eksperthinnang 1905/067 · 2011-01-10 · 2 uus maa kinnisvarakonsultantide oÜ eksperthinnang...

Eksperthinnang 1905/067

Hindamisobjekt: Korteriomand Lai tn 9/Suur-Kloostri tn 5-9, Tallinn

Tellija: Tallinna Elamumajanduamet Vabaduse väljak 10, Tallinn

Hindamine teostatud: 13. – 21.06.2007

Hindaja: Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ Rävala pst 6, Tallinn 10143 www.uusmaa.ee [email protected] tel 660 7862 faks 627 2601

2

Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ Eksperthinnang 1905/067

1. Hinnatav objekt Hindamise objektiks on korteriomand Tallinnas Lai tn 9/Suur-Kloostri tn 5, mis reaalosana on 1-toaline korter nr 9. 2. Hindamise eesmärk Hindamise eesmärgiks on objekti turuväärtuse leidmine. 3. Hindamise alused Hindamise alusteks olid: - Eesti Vabariigi seadusandlus;

- Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardi- keskus, Tallinn 2005-2006; - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) eksperthinnangu tüüpstandard; - EKHÜ Heade Tavade Koodeks.

4. Hindamise lähtematerjalid Hindamise lähtematerjalideks olid:

- Kinnistusregistri väljavõte, 14.06.2007; - objekti ülevaatus 13.06.2007 nooremhindaja Margit Preegeli ja omaniku esindaja hr Harry Välja poolt; - omaniku esindaja hr Harry Välja informatsioon.

5. Kinnistusandmed (alus – Kinnistusregistri väljavõte, 14.06.2007) Uus registriosa nr - 20413201; Aadress - Lai tn 9/Suur-Kloostri tn 5-9, Tallinn; Katastritunnus - 78401:101:0066; Sihtotstarve - elamu- äri- ja tootmismaa; Krundi pindala - 1903 m2; Mõttelise osa suurus - 329/12606; Reaalosa suurus - 32,9 m²; Omanik - Tallinna linn; Koormatised - kanded puuduvad; Hüpoteegid - kanded puuduvad. 6. Objekti kirjeldus 6.1 Asukoht Linnaosa - Kesklinn, vanalinn; Paiknemine - objekt paikneb Nunne ja Suur-Kloostri tänavatega piiratud alal

Laia tänava ääres. Vanalinna siseselt on tegemist kõrgelt hinnatud asukohaga;

Piirkonna hoonestus - lähedal on kirikud, mitmed esindushooned, teater, suurem osa naaberhoonetest on viimaste aastate jooksul renoveeritud;

Teeninduspunktid - kauplused ja teenindusettevõtted asuvad lähiümbruses, ühistranspordipeatused on ca 300 m kaugusel;

Parkimiskohad - parkimisvõimalused maja juures tänaval (tasuline parkimisala);

Keskkond - ümbruskonnas paiknevad ajaloolis-arhitektuurse väärtusega elu- ja ärihooned. Tegemist on kõrge miljööväärtusega piirkonnaga. Müra- ja saastatusetase on madal.

3


6.2 Elamu Üldandmed: Elamu tüüp - korterelamu; Ehituse aeg - elamu koos abihoonetega on ehitatud 15. sajandil,

ümberehitatud 18.-19. saj; Korruselisus - peahoonel 2 põhikorrust, katuse-, pööningu- ja keldrikorrus;

- hinnatav korter paikneb abihoones, millel on 2 põhikorrust, pööningu- ja keldrikorrus;

Põhikonstruktsioonid - seinad paekivist, katusekatteks on plekk. Ehitustehniline seisukord Välise vaatluse põhjal otsustades on korterelamu põhikonstruktsioonide seisukord rahuldav. Viimasel ajal elamus remonttöid teostatud ei ole. Perspektiivis vajavad uuendamist elamu fassaadi- ja trepikodade viimistlus, samuti vahetamist tehnosüsteemid ja katusekate. Elamu haldamiseks on moodustatud korteriühistu. 6.3 Korter nr 9 Kirjeldus: Hinnatav korter paikneb läbi kahe korruse hõlmates osaliselt varasemalt üldkasutuses olnud treppi. Korteri üldpind on 32,9 m², millest 16,2 m² moodustab tuba, 1,3 m² moodustab tualettruum ning ülejäänud 15,4 m² moodustab trepikoda (sh keerdtrepp). Korteri akendest avanevad vaated elamu küljele ning ette sisehoovi. Korteri viimistlus: Põrandad - puitkiudplaadid; Seinad - värvitud, krohvitud, osaliselt viimistluseta; Laed - värvitud, osaliselt viimistluseta; Sanitaarruum - tualettruumi põrand on viimistlemata, seinad kaetud

vineerplaatidega ning lagi värvitud; pesemisruum puudub; Aknad - 2-kordsete klaasidega aknad puitpaarisraamidel (üks aken

trellitatud); Siseuksed - puituksed; Välisuks - korteril välisuks puudub, kuid korterisse on eraldi sissepääs läbi

