejorar la capacidad operativa de los servicios de salud, para brindar una atención en forma permanente e ininterrumpida.

Disminuir las tasas de deterioro de la infraestructura física, evitando altas pérdidas de inversión de capital y elevados costos de operación.

3.2 Definiciones

La palabra mantenimiento, es bastante conocida y utilizada por la gran mayoría de personas especialmente cuando se trata de evidenciar, el estado de la infraestructura, el mal o poco efectivo funcionamiento de máquinas, equipos o sus respectivos accesorios, siendo cada vez más vigente la siguiente interpretación "Mantenimiento es: Cuando todo va bien, nadie recuerda que existe. Cuando algo va mal, dicen que no existe. Cuando es para gastar, se dice que no es necesario. Pero cuando realmente no existe, todos concuerdan en que debería existir".

Sin embargo, la acepción más entendida sobre la palabra Mantenimiento corresponde "al conjunto de actividades desarrolladas con el fin de conservar las propiedades o bienes (inmuebles, instalaciones, máquinas, equipos, herramientas, etc.), en condiciones de funcionamiento seguro, eficiente y económico, previniendo daños o reparándolos cuando ya se hubieran producido".

Se debe tomar en consideración que los enfoques del mantenimiento de establecimientos de salud no son sólo técnico y económico, sino que se cumple un tercero: el social cuyo valor es incalculable y que debe tomarse en cuenta para darle su verdadero lugar e importancia al mantenimiento en el sector salud.

Enumeramos estos 3 enfoques:

• Enfoque técnico: Conservar la infraestructura, equipamiento e instalaciones en condiciones de funcionamiento seguro, eficiente y confiable, para no interrumpir la prestación de los servicios.

• Enfoque económico: Contribuir con los medios disponibles a sostener la conservación de la infraestructura física con los costos de operación más bajos posibles.

CAPITULO 3


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• Enfoque social: Evitar que una falla de las instalaciones ponga en riesgo la prestación adecuada de los servicios de salud. Este enfoque hace que el mantenimiento de establecimientos de salud sea especialmente importante ya que no se puede calcular el costo de una vida humana ni de las enfermedades que pudieran propagarse por una falta de Mantenimiento de la infraestructura física de los establecimientos.

3.3 Tipos de mantenimiento

Se establece 3 tipos de mantenimiento:

• Predictivo: Corresponde a la filosofía de trabajo para reforzar el mantenimiento preventivo.

• Preventivo: Obedece a una programación y no a la demanda. • Correctivo: Obedece a la demanda y prioridad del usuario y no a una programación.


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3.4 Efecto de la vida útil y capacidad operativa de la infraestructura física:


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4 Mantenimiento preventivo y conservación de la infraestructura

El mantenimiento de la infraestructura física deberá incluir todos los servicios y materiales requeridos para alcanzar un óptimo estado de conservación de manera que puedan ser utilizados en forma continua para el propósito con el cual fueron construidos. Los materiales que han sufrido daño considerable, más allá de las condiciones que justifican su reparación dentro de términos de economía, deberán ser reemplazados con materiales que ofrezcan una mayor duración. Para evitar estos daños es necesario considerar en los planes operativos anuales de los establecimientos de salud, los recursos financieros que permitan llevar a cabo un programa de mantenimiento preventivo.

El Administrador y Director Médico del Área de Salud, está comprometido no solamente, con los servicios de salud que brinde el establecimiento, con la obra civil, instalaciones y equipos existentes dentro del establecimiento, sino también debe cuidar lo existente en la parte exterior e interior del local. Es posible que, en términos comparativos, el mantenimiento exterior sea menos frecuente que el interior; pero no por esta razón sea menos importante.

Deberán realizarse, por lo menos dos inspecciones al año sobre la estructura arquitectónica y la obra civil del establecimiento. La inspección deberá centrarse sobre las cubiertas, sistemas de aguas (pluviales, negras y potables), bajantes, muros y paredes exteriores, carpintería metálica y de madera, pasadizos exteriores, etc.

Debido a que la estructura exterior del establecimiento está sometida a la acción del clima y las inclemencias del tiempo, requiere de una estricta programación y ejecución de las acciones de mantenimiento y reparación a intervalos regulares no mayores de un año. Entre los principales rubros a considerarse tenemos los siguientes:

4.1 Componentes estructurales

Deberá prestarse especial atención a los componentes estructurales (cimientos, columnas, vigas y paredes). Estos elementos no deben presentar daño alguno y permanentemente deben de ofrecer una óptima estabilidad física del establecimiento de salud.

4.2 Paredes

Son elementos verticales que dividen los distintos aposentos de las viviendas y las mismas con el exterior.

4.2.1 Tipos de paredes

• Paredes de ladrillo: Son paredes generalmente ornamentales de uso interno compuestas de ladrillos de arcilla.

• Paredes de mampostería (bloques y varillas de refuerzo): Son paredes construidas con bloques de concreto.

CAPITULO 4


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• Paredes de concreto y acero de refuerzo: Es una pared que está compuesta de concreto solido.

• Pared de vidrio: Generalmente son paredes ornamentales fabricados en vidrio de distintos espesores y tonalidades de acuerdo al uso y la especificación.

4.2.2 Mantenimiento

Independientemente del tipo de pared que se tenga, se debe evitar que esta se golpee, moje o raspe; ya que esto deteriorará la pared. Un pésimo cuidado de las paredes puede llegar a disminuir la capacidad estructural de la misma restándole seguridad a los demás aposentos.

4.2.3 Fisuras

Existen diferentes causas que producen las fisuras y es importante que usted las conozca. En toda edificación construida con concreto se presentan fisuras de diversos anchos, largos y profundidades. Es importante diferenciar aquellas que pueden ocasionar problemas, o las que sólo provocan problemas de tipo estético, que también deben ser reparadas o tratadas.

Las principales causas por las que se dan fisuras son: los cambios fuertes de temperatura (pues todos los materiales utilizados en la construcción se expanden y contraen según la temperatura), el clima (algunos materiales tienden a hincharse en presencia de humedad), movimientos sísmicos y el asentamiento de la edificación en el terreno.

Las microfisuras que comúnmente se presentan en repellos de paredes pueden ser reparadas con facilidad y, en general, no deben ser motivo de preocupación. Esto se puede arreglar fácilmente pintando la pared con pintura elastomerica.

Cuando existen fisuras severas o grietas, sobre todo en elementos estructurales, a saber vigas, columnas, o muros y paredes, ya sea de forma vertical, horizontal o en diagonal (que pueden implicar fallas en dichos elementos), debe tener cuidado y acudir a un profesional que indique la gravedad de la situación y la posible solución.

4.2.4 Humedad

Existen muchas causas de humedad dentro de la vivienda, algunas son: las diferencias de temperaturas en el interior y el exterior de la misma; humedad externa debido a un jardín o un terreno por encima del nivel de la vivienda; fugas de agua; entre otros. Con la humedad se generan hongos, los cuales producen problemas respiratorios y alergias.

Se deben realizar los siguientes pasos para evitar este tipo de problemas:

1. Se debe evitar colocar plantas que necesiten mucho riego, cerca de las paredes. 2. Mantener la edificación ventilada.


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3. Impermeabilizar las paredes expuestas a humedad. 4. Para evitar los hongos, se deben aplicar pinturas antihongos. 5. Mantener el sistema de drenaje funcionando correctamente.

4.3 Techos y cubiertas

El techo es la cubierta que se coloca sobre la estructura de las paredes con el objetivo de proteger a las personas de la misma contra las inclemencias del clima, tales como el frío, la lluvia y el calor.

Los techos están compuestos por diferentes elementos: estructura, cubierta y hojalatería.

Comúnmente las estructuras son de madera, hierro galvanizado o hierro negro, las cubiertas en diferentes diseños de hierro galvanizado, fibrocemento, asfálticas, barro, etc. La hojalatería normalmente es de hierro galvanizado y las canoas pueden ser de PVC, hierro galvanizado, entre otras.

4.3.1 Uso correcto

De todas las superficies exteriores del edificio del establecimiento, los techos, tejados o cubiertas son los más vulnerables, por su implacable exposición al sol, viento, lluvia y cambios de temperatura. Aún el mejor techo requiere de un mantenimiento periódico.

Todas las cubiertas están sujetas a expansión y contracción por causa de las variaciones de la temperatura ambiente, lo cual puede conducir a la presencia de fisuras y rupturas, y posibles fugas o filtraciones, especialmente alrededor de proyecciones del techo, ductos de ventilación, aberturas para iluminación, etc.

Las cubiertas requieren de vigilancia y atención regulares para asegurar su máximo período de vida y buenas condiciones funcionales.

Aún cuando las reparaciones mayores y el reemplazo de los techos son realizados en mejor forma por contratistas especializados, un programa de mantenimiento preventivo bien planificado puede reducir dramáticamente la frecuencia y seriedad de las reparaciones.

El punto de arranque recomendado es la división de la superficie total del techo en áreas fácilmente identificables. Estas áreas deberán ser marcadas en los planos de construcción para proporcionar una ayuda visual para la organización, planeamiento y control de las actividades de mantenimiento.

Luego de que las áreas del techo han sido identificadas, deberá efectuarse una inspección visual de campo de cada una de ellas, para determinar sus condiciones o estado actual.

Un informe de los hallazgos identifica las áreas problemáticas y permite la realización de la programación de acciones en el corto, mediano y largo plazo. El informe deberá incluir, dentro de lo posible, información sobre el tamaño, edad, tipo, uso funcional y un historial de las reparaciones efectuadas. Esta información ayuda al diagnóstico de los problemas y la aplicación de acciones correctivas.


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La revisión puede indicar la necesidad de aplicar algunas medidas correctivas o la ejecución de trabajos de reparación antes de iniciar la implementación de un programa de mantenimiento preventivo.

Todos los techos deberán ser inspeccionados por lo menos anualmente, pero preferiblemente dos veces al año, generalmente antes de la iniciación del período de lluvias.

Paralelamente con los techos deberán ser inspeccionados los canales colectores (canoas) y bajantes de aguas pluviales, así como las áreas próximas a esquinas, ductos de ventilación, losas, etc.

4.4 Pintura

La pintura es un producto fluido aplicado sobre una superficie en capas; se transforma al cabo del tiempo en una película sólida que se adhiere a dicha superficie, de tal forma que recubre, protege y decora el elemento sobre el que se ha aplicado. Es aplicado en las paredes, techos, canoas, bajantes, puertas, losas de concreto, entre otros.

Las necesidades de pintura, tanto del interior como del exterior del establecimiento deberán determinarse sobre análisis particulares y requerimientos aplicables a cada caso, tomando en consideración factores predominantes, tales como: localización geográfica, condiciones climatológicas, grado de deterioro de las superficies pintadas requerimientos funcionales de la edificación y apariencia.

Los trabajos de pintura deberán ser ejecutados de manera que sea posible garantizar su preservación, condiciones de limpieza y saneamiento, iluminación o visibilidad.

