1

NILG VASTGOED, OMGEVING & RECHT

EXECUTIEVEILINGEN EN DE ROL VAN INFORMATIE: EEN EERSTE VERKENNING

Tom de Keijzer MSc. en Prof. Drs. Ir. Arno J. van der Vlist1

Versie 29 juni 2015

Inleiding

Executieveilingen van onroerende zaken2, oftewel de gedwongen openbare verkoop van

woningen om openstaande vorderingen te voldoen3, zijn een persoonlijke tragedie4 waarbij het

huishouden gedwongen dient te verhuizen. Daarbij blijkt de opbrengst veelal lager dan de

openstaande vorderingen waardoor deze huishoudens achterblijven met een restschuld5.

Daarmee is een executieveiling ook een financiële strop. Naast een financiële consequentie voor

het individuele huishouden, heeft een executieveiling vanwege de prijsschok ook economische

consequenties voor de lokale woningmarkt.

Deze financiële en economische consequenties maakt dat de wetgever in de wettelijke

procedure van executoriale verkoop van onroerende zaken een zo hoog mogelijke opbrengst

voorop stelt. Een zo hoog mogelijke opbrengst6 is gewenst om vorderingen van

hypotheekhouders zo veel als mogelijk te voldoen, de financiële consequenties voor

hypotheekgevers te minimaliseren, en de economische consequenties te beperken. Het is vanuit

deze overwegingen dat de wettelijke regeling belang hecht aan tijdige informatievoorziening

over het te veilen object7. Deze rol van informatie in executieveilingen staat centraal in deze

bijdrage.

Het onderzoek heeft tot doel bij te dragen aan empirisch rechtseconomisch onderzoek van

executieveilingen in Nederland. Deze bijdrage analyseert executieveilingen en bestudeert of, en

1 Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Basiseenheid Economische Geografie. Landleven 1, 9747 AD Groningen. E-mail: a.j.van.der.vlist@rug.nl. De auteurs danken Wouter Burgerhart, Mark van Duijn, Ann-Sophie Vandenberghe, Irene Visser en Fokke Jan Vonck, voor commentaar op een eerdere versie. De auteurs danken N.I.I.V. voor het ter beschikking stellen van de data. 2 In deze bijdrage beperken we ons tot onroerende goederen met bestemming wonen. 3 Zie Visser (2013) voor een juridische uiteenzetting van executieveilingen. 4 Gezien deze consequenties stelt de wettelijke regeling waarborgen en zekerheden. 5 Hoewel specifieke informatie voor Nederland ontbreekt geldt dit voor executieveilingen in de V.S. (zie Ghent en Kudlyak, 2011) 6 Zie aangenomen wetswijziging Kamerstukken 33.484 aangaande wijziging van art. 3:264 BW en voor een bespreking Visser (2014b). 7 Visser (2013, p.108) stelt dat tijdige informatievoorziening nodig is voor het uitbrengen van een reëel bod.

2

in welke mate, de opbrengst van openbare verkoop van woningen vergroot kan worden door de

mate van informatievoorziening. Aan de hand van gegevens over openbare executieveilingen in

2012 tot 2014 bestuderen we de informatievoorziening. We beperken ons tot gedwongen

openbare verkoop van woningen. In het onderzoek waarover hier gerapporteerd wordt zijn de

executieveilingen geanalyseerd waarvoor de W.O.Z.8-waarde publiekelijk bekend is gemaakt.

Prijsvorming en Informatie

Woningen die in openbare verkoop9 worden verkocht zijn veelal lager geprijsd dan vergelijkbare

woningen in reguliere verkopen. Schattingen over de prijskorting10 lopen uiteen, variërend van -

20 procent (Campbell et al., 2011) tot -27 procent (Clauretie, en Daneshvary, 2009) voor de V.S.,

tot -30 procent (Ferwerda et al, 2007) tot -37 procent (Brounen, 2009) voor Nederland. Een

aantal redenen voor het bestaan van een lagere opbrengst11 zijn op basis van eerdere

onderzoeken te noemen, zijnde i. markt en mededinging12, en ii. asymmetrische informatie13.

