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EL NEGOCIO INMOBILIARIO: VIVIENDASMivivienda arrastra recuperación del sector

! El mercado de viviendas en el Perú ha mostrado, en los últimos años, un escaso dinamismo, como resultado de lacontracción de la demanda interna y de los ingresos de la población, así como por el exceso de oferta inmobiliaria en elsegmento tradicional. Esta tendencia, sin embargo, ya se habría revertido en los últimos meses.

! Las empresas inmobiliarias se han visto afectadas por la competencia de la autoconstrucción, la informalidad y lossobrecostos existentes en las actividades de habilitación de terrenos y edificación; además, las dificultades financieras delsector restringen su acceso a las fuentes de financiamiento tradicionales.

! En consecuencia, durante los últimos años se ha ampliado el déficit habitacional (actualmente en alrededor de 1.2 millonesde viviendas). Asimismo, los factores mencionados han ocasionado una sostenida disminución en los precios y alquileres.

" Se observa una recuperación del sector construcción, y el negocio inmobiliario se beneficiaría de la reactivación y laprogresiva recuperación de los ingresos de la población. En el 2003, sólo el efecto de las viviendas bajo los ProgramasMivivienda y Techo Propio, aportarían tres puntos porcentuales al crecimiento del PBI del sector, que sería el más dinámico.

" El principal atractivo del negocio inmobiliario es la incursión en el mercado de viviendas económicas, gracias al ProgramaMivivienda, y al naciente Programa Techo Propio, dado su elevado potencial de crecimiento y rentabilidad. Los créditos deMivivienda han experimentado un crecimiento considerable desde mediados del 2001, y la dinámica es cada vez mayor. Anivel de instituciones financieras, el Banco Wiese Sudameris lidera las colocaciones bajo Mivivienda.

" De fortalecerse el sustento institucional de este Programa, se produciría en los próximos años un fuerte crecimiento en laedificación de viviendas económicas, contribuyendo a reducir el déficit habitacional existente. No obstante, para ello debenimpulsarse mecanismos integrales de apoyo tanto a la demanda como a la oferta.

" Una vez consolidados los programas habitacionales, en el futuro sería recomendable la revisión de los subsidios existentes,a fin de ordenarlos y asegurar un uso eficiente de los recursos públicos, que garantice la atención de los segmentosobjetivos. La continuidad en el manejo técnico de Mivivienda y Techo Propio es una condición necesaria para ello.

04 / 12 / 2002

Departamento de Estudios Económicos Pag. 2 de 31 – 4 / 12 / 2002

1. Situación actual del mercado

A pesar de la reorientación que se viene produciendo en el negocio inmobiliario,impulsada por el dinamismo que empiezan a adquirir los programas habitacionalesauspiciados por el Estado, siguen vigentes, en términos generales, los problemasexpuestos en nuestro anterior reporte sectorial sobre este mercado. Así, el escasocrecimiento de la actividad edificadora en el 2002 no ha contribuido a resolver el enorme déficithabitacional existente en el país, de más de 1 millón de viviendas, según fuentes oficiales. Demantenerse el actual ritmo de edificación habitacional, dicho déficit se incrementaríasostenidamente, dado el crecimiento natural de la demanda de viviendas, derivado delcrecimiento vegetativo de la población. Si consideramos que el crecimiento poblacional implicala formación de 97,000 nuevos hogares al año, para resolver el problema del déficit deviviendas, en un plazo de 20 años, sería necesario edificar 147,000 viviendas anuales.

La solución a este grave problema necesariamente debe ser gradual. Para ello, esimprescindible el desarrollo de un plan estratégico nacional de largo plazo, para el cual losprogramas Mivivienda y Techo Propio constituyen un eje de inicio, sobre el cual armonizar losesfuerzos y las políticas del sector. Dicha solución necesariamente debe incorporar un profundoconocimiento de las características socioeconómicas de la población, que permita conocer losdeterminantes de la demanda por vivienda en el Perú, así como las dificultades de ciertossegmentos para acceder a fuentes de financiamiento que les permita “suavizar” su consumo enforma intertemporal, de modo que puedan adquirir una vivienda, como alternativa a laautoconstrucción.

Estos factores explican, como se ha mencionado, el escaso aumento de la oferta de viviendas.Así, según información de CAPECO, entre julio del 2001 y julio del 2002 se construyeron12,356 viviendas en Lima Metropolitana y el Callao, número similar a las edificadas en elperíodo anterior. Considerando que las cifras de CAPECO no incluyen los lotes de terrenopara la autoconstrucción, el déficit habitacional sigue siendo resuelto precariamente, a travésde las invasiones y el hacinamiento.

Ante la necesidad de reducir el déficit, y tomando en consideración los principalesdeterminantes de la oferta y la demanda de terrenos y viviendas terminadas – en particular losbajos ingresos de los estratos socioeconómicos C y D y las restricciones al acceso a las fuentesde financiamiento hipotecario tradicionales – el Estado, en conjunto con el sector privado,iniciaron en 1998 programas habitacionales liderados por el Programa Mivivienda, orientados ala construcción de viviendas económicas con el objetivo de atender a un mercado antes noexplorado y que contaba con un gran potencial de crecimiento. En la práctica, con eldesarrollo gradual del Programa Mivivienda, y el reciente lanzamiento del ProgramaTecho Propio, ha surgido un nuevo mercado de viviendas, orientado a satisfacer lasnecesidades de un segmento de la población con ingresos menores al tradicionalmenteatendido.

En consecuencia, actualmente coexisten dos mercados de viviendas formales en el Perú:el mercado tradicional, al cual tienen acceso los estratos socioeconómicos A y B; y elmercado de viviendas económicas, impulsado por programas del Estado, con participación


del sector privado, que está en capacidad de atender a buena parte de los hogares de losestratos B2, C y D, el cual es más reciente y muestra una clara trayectoria expansiva. Pese aesto, un gran porcentaje de los estratos C y D y en forma integral el estrato E, todavía seabastecen significativamente mediante la autoconstrucción, dado que la oferta formal esinsuficiente, en parte por no existir aún en el mercado local alternativas de construcción quehagan rentable la inversión inmobiliaria en estos segmentos.

2. El mercado inmobiliario formal

2.1. Caracterización del mercado

Hasta fines de la década pasada, la demanda inmobiliaria atendida por el mercado formalprovenía básicamente de los estratos A y B, siendo muy limitada en los estratos de menoresingresos. No obstante, el mercado para los dos estratos mencionados ha experimentado unexceso de oferta inmobiliaria, generado básicamente por el “boom” de la edificación urbana demediados de los noventa, el cual saturó un segmento cuyo tamaño es relativamente reducido.Por su parte, los ingresos de este segmento se han visto afectados en los últimos años,reflejándose en una menor demanda por viviendas. Ello ha determinado que el exceso deoferta resultante se traduzca en un sostenido descenso en los precios y alquileres deviviendas orientadas a dichos estratos. Cabe mencionar que estos precios, en condicionesde equilibrio entre oferta y demanda, presentan una elevada sensibilidad ante el cicloeconómico.

Por su parte, el mercado de viviendas económicas es reciente en el país, originándose a partirde la adaptación de la oferta inmobiliaria formal a las características y condiciones de lademanda insatisfecha de los estratos de menores ingresos, e impulsado por iniciativas públicas.

2.2. Habilitación de terrenos

Esta actividad es desarrollada por empresas promotoras, las cuales adquieren y acondicionanlos terrenos para su posterior venta o edificación. Aunque la habilitación de terrenos adquiridospor usuarios finales para fines de autoconstrucción es parte del negocio de habilitación urbana,no se la considera en la cadena de generación de valor en el mercado inmobiliario.

La demanda por terrenos está condicionada por los siguientes elementos:

Tamaño y ritmo de crecimiento de la población. Este elemento determinará el crecimiento delas ciudades, incorporándose nuevas áreas al ámbito urbano. También influyen las diferentestasas de crecimiento poblacional observadas en las distintas ciudades, localidades o regiones.

Ubicación e infraestructura de los terrenos. Las preferencias de la demanda se orientan alugares con vías de acceso rápidas, que se encuentren relativamente cerca de sus centros detrabajo y que cuenten con servicios públicos. Adicionalmente, los habilitadores orientados a los


estratos de mayores ingresos (A y B) preferirán terrenos ubicados en zonas residenciales condeterminadas características.

Capacidad financiera del promotor y financiamiento. La compra y habilitación de terrenos esuna actividad que tiene un carácter de largo plazo, dado que la construcción de infraestructurao la tramitación de licencia y cambio de zonificación toman tiempo. Así, durante los periodos de“inactividad”, el capital se encuentra inmovilizado, lo cual genera ciertas restricciones alpromotor (sobre todo cuando tiene obligaciones financieras).

De otro lado, la oferta de terrenos está determinada por los siguientes factores:

Espacio disponible. La oferta de terrenos para habilitación se encuentra en los alrededores delas ciudades, generalmente zonas cuyo uso alternativo es la actividad agrícola. También seincluye la conversión de terrenos previamente utilizados en propiedad vertical, que se destinangradualmente a la propiedad horizontal, y de terrenos dedicados a uso industrial o comercial.En la oferta de terrenos para el mercado de los estratos A y B influye principalmente suubicación en zonas residenciales de determinadas características.

Legislación referida a la adjudicación de terrenos y cambio de zonificación. Trámites muyengorrosos y largos para la adjudicación de extensiones de terreno de propiedad del Estado,así como para el cambio de zonificación, pueden restar atractivo a potenciales zonas dedesarrollo urbano.

Acceso a infraestructura básica. Un aspecto importante para determinar la posibilidad dehabilitar y urbanizar una zona, es la disponibilidad de vías de comunicación con otras partes dela ciudad, así como la existencia de servicios públicos como agua, desagüe y energía.

2.3. Construcción y comercialización

2.3.1. Situación y perspectivas de la demanda por viviendas

La demanda por viviendas terminadas está relacionada al nivel de ingreso. Mientrasmenores sean los ingresos, la competencia de productos sustitutos “inferiores” en términoscualitativos y fuera del mercado inmobiliario formal (autoconstrucción, hacinamiento, etc.) serámás intensa. Adicionalmente, la demanda por viviendas está condicionada por los siguienteselementos:

Expectativas de los compradores sobre la estabilidad política, económica y social del país en ellargo plazo. Con excepción del nivel de ingresos, este es el principal determinante de lademanda en este mercado por parte de los estratos A y B. Por su parte, la demanda de losestratos de menores ingresos es menos sensible ante este factor.

Ritmo de crecimiento de la población. Determina la mayor demanda derivada del crecimientovegetativo de la población.


