giadat

8/17/2019 Giadat

1/82

Số hóa bở i Trung tâm H ọc liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM------------------------------

NGUYỄN VĂN TUẤN

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS)QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SƠN DƢƠNG,

HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên -2014

8/17/2019 Giadat

2/82


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊNTRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-----------------------------

NGUYỄN VĂN TUẤN

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS)QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SƠN DƢƠNG,

HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG Ngành : Quản lý đất đai

Mã số : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN VIẾT KHANH

Thái Nguyên -2014

8/17/2019 Giadat

3/82

i


LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn

này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

này và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày 05 tháng 11 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuấn

8/17/2019 Giadat

4/82

ii


LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được nội dung này, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ

rất tận tình của PGS. TS Trần Viết Khanh, sự giúp đỡ, động viên của các Thầy

Cô giáo trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Nhân dịp này cho phép tôi

được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS. TS Trần Viết Khanh

và những ý kiến đóng góp quý báu của các Thầy Cô giáo trường Đại học

Nông lâm Thái Nguyên.

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo huyện Sơn Dương, phòng Tài

nguyên và Môi trường huyện Sơn Dương, lãnh đạo ủy ban nhân dân thị trấn

Sơn Dương đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn học viên ngành quản lý đất đai khóa

K20 đã động viên, giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.

Thái Nguyên, ngày 05 tháng 11 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuấn

8/17/2019 Giadat

5/82

iii


MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................ ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................................. vi DANH MỤC BẢNG .............................................................................................................. vii

DANH MỤC HÌNH............................................................................................................... viii

MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................................. 3

3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................................... 3

Chƣơng 1................................................................................................................................... 4

TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................................................... 41.1 Tổng quan về giá đất ............................................................................................................ 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất ......................................................................................................... 41.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................................... 4

1.1.2.1 Nhân tố nhân khẩu .......................................................................................... 41.1.2.2 Nhân tố xã hội ................................................................................................. 5

1.1.2.3 Nhân tố quốc tế ............................................................................................... 61.1.2.4 Nhân tố kinh tế ................................................................................................ 6

1.1.2.5 Nhân tố khu vực .............................................................................................. 9

1.1.2.6 Nhân tố cá biệt .............................................................................................. 101.2. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ......................................................... 111.2.1. Vùng giá đất ................................................................................................................... 111.2.2 Vùng giá trị đất đai.......................................................................................................... 111.2.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai ........................... 111.2.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá ............... 12

1.2.2.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai .................................. 131.2.2.4 Mối quan hệ giữa phân hạng đất đô thị, phân vùng giá trị và định giá đất ........ 13

1.2.2.5. Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố .................................................... 151.3 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS) ................................................................. 15

1.3.1 Khái niệm về GIS ........................................................................................................... 151.3.2 Các thành phần của hệ thống thông tin địa lý (GIS) ................................................... 15

1.3.3 Các lĩnh vực ứng dụng của GIS..................................................................................... 161.4 Tổng quan cơ sở dữ liệu và cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng ........................................ 16

1.4.1 Cơ sở dữ liệu ................................................................................................................... 161.4.2 Cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng ................................................................................... 17

1.5 Tình hình ứng dụng GIS trong việc xác định giá đất trên thế giới. ............................... 181.5.1 Ứng dụng GIS trong công tác định giá đất tại Australia ............................................. 18

8/17/2019 Giadat

6/82

iv


1.5.2 Ứng dụng GIS trong quản lý bất động sản và đất đai Thụy Điển .............................. 201.5.3 Những ứng dụng GIS trong quản lý và định giá đất Trung Quốc ............................. 211.6 Tổng quan về một số phương pháp, phần mềm xác định giá đất, xây dựng bản đồ giá

đất và quản lý cơ sở dữ liệu giá đất tại Việt Nam. ................................................................ 241.6.1 Phương pháp CAMA ..................................................................................................... 241.6.2 Phần mềm hỗ trợ thành lập bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất TMV.Value ..... 261.6.3 Phần mềm VICAD- GIS ................................................................................................ 261.6.4 Phần mềm MapInfo ........................................................................................................ 261.7 Bản đồ địa chính kết hợp với thông tin đất đai phục vụ xây dựng bản đồ giá đất và cơsở dữ liệu giá đất. ...................................................................................................................... 281.7.1 Khái niệm bản đồ địa chính ........................................................................................... 281.7.2 Nội dung bản đồ địa chính ............................................................................................. 281.7.3 Đặc điểm của bản đồ địa chính với các dữ liệu phục vụ xây dựng bản đồ giá đất. .. 301.8 Tổng quan công tác định giá đất tại tỉnh Tuyên Quang ................................................. 311.9 Những vấn đề rút ra từ chương nghiên cứu tổng quan .............................................. 32

Chƣơng 2................................................................................................................................. 33NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................... 332.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 332.1.1 Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................................... 332.1.2 Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................ 33

2.2 Nội dung nghiên cứu.......................................................................................................... 332.2.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thị trấn Sơn Dương; ............................................ 332.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại thị trấn Sơn Dương; ....................................... 33

2.2.3 Thực trạng công tác đo vẽ thành lập bản đồ địa chính tại huyện Sơn Dương; ......... 342.2.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xây dựng bản đồ giá đất; ........................................ 34

2.2.5 Sử dụng bản đồ địa chính kết hợp với các thông tin đất đai xây dựng bản đồ giá đấttheo giá quy định tại thị trấn Sơn Dương; .............................................................................. 342.2.6 Ứng dụng GIS trong sử dụng và quản lý thông tin giá đất tại thị trấn Sơn Dương;. 35

2.2.7 Đề xuất giải pháp xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất. ......................... 352.3 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................... 352.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu. .......................................................................... 352.3.2 Phương pháp GIS............................................................................................................ 36

Chƣơng 3................................................................................................................................. 37

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................................... 373.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Sơn Dương ................................................... 373.1.1 Vị trí địa lý ....................................................................................................................... 37

3.1.2 Tình hình phát triển Kinh tế – xã hội ............................................................................ 38 3.1.2.1 Tình hình phát triển các ngành kinh tế .......................................................... 38

8/17/2019 Giadat

7/82

v


3.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm ....................................................................... 403.1.3. Định hướng phát triển không gian đô thị ..................................................................... 413.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ................................................................................... 42

