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13/16�| 地产 责编 | 张君 ２０19年 5月 27日

房企年报里的故事◎ 记者 孙婉秋 张志峰 刘天天

有人在深沟，有人住高楼。

虽然不少房企受行业环境等影响股价走低，但

其中也不乏逆势上涨者，例如华润、金科、正荣，2018年股价涨幅均在 30%以上。

华润的排名或并不奇怪。 资料显示，其 2018 年

净利率和归母净利率均保持在 20%左右。 或正是凭

借稳健的财务基础，即便 2018 年尾声伴随着“灵魂

人物”吴向东及其部分“追随者”离职传闻愈演愈烈，

华润的股价仍然大幅上涨 34.57%。 2018 年同期内，

与华润一同以利润率“傲视群雄”的中海股价涨幅在

10%左右。

不过，虽然利润率或对投资者预期造成影响，但

这并不是唯一决定性因素，公司性质、战略布局、资

方等因素均可成为引起股价涨跌的变量。

股价上涨应来自投资者对企业的认可， 但在

2018 年股价上涨排名靠前的房企中，金科的故事似

乎并不止如此。 蛰伏一年之久，2018 年 10 月，随着

一纸公告宣布孙宏斌登上金科股份第一大股东之

位， 金科董事局主席黄红云此后迅速以增持方式来

捍卫实控人地位。 增持背后，无论是出于财务投资

的目的还是志在夺取金科控制权， 融创的再次发力

以及双方一来二去的股权博弈均或一定程度上推动

了金科股价的上涨。

编编者者按按：：国国家家统统计计局局数数据据显显示示，，22001188

年年全全国国商商品品房房销销售售额额 114499997733 亿亿元元，，增增长长 1122..22%%。。在在这这个个以以万万亿亿为为计计量量单单位位的的市市场场里里，， 随随着着行行业业集集中中度度进进一一步步提提高高，， 企企业业竞竞争争日日趋趋激激烈烈。。而而刚刚刚刚结结束束的的 22001188 年年年年报报季季，， 再再次次将将一一众众房房企企推推向向了了聚聚光光灯灯前前。。 《《国国际际金金融融报报》》记记者者试试图图通通过过解解析析房房企企年年报报数数据据，， 从从高高管管薪薪资资、、CCFFOO 动动向向、、盈盈利利能能力力、、周周转转速速度度及及资资本本市市场场表表现现等等多多个个维维度度，，来来讲讲述述这这些些隐隐藏藏在在背背后后的的故故事事。。

