京都市固定資産評価要綱（土地編）京都市固定資産 …...- 1 -...

平成３０年度

京都市

京都市固定資産評価要綱（土地編）

京都市固定資産評価要領（土地編）

目次


第１節通則・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1

第２節宅地・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2

第３節田及び畑・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4

第４節市街化区域農地・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5

第５節山林・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6

第６節削除・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7

第７節池沼・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8

第８節牧場・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8

第９節原野・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8

第１０節雑種地・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8

第１１節その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10

第１２節経過措置・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13

第１３節施行細目の委任・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14

別表１画地計算法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15

別表２宅地の比準表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21

別表３田の比準表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21

別表４畑の比準表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21

別表５造成費相当額の控除額（率）表・・・・・・・・・・・・・・ 22

別表６山林の比準表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22

別表７砂防指定地に指定された山林の補正率表・・・・・・・・・・ 22

別表８雑種地等に係る総合比準割合表・・・・・・・・・・・・・・ 22

別表９小規模な鉄道施設を有する建物・・・・・・・・・・・・・・ 22

別表１０複合利用鉄軌道用地に係る総合比準率表・・・・・・・・・・ 22

別表１１造成費に相当する額の加算額表・・・・・・・・・・・・・・ 22

京都市固定資産評価要領（土地編）

第１節通則

１土地の評価の要領・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23

２現況による評価・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23

３地目の認定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23

４地積の認定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27

５土地の評価の方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28

第２節宅地の評価

１宅地の評価の仕組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 30

２評価の方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31

３基準宅地の選定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31

４地域及び地区の区分・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31

５標準宅地の選定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38

６適正な時価の評定及び評点数の付設・・・・・・・・・・・・ 40

７画地の認定方法及び留意事項・・・・・・・・・・・・・・・ 45

８画地計算法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 46

９宅地の比準表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 77

評価要綱別表１画地計算法附表１～１８・・・・・・・・・・・ 81

評価要綱別表２宅地の比準表附表１～４・・・・・・・・・・・ 89

第３節田及び畑の評価

１評価の仕組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 93

２状況類似地区の区分・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 93

３標準田又は標準畑の選定・・・・・・・・・・・・・・・・・ 96

４標準田又は標準畑の適正な時価の評定及び評点数の付設・・・ 96

５各筆の田又は畑の評点数の付設・・・・・・・・・・・・・・ 97

６標準田又は標準畑調査票の作成要領・・・・・・・・・・・・ 98

評価要綱別表３田の比準表・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 104

評価要綱別表４畑の比準表・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 106

第４節市街化区域農地の評価

１市街化区域農地の評価の仕組み・・・・・・・・・・・・・・ 108

２市街化区域農地の範囲・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 108

３評価の方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 109

４基本価額の求め方・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 110

５造成費相当額の求め方・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 111

評価要綱別表５造成費相当額の控除額（率）表・・・・・・・・・ 112

第５節介在田及び介在畑の評価

１介在田及び介在畑の範囲・・・・・・・・・・・・・・・・・ 113

２介在田及び介在畑の把握方法・・・・・・・・・・・・・・・ 113

３評価の方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 114

第６節山林の評価

１山林の評価の仕組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 115

２状況類似地区の区分・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 115

３標準山林の選定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 117

４標準山林の適正な時価の評定及び評点数の付設・・・・・・・ 117

５各筆の山林の評点数の付設・・・・・・・・・・・・・・・・ 118

評価要綱別表６山林の比準表・・・・・・・・・・・・・・・・・ 119

６標準山林調査票の作成要領・・・・・・・・・・・・・・・・ 120

第７節介在山林の評価

１介在山林の範囲・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 123

２評価の方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 123

第８節池沼，牧場，原野及びその他の雑種地の評価

１評価の方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 125

２評価上の留意点・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 127

評価要綱別表８雑種地等に係る総合比準割合表・・・・・・・・・ 129

第９節ゴルフ場等用地の評価

１ゴルフ場等用地の範囲・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 131

２評価の方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 131

第１０節鉄軌道用地の評価

１鉄軌道用地の範囲・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 136

２複合利用鉄軌道用地の範囲・・・・・・・・・・・・・・・・ 136

評価要綱別表９小規模な鉄道施設を有する建物・・・・・・・・・ 139

３複合利用鉄軌道用地以外の鉄軌道用地の評価の方法・・・・・ 139

４複合利用鉄軌道用地の評価の方法・・・・・・・・・・・・・ 142

評価要綱別表１０複合利用鉄軌道用地に係る総合比準率表・・・・ 144

第１１節その他

１その他の土地の評価の原則・・・・・・・・・・・・・・・・ 147

２私道の用に供されている土地の評価・・・・・・・・・・・・ 147

３単独での利用が著しく困難な土地の評価・・・・・・・・・・ 148

４高架下の土地の評価・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 149

５特別緑地保全地区内の土地の評価・・・・・・・・・・・・・ 150

６生産緑地地区内の土地の評価・・・・・・・・・・・・・・・ 151

７農業用施設の用に供する土地の評価・・・・・・・・・・・・ 153

評価要綱別表１１造成費に相当する額の加算額表・・・・・・・・ 156

８砂防指定地に指定された山林の評価・・・・・・・・・・・・ 156

評価要綱別表７砂防指定地に指定された山林の補正率表・・・・・・ 157

９勧告遊休農地の評価・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 157

第１２節据置年度における土地の評価

１評価替えの対象・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 158

２評価の方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 159

第１３節用語の意義

１宅地・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 161

２田及び畑・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 163

３山林・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 165

平成３０年度

京都市固定資産評価要綱

（土地編）

京都市

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第１節通則

１意義

この京都市固定資産評価要綱（土地編）は，地方税法(以下「法」という。)第３８８条

第１項の規定により総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき定めたものであり，土地

の評価は本評価要綱に基づき行うものとする。

２土地評価の基本

土地の評価は，次に掲げる土地の地目の別にそれぞれ以下に定める評価の方法によって

行うものとする。この場合における土地の地目の認定に当たっては，当該土地の現況及び

利用目的に重点を置き，部分的に僅少の差異の存するときであっても，土地全体としての

状況を観察して認定するものとする。

（１）宅地

（２）田

（３）畑

（４）山林

（５）池沼

（６）牧場

（７）原野

（８）雑種地

３地積の認定

土地の地積は，次に掲げる場合を除き，原則として，登記簿に登記されている土地につ

いては登記簿に登記されている地積（以下「登記地積」という。）によるものとし，登記

簿に登記されていない土地については現況の地積によるものとする。

（１）登記簿に登記されている土地の登記地積が現況の地積よりも大きいと認められる場合

は，現況の地積によるものとする。

（２）登記簿に登記されている土地の現況の地積が登記地積よりも大きいと認められ，かつ，

登記地積によることが著しく不適当であると認められる場合は，現況の地積によるもの

とする。

（３）法第３４３条第６項の規定により，同項に規定する仮換地等又は仮使用地についてみ

なし課税を行う場合は，当該仮換地等又は仮使用地として使用又は収益することができ

る部分の地積によるものとする。

（４）一筆の土地の一部に，法第３４８条第２項から第９項までの規定により固定資産税を

課することができない部分（以下「非課税部分」という。）がある場合は，当該非課税

部分の地積を（１）から（３）までの規定により求めた地積から控除するものとする。

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４地上権等が設定されている土地の評価

地上権，借地権等が設定されている土地については，これらの権利が設定されていない

土地として評価するものとする。

５土地の評価額の算出方法

各筆の土地の評価額は，当該土地の地目の別にそれぞれ次節以下の方法によって算出す

るものとする。この場合において，各筆の評価額に１００円未満の端数があるとき，又は

その全額が１００円未満であるときは，その端数金額又はその全額を切り捨てるものとす

る。

第２節宅地

１宅地の評価

宅地の評価は，各筆の宅地について評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの価

額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法によるものとする。

２評点１点当たりの価額

評点１点当たりの価額は，１円とする。ただし，総務大臣から通知された宅地の提示平

均価額に基づいて市長が決定すべき価額がこれと異なるときは，その価額とする。

３評点数の付設

各筆の宅地の評点数は，宅地の所在する地域の状況に応じ，主として市街地的形態を形

成する地域に所在する宅地については「市街地宅地評価法」により，主として市街地的形

態を形成するに至らない地域に所在する宅地については「その他の宅地評価法」によって，

それぞれ次に定めるところにより付設するものとする。

（１）「市街地宅地評価法」による宅地の評点数の付設

「市街地宅地評価法」による宅地の評点数は，次によるものとする。

ア用途地区の区分

市街地的形態を形成する地域を，宅地の利用状況を基準として，商業地区，住宅地

区，工業地区及び観光地区に区分する。この場合において，商業地区にあっては繁華

街，高度商業地区Ⅱ，普通商業地区（Ⅰ，Ⅱ）に，住宅地区にあっては普通住宅地区

（Ⅰ，Ⅱ），併用住宅地区に，工業地区にあっては大工場地区，中小工場地区（Ⅰ，

Ⅱ）に，それぞれ区分する。

イ標準宅地の選定

アによって区分した各地区を，街路の状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密

度その他の宅地の利用上の便等からみて相当に相違する地域（以下「状況類似地域」

という。）ごとに区分し，当該地域の主要な街路に沿接する宅地のうち，奥行，間口，

形状等の状況が当該地域において標準的なものと認められるものを，標準宅地として

選定する。

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ウ基準宅地の選定

標準宅地のうち，最高の路線価を付設することとなる主要な街路に沿接する標準宅

地を，基準宅地として選定する。

エ標準宅地の適正な時価の評定

宅地の売買実例価額から，次の方法により標準宅地の適正な時価を評定する。

（ア）売買の行われた宅地（以下「売買宅地」という。）の売買実例価額について，そ

の内容を検討し，正常と認められない条件がある場合においては，これを修正して，

売買宅地の正常売買価格を求める。

（イ）当該売買宅地と標準宅地の位置，利用上の便等の相違を考慮し，（ア）によって

求められた当該売買宅地の正常売買価格から，標準宅地の適正な時価を評定する。

（ウ）（イ）によって標準宅地の適正な時価を評定する場合にあっては，総務大臣の示

した基準宅地の適正な時価との評価の均衡及び標準宅地相互間の評価の均衡を総合

的に考慮するものとする。

オ主要な街路の路線価の付設

主要な街路について付設する路線価は，当該主要な街路に沿接する標準宅地の単位

地積当たりの適正な時価に基づいて付設するものとする。この場合において，当該標

準宅地が「画地計算法」（別表１）を適用すべきものであるときは，当該主要な街路

に付設する路線価は，エにより評定した当該標準宅地の適正な時価に基づき，仮に当

該標準宅地の位置に「画地計算法」を適用する必要がない宅地があるものとした場合

における当該宅地の単位地積当たりの適正な時価を算出し，これに基づいて付設する

ものとする。

カその他の街路の路線価の付設

その他の街路について付設する路線価は，近傍の主要な街路の路線価を基礎とし，

主要な街路に沿接する標準宅地とその他の街路に沿接する宅地との間における街路の

状況，公共施設等の接近の状況，その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮

して付設するものとする。

キ各筆の宅地の評点数の付設

各筆の宅地の評点数は，路線価を基礎とし，「画地計算法」を適用して付設するも

のとする。

（２）「その他の宅地評価法」による宅地の評点数の付設

「その他の宅地評価法」による宅地の評点数は，次によるものとする。

ア集団地区及び散在地区の区分

市街地的形態を形成するに至らない地域を，宅地の利用状況を基準として，集団地

区及び散在地区に区分する。

イ状況類似地区の区分

アによって区分した各地区を，道路の状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密

度その他の宅地の利用上の便等を総合的に考慮し，おおむねその状況が類似している

と認められる宅地の所在する地区（以下「状況類似地区」という。）ごとに区分する。

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ウ標準宅地の選定

イによって区分した状況類似地区ごとに，当該地区の道路に沿接する宅地のうち，

奥行，間口，形状等の状況が当該地区において標準的なものと認められるものを，標

準宅地として選定する。


標準宅地の適正な時価は，（１）エに定めるところにより評定する。

オ標準宅地の評点数の付設

標準宅地の評点数は，当該標準宅地の適正な時価に基づいて付設する。この場合に

おいて，標準宅地が「宅地の比準表」（別表２）を適用すべきものであるときは，当

該標準宅地の評点数は，エにより評定した当該標準宅地の適正な時価に基づき，仮に

当該標準宅地の位置に「宅地の比準表」を適用する必要がない宅地があるものとした

場合における当該宅地の単位地積当たりの適正な時価を算出し，これに基づいて付設

するものとする。

カ各筆の宅地の評点数の付設

各筆の宅地の評点数は，標準宅地の単位地積当たりの評点数を基礎とし，「宅地の

比準表」を適用して付設するものとする。

第３節田及び畑

１田及び畑の評価

田及び畑（第４節及び第１１節８に定めるものを除く。）の評価は，各筆の田及び畑に

ついて評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの価額に乗じて田及び畑の価額を求

める方法によるものとする。ただし，介在田及び介在畑（農地法第４条第１項及び第５条

第１項の規定により宅地又は宅地に比準する土地（以下「宅地等」という。）への転用の

許可を受けた田及び畑，並びにその他の田及び畑で宅地等に転用することが確実であると

認められるものをいう。）については，後記第４節又は第１０節に定めるところによりそ

の価額を求めるものとする。


評点１点当たりの価額は，１円とする。ただし，京都府知事から通知された田又は畑の

提示平均価額に基づいて市長が決定すべき価額が，これと異なるときは，その価額とする。


各筆の田及び畑の評点数は，次の方法により付設するものとする。

（１）状況類似地区の区分

状況類似地区は，地勢，土性，水利等の状況を総合的に考慮し，おおむねその状況が

類似していると認められる田又は畑の所在する地区ごとに区分するものとする。この場

合において，状況類似地区は，町の区域ごとに認定するものとし，相互に当該状況が類

似していると認められる町の区域はこれらを合わせ，町の区域内において当該状況が著

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しく異なると認められるときは当該状況が異なる地域ごとに区分するものとする。

