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Rapport d’Investissements – T1 2014
Montréal (Québec)
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Grande région de Montréal
Rapport d’Investissements Local
T1 - 2014
Rapport d’Investissements – T1 2014
Montréal (Québec)
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Rapport d’Investissements Local
Nouvelles trimestrielles du marché
Le Fonds de placement immobilier (FPI)
Cominar a été fort actif et s’est
démarqué par rapport aux autres
investisseurs institutionnels de renom, au
cours du premier trimestre de 2014. Il a,
entre autres, acquis sept immeubles de
bureaux du Groupe Redbourne, ainsi que le
Carrefour Lachenaie, un centre commercial
situé à Terrebonne.
Ces transactions ont annoncé la reprise des
activités d’investissement de la part des
FPI, suite à leur ralentissement, en 2013.
Devimco inc. a acquis une participation de
50 % dans le Quartier DIX30, de RioCan
REIT, pour la somme de 193 000 000 $.
Campus Crest Communities a acheté le
Holiday Inn Montréal pour 65 000 000 $, et
le convertira en logements pour étudiants.
À la fin du trimestre, le Parti Libéral du
Québec a été porté au pouvoir avec un
gouvernement majoritaire. Le niveau
d’investissement devrait croître au cours de
l’année 2014 et au-delà, porté par une
diminution de l’instabilité politique.
Le marché de l'investissement en immobilier commercial,
dans la Grande région de Montréal (GRM), a connu un
début d'année anémique, les transactions
d'investissement ayant diminué de 40 % par rapport au
trimestre précédent.
Le total des acquisitions a totalisé un peu plus de 485
millions de dollars en volume de ventes pour la GRM au
T1 de 2014, une baisse d'environ 40 % si l'on exclut
l'acquisition par Devimco d’une participation de 50 % dans
le Quartier DIX30, pour 193 000 000 $, ce qui représente
plus de 45 % de l'activité d'investissement dans la GRM.
Au cours du T1 de 2014, les investisseurs ont adopté une
approche attentiste par rapport au marché québécois en
raison du déroulement de la campagne électorale.
L'investisseur le plus actif sur le marché québécois a été
Cominar, qui a poursuivi sa stratégie d'investissement
ambitieuse, en faisant l’acquisition d’un portefeuille de
sept immeubles de bureaux du Groupe Redbourne, pour
plus de 92,5 millions $, ainsi que du Carrefour Lachenaie,
pour une somme de 28,2 millions $, de Morguard.
Les investisseurs privés ont maintenu leur forte présence
dans la GRM. En effet, ils ont été impliqués dans 50 % de
toutes les transactions d'investissement, pour un montant
total d'environ 263 000 000 $ au cours du T1 de 2014.
Le dénouement des élections provinciales annonce une
stabilité politique en raison des résultats concluants du
gouvernement libéral majoritaire. Ces résultats devraient
donner une forte impulsion à l'activité d'investissement, de
nombreux projets ayant été suspendus en attendant les
résultats du vote. Avec le retour de la stabilité sur le
marché, il faut s'attendre à ce que l'activité
d'investissement soit vigoureuse au cours de 2014, et au-
delà.
Bilan du trimestre
1
Rapport d’Investissements – T1 2014
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Rapport d’Investissements Local (suite)
Profil des acheteurs T1 - 2014
Profil des acheteurs 2013 Le profil des investisseurs, au cours du T1 de
2014, est demeuré conforme à celui des années
précédentes dans la GRM. L’activité du secteur
public a pris de l’ampleur au cours de ce trimestre,
mais la majeure partie du volume des ventes est
attribuable aux investisseurs privés, y compris les
développeurs, les exploitants et les fonds
d'investissement. Jusqu'à ce jour, les acteurs
privés sont impliqués dans 50 % de toutes les
transactions d'investissement, ce qui représente
globalement environ 263 000 000 $ ce trimestre,
comparativement à 165 000 000 $ au trimestre
précédent.
Les FPI ont pris de l'élan au cours du trimestre,
participant à des transactions d'investissement de
plus de 207,2 millions $ au cours de celui-ci. Il
s'agit d'une augmentation significative par rapport
au T4 de 2013, lorsque les FPI n’ont contribué
que 94 050 000 $ à la somme totale des
investissements.
L'activité d'investissement de la part d’acteurs
institutionnels est restée stable par rapport au
dernier trimestre (hormis l’acquisition de 50% de
la Place Ville Marie par Ivanhoé Cambridge en
décembre dernier). Les investisseurs
institutionnels ont été à l’origine de 6 % des
achats au cours du trimestre.
