Universita degli Studi di Trieste

FACOLTA DI INGEGNERIA

Corso di Laurea in Ingegneria Civile ed Ambientale

Stima del piu probabile valore di mercatodi un immobile sito a:

Pordenone – Via Nicoletta,35

Studente

Paolo Bellomo – Matr. 87300280

Indice

Premessa 2

Descrizione generale 3

Relazione tecnica 6

Valutazione dell’immobile 9

Conclusioni 14

Allegati 15A – Pianta dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16B1 – Cartografia PRGC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17B2 – Disposizioni PRGC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

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Premessa

Tale relazione ha l’obiettivo di fornire il più probabile valore di mercato di un immobileallo scopo dell’immissione dello stesso nel mercato.

Committente La presente relazione di stima è stata commissionata dalle Sig. CalabreseStella (ved. Motta), Motta Lucia e Motta Carmela.

Presentazione dell’elaborato La stima, visti gli scopi di cui sopra, fornirà un valoredi mercato a mezzo di indagini di settore, elaborate poi con il metodo di stimadenominato Market Comparison Approach (in seguito indicato anche come MCA)che consiste nello stimare le caratteristiche differenziali tra l’immobile da valutaree quelli considerati come campione e, con tali valori, correggere il dato provenientedai campioni in modo da fornire il più probabile valore di mercato dell’immobile.

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Descrizione generale

L’immobile è un appartamento di metri quadri 70 1 posto al primo piano e facente partedi un organismo edilizio residenziale posto su 5 livelli per un totale di 15 alloggi; ladestinazione d’uso è pertanto di civile abitazione; ogni alloggio è dotato di cantina eposto auto coperto (box) ubicati al piano interrato ed infine da un posto auto scoperto eriservato ubicato sul fronte strada.

Composizione dell’immobileL’immobile è costutuito dalle seguenti parti 2:

• Ingresso;

• Cucina abitabile;

• Ripostiglio;

• Soggiorno;

• Corridoio;

• Bagno:

• Camera singola;

• Camera matrimoniale;

• n.2 Balconi;

• Cantina e posto auto coperto;

• Posto auto scoperto;

• Giardino condominiale.1Tale valore costituisce il valore della superficie commerciale2Si veda l’allegato A per consultare la pianta dell’alloggio

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Caratteristiche peculiariL’immobile presenta inoltre le seguenti caratteristiche peculiari:

• Anno di costruzione 1972 ;

• Presenza di impianto di ascensore;

• Buono stato di conservazione;

• Finiture esterne restaurate nell’anno 2009 e sostituzione della copertura in cemento-amianto;

• Riscaldamento centralizzato;

• Acqua calda centralizzata e contatorizzata.

Ubicazione e dati catastali• Comune: PORDENONE

• Località/frazione: RORAI GRANDE

• Via: Nicoletta n.35

• Distanza dal centro storico: 1500 m

• Comune catastale: PORDENONE – Codice G888Alloggio

– Foglio: 11

– Particella: 877

– Subalterno: 4

– Categoria: A/2

– Consistenza: 6 vani

Box

– Foglio: 11

– Particella: 877

– Subalterno: 16

– Categoria: C/6

– Consistenza: 14 m2

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ProprietàL’immobile era di proprietà condivisa dei coniugi Motta; dal 2001, anno del deces-so di Francesco Motta, la proprietà dell’immobile è stata suddivisa come da ordinariasuccessione ereditaria nelle seguenti parti:

• Calabrese Stella (ved. Motta): 4/6

• Motta Lucia: 1/6

• Motta Carmela: 1/6

Situazione urbanisticaL’organismo edilizio di cui fa parte l’immobile è situato su un lotto facente parte dellacategoria B sottotipo 1.5 del PRGC di Pordenone 3; esso confina con altri lotti della stessacategoria e con la strada comunale.

3Si vedano gli allegati B1 e B2 per consultare rispettivamente l’inquadramento cartografico e ledisposizioni del PRGC per la categoria del lotto

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Relazione tecnica

Caratteristiche posizionali estrinseche

Ubicazione

L’immobile è posizionato nel quartiere di Rorai Grande, considerato in posizione semi-centrale, e dista dal centro storico di Pordenone circa 1500 metri.4

Rete stradale ed autostradale

Ad una distanza dall’immobile di circa 400 metri in direzione nord si trova la SS13 -Pontebbana ed a pari distanza in direzione sud si incrocia Viale Grigoletti: principalevia di accesso al centro di Pordenone provenendo da ovest; inoltre a circa 4 chilometrisia in direzione sud-est che in direzione sud-ovest vi è l’autostrada A28 alla quale si puòaccedere rispettivamente con gli svincoli Pordenone sud e Porcia.