（２）標準田又は標準畑の選定

（１）によって区分した状況類似地区ごとに，日照，かんがい，排水，面積，形状等

の状況が当該地区において標準的なものと認められる一の田又は畑を選定し，これを標

準田又は標準畑とする。

（３）基準田又は基準畑の選定

標準田又は標準畑のうち，地勢，土性，水利等の状況が市内において上級と認められ

るもののうちから一の標準田又は標準畑を基準田又は基準畑として選定するものとする。

（４）標準田又は標準畑の評点数の付設

標準田又は標準畑の評点数は，次に定めるところにより評定する当該標準田又は標準

畑の適正な時価に基づいて付設するものとする。

ア売買の行われた田又は畑（以下「売買田畑」という。）の売買実例価額について，

その内容を検討し，正常と認められない条件がある場合においては，これを修正して，

売買田畑の正常売買価格を求めるものとする。この場合における正常売買価格は，田

又は畑として利用する場合における田又は畑の正常売買価格であるので，売買田畑が

市街地の近郊に所在するため，売買田畑の売買実例価額が田又は畑として利用する場

合における当該田又は畑の売買価額を超える額であると認められる場合における当該

売買田畑の正常売買価格は，田又は畑として利用する場合における当該田又は畑の売

買価額を基準として求めるものとする。

イ当該売買田畑と標準田又は標準畑の地形，土性，水利，利用上の便等の相違を考慮

し，アによって求められた当該売買田畑の正常売買価格から標準田又は標準畑の

正常売買価格を求め，これに農地の平均１０アール当たり純収益額の限界収益額

（面積差１０アールの農業経営相互間の純利益の差額をいう。）に対する割合（０．

５５）を乗じて，標準田又は標準畑の適正な時価を評定するものとする。

ウイによって標準田又は標準畑の適正な時価を評定する場合においては，京都府知事

の示した基準田又は基準畑の適正な時価との評価の均衡及び標準田又は標準畑相互間

の評価の均衡を総合的に考慮するものとする。

（５）各筆の田又は畑の評点数の付設

各筆の田又は畑の評点数は，標準田又は標準畑の単位地積当たり評点数に，「田の比

準表」（別表３）又は「畑の比準表」（別表４）により求めた各筆の田又は畑の比準割

合を乗じ，これに各筆の田又は畑の地積を乗じて付設するものとする。

第４節市街化区域農地

１市街化区域農地の評価

市街化区域農地（法附則第１９条の２第１項に規定する市街化区域農地をいう。以下同

じ。）の評価は，沿接する道路の状況，公共施設等の接近の状況その他の宅地としての利

用上の便等からみて，当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地（以下「類似宅地」

という。）の単位地積当たり価額を基準として求めた価額（以下「基本価額」という。）

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から当該市街化区域農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる単位地積当

たり造成費に相当する額（以下「造成費相当額」という。）を控除し，これに各筆の地積

を乗じてその価額を求める方法によるものとする。

２評価の方法

各筆の市街化区域農地の評価は，次の方法によって行うものとする。

（１）類似宅地の選定

市街化区域内に所在する宅地のうちから，沿接する道路の状況，公共施設等の接近の

状況その他の宅地としての利用上の便等，土地の価格に影響を及ぼす諸条件を総合的に

考慮して当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地を選定する。

（２）基本価額の算定

類似宅地の単位地積当たり価額を基準とし，当該市街化区域農地が宅地であった場合

における価格に影響を及ぼす諸条件の相違を考慮して，第２節３に定める宅地の評価方

法（市街地宅地評価法又はその他の宅地評価法）に準じる方法により，各筆の市街化区

域農地ごとにその基本価額を求めるものとする。

（３）造成費相当額の算定

当該市街化区域農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費相当

額は，市街化区域農地の状況区分に応じ「造成費相当額の控除額（率）表」（別表５）

により求めるものとする。

（４）評価額の算出

各筆の市街化区域農地の評価額は，基本価額から造成費相当額を控除して各筆の単位

地積当たり価額を求め，これに各筆の地積を乗じて算出するものとする。

第５節山林

１山林の評価

山林の評価は，各筆の山林について評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの価

額に乗じて各筆の山林の価額を求める方法によるものとする。ただし，介在山林（宅地，

農地等のうちに介在する山林及び市街地又はその近郊の山林で，当該山林の近傍の宅地，

農地等との評価の均衡上，上記の方法によって評価することが適当でないと認められるも

のをいう。）については，当該山林の付近の宅地，農地等の価額に比準してその価額を求

める方法によるものとする。


評点１点当たりの価額は，１円とする。ただし，京都府知事から通知された山林の提示

平均価額に基づいて市長が決定すべき価額がこれと異なるときは，その価額とする。


各筆の山林の評点数は，次の方法により付設するものとする。

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状況類似地区は，地勢，土層，林産物の搬出の便等の状況を総合的に考慮し，おおむ

ねその状況が類似していると認められる山林の所在する地区ごとに区分するものとする。

この場合において，状況類似地区は，町の区域ごとに認定するものとし，相互に当該状

況が類似していると認められる町の区域はこれらを合わせ，町の区域内において当該状

況が著しく異なると認められるときは当該状況が異なる地域ごとに区分するものとする。

（２）標準山林の選定

（１）によって区分した状況類似地区ごとに，位置，地形，土層，林産物の搬出の便

等の状況が当該地区において標準的なものと認められる一の山林を選定し，これを標準

山林とする。

（３）基準山林の選定

標準山林のうち，地勢，土層，林産物の搬出の便等の状況が市内において上級と認め

られるもののうちから一の標準山林を基準山林として選定するものとする。

（４）標準山林の評点数の付設

標準山林の評点数は，次に定めるところにより評定する当該標準山林の適正な時価に

基づいて付設するものとする。

ア売買の行われた山林（以下「売買山林」という。）の売買実例価額について，その

内容を検討し，正常と認められない条件がある場合においては，これを修正して，売

買山林の正常売買価格を求めるものとする。この場合における正常売買価格は，山林

として利用する場合における山林の正常売買価格であるので，売買山林が市街地の近

郊等に所在するため，売買山林の売買実例価額が，山林として利用する場合における

当該山林の売買価額を超える額であると認められる場合における当該売買山林の正常

売買価格は，原則として，山林として利用する場合における当該山林の売買価額を基

準として求めるものとする。

イ当該売買山林と標準山林の位置，地形，土層，林産物の搬出の便等の相違を考慮し，

アによって求められた当該売買山林の正常売買価格を基礎とし，標準山林の適正な時

価を評定するものとする。

ウイによって標準山林の適正な時価を評定する場合においては，京都府知事の示した

基準山林の適正な時価との評価の均衡及び標準山林相互間の評価の均衡を総合的に考

慮するものとする。

（５）各筆の山林の評点数の付設

各筆の山林の評点数は，標準山林の単位地積当たり評点数に，「山林の比準表」（別

表６）により求めた各筆の山林の比準割合を乗じ，これに各筆の山林の地積を乗じて付

設するものとする。

第６節削除

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第７節池沼

池沼の評価は，池沼の位置，形状，利用状況等を考慮し，｢雑種地等に係る総合比準割合

表｣（別表８）により付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとする。

第８節牧場

牧場の評価は，牧場の位置，土性，地形等を考慮し，｢雑種地等に係る総合比準割合表｣

（別表８）により付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとする。

第９節原野

原野の評価は，原野の位置，その利用状況等を考慮し，「雑種地等に係る総合比準割合

表」（別表８）により付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとする。

第１０節雑種地

１雑種地の評価

雑種地の評価は，本節２及び３に掲げる土地を除き，雑種地の位置，形状，利用状況等

を考慮し，「雑種地等に係る総合比準割合表」（別表８）により付近の土地の価額に比準

して求めた価額から「造成費相当額の控除額（率）表」（別表５）による造成費相当額を

控除してその価額を求める方法によるものとする。ただし，造成費相当額は，付近の宅地

との均衡上，控除する必要があるものに限り適用するものとする。

２ゴルフ場等用地の評価

ゴルフ場その他これに類似する施設（以下「ゴルフ場等」という。）の用に供する一団

の土地（当該一団地の土地のうち当該ゴルフ場等がその効用を果たす上で必要がないと認

められる部分を除く。以下「ゴルフ場等用地」という。）の評価は，当該ゴルフ場等を開

設するに当たり要した当該ゴルフ場等用地の取得価額に当該ゴルフ場等用地の造成費（当

該ゴルフ場等用地の造成に通常必要と認められる造成費によるものとし，芝購入費，芝植

付費及び償却資産としての固定資産税の課税客体となるものに係る経費を除く。）を加算

した価額を基準とし，当該ゴルフ場等の位置，利用状況等を考慮してその価額を求める方

法によるものとする。この場合において，取得価額及び造成費は，当該ゴルフ場等用地の

取得後若しくは造成後において価格事情に変動があるとき，又はその取得価額若しくは造

成費が不明のときは，付近の土地の価額又は最近における造成費から評定した価額による

ものとする。

３鉄軌道用地の評価

（１）次に掲げる鉄道又は軌道による運送の用（以下「運送の用」という。）に供する土地

（以下「鉄軌道用地」という。）の評価は，（２）に定めるものを除き，当該鉄軌道用

地に沿接する土地の価額の３分の１に相当する価額によってその価額を求める方法によ

るものとする。この場合において，「当該鉄軌道用地に沿接する土地の価額」は，当該

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鉄軌道用地をその沿接する土地の地目，価額等の相違に基づいて区分し，その区分した

