epai - 93 - local government. moreland city council ... · moreland city council advocates a future...
TRANSCRIPT
Introduction
Moreland City Council (Council) welcomes the opportunity to contribute the Ministerial
Advisory Committee for the Inquiry into the Environment Protection Authority (EPA). The
control of pollution and amenity of our environment is one that all in the community value
highly.
This submission contemplates the future of the EPA, being one of a State regulator that sets
standards, provides technical support and plays an important role in enforcement. It is
submitted that to succeed in the future, the current legislative controls and the operational
responses need to be reformed.
The key necessary reforms relate to:
Greater clarity of role and responsibilities between those of the EPA and Councils.
Amended legislative controls that enable the EPA to have greater enforcement
responsibility.
Greater resourcing of compliance activities to meet Victorian community and industry
expectations of the EPA as its environmental regulator.
Renewal of guidelines to meet community expectations
Statewide approach to construction noise guidelines for large scale residential
developments
Greater involvement in the planning process, as a statutory referral authority for
environmental contamination and other matters in planning permit decision making.
Provision of advice on planning scheme amendments to rezone land.
With these necessary reforms in mind the rest of Council’s submission will now outline nine (9) key drivers behind these and specific recommendations that could deliver such reform.
1. Greater clarity of role and accountability of the EPA and Councils
The EPA provides a critical pillar in the Government’s approach to environmental protection,
which is currently hampered by a lack of clarity around the responsibilities of the EPA.
There has also been the absence of a robust enforcement framework in some areas of the
legislation which restricts the EPA’s ability to be an effective regulator.
Moreland City Council advocates a future EPA which is resourced and equipped to face the
environmental challenges of Victoria. The EPA should concentrate on its regulatory duties in
relation to clean air, water and land. To deliver this vision legislative change is needed to
ensure that the EPA is an environmental regulator that has clear and effective enforcement
functions. The EPA as the State environmental regulator has the ability to ensure
environmental enforcement functions are consistent, responsive to risk and not reliant on the
individual funding of each Council. In situations where Council has responsibility for
enforcement, the EPA should be the lead agency in the provision of technical advice as this
expertise does not exist within Local Government.
It is anticipated that community expectations and knowledge will increase with respect to
amenity and environmental concerns. The future EPA needs to be resource and equipped
D15/319682
Moreland City Council
to respond to community expectations and be capable of delivering effective environmental
protection.
It is submitted that the model adopted by the Victorian Commission for Gambling and Liquor
Regulation (VCGLR), could influence how the future EPA is shaped. The Victorian
Commission for Gambling and Liquor Regulation (VCGLR) is the statutory authority that
regulates Victoria’s gambling and liquor industries. The VCGLR regulates businesses
focusing on the people, premises, products and promotions involved in supplying gambling
and liquor to ensure the integrity of Victoria's gambling and liquor industries and to minimise
harm. The VCGLR works with a diverse number of bodies (including Council) and groups to
achieve positive outcomes for the Victorian community. Importantly VCGLR has the
legislative ability to regulate and enforce gambling and liquor venues and is appropriately
resourced to deliver community expectations.
Recommendations:
1. EPA adopts a legislative and operational model similar to the Victorian Commission
for Gambling and Liquor Regulation (VCGLR). This legislative change will ensure
that the EPA is an environmental regulator that has a clear and effective enforcement
function
2. The EPA would need to be resourced and capable of delivering an appropriate level
of service.
2. Potentially contaminated land
The State Environment Protection Policy (Prevention and Management of the Contamination
of Land) provides the legislative basis for the involvement of Councils in potentially
contaminated land.
Council considers potentially contaminated land, as a:
Planning Authority when considering an amendment to its planning scheme and must
be satisfied that the environmental conditions of the land are or will be suitable for the
use.
Responsible Authority when making a decision on a planning permit application and
when enforcing its planning scheme and any planning permits issued under it.
Land and facility owner or manager
Like many inner city councils Moreland has a legacy of potentially contaminated industrial
sites that are transitioning to sensitive uses. This potentially contaminated land adds to the
complexity of rezoning applications, planning decisions, enforcement of conditions and even
how to manage risk on land that Council has purchased for the community’s benefit. Council
lacks the technical expertise to identify land as potentially contaminated and to be able to
assess technical documents.
Planning Amendments:
When land is rezoned from an Industrial Zone to a Zone that could have a potentially
sensitive use, an Environmental Audit Overlay is applied to the land. This decision can be
made without understanding whether the land can be remediated to allow a sensitive use,
which leads to uncertainty post rezoning. Council would be assisted by the EPA’s technical
D15/319682
expertise to understand whether the amount of contamination is a reason to prevent
rezoning.
The responsibility to analyse and confirm the level of contamination of private land should sit
with the land owner and preferably, in fairness, the original polluter of the land. Ideally, the
cost of remediation of the land should also lie with the original polluter and be addressed
prior to the sale of the land. Of note is the former Kodak site (now known as Coburg Hill),
where voluntarily Kodak Australia retained responsible for site remediation via a Section 173
Agreement pursuant to the Planning and Environment Act 1987.
The EPA’s leadership on a systematic application of the Environmental Audit Overlay would
be of assistance. Council has known locations where land is currently contaminated but not
contained within an Environmental Audit Overlay. It is understood that the EPA has access
to significant records and expertise that could be utilised to identify and map the
Environmental Audit Overlay. For a systematic application of the Environmental Audit
Overlay to succeed the EPA must be responsible for interpreting technical information in
determining where to apply the overlay. It is submitted that a systematic application of the
Environmental Audit Overlay would better manage risk and provide greater transparency for
land owners or developers.
Recommendations:
1. EPA should be a referral agency in determining whether the land should be rezoned.
2. EPA to lead and Council support a review of the application of the Environmental
Audit Overlay in the Municipality.
Planning Permits
The Potentially Contaminated Land General Practice Note (June 2005), guides Council
acting as the Responsible Authority on when to impose planning permit conditions that
require either a Certificate or Statement of Environmental Audit where there is no overlay.
This is a decision that can impose significant cost onto a development which is then being
reflected in higher housing prices. While this practice is followed councils lack the expertise
to then assess the resulting reports. The EPAs technical expertise could assist in reviewing
applicant’s Environmental Site Assessment reports. Equally the EPA expertise could
resolve disputes between Council and applicants when a conclusion of Environmental
Experts is not clear or when the level of investigation is considered to be inadequate.
When an Environmental Audit Overlay is applied to land, Council’s planning decision is
straight forward in that planning permit conditions are imposed requiring either a Certificate
or Statement of Environmental Audit. The Environmental Audit Overlay should be amended
to incorporate planning permit triggers and a mandatory referral to the EPA.
It is appropriate for the EPA to be a Referral Authority where there is an Environmental Audit
Overlay or on land confirmed as potentially contaminated by an environmental assessor.
The EPA as a referral authority would provide critical technical input which would greatly aid
the planning system which is not equipped to analyse critical issues of potential harm to the
environment and human health. Unlike other parts of the planning system the risks of error
is elevated far beyond those of visual impact, overlooking and overshadowing.
D15/319682
Recommendations:
1. Environmental Audit Overlay amended to include a planning permit trigger.
2. EPA to be a Referral Authority where there is an Environmental Audit Overlay or on
land confirmed as potentially contaminated by an environmental assessor.
Enforcement
The current legislative controls place Council in a vulnerable position when applicants do not
complete Environmental Audits before construction. Council has been accused in the past
of not progressing or escalating its enforcement action quickly enough, when an apartment
building was substantially constructed without completing an Environmental Audit. To better
protect against potential litigation and importantly protect the community against
contamination Council now proactively enforces planning permits which include conditions
that require either a Certificate or Statement of Environmental Audit. Recently Council
identified a five storey apartment building commencing development without a Certificate or
Statement of Environmental Audit. The developer and builder ignored requests by Council
to cease work and provide an Environmental Audit which resulted in Council lodging
proceeding in the Magistrates' Court. Fortunately Council secured a guilty plea and had full
recovery of legal fees. Due to current legislative restrictions the EPAs role in this matter was
limited to confirming the appointment of the Environmental Auditor. Notably the building was
substantially complete before the Statement of Environmental Audit was preceded and the
matter proceeded to court.
The Planning and Environment Act 1987 does not equip Council with the necessary
enforcement ability to direct that development ceases in situations where development has
commenced without an Environmental Audit. The Victorian Civil and Administrative Tribunal
does have the ability to impose stop work order, however if Council is not successful the
accused has grounds for Council to pay costs which limits Council enforcement ability.
There is an opportunity for legislative change, which enables the EPA to have greater
involvement in enforcement, including the ability to direct development cease as well as
undertaking its own legal action.
The soil stockpiling and disposal of contaminated soil, is emerging as a significant issue. It
has been observed that on large redevelopment site, there have been significant stockpiles
of potentially contaminated soil of concern to the surrounding residential community. When
Council has enquired the EPA was not able to provide any information on the level of
contamination and the Environmental Auditor refused to release information to assist
Council’s investigation. Council is not able to provide clear direction or an adequate
response to the community, as it is unknown whether the removal of the soil would have
potential to cause harm to the wider community. Council would be assisted by the EPAs
technical ability regarding the type of contamination and the appropriate method of removal.
In another recent example, Council understands that post the issue of a Statement of
Environmental Audit and upon the advice of an environmental assessor contaminated soil on
a redevelopment site is being mixed with imported clean soil to reduce the level of
contamination which in turn reduces the cost of disposal. This practice lead to the adjoining
building collapsing as a large amount of soil was stockpiled on the boundary wall. The EPA
should have the legislative ability to intervene in such situations, to ensure contaminated soil
is being correctly managed. It would seem that the landfill levy costs may be resulting in
D15/319682
adverse contamination and environmental outcomes with the advice of environmental
assessor going unregulated.
Recommendations:
1. Legislative reform and appropriate resourcing allowing the EPA to direct stopping of
works and prosecute for not completing Environmental Audits.
2. The EPA to provide technical advice on whether soil stockpiles are contaminated.
3. Legislative reform to allow EPA (or an independent statutory body as was created
under the Building Act 1993 in the form of the Building Practitioners Board) to
regulate environmental assessors and poor on site remediation practices.
Council owned land
Council has a number land parcels that are potentially contaminated, which pose difficulties
with managing risk and protecting the community. Council would be assisted by the EPA
technical advice on how Council should mitigate risk and potentially remediate land.
Recommendations:
1. EPA to provide technical advice on Council owned land.
Advisory Committee submission on potentially contamination land
The Minister for Planning appointed an Advisory Committee under Part 7, Section 151 of the
Planning and Environment Act 1987 to report on planning controls for potentially
contaminated land in 2011. To assist with reform relating potentially contamination land
attached is the Moreland City Council submission to the Potentially Contaminated Land
Advisory Committee Issues and Options Paper
3. Land use planning
It understood that the vision set for Melbourne is of continued population growth which will
result in the shift in how and where people live. In the City of Moreland there is an evident
shift of long standing industry being replaced with mid-rise apartment buildings. The result
of this shift can result in conflict being created between incompatible land uses or conflicts
associated with greater residential density.
