estudio del valor del suelo de la ciudad de bogota,...

ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTA, APLICATIVO WEB

GEOGRÁFICO, ESTUDIO DE CASO LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

OSCAR HERNAN MOLINA MUNEVAR

JULIAN ALEJANDRO BARTOLO MOSCOSO

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIEIRA

PROYECTO CURRICULAR DE INGENIERIA CATASTRAL Y GEODESIA

GRUPO DE INVESTIGACION GIGA

BOGOTA- COLOMBIA

2015

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTA, APLICATIVO WEB

GEOGRÁFICO, ESTUDIO DE CASO LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

TRABAJO DE GRADO - MODALIDAD DE INVESTIGACION, PARA OPTAR POR EL

TÍTULO DE INGENIEROS CATASTRALES Y GEODESTAS

INVESTIGADORES PRINCIPALES

OSCAR HERNAN MOLINA MUNEVAR

JULIAN ALEJANDRO BARTOLO MOSCOSO

DIRECTOR

OSCAR FERNANDO TORRES COLMENARES

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

BOGOTA- COLOMBIA

2015

NOTA DE ACEPTACIÓN

_________________________________

_________________________________

_________________________________

_________________________________

_________________________________

_________________________________

_________________________________

________________________________

PRESIDENTE DEL JURADO

________________________________

JURADO

________________________________

JURADO

BOGOTA

LA UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS, NO SE HACE

RESPONSABLE DE LOS CONCEPTOS EMITIDOS POR LOS INVESTIGADORES EN

SU TRABAJO, SOLO VELARA POR EL RIGOR CIENTÍFICO, METODOLÓGICO Y

ÉTICO DEL MISMO EN ARAS DE LA BÚSQUEDA DE LA VERDAD Y LA JUSTICIA.

AGRADECIMIENTOS

Detrás de los logros obtenidos en el transcurso de nuestras vidas hay

inmensidad de personas que han intervenido y apoyado para alcanzarlos,

en primera instancia queremos dar gracias a nuestras familias que siempre

nos han suplido con las condiciones necesarias y nos han motivado para

llegar a donde estamos, a nuestro director el Ingeniero y Docente Oscar

Torres, quien ha participado de muchas formas en la realización de la

investigación junto con el Grupo de Investigación GIGA , a los Docentes

que nos asesoraron en el planteamiento y desarrollo del proyecto y a

nuestros amigos que nos han acompañado a lo largo de nuestras vidas.

DEDICATORIA

Dedicamos el presente trabajo a las mujeres que dejaron y entregaron

todo por nosotros sin pedir nada a cambio, a nuestras ¡Madres!, aquellas

por los que somos lo que somos.

CONTENIDO Pág. 1. INTRODUCCION 1

2. DELIMITACION ESPACIAL 5

2.1. UBICACIÓN DE LA LOCALIDAD 5

2.2. CARACTERIZACION GEOGRAFICA 6

2.3. DIVISION TERRITORIAL 6

2.4. UPZ´S LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 6

2.4.1. UPZ CIUDAD JARDIN 6

2.4.2. UPZ RESTREPO 7

2.4.3. SECTORES CATASTRALES 8

3. OBJETIVOS 9

3.1. OBJETIVO GENERAL 9

3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 9

4. MARCO TEORICO 11

4.1. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS 11

4.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS 11

4.3. MÉTODOS DE AVALÚOS 11

4.3.1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO 11

4.3.2. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS 12

4.3.3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN 12

4.4. DESCRIPCIÓN GENERAL DE UN SIG 12

4.5. COMPONENTES DE LOS SIG 13

4.5.1. EQUIPOS (HARDWARE) 13

4.5.2. APLICATIVOS (SOFTWARE) 14

4.5.3. DATOS 14

4.5.4. RECURSO HUMANO 14

4.5.5. METODOLOGÍA Y PROCEDIMIENTOS 14

4.6. FUNCIONES DE LOS SIG 15

4.7. APLICACIÓN WEB 16

4.7.1. INTERFAZ 16

4.7.2. ESTRUCTURA DE LAS APLICACIONES WEB 17

4.8. SERVIDOR WEB 18

4.9. GEOSERVICIOS Y LAS INGRAESTRUCUTRAS DE DATOS ESPACIALES (IDE) 19

4.9.1. ESPECIFICACION OGC - GML 20

CONTENIDO Pág. 4.9.2. ESPECIFICACION OGC - KML 21

4.9.3. ESPECIFICACION OGC - WFS 21

4.9.4. ESPECIFICACION OGC - WMS 22

4.9.5. ESPECIFICACION OGC - WCS 23

4.9.6. ESPECIFICACION OGC - CSW 24

4.10. SOFWARE DE MONTAJE DE GEOSERVICIOS 24

4.11. GEOSERVER 24

4.12. ARCGIS SERVER 26

4.13. MAPSERVER 27

4.14. CECAD 27

5. MARCO LEGAL 29

5.1. LEY 14 DEL 6 DE JULIO DE 1983 29

5.2. LEY 9 DEL 11 DE ENERO 1989 29

5.3. LEY 2 DEL 15 DE ENERO DE 1991 29

5.4. LEY 3 DEL 15 DE ENERO DE 1991 29

5.5. LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997 29

5.6. DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998 29

5.7. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004 30

5.8. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008 30

5.9. RESOLUCIÓN 070 DEL 4 DE FEBRERO DE 2011 30

5.10. DECRETO 364 DE 26 DE AGOSTO DE 2013 30

5.11. DECRETO 224 DE 8 DE JUNIO DE 2011 30

5.12. DECRETO 116 DE 15 DE ABRIL DE 2005 30

6. METODOLOGIA DEL PROYECTO 31

7. DESARROLLO DE LA METODOLOGIA DEL PROYECTO ESTABLECIDA –

RESULTADOS

33

7.1. OBTENCION E IMPLEMENTACION DE LA INFORMACION ADQUIRIDA EN

CAMPO Y TEORICA

33

7.2. RESULTADOS DE LA GENERACION DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y

GEOECONÓMICAS DE LA LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

33

7.2.1. ZONAS HOMOGENEAS FISICAS 33

7.2.1.1. DESTINACION ECONOMICA 36

7.2.1.1.1. CLASE DE SUELO 37

7.2.1.1.2. AREA DE ACTIVIDAD 38

CONTENIDO Pág. 7.2.1.1.3. TRATAMIENTOS URBANISTICOS 44

7.2.1.2. ADECUACION AL USO URBANO 49

7.2.1.2.1. TOPOGRAFIA 50

7.2.1.2.2. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS 51

7.2.1.2.3. VIAS 55

7.2.1.3. USO DE LOS INMUEBLES 58

7.2.1.3.1. ACTIVIDAD ECONOMICA DEL INMUEBLE 58

7.2.1.3.2. TIPO SEGÚN ACTIVIDAD DEL INMUEBLE 60

7.2.2. ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS 68

7.2.2.1. DETERMINACION DEL TAMAÑO DE LA MUESTRA Y DEFINICION

DE LOS PUNTOS DE INVESTIGACION 70

7.2.2.2. VISITA A CADA UNO DE LOS PUNTOS DEFINIDOS 71

7.2.2.3. RECOPILACION DE LA INFORMACION DE OFERTAS 72

7.2.2.4. PREDIOS SUSCEPTIBLES DE REALIZAR AVALUOS ESPECIALES 74

7.2.2.5. INVESTIGACION ECONOMICA 74

7.2.2.6. METODOS DE AVALUO 75

7.2.2.6.1. METODO DE MERCADO 75

7.2.2.6.2. METODO DE SUSTRACCION 76

7.2.2.6.3. METODO DE REPOSICION A NUEVO 76

7.2.2.6.4. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS O

INGRESOS 78

7.2.2.7. PROCESAMIENTO ESTADISTICO DE LA INFORMACION 78

7.2.2.8. DISEÑO DE ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS 79

7.2.2.9. SUSTENTACION DE AVALUOS 82

7.2.2.10. REPORTE DE LAS ZONAS GEOECONOMICAS 82

7.3. ELABORACION, IMPLEMENTACION Y VERIFICACION DEL APLICATIVO WEB

GEOGRAFICO LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

83

7.3.1. ELABORACIÓN DE LA APLICACIÓN WEB 83

7.3.1.1. DEFINICION DE LOS POSIBLES USUARIOS 83

7.3.1.2. DEFINICION DE LA INFORMACION REQUERIDA 84

7.3.1.3. DISEÑO DEL SISTEMA DE INFORMACION MODELOS ENTIDAD

RELACION 86

7.3.2. IMPLEMENTACIÓN DEL SISTEMA DE INFORMACIÓN 106

7.3.3. LINK O ENLACE DEL APLICATIVO WEB GEOGRAFICO 106

CONTENIDO Pág. 7.4. ANALISIS DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS 106

7.4.1. ANALISIS ACTUAL 107

7.4.2. ANALISIS MULTITEMPORAL 107

8. RECOMENDACIONES 109

9. CONCLUSIONES 110

9.1. CONCLUSION GENERAL 110

9.2. CONCLUSIONES ESPECÍFICAS 110

10. BIBLIOGRAFIA 112

ANEXOS 114

LISTA DE TABLAS Pág. TABLA 1: CARACTERÍSTICAS FÍSICAS RELEVANTES – UAECD 9

TABLA 2: CODIFICACIÓN CLASE DE SUELO 37

TABLA 3: ÁREA Y PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN CLASE DE SUELO LOCALIDAD

ANTONIO NARIÑO 37

TABLA 4: CODIFICACIÓN ÁREA DE ACTIVIDAD 40

TABLA 5: PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE ÁREA DE ACTIVIDAD LOCALIDAD

ANTONIO 40

TABLA 6: PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE TIPO SEGÚN ÁREA DE ACTIVIDAD

LOCALIDAD ANTONIO 42

TABLA 7: CODIFICACIÓN TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS 46

TABLA 8: ÁREAS Y PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN TRATAMIENTO URBANÍSTICO

LOCALIDAD ANTONIO 46

TABLA 9: ÁREAS Y PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN TIPO TRATAMIENTO

URBANÍSTICO LOCALIDAD ANTONIO 48

TABLA 10: CODIFICACIÓN TOPOGRAFÍA 51

TABLA 11. ÁREA Y PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN TOPOGRAFÍA LOCALIDAD

ANTONIO 51

TABLA 12: CODIFICACIÓN SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS 53

TABLA 13: ÁREA Y PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN SERVICIOS PÚBLICOS

LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 54

TABLA 14: CODIFICACIÓN VÍAS 56

TABLA 15: ÁREA Y PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN VÍAS LOCALIDAD ANTONIO

NARIÑO 57

TABLA 16: CODIFICACIÓN ACTIVIDAD ECONÓMICA DEL INMUEBLE 59

TABLA 17. ÁREA Y PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN ACTIVIDAD ECONÓMICA


TABLA 18: CODIFICACIÓN TIPO SEGÚN ACTIVIDAD DEL INMUEBLE 62

TABLA 19: ÁREA Y PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN TIPO DE ACTIVIDAD

ECONÓMICA LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 63

TABLA 20: DESCRIPCIÓN DE LA ZONA 6222115153214 64









TABLA 29: CANTIDAD DE OFERTAS POR MÉTODO LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 72

TABLA 30: BARRIOS- UPZ CIUDAD JARDÍN 73

LISTA DE TABLAS Pág. TABLA 31: BARRIOS- UPZ RESTREPO 73

TABLA 32: ESTADO DE CONSERVACIÓN DE ACUERDO A HEIDECKE 77

TABLA 33: ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS 80

TABLA 34: ENTIDAD Y SU TIPO DE GEOMETRÍA 85

TABLA 35: TIPO DE ATRIBUTO DE LA ENTIDAD EJE VIAL 89

TABLA 36: TIPO DE ATRIBUTO DE LA ENTIDAD LOCALIDAD 90

TABLA 37: TIPO DE ATRIBUTO DE LA ENTIDAD LOTE 91

TABLA 38: TIPO DE ATRIBUTO DE LA ENTIDAD ZHG 91

TABLA 39: TIPO DE ATRIBUTO DE LA ENTIDAD UPZ 92

TABLA 40: TIPO DE ATRIBUTO DE LA ENTIDAD SITIOS_INTERES 93

TABLA 41: TIPO DE ATRIBUTO DE LA ENTIDAD ZHF 95

TABLA 42: ATRIBUTOS Y LLAVES PRIMARIAS DE CADA ENTIDAD 99

TABLA 43: COMPARATIVO MULTITEMPORAL VALOR DE ZONAS REPRESENTATIVAS 107

LISTA DE DIAGRAMAS Pág. DIAGRAMA 1: OCUPACIÓN POR UPZ LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 8

DIAGRAMA 2: PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN CLASE DE SUELO 38

DIAGRAMA 3: PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE ÁREA DE ACTIVIDAD 41

DIAGRAMA 4: PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE ÁREA DE ACTIVIDAD 43

DIAGRAMA 5: PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN TRATAMIENTO URBANÍSTICO


DIAGRAMA 6: PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN TIPO TRATAMIENTO

URBANÍSTICO LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 49

DIAGRAMA 7: PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN SERVICIOS PÚBLICOS


DIAGRAMA 8: CLASE SERVICIOS PÚBLICOS LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 55

DIAGRAMA 9: PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN VÍAS LOCALIDAD ANTONIO

NARIÑO 57

DIAGRAMA 10: PORCENTAJE ACTIVIDAD ECONÓMICA DEL INMUEBLE 60

DIAGRAMA 11: PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN TIPO DE ACTIVIDAD

ECONÓMICA LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 63

DIAGRAMA 12: PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN EN OFERTAS POR UPZ 74

DIAGRAMA 13: PORCENTAJE POR ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS 81

LISTA DE IMAGENES Pág. IMAGEN 1: LIMITES LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 5

IMAGEN 2: UPZ´S LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 7

IMAGEN 3: COMPONENTES DE UN SIG 13

IMAGEN 4: CAPAS TEMÁTICAS DE UN SIG 15

IMAGEN 5: ESQUEMA DE UNA APLICACIÓN WEB 18

IMAGEN 6: PROCESO OPERATIVO DE UN SERVIDOR WEB 20

IMAGEN 7: VISUALIZACIÓN DE CAPAS EN UN WMS 23

IMAGEN 8: DESARROLLO METODOLÓGICO ESTABLECIDO 31

IMAGEN 9: GENERACION ZHF 35

IMAGEN 10: FLUJOGRAMA CREACION ZONA HOMOGENEA GEOECONOMICA

ZHG 69

IMAGEN 11: PUNTOS DE INVESTIGACION LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO 72

IMAGEN 12: MODELO CONCEPTUAL 86

IMAGEN 13: MODELO ENTIDAD RELACION 88

IMAGEN 14: ATRIBUTOS DE LA ENTIDAD EJE VIAL 89

IMAGEN 15: ATRIBUTOS DE LA ENTIDAD LOCALIDAD 89

IMAGEN 16: ATRIBUTOS DE LA ENTIDAD LOTE 90

IMAGEN 17: ATRIBUTOS DE LA ENTIDAD ZHG 91

IMAGEN 18: ATRIBUTOS DE LA ENTIDAD UPZ 92

IMAGEN 19: ATRIBUTOS DE LA ENTIDAD SITIOS_INTERES 93

IMAGEN 20: ATRIBUTOS DE LA ENTIDAD ZHF 94

LISTA DE SIGLAS/ACRONIMOS

CECAD: CENTRO DE COMPUTACIÓN DE ALTO DESEMPEÑO

CGM: WEB COMPUTER GRAPHICS METAFILE

DANE: DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADISTICA

IDECA: INFRAESTRUCTURA DE DATOS ESPACIALES PARA EL DISTRITO CAPITAL

NIIF: NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA

OGC: OPEN GEOSPATIAL CONSORTIUM

SIG: SISTEMA DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICO

SOA: ARQUITECTURA ORIENTADA A SERVICIOS

SVG: SCALABLE VECTOR GRAPHICS

UAECD: UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL

UDFJC: UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

URL: UNIFORM RESOURCE LOCATORS

WCS: WEB COVERAGE SERVICE

WFS: WEB FEATURE SERVICE

WMS: WEB MAP SERVICE

ZHF: ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA

ZHG: ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA

1

1. INTRODUCCION

Actualmente el estudio del valor del suelo se considera de gran importancia

para cualquier país teniendo en cuenta que en los últimos quince años se

ha tenido una migración de la población rural a las principales ciudades

(suelo urbano), en el caso de la ciudad de Bogotá El incremento de la

densidad poblacional se ha hecho evidente, “la tasa de crecimiento

promedio anual de la población bogotana entre 2005 y 2011 fue de 1,46%

al pasar de 6.840.116 a 7.467.804 habitantes en estos siete años. Se estima

que entre 2011 y 2020 la tasa de crecimiento poblacional sea de 1,28%, para

llegar de 8.380.801 personas en 2020” (BASES DEL PLAN DISTRITAL DE

DESARROLLO BOGOTA HUMANA 2012 - 2016), por ende es necesario realizar

estudios para la planeación del espacio y de esta forma proveer a los

ciudadanos con las condiciones de vivienda necesarias para su optimo

desenvolvimiento dentro de la sociedad, para tal fin los nuevos planes

establecidos por la alcaldía pretenden “Movilizar terrenos que no han sido

urbanizados o edificados y gestionar predios que pueden ser densificados

para la construcción de Vivienda” (PLAN DE DESARROLLO 2012 - 2016

BOGOTA HUMANA), teniendo como objetivo la mejora continua de los

barrios y facilitar la accesión a las viviendas por medio de créditos y

subsidios.

Las investigaciones sobre el valor del suelo permitirán la realización de una

mejor planeación urbana, puesto que se podrá atender de forma más

adecuada la presión sobre la demanda de vivienda y así mismo analizar la

asertividad de las nuevas políticas de construcción que han convertido

territorios que en la antigüedad eran agrícolas o de uso mixto a suelos de

expansión urbana, teniendo en cuenta que las ciudades están creciendo

de forma periférica lo cual dificulta la toma de decisiones por parte del

gobierno, este tipo de comportamiento ha sido causa también del bajo

costo de adquisición de predios e inmuebles en esos sectores lo cual

conlleva a que gente con menor poder adquisitivo se asiente y motive su

urbanización.

2

La administración de Bogotá, desde hace varios años ha realizado

replanteamientos sobre la planeación urbanista, tal es el caso que la ciudad

se ha logrado dotar de mejores espacios públicos reorganizando la

asignación de usos del suelo al dividir la ciudad en Unidades de Planeación

Zonal (UPZ’s) reglamentadas en el POT, donde se establecen condiciones

claras de edificabilidad, usos, restricciones ambientales, reservas viales y

zonas de riesgos naturales; para el presente proyecto de investigación

enfocado en la Localidad Antonio Nariño, se cuentan con dos UPZ’s

denominadas Restrepo y Ciudad Jardín que poseen diez y cinco barrios

respectivamente, ambas UPZ’s suman un total, 12.952 lotes, 595 manzanas y

una superficie de 4.879.543,33 metros cuadrados.

Es claro entonces que debido a la dinámica inmobiliaria, los usos y destinos

económicos en la ciudad de Bogotá están en constante cambio y por ende

se hace obligatorio un estudio que brinde fiabilidad en los procedimientos

de recolección de información y determinación de las zonas Homogéneas

Físicas y Geoeconómicas, puesto que los datos con los que se cuentan

carecen de actualización.

Para dar solución parcial a este inconveniente se alimentara un aplicativo

web geográfico el cual es de libre uso y reside en el servidor de la

Universidad Distrital Francisco José de Caldas, realizado por el grupo que

desarrollo la investigación sobre el Valor del Suelo en la Localidad de

Usaquén con la información recopilada y analizada de la Localidad Antonio

Nariño, para tal fin el proyecto se desarrolló en cuatro etapas

correspondientes a:

1. Obtención de información en campo y teórica

2. Elaboración de las zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas de

la Localidad Antonio Nariño

3. Elaboración, implementación y verificación del aplicativo web

geográfico para la Localidad Antonio Nariño

4. Estudio de los resultados obtenidos

Para la primera etapa se consiguieron los manuales implementados por la

Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital “UAECD” para la

3

realización de las Zonas Homogéneas Físicas, así mismo se solicitaron los

datos geográficos que posee el grupo de investigación GIGA “Gestión

pública avalúos y urbanismo” de la Universidad Distrital Francisco José de

Caldas de la Localidad Antonio Nariño, se descargaran los datos espaciales

necesarios para el desarrollo geográfico del aplicativo web del IDECA

(Infraestructura de Datos Espaciales para el distrito Capital) y se obtuvo

la normatividad de las UPZ´s (Unidad de Planeamiento Zonal) de la localidad

Antonio Nariño que corresponden a: Ciudad Jardín y Restrepo, también se

aplicaron los conceptos teóricos para la realización del recorrido por los

diferentes barrios de las UPZ´s de la localidad Antonio Nariño y así obtener

las diferentes variables para la construcción de las Zonas Homogéneas

Físicas y Geoeconómicas.

En la segunda etapa se elaboraron las Zonas Homogéneas Físicas de

acuerdo a los datos recogidos en campo e información teórica adquirida,

para proceder con la construcción de las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas a partir de la realización de avalúos por el Método de

Capitalización de Rentas y Mercado.

En la tercera etapa se organizó y codificó la información recolectada de las

Zonas Físicas y Geoeconómicas de la Localidad Antonio Nariño de acuerdo

a los marcos de referencia provistos y consultados en el estudio del valor del

suelo de la Localidad de Usaquén para alimentar el aplicativo Web

Geográfico que reposa en los servidores de la Universidad Distrital Francisco

José de Caldas, para lo cual se tuvo en cuenta las características del

elemento y los atributos asociados para su posterior montaje y evaluación

del funcionamiento de la aplicación con el fin de garantizar su óptimo

desempeño.

En la última etapa se realizó un estudio en el tiempo del valor del suelo en la

Localidad Antonio Nariño donde se identificaron las zonas de mayor y menor

valor.

El presente proyecto de investigación es necesario entonces para

evidenciar como los cambios en un determinado espacio (Localidad

Antonio Nariño) producidos por los diferentes “Planes de Ordenamiento

4

Territorial” implementados y la dinámica inmobiliaria usos-destinos afectan

el valor del suelo, teniendo en cuenta que la demanda del suelo ha

aumentado por el incremento en la densidad poblacional como se explicó

anteriormente. El programa de Ingeniería Catastral y Geodesia junto al

grupo de investigación Gestión Publica Avalúos y Urbanismo “GIGA”

proveen de las herramientas necesarias para el respectivo desarrollo que

facilitara el acceso a la información a los inscritos a las lonjas existentes en la

ciudad de Bogotá, peritos avalúadores, inmobiliarias, inversionistas, Unidad

Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD, estudiantes y demás

profesionales interesados.

El objetivo general del presente trabajo de investigación concerniente a:

Realizar el estudio del valor del suelo para la Localidad Antonio Nariño en el

Marco del estudio del valor del suelo de la ciudad de Bogotá se logró y fue

plasmado en el aplicativo web geográfico que reposa en los servidores de

la Universidad Distrital Francisco José de Caldas el cual podrá ser consultado

por los diferentes actores interesados, para tal fin se generaron las Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, se alimentó el Aplicativo Web

Geográfico que reposa en los servidores del Centro de Computación de

Alto Desempeño (CECAD) realizado por el grupo que desarrollo la

investigación sobre el valor del suelo para la Localidad Usaquén (previo) y

se efectuó un análisis del valor del suelo en la Localidad Antonio Nariño.

Por último y en forma aislada es importante mencionar que el presente

proyecto de investigación cumple lo estipulado en el acuerdo 015 del 13 de

julio de 2010 "Por el cual se establecen y reglamentan las Opciones de

Trabajo de Grado para los proyectos curriculares de pregrado de la

Universidad Distrital Francisco José de Caldas" y el acuerdo 02 del 11 de junio

del 2002 “Por el cual se adoptan y reglamentan diferentes modalidades de

trabajos de grado en los proyectos curriculares de pregrado de la Facultad

de Ingeniería de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas”.

5

2. DELIMITACION ESPACIAL

2.1. UBICACIÓN DE LA LOCALIDAD

Imagen 1: Límites y Barrios de la Localidad Antonio Nariño.

Fuente: IDECA - Elaboración Propia

Norte: localidad Los Mártires y localidad Santa Fe. (Ver Imagen 1:

Limites y Barrios de la Localidad Antonio Nariño)

Sur: Localidad Rafael Uribe Uribe y Tunjuelito. (Ver Imagen 1:


Oriente: Localidad de San Cristóbal. (Ver Imagen 1: Limites y

Barrios de la Localidad Antonio Nariño)

6

Occidente: Localidad de Puente Aranda. (Ver Imagen 1: Limites

y Barrios de la Localidad Antonio Nariño)

La Localidad Antonio Nariño Antonio Nariño tiene una extensión total de

493,6 hectáreas (ha), todas ellas urbanas, de las cuales 21,3

corresponden a suelo protegido.

2.2. CARACTERIZACION GEOGRÁFICA

La Localidad de Antonio Nariño ocupa un terreno plano con ligero

desnivel de oriente a occidente. La altura sobre el nivel del mar es de

2.600 m, con algunas variaciones, siendo más bajo hacia la zona

occidental, y presenta una temperatura promedio aproximada de 14o

C.

2.3. DIVISION TERRITORIAL

Según la Secretaría Distrital de Salud, la Localidad de Antonio Nariño

cuenta con cuatro sectores ampliamente reconocidos: el área

hospitalaria de La Hortúa, ubicada entre las calles primera y segunda sur,

entre las carreras décima y la Avenida Caracas; el área del Cementerio

del Sur, en los límites del barrio Eduardo Frey, el área de las Fosas

Comunes, en el límite sur de los barrios San Jorge Central y Eduardo Frey;

el área del hospital Santa Clara y Sena de la construcción, en el barrio

San Antonio, y por último el área Sena de la carrera 30.

2.4. UPZ´S LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

La Localidad Antonio Nariño cuenta con dos Unidades de Planeamiento

Zonal correspondientes a Ciudad Jardín y Restrepo las cuales cuentan

con una extensión de 134,17 ha y 359,42 ha respectivamente.

2.4.1. UPZ CIUDAD JARDIN

La UPZ Ciudad Jardín se ubica en la zona oriental de Antonio Nariño,

tiene una extensión equivalente al 27,2% del total del suelo de esta

localidad. Esta UPZ limita, por el norte, con la Avenida de La Hortúa

(calle 1.ª), por el oriente, con la avenida Fernando Mazuera (Carrera

7

10); por el sur, con la Avenida Primero de Mayo (calle 22 sur) y, por el

occidente, con la Avenida Caracas (Carrera 14), en la Imagen 2: UPZ´s

Localidad Antonio Nariño, se observa las localidades con las cuales

limita la UPZ Ciudad Jardin.

2.4.2. UPZ RESTREPO

Esta UPZ limita, por el norte, con la Avenida Fucha (calle 8ª Sur) y la

Avenida de La Hortúa (calle 1.ª); por el oriente, con la Avenida

Caracas carretera a Usme; por el sur, con la Avenida Primero de Mayo

y la Avenida General Santander (carrera 27) y, por el occidente, con

la Autopista Sur, en la Imagen 2: UPZ´s Localidad Antonio Nariño, se

observa las localidades con las cuales limita la UPZ Restrepo.

Imagen 2: UPZ´s Localidad Antonio Nariño.


8

En el diagrama 1: Ocupación por UPZ Localidad Antonio Nariño, se observa

el porcentaje de participación de cada UPZ en la Localidad en cuanto a

superficie de terreno.

