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*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

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Fibra Danhos Fideicomiso F/17416-3

HR AAA HR+1

Corporativos 3 de junio de 2019

Calificación Fibra Danhos LP HR AAA Fibra Danhos CP HR+1 DANHOS 16 HR AAA DANHOS 16-2 HR AAA DANHOS 17 HR AAA Perspectiva Estable

Contactos Daniel Barjau Analista Senior de Corporativos [email protected] José Luis Cano Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS [email protected] Hatsutaro Takahashi Director Ejecutivo Senior de Deuda Corporativa / ABS [email protected]

HR Ratings ratificó las calificaciones de HR AAA con Perspectiva Estable para Fibra Danhos y sus tres emisiones, y de HR+1 para Fibra Danhos La ratificación de las calificaciones se basa en los niveles de fortaleza de la Razón de Cobertura para el Servicio de la Deuda (DSCR) en niveles de 4.5 veces (x) en los últimos doce meses (UDM) al 1T19, incluso superando nuestras estimaciones de la última revisión. Esto como resultado de la creciente generación de FLE de Fibra Danhos, producto del incremento en la generación de NOI y EBITDA a partir de la estabilización de distintas propiedades, lo cual se refleja en un factor de ocupación superior al 90.0% (vs. 88.7% esperado en el escenario base). Asimismo, se consideró que en diciembre de 2019 vence la emisión DANHOS 16-2 por P$1,000 millones (m); sin embargo, Fibra Danhos cuenta con una línea de crédito comprometida disponible por hasta P$2,000m, lo cual mitiga el riesgo de refinanciamiento en el corto plazo, además que el Fideicomiso cuenta con recursos suficientes de efectivo para hacer frente a dicho vencimiento. Los principales supuestos y resultados son:

Desempeño Histórico / Comparativo vs. Proyecciones

Niveles de fortaleza de DSCR. La generación de FLE ha mostrado un crecimiento

constante respaldado por el desempeño positivo en los resultados operativos, lo cual aunado a los bajos niveles de apalancamiento y la estructura de deuda de largo plazo, han permitido un DSCR de 4.5x, y años de pago de deuda neta a FLE de 2.3 años.

Menor proporción en desarrollo. Al 1T19, el portafolio en operación incluye 14 propiedades y una Superficie Bruta Arrendable (SBA) de 882,212m2, mientras que el portafolio en desarrollo incluye una propiedad con una superficie de 70,000m2, donde Fibra Danhos mantiene una participación equivalente a 35,000m2, con lo cual la proporción de la superficie en desarrollo del portafolio total disminuyó a 3.8% (vs. 12.1% al 1T18). Esto a su vez refleja un portafolio productivo más robusto, lo cual brinda una mayor certidumbre para el futuro cobro de rentas.

Creciente generación de NOI y EBITDA. En los UDM al 1T19, la generación de NOI y EBITDA creció 24.9% y 25.6% respectivamente, alcanzando P$4,308m y P$3,573m, lo cual se mostró incluso por arriba de nuestro escenario base de la revisión anterior. Esto ha sido producto del desempeño positivo del portafolio estabilizado, con un mayor factor de ocupación y renovaciones de contratos por arriba de la inflación que han permitido una mayor rentabilidad, aunado a la maduración de propiedades en proceso de estabilización como las torres de oficinas de Toreo y Parque Puebla, y la reciente apertura del Parque

Las Antenas.

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Expectativas para Periodos Futuros

• Crecimiento sostenible. Para el periodo de proyección de 2019 a 2021 se

consideró un crecimiento promedio anual de 8.0%, lo cual considera la apertura de Parque Tepeyac en 2021, además de una estabilización en el portafolio actual en operación con un factor de ocupación promedio de 93.4%, así como incrementos en la renta ligeramente por arriba de la inflación.

• Altos niveles de DSCR. Con base en los resultados operativos esperados, se

contempla una generación de FLE anual promedio de más de P$2,000m, lo cual aunado al calendario de amortizaciones resultaría en un DSCR promedio de 3.4x durante el periodo de proyección.

• Niveles conservadores de apalancamiento. A partir del plan de expansión más

conservador de Fibra Danhos, donde únicamente tienen una propiedad en desarrollo, se espera que el Fideicomiso mantenga niveles de LTV1 por debajo de 10.3%.

