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Sandra Suemi Grigoragi CRECI: 129.649-F
Fone: 11 9 9136 8982 e_mail: [email protected]
1
Declaração de Valor de Imóvel
Eu Sandra Suemi Grigoragi Brasileira, casada, CRECI: 129.649-f, com
residência na Avenida Santos Dumont 157 CEP: 01101-000 Centro São Paulo Capital SP
declaro para todos os fins que o Imóvel com:
Endereço do Imóvel: Rua Pedro Bellegarde 250 apartamento 43 Tatuapé
Código Contribuinte: 054.029.0496-0.
Registro na Prefeitura em nome de: FERNANDO JOSE DE ALMEIDA SILVA CPF: 091.991.858-14.
Em Diligencia à região e realizando vistoria em unidade similar ao do apartamento e para se
obter a valorização do Bem foi utilizado a Técnica de Analise Comparativa Direta e Análise de
avaliação (técnicas de depreciação de ROSS-HEIDECKE).
A Precificação do Bem foi definida em R$ 750.000,00 (setecentos e cinqüenta mil reais).
São Paulo 28 de Setembro de 2019
Atenciosamente
Sandra Suemi Grigoragi
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Sandra Suemi Grigoragi CRECI: 129.649-F
Fone: 11 9 9136 8982 e_mail: [email protected]
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
1
PTAM
MÊS DE REFERÊNCIA - SETEMBRO 2019
Foto 01 -
ENDEREÇO
Pedro Bellegarde – 250 apto 43 – CEP 03317-080
Chácara Califórnia – São Paulo – SP
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
2
SUMÁRIO
1. SOLICITAÇÃO ........................................................................................ 3
2. DA COMPETÊNCIA ................................................................................ 3
3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ..................................................... 4
4. VISTORIA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL – IA .......................................... 4
5. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO E CIRCUNVIZINHAS ........... 4
6. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO .......................................................... 4
7. MAPA DE LOCALIZAÇÃO – IA............................................................... 5
8. DADOS DO IMPOSTO – IA .................................................................... 5
9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IA...................................................... 6
10. FONTES DE PESQUISA ..................................................................... 7
11. METODOLOGIA E CONSIDERAÇÕES GERAIS .............................. 12
12. REFERÊNCIA NORMATIVA ............................................................. 12
13. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS .................................................. 13
14. ENCERRAMENTO ............................................................................ 14
15. CONCLUSÃO .................................................................................... 15
16. ABREVIATURAS ............................................................................... 17
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
3
1. SOLICITAÇÃO
1.1 - Solicitante: Condominio Edificio Montesquieu - CNPJ: 19.289.207/0001-56
1.2 - Data da referência da pesquisa: 27 de setembro de 2019
1.3 - Data da vistoria: Não houve
1.4- Categoria do IA: Apartamento
2. DA COMPETÊNCIA
2.1 - O subscritor é inscrito no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis Sob número 95863 e no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis do COFECI sob o número 15210 possuidor de Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias, o que lhe confere comprovada especialização na matéria.
2.2 - A competência legal do Corretor de Imóveis em elaborar e assinar o PTAM, decorre da Lei 6.530/78, artigo XX, consolidado pela decisão da 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Distrito Federal (TRF/DF emitiu o acórdão nº 200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando provimento ao recurso de Apelação Cível do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura) do IBAPE (Instituto, Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) em face ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), confirmando a competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis.
2.3 - Desta forma, o Corretor de Imóveis está autorizado a elaborar Pareceres Técnicos, particulares ou judiciais, para fins de valores para comercialização.
2.4 - A competência infra legal do Corretor de Imóveis para elaborar o PTAM está positivada na Resolução COFECI nº 1.066/2007, sendo o referido parecer identificado através do selo certificador emitido pelo COFECI. Não menos importante, está disponível no website www.cofeci.gov.br, consulta pública para identificação dos inscritos no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores.