Trasporto pubblico

Autobus urbani: a circa 450 metri è situata una fermata del servizio di trasporto pub-blico urbano, svolto dall’azienda locale A.T.A.P., che permette collegamenti versoil centro città, i quartieri periferici ed i comuni conurbati di Cordenons, Roveredoin Piano e Porcia;

Autocorriere: situata in corrispondenza della stazione ferroviaria, a circa 2000 metri dal-l’immobile, l’autostazione di Pordenone è servita dalle aziende A.T.A.P ed A.T.V.O.che permettono collegamenti diretti con tutti i comuni della provincia di Pordenoneed alcuni del Veneto orientale e con l’aeroporto Marco Polo di Venezia;

Treni: la stazione ferroviaria di Pordenone, distante circa 2000 metri, fa parte della lineaVenezia-Udine e permette collegamenti regionali con una frequenza variabile dai30 minuti (Udine; Treviso; Venezia) ai 60/120 minuti (Gorizia, Trieste); inoltrecon frequenza giornaliera è previsto un collegamento diretto per alcune destinazioninazionali (Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli) ed internazionali (Vienna).

4nel presente elaborato la distanza indicata è quella stradale individuata a mezzo di GoogleMaps R©arrotondata all’ettometro

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Rete ciclabile e pedonale

A meno di 50 metri dall’immobile è possibile accedere alla rete ciclabile, che nel caso diPordenone è molto ben sviluppata e caratterizza un aspetto importante della mobilitàlocale: tale rete infatti permette spostamenti sicuri poiché per la maggior parte separatadalla sede viabile principale.

Altri servizi pubblici

Nel raggio di 1500 metri sono presenti tutti i tipi di servizio pubblico, se ne elencano perbrevità i principali:

• Parchi commerciali e supermercati;

• Ufficio postale;

• Scuole di tutti i livelli;

• Farmacie;

• Ospedale;

• Centri ricreativi e religiosi.

Caratteristiche posizionali intrinseche e tecnologiche

Tipologia edilizia

Il complesso in cui è inserito l’immolbile viene facilmente ricondotto alla tipologia ediliziaa blocco.Le finiture esterne sono state recentemente ammodernate e dotate di isolamento termicoed i materiali utilizzati risultano di qualità.La struttura portante è di tipo misto poiché le strutture interrate sono state edificate intoto in cemento armato mentre le strutture in elevazione sono costutuite da muri perime-trali in calcestruzzo armato come risultano anche la tromba delle scale e dell’ascensore; lestrutture divisorie interne sono invece costituite da laterizio.I solai sono in latero-cemento e la copertura è in lastre metalliche con struttura di so-stegno in cemento: tale copertura sostituisce la precedente in cemento-amianto (Eternit)che risultava in cattivo stato e quindi tale da determinare un’elevata pericolosità per lasalute.

Anno di costruzione, vani ed impianti

Il complesso edilizio appena descritto e di cui fa parte l’immobile è stato edificato nel1972; i vani dell’alloggio hanno altezza minima di 270 cm mentre cantina e box hannoaltezza minima 210 cm.L’alloggio è dotato di impianto idrosanitario e di riscaldamento centralizzati forniti dauna centrale termica a gas di recente sostituzione; sono stati inoltre piazzati dei contatoridell’acqua calda che quantificano gli effettivi consumi.

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L’impianto elettrico è stato conformato alle norme UNI secondo quanto previsto dallalegge 46/90.È presente l’impianto di ascensore.È presente un impianto di ricezione televisiva centrale al quale è possibile collegarsi amezzo delle apposite prese disposte in soggiorno, cucina e camera matrimoniale.

Finiture esterne

Le finiture esterne sono in ottimo stato e di qualità. I balconi sono rivestiti in piastrelleceramiche ed in leggera pendenza verso l’esterno; i parapetti sono invece in calcestruzzo.Le finestre sono in legno a vetro singolo e dotate di persiana in materiale plastico ezanzariera.Le pareti esterne sono rivestite a cappotto e dipinte mantenendo lo stile ruvido precedenteagli ammodernamenti effettuati.

Finiture interne

La pavimentazione interna è composta di piastrelle ceramiche in cucina, ingresso, corridoioe bagno mentre negli altri vani è in parquet a quadri.Il bagno e la cucina sono dotate di pareti piastrellate fino alle rispettive altezze di 200 cme 150 cm.Le soglie delle porte esterne ed i davanzali sono in marmo; le porte interne sono in legno,per favorire l’illuminazione dell’ingresso le porte che lo separano da cucina, corridoio esalotto sono vetrate.

