grÖnt hyresavtal - fastighetsägarna

GRÖNTHYRESAVTAL

EN HANDLEDNING TILL FORMULÄR 99

Tryck: Prinfo Alfredssons 2017

GRÖNT HYRESAVTALEN HANDLEDNING TILL FORMULÄR 99

HÅLLBAR UTVECKLING FÖR KONTOR OCH HANDELS LOKALER

Fastighetsbranschens engagemang inom håll barhetsområdet är större än någonsin tidigare. Allt tyder på att det kommer fortsätta öka.

Gröna hyresavtal fyller en viktig funktion då de skapar en plattform för samverkan mellan hyresvärd och hyresgäst i en gemensam strävan att minska lokalens

miljö påverkan.

Fastighetsägarnas Grönt hyresavtal lanserades första

gången år 2012 och utvecklades i samarbete med hyres

värdar, hyresgäster och myndigheter. Avtalet utvecklades

för att passa kontorslokaler men har nu anpassats för att

förenkla användandet även för butik och handelslokaler.

Avtalet är utvecklat av representanter från Diligentia,

GE Capital, NCC, Newsec Asset Management, Vasakronan,

ABB, Ericsson, Ernst & Young, Nordea, Energimyndighetens

myndighetsnätverk HYLOK, Umeå kommun, Svensk Handel,

Sveriges Kommuner och Landsting, Stockholms stad, Malmö

stad, Akademiska Hus, Castellum, Fabege, Stena Fastigheter,

Fastighetsägarna Göteborg.

Ett grönt hyresavtal skapas när en grön bilaga bifogas till Fastighetsägarnas lokalhyresavtal

INNEHÅLL

Ordlista 6

Inledning 7

HANDLEDNING 10

Samverkan, information och utbildning 10

Miljöcertifiering av byggnaden och/eller lokalen 16

Energi och inomhusmiljö 19

Mängd energi 19

Energislag 25

Inomhusmiljö 28

Hyresgästanpassning och löpande underhåll 31

Lokalutformning 31

Materialval 31

Val av inredning 33

Avfallshantering 37

Lokalunderhåll 38

Resor 40

Övriga avtalspunkter (bland annat om stimulansåtgärder) 40

GRÖNT HYRESAVTAL

Endast minimikrav 43

Komplett 46

grönt hyresavtal

Byggnad. Ordet byggnad används i den här handledningen när miljö- eller energiprestandan i en byggnad diskuteras, till exempel miljöcertifiering av en byggnad, livscykelkostnadsanalyser av sys-tem i en byggnad eller val av material i byggnaden.

Börvärde. Den inomhustemperatur som system och installa-tioner styr mot.

Dimensionerande utomhustemperatur. Dimen sionerande temperatur anger vilka temperaturer byggnaden och dess system ska dimensioneras för. Vid kallare eller varmare än dimensione-rande utomhustem peraturer kan inomhusmiljön avvika något från de rikt värden som annars ska upprätthållas.

Energideklaration. En energideklaration beskriver hur effektiv en byggnad är ur energisynpunkt och hur energiprestandan förhåller sig till liknande byggnader. Dessutom ges förslag på åtgärder som kan minska energiåtgången utan att inomhus-klimatet försämras.

Energiprestanda. Energiprestanda är den mängd energi som används årligen vid normalt bruk av en byggnad. En byggnad med hög energiprestanda har en låg energianvändning (mängd energi).

Fastighet. I den här handledningen används fastighet när miljö-prestandan avser både byggnaden och tomtrelaterade frågor och när den övergripande miljöprestandan för en byggnad diskuteras

Fastighetsel. El som används för fläktar, pumpar, hissar och belysning i allmänna utrymmen.

Förnybar energi. Energi som återbildas genom naturliga pro-cesser, till exempel solenergi, vattenkraft, vindkraft, bioenergi och geotermisk energi.

Grön IT. Strävan att minska informationsteknologins negativa miljöpåverkan samtidigt som de positiva miljö effekter den kan ge upphov till ökas.

Klimatneutral. Energianvändningen betraktas som ”klimatneu-tral” om en verifierad utsläppsreduktion som motsvarar utsläppen av energi från icke-förnybara energikällor finansieras.

Komfortkyla. Kyla som används för att upprätthålla en önskad inomhustemperatur och skapa god komfort för de som vistas i en lokal.

Källsorteringsfraktioner. Typ av avfall som särskiljs vid käll-sortering till exempel kontorspapper, plastförpackningar och miljöfarligt avfall.

Livscykelkostnadskalkyl. Beräkning av total kostnad för alter-nativa produkter under deras tekniska livslängd. Inkluderar utöver investeringskostnad även driftskostnad (energianvändning) samt förväntat underhåll.

Materialdatabas. Databas med byggmaterial och byggvaror som delar in respektive produkts påverkan på miljö och hälsa i olika kategorier.

Miljöcertifieringssystem. Ett verktyg som ger en objektiv bedömning av hur miljömässigt hållbar en byggnad eller lokal är.

Miljöprestanda. Miljöprestandan indikerar den totala miljö-påverkan i de lokaler som ingår i en byggnad. En byggnad med hög miljöprestanda har en positiv miljöpåverkan (till exempel bra kommunikationsläge) och låg negativ miljöpåverkan (till exempel uppvärmning utan fossila bränslen och utan inbyggda miljöfarliga ämnen).

Operativ temperatur. Temperaturangivelse som tar hänsyn till luftens temperatur och strålningstemperatur (värmestrålning) men inte luftrörelser (drag).

OVK – Obligatorisk ventilationskontroll. En ventilationskon-troll ska genomföras i alla lokaler vart tredje till sjätte år (beroende på typ av ventilationssystem). Kontrollen anger om ventilationens funktion är tillfredställande.

Produktionsspecificerad el. El från leverantörer som anger sammansättningen av energikällorna som används vid elproduk-tionen samt den miljöpåverkan de har.

Radonmätning. Mätning av ädelgasen radon som ger upphov till joniserande strålning och kan tränga in i byggnader från marken eller finnas i betong som användes som byggmaterial under delar av 1900-talet.

Snålspolande utrustning. Snålspolande toaletter och munstycken som monteras på blandare i syfte att minska vatten-användningen.

Tappvarmvatten. Varmt vatten som kommer ur vattenkranen och används för hygien och annan rengöring. Särskiljs från värme-vatten som cirkulerar i värmesystem.

Särskild kyla (processkyla). Kyla som används för kylning av utrustning t ex i serverrum och datahallar.

Verksamhetsel. El som försörjer hyresgästens eldrivna installa-tioner exempelvis belysning, IT-utrustning och vitvaror.

Verifiera. När en prestanda säkerställs, ofta genom granskning av en certifierad tredje part som utfärdar ett intyg.

Vårdnadsplikt. Hyresgästens skyldighet att vårda lokalen samt vara aktsam i gemensamma ytor.

Ärvärde. Den faktiska inomhustemperaturen i lokalen.

ORDLISTA

7grönt hyresavtal

INLEDNING

Bygg- och fastighetssektorn står för en tredjedel av den svenska energianvändningen och mer

än hälften av elanvändningen. Dessutom omsätts närmare en tredjedel av råvarorna i bygg- och

fastighetssektorn. För många hyresgäster utgör lokalrelaterade miljöfrågor och resor de största

miljöpåverkande faktorerna. Genom att samverka kan hyresvärdar och hyresgäster minska sin

miljöpåverkan och samtidigt bidra i strävan att hantera framtidens hållbarhetsutmaningar och

nå samhällets miljömål.

Det gröna hyresavtalet skapar enighet kring en gemensam ambition för lokalrelaterade miljö-

frågor och fördelar ansvaret mellan hyresvärd och hyresgäst för åtgärder som höjer eller bibe-

håller lokalens miljöprestanda. Att bibehålla en redan hög miljöprestanda kan vara en utmaning

i nybyggda eller nyrenoverade fastigheter med hög miljöprofil.

Hållbar utveckling innefattar både miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet. Miljöförbättring

av lokalernas miljöprestanda utgör kärnan i det gröna hyresavtalet. Samverkan och dialog

mellan hyresgäst och hyresvärd är en central aspekt inom social hållbarhet. Investeringar som

minskar resursanvändningen kan bidra till lägre kostnader och besparingar. Både investering-

arna och de resulterande kostnadsbesparingarna kan delas mellan hyresvärd och hyresgäst. När

resursanvändningen minskas kan hyresvärden förbättra sitt driftnetto och fastighetens värde.

Dessutom minskas riskexponeringen för höjda energipriser och skärpt miljölagstiftning. Genom

att utveckla miljöarbetet hos både hyresvärd och hyresgäst skapas goodwilleffekter som stärker

avtalsparternas varumärken och ökar möjligheten att attrahera och behålla kunder och med-

arbetare.

Fastighetsägarnas gröna hyresavtal utvecklades för kontorslokaler men har anpassats för att

underlätta användandet även i andra lokaltyper så som till exempel butiks- eller handelslokaler.

Ett grönt hyresavtal skapas när parterna väljer att bifoga en grön bilaga till lokalhyresavtal 12B2

som finns i den digitala tjänsten Fastighetsägarna Dokument. Den gröna bilagan innehåller ett

antal minimikrav. Om parterna så önskar kan minimikraven kompletteras med ytterligare frivil-

liga åtaganden. En del av dessa frivilliga åtaganden finns redan föreslagna i avtalsmallen och

beskrivs mer ingående i denna handledning men möjlighet finns även att komplettera med egna

frivilliga åtaganden.

8 grönt hyresavtal

Följande faktorer bör beaktas vid val av det gröna hyresavtalets miljömässiga ambitionsnivå:

uParternas miljöengagemang

uLokalens och byggnadens förutsättningar

uParternas möjlighet och vilja att avsätta tid för miljörelaterad samverkan

uParternas möjlighet och vilja att finansiera lösningar med hög miljöprestanda

I den här handledningen beskrivs samtliga avtalspunkter, både minimikraven och de frivilliga

åtagandena, samt råd och tips inför tecknandet av ett grönt hyresavtal. Minimiåtagandena är

markerade med en mörkgrön, heldragen symbol och de frivilliga punkterna med en ljusgrön,

prickad symbol. Hela avtalsmallen med samtliga avtalspunkter, både minimikrav och frivilliga

åtaganden, återfinns längst bak i detta dokument.

ÅTAGANDEN I FASTIGHETSÄGARNAS GRÖNA HYRESAVTAL

Totalt

YObligatoriska åtaganden 6 3 7 16

YFrivilligåtaganden 14 5 8 27

YTotalt 20 8 13 41

MINIMIKRAV I FASTIGHETSÄGARNAS GRÖNA HYRESAVTAL

Y Informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete

YSamråds- och uppföljningsmöte minst vartannat år

YUtveckling och uppföljning handlingsplan

YSkriftlig miljöinformation till hyresgästens medarbetare

YGenomgång av energideklaration

Y Informationsutbyte om resursanvändning

YOptimering av driftstider

YKöp av förnybar el

Y Information om optimal inplacering av arbetsytor

YMöbleringsplan och information om ändrad lokalanvändning

YMiljöhänsyn vid materialval

YVitvaror med låg energianvändning

YRedovisning av demonterat och bortfört byggmaterial samt inredning

YMiljöhänsyn vid underhåll, skötsel och drift

Minimiåtagande (16 avtalspunkter)

Frivilligt åtagande (27 avtalspunkter)

Åtagande av

hyresvärden.