Distribución de la población de Lima Metropolitana

NSEHogares

(miles)Part. %

Hogares

(miles)Part. % Julio 2001 Julio 2002

A 64.4 4.1% 60.4 3.6% 3,018 3,254B 260.7 16.6% 283.2 17.1% 871 816C 502.6 32.0% 453.6 27.4% 347 322D 551.3 35.1% 508.2 30.7% 180 192E 191.6 12.2% 351.2 21.2% 126 143

Total 1,570.6 100.0% 1,656.6 100.0%

Fuente: Apoyo Opinión y Mercado

Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris

Julio 2001 Julio 2002 Ingreso promedio (US$)

Tenencia de vivienda en Lima Metropolitana(En porcentajes)

2001 2002 Por Nivel Socieconómico (2002)Total Total A B C D E

Propia, totalmente pagada 67 67 72 68 73 65 60Ocupada de hecho (invasión) 13 8 0 1 3 7 23Alquilada 9 9 14 16 11 9 2Ocupada con autorización (sin pago) 7 9 4 9 9 8 9Propia, comprándola a plazos 2 5 10 5 4 8 5Otras modalidades 2 2 0 1 0 3 1



Financiamiento. El acceso al crédito determina las posibilidades del hogar para adquirir unavivienda, dado que constituye una inversión de largo plazo. Así, mientras que los estratos A y Bno tienen mayores problemas para acceder al financiamiento tradicional, dicho acceso estárestringido para los estratos de menores ingresos, por lo que su demanda inmobiliaria es muysensible a las condiciones financieras ofrecidas por los Programas Habitacionales.

Atributos propios de la vivienda, tales como ubicación geográfica, materiales utilizados y tipo deedificación (casa o departamento). Estos atributos están determinados por el segmento al cualse dirigen las viviendas. Así, la demanda de los estratos A y B se caracteriza por lasparticularidades tecnológicas y variedades estéticas requeridas por los compradores, lo quegenera una mayor diferenciación en el producto final y reduce la intensidad de la competenciaen la oferta. La demanda de los estratos de menores ingresos es menos sensible ante estosatributos, dado que tienen otras prioridades habitacionales, mencionadas anteriormente.

Como se aprecia en el cuadro adjunto, losingresos familiares brutos promedio enLima Metropolitana se mantienen enniveles bajos, registrando un descenso enlos estratos B y C, entre julio del 2001 yjulio del 2002. Así, casi el 80% de loshogares tienen ingresos brutos mensualesinferiores a US$320, lo que condiciona sucapacidad de adquirir vivienda a las debajo costo únicamente.

De otro lado, con relación al tipo de vivienda con la que cuentan los hogares en LimaMetropolitana y el Callao, entre el 2001 y el 2002 el porcentaje de tenencia de vivienda propia(totalmente pagada o en proceso de compra a plazos) aumentó de 69% a 72%, reduciéndose

en cambio laocupación de hecho(invasión) o conautorización de 20% a17% del total deviviendas existentes.De continuar estatendencia en el futuro,marcaría unasaludable sustituciónde la ocupación,

como sustituto informal de la actividad constructora. De otro lado, el 26% constituido porinvasiones, ocupaciones con autorización pero sin efectuar pago alguno y viviendasalquiladas, representa una medida potencial de los requerimientos de vivienda propia enLima Metropolitana, llegando a cerca de 430,700 hogares. Esta cifra se elevaría alconsiderarse que puede existir un porcentaje de viviendas propias que no cuente con lascondiciones básicas para residir en ellas, por lo que los hogares que las habitan estaríandispuestos a construir o adquirir una nueva, también teniendo en cuenta sus restriccionespresupuestales.


Demanda potencial, interés por adquirir y demanda efectiva por vivienda(a julio del 2002)

Estrato Demanda potencial Demanda efectivaSocioeconómico (hogares) (1) (2) / (1) (hogares) (3) (3) / (1)

Alto 102,905 15,763 15.3% 10,452 10.2%Medio alto 198,684 76,773 38.6% 47,066 23.7%Medio 237,891 94,049 39.5% 46,104 19.4%Medio bajo 439,320 198,501 45.2% 47,701 10.9%Bajo 703,733 296,309 42.1% 60,359 8.6%Total 1,682,533 681,395 40.5% 211,682 12.6%

Fuente: Capeco

Elaboración: Banco Wiese Sudameris

Hogares interesados en comprar o construir una

vivienda (2)

Demanda efectiva según tenencia de vivienda(En porcentajes)

% HogaresPropia, totalmente pagada 36.8% 77,941 Alquilada 33.3% 70,469 Ocupada con autorización (sin pago) 28.8% 60,964 Ocupada de hecho (invasión) 0.0% - Propia, comprándola a plazos 1.1% 2,307 Otras modalidades 0.0% - Total demanda efectiva 100.0% 211,682

Fuente: CAPECO


Total 2002

Aumento en el interés por adquirir una vivienda(Hogares interesados como porcentaje de la demanda potencial)

11.5%

25.3% 25.6%

33.2% 31.8%29.3%

15.3%

38.6% 39.5%

45.2%42.1% 40.5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Alto Medio alto Medio Medio bajo Bajo Total

A julio 2001 A julio 2002

Estos estimados son consistentes con las estadísticas de demanda de CAPECO. Así, a julio del2002 la demanda potencial de viviendas en Lima Metropolitana y el Callao (totalidad de loshogares residentes en dicha zona urbana) alcanzaba 1’682,533 hogares. No obstante, la

demanda efectiva de viviendas (proporción dehogares que desean adquirir una vivienda y cuentancon capacidad de pago para ello o pueden acceder afuentes de financiamiento) representa solamente el12.6% de dicha demanda potencial, equivalente a211,682 hogares. Un factor muy importante a destacares el notable incremento en el número de hogaresinteresados en comprar una vivienda, el cual pasó de482,104 el 2001, a 681,395 el 2002. Pese a que lademanda efectiva, controlando por capacidadadquisitiva, se incrementó sólo ligeramente, estefuerte cambio de actitud por parte de la población esuna muestra del impacto que los ProgramasHabitacionales están generando.

Otro elemento importante a considerar es que el 37.9%de los hogares que componen la demanda efectiva yacuentan con una vivienda propia (sea propia o enproceso de compra a plazos). Esto indica que lacantidad de hogares que no cuentan con unavivienda propia y componen la demanda efectiva esde 131,433 hogares.


Demanda efectiva por viviendas inferiores a US$40,000

Estrato socioeconómicoAlto Medio alto Medio Medio bajo Bajo

Julio 2000Hogares 2,710 16,458 31,054 40,377 56,260 146,859

Julio 2001Hogares 6,229 37,301 37,500 55,295 55,017 191,342

Julio 2002Hogares 7,085 42,823 46,104 46,164 57,615 199,791

Fuente: Capeco


96.8% 95.5% 94.4%% de la demanda efectiva del estrato

67.8% 91.0% 100.0%

% de la demanda efectiva del estrato

30.8% 51.8% 75.3% 83.3% 89.6% 76.0%

Total

98.6% 100.0% 94.5%% de la demanda efectiva del estrato

62.0% 89.7% 94.3%

Distribución de la demanda efectiva según precio de la vivienda y estrato(julio de 2002)

Precio de la Estrato (N° de hogares)vivienda (US$) Alto Medio alto Medio Medio bajo Bajo

Hasta 10,000 886 10,416 15,214 24,620 39,782 90,91810,001 - 15,000 709 8,873 14,753 6,925 13,718 44,97815,001 - 20,000 1,771 11,574 7,838 10,002 0 31,18520,001 - 30,000 2,125 8,488 6,916 2,308 4,115 23,95230,001 - 40,000 1,594 3,472 1,383 2,309 0 8,75840,001 - 60,000 1,772 3,087 0 1,537 2,744 9,14060,001 - 80,000 886 385 0 0 0 1,27180,001 - 100,000 0 386 0 0 0 386100,001 - 200,000 709 385 0 0 0 1,094200,001 - 300,000 0 0 0 0 0 0300,001 - 500,000 0 0 0 0 0 0

TOTAL 10,452 47,066 46,104 47,701 60,359 211,682

Fuente: Capeco


TOTAL

Con relación a la demanda de vivienda de acuerdo al precio, entre el 2000 y el 2002 haaumentado la preferencia de los hogares en todos los estratos por viviendas ubicadas pordebajo de los US$40,000 (esta tendencia es sobre todo llamativa en los estratos alto y medioalto). Así, mientras que en el 2000 el 76.0% de la demanda efectiva se concentraba en esterango de precios, en el 2001 dicho porcentaje se incrementó a 94.5%, siendo equivalente

a 94.4% a julio del 2002. Comomencionábamos, resalta elcrecimiento por tal preferencia enlos estratos alto (de 31% a 68%) ymedio alto (de 52% a 91%) entreel 2000 y el 2002,respectivamente. Este marcadocambio en las preferenciasresponde al mayorconocimiento que los hogareshabrían adquirido sobre lasopciones de vivienda máseconómicas que ofrece elnegocio inmobiliario. Enparticular, la promoción de lasventajas del Programa Mivivienda– por medio del cual precisamente

se financian viviendas hasta un valor de US$31,500 – estarían incidiendo en una mayordemanda efectiva por estas viviendas. Así, en el mediano plazo – de impulsarsecorrectamente tales Programas – se podría acortar el déficit habitacional en los estratossocioeconómicos de menores ingresos.

Finalmente, respecto a la aceptación de las viviendas prefabricadas, actualmente solo el17.4% de la demanda efectiva manifiesta una preferencia por este tipo de inmuebles. Noobstante, cabe resaltar que en los rangos de precios a los que va dirigido el ProgramaMivivienda (inmuebles hasta US$31,500), el rechazo ha aumentado de alrededor de 50%


en el 2001, a cerca de 64% en el presente año. Al respecto, es importante incrementar losniveles de aceptación por viviendas prefabricadas, dado que, por su bajo costo, permitiríanservir adecuadamente las necesidades de los sectores con menores ingresos, como ocurre enotros países.

2.3.2. Situación y perspectivas de la oferta

Teniendo en cuenta la amplia oferta de viviendas no colocadas en el mercado tradicional, laconstrucción de departamentos y viviendas orientadas a este mercado respondería en laactualidad a pedidos o requerimientos esporádicos y específicos por el lado de la demanda. Esdecir, debido al escaso dinamismo del mercado, la oferta futura dirigida a los estratos A y B,iría a satisfacer únicamente demandas puntuales, mientras que se prevé una expansiónsignificativa de la oferta para estratos más bajos.

Entre los principales determinantes de la oferta de viviendas destacan:

Perspectivas macroeconómicas de mediano y largo plazo. La oferta inmobiliaria responde a lasexpectativas de crecimiento y estabilidad macroeconómica, en tanto que éstas influyen en elgrado de tolerancia al riesgo de las empresas del sector. Actualmente, este factor es másimportante en el mercado de viviendas para los estratos A y B, dada la sobreoferta existente.

Disponibilidad de lotes habilitados y listos para la edificación de viviendas. Debe recordarse quela oferta de lotes se destina a usos alternativos.

Disponibilidad de fuentes de financiamiento estables con costos relativamente predecibles. Estees un aspecto fundamental dada la naturaleza de largo plazo de la inversión inmobiliaria. Unamayor predictabilidad en el costo del crédito mejora el grado de certidumbre sobre larentabilidad del sector, incentivando una mayor actividad.

Presencia de socios en la ejecución de proyectos. Esto permite compartir el riesgo de unproyecto. Asimismo, dado que se comparte también el financiamiento, el menor apalancamientopermite a las empresas inmobiliarias cubrir simultáneamente un mayor número de proyectos.