Diagrama 1: Ocupación por UPZ Localidad Antonio Nariño.

Fuente: Elaboración Propia

2.4.3. SECTORES CATASTRALES

“Los sectores catastrales son una subdivisión del territorio distrital,

creada para el desarrollo de las labores misionales de catastro”

(BOGOTA, 2009), para nuestro proyecto de investigación enfocado en

la Localidad Antonio Nariño hay 16 sectores catastrales

correspondientes a: Sena, La Fragua, Santander, La Fraguita, Restrepo

Occidental, San Antonio, Restrepo, La Hortúa, Sevilla, Policarpa,

Ciudad Berna, Caracas, Ciudad Jardín Sur, Santander Sur, Eduardo

Frey y Villa Mayor Oriental.

9

3. OBJETIVOS

3.1. OBJETIVO GENERAL

Realizar el estudio del valor del suelo para la Localidad Antonio Nariño

en el Marco del estudio del valor del suelo de la ciudad de Bogotá

(Grupo de investigación GIGA) y extender el aplicativo web

geográfico para consulta por los diferentes actores interesados.

3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Realizar las Zonas Homogéneas Físicas de los 17 barrios presentes en

las UPZ’s Ciudad Jardín y Restrepo que componen la Localidad

Antonio Nariño con base en la información recogida en campo.

Elaborar las Zonas Homogéneas Geoeconómicas de la localidad

Antonio Nariño en base a las Zonas Homogéneas Físicas realizadas en

este proyecto, así como en la información recogida en campo.

Describir las características de cada una de las variables de las Zonas

Homogéneas Físicas de la localidad Antonio Nariño, las cuales se

pueden observar en la tabla 1: Características físicas relevantes –

UAECD

DESTINACION

1 Clase de Suelo

2 Áreas de Actividad

3 Tratamientos urbanísticos

ADECUACION AL SUELO URBANO

4 Topografía

5 Servicios Públicos Domiciliarios

6 Vías

USOS DE LOS INMUEBLES

7 Actividad Económica del Inmueble

8 Tipo según Actividad Económica del Inmueble

Tabla 1: Características físicas relevantes – UAECD


10

Alimentar el Aplicativo Web Geográfico que reposa en los servidores

de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, realizado por el

grupo que desarrollo la investigación sobre el valor del suelo para la

Localidad Usaquén (previo), con la información recolectada de la

Localidad Antonio Nariño.

Efectuar un análisis del valor del suelo en la Localidad Antonio Nariño

después de realizar las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.

11

4. MARCO TEORICO

4.1. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS.

“Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías,

topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del

suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas

homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales

permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de

las adyacentes”. (RESOLUCION 0070, 2011)

4.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS

“Se entiende por zona homogénea geoeconómica, a ”los espacios

geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con

valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones

del mercado inmobiliario”.

“El IGAC como máxima autoridad catastral expidió en 2011 la

resolución 070 (Resolución que deroga la resolución 2555 de 1988), por

la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la

actualización de la formación catastral y la Conservación catastral”.

(RESOLUCION 0070, 2011)

4.3. MÉTODOS DE AVALÚOS

Se utilizaran las siguientes metodologías para la realización de los avalúos

catastrales urbanos, según la resolución 620 del 2008. Por la cual se

establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del

marco de la Ley 388 de 1997 según lo establecido por el instituto

Geográfico Agustín Codazi (IGAC); estas son:

4.3.1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

“Es la técnica valúatoria que busca establecer el valor comercial del

bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de

12

bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales

ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e

interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”. (IGAC)

4.3.2. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS

“Es la técnica valúatoria que busca establecer el valor comercial de

un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del

mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus

características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente

la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida

remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización

o interés”. (IGAC)

4.3.3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN

“Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de

avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios

de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la

depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar

el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente

fórmula:

Vc = {Ct-D}+Vt

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción

D = Depreciación

Vt = Valor del terreno”. (IGAC)

4.4. DESCRIPCIÓN GENERAL DE UN SIG

“Un sistema de información geográfica, es una herramienta que permite

visualizar en forma gráfica objetos a los que se les puede aplicar algún

tipo de medición y cuya información descriptiva se almacena en bases

de datos geográficas”.

13

“Es un sistema para la gestión, análisis y visualización del conocimiento

geográfico, el cual puede ser estructurado en diferentes conjuntos de

información”:

“Mapas interactivos, Datos geográficos, Modelos de geo-

procesamiento, Modelos de datos, Metadatos”. (OCHOA, 2013)

4.5. COMPONENTES DE LOS SIG

Un SIG integra cinco componentes principales: hardware, software

datos, personas y métodos como se muestra en la Imagen 3:

Componentes de un SIG.

Imagen 3: Componentes de un SIG.

Fuente: Fundamentos Básicos de los sistemas de información geográfica

4.5.1. EQUIPOS (HARDWARE):

El hardware es el computador donde opera el SIG. Hoy por hoy, los

SIG se pueden ejecutar en una gran variedad de plataformas, que

pueden variar desde servidores (computador central) a

computadores desktop (escritorio) o Laptop (portátil) que se utilizan

en las configuraciones de red o desconectado.

14

4.5.2. APLICATIVOS (SOFTWARE)

Los programas de SIG proveen las funciones y las herramientas que se

requieren para almacenar, analizar y desplegar información

geográfica. Los componentes más importantes son:

1. Herramientas para la entrada y manipulación de la información

geográfica.

2. Un sistema de administración de base de datos (DBMS).

3. Herramientas que permitan búsquedas geográficas, análisis y

visualización.

4. Interface gráfica para el usuario (GUI) para acceder fácilmente

a las herramientas.

4.5.3. DATOS

Posiblemente los componentes más importantes de un SIG son los

datos. Los datos geográficos y tabulares relacionados pueden

colectarse en la empresa, en terreno o bien adquirirlos a quien

implementa el sistema de información, así como a terceros que ya los

tienen disponibles. El SIG integra los datos espaciales con otros

recursos de datos y puede incluso utilizar los administradores de base

de datos (DBMS) más comunes para organizar, mantener y manejar

los datos espaciales y toda la información geográfica.

4.5.4. RECURSO HUMANO

La tecnología SIG está limitada si no se cuenta con el personal

adecuado que opere, desarrolle y administre el sistema, y llevar a

cabo los planes de desarrollo para aplicarlos a los problemas del

mundo real. Entre los usuarios de SIG se encuentran los especialistas

técnicos, que diseñan y mantienen el sistema para aquellos que los

utilizan diariamente en su trabajo.

4.5.5. METODOLOGÍA Y PROCEDIMIENTOS

Para que un SIG tenga éxito, este debe operar de acuerdo a un

plan bien diseñado y estructurado y acorde con las reglas de la

15

empresa o institución, que son los modelos y prácticas operativas

características de cada organización.

4.6. FUNCIONES DE LOS SIG

“Un SIG almacena la información en capas temáticas que pueden

enlazarse geográficamente. Este concepto simple pero altamente

poderoso y versátil ha probado ser crítico en la resolución de muchos

problemas que van desde el rastreo de vehículos de reparto,

registrando los detalles de la aplicación de planificación hasta el

modelamiento de la circulación atmosférica global”, como se observa

en la imagen 4: Capas temáticas de un SIG.

Imagen 4: Capas temáticas de un SIG

Fuente: (Servicio de Sistemas de Información Geográfica y Teledetección

(SIGTE) - Universidad de Girona; 2007)

Por ser tan versátiles los Sistemas de Información Geográfica, su

campo de aplicación es muy amplio, pudiendo utilizarse en la mayoría

de las actividades con un componente espacial. La profunda revolución

que han provocado las nuevas tecnologías ha incidido de manera

decisiva en su evolución. (GIRALDO)

Las principales cuestiones que puede resolver un Sistema de

Información Geográfica, ordenadas de menor a mayor complejidad,

son:

16

Localización: preguntar por las características de un lugar concreto.

Condición: el cumplimiento o no de unas condiciones impuestas al

sistema.

Tendencia: comparación entre situaciones temporales o espaciales

distintas de alguna característica.

Rutas: cálculo de rutas óptimas entre dos o más puntos.

Pautas: detección de pautas espaciales.

Modelos: generación de modelos a partir de fenómenos o

actuaciones simuladas.

4.7. APLICACIÓN WEB

Las aplicaciones web son aquellas herramientas que los usuarios pueden

utilizar accediendo a un servidor web a través de Internet o de una

intranet mediante un navegador. En otras palabras, es una aplicación

software que se codifica en un lenguaje soportado por los navegadores

web en la que se confía la ejecución al navegador. Las aplicaciones

web son populares debido a lo práctico del navegador web como

cliente ligero, a la independencia del sistema operativo, así como a la

facilidad para actualizar y mantener aplicaciones web sin distribuir e

instalar software a miles de usuarios potenciales. Existen aplicaciones

como los webmails, wikis, weblogs, tiendas en línea y la propia Wikipedia

que son ejemplos bien conocidos de aplicaciones web. Es importante

mencionar que una página Web puede contener elementos que

permiten una comunicación activa entre el usuario y la información. Esto

permite que el usuario acceda a los datos de modo interactivo, gracias

a que la página responderá a cada una de sus acciones, como por

ejemplo rellenar y enviar formularios, participar en juegos diversos y

acceder a gestores de base de datos de todo tipo. Ver Imagen 3

(Esquema de una aplicación Web.)

4.7.1. INTERFAZ

Las interfaces web tienen ciertas limitaciones en las

funcionalidades que se ofrecen al usuario. Hay funcionalidades

comunes en las aplicaciones de escritorio como dibujar en la pantalla

17

o arrastrar-y-soltar que no están soportadas por las tecnologías web

estándar. Los desarrolladores web generalmente utilizan

lenguajes interpretados (scripts) en el lado del cliente para añadir más

funcionalidades, especialmente para ofrecer una experiencia

interactiva que no requiera recargar la página cada vez (lo que suele

resultar molesto a los usuarios). Recientemente se han desarrollado

tecnologías para coordinar estos lenguajes con las tecnologías en el

lado del servidor. Como ejemplo, AJAX es una técnica de desarrollo

web que usa una combinación de varias tecnologías.

4.7.2. ESTRUCTURA DE LAS APLICACIONES WEB

Aunque existen muchas variaciones posibles, una aplicación web está

normalmente estructurada como una aplicación de tres-capas. En su

forma más común, el navegador web ofrece la primera capa, y un

motor capaz de usar alguna tecnología web dinámica (ejemplo: PHP,

Java Servlets o ASP, ASP.NET, CGI, ColdFusion, embPerl, Python

(programming language) o Ruby on Rails) que constituye la capa

intermedia. Por último, una base de datos constituye la tercera y

última capa. El navegador web manda peticiones a la capa

intermedia que ofrece servicios valiéndose de consultas y

actualizaciones a la base de datos y a su vez proporciona una interfaz

de usuario en la imagen 5 se puede observar el esquema de una

aplicación Web.

18

Imagen 5: Esquema de una aplicación Web.

Fuente: Instituto Politécnico Nacional

4.8. SERVIDOR WEB

Un servidor web es un programa que se ejecuta continuamente en un

computador, manteniéndose a la espera de peticiones de ejecución

que le hará un cliente o un usuario de Internet. El servidor web se encarga

de contestar a estas peticiones de forma adecuada, entregando

como resultado una página web o información de todo tipo de acuerdo

a los comandos solicitados. En este punto es necesario aclarar lo

siguiente: mientras que comúnmente se utiliza la palabra servidor para

referirnos a una computadora con un software servidor instalado, en

estricto rigor un servidor es el software que permite la realización

de las funciones descritas. (INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL)

Los servidores se pueden clasificar en distintos tipos de los cuales

podemos mencionar, los servidores de archivos su función es la de

centralizar la información de todos los usuarios de la red almacenando

archivos de usuario, los cuales acceden remotamente a los mismos.

Los servidores de aplicaciones en donde el servidor permite el

procesamiento de datos de una aplicación de cliente. También

existen los servidores de correo en donde se mueven y almacenan el

correo electrónico a través de las redes corporativas (vía LANs y WANs) y

http://www.monografias.com/trabajos7/mafu/mafu.shtml


http://www.monografias.com/trabajos11/basda/basda.shtml


http://www.monografias.com/trabajos11/sercli/sercli.shtml


19

a través de Internet. Los servidores de base de datos los cuales poseen

un tipo de software muy específico, dedicado a servir de interfaz entre la

base de datos, el usuario y las aplicaciones que la utilizan.

4.9. GEOSERVICIOS Y LAS INGRAESTRUCUTRAS DE DATOS

ESPACIALES (IDE)

Una IDE es el conjunto de tecnologías, políticas, estándares y recursos

humanos para adquirir, procesar, almacenar, distribuir y mejorar la

utilización de la información geográfica. Al igual como las carreteras

y autopistas facilitan el transporte vehicular, las IDE facilitan el transporte

de información geoespacial. Las IDE promueven el desarrollo social,

económico y ambiental del territorio.

Desde el punto de vista de las IDEs, al usuario no le interesa descargar

los datos en su sistema, sino obtener directamente las respuestas

que necesita y que un servicio le ofrece.

Los servicios IDE ofrecen funcionalidades accesibles a través de una red

con un simple navegador o browser, sin necesidad de disponer de otro

software específico para ello. (CONSORTIUM, 1994)

Las IDE pueden a través de la Web brindar los siguientes servicios:

Servidor de mapas, para visualizar datos.

Servidor de Objetos y de Coberturas, para obtener datos y

actualizar en forma remota.

Servidor de Catálogo, para buscar y localizar información

geográfica.

Servidor de Nomenclator, para localizar un fenómeno por

nombre.

Conversor de formatos, transformación de Coordenadas,

combinación de datos, para geo procesar datos.

Visualizar información geográfica con estilos propios.

http://www.monografias.com/trabajos34/base-de-datos/base-de-datos.shtml




20

En la Imagen 6 se observa el proceso operativo de un servidor

web.

Imagen 6: Proceso Operativo de un servidor WEB

Fuente: CONSORTIUM

4.9.1. ESPECIFICACION OGC - GML

Acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de

Marcado Geográfico). Es un sub lenguaje de XML descrito como una

gramática en XML Schema para el modelaje, transporte y

almacenamiento de información geográfica. Su importancia radica

en que a nivel informático se constituye como una lengua

franca para el manejo y trasvase de información entre los diferentes

software que hacen uso de este tipo de datos, como los Sistemas de

Información Geográfica.

http://es.wikipedia.org/wiki/Sistema_de_Informaci%C3%B3n_Geogr%C3%A1fica




21

4 .9 .2 . ESPECIFICACION OGC - KML

(Del acrónimo en inglés Keyhole Markup Language) es un lenguaje

de marcado basado en XML para representar datos geográficos en

tres dimensiones. Fue desarrollado para ser manejado con

Keyhole LT, precursor de Google Earth (Google adquirió Keyhole

LT en octubre de 2004 tras lanzar su versión LT 2). Su gramática

contiene muchas similitudes con la de GML.*

4.9.3. ESPECIFICACION OGC - WFS

Web Feature Service o WFS del Consorcio Open Geospatial

Consortium o OGC es un servicio estándar, que ofrece una

interfaz de comunicación que permite interactuar con los mapas

servidos por el estándar WMS, como por ejemplo, editar la imagen

que nos ofrece el servicio WMS o analizar la imagen siguiendo

criterios geográficos. Para realizar estas operaciones se utiliza el

lenguaje GML que deriva del XML, que es el estándar a través del que

se transmiten las órdenes WFS.

El estándar WFS permite lo siguiente a los clientes:

Acceder a datos vectoriales y consultar todos los atributos de

un fenómeno (feature) geográfico.

Permite operaciones de manipulación de datos, como son la

consulta, inserción, actualización y eliminación de entidades

geográficas a través de la red.

Todos los WFS soportan entrada y salida de datos utilizando

lenguaje Geography Markup Language (GML). Algunos

WFS también soportan otras codificaciones, como por ejemplo

GeoRSS o ficheros shape.

Normalmente los usuarios interactúan con WFS a través de

clientes geoespaciales Web o Desktop, que permiten acceder

a capas de mapas vectoriales desde agencias externas, sobre

Internet.

http://es.wikipedia.org/wiki/Acr%C3%B3nimo


http://es.wikipedia.org/wiki/Idioma_ingl%C3%A9s


http://es.wikipedia.org/wiki/Lenguaje_de_marcado


http://es.wikipedia.org/wiki/XML


http://es.wikipedia.org/wiki/Datos


http://es.wikipedia.org/wiki/3D


http://es.wikipedia.org/wiki/Google_Earth




http://es.wikipedia.org/wiki/Gram%C3%A1tica


http://es.wikipedia.org/wiki/Geography_Markup_Language


22

4.9.4. ESPECIFICACION OGC - WMS

El servicio Web Map Service (WMS) definido por el OGC (Open

Geospatial Consortium) produce mapas de datos

referenciados espacialmente, de forma dinámica a partir

de información geográfica. Este estándar internacional define un

"mapa" como una representación de la información geográfica en

forma de un archivo de imagen digital conveniente para la exhibición

en una pantalla de ordenador. Un mapa no consiste en los propios

datos.

Los mapas producidos por WMS se generan normalmente en un

formato de imagen como PNG, GIF o JPEG, y opcionalmente como

gráficos vectoriales en formato SVG (Scalable Vector Graphics) o

Web CGM (Web Computer Graphics Metafile).

El estándar define tres operaciones:

o Devolver metadatos del nivel de servicio.

o Devolver un mapa cuyos parámetros geográficos y

dimensionales han sido bien definidos.

o Devolver información de características particulares

mostradas en el mapa (opcionales).

Las operaciones WMS pueden ser invocadas usando un

navegador estándar realizando peticiones en la forma de

URL (Uniform Resource Locators). El contenido de tales

URL depende de la operación solicitada. Concretamente, al

solicitar un mapa, la URL indica qué información debe ser mostrada

en el mapa, qué porción de la tierra debe dibujar, el sistema de

coordenadas de referencia, y la anchura y la altura de la imagen de

salida.

Una de las ventajas del WMS, es que en una única imagen se puede

mostrar información de varias capas raster y/o vector superpuestas y

fusionadas.

23

La superposición de capas se realizara de acuerdo a un orden y valor

de transparencia determinado, para permitir la visualización de las

capas inferiores. Tal como lo muestra la Imagen 7: Visualización de

capas en un WMS.

Imagen 7: Visualización de capas en un WMS

Fuente: CONSORTIUM

4.9.5. ESPECIFICACION OGC - WCS

El servicio Web Coverage Service (WCS) define un estándar de

interface y operaciones que permiten el acceso interoperable a

“coberturas” geoespaciales. El término “grid de coberturas” (en inglés

“grid coverages”) se refiere típicamente a contenidos del tipo

imágenes de satélite, fotos aéreas digitales, datos digitales de

elevación, y cualquier otro fenómeno que se pueda representar en

puntos de medida.

El estándar de interface OGC Web Coverage Service (WCS) es un

servicio de datos. El estándar WCS define un servicio de acceso a

datos que proporciona coberturas, como por ejemplo modelos de

elevación del terreno, que se pueden consultar a través del protocolo

24

HTTP. La respuesta a una petición WCS incluye metadatos de la

cobertura y la cobertura en sí, cuyos pixeles se codifican en un

formato binario específico, como por ejemplo GeoTIFF o NetCDF.

4.9.6. ESPECIFICACION OGC - CSW

El Servicio de Catálogo es un estándar diseñado por el Open

Geospatial Consortium, el cual define una interfaz común para el

descubrimiento, búsqueda y consulta de metadatos relacionados a

datos, servicios y recursos de tipo geográfico.

4.10. SOFWARE DE MONTAJE DE GEOSERVICIOS

Últimamente se ha generado una revolución total conforme se pasa de

la etapa de creación sencilla de mapas y visualización geoespacial,

hacia la de geoservicios completos en la Web. Para la industria de

sistemas de información geográfica (SIG), la Geo Web permite el uso

compartido y exhaustivo de mapas y datos, y el acceso universal a

aplicaciones SIG. Junto con la creciente disponibilidad de contenidos

geo referenciados y la facilidad de búsqueda, descubrimiento y

aplicaciones de estos servicios, esta transición genera un novedoso

patrón y arquitectura de SIG que destaca servicios abiertos e

interoperables que pueden emplearse como soporte de una amplia

gama de aplicaciones geográficas.

Dentro de este proceso han generado distintos productos que permiten

que los profesionales del SIG publiquen directamente metadatos de

consulta sobre sus servicios, así como también mapas, datos y una

completa variedad de servicios que los usuarios podrán ver, utilizar y

combinar para crear aplicaciones; entre estos productos se destacan:

4.11. GEOSERVER.

Es un servidor de software de código abierto escrito en Java que permite

a los usuarios compartir y editar los datos geoespaciales. Diseñado para

la interoperabilidad, que publica los datos de cualquier fuente

importante de datos espaciales utilizando estándares abiertos.

25

Al ser un proyecto impulsado por la comunidad, GeoServer es

desarrollado, probado y con el apoyo de un grupo diverso de individuos

y organizaciones de todo el mundo.

GeoServer es la implementación de referencia del Open Geospatial

Consortium (OGC) Web Feature Service (WFS) y Web Coverage Service

(WCS normas), así como una certificación de alto rendimiento

compatible con Web Map Service (WMS). GeoServer constituye un

componente esencial de la Web Geoespacial. 1

Entre las características más importantes de este software se encuentran:

GeoServer permite visualizar la información espacial para el

mundo.

Implementación del servicio Web Map Service (WMS)

estándar.

GeoServer puede crear mapas en una variedad de formatos de

salida.

Open Layers, una biblioteca de cartografía libre, se integra en

GeoServer, por lo que la generación de mapas fácil y rápido.

GeoServer se basa en Geotools, una fuente abierta de Java GIS

caja de herramientas.

GeoServer es software libre, lo que reduce significativamente la

barrera financiera a la entrada en comparación con los productos de

SIG tradicionales. Además, no sólo se encuentra disponible de forma

gratuita, también es de código abierto. Corrección de errores y mejoras

de características en el software de código abierto se acelera en

gran medida en comparación con las soluciones de software

tradicionales. Aprovechando GeoServer en su organización también

impide que el software de lock-in, el ahorro de costosos contratos de

apoyo en el camino. (GEOSERVER, s.f.)

26

4.12. ARCGIS SERVER

Es el servidor central del sistema de información geográfica (SIG)

hecha por Esri . ArcGIS Server es utilizado para la creación y gestión

de los servicios Web, aplicaciones de SIG y los datos. ArcGIS Server es

típicamente implementado en forma local dentro de la organización de

la arquitectura orientada a servicios (SOA) o fuera de las instalaciones.

Las extensiones de ArcGIS Server permiten la funcionalidad GIS

disponible dentro de un subconjunto de ArcGIS Desktop

extensiones que se desplegarán como servicios Web. Extensiones de

ArcGIS Server incluyen 3D, espacial, geoestadística, la red, Geoportal,

la imagen, la interoperabilidad de datos, Gerente de flujo de trabajo y

esquemas.

Las aplicaciones típicas de los clientes incluyen el uso de mapas de

ArcGIS Server y los servicios de análisis espacial en geo

portales y de infraestructura de datos espaciales , la integración con

los activos de la organización, relaciones con los clientes , los

recursos naturales, o el sistema de trabajo de gestión de pedidos, el

desarrollo de la conciencia de la situación o comunes de foto de

operación de soluciones, tienda en línea y localizadores de recursos, de

cara al público portales web de transparencia del gobierno , el

seguimiento en línea de los fenómenos meteorológicos, el movimiento

de recursos, o el cambio visualizar el paso del tiempo, el intercambio de

investigación científica y el modelado, gestión y prestación de

percepción remota de datos, la cartografía de colaboración y

de contenidos generados por los usuarios de aplicaciones , así como la

gestión de proyectos de recolección de datos utilizando los

dispositivos móviles y sistemas de posicionamiento global (GPS) y el

apoyo a la inteligencia de datos móviles. (GOMEZ, ANALISIS DE DATOS

GEOGRAFICO PARA EL ESTUDIO DE VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE

BOGOTA, PLAN PILOTO LOCALIDAD DE SUBA)

http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Geographic_information_system&usg=ALkJrhhYhFCdkm-XZiwXYeguOgIKnU9FLA


http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Esri&usg=ALkJrhhSa9H3-Bq_ga46V7ogFwvQp_3JGQ


http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/ArcGIS_Desktop&usg=ALkJrhjDxdVC_8xV9qtnT2vSoJuCcuOtNw


http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Geoportal&usg=ALkJrhj0UgXsle_SnRbQT5MNXwmMUtf0aA


http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Spatial_data_infrastructure&usg=ALkJrhhqmtLNnYDzF7jwHXnxGUjpXluujg




http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Customer_relationship_management&usg=ALkJrhjeB61UGzhCaeRRVsi6ufxYEXw-5g


http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Situational_awareness&usg=ALkJrhjN-NXPZ-pdXM7rN7E47zvKg7jdeg




http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Common_operational_picture&usg=ALkJrhheD3HK-1YuDDpvFWjfAiqzrROvhw


http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Web_portal&usg=ALkJrhh8ws6Wnijtk5jlKLS8mMsFSQdPuw


http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Government_transparency&usg=ALkJrhhol8Mvh_7g017QQ6_H6Ze2MAk6Qw




http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Remote_sensing&usg=ALkJrhjV9z6iufuYgTRo23zt4Oo_nH9jeQ


http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/User-generated_content&usg=ALkJrhgGDUee6i2CbXqpxwXkXTutUy5PLw


http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=es&prev=/search%3Fq%3DArcGIS%2BServer%26hl%3Des%26biw%3D1366%26bih%3D667%26prmd%3Dimvnsb&rurl=translate.google.com.co&sl=en&twu=1&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Global_positioning_system&usg=ALkJrhjo4bNl9R5UHOqhT1t926F8oV-tfA


27

4.13. MAPSERVER

MapServer es un entorno de desarrollo de código abierto para la

creación de Sistemas de Información Geográfica escrito en C. Más allá

de los datos de navegación SIG, Map Server permite crear mapas de

imágenes geográficas, es decir mapas que se pueden dirigir a los

usuarios.

Su funcionamiento básico está configurado en un fichero de texto, que

tiene la extensión ".map". En este fichero, los datos del mapa se

organizan en capas, a su vez dividida en una o más clases, donde en

cada una de las cuales se pueden definir diferentes estilos visuales. Esta

estructura permite la generación de mapas con una definición de

estilos muy flexible, que también puede depender de la escala del

mapa.

El formato salida de Map Server, dependiendo de la solicitud, puede ser

gráfico (mapa, leyenda, escala, métricas, visión general) o alfanumérico

(el resultado de una consulta de datos alfanuméricos o espacial).

El archivo ".map" también incluye la posibilidad de fusionar la producción

de una plantilla de HTML Map Server, para generar una página web de

lectura fácil y agradable.

4.14. CECAD

“El Centro de Computación de Alto Desempeño es un laboratorio creado

por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas", para fomentar el

desarrollo de la investigación y transferencia de conocimiento en las

áreas de la ingeniería, las ciencias sociales y en general de todas las

divisiones de la Universidad que participan en el desarrollo de la

comunidad académica, institucional y nacional para el crecimiento de

la industria local, regional y nacional, que redunde en el bienestar de la

sociedad.” (CECAD - CENTRO DE COMPUTACION DE ALTO DESEMPEÑO,

s.f.)