Markt en mededinging. De opbrengst van de openbare executieveiling omvat de voor de

veilingkosten gecorrigeerde verkoopprijs bij opbod en afmijning. De theorie van veilingen stelt

dat het bod afhankelijk is van de waarde van het object voor de bieder, en de concurrentie

tussen de bieders14 (Klemperer, 2004; Krishna, 2011). De bieders overwegen in hun bod

enerzijds de kans om te winnen en anderzijds de hoogte van het bod. De kans om te winnen

neemt toe naarmate de bieding hoger is. Het bod zal daarbij hoger zijn indien de waarde van het

object hoger is en indien er meer concurrentie is tussen de bieders. De waarde van het object

voor de bieder weerspiegelt de mogelijkheden die de bieder ziet in het object en vormt een

natuurlijke bovengrens. Concurrentie speelt een belangrijke rol in de strategie van bieden.

Concurrentie tussen bieders hangt af van het aantal bieders15 en de mogelijke prijsafspraken

tussen bieders. Prijsafspraken16 tussen bieders leiden ertoe dat biedingen de waarde van het

object niet langer weerspiegelen.

8 Waardering van Onroerende zaken. 9 We beperken ons in de discussie tot gedwongen openbare verkoop van woningen. 10 Het vaststellen van de prijskorting is geen uitgewezen zaak. In de praktijk worden transactieprijzen van andere maar vergelijkbare woningen gebruikt die niet in een executieveiling verkocht zijn. In veel gevallen zijn woningen echter beperkt vergelijkbaar. Naast transactieprijzen van vergelijkbare woningen kan de prijskorting vastgesteld worden aan de hand van een eerdere transactieprijs danwel de W.O.Z.-waarde van de betreffende woning in executie. 11 Merk op dat bij een veiling er feitelijk niet onderhandeld kan worden over de voorwaarden. 12 zie Ferwerda et al. (2007), Brounen (2009) en AFM (2013). 13 zie Harding et al (2012). 14 Het winnend bod convergeert daarbij naar de feitelijke waarde ofwel ‘true value thus fully aggregating all information’ (Klemperer, 2004:27). 15 Klemperer meldt in dit verband ‘that an additional bidder relates to expanding the market’. 16 Onderzoeken van de ACM tonen onderlinge prijsafspraken over de periode 2000-2009.

3

Asymmetrische informatie. Tijdens de openbare veiling zullen bieders aan de hand van eerder

verzamelde informatie omtrent de waarde van het object een bod doen. Naast het

prijsmechanisme speelt daarmee informatie een rol. Onzekerheid over de waarde van het object

heeft tot gevolg dat bieders hun bod verlagen (zie Akerlof, 1970). Informatie over het object stelt

bieders beter in staat om de waarde van het object in te schatten en doet de concurrentie

toenemen17.

Eerder onderzoek toont aan dat onzekerheden over de kwaliteit van een woning in executie

relevant is. Harding et al. (2012) constateren dat de onderhoudsstatus van de woning een

belangrijke verklaring vormt voor het bestaan van een lagere opbrengst18. De auteurs

constateren voor de V.S. dat, gecorrigeerd voor verschillen in kwaliteit19 en kosten voor het

herstellen van achterstallig onderhoud van de woning onder executie, er nauwelijks sprake is

van een substantieel lagere opbrengst. Zij komen op een schatting van het rendement van ca.

+1.5% per jaar ten opzichte van reguliere woningverkopen.

Onzekerheid over de gebruiksstatus is een andere reden voor een lagere opbrengst. Visser

(2013) beschrijft het huurrecht in de executoriale verkoop en stelt dat de wettelijke regeling van

het huurrecht invloed uitoefent op de opbrengst. Het inroepen van het huurbeding op het

onverbindend zijn van de huurovereenkomst is voorafgaand aan de openbare verkoop van een

tot bewoning bestemde onroerende zaak nodig met het oog op onzekerheid over de

gebruiksstatus20. Onzekerheid over het bestaan van een huurovereenkomst alsook over de

exacte duur21 waarbinnen ontruiming zal plaatsvinden kan evenwel tot lagere biedingen leiden.