Åtagande av

hyresgästen.

Gemensamt

åtagande.

Teckenförklaring

9grönt hyresavtal

Ett område som många branschaktörer intresserar sig för är stimulansåtgärder, motiverande

system och incitament för lokalrelaterad miljöförbättring. I Grönt hyresavtal ingår inte standar-

diserade punkter om stimulansåtgärder. Sådana kan dock biläggas till avtalet. Stimulansåtgärder

diskuteras under rubriken ”Övriga avtalspunkter” i handledningarna. I den avtalstekniska hand-

ledningen finns också några exempel på stimulansmodeller.

Exempel på frågor som kan vara av värde att diskutera innan en organisation tecknar gröna

hyresavtal är:

uFinns en övergripande miljöambition att i samtliga förhyrningar inkludera några av de

frivilliga avtalspunkterna och i så fall vilka?

uHur mycket resurser (tid och pengar) bedöms genomförande av de obligatoriska avtals-

punkterna samt aktuella frivilliga åtaganden ta i anspråk?

uI vilka lokaler eller med vilka hyresgäster finns ambition att teckna gröna hyresavtal och

i vilken turordning ska det ske?

uSka ett pilotförsök genomföras?

uHur återförs erfarenheter så organisationens arbete med gröna hyresavtal löpande

förbättras?

Fyra exempel på kritiska framgångsfaktorer vid introduktion och användning av gröna hyres avtal:

1. Ledningens engagemang: Många åtaganden i det gröna hyresavtalet påminner till sin

karaktär om ett styr- och ledningsverktyg. Ledningens stöd och mellanchefernas engagemang

är en förutsättning för att maximera nyttan av gröna hyresavtal.

2. Avtalsparternas miljöambitioner: Avtalsparterna miljöengagemang och intresse för mil-

jöfrågor påverkar hur stor miljöförbättring det gröna hyresavtalet kan resultera i. Ett grönt

hyresavtal kan dock även bidra till att intresset och förståelsen för värdet av lokalrelaterat miljö-

arbete ökar hos en mindre engagerad avtalspart.

3. Avtalsparternas vilja att avsätta tid: Parternas möjlighet och vilja att avsätta tid för mil-

jörelaterad samverkan som informations- och utbildningsinsatser, uppföljning av lokalens miljö-

prestanda och utvärdering av åtgärder som ökar denna är en kritisk framgångsfaktor för att det

gröna hyresavtalet ska tillföra värde.

4. Avtalsparternas vilja att finansiera miljöförbättrande åtgärder: Parternas vilja att

finansiera lösningar med hög miljöprestanda påverkar hur stor miljöförbättring det gröna hyres-

avtalet resulterar i.

10 grönt hyresavtal

HANDLEDNING

SAMVERKAN, INFORMATION OCH UTBILDNING

En förutsättning för att öka miljöprestandan i de lokaler som ingår i en byggnad är att aktörerna

som påverkar miljöprestandan har kunskap om lokalens miljöpåverkan, om vilka kostnader och

risker som är förknippade med denna samt om hur de kan minskas. Inspirerande information

och utbildning ökar viljan att ändra sitt beteende och att engagera sig. Effekten blir ännu större

om parterna förstår att deras organisation stärks av den goodwill ett aktivt miljöarbete resul-

terar i. Det gröna hyresavtalets viktigaste funktion är att skapa en struktur för samverkan så att

parterna enas om en gemensam ambitionsnivå och agenda för lokalrelaterade miljöfrågor.

l För att optimera förutsättningarna för ett framgångsrikt samarbete är det viktigt att hyres-

värden och hyresgästen delger varandra sina tankar och ambitioner inom miljöområdet, både

i samband med tecknandet av det gröna hyresavtalet och kontinuerligt under avtalstiden. Ett

samråds- och uppföljningsmöte skall ske minst en gång vartannat år men rekommenderat är att

ha en årlig uppföljning. Om en av parterna inte har ett strukturerat miljöarbete kan det gröna

hyresavtalet bidra till att ett sådant arbete inleds. För att kunna styrka att minimikravet är upp-

fyllt dokumenteras genomgången.

l En förutsättning för att grönt hyresavtal ska utgöra en effektiv drivkraft som bidrar till faktisk

miljöförbättring är att avtalsparterna etablerar ett samverkansforum där parterna löpande

diskuterar sina mål och ambitioner avseende lokalrelaterade miljöfrågor och följer upp åtagan-

dena i det gröna hyresavtalet.

Hyresvärden ska minst en gång vartannat år säkerställa att uppföljning sker av åtaganden i det

gröna hyresavtalet genom att kalla till och leda samråds- och uppföljningsmöten där samtliga

avtalsåtaganden gås igenom och diskuteras. I avtalspunkten anges vem hos respektive avtals-

part som ska bemanna mötet (vilken individ eller funktion, exempelvis förvaltaren av lokalen, mil-

Avser Hyreskontrakt nr: Fastighetsbeteckning:

Hyresvärd Namn: Personnr/Orgnr:

Hyresgäst Namn: Personnr/Orgnr:

Samverkan,information ochutbildning

Parterna har i samband med tecknande av denna överenskommelse utbytt information om sina miljöambitioner och sitt miljöarbete. Ifortsättningen ska sådant informationsutbyte ske minst en gång vartannat år. Informationsutbytet ska dokumenteras

Hyresvärden ska kalla till och leda samråds- och uppföljningsmöten med en av hyresgästen angiven representant. Under mötena ska status föråtagandena i denna överenskommelse gås igenom. Mötena ska dokumenteras och genomföras minst en gång vartannat år.

Parterna ska gemensamt ta fram och minst en gång vartannat år se över och uppdatera en handlingsplan för minskning av lokalens ochfastighetens miljöpåverkan.

Hyresvärden ska förse hyresgästen med skriftlig information om hur hyresgästen kan bidra till att minska lokalens och fastighetensmiljöpåverkan. Informationen ska minst omfatta områdena energi, materialval och avfallshantering i samband med hyresgästanpassning ochlöpande underhåll.

Hyresvärden ska initiera informationsmöten hos hyresgästen där hyresvärden informerar om lokal- och fastighetsrelaterade miljöfrågor.Informationen ska ske genom att hyresvärden vid mötet informerar alt.1)

hyresgästens medarbetare

alt.2)

det ombud som hyresgästen vid varje informationstillfälle utsett för att föra informationen vidare till hyresgästens medarbetare

För båda alternativen gäller att informationsmötena ska genomföras i samband med tillträdet av lokalen.

I fortsättningen ska informationsmöten genomföras minst en gång per år.

Miljöcertifiering avbyggnadenoch/eller lokalen

Vid tecknandet av denna överenskommelse finns miljöcertifieringssystem för byggnaden lokalen

Befintligt miljöcertifieringssystem: BREEAM GreenBuilding LEED Miljöbyggnad Annat

Erhållen nivå i ovanstående system ( ej Green Building):

År då certifieringen erhölls / senast återrapporterades:

Hyresvärden har för avsikt att miljöcertifiera byggnaden lokalen

Miljöcertifieringssystem: BREEAM GreenBuilding LEED Miljöbyggnad Annat

Ambition avseende erhållen nivå i ovanstående system (ej Green Building):

År då certifieringen förväntas erhållas:

Energi ochinomhusmiljö

Mängd energi

I samband med tecknandet av denna överenskommelse ska hyresvärden genomföra och dokumentera en genomgång med hyresgästen avsenast genomförd energideklaration inklusive identifierade förbättringsförslag avseende energiprestanda samt redovisad obligatoriskventilationskontroll (OVK) och radonmätning om sådan utförts. I samband med de årliga samråds- och uppföljningsmötena av dennaöverenskommelse ska parterna diskutera de identifierade förbättringsförslagen samt utfallet av undersökningar av energiprestanda,ventilation och radonhalt som utförts efter upprättande av energideklarationen.

Parterna ska gemensamt ansvara för att det i lokalen genomförs en metodisk genomgång av lokalens energianvändning för att kartläggahyresgästens alt.1)

användning av el (elkartläggning)

alt.2)

användning av värme, kyla och el (energikartläggning)

Syftet med el- respektive energikartläggningen ska även vara att identifiera förbättringsåtgärder med avseende på energieffektivisering,ekonomi samt miljöpåverkan.

Samordningsansvarig part: hyresvärden hyresgästen

Kostnadsfördelning: % av kostnaden för kartläggningen ska betalas av hyresvärden, resterande andel ska betalas av hyresgästen.

År då kartläggningen ska genomföras:

Sid 1 ( 4 )

Bilaga nr

Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller

GRÖN BILAGATILL LOKALHYRESAVTAL

Undertecknande parter har denna dag träffat följande överenskommelse.

Fastighetsägarna Sveriges formulär 99 upprättat 2012 inom ramen för Fastighetsägarnas Gröna hyresavtalsprojekt där hyresvärdar, hyresgäster och myndigheter deltagit.Reviderat 2016. Eftertryck förbjuds.











alt.2)














Mängd energi




alt.2)






Sid 1 ( 4 )

Bilaga nr





11grönt hyresavtal

jöchefen eller lokalansvarig). Representanterna bör ha mandat att vara beslutsmässiga, alternativt

ska kompletterande möten arrangeras för att fatta beslut inom de områden som diskuterats. För

att kunna styrka att minimikravet är uppfyllt dokumenteras genomgången.

Rekommenderat är dock att parterna har en årlig eller mer kontinuerlig uppföljning av avtalet

utöver de obligatoriska samråds- och uppföljningsmötena vartannat år. Formerna för en sådan

uppföljning kan parterna fritt enas om.

Den part som ansvarar för respektive avtalspunkt tar fram mötesunderlag. För punkter där par-

terna delar ett ansvar tar både hyresgäst och hyresvärd fram underlag som beskriver det egna

bidraget till åtagandet. I en bilaga till det gröna hyresavtalet finns en checklista till samråds-

mötena (för samtliga åtaganden i det gröna hyresavtalet, både minimikraven och de frivilliga

åtagandena).

lMånga av punkterna i det gröna hyresavtalet avser informationsöverföring. För att förbättra

lokalens miljöprestanda behöver informationen som anger varför lokalens miljöpåverkan ska

minskas och hur det ska gå till resultera i handling och aktiviteter. Dessutom behöver resurser

avsättas för uppföljning av miljöprestandan, framtagning av beslutsunderlag som prioriterar

mellan olika åtgärder, till exempel investeringar i system och utrustning som bidrar till högre

miljöprestanda.

Genom att ta fram en gemensam handlingsplan kan parterna sätta upp gemensamma mål

och enas om en gemensam viljeinriktning för att minska lokalens miljöpåverkan så länge hyres-

förhållandet består. Handlingsplanen ska ses över minst en gång vartannat år (förslagsvis vid

samråds och uppföljningsmötet om det gröna hyresavtalet). Handlingsplanen kan med för del

utgå från områdena i den skriftliga informationen till hyresgästen samt respektive parts miljöpo-

licy och miljömål.