房地产， 作为典型的资金密集型行

业，面对激烈的市场竞争及国家不断推出

的宏观调控政策，产出规模较大、资本、技

术构成较高，竞争力较强，受到传统体制

及外部宏观经济的影响因素较大。 以上

种种因素，使资金成为房地产企业的“命

门”，财务管理地位重要。

为了企业能稳健发展，各家房企的财

务“掌舵者”不仅需要把控企业的内部财

务管理，在外部杠杆使用、资本运作、风险

管控等方面亦需要战略得当、游刃有余。

那么，这些庞大地产王国的财务掌舵

者们都有着怎样的画像？ 《国际金融报》

记者通过对房企前 30 强 CFO 教育背景

的追溯，试图还原更真实的行业生态。

男性为主力，女性更忠诚

30 强房企的 CFO 中， 女性 7 位，男

性 22 位，前 10 名中女性仅占三席，从数

量上看，男性依然占据绝对优势。

然而，以伍碧君、曹鸿玲为首的“铁娘

子”早已成为地产圈中一股不可忽视的巾

帼力量， 无论是她们个人还是所在房企，

均位列行业顶端。

上榜的女性 CFO 们， 一个普遍的特

点是司龄较长，她们中不少人是早期跟随

老板一起打天下的“老臣”，忠诚度较高。

例如， 伍碧君 2005 年便离开体制内

加盟碧桂园；2007 年刚过而立之年的曹

鸿玲加盟融创；张蕴是绿地元老，20 岁进

入公司，从销售一路打拼，历经二十多年

位至集团副总裁，掌管财务大权，在绿地

集团排位仅次于张玉良，一度被视为张玉

良接班人的热门人选； 陈霓 22 岁便加入

阳光集团，至今已服务超 21 年。

她们大多见证陪伴了企业的发展壮

大，在这一过程中实现自我与企业共同成

长。

值得注意的是， 中梁地产目前 CFO位置空缺。 其此前接连遭遇 CFO“闪电离

职”，2017 年 6 月原绿地香港首席财务官

游德锋加盟中梁，同年 10 月即选择离开。

其接任者———原泰禾集团 CFO 罗俊加入

中梁 4 个月也选择离开， 转战中南置地，

负责资本和融资工作，而上述人事变动也

让外界担心中梁 IPO 进度是否会发生变

数。 罗俊离开后，中梁财务总监一职由执

行董事凌新宇担任，随后中梁新加盟两位

财务条线副总裁———旭辉背景的游思嘉

和碧桂园财务总经理吴渊， 然而 CFO 一

职仍未定。

趋于年轻化

从年龄来看，地产行业在走向“年轻

化”， 虽然 40－49 岁年龄段依然为主力，

但新城控股的管有冬、正荣集团的陈伟健

皆在 30 多岁阶段脱颖而出、独挑大梁。

此前， 泰禾的财务总监李斌也是“80后”。

李斌历经龙湖、鸿坤、华夏幸福等房

企 ，2017 年 9 月加盟泰禾 ，2019 年 1 月

10 日递交辞呈后， 由原泰禾投资集团副

总裁姜明群接任。

力压北清复交的“黄埔军校”

