ÉrtÉkbecslÉsi szakvÉlemÉny - Érd · 2013-08-27 · ÉrtÉkelÉsi bizonyÍtvÁny 1. elŐzmÉny...
TRANSCRIPT
0813-106
CPR-Vagyonértékelő Kft. H-1085 Budapest
József körút 69.(70) 941-64-93www.ertekbecslesek.com
[email protected]ővárosi BíróságCégjsz: 01-09-942852Adósz: 22771393-2-42
2013. augusztus
Független | Megbízható | Értékmérő
Budapest,
ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY
a
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
szám alatti ingatlanról
ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY
1. ELŐZMÉNY
2. A SZAKÉRTŐI FELADAT MEGHATÁROZÁSA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA
3. A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE
4. AZ INGATLAN ADOTTSÁGAINAK ISMERTETÉSE
5. ÉRTÉKELÉS
6. AZ INGATLAN EGYEZTETETT FORGALMI ÉRTÉKE
7. KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK
Dokumentumok
x nem hiteles
x
x
x -
o nem vélelmezhető
x
x
Statikai szakvélemény
Környezetvédelmi nyilatkozat
Építési engedély
Költségvetés (tervezett munkákról)
Ingatlan elhelyezkedését mutató térkép
Fényképfelvételek
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
Használatbavételi engedély
Tulajdoni lap fénymásolata
Övezeti besorolás
MELLÉKLETEK
TARTALOMJEGYZÉK
Használati megállapodás
Térképkivonat fénymásolata
Alaprajz vázlat
2. oldal
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
AZ INGATLAN FŐBB JELLEMZŐI
: 3 895
: 1 218
:
: 180 nap
:
Helyszíni szemle időpontja :
:
:
Tizennégymillió-egyszázezer forintazaz
Készült: 2 db eredeti példányban.
Budapest, 2013. augusztus 26.
Lakatos Ferencingatlanvagyon-értékelő
PMIVÉK-3242/4.2006
Megbízó címe
forgalomképes
Értékelt jog
2030 Érd, Alsó utca 1.
Az ingatlan megnevezése (tul.lap szerint) lakóház, udvar gazdasági épület
22721Hrsz:
DTVT csatornamű társulatok szervezése (volt telephely)
tulajdonjog
1/1Értékelt tulajdoni hányad
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
MEGBÍZÓ
Megbízó neve Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata
AZ INGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA
Az ingatlan jelenlegi hasznosítása
Forgalomképesség értékelése
Délbuda Térségi Víz-és Csatornamű Társulat
Utca, házszám
Tulajdonos neve, tulajdoni hányad
Település (ir. szám, város, kerület) 2030 Érd,
Felső utca 9.
TULAJDONVISZONYOK
m2
piaci-forgalmi érték megállapítása
A telek mérete
Értékelés célja
összközművesKözművesítettség
Épületek redukált hasznos alapterülete m2
Belső műszaki állapot felújítandó
ÉRTÉKELÉS
Hetvennégymillió- Ft .
Az ingatlan piaci-forgalmi értéke
költségalapú módszerÉrtékelés alkalmazott módszere
Értékelés érvényessége
74 000 000 Ft
2013. augusztus 22.
2013. augusztus 22.
Értékelés fordulónapja
ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY
Értékesíthetőség 360 napon túli
Amennyiben az ingatlan értékesítésre kerül, akkor annak számviteli célú elszámolásánál figyelembe veendő végső
piaci érték megegyezik a megállapított jelenlegi értékkel, (a piaci érték megegyezik a végső számviteli értékkel, és
ez az érték bruttó értéknek tekinthető).
A megállapított érték abban az esetben érvényes, ha a jelenlegi épületeket hasznosítani tudják, amennyiben
ez nem megoldható, az ingatlan reális értéke megegyezik a becsült telek értékkel.
MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK
www.ertekbecslesek.com
[email protected] 3. oldal
3 895 m2
Megjegyzés:
4.1. Ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
3. A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE
Az értékelés, az Ügyfél tájékoztatása szerint, az ingatlan jelenlegi piaci értékének ismerete miatt vált
szükségessé. Ennek megfelelően, a Szakértőnek az értékelésbe vont ingatlan piaci forgalmi értékéről kell állást
foglalnia.
Széljegy tartalma:
2030 Érd,, Felső utca 9.