The City of Moreland is activity seeking to retain employment; however there is a risk of
employment generating uses being ‘pushed out’ due to requirements of meeting stringent
noise requirements. At the Planning Scheme Amendment stage, Council is required to
consider whether it is appropriate to rezone land to create the capacity for high density
housing. The advice and expertise of the EPA would assist the amendment process and
facilitate a more proactive approach to manage conflict that is likely to arise when
incompatible land uses are proximate. Knowing potential conflicts at the amendment stage,
will facilitate understanding whether an amendment should proceed.
The current operation of Clause 52.10 of the Planning Scheme sets the framework for
industrial planning permit applications to be referred to the EPA as a referral authority.
There is currently no mechanism to consider the impact high density residential development
may have on existing industrial uses and yet this is equally relevant. Again there is a role for
D15/319682
the EPA as a Referral Authority. In this circumstance this would be for large residential infill
development and provide valuable input on how potential conflict can be avoided.
Recommendations:
1. EPA to provide technical advice on rezoning.
2. EPA a Section 55 Referral Authority when large residential infill is proposed
proximate to existing industry.
4. Noise from Commercial and Industrial properties
The EPA was initially established as the sole regulator of noise from commercial and
industrial premises. The legislation by which the EPA was established clearly made the
Authority the sole enforcement authority for the control of plant and equipment noise from
commercial and industrial premises. Its powers under the legislation are (appropriately) not
transferrable to Local Government and not able to be directly enforced by Local
Government. One of the initial aims of establishing the EPA then was to deliver consistency,
across all of metropolitan Melbourne. The inconsistency of a Council by Council approach
was acknowledged in the Act by the creation of the Authority.
However, the EPA recently introduced and implemented strategies to reduce its noise
related workload. This included directing smaller industrial/commercial noise complaints to
Councils under the EPA’s risk matrix. The risk matrix was developed without consultation
with Councils and has shifted the burden of these complaints without considering the
implications on Councils’ resources. Council is not supportive of this change and is
concerned that the recently commenced review of the State Environment Protection Policy
(Control of Noise from Industry, Commerce and Trade) N1 (SEPP N-1) will provide a vehicle
to formalise the transfer of responsibility without considering the financial impact on Local
Government. The legislation and standards do not differentiate based on the size of the
premises. It is particularly concerning that the discussion paper suggests that councils are
responsible for the investigation and enforcement of noise complaints from shops and other
small commercial properties.
It is suggested that the Public Health and Wellbeing Act (PH&WB Act) enables the
enforcement of SEPP noise. Due to the structure of the PH&WB Act this is significantly
more arduous than enforcing the exceeding of a noise limit. The noise would need to be
dangerous or offensive to health not just annoying, in order for the PH&WB Act to be used. It
would also need to be shown that the noise exceeds SEPP N-1. This requires an expert
technical assessment. The EPA has continued to refer complaints to Councils even after the
PH&WB Act was altered to exclude annoying.
Similarly the planning system does not provide a straight forward mechanism for
enforcement of SEPPs. It is noted that not every noise generating use benefits from a
planning permit condition and even when a planning permit is required, sometimes it is not
apparent at planning permit approval stage that a noise will be generated to a point of
causing a problem. Council cannot revisit its planning permits. At this point Council cannot
directly enforce SEPP N-1.
In situations where Council is responding to noise complaints, the cost of proving a breach of
SEPP is inappropriately passed onto Council. This cost includes officer time and as Council
D15/319682
often lacks the necessary expertise to determine whether complex SEPPs are being
breached, often results in the need to engage an acoustic consultant to provide a report.
These reports typically cost in the vicinity of $1500-$2500 on each occasion, making
enforcement an expensive exercise. This is coupled with the fact that not every use requires
a planning permit or often planning permits do not contain SEPP conditions resulting in
Council not having legal powers to directly enforce the provisions of SEPP N-1.
Local Government is not equipped to act as the noise enforcement agency as it is not
empowered by the current legislation and has limited expertise and resources to respond
appropriately with customers frustrations arising from differing advice on responsibility for
enforcement.
Further, in our experience, the view that Council and the EPA are interchangeable as
enforcement agencies does not provide for good customer service with the customer
frustration arising from differing advice on responsibility for enforcement.
All premises under the current legislation are obliged to comply with SEPP N-1. The EPA is
the only agency that can directly enforce this standard. Given that all premises regardless of
size are required to comply with SEPP N-1. Complainants expect their complaint will be
assessed as per SEPP N-1 requirements. Increasingly, many complainants request proof
that the premise is compliant with this standard. Similarly businesses accused of excessive
emissions also want proof that they are in breach.
If breaches of SEPP N-1 are found then it can be expensive for a business to implement
acoustic attenuation measures to achieve the required noise levels. In some cases it can
require relocation or closure of the business. Given the seriousness of the consequence and
a structured enforcement regime is required, that is clear to all involved.
The criteria adopted by the EPA to determine which complaints they will action, in reality,
mean that almost all noise complaints of a commercial or industrial nature are referred to
Council, including hospitals, foundries, recycling plants and bakeries. Even when it does
involve larger premises, the EPA has consistently stated that they need at least three
complainants before they will become involved. Or they advise that due to workload and risk
of the issue, it will be many months before it is considered. There has been no willingness by
EPA staff to discuss collaborative approaches with Council officers to resolve complaints.
This does not meet community requirements, resulting in increased work for Local
Government in responding to complaints that Council’s do not have the powers or
responsibility to enforce. All of these EPA practices are unacceptable.
This poor practice (shifting) now means that the very thing the EPA was established for (i.e.
a consistent approach) has now resulted in each municipality handling complaints differently.
It also leads to complaints being investigated without the consistency in expertise,
knowledge and approach that can be delivered through a state-wide agency. Returning
these tasks to a state-wide agency would assist in the management of such complaints with
a greater level of expertise and prevent variable responses between different municipalities.
The EPA needs to be adequately resourced. It cannot be expected that Council will fill any
voids created should the EPA be left under resourced. A clear decision needs to be made
as to which tier of government is to be responsible for noise control enforcement.
D15/319682
In a rate capped environment Council does not have the resources to undertake additional
compliance responsibility.
The EPA cannot continue to ignore its enforcement obligations.
Recommendations:
1. EPA to be responsible for monitoring and enforcement of noise from commercial and
industrial premises.
2. SEPP N-1 to remain an objective measure of noise permitted to be emitted. (Refer
to Moreland Council’s submission in the review of SEPPS)
3. The roles and responsibilities between Council and the EPA need to be clearly
defined and agreed by all stakeholders.
5. Noise from residential properties
The current guidelines Publication 1254 are out dated and do not reflect the increasing
density of urban areas with higher usage of central heating, air conditioners, ducted
vacuums and spa motors. The current expectation is that inaudibility during prohibited times
is required. This is being taken to the extreme by some complainants. Further the
expectation that the noise levels are to be taken on the property boundary does not reflect
the norm when considering the typical dwelling layout, particularly in low rise developments.
There is a need to refresh these guidelines to align with increasing community expectations
of amenity issues and acknowledge the increase in use of plant equipment such as central
heaters, air conditioning, water pumps etc. This review should explore setting clearer
expectations for acceptable noise emissions in a residential environment.
Recommendations:
1. Council retains responsibility for monitoring and enforcement of residential noise.
2. A consultative review of the legislations and guidelines relating to residential noise,
including all construction noise be undertaken. The review must include
consideration of increase amenity expectation and higher density housing.
3. Consultative review of all legislation relating to residential noise and associated
guidelines
Construction noise
Like many inner city councils Moreland is experiencing the construction of an unprecedented
number of buildings covered by the Guidelines for larger scale residential developments (As
defined in the Residential Noise regulations). Council is finding that the flexibility created by
the guidelines is being, at times, abused. The construction of such buildings has required
extensive rock breaking which has taken months of work. Issues of noise and dust from
other activities have included, sifting of rock and soils, late night deliveries of large
machinery and large concrete pours in the early morning have impacted on amenity of these
densely populated areas.
Ideally there would be a system which acknowledges that some flexibility is required for such
projects, but creates boundaries so that Industry does expect controls and enforcement.
The creation of template construction management plans (CMP) by the EPA would allow for
flexibility but also agreed time and noise controls. These could be required to be submitted
D15/319682
to Council for approval and enforcement. This would also create an industry norm of what is
acceptable. These construction management plans would also address the issue of dust
control on such sites. Such a system would be easier to implement and enforce than the
current ambiguous guidelines.
The schedule contained in the regulation 6 is being ignored. Many complaints are being
received about works commencing before scheduled times. It would be beneficial that there
be on the spot fines that could be issued to the owner, builder or worker so that this
requirement is met. This would allow for enforcement powers that Councils now need to
incorporate in Local laws to be able to enforce.
Recommendations
1. Construction management plan templates be created within provisions of the EP Act
which are approved and enforced by local government
2. The Prescribed items Schedule be reviewed and provisions made to allow for on the
spot fines to be issued by Local Government
6. Other noise impacts
There are currently gaps where no regulations currently exist to provide noise limits on the following matters that have the potential to have an impact on the community. The EPA as the State regulator should establish noise guidelines for:
Noise from Car parks
Currently there are no controls or requirements regarding the noise emissions from large car
parks abutting residential areas. This should also identify the potential for sleep awakening
events. It would provide a clear understanding of the noise expected and hopefully some
design solutions implemented in the planning stage. It is Council’s understanding that this is
the case in NSW.
Noise from Patrons
There is a need to have a standard to protect residents amenity from patron noise. There
are a significant number of premises that now have outdoor dining areas as well as larger
licensed premises that have large outdoor entertainment spaces accommodating hundreds
of patrons. This is driven by smoking regulations and the popularity of outdoor dining. The
premises should be responsible for constructing the area so that the noise generated by
patrons is not adversely affecting the residential enjoyment. A noise standard is therefore
required to guide reasonable amenity expectations.
Noise from Dog Kennels/Animal boarding
Premises which house animals are being established in the inner city such as dog crèches.
These premises can be in formerly industrial premises in close proximity to residences. The
practice can give rise to animals being housed that are problem barkers. A method of
capturing the level of annoyance without averaging is required.
Religious services music
There should be some controls regarding music noise associated with religious services in
the SEPP, particularly given that religious services often occur in residential areas. There
D15/319682
has also been a growth in the number of religions that heavily utilise music in their worship,
such worship including practices exceeding 8 hours on a Sunday.