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất.................................................................................................... 423.2.2 Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. ....... 433.3 Thực trạng về tư liệu bản đồ khu vực huyện Sơn Dương .............................................. 443.3.1 Thực trạng về tư liệu bản đồ khu vực huyện Sơn Dương ........................................... 443.3.2 Thực trạng về bản đồ địa chính thị trấn Sơn Dương ................................................... 453.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xây dựng bản đồ giá đất ............................................. 463.4.1 Giá đất theo quy định tại thị trấn Sơn Dương .............................................................. 463.4.2 Điều tra, cập nhật, chuẩn hóa bản đồ địa chính ............................................... 473.4.3 Kết quả chuyển đổi dữ liệu địa chính số thị trấn Sơn Dương. ......................... 473.4.4 Xây dựng cấu trúc các trường cơ sở dữ liệu thuộc tính ................................... 483.5 Sử dụng bản đồ địa chính kết hợp với các thông tin đất đai xây dựng bản đồ giá đấttại thị trấn Sơn Dương .............................................................................................................. 503.5.1 Phân loại vị trí đất đô thị tại thị trấn Sơn Dương ......................................................... 503.5.1.1 Căn cứ phân loại ............................................................................................ 503.5.1.2 Phân loại đường phố, vị trí đất tại thị trấn Sơn Dương ................................. 523.5.2 Xây dựng bản đồ tổng hợp giá đất từ bản đồ địa chính .............................................. 523.5.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính của bản đồ giá đất ..................................... 55

3.6. Ứng dụng GIS trong sử dụng và quản lý thông tin giá đất tại thị trấn Sơn Dương. ... 573.6.1 Ứng dụng GIS tạo bản đồ thể hiện các vùng giá đất theo một khoảng giá nhất định. 573.6.2 Ứng dụng GIS phân hạng các loại đất theo giá đất. ......................................... 58

3.6.2.1 Phân hạng đất ở đô thị theo giá đất tại thị trấn Sơn Dương. ......................... 583.6.2.2 Phân hạng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm theo giá đất............ 59

3.6.3 Ứng dụng GIS tìm các thửa đất theo điều kiện ................................................ 603.6.4 Cập nhật giá đất ................................................................................................ 643.6.5 Một số đánh giá về giá đất tại thị trấn Sơn Dương ................................................. 65

3.6.5.1 Đánh giá việc áp dụng khung giá đất theo Quyết định số 40/2013/QĐ-UBND, ngày 21/12/2013 của tỉnh Tuyên Quang tại thị trấn Sơn Dương. ................ 653.6.5.2 Đánh giá về giá đất tại thị trấn Sơn Dương ................................................... 653.7 Đề xuất giảp pháp xây dựng bản đồ giá đất .................................................................... 68

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 691. Kết luận ................................................................................................................................. 69 2. Kiến nghị ............................................................................................................................... 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................................... 71

8/17/2019 Giadat

8/82

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

- CAMA: Computer assisted mass appraisal - Đánh giá hàng loạt dựa

trên kỹ thuật máy tính. - CHN: Đất trồng cây hàng năm.

- CLN: Đất trồng cây lâu năm.

- CSDL: Cơ sở dữ liệu.

- GD: Giá đất.

- GIS: Geographic Information System – Hệ thống thôn tin địa lý.

- NĐ-CP: Nghị định Chính phủ.

- NTS: Đất nuôi trồng thủy sản

- ODT: Đất ở đô thị.

- QĐ-CT: Quyết định chủ tịch.

- QĐ-TTg: Quyểt định Thủ tưởng Chính phủ.

- QH: Quy hoạch.

- RSX: Đất trồng rừng sản xuất.

- TND: Tổ nhân dân.

- TT: Thông tư

- UBND: Ủy ban nhân dân

8/17/2019 Giadat

9/82

vii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của thị trấn Sơn Dương năm 2011 . 42Bảng 3.2 : Bảng tổng hợp các trường CSDL cần phải xây dựng phục vụ xây

dựng bản đồ giá đất.. ....................................................................................... 48

Bảng 3.3 : Bảng giá đất thuộc nhóm đất nông nghiệp tại thi trấn Sơn Dương ..... 50

Bảng 3.4 : Bảng giá đất ở đô thị tại thị trấn Sơn Dương ..................................... 51

Bảng 3.5 :Bảng Quy hoạch đất ở tăng thêm giai đoạn 2011- 2020 của TT Sơn Dương .64

8/17/2019 Giadat

10/82

viii


DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá………….….......19

Hình 1.2: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá. .................................20

Hình 1.3: Cơ sở dữ liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa chính và ...........................21

BĐS tại Thụy Điển .....................................................................................................21

Hình 3.1: Sơ đồ khu vực nghiên cứu. .......................................................................37

Hình 3.2: Bản đồ thị trấn Sơn Dương (rút gọn tỷ lệ) trên Microstation. ..................47

Hình 3.3: Bản đồ thị trấn Sơn Dương được chuẩn hóa sau đó chuyển về định dạng

(*TAB) và chuyển vào Mapinfo ...............................................................................48

Hình 3.4: Tổ chức, xây dựng các trường CSDL thuộc tính ......................................50

của bản đồ giá đất trong Mapinfo .............................................................................50 Hình 3.5: Vùng giá trị theo vị trí đường phố (đường loại I, vị trí 1)........................51

tại thi trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương...............................................................51

Hình 3.6: Vùng giá theo vị trí đường phố (đường loại II, vị trí 1)..........................52

tại thị trấn Sơn Dương…………………………………………………………......52

Hình 3.7: Bản đồ giá đất thị trấn Sơn Dương được xây dựng theo giá đất ban hành

của UBND tỉnh Tuyên Quang. ..................................................................................54

Hình 3.8: Liên kết giữa bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu thuộc tính của ...................55

bản đồ giá đất trong Mapinfo ....................................................................................55Hình 3.9: Cở sở dữ liệu thuộc tính của bản đồ giá đất trong phần mêm Mapinfo ............56

trong phần mềm Mapinfo ..........................................................................................56

Hình 3.10: Biểu đồ thể hiện tỷ lệ các loại đất trong CSDL giá đất............... ...........54

Hình 3.11: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ theo từng khoảng giá. ...............................57

Hình 3.12: Phân hạng đất ở đô thị tại thị trấn Sơn Dương theo giá đất. ...................58

Hình 3.13: Phân hạng đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm ...........................59

theo vùng giá đất ..........................................................................................................59

Hình 3.14: Chọn thửa đất theo điều kiện bài toán thử nghiệm 1 ..............................61Hình 3.15: Dữ liệu về các thửa đất thỏa mãn điều kiện bài toán thử nghiệm 1. .............61

Hình 3.16: Các thửa đất thỏa mãn điều kiện bài toán thử nghiệm 1 trên bản đồ ..............62

Hình 3.17: Chọn thửa đất theo điều kiện bài toán thử nghiệm 2 ..............................63

Hình 3.18: Thửa đất thỏa mãn điều kiện bài toán thử nghiệm 2 trên bản đồ............63

Hình 3.19: Sử dụng công cụ Info Tool ..........................................................................64

Hình 3.20: Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 ...........................66

8/17/2019 Giadat

11/82

1


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất

đặc biệt trong sản xuất nông lâm nghiệp, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây

dựng các cơ sở sản xuất, an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, tài nguyên đất đai có

hạn, nên việc quản lý, sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và bền vững là một

nhu cầu tất yếu. Trong thời gian qua, do mục đích và phương thức sử dụng tài

nguyên đất đai không hợp lý, sự yếu kém về thể chế, chính sách về đất đai,

nhận thức của người dân còn thấp làm cho đất đai sử dụng kém hiệu quả, lãng

phí, thậm chí làm phát sinh xung đột giữa các đối tượng liên quan gây bất ổn

chính trị, xã hội [3].