Megbízó képviselője, ingatlanvagyon-értékelő
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
Az értékelés folyamán helyszíni szemlét tartottunk, megvizsgáltuk az ingatlannal kapcsolatban rendelkezésünkre
álló, a mellékletben felsorolt és jelen értékeléshez csatolt dokumentumokat. Megfelelően alkalmaztuk a TEGOVA
(EVS 2009) irányelv és a többszörösen módosított 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet előírásait.
A Megbízó megbízta a CPR-Vagyonértékelő Kft-t, (1085 Budapest, József körút 69.) az alábbi ingatlan
értékelésével:
2. A SZAKÉRTŐI FELADAT MEGHATÁROZÁSA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA
1. ELŐZMÉNY
Megbízó neve: Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata
4. AZ INGATLAN ADOTTSÁGAINAK ISMERTETÉSE
A helyszíni vizsgálaton túlmenően tájékozódtunk az adott típusú és jellegű ingatlanok általános piaci helyzetéről,
valamint a környéken kialakult helyi ingatlanpiaci viszonyokról.
A helyszínen az ingatlan adottságait, környezetét, az ingatlan állagát, műszaki funkcionális jellemzőit és más
értékbefolyásoló tényezőket vizsgáltunk. Az ingatlan egyes részleteiről fényképfelvételeket készítettünk,
melyeket a szakvéleményhez csatolunk.
A helyszíni szemlén résztvevők:
2030 Érd,, Felső utca 9.
lakóház, udvar gazdasági épület
DTVT csatornamű társulatok szervezése (volt telephely)
Délbuda Térségi Víz-és Csatornamű Társulat
Ingatlan címe (tul.lap szerint):
Helyrajzi száma:
Ingatlan megnevezése (tul.lap szerint):
Ingatlan címe (természetbeni):
Tulajdonviszony:
Tulajdoni lap szerinti telek mérete :
Nincs bejegyzés.
Bejegyzett terhek és jogok:
Jelenlegi hasznosítása:
22721
Illeti a 22723 hrsz-t terhelő szennyvízvezetési szolgalmi jog.
illeti a 22724 hrsz-t terhelő szennyvízvezetési szolgalmi jog és
átjárási szolgatlmi jog. Helyi egyedi védelem. A tulajdoni lap III.
részében további 10 db bejegyzés.
Tekintettel a csatolt tulajdoni lap formátumára, az értékbecslés érvényességének feltétele a hiteles tulajdoni lap
teljes körű egyezősége a rendelkezésre álló dokumentummal.
4.oldal
kiépített hálózat
kiépített hálózat
kiépített hálózat
kiépített hálózat
vegyes terület Vt-2
50%
oldalhatáron álló
nem vélelmezhető
4.2.5. A telek rövid leírása/az ingatlan hasznosíthatósága:
Településen belüli elhelyezkedése:
Övezeti besorolása:
Csatorna:
Vezetékes víz közmű:
Tájolás/lejtésviszonyok:
4.2.2. Az ingatlan környezete, elhelyezkedése
Érd megyei jogú város, dinamikusan fejlődő település. A környéken a beruházások a válság hatására
lecsökkentek. A kereslet visszaesett, az árak csökkenő tendenciát mutatnak. Az eladhatóság feltételezhetően
180-360 napon belüli. Hosszútávon az ingatlan kismértékű értékcsökkenése a legvalószínűbb.
4.2.3. Az ingatlan közművesítettsége, technikai felszereltsége:
Elektromos hálózat:
A telek szabálytalan sokszög alakzatú, a Felső utcára nyitott. A telek határos hosszirányban a település
központjának számító Múzeum sétányra, azonban a jelenlegi beépítés miatt a bejárás nem kiépített. A telek
körbe kerített, valamint épületekkel határolt. A telek területe elhanyagolt gazos, kb. 2000 m2 területen
gyenge minőségű aszfalt burkolattal ellátott.
A telek Vt-2 övezeti besorolású, településközponti fekvésű. Beépítés módja szabadonálló, legkisebb
kialakítható telekterület 900 m2, legnagyobb beépíthetősége 50%, szintterületi mutató 1,75.
Hasznosíthatóság:
Az épület jelenleg funkció nélküli, az ipari hasznosíthatóság nem megoldható, ezért az épületek részleges vagy
teljes elbontása után, a telket a Múzeum sétány felé meg lehet nyitni. Az épület utcafronti homlokzata helyi
védelem alatt áll, így a fejlesztésnél figyelembe kell venni.