28

“El CECAD es un centro de computación de alto desempeño que

potenciará las áreas de investigación de estudiantes de Doctorado,

Postgrado y Pregrado en todas las áreas de la ciencia que requieran de

una herramienta con alta capacidad de cálculo y de almacenamiento

de información.” (CECAD - CENTRO DE COMPUTACION DE ALTO

DESEMPEÑO, s.f.)

29

5. MARCO LEGAL

5.1. LEY 14 DEL 6 DE JULIO DE 1983

“Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan

otras disposiciones”

5.2. LEY 9 DEL 11 DE ENERO 1989

“Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,

compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones”.

5.3. LEY 2 DEL 15 DE ENERO DE 1991

“Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989”.


“Por la cual se crea el Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social, se

establece el subsidio familiar de vivienda, se reforma el Instituto de

Crédito Territorial, ICT, y se dictan otras disposiciones”.


“Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan

otras disposiciones”.

5.6. DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998

“Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de

1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62,

67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del

Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”.

30

5.7. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004

“Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los

Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 y se adopta el Plan de

Ordenamiento Territorial-POT.”

5.8. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008

“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados

dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.

5.9. RESOLUCIÓN 070 DEL 4 DE FEBRERO DE 2011

“Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la

actualización de la formación catastral y la conservación catastral”.

5.10. DECRETO 364 DE 26 DE AGOSTO DE 2013

“Por el cual se modifican excepcionalmente las normas urbanísticas del

Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D. C., adoptado mediante

Decreto Distrital 619 de 2000, revisado por el Decreto Distrital 469 de 2003

y compilado por el Decreto Distrital 190 de 2004.”

5.11. DECRETO 224 DEL 8 DE JUNIO DE 2011

“Por el cual se actualiza la reglamentación de la Unidad de

Planeamiento Zonal (UPZ) No. 38, RESTREPO, ubicada en la Localidad de

Antonio Nariño”

5.12. DECRETO 116 DEL 15 DE ABRIL DE 2005

“Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 35,

CIUDAD JARDÍN, ubicada en la Localidad de Antonio Nariño”

31

6. METODOLOGIA DEL PROYECTO

Para el presente proyecto de investigación: “Estudio del Valor del Suelo de

la Ciudad de Bogotá, Aplicativo Web Geográfico, Estudio de Caso

Localidad Antonio Nariño”, se establecieron cuatro etapas como se

evidencia en la Imagen 8: Desarrollo Metodológico Establecido.

Imagen 8: Desarrollo Metodológico Establecido

Fuente: Elaboracion Propia

En la primera etapa se desarrollaron dos actividades en las cuales se

recolecto la informacion en campo y teorica necesarias para el objetivo de

la presente investigacion como lo fue:

1. Manual de Zonas Homogéneas de la Unidad Administrativa de

Catastro Distrital. UAECD

2. Normatividad de las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ´s) Ciudad

Jardín y Restrepo

Actividad 1: Recolección de Información

Teórica y Datos Espaciales

ETAPA 1: Obtención de información en campo y teórica

Actividad 2: Recolección de datos en Campo

Actividad 1: Elaboración de las Zonas

ETAPA 2: Elaboración de las zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas de la Localidad Antonio Nariño

Actividad 2: Consolidación y Descripción de

los Resultados Obtenidos

Actividad 1: Clasificación Y Codificación

ETAPA 3: Elaboración, implementación y verificación del

aplicativo web geográfico para la Localidad Antonio

Nariño

Actividad 2: Montaje de la Base de Datos

Espaciales

Actividad 3: Pruebas Y Verificación

ETAPA 4: Estudio de los resultados obtenidos Actividad 1: Análisis De Los Resultados

32

3. Datos geográficos de la Localidad Antonio Nariño que posee el Grupo

de Investigación GIGA

4. Datos espaciales (shapes) de la Infraestructura de Datos Espaciales

para el Distrito Capital – IDECA

5. Ofertas

6. Puntos de Interés

En la segunda etapa se elaboraron las Zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas, en este punto para cada una de las Zonas Homogéneas

Físicas se hizo una descripción del código obtenido y para las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas fue necesario realizar avalúos por los

métodos Capitalización de Rentas y Mercado y con esto determinar el valor

de terreno por unidad de área, el resultado gráfico de las mismas fue

realizado en el software ArcGIS,

La tercera etapa concerniente a la elaboración, implementación y

verificación del aplicativo web, hace referencia a la creación de las Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas en Quantum GIS, teniendo en

cuenta que la información plasmada fue organizada y codificada para la

alimentación del software desarrollado por el grupo que investigo el valor

del suelo en la Localidad de Usaquén previamente, el cual reposa en los

servidores de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas – UDFJC, para

tal fin se tuvo en cuenta las características de los elementos y los atributos

asociados, posteriormente se realizaron pruebas para verificar el óptimo

funcionamiento del aplicativo.

En la última etapa se realizó una comparación multitemporal de las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas obtenidas, la misma se realizó contra la

información que reposa en la Unidad Administrativa Especial de Catastro

Distrital – UAECD del 2005 y la que reposa en el Grupo de Investigación GIGA

del 2014.

33

7. DESARROLLO DE LA METODOLOGIA DEL PROYECTO

ESTABLECIDA – RESULTADOS

De acuerdo a la metodología establecida para el desarrollo de la

investigación: “Estudio del Valor del Suelo de la Ciudad de Bogotá,

Aplicativo Web Geográfico, Estudio de Caso Localidad Antonio Nariño” y

plasmada en la Imagen 8: Desarrollo Metodológico Establecido, se han

obtenido los siguientes resultados:

7.1. OBTENCION E IMPLEMENTACION DE LA INFORMACION DE

CAMPO Y TEORICA

Para la realización de las Zonas Homogéneas Físicas de la Localidad

Antonio Nariño, se realizó un barrido en campo para lo cual se utilizó el

manual implementado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro

Distrital - UAECD, la normatividad del sector, los datos geográficos que

reposaban en el grupo de investigación Gestión Publica Avalúos y

Urbanismo – GIGA y los descargados del IDECA.

Toda la información adquirida intervino de manera activa en la

construcción gráfica de las Zonas Homogéneas Físicas desarrolladas en

el Software ArcGIS, las cuales sirvieron como base para la construcción

de las Zonas Geoeconómicas.

7.2. RESULTADOS DE LA GENERACION DE LAS ZONAS

HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS DE LA

LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

7.2.1. ZONAS HOMOGENEAS FISICAS

El resultado de la creación de Zonas Homogéneas Físicas arrojo 43

espacios geográficos dentro de la Localidad Antonio Nariño, que se

pueden evidenciar cartográficamente en el Anexo 1 y la descripción

de cada uno(lo que representa cada código) en el Anexo 2.

34

Las zonas homogéneas físicas tienen como objetivo la división de un

determinado perímetro urbano, (localidad Antonio Nariño) en sectores

con características similares, para su correcta generación se

fundamentó en los conceptos y procedimientos de la ley 14 de 1983, la

resolución 070 de 2011 y el manual de ZHF urbanas y rurales elaborado

por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

“Las Zonas Homogéneas físicas se definen como espacios geográficos

con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios

públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de

las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,

disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables

que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes” (UAECD U.

A., 2005)

Para generar las ZHF se deben tener en cuenta las siguientes variables

Clase de suelo

Área de actividad

Tratamiento

Topografía.

Vías.

Servicios.

Actividad económica del inmueble.

Tipo según actividad del inmueble.

En la imagen 9 se observa el orden en el cual se genera una Zona

Homogénea Física, así como el grupo al cual pertenece cada

variable anteriormente expuesta.

35

Imagen 9: Generación Zona Homogénea Física ZHF


Estas son las características físicas más relevantes específicamente para

la ciudad de Bogotá, a cada una de las variables les corresponde un

código según la clasificación del manual de la Unidad Administrativa

Especial de Catastro Distrital y se agrupan dentro de tres grupos

(Destinación económica, Adecuación del uso urbano, Uso de los

inmuebles).

CLASE DE

SUELO

AREA DE

ACTIVIDAD

TRATAMIENTO

DEST

INA

CIO

N

EC

ON

OM

ICA

TOPOGRAFIA

VIAS

SERVICIOS

AD

EC

UA

CIO

N A

L

USO

UR

BA

NO

ACTIVIDAD

ECONOMICA DEL

INMUEBLE

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD DEL

INMUEBLE

USO

DE L

OS

INM

UEB

LES

ZONAS HOMOGENEAS FISICAS

36

7.2.1.1. DESTINACION ECONOMICA

“La destinación es la que regula el uso, la ocupación y

aprovechamiento del suelo y define la naturaleza y las

consecuencias de las actuaciones urbanísticas” (UAECD U. A.,

2005).

“Nos indica la normatividad existente en una zona. Estas áreas

están debidamente reglamentadas dentro de los planes integrales

de desarrollo de cada municipio y para el caso del Distrito Capital

de Bogotá, la norma que define los usos del suelo y de las

construcciones está dada por el Decreto 190 de 2004 – Compilado

Plan de ordenamiento territorial (POT). En aquellos sectores en que

el POT no se encuentre reglamentado, se tendrán en cuenta las

normas anteriores a la promulgación del mencionado Decreto en

este caso Acuerdo 6 de 1990.” (UAECD U. A., 2005)

La destinación económica agrupa las siguientes características

que corresponden a las tres primeras variables de las zonas

homogéneas físicas:

Clase de suelo

Área de actividad

Tratamiento

Para el caso de la localidad Antonio Nariño ubicada en la parte

suroriental de la ciudad, se consultó el decreto 116 de 2005, el

decreto 298 de 2002 y el decreto 224 de 2011, el procedimiento

consistió en identificar en la normatividad urbanística vigente

dentro del sector y plasmar esta información en un mapa utilizando

el software ArcGis, asignando a cada polígono segregado la

codificación correspondiente según los manuales mencionados

anteriormente.

7.2.1.1.1. CLASE DE SUELO

37

De acuerdo al manual provisto par la Unidad Administrativa

Especial de Catastro Distrital – UAECD el suelo se clasifica de

acuerdo como se observa en la tabla 2:

.

CODIFICACIÓN

1 Rural protegido

2 Rural no protegido

3 Expansión protegido

4 Expansión no protegido

5 Urbano protegido

6 Urbano no protegido

Tabla 2: Codificación clase de suelo

Fuente: Elaboración propia

Para la Localidad Antonio Nariño partiendo de la información

normativa vigente se obtuvieron dos tipos de clases de suelo

como se evidencia en la tabla 3: Área y porcentaje de

participación clase de suelo Localidad Antonio Nariño

CLASE DE SUELO CÓDIGO ÁREA METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACIÓN

Urbano no protegido 6 4601702,75 94%

Urbano protegido 5 277840,58 6%

AREA TOTAL 4879543,33 100%

Tabla 3: Área y porcentaje de participación clase de suelo Localidad

Antonio Nariño


38

Diagrama 2: Porcentaje de participación Clase de Suelo


Como se evidencia en el diagrama 2, el 94 % del suelo que

normativamente conforma la localidad Antonio Nariño es

urbano no protegido, con relación al 6 % que corresponde a

suelo urbano protegido.

“Se define área de actividad a la destinación establecida a

zonas del suelo urbano, para la asignación de usos en función

de la estructura urbana propuesta por el modelo territorial” de

acuerdo al POT DECRETO 190 DE 2004

Se obtuvo la área de actividad para la localidad Antonio

Nariño partiendo de la información normativa vigente y de la

codificación de los manuales de zonas homogéneas físicas de

la unidad administrativa de catastro distrital, para este caso la

variable se compone de dos códigos el área de actividad y el

94%

6%

CLASE DE SUELO

URBANO NO PROTEGIDO

URBANO PROTEGIDO

7.2.1.1.2. ÁREAS DE ACTIVIDAD

39

tipo según área de actividad como se observa en la tabla 4:

Codificación área de actividad.

ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL

21. Residencial Neta

22. Residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios

23. Residencial con comercio y servicios en la vivienda

ÁREA DE ACTIVIDAD DOTACIONAL

31. Equipamientos colectivos

32. Equipamientos deportivos y recreativos

33. Servicios urbanos básicos

34. Parques

ÁREA DE ACTIVIDAD COMERCIO Y SERVICIOS

41. De Servicios Empresariales

42. De Servicios Empresariales e Industriales

43. Especial de Servicios

44. De Servicios al automóvil

45. De Comercio cualificado

46. De Comercio aglomerado

47. Comercio pesado

48. Grandes Superficies Comerciales

ÁREA DE ACTIVIDAD CENTRAL

51. Centro tradicional

52. Núcleos fundacionales

ÁREA URBANA INTEGRAL

61. Residencial

62. Múltiple

63. Industrial y de servicios

ÁREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL

71. Industrial

ÁREA DE ACTIVIDAD MINERA

81. Parques Minero Industriales

82. Áreas de suspensión de actividad minera

SUELO DE PROTECCIÓN

72. Estructura Ecológica Principal Sistema de Áreas Protegidas

40

73. Zonas Declaradas como de alto riesgo no mitigable por

remoción en masa o inundación.

74. Áreas reservadas para la construcción de plantas de

tratamiento

75. Las 130 Hectáreas para la expansión del actual relleno

sanitario de Doña Juana.

Tabla 4: Codificación Área de actividad


En la tabla 5 se observa el porcentaje de participación de área

de actividad en la Localidad Antonio Nariño, así mismo en el

diagrama 3 se observa de manera gráfica la proporción de

cada una.

AREA DE

ACTIVIDAD CODIGO

AREA METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

RESIDENCIAL 2 3324819,62 68%

DOTACIONAL 3 500386,34 10%

COMERCIO Y

SERVICIOS 4 893995,04 18%

PROTECCION 7 160342,43 3%

TOTAL AREA 4879543,43 100%

Tabla 5: Porcentaje de participación de área de actividad Localidad

Antonio Nariño


41

Diagrama 3: Porcentaje de participación de área de actividad


En la tabla 6 se observa el Porcentaje de participación de tipo

según área de actividad de la Localidad Antonio Nariño, así

mismo en el diagrama 4 se observa de manera gráfica la

proporción de cada una.

68%

10%

19%3%

AREA DE ACTIVIDAD

RESIDENCIAL

DOTACIONAL

COMERCIO Y SERVICIOS

PROTECCION

42

AREA DE

ACTIVIDAD CODIGO

TIPO SEGÚN

AREA DE

ACTIVIDAD

CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Residencial 2

Residencial -

zonas

delimitadas de

comercio y

servicios

2 3324819,62 68%

Dotacional 3

Dotacional -

equipamientos

colectivos

1 365089,96 7%

Dotacional 3

Dotacional -

servicios

urbanos

básicos

3 135296,38 3%

Comercio

y servicios 4

Comercio y

servicios -

comercio

aglomerado

6 482079,27 10%

Comercio

y servicios 4

Comercio y

servicios -

comercio

cualificado

5 295065,41 6%

Comercio

y servicios 4

Comercio y

servicios -

grandes

superficies

8 116850,36 2%

Protección 7

Estruc. Ecolo.

Princ. Sistema

de áreas

protegidas

2 160342,43 3%

TOTAL AREA 4879543,43 100%

Tabla 6: Porcentaje de participación de tipo según área de actividad

Localidad Antonio Nariño


43

Diagrama 4: Porcentaje de participación de Área de Actividad


El 68% de la localidad pertenece al área Residencial- Zonas

delimitadas de comercio y servicios, el 10 % es Comercial y

de servicios- Comercio aglomerado y un 8% es Dotacional-

Equipamientos colectivos.

68%8%

3%

10%

6%

2%3%

AREA DE ACTIVIDAD

RESIDENCIAL - ZONASDELIMITADAS DECOMERCIO Y SERVICIOS

DOTACIONAL -EQUIPAMENTOSCOLECTIVOS

DOTACIONAL - SERVICIOSURBANOS BASICOS

COMERCIO Y SERVICIOS -COMERCIO AGLOMERADO

COMERCIO Y SERVICIOS -COMERCIO CUALIFICADO

COMERCIO Y SERVICIOS -GRANDES SUPERFICIES

ESTRUC. ECOLO. PRINC.SISTEMA DE AREASPROTEGIDAS

44

“Los Tratamientos Urbanísticos son instrumentos normativos que

orientan de manera diferenciada, las intervenciones que se

puedan realizar en el territorio, el espacio público y las

edificaciones según las características físicas y las dinámicas del

ámbito de aplicación.”

De igual forma que las variables anteriores que hacen parte de

la destinación económica se partió de la información normativa

vigente y de la codificación de los manuales de zonas

homogéneas físicas de la unidad administrativa de catastro

distrital para definir el tratamiento y su tipo de tratamiento las

mismas se evidencian en la tabla 7: Codificación tratamientos

urbanísticos.

TRATAMIENTO DE DESARROLLO.

11. De desarrollo

12. De Recuperación Geomorfológica

13. De sectores Urbanos Especiales

TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN

21. Urbanística

22. Con Densificación Moderada

23. Con Cambio De Patrón

24. De Sectores Urbano Especiales

TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA

31. De Redesarrollo

32. De Reactivación

TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN

41. Sectores De Interés Cultural

42. Inmuebles De Interés Cultural

7.2.1.1.3. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

45

43. Monumentos Conmemorativos Y Objetos Artísticos

44. Tratamiento De Conservación Caminos Históricos

TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

51. De Intervención Reestructurante

52. De Intervención Complementaria

TRATAMIENTO EN SUELO DE PROTECCIÓN EN SUELO URBANO Y DE

EXPANSIÓN

61. Sistema de áreas protegidas

62. Parques urbanos

63. Áreas de Manejo Especial del Valle Aluvial del río Bogotá

64. Articulaciones Ambientales Sostenibles del Área de Manejo

Especial

65. Zonas de alto Riesgo no mitigable

66. Zonas para la construcción de Plantas de Tratamiento

67. Zona de Expansión del Relleno Sanitario

68. Zona de Reserva

69. Cumplimiento de las resoluciones 1153 de 1999, 0475 y 0621

de 2000

TRATAMIENTO EN SUELO DE PROTECCIÓN SISTEMA DE ÁREAS

PROTEGIDAS

70. Áreas de Manejo Especial Nacionales

71. Áreas de Manejo Especial Regionales

72. Santuario Distrital de Fauna y flora

73. Área forestal Distrital

74. Parque Ecológico Distrital

PARQUES URBANOS

75. Parque de escala metropolitana

76. Parque de escala zonal

CORREDORES ECOLÓGICOS

77. Corredor Ecológico de Ronda

46

78. Corredor Ecológico Vial

79. Corredor Ecológico de borde

80. Corredor Ecológico Regional

ÁREA DE MANEJO ESPECIAL DEL VALLE ALUVIAL DEL RÍO BOGOTÁ

81. Ronda Hidráulica del río Bogotá

82. Zona de manejo y Preservación Ambiental del río Bogotá

Tabla 7: Codificación Tratamientos Urbanísticos


En la tabla 8 se evidencian las áreas y porcentajes de

participación de tratamiento urbanístico en la localidad

Antonio Nariño una vez realizada la clasificación de acuerdo al

manual de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

- UAECD, así mismo en el diagrama 5 se muestran sus

porcentajes de participación.

TRATAMIENTO CODIGO AREA METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Consolidación 2 4601605,02 94,3%

Suelo de protección en

suelo urbano y expansión 6 117589,64 2%

Suelo de protección

sistema de áreas

protegidas

7 160348,93 3%

TOTAL AREA 4879543,59 100%

Tabla 8: Áreas y porcentajes de participación Tratamiento urbanístico



47

Diagrama 5: Porcentajes de participación Tratamiento urbanístico




participación del tipo de tratamiento urbanístico de la

Localidad Antonio Nariño una vez realizada la clasificación de

acuerdo al manual de la Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distrital. UAEDC, así mismo en el diagrama 6 se

muestran sus porcentajes de participación.

94%

3%3%

TRATAMIENTO

CONSOLIDACION

SUELO DE PROTECCION ENSUELO URBANO YEXPANCION

SUELO DE PROTECCIONSISTEMA DE AREASPROTEGIDAS

48

TRATAMIENTO CODIGO TIPO DE

TRATAMIENTO CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Consolidación 2

Sectores

urbanos

especiales

0 23622,22 0,5%

Consolidación 2 Urbanística 1 1225765,80 25%

Consolidación 2 Densificación

moderada 2 1966583,19 40%

Consolidación 2 Cambio de

patrón 3 1058246,29 22%

Consolidación 2

Sectores

urbanos

especiales

4 56330,13 1%


suelo urbano y expansión 6 parques urbanos 4 117589,64 2%

Consolidación 2

Sectores

urbanos

especiales

4 271057,39 6%

Suelo de protección sistema

de áreas protegidas 7

Corredor

ecológico de

ronda

7 160348,93 3%

TOTAL AREA 4879543,59 100%

Tabla 9: Áreas y porcentajes de participación Tipo Tratamiento urbanístico

localidad Antonio Nariño


49

Diagrama 6: Porcentajes de participación Tipo Tratamiento urbanístico



El 40 % de la localidad se encuentra dentro del tratamiento

urbanístico de consolidación con densificación moderada,

el 25 % pertenece a tratamiento de consolidación

urbanística y un 22% que tiene un tratamiento urbanístico de

consolidación con cambio de patrón.

7.2.1.2. ADECUACIÓN AL USO URBANO

La adecuación al uso urbano es la que permite un correcto

desarrollo constructivo, ya genera espacios geográficos con

óptimas condiciones para la urbanización y/o áreas que por el

contrario no lo son debido a sus características poco favorables,

las variables que tiene en cuenta la adecuación son:

Topografía.

Vías.

1%25%

40%

22%

1%2%

6% 3%

TIPO DE TRATAMIENTO

SECTORES URBANOSESPECIALES

URBANISTICA

DENSIFICACIONMODERADA

CAMBIO DE PATRON


50

Servicios.

El grado de urbanización de un sector depende básicamente de

estas tres variables, que a su vez dependen de las condiciones

naturales del terreno, la administración distrital y los ciudadanos,

“El grado de urbanización en Colombia, el aporte de las ciudades

al crecimiento económico y los múltiples encadenamientos e

impactos sociales positivos alrededor de la vivienda, la provisión de

agua potable y saneamiento, y el desarrollo de sistemas de

movilidad, con un marco adecuado de política, permitirán que

esta locomotora sea fundamental para la disminución de la

pobreza, el crecimiento económico sostenible y la generación de

riqueza, con un mayor equilibrio regional.” (DEPARTAMENTO

NACIONAL DE PLANEACION, 2015)

La topografía es una variable que tiene gran importancia en la

formación del precio de la tierra urbana debido a que nivelar

el terreno representa unos costos adicionales, para el caso de

las zonas homogéneas físicas nos permite analizar qué tan

optimo es un sector para un correcto desarrollo urbanístico.

La determinación de la pendiente en la localidad Antonio

Nariño se realizó por medio de la información de datos

geográficos abierta que maneja la Infraestructura de Datos

Espaciales para el Distrito Capital (IDECA), se utilizó un shapefile

con información de curvas de nivel cada metro para la ciudad

de Bogotá el cual permitió clasificar la localidad 15 según su

inclinación en una de las categorías especificadas por la

unidad administrativa especial de catastro distrital en sus

manuales, en la tabla 10 se muestra la clasificación que destina

la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD

para la topografía, mientras que en la tabla 11 se evidencia que

7.2.1.2.1. TOPOGRAFÍA

51

la Localidad número 15 es plana, es decir que tiene una

pendiente que varía entre el 0% y 7%.

CODIFICACIÓN

1 Plana. 0 - 7 %

2 Inclinada. 7 – 14 %

3 Empinada. Mayor 14 %

Tabla 10: Codificación Topografía


TOPOGRAFIA CODIGO AREA METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

PLANA 1 4879543 100%

Tabla 11. Área y porcentaje de participación topografía localidad Antonio

Nariño


La variable servicios públicos domiciliarios, hace referencia a la

existencia o no de las redes secundarias (Con conexión a las

redes primarias) de servicios públicos como son : Agua, energía,

alcantarillado, alumbrado público, teléfono, gas domiciliario;

que permitan o faciliten el desarrollo de múltiples

construcciones, y no tomando como referencia la construcción

o existencia de una vivienda.

7.2.1.2.2. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS

52

Se deben clasificar los inmuebles de manera general de la

siguiente forma: Sin servicios, básicos incompletos, básicos,

básicos más complementarios y además se plantea no solo

registrar dicha condición, sino especificar en forma

independiente cuales son los servicios públicos que real y

legalmente presenta el inmueble o grupo de inmuebles. (UAECD

U. A., 2005)

La información de los servicios públicos domiciliarios con los que

cuenta la localidad Antonio Nariño se obtuvo con un recorrido

por los barrios de la zona, donde se realizó un registro fotográfico

de la existencia de las redes, puntos de conexión y contadores.

En la tabla 12 se enlista la codificación de servicios públicos

domiciliarios de acuerdo al manual de la Unidad Administrativa

Especial de Catastro Distrital, así mismo en la tabla 13 se muestra

el porcentaje de participación de la clase de servicio hallado

en la Localidad Antonio Nariño.

53

0 Sin servicios

1 Ausencia de servicios

1 Básicos Incompletos.

1 Alcantarillado y energía eléctrica

2 Acueducto y alcantarillado

3 Acueducto y energía eléctrica

4 Solo Acueducto

5 Solo Alcantarillado

6 Solo Energía eléctrica

2 Básicos

1 Acueducto, Alcantarillado y Energía eléctrica.

3 Básicos más un complementario.

1 Teléfono

2 Gas natural

3 Alumbrado público

4 Básicos más dos complementarios.

1 Teléfono y Gas natural

2 Teléfono y Alumbrado público

3 Gas natural y Alumbrado público

5 Básicos más tres complementarios.

1 Teléfono, Gas natural y Alumbrado público

Tabla 12: Codificación Servicios públicos domiciliarios.


54

SERVICIO PUBLICO CODIGO CLASE DE SERVICIO CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Servicios básicos

incompletos 1

Alcantarillado y

energía eléctrica 1 160333,07 3,3%

Servicios básicos

más tres

complementarios

5

Teléfono, gas

natural y

alumbrado publico

1 4598948,51 94,2%

Servicios básicos

incompletos 1

Acueducto y


TOTAL AREA 4879543,365 100%

Tabla 13: Área y porcentaje de participación servicios públicos localidad

Antonio Nariño


Los diagramas 7 y 8 muestran de forma gráfica el porcentaje de

participación de servicios públicos y la clase de servicios

públicos de la Localidad Antonio Nariño respectivamente de

acuerdo a la información que se encuentra en la tabla 13.

Diagrama 7: Porcentaje de participación servicios públicos localidad

Antonio Nariño


3%

94%

3%

SERVICIO PUBLICO

SERVICIOS BASICOSINCOMPLETOS

SERVICIOS BASICOS MASTRES COMPLEMENTARIOS


55

Diagrama 8: Clase servicios públicos localidad Antonio Nariño


Dentro de las variables que conforman la adecuación al uso

urbano la que tiene mayor influencia es la de las vías, su

influencia es en tanto al alto grado de desarrollo urbano que

este representa al contar con excelentes vías y al valor que

adquiere un bien inmueble debido a la accesibilidad que le

brinda ya sea con comercio y servicios, espacios recreacionales

o simplemente por una mejor movilidad en cuanto a medios de

transporte

Para obtener una información clara y completa el manual de

zonas homogéneas físicas de catastro distrital divide esta

variable en tres características que son: Clase de vía, Estado de

la vía e influencia de la vía.

