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  • empirica-Wohnungsmarktreport 2015 Musterregion (kreisfreie Stadt)

    erstellt im Februar 2015

    Dieser empirica-Wohnungsmarktreport kann für jede kreisfreie Stadt und jeden Landkreis Deutschlands zum

    Preis von 79,- EUR bestellt werden. Bitte schicken Sie uns Ihre Bestellung unter Angabe der gewünschten

    Region.

    Eine Liste der verfügbaren Regionen finden Sie in der dieser PDF angehängten excel-Datei. Sie finden die

    excel-Datei unter Anzeige→Ein-/Ausblenden→Navigationsfenster→Anlagen.

    Ein Service der empirica ag | Kurfürstendamm 234 | 10719 Berlin | Telefon: 030/884795-0

    Mehr Infos unter www.empirica.info | E-Mail: preisdaten@empirica-institut.de | Link: Impressum

    mailto:preisdaten@empirica-institut.de?subject=Bestellung%20empirica-Wohnungsmarktreport%20 www.empirica.info mailto:preisdaten@empirica-institut.de http://www.empirica-institut.de/empi2007/impressum.html

  • empirica-Wohnungsmarktreport Musterregion

    Inhaltsverzeichnis

    1 Kurzcharakteristik des Wohnungsmarktes 1

    2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt 3

    3 Demografie und Wohnungsangebot 5

    4 Miet- und Kaufpreise 13

    Tabellenverzeichnis

    1 Klassifizierung des Wohnungsmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

    2 Wohnungsmarktdaten auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

    3 Zu-/Abschläge nach Baualter, Wohnfläche und Ausstattung in EUR/qm, 3.Q’14 . . . . . . . 18

    4 Mittelwerte nach Wohnungsgröße und Ausstattung im Jahr 2014 in Musterregion . . . . . . 19

    5 Blasenindikatoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

    Abbildungsverzeichnis

    1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Musterregion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

    2 Demografische Entwicklung 1998 bis 2013 und Prognose bis 2030 . . . . . . . . . . . . . . 5

    3 Wanderungen in Musterregion, Anzahl Personen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

    4 Wanderungssalden nach Herkunfts- und Zielregion, pro 1.000 Einwohner . . . . . . . . . . 7

    5 Leerstandsquote ab 2001 und Prognose der Überhänge* bis 2020, in Prozent . . . . . . . . 10

    6 Fertiggestellte Wohnungen in Wohngebäuden bis 2013 und Prognose der jährlichen Neu-

    baunachfrage bis 2030 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

    7 Preisentwicklung* . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

    8 Verteilung der inserierten Mietpreise in Musterregion, 2014 in EUR/qm (nettokalt) . . . . . . 16

    9 Verteilung der Angebotspreise in Musterregion, 2014 in EUR/qm . . . . . . . . . . . . . . . 16

    10 Vervielfältiger ETW* in Musterregion, 2004 bis 2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

    Kartenverzeichnis

    1 Wanderungssaldo 2008 bis 2013 in Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

    2 Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Deutschland 2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

    3 Immobilienpreisniveau in Deutschland 2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

    4 Blasengefahr in den Städten und Landkreisen Deutschlands, 3.Q’14 . . . . . . . . . . . . . 21

    c© empirica 2015

  • empirica-Wohnungsmarktreport Musterregion

    1 Kurzcharakteristik des Wohnungsmarktes

    Demografie

    In Musterregion (kreisfreie Stadt) leben derzeit rund

    242.000 Personen in etwa 143.000 Haushalten. Bis

    zum Jahr 2030 wird ein Rückgang der aktuellen Be-

    völkerung von etwa -6 % prognostiziert (BBSR).

    Wohnungsangebot

    Wir erwarten, dass sich die Neubaunachfrage in

    Musterregion langfristig bei rund 170 Wohnungen

    pro Jahr einpendeln wird (2025 bis 2030), im Jahr

    2013 wurden 169 Wohnungen fertiggestellt. Der

    Leerstand liegt derzeit bei 1,8 % und somit unter dem

    Durchschnitt Bundeslands. Detailliertere Informatio-

    nen zu Demografie und Wohnungsnachfrage finden

    Sie in Abschnitt 3.

    Miet- und Kaufpreise

    Die Mietpreise in Musterregion liegen im Vergleich zu

    anderen kreisfreien Städten derzeit auf hohem Ni-

    veau, Kaufpreise für Eigentumswohungen und Ein-

    oder Zweifamilienhäuser ebenfalls. Gegenwärtig gibt

    es keine Anzeichen für eine Blasenbildung. Miet- und

    Kaufpreise zählen zu den bedeutendsten Indikato-

    ren für Wohnungsmarktuntersuchungen, sie werden

    ausführlich in Abschnitt 4 analysiert.

    Klassifizierung der Wohnungsmarktregion Die Einordnung der kreisfreien Städte (n = 107) und Land- kreise (n = 295) in Tabelle 1 erfolgt anhand der Bevölkerungsentwicklung von 2008 bis 2013. Neben eindeutigen Schrumpfungs- bzw. Wachstumsregionen gibt es auch stagnierende Regionen (-1 bis

    +1 %). Die positive Wanderungsbilanz von Musterregion in den letzten fünf Jahren ist vor allem

    durch Wanderungsgewinne gegenüber den übrigen Regionen Deutschlands entstanden (vgl. Ab-

    bildung 4).