与人们印象中存在出入的或许是这

些行业的领军人物大多并非毕业于传统

意义上的名校。

由于 5 月初万科刚进行一场换帅 ，

CFO 孙嘉接任张纪文出任南方区域区

首，原首席风险官王文金重新执掌财务条

线， 因此北大毕业的孙嘉此次并未上榜，

故前 30 强财务掌门人中本科拥有 “北清

复交”背景的仅旭辉杨欣一人。

由于个别房企 CFO 的变动，今年 30强榜单中出现两次及以上的高校均为财

经类院校，包括中央财经大学、中南财经

政法和上海财经大学。 其中，华夏幸福的

吴中兵、保利地产的周东利毕业于中央财

经大学；碧桂园的伍碧君、恒大的潘大荣、

龙湖地产的赵轶则来自于中南财经政法；

华润沈彤东和中南置地辛琦则求学于上

海财经大学。

此外， 上榜的财经类院校还包括，曹

鸿玲的母校天津财经大学、张立新就读的

东北财经大学以及景中华毕业的江西财

经大学。

其中，中南财经政法大学可谓地产圈

中的“黄埔军校”，除了 10 强房企中有三

家 CFO 出自中南财经政法， 头部三强的

“金融掌门人”也都有其背景。

万科新任总裁祝九胜，碧桂园总裁莫

斌、 负责财务及资本运作管理的伍碧君，

恒大首席财务官潘大荣皆有中南财经政

法大学的求学经历。

这一属性在万科内部更为明显，此前

有媒体用一句话形容中南财大在万科内

部的影响力：没有中南财大，就没了半个

万科。 新总裁祝九胜和他的师弟———首

席财务官王文金、万科中西部区首王海武

组成的“中南财大势力”在万科内部不容

小觑。

具体到专业方面， 记者发现， 房企

CFO 的履历中， 会计专业出身的比例并

未出现压倒性的情况，而是“百花齐放”。

新城控股的管有冬毕业于同济大学

机械设计制造专业，富力地产的朱玲毕业

于广东广播电视大学。

从职业路径来看 ，房企 、会计师事

务所 、 银行等行业出现在大多数房企

CFO 的成长轨迹中 ，拥有会计师事务所

经历的 CFO 不在少数 ，碧桂园伍碧君 、

金科李华、世茂汤沸则曾供职于银行系

统。

在规模效应之下，业内普遍认为，头部企业

拿地与融资优势将愈加明显，行业整体结算收入

和盈利规模也将随之稳步提升。

然而，透过喧嚣看本质，《国际金融报》记者通

过分析 40 强房企的盈利数据， 发现虽然行业整体

规模在增长，但各家自身盈利能力却良莠不齐。

中海净利率傲视群雄

克而瑞统计数据显示，2018 年 176 家典型上

市房企的总体营收规模同比增长 27.6%至 47972亿元，增速较去年同期提升近 10 个百分点；2018年总体营业成本 33066 亿元， 同比增长 24%，增

速略低于营业收入。 因此，就毛利润而言，行业整

体增长颇为明显。

值得注意的是，2018 年行业整体净利润规模

增速较前两年有明显放缓，表现出与营业收入和

毛利润不同的走势。

抛开规模不谈，净利率普遍被视作一家企业

盈利能力的重要指标。

《国际金融报》记者统计 TOP40 房企数据发

现，华润置地、新城控股、中海地产、金地集团、招

商蛇口、龙光地产共 6 家房企去年的净利润均超

过 20%，且远远高于加权平均值 14.07%。

特别是中海地产，以净利率 27.24%的绝对优

势，力压群雄，位居 TOP40 房企中的首位；其次，

新城控股 2018 年净利率也大幅提升 7.1 个百分

点达到 22.6%。

“双绿”垫底

与之相反，在 2018 年的激烈角逐中，有胜利

者，自然也不乏落寞者。 TOP40 房企中，净利率低

于 10%的企业就有 10 家之多。 其中，绿城中国、

绿地控股净利率甚至不足 5%。

根据企业年报，基于市场环境变化，仅绿城

中国物业减值计提亏损一项，就高达 17.35 亿元，

这也是企业 2018 年利润下滑的一大原因。

此外 ， 克而瑞研究报告还指出 ，2017 年部

分企业如融创、 富力、 中海的其他收入调整项

金额较高 （收购附属公司 、业务合并收益等 ），

拉高了去年行业整体的净利润规模；而 2018 年

规模上市房企的投资物业公允价值变动项较

2017 年相对稳定，也会在一定程度上影响净利

润的增长。

1/4利润给了“它”