3%

94%

3%

CLASE DE SERVICIO

ALCANTARILLADO YENERGIA ELECTRICA

TELEFONO, GAS NATURALY ALUMBRADO PUBLICO

ACUEDUCTO Y ENERGIAELECTRICA

7.2.1.2.3. VÍAS

56

CLASE DE VÍA

1 Sin vías

2 Peatonales sin pavimentar

3 Peatonales pavimentadas

4 Vehiculares sin pavimentar

5 Vehiculares pavimentadas

ESTADO DE LAS VÍAS

0 Sin

1 Malo

2 Regular

3 Bueno

4 Excelente

INFLUENCIA DE LAS VÍAS

0 Sin

1 Vial local

2 Vial zonal o Intermedia

3 Arterial complementario

4 Arterial Básico o Principal

Tabla 14: Codificación Vías


En la tabla 14 se muestra la codificación de vías de acuerdo al


– UAECD y en la tabla 15 el área y porcentaje de la clasificación

de las vías realizado para el caso de estudio.

57

CLASE DE VIA CODIGO ESTADO

DE VIA CODIGO

INFLUENCIA DE

VIA CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Peatonales

pavimentadas 3 Bueno 3 Vía local 1 45646,64047 1%

Vehiculares

pavimentadas 5 Bueno 3 Vía local 1 3231,054912 0,1%

Vehiculares

pavimentadas 5 Bueno 3 Intermedia 2 2985216,103 61%

Vehiculares

pavimentadas 5 Bueno 3

Arterial

complementaria 3 633196,671 13%

Vehiculares

pavimentadas 5 Bueno 3 Principal 4 1212252,125 25%

TOTAL AREA 4879543 100%

Tabla 15: Área y porcentaje de participación vías localidad Antonio Nariño


El diagrama 9 muestra el porcentaje de participación de vías en

la Localidad Antonio Nariño descritos previamente en la tabla

15.

Diagrama 9: Porcentaje de participación vías localidad Antonio Nariño


1%

61%13%

25%

VIAS PEATONALES PAVIMENTADAS-BUENO-VIA LOCAL

VEHICULARES PAVIMENTADAS-BUENO-VIA LOCAL

VEHICULARES PAVIMENTADAS-BUENO-INTERMEDIA

VEHICULARES PAVIMENTADAS-BUENO-ARTERIALCOMPLEMENTARIAVEHICULARES PAVIMENTADAS-BUENO-PRINCIPAL

58

7.2.1.3. USO DE LOS INMUEBLES

El uso de los inmuebles depende de dos variables, una es la

actividad que efectivamente se desarrolla en el inmueble y la otra

el tipo según la actividad, la información es necesaria para

obtener las zonas homogéneas físicas ya que el inmueble

normativamente puede estar destinado a una actividad

establecida y en la actualidad está desarrollando otra, esto

debido a que dichas actividades se encuentran contempladas en

la norma o la norma de uso no las restringe.

Como se mencionó anteriormente dentro de este grupo se

encuentran dos variables muy relacionadas entre sí que son:



La información de las actividades económicas que desarrollan

los inmuebles se obtuvieron del trabajo de campo realizado en

la localidad Antonio Nariño, en la tabla 16 se menciona los

códigos que se le debe asignar a cada actividad en base al

manual de zonas homogéneas físicas de la Unidad

Administrativa Especial de Catastro Distrital.

7.2.1.3.1. ACTIVIDAD ECONÓMICA DEL INMUEBLE.

59

CODIFICACÍON

0 No Edificado

1 Residencial

2 Comercial y de servicios

3 Industrial

4 Dotacional

5 Espacio público

6 Recreacional y deportivo

Tabla 16: Codificación actividad económica del inmueble


En la tabla 17 se puede observar el área y porcentaje de

participación de la actividad económica de la Localidad

Antonio Nariño, así mismo en el diagrama 10 se evidencia de

forma gráfica los porcentajes.

ACTIVIDAD

ECONOMICA CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Comercial y de servicios 2 854577,6093 18%

No edificado 0 160342,4297 3%

Residencial 1 3171654,975 65%

Industrial 3 192582,0711 4%

Recreativo deportivo 6 57562,56236 1%

Dotacional 4 392029,2452 8%


TOTAL AREA 4879543,548 100%

Tabla 17. Área y porcentaje de participación actividad económica



60

Diagrama 10: Porcentaje Actividad Económica del inmueble


La información del tipo según actividad del inmueble se obtuvo

del trabajo de campo realizado en la localidad Antonio Nariño,

en la tabla 18 se menciona los códigos que se le debe asignar

a cada tipo según actividad en base al manual de zonas

homogéneas físicas de la Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distrital – UAEDC .

NO EDIFICADOS

1 Urbanizable no urbanizado

2 Urbanizados no construidos

3 No Urbanizable

RESIDENCIAL

1 Tipo 1

18%

3%

65%

4% 1%

8%

1%

ACTIVIDAD ECONOMICA

COMERCIAL Y DESERVICIOS

NO EDIFICADO

RESIDENCIAL

INDUSTRIAL

RECREATIVO DEPORTIVO

DOTACIONAL


7.2.1.3.2. TIPO SEGÚN ACTIVIDAD DEL INMUEBLE

61

2 Tipo 2

3 Tipo 3

4 Tipo 4

5 Tipo 5

6 Tipo 6

COMERCIAL Y DE SERVICIOS

1 Vecinal (Comercial puntual)

2 Zonal (Comercial Aglomerado no especializado)

3 Urbano (Comercial Aglomerado Especializado)

4 Metropolitano (Comercial Aglomerado

multiespecializado)

INDUSTRIAL

1 Industria extractiva

2 Industria Transformadora

3 Talleres

DOTACIONAL

1 Educativos

2 Salud

3 Centros Culturales

4 Administrativos Públicos

5 De Culto Religioso

6 Abastecimiento de Alimentos

7 Recintos Feriales

8 Cementerios

9 Servicios Públicos y de Transporte

0 Seguridad ciudadana

ESPACIO PÚBLICO

1 Espacio Público Vial

2 Espacio Público de Zonas Verdes

62

3 Espacio Público de Parques

4 Otros Espacios Públicos

RECREACIONAL Y DEPORTIVO

1 Parques

2 Clubes y Parques Privados

3 Instalaciones deportivas

Tabla 18: Codificación tipo según actividad del inmueble



participación del tipo de actividad económica de la Localidad



TIPO DE ACTIVIDAD ECONOMICA CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Espacio público de zonas verdes 2 160342,4297 3%

Cementerios 8 56213,43599 1%

Salud 2 240869,2318 5%

Comercial aglomerado

especializado 3 290972,8099 6%

Comercial aglomerado no


Educativo 1 81623,19465 2%

De culto religioso 5 32722,54164 1%

Residencial tipo 3 3 2749225,236 56%


multiespecializado 4 116850,3649 2%

63


AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Parques 1 108356,542 2%


TOTAL AREA 4879543,901 100%

Tabla 19: Área y porcentaje de participación tipo de actividad económica



Diagrama 11: Porcentaje de participación tipo de actividad económica



En las tablas 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 y 28 se muestran las

descripciones de los códigos de las 9 Zonas Homogéneas Físicas más

representativas en área de la Localidad Antonio Nariño.

64

Tabla 20: Descripción de la zona 6222115153214




CODIGO VARIBLE EXPLICACION

6CLASE DE

SUELOURBANO NO PROTEGIDO

22AREA DE

ACTIVIDADRESIDENCIAL CON ZONAL DELIMITADAS DE COMERCIO Y SERVICOS

21 TRATAMIENTO CONSOLIDACION URBANISTICA

1 TOPOGRAFÍA PLANA

51 SERVICIOS BASICOS MAS TRES COMPLEMENTARIOS

5 CLASE DE VIA VEHICULAR PAVIMENTADA

3ESTADO DE

LAS VIASBUENO

2INFLUENCIA

DE LAS VIASZONAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA

DEL INMUEBLE

RESIDENCIAL

4

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 4


6 CLASE DE SUELO URBANO NO PROTEGIDO

22 AREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL CON ZONAS DELIMITADAS DE COMERCIO Y SERVICOS


1 TOPOGRAFÍA PLANA



3 ESTADO DE LAS VIAS BUENO

2 INFLUENCIA DE LAS VIAS ZONAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

RESIDENCIAL

3TIPO SEGUN ACTIVIDAD

ECONOMICATIPO 3

65







22AREA DE

ACTIVIDADRESIDENCIAL

22 TRATAMIENTO CON ZONAS DELIMITADAS DE COMERCIO Y SERVICIOS

1 TOPOGRAFÍA PLANA

51 SERVICIOS BASICO MAS TRES COMPLEMENTARIOS


3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

4INFLUENCIA DE LAS

VIASARTERIAL BASICA

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

RESIDENCIAL

3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 3


6CLASE DE


22AREA DE

ACTIVIDADRESIDENCIAL CON ZONAS DELIMITADAS DE COMERCIO Y SERVICIOS

23 TRATAMIENTO CONSOLIDACÍON CON CAMBIO DE PATRÓN

1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

2INFLUENCIA DE

LAS VIASZONAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA

DEL INMUEBLE

RESIDENCIAL

4

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 4

66







45AREA DE

ACTIVIDADCOMERCIO CUALIFICADO

23 TRATAMIENTO CONSOLIDACION CON CAMBIO DE PATRON

1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

2INFLUENCIA DE

LAS VIASZONAL

2

ACTIVIDAD

ECONÓMICA

DEL INMUEBLE


3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

COMERCIO AGLOMERADO ESPECIALIZADO



22AREA DE


21 TRATAMIENTO CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA

1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

3INFLUENCIA DE

LAS VIASARTERIAL COMPLEMENTARIA

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

RESIDENCIAL

3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 3

67







46AREA DE

ACTIVIDADCOMERCIO AGLOMERADO

22 TRATAMIENTO CONSOLIDACIÓN CON DENSIFICACÍON MODERADA

1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

2INFLUENCIA DE LAS

VIASZONAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

RESIDENCIAL

3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 3



31AREA DE

ACTIVIDADDOTACIONAL ZONA DE EQUIPAMENTO COLECTIVO

24 TRATAMIENTO CONSOLIDACION DE SECTORES URBANOS ESPECIALES

1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

4INFLUENCIA DE LAS

VIASARTERIAL BASICA O PRINCIPAL

4

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

DOTACIONAL

2

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

SALUD

68



7.2.2. ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS

Las Zonas Homogéneas Geoeconómicas – ZHG, son espacios

geográficos con un valor unitario de terreno, para la presente

investigación hubo predios que no se incluyeron ya que se

consideraron como puntos de interés y en general el valor de los

mismos como su estudio no eran representativos y/o relevantes, de

acuerdo a la información adquirida del manual de procedimiento

para la determinación de Zonas Geoeconómicas Urbanas y Rurales

de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD hay

diez etapas para su respectiva determinación descritas a

continuación o que se pueden evidenciar en la imagen 10

concerniente al Flujograma del proceso de creación de una Zona

homogénea Geoeconómica - ZHG:

1. Determinación del tamaño de la muestra y definición de los puntos

de investigación

2. Visita a cada uno de los puntos definidos



22AREA DE



1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

4INFLUENCIA DE

LAS VIASARTERIAL BASICA O PRINCIPAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA

DEL INMUEBLE

RESIDENCIAL

3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 3

69

3. Recopilación de la información de ofertas

4. Predios susceptibles de realizar Avalúos Especiales

5. Investigación económica

6. Métodos de avalúo

7. Procesamiento estadístico de la información

8. Diseño de Zonas Homogéneas Geoeconómicas

9. Sustentación de Avalúos

10. Reporte de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Imagen 10: Flujograma Creación Zona Homogénea Geoeconómica -ZHG


Probabilíst icos

Determinar el tamaño

de la muestra

Definir los puntos de

invest igación

Deben

ser De Elementos

Estrat ificados

Para Realización Avalúos

Definir si es

invest igación directa

Metodo de MercadoMetodo de

Capitalizacion de

De acuerdo al

comprtamiento

estadist ico

Procesar Estadist icamente la información

Diseñar Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Sustentar Avalúos

Zonas Homogéneas Geoeconómicas Finales

Visitar los Puntos Definidos

Recopilar la información de ofertas

Determinar Clase de Invest igacion Economica

Establecer si hay Predios Susceptibles de Avaluos

Especiales

Métodologia de Avaluo Ut ilizadas

70

Dicho lo anterior y de acuerdo al trabajo investigativo que se realizó,

cada una de las etapas se desarrolló de la siguiente manera:

7.2.2.1. DETERMINACION DEL TAMAÑO DE LA MUESTRA Y

DEFINICION DE LOS PUNTOS DE INVESTIGACION

De acuerdo al manual de Zonas Homogéneas Geoeconómicas de

la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD los

puntos de investigación poseen tres características:

1. Probabilísticos (cada predio se escogió de forma aleatoria, por

ende todos los predios de la localidad poseían probabilidad

superior a cero de ser puntos de investigación).

2. De Elementos (cada predio fue considerado como un elemento

independientemente de su área)

3. Estratificados (para cada predio se tuvo en cuenta su estrato,

de tal modo que se optimice el muestreo probabilístico)

Los puntos de investigación que se tomaron para la Localidad

Antonio Nariño cumplen con estas características, además se tuvo

en cuenta las 43 Zonas Homogéneas Físicas y las características

constructivas o arquitectónicas.

La información de estratificación fue tomada de los datos

geográficos provistos por el IDECA, mientras que el trabajo de

campo permitió la clasificación de los predios por sus

características constructivas y/o arquitectónicas y junto con las

Zonas Homogéneas Físicas previamente determinadas se logró la

división de la Localidad, cabe señalar que esta división era

preliminar y no coincide con las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas dado que una vez procesados los datos hubo

espacios que se unieron y otros que fueron necesarios dividir por los

valores unitarios de terreno que presentaron.

Es importante mencionar que la información de estratificación

socioeconómica es aplicable únicamente a los predios con uso

71

residencial, de esta forma y revisando los datos geográficos

suministrados por el IDECA, la Localidad Antonio Nariño posee un

único estrato correspondiente a 3 (tres), por lo cual esta variable

no fue definitiva o conclusiva para la creación de las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas.

En total se tomaron 63 puntos de investigación para la

determinación del valor unitario de terreno en la Localidad Antonio

Nariño,

7.2.2.2. VISITA A CADA UNO DE LOS PUNTOS DEFINIDOS

Para cada punto se realizó una visita con el objetivo de obtener la

información necesaria para realizar su respectivo avalúo, del total

de puntos 49 se trabajaron por el Método de Capitalización de

Renta correspondiente a inmuebles de uso comercial y 14 por el

Método de Mercado correspondiente a inmuebles de uso

residencial.

Cada predio se documentó fotográficamente y fue ubicado en la

Localidad Antonio Nariño como se muestra en la imagen 11 en los

Anexos 4 y 5 se evidencia la información de los predios recopilados

para el análisis por el Método de Capitalización de Rentas y

Mercado, todos los puntos de investigación corresponden a

inmuebles NPH (no propiedad horizontal).

72

Imagen 11: Puntos de Investigación Localidad Antonio Nariño


7.2.2.3. RECOPILACION DE LA INFORMACION DE OFERTAS

Las ofertas para la construcción de las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas - ZHG fueron tomadas en su mayoría en campo y

algunas buscadas vía Internet en total se utilizaron 100 ofertas de

las cuales 62 fueron implementadas en el Método de Mercado y

38 en el método de Capitalización de Rentas como se evidencia

en la tabla 29.

METODO CANTIDAD DE OFERTAS PORCENTAJE

CAPITALIZACION DE RENTAS 38 38%

MERCADO 62 62%

TOTAL 100 100%

Tabla 29: Cantidad de Ofertas por Método Localidad Antonio Nariño


73

La Localidad Antonio Nariño cuenta con dos UPZ´s denominadas

Ciudad Jardín y Restrepo las cuales cuentan con 6 y 11 barrios

respectivamente, en las tablas 30 y 31 se puede evidenciar el

nombre de los barrios que las componen.

UPZ BARRIOS

CIUDAD

JARDIN

LA HORTUA

SEVILLA

POLICARPA

CIUDAD BERNA

CARACAS

CIUDAD JARDIN SUR

Tabla 30: Barrios- UPZ Ciudad Jardín


UPZ BARRIOS

RESTREPO

5 DE NOVIEMBRE

LA FRAGUA

RESTREPO

SAN ANTONIO

SANTA ISABEL

SANTANDER OCCIDENTAL

EDUARDO FREY

RESTREPO OCCIDENTAL

SAN JORGE


VILLA MAYOR

Tabla 31: Barrios- UPZ Restrepo


74

En la Localidad Antonio Nariño en la UPZ Ciudad Jardín se

recopilaron 16 ofertas mientras que en la UPZ Restrepo se

recogieron 84, en el diagrama 12 se puede evidenciar el

porcentaje de participación de cada una:

Diagrama 12: Porcentaje de Participación en Ofertas por UPZ


7.2.2.4. PREDIOS SUSCEPTIBLES DE REALIZAR AVALÚOS

ESPECIALES

Los puntos de investigación tomados para la Localidad Antonio

Nariño cuentan con características típicas dentro de la zona en la

cual se ubican, por ende se determinó no realizar avalúos

especiales.

7.2.2.5. INVESTIGACION ECONOMICA

De acuerdo a la información del manual de Zonas Homogéneas

Geoeconómicas de la Unidad Administrativa Especial de Catastro

75

Distrital – UAECD hay dos tipos de investigación para determinar el

valor de terreno por unidad de área correspondiente a:

1. Investigación Indirecta: Consiste en la realización de encuestas

a profesionales con conocimientos sobre el valor del sector y se

realiza cuando no se encuentran ofertas.

2. Investigación Directa: Consiste en la realización del análisis

estadístico de las ofertas encontradas las cuales son

comprobables entre sí.

Para el presente caso de estudio (Localidad Antonio Nariño) se

implementó la investigación directa, para tal efecto las ofertas

adquiridas en campo y vía internet se agruparon de acuerdo a las

zonas definidas previamente y se aclara nuevamente que las

mismas no corresponden a las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas finales, dado que hay espacios geográficos que

se subdividen y otros que se unifican.

7.2.2.6. METODOS DE AVALÚO

Para la determinación del valor comercial de terreno por

unidad de área en predios de uso residencial se aplicó el

Método de Mercado que de acuerdo a la resolución 620 del 23

de Septiembre de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi

– IGAC es: “La técnica valúatoria que busca establecer el valor

comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o

transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables

al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán

ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la

estimación del valor comercial.”

7.2.2.6.1. METODO DE MERCADO

76

Teniendo en cuenta las especificaciones de la NIIF 13, el valor

razonable es una medición basada en el mercado, en el cual

se estime el precio al que tendría lugar una transacción

ordenada entre participantes de mercado a la fecha de la

medición, teniendo en cuenta particularidades o

características del activo o pasivo, como la ubicación o

restricciones del mismo.

Las ofertas muestran las condiciones comerciales de la zona por

metro cuadrado dentro de un de mercado activo, a las cuales

se indago por variables observables como la ubicación y valor

pedido, teniendo en cuenta que estas características, son las

más relevantes en una transacción normal y libre.

Los predios que fueron tomados como puntos de investigación

objeto de avaluó bajo esta modalidad fueron 63.

Este método se empleó para descontar el posible valor de la

construcción (este valor se calcula por método de reposición

como nuevo depreciado), para obtener así valores de terreno

netos comparables. Dicho método se aplica a cada una de las

ofertas con la información de Área de terreno.

Para este método se tomaron los datos suministrados por

Camacol y Construdata Febrero 2.015 – Abril 2.015 acerca de

los valores de referencia para la construcción de inmuebles de

acuerdo al tipo de vivienda, este valor fue depreciado

conforme al estado de conservación y la edad de la

construcción, teniendo presente que el inmueble ha tenido

7.2.2.6.2. METODO DE SUSTRACCION

7.2.2.6.3. METODO DE REPOSICION A NUEVO

77

remodelaciones desde su construcción, para lo cual se realizó

el siguiente procedimiento:

1. Se realizó el cociente entre la edad aproximada de la

construcción y la vida útil de una edificación de estas

características. (Edad / Vida Útil)= % de Vida.

2. Se evalúo la edificación asignando un valor dependiendo

del estado de conservación según la clasificación Heidecke

como se muestra en la tabla 32.

CLASE CLASIFICACION DESCRIPCION

1 OPTIMO NUEVO

2 BUENO REPARACIONES SIN IMPORTANCIA

3 REGULAR REPARACIONES SIMPLES

4 MALO REPARACIONES IMPORTANTES

5 MUY MALO MUCHAS REPARACIONES IMPORTANTES

Tabla 32: Estado de Conservación de acuerdo a Heidecke


3. Ya teniendo esta información se identificó en la tabla de Fitto

y Corvinni el porcentaje de depreciación. La cual se

identifica en el presente estudio con la letra “d”.

4. Tomando el Coeficiente de depreciación para el presente

estudio y conociendo el valor asignado como nuevo, se

procedió al cálculo del valor por metro cuadrado

depreciado.

Valor Construcción Depreciado = Valor como nuevo (1-d)

Toda la metodología descrita hasta este punto fue aplicada a 49 puntos de

investigación, para cada punto se realiza un informe de valuación.

78

Este método se aplicó a 14 predios luego de encontrar ofertas

en campo que estuvieran en venta y al mismo tiempo en

arriendo.

Para los 14 predios objeto de avalúo se halló la tasa de renta en

base a las ofertas recogidas en campo, teniendo en cuenta que

la misma sirvió para la determinación del valor comercial del

inmueble si se tiene el valor de la renta puesto que:

𝑇𝐴𝑆𝐴 𝐷𝐸 𝑅𝐸𝑁𝑇𝐴 = 𝑉𝐴𝐿𝑂𝑅 𝑅𝐸𝑁𝑇𝐴

𝑉𝐴𝐿𝑂𝑅 𝑉𝐸𝑁𝑇𝐴

Y por tanto:

𝑉𝐴𝐿𝑂𝑅 𝑉𝐸𝑁𝑇𝐴 = 𝑉𝐴𝐿𝑂𝑅 𝑅𝐸𝑁𝑇𝐴

𝑇𝐴𝑆𝐴 𝐷𝐸 𝑅𝐸𝑁𝑇𝐴

El valor de renta corresponde a la resta entre los ingresos brutos

y egresos que genere el inmueble.

Se debe entender por ingresos la cantidad monetaria que

recibe el propietario del inmueble por el arriendo del mismo y

por egresos la vacancia, impuesto predial y mantenimiento que

genera el mismo.

7.2.2.7. PROCESAMIENTO ESTADISTICO DE LA INFORMACION

El procesamiento estadístico de la información se realizó conforme

a lo estipulado en el manual para la generación de Zonas


INGRESOS

79

Homogéneas Geoeconómicas de la Unidad Administrativa

Especial de Catastro – UAECD y no tuvo manipulación o

modificación alguna.

Para la Metodología de Mercado se tuvo en cuenta que la

desviación estándar no superara el 15% de acuerdo a lo estipulado

por la Unidad Administrativa Especial de Catastro – UAECD y el

Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE, para

lo cual en los casos pertinentes se realizó una extracción de datos.

Todas las ofertas causa del análisis estadístico son comparables y

en este sentido el análisis estadístico que se realizó permitió optar

por el mejor valor y más probable para cada zona.

7.2.2.8. DISEÑO DE ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS

De acuerdo a las zonas preestablecidas para la construcción de

las Zonas Homogéneas Geoeconómicas – ZHG y realizado el

respectivo análisis para la generación real espacial de las mismas

se obtuvieron en total 14, de las cuales 7 se analizaron con el

Método de Mercado y las restantes con el Método de

Capitalización de Rentas.

Como se evidencia en la tabla 33 hay 15 zonas, sin embargo la

última no se tiene en cuenta dado que corresponde a predios no

objeto de estudio para el presente estudio por ende son 14 las

zonas las tenidas en cuenta para la valuación de los puntos de

investigación, así mismo en el diagrama 13 se evidencia de forma

gráfica la participación porcentual de cada una.

80

ZONA RANGO AREA PORCENTAJE

1 $ 1450000 - $ 1520000 59131,4138 2%

2 $ 1620000 - $ 1700000 71549,65216 3%

3 $ 1520000 - $ 1570000 59517,1984 2%

4 $ 1570000 - $ 1620000 100552,0338 4%

5 $ 2500000 - $ 3000000 143698,9568 5%

6 $ 1290000 - $ 1340000 22095,78899 1%

7 $ 1700000 - $ 1900000 37118,71455 1%

8 $ 3500000 - $ 4100000 55313,02467 2%

9 $ 1140000 - $ 1190000 267803,279 10%

10 $ 1380000 - $ 1450000 207460,525 8%

11 $ 1340000 - $ 1380000 548453,8252 20%

12 $ 1190000 - $ 1240000 123729,1748 4%

13 $ 1100000 - $ 1140000 72254,97181 3%

14 $ 1050000 - $ 1100000 174340,945 6%

15

PREDIOS NO OBJETO

DE AVALUO PARA EL

PRESENTE ESTUDIO

812631,4867 29%

TOTAL 3263910,048 100%

Tabla 33: Zonas Homogéneas Geoeconómicas


81

Diagrama 13: Porcentaje por Zonas Homogéneas Geoeconómicas


Del diagrama se deduce que el mayor porcentaje corresponde a

predios exentos los cuales corresponden a sitios de interés o de tipo

dotacional y de uso público que por razones normativas, están

fuera del mercado inmobiliario usual. Los menores porcentajes

corresponden a Zonas Geoeconómicas situadas en corredores

comerciales.

Todos los avalúos realizados en la Localidad Antonio Nariño se

pueden evidenciar en los Anexos (CD Adjunto al presente trabajo

de investigación)

82

7.2.2.9. SUSTENTACION DE AVALUOS

Los 63 avalúos realizados fruto del hallazgo del valor del suelo por

unidad de área una vez realizadas las Zonas Homogéneas Físicas

y Económicas fueron sustentados al director de la investigación y

docente Oscar Fernando Torres Colmenares, quien emitió sus

observaciones y consideraciones y sobre estas se realizaron las

respectivas correcciones. El formato de avalúo implementado

corresponde a uno diseñado teniendo en cuenta los usados por

las empresas de índole privada, este formato se usó en los 63

inmuebles y se pueden evidenciar en los anexos de la presente

investigación.

7.2.2.10. REPORTE DE LAS ZONAS GEOECONOMICAS

En el Anexo 6 se evidencia el resultado gráfico final de las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas al igual que en el Aplicativo Web

Geográfico.

El presente trabajo de investigación tuvo como fruto del trabajo de

campo y oficina la obtención de 14 Zonas Homogéneas

Geoeconómicas, de las cuales 7 son de predios de uso residencial

y las restantes de uso comercial, a continuación se describen los

barrios que componen cada una de ellas junto con los intervalos

de valor del suelo que se pueden encontrar en las mismas.

Zona 1 $1.050.000 a $1.100.000 Conformada por los barrios

Santander Sur y Eduardo Fray

Zona 2 $1.100.000 a $1.140.000 Conformada por el barrio San

Jorge Central

Zona 3 $1.140.000 a $1.190.000 Conformada por los barrios La

Fragua y Santander


Sevilla y Policarpa


Restrepo Occidental, La Fraguita y San Antonio

83


Caracas, Ciudad Jardín Sur y Ciudad Berna

Zona 7 $1.380.000 a $1.450.000 Conformada por los barrios Villa

Mayor, San Jorge Central, La Fragua, Santander Sur y Eduardo

Fray

Zona 8 $1.450.000 a $1.520.000 Conformada por el barrio

Restrepo.