A legjobb és legértékesebb használat, elbontás után fejlesztéssel a helyi igényekhez igazodva, az építési
szabályzatban foglaltak maximális betartása mellett.
Egyéb:
4.2.4. A telek általános jellemzői
Beépítettség:
Érd településközpont
Ny-i utcafronti tájolású, közel sík terep
Megközelíthetősége:
Környezetvédelmi kockázat:
kerített
jelenleg szünetel
Kerítettség:
Beépíthetősége:
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
4.2. Az ingatlan természetbeni leírása
Az ingatlan Érd belvároshoz közeli főúton, a Felső utcában fekszik. Környezetében jellemzően utcafronti
beépítettségű lakó-, és kereskedelmi épületek állnak, melyek műszaki állapota közepes-jó. Az utca aszfalt
burkolattal ellátott. Infrastrukturális ellátottsága településen belül jó.
Tömegközlekedési ellátást a buszjárat biztosít, amely az ingatlantól 200 méterre elérhető.
4.2.1. Az ingatlanpiac rövid ismertetése
Vezetékes gáz közmű:
Személyautó Villamos
Metró/HÉV Vasút Trolibusz
Komp
Autóbusz
5. oldal
sávalapozás: kő-, vagy téglaalap
falazat alatti bitumenes szigetelés
kézi falazóelemekből épült tégla anyagból
fafödém: csapos-, vagy borított gerendás
faszerkezetű nyeregtető
síkpala fedés
vakolt és színezett
felújítandó
faszerkezetű nyílászáró
faszerkezetű nyílászáró
felújítandó
központi kombi gázkazán (cirkó)
villanybojler
volt iroda
Belmagasság:
Felújítás tárgya: n.a.
3,2 m
Felújítás éve:
mozaiklap
Fűtési rendszere:
Vizes helyiségek burkolata:
n.a.
festett, tapétázott
Funkció:
Alapozás:
Épület szintbeli kialakítása:
Szigetelés:
Függőleges teherhordó szerkezet:
Felújítás éve:
Vizes helyiségek felületképzése:
Belső terek felületképzése:
Belső terek burkolata:
Melegvíz biztosítása:
Épület fizikai állapota:
csempe
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
4.2.6. A felépítmény általános leírása
Az ingatlanon 5 db. egymáshoz kapcsolódó, funkciójában eltérő felépítmény látható.
1. sz-ú irodaépület: Az 1930-as években épült sávalapos, tégla hosszfalas, borított fafödémmel ellátott épület.
Részletezés a műszaki leírásnál.
2. sz-ú faház: az irodához kapcsolódik egy iroda céljára épített faház. Beton alapra épült, hullámpala fedéssel.
pvc burkolatokkal, szigetelés nincs, fűtése központi gázkazánról.
3. sz-ú garázsépület, konyha, zuhanyzó, tároló. Beton sávalapokra épült téglaszerkezetű fél-nyeregtetős épület.
betonburkolatokkal, műszaki állapota gyenge, több repedés és a födém beomlása látható.
4. sz-ú nyitott színek+2 db garázs: 3 oldalról téglafallal határolt födém nélküli tároló szín. Az aljzat kavicsos.
Műszaki állapota gyenge.
5. sz-ú műhelycsarnok: 1988-ban épült, vegyes funkciójú épület, beton alapokra épült, betonvázas épület,
részben 2 szintes, kitöltő falazata gázszilikát. A belmagassága 7,0 méter. Tetőszerkezete acélvzáz szerkezet, alu
trapézlemez héjalással. Nyílászárói acél szerkezetek. A csarnok bevilágítását nagyméretű kopolit üvegtáblák
adják. Fűtése gázkazánról megoldott. A csarnokban híddaru kiépített, a csarnok hátsó részében szociális blokk
kapott helyet (vizesblokk, konyha, tárgyaló.) Jelenlegi műszaki állapota elhanyagolt.
Összességében, gyenge műszaki állapotban lévő, az eredeti funkcióját elvesztett ingatlan, városközponti
elhelyezkedéssel. Értékesíthetősége feltételezhetően 360 napon túli.
Épület homlokzata:
Az épület műszaki jellemzői:
Épület építési éve:
földszint
Tetőfedés:
1930
Belső tér fizikai állapota:
Vízszintes teherhordó szerkezet:
A belső terek műszaki jellemzői:
n.a.
kőlap, szőnyegpadló
Külső nyílászárók:
Belső nyílászárók:
Tetőszerkezete:
n.a.