Trong những năm qua với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước, dẫn đến những đòi hỏi đổi mớ i trong công tác

quản lý đất đai. Trong giai đoạn hiện nay thì Luật đất đai năm 2013 được ban

hành và nổi bật lên có nhiều thay đổi liên quan đến giá đất và quyền sử dụng

đất. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý

đất đai bằng biện pháp kinh tế. Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động

sản có giá trị kinh tế cao mà việc quản lý và xác định giá đất hiện nay còn

nhiều mặt hạn chế.

Việc xác định chính xác giá đất cho từng thửa đất, từng vị trí, hay khu

vực là một vấn đề quan trọng. Nó là cơ sở để thực hiện các chính sách pháp

luật về đất đai như đền bù giải phóng mặt bằng, xác định tiền nộp thuế sửdụng đất, tiền thuê đất. Do đó chúng ta cần sự hỗ trợ của hệ thống thông tin

địa lý (GIS) để xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu về giá đất và sử dụng

như một công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn

thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị

trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử

dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.

8/17/2019 Giadat

12/82

2


Ngày nay với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật không ngừng và phát triển

nhất là công nghệ thông tin. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã và đang phát

triển trên phạm vi toàn cầu, GIS có thể ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác

nhau, ứng dụng kỹ thuật GIS để quản lý và truy xuất nguồn thông tin đa dạng

nhằm tạo điều kiện cần thiết đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thông tin của người dùng.

Ứng dụng thành công công nghệ GIS cho việc quản lý giá đất phục vụ tốt hơn

cho công tác quản lý Nhà Nước về đất đai.

Thị trấn Sơn Dương là trung tâm kinh tế, chính trị xã hội, văn hoá của

huyện Sơn Dương, tốc độ phát triển kinh tế xã hội cũng như cơ sở hạ tầng của thị

trấn Sơn Dương đang phát triển mạnh mẽ. Trong những năm gần đây vấn đề quản

lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân

gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường khi nhà nước thu

hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài

chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những bất cập

trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành

chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việcthực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.

Để giải quyết tốt bài toán về việc xác định chính xác vị trí, loại đường

phố, giá đất cụ thể của từng thửa đất theo giá đất ban hành của Ủy ban nhân

dân tỉnh nhằm thực hiện tốt công tác quản lý Nhà Nước về đất đai cũng như

đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống thông tin địa lý (GIS) và bước đầu

nghiên cứu dự án điều tra, xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất

theo đề án “Nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành Quản lý đất đai giai

đoạn 2011 – 2020” của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số

1892/QĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2012.

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp

của PGS.TS Trần Viết Khanh tôi đã lựa chọn đề tài: “Ứng dụng hệ thống

thông tin địa lý (GIS) quản lý giá đất tại thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn

Dương, tỉnh Tuyên Quang” .

8/17/2019 Giadat

13/82

3


2. Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

- Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu về

giá đất kết hợp với việc quản lý và cập nhật giá đất trên địa bàn thị trấn Sơn

Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang.

- Đề xuất giải pháp xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất

trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Thu thập, cập nhật dữ liệu bản đồ địa chính và thông tin địa chính tại

thị trấn Sơn Dương.

- Chuyển đổi bản đồ địa chính từ phần mềm Microstation sang phần

mềm Mapinfo.

- Xây dựng bản đồ giá đất và cở sở dữ liệu giá đất trên phần mềm

Mapinfo phản ánh đúng giá đất ban hành của UBND tỉnh tại thị trấn Sơn Dương.

- Ứng dụng GIS để khai thác, sử dụng bản đồ giá đất.

- Đưa ra kiến nghị về giải pháp xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữliệu giá đất trên khu vực nghiên cứu.

3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Mặc dù hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang đã ban hành

khung giá đất áp dụng cho toàn tỉnh Tuyên Quang nhưng việc xác định giá và

áp khung giá tại các địa phương còn nhiều gặp nhiều khó khăn và hạn chế.

Việc xác định chính xác vị trí, mức giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất

đai về giá. Có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong

tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên đặc biệt

là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Vì vậy ứng dụng hệ thống

thông tin địa lý (GIS) vào việc xây dựng bản đồ giá đất và xây dựng CSDL

giá đất tại tỉnh Tuyên Quang nói chung và thị trấn Sơn Dương nói riêng với

các khả năng quản lý, tìm kiếm, cập nhật thông tin về giá đất nhanh chóng và

chính xác là một việc hết sức cần thiết.

8/17/2019 Giadat

14/82

4


Chƣơng 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Tổng quan về giá đất 1.1.1 Khái niệm về giá đất

Dựa trên cơ sở pháp luật thì “giá đất” được quy định tại K hoản 19 Điều 3

Luật đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị

diện tích đất” và tại Khoản 20, Điều 3, Luật đất đai 2013 quy định: “Giá trị

quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện

tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Như vậy, giá đất ở đây

không phải là quyền sở hữu đất đai mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất [8].

1.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất

Theo TS. Hồ Thị Lam Trà và ThS. Nguyễn Văn Quân (2006), Các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất gồm:

1.1.2.1 Nhân tố nhân khẩu

Tr ạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh

hưở ng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết vớ i mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.

- M ật độ nhân khẩ u: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất

tăng vì thế giá đất tăng lên.

- T ố chấ t nhân khẩ u:Tố chất nhân khẩu thường có tương quan vớ i trình

độ đượ c giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung

có ảnh hưở ng khá lớn đến giá cả đất nhà ở . Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố

chất cao thườ ng là xã hội tr ật tự ổn định môi trườ ng tốt đẹp, do đó về tâm lý

tạo đượ c ấn tượ ng tốt đẹ p cho mọi ngườ i, gián tiế p làm tăng nhu cầu đối vớ i

loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.

- C ấ u thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt

truyền thống và ảnh hưở ng của đô thị hóa, k ết cấu gia đình ngày càng nhỏ.

Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đườ ng dần dần bị thay thế

8/17/2019 Giadat

15/82

5


bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi k ết cấu nhân

khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối vớ i nhà ở một cách tương ứng.

Đồng thờ i, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuêcũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này

ngày càng rõ ràng [6].