0.0
50.0
100.0
150.0
200.0
250.0
300.0
350.0
400.0
450.0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
($ M
illions)
Acquisitions ($ Millions) Dispositions ($ Millions)
Les Acheteurs plus actifs vs. les Vendeurs (douze derniers mois)
Profil des acheteurs
Source: Real Capital Analytics
Source: Real Capital Analytics
Source: Real Capital Analytics
2
56% 36%
8%
Privé Publique Institutionnel
50% 44%
6%
Privé Publique Institutionnel
Acheteurs Vendeurs
1 - Caisse de Dépôt 1 - AIMCo
2 - RREO 2 - Primaris FPI
3 - KingSett 3 - RioCan FPI
4 - Devimco 4 - Le Groupe Redbourne
5 - Cominar FPI 5 - Fonds Solidarité FTQ
6 - Campus Crest 6 - Groupe Prevel
7 - Revera 7 - LaSalle
8 - Réseau Sélection 8 - Caisse de Dépôt
9 - Financière Manuvie 9 - Innvest FPI
10 - Firm Capital 10 - Hospitalité Westmont
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Volume de Ventes – Grande région de Montréal
Volume des ventes
27%
3%
63%
8%
Volume des ventes par type d’actif – Q1 2014
Historique sur les rendements des obligations du Canada
Les transactions, dans le secteur du commerce de détail, ont
reçu un énorme coup de pouce au cours du T1 de 2014 grâce à
l'acquisition, par Devimco, de 50 % du Quartier DIX-30. Hormis
la transaction susmentionnée, le marché du commerce de détail
a été relativement lent, représentant au total un peu plus de 69
millions de dollars au cours du trimestre.
Le volume des ventes d’immeubles de bureaux a chuté
considérablement par rapport au trimestre précédent, mais cette
baisse est principalement attribuable à l'acquisition de 50 % de
la Place Ville Marie qui a eu lieu au cours du trimestre
précédent. La valeur des transactions impliquant des immeubles
de bureaux a atteint un peu plus que 115 millions $,
globalement, au cours du T1 de 2014. L’acquisition, par
Cominar, d’un portefeuille de 7 immeubles de bureaux du
Groupe Redbourne, a représenté environ 92 millions $ du
montant global précité. Compte tenu des multiples possibilités
d'investissement dans des immeubles de bureaux, y compris
celles de Liberty Sites et d’Iscanco, on peut s'attendre à un
niveau d’activité accru dans le secteur des immeubles de
bureaux au cours du trimestre à venir.
Dans le secteur industriel, les ventes ont continué de stagner au
T1 de 2014, ne représentant que 3 % du volume total. L’une des
transactions à noter, cependant, a été la transaction de cession-
bail du siège social d’Outdoor Gear Canada sur Henri-
Bourassa, à la Société canadienne des postes, pour 11,3
millions $, ce qui représente 94 $ du pied carré.
Les transactions concernant les immeubles multi-résidentiels
ont également diminué par rapport au trimestre précédent, ne
représentant que 33,5 millions $ au T1, tandis que le trimestre
antérieur a affiché plus du double, en montant total de
transactions, c’est-à-dire environ 90 millions $.
Volume des ventes
Bureaux Industriel Commercial Multi-Residentiel
Source: Real Capital Analytics
4
$-
$50
$100
$150
$200
$250
$300
$350
Office Industrial Retail Multi-Housing
Mill
ions
($)
2013 Q4 2014 Q1
(%)
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Bureau Industriel Commercial Multi-Résidentiel
T4 2013 T1 2014
Prix des FPI démontre la stabilité
Historique sur les taux de capitalisation
Mai2013 Juil2013 Sept2013 Nov2013 Jan2014 Mar2014
Source: Altus Insight
Dundee (Ind) H&R (FPI) RioCan (FPI)
CREIT BTB (FPI) Cominar (FPI)
3.00
9.00
- 3.00
- 9.00
- 15.00
- 21.00
- 27.00
3.00
9.00
- 3.00
- 9.00
- 15.00
- 21.00
- 27.00
Mai2013 Juil2013 Sept2013 Nov2013 Jan2014 Mar2014
Comme en témoignent les graphiques ci-dessous, le prix des
actions des FPI a perdu du terrain au cours de la seconde moitié
de 2013. Cette diminution est principalement attribuable à la
volatilité des taux d'intérêt survenue suite à l'annonce de la
Réserve fédérale concernant la réduction de son programme
d'achat d'obligations. Les spéculations entourant les hausses
des taux d'intérêt ont entraîné une diminution substantielle du
prix des actions des FPI, ce qui a conduit ceux-ci à freiner leurs
stratégies d'investissement. FPI industriel Dundee a été la plus
durement touché, le cours de ses actions ayant chuté de leur
niveau de 36,82 $, en mai, à 27,14 $, en novembre, ce qui
représente une baisse de 26 %. Cominar a également subi une
perte considérable, son action ne valant que 17,47 $ en
novembre, par rapport à son niveau de 23,94 $, en mai, soit une
baisse de 27 % sur une période de 6 mois. Les taux d'intérêt
étant demeurés stables suite à l'annonce de la Fed, les actions
des FPI se sont stabilisées au cours des derniers mois et,
comme le montrent les graphiques ci-dessous, elles ont
recommencé à croître.