Caratteristiche produttiveNon sono segnalati diritti di terzi, locazioni in atto, limiti di locazione.Per quanto concerne la manutenzione delle parti comuni, esse sono affidate all’ammi-nistrazione che a sua volta l’affida a ditte esterne per l’esecuzione. Le relative spesesostenute dall’amministrazione sono poi suddivise tra i condomini a seconda dei millesimidi proprietà o secondo quanto prevede la normativa vigente sull’istituto del condominio.

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Valutazione dell’immobile

Aspetto economicoCome precedentemente evidenziato, lo scopo della presente stima è di immettere l’immo-bile nel mercato e di conseguenza la scelta dell’aspetto economico ricade ovviamente sulpiù probabile valore di mercato.

Indagini di mercatoTali indagini sono state svolte tramite la consultazione di siti web specializzati nel mercatoimmobiliare, mirando le scelte agli immobili che più si adattano al contesto della stima edin particolare per quanto riguarda metratura, anno di costruzione ed impianti installati.Le indagini hanno interessato un totale di 10 casi di immissione sul mercato: tali dati inpossesso risultano di ottima qualità poiché tale tipologia di immobili è molto frequentenel territorio urbano di Pordenone ed è distribuita in zone omogenee con le stesse carat-teristiche di quello dell’immobile valutando.

Scelta del procedimento estimativoTra i molteplici metodi a disposizione, per quanto riguarda il metodo estimativo è statoscelto il Market Comparison Approach.Tale scelta è stata compiuta per le seguenti motivazioni:

• Il MCA permette lo studio delle singole caratteristiche differenziali, rendendoloidoneo per la valutazione con campioni di caratteristiche meno omogenee;

• Il dato non è così raffinato da permettere una stima di tipo econometrico.

La stima viene considerata valida se il prezzo ottenuto mediante il MCA differisce daquello proveniente da una regressione lineare sul campione al massimo per il 5% 5.

5Si veda l’articolo ”Misure di similarità negli Adjustment grid methods” dell’uscita numero 58 dellarivista Aestimum

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Calcolo estimativo

Tabella riassuntiva dei dati raccolti

Caso Sup.(m2) Val.(e) Asc.(P.) R.Aut.(Anni) Box Auto ext. Balconi(m2)

1 67 74000 Sì (2) No Sì No 102 60 77500 Sì (6) No Sì No 63 75 88000 Sì (5) No Sì No 124 65 80000 Sì (6) No Sì No 75 70 78000 No (2) Sì (17) Sì No 96 63 75000 Sì (4) No Sì No 57 75 82000 Sì (2) No Sì No 10Target 70 ? Sì (1) No Sì Sì 6

Regressione lineare

I dati riportati nella precedente tabella sono stati interpolati a mezzo di un’interpolazionelineare tramite grafico creato con Microsoft Excel R©svincolando la retta di regressionedall’origine degli assi: tale scelta è stata perseguita poiché il range di metratura degliimmobili è molto limitato (tra 60 e 75 metri quadri).Il risultato ottenuto è la seguente retta di regressione:

p = 578, 59s+ 39953

con:p = prezzos = superficie in m2

Ponendo la superficie pari a quella dell’immobile da valutare (70 m2) si ottiene un valoredi e80454 che sarà confrontato con il risultato del MCA di seguito descritto a titolo diverifica del metodo stesso.

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Stima delle caratteristiche differenziali

Si procede di seguito alla stima delle caratteristiche differenziali degli immobili presi aconfronto secondo le voci presenti nella tabella riassuntiva:

Superficie La superficie viene adattata a quella dell’immobile da stimare secondo ilvalore medio proposto dal borsino immobiliare per la tipologia e zona prevista, paria e1025/m2;

Ascensore La presenza dell’ascensore, al di sopra del secondo piano, può far variare ilvalore di un immobile sino al 20% 6; inserendo tale concetto in un contesto di pa-noramicità si stima il valore di tale servizio secondo diverse percentuali del valoredell’immobile calcolato secondo il valore della superficie (si veda punto precedente)in base al piano in cui l’immobile di confronto è posizionato secondo la seguentetabella:

Piano Percentuale Prezzo (e)

3 5% 35874 10% 71755 15% 107626 20% 14350

Riscaldamento autonomo Per il riscaldamento autonomo è previsto un prezzo medioal nuovo di circa 8000 e per una vita utile di 30 anni; il valore di un impiantoautonomo con N anni di vita utile sarà dato da: P = P (nuovo) · N

30.

Box Secondo le valutazioni del borsino immobiliare FIAIP si stima un valore per lapresenza del box pari a e22000 per la zona in esame.

Posto auto scoperto Secondo lo stesso borsino FIAIP la stima del valore di un postoauto scoperto per la zona in esame è posta in e7000.

Balconi Trattando gli affacci esterni al perimetro dell’edificio come scoperti esclusivi siassume un valore pari a e100 al metro quadro lordo.