    Tabelle 1: Klassifizierung des Wohnungsmarktes

    Wachstum Stagnation Schrumpfung Summe

    Musterregion, kreisfreie Stadt X . .

    alle kreisfreien Städte und Landkreise 30% 27% 43% 100%

    alle kreisfreien Städte 51% 28% 21% 100%

    alle Landkreise 22% 27% 51% 100%

    Quelle: empirica-Regionaldatenbank (DESTATIS) empirica

    1 c© empirica 2015

  • empirica-Wohnungsmarktreport Musterregion

    Tabelle 2: Wohnungsmarktdaten auf einen Blick

    Demografie (2013) Wohnstatus (Zensus 2011)

    Einwohner Haushalte Wanderungssaldo Mieter Eigentümer ...-Quote (%)

    241.533 143.000 + 1.799 89.949 33.849 27,3

    Wohnungsbestand (2013) Fertigstellungen (2013)*

    MFH* EZFH** ...-Quote (%) MFH** EZFH*** ...-Quote (%)

    100.981 26.756 20,9 73 96 56,8

    genehmigte Wohnungen*** (2013) Preise in EUR/qm**** (3.Q’14)

    MFH* EZFH** ...-Quote (%) Miete Kauf ETW Kauf EZFH

    242 124 33,9 8,95 2.672 2.277

    *ohne neue Wohnungen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden (Baumaßnahmen) **EZFH: Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern ***MFH: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ****hedonische Angebotspreise für 60-79qm (EZFH 100-149qm), Baujahr innerhalb der letzten zehn Jahre, gute Ausstattung

    Quelle: empirica-Regionaldatenbank (DESTATIS) & empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de) empirica

    Demografie und Wohnungsnachfrage Je weniger Personen in einem Haushalt wohnen, desto stärker steigt die Wohnungsnachfrage in Wachstumsregionen bzw. desto weniger sinkt die Nachfrage in Schrumpfungsregionen.

    Wohnstatus und Gebäudeart Empirische Untersuchungen zeigen einen signifikanten Zusammenhang zwischen Wohnstatus und Gebäudeart: Einfamilienhäuser eignen sich besser für Selbstnutzer als Geschosswohnungen.

    Gebäudebestand und Fertigstellungen Hohe Ansprüche der Nachfrager werden eher in einfamilien- hausähnlichen Gebäuden erfüllt. Deswegen klafft vor allem in Regionen mit hohem Geschoss- wohnungsanteil eine Qualitätslücke zwischen Angebot und Nachfrage. Spiegelbildlich ist dann die EZFH-Quote bei den Fertigstellungen und Genehmigungen oft deutlich höher als im Wohnungsbe- stand.

    2 c© empirica 2015

  • empirica-Wohnungsmarktreport Musterregion

    2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt

    Hintergrund

    Die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ist meist

    stark mit der wirtschaftlichen Dynamik in der Region

    verbunden. In florierenden Regionen, in denen Ar-

    beitsplätze entstehen und ein hoher Lebensstandard

    herrscht, wächst die Bevölkerung aufgrund starker

    Zuwanderung üblicherweise schneller als das Woh-

    nungsangebot. Hierdurch entstehen Engpässe, die

    zu Preissteigerungen führen. Umgekehrt sind wirt-

    schaftlich schrumpfende Regionen häufig von Ab-

    wanderung betroffen und das daraus resultierende

    Überangebot an Wohnungen führt zu einem niedri-

    gen Immobilienpreisniveau. Der Anteil an Einpend-

    lern gibt an, wie stark der Arbeits- im Vergleich zum

    Wohnungsmarkt ist: Je mehr Menschen zum Arbei-

    ten einpendeln, desto attraktiver ist die Region als

    Arbeits- und desto unattraktiver als Wohnort (hohe

    Preise und/oder schlechte Qualität).

    Rahmenbedingungen in Musterregion

    Musterregion zählt derzeit zu den durchschnitt-

    lichen Wirtschaftsstandorten Deutschlands. Das

    regionale Bruttoinlandsprodukt beläuft sich auf

    37.100 EUR pro Einwohner und das verfügbare Ein-

    kommen pro Haushalt liegt bei etwa 32.500 EUR. Die

    Zahl der SVP-Arbeitsplätze ist seit 2010 um 5 % ge-

    stiegen (vgl. Deutschland- und Bundeslandwerte in

    Abbildung 1).

    Abbildung 1: Wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Musterregion

    (a) Bruttoinlandsprodukt je Einwohner in EUR

    2002 2004 2006 2008 2010 2012 10.000

    20.000

    30.000

    40.000

    50.000

    Musterregion Bundesland Deutschland

    3 c© empirica 2015

  • empirica-Wohnungsmarktreport Musterregion

    (b) Entwicklung SVP-Beschäftigte*, Index (2002=100)

    2002 2004 2006 2008 2010 2012 90

    95

    100

    105

    110

    *Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) am Arbeitsort, das sind Arbeitsplätze in Musterregion(ohne Beamte und Selbst- ständige).

    (c) Anteil Einpendler* in %

    2002 2004 2006 2008 2010 2012 0

    20

    40

    60

    (d) A