Desarrollo de mecanismos financieros que permitan aislar riesgos en el sector inmobiliario: Loselevados niveles de endeudamiento de algunas empresas constructoras, y la frágil situaciónfinanciera en que se encuentran varias de ellas, generan una restricción de acceso a nuevofinanciamiento, y por tanto a la oferta de viviendas. La constitución de fideicomisosinmobiliarios, entre otros, constituye un mecanismo que permitiría destrabar el flujo de crédito alsector.

Fomentar la conciencia de preventa de viviendas. La necesidad de asegurar el mayorporcentaje de ventas por adelantado obedece tanto a los mayores requerimientos de liquidezde las empresas inmobiliarias y constructoras, como a la cobertura necesaria para iniciar laedificación. En la actual coyuntura, algunas empresas constructoras consideran recomendableuna tasa de pre-venta entre 40% y 50%.


Actividad edificadora de viviendas(Unidades)

2000 / 1999 1/ 2001 / 2000 2/

1. Edificación en oferta 5,266 5,138 895 5,573 6,468 Oferta inmediata 4,278 3,961 386 4,574 4,960 Oferta futura 988 1,177 509 999 1,508

2. Edificaciones vendidas 1,605 1,870 383 2,770 3,153 En construcción 619 600 360 1,579 1,939 Terminadas 986 1,270 23 1,191 1,214

3. Edificaciones no comercializables 4,320 5,368 1,348 1,387 2,735

Total 11,191 12,376 2,626 9,730 12,356

1/ Actividad edificadora entre julio 1999 y julio 2000, 2/ Actividad edificadora entre julio 2000 y julio 2001

3/ Actividad edificadora entre julio 2001 y julio 2002

Fuente: Capeco


Casas DepartamentosTotal TotalTotal

2002 - 2001 3/

Oferta total de viviendas en Lima Metropolitana y Callao

Precio en US$ Número Part. % Número Part. % Número Part. %Hasta 15,000 14 0.3% 405 7.9% 556 8.6%15,001 - 20,000 174 3.3% 172 3.3% 615 9.5%20,001 - 30,000 720 13.7% 1,217 23.7% 1,565 24.2%30,001 - 40,000 669 12.7% 612 11.9% 1,066 16.5%40,001 - 50,000 626 11.9% 512 10.0% 643 9.9%50,000 - 70,000 972 18.5% 721 14.0% 919 14.2%70,001 - 100,000 817 15.5% 670 13.0% 399 6.2%100,001 - 150,000 643 12.2% 419 8.2% 322 5.0%150,001 - 200,000 324 6.2% 261 5.1% 256 4.0%más de 200,000 307 5.8% 149 2.9% 127 2.0%

Total 5,266 100.0% 5,138 100.0% 6,468 100.0%

1/ Actividad edificadora entre julio 1999 y julio 2000; 2/ Actividad edificadora entre julio 2000 y julio 2001

3/ Actividad edificadora entre julio 2001y julio 2002

Fuente: Capeco


2000 / 1999 1/ 2001 - 2000 2/ 2002 - 2001 3/

Costo de la tecnología empleada. Dada la elevada sensibilidad de la demanda por viviendas enel mercado peruano ante cambios en los precios, es prioritario el uso de nuevas tecnologíasque permitan reducir los costos de construcción. De esta forma, la innovación tecnológicainfluirá en la variedad de la oferta inmobiliaria, y el acceso de segmentos hasta ahora excluidos.

Regulaciones y permisos de construcción. Las edificaciones están sujetas a ciertas normas yregulaciones. En la medida que el marco legal sea complicado y demore el proceso deconstrucción, los mayores costos de transacción generan un desincentivo para losconstructores.

Competencia informal y de laautoconstrucción. El elevadogrado de informalidad en elmercado de viviendas, así comolas opciones informales existentes(invasión de terrenos,hacinamiento, entre otras)reducen los incentivos de lasempresas inmobiliarias yconstructoras para ingresar ensegmentos de mercado quepueden tener un elevadopotencial de crecimiento,limitando severamente la oferta.

En cuanto a la evolución de la oferta de viviendas, pese a que se ha incrementado en losdos últimos años, el aumento es insuficiente dada la demanda efectiva y el déficithabitacional existentes. Así, según CAPECO, entre julio del 2001 y julio del 2002 seconstruyeron 12,356 viviendas, de las cuales el 52.3% (6,468 unidades) pasaron a integrar laoferta disponible, mientras que el 25.5% se vendieron en el período. Cabe resaltar que el

restante 22.2% de las viviendasedificadas (2,735 unidades) fueconstruido con fines distintos al dela comercialización (es decir, parauso propio o para arriendo), lo queindica el reducido tamaño delnegocio inmobiliario.

No obstante, a pesar de que elnúmero de viviendas edificadasentre el 2001 y el 2002 fue similar,hay dos factores importantes quehabría que destacar, ambosrelacionados al impacto que elPrograma Mivivienda estaríateniendo en el mercadoinmobiliario. Primero, el número de


Demanda efectiva y oferta total de vivienda en Lima y Callao(a julio de 2002)

Precio en US$Demanda

efectiva (1)Oferta total

(2)Diferencia

% de la diferencia

total(2) / (1)

Hasta 15,000 135,896 556 135,340 66.0% 0.4%15,001 - 20,000 31,185 615 30,570 14.9% 2.0%20,001 - 30,000 23,952 1,565 22,387 10.9% 6.5%30,001 - 40,000 8,758 1,066 7,692 3.7% 12.2%40,001 - 50,000 6,650 643 6,007 2.9% 9.7%50,000 - 70,000 2,668 919 1,749 0.9% 34.4%70,001 - 100,000 1,479 399 1,080 0.5% 27.0%100,001 - 150,000 385 322 63 0.0% 83.6%150,001 - 200,000 709 256 453 0.2% 36.1%más de 200,000 0 127 -127 -0.1%Total 211,682 6,468 205,214 100.0% 3.1%

Fuente: Capeco


edificaciones en oferta y edificaciones vendidas ha aumentado de 7,008 entre julio del 2000 yjulio del 2001, a 9,621 entre julio del 2001 y julio del 2002, lo que representa un crecimiento de37.3%.

Segundo, entre el 2000 y el 2002, se ha producido una recomposición en la oferta deviviendas, en línea con lo advertido por el lado de la demanda. Mientras que en el 2000 lasviviendas de precios inferiores a los US$40,000 no llegaban al 30% del total ofertado, en el2001 ascendían casi al 47% y en el 2002 a 58.8%. De esta forma, el negocio inmobiliariohabría reaccionado de manera relativamente rápida al cambio en las preferencias de lapoblación, vinculadas al menor costo de las viviendas económicas, de modo que elincremento en la demanda de éstas, ha generado una recomposición de la oferta. Latendencia hacia una mayor oferta de este tipo de viviendas también es evidente en el tamañode las mismas, habiendo aumentado la disponibilidad de viviendas de dimensiones reducidas(hasta 80 m2) de 31% en el 2000 a 54% en el 2002.

2.3.3. Perspectivas del mercado de viviendas

Relacionando la información entre la demanda y la oferta de viviendas, se concluye que semantiene una amplia brecha entre la disponibilidad de viviendas y las necesidades de lapoblación, lo cual contribuye al aumento del déficit habitacional en el país. Así, la demandaefectiva sigue concentrándose en los estratos de menores ingresos, mientras que laoferta presenta una distribución bastante más uniforme en la escala de rangos de preciode vivienda. Por consiguiente, la oferta total de viviendas apenas cubre el 3.1% de la demandaefectiva, mientras que el 91.7% de la demanda insatisfecha se orienta a inmuebles menores aUS$30,000.

El traslado de la oferta hacia viviendas de menor costo se ha producido a un ritmo más lentoque la demanda. En consecuencia, en la medida que se amplia la demanda en los segmentosde menores ingresos, el impulso que vienen adquiriendo programas como Mivivienda y TechoPropio, de habilitación y construcción masiva de viviendas económicas, permitiría un

crecimiento más acelerado de lacorrespondiente oferta en el cortoplazo, reduciéndose gradualmente labrecha. En contrapartida, el mercadode viviendas en los segmentossocioeconómicos altos no deberíacrecer significativamente, dado que lademanda efectiva está razonablementeatendida.

De otro lado, como ya lo comentamos,el mayor potencial de crecimientoreside en el segmento de viviendaseconómicas (de precios inferiores a losUS$31,500). La evolución de la ofertainmobiliaria estaría respondiendo a esta


Evolución de los créditos Mivivienda(Expresados en S/. Miles)

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

Ene-01 Abr-01 Jul-01 Oct-01 Ene-02 Abr-02 Jul-02 Oct-02

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50000

100000

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200000

250000

300000

350000

400000

Crédito mensual Créditos acumulados

Mensual Acumulado

conclusión. Sin embargo, el que la demanda efectiva pueda canalizarse a la adquisición devivienda depende del acceso de los estratos de más bajos ingresos a fuentes definanciamiento. Esto, a su vez, depende de que tales segmentos de la población demuestrenregularidad en sus ingresos. Las formas más efectivas de lograrlo son: i) desarrollando métodosde evaluación crediticia adecuados a la idiosincracia de estos segmentos; y ii) otorgando unsubsidio directo a tales sectores. Estos temas los analizamos a continuación.

3. Mercado de viviendas económicas

3.1. El Plan Nacional “Vivienda para Todos”

El Plan Nacional “Vivienda para Todos” es el nombre con que el actual gobierno resumesus iniciativas vinculadas al apoyo a la construcción de viviendas, especialmente paralos sectores medios bajos y bajos. Este Plan incorpora el Programa Mivivienda, el ProgramaTecho Propio, los créditos del Banco de Materiales y otros programas subsidiarios. Estos dosúltimos constituyen programas de asistencia básica para los NSE D y E, mientras que losProgramas Mivivienda y Techo Propio, en cambio, incorporan una creciente participación deinstituciones financieras y empresas inmobiliarias privadas.

3.2. El Programa Mivivienda

3.2.1. Evolución reciente y situación actual del Programa

Luego que entre enero de 1998 (mes en que se creó el Fondo Mivivienda) y junio del 2001 elPrograma mostrara un bajo dinamismo, a partir de dicha fecha ha mostrado un crecimiento

importante y sostenido en la frecuencia de asignación decréditos, registrando durante el 2001 un crecimiento de casi260% en el número de créditos otorgados, mientras que elmonto total acumulado de tales préstamos se incrementóde S/.35.5 millones a diciembre del 2000 a S/.124.6millones hacia fines del año pasado. Asimismo, caberesaltar que en los primeros once meses del presente añose ha incrementado el dinamismo del Programa, de modoque el número de créditos otorgados ha crecido de 1,970acumulados a diciembre del 2001 a 4,974 registrados afines de noviembre del 2002. Sin embargo, hastanoviembre se han prestado alrededor de S/.334 millones(US$95 millones), monto aún bajo comparado con losrecursos actuales del Fondo (aprox. US$ 611 millones).