鉄軌道用地に沿接する土地の価額，その区分した鉄軌道用地の地積等を総合的に考慮し

て求めるものとする。

ア線路敷（工場の敷地内にあるものを除く。）の用に供する土地

イ停車場建物，転車台，給炭水設備，給油設備，検車洗浄設備又はプラットホーム・

積卸し場の用に供する土地

ウア又はイの土地に接する土地で，変電所，車庫，倉庫（資材置場を含む。）又は保

線区，検車区，運転区，車掌区，電力区，信号通信区その他の現業従業員の詰所の用

に供するもの

（２）鉄軌道用地のうち複合利用鉄軌道用地の評価は，次のアからウまでに定めるところに

よるものとする。ただし，「小規模な鉄道施設を有する建物」（別表９）に該当する建

物の敷地については，地目は宅地とし，その評価は，第２節に定める方法により行うも

のとする。

ア複合利用鉄軌道用地とは，次に掲げるものをいう。

（ア）複合利用建物（運送の用に供する部分と鉄道又は軌道による運送以外の用（以下

「運送以外の用」という。）に供する部分を有する建物をいう。以下本節及び別表

９において同じ。）の敷地である鉄軌道用地（（イ）に該当するものを除く。以下

「複合利用建物敷地」という。）

（イ）鉄軌道用地でその上部に設置された人工地盤等の上に複合利用建物若しくは運送

以外の用にのみ供する建物（以下「複合利用建物等」という。）があるものその他

人工地盤等の上を運送以外の用に供するもの又は鉄軌道用地で近接する土地にある

複合利用建物等の一部がその上部にあるもの（以下「鉄軌道上部空間利用土地」と

いう。）

（ウ）鉄軌道の高架下にある鉄軌道用地で，当該土地に運送以外の用にのみ供する建物

があるものその他当該土地を運送以外の用に供するもの（（ア）に該当するものを

除く。以下「鉄軌道高架下利用土地」という。）

イ複合利用建物に該当するかどうかについては，次に定めるところによるものとする。

（ア）原則として一棟の建物ごとに判断するものとする。ただし，利用状況や形状等か

らみて，当該建物を区分することができる場合には，これを区分し，当該区分され

た部分をそれぞれ一棟の建物とみなす。

（イ）次の部分については，運送の用に供する部分とみなす。

ａ運送の用に供する部分を有する建物のうち運送以外の用に供する部分（運送以

外の用に供する部分が連たんする場合には，当該連たんする一団の部分とす

る。）で床面積が１０平方メートル以下のもの

ｂプラットホームの一部で運送以外の用に供する部分

（ウ）運送の用に供する部分を有する建物のうち運送以外の用に供する部分の合計床面

積が２５０平方メートル未満の建物は，そのすべての部分を運送の用に供する建物

とみなす。

- 10 -

ウ複合利用鉄軌道用地の評価は，原則として次の（ア）の評価単位ごとに行い，

（イ）により複合利用鉄軌道用地の地積を運送の用に供する部分の面積と運送以外の

用に供する部分の面積で案分し，（ウ）によりそれぞれの地積に対応する価額を算出

し，これらの価額を合算してその価額を求める方法によるものとする。

（ア）評価単位

ａ複合利用建物敷地の評価は，当該建物（イ（ア）ただし書により一棟の建物と

みなされたものを含む。）の敷地ごとに行うものとする。

ｂ鉄軌道上部空間利用土地の評価は，人工地盤等が設置されている場合には，当

該人工地盤等をその上の利用状況等に応じて区分し，その区分した部分を地表面

に水平投影した範囲ごとに行うものとする。また，近接する土地にある複合利用

建物等の一部が鉄軌道用地の上部にある場合には，当該部分を地表面に水平投影

した範囲ごとに行うものとする。

ｃ鉄軌道高架下利用土地の評価は，当該土地の利用状況等に応じて当該土地を区

分し，その区分した土地ごとに行うものとする。

（イ）複合利用鉄軌道用地の地積の案分

複合利用鉄軌道用地の地積を案分する場合において，運送の用に供する部分と運

送以外の用に供する部分のそれぞれの面積の算定は，建物にあっては床面積，建物

以外にあってはその面積を用いて行うものとする。

ただし，建物の屋上が，駐車場に利用されるなど運送以外の用に供されている場

合は当該部分の面積を運送以外の用に供する部分の面積に算入し，運送の用に供さ

れている場合は当該部分の面積を運送の用に供する部分の面積に算入する。

この場合において，運送の用に供する部分とみなすものについては，イ（イ）及

び（ウ）の例によるものとする。

（ウ）運送の用に供する部分又は運送以外の用に供する部分に相当する地積に対応する

価額の算出

ａ運送の用に供する部分に相当する地積に対応する価額は，複合利用鉄軌道用地を

含む鉄軌道用地に沿接する土地の価額の３分の１に相当する価額によって求めるも

のとする。この場合において，「鉄軌道用地に沿接する土地の価額」は，（１）の

例により求めるものとする。

ｂ運送以外の用に供する部分に相当する地積に対応する価額は，複合利用鉄軌道用

地の付近の土地の価額に比準して求めるものとする。この場合において，当該土地

の利用状況，形状及び利用上の阻害要因の状況などを考慮して定めた「複合利用鉄

軌道用地に係る総合比準率表」（別表１０）を適用してその価額を求めるものとす

る。

なお，付近の宅地と利用用途の類似性が認められ，かつ評価上著しい不均衡が認

められる場合は，その他の比準率を適用することができるものとする｡


- 11 -

次に掲げる土地の評価は，第２節から前節までの規定にかかわらず，それぞれ本節１から

８までに規定する方法によるものとする。

１私道の用に供されている土地の評価

私道の用に供されている土地の評価は，地目は原則として雑種地とし，それぞれ次に定

めるところにより行うものとする。

（１）市街地宅地評価法適用地域の場合

市街地宅地評価法適用地域に存する私道の用に供されている土地の評価は，当該私道

に付設された路線価に１０分の１を乗じてその価額を求めるものとする。この場合にお

いて，当該私道に路線価が付設されていないときは，付近の路線価に１００分の７を乗

じてその価額を求めるものとする。

（２）その他の宅地評価法適用地域の場合

その他の宅地評価法適用地域に存する私道の用に供されている土地の評価は，当該土

地の存する状況類似地区における標準宅地の単位地積当たり評点数に１０分の１を乗じ

てその価額を求めるものとする。

２単独での利用が著しく困難な土地の評価

面積が過小又は形状が極端な帯状であるため，単独での利用が著しく困難であり，かつ，

その立地条件から周囲の土地との一体利用が見込まれない土地については，地目は原則と

して雑種地とし，その評価は，当該土地の存する地域の区分に応じ，それぞれ次に定める

ところにより行うものとする。ただし，当該土地の面積が過小又は形状が極端な帯状であ

っても，田，畑又は山林に比準して評価することが適当と認められる場合は，第１０節１

に定める方法により行うものとする。


市街地宅地評価法適用地域に存する単独での利用が著しく困難な土地の評価は，当該

土地が接する路線（当該土地が無道路地であるときにあっては，当該土地を利用するに

当たり最も合理的と認められる路線）に付設された路線価に１０分の１を乗じてその価

額を求めるものとする。


その他の宅地評価法適用地域に存する単独での利用が著しく困難な土地の評価は，当

該土地の存する状況類似地区における標準宅地の単位地積当たり評点数に１０分の１を

乗じてその価額を求めるものとする。

３高架下の土地の評価

高架道路の下の土地を店舗，事務所その他の家屋の敷地又は駐車場等に使用している場

合における当該土地の評価は，地目はそれぞれ宅地又は雑種地とし，付近の宅地の２分の

１に相当する価額によってその価額を求めるものとする。

４特別緑地保全地区内の土地の評価

- 12 -

都市緑地法第１２条第 1 項に規定する特別緑地保全地区（近畿圏の保全区域の整備に関

する法律第６条第 1 項の規定による特別緑地保全地区を含む。以下「特別緑地保全地区」

という。）内の土地は，緑地保全の見地から樹木の伐採，建築物の新築等に対する規制が

行われているため，当該特別緑地保全地区内の土地の評価は，それぞれ次に定めるところ

により行うものとする。ただし，ゴルフ場，料亭等地方交付税法施行令第１条各号に掲げ

るものの用に供する土地については，これらの方法は適用しない。

（１）山林については，特別緑地保全地区に指定されていないとした場合の価額の２分の１

に相当する価額によってその価額を求めるものとする。

（２）宅地については，特別緑地保全地区に指定されていないとした場合の価額に，画地の

総地積に対する樹木の生育している部分（当該樹木の生育している部分のうち，専ら観

賞用に植栽された庭木等が存するいわゆる庭園に係る部分を除く。）の地積の割合に応

じ「がけ地補正率表」（別表１附表９）を適用して得られる補正率を乗じた価額によっ


５生産緑地地区内の土地の評価

生産緑地法第３条第１項の規定により定められた生産緑地地区内の土地は，同法第８条

第１項各号に掲げる行為の制限を受けるため，当該生産緑地地区内の土地の評価は，それ

ぞれ次に定めるところにより行うものとする。

（１）宅地については，当該生産緑地地区内に存する生産緑地法第２条第１号に規定する農

地等の価額を基準として求めた価額に「造成費に相当する額の加算額表」（別表１１）

によって求めた当該宅地を当該農地等から転用する場合において通常必要と認められる

造成費に相当する額を加えた価額によってその価額を求めるものとする。ただし，同法

第１４条の規定により生産緑地地区における行為の制限が解除された宅地等，生産緑地

地区外の宅地との評価の均衡上，上記の方法によって評価することが適当でないと認め

られるものについては，この方法は適用しない。

（２）宅地に比準する土地については，生産緑地地区内に存する付近の宅地に比準してその

価額を求めるものとする。

（３）田又は畑（（２）に該当するものを除く。）については，第３節「田及び畑」に定め

る方法（同節１のただし書を除く。）を適用してその価額を求めるものとする。

（４）山林については，第５節「山林」に定める方法（同節１のただし書を除く。）を適用

してその価額を求めるものとする。

（５）田，畑又は山林に比準する土地については，生産緑地地区内に存する付近の田，畑又

は山林に比準してその価額を求めるものとする。

６農業用施設の用に供する土地の評価

農業振興地域の整備に関する法律第８条第２項第１号に規定する農用地区域内又は都市

計画法第７条第１項に規定する市街化調整区域内に存する農業用施設（農業振興地域の整

備に関する法律第３条第３号及び第４号に掲げる施設に該当する施設をいう。）の用に供

- 13 -

する土地の評価は，それぞれ次に定めるところにより行うものとする。

（１）宅地については，付近の田又は畑の価額を基準として求めた価額に「造成費に相当す

る額の加算額表」（別表１１）によって求めた当該宅地を田又は畑から転用する場合に

おいて通常必要と認められる造成費に相当する額を加えた価額によってその価額を求め

るものとする。ただし，市街化調整区域内に存する農業用施設の用に供する宅地（農用

地区域内に存するものを除く。）で，当該宅地の近傍の土地との評価の均衡上，上記の

方法によって評価することが適当でないと認められるものについては，この方法は適用

しない。

（２）農業用施設の用に供する雑種地及び農業用施設を建築することを目的に転用許可を受け

た田又は畑については，付近の農業用施設の用に供する宅地に比準してその価額を求め

るものとする。


る方法(同節１のただし書を除く。)を適用してその価額を求めるものとする。

７砂防指定地の評価

砂防法第２条の規定に基づき指定された土地（以下「砂防指定地」という。）のうち山

林の評価は，当該山林が砂防指定地として指定されていないとした場合の価額に，当該山

林の地積に対する砂防指定地の面積の割合に応じ，「砂防指定地に指定された山林の補正

率表」（別表７）を適用して求めた率を乗じてその価額を求めるものとする。ただし，本

節４（１）に定める方法により評価した特別緑地保全地区内の山林については，この規定

は適用しないものとする。

８勧告遊休農地の評価

勧告遊休農地(法附則第１７条の３第１項に規定する勧告遊休農地をいう。)の評価につ

いては，第３節１によって求めた田又は畑の価額を第３節３（４）イに規定する割合で除

して求めた価額によってその価額を求める方法によるものとする。

第１２節経過措置

１標準宅地の価格評定における地価公示価格等の活用

宅地の評価において，第２節３（１）エ及び第２節３（２）エの標準宅地の適正な時価

を求める場合には，当分の間，基準年度の初日の属する年の前年の１月１日の地価公示法

による地価公示価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格等を活用するこ

ととし，これらの価格の７割を目途として評定するものとする。

２平成３０年度における宅地等の価格の修正

平成３０年度の宅地の評価においては，平成２９年１月１日から平成２９年７月１日ま

での間に標準宅地の価格が下落したと認める場合には，第２節及び本節１によって求めた

評価額に次に掲げる方法により修正を加えるものとする。

- 14 -

なお，市街化区域農地等宅地の価格を評価の基礎として価格を求めることとされている

土地（以下「宅地評価土地」という。）の評価についても，平成２９年１月１日から平成

２９年７月１日までの間に第２節及び本節１によって求めた当該土地とその状況が類似す

る宅地の価格が下落したと認める場合には，当該土地の価格を次に掲げる方法により修正

した価格によって求めるものとする。

（１）宅地及び宅地評価土地（以下「宅地等」という。）の価格の修正は，次によるものと

する。

ア宅地の価格の下落状況を把握する。

イ宅地等を区分し，その区分ごとに修正率を適用する。

（２）宅地の価格については，国土利用計画法施行令による京都府地価調査及び不動産鑑定

士による鑑定評価等を活用し，平成２９年１月１日から平成２９年７月１日までの下落

状況を把握するものとする。

（３）宅地等の区分及び修正率の適用は，次に掲げる宅地の評価方法の区分に応じ，次に定

めるところによるものする。

ア市街地宅地評価法の適用地域

（ア）宅地等の区分は，第２節３（１）イに規定する状況類似地域の単位とする。

（イ）（ア）の区分ごとに，第２節及び本節１によって求めた価格に，（２）によって

把握した下落状況からみて最も適切であると判断した修正率を乗じる。

イその他の宅地評価法の適用地域

（ア）宅地等の区分は，第２節３（２）イに規定する状況類似地区の単位とする。



第１３節施行細目の委任

本評価要綱の実施に関し必要な事項は，行財政局税務部長が定める。

- 15 -

別表１画地計算法

１画地計算法

各筆の画地計算は，一画地の宅地ごとに，路線価を基礎とし，画地の立地条件及び形状

に応じ，以下に掲げる画地計算の方法を適用して行うものとする。

２画地の認定

一画地は，原則として，土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された一筆の宅地に

よるものとする。ただし，一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について，その形状，

利用状況等からみて，これを一体をなしていると認められる部分に区分し，又はこれらを

合わせる必要がある場合においては，その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地とす

る。

３奥行価格補正割合法

宅地の価額は，道路からの奥行が長くなるに従って，また，奥行が著しく短くなるに従

って漸減するものであるので，その一方においてのみ路線に接する画地については，当該

路線の路線価に当該画地の奥行距離に応じ「奥行価格補正率表」（附表１）によって求め

た奥行価格補正率を乗じて単位地積当たり評点数を求め，これに当該画地の地積を乗じて

その評点数を求めるものとする。

４側方路線影響加算法

正面と側方が２系統の路線に接している画地（以下「角地」という。）及び正面と側方

が１系統の路線に接しその路線の屈折部の内側に位置している画地（以下「準角地」とい

う。）の価額は，側方路線(原則として路線価の低い方の街路をいう。以下同じ。)の影響

により，正面路線（原則として路線価の高い方の街路をいう。以下同じ。）のみに接する

画地の価額よりも高くなるものであるので，角地及び準角地については，当該画地の正面

路線から計算した単位地積当たり評点数に，側方路線を正面路線とみなして計算した単位

地積当たり評点数を「側方路線影響加算率表」（附表２）により求めた側方路線影響加算

率によって補正した単位地積当たり評点数を加算して，当該画地の単位地積当たり評点数

を求め，これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。ただし，当該画

地に接する側方路線が次のいずれかに該当する場合においては，評価の均衡上，加算の必

要があると認められるものを除いて，側方路線影響加算法を適用しないものとする。

（１）行止りの路線

（２）幅員が２メートル未満の路線

（３）当該画地との間に高低差等のある路線で，利用価値の増加が認められないもの

５二方路線影響加算法

正面と裏面が路線に接している画地（以下「二方路線地」という。）の価額は，裏路線

（原則として路線価の低い方の街路をいう。以下同じ。）の影響により，正面路線のみに

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接する画地の価額よりも高くなるものであるので，二方路線地については，当該画地の正