üldkasutatava koridori, millel on metalluks. Tehnovõrgud ja seadmed: Veevarustus - tsentraalne, hindamise hetkel puudub; Kanalisatsioon - tsentraalne, hindamise hetkel puudub; Küte - hindamise hetkel puudub Elektrivarustus - 220 V, hindamise hetkel puudub. Korteri seisukord: Hinnatavas korteris ei ole remonttöid tehtud. Hindamise hetkel on korteri viimistlus ja sisseseade füüsiliselt ja moraalselt vananenud. Vajalikud on investeeringud korteri üldiseks kaasajastamiseks, avatäidete vahetamiseks, kaasaegse pesemis- ja tualettruumi ehitamiseks ning korteri tehnovõrkudega varustamiseks. Hindamise hetkel ei vasta korter eluruumidele esitatavatele nõuetele ning korteri sihipärane kasutamine ilma mahukate lisainvesteeringuteta ei ole võimalik. 7. Hindamine 7.1 Kasutatud mõisted ja meetodid Turuväärtus (Market Value): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat

4


müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turutehingute võrdluse meetod (Sales Comparison Method): Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel. Objekt peab olema võrreldav teiste sarnaste objektidega füüsiliste, logistiliste ja majanduslike näitajate osas. 7.2 Turusituatsioon Vanalinn on unikaalne ja kõrgelt hinnatud asum, mille tänavavõrgustik ja hoonestus on välja arenenud mitmete sajandite jooksul ning kus uusi pindu tulevikus enam oluliselt juurde ei teki. Kuna kõik kinnisvaraobjektid on unikaalsed, siis on ka tehingud kinnisvara-objektidega võrreldamatud. Kui tavapäraselt mõjutab lisaks asukohale kinnisvara turuväärtust peamiselt seisukord, siis vanalinnas on müügihindade erinevuste põhjused teised. Vanalinnas hinnatakse peamiselt kinnisvaraobjekti ainulaadsust, milleks on hoone arhitektuurne ja ajalooline väärtus, säilinud arhitektuurselt ja kunstiliselt väärtuslikud detailid jms. Seetõttu on võrreldes vanemate hoonetega uuemad, peale II maailmasõda rajatud suhteliselt tavapärased ehitised tunduvalt madalamalt hinnatud. Lisaks pööratakse suurt tähelepanu hoone omadustele, mida muuta ei saa või mis on ülimalt keeruline ja kulukas. Näiteks: - ümbruskonna mürafoon (korterid baaride ja lõbustusasutuste lähedal on madalamalt

hinnatud); - parkimisvõimalused; - vaated akendest; - renoveeritud hoonete juures renoveerimistöö kvaliteet ning disaini ainulaadsus; - lisaks konkreetse hoone arhitektuurile ja seisukorrale ka ümbruskonna hoonestuse

arhitektuur ja seisukord; - planeering; - sisehoovi ja rõdude olemasolu. Renoveeritud hoonete juures hinnatakse viimistluse stiili ja kasutatud materjalide sobivust hoone miljööga ning eksponeeritud detailide rohkust ja ainulaadsust. Tavapärase nn euroremondiga (laminaatparkett, kipsplaatidega kaetud seinad ja laed) pindade vastu on huvi vähene. Sellise kinnisvaraobjekti müügihind ei ole üldjuhul oluliselt kõrgem remonti vajavast korterist. Eelpool toodud põhjustel on kinnisvaraobjektide tehinguhinnad senisest enam diferentseerunud. Piirkonniti on hinnatase kõige kõrgem Toompeal. Põhjuseks on asjaolu, et seal on suhteliselt vähe elumaju ja ümbruskonna muudavad prestiižikamaks seal asuvad esindushooned, kirikud, valitsusasutused ja saatkonnad. Keskmisest madalamat hinda makstakse vanalinna äärealal, eriti Balti Jaama poolsel osal paikneva kinnisvara eest. Kuivõrd nõudlus on stabiilne ja pakkumine suhteliselt väike, siis nii lühemas kui ka pikemas perspektiivis on vanalinna kinnisvaraobjektide hinnatrend tõusev. Suurim hinnatõusu potentsiaal on hea asukoha ja vaatega ning arhitektuurselt väärtuslikes, keskaegsetes hoonetes asuvatel korteritel. Vanalinna korteriturg moodustab nii nõudluse kui pakkumise spetsiifikat arvestades ülejäänud turusektoritest eraldiseisva koosluse. Märkimisväärset rolli mängib seejuures välisnõudlus, mis eelistab kõrgele hinnatasemele vaatamata unikaalseid kinnisvaraobjekte. Kuigi korterite pakkumine Vanalinnas on äärmiselt piiratud, pole ka ostjad hinnatundmatud. Seetõttu on veninud üksikute kõrge hinnaga turule toodud renoveeritud korterelamute väljamüük prognoositust pikemaks. Omanikud eelistavad kiire müügi asemel kaasa minna turu jätkuva hinnatõusuga, korrigeerides müügihindu ca 6-kuuliste perioodide järel. Vanalinnas on korterite hinnad viimasel paaril-kolmel aastal kasvanud koos majanduse üldise arenguga stabiilselt. Märgata on hindade senisest suuremat diferentseerumist sõltuvalt korteri asukohast ja viimistlustasemest. Suure osa vanalinna korterite ostjatest