Op basis daarvan kan gesteld worden dat informatievoorziening tot een hogere prijs leidt, ceteris

paribus.

17 Zie De Silva et al (2008; 2009) voor de rol van publieke informatie in openbare aanbesteding van bouwwerken waarbij de laagste bieding het bouwwerk gegund krijgt. 18 Harding et al. (2012) gebruiken de eerdere aankoopprijs van de woning onder executie. 19 Daarnaast blijken woningen in executie gemiddeld kleiner en ouder dan die in reguliere woningverkopen (zie ook Turnbull en Van der Vlist, 2013). 20 Zie Kamerstukken 33 484 aangaande wijziging van art. 3:264 BW. 21 Ontruiming diende binnen een jaar te geschieden. De wetswijziging stelt nu een termijn van zes maanden. Zie Kamerstukken 33 484 aangaande wijziging van art. 3:264 BW.

4

Data en Methodiek

De gegevens omvatten executieveilingen in 2012 tot 2014 en zijn afkomstig van de stichting

Notarieel Instituut Internet Veilen (N.I.I.V.). Een vergelijking van de steekproef en de populatie is

in Tabel 1 gegeven.

Tabel 1 Aantal executieverkopen 2012-2014

Periode 2012 2013 2014# Totaal Populatie 2.488 1.863 647 4.998 Dataset 1.738 1.468 505 3.570 (69,9) (78,8) (78,1) (71,4) Data in de analyse 201 232 128 561

Noot: De cijfers refereren naar aantallen observaties. Tussen haakjes in % van populatie. Aantallen over de populatie zijn afkomstig van het Kadaster. # Periode 1.1.2012. tot 30.04.2014.

Uit Tabel 1 is af te lezen dat de N.I.I.V. 71.4% van het totaal aantal door het Kadaster

geregistreerde executieveilingen in de periode 2012 tot 2014 registreert. In het onderzoek

waarover hier gerapporteerd wordt zijn de executieveilingen met bestemming wonen

geanalyseerd waarvan de W.O.Z.-waarde publiekelijk bekend is gemaakt. Vanuit

representativiteit dient opgemerkt te worden dat voor één op de drie executieveilingen22 de

W.O.Z.-waarde bekend is gemaakt. De ruimtelijke spreiding van de bestudeerde

executieveilingen zijn in figuur 1 af te lezen. Het voordeel van deze selectie23 is dat in de analyse

de waarde van de woning en de rol van informatievoorziening separaat gemeten kan worden.

N=561 Figuur 1: De ruimtelijke spreiding van bestudeerde executieveilingen, 2012-2014.

22 Van de 2.099 gegunde executieveilingen van woningen hebben we voor 780 objecten de W.O.Z.-waarde, en daarvan voor 561 veilingen zowel de inzet, afslag als veilingkosten. 23 In de discussie en conclusie gaan we nader in op de data selectie.

5

Voor deze executieveilingen analyseren we of, en in welke mate de opbrengst van openbare

verkoop van woningen vergroot kan worden door de mate van informatievoorziening. Hiervoor

is de opbrengst vastgesteld op basis van de opbrengst bij afslag op de datum van veiling. Naast

de prijs bij afslag bestaan er voor executieveilingen transactiekosten24. Deze transactiekosten

omvatten een indicatie voor veilingkosten25, en de inzetpremie indien deze ten laste komen van

de koper.

De mate van informatievoorziening (I) is geoperationaliseerd middels een aantal observeerbare

gegevens. Het gaat om informatie omtrent het object (kadastrale aanduiding, foto’s,

gebruikssituatie en mogelijke bezichtiging) alsook het informatiebereik als maatstaf voor de

mate van concurrentie (vermelding op het Internet via Funda).