La evolución de los créditos Mivivienda también puede diferenciarse respecto a lamoneda en que se otorga el préstamo. En este sentido, si bien inicialmente y hasta mediadosdel 2001 los beneficiarios mayoritariamente preferían los créditos en moneda nacional a unatasa variable VAC + un componente fijo, a partir de julio del año pasado empieza aregistrarse una mayor preferencia por los créditos denominados en dólares. De otro lado,


Evolución de los créditos Mivivienda por moneda(monto otorgado mes a mes, equivalente a S/. Miles)

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

Ene-01 Abr-01 Jul-01 Oct-01 Ene-02 Abr-02 Jul-02 Oct-02

Préstamos en ME Préstamos en MN

(Al 31 de octubre del 2002)

Número de Part. %

Préstamos mercado

Banco Wiese Sudameris 1,161 18.2 21.51

BBVA Banco Continental 810 17.8 21.06

Banco del Trabajo 687 11.9 14.04

Banco de Crédito 402 8.3 9.86

Banco Financiero 263 5.9 6.93Caja Metropolitana de Lima 143 3.2 3.77

Banco Sudamericano 148 3.0 3.57

BIF 124 2.9 3.41

Mibanco 94 2.1 2.54

Caja Rural Señor de Luren 151 1.9 2.25

Interbank 98 1.9 2.20

Otros 375 7.5 8.87

Total 4,456 84.4 100.00Fuente: Fondo MiviviendaElaboración: Estudios Económicos-BWS

Entidad financiera

Participación de entidades financieras en Mivivienda

Equivalente en US$ mill.

también puede observarse el crecimiento delPrograma de acuerdo a la participación de lasinstituciones financieras en el otorgamiento de loscréditos. En este ámbito destaca el papeldesempeñado por el Banco Wiese Sudameris, quese ubica como la entidad financiera líder en elotorgamiento de este tipo de créditos hipotecarios.

El mayor potencial de crecimiento se encuentra enlos segmentos socioeconómicos medio y bajo, alos cuales va dirigido el Programa Mivivienda. Seespera que en lo que resta del año, así como en el2003, los créditos hipotecarios mantengan el fuerte

ritmo de crecimiento observado desde mediados del 2001.Adicionalmente, de los créditos otorgados, el 78% hancorrespondido a familias de Lima Metropolitana y el Callao,mientras que apenas el 22% se han asignado a provincias,por lo que el potencial de crecimiento es aún mayor fuerade Lima.

El mayor impulso cobrado por el Programa Miviviendadesde mediados del 2001 responde básicamente a loscambios introducidos, que buscaban su reorientación a unsegmento de viviendas aún más económicas, al alcance desectores más amplios de la población. De otro lado, tambiénha contribuido una actitud más proactiva por parte de lasinstituciones financieras, aunque falta un mayor impulso enprovincias.

3.2.2. Condiciones de acceso y modificaciones realizadas

El 09 de enero del 2002 se publicó el Reglamento modificado del Fondo Mivivienda, el cualrecogió los cambios normativos realizados desde enero de 1999, fecha en que se habíaaprobado el primer Reglamento. Entre las modificaciones que han contribuido a dinamizar estePrograma, destacan:

• El Premio al Buen Pagador.• La exclusión del valor del terreno y el IGV del concepto “valor de la vivienda”, de modo que

éste quedó definido únicamente como el valor de construcción de la fábrica o cascohabitable de la vivienda.

• La cobertura de riesgo crediticio otorgada por el Fondo Mivivienda a los créditoscanalizados a través de las instituciones financieras, por hasta un tercio subordinado delmonto del crédito o dos tercios proporcionales.

• La supresión, en junio del 2001, del requisito de aportación al FONAVI o al IES, locual incrementó de manera importante el número de hogares que calificarían para unpréstamo Mivivienda.


Mercado potencial de Programas Habitacionales(Miles de hogares)

NSE Hogares% vivienda

no propia

Hogares

beneficiariosB 283.2 27% 76.5C 453.6 23% 104.3D 508.2 27% 137.2

Total 1,245.0 26% 318.0



Nueva demanda efectiva por Mivivienda(Miles de hogares)

Estrato socioeconómico

Demanda efectiva

Hogares que no poseen vivienda

Hogares que calificarían

Alto 7.1 18.0% 1.3Medio alto 42.8 27.0% 11.6Medio 46.1 23.0% 10.6Medio bajo 46.2 27.0% 12.5Bajo 57.6 35.0% 20.2Total 199.8 28.1% 56.1

Fuente: Capeco, El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana

y el Callao, VI Estudio


3.2.3. Mercado potencial y características de la demanda

El Programa Mivivienda está orientado a satisfacer las necesidades habitacionales de losestratos socioeconómicos B2 y C, mientras que Techo Propio alcanza al estrato D. Dentrode este mercado objetivo pueden distinguirse tres niveles de demandantes potenciales devivienda, de acuerdo al precio del inmueble a ser financiado:

1. Viviendas entre US$20,001 y US$30,0002. Viviendas entre US$15,001 y US$20,0003. Viviendas entre US$4,001 y US$15,000

Como se verá a continuación, la mayor demanda potencial seconcentra en el tercer nivel, es decir, en viviendas con un precioinferior a los US$15,000 (eventualmente existiría una demandainsatisfecha proveniente del estrato socioeconómico D, la cual seorientaría hacia viviendas por debajo de los US$8,000). Aunque lascaracterísticas iniciales del Programa lo hacían más accesible para losdos primeros niveles, las últimas modificaciones e incentivos hanincrementado la accesibilidad y el atractivo para el estratosocioeconómico C. Sin embargo, el principal obstáculo para que elPrograma adquiera un impulso definitivo es la dificultad de dicho estrato

para demostrar ingresos suficientes y con la regularidad necesaria para acceder alfinanciamiento bancario.

Así, la situación actual del mercado objetivo, de acuerdo al precio del inmueble y el perfil deldemandante típico, puede ser presentada de la siguiente manera:

• Entre US$20,000 y US$30,000: tiene ingresos y califica al crédito• Entre US$15,000 y US$20,000: tiene ingresos (con los nuevos incentivos establecidos) y

califica al crédito• Entre US$4,000 y US$15,000: puede tener ingresos, pero no califica según criterios

tradicionales de evaluación crediticia

Tales modificaciones e incentivos han hecho que se amplíesustancialmente el mercado potencial de los ProgramasHabitacionales, de 74,100 hogares a mediados del año pasado hasta318,000 hogares actualmente. Este crecimiento se encuentraexplicado, por un lado, por la eliminación del requisito de ser o haber sidoaportante al FONAVI o al IES; y, por otro lado, por el Premio al BuenPagador, que permite el acceso de sectores de más bajos ingresos.

Sin embargo, si incorporamos la capacidad de pago de los hogarescomo un criterio básico de selección, el número de hogares quecalificaría al Programa se habría incrementado solamente a 56,100(en nuestro reporte anterior dicho estimado era de 17,000 hogares).


IF I

Financiación delProyecto

PROPIETARIO DELTERRENO

Constructora y/oPromotora

A porta:

• Proyecto

• Preventas y “ven tas

futuras”FIDEICOMISO

INMOBILIARIO• Te rreno

• Proy ecto

• Prev entas en un aEsc row A ccou nt

BENEFICIARIOS

R ecibe :

• Certificado de par tic ipación

• Financiamiento Administrado

para e l Proyeto de log rarse un

mínimo de pre-ven ta

A porta:

• Cuota Inic ial

R ecibe :

Certificado de

Participación

A porta:

• Financia proyecto

apenas exista un

mínimo de

preven ta

R ecibe :

• Certificado de

partic ipación

A porta:

• Te rreno

R ecibe :

• Certificado de

partic ipación

Firman Pre Contrato

de C rédito H ipotecario

DE NO LOGRARSE PREVENTAS EN

PLAZO ESTABLECIDO:

• Búsqueda de nuevo constructor /promotor.

• Término del Fideicomiso y reversión deactivos a todos los participantes.

IF Is

CréditoHipotecario

Fideicomiso Inmobiliario - Constitución

Fuente: Fondo M ivivienda.

3.2.4. Características de la oferta: sistema bancario y empresas constructoras

Las empresas inmobiliarias y constructoras han mostrado un creciente interés porparticipar en el Programa Mivivienda, dada la alta rentabilidad del esquema actual y labaja morosidad en estos préstamos. En este sentido, si bien inicialmente dichas empresasse enfocaron primero en el estrato B, cuya demanda se orienta a viviendas entre US$20,000 yUS$30,000, actualmente la incursión en proyectos habitacionales destinados a hogares demenores ingresos presenta una oportunidad interesante.

En estos casos, las preferencias de las empresas constructoras se orientan al desarrollode grandes megaproyectos habitacionales. En ciertos casos, los terrenos necesariosestaban destinados a casas y departamentos para el segmento socioeconómico A; sinembargo, el exceso de oferta disponible para dicho segmento, así como el fuerte impulso queha cobrado Mivivienda, ha hecho que acondicionen su oferta a las posibilidades del NSE C.

Sin embargo, los problemas financieros de varias empresas inmobiliarias, derivados delendeudamiento de años anteriores, con el cual se financió la expansión del mercado, frena sumayor participación en proyectos habitacionales. Para asegurar el financiamiento bancarionecesario para emprender nuevos proyectos, las inmobiliarias han optado, además de lavía de INDECOPI (reestructuración de pasivos en acuerdos con los acreedores), por la

conformación de fideicomisos.

En términos generales, laconstitución de un FideicomisoInmobiliario involucra el aporte delos principales partícipes de unproyecto inmobiliario. Así, dichoFideicomiso se conforma mediante:

• El terreno en el que seedificará el proyecto inmobiliario,aportado por su propietario.• La concepción del proyecto ylas preventas y “ventas futuras”,proveídas por la empresaconstructora y/o promotora;asimismo, esta empresa presentauna garantía que cumplirá con laejecución del proyecto una vez quedisponga de fuentes definanciamiento.• El financiamiento del proyectoapenas se registre un mínimo de

preventas; estos recursos son aportados por la institución financiera.


Terrenos del Estado para subasta, Programa Mivivienda

El Trébol, Los Olivos 4155.2 180 14499

San Lorenzo, Chorrillos 1882.1 23 14899

Alameda Sur, Chorrillos 13640.7 165 13999

Fuente: Fondo Mivivienda.

Area (m2)Precio por Vivienda

(US$)N° viviendasUbicación

• Finalmente, la cuota inicial por parte del beneficiario de la vivienda y el monto restante delprecio del proyecto inmobiliario (el cual proviene de un crédito Mivivienda canalizado por elFondo a través de una institución financiera).

A cambio de dichos aportes, estos partícipes reciben certificados de participación, loscuales garantizan que, a la culminación del proyecto, cada uno recibirá un retornoestipulado previamente. De esta forma, el propietario del terreno recibirá el valor por la ventadel mismo, la empresa constructora obtendrá las utilidades generadas por el proyecto luegoque la institución financiera reciba los intereses que rinde el crédito otorgado al constructor /promotor a través del Fideicomiso y, finalmente, el beneficiario obtiene el inmuebleindependizado en propiedad. Asimismo, el beneficiario recibe un Título de Crédito HipotecarioNegociable, el cual entrega a la institución financiera que le otorgó el crédito para completar suaporte al Fideicomiso. De esta manera, el Fideicomiso ha cumplido su función, y la únicarelación que se mantiene es el crédito hipotecario otorgado por la institución financiera albeneficiario con recursos del Fondo Mivivienda.