Felújítás tárgya:
6. oldal
4.3. Helyiségkimutatás
Helyiségek Helyiség padozata Alapterület
[m2]
Módosító
tényező
Hasznos
terület [m2]
földszint
iroda épület pvc, mettlachi 218,50 100% 218,50
iroda alagsor kőlap 39,40 100% 39,40
régi konyha épület kőlap 53,18 100% 53,18
raktár, zuhanyzó beton, mettlachi 56,50 100% 56,50
0,00
0,00
0,00
0,00
367,60 367,60
Műhelycsarnok
földszint kőlap, beton 485,77 100% 485,77
emelet kőlap 107,10 100% 107,10
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
592,87 592,87
Tárolók
nyitott tároló kavics 49,00 100% 49,00
garázs (2db) beton 28,00 100% 28,00
garázs beton 68,50 100% 68,50
faház pvc 111,80 100% 111,80
257,30 257,30
1 218,00 1 218,00
1 218,00
Megjegyzés:
Összesen (kerekítve):
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
Összesen (kerekítve):
Az alapterületi méreteket a helyszíni felmérés alapján vettük figyelembe, valamint a kapott alaprajzok és műszaki
leírás alapján.
Összesen (kerekítve):
Alapterületek összesen (kerekítve):
Az értékelés során figyelembe vett hasznos alapterület [m2]:
7. oldal
5. ÉRTÉKELÉS
Az Az összehasonlítás alapjául rendszerint a következő tényezők szolgálnak:
●
●
●
●
●
●
1.
2.
3.
4.
5.
6.
A hozamszámítás lépései összefoglalva:
5.1. Az értékelés módszere
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
5.1.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer
5.1.2. A hozamszámításon alapuló értékelési módszer
A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében
felmerülő kiadásoknak a különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az
elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.
Az értékelés módszerei két fő kategóriába oszthatók: a piaci érték alapú és a költségalapú értékelések. A piaci
viszonyokon alapuló módszerek két fő csoportba, a forgalmi és a hozadéki (vagy más néven hozamszámításon
alapuló) értékelések közé sorolhatóak.
Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az
adott körzetben, a közelmúltban értékesített vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd
elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat. Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetőség, annál
pontosabb a becsérték. Olyan ingatlanok értékbecslésénél használják, amelyeknek van jellemző piaci forgalmuk.
Pld.: családi házak, öröklakások, telkek, stb.
Az értékbecslések a TEGOVA útmutató elvei és módszertani ajánlásai (EVS 2009), a többször módosított 25/1997.
(VIII.1.) PM rendeletben és a mindenkor érvényes egyéb jogszabályokban előírtaknak megfelelően készülnek.
Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése.
A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték.
A jövőbeni bevételek és kiadások becslése használati módonként.
Jövőbeni pénzfolyamatok felállítása használati módonként.
A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása.
A tőkésítési kamatláb meghatározása.
elhelyezkedés, megközelíthetőség
realizált ügylet szerinti ár / kínálati ár
értékesítési időpont
infrastrukturális ellátottság
méret
műszaki állapot
Az értéket az ingatlan környezetében fellelhető hasonló típusú ingatlanok adásvételi/kínálati adatainak
felhasználásával határoztuk meg.
Az érték meghatározásának folyamatában a piaci érték meghatározásakor, ha a jelenlegi használat nem azonos a
leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni.
A hozam elvű érték megállapításánál alkalmazott különleges megkötések:
8. oldal
1.
2.
3.
4. Piaci viszonyok miatti módosító tényezők számítása
5.
Az eljárás általános gyakorlata során első lépésként az ingatlan telkének értékét kell meghatározni üres,
fejlesztésre alkalmas állapotot feltételezve. Ezt követően a hasonló jellegű, azonos célra használható épület
újraelőállítási (pótlási) értéke kerül megállapításra. Ezt az értékelést végző általában az elmúlt időszakban meg-
épített hasonló funkciójú, volumenű, felszereltségű, ill. más szempontból egyébként összehasonlítható ingat-
lanok tényleges beruházási költségei, illetve publikus építőipari árgyűjtemények, vagy költségnormatívák alapul
vételével állapítja meg.