%
%
Source: Globe & Mail
Survol des FPI
5
En ce qui concerne le marché québécois, l'instabilité politique
s’est estompée suite aux résultats d’élections concluants qui ont
octroyé une majorité au Parti libéral du Québec. Ces résultats
devraient entraîner un regain de l'activité d'investissement, de
nombreux projets ayant été suspendus dans l’attente du résultat
des élections. Maintenant que la stabilité est de retour sur le
marché, nous nous attendons à ce qu’il y ait une reprise
vigoureuse de l'activité d'investissement dans la plupart des
secteurs du marché du Québec, au cours du deuxième trimestre
de 2014.
Perspectives
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5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%
2009T1
2009T2
2009T3
2009T4
2010T1
2010T2
2010T3
2010T4
2011T1
2011T2
2011T3
2011T4
2012T1
2012T2
2012T3
2012T4
2013T1
2013T2
2013T3
2013T4
2014T1
Centre Régional de niveau 1 Industriel multi locataire Industriel locataire uniqueBureau classe "AA" centre-ville Multifamilial en banlieue
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Grande région de Montréal – Faits Saillants Q1 2014
Bureau Commercial Multi - Résidentiel Industriel & Hôtel
6
Transactions Importantes
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3100, de la Cote-Vertu
Saint-Laurent (Québec)
Acheteur: Cominar REIT
Vendeur: Redbourne Group
Prix de Vente: 32 206 700$
Quartier DIX30
6000, Boul. Rome
Brossard (Québec)
Acheteur: Devimco Inc
Vendeur: RioCan REIT
Prix de Vente:193 000 000$
(50% Intérêts)
Le Castel Résidence Âgés
45, rue Horsfall
St-Lambert (Québec)
Acheteur: Financière Anjamah Inc.
Vendeur: Société en Commandite
663 Notre-Dame Le Castel
Prix de Vente: 11 396 600$
Outdoor Gear Canada
10555, Boul. Henri-Bourassa O.
Saint-Laurent (Québec)
Acheteur: Canada Post Pension
Plan
Vendeur: Outdoor Gear Canada
Prix de Vente: 11 300 000$
85, rue St-Paul Est
Montréal (Québec)
Acheteur: Allied Properties
REIT
Vendeur: N/A
Prix de Vente: 21 027 228$
Carrefour Lachenaie
250-400, Mtée Des Pionniers
Terrebonne (Québec)
Acheteur: Cominar REIT
Vendeur: GreyStone
Prix de Vente: 28 200 000$
6405-6415, rue Sherbrooke O.
Montréal (Québec)
Acheteur: Theodoris Debeyiotis
Trust
Vendeur: Gestion Shilaem Inc.
Prix de Vente: 8 900 000$
Holiday Inn.
420, rue Sherbrooke Ouest
Montréal (Québec)
Acheteur: Campus Crest Comm.
Vendeur: N/A
Prix de Vente: 65 000 000$
7355, Autoroute
Transcanadienne
Montréal (Québec)
Acheteur: Cominar REIT
Vendeur: Redbourne Group
Prix de Vente: 16 923 279$
100 Blvd De Mortagne
Boucherville (Québec)
Acheteur: APL
Vendeur: Kojem
Développements
Prix de Vente: 9 800 000$
9800, Boul. Cavendish
Saint-Laurent (Québec)
Acheteur: Cominar REIT
Vendeur: Redbourne Group
Prix de Vente: 16 379 565$
Rapport d’Investissements – T1 2014
Montréal (Québec)
À propos de JLL JLL (NYSE:JLL) est une société de services professionnels et de gestion des investissements offrant des services spécialisés en
immobilier à des clients à la recherche de valeur en possédant, en occupant et en investissant dans l’immobilier. Avec des revenus annuels
de 4 milliards US$, JLL compte plus de 200 bureaux corporatifs et opère à travers 75 pays dans le monde entier. La société fournit des
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clients et a complété 99 milliards US$ en transactions financières de vente et d’acquisition. Sa division de gestion des investissements,
LaSalle Investment Management, compte 48 milliards US$ d’actifs gérés. Pour de plus amples renseignements, consultez www.jll.com.
À propos du département de recherche de JLL L’équipe de recherche de JLL fourni des données, des analyses et des prévisions grâce à des rapports et des services de pointe qui offrent
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514 667 5663
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