1.1.2.2 Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưở ng r ất lớn đối với giá đất. Nhân

tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là tr ạng thái ổn định

chính tr ị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.

- Tr ạng thái ổn định chính tr ị:Tình tr ạng ổn định chính tr ị là tình tr ạng

ổn định của cục diện chính tr ị trong nướ c. Cục diện chính tr ị ổn định, thì việc

đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ đượ c vận hành bình thườ ng, r ủi ro ít, vốn bỏ ra

có thể thu về đúng thờ i hạn cùng vớ i lợ i nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư

lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngượ c lại thì giá đất sẽ r ớ t xuống.

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất

luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệ p, tr ật tự xã hội tốt, thì mọi ngườ i sẽ

cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo

giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan vớ i

tình tr ạng ổn định cục diện chính tr ị.

- Đầu cơ nhà đấ t : Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và

lợ i dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu đượ c siêu lợ i nhuận. Nhân tố

này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trườ ng.

Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợ i giá lên cao,

khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất r ớ t giá

- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những k ết quả của phát triển công

nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công

nghiệ p hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói

chung là không đổi, cho nên ảnh hưở ng của tiến trình đô thị hóa đối vớ i giá

8/17/2019 Giadat

16/82

6


đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân

khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến

trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều caohơn đất khu vực khác [6].

1.1.2.3 Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách r ờ i

ảnh hưở ng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưở ng của tình hình chính tr ị, kinh tế

thế giớ i tới giá đất đượ c phản ánh gián tiế p thông qua ảnh hưởng đến tình

hình kinh tế, chính tr ị trong nướ c.- Tình hình kinh t ế thế giớ i: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia

ngoài việc không thể cô lậ p và tách r ờ i vớ i sự phát triển của kinh tế thế giớ i

ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ vớ i sự phát triển kinh tế của

quốc gia khác. Thị trườ ng thế giớ i càng mở r ộng thì mối quan hệ này càng tr ở

nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan

đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giớ i, tình tr ạng thị trường, đấtđai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn

cầu năm 1929 giá đất ở nướ c Mỹ hạ thấ p nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925

r ớ t thẳng xuống theo đườ ng thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớ t xuống đến

điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giớ i phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại

- Nhân t ố chính tr ị quố c t ế : Mối quan hệ chính tr ị giữa các quốc gia

thườ ng là tổng hợ p của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹ p giữaquốc gia này vớ i quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trườ ng

ngoại giao cở i mở , hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nướ c ngoài, khiến cho

nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngượ c lại. Đặc biệt là khi

xảy ra xung đột quân sự thì tình tr ạng đó ngày càng nghiêm trọng, k ết quả là

nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất r ớ t theo [6].

1.1.2.4 Nhân tố kinh tế

8/17/2019 Giadat

17/82

7


Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan tr ọng đối vớ i quốc tế

dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình

Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưở ng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vậttư dân dụng đều thông qua ảnh hưở ng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.

- Tình tr ạng phát triể n kinh t ế : Một trong những chỉ tiêu tr ọng yếu để

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhậ p quốc dân. Thu nhậ p quốc dân

tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng

cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong tr ạng thái có lợ i cho phát

triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở r ộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nướ c, các khu

vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy r ằng xu thế biến động về nhu

cầu đất đại thể là thống nhất vớ i xu thế của chu k ỳ kinh tế.

- M ức độ d ự tr ữ và đầu tư : Mức độ dự tr ữ và mức độ đầu tư là tương quan

thuận với nhau, nghĩa là dự tr ữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây

là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự tr ữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy,

phân tích sự ảnh hưở ng của mức độ dự tr ữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái

quát bằng sự phân tích ảnh hưở ng của mức độ dự tr ữ đối vớ i mức giá đất. Tích

lũy phải dựa vào dự tr ữ, mà dự tr ữ nhiều hay ít lại do năng lực dự tr ữ và nguyện

vọng dự tr ữ quyết định. Khi năng lực dự tr ữ càng lớ n mà nguyện vọng dự tr ữ

càng cao, hạn ngạch dự tr ữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ

góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượ ng giá cả các tài

sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thờ i k ỳ

tích cóp khá dài. Trườ ng hợ p tỷ lệ dự tr ữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và

cũng mớ i có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự

tr ữ nhiều hay ít, hành vi dự tr ữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị

trường nhà đất là liên quan mật thiết vớ i nhau. Nói chung một loạt thờ i k ỳ có tỷ

lệ dự tr ữ cao thườ ng là thờ i k ỳ tích lũy dự tr ữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự tr ữ

8/17/2019 Giadat

18/82

8


đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thờ i k ỳ nóng bỏng về tài sản

nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt [6].

- Tình tr ạng chi thu tài chính và tiề n t ệ: Tình tr ạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợ p quốc gia, lượ ng cung cấ p tiền mặt là

biểu hiện bề ngoài của tình tr ạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ

yếu phân tích về ảnh hưở ng của lượ ng cung cấ p tiền mặt đối vớ i thị trườ ng

đất đai, lượ ng cung cấ p tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động

trên thị trườ ng, tức là tiền nhàn r ỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ

dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhàđất có thể bảo tồn đượ c giá tr ị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên,

thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng [6].

- Trình độ thu nhậ p và tiêu dùng của dân cư : Theo đà gia tăng thu nhậ p của

dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con ngườ i sẽ có nhu cầu tiêu

dùng mớ i, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượ ng, diện tích nhà ở ,

dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.

- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưở ng thiết thực đến

từng ngườ i. Tài sản nhà đất càng ở trong thờ i k ỳ vật giá biến động càng thể hiện

đượ c tính bảo đảm giá tr ị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận vớ i ảnh hưở ng

của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng

cao, chúng cùng chung xu thế "nướ c lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà

đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh

hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm

tr ọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưở ng của cung

không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.

- M ứ c lãi suấ t : Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản

nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớ n, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất

có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhậ p của nhà đầu tư thông

thườ ng không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớ n, nên phải tr ực tiế p

8/17/2019 Giadat

19/82

9


vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà

đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm đượ c tình hình vốn

đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất [6].

Những nhân tố chung nói trên thườ ng là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh

hưở ng có tính toàn cục đối vớ i mức giá đất của toàn bộ khu vực, dướ i ảnh

hưở ng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và

các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực

trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưở ng của nhân tố

khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bướ c ảnh hưở ng

của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt [6].

1.1.2.5 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của

nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên k ết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưở ng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

- V ị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí

kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao

gồm đất đượ c xế p hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương

nghiệ p hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ

ảnh hưở ng của các loại trung tâm đối vớ i các khu vực khác của thành phố

hoặc các loại đất.