Handlingsplanen bör innehålla fastighets- och lokalrelaterade miljömål för hyresvärden och

hyresgästen, angivelser av hur måluppfyllnaden ska följas upp och utvärderas samt planerade

aktiviteter som ska genomföras för att nå målen. För var och en av aktiviteterna anges när de

ska genomföras och av vem.

Om handlingsplanen innehåller ekonomiska investeringar ska dessa specificeras i en särskild

överenskommelse som biläggs det gröna hyresavtalet. Överenskommelsen ska ange:

uFördelningen av betalningen för investeringen inklusive eventuella räntekostnader och

påslag med hänsyn till osäkerhetsfaktorer

uFördelning av de ekonomiska besparingar som investeringen förväntas bidra till











alt.2)














Mängd energi




alt.2)






Sid 1 ( 4 )

Bilaga nr






uHantering av risker, till exempel om besparingen inte blir så stor som förväntat samt om

energipriset utvecklas på annat sätt än förväntat

Genom att i samband med samrådsmötet följa upp måluppfyllelsen, handlings planen och åta-

gandena i det gröna hyresavtalet och sätta in ytterligare resurser vid behov, ökar motivationen

att förbättra lokalens och fastighetens miljöprestanda. En redovisning av måluppföljningen

sprids lämpligen till samtliga medarbetare hos hyresgästen.

Övergripande mål Årligt etappmål Aktivitet Ansvarig Färdigställd

Minska lokalens totala

miljöpåverkan

Årlig miljöutbildning

med hyresgästens

medarbetare inkl

återkoppling av loka-

lens miljöprestanda

under förgående år

Genomför en utbild-

ning om lokalrela-

terade miljöfrågor

med hyresgästens

medarbetare

Miljöansvarig hos

hyresgästen i sam-

arbete med hyres-

värdens förvaltare

28 mars 201X

Minskad energi -

an vändning

Minskad användning

av verksamhetsel

i fastigheten med

5 procent under år

201X

Installera behovs-

styrd belysning och

ventilation i mötes-

rum.

Hyresgästens lokal-

ansvarig

28 februari

201X

Minskad energi-

an vändning

Minskad användning

av verksamhetsel

i fastigheten med

5 procent under år

201X

Tävling minskad

användning verk-

samhetsel alla hyres-

gäster

Hyresvärdens

förvaltare

31 december

201X

Minskat resande Minska interna resor

inom hyresgästens

verksamhet med 5

procent

Installation och

utbildning i video-

konferenssystem

Hyresgästens

IT-avdelning

30 april 201X

EXEMPEL PÅ ENKEL HANDLINGSPLAN

13grönt hyresavtal


lGrundtanken med det gröna hyresavtalet är att skapa engagemang och aktivitet hos båda

parter i syfte att höja lokalens miljöprestanda. Det är viktigt att det finns en förståelse för miljö-

relaterade frågor hos alla som arbetar i lokalerna, både för att skapa engagemang hos hyresgäs-

ten och för att få vetskap om konkreta åtgärder som hyresgästen kan vidta.

Då fastigheter är hyresvärdens kärnverksamhet har denne ofta ett informationsövertag i fast-

ighetsrelaterade miljöfrågor. Det är hyresvärdens ansvar att ta fram ett skriftligt informations-

material som beskriver de områden som ingår i det gröna hyresavtalet och introducera dem för

hyresgästens medarbetare. Hyresgästen ska få ta del av informationen i god tid innan hyres-

förhandling så att hyresgästen kan utgå från informationen i sin förhandling och vid utveckling

av ett förslag till hyresgästanpassning av lokalen. Informationen ska även spridas till samtliga

medarbetare hos hyresgästen i samband med tillträdet.

För att uppnå minimikravet i Fastighetsägarnas gröna hyresavtal ska minst följande punkter ingå

i den skiftliga informationen:

uVal hyresgästen kan göra för att minska lokalens miljöpåverkan inför hyresgästanpassning

och inredning av lokalen samt vid löpande underhåll:

– miljöhänsyn vid lokalutformning, till exempel bevarande av inredning och byggnads-

delar som är i gott skick samt prioritering av lösningar som ger ökad flexibilitet och

minskar behov av framtida ombyggnationer

– livscykeltänkande vid val av belysning och annan energidriven utrustning

– miljöhänsyn vid materialval samt val av inredning och utrustning

– avfallshantering i samband med hyresgästanpassning

uHyresgästens beteende efter tillträdet:

– uppmuntra hyresgästen att spara energi, till exempel genom att installera energi-

sparlägen, stänga av IT-utrustning som inte används samt släcka i utrymmen utan

belysningsstyrning

– riktlinjer för reglering av värme, kyla och ventilation

– beskriva systemen för källsortering och avfallshantering i byggnaden

– informera om hyresgästens ansvar att följa hyresvärdens drift- och skötselråd för fast

inredning och ytskikt så att dess livslängd maximeras

– informera om hyresgästens ansvar för att upplysa hyresvärden om förändringar i

användningen av lokalen så uppvärmning, kyla och ventilation kan anpassas och ett

gott inomhusklimat upprätthållas

Andra exempel på åtgärder som kan beskrivas i materialet är hyresvärdens system för energibe-

sparing och driftoptimering, erbjudande av samordnat val av gemensamma leverantörer för att

minska transporter och säkerställa val av aktörer med ett systematiskt miljöarbete. Det kan röra

sig om alltifrån budfirmor till lokalvårdare och leverantörer av växtskötsel, kaffe och fruktkorgar.











alt.2)














Mängd energi




alt.2)






Sid 1 ( 4 )

Bilaga nr





15grönt hyresavtal

l En viktig motivationsfaktor för att få ledningen hos både hyresgäst och hyresvärd, driftsorga-

nisationen och medarbetarna i lokalen att ändra sitt beteende är att rutiner och riktlinjer styrs

mot låg miljöpåverkan. Detta kan uppnås genom inspirerande och slagkraftig information och

utbildningar som tydliggör vilken påverkan olika aktörer har, vad påverkan får för konsekvenser

och hur respektive part kan bidra.

Till skillnad från föregående avtalspunkt om skriftlig information avses här fysiska möten där

hyresgästens medarbetare får information om lokalrelaterade miljöfrågor. Hyresvärden kan välja

mellan två alternativ. Antingen kan hyresvärden åta sig att informera hyresgästens medarbe-

tare (alternativ 1) eller så kan ett ombud hos hyresgästen utbildas av hyresvärden för att sedan

föra informationen vidare till sina kollegor (alternativ 2). Dessutom anges det i avtalspunkterna

om informationsmöten endast hålls i samband med avtalstecknandet eller om möten därefter

genomförs minst en gång år.

Informationen som förmedlas kan med fördel utgå från samma punkter som i avtalspunkten om

skriftlig information. Mötena bör ha fokus på att:

uInformera om fastighetens miljöpåverkan och parternas ansvar för att minska denna

uMotivera och engagera hyresgästens medarbetare genom att informera om beteenden

och val de kan göra för att minska miljöpåverkan i den hyrda lokalen











alt.2)














Mängd energi




alt.2)






Sid 1 ( 4 )

Bilaga nr






l Ett miljöcertifieringssystem är ett verktyg som ger en objektiv bedömning av hur miljömässigt

hållbar en byggnad eller en lokal är. Syftet med certifikatet är att sporra till förbättring, verifiera

en byggnads miljöprestanda och att göra det enklare för intressenter som hyresgäster, investe-

rare och andra kravställare att identifiera hållbara objekt.

Om en byggnad eller lokal är miljöcertifierad kan det gröna hyresavtalet innehålla en informativ

avtalspunkt som anger certifieringssystem, vilken klassningsnivå som uppnåtts samt när objek-

tet miljöcertifierats. Avtalet kan också innehålla en avsiktsförklaring och ambition att miljöcerti-

fiera en byggnad eller lokal under avtalsperioden.

Om en av avtalspunkterna om certifiering inkluderas i avtalet är samtliga underpunkter obliga-

toriska förutom vid angivande av ambition avseende nivå i certifieringssystemet GreenBuilding

samt ambition avseende nivå i en ännu ej genomförd certifiering.

Det är möjligt att kryssa i att objekt certifieras enligt mer än ett miljöcertifieringssystem. Det kan

också anges att både byggnaden och lokalen ska certifieras. Specificera vid behov i fritextfälten

”Annat” vilket certifieringssystem som avser byggnaden respektive lokalen.

MILJÖCERTIFIERING AV BYGGNADEN OCH/ELLER LOKALEN











alt.2)














Mängd energi




alt.2)






Sid 1 ( 4 )

Bilaga nr





17grönt hyresavtal

BRA ATT VETA

Nyproducerade fastigheter kan projekteras för en viss miljöprestanda. Inom det befint-

liga fastighetsbeståndet är utmaningarna större. Att miljöcertifiera äldre byggnader

kräver mer tid, kunskap och kapital än i nybyggda byggnader.

Sweden GreenBuilding Council (www.sgbc.se) hanterar fyra miljöcertifieringssystem för

svenska kontorsbyggnader:

YDet svenskutvecklade systemet Miljöbyggnad

YDet EU-utvecklade systemet GreenBuilding

YDet brittiska systemet BREEAM

YDet amerikanska systemet LEED

Av dessa har endast LEED i dagsläget en version för miljöcertifiering av lokaler, kallad

”Commercial Interiors”. GreenBuilding har inga nivåer. Byggnaden är antingen certifie-

rad eller inte certifierad.

De största skillnaderna mellan systemen är:

YFokusområden: GreenBuilding ställer endast krav på energianvändning (mängd

använd energi). Miljöbyggnad har avgränsats till energi (mängd och typ av använd

energi), inomhusmiljö och materialval. LEED och BREEAM innehåller även krav på

miljöledning, lokalisering, föroreningar, vattenanvändning och transporter.

YNationell anpassning: Endast Miljöbyggnad är uppbyggd med utgångspunkt i de

svenska byggreglerna. Både GreenBuilding och BREEAM har anpassats till den

svenska marknaden. Även LEED har gjort svenska anpassningar inom ett antal

områden.

19grönt hyresavtal

ENERGI OCH INOMHUSMILJÖ

Mängd energi

lHyresvärden ska med hyresgästen gå igenom energideklarationen, både för att öka hyresgäs-

tens förståelse för fastighetens energiprestanda och för att uppmuntra hyresvärden att förhålla

sig till de åtgärdsförslag för energieffektivisering som ingår i energideklarationen.

Genomgången genomförs i samband med tecknandet av det gröna hyresavtalet. Hyresgästen

ska informeras om fastighetens energiprestanda och om kompletterande undersökningar av

energiprestanda, ventilationssystem och radonhalt utförts efter upprät tande av energidekla-

rationen. Vidare beskrivs hur fastighetens energiprestanda står sig i förhållande till prestandan

i andra jämförbara fastigheter samt hyresvärdens syn på genom förande av de i energideklara-

tionerna föreslagna åtgärderna för att förbättra energiprestan dan i byggnaden. I samband med

samråds och uppföljningsmötena av det gröna hyresavtalet diskuteras återigen förbättringsför-

slagen i energideklarationen samt utfallet av under året genomförda undersökningar av energi-

prestanda, ventilation och radonhalt.