A nettó pótlási költség elvű értékelés a vagyontárgy értékét az ingatlan (vagyontárgy) kalkulált újraelőállítási
költsége alapján adja meg. Az újraelőállítási értékből azonban le kell vonni az idő múlása, az elhasználódás, az
erkölcsi értékcsökkenés miatti avulás értékét, majd a végeredményhez hozzá kell adni a felépítményhez tartozó
földterület értékét. Építés alatt lévő létesítménynél, károso-dott létesítménynél, takart műtárgynál, biztosítások
esetén, valamint olyan esetekben alkalmazható, ahol (pl.a vizsgált létesítmény különleges rendeltetése miatt) más
módszer nem áll rendelkezésre. Lakóingatlanok esetében ez a módszer fejezi ki a legkevésbé tényleges piaci
viszonyokat.
5.2. Az értékelési módszerek kiválasztása
b.) A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. Az értékelőnek mérlegelnie kell
azokat a korszerű követelményeket, amelyeket a vizsgált létesítmény képtelen kielégíteni.
c.) A külső avulás az ingatlanon kívüli körülmények miatt áll elő, mint a kereslet hiánya, a terület változó ingatlan
felhasználása, vagy az általános nemzetgazdasági körülmények.
Az avulás mértékét a három említett avulási kategóriában, százalékosan kell megadni.
> városi tégla épületek 60-90 év, > városi, szerelt szerkezetű épületek 40-70 év,
> családi ház jellegű épületek 50-80 év, > ipari és mezőgazdasági épületek 20-50 év.
A piaci érték alapú forgalmi értékelés összehasonlító ingatlanpiaci adatok felhasználásával és elemzésével
történik. Valós piaci forgalmi értéket leginkább a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszerrel lehet
kapni.
A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében
felmerülő kiadásoknak a különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszert általában a
jövedelemtermelő képességgel rendelkező ingatlanok esetében alkalmazzák.
Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme: a.) fizikai romlás, b.) funkcionális avulás és c.)
környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak.
a.) A fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épület fő szerkezeteinek romlását és a szerkezetek arányát
az összértékhez viszonyítva. A fizikai avulási számításoknál a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát
kell figyelembe venni. Általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell használni:
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
5.1.3. Költségalapú érték (nettó pótlási érték) módszer
A költségalapú érték (nettó pótlási érték) -megközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le
kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményhez tartozó földterület értékét.
A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása.
Avulások számítása.
Érték képzés.
A módszer fő lépései:
A telekérték meghatározása piaci összehasonlító adatok alapján.
9. oldal
Telek értékének számítása:
Értékmódosító tényezők
megnevezései
Értékelt ingatlan Összehasonlító
telekingatlan 1.
Összehasonlító
telekingatlan 3.
telekingatlan területe (m2) 3 895 1 200 5 600
kínálat K / tényl.adásvétel T K K
kínálati ár / adásvételi ár (Ft) 17 900 000 84 500 000
kínálat / adásvétel ideje (év, hó) 2013.08 2013.08
fajlagos alapár (Ft/m2) 14 917 15 089
kínálat, ill. eltelt idő korrekció -15% -15%
12 679 12 826
1. adat:
2. adat:
3. adat:
Összehasonlító
ingatlan 1.
Összehasonlító
ingatlan 3.
0% 0%
-5% 5%
15% 10%
0% 5%
-20% -20%
-10% 0%
11 411 12 826
Épület értékének számítása:
fizi
kai
erkö
lcsi
küls
ő
pia
ci
földszint 367,6 165 000 Ft 45% 25% 20% 6 065 400 Ft
Műhelycsarnok 592,9 110 000 Ft 25% 25% 20% 19 564 710 Ft
Tárolók 257 80 000 Ft 50% 25% 20% 1 029 200 Ft
Egyéb felépítmények (térburkolat) 2 000 6 000 Ft 50% 25% 20% 600 000 Ft
Épület értéke összesen kerekítve: 1 218 27 300 000 Ft
azaz
Megjegyzés:
74 000 000 Ft
Hetvennégymillió- Ft .
Az építési költségek a költségbecslési segédlet adatai alapján kerültek meghatározásra.
Felépítmény(ek)nettó területe
[m2]
építési ktg nettó
területre [Ft/m2]
avulások
pótlási érték
Az ingatlan költségalapú módszerrel meghatározott értéke (kerekítve):
Korrigált fajlagos alapár: 11 823
Átlagár kerekítve: 12 000
Telekingatlan értéke kerekítve: 46 700 000 Ft
elhelyezkedés 10%
övezeti besorolás/beépíthetőség 0%
Összes korrekció: -15%
funkció nélküli épületek megléte -20%
Értékmódosító tényezők Összehasonlító
ingatlan 2.
meglévő közművek 0%
eltérő méret -5%
Víz, villany közművel ellátott, Vt-1 besorolású ingatlan, Érdligeten.