Restrepo Occidental


Restrepo Occidental


Restrepo Occidental, La Fragua, La Fraguita y Santander


Santander, Santander Sur, Restrepo Occidental y La Fragua


Restrepo


Restrepo

7.3. ELABORACION, IMPLEMENTACION Y VERIFICACION DEL

APLICATIVO WEB GEOGRÁFICO LOCALIDAD ANTONIO

NARIÑO

7.3.1. ELABORACIÓN DE LA APLICACIÓN WEB

7.3.1.1. DEFINICIÓN DE LOS POSIBLES USUARIOS

La aplicación se realizó con el fin de facilitar la toma de decisiones

para las entidades públicas encargadas de suplir el déficit de

vivienda presente actualmente en la capital del país, los

inversionistas que aportan el capital para que el proceso

constructivo se lleve a cabo, los constructores que podrán analizar

84

con mayor facilidad las posibilidades de urbanizar lugares

específicos, los peritos avaladores e inmobiliarias para su labor en

el medio en cuanto a la realización de avalúos para la compra,

venta y arriendo de inmuebles y para los estudiantes de Ingeniería

Catastral y Geodesia quienes podrán disponer de la información

con el fin de trabajar con datos reales y lograr la mejor

aproximación posible con la realidad.

La aplicación integra diferentes tipos de usuarios que se explican a

continuación:

Usuario Informático: Persona que está a cargo del

funcionamiento actualización y mantenimiento del aplicativo

web.

Usuario Experto: Este tipo de usuario es generador de

información y con el suficiente conocimiento sobre los temas

específicos (ZHF Y ZHG), encargado de modificar e incorporar

la información ya montada en la web (base de datos espacial).

Usuario Consulta: Cualquier persona que desee conocer las

características físicas y valor del suelo de la localidad Antonio

Nariño.

7.3.1.2. DEFINICIÓN DE LA INFORMACIÓN REQUERIDA

En el proceso de desarrollo de la aplicación web de la localidad

Antonio Nariño se decidió emplear la siguiente información

geográfica teniendo en cuenta la presentada en aplicativo

antecesor (localidad Usaquén) con el fin de alimentar y

complementar la base de datos espacial ya existente.

Sitios de interés dentro de las localidades (localidad Usaquén,

localidad Antonio Nariño) con sus respectivos nombres.

Eje vial dentro de las localidades (localidad Usaquén, localidad

Antonio Nariño) con su respectivo nombre.

Lotes de las localidades (localidad Usaquén, localidad Antonio

Nariño) cada cual cuenta con atributos como área y código

único.

85

UPZ o unidades de planeación zonal dentro de la localidades

(localidad Usaquén, localidad Antonio Nariño), las culas cuenta

son su nombre código y decreto que las rige.

Localidades de la ciudad de Bogotá, nuestro caso cuenta con

su nombre, código y área respectiva.

ZHF de la localidad de Usaquén y Antonio Nariño, la cual cuenta

con sus respectivas áreas y codificaciones pertinentes que les

dieron origen.

ZHG de la localidad de Usaquén y Antonio Nariño, las cuales

tiene como atributos sus respectivas áreas y valores de dichas

zonas.

Teniendo en cuenta que esta información es para consulta se

verifico con los gestores del proyecto con el fin de dar al usuario

una información confiable y verídica, los datos geográficos

correspondientes a eje vial, lotes, UPZ y localidad fueron

suministrados por el grupo de investigación GIGA, la información

de las Zonas Homogéneas Físicas y Zonas Homogéneas

Geoeconómicas fue generada y editada por nosotros los autores

de la presente investigación, la actualización y cambios

posteriores será desarrollada por el grupo de investigación.

En la tabla 34 se resume las entidades que componen la base de

datos y geográficamente como se representan:

ENTIDAD TIPO DE GEOMETRÍA

Sitios de interés Punto Eje vial Línea

Lote Polígono

UPZ Polígono Localidad Polígono

ZHF Polígono

ZHG Polígono

Tabla 34: Entidad y su tipo de geometría

Fuente: Aplicativo Web Geográfico del estudio del valor del suelo de la

Localidad de Usaquén en la ciudad de Bogotá

86

7.3.1.3. DISEÑO DEL SISTEMA DE INFORMACIÓN MODELOS

ENTIDAD RELACIÓN

MODELO CONCEPTUAL:

En la imagen 12 se muestra el modelo conceptual del Aplicativo

Web Geográfico.

Imagen 12: Modelo conceptual


ENoNVial PK

Localidad FK

FID

Shape

Longitud

Rango de v PK Localidad PK zhf PK

Localidad FK Shape localidad FK

Area MT2 FID FID

FID Numero Shape

Shape Area MT2 cod_1

clase_de_s

cod_2

area_activ

cod_3

tipo_ar_ac

cod_4

tratamient

cod_5

cod_6

tipo_trata

topografia

cod_7

serv i_publ

cod_8

clase_serv

cod_9

clase_v ia

cod_10

estado_via

cod_11

influ_v ia

cod_12

act

tipo

cod_13

area_mt2

FID PK UPLcodigo PK FID PK

UPLcodigo FK Localidad FK UPLcodigo FK

Shape Area MT2 Shape

SInNombre FID LotCodigo

SInDirecci Shape Area MT2

UPLnombre

UPLAAdmini

eje_vial

localidadzhg zhf

upzsitio_interes lote

87

MODELO ENTIDAD – RELACION:

“El modelo de datos entidad-relación (E-R) está basado en una

percepción del mundo real consistente en objetos básicos

llamados entidades y de relaciones entre estos objetos. Se

desarrolló para facilitar el diseño de bases de datos permitiendo la

especificación de un esquema de la empresa que representa la

estructura lógica completa de una base de datos. El modelo de

datos E-R es uno de los diferentes modelos de datos semánticos; el

aspecto semántico del modelo yace en la representación del

significado de los datos. El modelo E-R es extremadamente útil para

hacer corresponder los significados e interacciones de las

empresas del mundo real con un esquema conceptual. Debido a

esta utilidad, muchas herramientas de diseño de bases de datos

se basan en los conceptos del modelo E-R.”

Para nuestro caso el modelo entidad relación empleado es el que

se muestra en la imagen 13.

88

Imagen 13: Modelo Entidad Relación


En la imágenes 14, 15, 16, 17, 18, 19 y 20 se observan los atributos

que posee cada entidad, así mismo en las tablas 35, 36, 37, 38, 39,

40 y 41 se observan los tipos de atributos que posee cada entidad.

89

Imagen 14: Atributos de la entidad eje vial


eje_vial

Atributo Tipo

FID Object ID

Shape Geometry

ENoNVial String

Longitud Double

Tabla 35: tipo de atributo de la entidad eje vial


Imagen 15: Atributos de la entidad localidad

Fuente: elaboración propia

90

Localidad

Atributo Tipo

FID Object ID

Shape Geometry

Numero String

Localidad String

Area MT2 Double

Tabla 36: tipo de atributo de la entidad localidad


Imagen 16: Atributos de la entidad lote


91

lote

Atributo Tipo

FID Object ID

Shape Geometry

LotCodigo String

Area MT2 Double

Tabla 37: tipo de atributo de la entidad lote


Imagen 17: Atributos de la entidad ZHG


zhg

Atributo Tipo

FID Object ID

Shape Geometry

Rango de v String

Area MT2 Double

Tabla 38: tipo de atributo de la entidad zhg


92

Imagen 18: Atributos de la entidad UPZ


upz

Atributo Tipo

FID Object ID

Shape Geometry

UP1nombre String

UP1AAdmini String

UP1codigo String

Area MT2 Double

Tabla 39: tipo de atributo de la entidad upz


93

Imagen 19: Atributos de la entidad Sitios Interés


sitios_interes

Atributo Tipo

FID Object ID

Shape Geometry

SInNombre String

SInDirecci String

Tabla 40: tipo de atributo de la entidad sitios_interes


94

Imagen 20: Atributos de la entidad zhf


95

zhf

Atributo Tipo

FID Object ID

Shape Geometry

ZHF String

TIPO DE TRATA String

ACT String

Estado via String

COD1 Double

COD2 Double

COD3 Double

COD4 Double

COD5 Double

COD6 Double

COD7 Double

COD8 Double

COD9 Double

COD10 Double

COD11 Double

COD12 Double

COS13 Double

Influ via String

Clase de s String

TIPO AR AC String

TIPO String

TRATAMIENTO String

Clase via String

AREA ACTIV String

Area MT2 Double

SERVI PUBL String

CLASE SER String

Topografia String

Tabla 41: tipo de atributo de la entidad zhf


96

REGLAS QUE RIGEN CADA PROCESO

A continuación se mencionan las reglas base que estipulan el

modelo de cada una de las entidades por medio de sus relaciones

de acuerdo al aplicativo web geográfico del estudio del valor del

suelo de la localidad Usaquén en la ciudad de Bogotá:

Eje vial pude pasar por varias localidades y en una localidad

pueden haber varios ejes viales.

En una Zona homogéneas física puede pertenecer a varias

localidades y en una localidad pueden haber varias zonas

homogéneas físicas.

En una zona homogénea geoeconómica puede pertenecer a

varias localidades y en una localidad pueden haber varias

zonas homogéneas geoeconómicas.

En una localidad hay varias UPZ pero una UPZ solo puede

pertenecer a una localidad.

En una UPZ pueden haber varios sitios de interés, pero un sitio

de interés solo puede pertenecer a una UPZ.

En una UPZ pueden haber muchos lotes, pero un lote solo

puede estar ubicado en una UPZ

MODELO RELACIONAL:

“El modelo relacional constituye una alternativa para la

organización y representación de la información que se pretende

almacenar en una base de datos. Se trata de un modelo teórico

matemático que, además de proporcionarnos los elementos

básicos de modelado (las relaciones), incluye un conjunto de

operadores (definidos en forma de un álgebra relacional) para su

manipulación, sin ambigüedad posible.” (INSTITUTO POLITECNICO

NACIONAL)

Una base de datos relacional es una colección de elementos de

datos organizados en un conjunto de tablas formalmente descritas

desde la que se puede acceder a los datos o volver a montarlos

97

de muchas maneras diferentes sin tener que reorganizar las tablas

de la base. (CONSORTIUM, 1994)

En la tabla 42 se observan las llaves primarias y atributos de cada

entidad del Aplicativo Web Geográfico.

localidad

FID atributo

Shape atributo

Área MT2 atributo

Localidad atributo

numero Llave primeria

eje_vial

FID Atributo

Shape Atributo

Longitud Atributo

ENoNVial Llave primeria

Localidad Llave foranea

Zhg

FID atributo

Shape atributo

rango_de_v Llave primeria

area_mt2 atributo

localidad Llave foranea

Zhf

FID atributo

Shape atributo

cod_1 atributo

clase_de_s atributo

cod_2 atributo

area_activ atributo

cod_3 atributo

tipo_ar_ac atributo

cod_4 atributo

tratamient atributo

cod_5 atributo

tipo_trata atributo

cod_6 atributo

98

topografia atributo

cod_7 atributo

servi_publ atributo

cod_8 atributo

clase_serv atributo

cod_9 atributo

clase_via atributo

cod_10 atributo

estado_via atributo

cod_11 atributo

influ_via atributo

cod_12 atributo

act atributo

tipo atributo

cod_13 atributo

area_mt2 atributo

zhf Llave primeria


Upz

FID atributo

Shape atributo

uplcodigo Llave primaria

uplnombre atributo

uplaadmini atributo

area_mt2 atributo


sitios Interes

FID Llave primeria

Shape Atributo

sinnombre Atributo

sindirecci Atributo

upz Lave Foranea

Lote

FID Atributo

Shape Atributo

lotcodigo Llave primeria

area_mt2 Atributo

99

upz Llave foranea

Tabla 42: Atributos y llaves primarias de cada entidad

Fuente: Aplicativo Web Geográfico del Estudio del Valor Del Suelo de la

Localidad de Usaquén en la Ciudad De Bogotá

DICCIONARIO DE DATOS

Este diccionario de datos está basado en el aplicativo web

geográfico del estudio del valor del suelo de la localidad Usaquén

en la ciudad de Bogotá

Localidad: Es la entidad territorial por la cual se divide

políticamente el territorio de la ciudad de Bogotá. Estas a su vez

están compuestas por unidades de planeamiento zonal.

Atributos:

FID: Es el identificador de los polígonos que componen la entidad.

Tipo de dato: Objet Id, identificador del objeto.

Area MT2: Es el área en metros cuadrados de la localidad

Tipo de dato: numeric

Localidad: Nombre de la localidad

Tipo de dato: character varying(50)

Numero: Numero de la localidad según el orden determinado por

el distrito capital Bogotá.

Tipo de dato: smallint

Eje_vial: Son las vías que existen dentro de la localidad.

100

Atributos:

FID: Es el identificador de las poli-línea que componen la entidad.


Longitud: Es la longitud en metros de cada uno de las calles y

carreras.


ENoNVial: Es el nombre que identifica el eje vial.


ZHF: Se denominan zonas homogéneas físicas urbanas, aquel

espacio geográfico dentro de los perímetros urbanos y de

expansión, con características similares en cuanto a: sector

normativo, clase del suelo, subsector de uso, subsector de

edificabilidad, áreas de actividad, tratamientos urbanísticos,

modalidad según tratamiento urbanístico, destinación

económica, tipo según destinación económica, servicios públicos,

vías y topografía.

Atributos:



COD_1: Indica la clase de suelo según el código del sector

normativo con base al manual para la generación de zonas


101

clase_ de_s: La asignación de usos a los suelos urbano y de

expansión, contempla 7 áreas de actividad, mediante las cuales

se establece la destinación de cada zona en función de la

estructura urbana propuesta por el modelo territorial.

Tipo de dato: Texto con un máximo de 50 caracteres.

COD_2: Indica el código del área de actividad con base al

manual para la generación de zonas homogéneas físicas.

area_activ: Indica el área de actividad que existe. Tipo de dato:

Texto con un máximo de 50 caracteres.

COD_3: Indica el tipo de actividad con base al manual para la

generación de zonas homogéneas físicas.

tipo_ar_ac: Los tratamientos orientan las intervenciones que se

pueden realizar en el territorio.


COD_4: Indica el Tratamiento que existe con base al manual para

la generación de zonas homogéneas físicas.

Tratamiento: Indica el tratamiento que existe.


COD_5: Indica el código del tipo de tratamiento con base al


Tipo_trata: Indica el tipo de tratamiento que se presenta en cierto

sector. Tipo de dato: Texto con un máximo de 50 caracteres.

102

COD_6: Indica el código del tipo de topografía con base al


topografia: Indica el tipo de tratamiento que se presenta en cierto


COD_7: Indica el código de los servicios públicos existentes con

base al manual para la generación de zonas homogéneas físicas.

Serv_publ: Indica los servicios públicos con los que cuenta cierto


COD_8: Indica la clase de servicio que se presta con base al


Clase_ser: Indica la clase de servicio público que se presta en el

sector.


COD_9: Indica la clase de vía según el manual para la generación

de zonas homogéneas físicas.

Clase_via: Indica la clase de vía que tiene frente sobre un lote. Tipo

de dato: Texto con un máximo de 50 caracteres.

COD_10: Indica el código del estado de las vías con base al


Estado_via: Indica el estado que tiene la vía en el sector. Tipo de

dato: Texto con un máximo de 50 caracteres.

COD_11: Indica el código de influencia de la vía con base al


103

Influ_via: Indica la influencia de la vía en el sector. Tipo de dato:


COD_12: Indica el código de la actividad económica con base al


Influ_via: Indica el tipo de actividad económica que se desarrolla

en el sector.


COD_13: Indica el código del tipo de actividad con base al


act: Indica el tipo de actividad económica que se desarrolla en el


ZHF: Indica el código completo de la zona homogénea física

existente sobre un lote de la localidad.

Tipo de dato: Doble con un máximo de 19 dígitos.

ZHG: Se denominan zonas homogéneas geoeconómicas urbanas,

aquel espacio geográfico dentro de los perímetros urbanos y de

expansión, con características similares en cuanto al valor del

suelo.

Atributos:



Rango: El valor en pesos colombianos en intervalos


104

Área_mt2: Área de los polígonos correspondientes a

las zonas homogéneas geoeconómicas en metros cuadrados.


UPZ: Las Unidades de Planeamiento Zonal, son una subdivisión

urbana de la ciudad de Bogotá, la utilidad es servir a la planeación

urbana y rural que requiere la ciudad según sus necesidades.

Atributos:



Uplcodigo: Código de la unidad de planeación social según el

distrito de Bogotá.


Uplnombre: Nombre asignado por el distrito de Bogotá a la unidad

de planeación zonal


Uplaadimini: Acuerdo que rige la normatividad urbanística para

la unidad de planeación que se está trabajando.


Área_mt2: área en metro cuadrados de cada una de las unidades



105

Sitios Interés: Son los sitios más destacados dentro de la localidad,

se subdividen de acuerdo a la categoría que representen, de igual

manera representa una serie de servicios que existen dentro de la

localidad.

Atributos:

FID: Es el identificador de los puntos que componen la entidad.


Sinnombre: Nombre por el que se conoce dicho sitio de interés.


Sindirecci: La dirección; calle con carrera o viceversa de donde se

encuentra ubicado dicho sitio de interés.


Lotes: Son todos los lotes que se encuentran dentro de las UPZ.

Atributos:



Lotcodigo: Código único asignado por catastro distrital para cada

uno de los lotes de la ciudad en general.


106

Área_mt2: Área en metros cuadrados de cada lote que compone

la localidad.

Tipo de dato: numeric.

7.3.2. IMPLEMENTACIÓN DEL SISTEMA DE INFORMACIÓN

De acuerdo al objetivo “Alimentar el Aplicativo Web Geográfico que

reposa en los servidores de la Universidad Distrital Francisco José de

Caldas, realizado por el grupo que desarrollo la investigación sobre el

valor del suelo para la Localidad Usaquén, con la información

recolectada de la Localidad Antonio Nariño”, se aclara que los

resultados obtenidos de la presente investigación serán consolidados

con la existente en el aplicativo y por ende si se requiere información

acerca de la implementación del sistema de información , los actores

interesados deberán dirigirse a los anexos del presente proyecto

teniendo en cuenta que uno de ellos corresponde a un extracto del

proyecto desarrollado por el grupo de la Localidad Usaquén

concerniente al tema.

7.3.3. LINK O ENLACE DEL APLICATIVO WEB GEOGRÁFICO

El link o enlace del aplicativo web geográfico del estudio del valor del

suelo en la ciudad de Bogotá reposa en los servidores de la

Universidad Distrital Francisco José de Caldas – UDFJC y corresponde

a:

http://200.69.103.29:23314/pmaper/map_default.phtml

7.4. ANALISIS DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS

Una vez realizadas la Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas y

subidas al Aplicativo Web Geográfico se procedió con un análisis actual

y multitemporal del valor del suelo en la Localidad Antonio Nariño.


107

Para lo anterior adicional a los resultados del presente trabajo de

investigación se obtuvo la información sobre las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas del 2005 y 2014.

7.4.1. ANALISIS ACTUAL

De acuerdo al objetivo de efectuar un análisis sobre el valor del suelo

cabe resaltar que el barrio que registra mayor valor por unidad de

área de terreno corresponde a Restrepo y de acuerdo a la visita en

campo se debe a factores como el comercio permanente y de gran

envergadura que maneja, lo cual hace que sea un lugar geográfico

concurrido en el cual se transan varias operaciones de diversos tipos,

mientras que Eduardo Fray y Santander Sur registran el menor valor por

unidad de área debido a las características constructivas del sector

puesto que no se nota un adecuado mantenimiento de los inmuebles,

además no son lugares concurridos a pesar de estar cerca a uno de

los centros comerciales más importantes de la ciudad (Centro Mayor).

7.4.2. ANALISIS MULTITEMPORAL

De acuerdo a la información adquirida sobre las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas del 2005 y 2014 y una vez realizada las del presente

trabajo de investigación para la Localidad Antonio Nariño,

encontramos dos comportamientos representativos del sector en

cuanto a valor por unidad de área los cuales se muestran en la tabla

43:

Tabla 43: Comparativo Multitemporal valor de zonas representativas


1. El barrio Restrepo se ha mantenido como la Zona más costosa del

sector, para el 2005 tenía un valor por metro cuadrado de terreno

de $ 1.000.000, para el 2014 $ 3.200.000 y para el presente año $

2005 2014 2015

ZONA MAS COSTOSA RESTREPO 1.000.000$ 3.200.000$ 4.100.000$

ZONAS MENOS COSTOSASSANTADER SUR Y

EDUARDO FRAY200.000$ 850.000$ 1.050.000$

AÑOS

108

4.100.000, se aclara que estos valores corresponden a los topes de

la Localidad para cada época. El anterior comportamiento se

debe a que es un barrio eminentemente comercial donde se

destaca la actividad bancaria, instituciones, tiendas de ropa y

calzado y supermercados entre ellos Almacenes Éxito,

Supermercados Colsubsidio, Bodega Surtimax, Almacenes

Olímpica y el Centro Comercial Social del Restrepo Comerciantes

informales reubicados, lo cual hace que se transen diferentes tipos

de mercancía.

2. Los barrios Eduardo Fray y Santander Sur se mantienen como los

barrios menos costosos de la Localidad Antonio Nariño, para el

2005 registran un valor por metro cuadrado de terreno de $ 200.000,

para el 2005 $ 850.000 y para el presente año $ 1.050.000. El anterior

comportamiento se debe a que el sector carece de un

mantenimiento constante lo cual deteriora la fachada de los

predios y con esto la armonización del sector, además varias vías

no están en un óptimo estado.

3. Los barrios no incluidos en los anteriores dos ítems de la Localidad

Antonio Nariño en general han tenido un comportamiento de

incremento porcentual similar, para el periodo de 2005 a 2014 hay

un incremento de 300% a 410% y para el 2014 a 2015 de 9% a 20%.

109

8. RECOMENDACIONES

El estudio del valor del suelo en la ciudad de Bogotá es importante dado la

demanda de vivienda actual que se presenta, el Grupo de Investigación

GIGA ha evidenciado esta problemática y por ende ha motivado tal estudio

por localidades para que las mismas sean integradas en un aplicativo web

geográfico, sin embargo este proyecto no ha tenido continuidad y por ende

se genera información desactualizada o no existe, además la Universidad

Distrital Francisco José de Caldas – UDFJC carece de infraestructura para

mantener este tipo de proyectos en el servidor de manera permanente,

dicho lo anterior se recomienda:

Realizar una constante retroalimentación para que la información

suministrada este actualizada para los actores interesados.

Motivar la generación de la información faltante en el aplicativo,

teniendo en cuenta que el presente proyecto de investigación

constituye la segunda Localidad a la fecha que se ha puesto al

servicio de los actores interesados.

Evaluar el tiempo de estadía de los aplicativos desarrollados por toda

la comunidad educativa en los servidores de la Universidad Distrital

Francisco José de Caldas – UDFJC.

De manera técnica y de implementación para los futuros investigadores

recomendamos:

Tener en cuenta la estructura del sistema de información geográfico,

las variables y los atributos utilizados así como la sintaxis que se manejó

para que al momento de adicionar información al aplicativo se

mantenga una consistencia y su retroalimentación sea más sencilla y

rápida.

Tener en cuenta para el proceso de generación de Zonas

Homogéneas Geoeconómicas las herramientas web que nos ofrece

el Departamento Nacional de Planeación y la Secretaria de

Planeación (Sinupot, VUR) para consultas.

110

9. CONCLUSIONES

9.1. CONCLUSION GENERAL

Se realizó el estudio del valor del suelo para la Localidad Antonio Nariño.

Como se evidencian en los anexos se obtuvieron 43 Zonas Homogéneas

Físicas y 14 Geoeconómicas una vez realizado el trabajo en campo y

oficina, además se realizaron 63 avalúos de los cuales 49 corresponden a

predios de uso residencial y 14 de uso comercial, como insumo principal

para la creación de las zonas se utilizó el manual de la Unidad

Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD además de la

información suministrada por el grupo de investigación Gestión pública

avalúos y urbanismo - GIGA de la Universidad Distrital Francisco José de

Caldas e Infraestructura de Datos Espaciales para el distrito Capital -

IDECA (datos geográficos).

9.2. CONCLUSIONES ESPECÍFICAS

Se realizaron las Zonas Homogéneas Físicas para los 17 barrios

presentes en las UPZ’s Ciudad Jardín y Restrepo, para lo cual se

requirió la normatividad del sector, el manual de la Unidad

Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD y la información

recogida en campo. La normatividad del sector se empleó para la

creación de la primera fase de las zonas correspondiente a la

destinación, mientras que la información recogida en campo sirvió

para la creación de las siguientes dos fases concernientes a

adecuación y uso de acuerdo a lo estipulado por el manual, sin

embargo es claro que en estas dos últimas fases se presentan en

ciertos casos subjetividad sobre todo en lo que tiene que ver con la

clasificación de vías en lo referente a influencia.

Se produjeron 14 Zonas Homogéneas Geoeconómicas en base a las

Zonas Homogéneas Físicas desarrolladas y la espacialización

111

realizada de acuerdo a las características arquitectónicas y

espaciales de la localidad; se tuvo en cuenta que la espacialización

se realizó como guía y no como producto final puesto que de acuerdo

a las revisiones y correcciones que se realizaron algunas se segregaron

como otras se unificaron por una diferencia en el valor por unidad de

área importante o insignificante respectivamente.

Se describieron las características de cada una de las variables de las

Zonas Homogéneas Físicas de la Localidad Antonio Nariño de

acuerdo al manual provisto por la Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distrital – UAECD.

Se alimentó el Aplicativo Web Geográfico que reposa en los servidores

de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas creado por el


Localidad de Usaquén, con los resultados obtenidos de la presente

investigación, lo anterior teniendo en cuenta que uno de los intereses

del grupo Gestión pública avalúos y urbanismo – GIGA es la

consolidación de los valores de suelo de todas las localidades de

Bogotá en un solo aplicativo que deberá ser actualizado de forma

periódica para contar con información confiable y actualizada para

la toma de decisiones de los actores interesados.

Se realizó un estudio actual y multitemporal sobre los valores de suelo

representativos de la Localidad Antonio Nariño donde se encontró

que el barrio Restrepo posee el valor más alto por unidad de área

mientras que los barrios Eduardo Fray y Santander Sur los más bajos,

este comportamiento se ha mantenido a lo largo del tiempo y se

evidencio en la información adquirida de catastro de los años 2005,

2014 y en el presente año 2015, el resto de barrios de la Localidad


incremento porcentual similar, para el periodo de 2005 a 2014 hay un

incremento de 300% a 410% y para el 2014 a 2015 de 9% a 20%.

112

10. BIBLIOGRAFIA

BASES DEL PLAN DISTRITAL DE DESARROLLO BOGOTA HUMANA 2012 - 2016.

(s.f.). BOGOTA HUMANA PLAN DE DESARROLLO ECONOMICO, SOCIAL,

AMBIENTAL Y DE OBRAS PUBLICAS. BOGOTA D.C.

BOGOTA, A. M. (2009). DIAGNOSTICO DE LOS ASPECTOS FISICOS,

DEMOGRÁFICOS Y SOCIOECONOMICOS. BOGOTA, COLOMBIA.

CI, C. P. (s.f.). VALORIZACION CON FINES CATASTRALES METODOLOGIAS

UTILIZADAS. COLOMBIA.

CODAZZI, I. G. (2010). INFORME DE GESTION. BOGOTA, COLOMBIA.

COMERCIO, C. D. (2007). PERFIL ECONOMICO Y EMPRESARIAL LOCALIDAD

ANTONIO NARIÑO. BOGOTA: CAMARA DE COMERCIO.