5


moodustavad välismaalased, kes ei ole kohalikest laenuvõimalustest kuigivõrd sõltuvad. Müüjate hulgas on nii eestlasi kui ka välismaalasi. Mitmel juhul on müügi põhjuseks kõrgele tõusnud hinnad ning varasemalt investeeringuks soetatud kinnisvara, mida siiani on välja üüritud, soovitakse realiseerida. Ostjateks on samuti nii Eestis töötavad välismaalased ja ka eestlased ise. Vastavalt Uus Maa maaklerite informatsioonile olid 2006. aasta teisel poolel ja 2007. aasta alguses nõutumad väiksemad, alla 3 mln krooni maksvad korterid, aga ka kallimas hinnaklassis korterid Toompeal. Kui 2006. aasta keskel peale hindade kiiret tõusu II kvartalis olid inimesed äraootaval seisukohal, siis nüüdseks ollakse hindadega kohanenud ning tehinguid toimub rohkem. Kuigi hinnad on mõnevõrra ühtlustunud, on samaväärsete korterite hinnadiferents endiselt märgatav. Tulenevalt eelnevast on ka korterite hinnaskaala lai. 2007. aasta kevad/suvel jäävad keskmised korterite hinnad vanalinnas vahemikku 55 000 – 70 000 kr/m2. Unikaalse asukoha ja arhitektuuriga korterelamutes paiknevate korterite pinnaühiku maksumus võib ulatuda kuni 100 000 kr/m2. Reeglina on väiksemate korterite pinnaühiku maksumus kõrgem kui suurematel korteritel. Möödunud aasta algusest on korterite hinnatõus vanalinnas olnud kohati kuni 30%, so võrreldes teiste piirkondadega oluliselt suurem. 2007. aasta alguses oli vanalinna kinnisvaraturul olukord, kus korterite ruutmeetrihinnad on võrreldes Tallinna muude piirkondade hindadega peaaegu kahekordselt kõrgemad. Käesolevaks ajaks vanalinna korterite hindades erilisi hinnamuutusi toimunud ei ole. Hea likviidsusega on väga heas seisukorras eksklusiivsed korterid. Väikeste, halvas või rahuldavas seisukorras korterite müügiperioodid on pikenenud ja hinnatase ühtlustunud. Lähima poolaasta jooksul ei ole hinnatasemes suuri muutusi oodata. 7.3 Turuväärtus Turuväärtust tõstvad tegurid:

- paiknemine vanalinnas kõrgelt hinnatud piirkonnas; - elamu vajab investeeringuid katusekatte ning tehnosüsteemide vahetamiseks; - korteri paiknemine ajalooliselt väärtuslikus hoones.

Turuväärtust alandavad tegurid:

- piiratud parkimistingimused; - korteri ebapraktiline planeering; - korter on elamiskõlbmatus seisukorras; - korteris puuduvad tehnosüsteemid.

Turuväärtuse arvestus: Vastavalt Uus Maa Kinnisvarakonsultantide andmebaasile võib välja tuua järgmised ostu-müügi tehinguandmed lähipiirkonnas:

Aadress Üldpind, m2 Seisukord

Korrus Tehingu-

hind, kr Tehingu

aeg

Pinnaühiku maksumus,

kr/m2

Uus tn 28 40,3 väga hea 3/2 2 600 000 märts´07 64 516 Pikk tn 40 31,0 hea 5/2 1 950 000 nov´06 62 903 Pikk tn 40 45,3 hea 5/2 2 800 000 mai´07 61 810

Toodud võrdlustehingute objektide võrdlemiseks hinnatava objektiga korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava objekti mingi parameetri erinevus võrdlusobjekti turuväärtust.