4.4.1 Tipos

Existen diferentes tipos de pinturas, tales como barnices, acrílicas, esmaltes, lacas y selladores entre otros; cada uno con unas propiedades físicas y químicas que deben tenerse en cuenta a la hora de elegir el producto adecuado, ya sea por el tipo de superficie a aplicar, el carácter estético o las inclemencias a la que va a estar sometido.

4.4.2 Barnices

Barniz es una disolución de una o más sustancias resinosas en un disolvente. Funciona como un recubrimiento de superficies, normalmente es transparente, pero podría adquirir distintas tonalidades. Atendiendo al acabado final de la superficie se pueden clasificar en:

• Barniz brillante • Barniz mate • Barniz satinado • Barniz impregnante anti termitas


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4.4.3 Pintura acrílica (látex)

La pintura acrílica es una clase de pintura que contiene un material plastificado, pintura de secado rápido. Aunque son diluibles con agua, una vez secas son resistentes a la misma. Destaca especialmente por la rapidez del secado. Tiene poco olor, se aplica fácilmente con rodillo o brocha.

La pintura acrílica se puede clasificar en:

• Mate

• Satinada

4.4.4 Pintura a base de aceites

La pintura a base de aceites, es suave y resiste el desgaste y la rotura a largo plazo. Sin embargo, también tiene un olor fuerte, tarda más en secar y debe ser limpiado con un solvente de pinturas, como el thinner. Al disolverla se debe seguir las recomendaciones del fabricante, al igual que la proporción de dilución.

Se puede utilizar tanto internamente como externamente.

4.4.5 Pintura anticorrosiva

Éste tiene el propósito principal de disminuir la oxidación del material (herrumbre), y secundariamente el de proporcionar una superficie que ofrezca las condiciones propicias para ser pintada con otros acabados.

Las pinturas anticorrosivas pueden estar hechas a base de agua o aceite, por lo cual se debe estar atento a la hora de comprar el producto y la solución del producto nos la indica el fabricante.

Actualmente existen productos con una capa protectora de galvanizado, los que conocemos como hierro galvanizado, y el hecho de estar protegidos con esta capa, nos los hace inmunes ya que esta capa empieza a sufrir deterioro con el paso del tiempo, por lo que es indispensable aplicarle una protección adicional adecuada para el material y recomendada por un experto.

4.4.6 Pinturas epóxicas

Creadas para ser utilizadas en superficies de sellado completo para evitar que la humedad, gases o otras sustancias logren pasar a otro lugar.

Estas pinturas posee flexibilidad, durabilidad y resistencia a los cambios de clima, que actúa como sistema impermeabilizante para evitar filtraciones de agua; para uso interior y exterior y fácil aplicación en superficies de concreto, ladrillo, madera, yeso o metal; tanto nuevas, como previamente pintadas.


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4.4.7 Estuco

Si bien no es una pintura, cumple una función muy similar ya que es un acabado tipo revestimiento o repello con color, el cual tiene una textura granulada. Existen dos tipos: acrílico y cementicio. Los cuales se pueden utilizar tanto interna como externamente.

4.4.8 Otros acabados

Existen distintos tipos de revestimientos en el mercado, algunos son: Estuco Veneciano, marmolizados, granitos, entre otros. Algunos pueden aplicarse en exteriores o interiores.

4.5 Pisos

El piso es la superficie inferior horizontal de un espacio arquitectónico, el “lugar que se pisa”, es por donde transitan las personas tanto en interiores, como en exteriores.

4.5.1 Tipos de piso

• Laminados • Madera • Lujado: Es la superficie del concreto afinada con una llaneta. • Cerámica • Porcelanato • Entre otros.

4.6 Instalaciones mecánicas

El sistema mecánico es el grupo de componentes necesarios para disponer de las aguas potables, sanitarias y pluviales de la edificación de manera segura y controlada.

4.6.1 Tipos de instalaciones mecánicas

Dentro de los sistemas mecánicos de la edificación es posible identificar al menos los siguientes:

Sistema de agua potable: Es la red de tuberías, accesorios, válvulas y llaves de control que canalizan el agua potable a los puntos de servicio dentro de la edificación, sean lavamanos, inodoros, llaves de baño, llaves de pilas, llaves de jardín y fregadero, entre otros.

Sistema de aguas pluviales: Es el sistema de tuberías y canalizaciones cuya función es la de recolectar las aguas de lluvia y disponerlas en la red pluvial pública. Está formado por el techo, canoas, botaguas, limahoyas, limatones, bajantes, cajas de registro, canalizaciones, tuberías y demás elementos que llevan el agua de lluvia al cordón de caño, cunetas o tuberías públicas destinadas específicamente para ello.


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Sistema de aguas servidas - negras: Es el sistema encargado de recoletar y disponer de forma segura las aguas una vez que han sido usadas en los diferentes accesorios o lugares, sean estos el servicio sanitario, las pilas, lavamanos, fregaderos, entre otros. Este sistema cuenta con las siguientes posibles opciones para disponer de las aguas:

1. Tanque séptico y drenajes: Es el tanque recolector encargado de llevar a cabo el procesamiento de las aguas negras de manera individual para cada vivienda, en conjunto con el drenaje. Está compuesto al menos por los siguientes elementos: sifones, cajas de registro, respiradero o chimeneas de ventilación, tuberías de interconexión, tanque séptico y drenaje.

2. Red sanitaria: Está compuesto por una red de tubos y pozos que conectan las viviendas hacia una planta de tratamiento o un colector público.

3. Otros sistemas:

a. Bio-digestores b. Bio-jardineras

4.7 Instalaciones eléctricas

Es el sistema a través del cual se alimenta de energía eléctrica la vivienda, brindando la posibilidad de suministrar potencia para el funcionamiento de los electrodomésticos, iluminación y demás aparatos o accesorios que necesiten electricidad para su funcionamiento.

Toda edificación debe contar con la caja de interruptores (caja de breakers), que son los mecanismos de control, distribución y seguridad interna que tiene la vivienda para disponer de la electricidad.

4.7.1 Uso correcto

Existen dos tipos de voltajes 110 V y 220 V, la mayoría de los aparatos son de voltaje de 110 V, antes de conectar cualquier aparato se debe verificar minuciosamente el voltaje adecuado para el mismo.

No conecte varios aparatos en un solo toma corriente, o en una misma regleta.

Identifique y rotule en la caja de breakers los respectivos circuitos.

En zonas donde exista presencia de niños utilice protectores en todos los tomacorrientes.

Si un aparato eléctrico no funciona bien, no lo vuelva a utilizar hasta que el mismo sea reparado.

Si el breaker se activa no lo accione nuevamente hasta que un técnico o profesional identifique la falla y la corrija.


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Si su edificación cuenta con tomacorrientes exteriores verifique que los mismos sean para intemperie y que tengan los respectivos cobertores. De no ser así no conecte ningún aparato hasta colocar el tomacorriente adecuado.

Si la conexión de un aparato eléctrico es aterrizada, polarizada o ambos (tiene tres puntos de conexión) no corte ninguna pieza, ni utilice adaptadores para conectar.

4.8 Cerrajería

Cerrajería es el arte de hacer y desarmar cerrojos. Un cerrojo es un mecanismo que asegura edificios, habitaciones, gabinetes u otros lugares de almacenaje, para impedir que se puedan abrir sin la llave y así proteger su contenido.

4.8.1 Tipos de cerrajería

Los diferentes tipos de cerraduras se distinguen generalmente por la profundidad y la altura que las mismas poseen, ya que precisamente son estas las características que determinan que tipo de cerradura posee el mecanismo. En cualquier edificación las más utilizados son:

• Cerraduras cilíndricas (tubulares):

Están compuestas por una caja cilíndrica con un eje de rotación perpendicular a la hoja de la puerta. El mecanismo central de la cerradura se encuentra al interior de la puerta. Pueden o no tener llave. Las que no utilizan llave reciben el nombre de “cerraduras de simple paso”.

También pueden combinar llave por fuera y seguro por dentro, o utilizar llave por ambos lados. Se utilizan principalmente en puertas de interior.

• Cerraduras de sobreponer (de parche):

Son aquellas que van instaladas sobre la puerta, dejando visible el cuerpo de la cerradura. El cilindro se ensambla en éste, adosado por la cara opuesta de la puerta. La caja que aloja el picaporte y el pestillo va colocada en el marco.

Por ser una cerradura que queda a la vista, al momento de la elección resulta importante tener en cuenta características tales como, tamaño, forma y materialidad. Se colocan habitualmente en puertas metálicas, rejas y también en puertas delgadas cuyo espesor no permite la instalación de una cerradura embutida en su interior.

• Cerraduras de embutir (de caja):

La caja de la cerradura es de menor espesor exterior y es más alargada en sentido vertical ya que tiene que ir completamente embutida en el interior de la puerta. Pueden llevar como tirador una perilla o una manija. Suelen utilizarse en puertas interiores y puede combinar al igual que en el caso de las cerraduras cilíndricas, mecanismos con o sin pestillo y llave. La variedad de diseños y estilos


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de cerraduras es inmensa. No sólo en cuanto a sus formas sino también a los materiales con que se fabrican. El material del tirador es clave en la duración y el buen aspecto de la cerradura a través del tiempo. Las hay de acero inoxidable, bronce pulido, envejecido o satinado; también tipo madera, pintadas y doradas; con o sin lacas de protección. Para la puerta de entrada (acceso principal): En EBAIS (tipo casa), generalmente se utilizan cerraduras de tipo cilíndricas (tubulares). Algunas de las características requeridas son: protección antitaladro; llave de punto; tener más de un par de puntos de cierre y varios pasadores (entre más cantidad mejor).

Muchas cerraduras cuentan con pitones anti corte, los que poseen un refuerzo adicional al centro del pitón. Algunas también incluyen un pestillo nocturno, un botón que se acciona desde el interior que impide que la cerradura pueda ser abierta desde afuera, incluso si se cuenta con la propia llave.

Un buen complemento son los cerrojos, simples o dobles. Los simples tienen un cilindro exterior que se abre y cierra con llave y una mariposa por el interior, que abre y cierra el cerrojo. Los dobles tienen cilindro exterior e interior, que abren y cierran sólo con llave.

Para puertas interiores: En estos casos, se utiliza normalmente cerraduras del tipo cilíndricas (tubulares) o de embutir (de caja), ya que son de menor tamaño, decorativas, entre otras.

Cerraduras para baños:

Idealmente deben funcionar sin llave, pero con un pestillo que se acciona desde el interior. Es importante que cuente con una ranura de emergencia, la que permite desbloquear el pestillo desde fuera del baño (utilizando por ejemplo una moneda o simplemente el pulgar) en caso que una emergencia lo requiera. Se recomienda elegir cerraduras de acero inoxidable ya que son más resistentes al vapor y humedad.

4.9 Puertas

Es un elemento constructivo que consiste en una abertura que permite entrar y salir de la vivienda y sus habitaciones. Puede ser elaborada por una plancha de madera, hierro, vidrio u otro material. Ayudan a distribuir las diferentes estancias y proporcionan intimidad.