En consecuencia, esta modalidad de financiamiento de proyectos permite un mejor control delavance del proyecto con los recursos proveídos por la institución financiera al Fideicomiso,además de aislar el riesgo corporativo de la empresa constructora, lo cual le permite obtener elfinanciamiento requerido para iniciar nuevos proyectos.

En conclusión, algunas empresas inmobiliarias y constructoras con problemasfinancieros, previa adopción de ciertos mecanismos que les permitan acceder alfinanciamiento del sistema bancario, se encontrarían en condiciones de atender lademanda potencial en el segmento de viviendas económicas.

3.2.5. Subsidios a la oferta y demanda

Algunas de las modificaciones realizadas desde la publicación de nuestro último reporte buscanresolver el limitado acceso al crédito hipotecario, para una parte importante del mercadoobjetivo del Programa.

Adjudicación de terrenos del Estado

Se ha establecido un subsidio a la oferta mediante la adjudicación de terrenos del Estadoa través de subastas entre los constructores y /o promotores inmobiliarios. Por medio de

éstas, un terreno es adjudicado a la inmobiliaria quepresente el proyecto habitacional más conveniente entérminos de calidad de las viviendas y menor costo para loscompradores finales. El objetivo es que los postores seenfoquen en el proyecto inmobiliario que ofrecen, en lugarde competir por el precio del terreno, siendo éste adjudicadoal valor arancelario (aproximadamente 25% de su valorcomercial). Inclusive, el esquema final de adjudicación deterrenos contemplaría la posibilidad que los promotoresinmobiliarios se comprometan a realizar obras deinfraestructura en tales terrenos, como parte de pago.


Viviendas construidas o por iniciarse su construcción, de acuerdo a la propiedad del terreno

(como porcentaje del total de viviendas, a noviembre del 2002)

En terrenos del Estado 1/

6.9%

En terrenos de agentes

privados 2/93.1%

1/ Terrenos estatales subastados a los constructores privados2/ Créditos otorgados para la construcción o adquisición de viviendas edificadas en terrenos privados

De esta forma, el proyecto a ser ejecutado en el terreno del Estado se adjudica al postorque cumpla con los criterios técnicos mencionados y cuya propuesta implique el menorcosto en la ejecución de la obra. Previamente, los postores deben entregar al FondoMivivienda, que actúa como administrador del proceso de adjudicación de estos terrenos, unaGarantía de Seriedad de Oferta (la cual consta de una garantía por el cumplimiento en laejecución del proyecto) y, de ser necesario, una pre – aprobación del crédito bancario para sufinanciamiento. Finalmente, en caso de incumplimiento de la empresa constructora / promotora,el terreno y el avance de la obra retornarán al Estado, ejecutándose la garantía ante lainstitución financiera e iniciándose un nuevo proceso de adjudicación.

En cuanto al avance de este proceso, actualmenteacaban de ser subastados tres terrenos en Lima,que involucran un total de 368 viviendas y un preciopromedio de US$14,300 por vivienda. De esta forma,considerando los créditos Mivivienda otorgados hastael 30 de noviembre del 2002, destinados a laedificación o compra de viviendas construidas enterrenos privados, podemos apreciar que lasviviendas que se edificarían en ellos representanun bajo porcentaje del mercado total, limitandoinicialmente el efecto que tendría este subsidio enla oferta.

Como puede verse, los precios de las viviendas edificadas en estos proyectoshabitacionales son menores a los construidos en terrenos privados, dado que el costo delterreno no entraría en la estructura de costos del constructor / promotor. Ello podría hacer queeste subsidio a la oferta sea discriminatorio, pues las empresas inmobiliarias que seadjudican los terrenos, ofrecen las viviendas a precios menores que su competencia, limitandoel acceso de ésta al mercado. La magnitud del impacto de este subsidio es limitada,debido al escaso número de terrenos públicos disponibles actualmente, y se justifica en lacoyuntura actual de reorientar la oferta hacia segmentos de viviendas más económicas. Sinembargo, por su efecto distorsionante en el mercado inmobiliario (reducción artificial delos precios de terrenos privados y de las viviendas que en ellos se construyan), deberíaeliminarse en el futuro cercano, habida cuenta del despegue del Programa y de los subsidiosdirectos a la demanda, que se verán más adelante.

Premio al Buen Pagador

El Programa considera un subsidio a la demanda condicional al cumplimiento de lascuotas por parte del beneficiario, consistente en el Premio al Buen Pagador. Estemecanismo consiste en que el monto total financiado al beneficiario es dividido en dos tramos:i) el Tramo Concesional, que comprende el 20% del préstamo y genera un cronograma depagos con cuotas semestrales, y ii) el Tramo No Concesional, por el 80% restante, que generaun cronograma de pagos con cuotas mensuales. De este modo, en caso que el beneficiariocumpla puntualmente los pagos mensuales del Tramo No Concesional en un semestredeterminado, estará exonerado del pago del Tramo Concesional correspondiente a dicho


Simulación del efecto de un cambio en el Premio al Buen Pagador (PBP)(Montos en US$)

Valor de la vivienda 8000 13333 20000 30000 20000 30000Cuota inicial (10% del valor de la vivienda) 800 1333 2000 3000 2000 3000Monto a financiar: 7200 12000 18000 27000 18000 27000

Supuestos:Plazo: 20 añosNúmero de cuotas (mensuales): 240Tasa anual en dólares: 12.00%

Cuota mensual (sin PBP): 76.3 127.2 190.8 286.2 190.8 286.2

Premio al Buen Pagador 1440 2400 3600 5400 2400 2400

Cuota efectiva (con PBP): 61.0 101.8 152.6 229 165.4 260.8

Tasa de interés efectiva (con PBP): 8.47% 8.47% 8.47% 8.47% 9.68% 10.46%

1/ PBP de 20% del monto a financiar2/ PBP con tope en US$ 2,400

Sin variación bajo PBP

propuestoEsquema actual 1/ Esquema propuesto 2/

Ejemplo 1 Ejemplo 2 Ejemplo 3 Ejemplo 4 Ejemplo 3 Ejemplo 4

semestre. Por el contrario, en caso de incumplir el pago de una de las cuotas mensuales oexceder el plazo límite permitido, deberá pagar la cuota semestral del Tramo Concesional. Deesta forma, los beneficiarios que demuestren ser buenos pagadores estarán recibiendo unsubsidio equivalente al 20% del precio de la vivienda.

Un efecto positivo de este mecanismo de subsidio a la demanda es que reducesustancialmente el riesgo crediticio del tomador del préstamo, dado que disminuye elservicio de la deuda, configurándose, en la práctica, una reducción de la tasa de interés.Sin embargo, al ser un subsidio regresivo – que beneficia más a aquellos con mayores montosde préstamo – favorece la demanda de viviendas de mayor valor, contrario al objetivo delPrograma. Sería adecuado, por lo tanto, que el monto del Premio al Buen Pagador tengaun límite máximo, como se propone en el cuadro adjunto, consistente con la política devivienda que se intenta implementar. Por ejemplo, el PBP máximo podría fijarse en US$2,400, que correspondería al 20% del monto a financiar (US$ 12,000) de una vivienda de US$13,333. Como se ve, en el esquema propuesto, para viviendas hasta el valor mencionado, elPBP y su impacto sobre la tasa de interés efectivamente pagada es el mismo que en elesquema actual. A partir de ese valor de vivienda, a mayor valor de la misma,correspondería un menor subsidio relativo, tornándose en un mecanismo másprogresivo.

Garantías otorgadas por el Fondo Mivivienda

El Fondo Mivivienda ofrece a las instituciones financieras una garantía en caso deincumplimiento por parte del deudor.

La institución financiera puede escoger entre dos tipos de garantía alternativas:


• Un tercio subordinado: la institución financiera sólo es responsable por dos tercios delpréstamo otorgado, siendo cubierto el resto por el Fondo Mivivienda. Así, una vez que seejecuta la garantía, el Fondo se subordina a que la institución financiera cobre gastosincurridos, intereses y dos tercios del crédito.

• Dos tercios proporcional: la institución financiera es responsable por un tercio delpréstamo. Al ejecutarse la garantía dicha institución cobra los gastos en que ha incurrido,sus intereses y finalmente el resto se reparte proporcionalmente a sus partes asumidasentre el Fondo y la institución financiera hasta alcanzar el íntegro del préstamo.

Esta garantía reduciría el riesgo crediticio percibido por las instituciones financieras paralos NSE C y D. Sin embargo, dado que la garantía cubre sólo parcialmente el créditootorgado, no elimina el riesgo de las instituciones financieras de incurrir en pérdidas porel monto restante, manteniéndose la necesidad de mejorar los criterios de calificaciónempleados para estos grupos de la población. En este sentido, se evita el problema de riesgomoral en el otorgamiento de créditos Mivivienda, el cual surgiría si el porcentaje cubierto porla garantía fuese tal, que incentivara a las instituciones financieras a otorgar préstamos sinadecuar sus métodos de evaluación crediticia (en caso de default del beneficiario, la instituciónfinanciera tendría garantizada la recuperación del crédito, con lo cual no incurriría en riesgoalguno). Para evitar dicho escenario, el porcentaje garantizado por el Fondo Miviviendano debería incrementarse en el futuro.

Un elemento que podría generar distorsiones es la regresividad de la garantía otorgadapor el Fondo Mivivienda. Así, el Fondo estaría otorgando, en términos absolutos, una mayorgarantía a la adquisición de viviendas en los rangos de precios más altos (que involucranpréstamos de mayores montos), lo cual generaría un sesgo de las instituciones financieras yempresas constructoras hacia la construcción de este tipo de viviendas, reduciendo el atractivodel financiamiento de viviendas de precios bajos. En consecuencia, los mayores beneficiospodrían concentrarse, dentro del mercado objetivo del Programa, en los segmentos deingresos más altos, reduciendo la capacidad del Programa de reducir sustancialmente eldéficit habitacional. Al igual que en el caso del PBP, debería limitarse el monto máximo de lagarantía, de manera que se fomente la oferta de viviendas con precios por debajo de undeterminado valor.

3.3. El Programa Techo Propio

3.3.1. El Bono Familiar Habitacional

El Programa Techo Propio consiste en el otorgamiento de un subsidio directo a lademanda de vivienda, mediante la entrega de un Bono Familiar Habitacional (BFH) aaquellos hogares que cumplan una serie de requisitos y cuyos requerimientos devivienda, determinados por sus niveles de ingresos y estrato socioeconómico, seorienten a unidades de precios menores a US$12,000. De esta forma, el Estado subsidiarála adquisición o edificación de viviendas, otorgándose un BFH que puede alcanzar dos montos:


• US$3,600, para el financiamiento de viviendas con precios entre US$4,000 y US$8,000, y• US$1,800, para viviendas desde US$8,001 hasta US$12,000.