事实上， 就整个行业而言，2018 年房企的盈

利能力依旧维持在较高水平，这从 14.07%的净利

率均值可见一斑。

然而，市场更为关心上市公司真正能够落实

到股东方的利润，这也是归母净利润更具含金量

的原因所在。

《国际金融报》记者统计发现，相较位于高位

的净利率而言， 加权平均归母净利润率竟只有

10.73%，相比上市公司净利润缩水了 24%。 换言

之，上市公司 2018 年获取的全部利润之中，约有

1/4 已悄然流入了少数股东之手。

这其中，少数股东权益占比最高的莫过于绿

城中国，其 2018 年共取得 23.75 亿元，而归母净

利润仅有 10.03 亿元，占比仅 42%。 此外，即便作

为盈利之王的恒大， 在 665.47 亿元的净利润中，

归母净利润也只有 373.9 亿元， 近半数的利润归

属于少数股东权益。

相反，中海地产在营收不及恒大三分之一的

情况下归母净利润却高达 352.27 亿元，与恒大不

相上下，再一次坐实“最会赚钱”房企之名。 此外，

中南建设由于集建筑与地产于一体，净利率相对

偏低，而归母净利润占比却高达 94.8%。

“合作型竞争”惹的祸

“房企利润流向少数股东，与并表中合作项

目的结算有很大关系。 ” 资深财经评论员严跃

进在接受 《国际金融报 》记者采访时认为 ，近年

来， 房企通过收并购获取项目、 合作开发的比

重逐渐增加， 房企之间合作开发成为常态。 从

销售权益榜的数据可以看出， 近年来规模房企

销售权益占比下降已成为趋势。 一方面， 项目

收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源

的重要途径， 有利于房企实现规模扩张。 另一

方面，随着 2018 年初以来大量的收并购项目逐

步进入结算周期， 根据房企是否操盘、 是否并

表， 合作开发增加对房企利润规模和盈利能力

的影响也表现得更加明显。

一位不愿具名的房企高管也向记者透露 ，

2018 年的地产行业在限价等政策高压下，虽然竞

争激烈，但已经由早期的对抗型竞争，转变成了

合作型竞争，而房企之间广泛展开合作则势必摊

薄企业利润，归母净利润率自然会有所下滑。

凭借着将速度发挥到极致，碧桂园规模得以

连年高速增长，最终问鼎行业销冠。

“高周转”像一把披荆斩棘的宝剑，带领碧桂

园向前，也引发了同行争相效仿。

然而对于高周转，业内却情感复杂———既希望

凭借此实现规模扩张，又不得不小心谨慎预防高周

转的后遗症们，害怕这辆列车失速后的影响。

绿地最“快”

根据 Wind 统计数据，A 股和港股上市公司

中，房地产开发企业共有 243 家，其存货周转率

和总资产周转率的中位值分别为 28%和 19%。

而《国际金融报》记者统计 TOP30 房企发现，

28 家上市公司中，存货周转率低于中位值的企业

仅 7 家，而总资产周转率低于中位值的仅 3 家。

其中，绿地控股双项指标均位居首位，其存

货周转速度几乎达到行业中位值的 2 倍，超过同

为 30 强房企泰禾集团周转速度的 2.8 倍，即便向

来以“速度”取胜的碧桂园也不得不屈居第二。

一位业内人士向《国际金融报》记者分析称，

在 2016 年之前， 绿地控股一直都稳居销售榜前

三，而随着之后碧桂园等房企的异军突起，绿地

已经跌出前五，自然会心有不甘，主动寻求改变。

自 2017 年以来， 绿地就开始大规模加码三四线

城市，“现金为王”的声音也频频出现。 反观碧桂

园，在经历了去年的高周转波折之后，提出“不设

目标”的口号，明显降速提质，因此周转速度不及

绿地也在情理之中。

此外， 其他周转率方面表现抢眼的企业，如

远洋、旭辉、雅居乐等房企，素来以高周转著称；

而一向以品质著称、 绝口不提高周转的金茂，存

货周转率居然仅次于绿地和碧桂园， 与远洋持

平，着实出人意料。

泰禾、融信“不紧不慢”