6


Uus tn 28 Pikk tn 40 Pikk tn 40 Tehinguhind, kr/m² 64 516 62 903 61 810 Tehingu aeg märts´07 nov´06 mai´07 Ajaline kohandus1 0% 0% 0% Ajaldatud hind, kr/m² 64 516 62 903 61 810 Asukoha kohandus2

0% 5% 5% Elamu seisukorra kohandus3

-7% -7% -7% Korteri seisukorra kohandus -25% -20% -20% Planeeringu kohandus4

-25% -25% -25% Mastaabi kohandus5

5% 0% 7% Kohandus kokku -52% -47% -40% Kohanduste abs. väärtuste summa 62% 57% 64% Kohandatud hind, kr/m² 30 968 33 339 37 086 Kaalud6 0,3 0,5 0,2

1 – 2006. aasta lõpust olulist hinnatõusu ei ole toimunud, ajalist kohandamist ei rakenda; 2 – asukohaväärtuselt on Pikk tn 40 vanalinna siseselt mõnevõrra madalamalt hinnatud; 3 – näitena toodud korterid paiknevad kapitaalselt renoveeritud elamutes; 4 – arvestatud on asjaoluga, et hinnatav objekt on ebapraktilise planeeringuga st suure osa korteriomandist moodustab trepikoda; 5– mastaabi kohanduse all mõistame üldkehtivat reeglit, mille alusel suurema üldpinnaga objektide pinnaühiku maksumus on reeglina madalam kui väiksema üldpinnaga objektidel; 6– kaalude jagamisel tugineme põhimõttele, et suurima kaalu omistame näitele, mis kõige enam sarnaneb hinnatavale. Eeltoodud tabelis kohandatud pinnaühiku maksumuste kaalutud keskmine avaldub järgmiselt:

30 968 kr/m² x 0,3 + 33 339 kr/m² x 0,5 + 37 086 kr/m² x 0,2 = 33 377 kr/m². Seega avaldub hinnatava objekti turuväärtus järgmiselt:

33 377 kr/m² x 32,9 m2 = 1 098 097 kr, mis on ümardatult 1 100 000 krooni. Seega võrreldes erinevaid müügitehinguid ja arvestades olukorda kinnisvaraturul ning hinnatava korteri eripäradega, võib hinnata käsitletava korteriomandi turuväärtuseks 1 100 000 kr, mis on ca 33 435 kr/m2 reaalosa pinna arvestuses. 8. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused Käesolev eksperthinnang on kehtiv järgmistel eeldustel:

- omaniku esindaja poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõesed; - objekt on omandatud vastavalt seadustele; - objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud; - objektil puuduvad võõrandamise hetkel kehtivad üürilepingud.

7


9. Hindamistulemus Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ hinnangul on korteriomandi aadressil Tallinn, Lai tn 9/Suur-Kloostri tn 5, mis reaalosana on korter nr 9, turuväärtus seisuga 13.06.2007.a. 1 100 000 (üks miljon ükssada tuhat) krooni, mis on 33 435 kr/m² reaalosa pinna arvestuses. Eeldatav müügiperiood toodud turuväärtusega on hindamise aja turusituatsioonis kuni 6 kuud. Eksperthinnang on 7-l lehel, kõik lehed on allkirjastatud hinnangu koostaja poolt. Lisad: vastavuskinnitus standardi nõuetele, asukoha skeem, fotod, Kinnistusregistri väljavõte, korteri plaan. Käesolevat eksperthinnangut ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale hinnangule ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat eksperthinnangut soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 21. juuni 2007 Koostaja: Margit Preegel Nooremhindaja Kinnitaja: Raili Kangur Korterite hindamisgrupi juhataja Atesteeritud kinnisvarahindaja, elamispinna atestaat EH 050106 EKHÜ ja Kutsekoja kutsetunnistus nr 011458

8


Vastavuskinnitus standardi nõuetele - Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. - Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. - Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. - Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokku lepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. - Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

9


Asukoha skeem

10


Korterelamu Tallinnas Lai tn 9/Suur-Kloostri tn 5

Korter nr 9

11


12


13


eksperthinnang 1905/067 · 2011-01-10 · 2 uus maa kinnisvarakonsultantide oÜ eksperthinnang...

Documents