Factores adicionales considerados

Línea de crédito comprometida. Fibra Danhos cuenta con una línea de crédito comprometida disponible por hasta P$2,000m, contratada con BBVA Bancomer y con vencimiento en diciembre de 2020. Esta línea brinda una fortaleza para el Fideicomiso, ya que podrían disponer de ella para el refinanciamiento de DANHOS 16-2 (con vencimiento en diciembre de 2019) o para inversiones de CAPEX para Parque Tepeyac.

Experiencia del equipo directivo. El equipo directivo cuenta con una experiencia promedio de más de 25 años dentro del sector inmobiliario. Dicha experiencia se ha visto reflejada en los altos niveles de ocupación en el portafolio, así como en la cartera de arrendatarios con gran capacidad de pago como Grupo Carso, Liverpool, Grupo Alsea, entre otros.

Diversificación de contratos y principales clientes. El perfil de vencimiento de los contratos mantiene una proporción de 89.3% en el largo plazo, lo cual brinda una mayor certidumbre para los ingresos futuros por arrendamiento. Los 10 principales clientes al 1T19 representan 26.5% de las rentas, y ningún inquilino representa más de 5.0% de las rentas, lo que refleja una adecuada diversificación.

Factores que podrían bajar la calificación

Deterioro en resultados operativos. En un entorno económico con bajo consumo, el factor de ocupación podría disminuir, lo cual tendría un impacto negativo en la rentabilidad del portafolio, resultando en una generación de ingresos por debajo del escenario de estrés.

Mayores distribuciones. Si el Fideicomiso distribuye montos superiores al flujo por operaciones del portafolio, a manera que se comprometa el pago del servicio de la deuda y las métricas de cobertura, se podría observar un deterioro en el DSCR con niveles inferiores a 1.5x.

1 Nivel de apalancamiento medido como, LTV = Deuda Total / Activos Totales

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Eventos Relevantes

Apertura de Parque Las Antenas El 7 de junio de 2018 se llevo a cabo la inauguración de Parque Las Antenas, un centro comercial ubicado en la delegación Iztapalapa en la Ciudad de México. Este inmueble cuenta con una SBA de 108,834m2, y la inversión total del inmueble asciende a P$3,550m, los cuales fueron fondeados vía deuda bursátil y flujo operativo. Al 1T19 se observa un factor de ocupación de 85.7%, y entre sus inquilinos se puede mencionar Liverpool, Walmart, Sears y Cinépolis, además de contar con un parque de diversiones de 27,000m2 en el centro comercial.

Análisis de Resultados

Portafolio de Inmuebles El portafolio en operación al 1T19 está compuesto por 14 propiedades que suman una SBA de 882,212m2 (vs. 771,660m2 al 1T18), lo que representa un crecimiento de 14.3% en la superficie del portafolio que se debe a la apertura de Parque Las Antenas. El portafolio de Fibra Danhos engloba sus propiedades en 3 segmentos: comercial, oficinas y de usos mixtos. De los 14 predios, siete son de tipo comercial, cuatro de oficinas y tres de uso mixto, con compuestos comerciales, oficinas y un hotel.

Con la reciente apertura de Parque Las Antenas, el portafolio en desarrollo de Fibra Danhos únicamente incluye el proyecto de Parque Tepeyac, donde Fibra Danhos cuenta con una participación de 50.0%. El proyecto total, cuya apertura estimada se espera en 2021, asume una inversión total de P$1,800m, y Fibra Danhos se encargará de la construcción, operación y administración del inmueble.

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Con base en lo anterior, el Fideicomiso ha mostrado de manera constante desde 2014 una disminución en la proporción en desarrollo, lo cual a su vez representa cada vez un menor riesgo de proyecto y, por lo tanto, una mayor certidumbre a los resultados esperados en los próximos años. A continuación, se muestra una gráfica con la evolución de la proporción de la SBA en operación y en desarrollo, donde se observa que con la conclusión de Parque Las Antenas, únicamente 3.8% de la SBA total al 1T19 se encuentra en desarrollo (vs. 12.1% en 1T18).

Resultado Observado vs. Proyectado A continuación, se muestra una tabla con las principales métricas que se consideraron en la última calificación de Fibra Danhos, en donde se comparan los resultados observados en los UDM al 1T19 con respecto a las proyecciones realizadas por HR Ratings en la revisión anterior del 18 de abril de 2018.