面路線から計算した単位地積当たり評点数に，裏路線を正面路線とみなして計算した単位

地積当たり評点数を「二方路線影響加算率表」（附表３）により求めた二方路線影響加算



地に接する裏路線が次のいずれかに該当する場合においては，評価の均衡上，加算の必要

があると認められるものを除いて，二方路線影響加算法を適用しないものとする。




６三方又は四方路線影響加算法

三方において路線に接している画地又は四方において路線に接している画地は，当該画

地の状況により，側方路線影響加算法及び二方路線影響加算法を併用して，当該画地の単

位地積当たり評点数を求め，これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとす

る。

７不整形地評点算出法

（１）形状が不整形な画地（本表８に定める無道路地及び通路沿いの土地（建築基準法上の道路に該当

しない通路等に係る土地補正率を適用して評価した土地をいう。以下同じ。）を除く。以下「不整

形地」という。）の価額については，形状が整形な画地（以下「整形地」という。）に比

して一般に低くなるものであるので，奥行価格補正割合法等によって計算した単位当た

り評点数に，「不整形地補正率表」（附表４）によって求めた不整形地補正率を乗じて

その単位地積当たり評点数を求め，これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求める

ものとする。ただし，路地状部分のみによって路線に接している不整形地で，当該路地

状部分の幅員が，次の表の左欄に掲げる路地状部分の長さの区分に応じ同表の右欄に掲

げる数値未満のもの（以下「袋地」という。）については，建築規制の観点から路線に

接している部分のない画地とみなし，本表８に定める「無道路地評点算出法」を適用し

てその評点数を求めるものとする。

なお，袋地にあっても，建築基準法第 43 条第 1 項ただし書許可基準第 3-9（平成 25

年 5 月 22 日付施行）及び京都市建築基準条例（平成 26 年 4 月 1 日付改正分）のうち，

路地形状の敷地における建築制限を改正したことにより個別同意により建築物の建替え

が許可された画地については，無道路地評点算出法を適用しないものとする。

20 メートル以下のもの２メートル

20 メートルを超え 35 メートル以下のもの（※）

35 メートルを超えるもの４メートル

※ （路地状部分の延長距離－２０メートル）÷０．１５メートル×０．０１＋２メー

トルで求められる値。

- 17 -

（２）不整形地評点算出法を適用する場合において，当該画地の正面路線に「間口狭小補正

率表」（附表７）及び「奥行長大補正率表」（附表８）の適用があるときは，次に掲げ

る率のうちいずれか小なるもの（下限０．６０）を乗じて単位地積当たり評点数を求め

るものとする。ただし，当該画地のすべての間口が２メートル未満である場合には，間

口狭小補正率に代えて本表１０に定める間口が２メートル未満の宅地の評点算出法にお

ける「間口２メートル未満補正率」を用いるものとする。

ア奥行長大補正率と間口狭小補正率を乗じたもの（小数点第３位切捨て）

イ不整形地補正率と間口狭小補正率を乗じたもの（小数点第３位切捨て）

（３）奥行価格補正割合法の適用に当たっては，その画地の不整形の程度，位置及び地積の

大小に応じ，次のいずれかの方法によって求めるものとする。

ア不整形地を区分して整形地が得られるときは，その区分して得られた整形地につい

て評点数を求める。

イ不整形地の地積をその間口距離で除して得た距離を計算上の奥行距離として評点数

を求める。

ウ整形地に近似する整形地を求め，その近似整形地について評点数を求める。

（４）（３）イの方法によって，その画地に奥行価格補正率表（附表１）及び奥行長大補正

率表（附表８）を適用するときは，当該画地の正面路線からの垂線による当該画地の最

深部までの距離を限度として当該画地の地積をその間口距離で除して得た数値のいずれ

か小さいものを両補正率表の適用に当たっての奥行距離とする。

８無道路地評点算出法

路線に接している部分のない画地(以下「無道路地」という。)又は袋地については，そ

の利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に，当該路線に接する土地と当該無

道路地とを合わせた画地の奥行距離（袋地にあっては路線から画地の最深部までの垂線距

離）に応じ「奥行価格補正率表」（附表１）によって求めた奥行価格補正率，当該無道路

地において利用上最も合理的であると認められる専用通路部分（袋地にあっては路地状部

分）の距離（以下「表地奥行距離」という。）に応じ「通路開設補正率表」（附表５）に

よって求めた通路開設補正率及び「無道路地補正率表」（附表６）を適用して求めた無道

路地補正率を乗じて単位地積当たり評点数を求め，これに当該無道路地又は袋地の地積を

乗じてその評点数を求めるものとする。

９間口狭小地又は奥行長大地評点算出法

間口が狭小な画地又は奥行が長大な画地（不整形地，無道路地，袋地及び通路沿いの土

地は除く。）については，本表３から６までに掲げる方法によって求めた単位地積当たり

評点数に，当該画地の形状に応じ，それぞれ「間口狭小補正率表」（附表７）又は「奥行

長大補正率表」(附表８)によって求めた間口狭小補正率又は奥行長大補正率を乗じてその

単位地積当たり評点数を求め，これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものと

する。

- 18 -

10 間口が２メートル未満の宅地の評点算出法

路線に接する間口がすべて２メートル未満の画地（不整形地，無道路地及び袋地は除

く。）については，建築規制による減価を考慮し，本表３から６までに掲げる方法によっ

て求めた単位地積当たり評点数に，本表８の無道路地評点算出法の無道路地補正率に準じ

て定める「間口２メートル未満補正率」（０．６０）を乗じて，その評点数を補正するも

のとする。ただし，この場合，当該画地について，本表９に定める「間口狭小地又は奥行

長大地評点算出法」は，適用しないものとする。

11 がけ地のある宅地の評点算出法

がけ地（傾斜地）等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する画

地については，当該画地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することのできな

い部分の地積の割合によって，「がけ地補正率表」（附表９）を適用して求めた補正率に

よって，その評点数を補正するものとする。

12 地下阻害物上の宅地の評点算出法

鉄道又は高速道路に係る地下阻害物により利用制限を受ける部分を有する画地について

は，当該画地の総地積に対する利用制限を受ける部分の地積の割合によって，「地下阻害

物補正率表」（附表１０）を適用して求めた補正率によって，その評点数を補正するもの

とする。

13 高圧線下の宅地の評点算出法

高圧送電線（以下「高圧線」という。）が通過する画地（高圧線直下から一定の影響範

囲の画地をいう。）については，使用電圧によって一定の利用制限を受けるので，当該画

地の総地積に対する高圧線の通過により制限を受ける部分の地積の割合を「がけ地補正率

表」（附表９）に適用して求めた補正率によって，その評点数を補正するものとする。こ

の場合において，当該補正率を適用するのは，電圧７千ボルトを超える特別高圧架空電線

が通過する画地に限るものとする。

14 段差のある宅地の評点算出法

路線より低い位置又は高い位置にあるため，当該路線に沿接する他の画地との評価の

均衡上，補正の必要があると認められる画地については，当該路線との高低差（以下

「段差」という。）の程度に応じ，「段差補正率表」（附表１１）により求めた補正率に

よって，その評点数を補正するものとする。この場合において，路線より高い位置にある

画地に対して当該補正率を適用するのは，商業地区及び観光地区内の画地に限るものとす

る。

15 水路に接する宅地の評点算出法

路線と画地との間に水路があるため，当該路線に沿接する他の画地との評価の均衡上，

- 19 -

補正の必要があると認められる画地については，「水路補正率表」（附表１２）により求

めた補正率によって，その評点数を補正するものとする。ただし，水路の幅員がおおむね

１メートル未満の場合又は暗渠等で利用上支障がない場合は，当該補正率を適用しないも

のとする。

16 都市計画施設予定地に定められた宅地の評点算出法

画地の一部又は全部が都市計画法第１１条第 1 項各号に掲げる都市計画施設の予定地に

定められた画地で，当該路線に沿接する他の画地に比してその利用価値が著しく減少して

いると認められるものについては，当該画地の総地積に対する都市計画施設の予定地に定

められた部分の地積の割合に応じ，「都市計画施設予定地補正率表」（附表１３）により

求めた補正率によって，その評点数を補正するものとする。

17 大規模な宅地の評点算出法

一般に大規模な画地の価額は，その総額が大きくなるために市場性が減退して単価が低

くなる傾向にあるので，その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が大規

模な画地については，当該画地の地積に応じ，「規模補正率表」（附表１４）により求め

た補正率によって，その評点数を補正するものとする。

18 市街化調整区域内において建築制限を受ける宅地の評点算出法

都市計画法第７条第１項に規定する市街化調整区域内（以下「市街化調整区域」とい

う。）内に存する宅地については，建築規制による減価を考慮し，次に掲げる方法により

求める「限定宅地等補正率」，「市街化調整区域内宅地規模補正率」及び「ただし書許可

補正率」を乗じて，その評点数を補正するものとする。

（１）市街化調整区域内に存する宅地で，次に掲げる宅地に該当しないもの（以下「限定宅

地等」という。）は，既存建築物の敷地ではないため，建替えが認められないなどの都

市計画法上の建築制限を受けることから，「限定宅地等補正率」（０．８０）を乗じて，


ア改正（平成１２年法律第７３号による改正をいう。）前の都市計画法第４３条第１項

第６号ロに該当することについて，市長の確認（確認制度は平成１３年５月で廃止）

を受け，現在，建築物の敷地の用に供されている宅地

イ市街化区域と市街化調整区域の区分（以下「線引き」という。）時（本市において

は，昭和４６年１２月２８日）にすでに宅地であり，現在まで継続して建築物の敷地

の用に供されている宅地（アの宅地を除く。）

ウ線引き前に旧住宅地造成事業に関する法律による認可を受けて開発された住宅団地

内の宅地

（２）市街化調整区域内に存する宅地のうち，都市計画上の建築制限により，当該画地上に

存する家屋の規模に比して画地規模が大きいものについては，家屋の敷地として有効に

活用できる部分と，有効に活用できない部分とが生じることから，家屋の敷地として有

- 20 -

効に活用できる部分の地積（以下「非補正面積」という。）の当該画地全体の地積に対

する割合（以下「非補正部分割合」という。）に応じて，「市街化調整区域内宅地規模

補正率表」（附表１５）を適用して得られる補正率を乗じて，その評点数を求めるもの

とする。

（３）市街化調整区域内に存する宅地であって建築基準法第４３条第１項ただし書の規定に

よる許可を必要とするものについては，一定の制限を受けることから，「ただし書許可

補正率」（０．９０）を乗じて，その評点数を求めるものとする。

19 景観規制（歴史遺産型美観成地区（重要界わい整備地域）等）を受ける宅地の評点算出

法

（１）建築物の形態・意匠に関する規制を受ける画地

歴史遺産型美観地区のうち，次に掲げる地域において，建築物の形態・意匠に関する

規制を受ける画地については，規制による減価を考慮し，その程度に応じ「景観地区規

制補正率表」（附表１６）を適用して得られる補正率を乗じてその評点数を求めるもの

とする。ただし，当該画地が受ける規制の内容と正面路線が受ける規制の内容に明らか

な差異がある場合に限る。

上賀茂郷界わい景観整備地区重要界わい整備地域，伏見南浜界わい景観整備地区重要

界わい整備地域，三条通界わい景観整備地区重要界わい整備地域（烏丸三条交差点付近

を除く），本願寺・東寺界わい景観整備地区重要界わい整備地域，千両ヶ辻界わい景観

整備地区重要界わい整備地域，上京北野界わい景観整備地区重要界わい整備地域，西京

樫原界わい景観整備地区重要界わい整備地域及び先斗町界わい景観整備地区重要界わい

整備地域

（２）歴史遺産型美観地区・三条通界わい景観整備地区（重要界わい整備地域）と沿道型

美観地区が交差する地点で建築制限を受ける画地

歴史遺産型美観地区・三条通界わい景観整備地区（重要界わい整備地域）と沿道型美

観地区が交差する地点で建築制限を受ける画地については，規制による減価を考慮し，

その程度に応じ「景観地区規制補正率表（烏丸三条交差点付近）」（附表１７）を適用

して得られる補正率を乗じてその評点数を求めるものとする。ただし，当該画地が受け

る規制の内容と標準宅地が受ける規制の内容に明らかな差異がある場合に限る。

（３）円通寺眺望空間保全区域内で建築制限を受ける画地

円通寺眺望空間保全区域内で建築制限を受ける画地については，規制による減価を考

慮し，その程度に応じ「景観地区規制補正率表（円通寺）」（附表１８）により求めた

補正率によって，その評点数を補正するものとする。ただし，当該画地が受ける規制の

内容と標準宅地が受ける規制の内容に明らかな差異がある場合に限る。

20 土砂災害特別警戒区域内に存する宅地の評点算出法

「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」第８条第１項に

規定する「土砂災害特別警戒区域」に指定された画地については，災害によって被る損失

- 21 -

及び建築規制による減価を考慮し，指定された区域に応じて，「土砂災害特別警戒区域補

正率」（０．７０）を適用して求めた補正率によってその評点数を補正するものとする。

21 その他の評点算出法

次に掲げる宅地で，当該路線に沿接する他の画地との評価の均衡上，補正の必要がある

と認められるものについては，以上に掲げる画地計算の方法を適用して算出した評点数か

ら，利用価値の減少する程度に応じて，その１割以内の評点数を控除した評点数によるも

のとする。

（１）公衆便所又は横断歩道橋の設置により，著しい影響を受ける宅地

（２）低湿地又は地盤軟弱地にあるため，著しい影響を受ける宅地

（３）騒音又は振動により，著しい影響を受ける住宅地区内の宅地

（４）その他特別の事情により，著しい利用価値の減少が認められる宅地

別表２宅地の比準表