Trains and trams
Clear levels of acoustic treatment for sensitive uses near trains and trams would enhance
built form outcomes especially as Melbourne suburbs intensify along tram and rail corridors
under Plan Melbourne. This could be implemented by setting a standard and imposing
compliance on the agent of change
Recommendations:
1. EPA to establish additional noise standard for matters that have the potential to have
an impact on the community.
7. EPA and climate change
Council considers climate change to be a key challenge for the future of Victoria and is both
an active advocate and player for delivering sustainable outcomes. The EPAs expansion
desires in respect to climate change are supported but should not detract from the
requirement to concentrate on its regulatory duties in relation to clean air, water and land,
rather than driving initiatives to address climate change.
Recommendations:
1. EPAs role should be limited to being the environmental agency with Sustainability
Victoria the lead State agency on climate change.
8. Provision of advice and expertise
There has been a gradual but observable attrition of subject matter experts in the EPA. Be it
noise, contaminated land and septic tanks.
Council’s, due to the range of activities it deals with, will sometimes be in a position where
they require advice on an issue. This loss of expertise is compounded by the lack of ability to
access such staff and there risk aversion culture. Staff are also not prepared to provide any
advice that is site specific.
The culture of the organisation has evolved to a point to which personnel no longer provide,
as a matter of course their telephone numbers. They can therefore only be accessed via
email or the main number. This obviously hampers communication which impedes achieving
optimal outcomes for the community.
There is also limited opportunity for EPA officers to meet with council officers to encourage
the development of collaboration and rapport.
Recommendations:
1. EPA to provide technical advice to stakeholder as a subject matter expert.
2. Improved communication channels and access by expert officers and
encouragement of dialogue with Council officers to understand concerns and
emerging issues
D15/319682
9. Landfill management
The State has not used landfill levy revenue to better support Councils to achieve positive
environmental outcomes in relation to management and rehabilitation of landfills. According
to a recent media report, there was more than $311 million of landfill levy accrued in the
Sustainability Fund at the end of 2014.
A major issue has arisen wherein the cost to remove contaminated soil is seeing clean fill
being mixed on contaminated sites to reduce the level of contamination and subsequent
removal cost. This practice can be dangerous (as outlined earlier) and results in twice the
heavy vehicle movements to a site (one with the clean fill and then another to finally remove
the soil), often in increasingly dense urban environments and adding to the extent of
disruption, noise and dust occurring with development. The use of clean fill in this way
increases the volume of contaminated soil, albeit at a lower contamination level. That
practice does not appear to be monitored in any way and, as land fill, should be serviced
through the landfill levy revenue.
In addition a clear and transparent program of directing landfill levy funds to investigation
and rehabilitation of former landfill sites should be established.
Consideration of any increase in the landfill levy should also factor that Local Government is
soon to be operating in a rate capped environment, with a cap of fee increases for Local
Government mirroring the rate cap amount.
Recommendations:
1. The EPA review how soil contamination removal practices are being managed.
2. Greater transparency and consultation with Council in respect to the direction of
funds received from the landfill levy.
Attachments:
Attachment 1 - Advisory Committee submission on potentially contaminated land
Attachment 2 - Moreland Council’s submission in the review of SEPPS
D15/319682
��
�
���������� ��������������������������� ����������������������
���������������������������������������������������
����������� ���������������������������������������������������
���������������������������������������������������������������
������������������������������������������������� ���������������������������
�����������������!����"��
�����#������������������������$������� ���� �����%������������������������
���������������������������������������������&���#������������� ���������������
����'������������������#�������������������������"��
����������$������� ���� �������#���(�
�� ������������������������������������������������������
�
�� �������������������������������������������)��������������������������������
��*�'������������������ �������������"������������������"�
+���������������������������������������� �������%��������������������������
�������������������������������������������������������������������������
����������������������������������������������������� ���������������"� �����%�
�#�������#��������������������������������������������������������������������
�����#������������������������������� �����������������������������������������
������������������������������������������������#����������"��
�������������������������������������������������"�,������������������-����
������������.�������������&������������������������������ �����������������������
����������������������������������������������������������������������������"�������
��������������������������� �����������������������������������������������������
����&�������������"���������������&�-�"�"�����������������������/��.�����������
��&����������������������������������������������������������������������������"��
������������������������������&���������������������������������������������
���������������������������� ������������������� ������"���������#����������
��������������������������������������������������������������������������������
��������������������������������������������������#��������������'���������#��������
+����������������"�����������������������&���������������������������������#�������
��&������������������������������������&�������������������"�
������������������������������������������"�0���&���������������������������������
���#���������������������������������������������������������������������������"�����
��&�������&����������������������������������������������������������������#�����
������������������������&������������������"�!������&������������������
�����'�������������������������������������������������&����������������������#��
�������������������������������������������������������������������+������������
�������������������"��
������������*�'��������������#��� ������������������ ������#���������������
�'������������������������������������������������������������#����������'����"�
��
�
�������������������������������������������������������������������#������
)������������������������������������������������������������������������������
�����"�2�����������������������'�#���������������������������������������
������������������������������#��������#����������'���������������������������������
�������-��������.����� �����"��
�" ������# ��$�����������������%��&���&��������$� ����
'��������( ���&��������#�������������������&���$��� ��� ����������� ������# ����������
����������������)
������� ��������������������(�
������3�� ,�������(� ������������������������4������#���%���������������������������������������������������������������������������#���������#�������������������������&��������������������������������"�
������35� ������-�������������.���������������������������������#�����������������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(��
$������� ���� �����%�!������������������0�����������������������������6�������
��6������������,� ,%�)'��������������������-)��.�����!��������7������$��8���������
-!7$.�����������������������������������������������������-� �.�������������������
��8����������������������������������� #��������5������&���������� ������#�����������
��9������������(�
3"� �������������:�
;"� <���������������������������������:�����
9"� ����������������������������������������*��������"��
!�#����������������������!7$��������������������������������'���������������������
����)����������#����������������������������������������#������������������������
�����������"������������������#���������������������������������#������������������
��������������������6���������������������������)��������"��
����������������������������������������������������� �����������#������������������
�������������������������������������������8���������������������������������
����������"��������������������������������������������������������������
����������������������������������#��������������'�������������������
���������'������������������"�)�����������������"������������������������������
������������������������������������������������������������������������������
�����'������������������������������"�<������������������������������������������
#�������#�����������������������������������������������������������������������������
�����������)�������������#�������������������������������������������&���#��
�����������'����������������������������������6������������"��
��������������������������������������������������������������������������������������
�������������������������������������� �������������������������������������=���*#�*
��
�
���>���������������������������"������������������������������)�����6�������������
�#������������?@A���������������������'��������B@A�AAA"�5���������������������
�������&�����������������������������������������������������������������������
��������������������������������������������������������������������"��
����������������������������������������������������������������������
��������������������������������������������������&����������������������
�������������������������������������������������������"��
��������������������������������������������������������������������� ������
����������������#���������������������������������� �"�C�&�����������������������������
�����������������������������������������������������������������������#����������
���������������������������������������������������������������������������4���*
#�*���%��������#������������-����������������������."�������������������������
�#����������������������������������� ���������������������������������������
�'����������4��������������%��#�������������������������������������������������"�
���������#������������������������������"��
!���&��������#����������������#��������������������������������������������������
�����������������������������������������������������#�����������������������������������
����������"����������������������������������������������������������������������
������������#�����������������������������������"������������������������&�����
��������������������������������������)���������������!���������������
������������������#����������������������������&�)�������������������
��������������������������#����������#��������������������������������������"��
�������#��������������������=��������>����������������������������3����������
#��������������������"������������������������������������������'�������������
�������������������������������+������������������������������������������
�����������������#6��������������������� ������"�����!�����+����������������&����
���������#���������������������������������������������������������������)���
�����������������������������������������������������������������������������������������
�������������������������������������� �����"��
'��������( �#���������� ������������������� ����������� ������#���&�%�&�����&����#����������
������������������������)
������� ��������������������(�
������;�� ����������������������������������������������"�
������;5� ����������������������������#���������(�
�� �������������������������#�������������������������������������������&������#�������������"���
�� ���������������������������#��������������������#����������������������#���������������������������������#�����������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(��
��
�
������������������������ �����������#�����������&������������������������������
�����������������������������������5��������C��������"�� ������#������������
�������� �������������������������������#��������������������!������9;����� ���������
!����������������������������������������������#�����������������������������
�������������������������������� ���������"��������������������
���������������"��
D���'�����������������������������������#�������������������������������#�����������
��#�������������#������������ ������������������������=�����>������������������
�������������������������������������������������������������#������������������
�������������������������������������������������������������"�)������������
�'��������������#�����������������������������������������������������������%��
�����������'�������������� �������������"�������������������������������������������
��������������������������#����������������������������5����������������������
�����#���������������������#�����������������������������������#��������������"�����
������������������������������������������������������������������������������������
�����#������������#�����������������������������������+��������������������������
���������������������������&������#����������������������������������)�����
�����������������������"�/����������������������������������������������������
���������������������"�"�����������������������������������������������������
����������������������������������������#������������������������ �����"�
5�����������������������������#��������������������������������������������#��
�#��������������������������������"���
������������������������������������������������������������#������������������
�����#�������������������������������������������)�����������������������
������������������ �����"�$�����������E3������������������������������ ������
����������������������������������������������������������������������������
��������������������������������������������������������������"�D��������������
#�����������������������������������������������������������������������
#������������������������������������������#�������������������'���������
����#��������������������������������������������������������*��&������������������
�����������������������������������������"����
������)��������������������������-)��.�����������#������������������������
��������������������������������������������������������������������������������������
����)���#�����������������������#�������������������������������������������
�#������������������#��������������������������#������)�����������������������
���������������������)��"�!������������������������ �����%���������#��
#���������������������������������������������������������������"�/�������������#���
���������������#�������������� ���������������������������������������
�����������������������������������������'��������������������������������������"���
0��������)�������������������=������>���������������������������������#�����
�������������������������������������������������������������������������������������#��
����������������������&������#�������������"���������������)�������#��������
���������������'�������������������������������#�������������������������������������
-��������������33�������������������)��."�
��
�
������������������������������������������� ���������������#�����������������������"�
������������#��������������������#��������������������-��#���#�����������������
���������/��.������6���#���������������������������������������������������������
����������������������������������������������������������������������������"�
<����������������������������%�������������������#���������������������������������������
���������������������������������&����������������#����������������*����
�������������������������"����
����������������������������������������������������#��������������������#��������
��&���������������������������������������������������������������������������*
�'������������������������+��������"���������������������������������������������
���������������������.��������������#.������������������������������.����������������
����������������������������������������������+����������������������#������&�
����������������������#������������������������������������������"�<������� ������
��������#���������������������������������&���������������������������� ��
�����������#���-�������������#��������������.���������������#���������������������������
�����"��
�" *�������������$��������������
'�������+( �&������������������$����%��,����-������#����&�.��)
������� ��������������������(�
������9�(�� 5�����'������(�)'������������������������������������������������#��������������&���������������������������������'�����������������������%��������������������������������#���'�����������"��
������95(�� ,�����������(�������������������'����������#��������������&"����������������������(�
�� C�����������������������������������'������#�������"�
�� 5��������������&���������������������������������"�
�� 5��������������&����������9"A��������#������������������������������������������������������������������#�����������������������"�
�� 5��������������&��������� ����������������'��������������� �������������������������������������������#�����������������������"���
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
������������������'����������#��������������&������������������������������
�����������'����������������������������������������������#�������#���������
���������'�����������������������������������������"��
<��������������������������'����������������������������#������#������*����������
�'�����-�"�"����������.���#���#�����#������������"������'������������#���������������
����'����������������������������������=����>���=��%�������������������������
����������>���������������������9�"�5�������������������������#�������������
���������������#�������������������������������FG�����������������������#��
��
�
��#������������������������#������������������#�������#���������������������������� ��"�
D�������������������������������������������������������'������"��
�������������������95�������=������������������������������������'������#�������>�����
#������������������������������������������#�����#�������������������#����������
������"��������������������������������������������������95(�
�� ������������������������������������������������������������������������������������������������
�� !��������������"����������������������������������������������������
�� !��������������"��������#������������������������������������������������������������������������������������
����'����������#��������������&�������������������������'����������������������������������������������������������#����������������������������������������������������������������������������������������#�������'�������������������������������������#������������������������"��
'�������/( �&�����&���0��������#�����������%��������&�.��%&���&��������&��$���
�-������1�������������&�����%����&�������#%��,�������������&�������#�&���������&����$&�����0�����)
������� ��������������������(�
������?�(�� $���������������������������������������������)��"�
������?5(�� �������������������������������������������������#6��������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
G������>������������������#��������������������������������#����#�&���
��������:�����(�
�� #���������$����������������������������� %�������������������
��������&
������������)�����������������������������������������������'������������
���������#��������������&���������'���������������������������<��&=�����������������
�����"�;����������������������������<�����������'����=�������������#����������
�������"�
'� #���������$����������������������������� %����������&��
�����������������������������!��������������������������������
��������$�����(
�����������������������������������������������������������������������������������
�����7�������������&�������'������������������#����"�;��������������������������
�����'���������������������������������������������&�-������������������#�������.�
�����#���������������������������'���������#��������������&����������������������
���������������"�������������������������������#������������������������������������
)������������!�����������������������������������������3����%���&�-����
#�������."��
��
�
/���� �����%���������G������:��������������������������������� ��#������������
����������������������������"�;��������������)������������������������������
�������������)������������!�������������)�����������������������#����������
���������������������������������������#�������������������������������
���������������������"�0��������������������������������������������������#������
�������������������������������������������������������'��������������������������������
����������������������������������������������������������������������
���������������������������������"�!�����������������������������������������)���
����#����������������������������*��������������������������������������������"��
���������������������������������'������������������������������������������&�
��������������������������*����������5���������������&������#���������������
�������������������������������'���������������������"���������������������������
#����������#��������#��������*��&�����������������������������������������������������
�'������'��������������&������������������������#����������������������������������
����)�������������������#������)��"�
!������'�������#���������������������������������#������������#�������������#��
���������#������'�����������������������'����������#���������������������������
�������������������������"���������������������#������������#�����������#�����������
)����#����#����������������������#��������������������������������#���������������-��������
G������:������.������������������������������������������������������
�'������"������������������������������������������������&����5�������������������
�����������'���������"�;��������������������� �������������5����������������������
������������������������#������������������������������������������
���������"��������
*! ���������������%�������������
&�������1�' ���%�������������������#������������$%�������������/�����(
&�������12'
�%�����%�)���������#������������������������������(
������� ��������������������(�
������?�� ,�������(������������������������"�
������?4� $�&��������������������������������#�������������������������"�
������? � ����������������������������������������"��������+������������3��������������%�����������������������������������������������������������������������������!����B��������������������������������������������������������#�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
�����������������������#��������������#������������������������������������������
����������#�������)�����������!��������������������C������&"� �������������
�������������������������������������������������/��������������������������"�
�
�
�������������������������������������������������������������������������������"�����
����������������������������������������������������������������� ������������
����������������������������������������#�����������������������������������������
���������#�������������������������������������&��������������������������
����������������������������������������������#��"�
����'�����������������������������������������/�������������������������������
�������������� �����������������������������-�"�"�����������������������������
���������������������������������#��������������������������������<4=�����
������."�������������������#���&������������������������������������������
�������������� �����������������������������������<�������=�����������"���������
�������������������������������'�����������������������������������������&������������
��&��������'��������������������������������������������������������������������������
���������&������������������������������������������������������"����������������
�������������#����������������&���������������������������������������� �������
#��������������������������������������)������������!���������������������H�
�����������������������#�������������E�0�������������������������������������������
������������������������������������������������������������������������� �"�
������������G������:�����������������������)������������������������������������
�������������������������������������������������������������������������
���������������������������������������&�"�����������������������������
������������������������������������������������������������������������� ��������
������������������#�������������������������������������������#�������������
�������#5��������"� �����%������#�����������#����������������������������������������
����������������������������������������������������)��������������#���������
�������������������������������������#���������������������������������������������
#���������������������������������"��
)���������������������� �������#�(��
�� ���������������#������#�����������������������'������������������������ �9�
�� ��������������#���������������������������������������������������������� �9�
�� �������'�#������#������������������������������������������'������9��
�� �������������������������������������������������������������������!��C������
�������������*#�*������������������������������� ������������#���������������
#�����)���#�������#����������-�����������������������������������������������
����)��.9�
�� ������������������������������&���������������������������������������
������������������������������������������������������������������������
������������������������������������������'����9�����
�� ����������������������������������������)������������!����������������
)������������������-�����������.���������������������������������������������
�����������)������
�� ����)������������������������!������??����������������)��������������������������
�'������������������������������B�������������������������������)������������
!����������������"���
�
�
2�������������������'�#����������������������������������������������������������������
���������������������������������������������������������������������������������"�
�������������#��������#�����������������)������������G������66"�����������������
������? ��������������������������������������������������������������������������
������������������'�����-�������.��������������������������������������������7����
���������/������������������������������������������������"�������������#�������
��������������#�������������������'�������������)��������#���������#����������
���������������������������������������������������������������'��������������������
��������������������������������#�������������������������������"��
.! ��������������"�������
&�������3' ���%�������"������+��#� ����������������������������%���������%����������"��
���������������"�����4����#�"�������+�������(
������� ��������������������(�
������I�� ����������)������������������#��"������������������������������������������������"�
������I4� ��&�����������������������������������������������������������������������������������������7��������������������������"����������#���������������������������������������������������#���'������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
�������������������������������������������������������������#������������"����������������<#���&��=���������������������#�����������������������������#��������������������&����������������������������������������&����������"��
����������'��������������#�����������#������������������������&����������������������������������������������������������������������������������������� ��������� #��������4������&"�����������������������G������:���������������&��������8������������(�
6"� +�������������9�
:"� ;���������������������������������9�����
8"� ����������������������������������������*��������"��
0������&���#������'���������������������&����#����������������������������������)������������������#����������#����������&���������"�;�������������������������������&���������������������������������������������������������#�������������������������������#������������������������������������������������������"��������#������������������������������������������������������#�����������������������������'�#������������*#�*���������������������������� �������������"��
���������������������������������������������'��������'���������������������#������#�����������������������#�������'������������������������'��������������������������"� �����%�����������������������������������������������������&����������&�������$������%���������)�����5���������������#��������������������������������#��,� ,%�)'�������������������"������������������������)����,!)��,� ,�
���
�
����������C�������2�����������&������������������������������������������������������������������ �����!�����2�����������������#������������#���������������������������������������������������������������������"��������������������#��!�����2������������������������������#������������������������������������������������������������"�� ����������������������������������������#�������"�
&�������5' �������$%����%�-���� %��������������������$��%����������������$%���������%
�%��������������+�(
������� ��������������������(�
������J�� �����������'������)������������������������������������������������7��"��!������?":���������������������������������'�#�������������������"�
������J4� B������������'������)���������������������������������������7�������������������������������������������������������������#�������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
�������G������I�� �����%���������'������������������� ����5�����������#������)������
#�����������������8���������������������������������������#���������������������
�'������)��%�����#�����������������������������������<#���&��=�)������������#����
�������"�;���������������������������������������������"�0������&��������
��������������������������������������������������)����������������#����������������
�������"���������������&���������������������#����������������������������#������!�����
2�����������������������������������������������������������)����������������
���������)��%���+���������������������������������������"�������������&���������
�������#����������������������������������#�����������������������������������������
�������������������"��
�����������������������������'������)��������������������3������������%�)����������
������<���=�#��������������������������������#������������������������������#��������
�����������������������������������������������������������������������������������������
����������������������������������������"��������������#�������������#��������
���'�#�������������)������������!������������������������������)�����������
�����������������������������������������������������������"�;����������������������������
�������'�#��������������������������������������������#���#�����#���'�������#����
�����������'�����-�������������������������#�������������������.����������������"��
1! 6����#�"�������
&�������7' �������������������+�����+�������%���%������#�"������������� ��/���������������
$%���%���$�������"���%������#������"�%�������������������(
������� ��������������������(�
������D�� ��������������3������������������������%"�
���
�
������D4� ���������&�����������������������������������������������������#����������������������������-���������������������������������.����������������������"�
������D � �����������������������#���������������������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
���������������������������������������������������������������D4���������������������'�������&�������������������������#������������������������������������#������������������������������������������������������������������������������������������������"���
������D ��������������#��������������#�������������������'����������������������������������������������������������������"�4���������������������������������7����������������������������� �������������'����������������������������������������������������������������������������������������������������#���������������� �����������������������)������������!�������������������������������������������������������)���������������������������"��
0�������������������������������������������������������������������������������������������������������������'���������������������������"��������������������#����������������#������������������������������������������#������������������������������7��"����������������������������������#���������������������������������������������������������������������������������������������������������#������������������������������������������������� �������������!�����������)������������������-����������������������#������)������������!����������.�������������������������#��������������������������������������������������������������������������"���7����"��������������������������#����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������#��������������������������������������������������������������"������������������������������������������ ������������������������������������������������&�����������"��
����)�����������������������������������������,!)�����������������������#�����������������#�������������������������������&��������������&����������������������������!����������������������������������������������#����������������������"��$�����'������������������������������������������������������������������������������������������������������������'����#��������������������������������������������������/���!���� ����� ��������������������0@��0!��2�����������!����"��
����������������������������������������������#�������������������� �������������<������������������������=��������������#��������������������������������������#�����������������������������������������&���������#�����������������������������#���������������������"��������#�������������������������������������<������������������������=��������#�������"�����������������������������������������&��������������������������������������������������������#��#����������������������������������������)������������!������������������������������������������#������)��"��������������������������������������)������������!�������������������������������������������)������������������#�����������������������������������'���������������#������"��
&�������8' �������9����������������# �����������������$� "�����������������" �%���������%��
�%�����������������������#��(
���
�
������� ��������������������(�
������K�� C���������!����B����������!�������������������������������������������������������������������������#���������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
����������������������������������#��������������������������������������
�������#�������������������������������������������������������)����������������
�����������������������������-��������������.���� �"��
�����%���������#�������#���������������������������������������������������
�������������#���������"����������#����������������������������������������
���'����"�4������������������������������������������!����B����������!�������������
��������#���������������������&�������������������������������������&������������
�������������������������*�*����5#�������������������������������������"��
��!����B����������!�����������������#�����������������������������'��������������
������������������������������������������������������������������)������������
!����������"�;�������������������������#������������������������������������
����,�������������������!����������������/��"�4�����������������������������
����������������������'�����������������������������������������������������������
���������������������������������'�����������&������������-��������#������.��������������
��������������)������������������������������#������&����������������������
�������������������������������������������������������"�!�#������������������
�� ��������������������������������������������������������������������
��������������������<�����*�����=����#���������������������#����������������������H�
���������������������)������������!����������"�0���������������)��������#��
�����������������������������������������������������������������
������������������ ���������������������������"��
������#�������������������������K�-!����B����������!��������������� �����%�
���������.������������������������������#������������������������������&��� �����"�
����������������������"����������������������!����B����������!�������������
���������������������������������<����������������������B�="��������!����B����������
���������������������������������������)����������������#����������������<����������#����
����#��������������'����������������#������)��"=�
�����������������������������������������������������������#���������������������
������������������������������������������������#���������������������8:�
�����������������������������������#�����������������������������������
��������������������!6J8�����������-��������G������:������."�
3! ����#��#�������#���$��+�0��������������
&����������' �%���������������$��+������������ ��������#�������������������� ������$��� $� �"
��������������0���������"�%�����������"��������������(
���
�
&���������2' �����"�#������������"���������������������+�����������"�����������������"
����������������������������%�����(
������� ��������������������(�
������6A�� ������������)������������������������������������&��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������"�
������6A4� ������������)����������������������������������������"������������#���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
0�������������������������������������������������'������������������������������
���������������������������������������������#�����������������������������&�
������������������������"�!�#�����������������#��������������������������������
������������&����������������������������������������������������������
�������������������"�����)�������������������������#���������������� �����"�
�����������������#������G������K�-����������������������������#����.��������
�������#����������������������������#������������� ��������������#�������������
������������������������������������������������������������������#��������
�������������������������������*��&���"��
������6A4�������������������������� ������������������������������������
����������������������������������������������������"�����������������������
���'�#�����������������&�����������������������������������������������#������������
- �����."�
�������������������������������������&���������������������������������������������
�����������������������*�������������������������������"����������#����������������
�������������������#���������������������������������������������������������
#��������������&������"������'������������������������������#����������
�����������������#����������������������������������������������������������������������
��������������������"�;����������������#��������������������������������������
����������������������������������-����������.��#��������������������������"��
������������������#��������������������������������������������������������
���7�������&�����������#�����������������������������������������#���������
��������������������������������������������&"��
5! �������������������
&���������' :%�����%�����$� �"�������#�����������������������������������%��������%�$���
�%�������"������"�%��������������������"������4����#(
������� ��������������������(�
���
�
������66�� 0����������6J8����������"���
������664� 0��������!��������!��������)'������ ��������?:"A8�������+��"�
������66 � 0���������������������������������������������������������������������������������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
��������������������G������:�������������������������� ����������#���������
��&�����������������������������������������������������������������4��������
B��������"�� ������#�������������������� �������������������������������#�����������
���������!������8:����� ���������!�����������������������������#����������
��������������������������������������������������� ���������"�����
������������������������������"��������������#���������8:������������������
�������������������������#�����������������������#��������������������������
�����������������������������!������6J8����������"�
������������������������������������������!�����������)������������������
-!)�.������#��#������������������������������������������������������������������
���������������������������������������������������������������� �������
�#�������������������#������)��"� �����%�����������������������������������������
���������������������������������!)�����������������������������'����"�
������������!)��#�� ���������������#������������������������������������������
�����������������������������������������#��������������'����!)���������"���
)������������!)�����������������������������������������������������������������
2����������������������������������'�������������������#����������������������"�
�����������+�2��������������������������������������������������������������������
��������������������2����������������������������������������"��������������
��������������������������������������� ������)����������������������
������������������������������������������������������������!)�������������
��������������"�C��������������������������#���������������������#������������
�����������������������#�����������������������������&������#����������������
�������������������!)���������"�������������������������#�����������#������
����������������������&���������*�������������������������������������������
���������"�
7! ��#���#����#�����
&���������' ����#���#����������"��������������"-���������������������"������ $� �"����
9�������������������%�����%��������������������5*�#�������������(
������� ��������������������(�
������6:�� )������!�����������������#����������6J8����������"�
������6:4� )������!�����������������#����������!����B�����������������������#����������3�������������%���������������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
���
�
�����%�������������������������������G������66"������������������������������
������������������������������������!)�"������������������#��������������
��������������������#�������#���������������������������������������
�������������������������������������������������������#��������������������"����
�������������)����������������������������������������������������������
��������������������������������������������������� �&!���"��
���������������������������������������6J8������#�����#������-���������������������
��������#������������������������������� �����.���������!���������
�����������������������������������������������������"�;������������
���������������#������������������� ��������������!������8:� ���������!������
����������G������:"��������������#�����������8:��������������������������
�����������������#�����������������������#�����������������������������������
��������������������!������6J8����������"��
������������������#��������������������������������������������!��C��)����������
������������������������6J8�����������#���������������������������������������"�����
�����������������������������������#���������������������������������������������������
��������������������������������������#�������������������������������������
������������������������������������#�������������"��
8! 6 ����"����������������������%��%����%�������������������������������������
&��������*'�%�����%�����#���������������� ������������#������+���0���%��������������"�����
��������$��%����������������(
������� ��������������������(�
������68�� $����������������������#���������������������������������������������������������������������#������)��%�������"��
������684� $�������������������������������������������������������������������3��������� ������������0�%"�
������68 � B����������������������������������������������������������������������������������������������������������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
������68�����������������������������������������������������������������������
�����������������������������������������������������������"���������������������
��#����������������������������������#��� �������#�����������������������������������
�������"����������'�#���)������������������������� ���������*#�*�����������
��������������������������������������������������������������������������#����������
����������������������������'��������������������������������������������
�#�������������������������������������������������������������������������"��
;�������������������������������#���'���������������������������������������������
��#�����������������������"�C������������������������#�����������������������������
�����������������������������#������)�������������#������������������������"����������
���
�
������������������������������������������������������������������������������������
������������������������#�����������5����������������������-��������.�����������������
�������������������"��
��!������������������#��#�
&��������.' ��)����������������������������";������������<(
������� ��������������������(�
������6>�� �����������������������$����������,���������������������/��"�
������6>4� ���������������3����������%�������������������+�������������"�
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
�������������������������������������������������������"� ��������������
�����&��%�;��������#�����'�����������#�������������������$����������,������������
���������/������������������������������������������������������������������������
��7������������ �����&��%�;�������#����!������6�*�3���������%���"����������������
�����&��%�;�������������������������������������������������������������������
�����������"�����������������������������������������������������������������������������
���������������������������"��������'�#�����������#��������� �����&��%�;��������
���������������������������#������������������������������������������������������
�����������������#��������������� �����&��%�;����'������������������������������
�����#����������"�
���������+����������������������������������������������������������������
������������������#�������������������������������������������������������
$����������,����������������������"�C�������������������#�����������������������
�����#�����������$����������,������������������/�����������+��"��
&��������1' ���%�����������%��#�%�$������"�������������������"�����������������������"�����
��(
������� ��������������������(�
������6?�� B�����������'���������������"�
������6?4� �������������������������(�
�����������������������������������������������������������������������)
�� *��+��������������������������������������,-.���������������������� �����/���
�� *��������������������������������*�����������������+�������������������
***************************************************************************************************************************************�
�����������(�
���
�
�������������������������������������������������6?4������������ �������������
!�����������)����������������������������������������������������������#�����
������������������������������������"�;������������������������������������������
������������������������'����������)�������������#��������������������#��������������
����������������������'�#�������������������������������������������������������������
������������������������#������������������-���������������������������#���."�"��
�������������������������������������!����������������������������������������������������� �����+0�� 1���������������������������������)
�� *��+�����������#�������2���������������������� �����������,-.���������������������� �����/���
�� *��������������������������������*�����������������+�������������������
�����������������������$���������������������#�� ����������������������������������������������������������������������+$������������� ��������������������������������/���$�������/��!����������������������������+������������
�
�����������������������������������������'�#���������������������������������� �������
������������&��������������&��������������������������������������������"����
���������������������������#����������������������������������������
��!���������������-��
&��������3' ���%����������������-���$��+������������(
�����������(�
�������������������)�����������#������������� ����������&���������������
����������������������������'�#��������������������������������������������
)���������������������� ��������������������)���������������������������
��5�����������������������������������������������������������������
�����������������������������������������������������������������������������������#��
�������������"�������������&������#�������������"��
����������������%���������)����������������������������������������������������
���������#�������������������������������������������������&��������#�������� ������
����������������������������'�����������&���������������������#����������
����#��������������'���������������������������������������������������������
)������������!������������������������������#����������������������������
�����#�����������"�����������������������#���������������������#�������
#������)���������������������������������������������������������������#������
)������������������"�$������%���������������������������������&��������5�������
���������,� ,������������)����$������������������-)$�.�����&�������������������
�����������'���������������������������������������#���������������������������������
�����������������������������#�� ������������"�����)$�����������������������������
��
�
����$������������������������&������#���'��#��������������:A6:�����������������������������
�����#�������������������#������������� ��������-��������������8"A���)$�."���
�����������������������������������)������������!��������������&���������������
�����������������������#������������������)�����������������������������������������
��������3����������������%"�� ������������������������������������������'������
����������B���L�������#�������������+���B�������������!������??�������
��������������������� ���3������������2����������������������#��������������
�������������'�������������������������������������&����������������������������
�����������������������������������������*�'���������D6� �����%�����&������
���������5��������������������������'��������������������������������������������
�����������������������������������������������"���
�����������'�������������������������������#������ �����������������������
����������������������������� �������%�)��"�/��#������������������#����
��������������� ������������������������������)�������������������*���������
�������������������������������������������������������������������������������������������
�����������'�#��������������������&�������������������������������������������"��
� �
��
�
.1!�* �=6���=�6->��=>�)-9��?