Las diferencias entre los diversos tipos de puertas que se puede encontrar en el mercado se basan en tres aspectos el sistema de apertura, el material utilizado y su armazón. En un centro de salud podemos distinguir básicamente entre dos tipos de puerta según su funcionalidad: puertas de entrada y puertas interiores. Las puertas de entrada deberán ofrecer seguridad, aislamiento, y comodidad de uso. Las puertas interiores tienen funciones mucho más diversas como por ejemplo dar intimidad, dejar pasar o no la luz, separar ambientes, facilitar la climatización de las diferentes salas, etc.

4.9.1 Sistemas de apertura de una puerta:

Puertas de una acción: son las puertas tradicionales de una o dos hojas cuyo ángulo de apertura es al menos de 90 grados en una sola dirección. Pueden tener un mecanismo de cierre automático.


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4.9.2 Puertas de doble acción:

Son las puertas batientes cuyo mecanismo permite la apertura en las dos direcciones, abriendo en ambos sentidos.

4.9.3 Corredizas:

Son las puertas cuyas hojas se deslizan. Pueden tener una o dos hojas; y su forma también puede ser curva o semicircular.

4.9.4 Plegables:

El mecanismo de apertura sería el plegamiento de las hojas, generalmente pequeñas y en zigzag.

Respecto a materiales, existen puertas de casi cualquier material, pero dependiendo de la función a la que se destine la puerta, las características de dichos materiales deberían ser distintas. Los materiales habituales son: madera, aluminio, hierro, acero, PVC, fibra de vidrio, cristal, espejo, etc.

4.9.5 Puertas de Madera:

Es el material más empleado, ofrece gran variedad de diseños, además de distintas tecnologías y calidades. A su vez, dentro de las puertas de madera se encuentran Puertas lisas o de placas y las puertas de tablero.

4.9.6 Puertas Metálicas:

Los metales empleados habitualmente son acero y aluminio.

4.9.7 Puertas de PVC:

Puertas fabricadas en PVC.

4.9.8 Puertas de Vidrio:

Estas puertas pueden estar enmarcadas en madera, aluminio, metal o fabricadas en vidrio sólido.

4.10 Ventanas

Son parte de las paredes que permiten el ingreso de la luz y la ventilación a las viviendas.

4.10.1 Marcos:

Parte externa que sujeta la ventana a las paredes, generalmente son de madera, aluminio, pvc, entre otros.


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4.10.2 Vidrio:

Permite el paso de la luz. Se pueden encontrar distintos tipos de acabados entre ellos cromado, acabado bronce, transparente.

4.10.3 Celosía:

Permite el paso de la luz y la ventilación. Generalmente tienen el mismo acabado del vidrio.

Cerraduras: Algunas ventanas cuentan con cerraduras y agarraderas que contribuyen a la manipulación de las mismas. Generalmente son del mismo acabado del marco.

En caso de realizar alguna ampliación o remodelación cerca de ventanas o puertas de vidrio que requiera el uso de concreto es recomendable proteger toda la ventana para evitar su deterioro por salpicaduras de los materiales utilizados. Es necesario mantener limpios los canales de desplazamiento en las ventanas y puertas corredizas por lo que se debe sacudir con una brocha pequeña y limpiar con un paño limpio, húmedo y libre de detergentes en polvo (en caso de ser corrediza). De ser necesaria limpieza más profunda en el aluminio, los sistemas de rodamiento y los empaques, estos se pueden limpiar con aceite penetrante (similar WD40). Manipule estos materiales con cuidado y manténgalos fuera del alcance de los niños. No se debe engrasar el aluminio, sus cerraduras ni sus sistemas de rodamiento, ya que con el tiempo éste crea una capa junto con el polvo que afecta el correcto funciona-miento del elemento.

Frecuentemente en las edificaciones se utilizan marcos de aluminio, los cuales no deben limpiarse con abrasivos como thinner, aguarrás o alcohol porque lo manchan y lo decoloran.

Este tipo de manchas debe ser quitado inmediatamente sin utilizar esponjillas metálicas o espátulas.

De la misma forma que el aluminio, el cristal de las ventanas no se debe de limpiar con abrasivos, ni con espátulas o esponjillas metálicas; existen varios limpiadores especiales disponibles en el mercado.

Los vidrios se pueden tratar con éstos líquidos especiales y luego pasar un paño limpio y seco.

Si su centro de salud cuenta con puertas corredizas de vidrio, les recomendamos identificar los vidrios de las puertas con algún elemento decorativo, de forma que se pueda observar claramente cuando una puerta está abierta o cerrada y evitar con esto posibles accidentes.

4.11 Cielos

Los cielos corresponden a la parte visible del techo desde el interior de la edificación. Estos pueden ser cielos falsos, que corresponden a láminas (Normalmente: gypsum, plywood, entre otros) fijadas a la estructura del techo, generando un entretecho o cielo raso.

Algunos tipos de cielos


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• Madera • Escayola • Gypsum • Fibrolit • Plywood • Plástico • Concreto • Suspendido

4.11.1 Usos correctos del cielo

En caso de ser necesaria la instalación de una lámpara, abanico o adorno en el cielo raso, no martille ni perfore el mismo. Para evitar accidentes, busque una persona capacitada para realizar este tipo de labores.

Evite colgar elementos en el cielo raso.

No subirse al cielo raso.

No utilice el cielo raso como bodega, a menos que haya sido diseñado para ese fin.

Evite golpear el cielo raso con cualquier tipo de objeto.

En la medida de lo posible, evite que el vapor del agua que se genera cuando se utiliza maquinas que sueltan vapor se acumule en el cielo raso, ya que esta condensación mancha y desprende la pintura, favorece la formación de hongos y deteriora los materiales.

4.12 Trabajos en Metal

Deberá prestarse especial atención a la protección de todas las superficies metálicas expuestas. Los marcos metálicos de puertas y ventanas deberán mantenerse bien pintados para prevenir su oxidación, sobre todo en zonas donde se presente una alta salinidad en el ambiente. Las obras de aluminio, aún cuando no requieren pintura, deberán mantenerse limpias para detener su decoloración y la pérdida del anodizado.

El hierro galvanizado puede sufrir daños en su capa protectora, dando origen a brotes de oxidación sobre sus superficies, obligando a someterlos a tratamiento para control del óxido y aplicación de capas de pintura con el consiguiente aumento en los costos de mantenimiento.

Antes de pintar todas las superficies metálicas instaladas en exteriores, deberán ser preparadas en forma apropiada y estar libres de cualquier vestigio de suciedad. Para el efecto deberán ser utilizadas herramientas adecuadas tales como espátulas y cepillos de acero. Previo a la aplicación de la pintura a base de aceite o agua, (dos o más capas), deberá darse a las superficies metálicas


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un tratamiento antioxidante mediante la aplicación de una capa de pintura anticorrosiva tipo minio de las características adecuadas.

El uso de materiales de óptima calidad, la aplicación de buenas técnicas de preparación y la utilización de mano de obra calificada aseguran la máxima duración del trabajo de pintura.

4.13 Trabajos en Madera

Las piezas de madera en exteriores deberán ser inspeccionadas anualmente para verificar sus condiciones de solidez y detectar señales de deterioro de la capa protectora de barniz o pintura. Al igual que en las piezas metálicas, la preparación de las superficies de madera, antes de la aplicación de la pintura, reviste la mayor importancia.

Toda la pintura "levantada" deberá ser raspada, dejando la superficie lisa y libre de cualquier vestigio de suciedad, astillas o ralladuras. Deberán utilizarse materiales de la mejor calidad, apropiados para ser usados a la intemperie, bajo rigurosas condiciones climáticas y ambientales. Se requiere la utilización de mano de obra calificada y de los elementos de aplicación adecuados para cada caso en particular.

4.14 Obras en Ladrillo y Concreto

La pintura en las superficies exteriores de ladrillo y concreto no es recomendada. De todas maneras, si se hace, será única y exclusivamente para efectos y con propósitos decorativos.

En tales casos se sugiere la utilización de pinturas a base de agua, evitando la aplicación de materiales del tipo "sellador”.

Deberá permitirse que las paredes y/o superficies de ladrillo y concreto "respiren", esto es, que toda humedad absorbida deberá ser eliminada, de otra forma las superficies interiores del establecimiento sufrirán daños considerables. El repintado solamente deberá realizarse cuando las condiciones de apariencia lo exijan.

4.15 Tapias

Es un elemento constructivo, compuesto por una pared que funciona como barrera o límite físico entre dos propiedades puede estar ubicado en la parte posterior, lateral o frontal de la propiedad.

Es importante aclarar que las tapias solamente están diseñadas para soportar su propio peso, por lo cual no se recomienda apoyar a ella otras estructuras sin que se haga la debida modificación, previa consulta a un profesional.

4.15.1 Tipos de tapia

• Tapias en bloque • Tapias Prefabricadas Decorativas • Tapias elementos livianos (HG, Malla ciclón, setos, metal, etc.)


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• Cercos

4.16 Muros de retención

Es un elemento generalmente orientado verticalmente semejante a una pared, cuya función es con-tener volúmenes de rellenos ya sea de tierra o algún otro material. Su diseño y construcción dependen de las condiciones bajo los cuales estarán trabajando. Entre los cuales podemos mencionar los muros de gravedad, muros estructurales, entre otros.

4.17 Jardinería

Un jardín, es una zona del terreno donde se cultivan especies vegetales, con posible añadidura de otros elementos como fuentes o esculturas, para el placer de los sentidos.

Un jardín puede incorporar tanto materiales naturales como artificiales.

4.17.1 Tipos

Los jardines se pueden clasificar por su uso:

• Jardín público: De fácil acceso a todas las personas. • Jardín privado: Se encuentran dentro de la propiedad.


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5 Aplicación mantenimiento preventivo y correctivo

5.1 Mantenimiento de paredes

5.1.1 Necesita colgar o fijar un objeto a la pared:

En caso de que necesite colgar o fijar algún cuadro o pintura, espejo, armarios, soportes para plantas, adornos, etc; es necesario que consulte, ya sea usted mismo, o con una persona capacitada, los planos de las ubicaciones de las instalaciones eléctricas y mecánicas; con el fin de evitar perforar cañerías de agua, desagües o tuberías de energía eléctrica. En el caso de paredes livianas se debe tratar de colgar o fijar los objetos en la estructura que sostiene la pared.

Un error muy común es utilizar clavos para colgar o fijar objetos, lo que conlleva al deterioro de la pared y el desprendimiento del repello en el caso de paredes de block o concreto. Una solución muy sencilla es realizar un agujero con un taladro y colocar el spander y el tornillo adecuado para el tipo de pared, ya que en el caso de paredes livianas no se puede incrustar clavos ni utilizar tornillos ni spanders que no sean los adecuados para este tipo de pared (spanders para Gypsum o Fibrolit).