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
4
3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
3.1 - O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM assinado pelos subscritores, devidamente inscritos no CRECI-SP, sob nº 95.863, conforme artigo 3º da Lei 6.530/78, regulamentado pelo Decreto nº 81.871/78.
3.2 - O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM, está devidamente registrado nas matrículas 249.536 junto ao 9 Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
4. VISTORIA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL – IA
4.1 - Não houve
5. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO E CIRCUNVIZINHAS
5.1 - A Rua é composta por maioria de prédios residenciais, servidos por comercios, telefônia, água, internet, etc..
6. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
6.1 - O Edificio esta localizado entre as ruas: RUA DIAMANTE PRETO, RUA FRANCISCO MARENGO, RUA HORACIO HORA, RUA MELO FREIRE e TRAVESSA ANTONIO CARLOS DE ASSIS, e está localizado à 4 quadras da estação do metro Carrão.
O Bairro está suportado por todos os serviços de um ótimo Bairro tais como:
Parque Municipal do Tatuapé, Praça Thomas Galhardo, Auto Escolas , Buffet para casamento, Supermercado Mambo, Droga Raia, Panificadora Marengo, Cacau Show, Sebrae, Aliança Francesa, EMEF Quintino Bocaiuva, etc..
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
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7. MAPA DE LOCALIZAÇÃO – IA
8. DADOS DO IMPOSTO – IA
8.1 - Cadastro sob nº 054.029.0496-0
8.2 - Valor do Imposto anual: R$ 3.081,90
8.3 - Valor do imposto mensal: R$ 0,00
8.4 - Valor venal do terreno (0,00 m²) R$ 79.732,00
8.5 - Valor venal da construção (0,00 m²) R$ 359.352,00
8.6 - Perfazendo o valor venal total do imóvel em R$ 439.084,00
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
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9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IA
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
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10. FONTES DE PESQUISA
FONTE DE PESQUISA: Viva Real (vivareal.com.br)
R1 – Valor R$ 799.000,00 – Apartamento com 3 Quartos à Venda, 97 m² por R$ 779.000. Apartamento com 3 dts. sendo 1 suíte e 2 vagas distante apenas 600m da estação Carrão do Metrô , Tat Ótimo apartamento em torre única distante apenas 600m da estação Carrão do Metrô. Living para 2 ambientes com terraço e churrasqueira, cozinha planejada, 3 dormitórios sendo 1 suíte e 2 vagas de garagem demarcadas e amplas.. Lazer: piscinas adulto e infantil, salão para festas, espaço gourmet, quiosque com churrasqueira, fitness, sauna e playground. Portaria 24hs - (11) 2225-1305 (11) 94017-1769 AVIL IMÓVEIS com 97.84 m². Custo por m² R$ 8.166,39 (oito mil cento e sessenta e seis reais e trinta e nove centavos)
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
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FONTE DE PESQUISA: zap imoveis (zapimoveis.com.br)
R2 – Valor R$ 795.000,00 – Lindo Apartamento com 98 mts, 3 Dormitórios, Suíte, 2 Vagas de Garagem, 3 Banheiros, Varanda com Churrasqueira, Móveis Planejados, Lavanderia. Localizado próximo ao Metrô Carrão, Rua Francisco Marengo, Rua Antônio de Barros, Rua Melo Freire, Rua Serra de Botucatu, Supermercados, Bancos, Padarias e Diversos Comércios da Região. ACX CONSULT EIRELI Creci: 141639-J-SP Lazer: AcademiaÁrea de serviçoArmário embutidoEntrada de serviçoEstacionamento para visitantesInterfoneJardimPlaygroundSala de almoçoSala de jantarSalão de festas com 98.00 m². Custo por m² R$ 8.112,24 (oito mil cento e doze reais e vinte e quatro centavos)