Overige controlerende variabelen omvatten informatie over de woning zoals de W.O.Z.-waarde

van het object. De W.O.Z.-waarde is een indicatie van de kwaliteit van de woning en geeft bieders

een genormaliseerde en geharmoniseerde waarde schatting26. Naast de W.O.Z.-waarde is de

locatie gegeven27. In Tabel 2 worden de beschrijvende statistieken voor de variabelen

gerapporteerd.

24 In de (bijzondere) veilingvoorwaarden wordt een indicatie gegeven van de veilingkosten. In sommige gevallen is het inclusief en in andere gevallen exclusief belasting op toegevoegde waarde, procureurskosten, of inzetpremie. Daarnaast varieert de hoogte van de veilingkosten. Dit geldt in mindere mate ook voor de inzetpremie die soms ten laste komen van de verkoper en in overige gevallen van de koper. Daarnaast wordt in sommige gevallen een indicatie gegeven van achterstallige betalingen in openbaar nutsvoorzieningen of Vereniging van Eigenaren. 25 Exclusief reguliere overdrachtsbelasting. 26 Zie Ihlenfeldt en Mayock (2012) over het nut van W.O.Z.-waarde in hedonische prijsstudies. 27 Vanwege ontbrekende informatie over de woningkenmerken (type woning, grootte en bouwjaar) voor een aantal executieveilingen zijn deze woningkarakteristieken niet meegenomen in de analyse. Uitgaande van de veronderstelling dat de W.O.Z.-waarde de waarde van de woningkarakteristieken weerspiegelt is er geen ‘omitted variable bias’.

6

Tabel 2: Beschrijvende statistiek 2012-2014 Variabele

Gemiddelde

Standaard deviatie

Mediaan

Veiling

Opbrengst (afslag, in €) 126 039 89 120 104 000 Indicatie veilingkosten beschikbaar 0.72 Veilingkosten (in €) 7 019 4 530 7 903 Jaar van veiling 2012 0.36 2013 0.41 2014 0.23 Woning

W.O.Z.-waarde (in €) 199 040 134 147 158 000 Landsdeel Noord Nederland (Gr, Fr, Dr) 0.09 Oost Nederland (Ov, Gl, Fl) 0.35 West Nederland (Zh, Nh, Ut, Zl) 0.27 Zuid Nederland (Nb, Li) 0.29 Informatievoorziening (I)

Foto’s 2.78 5.01 1.00 0 0.01 1 0.76 2 0.05 3 0.02 4 0.03 5+ 0.13 Kadastrale informatie beschikbaar 0.79 Gebruikssituatie Bewoond 0.45 Verhuurd met toestemming 0.06 Verhuurd zonder toestemming 0.10 Leegstaand 0.29 Onbekend of overig 0.11 Bezichtiging mogelijk 0.78 Eigendomssituatie Vol eigendom 0.90 Erfpacht 0.05 Onbekend of overig 0.05 FUNDA Internet geplaatst 0.24 Noot: De tabel geeft de belangrijkste centrummaatstaven van de verdelingen op basis van transacties afkomstig van executieveilingen voor woonhuizen over de periode 1.1.2012 -30.04.2014. N=561.

Bestudering van Tabel 2 laat het volgende zien: Allereerst is te constateren dat de opbrengst op

basis van de afslag gemiddeld €126 039 betreft. De veilingkosten (inclusief inzetpremie voor de

koper) betreffen gemiddeld €7 019 oftewel ca. 5.5 procent. De verwervingskosten van

opbrengst en veilingkosten zijn daarmee gemiddeld €133 058. De mediane woning in executie is

met €111 903 (104 000+ 7 903) goedkoper dan de hierboven genoemde gemiddelden. Dit

betekent dat de meeste woningen in executie minder dan de genoemde gemiddelden opbrengen.

