facility management grundlagen - fh münster · pdf file58.867.206 € 196.038.832...
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Prof. Dipl.-Ing. Uwe Rotermund M. Eng.Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Facility Management
(Ingenieurkammer Niedersachsen)
Facility Management Grundlagen
Fachhochschule MünsterFachbereich Architektur
LehrgebieteImmobilien-Lebenszyklus-ManagementFacility Management
Prof. Uwe RotermundIngenieurgesellschaft mbH & Co KG
In der MönchemühlePfennigbreite 8D-37671 Höxter
Tel.: +49/5271/697 999 8
Mobil: +49/160/ 967 925 69
www.rotermundingenieure.de
Benchmarking 2014 in Kooperation
mit GEFMA, RealFM und BREEAM DE
Leiter Benchmarking
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WAS IST FM?
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Eine weit verbreitete Meinung
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Etwas intensiver recherchiert: F.A.Z
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(Gehalts-)Chancen im Facility Management
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Was ist denn nun ein Facility Manager?
Interdisziplinäres Wissen
Generalist
Oft Führungsverantwortung von Mitarbeitern
Mehr als 50% der aktiven Facility Manager habenArchitektur studiert
Hohe Umsatzverantwortung
Eine Mischung aus:
Unternehmensberatung
Architektur/ Ingenieurwesen
Otto Kajetan Weixler
Geschäftsführer der Bilfinger Facility Services GmbHVorsitzender der Geschäftsführung der Bilfinger HSG FacilityManagement GmbH
Otto Kajetan Weixler ist seit 2005 Geschäftsführer der BilfingerFacility Services GmbH, seit 2008 (mit der Zusammenführung vonHSG Technischer Service GmbH und M+W Zander GmbH)Vorsitzender der Geschäftsführung der HSG Zander GmbH.
Er war von 1999-2007 Vorsitzender der Geschäftsführung HSGTechnischer Service GmbH und in den Jahren 1992-1999 alleinigerGeschäftsführer des gleichen Unternehmens. Zuvor war er inverschiedenen leitenden Positionen in der Philipp Holzmann AGtätig.
Quelle: Bilfinger Berger
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PROJEKTBEISPIELE
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John Deere GmbH & Co. KGLife Cycle Cost - Weltweit
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Ausgangssituation:
Einführung Lebenszykluskostenbetrachtung für die weltweiten Standorte
Einheitliche Systematik, adaptierbar für alle Länder
Schulung/Workshop LCCInternationales
KennzahlensystemPilotprojekt
Standort Mannheim
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VK Immobilien DortmundÜberprüfung Marktpreise
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Ausgangssituation:
Vorliegendes Angebot FM-Dienstleister
Leistungen TGM/IGM
Angebot FM-Dienstleister
Datenbankfm.benchmarking
+Ausschreibungs-
ergebnisse
Vergleichsangebote
Empfehlungzu Kosten
Empfehlungzu Vertrag/
Leistungsbeschreibung
Empfehlungfür
Vertragsverhandlungen
Projekt-bericht
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Kosten-gruppe
Gewerk Anlage Hersteller Typ Beschreibung Anzahl Baujahr m² EP/ m²GP/ a
(EP * Anzahl*m²)Summe
ASumme
B
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Reinigungsdienste
Glasreinigung
Allgemeinbereich Glas 2x pro Jahr, zweiseitige Reinigung 2,00 2012 57 1,35 € 153,90 €
Glastüren Eingangsbereich4 St. Glastüren, Eingangsbereiche26x pro Jahr, zweiseitige Reinigung
26 2012 48 0,70 € 873,60 €
Fenster Mietflächen 2x pro Jahr einseitige Reinigung 2 2012 913,50 1,14 € 2.082,78 €
Summe 4.7.11 Glasreinigung, netto 3.110,28 € 3.110,28 € 3.941,00 €
Unterhaltsreinigung
Eingangsbereiche Naturstein 260 2012 116,40 0,18 € 5.447,52 €
Treppenhaus bis 1. OG diverse Bodenbeläge 260 2012 25,30 0,25 € 1.644,50 €
Treppenhaus ab 1. OG diverse Bodenbeläge 104 2012 219,60 0,22 € 5.024,45 €
Behinderten WC- Anlage Fliesen 260 2012 5,10 0,50 € 663,00 €
Balkone 4 2012 31,60 0,19 € 24,02 €
Technikräume Anstrich 4 2012 83,81 0,11 € 36,88 €
Summe 4.7.12 Unterhaltsreinigung, netto 12.840,36 € 12.840,36 € 9.864,00 €
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ZDF Zweites Deutsches FernsehenControlling
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Ausgangssituation:
Benchmarking im Rahmen einer organisatorischen Veränderung
Zyklische Erstellung Benchmarking-Bericht
Marktabgleich und Kostenoptmierungspotenziale
Daten in internenKostenrechnungs-
systemen
Datenbankfm.benchmarking
Selektion jeGebäudetyp, -alter,
etc.