Hyresvärden ska även redogöra för utfallet av den obligatoriska funktionskontrollen av venti-

lationen samt radonmätning i lokalen om sådan utförts. Av intyget för utförd energideklara-

tion framgår om sådana undersökningar utförts eller ej även om utfallet inte alltid redovisas.

Generellt är radon ett mindre problem på arbetsplatser än i bostäder då arbetslokaler normalt

är mer välventilerade.

Vid tecknande av grönt hyresavtal för ännu ej uppförda byggnader som saknar energideklaration

sker genomgången så snart energideklarationen tagits fram och senast två år efter inflyttning.

BRA ATT VETA

Enligt lagen om energideklaration (2006:985) ska en energideklaration tas fram för att

kartlägga byggnadernas energianvändning och ange hur denna kan effektiviseras.

Energideklarationen beskriver hur effektiv byggnaden är ur energisynpunkt och hur

energiprestandan förhåller sig till liknande byggnader. I samband med att energidekla-

rationen tas fram utreds också om byggnaden kan förbättras så energianvändningen

minskas och driftskostnaderna sänks.











alt.2)














Mängd energi




alt.2)






Sid 1 ( 4 )

Bilaga nr






l En energikartläggning är en metodisk genomgång av den faktiska energitillförseln och

användningen av energi i en lokal. Syftet med energikartläggningen är att uppskatta hyresgäs-

tens energianvändning så att energiprestandan kan följas upp över tid och att identifiera åtgär-

der som minskar energianvändningen, de relaterade kostnadsbesparingarna och den minskade

miljöpåverkan.

Energikartläggningen kan avgränsas till att endast avse verksamhetsel, det vill säga hyresgästens

elanvändning (den första avtalspunkten), eller inkludera all energi som används i lokalen och då

inkludera värme, kyla och fastighetsel (den andra avtalspunkten). I avtalspunkten anges vilken

part som är samordningsansvarig för planering, genomförande och redovisning av energikart-

läggningens resultat. Det anges också om kartläggningen ska finansieras av en av avtalsparterna

eller gemensamt. Fördelningen av kostnader avser endast energikartläggningen, inte genomför-

ande av eventuella föreslagna ekonomiska investeringar.

I samband med energikartläggningen identifieras:

uSystem och utrustning som står för huvuddelen av energianvändningen i lokalen

uIneffektiv utrustning och suboptimal användning av utrustningen

uEkonomiskt och/eller miljömässigt motiverade åtgärdsförslag för att effektivisera denna,

till exempel i form av beteendeförändringar, ändrade inställningar, förändrade tempera-

turintervall och drifttider eller investeringar i mer energieffektiv utrustning eller byggnads-

förbättrande åtgärder

uÅtgärder som erfordrar investeringar kompletteras med en specifikation av uppskattad

minskad energianvändning per år och totalt under den tekniska livslängden samt en upp-

skattad investeringskostnad så att parterna får ett beslutsunderlag och kan ta ställning till

om åtgärden ska genomföras och hur den i så fall ska finansieras (antaganden till exempel

avseende energipriser ska tydligt anges)

Beslutunderlaget kan gärna prioritera mellan olika åtgärder baserat på livscykelkostnads-kalkyler

som innefattar både den förväntade besparingen, investeringskostnaden, avvecklingskostnader

för befintlig utrustning och kostnaden för drift och förväntat underhåll under den tekniska livs-

längden.











alt.2)














Mängd energi




alt.2)






Sid 1 ( 4 )

Bilaga nr





21grönt hyresavtal

En viktig utgångspunkt vid energieffektivisering är att inomhusmiljön i lokalen ska bibehållas

eller förbättras. Med inomhusmiljö avses tillämpliga områden i Arbetsmiljöverkets föreskrifter

för arbetsplatsens utformning AFS 2009:2 (www.arbetsmiljoverket.se), till exempel termiskt

klimat, luftkvalitet och belysning samt Socialstyrelsens allmänna råd om temperatur inomhus

SOSFS 2005:15 (www.socialstyrelsen.se).

Konsulter och övriga rådgivare som anlitas för att genomföra energikartläggningen ska ha rätt

kompetens eller vara certifierade för genomförande av energikartläggningar i byggnader.

l För att skapa engagemang i strävan att minska resurser är det av stor vikt att alla som

påverkar resursanvändningen i en lokal kontinuerligt informeras om hur mycket resurser som

används. Syftet är att öka förståelsen för verksamhetens resursanvändning och för hur det egna

beteendet kan bidra till att minska denna. Informationen är också ett viktigt underlag vid defini-

tion av gemensamma mål avseende lokalens resursanvändning.

Verksamhets- och fastighetsel samt värme används i alla byggnader. Verksamhetsel är el

som används av hyresgästen till exempel för belysning och elektronisk utrustning i lokalen.

Parterna ska årligen utbyta information om resursanvändningen i lokalen avseende

Verksamhetsel Information baseras på mätning fördelning av total energianvändning

Information tillhandahålls av hyresvärden hyresgästen

Värme inklusive tappvarmvatten Information baseras på mätning fördelning av total energianvändning


Komfortkyla Komfortkyla finns ej i lokalen

Information baseras på mätning fördelning av total energianvändning


Särskild kyla (processkyla) Särskild kyla (processkyla) finns ej i lokalen



Fastighetsel Information baseras på mätning fördelning av total energianvändning


Vattenanvändning Information baseras på mätning fördelning av total vattenanvändning


Parterna ska samverka för att optimera drifttiderna för uppvärmning, kylning och ventilation i lokalen.

Parterna ska samverka för att utföra en nattvandring i lokalen för att identifiera energibesparingsåtgärder att arbeta vidare med. Denna

nattvandring ska vara genomförd senast

Hyresvärdens val av energidrivna system och utrustning ska utgå från en livscykelkostnadskalkyl där möjligt och ekonomiskt rimligt.

Hyresvärdens val av byggnadsdelar som påverkar byggnadens energiprestanda ska utgå från en livscykelkostnadskalkyl där möjligt ochekonomiskt rimligt.

Hyresgästens val av energidrivna system och utrustning ska utgå från en livscykelkostnadskalkyl där möjligt och ekonomiskt rimligt.

System i lokalen som presenterar den aktuella alt.1)

elanvändningen

alt.2)

energianvändningen avseende elanvändning i lokalen samt den totala användningen av värme, kyla och el i byggnaden eller lokalen

har installerats ska installeras


Kostnadsfördelning: % av kostnaden för systemet och installationen därav ska betalas av hyresvärden, resterande andel ska betalas

av hyresgästen.

År då systemet har installerats/ ska installeras:

Energislag Hyresvärden ska köpa förnybar eller klimatneutral energi för uppvärmning.

Hyresvärden ska köpa förnybar eller klimatneutral energi för kylning.

Hyresvärden ska köpa produktionsspecificerad förnybar el.

Från tillträdet Snarast med hänsyn till ingångna avtal, dock senast (datum)

Hyresgästen ska köpa produktionsspecificerad förnybar el.


Hyresvärden ska årligen beräkna byggnadens koldioxidutsläpp.

Hyresgästen ska årligen beräkna lokalens koldioxidutsläpp.

Sid 2 ( 4 )

Bilaga nr





BRA ATT VETA

Enligt lagen om energikartläggningar i stora företag(2014:266) ska alla företag som sys-

selsätter minst 250 personer och har en årlig omsättning över 50 miljoner euro eller en

balansomslutning över 43 miljoner euro genomföra en energikartläggning av sin verksam-

het. Kartläggningen syftar till att främja energieffektivitet i stora företag och omfattar

företagets fastigheter, processer samt transporter. Energikartläggningen skall därefter för-

nyas minst vart fjärde år. Läs mer hos Energimyndigheten (www.energimyndigheten.se).


Fastighetsel är el som används för fläktar, pumpar, hissar och belysning i allmänna utrymmen

med mera. Ofta installeras också kylsystem i lokalen. Komfortkyla används för att upprätthålla

en önskad inomhustemperatur och skapa god komfort för de som vistas i lokalen. I en del kon-

tor krävs också särskild kyla eller processkyla för kylning av utrustning, till exempel i serverrum

och datorhallar.

För samtliga redovisade energislag anges vilken part som ansvarar för framtagning av informa-

tionen samt om informationen baseras på mätning eller fördelning av byggnadens totala ener-

gianvändning. Om en lokal med individuell mätning har fler än en hyresgäst ska kryssen med

fördelning av total energianvändning väljas. Uppgifterna redovisas i samband med den årliga

uppföljningen av det gröna hyresavtalet.

Redovisningen baseras förslagsvis på energianvändning per kvadratmeter uppvärmd golvarea.

Förslagsvis används samma enhet som i energideklarationen, kWh/kvm Atemp, vilken baseras

på den golvarea (area inom ytterväggarna) som med avsikt är uppvärmd över 10°C. Om det inte

finns information om den energi som tillförs lokalen redovisas lokalens andel av byggnadens

totala energianvändning fördelad på kvm Atemp eller annat känt ytmått.

Förekomst och finansiering av eventuell mätutrustning bör hanteras i en gränsdragningslista

som bifogas till hyresavtalet.

lDet är varken ekonomiskt eller miljömässigt effektivt att fullt ut värma upp, kyla eller ventilera

en lokal som inte används eller som nyttjas i begränsad omfattning, till exempel efter normal

arbetstid, under helger eller semestrar. Vanligtvis är drifttiderna i kontorslokaler mellan kl 7 och

18. Parterna ska diskutera om de befintliga driftstiderna motsvarar det faktiska behovet samt

om det finns möjlighet att minska de med bibehållen god inomhusmiljö avseende temperatur

och luftkvalitet.

Hyresgästen och hyresvärden ska samverka för att enas om drifttider då lokalen ska vara fullt

uppvärmd, kyld eller ventilerad. Det åligger hyresgästen att diskutera med hyresvärden om

förändringar i verksamheten som utökning av antalet arbetsplatser i lokalerna eller om använd-

ningen av lokalen ändras, till exempel om ett mötesrum ska göras om till permanenta arbets-

platser.

lAtt genomföra en nattvandring i lokalen är en bra åtgärd för att identifiera onödig energi-

användning. Vid en nattvandring hittas ofta belysning som står på, ventilationsaggregat som























elanvändningen

alt.2)





av hyresgästen.










Sid 2 ( 4 )

Bilaga nr



























elanvändningen

alt.2)





av hyresgästen.