7

Een vergelijking van de opbrengst met de W.O.Z.-waarde laat zien dat de opbrengst inclusief

verwervingskosten 67 procent of 70 procent van de W.O.Z.-waarde is28, voor respectievelijk de

gemiddelde woning en de mediane woning. De opbrengst van de executieveiling in relatie tot de

W.O.Z.-waarde is weergegeven in Figuur 2. Uit de figuur is op te maken dat de opbrengst een

hoge correlatie heeft met de W.O.Z.-waarde29. De coëfficiënt van variatie is 0.27 en rechtvaardigt

een regressie analyse. In de empirische analyse onderzoeken we of deze variatie verband houdt

met de mate van informatievoorziening.

Noot: Scatterplot met lijn Opbrengst = 0.625 WOZ (R2=0.95) . De stippellijn geeft de 45 graden lijn.

Figuur 2: Scatterplot Opbrengst bij W.O.Z.-waarde, 2012-2014

Ten tweede is de wijze en mate van informatievoorziening in Tabel 2 terug te vinden.

Bestudering van de tabel laat zien dat er per veiling veelal één foto per woning wordt

gepubliceerd (in 76 procent). In veel gevallen is kadastrale informatie (79 procent) gegeven, en

informatie omtrent de gebruikssituatie (89 procent) en de eigendomssituatie (95 procent).

Daarnaast is veelal een indicatie van veilingkosten (72 procent) beschikbaar. In 24 procent van

de veilingen wordt de woning op Funda geplaatst. Er is een positieve correlatie tussen W.O.Z.-

waarde en kadastrale informatie (0.16), en aantal foto’s (0.08).

28 Er zijn geen significante verschillen in de gemiddelde opbrengst vs. W.O.Z.-waarde tussen 2012 (en 2013, maar wel tussen 2013 en 2014. 29 De correlatie tussen opbrengst en W.O.Z.-waarde is 0.92, tussen Inzet en W.O.Z.-waarde 0.78, en tussen opbrengst en inzet 0.82.

0

200

00

04

00

00

06

00

00

08

00

00

0

0 200000 400000 600000 800000WOZ

8

In het empirisch onderzoek worden executieveilingen geanalyseerd waarbij de relatie tussen de

prijs en de mate van informatievoorziening centraal staat. De prijs van een woning P wordt

daarbij gezien als een set van attributen die samengevat wordt in de W.O.Z.-waarde. Indien

onzekerheid een rol speelt in de prijs zal de mate van informatievoorziening effect hebben op de

prijs . De prijsrelatie is daarmee weer te geven als:

𝑙𝑛Pit = βWOZWOZit + βIIi + εit (1)

for i = 1, … , N and t = 1, … , T

waarbij lnP de logaritmische transformatie van de prijs is, WOZ de woningkwaliteit in termen

van de W.O.Z.-waarde, en I de diverse variabelen aangaande de mate van informatievoorziening

(zie Tabel 2). De term εit, betreft de stochastische storingsterm die de afwijking tussen de

verklaarde en de geobserveerde prijs weergeeft. De parameters (βWOZ, βI) geven de invloed

weer van de verklarende variabelen op de opbrengst.

In dit onderzoek ligt de focus op parameter βI. In het onderzoek naar de rol van

informatievoorziening zijn twee zaken van belang. Ten eerste is het teken van de parameter βI

van belang. Zo geldt als parameter βI positief (negatief) is, dat een toename van I tot een hogere

(lagere) prijs leidt. Ten tweede is statistische significantie van belang. Om toevalligheden uit te

sluiten wordt economische betekenis toegekend aan de parameter als deze significant, dat wil

zeggen, structureel van invloed is op de prijs.

Resultaten

De resultaten van het onderzoek zijn in Tabel 3 samengevat voor verschillende specificaties.

Specificatie (1) geeft de resultaten voor het model met lnWOZ de logaritmische transformatie

van WOZ. Specificatie (2) bestudeert mogelijke niet-lineariteit van WOZ op de prijs. In

specificatie (2) is WOZ in groepen ingedeeld.

De resultaten in Tabel 3 geven aan dat de waarde van het object een belangrijke rol speelt in de

opbrengst van de veiling. Naarmate de W.O.Z.-waarde hoger is, neemt de opbrengst toe.