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Ingresos Totales Los ingresos totales crecieron 24.0% en los UDM al 1T19, alcanzando P$5,362m (vs. P$4,324m al 1T18), lo cual fue resultado de diversos factores como: (i) incrementos en las rentas por arriba de la inflación que ocasionaron un crecimiento en mismas propiedades de 9.6%, (ii) un mayor factor de ocupación que cerró en 90.8% (vs. 89.7% al 1T18), (iii) una paulatina maduración en la operación de Parque Puebla, Torre Virreyes y Toreo, y (iv) el inicio de operaciones de Parque Las Antenas. En cuanto a la composición de ingresos por concepto, 69.2% corresponde a ingresos por rentas que alcanzaron P$3,711m, mientras que ingresos por estacionamiento representaron 7.9%, y el 22.8% restante son otros ingresos (vs. 69.3%, 8.8% y 21.9% al 1T19, respectivamente), los cuales incluyen publicidad, mantenimiento, contraprestación única (cuota para nuevos inquilinos o renovaciones de contratos) y otros. Al comparar las cifras mencionadas contra nuestras proyecciones de la revisión anterior, los ingresos totales superaron 6.7% nuestras estimaciones del escenario base lo cual se debió a un mayor factor de ocupación al esperado, además de que la apertura de Parque Las Antenas se realizó un trimestre antes de lo contemplado, y los ingresos de este Centro Comercial mostraron una maduración más rápida a la estimada en el escenario base. A continuación, se muestra una gráfica con la evolución de la SBA y el factor de ocupación del portafolio estabilizado y factor de ocupación total, en la cual se observa que el factor de ocupación en las propiedades estabilizadas se ha mostrado por arriba de 97.0% de manera consistente desde el 2T16. De igual manera, se observa una tendencia creciente en el factor de ocupación a pesar de la reciente incorporación de Parque Las Antenas, lo cual se debe a un portafolio estabilizado que permite asimilar aperturas de nuevos inmuebles sin impactar significativamente el factor de ocupación

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total, por lo que en los UDM al 1T19 se mantuvo por arriba de 88.0% en todos los trimestres.

Los ingresos por rentas crecieron 23.8% en los UDM alcanzando P$3,711m (vs. P$2,998m al 1T18), de los cuales 93.7% corresponde a rentas fijas y 6.3% a rentas variables. Los ingresos por renta de mismas propiedades crecieron 9.6% debido a renovaciones de contratos de renta por encima de la inflación, mientras que del portafolio en estabilización se observó un crecimiento de 143.5% debido principalmente a la reciente apertura de Parque Puebla y Parque Las Antenas, además de la maduración de las propiedades vía un mayor factor de ocupación. El criterio de Fibra Danhos para que una propiedad se considere como estabilizada consiste en que el inmueble debe mantener por dos años consecutivos un factor de ocupación superior a 95.0%, esto para que los resultados sean comparables año contra año.

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Perfil de los Contratos En relación con el vencimiento de los contratos, se observa que en ningún año vencen contratos equivalentes a más del 20.0%, en términos de ingresos. En el corto plazo vencen contratos equivalentes a 10.7% en términos de rentas. Es importante mencionar que los contratos de mayor plazo brindan una mayor certidumbre para el cobro de rentas futuras; sin embargo, los contratos de menor plazo por lo general representan una mayor rentabilidad en términos de renta por m2 debido al riesgo o incertidumbre, además que este tipo de contratos permite al Fideicomiso cambiar de inquilinos en caso de que el perfil de este no sea el adecuado o no esté alineado a los intereses de Fibra Danhos.

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Principales clientes Fibra Danhos mantiene una diversificación en su portafolio de acuerdo con el giro de sus arrendatarios, donde se pueden encontrar inquilinos dedicados a ropa y calzado, entretenimiento, alimentos, departamentales, servicios, accesorios, joyas y ópticas entre otros. Los diez principales inquilinos en términos de rentas y SBA representaron 26.5% y 38.7% al 1T19, respectivamente (vs. 26.6% y 41.7% al 1T18). Entre los principales clientes se encuentran empresas con alta calidad de pago como Grupo Liverpool, Grupo Inditex, Grupo Carso, Grupo Alsea, Grupo Posadas, entre otros, lo cual brinda una mayor certidumbre para el cobro. Cabe destacar que ningún inquilino representa más de 5.0% de la renta fija, ni más de 6.2% de la SBA del portafolio.