Cabe señalar que la primera convocatoria al BFH es para postulación individual paraadquisición de vivienda nueva, pero en el futuro se harán también convocatorias parapostulación colectiva (asociaciones de vivienda fundamentalmente) y se apuntará no sólo aadquisición de vivienda nueva, sino también a la construcción en sitio propio (ya sea en terrenopropio o en aires) y al mejoramiento de vivienda. Al respecto, el Fondo Mivivienda estimaotorgar un subsidio de US$ 3,000 para la construcción en sitio propio (menor a los US$ 3,600pues se descuenta el valor aproximado del terreno) y de US$ 1,200 para el mejoramiento devivienda. Los subsidios que otorgará el Programa Techo Propio provendrían de un préstamodel Banco Interamericano de Desarrollo por US$ 250 millones, distribuido en dos tramos de 3años cada uno, desembolsándose US$ 100 millones en el primero (desembolso por US$ 80millones y contrapartida del Estado por US$ 20 millones) a un plazo de 20 años con 3 años degracia y US$ 150 millones en el segundo (US$ 120 millones con contrapartida de US$ 30millones). Sin embargo, en tanto se hace efectivo el desembolso de dicho crédito, durante losprimeros 12 meses de operación del Programa se utilizarían recursos del Fondo Mivivienda, loscuales habrán de ser devueltos posteriormente por el Ministerio de Vivienda, Construcción ySaneamiento.

3.3.2. Condiciones de acceso y mercado potencial

Como se deduce del nivel de ingresos requeridos, este Programa está enfocadobásicamente a satisfacer las necesidades habitacionales del NSE D. Como se mostróantes, el mercado potencial para las viviendas económicas es muy amplio en dichos estratos,dado el gran déficit habitacional existente en ellos. Así, el Programa Techo Propio ofrece una“alternativa formal” a las opciones de invasión de terrenos y hacinamiento.

Respecto al mercado objetivo del Programa Techo Propio, éste se encuentra dirigido a:

• Padres y madres solos, personas casadas o que vivan en pareja,• Aquellos que no posean vivienda en el territorio nacional; tampoco pueden tener vivienda

su cónyuge, conviviente ni sus hijos menores de 18 años,• Aquellos que como grupo familiar perciban como máximo ingresos netos mensuales de

S/.1,000; así, por niveles de ingresos, calificarían al Programa los hogarespertenecientes a los NSE C2 y D, mientras que solo algunos hogares del NSE C1podrían calificar,

• Personas que no hayan recibido apoyo del Estado para la adquisición de una vivienda.

De esta forma, la mayor dificultad de un hogar perteneciente al mercado objetivo sería justificarsus ingresos, en caso que el Estado no ha desarrollado criterios de calificación adecuados.

3.3.3. Mecanismo operativo del Programa

Por su parte, los requisitos exigidos a los beneficiarios potenciales para calificar al BFH son:


Convocatorias para los BFHPrograma Techo Propio

Convocatoria Número de BFH Fecha límite

Primera 2,000 20/12/02Segunda 4,000 28/02/03Tercera 4,000 15/04/03Cuarta 5,000 27/06/03Quinta 5,000 26/09/03Sexta 5,000 19/12/03

Fuente: Fondo Mivivienda.

• Firma de un compromiso de compra – venta de la vivienda elegida por el beneficiario• Apertura de una Libreta Hipotecaria en una institución financiera (mecanismo de ahorro

previo)• Completar la cuota inicial mínima para la adquisición de la vivienda, equivalente al 10% del

valor de la misma• Dependiendo del valor de la vivienda a la que se aplica, conseguir el financiamiento

necesario para completar el saldo no cubierto por el BFH

El esquema de este subsidio implica que el Estado asume parte del costo de adquisición de lavivienda, de modo que el monto restante se cubriría mediante:

• La cuota inicial del beneficiario (como mínimo el 10% del valor de la vivienda), consistenteen el monto ahorrado en una libreta de ahorro hipotecario, y

• Un préstamo hipotecario Mivivienda, el cual ya no incluirá el Premio al Buen Pagador,aunque sí una garantía otorgada por el Fondo Mivivienda para los créditos que canaliza através de las instituciones financieras

En cuanto a la forma en que se organiza la oferta de este tipo de unidadeshabitacionales, los mecanismos de financiamiento de las empresas constructoras y/opromotoras son los mismos que los desarrollados para los créditos Mivivienda, dado que, comose ha mencionado, el BFH es un subsidio del Estado, mientras que el monto restante quedemanda la adquisición de la vivienda se financia a través de un crédito Mivivienda.

3.3.4. Efectos del subsidio e incentivos para el incumplimiento del esquema

En la implementación del BFH subsisten dos problemas: i) aún con subsidio, los bajos nivelesde ingresos no permiten el acceso de un segmento de la población, y ii) un gran número dehogares no califican al financiamiento del saldo del precio de la vivienda, al ser excluidos por

tecnologías crediticias tradicionales. En este último punto haymucho trabajo por hacerse.

Con relación al primer problema, y dadas las restriccionesfiscales del gobierno central, la alternativa más adecuada seríael perfeccionamiento del mecanismo bajo el cual se otorga elsubsidio directo a la demanda, con el fin de que se mejore laeficiencia en la redistribución del ingreso y sea posible atendera grupos de la población que se encuentren en extremapobreza. En este sentido, actualmente los dos rangos deprecios que definen el monto del subsidio (US$3,600 oUS$1,800) podrían generar un sesgo entre los potenciales

beneficiarios a favor de viviendas ubicadas en el rango entre US$4,000 y US$8,000, con elfin de hacerse acreedores al BFH de US$3,600. En consecuencia, se estaría generando unproblema de selección adversa, en la medida en que el Fondo Mivivienda no podría diferenciarentre beneficiarios que realmente sólo puedan acceder a viviendas en dicho rango de precios, yaquellos que estén buscando maximizar el subsidio ofrecido. Ello tendría como consecuencia


que no se estaría atendiendo al segmento objetivo, además de que se consumirían másrápidamente los recursos asignados al Programa (al buscarse el mayor monto de subsidio).

Finalmente, es necesario desarrollar tecnologías de construcción usando materialesprefabricados, que permitan construir viviendas en el rango inferior considerado, de manera quese facilite el acceso masivo de hogares de segmentos bajos (NSE D e inclusive el NSE E) alPrograma.

Por el lado de la oferta, el Programa Techo Propio también contempla la subasta deterrenos del Estado, que se destinarían a la edificación de viviendas en el rango de preciosque establece el Programa. Por el momento, el único terreno que está en preparación parasubasta está ubicado en Huachipa, el cual sería subastado el próximo año e implicaría laconstrucción de alrededor de 600 – 650 viviendas.

Finalmente, el Programa Techo Propio resulta atractivo tanto para las institucionesfinancieras, que financian la ejecución de los proyectos habitacionales, como para lasempresas constructoras y/o habilitadoras, en la medida en que el BFH permite cancelar unaparte importante del valor de la vivienda y, además, el beneficiario cuenta con la garantía delFondo Mivivienda por el saldo a financiar. De esta manera, las tasas de interés para los créditosgenerados por este Programa podrían ser tan bajas como las que actualmente se registran enel caso de los créditos Mivivienda que contemplan el Premio al Buen Pagador. No obstante,estas tasas de interés estarán influenciadas sobre todo por la calificación de riesgo queobtengan los beneficiarios.

3.4. Situación del Banco de Materiales (BM) y argumentos económicos parasu liquidación

Las características del Programa Techo Propio, así como el mercado objetivo al que seenfoca, hacen que se presente una superposición de funciones con aquellas queconciernen al Banco de Materiales, dado que ambas instituciones se orientan alfinanciamiento de las necesidades habitacionales de los grupos de la población de menoresingresos. No obstante, conviene resaltar que el desempeño de esta última ha sido negativo,registrando una elevada morosidad. Peor aún, la falta de sanciones al incumplimiento, y losanuncios recurrentes de refinanciaciones y condonaciones, han erosionado la cultura decumplimiento de obligaciones entre los deudores, lo cual puede contagiar al segmento objetivodel Programa Techo Propio. Adicionalmente, el BM constituye una fuente de dilapidación de losescasos recursos públicos, que bajo criterios de eficiencia deberían redireccionarse hacia elPrograma Techo Propio (recordemos que este Programa requiere tanto de una contrapartidadel Estado como del eventual repago del préstamo del BID). En su defecto, una alternativasería destinar estos recursos a la provisión de servicios básicos y obras de infraestructurapública. En cualquier caso, no se justifica la existencia del Banco de Materiales frente aalternativas con un mayor retorno social a la inversión, que además contribuyen a laformalización de los sujetos de crédito.


3.5. Experiencias internacionales

Los programas de desarrollo urbano y habitacional llevados a cabo en Chile y Colombia,dado el mayor tiempo que se encuentran vigentes y la gran importancia que han logrado dentrodel mercado de viviendas, pueden servir como referencia sobre la orientación futura de losprogramas públicos de vivienda, tomando en cuenta que en estos países talesprogramas están contribuyendo a reducir el déficit habitacional existente.

En estos países, la construcción de viviendas sociales se ha constituido en el rubro másdinámico del negocio inmobiliario. Esto ha sido posible precisamente porque se ha logradocompatibilizar adecuadamente la oferta y la demanda, gracias al establecimiento de ciertosmecanismos, algunos de los cuales ya se aprecian en los esquemas de los ProgramasHabitacionales impulsados por el Estado Peruano.

En el caso de la política habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile destaca laexistencia de un esquema institucionalizado que ha ido formándose desde fines de ladécada de los ochenta, ampliándose progresivamente para cubrir diversas necesidadeshabitacionales. En consecuencia, actualmente dicha política habitacional contempla diversosprogramas, tales como los Programas de Vivienda Básica, el Sistema General Unificado deSubsidio Habitacional, el Programa Chile Barrio, Subsidios Habitacionales Rurales y losSubsidios para Zonas de Renovación Urbana.

Estos Programas se han instrumentado sobre la base de subsidios a la demanda, la cualha sido clasificada mediante un exhaustivo análisis de las características demográficasde los estratos de la población. Ello, a su vez, ha permitido incrementar la variedad en laoferta de viviendas económicas, con lo que se ha buscado atender las necesidades específicasde tales estratos. Asimismo, se han incorporado diversos mecanismos para incrementar elalcance de los Programas, tales como mecanismos de ahorro previo, leasing habitacional,constitución de fideicomisos inmobiliarios, entre otros.

De esta forma, en cuanto al desempeño de estas políticas habitacionales, en Chile se vienelogrando un importante progreso en la reducción del déficit de viviendas. Sin embargo, a pesardel grado de expansión alcanzado por los Programas (entre 1990 y el 2001 se otorgó, en elmarco del conjunto de Programas Habitacionales, un promedio anual de 67,400 subsidios), estepaís aún se encuentra relativamente lejos de cerrar su déficit de viviendas, lo cual nos da unaidea del impulso que debe mantener el Estado Peruano en su política habitacional, demanera permanente.