Specificatie (1) stelt een elasticiteit van groter dan 1. Dit betekent dat als de W.O.Z.-waarde met

10 procent stijgt, de opbrengst met 11.4 procent stijgt. Een nadere analyse van deze relatie is in

specificatie (2) gegeven. Uit de resultaten van (2) is te zien dat het effect van W.O.Z.-waarde niet

9

monotoon is; goedkope woningen brengen relatief minder op dan duurdere woningen30. Dit

komt overeen met anekdotes31 dat het vooral de goedkope woningen zijn die aangeboden

worden en tegen bodemprijzen geveild worden.

In deze bijdrage zijn we met name geïnteresseerd in de rol van informatievoorziening op de

veilingopbrengst. Op basis van de resultaten is het volgende te constateren: Ten eerste blijkt dat

informatie over veilingkosten tot een hogere prijs32 leidt, waarbij hogere veilingkosten tot een

significant lagere opbrengst leidt. Dit is consistent met de economische theorie van veilingen

waarbij bieders de biedingen vaststellen aan de hand van de woningwaarde. Veilingkosten

leiden daarbij tot extra kosten en zullen in mindering komen van de bieding.

Ten tweede speelt onzekerheid een rol. Zo blijkt uit de resultaten dat onzekerheid over de

beschikbaarheid van de woning en de exacte duur waarbinnen ontruiming zal plaatsvinden leidt

voor de categorie ‘verhuurd met toestemming’ tot een lagere opbrengst. Daarnaast blijkt dat

informatie over de eigendomssituatie van invloed is op de opbrengst. Specificatie (2) laat zien

dat de eigendomssituatie ‘onbekend of overig’ tot een significant lagere opbrengst leidt. Immers,

als de eigendomssituatie niet bekend leidt dit tot onzekerheid omtrent de marktwaarde van het

object.

30 De parameters zijn significant verschillend van elkaar. 31 Er blijken teweinig observaties voorhanden om quantile regressie modellen te schatten. 32 De resultaten van specificatie (2) laten zien dat de standard error groot is waardoor de parameter niet langer significant is.

10

Tabel 3: Resultaten, OLS (1) (2) Variabele Coëfficiënt Std. fout Coëfficiënt Std. fout

LnWOZ 1.141 *** (0.043) WOZ < 121.000 -0.389 *** (0.053) 121.000 ≤ WOZ < 158.000 - 158.000 ≤ WOZ < 231.000 0.386 *** (0.056) 231.000 ≤ WOZ < 453.000 0.959 *** (0.067) WOZ ≥ 453.000 1.486 *** (0.136) Indicatie veilingkosten 0.273 *** (0.088) 0.194 * (0.107) Indicatie veilingkosten x Veilingkosten (in € x 1.000) -0.026 *** (0.008) -0.029 ** (0.009) FUNDA Internet geplaatst 0.090 * (0.048) 0.078 (0.057) Taxatierapport beschikbaar 0.016 (0.100) 0.014 (0.119) Aantal foto’s 0.001 (0.005) -0.001 (0.001) Kadastrale informatie beschikbaar -0.009 (0.050) 0.045 (0.059) Gebruikssituatie Bewoond -0.078 (0.059) -0.023 (0.069) Verhuurd met toestemming -0.289 *** (0.087) -0.188 * (0.102) Verhuurd zonder toestemming - - Leegstaand -0.087 (0.061) -0.057 (0.072) Onbekend of Overig -0.107 (0.076) -0.032 (0.089) Eigendomssituatie Vol eigendom - - Erfpacht 0.016 (0.086) -0.075 (0.102) Onbekend of Overig -0.106 (0.127) -0.218 * (0.116) Bezichtiging mogelijk -0.002 (0.044) 0.011 (0.052) R2 0.90 0.87 Root MSE 0.28 0.33 Noot: de tabel geeft de schattingsresultaten voor de parameters voor model (1) en (2). De afhankelijke variabele is lnP. Alle modellen controleren voor veilinglocatie (16 dummies), veilingmaand (11 dummies), veilingjaar (2 dummies), en locatie van de woning op postcode 4-niveau (252 dummies). Referentiecategorie is aangegeven met ‘-‘. N=561.