Se debe tener cuidado a la hora de instalar un estante o armario ya que algunos de ellos pueden ser muy pesados por lo que se deben fijar adecuadamente a la pared. Además evite colocar dentro de los muebles que están fijados a la pared objetos pesados; lo mejor es colocar todo objeto pesado en los muebles bajos.

5.1.2 Hongos

Generalmente se producen con la humedad, por lo que primeramente se debe ubicar la fuente de la humedad y resuelva la situación contactando a una persona capacitada.

Una recomendación sencilla es lavar la sección afectada por el hongo con cloro mezclado con agua en partes iguales, dejar secar para luego pintarse. Esta actividad debe ser realizada por una persona capacitada.

5.1.3 Manchas y suciedad

Cuando hay niños presentes las manchas son imposibles de evitar, por lo que se debe tratar de estar al tanto de las paredes y limpiar las manchas inmediatamente con un trapo seco primeramente, y si la mancha persiste, con uno húmedo., De persistir, contacte a una persona capacitada.

5.1.4 Se desprendió un objeto de la pared y dejo un orificio

Se debe eliminar todo el material suelto o desprendido alrededor del orificio, luego se debe cubrir con un material sellante, dejar secar y pintar la sección de pared en la que ocurrió el problema.

CAPITULO 5


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5.2 Mantenimiento de Techos o Cubiertas

Dentro de las labores de mantenimiento se recomienda:

1. Barrer y limpiar las cubiertas prestando especial atención a los accesorios (canoas, cumbreras, limahoyas, botaguas, etc) con el propósito de evitar acumulaciones de basura que provoquen empozamientos y filtraciones.

2. Inspeccionar rigurosamente las cubiertas para identificar reventaduras, hundimientos, clavos o tornillos flojos. Corregir estos defectos según corresponda, ya que los mismos pueden ser causa de goteras.

3. Revisar y cuando corresponda restituir o acondicionar los sellos de los botaguas y otros elementos de la hojalatería que los requieran.

4. Dependiendo del tipo de cubierta y la zona en donde se ubique la edificación, es recomendable pintar la cubierta al menos cada 2 años para su protección.

Le recomendamos utilizar una pintura adecuada para la cubierta que posea la edificación existente. Al pintar las cubiertas, debe seguir el siguiente procedimiento:

• Preparar la superficie:

Lavar con agua y detergente adecuado al tipo de cubierta.

Lavar nuevamente con agua

Esperar secado antes de aplicar la pintura

Procure no pintar en invierno.

Es una mala práctica, eliminar el galvanizado con vinagre de banano u otros líquidos para después pintar la cubierta esta práctica reduce considerablemente la vida útil del techo no es necesario esperar a que se caiga el galvanizado para pintarlo.

5.2.1 Reparación de goteras

En el caso de aparecer una gotera o filtración mientras ocurre un aguacero, le recomendamos trate de aislar o retener la entrada del agua mediante recipientes y secar las áreas con paños para evitar la acumulación de humedad y el deterioro de otras áreas de la vivienda.

Una vez finalizado el aguacero le recomendamos contactar a personal especializado para que resuelva la filtración o gotera.


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5.2.2 Cambio de láminas de techo

1. Con un desarmador o con una llave de boca de 1/4". Retirar los elementos de fijación de las láminas de techo, luego retirar las deterioradas.

2. Al colocar las laminas de techo o colocar nuevamente todas las laminas de techo seguir el orden de colocado de las mismas tal como se indica en los gráficos adjuntos.

1. Al sobreponerse las laminas de techo se deben de mantener los traslapes mínimos indicados en los gráficos siguientes

2. Sobrepuestas las láminas de techo se procederá a la fijación de las mismas en las correas existentes, que pueden ser metálicas o de madera. Los elementos de fijación varían según el material de los clavadores existentes, según los gráficos siguientes:


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3. Cuando se tenga cubiertas metálicas (aluminio auto sustentantes), sobre madera o acero, los elementos de sujeción son los indicados en los gráficos adjuntos:

5.3 Mantenimiento de Pintura

Debido a que el mantenimiento y la pintura exterior como interior del local son relativamente poco frecuentes, en algunas oportunidades se opta por contratar los trabajos con personal o entidades externas a la institución. Sin embargo, el Administrador y Director Médico del Área de Salud, como personal de mantenimiento deben poseer el conocimiento sobre el uso adecuado de materiales y la aplicación de técnicas acordes al tratamiento de obras exteriores y a la aplicación de normas y procedimientos de inspección y fiscalización de las mismas.

Basándose que el tipo de pintura a utilizar depende de la zona en que nos encontremos, el acabado que queramos tener y el material al que le apliquemos el producto.

Además los elementos que son barnizados (madera), se deben repintar todos los años para mantener su estética.

A los elementos de metal (cubiertas de techos, verjas, portones, barandas, etc) que están expuestos a lluvia y sol, se les debe dar un mantenimiento aproximado de cada año, para así evitar la corrosión.


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La pintura exterior de los centros médicos se debe estar revisando aproximadamente una vez al año en lugares del área metropolitana, en las zonas de clima caliente (costas) y zonas de clima muy húmedo se le debe realizar una inspección, para evitar desprendimientos u hongos.

En la parte interna de la edificación se debe repintar cada dos años aproximadamente.

Cada vez que se realice alguna labor de mantenimiento se debe de tener a mano el color de pintura con el código, esto para que en el caso de una reparación menor no tenga dos tonos distintos.

Es importante considerar que las pinturas satinadas permiten la limpieza de la pared de una manera más sencilla, ya que estas se pueden hasta lavar. Se recomienda utilizar este tipo de pintura.

5.3.1 La pintura se “abomba”

Generalmente ocurre cuando existe una humedad en la pared, ya sea por infiltración o por una fuga en la pared. Primero se debe detectar el problema que ocasiona la humedad y proceder a repararlo, se debe contratar mano de obra especializada para realizar el trabajo.

5.3.2 La pintura se desprende y no hay humedad

Cuando esto sucede, es probable que no exista una adherencia entre la pintura y el elemento (pared, techo, puertas, etc), para resolver el problema se debe remover la pintura, lijar, limpiar la superficie y proceder a aplicar pintura con las mismas características del resto de la pared, para realizar esto debe contactar a un profesional especializado.

También, esto suele suceder cuando se aplica una pintura incorrecta al elemento y las propiedades químicas generan desprendimiento.

5.3.3 Aparecen puntos, manchas negras en la pintura

Esto ocurre cuando existe mucha humedad en el ambiente, y en nuestro país es característico que suceda esto, para corregirlo se debe remover todo el hongo aplicando un fungicida o cloro con agua en iguales proporciones, luego esperar que seque y aplicarle una pintura antihongos. Se debe contactar al proveedor de pinturas, para que le aconseje qué hacer.

5.3.4 Fisuras en las paredes

Ver apartado paredes.

5.3.5 Gotera y el cielo de gypsum tiene una mancha negra (hongo)

Primero que todo identifique el problema en el techo y repare la gotera. El cielo raso (gypsum) se debe dejar secar (temperatura ambiente), luego se debe: limpiar la mancha negra (hongo) que se le hizo, reparar el cielo, aplicarle una pintura “quitamanchas” y pintar con la pintura que utilizó para el cielo raso. Para realizar los trabajos descritos anteriormente, contacte a un profesional especializado.


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Paralelamente, deberá mantener registros de tiempo de ejecución y sus costos para presupuestos y ejecución de trabajos futuros.

5.3.6 Retoques de pintura en pared:

Para efectuar retoques de pintura en pared se necesitan las siguientes herramientas y accesorios:

• Una escobilla metálica • Una espátula • Una brocha o rodillo • Lija de agua N° 100 • Yeso o masilla • Una bandeja • Un balde y una esponja

Un galón de pintura o la cantidad necesaria y una botella de disolvente apropiado o la cantidad apropiada (si utiliza pintura a base de aceite)

¿Cómo se hace?

1. Cepille fuertemente la pared con la escobilla metálica para retirar la pintura antigua (Fig.1).

1. Si la pared está estropeada, rellene los agujeros y las fisuras con yeso fino o masilla. Una vez seco el arreglo, líjelo para que la superficie a pintar esté pareja (Fig. 2)


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3. Una vez seca la pared (1 ó 2 días), proceda al pintado de la pared para lo cual proteja el suelo con plástico o con papel periódico y aplique una primera capa de imprimante sobre la parte a pintar. Si va a utilizar pintura látex, aplique imprimante a base de agua, en caso de esmaltes o pinturas a base de aceite utilice imprimante a base de aceite.

4. Limpie la totalidad de la pared con la esponja, con una solución con detergente, luego enjuague. La pared tendrá entonces su color original, lo que permitirá determinar el color exacto de la pintura necesaria para efectuar el retoque.

5. Luego, con la brocha aplique 1 ó 2 capas de pintura sobre la parte a retocar hasta obtener un color y un espesor lo más semejante a la pintura del resto de la pared. Antes de aplicar la segunda capa, deje que la primera mano seque mínimo 12 horas (el tiempo de secado se indica en el envase de pintura). (Fig.3)

6. Si el retoque aún es demasiado visible, aplique una capa de pintura adicional sobre la totalidad de la pared o paño.


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Para volver a pintar un área importante, utilice una brocha o rodillo (según la textura de la pared), aplique la pintura, sin exceso, con brochadas de arriba hacia abajo.

Concluido el trabajo, limpie todo su material. Si utilizó pintura látex, deberá limpiar los implementos sólo con agua y si utilizó pintura a base de aceite use thinner o disolvente.

5.3.7 Retoques de Pintura para metal

Cuando se desee volver a pintar los marcos o rejas de fierro con pintura esmalte, se procederá de la siguiente manera:

1. Con una lija para metal sacar la pintura antigua; posteriormente raspar con la espátula y retirar todo el material sobrante, debiendo quedar completamente limpia la superficie a pintar (Fig.4)


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2. Antes de usar la pintura esmalte, pasar con la brocha una mano de pintura anticorrosiva (sincromato), para proteger el fierro de la humedad.

3. Una vez que la pintura anticorrosiva se encuentre seca proceder a pasar la pintura esmalte 2 manos o 2 veces (Fig. 5).

5.4 Mantenimiento de pisos

5.4.1 Cerámica y Porcelanato:

Sólo es necesario repasarlos con agua y algún líquido limpiador recomendado por el proveedor del piso, ya que son superficies que presentan algún grado de absorción.

No se recomienda utilizar limpiadores como ceras o capas protectoras ya que este tipo de productos deposita una capa sobre el material que manchará y deteriorará el piso.

Los pisos de cerámica y porcelanato, tanto los esmaltados como los que no lo están, sólo requieren un cuidado y una limpieza mínima. Las manchas o suciedades que pueden generarse en su uso se deben a la acumulación de tierra.

Evite el uso de productos químicos como el ácido muriático o similar.

La recomendación general es poner una alfombra que absorba las partículas de suciedad antes de entrar a la habitación.

5.4.2 ¿Qué hacer en caso de?