���������������� ����������������$��%���������
�������
��� ������������������� ������ ������������������������������ ������ ���
���������� ����� ��������� � ��������� ������������������������ ����� � �����
������������������� ������������������ ����������� ���������� ���� ��������������
�� ��������������������������� ��� ����
���� !���������� � ��� ���" ��� ���#���$����������!���������%�! �������
������ ������ ������
.1!�*@� ������9�/���������
A���"����
&��� �� ���'� �����������������(��
�� &��������� ���)����������*� ��� ���+���,��
�� -� ���-���-�����
�� �� �������������
�� &������������������� ����.������������������ �������������������������
2������#����$��+�
&��� �� ���'� �������������������� �� ������������������������������� ��-�����/0�123
$���
&��� �� �������'� ������������������������'� �����������������%�! ���������
&�� �� ����� ������� � ����������� ������� �������������4������������ ��������
����������� �� ��������������������� ����������! ������������ �������� � �� ��
�� � ���������%�&����
&��� �� �������'� ���������������� ��(��
�� *��� ���� ������������� ���������5 �� ����� �� ��������������� �!��!����5������5��!�� ���������!�������� ������������������
�� 6� �� �������������������������� �!��!����5������5��!�� ���������!�������� �������������������
�� 6� �� �����������������������2�1���������!�����������������!����������������������� ����� ������ ������������������ ����������� ���
-��������������������-��������������������������
&��� ����������� � !��������� �� ����������������������� � !��������������������
��� �����%�! ������������� ���&����� ���)%�&,������ ����! ������������ ��������������(�
�� ������!� ������������������-�� � �������%�! ���������&�� ������������78"�������%�! ������������� ���&���$9:1������
�� �������� ���� ���������������������������� ���������� ������� � ��������������������
&���! ������������ �� �������'� ��� �����%�! ���������� ��&������������ ���
���� �� ���� ��������������������������!�������������� ������'��� � ������
����������� �� ���� ��� �������������
�� ������ ��� ����������� ��� ����� �����
��������!�����������"�� � �����#� ��������$��
����������� �����'����������#��������������&�������������������������'����������������������������������������������������������#����������������������������������������������������������������������������������������#�������'�������������������������������������#�������������������������H���������G������8"�
����������� �% ������ ��� �&����� �
�� ���!�� ��� ��"�� � �����#� ��������$�
���
�
%�&��� ������! ���������� ��������������'� !��������������������� �����������
������ ����������� ���� ������
.1!�*@� �����������9�/���������
&���� ��� ����������������� �������������� ��� ������� ��(�
�� %�! ���������� ��+ �������
�� %�! ���������� ��&���������
�� "������ ����������� �����-����� ������������������������
.1!�*@* -,�������"���=��������9����$
&���� ��� ���������� ���!����� ��5�������������� ���'� ������������ ���
0;)$,)�,��)�,�����)�,������� � ����'� ������������ ���</)$,��);,�����)2,��������
�! ��� ����������� ���=;)$,�������&�����
.1!�*@. 9�"������"������������
&���� ��� ����������������������%�&��������� ���00�������&��������� �����
� � �������������� ��������� ����������������� �� ������� ��� ����'� ������
�������� � �����! �������������� ���� � �������������������������%�&���
.1!�*@1 ���������
����B�����
&�� ��+ ����������(�
�� ����� �������������� ����� ���������������������������� ������ ��� ����������������������!�������� �������� ��� ���������� ������ ������ ��������������� ������ ���� ���� ������� ��� ����� ������������ ��(��
�� &� ���������������
�� �����" ����� ���
�� >�� ������������ ������ ����
�� *�����������
�� ��� � ���*�������
�� ������ �����
�� �������?����� ���*�������
�� �����������"���������������" ����� ���
�� ��������������� � ���6��������@�����������
�� ���%�&��� �� ���� ���*� �����
�� -������%�! ���������&�� ������������ �����������%�&��
�� *� ����� ����������� ���� ���� ��� ����� ��� "������� ��� �� �����
7������ ��)"�7,��
+�! ��������������� ������� �������� ��� ������ ��� ����������������������
��������!���������������������� ������'��� � ������������ ���������%�&�
�������! �����������%�! ���������� ��&�������� ���'� ����
-��������������������������
&��%�! ���������� ��&������������(�
�� "�� ��������� ��(��� �� ��������������'��� � ��� ���������������������� �����������������
�� ����������������! ������������������ ! � �����������A���� ����
�� +������������������������� ! ���������������������A���� �������������
� �� �������� �������
����������� �%�� �' & ��������(����
�������� ���� )��� & ������&���*��*�(+,�
�� ����������� �� *�������*������������ �
)������ ������ ��������-�� *���� ���!��� �
.(/-�����+������$��
����������� �0 1�� �������������&�
� ������� ��� �� ����������*����� �2��������
�� &����� ���*�� �-����� !�� �����-�� � �����
���2-�� ���������/����-���*���*�
&���* & ��3� & �������-�)��������������
����� ����������1��������������& ��"�
� ������������������ ��� ����� �����
' � � �� �����4� ��15$���
����������� �,��2�1����.���%�� �
/�� ��& ������.(/���������������"�� � �����
���������������$��6�$�
����������� �7���������&����������
��� �1�� �� ������ �������(������ �0�� �����
�� �)������ ������ ������������� � �����"�
(������ �0�� ��������� ���' � � �� ��������
�����8� ���!�4� � ��� ��15$���
����������� �+������ ������ ��%��� �
�* ��!9�
����������� �:�� ���(��� ������
���� ��!�� ���� �������(������ �0�� -�
�� ��;��������!����� �"�2 ������ ����&�� $��
���
�
�� &����� � ��� ��� ��� ������ ��� ��� ���� ����� ��� ����� ��� ���A��� � �� ���� ���
5������
�� %! ������������� ��� ������ ���������A���� ���������A��������� ���
�� +������������� ��� ��� ��� ������������������������������!�������
��� �������������� �����������!��������� ������A���� �������A� � ���
������������� �� ����������������
�� &�! �����! ����������������������������!�����������(��� ���%�! ���������&�� �� ���'� ��������
�� ����!����������� ��� ���� ����!�������������������!������������
����� ���������� ��� �!�� ��� ������ ��� ��� ������� �� ��� ���� ��� �� �!��
��������������������������������!����������
�� ���A���������� ������ �� ���������������������� ������������������
��� ��� �!������ ����� ��� ��� ������ ��� ��� �� ��� ���� ���� ���
�������������� � � � ����
���%�! ���������� ��&������������������������������� ������'��� � ��������
����� ���� ���������������� ����� ���������%�&�� ������������� ������#�� �����
%�! ��������������� ���������)������������� �������� ��� ��,�$999�������������
.1!�*@3 >�������#���������
6������ � ����������� ��� ���� ����� � ����������� � ����� �� ������-�����<0�����
����� ��������� ������������ ����������� ��(�
�� ���! ���������%�! ������������� ���&����� ����
�� @�������� ������� ����������� �������� ��� ����������'� ���������-�����/0�123;��
.*!�*@5 9�"������>��������
�� ������������ ��������������������� ������������������� �
����������������������������������� ��� ����!��!�"��
�� ��������������!��������������! �������������� ����������������
���#���������
� � �
�
�
�
�
�
�
�
�
�
�
������������ �+������ ������ ��
%��� ��* ��!9�
������������ �<�������*�� ����������
���.������& �����%�� �/�� ��& ��-�%�� �
' & ��������(���-���������� ������ ��� �-�
� � �����)������ �� =� ������� ����
��� ���2 ���� ��& ���-�.(/���������
� �����-�/���������������� �����-� ��$��
������������ �� �������������&�
� )��� ������ ��!���&����� � �-������ ��
���� ����� ���!��� �.(/$��
���
�
-,����������������#�����#����"���%������,�������>����������"���
*� -����������#����������� ����������� ������
���
�
�
�
�
SEPPs review discussion papersubmission template
Submitter details
For organisations and businesses with an interest in noise
Organisation Moreland City Council
Industry sector Local government
Corporate No. D14/310410
Contact person name
and position
description
, Planning Coordinator
, Unit Manager Environmental Health
For individuals affected by noise
Name
Contact details
Phone
Address 90 Bell Street
COBURG VIC 3058
Would you like your
submission to remain
anonymous?1
No
Would you like to be
kept updated about
the noise SEPPs
review?
Yes
Question template notes
The heading structure and numbering in this template is the same as in the discussion paper,
available at: epa.vic.gov.au/our-work/setting-standards/environmental-standards-
reform/noise.
1 We still require your name and email address, however we will not publish any of your details, or provide
those details to anyone else.
Please feel free to make comments on any or all sections of the discussion paper.
To assist us to consider your comments, we would appreciate if you kept the heading
structure and numbering as per the discussion paper.
General comments section
Council welcomes the review of the SEPPs and agrees they play an important role in providing
certainty for residents and business. The enforcement of SEPPs places significant costs onto Council,
who are often unable to legitimately enforce due to limitations in the Planning Scheme or the Public
Health and Wellbeing Act. The EPA should therefore play a greater role in the enforcement of SEPPs
given they have the necessary expertise, but limited resources to do so.
Council believes a partnership arrangement with the EPA, could greatly enhance the enforcement of
SEPPs. This partnership would need to have very clear expectations of each organisations role in
complaint resolution, so that the current unsatisfactory dilemma does not reappear.
The EPA would need to be resourced and capable of delivering an appropriate level of service as
agreed.
Council does not have the necessary expertise to respond to Part 2 and notes consultation includes
acoustic consultants who are an important stakeholder in SEPPs and are likely to provide input.
…
1 Introduction
1.1 Reviewing the noise SEPPs
1.2 What are SEPPs?
1.3 What are the noise SEPPs?
SEPP N-1 – commercial and industrial noise
Noise from Industry in Regional Victoria (NIRV) – commercial and industrial noise
SEPP N-2 – music noise from public premises
Noise that isn’t covered by a SEPP
1.4 Objectives of the noise SEPPs review
Protecting people from unreasonable noise
Getting the balance right for businesses and the community
Appropriate, effective and accessible regulation
1.5 Stages of the review
1.6 Purpose of this discussion paper
1.7 Structure of the paper
1.8 Call for submissions
PART ONE
Part One of the discussion paper is a general discussion about the purpose and operation of the
noise SEPPs – what they set out to protect and where and how they apply. It also considers some
important issues like encroachment, and how the noise SEPPs are enforced.