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NOI y EBITDA

La generación de NOI creció 24.9% en los UDM al 1T19, alcanzando P$4,308m (vs. P$3,449m al 1T18), debido principalmente al desempeño positivo en los ingresos totales. El margen NOI creció a 80.4% (vs. 79.8% al 1T18), lo cual deriva de un mayor factor de ocupación aunado a renovaciones de contratos por arriba de la inflación, además de un control presupuestal más estricto de Fibra Danhos, permitiendo contrarrestar el impacto negativo ocasionado por incrementos en precios de la luz. Cabe destacar que otro factor que ha permitido mayor rentabilidad proviene de la maduración de propiedades de reciente apertura o en proceso de estabilización tales como Parque Puebla y Toreo. Con base en lo anterior y aunado a los gastos de administración, la generación de EBITDA en los UDM creció 25.6%, alcanzando P$3,573m (vs. P$2,845m al 1T18), lo cual resultó en un margen EBITDA de 66.6% (vs. 65.8% al 1T18). Al comparar los resultados observados con respecto a nuestras estimaciones de la revisión anterior, la generación de NOI y EBITDA superaron 8.5% y 8.2% nuestro escenario base, lo cual a su vez representó un margen NOI y EBITDA 137 puntos base (pbs) y 95pbs superior al escenario base.

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Flujo Libre de Efectivo y Distribuciones a los Tenedores De acuerdo con la ley aplicable para FIBRAs, el Fideicomiso deberá realizar distribuciones a los tenedores de los CBFIs de por lo menos el 95.0% del Resultado Fiscal Neto (RFN) de manera anual, para mantener su carácter de FIBRA. No obstante, Fibra Danhos mantiene una política de distribuciones trimestrales, misma que el Comité Técnico determina en función del AFFO2, el cual es mayor a las distribuciones obligatorias. En los UDM al 1T19, Fibra Danhos decretó distribuciones a los tenedores que representaron 90.8% del AFFO en dicho periodo (vs. 90.9% al 1T18). Hay que mencionar que históricamente Fibra Danhos ha repartido por debajo del 100% del AFFO, con el objetivo de no aumentar la deuda para fondear el desarrollo de nuevos proyectos. En la tabla 5 se presenta el comportamiento de las distribuciones en relación con el AFFO generado.

Es importante mencionar que el cálculo de FLE por parte de HR Ratings únicamente considera el pago de distribuciones obligatorias que son determinadas como el 95.0% del Resultado Fiscal Neto (RFN); esto con el propósito de tener una mayor sensibilidad de los recursos disponibles en el Fideicomiso para cubrir el servicio de la deuda durante cada periodo. Asimismo, para el cálculo del RFN se tomó una base de depreciación equivalente a 70.0% del valor de las propiedades de inversión del periodo en cuestión, aplicando una tasa de depreciación anual de 3.0%. Lo anterior, bajo el supuesto de que aproximadamente 30.0% del valor de las propiedades corresponde al valor del terreno. Con base en los resultados operativos y considerando las distribuciones obligatorias a los tenedores de Fibra Danhos por P$1,846m (vs. P$1,559m al 1T18), la generación de FLE en los UDM al 1T19 tuvo un crecimiento de 11.7%, alcanzando niveles de P$2,143m (vs. P$1,919m al 1T18).

Perfil de Deuda y Herramientas de Fondeo Al 1T19 la deuda total del Fideicomiso está compuesta por las tres emisiones vigentes en el mercado que suman un total de P$6,500m, de los cuales, el 84.6% está a tasa fija, mientras que el 15.4% correspondiente a la DANHOS 16-2 está a tasa variable. Adicional a lo anterior, el Fideicomiso cuenta con una línea de crédito comprometida contratada con BBVA Bancomer con vencimiento en diciembre de 2020, de la cual pueden disponer

2 AFFO = Utilidad Neta – Ganancia Cambiaria – Ajuste al valor razonable de las propiedades – Gastos de Capital + Contraprestación Única Neta – Rentas Anticipadas –

Renta Lineal + Predial y Seguros por Devengar + Comisión por Asesoría y Representación.

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en cualquier momento por hasta P$2,000m. Con base en el nivel de deuda total con respecto a los activos totales, el nivel de apalancamiento (LTV) cerró en 9.9% (vs. 10.1% al 1T18), muy por debajo del 50.0% máximo exigido por la ley, lo cual refleja la alta capacidad que el Fideicomiso tiene para adquirir deuda adicional para el desarrollo de nuevas propiedades en caso de requerir.