6Secondo ”Immonews” di immobiliare.it numero 433

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Tabella della stima MCA

La tabella seguente illustra le correzioni apportate al campione di stima per raggiungerei valori corretti che daranno il valore dell’immobile da stimare:

Caso Valore Sup. Asc. Risc. Aut. Auto ext. Balconi V.corretto

1 74000 +3075 – – +7000 −400 836752 77500 +10250 −14350 – +7000 – 804003 88000 −5125 −10762 – +7000 −600 785134 80000 +5125 −14350 – +7000 −100 776755 78000 – – −3467 +7000 −300 812336 75000 +7175 −7175 – +7000 +100 821007 82000 −5125 – – +7000 −400 83475

Il valore finale dell’immobile è pari alla media dei valori corretti ottenuti: in questo casotale valore è pari ad e81010.

Grafico riassuntivo

Il seguente istogramma illustra l’andamento dei prezzi corretti e del valore ottenuto del-l’immobile:

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

1 2 3 4 5 6 7 Target

Valori corretti

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Convalida del risultato

Si confrontano ora il risultato ottenuto dalla regressione lineare e quello proveniente dalMCA:

• Valore secondo regressione: e80454

• Valore secondo MCA: e81010

I valori si discostano tra loro di una percentuale pari a 0,69% che, essendo inferiore al 5%richiesto, convalida il risultato ottenuto mediante il Market Comparison Approach.

Valore finale dell’immobile

Il valore finale dell’immobile è dato dalla media dei valori corretti ottenuti dal trattamentodei dati in possesso per il compimento del MCA, portando ad un valore finale dell’immobiledi e81010.

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Conclusioni

Dopo un’analisi approfondita che ha individuato le caratteristiche dell’immobile ed unostudio delle caratteristiche del mercato imobiliare locale, è stato possibile individuare ilpiù probabile valore di mercato, come richiesto dal committente e per i fini dallo stessoesposti.Utilizzando la comparazione ”Market Comparison Approach”, è stato prodotto un valoredi e81010,00 (Ottantunomiladieci/00), convalidato poiché non eccessivamente discostanteda una stima secondo regressione lineare (comparazione diretta mono-parametrica).Va precisato che tale valutazione immobiliare è valida applicando le dovute cautele elimitazioni, in particolare temporali dovute alla situazione congiunturale del mercato;ciononostante, considerato un breve intervallo di tempo, il valore stimato presenta unabuona qualità statistica e di conseguenza non sono qui date eventuali azioni consigliatenei confronti dei committenti.Le pagine seguenti riportano gli allegati presi in esame a completamento del presentedocumento di stima.

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Allegati

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Allegato A – Pianta dell’immobile

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Allegato B1 – Cartografia PRGC (Scala 1:2000)

Ottenere informazioni su: -- Tutti gli oggetti --

Volendo escludere dalla documentazione la legenda estesa del PRGC, si indicano solo le categoriepresenti nel seguente stralcio:

• Giallo – Zona omogenea ”B” ad attuazione diretta

• Verde – Parco urbano comprensoriale

• Arancio – ”I/MT” Scuola dell’infanzia

• Rosa – Attrezzatura per la vita associativa

• Grigio – Parcheggio di relazione

• Blu – Attrezzature per servizi di telecomunicazione, energia elettrica, gas, acquedotto. . .

• Azzurro – Attrezzature per sport e spettacoli sportivi

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Allegato B2 – Disposizioni PRGC, Zona omogenea B 1.5Articolo 25.3 - Zone B.1.5 – Residenziali di Completamento Semiestensive

Definizione e finalitàSono costituite dalle parti di territorio edificate con differenti tipologie non omoge-nee.

Destinazioni d’usoResidenziale.Altre destinazioni d’uso previste dall’art. 25 nella misura massima complessiva del20% del volume del fabbricato.

Parametri edificatoriL’edificazione deve essere finalizzata alla riqualificazione urbana delle aree e dovràrispettare i seguenti parametri:

• Indice fondiario: 1,50 m3/m2

• Altezza massima: 12,00 m

• Distanza minima dai confini: 5,00 m

Nel caso di fabbricato con altezza superiore a 10,00 m la distanza dal confine diproprietà dovrà essere pari a metà dell’altezza del fabbricato.E’ consentita l’edificazione in aderenza, con sviluppo planimetrico corrispondente oinferiore a quello dell’edificio preesistente posto sul confine e altezza anche superioreallo stesso.E’ altresì consentita l’edificazione a confine con convenzione registrata e trascrittaper le nuove costruzioni e, nei casi di sanatorie edilizie, per interventi realizzati dopol’adozione della Var. 70 al P.R.G.C. (24.01.2005).

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