2 Regulating noise
2.1 Why is noise a problem?
If you have been disturbed, bothered or annoyed by noise (particularly commercial, industrial or
music noise) we want to know about your experience of this. For example:
What type of noise impacted you?
o What was the source of the noise? – e.g. noise from an entertainment venue,
factory, business, shop, farm, mine, quarry etc.
o What was it about the noise that disturbed you? – e.g. was it too loud or occurring
too often? Or did the noise have particularly annoying characteristics such as
banging, intermittent crashes, humming, scraping, bass, ‘doof-doof’, rumble etc?
How serious was the noise problem for you?
What times of the day does noise generally disturb, bother or annoy you?
How has noise impacted you in your day-to-day activities?
Have you made a complaint about noise? If so, who to? If not, why not?
If you have made a noise complaint, what were the outcomes of this? Was the matter
resolved? If not, what were the reasons given?
2.2 What we are trying to protect – ‘beneficial uses
The broadening of the definition of ‘beneficial uses’ could have some benefits and is worthy of
further investigation. It is noted that the DSE potentially contaminated land practice note, lists child
care centres, primary schools and dwellings as sensitive uses, perhaps a similar principle could be
followed.
The expansion of beneficial uses to leisure and work activities needs further investigation and
justification. It may be unreasonable to protect sports grounds from noise impacts particularly given
these activities can be the source of significant noise.
2.2.1 SEPP N-1 (commercial and industrial noise)
2.2.2 SEPP N-2 (music noise)
2.3 How do noise SEPPs protect beneficial uses?
What activities (or ‘beneficial uses’) should be protected from noise?
Should the level of protection from noise vary based on location – for example, in inner-city
Melbourne compared with residential suburbs or regional areas?
The SEPPs provide protection particularly for sleep periods and establish level of expected amenity
for daytime activities
Ideally the amenity expectations should vary depending on the beneficial uses location. In activity
centre locations, there needs to be some tolerance to noise impacts which add to the vibrancy of the
centre. It has been accepted by VCAT that residential properties within commercial zones should
not have the same amenity expectations as properties in residential zones
The SEPPs, particularly SEPP N-1, are very useful tools in that they serve in the main to provide a
consistent benchmark that all of commerce and industry need to meet. It also serves to establish the
nature and character of an area which is an intrinsic part of establishing the level of amenity that is
reasonably able to be expected by residents. This objective tool is the only way to characterise an
area, particularly if it has numerous diverse uses or planning zones.
2.4 Advantages and disadvantages of using a SEPP to control noise
Balancing certainty and flexibility
Overall, SEPPs can be useful, but due to lack of in-house expertise can be a difficult tool for Council’s
to use to resolve noise complaints. It is also significant there are currently limitations in the
legislations available to Council to properly enforce SEPP, which can lead to frustrated residents.
Objective noise standards make it easier to give clarity to complainants that this is all they are
entitled to expect, particularly when they are in mixed use zones. There needs to be some caution
with objective noise requirements, as whilst they can provide certainty, Council has a lack of
resourcing and expertise to perform assessments. Council often needs to carry the burden of proof
to demonstrate compliance / non-compliance, which results in the use of external experts to assist.
The EPA could act as the enforcement regulator, if resourced appropriately. Council believes that
greater engagement by EPA could greatly enhance the enforcement of SEPPs. Alternatively
providing greater support through by using the EPAs expertise would greatly assist Council using
objective measures.
If a subjective outcome was allowed by the SEPPs then matters would remain unresolved as
potentially all parties could be dissatisfied. This approach would be problematic as there is no easy
way to achieve a conclusion.
Who has control over the noise?
There appears to be an issue controlling noise that cannot be easily mitigated through acoustic
attenuation such as patron noise. The SEPP should explore practical solutions, as Council’s
experience is such noise is a reason for much compliant. It is noted that venues that have good
management, can assist, but not every venue is well managed. Perhaps objective measures such as
hour limitation on outdoor dining/entertainment could be explored.
3 Costs and benefits of regulating noise
If you are directly or indirectly affected by noise SEPPs, we want to know:
who you represent - e.g. yourself, a business (and if so, what type), a state government
agency, a council, a planning, environmental or design company, etc.
what costs and/or benefits you experience because of the current noise SEPPs?
how could we increase the benefits or reduce the costs of noise regulation for you?
Who you represent Examples of costs and benefits we want to know about
Businesses that the SEPPs
apply to
Direct costs and benefits
Economic value of your business activity
Costs of installing noise controls at your business (including
engaging acoustic consultants)
Lost earnings from restrictions on business activities to
comply with noise obligations
State government agency,
council, planning,
environmental, design or
other professionals who deal
with noise in their work
Indirect costs and benefits
Value of time (e.g. staff labor costs) applying noise SEPPs –
this could be a cost due to time required to perform or
consider a noise assessment prepared according to a noise
SEPP, or a benefit when the noise SEPPs save you time by
providing certainty about noise obligations and assessment
methods
Cost of engaging consultants to perform noise assessments
and provide expert advice (again this could be a cost when
it is a complicated or time-consuming process or a benefit
when the system operates efficiently)
Individuals affected by noise Direct costs and benefits
Costs you incurred to reduce noise, e.g. by installing double
glazing etc.
Benefits of a noise environment where you are protected
from unreasonable commercial, industrial or music noise
From a Council perspective costs can be minimised when the ‘potential’ noise impacts are addressed
prior to the use commencing. This proactive approach would have a direct cost on new businesses;
however this can be offset by costs associated with retrofitting acoustic attenuation and
enforcement action. The ability to regulate this approach is hampered, by the Planning Scheme
which seeks to favour new business by not requiring use planning permit triggers for many noise
generating uses in Commercial and Industrial zones. This makes SEPP conditions invalid and not able
to be included on any planning permit that may issue.
An alternative and preferable approach to using the Planning Scheme, is to use other regulatory
functions, such as building or liquor licence approvals. For example the building approvals process
could include a step that requires the submission of a certificate of acoustic adequacy which is
similar to providing the building surveyor electrical or plumbing certificates. The level of acoustic
attenuation could depend upon threshold distances to sensitive uses with the applicant being
burdened with demonstrating compliance as part of the building approvals process.
In situations where Council is reacting to noise complaints, the cost of proving a breach of SEPP is
inappropriately passed onto Council. This cost includes officer time, who lack the necessary
expertise to determine whether complex SEPPs are being breached. Due to this complexity there is
often a need to engage an acoustic consultant to provide a report, as Council does not have this
level of expertise in house. These reports typically cost in the vicinity of $1500-$2500 on each
occasion, making enforcement an expensive exercise. This is coupled with the fact that not every use
requires a planning permit or often planning permits do not contain SEPP conditions resulting in
Council not having legal powers to directly enforce the provisions of SEPP anyway.
4 The types of noise covered by the noise SEPPs
4.1 Types of premises
4.1.1 SEPP N-1 and NIRV (commercial and industrial noise)
Premises not covered by SEPP N-1 and NIRV
Residential noise: The regulations in this sector could benefit by some review – clearer expectations
of accepted noise emissions in a residential environment would be really useful. The current
guidelines 1254 are out dated and do not reflect the increased density of housing with higher usage
of central heating, air conditioners, ducted vacuums and spa motors. The current expectation is that
inaudibility during prohibited times is required. This is being taken to the extreme by some
complainants. Further the expectation that the noise levels are to be taken on the property
boundary does not reflect the norm when considering the typical dwelling layout.
Noise from roads: This has been an issue as it has been left to VicRoads to set various limits for new
and old segments of roadway, this appears to have been driven by cost rather than scientific
evaluation on the impacts on people.
Trains and trams: Clear levels of acoustic treatment for sensitive uses near trains and trams would
enhance built form outcomes especially as Melbourne suburbs intensify along tram and rail corridors
under Plan Melbourne.
Noise from Luna Park
N/A
4.1.2 SEPP N-2 (music noise)
Are the types of premises currently covered by SEPP N-1 and SEPP N-2 appropriate?
Noise from Carparks
Currently there are no controls or requirements regarding the noise emissions from large car parks
abutting residential areas. This should also identify the potential for sleep awakening events. It
would provide a clear understanding of the noise expected and hopefully some design solutions
implemented in the planning stage. It is Council’s understanding that this is the case in NSW
Noise from Patrons
This is an issue that should be addressed. There are a significant number of premises that now have
outdoor dining areas as well as larger licensed premises that have large outdoor entertainment
spaces accommodating hundreds of patrons. This is driven by the popularity of smoking patrons and
the popularity of outdoor dining. The reality is that the presence of patrons in itself generates noise.
The premises should be responsible for constructing the area so that the noise generated is not
adversely affecting the residential enjoyment.
Noise from Dog Kennels/Animal boarding
Premises which house animals are being established in the inner city as dog crèches. These premises
can be in formerly industrial premises in close proximity to residences. The practice can give rise to
animals being housed that are problem barkers. A method of capturing the level of annoyance
without averaging would be of assistance.
4.2 Where in Victoria do the noise SEPPs apply?
4.2.1 SEPP N-1 and NIRV (commercial and industrial noise)
Figure 1 SEPP N-1 area of application (inside red line)2
Should a SEPP for commercial and industrial noise cover the whole state – even if this would need to
include different methods for setting noise limits in different areas of the State? Or is the flexibility
provided by only having a guideline for noise in regional Victoria (like NIRV) more appropriate for
rural and regional areas?
Is the current boundary for SEPP N-1 appropriate?
A consistent approach would provide uniform outcome and certainty for commerce and industry
throughout Victoria.
4.2.2 SEPP N-2 (music noise)
4.3 What types of noise are covered?
4.3.1 SEPP N-1 and NIRV (commercial and industrial noise)
Exclusion Other guideline or legislation that applies ‘Other document’ status
Music SEPP N-2 Subordinate legislation
Voices None N/A
Noise from crowds None N/A
Noise from
firearms
Noise from Outdoor Shooting Ranges
(EPA pub. no. 1508, October 2012)3
EPA guideline
Noise from lawn
mowing
Noise Control Guidelines
(EPA pub. no. 1254, October 2008)4
EPA guideline
Noise from
construction or
demolition
activities on
building sites
Noise Control Guidelines
Environmental Guidelines for Major Construction
Sites (EPA pub. no. 480, February 1996)5
EPA guideline
Noise from
sporting events
Public address systems used at sporting events
are covered by the Noise Control Guidelines;
other aspects of noise from sporting events are
not covered
EPA guideline
2 See detailed maps showing where in Victoria SEPP N-1 applies at: http://www.epa.vic.gov.au/business-and-
industry/guidelines/noise-guidance/noise-from-commercial-and-industrial-sites.
3 http://www.epa.vic.gov.au/our-work/publications/publication/2012/october/1508.
4 http://www.epa.vic.gov.au/our-work/publications/publication/2008/october/1254.
5 http://www.epa.vic.gov.au/our-work/publications/publication/1996/february/480.