相比主流的高周转房企，30 强之中也不乏以

“慢”为主的房企。 存货周转率和资产周转率双项

指标均低于均值的企业就有融信和泰禾两家闽

系房企。

尤其是泰禾集团，以不及绿地 3 成的存货周

转率，得以跻身销售规模 30 强之列，看似“慢悠

悠”，实则不容小觑。 当然，这也与泰禾近年来主

打的“院子系”高端产品线不无关联。

值得一提的是，在经历了前几年的疯狂扩张

之后 ，越来越多的房企提出 “品质第一 、规模第

二”的口号，逐渐放满了自己的脚步，其中最为典

型的当属万科。

事实上， 万科才是高周转模式的真正先驱。

早在 10 年之前，万科就提出了“5986”快周转模

式，即“拿地 5 个月动工、9 个月销售、第一个月售

出八成，产品必须六成是住宅”。

不过，从数据来看，如今的万科已经“慢”了

下来，无论存货周转率还是资金周转率，都仅仅

维持在行业中位水平。

财经评论员严跃进向《国际金融报》记者分

析称，就目前形势而言，如今一线城市土地供应

连年萎缩、市场逐渐降温，强二线城市限价的天

花板难以打破，三四线城市市场分化，弱三线去

化艰难，从而迫使房企不得不“慢下来”；其次，未

来土地愈加稀缺，企业要取得高溢价，就不得不

对产品精雕细琢、蓄积更多的高端客户，与之对

应的正是慢周转；此外，从目前的土地供给思路

来看，自持物业比重将越来越多，过去“拿地-开

发-卖楼”的发展思路也将转变。

高周转的正确打开方式

既然如此，高周转为何还能在房企中盛行？

严跃进称，房地产是一个对政策变动十分敏

感的行业，尤其是近几年的限价限购、融资端收

紧使得此前“低周转”所带来土地红利的策略变

得不再可行，加上房企的“降负债”大趋势，企业

若想继续保持甚至进一步提高资本回报率，不得

不寄希望于加快周转速度。

“周转的快慢只是一个相对概念。 ”严跃进向

记者解释，这里的“快”只是与同时期的竞争者相

比，通过管理优势等方法来实现。 房地产开发的

大致流程为土地获取、设计报建、施工、预售和竣

工交房。 在不降低总体质量的前提下，每个流程

节点均存在或多或少的优化空间，通过提高执行

力，提高周转速度是可行的。

（本版图表均由张志峰制）

在近年来大中房企飞速扩张的同

时，那些为地产大佬们打拼江山，实现财

富累积的股肱之臣们待遇如何也是市场

极为关心的话题。此外，因薪酬多与绩效

考核相挂钩， 外界或也能从一片数字矩

阵的增减中窥探出这家公司、 乃至整个

行业的走势变化。

2018 年 ， 哪些高管能独占鳌头 、

“钱”景无限？ 谁又只能“望洋兴叹”？

融创涨薪出众

2018 年，恒大、碧桂园、万科和融创的

合约销售额均超过 4500亿元，进一步确立

强者恒强的竞争格局。 公司规模的壮大反

馈到薪资上则是， 上述公司副总裁级别以

上的高管薪资大多已在 1000万元以上。

第一梯队中，身居榜首的碧桂园出手

“阔绰”且层级薪资分配更为均衡。 《国际

金融报》记者对比发现，2018 年，碧桂园总

裁莫斌年薪同比上涨 103%至 6884.5 万

元，紧随其后的是副总裁宋军，其年薪为

5442.1 万元，数字已高于龙湖薪酬第一的

首席执行官邵明晓（5174.8 万元）。

相比之下，高呼“活下去”的万科似乎更

接“地气”。 单从年报上已披露的信息看，万

科董事会主席郁亮 2018 年税前报酬为

1253万元， 走马上任逾一年的总裁祝九胜

年薪 1127.8万元，“勤俭克己” 的薪资水平

尚不及其他三家龙头房企的副总裁级别。

头部房企中，高管薪资增速最为“出

众”当属融创。 年报显示，融创行政总裁

汪孟德及 5 个执行总裁 2018 年薪酬普

涨，涨幅均高达 30%以上。 具体来看，汪

孟德 2018 年薪资 2059.4 万元， 执行总

裁兼北京区域集团总裁荊宏以 1934.1万元紧随其后， 第三是执行总裁兼华北

区域集团总裁迟迅 1900.5 万元。 此外，

融创董事会主席孙宏斌 2018 年薪酬同

比增加 45%至 1742.5 万元，居第一梯队

主席级别里薪酬首位。

绿城业绩不佳，涨薪慷慨

由于缺乏第一梯队房企的全国性布

局和资金实力，不少房企在 2018 年楼市

寒流来袭时不得不对内“开刀”。裁员、降

薪、 提高考核标准成为缩减成本的 “捷

径”。 然而，有些房企在业绩承压下依然

对其高管“出手阔绰”。

刚刚经历过“水逆”的华夏幸福，自

2018 开年起便进入多事之秋，资金链紧

绷、 解散部分区域事业部和裁员等消息

相继流传开来。然而即便 2018 年度销售

目标未完成， 华夏幸福的高管团队也无

人离开， 或是为了酬谢这份忠心，2018年华夏幸福高管团队集体涨薪。

2018 年年报显示，华夏幸福联席总

裁孟惊、副总裁赵鸿靖、张书峰、袁刚、陈

怀洲、吴中兵（财务总监）和董秘林成红

薪资均在该年同比增长 30%以上， 且上

述副总裁薪资均在 400 万以上。 董事长

王学文对自己也不吝啬，2018 年其薪资

同比增长 35%至 854.98 万元。

业绩完成率更差的———“浙系一哥”