Empfehlungen zuKostenoptimierungen
Projekt-bericht
AufbauVergleichsstruktur
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Hallenbad DerentalWirtschaftlichkeit
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Ausgangssituation:
Hallenbad in kleiner Kommune
Langfristige Wirtschaftlichkeit bei der Aufrechterhaltung des Gebäudebetriebs
Analyse Gebäudesubstanz Analyse Techniksubstanz
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Eigenbetrieb ImmobilienmanagementStadt Darmstadt
Organisation + Personalbedarf
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Ausgangssituation:
Betreuung von ca. 1.000 Immobilien und 10.000 Grundstücken
Gutachten Organisations-, Finanz-, Personalstruktur
Block 1:
FM-Check
Block 2:
Feststellungder
Leistungen
Block 3:
Untersuchungder
Kostenstruktur
Block 4:
Personal-bedarfs-
ermittlung
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.
.
.
.
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Übersicht Personalbedarfsermittlung für Kommunen
Ansatz nach Zeitaufwand
Betreuungsintensität
Personaleinsatzstunden
BauherenvertretungProjektmanagement/
ProjektsteuerungPlanung Gebäudebetrieb
Art des Gebäudes
Fokus der Öffentlichkeit
Projektzeitplanung
Kostendruck
Spez. Benchmarks
Marktbefragung
Para
met
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na
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erec
hn
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nsa
tzB
erei
ch
Art des Gebäudes
Leistungsarten/inhalte
Anzahl Projektbeteiligte
Anlehnung an AHO
Spez. Umsatz pro MA
Ext. Vergaben berücksichtigen
Spez. Benchmarks
Marktbefragung
Planungsbereiche
Architektur/TGA
Neubau/ Bestand
Besondere Bedingungen
Anlehnung an HOAI
Spez. Umsatz pro Mitarbeiter
Ext. Vergaben berücksichtigen
Über Zeitansatz
Eigenaufschriebe
Auswertung
Marktbefragung
Leistungsarten GM
TGM/IGM/KGM
Neubau/Bestand
Kleinteiligkeit d. Leistungen
Jährl. Nutzungskosten
für jede Kostenart
Ext. Vergaben berücksichtigen
Spez. Umsatz pro Mitarbeiter
Spez. Benchmarks
Marktbefragung
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Universitäten NRW(Aachen, Bonn, Köln)
Internes Kennzahlensystem
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Ausgangssituation:
Aufbau Kostenanalyse Nutzungskosten u. Lebenszykluskosten
Einheitliches Kennzahlensystem
Durchführung internes Benchmarking (Pool) und Marktvergleich
Schulung Benchmarking/Kostenoptimierung
Workshop: Ziele des internen Kennzahlensystems
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Kostenarten Bezugsgrößen
Nr.PrioritätVgl. Uni B
GF
NF
Rei
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Stu
die
ren
de
3.2.1 Managementkosten 1 x
3.2.2 Kapitalkosten o.V. x
3.2.2.1 Fremdkapitalkosten o.V. x
3.2.2.2 Eigenkapitalkosten o.V. x
3.2.2.3 Abschreibungen o.V. x
3.2.3 Versicherungen 3 x
3.2.4 Öffentliche Abgaben 2 x
3.2.5 Objektbuchhaltung 3 x
3.3 x x
3.3.1 Reinigungskosten 1 x
3.3.1.1 Unterhaltsreinigungskosten 1 x x
3.3.1.2 Fensterreinigungskosten 2 x
3.3.1.3 Fassadenreinigungskosten 2 x
3.3.2 Außenanlagenpflegekosten 3 x x x
3.3.3 Winterdienstkosten 3 x
3.3.4 Sicherheitsdienstkosten 2 x
3.3.5 Hausmeisterdienstkosten 2 x
3.4 x x
3.4.1 Interne Postdienstkosten 3 x x
3.4.2 Kopier- und Druckereidienstkosten 3 x x x
Aufbau Kennzahlensystem
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Pharmazeutischer KonzernNachhaltigkeit und Lebenszykluskosten
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Landkreis Weilheim/OberbayernLebenszykluskosten
Realisierungsvarianten
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Standort Bestandsgebäude
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Variante und Szenario
Nutzungskosten
Langfr. Sanierungskosten
Sonstige Kosten
JeV
aria
nte
Szen
ario
Teilneubauten +
………. € 40a
………. € 40a
………. € 40a
………. € 40a
………. € LZK 40aLZK Szenario
Errichtungskosten EK
NK
SA
SO
….