• Derrames de líquido: Limpie la superficie con un paño limpio y seco, de forma inmediata; luego limpie con un paño húmedo, se puede adicionar un jabón con bajo contenido de sulfatos (Recomendación: jabón de manos).

• Fisuras o desprendimiento de fragua: Remueva la parte afectada, en su totalidad y rellene con fragua especial para el tipo de piso. En caso de que usted no sepa cómo realizar esta labor, contacte un especialista para realizar el trabajo.


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• En el caso de una fisura mayor, se recomienda desprender la pieza(s) de piso, si así lo amerita. Para esta labor, contacte un especialista para realizar el trabajo.

• Rayones: Limpie con un paño húmedo y jabón con bajo contenido de sulfatos (Recomendación, jabón de manos). No aplique lijas o espumas abrasivas (Ejemplo: tipo lavaplatos)

• Los pisos de porcelanato se deben limpiar y secar inmediatamente después de un derrame de líquido, ya que estos se manchan muy fácilmente. Especialmente con líquidos como café, vino, gaseosas, orina, entre otros.

• En el caso de pisos laminados una exposición prolongada a los líquidos podría causar serios daños en la superficie por lo que se recomienda además de secar en forma inmediata utilizar un deshumedecedor eléctrico de ser posible.

5.4.3 Cerámica y Porcelanato:

Se debe realizar semanalmente la limpieza normal y una limpieza más profunda, según se observe en su acabado.

5.4.4 Cambio de Piso de Loseta

Para efectuar el cambio de piso de losetas se necesitan las siguientes herramientas y accesorios:

• Comba o mazo pequeño • Espátula • Cincel • Punta • Cemento • Arena Gruesa • Esponja o trapo limpio • Bandeja • Loseta, cerámica o mayólica • Pedazo de madera

¿Cómo se hace?

1. Utilizando el cincel delgado, comience a picar la fragua de las juntas que separan las losetas, cerámicos una de otras (fragua). Retire la fragua de los cuatro lados.


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2. Con la punta y la comba, rompa la loseta rota, suelta o defectuosa y retire los trozos. Para que no se rompan las losetas, cerámicos contiguas, empiece con pequeños golpes por el centro y siga por los lados de la pieza (Fig. 1).

3. Con un cincel y la comba picar la capa de cemento (cama de asiento) existente, al retirar la pieza. Retire los restos de cemento y moje con agua el área descubierta. (Fig. 2)

4. Prepare la mezcla de cemento con arena gruesa en proporción de 1 volumen de cemento por 4 de arena gruesa y agua, la mezcla debe de estar semiseca, aplicar luego en una capa uniforme sobre el piso hasta un nivel que permita contener la nueva pieza (Fig. 3)

4. Coloque la pieza nueva en su sitio y apriete con fuerza para nivelarla con respecto a las otras piezas. Ponga encima la plancha de madera y efectúe golpes de martillo seco y suave. Las sisas deben tener el mismo ancho en todos los lados, si no es así, mueva ligeramente la pieza con la ayuda de la punta de la espátula. Para finalizar, rellene las sisas con mezcla de cemento y agua, Aplíquela con una espátula (Fig. 4).


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5.4.5 Reparación de Pisos de Cemento

4. Ubicada la zona a reparar y utilizando un pequeño mazo, dar golpes suaves alrededor del área afectada, sobre todo cuando se encuentren rajaduras o englobados (se dice que el piso está soplado). (Fig. 1)

2. Con el mazo y con golpes fuertes proceder a romper el piso de cemento que está dañado (Fig. 2).

3. Picar con un cincel el área afectada y luego retirar el material sobrante. (Fig. 3).


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4. Verter una pequeña cantidad de lechada de cemento (cemento y agua), en la zona a reparar y dejar que seque un poco. (Fig. 4).

5. Preparar la mezcla de cemento y arena de río fina, en una proporción 1 volumen de cemento con 2 volúmenes de arena y 3 volúmenes de piedra y se aplicará en el área a resanar, el espesor será igual al resto del piso (normalmente 3 ó 4 pulgadas de espesor). Finalmente con un cuchara de albañilería nivelar la mezcla al ras del piso existente, se puede utilizar también una regla metálica o de madera.

5.4.6 Para acabado de piso pulido, se procederá de la siguiente manera:

Efectuado todo el proceso anterior y después de unos 15 a 20 minutos se espolvorea cemento puro y se pasa la llaneta con un poco de agua.

5.4.7 Cambio de cerámicas o azulejos

Para efectuar el cambio de una o más cerámicas o azulejos rotas o sueltas se necesitan las siguientes herramientas y accesorios

• Un martillo • Un cincel o punta • Una espátula


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• Una cuchilla • Cemento • Mayólicas • Una pequeña madera • Una esponja o trapo limpio • Porcelana

¿Cómo se hace?

6. Utilizando la cuchilla, comience por retirar la fragua de porcelana de los cuatro lados de la cerámica rota utilizando la cuchilla (Fig. 1).

2. Con cincel delgado o la punta y con un martillo, rompa la cerámica defectuosa y retire los trozos. Para que no se rompan las cerámicas contiguas, empiece con pequeños golpes por el centro y siga por los lados de la pieza. Retire los restos de cemento y moje el área sin la cerámica (Fig. 2).

3. Asegúrese de que la cavidad sea la suficiente como para permitir el emplazamiento de una nueva cerámica. El margen entre cerámicas debe ser de 3 a 6 mm. (Fig. 3).


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4. Prepare en un recipiente una mezcla de cemento con un poco de agua, con una consistencia no tan aguada, aplicándolo luego en una capa uniforme sobre la pared o piso y también sobre el dorso de la cerámica, dejando libre 1 ó 2 cm. del borde del contorno (Fig. 4).

5. Coloque la cerámica nueva en su sitio y apriete con fuerza para nivelarla con respecto a las otras cerámicas. Ponga encima la plancha de madera y efectúe golpes de martillo seco y suave. Las sisas deben tener el mismo ancho en todos los lados, si no es así, mueva ligeramente la cerámica con la ayuda de la punta de la espátula. Luego con la espátula, limpie el cemento de las juntas y deje secar la pieza colocada durante 24 horas. Importante: la o las cerámica nuevas que se van a colocar deben ser puestas en remojo en un recipiente durante un periodo mínimo de 6 horas (Fig. 5).

6. Para finalizar, rellenar las sisas con una mezcla de fragua y agua. Aplíquela con una espátula. Cuando la mezcla empiece a secarse, frote las sisas con una esponja o trapo húmedo (Fig. 6).


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5.5 Mantenimiento sistema mecánico

La principal rutina de mantenimiento para los sistemas de una edificacion es el adecuado uso que las personas le den a los mismos y una inspección y limpieza periódicos. Es muy importante tener identificados todos los puntos de inspección tales como tapas, registros y tapones de registro de tuberías. Dentro de las principales actividades de mantenimiento se pueden mencionar las siguientes:

Sistema de agua potable: Las actividades de mantenimiento más frecuentes consisten en una revisión de uniones, empaques y llaves.

Sistema de aguas pluviales: Es recomendable (previo a la época lluviosa) se realice una inspección y limpieza de canoas, cajas de registro y salidas de tuberías pluviales, a fin de evitar acumulaciones de materiales que ocasionen taponamientos o desborde de aguas por las canoas.

5.5.1 Sistema de aguas servidas-negras:

Para un adecuado funcionamiento del sistema se debe realizar un mantenimiento preventivo, que consiste en una revisión periódica y limpieza de cajas de registro, ceniceros, trampas de grasa y sifones.

En los puntos de conexión de esta red (inodoros, fregaderos, lavamanos, pilas, duchas) NO deposite ningún tipo de desecho u objeto que pueda realizar una obstrucción, tales como juguetes, cabello, pedazos de jabón, desechos de alimentos, condones, toallas sanitarias, pañales.

Tampoco debe depositar productos químicos como potasa, desatorador, cloro en exceso.

Trampa de grasas: Realice una limpieza mensual de las trampas de grasas, con el fin de evitar malos olores, obstrucciones y plagas.

Tanque séptico: La actividad de mantenimiento consiste en hacer una extracción mediante equipo de bombeo de las partículas sólidas que se acumulan y sedimentan en el tanque. Se recomienda una revisión aproximadamente cada dos años para determinar si se debe realizar una limpieza del tanque.


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Esta labor se debe realizar por medio de personal y equipo apropiado.


• Sistema de agua potable

En caso de fugas cierre la llave de paso principal. Identifique el problema y localice a una persona capacitada para realizar las reparaciones.

• Sistema de aguas pluviales

En caso de una obstrucción en canoas, bajantes o tuberías, espere que culmine la lluvia y proceda a ubicar el punto de obstrucción. Localice una persona capacitada para realizar tal labor.

• Sistema de aguas servidas-negras

En caso de obstrucciones NO utilice el sistema (inodoro, lavatorio, fregadero, pilas, duchas), ya que el ingreso de líquido incrementa el problema. Proceda a ubicar el punto de obstrucción y localice una persona capacitada para realizar tal labor.

En caso de malos olores, verifique que las aguas servidas-negras cuentan con un sistema de ventilación y que los accesorios de baño cuenten con su respectivo sifón. Identifique el problema y localice una persona capacitada para que corrija el problema.

5.5.3 Cisterna - Tanque Elevado o Enterrado de Agua Potable

Especial cuidado debe darse al mantenimiento preventivo del cisterna y el tanque elevado o subterráneo, que deben de limpiarse por lo menos cada seis meses. La limpieza se debe realizar disolviendo en un balde de 10 litros de agua 50 ml de cloro; con esta solución lavar con una escoba el piso, las paredes y la tapa, eliminando la capa verde y grasosa (musgo) que se forma por la humedad. Después de 15 minutos se enjuaga y se desecha toda el agua. Esta operación debe efectuarse dos veces durante el periodo de limpieza.

Cuidar que los accesorios del tanque, válvulas y los flotadores estén en buen estado para evitar que el agua se desperdicie. Revisar que la tapa del tanque esté bien cerrada para que el agua no se contamine.

Verificar que las estructuras del tanque estén en buen estado, cualquier avería o desperfecto deberá repararse de inmediato. No utilizar mecanismos de lavados a presión, ya que dañaría el repello de las paredes.

En el mantenimiento preventivo de la infraestructura física son importantes las inspecciones y la limpieza permanente del establecimiento de salud.


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5.5.12 Tanque Aguas Negras

Debe realizarse mantenimiento preventivo para este sistema, mediante la inspección periódica del tanque séptico. Esto se hará a través de los registros de la tapa superior; por ahí es posible medir la cantidad de los lodos acumulados en el fondo del tanque, introduciendo una vara con un pedazo de tela o mechas atadas en su extremo. En forma semejante, se puede inspeccionar el espesor de la capa de natas. Esta actividad se debe ejecutar una vez al año.