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Ato Normativo nº 001/2011
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FONTE DE PESQUISA: zap imoveis (zapimoveis.com.br)
R3 – Valor R$ 850.000,00 – apartamento para comprar emRua Pedro Bellegarde - Tatuapé, São Paulo - SP R$ 850.000condomínio R$ 870 IPTU R$ 310Excelente apto no tatuape, com 98 mts sendo, 3 dorms, 1 suite, sala, sacada, cozinha, 3 wcs, area de serviço e 2 vagas, armarios na cozinha e nos dorms. condominio possui. churrasqueira, jardim, playground, piscina, academia, salão de festas e jogos. Próximo as principais avenidas da região, escolas,hospitais, farto comercio local. agende ainda hoje uma visita e venha para o tatuape, um bairro charmoso e cheio de opções AVIL IMÓVEIS Creci: 31824-J-SP com 98.00 m². Custo por m² R$ 8.673,47 (oito mil seiscentos e setenta e três reais e quarenta e sete centavos)
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
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FONTE DE PESQUISA: Zap Imóveis (zapimoveis.com.br)
R4 – Valor R$ 850.000,00 – apartamento para comprar emRua Pedro Bellegarde - Tatuapé, São Paulo – SP R$ 850.000condomínio R$ 1.100 IPTU R$ 308 APARTAMENTO 03 DORMS - 01 SUÍTE - 02 VAGAS - DEP EMPREGADA - A 500 METROS DO METRÔ CARRÃO Apto com ótima localização, a 500 metros do Metrô Carrão, esquina com a Radial Leste. Venda / Troca São 03 dormitórios, sendo 01 suíte e 02 vagas. Possui: Sala ampla com varanda gourmet (fechamento em vidro) Cozinha americana (planejados, coifa, cook top) ALUGUEL - R$ 3.000,00 + IPTU R$ 280,00 + Condomínio em torno de R$ 1.100,00 (incluso água, gás, podendo ser menor devido consumo do morador). ACEITA FINANCIAMENTO E PERMUTA DE MENOR VALOR. EVIDENCE IMOVEIS TATUAPÉ Creci: 22913-J-SP com 98.00 m². Custo por m² R$ 8.673,47 (oito mil seiscentos e setenta e três reais e quarenta e sete centavos)
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
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FONTE DE PESQUISA: Zap Imóveis (zapimoveis.com.br)
R5 – Valor R$ 595.000,00 – apartamento para comprar emRua Pedro Bellegarde - Tatuapé, São Paulo – SP R$ 595.000 condomínio R$ 975 IPTU R$ 255 Imóvel com ótima localização há 500 metros do Metrô Carrão, próximo ao Hospital São Luis,Parque Ceret e Shopping Anália Franco com vários comércios ao redor.Tendo 3 dormitórios,1 suite 2 vagas com dormitório e banheiro de empregada. Condomínio com Churrasqueira,Espaço Gourmet,Jardim,Piscina Adulto e Infantil,Playground,Salão De Festa,Salão De Jogos,Sauna. Acesso a Radial Leste, Salim Farah Maluf e Marginal Tiete. Agende já a sua visita AVIL IMÓVEIS Creci: 31824-J-SP com 97.00 m². Custo por m² R$ 6.134,02 (seis mil cento e trinta e quatro reais e dois centavos)
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Ato Normativo nº 001/2011
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11. METODOLOGIA E CONSIDERAÇÕES GERAIS
11.1 - Adotou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis semelhantes na região ou em outras regiões semelhantes a nível socioeconômico.
11.2 - Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.
11.3 - Assim, o valor expresso ao final desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica representa basicamente a opinião genérica dos operadores do mercado local e principalmente a expertise dos profissionais envolvidos na avaliação.
11.4 - Dessa forma, toda avaliação de imóvel reflete uma convicção de valor pessoal do profissional Corretor de Imóveis que vive cotidianamente as oscilações do mercado, visto estar diretamente ligado com os proprietários ofertantes e compradores.