- Điề u kiện cơ sở hạ t ầng : Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưở ng tớ i

giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà tr ẻ, trườ ng học, công viên,

bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấ p hạng, k ết cấu, hệ số bảo đảm, mức

độ đồng bộ và khoảng cách xa gần. Điều kiện cơ sở hạ tầng k ỹ thuật có ảnh

hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đườ ng giao thông của địa phương, độ tiện

lợ i và phương thức liên hệ vớ i bên ngoài, k ết cấu tổng thể của mạng lướ i giao

8/17/2019 Giadat

20/82

10


thông, tình hình đườ ng sá và cấ p hạng, tình tr ạng giao thông công cộng và

mật độ lướ i giao thông.

- Chất lượng môi trườ ng : Chất lượng môi trườ ng ảnh hưởng đến giá đấtchủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trườ ng tự nhiên, bao gồm các điều

kiện môi trườ ng tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ

ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề

nghiệ p của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhậ p ở khu vực.

- Nhân t ố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưở ng tới giá đất, chủ yếu

có tính chất sử dụng đất trong khu vực, k ết cấu sử dụng, những điều kiện hạn

chế sử dụng đất. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực

tiế p vớ i tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng

khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú tr ọng sự hoàn

mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú tr ọng đến môi trườ ng

kinh doanh và tình tr ạng thu lợ i; khu công nghiệp thì đặc biệt chú tr ọng đến

giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện [7].

1.1.2.6 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản

thân thửa đất. Ảnh hưở ng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến

giá cả của từng thửa đất.

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợ p vớ i mục đích sử dụng

đất, lớ n quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng

tài chính của ngườ i sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.- Chiề u r ộng : Chiều r ộng mặt tiền của thửa đất quá hẹ p ảnh hưởng đến

hiệu quả trưng bày và thu lợ i của ngườ i sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục

đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.

- Chiề u sâu: Trong mọi trườ ng hợ p thửa đất quá nông hoặc quá sâu so

vớ i mặt đường đều không thuận lợi cho ngườ i sử dụng đất vớ i bất cứ mục

đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

8/17/2019 Giadat

21/82

11


- Hình dáng : Hình dáng của thửa đất đẹ p nhất là vuông hoặc chữ nhật,

còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều

không thuận lợ i cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.- Độ d ố c: Độ dốc quá lớ n thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển

quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

- H ạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị đượ c xem là

nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,

mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất [7].

1.2. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

1.2 .1. Vùng giá đất

Định nghĩ a về vùng giá đấ t : Định giá đất như đã nêu, tại thờ i điểm

nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước

tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích

sử dụng đã được xác định, có giá tr ị tiền tệ giống nhau trên một đơ n vị diện

tích. Khi đó ta gọi tậ p hợ p các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá

trị của quyền sử dụng đất có giá tr ị tiền tệ giống nhau trên một đơ n vị diện

tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất [1].

1.2.2 Vùng giá trị đất đai

1.2.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Theo Trịnh Hữu Liên (2009), phân hạng định cấ p đất đai, hay phân

hạng đất đô thị là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc

tính kinh tế và tự nhiên của đất đai thuộc khu vực đô thị, r ồi xếp hạng các k ết

quả kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học về định giá

đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thờ i đánh giá một cách tổng

hợ p, toàn diện đối vớ i các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng

thu về k ết quả định giá được xế p hạng, chi tiết tỷ lệ lớ n [1].

Phân hạng đất đô thị hay phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của

công việc phân hạng định cấ p đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc

8/17/2019 Giadat

22/82

12


tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị tr ấn và vị trí, tác dụng

của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợ p chất

lượ ng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị tr ấn.Thực chất của phân hạng đất đô thị (phân hạng định cấ p đất đai) là căn

cứ vào giá tr ị sử dụng tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất. Loại giá trị

sử dụng đất này tức là đánh giá chất lượ ng đất là do cơ quan chủ quản về đất

đai căn cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưở ng đến

giá tr ị sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải

tạo đất, đề ra tiêu chuẩn và phươ ng pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiếnhành đánh giá, r ồi căn cứ vào đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc

quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai [1].

Trong quá trình phân chia cấ p hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng

cấ p hạng đất, hay vùng có cùng giá tr ị sử dụng. Ta gọi các vùng này là vùng

cùng cấ p hạng giá trị sử dụng - vùng giá tr ị đất [1].

1.2.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá a. Khái niệm vùng giá tr ị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợ p các

vùng tác động và giá đất.

Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu

vực địa lý mà tại đó các bất động sản – đối tượ ng của định giá cùng chịu ảnh

hưở ng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật

giống nhau hoặc gần giống nhau [1]. b. Khái niệm vùng giá tr ị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất.

Các vùng giá đất đượ c tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một

đơn vị diện tích tại một thời điểm. Trong một khoảng thờ i gian nào đó sự ước

tính về giá tr ị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một

đơ n vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi

(ổn định tươ ng đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng giá tr ị trong

khoảng thời gian đó.

8/17/2019 Giadat

23/82

13


Vùng giá tr ị đối với đất phi nông nghiệ p: Nếu chúng ta đi tìm vùng giá

của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệ p khi đó tậ p

hợ p các thửa đất có cùng sự ước tính về giá tr ị của quyền sử dụng của đất phinông nghiệ p, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Cho ta

hình ảnh về vùng có cùng giá đất. Nếu vùng này ổn định tươ ng đối trong một

khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong

khoảng thời gian đó [1].

1.2.2.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định ngh ĩ a đã nêu trên chúng ta có thể thấy:

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó

là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chúng khác

nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới

chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng.

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một

thời điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm

năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian.

- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là

tiền đề để tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật

thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những

điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng [1].

1.2.2.4 Mối quan hệ giữa phân hạng đất đô thị, phân vùng giá trị và định giá đất

Theo Trịnh Hữu Liên (2009), phân hạng đất đô thị (định cấp đất đai) và

định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng

đất đô thị hay phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng

của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó định giá lại là quá trình

đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường.

Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát từ

nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất tốt,

8/17/2019 Giadat

24/82

14


đẳng cấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất sẽ thấp. Đối với công

việc định giá mà nói, thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấp hạng được

định ra là biểu hiện bản chất của giá trị sử dụng và sự ổn định của giá trị. Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai. Vì sự tốt xấu

của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định

người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để được quyền sử dụng

hoặc quyền sở hữu đất. Còn nói về phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất

là hình thức biểu hiện bề ngoài càng linh hoạt, giá đất được định ra là chỉ tiêu

tốt nhất phản ánh giá trị sử dụng và đặc trưng thị trường của giá trị. Xây dựng

vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử

dụng đất đai [1].

Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng,

đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định. Nó làm căn cứ để nhà

nước, tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai.

Định giá đất ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt

xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của

thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng

chính xác.

Trong chế độ quản lý đất đai và điều kiện thị trường đất đai thực tế,

hoặc xét theo hiệu ích tổng hợp và ảnh hưởng của hành vi giao dịch song

phương, thường xuất hiện hiện tượng thửa đất có giá trị sử dụng cao nhưng

không nhất thiết có giá cao, mảnh đất có giá trị sử dụng thấp không hẳn có giá

thấp. Cho nên, để thoả mãn yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện, khoa

học, hợp lý, sử dụng đất hiệu quả, cần tiến hành đánh giá hai mặt giá trị sử

dụng và giá cả. Từ đó có thể thấy, hai mặt đó có quan hệ tương hỗ với nhau.

Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả

của giá trị sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng

đất, chi tiết hoá, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định

8/17/2019 Giadat

25/82

15


cấp đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của

giá cả, tìm ra được giá thực, nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức

giá đất hợp lý. Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ

khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp

lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai [1].

1.2.2.5. Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố

Các vùng giá đất phụ thuộc vào: Đường phố và vị trí đất trên đường

phố do vậy theo định nghĩa về vùng giá trị đất đai ta có thể xây dựng vùng giá

trị đất theo đường phố. Trên từng vùng của đường phố là các vùng giá trị đấtđai thuộc tuyến đường phố đó. Về cơ bản việc xây dựng vùng giá trị đất đai

theo vị trí đường phố sẽ phù hợp với các quy định hiện hành [1].

1.3 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS)

1.3 .1 Khái niệm về GIS

Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học đã có những định

nghĩa khác nhau về GIS:

GIS là một hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những

đối tượng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian

được biểu diễn như những điểm, đường, vùng trong hệ thống máy tính. Hệ

thống thông tin địa lý xử lý, truy vấn dữ liệu theo điểm, đường, vùng phục vụ

cho những hỏi đáp và phân tích đặc biệt [10].

Hệ thông tin địa lý là hệ thông tin được thiết kế để làm việc với dữ liệu

quy chiếu không gian hay toạ độ địa lý. Khái niệm thông tin địa lý được hìnhthành từ ba khái niệm: Hệ thống; Thông tin; địa lý và được viết tắt là GIS

(Geographyic Infomation Systems) [10].

1.3 .2 Các thành phần của hệ thống thông tin địa lý (GIS)

GIS đòi hỏi sự cung cấp một tập hợp các công cụ và phương pháp để

người sử dụng có thể tổ chức thao tác và biểu diễn dữ liệu địa lý cho lĩnh vực

áp dụng riêng của mình. Kỹ thuật là phần cứng và phần mềm của công nghệ.

Công nghệ bao gồm cơ sở khoa học và kỹ thuật để thể hiện các nguồn dữ liệu

8/17/2019 Giadat

26/82

16


khác nhau. Vì vậy các thành phần cơ bản để tạo nên một hệ GIS bao gồm các

thiết bị tin học (phần cứng của hệ thống), chương trình quản trị dữ liệu (phần

mềm của hệ thống), nguồn nhân lực sử dụng hệ thống, nguồn dữ liệu và

phương pháp sử dụng hệ thống [15].

1.3.3 Các lĩnh vực ứng dụng của GIS

Theo Đàm Xuân Vận, GIS có khả năng sử dụng dữ liệu không gian và

phi không gian từ các nguồn khác nhau khi thực hiện phân tích không gian để

trả lời các câu hỏi của người sử dụng. Dưới đây là một số ứng dụng phổ biến

của GIS trong thực tế [15].

- Quản lý và lập kế hoạch mạng lưới đường phố : Bao gồm các chứcnăng tìm kiếm địa chỉ, tìm vị trí khi biết trước địa chỉ đường phố; điều khiển

đường đi, lập kế hoạch lưu thông xe cộ. Phân tích vị trí, chọn địa điểm xây

dựng các công trình công cộng, lập kế hoạch phát triển đường giao thông.

- Giám sát tài nguyên, thiên nhiên, môi trường : Bao gồm các chức năng

quản lý sông ngòi, các vùng lụt, vùng đất nông nghiệp, dự báo ngập lụt, độ

che phủ rừng, phân tích tác động môi trường, theo dõi cuộc sống của động vật

hoang dã.

- Quản lý đất đai: Bao gồm các chức năng lập kế hoạch sử dụng đất,

quản lý nước tưới tiêu, xây dựng bản đồ đất, xây dựng hệ thống quản lý thông

tin đất đai.

- Quản lý và lập kế hoạch các dịch vụ công cộng : Bao gồm các chức

năng tìm địa điểm cho các công trình ngầm: ống dẫn, đường điện, cân đối tải

điện, lập kế hoạch bảo dưỡng công trình công cộng , phân tích tổng điều tradân số, lập bản đồ dịch vụ y tế, bưu điện và nhiều ứng dụng khác [15].

1.4 Tổng quan cơ sở dữ liệu và cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng

1.4.1 Cơ sở dữ liệu

CSDL là một tập hợp các lớp thông tin (các tệp dữ liệu) ở dạng vectơ,

rastơ, bảng số liệu, văn bản với những cấu trúc chuẩn bảo đảm cho các bài

toán chuyên đề đó có mức độ phức tạp khác nhau.

8/17/2019 Giadat

27/82

17


Mục tiêu cuối cùng của việc xây dựng cơ sở dữ liệu là thành lập các

bản đồ chuyên ngành, phục vụ cho việc quản lý tài nguyên thiên nhiên, quản

lý lãnh thổ, dự báo thiên tai, theo dõi tình trạng phát triển của các hiện tượngthiên nhiên và xã hội.

Cũng có thể hiểu đơn giản một CSDL là tập hợp hệ thống hóa các tài

liệu bản đồ, số liệu thống kê, các văn bản và chuyển chúng sang ngôn ngữ của

máy tính. CSDL bao gồm hai dạng CSDL không gian và CSDL thuộc tính.

- Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí,

kích thước và các nét đặc trưng của bề mặt trái đất.

- Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay

chất lượng các nét đặc trưng của bề mặt trái đất.

Ví dụ: Trên bản bản đồ địa chính, thì hình dạng, vị trí, kích thước và

các điểm đặc trưng của lô đất, thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian, còn

diện tích, loại đất, mục đích sử dụng và tất cả các đặc điểm tính chất thuộc lô

đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc tính. Trong đó có những dữ liệu thuộc tính

có thể được tính trực tiếp từ cơ sở dữ liệu không gian như diện tích, chu vi,

còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp điều tra phân loại chúng.

Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau:

- Nhập số liệu và kiểm tra số liệu.