Al analizar el calendario de vencimientos de la deuda total al 1T19, se observan presiones en el corto plazo con el vencimiento de la DANHOS 16-2 en diciembre de 2019 por P$1,000m. No obstante, el siguiente vencimiento se encuentra hasta 2026, por lo que la vida promedio ponderada de la deuda se sigue mostrando elevada al cerrar con 6.6 años (vs. 7.7 años al 1T18). Es importante mencionar que el Fideicomiso se encuentra evaluando la posibilidad de refinanciar la DANHOS 16-2, lo cual podrían llevar a cabo mediante su línea de crédito comprometida, por lo que no se vislumbra un riesgo de refinanciamiento en el corto plazo; mientras que otra de las posibilidades sería que el Fideicomiso amortice la deuda con los recursos que mantiene en la caja que ascienden a P$1,489m al 1T19.

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Análisis de Escenarios El análisis de riesgos realizado por HR Ratings sobre las principales métricas financieras, tiene como propósito determinar la capacidad de pago de Fibra Danhos contemplando dos escenarios: base y estrés. Estos escenarios tienen como base los planes de negocios y estrategias comerciales de la Empresa, así como la expectativa de HR Ratings para la industria. A continuación, se muestra una tabla comparativa de los principales resultados y supuestos considerados en las proyecciones en ambos escenarios que abarcan desde el 2T19 al 4T21.

Ingresos y Propiedades de Inversión El escenario base contempla que el Fideicomiso mantenga su plan de crecimiento, el cual no considera adquisiciones, sino que se espera que continúe el desarrollo de Parque Tepeyac, mismo que se espera que inicie operaciones durante el primer semestre de 2021. De manera simultánea, se consideró la paulatina estabilización y la llegada de nuevos inquilinos en las torres de oficinas de Toreo, así como de Parque Puebla y Parque Las Antenas, con lo cual se incrementaría el factor de ocupación total del portafolio a 91.1% en 2019, 92.6% en 2020 y 93.2% en 2021 (vs. 90.5% en 2018). Con base en lo anterior y considerando incrementos de la renta en línea con el comportamiento histórico, donde los contratos se renuevan ligeramente por arriba de la inflación, los ingresos totales de Fibra Danhos alcanzarían P$5,595m en 2019, P$5,938m en 2020 y P$6,487m en 2021 (vs. P$5,153m en 2018). En un entorno con condiciones económicas adversas (escenario de estrés), se espera un menor ingreso disponible para el consumo por parte de la población, afectando de manera directa en las propiedades de tipo comercial principalmente, por lo cual se espera un periodo de estabilización más largo para Parque Puebla y Parque Las Antenas, y un menor factor de ocupación en el portafolio que disminuya a niveles de 85.1% en 2019, y con una paulatina recuperación a 87.8% en 2020 y 89.2% en 2021. En términos de la renta por m2, se espera que el Fideicomiso únicamente renueve contratos de acuerdo con la inflación. Esto, aunado a un trimestre de desfase para la apertura de Parque Tepeyac, resultaría en ingresos totales de P$5,292m en 2019, P$5,513m en 2020 y P$5,947m en 2021. Para el periodo de proyección de 2019 a 2026, se contempla

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una diferencia acumulada en los ingresos totales de -8.8% con respecto a los ingresos en el escenario base.

NOI y EBITDA A partir del desempeño esperado en los ingresos, y considerando la estabilización del portafolio con un mayor factor de ocupación, se espera que el Fideicomiso presente una mayor absorción de gastos operativos fijos, y por lo tanto una mayor rentabilidad, además que se espera en los próximos periodos que Fibra Danhos invierta en proyectos para generar eficiencias en el consumo de servicios como electricidad. A partir de lo anterior, se espera que la generación de NOI y EBITDA crezcan a P$4,522m y P$3,789m en 2019, P$4,808m y P$4,052m en 2020 y P$5,254m y P$4,473m en 2021 (vs. P$4,152m y P$3,426m en 2018), respectivamente, lo cual arrojaría un margen NOI y EBITDA de alrededor de 81.0% y 69.0% en 2021. En el escenario de estrés, se espera una menor eficiencia en términos de márgenes NOI y EBITDA, los cuales se espera que disminuyan a niveles de 73.4% y 59.6% en 2019 derivado de un menor factor de ocupación que ocasionaría una menor absorción de gastos fijos en los inmuebles, además de un mayor periodo de estabilización en las oficinas de Toreo y en Parque Puebla y Parque Las Antenas. Con base en lo anterior, el escenario de estrés tendría una diferencia acumulada para el periodo de proyección de -16.7% y -19.5% en la generación de NOI y EBITDA con respecto al escenario base, respectivamente.