１宅地の比準方法

各筆の宅地の比準は，一画地の宅地ごとに，標準宅地の単位地積当たり評点数を基礎と

し，画地の立地条件及び形状に応じ，本表に定めるところにより行うものとする。

２画地の認定

画地の認定は，別表１の２に定めるところにより行うものとする。

３各筆の宅地の評点数の算出

各筆の宅地の評点数は，当該宅地の所在する状況類似地区の状況並びに２により認定し

た画地の立地条件及び形状に応じ，標準宅地に「宅地の比準表」を適用する必要がないも

のとした場合における当該標準宅地の単位地積当たり評点数に，次に掲げる各種の比準割

合表（附表１～４）を適用して求めた当該画地の比準割合を乗じて，その単位地積当たり

評点数を求め，これに当該宅地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。ただし，

｢その他の比準割合表｣（附表３）のうち，上水道がないもの，下水道がないもの及び正面

街路の道路幅員に係る比準割合については，宅地が連続している状況類似地区（集団地

区）にあって，当該要因により相当の価格差が生じている地域に限り適用するものとする。

（附表１～４は省略，評価要領を参照のこと。）

別表３田の比準表

（同表は省略，評価要領を参照のこと。）

別表４畑の比準表


- 22 -

別表５造成費相当額の控除額（率）表


別表６山林の比準表


別表７砂防指定地に指定された山林の補正率表


別表８雑種地等に係る総合比準割合表


別表９小規模な鉄道施設を有する建物


別表１０複合利用鉄軌道用地に係る総合比準率表


別表１１造成費に相当する額の加算額表


平成３０年度

京都市固定資産評価要領

（土地編）

（評価要綱別表を含む。）

京都市

‐23‐

第１節通則

１土地の評価の要領

［評価要綱］第１節

１意義

この京都市固定資産評価要綱（土地編）は，地方税法(以下「法」という。)第３８８条

第１項の規定により総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき定めたものであり，土地

の評価は本評価要綱に基づき行うものとする。

土地の評価は，地方税法（以下「法」という。）第３８８条第１項の規定により総務大

臣が定める固定資産評価基準に基づいて定めた京都市固定資産評価要綱（以下「要綱」と

いう。）に基づいて行うものとするが，適正な評価の均衡を確保するため，具体的な評価

に当たっては，以下の要領により取り扱うものとする。

２現況による評価

土地の評価に当たっては，原則として土地の状況を実地に調査し，当該土地の賦課期日

現在における現況により評価するものとする。

３地目の認定


２土地評価の基本

土地の評価は，次に掲げる土地の地目の別にそれぞれ以下に定める評価の方法によって

行うものとする。この場合における土地の地目の認定に当たっては，当該土地の現況及び

利用目的に重点を置き，部分的に僅少の差異の存するときであっても，土地全体としての

状況を観察して認定するものとする。

（１）宅地

（２）田

（３）畑

（４）山林

（５）池沼

（６）牧場

（７）原野

（８）雑種地

要綱第 1 節２各号に掲げる地目は，次に掲げる基準を基礎として認定するものとする。

‐24‐

（１）一般的な基準

ア宅地建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地（風致あ

るいは樹木の生育地，通路等を含む。）

イ田農耕地で用水を利用して耕作する土地

ウ畑農耕地で用水を利用しないで耕作する土地（果樹園，茶畑，桑畑，花畑等

を含む。）

エ山林耕作の方法によらないで竹木の生育する土地（雑木林，竹林，芝草山，岩

石山等を含む。）

オ池沼かんがい用水でない水の貯溜地（堀，養魚池，水車溝，蓮池，ダム建設に

よる水没地等を含む。）

カ牧場獣畜を放牧する土地

キ原野耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地

ク雑種地以上のいずれにも該当しない土地で次に掲げる土地

（ア）ゴルフ場等の用地

要綱第１０節２に掲げる土地

（イ）鉄軌道用地

要綱第１０節３に掲げる土地

（ウ）その他の雑種地

鉄塔敷地，水路敷地，資材置場，稲干場，塚地，柴草地，不毛地，砂地，荒ぶ地，

土取場跡その他これらに準ずる土地

（２）特殊な場合の基準

ア宅地

（ア）現に建物が建築されていない土地であっても，次に例示するとおり，土地全体と

しての状況，使用実態等からみて客観的に建物の敷地の用に供されるものであるこ

とが明らかな場合は，宅地とする。ただし，市街化調整区域内の土地で，整地され

ているものの長期間放置され，雑草が生い茂っているような場合は，雑種地とする。

ａ建物新築の基礎工事に着手している場合

ｂ土地が整地され，道路，電気，水道，排水設備などが整備されている場合

ｃいわゆる分譲宅地のように道路，側溝などで区画されているような場合

（イ）耕作地の区域内にある農具小屋等の敷地は，その建物が永久的設備と認められる

ものに限り，宅地とする。

（ウ）建物の防風のために竹木を栽植した土地は，宅地とする。

（エ）建物の利用を主とする一団の土地で建物敷地以外の部分が建物に付随する庭園に

すぎないと認められるときは，その全部を一団として宅地とする。

（オ）ガスタンク敷地又は石油タンク敷地は，宅地とする。

（カ）工場又は営業所に接続する物干し場又はさらし場は，宅地とする。

（キ）宅地に接続するテニスコート，プール等の敷地は，宅地とする。

（ク）工場敷地内の公害防止のための緑地は，道路，溝渠その他によって判然と区分さ

‐25‐

れ，宅地以外の地目と認定することが特に適当であると認められるものを除いて，

工場敷地として建物の維持又は効用を果たすために必要な土地と一般的にみられる

ので，宅地とする。

イ田及び畑（農地）

（ア）田，畑輪換（隔年利用）の土地は，用水の設備が取り除かれない限り，原則とし

て田とする。

（イ）杞柳（かわやなぎ）を田に栽植し，田の設備をそのまま存置する土地は，田とし，

田の設備を廃止した土地は畑とする。山林又は原野に杞柳を栽植した土地は，畑と

する。

（ウ）水田農業確立対策に伴い，稲から永久性作物に転作された場合には(ア)，(イ)に

かかわらず畑とする。

（エ）竹林は，竹をとることが目的である場合は山林とするが，たけのこの採取が主な

目的となっていて肥培管理が行われている場合は，畑とする。

（オ）牧草栽培地は，畑とする。

（カ）休耕している田又は畑の地目は，一時休耕のような場合を除き，全く耕作がなさ

れず，長期（おおむね３年程度）にわたって放置され，雑草等が生育し，田又は畑

に復元し得ないような状態にある場合には，雑種地とする。

（キ）田又は畑が一時転用される場合において，当該期間終了後速やかに田又は畑に復

元されることが客観的に確実であると認められるときには，一時的に田又は畑以外

の用途に供されていても，田又は畑とする。

ウ雑種地

（ア）遊園地，ゴルフ場，運動場，野球場，テニスコート，プール等のように，一部に

建物がある場合でも，建物敷地以外の土地の利用を主とし，建物はその付随的なも

のにすぎないと認められるときは，その全部を一団として雑種地とする。ただし，

道路，溝渠その他により建物敷地として判然と区分されている状況にあるものは，

これを区分して宅地とする。

（イ）水力発電のための水路及び排水路は，雑種地とする。

（ウ）高圧線の下の土地で他の目的に使用することができない区域にある土地は，雑種

地とする。

（エ）鉄塔敷地又は変電所敷地は，雑種地とする。

（オ）木場（木ぼり）の区域内の土地は，建物がない限り雑種地とする。

（カ）競馬場内の土地については，事務所，観覧席，厩舎等永久的設備と認められる建

物の敷地及びその付属地は宅地とし，馬場は雑種地とする。また，その他の土地は，

現況に応じて認定する。

（キ）陶器かまどの設けられた土地は，永久的設備と認められる雨覆いがある場合は宅

地とし，その設備がない場合は雑種地とする。

エその他

（ア）牧畜のために使用する建物の敷地，牧草栽培地及び林地等で牧場地域内にあるも

‐26‐

のは，すべて牧場とする。

（イ）家庭菜園等，建物敷地内にあるような小規模なもので，それだけを区別して畑と

して取り扱うことが適当でないものは宅地とする。

（ウ）温室，畜舎等農業施設の用に供する土地については，次表によって認定するもの

とする。

農業施設の態様地目備考

温

室

の

用

に

供

す

る

土

地

農家の敷地内に所在する場合宅地農家住宅の床面積の１０倍以下の

場合は住宅用地とする。

農家

の敷

地外

に

所在

する

場合

内部で耕作している場合田，畑

内部で

耕作し

ていな

い場合

家屋として認定

される場合

田，畑

又は

宅地

内部において箱や鉢等を用い作物

を栽培している場合は，地表が砂

利若しくはコンクリート等で覆わ

れていることその他耕地として容

易に復旧できない状況にあるとき

を除き，田又は畑とする。ただ

し，農地法による転用の届出が済

んでいる土地又は同法による許可

を得ている土地は宅地又は雑種地

とする。


されない場合

田，畑

又は

雑種地

畜

舎

の

用

に

供

す

る

土

地

農家の敷地内に所在する場合宅地農家住宅の床面積の１０倍以下の

場合は，住宅用地とする。

農家の

敷地外に

所在する

場合


される場合宅地


されない場合雑種地

牧場内に所在する場合牧場

（注）「畜舎」とは，牛舎，豚舎，鶏舎及びその他これらに類する家畜等の飼育舎

をいう。

（エ）水耕栽培，礫耕栽培の用に供する土地は，当該施設がビニール，ゴム等の比較的

簡易な構造のもので，容易に耕地に復旧できるときは田又は畑とし，地表が砂利，

コンクリート等で覆われていることその他耕地として容易に復旧できない状況にあ

るとき，又は農地法による農地の転用の届出が済んでいるとき，若しくは許可を得

ているときは，家屋と認定できる建物の内部に存するものは宅地とし，他は雑種地

とする。

（オ）土地区画整理法による土地区画整理事業の施行に係る土地については，次のとお

‐27‐

り認定するものとする。

ａ仮換地の指定がされていない土地については，従前の土地について賦課期日に

おける現況により認定する。

ｂ仮換地の指定があった土地については，原則として，当該指定後の仮換地の賦

課期日における現況により認定する。ただし，仮換地指定後においても従前の土

地について使用又は収益し，仮換地を使用又は収益していない場合は，上記ａに

よるものとする。

ｃ仮使用地について使用又は収益できることとなった場合又は保留地の取得があ

った場合に，当該仮使用地又は保留地の賦課期日における現況により認定する。

４地積の認定


３地積の認定

土地の地積は，次に掲げる場合を除き，原則として，登記簿に登記されている土地につ

いては登記簿に登記されている地積（以下「登記地積」という。）によるものとし，登記

簿に登記されていない土地については現況の地積によるものとする。

（１）登記簿に登記されている土地の登記地積が現況の地積よりも大きいと認められる場合

は，現況の地積によるものとする。

（２）登記簿に登記されている土地の現況の地積が登記地積よりも大きいと認められ，かつ，

登記地積によることが著しく不適当であると認められる場合は，現況の地積によるもの

とする。

（３）法第３４３条第６項の規定により，同項に規定する仮換地等又は仮使用地についてみ

なし課税を行う場合は，当該仮換地等又は仮使用地として使用又は収益することができ

る部分の地積によるものとする。

（４）一筆の土地の一部に，法第３４８条第２項から第９項までの規定により固定資産税を

課することができない部分（以下「非課税部分」という。）がある場合は，当該非課税

部分の地積を（１）から（３）までの規定により求めた地積から控除するものとする。

評価に当たって用いる土地の地積は，要綱第１節３に定めるところにより，認定するも

のであるが，その具体的な取扱いについては，以下のとおり行うものとする。

（１）登記地積が現況の地積よりも著しく大きいと明らかに認められる場合又は現況の地積

が登記地積よりも著しく大きいと明らかに認められる場合における手続については，

「地積の認定に関する取扱いについて」（平成３年１２月５日付け理税資第１４５号各

区・支所固定資産税課長宛て理財局税務部資産税課長通知）に定めるところにより行う

ものとする。

（２）土地区画整理法による土地区画整理事業又は土地改良法による土地改良事業に係る土

地について，法第３４３条第６項に規定する仮換地等の指定又は仮使用地があり，当該

‐28‐

仮換地等又は仮使用地について使用し，又は収益することができる場合は，当該地積を

もって現地積とする。この場合において，仮換地等又は仮使用地の地積は，仮換地指定

明細書又は保留地明細書等により，その指定地積をもって現況地積と認定する。

５土地の評価の方法


４地上権等が設定されている土地の評価

地上権，借地権等が設定されている土地については，これらの権利が設定されていない

土地として評価するものとする。

５土地の評価額の算出方法

各筆の土地の評価額は，当該土地の地目の別にそれぞれ次節以下の方法によって算出す

るものとする。この場合において，各筆の評価額に１００円未満の端数があるとき，又は

その全額が１００円未満であるときは，その端数金額又はその全額を切り捨てるものとす

る。

（１）適正な時価

土地の評価は，基準年度に係る賦課期日における適正な時価によるものとする。

ただし，基準年度の翌年度（第２年度）及び基準年度の翌々年度（第３年度）の賦課

期日において，法第３４９条第２項から第６項までの規定又は法附則第１９条の２第２

項の規定による事情がある土地の評価は，当該土地に類似する土地の基準年度の適正な

時価に比準して評価するものとする。

適正な時価は，売買実例価額から求める正常な条件のもとに成立する取引価格（正常

売買価格）に基づいて評定するものとされている。ただし，平成６年度の評価替えから，

宅地の評価に当たっては，当分の間，基準年度の初日の属する年の前年の１月１日の地

価公示法による地価公示価格，国土利用計画法施行令による都道府県地価調査価格及び

不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格を活用することとし，これらの価格の

７割を目途として評定するものとする（要綱第１２節１）。

なお，「正常売買価格」の評定に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア正常売買価格は，自由な取引によって通常成立すると認められる適正な価格とする。