- Lưu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu.

- Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu.

- Biến đổi dữ liệu.

- Đối tác với người sử dụng.

1.4.2 C ơ sở dữ liệu địa chính mở rộng

Thông tin địa chính: phục vụ trước hết cho nhu cầu quản lý nhà nước

về đất đai; khi bổ sung thêm các thông tin nhà và các công trình trên đất, sẽ có

khả năng cung cấp các thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản; hơn thế

nữa khi các thông tin về hạ tầng, môi trường, văn hoá giáo dục, kinh tế (vùng

8/17/2019 Giadat

28/82

18


giá tr ị, giá đất, giá bất động sản). Các thông tin về thửa đất được lập và bổ

sung trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính. Loại thông tin

này thuộc thông tin quản lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp vềlĩnh vực địa chính; cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh

vực liên quan được cung cấp theo mục VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT

ngày 01/01/2004; sau ngày 20 tháng 8 năm 2007, mục VI - Thông tư

09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007.

- Cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng (đa chức năng) là thuật ngữ “Cơ sở

dữ liệu địa chính mở rộng” (đa chức năng) được đề cập và sử dụng phục vụ

quản lý địa chính. Thuật ngữ “địa chính mở rộng” là khái niệm bổ sung vào

cơ sở dữ liệu địa chính các nội dung thông tin, ví dụ bổ sung các thông tin

kinh tế như thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: như giá đất, thuế

đất v.v...; các thông tin quy hoạch sử dụng đất như thông tin tiềm năng sử

dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, tài nguyên thiên

nhiên; nền địa lý như thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đường giao thông,

hệ thống thuỷ văn, dân cư, thực phủ; thông tin ảnh như: ảnh máy bay, ảnh vệ

tinh… Từ loại cơ sở dữ liệu này người ta phát triển thành hệ thống thông tin.

Khái niệm đa chức năng trong địa chính cũng có thể được hiểu là ngoài chức

năng cho công tác quản lý địa chính, một số khái niệm sẽ được mở rộng thêm

phục vụ các nhu cầu quản lý con người, xã hội, kinh tế.

1.5 Tình hình ứng dụng GIS trong việc xác định giá đất trên thế giới.

1.5 .1 Ứng dụng GIS trong công tác định giá đất tại Australia

Thông tin định giá: Để đáp ứng cho yêu cầu của công tác định giá, các

nhà định giá cần cung cấp nhiều thông tin và các thông tin phải luôn được cập

nhật như các thông tin phân tích các giá bán, thông kê theo dõi tiền thuê nhà,

bất động sản, tài chính về nhà và bất động sản, bản đồ, các chi phí về xây

dựng, pháp luật hiện hành và mới ban hành, nhiều thông tin các nhà chuyên

môn định giá tự sưu tầm, nhưng nhiều thông tin phải lấy từ các nguồn thông

8/17/2019 Giadat

29/82

19


tin từ Nhà nước và các tổ chức. Sự phát triển của hệ thống thông tin đa chức

năng tại Australia kết hợp với hệ thống thông tin mạng được pháp triển là các

yêu cầu tất yếu với công tác định giá [4]. Người ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng nhằm cung cấp thông

tin đa mục tiêu cho công tác quản lý đất đai nói chung trong đó có công tác

định giá. Hình 1.1 là bản đồ thể hiện các vùng giá đất theo một khoảng giá

nhất định. Dạng mô hình này phù hợp và thích ứng về cả hai mặt tích tụ thông

tin và trình độ công nghệ thông tin.

* Tạo bản đồ thể hiện các vùng giá đất theo một khoảng giá nhất định: Chúng ta có thể tham khảo ứng dụng hệ thống thông tin địa lý GIS và tạo

ra bản đồ giá theo giá đất theo những khoảng giá nhất định. Tại hình 1.1, Màu

sắc các lô đất phản ánh vùng giá. Vùng màu ghi có giá từ 6.000 đến 10.000 $.

màu hồng nhạt: từ 5.000 đến 6.000$; màu hồng đỏ: từ 4.000 đến 5.000$; màu

đỏ: từ 3.000 đến 4.000… màu xanh nõn chuối: từ 1.000 đến 1.250$;..v.v

Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá

8/17/2019 Giadat

30/82

20


* Tạo bản đồ thể hiện tốc độ tăng giá:

GIS có thể phản ánh sự thay đổi các vùng giá đất theo tốc độ thay đổi

giá. Các ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá tại hình 1.2 ;trong đó màu sắc các lô đất phản ánh sự thay đổi giá trong khoảng trên 500$ -

màu đỏ; từ 300$ đến 500$ - màu hồng; từ 200$-300$ - màu vàng [4].

Hình 1.2: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá

1.5.2 Ứng dụng GIS trong quản lý bất động sản và đất đai Thụy Điển

Nhằm đáp ứng được nhu cầu về công tác quản lý đất đai và bất động

sản, trong đó có công tác định giá đất đặc biệt với khu vực đô thị, nhiều nước

sử dụng CSDL đa chức năng có cấu thành cơ bản là CSDL bản đồ (các loại

bản đồ địa chính, địa hình, chuyên đề, ảnh hàng không, viễn thám) và một số

CSDL thành phần phục vụ quản lý đa mục tiêu, trong đó mục tiêu cơ bản là

quản lý bất động sản. Có thể xem minh hoạ từ CSDL đa chức năng tại Thụy

Điển, quản lý bất động sản và đất đai được kết hợp với việc xây dựng một hệ

thống CSDL đa chức năng gồm một số CSDL dùng chung: CSDL bản đồ gồm

bản đồ địa chính, bản đồ sử dụng đất, ảnh [4].

8/17/2019 Giadat

31/82

21


CSDL bất động sản của Thụy Điển bao gồm CSDL công ty, doanh

nghiệp, CSDL dân số, CSDL lao động, việc làm, CSDL nhà và công trình -

địa chỉ, các dữ liệu thông tin khác (hình 1.3)

GIS

R e

s u l t

R e

s u l t

bÊt ®éng s¶n thuéc nhµ n íc

Nhµ cho thuª

Qu¶n lý rõng

TT BÊt ®éng s¶n

Gt Tr¦êng häc

Qu¶n lýnhµ

KH- HT

§ êng d©y èng ®·n

QH - PTCT

KH AT

HC t êng hoc

Ql C«ng c©y xanh

Cung cÊpn íc

QH-XD nhµ vµ CT

B¶o t«n tù nhiªn- Mt

bÊt ®éng s¶n thuéc nhµ n íc

Nhµ cho thuª

Qu¶n lý rõng

TT BÊt ®éng s¶n

Gt Tr¦êng häc

Qu¶n lýnhµ

KH- HT

§ êng d©y èng ®·n

QH - PTCT

KH AT

HC t êng hoc

Ql C«ng c©y xanh

Cung cÊpn íc

QH-XD nhµ vµ CT

B¶o t«n tù nhiªn- Mt

L§ ViÑc lµmL§ ViÑc lµm

C-TY- Doanh nghiªpC-TY- Doanh nghiªp

D©n sè D©n sè B¶n®åB¶n ®å

1:1

BÊT §éNG S¶N

1:11:1

BÊT §éNG S¶N

Nhµ vµ ®Þa chØNhµ vµ ®Þa chØ

BTTNM«I tr êng

Nhµ cho thuª QuÈn lý CVCX

D êng d©y/èng dÉn TT DU LÞCH

®C-Khãam· Cung cÊpn ícs¹ch

BTTNM«I tr êng




BTTNM«I tr êng




Hình 1.3: Cơ sở dữ liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa chính và BĐS tạiThụy Điển