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Flujo Libre de Efectivo y Niveles de Endeudamiento

A partir de los resultados operativos esperados, aunado a los niveles de distribuciones obligatorias crecientes para los próximos años conforme se estabiliza el portafolio, además que se espera que proveedores se normalice a niveles similares de 2017, la generación de FLE de Fibra Danhos cerraría en niveles de P$1,588m en 2019, P$1,910m en 2020 y P$2,147m en 2021 (vs. P$2,165m en 2018). Con base en lo anterior, se estima un DSCR de 3.1x en 2019, 4.9x en 2020 y 4.7x en 2021 (vs. 4.7x en 2018). En términos del pago de las distribuciones, se espera que el Fideicomiso continúe pagando a los tenedores las distribuciones en función del AFFO, por lo que se contempla que Fibra Danhos realice pagos de distribuciones a los tenedores por P$3,367m en 2019, P$3,429m en 2020 y P$3,720m en 2021 (vs. P$3,264m en 2018), los cuales sobrepasan las distribuciones obligatorias (95.0% del RFN) estimadas para Fibra Danhos de P$2,130m en 2019, P$1,910m en 2020 y P$2,180m en 2021 (vs. P$1,697m en 2018). En términos de las inversiones de CAPEX, se considera que Fibra Danhos invierta en los próximos años para el desarrollo de Parque Tepeyac, cuya apertura se espera en 2021; sin embargo, se esperan menores montos en comparación con años anteriores, considerando un CAPEX de P$673m en 2019, P$612m en 2020 y P$185m en 2021 (vs. P$1,412m en 2018). En términos de la deuda, se consideró el vencimiento de DANHOS 16-2 por P$1,000m a finales de 2019, por lo que para hacer frente a dicho vencimiento y aunado a las inversiones esperadas, se espera que el Fideicomiso disponga de su línea de crédito comprometida. Con base en lo anterior y aunado al pago de distribuciones esperadas, la deuda total cerraría en P$6,161m en 2019, P$6,761m en 2020 y P$6,761m en 2021 (vs. P$6,460m en 2018).

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En el escenario de estrés se espera que, ante resultados operativos más presionados, el Flujo de Actividades de Operación mostraría niveles de P$3,014m en 2019, P$3,088m en 2020 y P$3,476m en 2021 (vs. P$3,718m en 2019, P$3,820m en 2020 y P$4,327m en 2021 en el escenario base), lo que representaría una diferencia acumulada para el periodo de 2019 a 2026 de -20.3% con respecto al escenario base. No obstante, al partir de una base de resultados operativos más presionados, se espera que el cálculo de distribuciones obligatorias sea menor con respecto al escenario base, por lo que el FLE en el escenario de estrés únicamente mostraría una diferencia acumulada de -6.2% en comparación con el escenario base. A partir de lo anterior, se espera un DSCR de 2.3x en 2019, 4.9x en 2020 y 4.5x en 2021. Con base en el deterioro en los resultados operativos, se espera que el Fideicomiso pague menores montos de distribuciones a los tenedores por encima de lo obligado, lo que representaría una diferencia de -25.3% con respecto al pago de distribuciones en el escenario base. Esta disminución en el pago de distribuciones más cercano a las distribuciones obligatorias, a su vez, resultaría en menores niveles de apalancamiento, ya que el Fideicomiso podría cubrir de manera completa la amortización de DANHOS 16-2, así como los mayores costos de construcción del proyecto en desarrollo de Parque Tepeyac. A partir de lo anterior, el LTV disminuiría a niveles de 8.4% en 2021 (vs. 10.3% en el escenario base).