11.5 - No mercado, os proprietários arbitram seus preços, mas na maioria das vezes esse valor é especulativo. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor valor possível. Neste momento, é de fundamental importância a presença do Corretor de Imóveis como mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado naquele momento, para concluir a negociação, bem como, para expurgar as especulações.
12. REFERÊNCIA NORMATIVA
12.1 - Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica está definido como “Parecer Técnico”, de acordo com a Resolução COFECI 1066/2007, Ato Normativo 001/2011, conciliado com o item 3.34 da ABNT NBR 14.653-1: 2001, classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos mínimos de informações.
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e
Ato Normativo nº 001/2011
13
13. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
REF. V.G.V/L METRAGEM - m2
1 R$ 799.000,00 97,84
2 R$ 795.000,00 98,00
3 R$ 850.000,00 98,00
4 R$ 850.000,00 98,00
5 R$ 595.000,00 97,00
MÉDIA R$ 777.800,00 97,77
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Ato Normativo nº 001/2011
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14. ENCERRAMENTO
14.1 - CÁLCULO DO IA
14.2 - (Soma V.G.V/L ÷ número de referências) ÷ (Soma de m² ÷ nú-mero de referências) = VM do metro quadrado dos imóveis referenciais multiplicado pela área do IA = Conclusão do Parecer Técnico de Avalia-ção Mercadológica.
IA VALOR MÉDIO ÁREA DO IA AVALIAÇÃO IA
R$ 7.955,57 97.84 m2 R$ 778.372,80
14.3 - Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do mercado imobiliário, vistoria ao imóvel e análise da do-cumentação apresentada, que o valor de mercado para venda/locação do imóvel objeto desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, localizado no(a) Rua Pedro Bellegarde - 250 apto 43, Município de São Paulo – SP.
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Ato Normativo nº 001/2011
15
15. CONCLUSÃO
15.1 - O Valor do Imóvel é R$ 778.372,80 mas, arredondado chega-se ao valor de R$ 778.000,00 (setecentos e setenta e oito mil reais).
15.2 - GRÁFICO COMPARATIVO
MÉDIA GERAL ÁREA TOTAL
CONCLUSÃO
R$ 7.955,57 97,84
R$ 778.372,80
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Ato Normativo nº 001/2011
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São Paulo, 27 de setembro de 2019
Luiz Tociaki Hirano
CRECI nº 95.863 / CNAI 15.210
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Ato Normativo nº 001/2011
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16. ABREVIATURAS
AÚ – Área útil
CIRP – Cartão de identidade de regularidade profissional
Cm² - Custo por metro quadrado
CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis
CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis
CRI – Cartório de Registro de Imóveis
IA – imóvel em avaliando
M² - Metro quadrado
MG – Média geral
PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
R1, R2, R3, R4, R5, R6 - Referencial ou imóvel paradigma
V.G.V/L – Valor geral de venda/locação
VM – Valor da médiaV.V.L – Valor de venda/Locação
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE SÃO PAULOFORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ4ª VARA CÍVELRua Santa Maria nº 257, Sala 211, Parque São Jorge - CEP 03085-000, Fone: (11) 2294-1871, São Paulo-SP - E-mail: [email protected]
Processo nº 1016618-52.2018.8.26.0008 - p. 1
DECISÃO
Processo nº: 1016618-52.2018.8.26.0008 - Execução de Título Extrajudicial
Exequente: Condomínio Edifício Montesquieu
Executado: Fernando José de Almeida Silva
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Mariana Dalla Bernardina
Vistos.
Homologo a avaliação do imóvel pela média dos orçamentos apresentados
a fls. 85/87, 104/105 e 106/122 pelo valor de R$ 752.790,93.
Complementadas as despesas postais (R$ 3,15 – vide Provimento CSM nº
2516/2019), em 10 dias, cumpra a serventia a decisão de fls.74/75, expedindo-se as cartas.
Int.
São Paulo, 03 de outubro de 2019.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
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