Discussie en Conclusie

Deze bijdrage analyseert executieveilingen en bestudeert of, en in welke mate de opbrengst van

openbare verkoop van woningen vergroot kan worden middels informatievoorziening. Een

aantal executieveilingen in de periode 2012 – 2014 zijn geanalyseerd waarvoor de W.O.Z.-

waarde bekend is. Het onderzoek geeft aan dat informatie voorziening en informatiebereik van

significante invloed is op de prijs. Zo is de opbrengst van woningen die verhuurd zijn met

toestemming lager. Dit komt door onzekerheid over de beschikbaarheid van de woning en de

exacte duur waarbinnen ontruiming zal plaatsvinden. Plaatsing op het Internet daarentegen lijkt

enige rol te spelen al is het effect door de hoge standaard fout niet in alle modelresultaten

significant. Daarnaast blijkt uit de bestudering van executieveilingen dat de waarde en de

veilingkosten een belangrijke rol spelen in de opbrengst: hogere waarde leidt tot hogere

biedingen; en hogere veilingkosten tot lagere biedingen.

11

Op basis van het onderzoek zijn enkele aanbevelingen voor de praktijk van executieveilingen te

formuleren. Op basis van de bovengenoemde resultaten is een groter informatiebereik via Funda

aan te bevelen. De resultaten laten een grote standaardfout zien. Mogelijk is er sprake van

selectieve plaatsing waarbij alleen de duurdere woningen op Funda geplaatst. Een tweede

aanbeveling betreft een verdergaande uniformering van de (bijzondere) veilingvoorwaarden.

Uit de bestudering van executieveilingen blijkt een grote variatie in transactie kosten, en dat

deze voorafgaand aan de koop niet in alle gevallen exact bekend is.

Het onderzoek zoals gerapporteerd betreft een eerste verkenning en biedt aanknopingspunten

voor meer diepgaand empirisch rechtseconomisch onderzoek van executieveilingen in

Nederland. Allereerst dient het onderzoek uitgebreid te worden door ook executieveilingen in

de selectie op te nemen waarvan de W.O.Z.-waarde niet openbaar gemaakt is. Daar waar het

onderzoek aangeeft dat informatievoorziening een rol speelt in executieveilingen waarvoor de

W.O.Z.-waarde openbaar gemaakt is, geldt dat informatie over de W.O.Z.-waarde evenzeer

onderdeel is van die informatievoorziening. De W.O.Z.-waarde is namelijk niet publiekelijk

beschikbaar, in tegenstelling tot transactieprijzen die bij het Kadaster opvraagbaar zijn. Het is

niet uit te sluiten dat er bij banken strategische overwegingen zijn om de W.O.Z.-waarde

openbaar te maken. Indien dat het geval is dan zijn de resultaten niet te generaliseren naar alle

executieveilingen, maar enkel naar de executieveilingen waarvoor de W.O.Z.-waarde openbaar

gemaakt is. Lopend onderzoek gaat in op een slimmer gebruik van informatie over eerdere

transactieprijzen in executieveilingen om te onderzoeken of middels meer gedetailleerde

informatievoorziening een hogere opbrengst gerealiseerd kan worden.

Een tweede onderzoeksthema betreft een nadere verkenning van de rol van de executoriale

verkoopprocedure in het streven naar een zo hoog mogelijke opbrengst. Vanuit de veilingtheorie

is bekend dat de opbrengst bepaald wordt door de eerder genoemde rol van ‘markt en

mededinging’. Het onderzoek van de AFM onderstreept het belang van meer onderzoek naar

bieders en biedingen in openbare verkoop van executieveilingen. Vanuit eerdere bevindingen in

de literatuur is bekend dat er meer winst te behalen is in het vergrootten van de markt dan in

het veilingmechanisme. Vanuit dat perspectief is het zinvol om in toekomstig onderzoek in te

gaan op het effect van het aantal bieders en het type bieders op de opbrengst van woningen in

executieveilingen.