CONSORTIUM, O. G. (1994). OGC. Obtenido de

http://www.opengeospatial.org/

CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA 1991. (s.f.). COLOMBIA.

DEPARTAMENTO NACIONAL DE PLANEACION. (22 de OCTUBRE de 2015).

Obtenido de https://www.dnp.gov.co/programas/vivienda-agua-y-

desarrollo-urbano/desarrollo-urbano/paginas/el-desarrollo-urbano-

en-el-pnd.astx

EL VALOR DEL SUELO URBANO EN BOGOTA. (s.f.). BOGOTA, COLOMBIA.

GEOSERVER. (s.f.). Obtenido de http://geoserver.org/display/GEOS

GIRALDO, J. (s.f.). FUNCIONES DE UN SIG.

GOMEZ, F. (s.f.). ANALISIS DE DATOS GEOGRÁFICO PARA EL ESTUDIO DE

VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTA, PLAN PILOTO

LOCALIDAD DE SUBA. BOGOTA, COLOMBIA.

113

GOMEZ, F. (s.f.). APLICATIVO WEB GEOGRÁFICO DEL ESTUDIO DEL VALOR DEL

SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTA PLAN PILOTO LOCALIDAD DE SUBA.

BOGOTA.

IGAC, I. G. (s.f.). VALORACIÓN CON FINES CATASTRALES: METODOLOGÍAS

UTILIZADAS. BOGOTA, COLOMBIA.

INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL. (s.f.). APLICACIONES WEB.

JARAMILLO, S. (s.f.). HACIA UNA TEORIA DE LA RENTA DEL SUELO URBANO.

OCHOA, L. (2013). SISTEMA DE INFORMACION GEOGRÁFICA, VENTAJAS Y

DESVENTAJAS DE SU UTILIZACION EN GUATEMALA. GUATEMALA.

ORGANIZACION DE LAS NACIONES UNIDAS PARA LA AGRICULTURA Y LA

ALIMENTACION. (2006). SISTEMA DE INFORMACION GEOGRÁFICO (SIG)

EN SALUD ANIMAL.

PEÑALOSA, E. (22 de ABRIL de 2013). EL TIEMPO. Obtenido de

http://www.eltiempo.com/colombia/bogota/ARTICULO-WEB-

NEW_NOTA_INTERIOR-12755988.html

PLAN DE DESARROLLO 2012 - 2016 BOGOTA HUMANA. (s.f.). BOGOTA D.C.

RESOLUCION 0070. (04 de FEBRERO de 2011). BOGOTA.

RESOLUCION 2555 . (28 de SEPTIEMBRE de 1988). BOGOTA, COLOMBIA.

SINUPOT SISTEMA DE INFORMACION DE NORMA URBANA Y PLAN DE

ORDENAMIENTO TERRITORIAL. (s.f.). Obtenido de

http://sinupot.sdp.gov.co/

UAECD, U. A. (2005). MANUAL DE ZHF URBANO Y RURAL VIGENTE 2005.

BOGOTA.

UAECD, U. A. (s.f.). OBSERVATORIO INMOBILIARIO CATASTRAL. BOGOTA,

COLOMBIA.

114

ANEXOS

Los Anexos del presente Proyecto Modalidad de Investigación: “ESTUDIO

DEL VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTA, APLICATIVO WEB

GEOGRÁFICO, ESTUDIO DE CASO LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO”, se

encuentran en el CD adjunto, en el mismo se podrá encontrar:

1. AVALÚOS LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

2. NORMATIVIDAD LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

3. ANEXO 1 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS LOCALIDAD ANTONIO

NARIÑO

4. ANEXO 2 DESCRIPCIÓN ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

5. ANEXO 3 MANUAL DE USUARIO

6. ANEXO 4 INVESTIGACIÓN DE MERCADO

7. ANEXO 5 CAPITALIZACIÓN RENTAS

8. ANEXO 6 ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS LOCALIDAD

ANTONIO NARIÑO

9. ANEXO 7 ADECUACIÓN AL USO URBANO

10. ANEXO 8 DESTINACIÓN ECONÓMICA

11. ANEXO 9 USO DE LOS INMUEBLES

1

1. INTRODUCCION

Actualmente el estudio del valor del suelo se considera de gran importancia

para cualquier país teniendo en cuenta que en los últimos quince años se

ha tenido una migración de la población rural a las principales ciudades

(suelo urbano), en el caso de la ciudad de Bogotá El incremento de la

densidad poblacional se ha hecho evidente, “la tasa de crecimiento

promedio anual de la población bogotana entre 2005 y 2011 fue de 1,46%

al pasar de 6.840.116 a 7.467.804 habitantes en estos siete años. Se estima

que entre 2011 y 2020 la tasa de crecimiento poblacional sea de 1,28%, para

llegar de 8.380.801 personas en 2020” (BASES DEL PLAN DISTRITAL DE

DESARROLLO BOGOTA HUMANA 2012 - 2016), por ende es necesario realizar

estudios para la planeación del espacio y de esta forma proveer a los

ciudadanos con las condiciones de vivienda necesarias para su optimo

desenvolvimiento dentro de la sociedad, para tal fin los nuevos planes

establecidos por la alcaldía pretenden “Movilizar terrenos que no han sido

urbanizados o edificados y gestionar predios que pueden ser densificados

para la construcción de Vivienda” (PLAN DE DESARROLLO 2012 - 2016

BOGOTA HUMANA), teniendo como objetivo la mejora continua de los

barrios y facilitar la accesión a las viviendas por medio de créditos y

subsidios.

Las investigaciones sobre el valor del suelo permitirán la realización de una

mejor planeación urbana, puesto que se podrá atender de forma más

adecuada la presión sobre la demanda de vivienda y así mismo analizar la

asertividad de las nuevas políticas de construcción que han convertido

territorios que en la antigüedad eran agrícolas o de uso mixto a suelos de

expansión urbana, teniendo en cuenta que las ciudades están creciendo

de forma periférica lo cual dificulta la toma de decisiones por parte del

gobierno, este tipo de comportamiento ha sido causa también del bajo

costo de adquisición de predios e inmuebles en esos sectores lo cual

conlleva a que gente con menor poder adquisitivo se asiente y motive su

urbanización.

2

La administración de Bogotá, desde hace varios años ha realizado

replanteamientos sobre la planeación urbanista, tal es el caso que la ciudad

se ha logrado dotar de mejores espacios públicos reorganizando la

asignación de usos del suelo al dividir la ciudad en Unidades de Planeación

Zonal (UPZ’s) reglamentadas en el POT, donde se establecen condiciones

claras de edificabilidad, usos, restricciones ambientales, reservas viales y

zonas de riesgos naturales; para el presente proyecto de investigación

enfocado en la Localidad Antonio Nariño, se cuentan con dos UPZ’s

denominadas Restrepo y Ciudad Jardín que poseen diez y cinco barrios

respectivamente, ambas UPZ’s suman un total, 12.952 lotes, 595 manzanas y

una superficie de 4.879.543,33 metros cuadrados.

Es claro entonces que debido a la dinámica inmobiliaria, los usos y destinos

económicos en la ciudad de Bogotá están en constante cambio y por ende

se hace obligatorio un estudio que brinde fiabilidad en los procedimientos

de recolección de información y determinación de las zonas Homogéneas

Físicas y Geoeconómicas, puesto que los datos con los que se cuentan

carecen de actualización.

Para dar solución parcial a este inconveniente se alimentara un aplicativo

web geográfico el cual es de libre uso y reside en el servidor de la

Universidad Distrital Francisco José de Caldas, realizado por el grupo que

desarrollo la investigación sobre el Valor del Suelo en la Localidad de

Usaquén con la información recopilada y analizada de la Localidad Antonio

Nariño, para tal fin el proyecto se desarrolló en cuatro etapas

correspondientes a:

1. Obtención de información en campo y teórica

2. Elaboración de las zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas de

la Localidad Antonio Nariño

3. Elaboración, implementación y verificación del aplicativo web

geográfico para la Localidad Antonio Nariño

4. Estudio de los resultados obtenidos

Para la primera etapa se consiguieron los manuales implementados por la

Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital “UAECD” para la

3

realización de las Zonas Homogéneas Físicas, así mismo se solicitaron los

datos geográficos que posee el grupo de investigación GIGA “Gestión

pública avalúos y urbanismo” de la Universidad Distrital Francisco José de

Caldas de la Localidad Antonio Nariño, se descargaran los datos espaciales

necesarios para el desarrollo geográfico del aplicativo web del IDECA

(Infraestructura de Datos Espaciales para el distrito Capital) y se obtuvo

la normatividad de las UPZ´s (Unidad de Planeamiento Zonal) de la localidad

Antonio Nariño que corresponden a: Ciudad Jardín y Restrepo, también se

aplicaron los conceptos teóricos para la realización del recorrido por los

diferentes barrios de las UPZ´s de la localidad Antonio Nariño y así obtener

las diferentes variables para la construcción de las Zonas Homogéneas

Físicas y Geoeconómicas.

En la segunda etapa se elaboraron las Zonas Homogéneas Físicas de

acuerdo a los datos recogidos en campo e información teórica adquirida,

para proceder con la construcción de las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas a partir de la realización de avalúos por el Método de

Capitalización de Rentas y Mercado.

En la tercera etapa se organizó y codificó la información recolectada de las

Zonas Físicas y Geoeconómicas de la Localidad Antonio Nariño de acuerdo

a los marcos de referencia provistos y consultados en el estudio del valor del

suelo de la Localidad de Usaquén para alimentar el aplicativo Web

Geográfico que reposa en los servidores de la Universidad Distrital Francisco

José de Caldas, para lo cual se tuvo en cuenta las características del

elemento y los atributos asociados para su posterior montaje y evaluación

del funcionamiento de la aplicación con el fin de garantizar su óptimo

desempeño.

En la última etapa se realizó un estudio en el tiempo del valor del suelo en la

Localidad Antonio Nariño donde se identificaron las zonas de mayor y menor

valor.

El presente proyecto de investigación es necesario entonces para

evidenciar como los cambios en un determinado espacio (Localidad

Antonio Nariño) producidos por los diferentes “Planes de Ordenamiento

4

Territorial” implementados y la dinámica inmobiliaria usos-destinos afectan

el valor del suelo, teniendo en cuenta que la demanda del suelo ha

aumentado por el incremento en la densidad poblacional como se explicó

anteriormente. El programa de Ingeniería Catastral y Geodesia junto al

grupo de investigación Gestión Publica Avalúos y Urbanismo “GIGA”

proveen de las herramientas necesarias para el respectivo desarrollo que

facilitara el acceso a la información a los inscritos a las lonjas existentes en la

ciudad de Bogotá, peritos avalúadores, inmobiliarias, inversionistas, Unidad

Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD, estudiantes y demás

profesionales interesados.

El objetivo general del presente trabajo de investigación concerniente a:

Realizar el estudio del valor del suelo para la Localidad Antonio Nariño en el

Marco del estudio del valor del suelo de la ciudad de Bogotá se logró y fue

plasmado en el aplicativo web geográfico que reposa en los servidores de

la Universidad Distrital Francisco José de Caldas el cual podrá ser consultado

por los diferentes actores interesados, para tal fin se generaron las Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, se alimentó el Aplicativo Web

Geográfico que reposa en los servidores del Centro de Computación de

Alto Desempeño (CECAD) realizado por el grupo que desarrollo la

investigación sobre el valor del suelo para la Localidad Usaquén (previo) y

se efectuó un análisis del valor del suelo en la Localidad Antonio Nariño.

Por último y en forma aislada es importante mencionar que el presente

proyecto de investigación cumple lo estipulado en el acuerdo 015 del 13 de

julio de 2010 "Por el cual se establecen y reglamentan las Opciones de

Trabajo de Grado para los proyectos curriculares de pregrado de la

Universidad Distrital Francisco José de Caldas" y el acuerdo 02 del 11 de junio

del 2002 “Por el cual se adoptan y reglamentan diferentes modalidades de

trabajos de grado en los proyectos curriculares de pregrado de la Facultad

de Ingeniería de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas”.

5

2. DELIMITACION ESPACIAL

2.1. UBICACIÓN DE LA LOCALIDAD

Imagen 1: Límites y Barrios de la Localidad Antonio Nariño.


Norte: localidad Los Mártires y localidad Santa Fe. (Ver Imagen 1:


Sur: Localidad Rafael Uribe Uribe y Tunjuelito. (Ver Imagen 1:


Oriente: Localidad de San Cristóbal. (Ver Imagen 1: Limites y

Barrios de la Localidad Antonio Nariño)

6

Occidente: Localidad de Puente Aranda. (Ver Imagen 1: Limites

y Barrios de la Localidad Antonio Nariño)

La Localidad Antonio Nariño Antonio Nariño tiene una extensión total de

493,6 hectáreas (ha), todas ellas urbanas, de las cuales 21,3

corresponden a suelo protegido.

2.2. CARACTERIZACION GEOGRÁFICA

La Localidad de Antonio Nariño ocupa un terreno plano con ligero

desnivel de oriente a occidente. La altura sobre el nivel del mar es de

2.600 m, con algunas variaciones, siendo más bajo hacia la zona

occidental, y presenta una temperatura promedio aproximada de 14o

C.

2.3. DIVISION TERRITORIAL

Según la Secretaría Distrital de Salud, la Localidad de Antonio Nariño

cuenta con cuatro sectores ampliamente reconocidos: el área

hospitalaria de La Hortúa, ubicada entre las calles primera y segunda sur,

entre las carreras décima y la Avenida Caracas; el área del Cementerio

del Sur, en los límites del barrio Eduardo Frey, el área de las Fosas

Comunes, en el límite sur de los barrios San Jorge Central y Eduardo Frey;

el área del hospital Santa Clara y Sena de la construcción, en el barrio

San Antonio, y por último el área Sena de la carrera 30.

2.4. UPZ´S LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

La Localidad Antonio Nariño cuenta con dos Unidades de Planeamiento

Zonal correspondientes a Ciudad Jardín y Restrepo las cuales cuentan

con una extensión de 134,17 ha y 359,42 ha respectivamente.

2.4.1. UPZ CIUDAD JARDIN

La UPZ Ciudad Jardín se ubica en la zona oriental de Antonio Nariño,

tiene una extensión equivalente al 27,2% del total del suelo de esta

localidad. Esta UPZ limita, por el norte, con la Avenida de La Hortúa

(calle 1.ª), por el oriente, con la avenida Fernando Mazuera (Carrera

7

10); por el sur, con la Avenida Primero de Mayo (calle 22 sur) y, por el

occidente, con la Avenida Caracas (Carrera 14), en la Imagen 2: UPZ´s

Localidad Antonio Nariño, se observa las localidades con las cuales

limita la UPZ Ciudad Jardin.

2.4.2. UPZ RESTREPO

Esta UPZ limita, por el norte, con la Avenida Fucha (calle 8ª Sur) y la

Avenida de La Hortúa (calle 1.ª); por el oriente, con la Avenida

Caracas carretera a Usme; por el sur, con la Avenida Primero de Mayo

y la Avenida General Santander (carrera 27) y, por el occidente, con

la Autopista Sur, en la Imagen 2: UPZ´s Localidad Antonio Nariño, se

observa las localidades con las cuales limita la UPZ Restrepo.

Imagen 2: UPZ´s Localidad Antonio Nariño.


8

En el diagrama 1: Ocupación por UPZ Localidad Antonio Nariño, se observa

el porcentaje de participación de cada UPZ en la Localidad en cuanto a

superficie de terreno.

Diagrama 1: Ocupación por UPZ Localidad Antonio Nariño.


2.4.3. SECTORES CATASTRALES

“Los sectores catastrales son una subdivisión del territorio distrital,

creada para el desarrollo de las labores misionales de catastro”

(BOGOTA, 2009), para nuestro proyecto de investigación enfocado en

la Localidad Antonio Nariño hay 16 sectores catastrales

correspondientes a: Sena, La Fragua, Santander, La Fraguita, Restrepo

Occidental, San Antonio, Restrepo, La Hortúa, Sevilla, Policarpa,

Ciudad Berna, Caracas, Ciudad Jardín Sur, Santander Sur, Eduardo

Frey y Villa Mayor Oriental.

9

3. OBJETIVOS

3.1. OBJETIVO GENERAL

Realizar el estudio del valor del suelo para la Localidad Antonio Nariño

en el Marco del estudio del valor del suelo de la ciudad de Bogotá

(Grupo de investigación GIGA) y extender el aplicativo web

geográfico para consulta por los diferentes actores interesados.

3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Realizar las Zonas Homogéneas Físicas de los 17 barrios presentes en

las UPZ’s Ciudad Jardín y Restrepo que componen la Localidad

Antonio Nariño con base en la información recogida en campo.

Elaborar las Zonas Homogéneas Geoeconómicas de la localidad

Antonio Nariño en base a las Zonas Homogéneas Físicas realizadas en

este proyecto, así como en la información recogida en campo.

Describir las características de cada una de las variables de las Zonas

Homogéneas Físicas de la localidad Antonio Nariño, las cuales se

pueden observar en la tabla 1: Características físicas relevantes –

UAECD

DESTINACION

1 Clase de Suelo

2 Áreas de Actividad

3 Tratamientos urbanísticos

ADECUACION AL SUELO URBANO

4 Topografía

5 Servicios Públicos Domiciliarios

6 Vías

USOS DE LOS INMUEBLES

7 Actividad Económica del Inmueble

8 Tipo según Actividad Económica del Inmueble

Tabla 1: Características físicas relevantes – UAECD


10

Alimentar el Aplicativo Web Geográfico que reposa en los servidores

de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, realizado por el


Localidad Usaquén (previo), con la información recolectada de la

Localidad Antonio Nariño.

Efectuar un análisis del valor del suelo en la Localidad Antonio Nariño

después de realizar las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.

11

4. MARCO TEORICO

4.1. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS.

“Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías,

topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del

suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas

homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales

permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de

las adyacentes”. (RESOLUCION 0070, 2011)

4.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS

“Se entiende por zona homogénea geoeconómica, a ”los espacios

geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con

valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones

del mercado inmobiliario”.

“El IGAC como máxima autoridad catastral expidió en 2011 la

resolución 070 (Resolución que deroga la resolución 2555 de 1988), por

la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la

actualización de la formación catastral y la Conservación catastral”.

(RESOLUCION 0070, 2011)

4.3. MÉTODOS DE AVALÚOS

Se utilizaran las siguientes metodologías para la realización de los avalúos

catastrales urbanos, según la resolución 620 del 2008. Por la cual se

establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del

marco de la Ley 388 de 1997 según lo establecido por el instituto

Geográfico Agustín Codazi (IGAC); estas son:

4.3.1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

“Es la técnica valúatoria que busca establecer el valor comercial del

bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de

12

bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales

ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e

interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”. (IGAC)

4.3.2. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS

“Es la técnica valúatoria que busca establecer el valor comercial de

un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del

mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus

características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente

la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida

remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización

o interés”. (IGAC)

4.3.3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN

“Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de

avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios

de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la

depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar

el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente

fórmula:

Vc = {Ct-D}+Vt

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción

D = Depreciación

Vt = Valor del terreno”. (IGAC)

4.4. DESCRIPCIÓN GENERAL DE UN SIG

“Un sistema de información geográfica, es una herramienta que permite

visualizar en forma gráfica objetos a los que se les puede aplicar algún

tipo de medición y cuya información descriptiva se almacena en bases

de datos geográficas”.

13

“Es un sistema para la gestión, análisis y visualización del conocimiento

geográfico, el cual puede ser estructurado en diferentes conjuntos de

información”:

“Mapas interactivos, Datos geográficos, Modelos de geo-

procesamiento, Modelos de datos, Metadatos”. (OCHOA, 2013)

4.5. COMPONENTES DE LOS SIG

Un SIG integra cinco componentes principales: hardware, software

datos, personas y métodos como se muestra en la Imagen 3:

Componentes de un SIG.

Imagen 3: Componentes de un SIG.

Fuente: Fundamentos Básicos de los sistemas de información geográfica

4.5.1. EQUIPOS (HARDWARE):

El hardware es el computador donde opera el SIG. Hoy por hoy, los

SIG se pueden ejecutar en una gran variedad de plataformas, que

pueden variar desde servidores (computador central) a

computadores desktop (escritorio) o Laptop (portátil) que se utilizan

en las configuraciones de red o desconectado.

14

4.5.2. APLICATIVOS (SOFTWARE)

Los programas de SIG proveen las funciones y las herramientas que se

requieren para almacenar, analizar y desplegar información

geográfica. Los componentes más importantes son:

1. Herramientas para la entrada y manipulación de la información

geográfica.

2. Un sistema de administración de base de datos (DBMS).

3. Herramientas que permitan búsquedas geográficas, análisis y

visualización.

4. Interface gráfica para el usuario (GUI) para acceder fácilmente

a las herramientas.

4.5.3. DATOS

Posiblemente los componentes más importantes de un SIG son los

datos. Los datos geográficos y tabulares relacionados pueden

colectarse en la empresa, en terreno o bien adquirirlos a quien

implementa el sistema de información, así como a terceros que ya los

tienen disponibles. El SIG integra los datos espaciales con otros

recursos de datos y puede incluso utilizar los administradores de base

de datos (DBMS) más comunes para organizar, mantener y manejar

los datos espaciales y toda la información geográfica.

4.5.4. RECURSO HUMANO

La tecnología SIG está limitada si no se cuenta con el personal

adecuado que opere, desarrolle y administre el sistema, y llevar a

cabo los planes de desarrollo para aplicarlos a los problemas del

mundo real. Entre los usuarios de SIG se encuentran los especialistas

técnicos, que diseñan y mantienen el sistema para aquellos que los

utilizan diariamente en su trabajo.

4.5.5. METODOLOGÍA Y PROCEDIMIENTOS

Para que un SIG tenga éxito, este debe operar de acuerdo a un

plan bien diseñado y estructurado y acorde con las reglas de la

15

empresa o institución, que son los modelos y prácticas operativas

características de cada organización.

4.6. FUNCIONES DE LOS SIG

“Un SIG almacena la información en capas temáticas que pueden

enlazarse geográficamente. Este concepto simple pero altamente

poderoso y versátil ha probado ser crítico en la resolución de muchos

problemas que van desde el rastreo de vehículos de reparto,

registrando los detalles de la aplicación de planificación hasta el

modelamiento de la circulación atmosférica global”, como se observa

en la imagen 4: Capas temáticas de un SIG.

Imagen 4: Capas temáticas de un SIG

Fuente: (Servicio de Sistemas de Información Geográfica y Teledetección

(SIGTE) - Universidad de Girona; 2007)

Por ser tan versátiles los Sistemas de Información Geográfica, su

campo de aplicación es muy amplio, pudiendo utilizarse en la mayoría

de las actividades con un componente espacial. La profunda revolución

que han provocado las nuevas tecnologías ha incidido de manera

decisiva en su evolución. (GIRALDO)

Las principales cuestiones que puede resolver un Sistema de

Información Geográfica, ordenadas de menor a mayor complejidad,

son:

16

Localización: preguntar por las características de un lugar concreto.

Condición: el cumplimiento o no de unas condiciones impuestas al

sistema.

Tendencia: comparación entre situaciones temporales o espaciales

distintas de alguna característica.

Rutas: cálculo de rutas óptimas entre dos o más puntos.

Pautas: detección de pautas espaciales.

Modelos: generación de modelos a partir de fenómenos o

actuaciones simuladas.

4.7. APLICACIÓN WEB

Las aplicaciones web son aquellas herramientas que los usuarios pueden

utilizar accediendo a un servidor web a través de Internet o de una

intranet mediante un navegador. En otras palabras, es una aplicación

software que se codifica en un lenguaje soportado por los navegadores

web en la que se confía la ejecución al navegador. Las aplicaciones

web son populares debido a lo práctico del navegador web como

cliente ligero, a la independencia del sistema operativo, así como a la

facilidad para actualizar y mantener aplicaciones web sin distribuir e

instalar software a miles de usuarios potenciales. Existen aplicaciones

como los webmails, wikis, weblogs, tiendas en línea y la propia Wikipedia

que son ejemplos bien conocidos de aplicaciones web. Es importante

mencionar que una página Web puede contener elementos que

permiten una comunicación activa entre el usuario y la información. Esto

permite que el usuario acceda a los datos de modo interactivo, gracias

a que la página responderá a cada una de sus acciones, como por

ejemplo rellenar y enviar formularios, participar en juegos diversos y

acceder a gestores de base de datos de todo tipo. Ver Imagen 3

(Esquema de una aplicación Web.)

4.7.1. INTERFAZ

Las interfaces web tienen ciertas limitaciones en las

funcionalidades que se ofrecen al usuario. Hay funcionalidades

comunes en las aplicaciones de escritorio como dibujar en la pantalla

17

o arrastrar-y-soltar que no están soportadas por las tecnologías web

estándar. Los desarrolladores web generalmente utilizan

lenguajes interpretados (scripts) en el lado del cliente para añadir más

funcionalidades, especialmente para ofrecer una experiencia

interactiva que no requiera recargar la página cada vez (lo que suele

resultar molesto a los usuarios). Recientemente se han desarrollado

tecnologías para coordinar estos lenguajes con las tecnologías en el

lado del servidor. Como ejemplo, AJAX es una técnica de desarrollo

web que usa una combinación de varias tecnologías.

4.7.2. ESTRUCTURA DE LAS APLICACIONES WEB

Aunque existen muchas variaciones posibles, una aplicación web está

normalmente estructurada como una aplicación de tres-capas. En su

forma más común, el navegador web ofrece la primera capa, y un

motor capaz de usar alguna tecnología web dinámica (ejemplo: PHP,

Java Servlets o ASP, ASP.NET, CGI, ColdFusion, embPerl, Python

(programming language) o Ruby on Rails) que constituye la capa

intermedia. Por último, una base de datos constituye la tercera y

última capa. El navegador web manda peticiones a la capa

intermedia que ofrece servicios valiéndose de consultas y

actualizaciones a la base de datos y a su vez proporciona una interfaz

de usuario en la imagen 5 se puede observar el esquema de una

aplicación Web.

18

Imagen 5: Esquema de una aplicación Web.

Fuente: Instituto Politécnico Nacional

4.8. SERVIDOR WEB

Un servidor web es un programa que se ejecuta continuamente en un

computador, manteniéndose a la espera de peticiones de ejecución

que le hará un cliente o un usuario de Internet. El servidor web se encarga

de contestar a estas peticiones de forma adecuada, entregando

como resultado una página web o información de todo tipo de acuerdo

a los comandos solicitados. En este punto es necesario aclarar lo

siguiente: mientras que comúnmente se utiliza la palabra servidor para

referirnos a una computadora con un software servidor instalado, en

estricto rigor un servidor es el software que permite la realización

de las funciones descritas. (INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL)

Los servidores se pueden clasificar en distintos tipos de los cuales

podemos mencionar, los servidores de archivos su función es la de

centralizar la información de todos los usuarios de la red almacenando

archivos de usuario, los cuales acceden remotamente a los mismos.

Los servidores de aplicaciones en donde el servidor permite el

procesamiento de datos de una aplicación de cliente. También

existen los servidores de correo en donde se mueven y almacenan el

correo electrónico a través de las redes corporativas (vía LANs y WANs) y







19

a través de Internet. Los servidores de base de datos los cuales poseen

un tipo de software muy específico, dedicado a servir de interfaz entre la

base de datos, el usuario y las aplicaciones que la utilizan.