（ア）田又は畑の正常売買価格とは，当該土地を田又は畑として利用する場合における

価格とする。この場合，特殊作物を栽培する畑及び果樹等を植栽する畑については，

特殊作物又は果樹等を栽培することによって得られる特別の収益を考慮しないもの

とする。

（イ）山林の正常売買価格とは，当該土地を山林として利用する場合における価格とす

る。この場合，山林の評価は，山林の素地の価格を求めるものであるから，立木の

価格は含まないものである。

イ地上権，貸借権，小作権等の権利が設定されている土地については，これらの権利

‐29‐

が設定されていないものとして評定するものとする。

ウ建物その他の定着物がある土地については，これらのものがないものとして評定す


（２）単位地積当たり評点数等の表示単位

評点数の付設又は評価額の算定に当たり，その基礎となる単位地積当たり評点数又は

単位地積当たり評価額の表示単位は，次によるものとする。

ア宅地及び宅地に比準して評価する土地は，１平方メートル当たりとする。

イ田，畑，山林及びこれらの地目の土地に比準して評価する土地は，1,000 平方メート

ル当たりとする。

（３）単位地積当たり評点数等の端数処理

ア路線価又は標準宅地の単位地積当たり評点数の付設に当たっては，上位３桁までの

評点数を求めることとし，４桁以下の端数は切り捨てるものとする。

イ標準田，標準畑及び標準山林の単位地積当たり評点数は，１点未満の端数を切り捨

てるものとする。

ウ各筆の土地の単位地積当たり評点数又は単位地積当たり評価額及び総評点数又は評

価額に１点未満又は１円未満の端数があるときは，これを切り捨てるものとする。

（４）土地の評価額の端数処理

各筆の土地の評価額を算出する場合において，各筆の土地の評価額に１００円未満の

端数があるとき，又はその全額が１００円未満であるときは，その端数金額又はその全

額を切り捨てるものとする。

- 30 -

第２節宅地の評価

１宅地の評価の仕組み

［評価要綱］第２節

１宅地の評価

宅地の評価は，各筆の宅地について評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの価

額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法によるものとする。


評点１点当たりの価額は，１円とする。ただし，総務大臣から通知された宅地の提示平

均価額に基づいて市長が決定すべき価額がこれと異なるときは，その価額とする。

＜市街地宅地評価法＞＜その他の宅地評価法＞

正常売買価格

１節５（１）

画地計算法宅地の比準表

要綱別表１要綱別表２

評点１点当たりの価額

（１点＝１円）

用途地区の区分

状況類似地域の区分

主要な街路の選定

基準宅地の選定

標準宅地の適正な時

価の評定

主要な街路の路線価

の付設

その他の街路の路線

価の付設

各筆の評点数の付設

各筆の評価額の算出

状況類似地区の区分

標準宅地の選定

標準宅地の適正な時

価の評定

標準宅地の評点数の

付設

各筆の評点数の付設


標準宅地の選定

- 31 -

２評価の方法

宅地の評価は，市街地宅地評価法適用地域又はその他の宅地評価法適用地域ごとに，次

の方法によって行うものとする。

（１）市街地宅地評価法適用地域に係る宅地の評価の方法

市街地宅地評価法を適用する地域の宅地の評価は，次の順序によって行うものとする。

ア宅地の現況の利用状況により用途地区を区分する。

イアにより区分した用途地区ごとに，状況類似地域（要綱第２節３（１）イに規定す

る状況類似地域をいう。以下同じ。）に区分する。

ウ状況類似地域ごとに，主要な街路を選定し，その主要な街路に沿接する宅地のうち

から標準宅地を選定する。

エ標準宅地について，適正な時価を評定する。

オ標準宅地の適正な時価に基づいて，当該標準宅地の沿接する主要な街路について路

線価を付設する。

カ主要な街路の路線価に比準して，主要な街路以外の街路（以下「その他の街路」と

いう。）の路線価を付設する。

キ各筆の宅地について，路線価を基礎とし，「画地計算法」（要綱別表１）を適用し

て評点数を付設する。

（２）その他の宅地評価法適用地域に係る宅地の評価の方法

その他の宅地評価法を適用する地域の宅地の評価は，次の順序によって行うものとす

る。

ア宅地の現況の利用状況により，集団地区又は散在地区に区分する。

イアにより区分した地区ごとに，状況類似地区（要綱第２節３（２）イに規定する状

況類似地区をいう。以下同じ。）に区分する。

ウ状況類似地区ごとに，標準宅地を選定する。

エ標準宅地について，適正な時価を評定する。

オ標準宅地の適正な時価に基づいて，当該標準宅地の評点数を付設する。

カ標準宅地の評点数に比準して，状況類似地区内の各筆の宅地について評点数を付設

する。

３基準宅地の選定

［評価要綱］第２節３（１）

ウ基準宅地の選定

標準宅地のうち，最高の路線価を付設する街路に沿接する標準宅地を，基準宅地と

して選定する。

４地域及び地区の区分

（１）評価法適用地域の区分

- 32 -

［評価要綱］第２節


各筆の宅地の評点数は，宅地の所在する地域の状況に応じ，主として市街地的形態を

形成する地域に所在する宅地については「市街地宅地評価法」により，主として市街地

的形態を形成するに至らない地域に所在する宅地については「その他の宅地評価法」に

よって，それぞれ次に定めるところにより付設するものとする。

評価法適用地域の区分は，次の基準により主として市街地的形態を形成している地域

については「市街地宅地評価法」（路線価方式）を適用する地域に，主として市街地的

形態を形成するに至らない地域については，「その他の宅地評価法」（標準宅地比準方

式）を適用する地域に区分する。

ア「市街地宅地評価法」を適用する地域

宅地の適正な時価を算定する場合に画地の形状等の相違により価額に与える影響が

著しい地域

イ「その他の宅地評価法」を適用する地域

村落又は市街地の周辺地区で，画地の形状等の相違により価額に与える影響が少な

い地域

（２）用途地区の区分

ア市街地宅地評価法適用地域における用途地区の区分


ア用途地区の区分

市街地的形態を形成する地域を，宅地の利用状況を基準として，商業地区，住宅地

区，工業地区及び観光地区に区分する。この場合において，商業地区にあっては繁華

街，高度商業地区Ⅱ，普通商業地区（Ⅰ，Ⅱ）に，住宅地区にあっては普通住宅地区

（Ⅰ，Ⅱ），併用住宅地区に，工業地区にあっては大工場地区，中小工場地区（Ⅰ，

Ⅱ）に，それぞれ区分する。

用途地区の区分は，市街地を宅地の利用状況が類似している地区に区分するものと

し，次に掲げる基準により判別するものとする。

なお，都市計画法に基づき定める都市計画の用途地域(以下｢用途地域｣という。)に

ついては，価格調査基準日（平成２９年１月１日）時点において判断するものとする。

（ア）商業地区 … 主として商業店舗の連続する地区

ａ繁華街

各種小売店舗が連たんする著名な商業地又は飲食店舗，レジャー施設等が多い

歓楽街など，人通りの多い繁華性の高い中心的な商業地区

ｂ高度商業地区Ⅱ

都市内の容積率の高い地区（主として都市計画において指定されている容積率

- 33 -

が６００パーセント以上の商業地域）にあって，中高層（主として６階建以上）

の百貨店，専門店舗，金融機関その他の商業施設が連続する地区若しくは事務所

等が連続する高度業務地区又は店舗と事務所が混在する高度複合商業地区

ｃ普通商業地区Ⅰ

主として次に掲げる用途地域として指定されている地域内で道路に沿って中低

層（主として５階建以下）の店舗，事務所その他の商業施設が連続する商業地区

（高度商業地区Ⅱ又は繁華街と比較して資本投下量が少ない地区に限る。）

（ａ）都市計画において指定されている容積率が６００パーセント未満の商業地域

（ｂ）近隣商業地域

（ｃ）第 1 種住居地域

（ｄ）第２種住居地域

（ｅ）準住居地域

（ｆ）準工業地域

ｄ普通商業地区Ⅱ

主として次に掲げる用途地域として指定されている地域内で道路に沿って自動

車の利用を前提とする比較的大規模な敷地の飲食店，物販店，事務所その他の商

業施設が連続する地区（高度商業地区Ⅱ，繁華街又は普通商業地区Ⅰと比較して

資本投下量が少ない地区に限る。）

（ａ）都市計画において指定されている容積率が６００パーセント未満の商業地域

（ｂ）近隣商業地域

（ｃ）第 1 種住居地域

（ｄ）第２種住居地域

（ｅ）準住居地域

（ｆ）準工業地域

（イ）住宅地区 … 主として住宅用宅地が連続している地区

ａ併用住宅地区

主として次に掲げる用途地域として指定されている地域で，道路に沿って住宅

が混在するが，小規模の店舗又は事務所（低層利用の建物が多い）等の建物を中

心にマンション等の中層建物がある地区

（ａ）近隣商業地域

（ｂ）第 1 種住居地域

（ｃ）第２種住居地域

（ｄ）準住居地域

（ｅ）準工業地域

ｂ普通住宅地区Ⅰ

主として次に掲げる用途地域として指定されている地域で，良好な住居の環境

が維持されている地区

（ａ）第 1 種低層住居専用地域

- 34 -

（ｂ）第２種低層住居専用地域

（ｃ）第 1 種中高層住居専用地域

（ｄ）第２種中高層住居専用地域

（ｅ）第１種住居地域

（ｆ）第２種住居地域

ｃ普通住宅地区Ⅱ

主として次に掲げる用途地域として指定されている地域で，主として居住用家

屋が連続している地区又は居住用家屋及び店舗，事務所その他の商業施設が混在

する地区

（ａ）第 1 種低層住居専用地域

（ｂ）第２種低層住居専用地域

（ｃ）第 1 種中高層住居専用地域

（ｄ）第２種中高層住居専用地域

（ｅ）第１種住居地域

（ｆ）第２種住居地域

（ｇ）準住居地域

（ｈ）準工業地域

（ウ）工業地区 … 主として工業用宅地の連続する地区

ａ中小工場地区Ⅰ

主として次に掲げる用途地域として指定されている地域で，敷地規模が９，０

００平方メートル程度までの工場，倉庫，流通センター，研究開発施設その他の

工業施設が集中している地区

（ａ）準工業地域

（ｂ）工業地域

（ｃ）工業専用地域

ｂ中小工場地区Ⅱ

主として次に掲げる用途地域として指定されている地域で，住宅が混在し，敷

地規模が９，０００平方メートル程度までの大小様々な規模の工場，倉庫その他

の工業施設が多い地区

（ａ）第 1 種住居地域

（ｂ）第２種住居地域

（ｃ）準住居地域

（ｄ）準工業地域

（ｅ）工業地域

ｃ大工場地区

主として次に掲げる用途地域として指定されている地域で，敷地規模が９，０

００平方メートルを超える工場，倉庫，流通センター，研究開発施設その他の工

業施設が集中（３画地以上）している地区（一画地の平均規模が９，０００平方

- 35 -

メートル以上の工業団地及び流通団地等を含む。）又は単独で３０，０００平方

メートル以上の敷地規模のある画地（以下「特定大規模工場用地」という。）に

よって形成される地区

（ａ）準工業地域

（ｂ）工業地域

（ｃ）工業専用地域

（エ）観光地区 … 花街地区，酒場，旅館，飲食店その他の観光客向けの商業施設が

多い地区，門前仲見世地区，名勝地区等で一般の商業地区とは若干その性格を異に

する地区

イ用途地区の判別及び区分における留意点

用途地区の判別は，市街地における宅地の利用状況を街路又は街区ごとに観察し，

その用途が連続して類似している街路又は街区は合わせて一の用途地区に区分するも

のとし，街路又は街区の一部に利用状況の異なる宅地がある場合には，当該街路又は

街区の比較的多数の画地の利用状況によって，その用途地区を判別するものとする。

また，用途地区の区分に当たっては，都市計画における用途地域等の区分，都市計

画法，建築基準法その他の法令等による土地の利用及び建築に係る制限等を受ける地

域の区分等，価格事情に及ぼす影響範囲を十分考慮して行うものとする。このうち，

都市計画における用途地域は，建築等の土地の利用に一定の制限を加えることによっ

て都市の環境を維持し，機能を高めようとする制度であり，将来到達すべき目標及び

それを達成するための土地等の利用規制の手段である。したがって，現実の利用状況

によって判定する固定資産評価上の用途地区と必ずしも一致するものではないが，用

途地区の区分に当たっては，都市計画の用途地域も参考にする必要がある。

この両者の関係は，おおむね次のとおりと考えられる。

＜都市計画上の用途地域＞＜固定資産評価上の用途地区＞

商業繁華街

近隣商業高度商業 Ⅱ

普通商業Ⅰ（観光）

準住居普通商業 Ⅱ

第２種住居併用住宅

第１種住居

第２種中高層住専普通住宅 Ⅱ

第１種中高層住専

第２種低層住専普通住宅 Ⅰ

第１種低層住専

準工業中小工場 Ⅱ

工業中小工場 Ⅰ

工業専用大工場

- 36 -

ウ繁華街，高度商業地区Ⅱの区分の手続き

繁華街及び高度商業地区Ⅱに区分する地域の決定に当たっては，固定資産評価員に

合議するものとする。

エその他の宅地評価法適用地域における集団地区及び散在地区の区分

［評価要綱］第２節３（２）

ア集団地区及び散在地区の区分

市街地的形態を形成するに至らない地域を，宅地の利用状況を基準として，集団地

区及び散在地区に区分する。

集団地区及び散在地区の区分は，宅地の利用状況が類似している地区に区分するも

のとし，次に掲げる基準により判別するものとする。

（ア）集団地区

農家住宅などが集団し，家屋が相当連続している地区

（イ）散在地区

農家住宅などが点在し，家屋の連続度が低い地区

（３）状況類似地域（状況類似地区）の区分

ア市街地宅地評価法適用地域における状況類似地域の区分



アによって区分した各地区を，街路の状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密

度その他の宅地の利用上の便等からみて相当に相違する地域（以下「状況類似地域」

という。）ごとに区分し，・・・・・・（中略）・・・。

（２）のアによって区分した用途地区を，更に街路の状況，公共施設等の接近の状況，

家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等からみて相当に相違する状況類似地域ごとに

区分する。

この区分に当たっては，次に掲げる判別内容を総合的に考慮し，価格形成要因がおお

むね同等と認められる地域ごとに区分するものとする。