Exclusion Other guideline or legislation that applies ‘Other document’ status
Noise from audible
intruder,
emergency or
safety alarms
None N/A
Noise from aircraft
except for ground
maintenance
activities
Clause 45.02 (Airport Environs Overlay) and
clause 45.08 (Melbourne Airport Environs
Overlay) of planning schemes. These provisions
apply the Australian Noise Exposure Forecast
(ANEF) system.6
The Air Navigation (Aircraft Noise) Regulations
1984 (Cth) provides for the issuing of noise
certificates for aircraft.
Section 71(2)(d) of the Airports Act 1996 (Cth)
requires airports to publish ANEF contours.
Subordinate legislation
(Victorian Planning
Provisions),
Commonwealth legislation
Noise from mobile
farm machinery
None N/A
Noise from scare
guns and anti-hail
guns
Noise Control Guidelines EPA guideline
Noise from
livestock on a farm
or in a saleyard
None N/A
Noise from a fire
pump used in an
emergency
None N/A
Noise from non-
commercial
vehicles except for
maintenance
activities
Section 48B Environment Protection Act 1970;
Environment Protection (Vehicle Emissions)
Regulations 2013
Victorian legislation
Vibration
Wind turbine noise
6 The ANEF system applies Australian Standard AS 2021–2000, Acoustics – Aircraft Noise Intrusion – Building Siting and Construction. For
general information about aircraft noise see: http://aircraftnoise.com.au/.
Vibration skills cost and expertise
4.3.2 SEPP N-2 (music noise)
Recognising that music can have special social significance, should a SEPP for music noise operate
differently from other noise laws? If so, do you have any suggestions as to how?
Yes, a balance needs to be able to be enforced to protect residents, particularly as venues seek to be
open for longer periods. It is noted there have been recent changes to the particular provisions of
the Planning Scheme via the introduction of Clause 52.43 (Live Music and Entertainment Noise),
which seeks to introduce the agent of change principle. This review should take the opportunity to
further review this clause, as the current drafting appears to be a disincentive to establish a new live
music venue. Further the guidance surrounding residential infill is limited to 50 metres, which does
not sufficiently protect existing live music venues.
4.3.3 Noise not covered by SEPP N-2
Patron noise
As previously discussed under Clause 4.2.2 there needs to be objective measures to control the
impact of patron noise.
Religious services music
Should a noise SEPP apply to patron noise or any other types of noise associated with public
premises? If so, in what circumstances should it apply (e.g. only for premises that serve alcohol)?
Is the exemption for religious services music in SEPP N-2 appropriate?
Should there be any other exemptions from public premises required to comply with SEPP N-2?
There should be some controls regarding music noise associated with religious services in the SEPP,
particularly given that religious services often occur in residential areas. There has also been a
growth in the number of religions that heavily utilise music in their worship, such worship including
practices exceeding 8 hours on a Sunday.
5 Compliance and enforcement
5.1 Who enforces the noise SEPPs?
Is the current compliance and enforcement framework for commercial, industrial and music noise
effective? How could it be improved?
What experiences have you had responding to noise complaints (for businesses) or making a noise
complaint (for individuals)? Was the compliance and enforcement process handled effectively? If
not, do you have any ideas about how the process could have been handled better?
Are the current types of noise that are excluded from SEPP N-1 appropriate?
Should the noise SEPPs or some other instrument apply to other sources of noise? If so, what
methods and/or controls could be used for these sources? For an overview of the types of controls
available to control noise, please see section 7 of this discussion paper.
It is relevant to note that over time it has been observed that the EPA has repositioned itself to be a
policy body rather than an enforcement agency. To fill this void, Local Government has started to
act as the enforcement agency. However Local Government is not equipped to act as the
enforcement agency as it lacks capacity within the current legislation and has limited resources or
expertise to respond appropriately. Councils receive a large number of complaints, many of which
have taken extensive amounts of officer time as well as the expenditure of resources to respond to.
As the level of government most accessible to residents, the fall back for these types of
complainants has now become Local Government rather than the EPA and needs to be addressed.
Council ability to be an effective regulator or enforcement agency is hampered by legislation, which
is reliant on enforcement through the Planning Scheme. It is noted that not every noise generating
use benefits from a planning permit and even when a planning permit is required, sometimes it is
not apparent at planning permit approval stage that a noise will be generated to a point of causing a
problem. Council cannot revisit its planning permits. At this point Council cannot directly enforce
SEPP N-1. Further Council’s cannot utilise the provisions of the Public Health and Wellbeing Act to
enforce the noise SEPPs due to the structure of this legislation. The EPA cannot therefore continue
to ignore its enforcement obligations.
The EPA should play a greater role in the enforcement of the SEPPs. Exploration is needed on
whether the Environment Protection Act 1970, provides a suitable framework for enforcement. The
current legislative framework that guides Council enforcement does not easily allow enforcement of
SEPPs for the reasons highlighted above. This needs to be acknowledged.
The view that both local government and the EPA are responsible for noise enforcement is
problematic as the complainant feels as if they are being pushed from “pillar to post”.
It is understood that the EPA is severely under resourced, with the expectation that Council will fill
the void created Council is equally under resourced in this regard. Furthermore Council’s cannot
effectively enforce due to legislation, expertise, technical skills and resources. A clear decision needs
to be made as to which tier of government is to be responsible for noise control enforcement. That
tier then needs to be given specific enforcement tools to deliver. If Local government is believed to
be the best placed then substantial training and resourcing would need to be provided and
appropriate cost recovery mechanisms put in place. At present the cost burden should be a State
Government responsibility
Another consideration to the introduction of state-wide controls is an issue with the overspill of
noise from one municipality to another and the consistency in expertise, knowledge, approach and
service levels that can be delivered through a state-wide agency. Having state-wide controls would
assist in the management of such complaints and prevent variable response between different
municipalities.
It is recommended that the enforcement of SEPPs, should be a joint responsibility between Council
and the EPA. An example of a state government agency undertaking collaborative enforcement is
the Victorian Commission for Gambling and Liquor Regulation (VCGLR). It has been observed that
VCGRL has a clear enforcement role, which greatly assists Victoria Police and Council. The EPA could
implement a similar model, which would greatly enhance the enforcement of SEPPs.
5.2 Overlap between objective and subjective tests for acceptable noise
A complaint can often be resolved by discussions and good will from all parties. In such situations a
subjective view is acceptable and a win-win achieved by compromise.
In other situations the attenuation of the noise can incur significant costs and in extreme cases result
in the closure or relocation of the business. These situations warrant an objective measure.
However when a complainant has a relatively minor issue but becomes entrenched, they can
demand that they be shown that there is compliance with an objective measure.
On occasions complainants do not accept the outcome of Council’s investigations and seek
assistance from local politicians or the Ombudsman. This leads to re-investigation even where the
matter has deemed to be merely annoying and no action can be taken. This again is a use of limited
Council resources. It is suggested that the EPA act as an arbitrator to settle disputes regarding
whether SEPPs are complied with, similar to the role VCAT plays in planning permit applications.
What are the advantages and disadvantages in having subjective and objective tests to determine
what noise is acceptable?
6 Encroachment
6.1 What is noise sensitive encroachment?
Moreland, like many inner urban Councils has a legacy of industrial and commercial buildings being
interspersed amongst residential areas. These uses often have existing rights and do not have nor
require a planning permit. We also have residential encroachment into industrial areas. Conflicting
uses then result in complaints to Council from residents who often abut industry or commercial
activity that have been present for up to 100 years.
Moreland has a continual issue in that land that was formerly zoned industrial is rezoned to
residential. This then brings residences to the door of noise generating industry. Stricter application
requirements at the rezoning stage and a mandatory referral requirement to EPA may assist in
addressing future compliances issues and protect ongoing industrial activity to retain employment
levels.
6.2 Noise sensitive encroachment and planning
6.3 Outdoor and indoor assessment of noise
Should compliance be assessed from inside a noise sensitive building and, if so, under what
circumstances?
It would be preferable to have noise assessment to occur outside the noise sensitive building, as the
acoustic integrity of buildings varies. This also poses some difficulties in terms of powers of entry, as
often acoustic assessments are done by consultants who do not have the power to enter property.
However it is agreed, measurements from within a building may be appropriate for existing use right
business should this enable a fairer assessment for the business it applying an agent of change
principal consistently.
6.4 Agent of change
What changes could be made to the noise SEPPs to complement an ‘agent of change’ principle?
Noise attenuation on new development would assist in mitigating impacts and would assist in
allowing viable businesses to continue. This approach needs some caution as the noise attenuation
measures are only effective from within the building, when all windows and doors are closed.
Another method that could be explored would be phased compliance for existing businesses. This
approach could acknowledge that the business has existed for many years in a location that did not
contain any sensitive uses. The introduction of noise sensitive uses can result in businesses being
forced to relocate. A phased model would afford the business time to improve their practice and a
timeframe to achieve compliance with SEPP.
The Planning Scheme protects existing business, via existing use rights. Existing use rights allow
business to continue, even if the use would be prohibited under the current zoning. The SEPP could
apply a similar principle to existing use rights, particularly for businesses that have existed for many
years, consistent with the agent of change principle or require a relaxed noise standard in the
circumstances of noise generation from premises with long user rights.
The limitation of Planning Schemes should be acknowledged including that some noise generating
uses are ‘as of right’ or the introduction of new sensitive uses are ‘as of right’, meaning Council
cannot legitimately impose noise conditions on planning permits. A state-wide standard enforced
uniformly by a centralised state agency with appropriate expertise is therefore necessary given these
limitations.
The City of Moreland, through the MSS review which is currently awaiting Ministerial approval
proposes to introduce local policy that seeks to implement the agent of change principles. The
current drafting of this policy is:
“Implement the ‘agent of change’ principle as follows:
Support the continued operation of existing noise generating uses, including live music
venues.
Require new residential developments and mixed use incorporating residential
developments to be designed to minimise the potential negative amenity impacts of
existing non-residential uses in the vicinity. For example, incorporate design and noise
attenuation measures to protect residents from noise and locate bedrooms away from
noise sources such as adjoining live music venues, late night entertainment venues,
industrial uses, garbage collections areas, vehicle accessways, rail lines and busy roads.
Encourage new noise generating uses, including live music venues, to integrate noise
attenuation measures as appropriate.
The State could implement change to Clause 13.04 (Noise and air) of the Planning Scheme, by
providing policy guidance that seeks to implement the agent of change principles.
Another mechanism that could be explored is a planning scheme overlay, similar to those that
protect residents from Aircraft noise. This overlay could apply to protect live music venues or
industry that provides significant employment. Providing a moratorium for pre-existing live music
venues could also be valid and form the basis for a Noise Attenuation Overlay, as a further
refinement to Clause 52.43 (Live Music and Entertainment Noise) of the Planning Scheme.