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Descripción del Emisor El Fideicomiso F/17416-3 (DANHOS y/o Fibra Danhos y/o el Fideicomiso) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 10 de junio de 2013 por Concentradora Fibra Danhos, S.A. de C.V. (el Fideicomitente) y Banco Nacional de México, S.A., integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria (el Fiduciario y/o Banamex). DANHOS se dedica a la adquisición, construcción y administración de bienes inmuebles, principalmente oficinas y centros comerciales, ubicados en la Ciudad de México, Estado de México y Puebla. Al cierre del 1T19 cuenta con un portafolio compuesto por 14 propiedades con una superficie bruta arrendable (SBA) de 882,212m2 (vs. 13 propiedades y 771,660m2 al 1T18).

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Anexo - Escenario Base

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Anexo - Escenario de Estrés

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Glosario FIBRA: Fideicomiso que se dedica a la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines. SBA: Superficie Bruta Arrendable. UDM: Últimos Doce Meses. LTV: Proporción de Deuda Total sobre Activos Totales. Ingreso Operativo Neto (NOI): Representa el resultado de la operación del portafolio de propiedades y se calcula de la siguiente manera: Ingresos Totales – Gastos de Operación (Gastos Operativos, Mantenimiento, Publicidad y Otros, Comisión por Servicios de Representación, Impuesto Predial y Seguros). Margen NOI: NOI / Ingresos. EBITDA: Incorpora los gastos administrativos de la FIBRA y se calcula de la siguiente manera: NOI – Gastos de Administración – Honorarios Profesionales a Partes no Relacionadas y Otros. Resultado Fiscal Neto: Resultado Fiscal – Revaluación de Propiedades de Inversión – Fluctuación Cambiaria – Gastos por Depreciación de las Propiedades en Inversión + Contraprestación Única + Otros Ingresos y Gastos Neto. DSCR o Razón de Cobertura de Servicio de la Deuda: Flujo de Efectivo 12m / Servicio de la Deuda 12m (Intereses + Amortizaciones de Capital). TMAC: Tasa Media Anual de Crecimiento. Factor de Ocupación: (Área Rentada / (Área Rentada + Área Disponible)). CAPEX: Inversiones en Bienes de Capital. FFO: Utilidad Neta – Ganancia Cambiaria – Ajuste al valor razonable de las propiedades. AFFO: Utilidad Neta – Ganancia Cambiaria – Ajuste al valor razonable de las propiedades – Gastos de Capital + Contraprestación Única Neta – Rentas Anticipadas – Renta Lineal + Predial y Seguros por Devengar + Comisión por Asesoría y Representación.

Nota Técnica HR Ratings modificó el cálculo del Flujo Libre de Efectivo (FLE), incorporando en el cálculo el pago de las distribuciones obligatorias a los fideicomitentes. Estas distribuciones se refieren a 95.0% que debe repartir la FIBRA a partir del Resultado Fiscal Neto generado durante el periodo de cálculo. Lo anterior debido a la subordinación que por ley mantiene el pago de amortizaciones de deuda a las distribuciones hacia los

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Fideicomitentes. El FLE para efectos de nuestro análisis se calcula de la siguiente manera: FLE: Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Operación – Distribuciones Obligatorias a los Fideicomitentes + Diferencia en Cambios + Ajustes Especiales al FLE. El cálculo no incorpora el CAPEX de mantenimiento, debido a que, por la naturaleza del activo, dicho rubro ya se incluye en los gastos de operación de la FIBRA.

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HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845


Finanzas Públicas / Infraestructura Deuda Corporativa / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Hatsutaro Takahashi +52 55 1500 3146


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143 José Luis Cano +52 55 1500 0763


Instituciones Financieras / ABS

Metodologías

Fernando Sandoval +52 55 1253 6546 Alfonso Sales +52 55 1500 3140


Regulación

Dirección General de Riesgos Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817


Negocios

Dirección General de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

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México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior

Fibra Danhos LP: HR AAA | Perspectiva Estable Fibra Danhos CP: HR+1 DANHOS 16: HR AAA | Perspectiva Estable DANHOS 16-2: HR AAA | Perspectiva Estable DANHOS 17: HR AAA | Perspectiva Estable

Fecha de última acción de calificación

Fibra Danhos LP: 18 de abril de 2018 Fibra Danhos CP: 18 de abril de 2018 DANHOS 16: 18 de abril de 2018 DANHOS 16-2: 18 de abril de 2018 DANHOS 17: 18 de abril de 2018

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

3T13 – 1T19

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna y anual dictaminada por un tercero (Deloitte)

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis y (iv) las escalas de calificación y sus definiciones. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014. Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar https://www.hrratings.com/es/methodology

http://www.hrratings.com/

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a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

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