（ア）街路の状況

街路の状況による区分とは，道路が宅地価格に及ぼす影響の程度によって行うも

ので，道路交通上の利用の便否，すなわち道路交通人口の質と量によって決定され

るものである。交通量の種別及び多少による宅地の価格に及ぼす影響力は用途地区

によって異なり，一般的には次のとおりである。

- 37 -

用途地区宅地価格に及ぼす影響力

商業地区車両交通量が少なく，徒歩交通量が多いほど強くなる。

住宅地区交通量が比較的少ないほど強くなる。

工業地区車両交通量が多いほど強くなる。

道路が宅地の価格に影響を与えている要素は，道路の系統，連続性，幅員，構造，

勾配，曲折度，街路修景等によって構成されることから，おおむね次のとおり区分す

るものである。

ａ幹線街路

（ａ）通過交通主体街路 … 他の市町村の区域にわたる交通量が主たる交通量を占

める街路

（ｂ）通過局地併用街路 … 他の市町村の区域にわたる交通量及び本市内の区域内

における交通量が主たる交通量を占める街路

ｂ区画街路

（ａ）地域内交通主体街路 … 本市内の一部の区域において比較的連続性の高い

街路

（ｂ）単なる区画街路 … 本市内の一部の区域において比較的連続性の低い街路

（ｃ）行き止まり街路 … 街路の一端においてのみ他の街路に接続している街路

（イ）公共施設等の接近の状況

各種交通機関の駅，停留所その他の交通施設，官公署，学校，病院，公園その他

の公共施設及び娯楽街，銀行証券街，商店街等の諸施設が接近していることにより，

宅地の価格が受ける影響の程度に応じて区分する。

（ウ）家屋の疎密度

家屋の連続している程度，平家建，２階建及び中高層建物の連続の状況並びに敷

地面積の広狭の状況を判別し，それぞれの状況が相当に相違すると認められる地域

に区分する。

（エ）その他の宅地の利用上の便等

ガス及び上下水道施設の有無，日照の良否，排水の良否，台地，傾斜地，地盤軟

弱等の状況を検討し，宅地の価格が受ける影響の程度に応じて区分を行う。ガス，

上下水道施設の有無は，ガス配管区域図，配水区域図及び公共下水道区域図を参考

にして調査する。

また，都市計画法，建築基準法その他の法令等による土地の利用及び建築に係る

制限等又は新幹線，高速道路等による騒音，振動等により，宅地の価格に対する影

響がある一定の広がりを持つ地域がある場合，これを他の地域から区分することが

適当である。この場合，特に商業地区においては，都市計画により指定された容積

率が宅地の価格に与える影響に留意する。

イその他の宅地評価法適用地域における状況類似地区の区分

- 38 -


イ状況類似地区の区分

アによって区分した各地区を，道路の状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎

密度その他の宅地の利用上の便等を総合的に考慮し，おおむねその状況が類似して

いると認められる宅地の所在する地区（以下「状況類似地区」という。）ごとに区

分する。

（２）エによって区分した集団地区又は散在地区について，宅地の沿接する道路の

状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等について，

次に掲げる判別内容を総合的に考慮して，おおむね状況が類似していると認められる

状況類似地区ごとに区分する。

この場合，状況類似地区は，原則として，町の区域を単位として区分するものとす

る。ただし，一の町の区域の状況が隣接する町の区域の状況と類似していると認めら

れるときは，これらの町の区域を合わせて一の状況類似地区とし，一の町の区域のう

ちで状況が相違すると認められるときは，これを区分して一の状況類似地区に区分す


（ア）道路の状況

道路の系統，連続性，幅員，構造，勾配並びに交通量の種別及び多少等によって，

おおむね状況が類似していると認められる地区ごとに区分する。

（イ）公共施設等の接近の状況

各種交通機関の駅，停留所その他の交通施設，官公署，学校，病院，公園その他

の公共施設及び商店街等の諸施設が，宅地の価格に与える影響力の範囲を判定し，

状況が異なる地点の区分を行うものとする。

（ウ）家屋の疎密度

家屋の連たんしている程度を判定し，それぞれの状況が類似すると認められる地

区に区分する。

（エ）その他の宅地の利用上の便等

ア（エ）の「市街地宅地評価法」適用地域に掲げる方法に準じて区分するものと

する。

５標準宅地の選定

（１）市街地宅地評価法適用地域における標準宅地の選定



・・・・（中略）・・・・当該地域の主要な街路に沿接する宅地のうち，奥行，

間口，形状等の状況が当該地域において標準的なものと認められるものを，標準宅地

として選定する。

- 39 -

ア主要な街路の選定

主要な街路は，各街路に路線価を付設する際の拠点になるものであり，４（３）ア

によって区分した状況類似地域ごとに，街路の状況等及び価格事情からみて，当該地

域の宅地評価の指標となる街路を選定するものとする。

この場合，当該地域の宅地のうちに地価公示法に基づく標準地（以下「地価公示地

点」という。）又は国土利用計画法施行令に基づく京都府基準地（以下「地価調査地

点」という。）の所在する街路があるときは，できるだけ当該街路のうちから選定す

るものとする。ただし，当該街路がその状況類似地域内の宅地評価の指標として適当

でないと認められる場合は，この限りでない。


標準宅地は，主要な街路に沿接する宅地のうちから，その街路の属する用途地区と

同一の用途に供されている宅地で，奥行，間口，形状等の状況が当該地域において標

準的なものと認められる一の宅地を選定するものとする。

この場合，主要な街路に沿接する宅地のうちに地価公示地点又は地価調査地点があ

るときは，できるだけ当該地点のうちから選定するものとする。ただし，当該地点が

その状況類似地域内の宅地評価の指標として適当でないと認められる場合は，この限

りでない。

（２）その他の宅地評価法適用地域における標準宅地の選定


ウ標準宅地の選定

イによって区分した状況類似地区ごとに，当該地区の道路に沿接する宅地のうち，

奥行，間口，形状等の状況が当該地区において標準的なものと認められるものを，標

準宅地として選定する。

標準宅地は，４（３）イによって区分した状況類似地区ごとに，当該地区の道路に沿

接する宅地のうち，奥行，間口，形状等の状況が当該地区において標準的なものと認め

られる一の宅地を選定するものとする。

この場合，当該地区の宅地のうちに地価公示地点又は地価調査地点があるときは，で

きるだけ当該地点のうちから選定するものとする。ただし，当該地点がその状況類似地

区内の宅地評価の指標として適当でないと認められる場合は，この限りでない。

（３）標準宅地番号の付設方法

標準宅地番号は，全市の一連番号を付設することとする。具体的には区，支所ごとに，

次の表に示す番号の範囲内で標準宅地番号を付設する。

- 40 -

区・支所標準宅地番号区・支所標準宅地番号

北０００１～１０００南５００１～６０００

上京１００１～１５００右京６００１～７０００

左京１５０１～２５００西京７００１～７５００

中京２５０１～３０００洛西７５０１～８０００

東山３００１～３５００伏見８００１～９０００

山科３５０１～４０００深草９００１～９５００

下京４００１～５０００醍醐９５０１～９９９９

６適正な時価の評定及び評点数の付設

（１）標準宅地の適正な時価の評定

［評価要綱］第２節３(1)


宅地の売買実例価格から，次の方法により標準宅地の適正な時価を評定する。

（ア）売買の行われた宅地（以下「売買宅地」という。）の売買実例価格について，そ


売買宅地の正常売買価格を求める。

（イ）当該売買宅地と標準宅地の位置，利用上の便等の相違を考慮し，（ア）によって

求められた当該売買宅地の正常売買価格から，標準宅地の適正な時価を評定する。

（ウ）（イ）によって標準宅地の適正な時価を評定する場合にあっては，総務大臣の示

した基準宅地の適正な時価との評価の均衡及び標準宅地相互間の評価の均衡を総合

的に考慮するものとする。



標準宅地の適正な時価は，（１）エに定めるところにより評定する。

［評価要綱］第１２節

１宅地の評価において，第２節３（１）エ及び第２節３（２）エの標準宅地の適正な時価


による地価公示価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格等を活用す

る・・・・・・・・・（中略）・・・・・・・・・・・・。

標準宅地の適正な時価については，当分の間，基準年度の初日の属する年の前年の１

月１日（価格調査基準日，平成３０年度は平成２９年１月１日）現在における地価公示

法による地価公示価格，国土利用計画法施行令による京都府地価調査価格及び不動産鑑

定士による鑑定評価から求められた価格（以下「地価公示価格等」という。）を活用し

て評定するものとする。

- 41 -

（２）市街地宅地評価法適用地域における路線価の付設

ア主要な街路の路線価の付設


オ主要な街路の路線価の付設

主要な街路について付設する路線価は，当該主要な街路に沿接する標準宅地の単位

地積当たりの適正な時価に基づいて付設するものとする。この場合において，当該標

準宅地が「画地計算法」（別表１）を適用すべきものであるときは，当該主要な街路

に付設する路線価は，エにより評定した当該標準宅地の適正な時価に基づき，仮に当

該標準宅地の位置に「画地計算法」を適用する必要がない宅地があるものとした場合

における当該宅地の単位地積当たりの適正な時価を算出し，これに基づいて付設する

ものとする。


１宅地の評価において，第２節３（１）エ及び第２節３（２）エの標準宅地の適正な時価


による地価公示価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格等を活用するこ

ととし，これらの価格の７割を目途として評定するものとする。

主要な街路の路線価は，当該標準宅地の単位地積当たりの地価公示価格等から不動

産鑑定評価において個別的要因の相違による格差修正率の適用されない標準的画地の

価格（以下「標準価格」という。）を求め，さらに仮に当該標準宅地の位置に「画地

計算法」（要綱別表１）を適用する必要がない宅地があるものとした場合の価格を算

出し，その７割をもって付設するものとする。

具体的には，次に掲げる方法のとおりである。

（ア）当該標準宅地に係る不動産鑑定評価における標準的画地が，「画地計算法」の各種

補正率及び加算率の適用を受けない画地である場合

当該標準価格の７割とする。

（イ）当該標準宅地に係る不動産鑑定評価における標準的画地が，「画地計算法」の各種

補正率及び加算率の適用を受ける画地である場合

当該標準宅地に係る不動産鑑定評価上の標準的画地に「画地計算法」を適用した

場合に得られる各種補正率及び加算率を相乗した数値を求め，当該標準価格をその

求めた数値で除（標準化補正）して得た値の７割とする。

イその他の街路の路線価の付設


カその他の街路の路線価の付設

その他の街路について付設する路線価は，近傍の主要な街路の路線価を基礎とし，


- 42 -



その他の街路の路線価は，前記アによって付設した主要な街路の路線価を基礎とし，




具体的には，地域の地価形成要因を数量化した「京都市土地価格比準表」，「京都

市用途地区別調整格差率表」，「京都市細街路等に係る建築制限等に基づく価格補正

率表」，「京都市通路等に係る土地利用規制に基づく価格補正率表」，「京都市細街

路等・通路等の調整格差率表」及び「京都市細街路等・通路等に係る調整係数」(以下

「土地価格比準表等」という。)を活用し，主要な街路の路線価に当該主要な街路とそ

の他の街路との間における各種の価格形成要因等の相違の程度に応じて求められる格

差率を乗じて，各街路の路線価を付設するものとする。ただし，土地価格比準表等に

反映されていない他の要因について路線価の算定上必要な場合は，不動産鑑定士の意

見を参考にして，当該格差率を補正することができるものとする。

また，この路線価の付設に当たっては，次の点に留意するものとする。

（ア）宅地の価格事情は，繁華街等市街地の中心部から周辺に向かって逓減するもので

あるが，中心付近では急激に逓減し，周辺では徐々に逓減するのが一般的傾向であ

る。中心部の高度商業地等においては，一つの街路においてもそれに沿接する宅地

の価格に相当の格差がある場合があり，このような場合は一つの街路に二つ以上の

路線価を付設して評価の均衡を保つ必要がある。

（イ）街路の幅員がかなり大きくその両側の状況が異なっている場合，街路の片側に水

路があるような場合等，街路の両側で価格事情が異なっているような場合には，両

側に別の路線価を付設することができる。

（ウ）路線価は公道のみでなく私道にも付設することが適当である。また，街路以外の

専用通路，路地，広場等についても評価の均衡上必要がある場合には付設して差し

支えない。

（エ）都市計画法，建築基準法その他の法令等による土地の利用及び建築に係る制限等又

は新幹線，高速道路等による騒音，振動等により，宅地価格に対する影響がある一

定の広がりを持つ地域がある場合，これを他の地域から区分して路線価を付設する

ことが適当である。

（オ）他市又は他区との境界付近の街路の路線価は，当該隣接市又は隣接区との協議の

うえ，相互の評価の均衡に配慮して付設するものとする。

ウ路線価番号の付設方法

路線番号は，状況類似地域ごとに３桁の番号を付すこととする。これにより，路線

価番号は，標準宅地番号４桁＋路線番号３桁の７桁によって特定するものである。

- 43 -

（３）その他の宅地評価法適用地域における標準宅地の単位地積当たり評点数の付設


オ標準宅地の評点数の付設

標準宅地の評点数は，当該標準宅地の適正な時価に基づいて付設する。この場合に

おいて，標準宅地が「宅地の比準表」（別表２）を適用すべきものであるときは，当

該標準宅地の評点数は，エにより評定した当該標準宅地の適正な時価に基づき，仮に

当該標準宅地の位置に「宅地の比準表」を適用する必要がない宅地があるものとした

場合における当該宅地の単位地積当たりの適正な時価を算出し，これに基づいて付設



１・・・・・・・・・・・・・・・・（中略）・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・，これらの価格の７割を目途として評定するものとする。