Debe hacerse la limpieza del tanque séptico al final del período de diseño o como consecuencia a una inspección previa, que indique la necesidad de llevar a cabo tal función anticipadamente; esto es cuando las natas o los lodos estén muy cerca de la boca de salida (accesorios tubería “T”).

De un tanque séptico se debe extraer solamente el 80% de su contenido, dejando dentro de él un volumen equivalente al 20% del total, este material se deja como “semilla” de bacterias activas, para que el funcionamiento del sistema de tratamiento continúe, con material biológico apropiado adaptado.


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Se debe evitar echar el papel higiénico en las tazas de los inodoros, así como pañales, toallas sanitarias, condones, envolturas de jabón, plásticos, papel para el secado de manos y otros. Los mismos son desechos sólidos y deben ser tratados como tal, depositándose los mismos en un basurero con su respectiva tapa.

Los tanques sépticos siempre funcionan llenos de agua, el líquido debe quedar a nivel de la tubería de salida del mismo.

5.5.13 Cajas de Registro

Las cajas de registro están destinadas a permitir la inspección y la desobstrucción de las tuberías de desagüe de aguas pluviales (lluvia), negras (servicios sanitarios) y grises (Lavatorios, piletas y otros), y en la cual se pueden efectuar cambios de dirección, pendiente, diámetro y material de las tuberías.

Por lo tanto, las cajas de registro deben de mantenerse libres de objetos ajenos al sistema que puedan producir obstrucciones en las mismas o en los tramos de las tuberías ya enterradas. Se debe realizar inspección y limpieza al menos una vez al mes, especialmente antes del inicio del invierno.

5.5.14 Trampas de Grasa

La trampa de grasa se le debe realizar una inspección mensual y una limpieza cada dos meses, con el fin de evitar malos olores, obstrucciones y plagas.

El mantenimiento de estos aparatos, se pueden efectuar manualmente y consiste en extraer la grasa acumulada desde la zona de retención, hasta dejar el interior del condensador solamente con líquido.

5.5.15 Pérdidas de Agua en la Grifería

La pérdida de agua que genera el goteo de una grifería representa un volumen significativo de agua, que es muy lamentable que se desperdicie, sumando al costo que esto representa.


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5.5.16 Cambio de Empaquetadura de llave

¿Cómo se hace?

1. Para reparar una grifería que gotea se necesita:

• Llave stillson o llave francesa • Desarmador o destornillador mediano • Alicate • Cuchillo pequeño • Válvulas y empaquetaduras del mismo tipo de cambio

2. Cuando la llave de la grifería está cerrada, el empaque detiene el paso del agua. Al abrirlo, el eje y empaque suben y liberan el paso del agua. Si el grifo gotea cuando está cerrado, quiere decir que el empaque está gastado. Hay que desmontar toda la grifería y cambiar el empaque.

3. Antes de desmontarlo, cierre la llave de paso del agua (Fig. 1), luego abrir totalmente la llave de la grifería (Fig. 2).


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4. Retire la tapa o adorno que cubre el tornillo, según el modelo, la perilla o manecilla puede estar sujeta por un tornillo, una tuerca o sencillamente encajada (Fig. 3).

5. Quitar el tornillo con un destornillador o desarmador (Fig. 4).

6. Desenrosque la tuerca del eje o vástago con una llave francesa y sujetar con la otra mano el brazo de la grifería (Fig. 5).

7. Retire el eje o vástago del cuerpo del caño. En el extremo del vástago va sujeto el empaque (normalmente va encajada). Desenroscar el tornillo de bronce del eje y retirar el empaque gastado, con una pequeña cuchilla. Cambie el empaque por otro nuevo de características similares, cuidar que esté en la posición adecuada y presionar a fondo (Fig. 6).

8. Para volver a montar el grifo, éste debe estar en posición de abierto. Meter el eje o vástago dentro del cuerpo de la grifería y sujetándolo por el brazo o pico, atornille la tuerca, coloque la perilla y ajuste con el tornillo. Luego abrir la llave general de paso del agua y compruebe el resultado de la reparación. Si la grifería aún gotea, ésta puede deberse a que el asiento de la válvula esté gastado o agrietado. En este caso hay que llamar al gasfitero para que empareje el asiento o la base del caño

9. Si la grifería aún gotea habrá que pensar en colocar uno nuevo.

5.5.17 Fugas de Agua en el Inodoro

Estas fugas pueden ser detectadas echando un tinte azul al tanque de inodoro. Si comienza a salir agua de color azul por la taza del inodoro sin accionarlo, es señal de que existe una fuga.


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Las válvulas de llenado de agua al tanque del inodoro son generalmente de dos tipos: de bronce y de plástico. En ambos casos, el mecanismo de cierre es similar. Este consiste en un flotador y su varilla, lo que significa que a medida que se va llenando el tanque, va subiendo, accionando de este modo la válvula de ingreso.

Cuando el empaque de la válvula de ingreso se gasta por el uso, se produce la inesperada fuga silenciosa y que apenas se nota. El detalle del funcionamiento de flotadores del inodoro de bronce o de plástico se gráfica a continuación (Fig. 7).

Estas fugas o filtraciones merecen especial atención porque son de común ocurrencia en los establecimientos de salud. Estas fugas pueden ser ruidosas y visibles, o silenciosas e invisibles siendo estas las más graves, dado que son las más difíciles de detectar.

5.5.18 Fugas de Agua en el Inodoro por Fallas del Flotador

a. Flotador Inadecuado:

Se produce cuando el flotador instalado es de dimensiones más pequeñas que las apropiadas. En este caso, no ejerce la presión necesaria y no se realiza el cierre de la válvula produciendo la fuga de agua. Para resolver este problema cambie por un flotador más grande.

b. Flotador con agua:

En los casos en que el flotador tiene un agujero, le entra agua produciéndose este desperfecto. Obviamente, un flotador en estas condiciones tampoco ejercerá la presión necesaria sobre la válvula y se producirá la fuga de agua. En este caso cambie el flotador.

c. Varilla deformada:


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Cuando la varilla del flotador es muy delgada, es decir no posee la sección transversal necesaria, tiende a curvarse hacia arriba, por efecto de la presión que el agua ejerce sobre el flotador. En este caso reemplace por una nueva varilla de dimensiones adecuadas (Fig. 8).

5.5.19 Deterioro del Desagüe de un Inodoro

Un desagüe defectuoso da lugar a que el agua se pierda, sin que el tanque pueda llenarse totalmente. Para evitar estas fugas actúe de la siguiente manera:

1. Examine la empaquetadura de asiento y revise la guía para que ella se deslice rápidamente por el tapón y descanse normalmente sobre la boca del desagüe cada vez que se descargue el tanque (Fig. 9).

2. Si persiste el escape, cambie la empaquetadura de asiento.

5.5.20 Limpieza superficial y de sifones.

Los sifones son los elementos de la tubería sanitaria encargados de mantener controlados los malos olores provenientes de la tubería sanitaria. Su limpieza y correcto funcionamiento son actividades de control periódico que deben de realizarse a fin de evitar incidentes desagradables dentro de la vivienda.


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Los sistemas de tuberías modernas deben tener tuberías de ventilación que ayuden a mantener controlados los malos olores así como la cantidad de agua mínima necesaria en los sifones, razón por la cual es importante que se encuentren libres de obstáculos y a un nivel superior al techo de la vivienda.

5.5.21 Llaves y empaques

Las llaves de servicio de agua limpia deben de cerrarse y abrirse gentilmente, ya que podría deteriorarse el empaque de sello y ocasionar fuga de agua.

5.5.22 Tapa de inodoro

Al igual que las piezas de porcelana vitrificada u otro material frágil con que se fabrique la losa sanitaria, las tapas que son de material plástico deben de mantenerse limpias y para tal efecto, deben de usarse productos desinfectantes al menos una vez al día, evitando el uso de esponjas abrasivas o líquidos que pudieran llegar a deteriorar la capacidad de servicio y acabado de las mismas.

Si bien es cierto la loza sanitaria es un material muy duradero si se utiliza de forma adecuada, también existen elementos propios de su funcionamiento que la hacen particularmente delicada, por ejemplo los accesorios de control de agua, perillas, palancas, tubos de abasto, entre otros. Cualquier actividad de reparación, cambio de piezas quebradas o deterioradas debe realizarla personal especializado, a fin de evitar malas instalaciones, fugas de aguas contaminadas y quebraduras de las piezas sanitarias.

5.5.23 Reparar Llave de la Ducha

Para cambiar el empaque, seguir los mismos pasos para la reparación de una grifería que está goteando.

Otros de los problemas que se genera es cuando las llaves se aprietan demasiado, creyendo que están mal cerrados porque siguen cayendo gotitas que quedan en la llave. Esto provoca daño en la empaquetadura.

5.6 Mantenimiento instalaciones eléctricas

Las actividades de mantenimiento en la red eléctrica deben ser realizadas por personal con preparación y experiencia en el campo, ya que pueden implicar serios riesgos para las personas que lo ejecutan.

La varilla a tierra (Cooperweld) debe mantenerse limpia de impurezas, y las conexiones deben estar ajustadas.


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En caso de que por alguna razón ocurra un corto circuito, el breaker se activa de inmediato, sin embargo, si por alguna razón esto no ocurre, debe accionarse manualmente el interruptor principal a fin de quitar la energía eléctrica en toda la vivienda y llamar inmediatamente al electricista de confianza a fin de que identifique y corrija el desperfecto. No vuelva a conectar el interuptor principal ni el breaker, hasta no cerciorarse de que el problema ha sido corregido.

En caso de que el fluido eléctrico haya sido interrumpido, verifique primeramente que el recibo eléctrico este cancelado, si el medidor esta al revés o con un sello rojo, significa que el servicio fue suspendido. En caso de tormenta eléctrica, es recomendable desconectar la mayoría de los aparatos eléctricos.

5.6.2 Cambio de Lámparas Incandescentes

¿Cómo se hace?

1. Localizar el bombillo fundido o "quemado", accionando el interruptor; este debe hacer el ruido característico ("clic"), siempre y cuando se encuentre en buen estado.

2. Si después de hacer lo anterior el bombillo no enciende proceda a cambiarlo.

3. Asegúrese que el interruptor este en posición de "apagado". Para mayor seguridad, desconecte el disyuntor (Breaker) que se encuentra en el tablero eléctrico y que alimenta el circuito eléctrico de la luminaria, colocarlo en posición “OFF” (Fig. 2).

4. Retire el bombillo fundido o "quemado", dándole vuelta a la izquierda con una mano, usando la otra para sujetar el soquet (Fig. 3).

5. Revise que el soquet esté en buen estado, que los conductores eléctricos estén bien fijados y que el alojamiento del bombillo no se encuentre flojo.

6. Limpie el bombillo nuevo.


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7. Coloque el bombillo nuevo, girándolo suavemente hacia la derecha para no dañar las ranuras de enrosque, ajustar sin esfuerzo sujetando el soquet (Fig. 4).

8. Proceda a colocar el disyuntor (Breaker) que se encuentra en el tablero eléctrico en posición “ON” y accione el interruptor de luz (Fig. 5).

