estructuras fiduciarias en los desarrollos inmobiliarios lagos de torca · 2017. 10. 8. · 3....
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Estructuras Fiduciarias en los Desarrollos InmobiliariosLAGOS DE TORCA10 de noviembre de 2016
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Los Retos del Desarrollo Urbano
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Vamos a seguir creciendo…
… aumento poblacional
… reducción en tamaño de hogares
… más edificaciones diferentes a vivienda
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Pero siempre hemos crecido…
…la diferencia es que ahora debemos
hacerlo con una mayor conciencia
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Social
Ofreciendo condiciones de equidad a todos los
ciudadanos
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Ambiental
Cuidando los elementos ambientales y
optimizando los recursos
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De Infraestructura
Con los adecuados servicios para el
funcionamiento de la sociedad (vías, colegios,
hospitales, etc)
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¿Cómo crecemos entonces?
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Planeación Urbana
Gestión de Recursos
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En esa gestión de recursos, los fideicomisos son
un instrumento ideal para gestionar recursos de
varias partes con un propósito específico
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Lagos de TorcaUn ejemplo de los fideicomisos como herramienta de gestión
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ÁMBITO DE APLICACIÓN
Plan de Ordenamiento Zonal del Norte
(LAGOS DE TORCA)
N
Norte: Con Chía y perímetro urbano delDistrito Capital.Oriente: Con el perímetro urbano y ReservaForestal Protectora Bosque OrientalSur: Calles 189, 191 (Trazado AvenidaTibabita), 192, 193 la UPZ la Uribe y la calle183 (Avenida San Antonio)Occidente: con la Unidad de PlaneamientoRural – UPR Zona Norte y el perímetrourbano.
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ÁMBITO DE APLICACIÓN-CLASIFICACIÓN DEL SUELO
Clasificación del Suelo Área Bruta (Has) Área Bruta (%)Suelo de expansión Urbana 658,66 H 36,56%Suelo Urbano 889,85 H 49,40%Suelo de Protección 252,65 H 14,04%Total 1.801,15 H 100,0%
N
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Antecedentes
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ANTECEDENTES
DECRETO 190 DE 2004
POZ NORTE
ART. 48
ADOPTADO Y REGLAMENTADO MEDIANTE
DECRETO 043 DE 2010
DECRETO 464 DE 2011MODIFICA:
• TRANSFERENCIA DE EDIFICABILIDAD
• DELIMITACION DE PLANES PARCIALES
DECRETO 537 DE 2011REGULA
• SUELO PARA MAYOR EDIFICABILIDAD
DECRETO 140 DE 2012DEROGA DECRETO 537 DE 2011
AGOSTO 2016
Propuesta de modificación Decretos043 de 2010 y 464 de 2011.
Proponiendo directrices urbanísticasefectivas para su desarrollo.
(LECCIONES APRENDIDAS)
ACUERDO 451 DE 2010VALORIZACIÓN $379 MMM
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Lagos de Torca…..
Hacia un territorio inteligente…
… superando los lÍmites administrativos
tradicionales, con un modelo que define su
estrategia ambiental, social y económica
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Visión de Ciudad
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VISIÓN DE CIUDAD
… la vida gire alrededor de un espacio
público generoso y equitativo
… se le de prioridad al peatón y la bicicleta
Una ciudad en la que…
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VISIÓN DE CIUDAD
… su estructura ambiental se respete y se
disfrute
Una ciudad en la que…
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VISIÓN DE CIUDAD
… se de la mezcla de usos,
que le de mayor vida a la calle y
minimice los desplazamientos
Una ciudad en la que…
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VISIÓN DE CIUDAD
Un modelo de ciudad …
… orientado
hacia el transporte
público masivo.
Impulsando procesos
de transformación.