4.9. GEOSERVICIOS Y LAS INGRAESTRUCUTRAS DE DATOS

ESPACIALES (IDE)

Una IDE es el conjunto de tecnologías, políticas, estándares y recursos

humanos para adquirir, procesar, almacenar, distribuir y mejorar la

utilización de la información geográfica. Al igual como las carreteras

y autopistas facilitan el transporte vehicular, las IDE facilitan el transporte

de información geoespacial. Las IDE promueven el desarrollo social,

económico y ambiental del territorio.

Desde el punto de vista de las IDEs, al usuario no le interesa descargar

los datos en su sistema, sino obtener directamente las respuestas

que necesita y que un servicio le ofrece.

Los servicios IDE ofrecen funcionalidades accesibles a través de una red

con un simple navegador o browser, sin necesidad de disponer de otro

software específico para ello. (CONSORTIUM, 1994)

Las IDE pueden a través de la Web brindar los siguientes servicios:

Servidor de mapas, para visualizar datos.

Servidor de Objetos y de Coberturas, para obtener datos y

actualizar en forma remota.

Servidor de Catálogo, para buscar y localizar información

geográfica.

Servidor de Nomenclator, para localizar un fenómeno por

nombre.

Conversor de formatos, transformación de Coordenadas,

combinación de datos, para geo procesar datos.

Visualizar información geográfica con estilos propios.





20

En la Imagen 6 se observa el proceso operativo de un servidor

web.

Imagen 6: Proceso Operativo de un servidor WEB

Fuente: CONSORTIUM

4.9.1. ESPECIFICACION OGC - GML

Acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de

Marcado Geográfico). Es un sub lenguaje de XML descrito como una

gramática en XML Schema para el modelaje, transporte y

almacenamiento de información geográfica. Su importancia radica

en que a nivel informático se constituye como una lengua

franca para el manejo y trasvase de información entre los diferentes

software que hacen uso de este tipo de datos, como los Sistemas de

Información Geográfica.





21

4 .9 .2 . ESPECIFICACION OGC - KML

(Del acrónimo en inglés Keyhole Markup Language) es un lenguaje

de marcado basado en XML para representar datos geográficos en

tres dimensiones. Fue desarrollado para ser manejado con

Keyhole LT, precursor de Google Earth (Google adquirió Keyhole

LT en octubre de 2004 tras lanzar su versión LT 2). Su gramática

contiene muchas similitudes con la de GML.*

4.9.3. ESPECIFICACION OGC - WFS

Web Feature Service o WFS del Consorcio Open Geospatial

Consortium o OGC es un servicio estándar, que ofrece una

interfaz de comunicación que permite interactuar con los mapas

servidos por el estándar WMS, como por ejemplo, editar la imagen

que nos ofrece el servicio WMS o analizar la imagen siguiendo

criterios geográficos. Para realizar estas operaciones se utiliza el

lenguaje GML que deriva del XML, que es el estándar a través del que

se transmiten las órdenes WFS.

El estándar WFS permite lo siguiente a los clientes:

Acceder a datos vectoriales y consultar todos los atributos de

un fenómeno (feature) geográfico.

Permite operaciones de manipulación de datos, como son la

consulta, inserción, actualización y eliminación de entidades

geográficas a través de la red.

Todos los WFS soportan entrada y salida de datos utilizando

lenguaje Geography Markup Language (GML). Algunos

WFS también soportan otras codificaciones, como por ejemplo

GeoRSS o ficheros shape.

Normalmente los usuarios interactúan con WFS a través de

clientes geoespaciales Web o Desktop, que permiten acceder

a capas de mapas vectoriales desde agencias externas, sobre

Internet.





















22

4.9.4. ESPECIFICACION OGC - WMS

El servicio Web Map Service (WMS) definido por el OGC (Open

Geospatial Consortium) produce mapas de datos

referenciados espacialmente, de forma dinámica a partir

de información geográfica. Este estándar internacional define un

"mapa" como una representación de la información geográfica en

forma de un archivo de imagen digital conveniente para la exhibición

en una pantalla de ordenador. Un mapa no consiste en los propios

datos.

Los mapas producidos por WMS se generan normalmente en un

formato de imagen como PNG, GIF o JPEG, y opcionalmente como

gráficos vectoriales en formato SVG (Scalable Vector Graphics) o

Web CGM (Web Computer Graphics Metafile).

El estándar define tres operaciones:

o Devolver metadatos del nivel de servicio.

o Devolver un mapa cuyos parámetros geográficos y

dimensionales han sido bien definidos.

o Devolver información de características particulares

mostradas en el mapa (opcionales).

Las operaciones WMS pueden ser invocadas usando un

navegador estándar realizando peticiones en la forma de

URL (Uniform Resource Locators). El contenido de tales

URL depende de la operación solicitada. Concretamente, al

solicitar un mapa, la URL indica qué información debe ser mostrada

en el mapa, qué porción de la tierra debe dibujar, el sistema de

coordenadas de referencia, y la anchura y la altura de la imagen de

salida.

Una de las ventajas del WMS, es que en una única imagen se puede

mostrar información de varias capas raster y/o vector superpuestas y

fusionadas.

23

La superposición de capas se realizara de acuerdo a un orden y valor

de transparencia determinado, para permitir la visualización de las

capas inferiores. Tal como lo muestra la Imagen 7: Visualización de

capas en un WMS.

Imagen 7: Visualización de capas en un WMS

Fuente: CONSORTIUM

4.9.5. ESPECIFICACION OGC - WCS

El servicio Web Coverage Service (WCS) define un estándar de

interface y operaciones que permiten el acceso interoperable a

“coberturas” geoespaciales. El término “grid de coberturas” (en inglés

“grid coverages”) se refiere típicamente a contenidos del tipo

imágenes de satélite, fotos aéreas digitales, datos digitales de

elevación, y cualquier otro fenómeno que se pueda representar en

puntos de medida.

El estándar de interface OGC Web Coverage Service (WCS) es un

servicio de datos. El estándar WCS define un servicio de acceso a

datos que proporciona coberturas, como por ejemplo modelos de

elevación del terreno, que se pueden consultar a través del protocolo

24

HTTP. La respuesta a una petición WCS incluye metadatos de la

cobertura y la cobertura en sí, cuyos pixeles se codifican en un

formato binario específico, como por ejemplo GeoTIFF o NetCDF.

4.9.6. ESPECIFICACION OGC - CSW

El Servicio de Catálogo es un estándar diseñado por el Open

Geospatial Consortium, el cual define una interfaz común para el

descubrimiento, búsqueda y consulta de metadatos relacionados a

datos, servicios y recursos de tipo geográfico.

4.10. SOFWARE DE MONTAJE DE GEOSERVICIOS

Últimamente se ha generado una revolución total conforme se pasa de

la etapa de creación sencilla de mapas y visualización geoespacial,

hacia la de geoservicios completos en la Web. Para la industria de

sistemas de información geográfica (SIG), la Geo Web permite el uso

compartido y exhaustivo de mapas y datos, y el acceso universal a

aplicaciones SIG. Junto con la creciente disponibilidad de contenidos

geo referenciados y la facilidad de búsqueda, descubrimiento y

aplicaciones de estos servicios, esta transición genera un novedoso

patrón y arquitectura de SIG que destaca servicios abiertos e

interoperables que pueden emplearse como soporte de una amplia

gama de aplicaciones geográficas.

Dentro de este proceso han generado distintos productos que permiten

que los profesionales del SIG publiquen directamente metadatos de

consulta sobre sus servicios, así como también mapas, datos y una

completa variedad de servicios que los usuarios podrán ver, utilizar y

combinar para crear aplicaciones; entre estos productos se destacan:

4.11. GEOSERVER.

Es un servidor de software de código abierto escrito en Java que permite

a los usuarios compartir y editar los datos geoespaciales. Diseñado para

la interoperabilidad, que publica los datos de cualquier fuente

importante de datos espaciales utilizando estándares abiertos.

25

Al ser un proyecto impulsado por la comunidad, GeoServer es

desarrollado, probado y con el apoyo de un grupo diverso de individuos

y organizaciones de todo el mundo.

GeoServer es la implementación de referencia del Open Geospatial

Consortium (OGC) Web Feature Service (WFS) y Web Coverage Service

(WCS normas), así como una certificación de alto rendimiento

compatible con Web Map Service (WMS). GeoServer constituye un

componente esencial de la Web Geoespacial. 1

Entre las características más importantes de este software se encuentran:

GeoServer permite visualizar la información espacial para el

mundo.

Implementación del servicio Web Map Service (WMS)

estándar.

GeoServer puede crear mapas en una variedad de formatos de

salida.

Open Layers, una biblioteca de cartografía libre, se integra en

GeoServer, por lo que la generación de mapas fácil y rápido.

GeoServer se basa en Geotools, una fuente abierta de Java GIS

caja de herramientas.

GeoServer es software libre, lo que reduce significativamente la

barrera financiera a la entrada en comparación con los productos de

SIG tradicionales. Además, no sólo se encuentra disponible de forma

gratuita, también es de código abierto. Corrección de errores y mejoras

de características en el software de código abierto se acelera en

gran medida en comparación con las soluciones de software

tradicionales. Aprovechando GeoServer en su organización también

impide que el software de lock-in, el ahorro de costosos contratos de

apoyo en el camino. (GEOSERVER, s.f.)

26

4.12. ARCGIS SERVER

Es el servidor central del sistema de información geográfica (SIG)

hecha por Esri . ArcGIS Server es utilizado para la creación y gestión

de los servicios Web, aplicaciones de SIG y los datos. ArcGIS Server es

típicamente implementado en forma local dentro de la organización de

la arquitectura orientada a servicios (SOA) o fuera de las instalaciones.

Las extensiones de ArcGIS Server permiten la funcionalidad GIS

disponible dentro de un subconjunto de ArcGIS Desktop

extensiones que se desplegarán como servicios Web. Extensiones de

ArcGIS Server incluyen 3D, espacial, geoestadística, la red, Geoportal,

la imagen, la interoperabilidad de datos, Gerente de flujo de trabajo y

esquemas.

Las aplicaciones típicas de los clientes incluyen el uso de mapas de

ArcGIS Server y los servicios de análisis espacial en geo

portales y de infraestructura de datos espaciales , la integración con

los activos de la organización, relaciones con los clientes , los

recursos naturales, o el sistema de trabajo de gestión de pedidos, el

desarrollo de la conciencia de la situación o comunes de foto de

operación de soluciones, tienda en línea y localizadores de recursos, de

cara al público portales web de transparencia del gobierno , el

seguimiento en línea de los fenómenos meteorológicos, el movimiento

de recursos, o el cambio visualizar el paso del tiempo, el intercambio de

investigación científica y el modelado, gestión y prestación de

percepción remota de datos, la cartografía de colaboración y

de contenidos generados por los usuarios de aplicaciones , así como la

gestión de proyectos de recolección de datos utilizando los

dispositivos móviles y sistemas de posicionamiento global (GPS) y el

apoyo a la inteligencia de datos móviles. (GOMEZ, ANALISIS DE DATOS

GEOGRAFICO PARA EL ESTUDIO DE VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE

BOGOTA, PLAN PILOTO LOCALIDAD DE SUBA)

































27

4.13. MAPSERVER

MapServer es un entorno de desarrollo de código abierto para la

creación de Sistemas de Información Geográfica escrito en C. Más allá

de los datos de navegación SIG, Map Server permite crear mapas de

imágenes geográficas, es decir mapas que se pueden dirigir a los

usuarios.

Su funcionamiento básico está configurado en un fichero de texto, que

tiene la extensión ".map". En este fichero, los datos del mapa se

organizan en capas, a su vez dividida en una o más clases, donde en

cada una de las cuales se pueden definir diferentes estilos visuales. Esta

estructura permite la generación de mapas con una definición de

estilos muy flexible, que también puede depender de la escala del

mapa.

El formato salida de Map Server, dependiendo de la solicitud, puede ser

gráfico (mapa, leyenda, escala, métricas, visión general) o alfanumérico

(el resultado de una consulta de datos alfanuméricos o espacial).

El archivo ".map" también incluye la posibilidad de fusionar la producción

de una plantilla de HTML Map Server, para generar una página web de

lectura fácil y agradable.

4.14. CECAD

“El Centro de Computación de Alto Desempeño es un laboratorio creado

por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas", para fomentar el

desarrollo de la investigación y transferencia de conocimiento en las

áreas de la ingeniería, las ciencias sociales y en general de todas las

divisiones de la Universidad que participan en el desarrollo de la

comunidad académica, institucional y nacional para el crecimiento de

la industria local, regional y nacional, que redunde en el bienestar de la

sociedad.” (CECAD - CENTRO DE COMPUTACION DE ALTO DESEMPEÑO,

s.f.)

28

“El CECAD es un centro de computación de alto desempeño que

potenciará las áreas de investigación de estudiantes de Doctorado,

Postgrado y Pregrado en todas las áreas de la ciencia que requieran de

una herramienta con alta capacidad de cálculo y de almacenamiento

de información.” (CECAD - CENTRO DE COMPUTACION DE ALTO

DESEMPEÑO, s.f.)

29

5. MARCO LEGAL


“Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan

otras disposiciones”

5.2. LEY 9 DEL 11 DE ENERO 1989

“Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,

compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones”.


“Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989”.


“Por la cual se crea el Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social, se

establece el subsidio familiar de vivienda, se reforma el Instituto de

Crédito Territorial, ICT, y se dictan otras disposiciones”.


“Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan

otras disposiciones”.

5.6. DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998

“Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de

1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62,

67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del

Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”.

30

5.7. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004

“Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los

Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 y se adopta el Plan de

Ordenamiento Territorial-POT.”

5.8. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008

“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados

dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.

5.9. RESOLUCIÓN 070 DEL 4 DE FEBRERO DE 2011

“Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la

actualización de la formación catastral y la conservación catastral”.

5.10. DECRETO 364 DE 26 DE AGOSTO DE 2013

“Por el cual se modifican excepcionalmente las normas urbanísticas del

Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D. C., adoptado mediante

Decreto Distrital 619 de 2000, revisado por el Decreto Distrital 469 de 2003

y compilado por el Decreto Distrital 190 de 2004.”

5.11. DECRETO 224 DEL 8 DE JUNIO DE 2011

“Por el cual se actualiza la reglamentación de la Unidad de

Planeamiento Zonal (UPZ) No. 38, RESTREPO, ubicada en la Localidad de

Antonio Nariño”

5.12. DECRETO 116 DEL 15 DE ABRIL DE 2005

“Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 35,

CIUDAD JARDÍN, ubicada en la Localidad de Antonio Nariño”

31

6. METODOLOGIA DEL PROYECTO

Para el presente proyecto de investigación: “Estudio del Valor del Suelo de

la Ciudad de Bogotá, Aplicativo Web Geográfico, Estudio de Caso

Localidad Antonio Nariño”, se establecieron cuatro etapas como se

evidencia en la Imagen 8: Desarrollo Metodológico Establecido.

Imagen 8: Desarrollo Metodológico Establecido

Fuente: Elaboracion Propia

En la primera etapa se desarrollaron dos actividades en las cuales se

recolecto la informacion en campo y teorica necesarias para el objetivo de

la presente investigacion como lo fue:

1. Manual de Zonas Homogéneas de la Unidad Administrativa de

Catastro Distrital. UAECD

2. Normatividad de las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ´s) Ciudad

Jardín y Restrepo

Actividad 1: Recolección de Información

Teórica y Datos Espaciales

ETAPA 1: Obtención de información en campo y teórica

Actividad 2: Recolección de datos en Campo

Actividad 1: Elaboración de las Zonas

ETAPA 2: Elaboración de las zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas de la Localidad Antonio Nariño

Actividad 2: Consolidación y Descripción de

los Resultados Obtenidos

Actividad 1: Clasificación Y Codificación

ETAPA 3: Elaboración, implementación y verificación del

aplicativo web geográfico para la Localidad Antonio

Nariño

Actividad 2: Montaje de la Base de Datos

Espaciales

Actividad 3: Pruebas Y Verificación

ETAPA 4: Estudio de los resultados obtenidos Actividad 1: Análisis De Los Resultados

32

3. Datos geográficos de la Localidad Antonio Nariño que posee el Grupo

de Investigación GIGA

4. Datos espaciales (shapes) de la Infraestructura de Datos Espaciales

para el Distrito Capital – IDECA

5. Ofertas

6. Puntos de Interés

En la segunda etapa se elaboraron las Zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas, en este punto para cada una de las Zonas Homogéneas

Físicas se hizo una descripción del código obtenido y para las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas fue necesario realizar avalúos por los

métodos Capitalización de Rentas y Mercado y con esto determinar el valor

de terreno por unidad de área, el resultado gráfico de las mismas fue

realizado en el software ArcGIS,

La tercera etapa concerniente a la elaboración, implementación y

verificación del aplicativo web, hace referencia a la creación de las Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas en Quantum GIS, teniendo en

cuenta que la información plasmada fue organizada y codificada para la

alimentación del software desarrollado por el grupo que investigo el valor

del suelo en la Localidad de Usaquén previamente, el cual reposa en los

servidores de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas – UDFJC, para

tal fin se tuvo en cuenta las características de los elementos y los atributos

asociados, posteriormente se realizaron pruebas para verificar el óptimo

funcionamiento del aplicativo.

En la última etapa se realizó una comparación multitemporal de las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas obtenidas, la misma se realizó contra la

información que reposa en la Unidad Administrativa Especial de Catastro

Distrital – UAECD del 2005 y la que reposa en el Grupo de Investigación GIGA

del 2014.

33

7. DESARROLLO DE LA METODOLOGIA DEL PROYECTO

ESTABLECIDA – RESULTADOS

De acuerdo a la metodología establecida para el desarrollo de la

investigación: “Estudio del Valor del Suelo de la Ciudad de Bogotá,

Aplicativo Web Geográfico, Estudio de Caso Localidad Antonio Nariño” y

plasmada en la Imagen 8: Desarrollo Metodológico Establecido, se han

obtenido los siguientes resultados:

7.1. OBTENCION E IMPLEMENTACION DE LA INFORMACION DE

CAMPO Y TEORICA

Para la realización de las Zonas Homogéneas Físicas de la Localidad

Antonio Nariño, se realizó un barrido en campo para lo cual se utilizó el

manual implementado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro

Distrital - UAECD, la normatividad del sector, los datos geográficos que

reposaban en el grupo de investigación Gestión Publica Avalúos y

Urbanismo – GIGA y los descargados del IDECA.

Toda la información adquirida intervino de manera activa en la

construcción gráfica de las Zonas Homogéneas Físicas desarrolladas en

el Software ArcGIS, las cuales sirvieron como base para la construcción

de las Zonas Geoeconómicas.

7.2. RESULTADOS DE LA GENERACION DE LAS ZONAS

HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS DE LA

LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

7.2.1. ZONAS HOMOGENEAS FISICAS

El resultado de la creación de Zonas Homogéneas Físicas arrojo 43

espacios geográficos dentro de la Localidad Antonio Nariño, que se

pueden evidenciar cartográficamente en el Anexo 1 y la descripción

de cada uno(lo que representa cada código) en el Anexo 2.

34

Las zonas homogéneas físicas tienen como objetivo la división de un

determinado perímetro urbano, (localidad Antonio Nariño) en sectores

con características similares, para su correcta generación se

fundamentó en los conceptos y procedimientos de la ley 14 de 1983, la

resolución 070 de 2011 y el manual de ZHF urbanas y rurales elaborado

por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

“Las Zonas Homogéneas físicas se definen como espacios geográficos

con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios

públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de

las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,

disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables

que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes” (UAECD U.

A., 2005)

Para generar las ZHF se deben tener en cuenta las siguientes variables

Clase de suelo

Área de actividad

Tratamiento

Topografía.

Vías.

Servicios.



En la imagen 9 se observa el orden en el cual se genera una Zona

Homogénea Física, así como el grupo al cual pertenece cada

variable anteriormente expuesta.

35

Imagen 9: Generación Zona Homogénea Física ZHF


Estas son las características físicas más relevantes específicamente para

la ciudad de Bogotá, a cada una de las variables les corresponde un

código según la clasificación del manual de la Unidad Administrativa

Especial de Catastro Distrital y se agrupan dentro de tres grupos

(Destinación económica, Adecuación del uso urbano, Uso de los

inmuebles).

CLASE DE

SUELO

AREA DE

ACTIVIDAD

TRATAMIENTO

DEST

INA

CIO

N

EC

ON

OM

ICA

TOPOGRAFIA

VIAS

SERVICIOS

AD

EC

UA

CIO

N A

L

USO

UR

BA

NO

ACTIVIDAD

ECONOMICA DEL

INMUEBLE

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD DEL

INMUEBLE

USO

DE L

OS

INM

UEB

LES

ZONAS HOMOGENEAS FISICAS

36

7.2.1.1. DESTINACION ECONOMICA

“La destinación es la que regula el uso, la ocupación y

aprovechamiento del suelo y define la naturaleza y las

consecuencias de las actuaciones urbanísticas” (UAECD U. A.,

2005).

“Nos indica la normatividad existente en una zona. Estas áreas

están debidamente reglamentadas dentro de los planes integrales

de desarrollo de cada municipio y para el caso del Distrito Capital

de Bogotá, la norma que define los usos del suelo y de las

construcciones está dada por el Decreto 190 de 2004 – Compilado

Plan de ordenamiento territorial (POT). En aquellos sectores en que

el POT no se encuentre reglamentado, se tendrán en cuenta las

normas anteriores a la promulgación del mencionado Decreto en

este caso Acuerdo 6 de 1990.” (UAECD U. A., 2005)

La destinación económica agrupa las siguientes características

que corresponden a las tres primeras variables de las zonas

homogéneas físicas:

Clase de suelo

Área de actividad

Tratamiento

Para el caso de la localidad Antonio Nariño ubicada en la parte

suroriental de la ciudad, se consultó el decreto 116 de 2005, el

decreto 298 de 2002 y el decreto 224 de 2011, el procedimiento

consistió en identificar en la normatividad urbanística vigente

dentro del sector y plasmar esta información en un mapa utilizando

el software ArcGis, asignando a cada polígono segregado la

codificación correspondiente según los manuales mencionados

anteriormente.

7.2.1.1.1. CLASE DE SUELO

37

De acuerdo al manual provisto par la Unidad Administrativa

Especial de Catastro Distrital – UAECD el suelo se clasifica de

acuerdo como se observa en la tabla 2:

.

CODIFICACIÓN

1 Rural protegido

2 Rural no protegido

3 Expansión protegido

4 Expansión no protegido

5 Urbano protegido

6 Urbano no protegido

Tabla 2: Codificación clase de suelo


Para la Localidad Antonio Nariño partiendo de la información

normativa vigente se obtuvieron dos tipos de clases de suelo

como se evidencia en la tabla 3: Área y porcentaje de

participación clase de suelo Localidad Antonio Nariño

CLASE DE SUELO CÓDIGO ÁREA METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACIÓN

Urbano no protegido 6 4601702,75 94%

Urbano protegido 5 277840,58 6%

AREA TOTAL 4879543,33 100%

Tabla 3: Área y porcentaje de participación clase de suelo Localidad

Antonio Nariño


38

Diagrama 2: Porcentaje de participación Clase de Suelo


Como se evidencia en el diagrama 2, el 94 % del suelo que

normativamente conforma la localidad Antonio Nariño es

urbano no protegido, con relación al 6 % que corresponde a

suelo urbano protegido.

“Se define área de actividad a la destinación establecida a

zonas del suelo urbano, para la asignación de usos en función

de la estructura urbana propuesta por el modelo territorial” de

acuerdo al POT DECRETO 190 DE 2004

Se obtuvo la área de actividad para la localidad Antonio

Nariño partiendo de la información normativa vigente y de la

codificación de los manuales de zonas homogéneas físicas de

la unidad administrativa de catastro distrital, para este caso la

variable se compone de dos códigos el área de actividad y el

94%

6%

CLASE DE SUELO

URBANO NO PROTEGIDO

URBANO PROTEGIDO

7.2.1.1.2. ÁREAS DE ACTIVIDAD

39

tipo según área de actividad como se observa en la tabla 4:

Codificación área de actividad.

ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL

21. Residencial Neta

22. Residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios

23. Residencial con comercio y servicios en la vivienda

ÁREA DE ACTIVIDAD DOTACIONAL

31. Equipamientos colectivos

32. Equipamientos deportivos y recreativos

33. Servicios urbanos básicos

34. Parques

ÁREA DE ACTIVIDAD COMERCIO Y SERVICIOS

41. De Servicios Empresariales

42. De Servicios Empresariales e Industriales

43. Especial de Servicios

44. De Servicios al automóvil

45. De Comercio cualificado

46. De Comercio aglomerado

47. Comercio pesado

48. Grandes Superficies Comerciales

ÁREA DE ACTIVIDAD CENTRAL

51. Centro tradicional

52. Núcleos fundacionales

ÁREA URBANA INTEGRAL

61. Residencial

62. Múltiple

63. Industrial y de servicios

ÁREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL

71. Industrial

ÁREA DE ACTIVIDAD MINERA

81. Parques Minero Industriales

82. Áreas de suspensión de actividad minera

SUELO DE PROTECCIÓN

72. Estructura Ecológica Principal Sistema de Áreas Protegidas

40

73. Zonas Declaradas como de alto riesgo no mitigable por

remoción en masa o inundación.

74. Áreas reservadas para la construcción de plantas de

tratamiento

75. Las 130 Hectáreas para la expansión del actual relleno

sanitario de Doña Juana.

Tabla 4: Codificación Área de actividad


En la tabla 5 se observa el porcentaje de participación de área

de actividad en la Localidad Antonio Nariño, así mismo en el

diagrama 3 se observa de manera gráfica la proporción de

cada una.

AREA DE

ACTIVIDAD CODIGO

AREA METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

RESIDENCIAL 2 3324819,62 68%

DOTACIONAL 3 500386,34 10%

COMERCIO Y

SERVICIOS 4 893995,04 18%

PROTECCION 7 160342,43 3%

TOTAL AREA 4879543,43 100%

Tabla 5: Porcentaje de participación de área de actividad Localidad

Antonio Nariño


41

Diagrama 3: Porcentaje de participación de área de actividad


En la tabla 6 se observa el Porcentaje de participación de tipo

según área de actividad de la Localidad Antonio Nariño, así

mismo en el diagrama 4 se observa de manera gráfica la

proporción de cada una.

68%

10%

19%3%

AREA DE ACTIVIDAD

RESIDENCIAL

DOTACIONAL

COMERCIO Y SERVICIOS

PROTECCION

42

AREA DE

ACTIVIDAD CODIGO

TIPO SEGÚN

AREA DE

ACTIVIDAD

CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Residencial 2

Residencial -

zonas

delimitadas de

comercio y

servicios

2 3324819,62 68%

Dotacional 3

Dotacional -

equipamientos

colectivos

1 365089,96 7%

Dotacional 3

Dotacional -

servicios

urbanos

básicos

3 135296,38 3%

Comercio

y servicios 4

Comercio y

servicios -

comercio

aglomerado

6 482079,27 10%

Comercio

y servicios 4

Comercio y

servicios -

comercio

cualificado

5 295065,41 6%

Comercio

y servicios 4

Comercio y

servicios -

grandes

superficies

8 116850,36 2%

Protección 7

Estruc. Ecolo.

Princ. Sistema

de áreas

protegidas

2 160342,43 3%

TOTAL AREA 4879543,43 100%

Tabla 6: Porcentaje de participación de tipo según área de actividad



43

Diagrama 4: Porcentaje de participación de Área de Actividad


El 68% de la localidad pertenece al área Residencial- Zonas

delimitadas de comercio y servicios, el 10 % es Comercial y

de servicios- Comercio aglomerado y un 8% es Dotacional-

Equipamientos colectivos.