La necesidad que los Programas Habitacionales sean sostenibles en el tiempo, de modo quelogre reducirse paulatinamente el déficit de viviendas, implica que se instrumenten mecanismospara asegurar la viabilidad y sostenibilidad financiera de los mismos. En este sentido, resalta laimportancia de mecanismos que permitan recircular los recursos intermediados – en los casosen que las instituciones financieras participen en estos Programas – tales como la titulizaciónde créditos hipotecarios, y de que el Estado disponga de los recursos fiscales necesarios, enlos casos en que se otorguen subsidios a la demanda. De esta forma, una limitantesignificativa para la expansión de estos Programas serían las restricciones fiscales y la


capacidad de endeudamiento de los gobiernos, dada la importancia de mantener unaestricta disciplina fiscal en el largo plazo.

Finalmente, aunque en principio el BFH otorgado bajo el Programa Techo Propio pareceríaelevado, algunos subsidios directos otorgados en Chile y Colombia implican montos similares,dependiendo del tipo de vivienda y Programa específico del que se trate. En estos países, aligual que en el caso peruano, los subsidios otorgados tienen un carácter progresivo, implicandoun mayor subsidio efectivo para la demanda orientada a viviendas de menor precio (dentro delmercado objetivo).

3.6. Análisis global de los Programas Habitacionales

Los Programas Mivivienda y Techo Propio generarán una dinámica importante en el sectorinmobiliario de viviendas, constituyéndose en la principal fuente de crecimiento del sector. Eldiseño de ambos esquemas parte del principio de respetar la necesaria alianza entre el sectorpúblico y el privado, de manera que cada agente involucrado en el proceso se ocupe de suámbito de especialización. De esta manera, considerando que en el 2003 se edifiquen 10,000viviendas bajo el Programa Techo Propio, así como las 8,000 unidades habitacionalesanunciadas oficialmente dentro del Programa Mivivienda, estos Programas aportarían cercade tres puntos porcentuales al crecimiento del PBI Construcción en el 2003. El desarrollodel Programa Techo Propio – y en menor medida el de Mivivienda – reduciría laautoconstrucción, dado que una mayor proporción de hogares en los segmentos de menoresingresos participarían en este Programa en lugar de autoconstruir.

Este dinamismo intensificaría la competencia entre las empresas habilitadoras yconstructoras, dado que estos Programas estarían atrayendo a un creciente número deempresas tradicionalmente enfocadas a los estratos de mayores ingresos. Asimismo, lasbarreras a la entrada son escasas, facilitando el ingreso de nuevos participantes. Quedaría porverse las exigencias que el Estado impondría a las empresas interesadas en estos programashabitacionales, dado que esto podría, en cierta medida, limitar la competencia.

Como se ha expuesto hasta ahora, el Programa Techo Propio complementa al ProgramaMivivienda y, en términos generales, ambos contribuirían a reducir el déficit habitacional enlos segmentos socioeconómicos objetivo. De otro lado, también incentivarían laformalización de los hogares pertenecientes a los segmentos socioeconómicos de bajosingresos, debido a que entre los requisitos para acceder a ellos se encuentra la justificación delos ingresos percibidos. A ello también contribuiría el requerimiento de abrir una LibretaHipotecaria (en el caso de los solicitantes del BFH) para alcanzar un ahorro equivalente al 10%del valor de la vivienda.

Sin embargo, las edificaciones bajo el Programa Mivivienda en áreas tradicionalmentedestinadas a estratos de ingresos mayores a los que contempla el Programa, podríagenerar externalidades negativas para los propietarios de inmuebles ubicados en ellas.Así, la cercanía de inmuebles de menor valor económico podría traducirse en una caída en losprecios de las viviendas circundantes. Los efectos negativos de este escenario serían mayoresal no existir una clara reglamentación de edificación que tenga en cuenta aspectos urbanísticos


o de vecindario. En este sentido, las modificaciones recientes en la Reglamentación para laconstrucción urbana solamente han incorporado criterios para la edificación de viviendaseconómicas, con el fin de adecuarla a ambos Programas, pero aparentemente no se atiende elaspecto del vecindario y externalidades que puedan generarse.

Un elemento central para la expansión de estos Programas es que las institucionesfinancieras desarrollen nuevas metodologías de calificación crediticia para evaluar elriesgo del sector no tradicional de la PEA, de modo que sea posible calificar a trabajadoresinformales o independientes que no pueden documentar sus ingresos. Esto se vuelveparticularmente importante en el caso de la economía peruana, en la cual alrededor del 74.4%de las horas hombre trabajadas se ocupan en el sector informal. Adicionalmente, la aplicaciónde tecnologías crediticias existentes en otros países, como es el caso del leasing habitacional,para aquellas personas que no disponen de ahorro previo pero pueden aportar una cuotamensual que cubra el alquiler y un adicional que vaya constituyendo el precio de compra final,son alternativas que vale la pena explorar, y donde las instituciones financieras tienen tambiénun papel importante por desempeñar.

Con el fin de contribuir a un mayor crecimiento de la demanda de viviendas económicas,debe también impulsarse la organización de la demanda. Es decir, mediante un mejorconocimiento de los diferentes grupos de la población que conforman esta demanda, esconveniente organizarla para atender con mayor eficiencia las necesidades particulares decada grupo (por ejemplo, trabajadores del Estado, Derrama Magisterial, asociaciones devivienda, entre otros).

La expansión del mercado de viviendas económicas y su penetración al segmento de ingresosbajos de la población, dependerá también de la difusión de tecnologías de construcción quepermitan masificar las viviendas en el rango inferior considerado. Asimismo, debe mencionarseel Proyecto de Reconversión del Centro Histórico como una oportunidad para impulsar laactividad edificadora de viviendas de carácter social, pues permitiría reestructurar el mercadoinmobiliario en dicha área urbana e incrementar notablemente la oferta de viviendas en unazona atractiva.

Sin embargo, como ha sido expuesto en el presente reporte, no es solamente la demanda querequiere financiamiento, sino que en este caso también es necesario evaluar mecanismosque permitan mejorar el financiamiento otorgado a la oferta, reduciendo el riesgo querepresentan algunas empresas promotoras y constructoras. En esta línea, algunas opcionespara la oferta inmobiliaria son el financiamiento de proyectos (“project finance”), la conformaciónde fideicomisos y el sistema de preventa de las unidades habitacionales. Esto, a su vez, puedeaplicarse para el caso de instituciones financieras con las cuales el Fondo Miviviendamantenga acreencias considerables con relación a su patrimonio efectivo, para garantizaruna administración adecuada del riesgo que asume el Fondo, y así evitar un potencial “cuellode botella” en la asignación del crédito (fideicomisos de garantía).

Otro aspecto importante será mejorar el trabajo con las municipalidades con el fin de agilizarlos trámites requeridos para la habilitación de terrenos y para las actividades de edificación oremodelación. También en lo concerniente a la disminución de costos administrativos sedebería promover una estandarización de los trámites bancarios y de aspectos de orden técnico


– operativo (formatos crediticios, entre otros) con el fin que las instituciones financierascompitan entre sí básicamente en términos de tasa de interés. De otro lado, seríarecomendable tomar medidas para reducir el costo de constitución de hipotecas y ejecución degarantías, fomentando la ejecución extrajudicial (procedimiento menos costoso y más rápido).

En cuanto a la viabilidad financiera de estos Programas en el mediano y largo plazo, éstaestaría asegurada, de implementarse mecanismos que faciliten una regeneración rápidade los recursos prestados. Ello será cada vez más necesario, en la medida en que se acelereel crecimiento de las colocaciones hipotecarias, siendo el mecanismo más adecuado latitulización de créditos hipotecarios. Para ello, el Fondo Mivivienda está realizando los estudiosnecesarios a fin de determinar las modificaciones normativas y operativas, así como losprocedimientos y las modalidades adecuados para realizar estas operaciones.

No obstante, para que la titulización de créditos hipotecarios sea exitosa, la tasa de interésque rindan los títulos estructurados debe ser lo suficientemente atractiva para losinversionistas, de modo que se genere una demanda por ellos y se forme un mercadosecundario. Por ello, en un futuro será necesario ordenar los subsidios otorgados a la oferta ya la demanda, de manera que se eviten duplicidades innecesarias, así como para balancear losobjetivos de lograr una tasa de interés lo suficientemente baja para permitir la fluidez en laasignación de los créditos hipotecarios; y a su vez, lo suficientemente alta de modo que seauna tasa atractiva para los tenedores de los bonos.

Esta evaluación detallada de los esquemas de subsidios vigentes, que permita susimplificación y ordenamiento, es además necesaria para alcanzar una mayor eficienciaen la asignación de los recursos públicos, que permita evitar distorsiones no deseadas,arbitraje entre esquemas, mayor llegada a los segmentos objetivo y minimizarcontingencias imprevistas al Estado. Otro factor a analizar, es la disponibilidad de recursosfiscales para continuar otorgando subsidios directos a la demanda (BHF). La pregunta naturalque surge es, ¿qué monto está en capacidad de asignar el Estado anualmente a este fin,de manera que se garantice la vigencia de Programas Habitacionales de estanaturaleza?.

Finalmente, es importante conservar la independencia que vienen mostrando los ProgramasHabitacionales respecto al factor político, continuando bajo un manejo técnico. En este sentido,es un acierto que se le haya delegado en administración el Programa Techo Propio al FondoMivivienda.

4. Análisis competitivo

Considerando que la interacción entre las fuerzas competitivas que intervienen en lahabilitación de terrenos no ha cambiado significativamente desde su discusión en nuestroanterior reporte sectorial, a continuación presentamos el análisis DAFO de la actividad dela construcción y comercialización en el mercado inmobiliario formal de viviendas.


Fortalezas

Apoyo del gobierno a los programas de edificación de viviendas populares. Por lo observado enlos Programas Mivivienda y Techo Propio, el gobierno tiene la firme intención de impulsar elsegmento de viviendas económicas. De esta forma, las empresas del sector construcción einmobiliario se encuentran frente a un mercado potencial de gran importancia.

Dependencia del ciclo económico. La actividad inmobiliaria responde directamente a la fase delciclo económico. A menos que se produzcan giros desafortunados en la política económicainterna o circunstancias externas extraordinariamente negativas, en los próximos meses,debería continuar la expansión económica, mejorando las expectativas de consumo e inversiónen el sector privado. De acuerdo a nuestras proyecciones, compartidas por el mercado, elsector construcción sería el más dinámico durante el 2003.

Reducción del costo del crédito bancario. La lenta recuperación de la economía mundial, asícomo las consecuentes respuestas de política monetaria en los bloques desarrollados, indicaque las tasas de interés internacionales podrían mantenerse en niveles relativamente bajosdurante el resto del año y comienzos del 2003. Ello, junto con las moderadas expectativasdevaluatorias, determinaría la estabilidad de las tasas de interés en soles y dólares.

Baja morosidad de cartera hipotecaria. Los créditos hipotecarios tradicionalmente muestran unabaja morosidad. Pese a ser relativamente reciente, la cartera de Mivivienda confirma estehecho, al mostrar una tasa inferior al 0.5%. El buen desempeño de la cartera contribuye ainducir a otros agentes a participar en la actividad hipotecaria.