Sid 2 ( 4 )

Bilaga nr





BRA ATT VETA

Läs mer om

energieffektivi-

seringsåtgärder för

livsmedelsbutiker hos

Energimyndighetens

beställargrupp för

livsmedelslokaler

www.belivs.se

23grönt hyresavtal


går i onödan, rulltrappor som inte är avstängda med mera. En nattvandring möjliggör även att

kontrollera att tidsstyrning och andra inställningar är korrekta och att reglertekniken fungerar

ordentligt. Vid tecknandet av grönt hyresavtal kan parterna enas om att en nattvandring ska

genomföras samt ett datum för när denna ska vara genomförd.

lAvtalspunkterna är frivilliga åtaganden.

En grundregel i strävan att minska lokalers miljöpåverkan är att analyser av nytta och kostnad

inte avgränsas till inköpstillfället. Istället ska hänsyn tas till den sammanvägda prestandan under

lösningens förväntade livslängd.

Livscykelkostnad (eller LCC, en förkortning av Life Cycle Cost) innebär att valet av energidrivna

system och utrustning samt byggnadsdelar som påverkar byggnadens energiprestanda inrik-

tas på de alternativ som bedöms vara mest lönsamma under produktens tekniska livslängd.

Hänsyn tas både till investeringskostnad, driftkostnad (energianvändning) och förväntat under-

håll. Därmed styrs inte valet av lösning endast av lägsta inköpspris.

Exempel på energidriven utrustning är belysning, fläktar, pumpar och hissar likväl som vitvaror,

servrar och datorer. Fönster, tak och ytterväggar är exempel på byggnadsdelar som påver-

kar byggnadens energiprestanda. Vid upphandling identifieras lämpligen alternativ med olika

energiprestanda, exempelvis belysningspaket med olika armaturer och styrsystem eller vid

fönsterrenovering, byte av glas i befintliga fönster och byte till nya fönster med varierad ener-

giprestanda. Beräkningsmodeller för livscykelkostnader har bland annat tagits fram av BELOK,

Energimyndighetens Beställargrupp för Lokaler (se www.belok.se/lcc) samt ED-kalkyl som finan-

sierats av Boverket (se www.edkalkyl.se/edkalkyl).

Tidpunkten för större investeringar i fastigheten styrs ofta av hyresvärdens underhållsplan.

Miljönyttan är stor om livscykelkostnadstänkande tillämpas när investeringar genomförs enligt

underhållsplanen. Livscykelkostnadstänkandet kan också skapa ekonomiska argument för tidi-

garelagda investeringar om återbetalningstiden är kort och om besparingen i form av minskade

driftkostnader överstiger investeringskostnaden. Proaktiva hyresvärdar har även en beredskaps-

plan för ersättning av utrustning vid oväntade störningar så att dessa inte resulterar i subopti-

mering på grund av förhastade val av utrustning som inte har en önskvärd prestanda.























elanvändningen

alt.2)





av hyresgästen.










Sid 2 ( 4 )

Bilaga nr





25grönt hyresavtal

l Engagemanget för att bidra till att minska energianvändningen ökar ju tydligare den kan

visualiseras och kopplas till den enskilda individens agerande så att medarbetarna ser hur ener-

gianvändningen minskar eller ökar beroende på hur de beter sig. System som visar den aktuella

energianvändningen i realtid eller närtid (till exempel det senaste dygnets energianvändning)

kan presentera energiprestandan i en lokal eller på ett våningsplan i mobiltelefonen, på internet

eller på skärmar i entréer, lunchrum och dylikt.

Genom att dessutom visa byggnadens användning av värme, kyla och fastighetsel kan hyres-

gästernas medvetenhet om den lokalrelaterade energianvändningen öka.

Energislag

l För att på ett långsiktigt hållbart sätt försörja världen med energi krävs en omställning av ener-

gisystemet, både genom att minska mängden använd energi och genom att använda förnybar

energi som återbildas kontinuerligt. Exempel på förnybar energi som återbildas genom naturliga

processer är solenergi, vattenkraft, vindkraft, bioenergi och geotermisk energi. Fossila bränslen

(kol, olja och naturgas), liksom kärnkraft, tar miljontals år att återbilda och är inte förnybara ener-

gikällor. Förbränning av fossila bränslen resulterar i koldioxidutsläpp och är huvudorsaken till den

globala klimatförändringen. Förnybara energikällor ger inget nettoutsläpp av koldioxid.

Exempel på förnybara energikällor som kan användas för uppvärmning av byggnader är solen-

ergi, geoenergi (bergvärmepumpar som drivs av förnybar el) och regional eller lokal fjärrvärme

som baseras på en förnybar energimix (eldning av biobränsle, icke-fossilt avfall eller spillvärme

som annars skulle ha gått förlorad). Energimixen hos fjärrvärmeleverantören avgör om en fjärr-

värmeleverans är förnybar eller ej. Statistik om energimixen sammanställs av Svensk Fjärrvärme

och redovisas per kalenderår på www.svenskfjarrvarme.se.

Exempel på förnybar energi som används för kylning är fjärrkyla från vattendrag eller geoter-

misk kylning i bergvärmeanläggningar som drivs av förnybar el.























elanvändningen

alt.2)





av hyresgästen.










Sid 2 ( 4 )

Bilaga nr



























elanvändningen

alt.2)





av hyresgästen.










Sid 2 ( 4 )

Bilaga nr






På en del orter finns fjärrvärme och fjärrkyla som är märkt med Naturskyddsföreningens märk-

ning Bra Miljöval. Märkningen garanterar att maximalt tio procent av den utlevererade värmeen-

ergin eller fjärrkylan är icke förnybar (www.naturskyddsforeningen.se/bra-miljoval). Beräkningen

innefattar inte endast energianvändningen utan även den energi som använts till utvinning,

transport och förädling av bränslet, processenergi vid anläggning samt energi som använts för

transport av restprodukter.

Om en del av uppvärmningen eller kylningen i en byggnad inte är förnybar kan avtalspunktens

krav uppnås om den del av energianvändningen som inte är förnybar klimatkompenseras.

Klimatkompensation innebär att en ersättning utbetalas och används för en utsläppsreduktion

som motsvarar utsläppen från den del av energianvändningen som kommer från icke-förnybara

energikällor. Klimatkompensationen medför att den icke-förnybara delen av energianvändning-

en betraktas som klimatneutral.

l Förnybar el återbildas genom naturliga processer och tillverkas exempelvis i solceller, vat-

ten- och vindkraftverk. El från fossila bränslen (kol, olja och naturgas), likväl som kärnkraft där

råvaran tar miljontals år att återbilda, är inte förnybar.

För aktörer med redan ingångna fasta avtal för inköp av icke-förnybar el efterlevs avtalspunkten

om ett byte till förnybar el sker snarast, vid en tidpunkt som anges i avtalet. Den köpta elen ska

vara produktionsspecificerad eller ursprungsmärkt, det vill säga leverantören ska ange samman-

sättningen av de energikällor som används vid produktion av den sålda elen samt den miljöpå-

verkan de har enligt EU:s elmarknadsdirektiv (2003/54&EG).

BRA ATT VETA

Läs mer om klimatkompensation på Energimyndighetens hemsida (www.energimyndig-

heten.se).























elanvändningen

alt.2)





av hyresgästen.










Sid 2 ( 4 )

Bilaga nr





27grönt hyresavtal

lVid förbränning av fossila bränslen tillförs atmosfären kol som varit utanför kretsloppet, ofta

under flera miljoner år. Förbränning av fossila bränslen anses vara en viktig orsak till växthusef-

fekten och den globala uppvärmningen.

Beräkningen av koldioxidutsläppen baseras på mängden använd energi i respektive fraktion,

vilken erhålls av energileverantören. Energimängden räknas sedan om till koldioxid, till exempel

med beräkningsstöd och omräkningsfaktorer på Naturvårdsverkets hemsida (www.naturvards-

verket.se).

Byggnadens koldioxidutsläpp beräknas genom att sammanställa hur mycket samt vilken typ av

värme, kyla och el som används i en byggnad. Användningen av verksamhetsel kan inklude-

ras eller exkluderas, beroende på vilka uppgifter om hyresgästernas elanvändning och typ av

använd el som hyresvärden har tillgång till.

BRA ATT VETA

Läs mer om ursprungsmärkning av el i den vägledning Svensk Energi årligen publicerar

(www.svenskenergi.se).

BRA MILJÖVAL

Naturskyddsföreningens märkning Bra Miljöval garanterar att elen är ursprungsmärkt och

förnybar. Dessutom ställs miljökrav på produktionen, till exempel får vattenkraftverken

inte torrlägga vattendrag så de naturliga ekosystemen slås ut och vindkraftverk får inte

uppföras i naturskyddsområden eller känsliga fågelområden. Energibolagen har ibland

egna miljömärkningar, vilka ofta har lägre krav än Bra Miljöval.

MILJÖVARUDEKLARERAD EL

Miljövarudeklarerad el (EPD-el med en så kallad ”Environmental Product Declaration”)

redovisar elens miljöpåverkan och kan tas fram för alla produkter, även för icke-förnybar

el från kärnkraft eller fossila energikällor. Miljövarudeklarationen granskas av en extern

tredje part som kontrollerar den miljöpåverkan som redovisas. En granskning av om den

sålda mängden el med en viss miljöprestanda överensstämmer med den mängd som

producerats ingår inte (den funktion ursprungsmärkningen fyller).

EL MED ELCERTIFIKAT

En del av elpriset utgörs av en lagstadgad avgift för elcertifikat. Avgiften används för att

finansiera utbyggnad av förnybar elproduktion. Köp av el med ett elcertifikat innebär

inte köp av förnybar el.























elanvändningen

alt.2)





av hyresgästen.










Sid 2 ( 4 )

Bilaga nr






Hyresgästen kan beräkna koldioxidutsläppen i den hyrda lokalen, baserat på hyresvärdens upp-

gifter om byggnadens koldioxidutsläpp och den interna användningen av verksamhetsel.

Inomhusmiljö

l I många byggnader uppgår merparten av energianvändningen till uppvärmning. Det är ener-

gikrävande att upprätthålla ett konstant inomhusklimat med samma temperatur dygnet runt,

året om. Parterna kan hålla nere energianvändningen genom att enas om ett intervall inom

vilket temperaturen tillåts variera. En temperatursänkning med en grad kan i vissa fall reducera

energianvändningen med fem procent. På samma sätt kan energianvändningen minska avsevärt

om kylningen minskas under sommaren.

Inställningen av systemen för uppvärmning och kylning utgår från antalet arbetsplatser enligt

hyresgästens möbleringsplan. Den upplevda komforten vid stillasittande arbete beror på en rad

faktorer utöver luftens temperatur, bland annat strålning från värmekällor och kalla ytor och luf-

tens rörelser (drag). Operativ temperatur tar hänsyn till luftens temperatur och strålningstempe-

ratur men inte till luftrörelser. Strålningstemperaturen är värmestrålning till exempel från fönster

och väggar, och den påverkar inomhusklimatet lika mycket som lufttemperaturen.