Gksz-7 besorolású kereskedelmi-szolgáltató övezetben fekvő terület.
Értékmódosító tényezők elemzése:
-15%
kínálat ill. idő miatt mód. fajlagos alapár (Ft/m2) 13 909
Összehasonlításhoz vett adatok rövid leírása:
Vt besorolású víz, villany közműves, üres terület, forgalmas főúton.
1 705
K
27 900 000
2013.08
16 364
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
Értékmeghatározás költségalapú módszerrel
Összehasonlító
telekingatlan 2.
az ingatlan címe: 2030 Érd,, Felső
utca 9. Hrsz: 22721
2030 Érd,
Lőcsei utca
2030 Érd,
Bajcsy-Zs.
2030 Érd,
Budafoki út
10. oldal
6.1. Módszerek indoklása
MódszerSzámított érték
[Ft]Súly [%]
Súlyozott érték
[Ft]
nem alkalmazott 0 Ft 0% 0 Ft
fő módszer 74 000 000 Ft 100% 74 000 000 Ft
ellenörző módszer 0 Ft 0% 0 Ft
azaz
3/ az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövőbeni hasznosításával összefüg-
gésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély,
jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők, vagy megújíthatók;
5/ az ingatlan nyilvántartási, ill. a rendelkezésünkre bocsátott alaprajzban feltüntetett alapterületi adatok, és a
valóságos vagy méret adatok eltérése miatt felelősségünket kizárjuk;
6/ az érték magában foglalja az épületek rendeltetésszerű használatához szükséges épületgépészeti
berendezések és felszerelések értékét, nem tartalmazza azonban az ingóságok vagy mobil eszközök értékét,
valamint az általános forgalmi adót (kivéve a lakóingatlanokat);
8/ az értékelés effektív időpontjától eltelt idő, a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő
pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény
forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért rendszeres időközönként, illetve a körülményekben beálló
lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata;
7/ a szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják;
7. KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK
1/ a szakértő az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes és tehermentes ingatlan tulajdonjogát értékeli a
helyszíni szemle időpontjában megismert készültségben és állapotban;
2/ az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége,
stb.) szakértő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon
bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, és ezért felelősséget nem vállal. Nem vizsgálta az értékelt ingatlannal
szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának
időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás (közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem
áll fenn;
A CPR-Vagyonértékelő Kft. által készített értékbecslői szakvéleményben ismertetett adottságokkal rendelkező
ingatlan értékeléséhez a következőket szükséges figyelembe venni:
Az ingatlanpiac kínálati jellege, valamint a jelenleg kialakult piaci helyzet miatt a gyors értékesítés csak nagyobb
értékcsökkentés mellett valószínűsíthető.
Az alkalmazott módszerek
Ingatlan értéke hozamalapú módszerrel:
Az ingatlan egyeztetett értéke: 74 000 000 Ft
4/ az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: rejtett
szerkezeti hibák, épületszerkezet, felhasznált anyagok, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas
anyagok jelenléte stb.) szakértő nem vállal felelősséget;
2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721
Ingatlan értéke költségalapú módszerrel:
Ingatlan értéke piaci összehasonlító módszerrel:
Az ingatlan egyeztetett értéke (kerekítve):
74 000 000 Ft
Hetvennégymillió- Ft .
6. AZ INGATLAN EGYEZTETETT FORGALMI ÉRTÉKE
Hasonló ingatlanok piaci kínálatban nem szerepelnek, ezért a piaci összehasonlító elemzést nem lehetett
elvégezni. Az ilyen típusú ingatlanok értékbecslésését költségalapú módszerrel lehet leginkább meghatározni. A
hozamalapú módszer ebben az esetben jelentős alulértékelést eredményez, tekintettel a telek
alulhasznosítottságára. A hasznosítás, vagy átalakítás jelentős költségeket igényelne, ezért ezt a módszert nem
alkalmaztuk, a végső értéket a költségalapon meghatározott érték adja.
A megállapított érték abban az esetben érvényes, ha a jelenlegi épületeket hasznosítani tudják, amennyiben ez
nem megoldható, az ingatlan reális értéke megegyezik a becsült telek értékkel.
www.ertekbecslesek.com
[email protected] 11. oldal