1.5.3 Những ứng dụng GIS trong quản lý và định giá đất Trung Quốc

* Ứng dụng GIS trong quản lý vĩ mô về giá đất đô thị

Giá đất theo tiêu chuẩn đánh giá, được giám sát thường xuyên dựa trên

những thay đổi trong các mẫu giá đất phản ánh mức độ thay đổi giá đất đô thị

một cách tổng thể. Ở đây là sự kết hợp giữa các phương pháp nghiên cứu

truyền thống dựa trên việc sử dụng công nghệ GIS để giám sát các loại thông

tin đất đai điểm giá dựa trên TIN và giám sát các điểm mẫu thông qua việcthành lập mô hình ba chiều phân phối đất đai, bản đồ nội suy đường viền của

các cơ sở đất và sử dụng đất đô thị cơ sở bản đồ, lớp phủ để phân tích vĩ mô

của những thay đổi bề mặt đất đô thị, thay đổi giá gây ra bởi những lý do Chính

phủ cung cấp cơ sở cho việc sử dụng hiệu quả và hợp lý đất đai. Thông qua

một hệ thống giám sát năng động dựa trên công nghệ GIS, các thông tin được

giám sát đầy đủ, có độ tin cậy cao cập nhật thường xuyên tạo ra khả năng phân

8/17/2019 Giadat

32/82

22


tích, thực hiện giám sát, dự báo các dữ liệu về giá đất. Ở Trung Quốc đất đã trở

thành đối tượng của một nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa và là một

phương tiện quan trọng về kiểm soát kinh tế vĩ mô. Quy định giá là nguồn lựcđòn bẩy, tối ưu hóa việc giao đất đô thị trong hệ thống đất đai. Một hệ thống

giám sát năng động đất đô thị dựa trên công nghệ GIS có thể nắm bắt kịp thời

những thay đổi trong động thái giá đất đô thị. Để định lượng các thông tin phản

ánh những thay đổi về giá đất đô thị thành phố Trấn Giang là khu đất đô thị

năng động, hệ thống giám sát trong sự hỗ trợ GIS để khám phá các yếu tố cấu

thành, các phần đất của sự phân chia định cấp và các giám sát được chọn. Kết

quả cho thấy, đất thương mại thành phố Trấn Giang có chỉ số giá 1998-2002,

với xu hướng chung là ổn định ở mọi cấp độ, tối thiểu tăng từ 6 đến 7%, nhiều

nhất là 29%. Nghiên cứu cho thấy rằng: giá đất và xác định sự lựa chọn của

giám sát điểm là một bước quan trọng trong việc thành lập hệ thống, hợp lý sử

dụng đất đô thị phân loại và đánh giá các dữ liệu tiêu chuẩn giá đất, đất đô thị

năng động. Hệ thống giám sát được thiết lập làm tiền đề; hệ thống thông tin địa

lý được sử dụng, nhanh chóng và có thể dễ dàng lấy lại, truy vấn, trực quan và

quản lý dữ liệu; giá đất đô thị, hệ thống giám sát kỹ thuật trong việc chuẩn bị

kỹ thuật cho việc thành lập các điểm kiểm tra, giám sát điểm, dữ liệu biên dịch

và các khía cạnh khác, hoạt động và hợp lý [4].

* Ứng dụng WebGIS và cơ sở dữ liệu địa chính số trong quản lý giá đất

đô thị.

Theo kết quả khảo sát Trung Quốc đã phát triển hệ thống địa chính kỹ

thuật số và hiện nay coi đây là các thông tin cơ bản tại khu vực đô thị của

Trung Quốc. Trên cơ sở các dữ liệu này các đô thị của Trung Quốc đã khai

thác và sử dụng triệt để thế mạnh của hệ thống thông tin địa chính số (CIS),

sử dụng một cách toàn diện. Xây dựng dữ liệu số dựa trên các vùng định cấp

và giá đất đô thị điều tra và nền dữ liệu CIC và xây dựng hệ thống thông tin

giám sát biến động giá đất; xây dựng mô hình giám sát hệ thống, các giám sát

8/17/2019 Giadat

33/82

23


năng động của giá đất đô thị và xây dựng các yêu cầu cơ bản cho việc thiết kế

các phân hệ chức năng hệ thống và cơ cấu hệ thống xây dựng hạ tầng không

gian của giá đất đô thị. Trên cơ sở đó thành lập giá đất trên mạng thông tin ở khu vực đô thị dựa trên công nghệ WebGIS [4].

Giá đất theo các tiêu chuẩn đánh giá, giám sát thường dựa trên những

thay đổi. Trong các mẫu giá đất phản ánh mức độ thay đổi giá đất đô thị tổng

thể. Các phương pháp nghiên cứu truyền thống dựa trên việc sử dụng công

nghệ GIS để giám sát các loại thông tin đất đai. Dựa trên việc giám sát các

điểm mẫu thông qua việc thành lập mô hình giá đất, sử dụng bản đồ nội suy

đường bao của các vùng giá và sử dụng phân cấp đất đô thị làm cơ sở. Bản đồ

phân vùng để phân tích vĩ mô của những thay đổi giữa các đô thị và những

thay đổi giá gây ra bởi những lý do Chính phủ cung cấp cơ sở cho việc sử

dụng hiệu quả và hợp lý đất đai [4].

Giá đất đô thị - Điều tra và giám sát hệ thống giá đất, quản lý đất đô thị

và các thông tin liên quan để phát triển. Chính phủ quản lý đất đai và các cơ

sở quan trọng đề ra các quy định và chính sách kiểm soát. Hơn 30 thành phố

đã tiến hành thí điểm các cuộc điều tra giá đất. Khi hoàn thành phân loại đất

đô thị và cập nhật các chuẩn mực giá đất. Trong khi thiết lập ở một số đô thị

giám sát giá đất tại các điểm quan sát, thường xuyên cập nhật và bảo trì. Việc

sử dụng công nghệ GIS, công nghệ Internet và hệ t

giadat

Documents