Börvärdet som ska eftersträvas enligt avtalspunkten gäller arbetsplatser, mötesrum och pausy-

tor och är 21°C under vintern och 24°C under sommaren. Med börvärde avses de värden

system och installationer styr mot. Den faktiska temperaturen i lokalen kallas ärvärden. Det

maximala temperaturintervallet (mellan 20°C och 26°C) överensstämmer med avsnittet om

inomhusklimat i Arbetsmiljöverkets föreskrifter om ”Arbetsplatsens utformning 2009:2 (www.

arbetsmiljoverket.se), samt rekommendationerna i Folkhälsomyndighetens Allmänna råd om

temperatur inomhus 2014:17” (www.folhalsomyndigheten.se).

Vid extrema väderförhållanden (både sträng kyla och värmeböljor) är det särskilt energikrä-

vande och kostsamt att upprätthålla ett jämnt inomhusklimat. Byggnader och installationer som

värme-, kyl- och ventilationssystem ska leverera ovan nämnt inomhusklimat när utomhustempe-

raturen ligger inom ett normalspann som innefattas av dimensionerande temperaturer för vinter

respektive sommar.

De dimensionerade värdena under sommaren baseras även på luftens relativa fuktighet (RF),

ju fuktigare luften är desto större kapacitet krävs för kylning av luften. De dimensionerande

värdena erhålls från SMHI och varierar från ort till ort beroende på lokala väderförhållan-

Lokalutformning

Materialval

Val av inredning och utrustning

Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Inomhusmiljö Parterna är överens om att styrningen av den operativa temperaturen i lokalen under kontorstid ska utgå från den möbleringsplan hyresgästentar fram vid avtalstecknandet och därefter överenskomna förändringar. Börvärden som ska eftersträvas är 21°C under vintern och 24°C undersommaren, dock tillåts den operativa temperaturen variera med utomhustemperaturen mellan 20°C och 26°C. Vid underskridande av ortensdimensionerande utomhustemperatur vinter eller överskridande av dimensionerande värden för sommar, tillåts inomhustemperaturenvariera i motsvarande grad.

Hyresvärden ska årligen genomföra en inomhusmiljöenkät som följs upp tillsammans med hyresgästen.

Hyresvärden ska informera hyresgästen om funktionen för befintlig solavskärmning samt nyttan med att använda denna.

Hyresgäst- anpassning ochlöpande underhåll

Hyresvärden ska i samband med tecknandet av denna överenskommelse informera hyresgästen om en optimal inplacering av arbetsytor medhänsyn till lokalens tekniska förutsättningar.

Hyresgästen ska i samband med tecknandet av denna överenskommelse delge hyresvärden en möbleringsplan som beaktar lokalens tekniskaförutsättningar. Hyresgästen ska löpande meddela hyresvärden om användningen av lokalen ändras på ett sätt som påverkar inomhusmiljön.

Parterna ska ta miljöhänsyn vid materialval i lokalen.

Parternas val av material i lokalen ska utgå från en materialdatabas. Ange använd materialdatabas

Parterna ska systematiskt välja miljömärkt byggmaterial i lokalen.

Parterna ska dokumentera valt material i ett digitalt system som ägs och administreras av hyresvärden.

Parterna ska välja vitvaror med låg energianvändning i lokalen.

Hyresgästen ska välja miljömärkt eller återanvänd kontorsinredning i lokalen.

Hyresgästen ska ha en strategi för Grön IT.

Parterna ska där så är möjligt välja snålspolande utrustning i lokalen.

Parterna ska välja en för ändamålet energieffektiv belysning i lokalen och anpassa drifttiderna till lokalens användning.

Hyresgästen ska i lokalen tillhandahålla teknik för distansmöten.

Parterna ska dokumentera hanteringen av demonterat och bortfört byggmaterial samt inredning (återanvändning, materialåtervinning,energiåtervinning och deponering) i samband med hyresgästanpassning i befintlig lokal.

Hyresvärden ska initiera en diskussion med hyresgästen om lämpliga källsorteringsfraktioner. Frågan diskuteras inför inflyttning och därefterminst en gång per år.

Ett avfallshanteringssystem ska finnas som redovisar statistik om mängden avfall per fraktion

hyresgästen

% av kostnaden för systemet och installationen därav ska betalas av hyresvärden, resterande andel ska betalas

Ansvarig part: hyresvärden

Kostnadsfördelning:

av hyresgästen.


Hyresgästen ska vid utövande av sin vårdnadsplikt och underhållsskyldighet i lokalen ta miljöhänsyn vid val av metoder.

Hyresvärden ska vid underhåll, skötsel och drift i fastigheten ta miljöhänsyn vid val av metoder.

Resor Hyresvärden ska, på de villkor som framgår av bilagan, i anslutning till lokalen erbjuda tillgång till

cykelparkering

gemensam cykelpool i eller i anslutning till fastigheten

gemensam bilpool i eller i anslutning till fastigheten

laddningsplatser för eldrivna fordon

energieffektiva motorvärmare med timerfunktion

Övriga avtalspunkter

Ytterligare avtalspunkter bifogas

Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





29grönt hyresavtal


den. Vid avtalstecknandet bör parterna enas om vilka dimensionerande värden som gäller. I

Mellansverige kan de exempelvis vara –18°C under vintern samt +27°C och RF 45% under som-

maren.

Om det är kallare, varmare eller fuktigare än de dimensionerande värdena anger får inomhus-

temperaturen avvika från ovan angivet spann. Det ligger i båda parternas intresse att även

under dessa dagar hitta en bra avvägning mellan en god arbetsmiljö i lokalen och rimlig energi-

användning i byggnaden.

l Inomhusmiljön och dess påverkan på människors förmåga att prestera väl diskuteras inom

byggsektorn som en bland andra miljöfrågor, både ur hälso- och byggnadstekniskt perspektiv.

Ett kostnadseffektivt sätt för hyresvärden att inhämta synpunkter är att genomföra inomhusmil-

jöenkäter, som lämpligen utgör en del av bredare kundnöjdhetsundersökning. Relationen mel-

lan avtalsparterna kan stärkas genom att hyresvärden i ett öppet samarbete med hyresgästen

genomför enkäter och sedan utreder, utvärderar och åtgärdar resultatet.

Hyresgästens medarbetare anger sin nöjdhet med fysiska faktorer i inomhusmiljön som tem-

peraturkomforten under sommar och vinter, dagsljusförhållanden, ljudmiljön och exempelvis

luftkvaliteten.

lGod solavskärmning har fler positiva effekter; den kan både bidra till att förbättra arbetsmiljön

och sänka energianvändningen. Solavskärmning minskar risken för bländning och ljusreflexer som

kan störa medarbetarna i hyresgästens lokal. Samtidigt utnyttjar väl utformade solavskärmnings-

system dagsljuset så belysningsbehovet minskar. Solavskärmning minskar också solens uppvärm-

ning av lokalen och därmed även behovet av energikrävande kylning.

Det är hyresvärdens ansvar att inför avtalstecknandet beskriva nyttan med väl fungerande solav-

skärmning likväl som förekomsten av eventuell solavskärmning som erbjuds av hyresvärden, så

behovet av kompletterande lösningar kan diskuteras.

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





BRA ATT VETA

Förslag på inomhusmiljöenkäter och förfaringssätt vid utförande av enkäten finns i det

svenska miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad på Sweden GreenBuilding Councils

hemsida (www.sgbc.se).

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





31grönt hyresavtal

HYRESGÄSTANPASSNING OCH LÖPANDE UNDERHÅLL

Lokalutformning

lNär lokalens system för ventilation, uppvärmning och kylning planeras utgår det från en idé

om hur lokalen borde användas. När en ny hyresgäst visar intresse för lokalen (senast i samband

med avtalstecknandet) ska hyresvärden informera hyresgästen om en optimal inplacering av

arbetsytor tex arbetsplatser med hänsyn till lokalernas tekniska förutsättningar så att hyresgäs-

ten är medveten om detta när lokalen tas i bruk. Hyresgästen informeras också om ventilations

och klimatsystemets kapacitet och den övre gränsen för antal personer och utplacering av dessa

i respektive utrymme med bibehållen god inomhusmiljö.

För att skapa ett bra inomhusklimat i lokalen behöver hyresvärden anpassa ventilationen, och i

viss mån även uppvärmning och kylning, till hyresgästens verksamhet. En förutsättning för detta

är att hyresvärden får en möbleringsplan från hyresgästen och information om verksamhetens

arbetstider som grund för inställning av lokalens driftstider. Efter inflyttning ska hyresvärden

delges hyresgästens planerade omdisponeringar av lokalen och variationer i antalet medarbe-

tare, särskilt vid stora förändringar i nyttjandet av lokalen, till exempel om mötesrum görs om

till arbetsplatser.

Materialval

lMinimikravet i Fastighetsägarnas gröna hyresavtal om miljöhänsyn vid materialval kan upp-

nås genom att välja de frivilliga avtalspunkterna om användning av en materialdatabas eller

systematiskt val av miljömärkt byggmaterial (se nedan). Även andra system eller verktyg kan

användas, till exempel BASTA-registret, Folksams byggmiljöguide, Byggarnas byggvarudeklara-

tionsplats eller Kemikalieinspektionens prioriteringsguide.

Parterna ska redogöra för hur de tar miljöhänsyn vid materialval i lokalen i samband med det

årliga samråds- och avstämningsmötet om det gröna hyresavtalet.

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr






lMaterialdatabaser utgör ett stöd vid systematisk bedömning av påverkan på miljö och

hälsa vid val av byggmaterial och byggprodukter. I dagsläget finns det två system (databa-

ser) för bedömning av byggprodukter; Byggvarubedömningen och Sunda Hus Miljödata.

Bedömningarna utgår från frivilliga byggvarudeklarationer samt Kemikalieinspektionens regler

och prioriteringsguiden PRIO.

Avtalspunkten bör kompletteras med en angivelse av vilken kravnivå i den valda databasen som

eftersträvas (Grön, Gul eller Röd i Byggvarubedömningen eller A till D i Sunda Hus). En väl defi-

nierad process bör tillämpas om avvikelser görs från kravnivån (om det inte finns några tillfred-

ställande alternativ som svarar mot den angivna kravnivån eller om den produkt som svarar mot

kravnivån inte uppfyller de krav som i övrigt ställs på produktens funktion, pris och utformning).

lAnvändningen av material med hög miljöprestanda kan också säkerställas genom systema-

tiskt val av miljömärkta byggprodukter. Den nordiska miljömärkningen Svanen (www.svanen.

se) är en internationellt erkänd miljömärkning som finns på en rad byggprodukter (byggskivor

inklusive akustikplattor, virke, målarfärg, lim, fogmassa, spackel, fönster och dörrar, golv samt

köks- och badinredning). Naturskyddsföreningens miljömärkning Bra Miljöval finns också på ett

antal byggprodukter, bl a målartvätt och betongimpregnering (www.naturskyddsforeningen.

BRA ATT VETA

Materialval inom bygg- och fastighetssektorn har stor miljöpåverkan. Sektorn står

för cirka 40 procent av samhällets materialanvändning. Enligt Kemikalieinspektionen

används ungefär 50 000 olika byggmaterial och kemiska produkter i Sverige. Genom

systematiskt val av material och kemikalier kan riskerna för människors hälsa och för

miljön minskas.