9. Si el desperfecto persiste, después de ejecutar correctamente los pasos anteriores, solicite la intervención de un técnico electricista.

5.6.3 Cambio de Tubo Fluorescente

¿Cómo se hace?

1. Para reparar o sustituir un tubo fluorescente se necesita:

a) Un destornillador mediano. b) Un tubo fluorescente. c) Un arrancador. d) Un balastro.

2. Pueden presentarse diversos tipos de anomalías. Hay que determinar en primer lugar los motivos:

• Si el tubo no enciende cuando el interruptor es accionado, esto puede deberse a varias causas:

a) Apagón: Examine los fusibles o disyuntores (Breakers). b) El tubo fluorescente está mal colocado: Retire el tubo y vuelva a colocarlo en su sitio,

comprobando que sus extremos queden perfectamente introducidos en sus terminales.

c) Tubo averiado: El tubo puede estar "quemado" o tener los extremos sueltos. Cambiar por un tubo nuevo.


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• Si se encienden sólo los extremos, quedando la parte central del tubo a oscuras o mal iluminado: el arrancador debe estar malogrado. Compruebe si está bien conectado en su porta arrancador. Si es así, cámbielo por uno nuevo, de las mismas características.

• Si el tubo parpadea y hace ruido: la avería procede generalmente del tubo o del arrancador, que pueden estar mal conectados o defectuosos. Retirar el tubo y el arrancador y volver a colocarlos, si el problema persiste, cambiarlos.

• Si el tubo alumbra débilmente debe estar gastado, proceder a cambiarlos. Si la avería continúa, probablemente el balastro esté malo y deberá también ser cambiado. Tener cuidado en ajustar bien los conductores eléctricos (Fig. 6).

3. Para desmontar un tubo fluorescente, sujételo por los dos extremos (no por el centro, pues se puede romper), gírelo en 90° grados y tire de él suavemente para desencajarlo de los terminales. Para volver a colocarlo, encaje los extremos en su sitio y gírelos en 90° grados pero en sentido contrario (Fig.7).


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4. Para llegar hasta el arrancador, retire el tubo. El receptáculo del arrancador está fijado en la base del tubo (madera o metálico). Para desmontar el arrancador, sostenga el receptáculo y gírelo en 90° grados hasta dejar libres los terminales. Luego desencájelo con mucho cuidado (Fig. 8).

5. Si se cambia el balastro tener el cuidado en instalar el nuevo en la misma posición que el dañado, asegurándose de conservar la misma polaridad de los circuitos y el ajuste de los contactos (Fig. 9).

5.6.4 Cambio de Interruptor de Luz

Un indicio del mal estado de un interruptor es el no efectuar el ruido característico "clic" al accionarlo. Estos elementos no son reparables cuando dejan de operar correctamente, por lo que deben ser reemplazados en su totalidad.

5.6.4.1 Interruptor sobre expuesto

¿Cómo se hace? (Fig. 10)

1. Compruebe que el bombillo o el fluorescente no esté fundido o "quemado", probando con uno nuevo, siguiendo los pasos indicados en los puntos 5.6.2 y 5.6.3.

2. Verificar que no haya corte de corriente eléctrica y que exista corriente en el disyuntor del tablero general, haciendo uso de probadores de corriente.

3. Después de comprobar que el bombillo o fluorescente no estén fundidos o "quemados" y que sí hay corriente es probable que la falla esté en el interruptor.

4. Tome un interruptor nuevo y revíselo para comprobar que se encuentra en buen estado.

5. Corte la corriente en el disyuntor principal o el de distribución del circuito a trabajar, moviendo la palanca del mismo en posición “OFF”.


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6. Proceda a sustituir el interruptor defectuoso por el nuevo. Para quitarlo, saque los tornillos que lo sujeta a la base, quite los tornillos de los terminales y efectúe la conexión de los cables en el interruptor nuevo.

7. Coloque el interruptor nuevo en la misma base y con los mismos tornillos.

8. Regrese la corriente eléctrica moviendo la palanca hacia la posición “ON” del disyuntor (Fig.5).

9. Accione el interruptor que cambió para comprobar su funcionamiento (Fig.5).

5.6.5 Interruptor empotrado


1. Compruebe que el bombillo o el fluorescente no esté fundido o "quemado", probando con uno nuevo, siguiendo los pasos indicados en los puntos 5.6.2 y 5.6.3.


3. Después de comprobar que el bombillo o fluorescente no estén fundidos o "quemados" y que sí hay corriente es probable que la falla esté en el interruptor.

4. Tome un interruptor nuevo y revíselo para comprobar que se encuentra en buen estado.


4. Retire la placa de la base empotrado.

5. Quite el puente que soporta el contacto (dado).

6. Retire el contacto (dado) defectuoso del chasis y coloque el nuevo dado.

7. Conecte los terminales al nuevo dado.


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8. Vuelva a colocar el puente en la caja.

9. Coloque la placa del interruptor.

10. Regrese la corriente eléctrica moviendo la palanca hacia la posición “ON” del disyuntor.

11. Accione el interruptor que cambió para comprobar su funcionamiento.

5.6.6 Cambio de Tomacorrientes sobre expuestos

¿Cómo se hace?

1. Compruebe que el equipo conectado al tomacorriente no esté dañado probando conectando el mismo en otros tomacorrientes.


3. Después de comprobar que el equipo no está dañado y que sí hay corriente es probable que la falla esté en el tomacorriente.

4. Tome un tomacorriente nuevo y revíselo para comprobar que se encuentra en buen estado.


6. Proceda a sustituir el tomacorriente defectuoso por el nuevo. Para quitarlo, saque los tornillos que lo sujeta a la base, quite los tornillos de los terminales y efectúe la conexión de los cables en el tomacorriente nuevo.

7. Coloque el tomacorriente nuevo en la misma base y con los mismos tornillos.


9. Conecte el equipo en el tomacorriente que cambió, para comprobar su funcionamiento.


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5.6.7 Cambio de Tomacorrientes empotrados

¿Cómo se hace?

1. Compruebe que el equipo conectado al tomacorriente no esté dañado probando conectando el mismo en otros tomacorrientes.


3. Después de comprobar que el equipo no está dañado y que sí hay corriente es probable que la falla esté en el tomacorriente.

4. Tome un tomacorriente nuevo y revíselo para comprobar que se encuentra en buen estado.


6. Proceda a sustituir el tomacorriente defectuoso por el nuevo. Para quitarlo, retire la placa de la base empotrado, quite los tornillos que soporta el tomacorriente y desconecte los cables.

6. Retire el tomacorriente defectuoso del chasis y coloque el nuevo.

7. Conecte los terminales al nuevo tomacorriente.

8. Vuelva a colocar el tomacorriente en la caja.

9. Coloque la placa del tomacorriente.


11. Conecte el equipo en el tomacorriente que cambió, para comprobar su funcionamiento.

5.6.8 Cambio de Enchufes de Aparatos Eléctricos


1. Revise las clavijas del enchufe comprobando que no estén rotas y que los terminales se encuentren bien ajustados. Si están aparentemente bien, puede ser que el cable sea el dañado; revíselo para comprobar que no esté dañado o partido, sobre todo en la sección más cercana al enchufe. Si las clavijas están rotas o en mal estado proceda a cambiarlas, en caso contrario cambiar el enchufe íntegramente.

2. Para cambiar el enchufe íntegramente o las clavijas, quite los tornillos de sujeción y retirar el cable.


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3. Colocar el cable en el nuevo enchufe o en las clavijas, hacer un nudo simple para separar los 2 polos del cable y rehacer los ojillos en las puntas para introducir los tornillos a los 2 polos del cable y ajuste, con un destornillador, los tornillos a los terminales.

5.6.9 Cambio de Fusibles en Interruptores de Fusibles

(Llaves de Cuchilla) (Fig. 13)

¿Cómo se hace?

Cuando se produce una interrupción del fluido eléctrico (apagón, o deja de funcionar el equipo en que se está trabajando, la causa puede ser que se ha "quemado" el fusible, para cambiar proceder de la siguiente manera:

1. Bajar la palanca desconexión y desconexión, a la posición indicada en "desconectado”.

2. Remover "descolgar" la tapa que protege los fusibles, verificar el estado de éstos, si el cordón de plomo está interrumpido (ver 1) está quemado, se debe observar bien; porque a veces el cordón se funde junto al tornillo de sujeción, y ni se percibe

3. Retirar los restos de cordón aflojando los tornillos, luego medir la longitud del plomo a reponer, moldearlo y fijarlo con los tornillos según la figura, ajustar bien los tornillos para que haya una buena conductividad.


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4. Reinstalar la tapa removible y subir la palanca de conexión.

5.7 Mantenimiento de cerrajerías

5.7.1 Mantenimiento

Para un funcionamiento más suave, se recomienda lubricar los mecanismos interiores de la cerradura. Para lubricar la cerradura que está con la llave dura de dar vuelta, use polvo de grafito, no use aceite lubricante, pues este puede juntarse con el polvo y la humedad y empeorar la situación.

No coloque adhesivos sobre el acabado de las cerraduras, podría afectar la laca protectora.

Para limpiar la cerradura usar sólo paño humedecido con agua. Nunca usar elementos abrasivos, alcohol, barnices, removedores de pintura, objetos filosos como cuchillos, llaves de puertas, colgadores de ropa, etc. Pueden deteriorar la capa de laca protectora y empezar así un proceso de corrosión del metal.


Cuando se requiere de una fuerza excesiva para hacer girar la llave.

• Aplique aceite lubricante en spray en pequeñas cantidades. • Trate de girar la llave para ayudar a accionar el mecanismo. • Una vez que este accionó limpie el exceso. • Si el mecanismo no funcionó contacte un cerrajero.

Que se quiebre la llave dentro del mecanismo.

• Contacte al cerrajero.

Para efectuar reparación de la cerradura se necesitan las siguientes herramientas y accesorios:

• Un destornillador mediano • Una lima para metales • Una brocha o pincel pequeño • Una aceitera • Una botellita de kerosene • Si es necesario una cerradura nueva

¿Cómo se hace?

1. Si la puerta no se ajusta a la cerradura posiblemente el pestillo se ha desplazado con relación a la placa de la cerradura, debido a la deformación o al hundimiento de la puerta. Será necesario, pues, reparar la puerta. También puede deberse a que el pestillo esté trabado y no engancha. Si éste es el caso, lubrique el pestillo con aceite con un pequeño pincel y mueva la manija varias veces para que el aceite quede bien distribuido.


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2. Si el desplazamiento entre el pestillo y la cerradura no es muy grande, puede ampliar el agujero de la placa metálica ubicada en el marco de la puerta, con una lima para metales. (Fig. 1).

3. Existen varios tipos de cerraduras todas ellas son fácilmente desmontables

4. Normalmente, el mal funcionamiento de una cerradura se debe a la mala lubricación de sus piezas móviles. Para lubricarla, utilice la aceitera introduciendo el aceite en el pestillo y en el interior del agujero para la llave. Luego mueva la manija y la llave (previamente lubricada con aceite). Repita la operación hasta que quede bien lubricada.