Sanierung Bestandsgebäude
hier dargestellt: Variante Teilneubau
………. € 40a1.2a Teilneubau
1.2b Sanierung Bestand ………. € 40a
+
=
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Beschaffung der Eingangsdaten
1.2b Sanierung der Bestandsgebäude
Kostenart Erläuterung Quelle
Restwert der Bestandsgebäude Schätzung in Anlehnung an Sachwertverfahren rotermund.ingenieure
Restnutzungsdauer der Bestandsgebäudenach ImmoWertV und tats. Gebäudealter, nicht getrennt nachGebäude gerechnet
rotermund.ingenieure
Kurzfristige Sanierungskosten in der 1. Ebene nach DIN 276 Krug Grossmann Architekten
Abrisskosten an Bestandsgebäuden in Sanierungskosten enthalten Krug Grossmann Architekten
Nutzungskosten Kostenschätzung über Benchmarks u. bisherige Kosten rotermund.ingenieure
Fiktives Baujahr nach Sanierung Festlegung nach Umfang der SanierungKrug Grossmann Architekten
rotermund.ingenieure
Langfristige Sanierungskosten Ermittlung über techn. Nutzungsdauern rotermund.ingenieure
Transaktionskosten Provisorien, Umzüge, Container, etc.Krug Grossmann Architekten
Landratsamt Weilheim
Sonstige Kosten Hausmeisterdienste, etc. Landratsamt Weilheim
Verkaufserlöse Bestandsgrundstück Verkaufserlöse abzgl. Kosten Herrichten für Verkauf Landratsamt Weilheim
Förderungen Klärung ob Berücksichtigung noch notwendig
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Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
58.867.206 €
196.038.832 €
51.671.136 €
226.428.310 €
0 €
50.000.000 €
100.000.000 €
150.000.000 €
200.000.000 €
250.000.000 €
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Jahre
LZK 3.1 Neubau + Bestand, nicht diskontiert
LZK 1.2 Teilneubau + Bestand, nicht diskontiert
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Flughafen Berlin-BrandenburgBerechnung der Betriebskosten bis 2035
© Prof. U. Rotermund Seite: 36
© Prof. U. Rotermund Seite: 37
Berliner Morgenpost
© Prof. U. Rotermund Seite: 39
Fiducia IT AGBenchmarking Nutzungskosten
© Prof. U. Rotermund Seite: 40
Kosten Berlin und München prüfen!
FM - Organisation bei der Fiducia IT AG
Controlling Mittelabfluss
© Prof. U. Rotermund Seite: 41
Um die eigene Position des Facility Managements zu prüfen wurden zwei Aktionen aufgesetzt.
Leistungsanalyse FAM
Benchmark Kosten FAM
Leistungsfähigkeit FAM
Org
anis
atio
nsanaly
se
Verwendete Unterlagen• Benchmarkbericht 2009• Richtlinie GEFMA 100• Richtlinie GEFMA 190
FM - Organisation bei der Fiducia IT AG
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Neue Bewertung durch vereidigten
Sachverständigen
sehr gut 95%
FM - Organisation bei der Fiducia IT AG
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NUN GEHT´S RICHTIG LOS!DEFINITION FACILITY MANAGEMENT
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Inhalte der Vorlesung
Definition des Facility Managements
Gliederung des Facility Managements nach DIN 32736
Vorstellung von aktuellen Projektbeispielen
Gliederung der Immobilien-Lebenszykluskosten
Gliederung der Nutzungskosten nach DIN 18960
Gliederung des technischen Gebäudemanagements und der Instandhaltung nach DIN 31051
Leistungen der einzelnen Facility Management Dienste
Organisationsformen des Facility Managements
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Leistungsbereiche des Facility Managements, DIN 32736
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Gliederung Facility Management
© Prof. U. Rotermund Seite: 47
Leistungen des Gebäudemanagements
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Projektbeispiel BMW Welt München
© Prof. U. Rotermund Seite: 49
Projektbeispiel Multidevelopment
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Leistungen des Technischen Gebäudemanagements
© Prof. U. Rotermund Seite: 51
Auszug Betreiben
© Prof. U. Rotermund Seite: 52
Auszug Informationsmanagement
© Prof. U. Rotermund Seite: 53
Projektbeispiel Allgäuer Zeitung
© Prof. U. Rotermund Seite: 54
Projektbeispiel ICC Berlin
© Prof. U. Rotermund Seite: 55
Projektbeispiel Oesterreichische Nationalbank
© Prof. U. Rotermund Seite: 56
Leistungen des Infrastrukturellen Gebäudemanagements
© Prof. U. Rotermund Seite: 57
Auszug DV-Dienste
© Prof. U. Rotermund Seite: 58
Auszug Reinigungs- und Pflegedienste
© Prof. U. Rotermund Seite: 59
Projektbeispiel RREEF/DB Real Estate Investment
© Prof. U. Rotermund Seite: 60
Projektbeispiel Deutsche Flugsicherung
© Prof. U. Rotermund Seite: 61
Leistungen des Kaufmännischen Gebäudemanagements
© Prof. U. Rotermund Seite: 62
Auszug Kostenplanung/–kontrolle/Objektbuchhaltung
© Prof. U. Rotermund Seite: 63
Projektbeispiel AIRRail Frankfurt
© Prof. U. Rotermund Seite: 64
Projektbeispiel Köln Bonn Airport