Favoreciendo mayores
densidades urbanas
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VISIÓN DE CIUDAD
Un modelo de ciudad que combine las ventajas de la alta densidad, con lo que el ciudadano buscan en suburbios
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LAGOS DE TORCA EN CIFRAS
Más de 110,000 viviendas combinadas con usos comerciales y de oficinas
Más de 40,000 viviendas de interés social y prioritario
Más de 20,000 empleos directos durante más de 6 años
400 Hectáreas de espacio público
450 Hectáreas de vivienda servicios comercio y dotacionales
650 Hectáreas de preexistencias articuladas con la ciudad
300 Hectáreas de vías
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Conectividad Ecológica
1. Estructura Ecológica Principal - Se
agregan las quebradas Tibabita, Cañiza
y Las Pilas con sus respectivas rondas
2. Cesiones locales – Se definen cesiones
locales prioritarias en áreas con
potencial de conectividad
3. Equipamientos dotacionales generan un
último nivel de conectividad
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Resultados Cuantitativos
1. Aumento de la cobertura forestal de 18 Ha a 400 Ha
2. Aumento del número de árboles de 5,000 a 100,000 individuos
3. Restauración ecológica del humedal Torca y Guaymaral: Área actual 33,8 Ha en un ecosistema vulnerable a 79 Ha en un ecosistema restaurado y protegido
4. 37,000 toneladas menos de emisiones de gases invernadero, que equivalen a un bosque de 1.5 millones de árboles en 1,700 hectáreas
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Sistema de Movilidad
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Principios del Sistema de Movilidad
Ciclorrutas en todas las vías, parques y zonas de manejo y preservación ambiental
Troncales en Autonorte, Novena, Boyacá, Polo y Guaymaral
Vías locales con carriles exclusivos
Hacia un sistema de movilidad sostenible y eficiente
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Principios del Sistema de Movilidad
Vías arteria y corredores troncales
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Normas viales, urbanas, arquitectónicas y ambientales
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NORMA URBANÍSTICA – Malla Vial Arterial
Autopista Norte - Variable
Av. Boyacá – 69 metros
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NORMA URBANÍSTICA – Malla Vial LocalV-6 Op. 2a – 29 metros V-6 Op. 2b – 22 metros
V-6 Op. 3a – 29 metros V-6 Op. 3b – 22 metros
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Normas | Eliminación Antejardines
Anteriores Antejardines, espacios
privados que pasan al perfil vial público
Perfil vial público
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Tipo de Actuación
% de suelo de Área Útil
destinada para VIP
% de suelo de Área Útil
destinada para VIS
Planes Parciales de Desarrollo 20% 20%
Licencias de Urbanización en lasmodalidades de Desarrollo yReurbanización (por fuera del ámbito de losPlanes Parciales)
20% 20%
DENTRO DEL ÁMBITO DE LA ACTUACIÓN O TRASLADO DENTRO DE LAGOS DE TORCANO SE PERMITE EL PAGO
Normas | Urbanismo
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Reparto de Cargas y Beneficios
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Resumen de Áreas y Cargas
Área Bruta 1,800 (ha)
Cargas General 500 (ha) + $2.0bn
Vías Públicas Existentes 100 (ha)
Área Neta 1,200 (ha)
Desarrollable 550 (ha)
Por formalizar 500 (ha)
Formales 150 (ha)
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Resumen de Áreas y Cargas
Suelo Norma t-1
Edificabilidad base
Reparto de Cargas y Beneficios
Inversión para desarrollo
Infraestructura
Suelo de Infraestructura
Requerimientos Fuentes
Plusvalía
Aportes de Carga General a cambio de Beneficios
Urbanísticos
Ejecución privadaIncentivos por pronto
pagoInversiones de terceros
Poca flexibilidad
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Punto de Equilibrio ($700,000 millones)
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Periodo de Compra o Aporte Descuento en Aportes
Primer Trimestre 22%
Segundo Trimestre 19%
Segundo Semestre 14%
Tercer Semestre 10%
Cuarto Semestre 5%
Modelo Fin.| Incentivos para Aportes Anticipados
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1 mt2 vía o parque
1 mt2 de Patios
1 D.F.
2 mt2 de ZMPA
COP $580,000
Modelo| Reparto de Cargas y Beneficios
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0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2
Incentiva compra de
toda la edificabilidad
En caso de no llegar al
máximo se garantiza la
mayoría
I.C.
DerechosFiduciarios
20%6%
74%
6 pisos 8 pisos 15+ pisos
Modelo | Incentivos Utilización Edificabilidad
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0.67 mt2 entre 0.2 y 1.2*
1 mt2 entre 1.2 y 1.6*
5 mt2 entre 1.6 y 2.2*
*Índice de Construcción.
** Obligación VIS y VIP no paga carga general.
*** Dotacionales conviertes a 2mt2 por D.F. en todos los rangos.
1 mt2 vía o parque
1 mt2 de Patios
1 D.F.
2 mt2 de ZMPA
COP $580,000
Modelo| Reparto de Cargas y Beneficios
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Área D.F.´s/mt2 D.F.´s
A.N.U. (No-VIS) 100,000 mt2
Edificabilidad Base 20,000 mt2
Edificabilidad Máxima 220,000 mt2
Edificabilidad Adicional 200,000 mt2
Rango Base 20,000 mt2 0.0 0,0
Rango 1 100,000 mt2 1.5 150,000
Rango 2 40,000 mt2 1.0 40,000
Rango 3 60,000 mt2 0.2 12,000
Modelo| Ejemplo Manzana No-VIS
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Los incentivos para la utilización de la
edificabilidad
Un precio máximo basado en una
valorización máxima de IPC+5.6%
Tenedores de Derechos
Propietarios de Suelo
Modelo| Control a Posiciones Dominantes
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Precio Emisiones Valor - Descuentos Mínimo entre (Promedio 3 transacciones o retorno máximo)
Semestre 1 2 3 4 5 6 7 …
Mercado Propietarios Abierto …
% Derechos en Oferta 100%* 85% 100%* …
Edificabilidad Eq. 2.2 1.5 2.2 …
Modelo| Resumen
100%
95%
90%
85%
80%
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Convenios
Obras y Suelo
Asignación de Edificabilidad
Suelo y DineroDistrito Fideicomiso
Convenios Instrucción irrevocable Licitación privadaPólizas
Cert. Fiduciarios
Cert. Fiduciarios
Privados12
2
2
1
Derecho y administración pública
Derecho y administración privada
3
Procesos
Depósitos condicionados a punto de equilibrio (infraestructura mínima)
Punto de equilibrio (inicio de obras)
Habilitación de los DEA´s
Entrega obras
1
2
3
Modelo| Fideicomiso
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GRACIAS