5. Si el resultado no fuese satisfactorio o la cerradura quedará bloqueada, desmóntela y limpie todas las piezas del mecanismo con un pincel impregnado en kerosene. Sáquelas cuidadosamente con un trapo, engráselas y vuelva a colocar la cerradura. Cuando el mecanismo esté muy oxidado, deje la cerradura completa durante algunas horas en un baño de kerosene, y si fuere necesario, elimine el óxido con una tela de esmeril.


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5.8 Mantenimiento de puertas

Las puertas están sometidas a un continuo desgaste, lluvia, aire y humedad son los principales enemigos a los que hay que hacer frente. Se recomienda mantenerlas limpias, en el caso de las puertas de aluminio es necesario limpiar constantemente los rieles y rodines.

Se aconseja evitar el cierre violento de las hojas de puertas y manipular con prudencia los elementos de cierre con el fin de asegurar un funcionamiento adecuado. Sobre las puertas de ingreso de frente o lateral por estar muy expuestas a los agentes climáticos (lluvia, soleamiento, etc.) realice el mantenimiento del acabado de la puerta, para evitar que las mismas se deterioren.

En el caso de trabajos de mantenimiento en la fachada o el interior de la vivienda (limpieza, pintura, etc.) es aconsejable proteger las puertas y marcos.

Evitar el uso de productos abrasivos, como detergentes en polvo, alambrina, etc., que pueden rayar la superficie de los perfiles o la apariencia de los elementos.

En el caso de vidrio, deberán limpiarse con los productos y medios de uso habitual para este fin.

En caso de puertas de PVC en ningún caso deberán emplearse disolventes que afecten al PVC como acetona, éter, etc.

Para el mantenimiento de los herrajes que dan movimiento a la puerta, en condiciones de agresividad atmosféricas normales, lubricarlos una vez al año a fin de garantizar su conservación.

No se deben guindar ningún objeto, persona o animal de los llavines.

Asegurarse que las puertas cuentan con topes en las paredes o el piso, los cuales protegen las puertas, llavines y paredes.


Es recomendable tener un juego de llaves adicional fuera del edificio.

En caso de extravío del juego de llaves, cambie las cerraduras, al menos las principales.


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• Las puertas corredizas se traban o suenan al deslizarse:

Primeramente, cerciórese que la puerta esté montada sobre el riel, luego verifique que no hayan obstáculos que impidan el paso de la puerta. De continuar el problema, contacte a una persona capacitada para realizar esta tarea.

• Puertas que se atascan:

Una de las posibles causas del mal funcionamiento de una puerta es el roce con el suelo o con el mismo marco. Habrá que empezar por asegurarse de que la puerta está bien suspendida en sus bisagras, pues en muchos casos el rozamiento se debe a que los tornillos no están correctamente apretados. Si después de atornillarlos se comprueba que no quedan fijos, contacte a una persona capacitada para realizar esta tarea.

El que una puerta no cierre bien puede ser ocasionado también porque la madera se haya hinchado por la humedad o se contrae por el calor, por lo que alguno de sus bordes esté tocando el marco de la puerta. En ese caso se debe observar si la puerta está pintada será fácil detectar la zona del borde que está más pulida, es decir sin pintura.

Recuerde que si las bisagras de la puerta hacen ruido sólo debe aplicar un poco de aceite lubricante que cumpla la función.

5.9 Mantenimiento de ventanas

El aluminio es un material durable, pero se deteriora por el uso indebido o descuido. Su adecuado mantenimiento requiere mantener limpios los rieles de las ventanas y puertas corredizas, evitar golpear las ventanas y puertas, y familiarizarse con el funcionamiento de las cerraduras, que son las que más fácilmente se pueden dañar. Recuerde abrir y cerrar las ventanas usando sólo las manijas y no otros puntos.

Las ventanas y puertas necesitan lubricarse una vez al año para un mejor funcionamiento. Los empaques alrededor de las ventanas y puertas deben revisarse una vez al año y cambiar el empaque.


La ventana se desmontó: No esfuerce la ventana, se puede quebrar y producir una herida. Localice al proveedor.

La ventana está manchada: Existen diferentes tipos de manchas, se debe utilizar el producto que el proveedor recomienda para este tipo de casos. Localice al proveedor.

La cerradura se traba, no abre o no cierra: No esfuerce la llave ni la cerradura, de ser posible no utilice dicha cerradura. Localice al proveedor de la ventana o a un cerrajero.


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Las celosías estas flojas: Generalmente se debe a que las piezas que sujetan la celosía se aflojan, estas se puede ajustar con un alicate normal, sin ejercer mucha presión en el vidrio. Una manera de evitar esto es cerrando las celosías suavemente.

Manijas flojas o se caen: Trate de no utilizar esa ventana, y si lo hace trate de jalar la manija suavemente. Si no tiene conocimiento de cómo ajustar las manijas, localice al proveedor.

El vidrio se revienta: Esto puede ocurrir por diferentes causas, como golpes o temblores por ejemplo. Contacte al proveedor para que sustituya la pieza.

5.10 Mantenimiento de cielos

En el caso de cielos de gypsum, dentro de la vida útil del mismo se presentan fisuras en uniones de molduras, tabiques y láminas o se desprende la cinta que cubre las uniones. Para estas situaciones, localice a una persona capacitada para corregir la situación.

Los cielos de madera deben estarse tratando según el acabado final del mismo (barniz o pintura) al menos una vez al año. Además se debe realizar una inspección frecuente del estado de todas las piezas que componen el mismo, para lo cual se debe localizar una persona capacitada para realizar esta labor.


• Humedad:

Usted puede eliminar o disminuir el problema de la humedad adoptando algunos de los siguientes hábitos:

Ventile y abra las ventanas de los cubículos todos los días.

• Manchas en el cielo raso:

Las manchas se pueden generar debido a hongos, humedad, goteras, condensación, acumulación de grasa o falta de mantenimiento de la pintura de los cielos. Para corregir estas manchas localice a una persona capacitada para realizar esta labor, ya que en ocasiones es necesario sustituir parte del cielo raso.

• Plagas:

Contacte a un especialista contra plagas (fumigador). Reemplace las piezas dañadas. Verifique que en los cielos no existan aperturas para evitar el ingreso de animales o insectos.

5.11 Mantenimiento de portones

Por las condiciones climáticas de nuestro país, estas estructuras sufren deterioro permanente, por esta razón se deben realizar labores de mantenimiento rigurosas.


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Si están a la intemperie se deben pintar al menos una vez al año o darles el tratamiento recomendado por los especialistas.

Lubrique los mecanismos de movimiento y cierre.

Elimine cualquier corrosión que aparezca en las uniones en el caso de los metálicos.

Ajuste los tornillos y accesorios.

Los que corren sobre un riel, procurar mantenerlos limpios y libres de obstrucciones.

En caso de Portones Eléctricos, mantener lubricados el sistema de apertura.

Los accesorios tales como bisagras, llavines, aldabas, candados, entre otros, se les debe dar el mantenimiento adecuado de forma periódica para asegurar su correcto funcionamiento.

5.11.1 Recomendaciones

• En caso de rejas:

Al momento de instalación verifique que se apoyen sobre una estructura que las soporte adecuadamente.

No utilice las rejas como escalera o punto de apoyo.

No cuelgue de ellas objetos pesados tales como plantas, jaulas, ropa húmeda, ni amarre de ellas la mascota con su correa.

• En caso de Portones:

Operar suavemente (no tirarlos), no los golpee, no se deben cargar con pesos adicionales, siempre deben estar libres en su recorrido, entre otros. En la medida de lo posible, es recomendable que estén protegidos del sol y la lluvia.

En caso de falta de fluido eléctrico, asegúrese de saber cómo se opera de forma manual la apertura del portón.

En caso de que no opere correctamente el mecanismo de apertura, no fuerce el portón y haga una pequeña revisión.

En caso de que el portón utilice sensores, verifique su correcta posición y que estén libres de obstáculos entre ellos.


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5.12 Mantenimiento de tapias

Las tapias tienen un desempeño estructural muy diferente a las paredes de mampostería en una edificación, por lo que normalmente se separan de la estructura de la vivienda por medio de una junta constructiva, que viene de piso a viga (no es un daño estructural) es un detalle que se realiza a propósito para que cada estructura se desempeñe acorde a su condición.

Las tapias por su exposición a la intemperie requieren de un mantenimiento básico como:

Revisión periódica del acabado de las paredes (bloque, prefabricado, etc.), en caso de presencia de sisas, desprendimiento de mortero o uniones sueltas es importante resanar las mismas.

Revise los revestimientos que puedan tener partes perdidas o sueltas, estén levantados o pandeados o tengan moho.

Revise las superficies pintadas donde la pintura muestre algún problema: se esté pelando, cayendo o levantando, o si hay señas de humedad o moho.

Revise el estado del enmasillado donde se unen dos materiales diferentes.


Para los muros externos es recomendable eliminar cualquier material o acumulación que le agreguen peso adicional al relleno del muro, como parquear automóviles en bordes de muro o edificar algún tipo de obra sobre el mismo.

Una ampliación aledaña a la tapia:

Verifique quien es el propietario de las tapias alrededor de su propiedad, consulte a un profesional que lo asesore.

5.13 Mantenimiento muros de retención

Los muros pueden estar a la intemperie de forma permanente (en patios por ejemplo) y pueden tener funciones como servir de pared. Para cada caso, los cuidados son particulares:

• Muros a la intemperie:

1. Limpiar los espacios o tuberías de drenaje que posean.

2. Limpieza de maleza en general y basura.

• Muros con función de pared de bloques o concreto:

1. Adicionalmente a los cuidados indicados anteriormente, se debe impermeabilizar ante la aparición de humedad en la cara expuesta del muro. Asimismo, buscar un experto que ubique y corrija la fuente de la humedad.


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2. Detectar posibles fisuras en los muros de concreto o bloques para evitar que el agua penetre en el aposento.

3. Pintar normalmente de acuerdo con el uso.


En el caso de aparecer una filtración o humedad internamente y dado que estos muros son elementos estructurales y pesados, le re-comendamos contactar a personal especializado para que resuelva la situación.


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6 BIBLIOGRAFIA

Arquitectos, C. F. (2010). Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones. San

José.

Brusó, L. (2004). Depuración Biológica Total de Aguas Residuales. San José.

Canarias, C. O. (2010). Manual de Uso y Mantenimiento del Edifico. Canarias.

Construcción, C. C. (2012). Manual de Mantenimiento de Vivienda. San José.

Escalante, I. E. (2003). Tanques Sépticos Conceptos Teóricos Base y Aplicaciones. San José.

Salud, M. d. (2001). Guía de Mantenimiento de la Infraestructura Física.

Tubosistemas. (1995). Manual Técnico para Tuberías Plásticas. San José.

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