68%8%

3%

10%

6%

2%3%

AREA DE ACTIVIDAD

RESIDENCIAL - ZONASDELIMITADAS DECOMERCIO Y SERVICIOS

DOTACIONAL -EQUIPAMENTOSCOLECTIVOS

DOTACIONAL - SERVICIOSURBANOS BASICOS

COMERCIO Y SERVICIOS -COMERCIO AGLOMERADO

COMERCIO Y SERVICIOS -COMERCIO CUALIFICADO

COMERCIO Y SERVICIOS -GRANDES SUPERFICIES

ESTRUC. ECOLO. PRINC.SISTEMA DE AREASPROTEGIDAS

44

“Los Tratamientos Urbanísticos son instrumentos normativos que

orientan de manera diferenciada, las intervenciones que se

puedan realizar en el territorio, el espacio público y las

edificaciones según las características físicas y las dinámicas del

ámbito de aplicación.”

De igual forma que las variables anteriores que hacen parte de

la destinación económica se partió de la información normativa

vigente y de la codificación de los manuales de zonas

homogéneas físicas de la unidad administrativa de catastro

distrital para definir el tratamiento y su tipo de tratamiento las

mismas se evidencian en la tabla 7: Codificación tratamientos

urbanísticos.

TRATAMIENTO DE DESARROLLO.

11. De desarrollo

12. De Recuperación Geomorfológica

13. De sectores Urbanos Especiales

TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN

21. Urbanística

22. Con Densificación Moderada

23. Con Cambio De Patrón

24. De Sectores Urbano Especiales

TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA

31. De Redesarrollo

32. De Reactivación

TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN

41. Sectores De Interés Cultural

42. Inmuebles De Interés Cultural

7.2.1.1.3. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

45

43. Monumentos Conmemorativos Y Objetos Artísticos

44. Tratamiento De Conservación Caminos Históricos

TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

51. De Intervención Reestructurante

52. De Intervención Complementaria

TRATAMIENTO EN SUELO DE PROTECCIÓN EN SUELO URBANO Y DE

EXPANSIÓN

61. Sistema de áreas protegidas

62. Parques urbanos

63. Áreas de Manejo Especial del Valle Aluvial del río Bogotá

64. Articulaciones Ambientales Sostenibles del Área de Manejo

Especial

65. Zonas de alto Riesgo no mitigable

66. Zonas para la construcción de Plantas de Tratamiento

67. Zona de Expansión del Relleno Sanitario

68. Zona de Reserva

69. Cumplimiento de las resoluciones 1153 de 1999, 0475 y 0621

de 2000

TRATAMIENTO EN SUELO DE PROTECCIÓN SISTEMA DE ÁREAS

PROTEGIDAS

70. Áreas de Manejo Especial Nacionales

71. Áreas de Manejo Especial Regionales

72. Santuario Distrital de Fauna y flora

73. Área forestal Distrital

74. Parque Ecológico Distrital

PARQUES URBANOS

75. Parque de escala metropolitana

76. Parque de escala zonal

CORREDORES ECOLÓGICOS

77. Corredor Ecológico de Ronda

46

78. Corredor Ecológico Vial

79. Corredor Ecológico de borde

80. Corredor Ecológico Regional

ÁREA DE MANEJO ESPECIAL DEL VALLE ALUVIAL DEL RÍO BOGOTÁ

81. Ronda Hidráulica del río Bogotá

82. Zona de manejo y Preservación Ambiental del río Bogotá

Tabla 7: Codificación Tratamientos Urbanísticos



participación de tratamiento urbanístico en la localidad

Antonio Nariño una vez realizada la clasificación de acuerdo al


- UAECD, así mismo en el diagrama 5 se muestran sus

porcentajes de participación.

TRATAMIENTO CODIGO AREA METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Consolidación 2 4601605,02 94,3%


suelo urbano y expansión 6 117589,64 2%

Suelo de protección

sistema de áreas

protegidas

7 160348,93 3%

TOTAL AREA 4879543,59 100%

Tabla 8: Áreas y porcentajes de participación Tratamiento urbanístico



47

Diagrama 5: Porcentajes de participación Tratamiento urbanístico




participación del tipo de tratamiento urbanístico de la

Localidad Antonio Nariño una vez realizada la clasificación de

acuerdo al manual de la Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distrital. UAEDC, así mismo en el diagrama 6 se

muestran sus porcentajes de participación.

94%

3%3%

TRATAMIENTO

CONSOLIDACION

SUELO DE PROTECCION ENSUELO URBANO YEXPANCION

SUELO DE PROTECCIONSISTEMA DE AREASPROTEGIDAS

48

TRATAMIENTO CODIGO TIPO DE

TRATAMIENTO CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Consolidación 2

Sectores

urbanos

especiales

0 23622,22 0,5%

Consolidación 2 Urbanística 1 1225765,80 25%

Consolidación 2 Densificación

moderada 2 1966583,19 40%

Consolidación 2 Cambio de

patrón 3 1058246,29 22%

Consolidación 2

Sectores

urbanos

especiales

4 56330,13 1%


suelo urbano y expansión 6 parques urbanos 4 117589,64 2%

Consolidación 2

Sectores

urbanos

especiales

4 271057,39 6%

Suelo de protección sistema

de áreas protegidas 7

Corredor

ecológico de

ronda

7 160348,93 3%

TOTAL AREA 4879543,59 100%

Tabla 9: Áreas y porcentajes de participación Tipo Tratamiento urbanístico



49

Diagrama 6: Porcentajes de participación Tipo Tratamiento urbanístico



El 40 % de la localidad se encuentra dentro del tratamiento

urbanístico de consolidación con densificación moderada,

el 25 % pertenece a tratamiento de consolidación

urbanística y un 22% que tiene un tratamiento urbanístico de

consolidación con cambio de patrón.

7.2.1.2. ADECUACIÓN AL USO URBANO

La adecuación al uso urbano es la que permite un correcto

desarrollo constructivo, ya genera espacios geográficos con

óptimas condiciones para la urbanización y/o áreas que por el

contrario no lo son debido a sus características poco favorables,

las variables que tiene en cuenta la adecuación son:

Topografía.

Vías.

1%25%

40%

22%

1%2%

6% 3%

TIPO DE TRATAMIENTO


URBANISTICA

DENSIFICACIONMODERADA

CAMBIO DE PATRON


50

Servicios.

El grado de urbanización de un sector depende básicamente de

estas tres variables, que a su vez dependen de las condiciones

naturales del terreno, la administración distrital y los ciudadanos,

“El grado de urbanización en Colombia, el aporte de las ciudades

al crecimiento económico y los múltiples encadenamientos e

impactos sociales positivos alrededor de la vivienda, la provisión de

agua potable y saneamiento, y el desarrollo de sistemas de

movilidad, con un marco adecuado de política, permitirán que

esta locomotora sea fundamental para la disminución de la

pobreza, el crecimiento económico sostenible y la generación de

riqueza, con un mayor equilibrio regional.” (DEPARTAMENTO

NACIONAL DE PLANEACION, 2015)

La topografía es una variable que tiene gran importancia en la

formación del precio de la tierra urbana debido a que nivelar

el terreno representa unos costos adicionales, para el caso de

las zonas homogéneas físicas nos permite analizar qué tan

optimo es un sector para un correcto desarrollo urbanístico.

La determinación de la pendiente en la localidad Antonio

Nariño se realizó por medio de la información de datos

geográficos abierta que maneja la Infraestructura de Datos

Espaciales para el Distrito Capital (IDECA), se utilizó un shapefile

con información de curvas de nivel cada metro para la ciudad

de Bogotá el cual permitió clasificar la localidad 15 según su

inclinación en una de las categorías especificadas por la

unidad administrativa especial de catastro distrital en sus

manuales, en la tabla 10 se muestra la clasificación que destina

la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD

para la topografía, mientras que en la tabla 11 se evidencia que

7.2.1.2.1. TOPOGRAFÍA

51

la Localidad número 15 es plana, es decir que tiene una

pendiente que varía entre el 0% y 7%.

CODIFICACIÓN

1 Plana. 0 - 7 %

2 Inclinada. 7 – 14 %

3 Empinada. Mayor 14 %

Tabla 10: Codificación Topografía


TOPOGRAFIA CODIGO AREA METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

PLANA 1 4879543 100%

Tabla 11. Área y porcentaje de participación topografía localidad Antonio

Nariño


La variable servicios públicos domiciliarios, hace referencia a la

existencia o no de las redes secundarias (Con conexión a las

redes primarias) de servicios públicos como son : Agua, energía,

alcantarillado, alumbrado público, teléfono, gas domiciliario;

que permitan o faciliten el desarrollo de múltiples

construcciones, y no tomando como referencia la construcción

o existencia de una vivienda.

7.2.1.2.2. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS

52

Se deben clasificar los inmuebles de manera general de la

siguiente forma: Sin servicios, básicos incompletos, básicos,

básicos más complementarios y además se plantea no solo

registrar dicha condición, sino especificar en forma

independiente cuales son los servicios públicos que real y

legalmente presenta el inmueble o grupo de inmuebles. (UAECD

U. A., 2005)

La información de los servicios públicos domiciliarios con los que

cuenta la localidad Antonio Nariño se obtuvo con un recorrido

por los barrios de la zona, donde se realizó un registro fotográfico

de la existencia de las redes, puntos de conexión y contadores.

En la tabla 12 se enlista la codificación de servicios públicos

domiciliarios de acuerdo al manual de la Unidad Administrativa

Especial de Catastro Distrital, así mismo en la tabla 13 se muestra

el porcentaje de participación de la clase de servicio hallado

en la Localidad Antonio Nariño.

53

0 Sin servicios

1 Ausencia de servicios

1 Básicos Incompletos.

1 Alcantarillado y energía eléctrica

2 Acueducto y alcantarillado

3 Acueducto y energía eléctrica

4 Solo Acueducto

5 Solo Alcantarillado

6 Solo Energía eléctrica

2 Básicos

1 Acueducto, Alcantarillado y Energía eléctrica.

3 Básicos más un complementario.

1 Teléfono

2 Gas natural

3 Alumbrado público

4 Básicos más dos complementarios.

1 Teléfono y Gas natural

2 Teléfono y Alumbrado público

3 Gas natural y Alumbrado público

5 Básicos más tres complementarios.

1 Teléfono, Gas natural y Alumbrado público

Tabla 12: Codificación Servicios públicos domiciliarios.


54

SERVICIO PUBLICO CODIGO CLASE DE SERVICIO CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Servicios básicos

incompletos 1

Alcantarillado y


Servicios básicos

más tres

complementarios

5

Teléfono, gas

natural y

alumbrado publico

1 4598948,51 94,2%

Servicios básicos

incompletos 1

Acueducto y


TOTAL AREA 4879543,365 100%

Tabla 13: Área y porcentaje de participación servicios públicos localidad

Antonio Nariño


Los diagramas 7 y 8 muestran de forma gráfica el porcentaje de

participación de servicios públicos y la clase de servicios

públicos de la Localidad Antonio Nariño respectivamente de

acuerdo a la información que se encuentra en la tabla 13.

Diagrama 7: Porcentaje de participación servicios públicos localidad

Antonio Nariño


3%

94%

3%

SERVICIO PUBLICO


SERVICIOS BASICOS MASTRES COMPLEMENTARIOS


55

Diagrama 8: Clase servicios públicos localidad Antonio Nariño


Dentro de las variables que conforman la adecuación al uso

urbano la que tiene mayor influencia es la de las vías, su

influencia es en tanto al alto grado de desarrollo urbano que

este representa al contar con excelentes vías y al valor que

adquiere un bien inmueble debido a la accesibilidad que le

brinda ya sea con comercio y servicios, espacios recreacionales

o simplemente por una mejor movilidad en cuanto a medios de

transporte

Para obtener una información clara y completa el manual de

zonas homogéneas físicas de catastro distrital divide esta

variable en tres características que son: Clase de vía, Estado de

la vía e influencia de la vía.

3%

94%

3%

CLASE DE SERVICIO

ALCANTARILLADO YENERGIA ELECTRICA

TELEFONO, GAS NATURALY ALUMBRADO PUBLICO

ACUEDUCTO Y ENERGIAELECTRICA

7.2.1.2.3. VÍAS

56

CLASE DE VÍA

1 Sin vías

2 Peatonales sin pavimentar

3 Peatonales pavimentadas

4 Vehiculares sin pavimentar

5 Vehiculares pavimentadas

ESTADO DE LAS VÍAS

0 Sin

1 Malo

2 Regular

3 Bueno

4 Excelente

INFLUENCIA DE LAS VÍAS

0 Sin

1 Vial local

2 Vial zonal o Intermedia

3 Arterial complementario

4 Arterial Básico o Principal

Tabla 14: Codificación Vías


En la tabla 14 se muestra la codificación de vías de acuerdo al


– UAECD y en la tabla 15 el área y porcentaje de la clasificación

de las vías realizado para el caso de estudio.

57

CLASE DE VIA CODIGO ESTADO

DE VIA CODIGO

INFLUENCIA DE

VIA CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Peatonales

pavimentadas 3 Bueno 3 Vía local 1 45646,64047 1%

Vehiculares

pavimentadas 5 Bueno 3 Vía local 1 3231,054912 0,1%

Vehiculares

pavimentadas 5 Bueno 3 Intermedia 2 2985216,103 61%

Vehiculares

pavimentadas 5 Bueno 3

Arterial

complementaria 3 633196,671 13%

Vehiculares

pavimentadas 5 Bueno 3 Principal 4 1212252,125 25%

TOTAL AREA 4879543 100%

Tabla 15: Área y porcentaje de participación vías localidad Antonio Nariño


El diagrama 9 muestra el porcentaje de participación de vías en

la Localidad Antonio Nariño descritos previamente en la tabla

15.

Diagrama 9: Porcentaje de participación vías localidad Antonio Nariño


1%

61%13%

25%

VIAS PEATONALES PAVIMENTADAS-BUENO-VIA LOCAL

VEHICULARES PAVIMENTADAS-BUENO-VIA LOCAL

VEHICULARES PAVIMENTADAS-BUENO-INTERMEDIA

VEHICULARES PAVIMENTADAS-BUENO-ARTERIALCOMPLEMENTARIAVEHICULARES PAVIMENTADAS-BUENO-PRINCIPAL

58

7.2.1.3. USO DE LOS INMUEBLES

El uso de los inmuebles depende de dos variables, una es la

actividad que efectivamente se desarrolla en el inmueble y la otra

el tipo según la actividad, la información es necesaria para

obtener las zonas homogéneas físicas ya que el inmueble

normativamente puede estar destinado a una actividad

establecida y en la actualidad está desarrollando otra, esto

debido a que dichas actividades se encuentran contempladas en

la norma o la norma de uso no las restringe.

Como se mencionó anteriormente dentro de este grupo se

encuentran dos variables muy relacionadas entre sí que son:



La información de las actividades económicas que desarrollan

los inmuebles se obtuvieron del trabajo de campo realizado en

la localidad Antonio Nariño, en la tabla 16 se menciona los

códigos que se le debe asignar a cada actividad en base al

manual de zonas homogéneas físicas de la Unidad

Administrativa Especial de Catastro Distrital.

7.2.1.3.1. ACTIVIDAD ECONÓMICA DEL INMUEBLE.

59

CODIFICACÍON

0 No Edificado

1 Residencial

2 Comercial y de servicios

3 Industrial

4 Dotacional

5 Espacio público

6 Recreacional y deportivo

Tabla 16: Codificación actividad económica del inmueble



participación de la actividad económica de la Localidad



ACTIVIDAD

ECONOMICA CODIGO

AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Comercial y de servicios 2 854577,6093 18%

No edificado 0 160342,4297 3%

Residencial 1 3171654,975 65%

Industrial 3 192582,0711 4%


Dotacional 4 392029,2452 8%


TOTAL AREA 4879543,548 100%

Tabla 17. Área y porcentaje de participación actividad económica



60

Diagrama 10: Porcentaje Actividad Económica del inmueble


La información del tipo según actividad del inmueble se obtuvo

del trabajo de campo realizado en la localidad Antonio Nariño,

en la tabla 18 se menciona los códigos que se le debe asignar

a cada tipo según actividad en base al manual de zonas

homogéneas físicas de la Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distrital – UAEDC .

NO EDIFICADOS

1 Urbanizable no urbanizado

2 Urbanizados no construidos

3 No Urbanizable

RESIDENCIAL

1 Tipo 1

18%

3%

65%

4% 1%

8%

1%

ACTIVIDAD ECONOMICA

COMERCIAL Y DESERVICIOS

NO EDIFICADO

RESIDENCIAL

INDUSTRIAL


DOTACIONAL


7.2.1.3.2. TIPO SEGÚN ACTIVIDAD DEL INMUEBLE

61

2 Tipo 2

3 Tipo 3

4 Tipo 4

5 Tipo 5

6 Tipo 6


1 Vecinal (Comercial puntual)

2 Zonal (Comercial Aglomerado no especializado)

3 Urbano (Comercial Aglomerado Especializado)

4 Metropolitano (Comercial Aglomerado

multiespecializado)

INDUSTRIAL

1 Industria extractiva

2 Industria Transformadora

3 Talleres

DOTACIONAL

1 Educativos

2 Salud

3 Centros Culturales

4 Administrativos Públicos

5 De Culto Religioso

6 Abastecimiento de Alimentos

7 Recintos Feriales

8 Cementerios

9 Servicios Públicos y de Transporte

0 Seguridad ciudadana

ESPACIO PÚBLICO

1 Espacio Público Vial

2 Espacio Público de Zonas Verdes

62

3 Espacio Público de Parques

4 Otros Espacios Públicos

RECREACIONAL Y DEPORTIVO

1 Parques

2 Clubes y Parques Privados

3 Instalaciones deportivas

Tabla 18: Codificación tipo según actividad del inmueble



participación del tipo de actividad económica de la Localidad




AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Espacio público de zonas verdes 2 160342,4297 3%

Cementerios 8 56213,43599 1%

Salud 2 240869,2318 5%



Comercial aglomerado no


Educativo 1 81623,19465 2%

De culto religioso 5 32722,54164 1%



multiespecializado 4 116850,3649 2%

63


AREA

METROS

CUADRADOS

PORCENTAJE

PARTICIPACION

Parques 1 108356,542 2%


TOTAL AREA 4879543,901 100%

Tabla 19: Área y porcentaje de participación tipo de actividad económica



Diagrama 11: Porcentaje de participación tipo de actividad económica



En las tablas 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 y 28 se muestran las

descripciones de los códigos de las 9 Zonas Homogéneas Físicas más

representativas en área de la Localidad Antonio Nariño.

64






6CLASE DE


22AREA DE

ACTIVIDADRESIDENCIAL CON ZONAL DELIMITADAS DE COMERCIO Y SERVICOS


1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE

LAS VIASBUENO

2INFLUENCIA

DE LAS VIASZONAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA

DEL INMUEBLE

RESIDENCIAL

4

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 4



22 AREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL CON ZONAS DELIMITADAS DE COMERCIO Y SERVICOS


1 TOPOGRAFÍA PLANA



3 ESTADO DE LAS VIAS BUENO

2 INFLUENCIA DE LAS VIAS ZONAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

RESIDENCIAL

3TIPO SEGUN ACTIVIDAD

ECONOMICATIPO 3

65







22AREA DE

ACTIVIDADRESIDENCIAL

22 TRATAMIENTO CON ZONAS DELIMITADAS DE COMERCIO Y SERVICIOS

1 TOPOGRAFÍA PLANA

51 SERVICIOS BASICO MAS TRES COMPLEMENTARIOS


3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

4INFLUENCIA DE LAS

VIASARTERIAL BASICA

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

RESIDENCIAL

3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 3


6CLASE DE


22AREA DE


23 TRATAMIENTO CONSOLIDACÍON CON CAMBIO DE PATRÓN

1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

2INFLUENCIA DE

LAS VIASZONAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA

DEL INMUEBLE

RESIDENCIAL

4

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 4

66







45AREA DE

ACTIVIDADCOMERCIO CUALIFICADO

23 TRATAMIENTO CONSOLIDACION CON CAMBIO DE PATRON

1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

2INFLUENCIA DE

LAS VIASZONAL

2

ACTIVIDAD

ECONÓMICA

DEL INMUEBLE


3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

COMERCIO AGLOMERADO ESPECIALIZADO



22AREA DE



1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

3INFLUENCIA DE

LAS VIASARTERIAL COMPLEMENTARIA

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

RESIDENCIAL

3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 3

67







46AREA DE

ACTIVIDADCOMERCIO AGLOMERADO

22 TRATAMIENTO CONSOLIDACIÓN CON DENSIFICACÍON MODERADA

1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

2INFLUENCIA DE LAS

VIASZONAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

RESIDENCIAL

3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 3



31AREA DE

ACTIVIDADDOTACIONAL ZONA DE EQUIPAMENTO COLECTIVO

24 TRATAMIENTO CONSOLIDACION DE SECTORES URBANOS ESPECIALES

1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

4INFLUENCIA DE LAS

VIASARTERIAL BASICA O PRINCIPAL

4

ACTIVIDAD

ECONÓMICA DEL

INMUEBLE

DOTACIONAL

2

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

SALUD

68



7.2.2. ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS

Las Zonas Homogéneas Geoeconómicas – ZHG, son espacios

geográficos con un valor unitario de terreno, para la presente

investigación hubo predios que no se incluyeron ya que se

consideraron como puntos de interés y en general el valor de los

mismos como su estudio no eran representativos y/o relevantes, de

acuerdo a la información adquirida del manual de procedimiento

para la determinación de Zonas Geoeconómicas Urbanas y Rurales

de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD hay

diez etapas para su respectiva determinación descritas a

continuación o que se pueden evidenciar en la imagen 10

concerniente al Flujograma del proceso de creación de una Zona

homogénea Geoeconómica - ZHG:

1. Determinación del tamaño de la muestra y definición de los puntos

de investigación

2. Visita a cada uno de los puntos definidos



22AREA DE



1 TOPOGRAFÍA PLANA



3ESTADO DE LAS

VIASBUENO

4INFLUENCIA DE

LAS VIASARTERIAL BASICA O PRINCIPAL

1

ACTIVIDAD

ECONÓMICA

DEL INMUEBLE

RESIDENCIAL

3

TIPO SEGUN

ACTIVIDAD

ECONOMICA

TIPO 3

69

3. Recopilación de la información de ofertas

4. Predios susceptibles de realizar Avalúos Especiales

5. Investigación económica

6. Métodos de avalúo

7. Procesamiento estadístico de la información

8. Diseño de Zonas Homogéneas Geoeconómicas

9. Sustentación de Avalúos

10. Reporte de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Imagen 10: Flujograma Creación Zona Homogénea Geoeconómica -ZHG


Probabilíst icos

Determinar el tamaño

de la muestra

Definir los puntos de

invest igación

Deben

ser De Elementos

Estrat ificados

Para Realización Avalúos

Definir si es

invest igación directa

Metodo de MercadoMetodo de

Capitalizacion de

De acuerdo al

comprtamiento

estadist ico

Procesar Estadist icamente la información

Diseñar Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Sustentar Avalúos

Zonas Homogéneas Geoeconómicas Finales

Visitar los Puntos Definidos

Recopilar la información de ofertas

Determinar Clase de Invest igacion Economica

Establecer si hay Predios Susceptibles de Avaluos

Especiales

Métodologia de Avaluo Ut ilizadas

70

Dicho lo anterior y de acuerdo al trabajo investigativo que se realizó,

cada una de las etapas se desarrolló de la siguiente manera:

7.2.2.1. DETERMINACION DEL TAMAÑO DE LA MUESTRA Y

DEFINICION DE LOS PUNTOS DE INVESTIGACION

De acuerdo al manual de Zonas Homogéneas Geoeconómicas de

la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD los

puntos de investigación poseen tres características:

1. Probabilísticos (cada predio se escogió de forma aleatoria, por

ende todos los predios de la localidad poseían probabilidad

superior a cero de ser puntos de investigación).

2. De Elementos (cada predio fue considerado como un elemento

independientemente de su área)

3. Estratificados (para cada predio se tuvo en cuenta su estrato,

de tal modo que se optimice el muestreo probabilístico)

Los puntos de investigación que se tomaron para la Localidad

Antonio Nariño cumplen con estas características, además se tuvo

en cuenta las 43 Zonas Homogéneas Físicas y las características

constructivas o arquitectónicas.

La información de estratificación fue tomada de los datos

geográficos provistos por el IDECA, mientras que el trabajo de

campo permitió la clasificación de los predios por sus

características constructivas y/o arquitectónicas y junto con las

Zonas Homogéneas Físicas previamente determinadas se logró la

división de la Localidad, cabe señalar que esta división era

preliminar y no coincide con las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas dado que una vez procesados los datos hubo

espacios que se unieron y otros que fueron necesarios dividir por los

valores unitarios de terreno que presentaron.

Es importante mencionar que la información de estratificación

socioeconómica es aplicable únicamente a los predios con uso

71

residencial, de esta forma y revisando los datos geográficos

suministrados por el IDECA, la Localidad Antonio Nariño posee un

único estrato correspondiente a 3 (tres), por lo cual esta variable

no fue definitiva o conclusiva para la creación de las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas.

En total se tomaron 63 puntos de investigación para la

determinación del valor unitario de terreno en la Localidad Antonio

Nariño,

7.2.2.2. VISITA A CADA UNO DE LOS PUNTOS DEFINIDOS

Para cada punto se realizó una visita con el objetivo de obtener la

información necesaria para realizar su respectivo avalúo, del total

de puntos 49 se trabajaron por el Método de Capitalización de

Renta correspondiente a inmuebles de uso comercial y 14 por el

Método de Mercado correspondiente a inmuebles de uso

residencial.

Cada predio se documentó fotográficamente y fue ubicado en la

Localidad Antonio Nariño como se muestra en la imagen 11 en los

Anexos 4 y 5 se evidencia la información de los predios recopilados

para el análisis por el Método de Capitalización de Rentas y

Mercado, todos los puntos de investigación corresponden a

inmuebles NPH (no propiedad horizontal).

72

Imagen 11: Puntos de Investigación Localidad Antonio Nariño


7.2.2.3. RECOPILACION DE LA INFORMACION DE OFERTAS

Las ofertas para la construcción de las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas - ZHG fueron tomadas en su mayoría en campo y

algunas buscadas vía Internet en total se utilizaron 100 ofertas de

las cuales 62 fueron implementadas en el Método de Mercado y

38 en el método de Capitalización de Rentas como se evidencia

en la tabla 29.

METODO CANTIDAD DE OFERTAS PORCENTAJE

CAPITALIZACION DE RENTAS 38 38%

MERCADO 62 62%

TOTAL 100 100%

Tabla 29: Cantidad de Ofertas por Método Localidad Antonio Nariño


73

La Localidad Antonio Nariño cuenta con dos UPZ´s denominadas

Ciudad Jardín y Restrepo las cuales cuentan con 6 y 11 barrios

respectivamente, en las tablas 30 y 31 se puede evidenciar el

nombre de los barrios que las componen.

UPZ BARRIOS

CIUDAD

JARDIN

LA HORTUA

SEVILLA

POLICARPA

CIUDAD BERNA

CARACAS

CIUDAD JARDIN SUR

Tabla 30: Barrios- UPZ Ciudad Jardín


UPZ BARRIOS

RESTREPO

5 DE NOVIEMBRE

LA FRAGUA

RESTREPO

SAN ANTONIO

SANTA ISABEL


EDUARDO FREY

RESTREPO OCCIDENTAL

SAN JORGE


VILLA MAYOR

Tabla 31: Barrios- UPZ Restrepo