Een derde onderzoeksthema betreft een nadere bestudering van de rol van banken als

hypotheekhouder in de executoriale verkoop. De bevoegdheid tot parate executie biedt de

hypotheekhouder zekerheid en stelt hen in staat om vorderingen te verhalen door verkoop

12

middels onderhandse executie of middels openbare executie. De vraag rijst of deze

verkoopwijzen tot verschillen in opbrengsten leiden. Vanuit dat perspectief bezien is meer

empirisch onderzoek naar het proces tot onderhandse executie vis-a-vis openbare executie aan

te bevelen33.

Literatuurlijst

ACM, 2013a, Marktadvies executieveilingen onroerend goed. Documentatie Zienswijze en

consultatie.

AFM, 2013b, Betalingsachterstanden hypotheken. Voorkomen en oplossen van

betalingsachterstanden in het belang van de klant.

Akerlof, G., 1970, The market for lemons: quality uncertainty and the market mechanism.

Quarterly Journal of Economics 3: 488-500.

Brounen, D., Rijk, P., 2009, Woningmarktveilingen vergelijken: eenmaal, andermaal. Real Estate

Research Quarterly. 8: 20-25.

Campbell, J., Giglio, S., Pathak, P., 2011, Forced sales and house prices. American Economic

Review. 101: 2108-2131.

Clauretie, T., Daneshvary, N., 2009, Estimating the house foreclosure discount corrected for

spatial price interdependence and endogeneity of marketing time. Real Estate Economics. 37: 43-

67.

De Silva, D., Dunne, T., Kankanamge, A, Kosmopoulou, G., 2008, The impact of public information

on bidding in highway procurement auctions. European Economic Review. 52:150-181.

De Silva, D., Kosmopoulou, G. Lamarche, C., 2009, The effect of public information on the bidding

and survival of entrants in procurement auctions. Journal of Public Economics. 93:56-72.

Ferwerda, H., Staring, R., Vries, de, E, Bunt, van de J., 2007, Malafide activiteiten in de

vastgoedsector. WODC.

Ghent, A., Kudlyak, M., 2011, Recourse and Residential Mortgage Default: Evidence from US

States. Review of Financial Studies. 24: 3139-86.

Harding, J.P., Rosenblatt, E., Yao, V.W., 2012, The foreclosure discount: myth or reality. Journal of

Urban Economics. 71: 204-218.

Ihlenfeldt, K., Mayock. T., 2012, Information, search, and house prices: revisited. Journal of Real

Estate Finance and Economics. 44: 90-115.

Klemperer, P., 2004, Auctions: Theory and Practice. Princeton University Press.

Krishna, V., 2010, Auction Theory. Second edition. Academic Press.

AVVP, 2006, Algemene veilingvoorwaarden executieveilingen 2006.

33 AFM (2013) Betalingsachterstanden bij hypotheken.

13

Turnbull, G.K., Vlist, van der, A.J., 2013, Foreclosures and Spillovers: Externality or Supply Effect?

Working Paper. 1304. UCF College of Business Administration. Paper accepted for presentation

at the UCONN Real Estate Symposium. April 2015.

Turnbull, G.K., Vlist, van der, A.J., 2014, Financial Literacy, Homebuying and Foreclosures. Paper

presented at the AREUEA-ASSA Boston. Januari 2015.

Visser, I., 2013, De executoriale verkoop van onroerende zaken door de hypotheekhouder. Boom

Juridische Uitgevers. Serie: NILG Vastgoed, Omgeving & Recht. No.3.

Visser, I., 2014a, Het gebruik van internet voor de executoriale verkoop van onroerende zaken.

Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie.145:701-710.

Visser, I., 2014b, Een zo hoog mogelijke netto-opbrengst bij de executoriale verkoop van

onroerende zaken. Maandblad voor Vermogensrecht. 97-102.