BRA ATT VETA

Ibland nämns BASTA i diskussioner av materialdatabaser. BASTA är inte ett värderings-

system för byggvarors miljöprestanda ur ett livscykelperspektiv utan ett register med

byggvaror som inte innehåller otillåtna miljöfarliga ämnen. Produkter som accepteras i

Sunda Hus och Byggvarubedömningen är också godkända i BASTA.

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





33grönt hyresavtal

se/bra-miljoval). Andra miljömärkningar av byggprodukter är EU-Ecolabel (http://ec.europa.eu/

environment/ ecolabel/) samt FSC-märkning av trä (www.fsc-sweden.org). Leverantörens egna

miljömärkningar (så kallad typ II märkning) är oftast inte kontrollerade och verifierade av en

extern part, varför de ovan angivna märkningarna är att föredra.

lDokumentation av var i en byggnad olika material och byggprodukter byggs in i samband

med ny- och ombyggnation är en viktig miljöåtgärd då det blir spårbart vilka ämnen som byggts

in i byggnaden. Dokumentationen är en viktig tillämpning av miljöbalkens försiktighetsprincip

vars innebörd är att ett ämne ska betraktas som farligt när det finns osäkerhet om ämnets risk

för människor, djur eller naturmiljön.

De stora saneringsinsatser som gjorts av asbest och PCB samt insatserna för att minska radon-

halten i byggnader visar hur kostsamt det är att välja byggmaterial med låg miljöprestanda och

negativa hälsoeffekter. Samtidigt är materialutvecklingen så snabb att det inte kan uteslutas att

likartade situationer uppstår i framtiden med ämnen som idag anses ha god miljöprestanda. Då

är det av stort värde att veta vilka byggprodukter och kemikalier som byggts in i olika delar av

en byggnad.

Dokumentationen av materialvalet i ett digitalt system, till exempel i en digital loggbok, anger

hur stora mängder av respektive ämne som byggs in i olika delar av byggnaden i vart och ett av

skedena i byggnadens livscykel (under byggnation, ombyggnation, förvaltning och ev framtida

rivning). Systemet ägs och administreras av hyresvärden.

Val av inredning

lUr ett miljöperspektiv är den bästa inredningslösningen användning av befintlig inredning,

förutsatt att den är i gott skick och har den funktion som krävs. Uttaget av ny materialråvara

och spridning av nya kemikalier minskar.

Vid val av ny inredning är val av miljömärkta alternativ ett bra sätt att säkerställa god miljö-

prestanda, till exempel finns Svanenmärkta kontorsmöbler, köks- och badrumsinredning, texti-

lier och belysning (www.svanen.se).

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





35grönt hyresavtal

lVid val av nya vitvaror bör energianvändning stå i fokus. För vitvaror står energianvändningen

för närmare 90 procent av miljöbelastningen under produkternas livstid, medan tillverkning,

återvinning och transporter utgör en tiondel. En modern energieffektiv utrustning drar ofta

hälften så mycket energi som äldre varianter.

Energiklassningen av vitvaror har en skala från A+++ till D men de flesta vitvaror som säljs har

minst energiklass A. Ur miljöperspektiv är de mest energieffektiva alternativen med A+++ eller

A++ att föredra. För diskmaskiner finns också Svanenmärkning som utöver krav på energi-

prestanda ställer krav på vatten- och kemikalieanvändning samt bullernivå.

lGrön IT är ett samlingsbegrepp för strävan att minska den negativa miljöpåverkan från infor-

mationsteknologin och samtidigt öka de positiva miljöeffekterna denna kan ge upphov till.

Exempel på positiva effekter är när användning av datorer, telefoner och videkonferenssystem

resulterar i ändrat beteende eller ändrade konsumtionsmönster, till exempel ökad digital kom-

munikation som minskar mängden resor och brevförsändelser.

Genom att anta en strategi för Grön IT fokuseras hyresgästens arbete till två områden:

1. Strävan att minska resursanvändningen under IT-utrustningens livscykel.

Energianvändningen är störst vid användning av IT-utrustning. Dessutom finns en bety-

dande miljöpåverkan vid tillverkning och distribution av IT-utrustning. Uttjänt utrustning

innehåller stora mängder kemikalier och ska återvinnas på lämpligt sätt.

2. IT-lösningars bidrag till att minska samhällets totala miljöpåverkan, till exempel minskat

resande genom video- och telefonkonferenssystem istället för fysiska möten, supporttjäns-

ter på distans, elektronisk fakturering med mera. Även visualisering av energianvändning,

till exempel i en lokal, kan innefattas i den här delen i en grön IT-strategi.

Vid val av ny IT-utrustning som skrivare, datorer och bildskärmar bör miljömärkta alternativ

premieras. Exempel på miljömärkningar är Svanen (www.svanen.se) och TCO Certified (www.

tcodevelopment.se), vilka utöver ergonomikrav också ställer krav på låg energianvändning, låg

ljudnivå samt på att farliga ämnen som flamskyddsmedel och klorerade plaster inte används.

Vidare är de miljömärkta produkterna enkla att uppgradera, demontera och återvinna. En

annan märkning av IT-utrustning är EU Energy Star som endast ställer krav avseende energian-

vändning. Vid behov av förnyelse av IT-utrustning bör också uppgradering av befintlig utrust-

ning vägas mot ökad energieffektivitet i en ny produkt. Ur ett livscykelperspektiv kan det vara

miljömässigt fördelaktigt att återanvända och uppgradera produkten då hänsyn tas till använd-

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr






ning av kemikalier och råvaror vid nyproduktion samt den energi som används för att tillverka

och transportera en ny produkt.

En hyresgäst kan också bidra till IT-relaterad resursbesparing genom att se över resursanvänd-

ningen som är kopplad till den befintliga utrustningen till exempel genom att

uSäkerställa att energisparlägen är påslagna

uHa system för att på ett enkelt sätt slå av strömförsörjningen till arbetsplatsens utrustning

som dator, bildskärm och mobiltelefonladdare finns på plats

uSkrivarna är inställda på dubbelsidig utskrift

uServerrum och datahallar utformas på ett sätt som minimerar värmelasterna och behovet

av kylning

Genom att installera system för telefon- och videokonferenser kan också behovet av resor till

och från lokalen minskas.

lMängden vatten som används på ett kontor och den energi som åtgår för att värma upp

varmvattnet kan minska genom att installera snålspolande munstycken på blandare i lunchrum,

WC och i duschar, samt genom att använda disk- och tvättmaskiner med låg vattenanvändning.

Förutsatt att avloppssystemen klarar ett lågt vattenflöde kan också toaletter med hel- och halv-

spolning installeras. Om rören inte klarar halvspolning (till exempel spolvolym 3 och 6 liter) kan

ett alternativ vara toaletter med helspolning men med låg spolvolym (till exempel 5 liter). Om

toaletterna i övrigt är väl fungerande är det inte självklart att miljönyttan av att minska vattenan-

vändningen är större än den resursanvändning det medför att byta ut den befintliga toaletten.

Det kan då vara motiverat att av miljöskäl avstå från att byta ut toaletterna. I utvärderingen kan

det också vägas in att den omgivande luften värmer upp kallvattnet i toalettstolarna. Ju mer

vatten som används desto mer energi åtgår.

l För de flesta organisationer som levererar tjänster är lokaler och resor de två viktigaste

miljö aspekterna. Mest miljövänligt är det om mötesdeltagare istället för att resa har teknik för

distansmöten, till exempel videokonferenser eller telefonmöten.

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





37grönt hyresavtal

l Parterna skall välja en för ändamålet energieffektiv belysning i lokalen och anpassa drift-

tiderna till lokalens användning. För många lokaler, tex butikslokaler står belysning för en stor

del av elanvändningen och valet av belysningsarmatur, antal och placering har stor betydelse

då belysningen även kan utgöra ett betydande värmetillskott som kan behöva kylas alternativt

ventileras bort.

Avfallshantering

lVid ombyggnationer erbjuder många avfallsentreprenörer redovisning av hur utsorterade

inventarier samt bygg- och rivavfallet tas omhand. För vissa avfallsslag kan det vara möjligt att

återanvända material och inredning. Det som inte går att återanvända monteras lämpligen isär,

sorteras och återvinns för att skapa nya råvaror. Det återstående materialet bör sedan i största

möjliga utsträckning energiåtervinnas, det vill säga förbrännas under kontrollerade former så att

värme och el tas tillvara. Ett sista alternativ är deponering av avfallet som kvarstår.

lVälfungerande system för källsortering är en central del i en bra avfallshantering. I

Fastighetsägarnas lokalhyresavtal 12B.2 och bilagan om avfallshantering (formulär 88) anges

vilka källsorteringsfraktioner som erbjuds, vilken part som ansvarar för lagring och bortforsling

av avfall och hur kostnaden för avfallshanteringen fördelas.

I det gröna hyresavtalet finns en avtalspunkt om att parterna ska diskutera vilka källsorterings-

fraktioner som ska finnas. Källsorteringslösningen diskuteras inför inflyttning och därefter minst

en gång per år, förslagsvis i samband med det årliga samråds- och uppföljningsmötet. Syftet är

att resonera kring de möjligheter som finns att med givna förutsättningar skapa en så miljömäs-

sigt bra avfallslösning som möjligt.

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr






l I enlighet med EU:s avfallshierarki bör fokus vara att minska avfallets miljöpåverkan för att

minska mängden avfall som uppstår i samhället. Bland det avfall som inte kan elimineras bör

återanvändning av det omhändertagna avfallet premieras. För avfall som inte kan återanvändas

eftersträvas återvinning, i första hand av material och i andra hand av inneboende energi. Den

återstående delen av avfallet deponeras, detta bör emmelertid minimeras och om möjligt elimi-

neras helt.

Ett sätt att öka hyresgästernas intresse för källsortering och minskning av mängden genererat

avfall är att redovisa mängden insamlat avfall per fraktion. Engagemanget kan bli ännu större

om hyresgästens kostnad för avfallshanteringen minskar när mängden avfall reduceras och sor-

teringsgraden ökar.

I Fastighetsägarnas lokalhyreskontrakt 12B.2 regleras källsortering, bortforsling och lagring av

avfall i avsnittet om avfallshantering. Insamlingen av uppgifterna om avfallsmängderna kan ske

genom vägning i byggnadens miljö- eller avfallsrum, antingen av personalen som hämtar avfal-

let hos hyresgästen eller av hyresgästen själv.

Lokalunderhåll

l För att öka livslängden på alla delar i lokalens inredning och ytskikt åligger det hyresgästen

att vårda dessa på rätt sätt i enlighet med regleringar i hyresavtalet och hyresvärdens skötsel-

anvisningar. Både hyresvärd och hyresgäst ska ta miljöhänsyn vid val av kemikalier och metoder

som används vid underhåll, lokalvård, skötsel och drift, till exempel genom val av miljömärkta

produkter, användning av torra städmetoder och så vidare. Inredning och utrustning ska under-

hållas för att säkerställa en god funktionalitet och maximera livslängden. För hyresvärden gäller

det både avseende invändig och utvändig drift, underhåll och skötsel av fastigheten.