Debilidades

Incierta evolución de la inversión. Las fuertes tasa s de crecimiento observadas recientementehan descansado en impulsos fiscales, monetarios y shocks de oferta (sectores primarios). Pesea que ya se observa una reactivación de la demanda agregada, para que ésta sea sostenida,se requiere de una recuperación de la inversión privada. Para que esta última se consolide,debe reducirse el ruido derivado del ámbito político, que permita generar confianza en losinversionistas privados.

Bajos ingresos promedio de la población. El bajo ingreso per cápita de la población constituyeuna limitante seria para la adquisición de un bien duradero como la vivienda.

Sobrecostos administrativos y regulatorios. El exceso de requisitos para el inicio de proyectosinmobiliarios implica sobrecostos que terminan reduciendo la rentabilidad del negocio. Porejemplo, las fianzas bancarias que deben mostrar las constructoras son emitidas por proyecto,lo que aumenta los costos de transacción. Por el lado de las regulaciones existentes para lahabilitación de terrenos y la edificación de viviendas, en algunos casos se presenta unasuperposición de medidas por parte de las municipalidades y del gobierno central, lo cual frenael crecimiento del mercado.

Infraestructura de la banca comercial para atender a los Programas Habitacionales. Elcrecimiento del mercado de viviendas económicas dependería, en parte, de la velocidad con


que las instituciones financieras participantes implementen técnicas de evaluación de riesgocrediticio que permitan evaluar correctamente a los segmentos objetivo.

Informalidad en el mercado. Alternativas como la autoconstrucción, la invasión de terrenos y laadaptación de inmuebles para distintos usos afectan el crecimiento del negocio inmobiliario, almismo tiempo que implican una solución sub-óptima desde el punto de vista de la demanda(hacinamiento, deficiente provisión de servicios básicos, etc.). Estas opciones involucran unacompetencia que desincentiva el ingreso de los participantes del negocio inmobiliario, pues losmárgenes se reducen significativamente.

Fragilidad financiera de las empresas promotoras. Las dificultades financieras de las empresaspromotoras y constructoras podrían retrasar tanto la reactivación del mercado de viviendastradicionales como el desarrollo del mercado de viviendas económicas, por lo que es necesarioque se implementen nuevos mecanismos de financiamiento de proyectos que puedan resultarrentables y aislar el riesgo de los participantes.

Oportunidades

Crecimiento del área urbana. Durante la presente década se prevé un acelerado crecimientodel área que abarca Lima Metropolitana, tanto hacia el norte y el sur como hacia el este. Una delas ventajas reside en que grandes extensiones de terrenos se encuentran actualmente enproceso de habilitación y, en el caso del mercado de viviendas, en algunas zonas se haaprobado el cambio de zonificación para la construcción de viviendas multifamiliares. Enparticular, la zona sur se presenta como la de mayor potencial de crecimiento en lo que aviviendas se refiere, tanto para los estratos A y B como para el C (mercado objetivo delPrograma Mivivienda).

Interés de inversionistas por bienes inmuebles. En la medida en que las tasas de interés semantengan en niveles bajos, aumentaría el atractivo de invertir en la construcción de bienesinmuebles (por ejemplo, departamentos para el estrato A) con fines de arrendamiento, actividaden la cual se podrían obtener rendimientos superiores a las alternativas que el mercadofinanciero ofrece en instrumentos de renta fija. De esta forma, dicha estrategia dediversificación de fuentes de ingresos impulsaría la actividad constructora.

Demanda potencial insatisfecha muy amplia. Los requerimientos de vivienda adecuada son tanelevados en el país, que en la medida que se organice la oferta (constructores, institucionesfinancieras) con productos adecuados, el mercado potencial a atender es inmenso.

Consolidación del concepto de un nuevo esquema de construcción. La expansión del ProgramaMivivienda crea la oportunidad de difundir en el mercado el concepto de “vivienda social”, comouna alternativa habitacional al alcance de los estratos de menores recursos y que dará soluciónal problema habitacional en el país. La consolidación de este nuevo concepto haráeconómicamente factible utilizar tecnología y materiales alternativos, menos costosos que el“material noble”.

Desarrollo de un mercado secundario. La expansión del Programa Mivivienda permitirá latitulización de los créditos hipotecarios, incrementando la liquidez de las instituciones


financieras y la posibilidad de otorgar nuevos créditos a los usuarios finales y financiamiento alos constructores, dado que se reduce el apalancamiento del sistema bancario.

Fortalecimiento institucional de la actividad inmobiliaria. La creación del Ministerio de Vivienda,Construcción y Saneamiento, manejada con criterios técnicos, debería ser la oportunidad paraconcentrar a todos los organismos públicos que tengan intereses en Mivivienda en un solo ente.Esto influiría positivamente en la reducción de sobrecostos en el mercado inmobiliario, facilitaríala coordinación de políticas y agilizaría la implementación de éstas para el desarrollo del sector.

Impulso a la vivienda descentralizada. Hasta el momento, la mayor parte de los créditosotorgados por el Programa Mivivienda ha sido en Lima Metropolitana. La disponibilidad deterrenos en zonas urbanas (y rurales) fuera de Lima representa una oportunidad de desarrollodescentralizado que debe aprovecharse.

Amenazas

Contexto fiscal incierto en el 2003. El tema del financiamiento público durante el 2003 es clave.Las dificultades para financiar la brecha fiscal podrían incidir negativamente en el monto de lossubsidios proyectados, dado que, a pesar de que éstos se financiarían vía organismosmultilaterales (temporalmente con recursos del Fondo Mivivienda), la urgencia de recursos paracubrir el déficit podría obligar al gobierno a desviar dichos fondos hacia otros fines.

Depreciación cambiaria. Dado el grado de dolarización de los créditos hipotecarios, y enparticular de los créditos Mivivienda, una depreciación sostenida y acelerada del nuevo solpodría incrementar la morosidad en los Programas Habitacionales, afectando el financiamientode nuevos proyectos.

Politización de los Programas Habitacionales. Hasta el momento, los Programas Habitacionalesse han administrado con criterios técnicos, aún en un contexto electoral. Sin embargo, la grancantidad de recursos disponibles del Fondo Mivivienda, así como del Programa Techo Propio(una vez llegados los recursos del préstamo con el BID), podría generar incentivos a lautilización política de estos programas.

Cambios inesperados e innecesarios al Programa Mivivienda. Consideramos que no deberíanrealizarse modificaciones significativas, y más bien se deben corregir los aspectosfundamentales del mercado de viviendas en el Perú tratados en el presente reporte,particularmente en lo referido a ordenar los subsidios contenidos en Mivivienda y Techo Propio,a fin de evitar duplicidades. En este sentido, nuevos cambios, en caso de no estaracompañados de una adecuada difusión informativa, introducirían mayor incertidumbre entrelas empresas inmobiliarias, constructoras y en el sistema bancario.

Relajamiento de las exigencias para la construcción de viviendas populares. De no alcanzar elPrograma una adecuada fortaleza institucional, aumentaría la probabilidad de que se relajen lasexigencias sobre las empresas inmobiliarias y constructoras, lo que, en última instancia,agravaría el problema del hacinamiento urbano, incentivaría la competencia desleal deconstructores informales y, por consiguiente, reduciría la rentabilidad del mercado de viviendas.


Dificultades a la creación de un mercado secundario de títulos hipotecarios. Los diversosincentivos directos e indirectos con los que cuentan ambos programas habitacionales podríanhacer que las tasas de interés tanto de los créditos hipotecarios como de títulos estructuradoscon base en éstos sean lo suficientemente bajas como para desalentar la formación de unmercado secundario de tales títulos. La estandarización de procesos y documentos esnecesaria para la viabilidad y la reducción de costos en la estructuración de estas operaciones.

Poca disponibilidad de áreas para proyectos de envergadura. Particularmente en Lima, sonmuy escasos los terrenos disponibles en zonas con acceso y servicios adecuados, para laedificación de grandes proyectos habitacionales que permitan la reducción de costos poreconomías de escala.

Limitada participación futura de instituciones financieras. Gradualmente se ha incrementado elinterés por participar en el Programa Mivivienda, y se anticipa que en el caso de Techo Propiola participación sea inmediata. Sin embargo, si por alguna razón la participación de lasinstituciones financieras fuese limitada en el futuro, esto constituiría una severa traba a laexpansión de los programas de vivienda disponibles para la población.

5. Conclusiones

El desarrollo del negocio inmobiliario residencial ha experimentado un estancamiento en losúltimos años por la contracción de la demanda interna y el excesivo crecimiento de la ofertainmobiliaria. En esta coyuntura, las actividades de habilitación y edificación de viviendasorientadas a los estratos socioeconómicos de mayores ingresos muestran una bajarentabilidad en la mayoría de los casos. Sin embargo, el reciente impulso que se vienedando a la construcción de viviendas económicas hace que este mercado adquiera un atractivoespecial y una rentabilidad potencial significativa. No obstante, un obstáculo importante paraque esto se materialice es el elevado riesgo percibido por las instituciones financierasrespecto a la población de los estratos socioeconómicos C y D. Ante ello, dichasinstituciones están trabajando para implementar nuevos criterios de calificación crediticia quepermitan evaluar la capacidad de pago de tales estratos.

Fortalezas tales como el agresivo impulso a los Programas Habitacionales Mivivienda yrecientemente Techo Propio, permitirían aprovechar las oportunidades existentes. Estodinamizaría la actividad del sector, reduciendo los costos del financiamiento, dado el contextode disminución de tasas de interés y la posibilidad de creación de un mercado secundario definanciamiento hipotecario. La promoción de estos programas ya está generando un cambio enla actitud de la población, incrementando el interés por la adquisición de vivienda, frente a laopción ineficiente de la autoconstrucción por partes.

Sin embargo, la evolución de la actividad económica y la recuperación de los ingresos de lapoblación, son factores determinantes de la trayectoria futura de la demanda por vivienda.Otros factores como la disponibilidad de terrenos y de financiamiento, los trámites engorrosos,la inseguridad jurídica, entre otros, constituyen barreras al desarrollo de la actividad.


De otro lado, para alcanzar una mayor eficiencia en la asignación de los recursospúblicos, en el futuro sería recomendable hacer una revisión de los esquemas desubsidios paralelos que existen actualmente. Finalmente, es importante conservar laindependencia técnica que vienen mostrando los Programas Habitacionales, que en otrospaíses han sido la piedra angular del desarrollo de la actividad inmobiliaria residencial,orientada, al igual que en el caso peruano, al segmento de viviendas económicas.

Nota: Este reporte se basa en información de fuentes que se consideran confiables, habiéndose hecho todos los esfuerzos posiblesy razonables para confirmar su exactitud, a pesar de lo cual el autor no se hace responsable por la misma. Las opiniones vertidas eneste reporte se han hecho en función al criterio del autor, pudiendo estar erradas. En tal sentido, cualquier decisión de gestiónempresarial o inversión que pueda tomar el lector de este reporte deberá basarse en su propio criterio y será de su exclusivaresponsabilidad. Finalmente, este reporte no es, ni debe ser tomado, como una cotización o solicitud para realizar operaciones.

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