绿城去年总销售额较 2017 年上涨仅

6.9%，创下近三年最差业绩增速，股东应

占利润惨遭腰斩，2018 年为 10.03 亿元，

相较 2017 年下降了 54.2%。

虽然绿城业绩不佳，涨薪却慷慨。

因 2018 年股份支付大幅上升，联席

主席宋卫平和“中交系”背景的刘文生酬

金 分 别 在 该 年 达 到 2373.3 万 元 和

2248.9 万元。此外，绿城负责财务和投资

板块的执行总裁李青岸和李永前也因上

述原因在 2018 年薪金及其他福利不变

且表现相关奖励减少的情况下， 各自从

绿城领走 1649.3 万元和 1515.4 万元，同

比增长 187%和 164%， 二者也为千万年

薪中增速最迅猛者。

泰禾高管平均薪资未破百万

千万年薪似乎是第一梯队房企高管

的“标配”，但随着企业规模的不断降低，

中小房企在高管薪资开支上呈现出减少

的趋势。 根据《国际金融报》记者不完全

统计，2018 年销售前三十强房企多数高

管年薪在百万级。

这其中，业内素来以高薪纳士著称的

泰禾表现最出人意料。 2018 年，除泰禾董

事长兼总经理黄其森薪酬达到 129 万元

以外，副总经理沈琳、葛勇、张晋元、陈波、

邵志荣、王景岗的薪资均在 94 万元-98 万

元间徘徊。 值得注意的是，这一薪资水平

还是建立在 2018 年涨薪的基础上， 以沈

琳为例， 其 2017 年薪酬仅为 60 万，2018年“暴涨”63%才至 98 万元。泰禾高管的平

均薪资仅为 99.875 万，为前 30 强中最低。

对于销售额已跻身千亿大军的泰禾来

说， 其高管薪资水平与体量相邻的金科、中

南差距悬殊。闽系房企在经历最初高杠杆冲

规模的扩张阶段后，如今似乎都在寻找一个

“软着陆”，但在控速、降负债、节流的过程中，

高管的薪资或也成了可让渡的变量之一。

市场篇

资本市场表现行业增速放缓， 地产股整体表露出了多跌不涨的

怪象，头部房企均估值“低落”，最惨淡的绿城市值缩水超 4 成。 不过，也有如金科等少数地产股，逆势上涨。

2006 年才女徐静蕾执导了个人第三部电影，取

名言简意赅而又直抒胸臆———《梦想照进现实》。

梦想照进现实，是很多人的心声。 与房企而言，

良好的业绩表现能够投射到资本市场， 便是梦想照

进现实。

《国际金融报 》地产小组据此就上市房企前

30 强 （根据 2018 年销售排名 ） 股价数据进行统

计 ，还原 2018 年各家的波动 ，以示过去这一年他

们在资本市场的行径轨迹 ，如履薄冰还是大步向

前 ？

“失落”的头部房企

数据显示，30 家房企中只有 9 家房企 2018 年

来股价最终呈上涨态势， 与其业绩数字增长保持

“齐头并进”的态势。 头部房企恒大、万科、碧桂园、

融创从年初开盘到年尾收盘，股价分别下跌 8.33%、

20.31%、33.51%、19.71%。 从市盈率来看，万科高于

其他三家龙头房企，为 8.5 倍，其次是恒大，将近 7倍，碧桂园和融创则均在 5-6 倍区间波动。

由于业绩并无“变脸”，业务也正在从单一住宅

板块转向多元化以形成多样营收基础，龙头房企对

其低迷估值似乎并不满意。 融创中国董事会主席孙

宏斌在 2018 年业绩会上忍不住抱怨， 基于融创的

成长性和基础质量，融创股价是被低估了。