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





39grönt hyresavtal


Resor

lVid förflyttningar inom närområdet är miljöpåverkan minst vid promenad eller med cykel. Ett

sätt att uppmuntra cykling, både vid förflyttning till arbetsmöten i närområdet och vid resor till

och från jobbet, är att erbjuda bra möjligheter till cykelparkering. Cykelpendling som kan med-

föra investeringar i dyrare cyklar stimuleras om det finns tillgång till låsbara cykelgarage. Cykling

kan också premieras genom att erbjuda lånecyklar (en cykelpool) samt dusch- och omkläd-

ningsmöjligheter för cyklister.

Genom att erbjuda en bilpool i eller i anslutning till fastigheten kan bilresandet likväl som

behovet av parkeringsplatser minska. Störst blir miljönyttan om bilpoolsbilarna är miljöbilar. Om

hyresvärden inte själv vill hantera bilpoolen kan den skapas genom samverkan med ett bilpools-

företag.

Ytterligare en åtgärd hyresvärden kan vidta för att stödja resor med låg miljöpåverkan är att

installera laddningsstolpar för el- och elhybridbilar likväl som elcyklar och elmopeder.

I delar av landet där behov av motorvärmare finns är det miljömässigt fördelaktigt att välja ener-

gieffektiva modeller med timerfunktion.


lOm parterna önskar kan övriga avtalspunkter, till exempel om ytterligare stimulansåtgärder,

biläggas till det gröna hyresavtalet.

Motiverande system, stimulansåtgärder och incitament för lokalrelaterad miljöförbättring upp-

muntrar parterna som påverkar en fastighets miljöprestanda att agera för att bibehålla eller

förbättra denna. Detta kan antingen ske genom minskad resursanvändning (av energi, material,

avfall och vatten) eller genom att säkerställa att de resurser som används har låg miljöpåverkan

(till exempel genom val av förnyelsebar el eller miljömärkta produkter).

Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





41grönt hyresavtal

Ofta diskuteras system som fördelar investeringar som minskar resursanvändning (främst ener-

gianvändningen) likväl som den resulterande kostnadsbesparingen mellan hyresvärd och hyres-

gäst. Besparingen från en minskad resursanvändning uppgår dock sällan till betydande belopp i

relation till hyresgästens totala kostnadsmassa. För att uppmuntra en hyresgäst till lokalrelaterad

miljöförbättring räcker inte alltid den ekonomiska morot fördelning av besparingen ger upphov

till. Snarare krävs förståelse för den miljönytta besparingarna medför, gärna i kombination med

förståelse för de verksamhetsrelaterade fördelar miljöinsatserna kan resultera i.

Utöver den ekonomiska besparingspotential som är länkad till minskad resursanvändning och

som kan fördelas mellan avtalsparterna, finns en miljörelaterad intäktspotential som är kopplad

till ökad goodwill och en ökad förmåga hos både hyresvärd och hyresgäst att attrahera och

behålla kunder och medarbetare. Samverkan och den ökade transparens ett grönt hyresavtal

bidrar till kan öka hyresgästernas nöjdhet och förtroende för hyresvärden. Både kostnadsbe-

sparingen och en eventuell intäktsökning kan höja hyresvärdens driftnetto, vilket i sin tur ökar

fastighetsvärdet.

Stimulansmodellerna blir mer komplexa om parterna ska dela på större ekonomiska investe-

ringar i tekniska lösningar som väsentligt minskar fastighetens resursanvändning. För att nå

samhällets miljömål räcker inte en effektiv driftsorganisation och en hög miljömedvetenhet hos

de som vistas i lokalerna. Det erfordras också teknikinvesteringar i de delar av beståndet som

inte är nybyggt eller nyrenoverat och därmed redan har en marknadsledande miljöprestanda.

En rad studier visar att lönsamma investeringar i energieffektivisering i fastigheter (investeringar

med kort återbetalningstid och låg livscykelkostnad) inte genomförs och det diskuteras vad som

krävs för att ändra på det. En viktig faktor är att den part som kontrollerar användningen av en

viss resurs behöver få ekonomiska incitament att minska den genom att erhålla en skälig del av

besparingen.

Avtalskonstruktioner som fördelar besparingar mellan hyresvärd och hyresgäst beskrivs i rap-

porten ”Hyresavtal med incitament för minskad energianvändning” från Energimyndighetens

Beställargrupp för lokaler (BELOK). I rapporten finns avtalsvarianter för byggnader med en eller

flera hyresgäster. Utgångspunkten är att den besparing som en minskad energianvändning

resulterar i ska skapa lönsamhet för både hyresvärd och hyresgäst även om merparten av bespa-

ringen ska tillfalla den part som bekostar effektiviseringen av medieanvändningen.

Bilaga 1

GRÖNT HYRESAVTAL, minimikrav

Bilagor

GRÖNT HYRESAVTAL, minimikrav

GRÖNT HYRESAVTAL, komplett

Grönt Hyresavtal, Fastighetsägarna Sveriges formulär 99, finns i Fastighetsägarna Dokument på adressen www.fastdok.se

43grönt hyresavtal

GRÖN BILAGA TILL LOKALHYRESAVTAL

Bilaga nr

Sid 1 (2)

Undertecknade parter har denna dag träffat följande överenskommelse: Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller.

Avser

Hyreskontrakt nr:

Fastighetsbeteckning:

Hyresvärd Namn

Personnr/Orgnr

Hyresgäst Namn

Personnr/Orgnr

Samverkan, information och

utbildning

Parterna har i samband med tecknande av denna överenskommelse utbytt information om sina miljöambitioner och sitt miljöarbete. I fortsättningen ska sådant informationsutbyte ske minst en gång per år. Informationsutbytet ska dokumenteras.

Hyresvärden ska kalla till och leda samråds- och uppföljningsmöten med en av hyresgästen angiven representant. Under mötena ska status för åtagandena i denna överenskommelse gås igenom. Mötena ska dokumenteras och genomföras minst en gång per år.

Parterna ska gemensamt ta fram och minst en gång per år se över och uppdatera en handlingsplan för minskning av lokalens och fastighetens miljöpåverkan.

Hyresvärden ska förse hyresgästen med skriftlig information om hur hyresgästen kan bidra till att minska lokalens och fastighetens miljöpåverkan. Informationen ska minst omfatta områdena energi, materialval och avfallshantering i samband med hyresgästanpassning och löpande underhåll.

Energi och inomhusmiljö Mängd energi

Energislag

I samband med tecknandet av denna överenskommelse ska hyresvärden genomföra och dokumentera en genomgång med hyresgästen av senast genomförd energideklaration inklusive identifierade förbättringsförslag avseende energiprestanda samt redovisad obligatorisk ventilationskontroll (OVK) och radonmätning om sådan utförts. I samband med de årliga samråds- och uppföljningsmötena av denna överenskommelse ska parterna diskutera de identifierade förbättringsförslagen samt utfallet av undersökningar av energiprestanda, ventilation och radonhalt som utförts efter upprättande av energideklarationen.


Verksamhetsel Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning

Informationen tillhandahålls av hyresvärden hyresgästen

Värme inklusive tappvarmvatten Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning



Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning


Särskild kyla (processkyla) Särskild kyla (proceesskyla) finns ej i lokalen

Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning


Fastighetsel Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning


Vattenanvändning Informationen baseras på mätning fördelning av total vattenanvändning


Energislag Parterna ska samverka för att optimera drifttiderna för uppvärmning, kylning och ventilation i hyresgästens lokal. Hyresvärden ska köpa produktionsspecificerad förnybar el.

Från tillträdet Snarast med hänsyn till ingångna avtal, dock senast (datum) ________


Från tillträdet Snarast med hänsyn till ingångna avtal, dock senast (datum) ________

Hyresgäst-anpassning och

löpande underhåll Lokalutformning

Materialval Val av inredning

och utrustning Avfallshantering

Hyresvärden ska i samband med tecknandet av denna överenskommelse informera hyresgästen om en optimal inplacering av arbetsplatserna med hänsyn till lokalens tekniska förutsättningar.

Lokalutformning Hyresgästen ska i samband med tecknandet av denna överenskommelse delge hyresvärden en möbleringsplan som beaktar lokalens tekniska förutsättningar. Hyresgästen ska löpande meddela hyresvärden om användningen av lokalen ändras på ett sätt som påverkar inomhusmiljön.

Materialval Parterna ska ta miljöhänsyn vid materialval i lokalen. Val av inredning

och utrustning


Avfallshantering Parterna ska dokumentera hanteringen av demonterat och bortfört byggmaterial samt inredning (återanvändning, materialåtervinning, energiåtervinning och deponering) i samband med hyresgästanpassning i befintlig lokal.

Sign

Sign

Exempel

Minimikrav


GRÖN BILAGA TILL LOKALHYRESAVTAL

Bilaga nr

Sid 2 (2)

Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller.

Lokalunderhåll Hyresgästen ska vid utövande av sin vårdnadsplikt och underhållsskyldighet i lokalen ta miljöhänsyn vid val av metoder.


Underskrift

Denna avtalsbilaga har upprättats i två likalydande exemplar, av vilka parterna har tagit var sitt.

Ort

Ort

Hyresvärdens namn:

Hyresgästens namn:

Namnteckning (firmatecknare / ombud): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt

Namnteckning (firmatecknare / ombud): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt

Namnförtydligande:

Namnförtydligande:

Fastighetsägarna Sveriges formulär 99 upprättat 2012 inom ramen för Fastighetsägarnas gröna hyresavtalsprojekt där hyresvärdar, hyresgäster och myndigheter deltagit. Eftertryck förbjuds.

ExempelM

inimikrav

45grönt hyresavtal

Bilaga 2

GRÖNT HYRESAVTAL, komplett

Grönt Hyresavtal, Fastighetsägarna Sveriges formulär 99, finns i Fastighetsägarna Dokument på adressen www.fastdok.se











alt.2)














Mängd energi




alt.2)






Sid 1 ( 4 )

Bilaga nr





Exempel


Komplett

47grönt hyresavtal























elanvändningen

alt.2)





av hyresgästen.










Sid 2 ( 4 )

Bilaga nr





Exempel

Komplett


Lokalutformning

Materialval


Avfallshantering

Lokalunderhåll

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:

Bilaga:




















hyresgästen




av hyresgästen.





cykelparkering







Sid 3 ( 4 )

Bilaga nr





Exempel

Komplett

49grönt hyresavtal

Underskrift Denna avtalsbilaga har upprättats i två likalydande exemplar, av vilka parterna har tagit var sitt.

Ort/datum: Ort/datum:

Hyresvärdens namn: Hyresgästens namn:

Namnteckning(firmatecknare/ombud): Firmatecknare

Ombud enligt

fullmakt

Namnteckning(firmatecknare/ombud): Firmatecknare

Ombud enligt

fullmakt

Namnförtydligande: Namnförtydligande:

Sid 4 ( 4 )

Bilaga nr





Exempel

Komplett

51grönt hyresavtal

www.fastighetsagarna.se

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 StockholmBesöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm

Telefon: 08613 57 00 E-post: [email protected]

grÖnt hyresavtal - fastighetsägarna

Documents