对于业绩第一， 但 2018 年收盘价为四强中最

低且唯一不超过每股 10 港元的碧桂园来说， 即便

其首席财务官伍碧君在 2018 年 8 月对投资者 “打

包票” “现在不买碧桂园的股票到时会后悔”，依然

未能有效提振碧桂园的股价。 统计显示， 碧桂园

2018 年股价增减幅度位于 30 强房企中第 29 位。

这种形势似乎还延续至其分拆上市的物业板

块碧桂园服务上，此前，其执行董事兼总经理李长

江直言 “不明白”为何在公司披露归属股东经利润

129.8%的业绩上涨后，资本市场依旧反应平淡。

股价变动不乐观的碧桂园虽屡次表露出对其

业绩增长的信心，面对持续性低估值及其可能向外

传递的看空情绪，公司管理层已然有所行动。 一周

前，碧桂园公告称，股东大会通过议案，授予公司董

事回购不超过公司已发行股份 10%的股份的一般

授权。

此外，恒大、新城、龙光等房企同期也在开展类

似回购动作。

绿城市值缩水超 4成

头部房企遭遇的低估值困境似乎并非为个例。

30 家上市房企中有 28 家市盈率不到 10 倍， 超过

93%，头部房企尚且如此何况其他，低估值已然是地

产板块的“通病”。 不过，并非所有地产公司均因大

环境走势等因素被“误伤“，一些地产股的资本预期

与其效益表现相符。

“心有大志”泰禾集团董事长黄其森曾在 2017年年底立下来年销售额实现 2000 亿元大关的目

标。 此般高调喊话后，泰禾进入暴涨通道。 短短一个

月时间， 公司收盘价从 2017 年 12 月 21 日 16.44元/股暴涨逾 150%达到 2018 年 1 月 23 日的 42.13元/股，创下上市以来的股价新高。 然而另一边，因为

一系列事件的发酵，泰禾股价再“无力”回到 40 元/股区间。 2018 年，泰禾股价报收于 14.02 元/股，较年

初下跌 29.13%， 在统计的 30 家房企股价增减方面

位列 26 位。

泰禾并不是振荡最大的房企， 位于 30 家房企

最底部的是还处于权力交接磨合期处理历史遗留

问题的绿城。 除了销售业绩不理想，绿城的盈利情

况也堪忧。 年报显示，绿城中国股东净利润惨遭腰

斩 ，2018 年为 10.03 亿元 ， 相较 2017 年下降了

54.2%。

与此同时，绿城中国的净利率和净资产收益率

也创下了近几年最低，这直接导致绿城的股价在年

中冲向高峰后， 一路由每股 12 港元下滑到年底的

5.88 港元，跌幅超 50%，全年市值缩水超 40%，为 30强房企中跌幅最大。

此外， 因借款等资金压力而不得不在 2018 年

“节衣缩食”的富力在 2018 年股价下跌 26.82%。 远

洋、阳光城的股价跌幅也超过 30%。

孙宏斌助力金科股价上涨

人物篇

高管薪资起底 财务掌门剖析别看绿城的业绩不怎么

突出， 涨工资却最为慷慨；而高喊“高薪纳士”的泰禾，反而在 30 强中排名最末。

作为企业财务掌门人，男性占主力，女性更忠诚；中南财经政法大学堪称房地产界的“黄埔军校”，力压北清复交。

财务篇

周转速度真相

盈利能力揭秘中海“最会赚钱”；“双绿”只能垫底；房企辛辛苦

苦，到头来竟有 1/4 的利润悄然流入少数股东口袋。

“速度之王”碧桂园竟被绿地赶超；“高周转”仍是房企的主流策略；泰禾、融信等企业依旧“不紧不慢”。

注：起始价为 2017年末收盘价，数据来源Wind。