標準宅地の単位地積当たり評点数は，当該標準宅地の単位地積当たりの地価公示価格

等から不動産鑑定評価において個別的要因の相違による格差修正率の適用されない標準

的画地の標準価格を求め，さらに仮に当該標準宅地の位置に「宅地の比準表」（要綱別

表２）を適用する必要がない宅地があるものとした場合の価格を算出し，その７割をも

って付設するものとする。

具体的には，次に掲げる方法のとおりである。

ア当該標準宅地に係る不動産鑑定評価における標準的画地が，「宅地の比準表」の各種

比準割合の適用を受けない画地である場合

当該標準価格の７割とする。

イ当該標準宅地に係る不動産鑑定評価における標準的画地が，「宅地の比準表」の各種

比準割合の適用を受ける画地である場合

標準価格に係る不動産評価上の標準的画地に「宅地の比準表」を適用した場合に得

られる各種比準割合を相乗した数値を求め，当該標準価格をその求めた数値で除（標

準化補正）して得た値の７割とする。

（４）各筆の宅地の評点数の付設

ア市街地宅地評価法適用地域における宅地の評点数の付設

[評価要綱］第２節３（１）

キ各筆の宅地の評点数の付設

各筆の宅地の評点数は，路線価を基礎とし，「画地計算法」を適用して付設するも

のとする。

イその他の宅地評価法適用地域における宅地の評点数の付設

- 44 -


カ各筆の宅地の評点数の付設

各筆の宅地の評点数は，標準宅地の単位地積当たりの評点数を基礎とし，「宅地の

比準表」を適用して付設するものとする。

ウ宅地の評点数付設における経過措置


２平成３０年度における宅地等の価格の修正

平成３０年度の宅地の評価においては，平成２９年１月１日から平成２９年７月１日ま

での間に標準宅地の価格が下落したと認める場合には，第２節及び本節１によって求めた

評価額に次に掲げる方法により修正を加えるものとする。

なお，市街化区域農地等宅地の価格を評価の基礎として価格を求めることとされている

土地（以下「宅地評価土地」という。）の評価についても，平成２９年１月１日から平成

２９年７月１日までの間に第２節及び本節１によって求めた当該土地とその状況が類似す

る宅地の価格が下落したと認める場合には，当該土地の価格を次に掲げる方法により修正

した価格によって求めるものとする。

（１）宅地及び宅地評価土地（以下「宅地等」という。）の価格の修正は，次によるものと

する。

ア宅地の価格の下落状況を把握する。

イ宅地等を区分し，その区分ごとに修正率を適用する。

（２）宅地の価格については，国土利用計画法施行令による京都府地価調査及び不動産鑑定

士による鑑定評価等を活用し，平成２９年１月１日から平成２９年７月１日までの下落

状況を把握するものとする。

（３）宅地等の区分及び修正率の適用は，次に掲げる宅地の評価方法の区分に応じ，次に定

めるところによるものする。

ア市街地宅地評価法の適用地域

（ア）宅地等の区分は，第２節３（１）イに規定する状況類似地域の単位とする。



イその他の宅地評価法の適用地域

（ア）宅地等の区分は，第２節３（２）イに規定する状況類似地区の単位とする。



価格調査基準日から平成２９年７月１日時点までの間に標準宅地等の価格が下落し

たと認める場合は，４（３）によって区分した状況類似地域又は状況類似地区ごとに，

- 45 -

京都府地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価を活用して最も適切である修正

率（１．００以下）を判断し，これを標準宅地の価格調査基準日現在の価格に乗じて

修正するものとする。この場合，側方又は二方の影響加算を受ける宅地については，

その正面路線が属する状況類似地域の修正率を適用するものとする。

なお，修正率については，状況類似地域又は状況類似地区ごとの標準宅地について，

次の方法により求めた下落率をもって最も適切であると判断するものとする。

（ア）標準宅地が地価公示及び京都府地価調査との共通地点である場合

「平成２９年京都府地価調査価格」÷「平成２９年地価公示価格」（計算結果小

数点第４位四捨五入）

（イ）標準宅地が京都府地価調査とのみ共通地点である場合

「平成２９年京都府地価調査価格」（ただし標準化補正後の額）÷「平成２９年

１月１日時点の標準宅地の標準価格」（計算結果小数点第４位四捨五入）

（ウ）標準宅地がア又はイ以外の場合

不動産鑑定士の鑑定による「価格調査基準日から平成２９年７月１日までの時点

修正率」

７画地の認定方法及び留意事項

（１）画地の認定方法

［評価要綱］別表１

２画地の認定

一画地は，原則として，土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された１筆の宅地に

よるものとする。ただし，１筆の宅地又は隣接する２筆以上の宅地について，その形状及

び利用状況等からみて，これを一体をなしていると認められる部分に区分し，又はこれら

を合わせる必要がある場合においては，その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地と

する。

［評価要綱］別表２

２画地の認定

画地の認定は，別表１の２に定めるところにより行うものとする。

一画地は，土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された一筆の宅地をもって認定

することを原則とする。

ただし，数筆の宅地について，その形状及び利用状況等からみて一体をなしていると

認められる場合は，その数筆をもって一画地（これを「合画」という。）とし，また，

一筆の宅地について，その形状及び利用状況等からみて一体をなしていると認められる

部分に区分できる場合は，その一筆を区分したそれぞれの部分をもって一画地（これを

「分離評価」という。）とする。

- 46 -

合画及び分離評価の例示は，次のとおりである。

ア数筆の宅地にわたり１棟又は数棟の建物が存在し，一体として利用されている場合

（例）ビル敷地

イ１筆ごとに１棟又は数棟の建物があるがその全体が一体として利用されている場合

（例）建物の多い工場敷地

ウ数筆の宅地で，建物の有無又はその所在の位置に関係なく，塀その他の囲いにより，

一体として利用されていると認められる場合

（例）原材料置場等のある広い工場敷地

エ一筆の宅地が塀等で仕切られて，それぞれが別途に一体として利用されている場合

（例）事務所建物敷地と隣接する時間貸し駐車場

（２）画地の認定に当たっての留意点

（１）により，画地の認定を行うに当たっては，次の点に留意するものとする。

ア画地の認定を行う場合，特に所有者及び筆界のいかんを問題としないものであり，

多数の所有者が共同経営する事業所等として使用する場合等のときも，一体的に利用

しているときは合画するものとする。

イ「評価の均衡上必要がある場合」として，特に問題となるのは，相続等により実際

の利用状況と無関係に分割登記がなされる場合であるが，利用の状況から，分割して

評価することが均衡を失すると認められる場合も当然含まれるものである。

ウ合画の場合の各筆の評価は，数筆一画地として画地計算して得た当該画地の単位地

積当たり評点数に，各筆の地積を乗じて算出するものとする。

（３）「画地計算法」及び「宅地の比準表」の適用上の留意点

「画地計算法」及び「宅地の比準表」の適用に当たっては，画地ごとに，間口，奥行，

形状，街路等の状況を確認し，かつ画地相互間の均衡を十分考慮するものとし，計算方

法，適用する補正率等に誤りや漏れがないよう留意するものとする。

８画地計算法

（１）画地計算法の意義


１画地計算法

各筆の画地計算は，一画地の宅地ごとに，路線価を基礎とし，画地の立地条件及び形状

に応じ，以下に掲げる画地計算の方法を適用して行うものとする。

画地計算法とは，路線価を基礎として，当該路線に沿接する各画地について，それぞ

れの画地の奥行，間口，街路との状況等が宅地の価格に及ぼす影響を画地計算法の各種

補正率及び加算率を適用する必要のない画地（これを「標準画地」という。）のこれら

の状況との比較において計量しようとするものである。

（２）画地計算法の種類及び適用区分

- 47 -

画地計算法には，以下に示す種類があり，それぞれの画地の立地条件及び形状に応じ

て適用するものである。

ア街路との接面の状況及び画地の形状

（ア）路線に接していない画地（無道路地）

無道路地評点算出法 → 通路開設補正率，無道路地補正率，奥行距離に応じて

奥行価格補正率

（イ）路線に接している画地

ａ不整形な画地（不整形地）

（ａ）袋地以外の不整形地

不整形地評点算出法 → 不整形地補正率，奥行及び間口距離並びにその比

率に応じて奥行価格補正率，間口狭小補正率，奥行

長大補正率又は間口２メートル未満補正率，路線と

の接面関係に応じてｂ(ｂ)又は(ｃ)を併用

（ｂ）袋地（要綱別表１の７に定める袋地をいう。）

無道路地評点算出法 → 通路開設補正率，無道路地補正率，奥行距離に応じ

て奥行価格補正率

（ｃ）通路沿いの土地（建築基準法上の道路に該当しない通路等に係る土地補正率

を適用して評価した土地をいう。以下同じ。）

奥行価格補正割合法 → 奥行距離に応じて奥行価格補正率

ｂ整形な画地

（ａ）一方において路線に接する画地（普通地）

奥行価格補正割合法 → 奥行距離に応じて奥行価格補正率

（ｂ）正面と側方が路線に接する画地（角地又は準角地）

側方路線影響加算法 → 側方路線影響加算率

（ｃ）正面と裏面が路線に接する画地（二方路線地）

二方路線影響加算法 → 二方路線影響加算率

（ｄ）三方又は四方において路線に接する画地（三方又は四方路線地）

三方又は四方路線影響加算法 → 路線ごとに（ｂ）及び（ｃ）を併用

イ奥行・間口の状況（不整形地，無道路地，袋地及び通路沿いの土地を除く。）

（ア）標準画地に比べて奥行が長大又は短小な画地

奥行価格補正割合法 → 奥行価格補正率

（イ）間口に対して奥行が長大な画地（奥行長大地）

間口狭小地又は奥行長大地評点算出法 → 奥行長大補正率

（ウ）間口の狭小な画地（間口狭小地）

間口狭小地又は奥行長大地評点算出法 → 間口狭小補正率

ウその他の状況

（ア）間口が２メートル未満の宅地（不整形地，無道路地，袋地及び通路沿いの土地を

除く。）

- 48 -

間口が２メートル未満の宅地の評点算出法 → 間口２メートル未満補正率（０．

６０）

（イ）がけ地（傾斜地）等のある宅地

がけ地のある宅地の評点算出法 → がけ地補正率

（ウ）地下阻害物により利用制限を受ける宅地

地下阻害物上の宅地の評点算出法 → 地下阻害物補正率

（エ）高圧線下の宅地

高圧線下の宅地の評点算出法 → がけ地補正率

（オ）段差のある宅地

段差のある宅地の評点算出法 → 段差補正率

（カ）水路に接する宅地

水路に接する宅地の評点算出法 → 水路補正率

（キ）都市計画施設予定地の宅地

都市計画施設予定地に定められた宅地の評点算出法→ 都市計画施設予定地補正率

（ク）大規模な宅地

大規模な宅地の評点算出法 → 規模補正率

（ケ）市街化調整区域内において建築制限を受ける宅地

市街化調整区域内において建築制限を受ける宅地の評点算出法

→ 限定宅地等補正率（０．８０）

→ 市街化調整区域内宅地規模補正率

→ ただし書許可補正率（０．９０）

（コ）景観規制（歴史遺産型美観地区（重要界わい整備地域）等）の補正を要する宅地

景観規制（歴史遺産型美観地区（重要界わい整備地域）等）を受ける宅地の評点

算出法 → 景観地区規制補正率

（サ）土砂災害特別警戒区域内に存する宅地

土砂災害特別警戒区域内に存する宅地の評点算出法

→ 土砂災害特別警戒区域補正率（０．７０）

（シ）その他の補正を要する宅地

その他の評点算出法 → その他の補正率

（３）画地計算における端数処理等の方法

路線価に乗ずる補正率が２以上ある場合は，上記（２）ウ（ア）から（シ）までに掲

げる各補正率を連乗し小数点第３位以下を切り捨てて求めた数値に，それ以外の補正率

を連乗し，連乗結果小数点第７位以下を切り捨てるものとする。

次に，路線価に上記の連乗結果を乗じて単位地積当たり評点数を算出し，これに地積

を乗じて評点数を算出する。この単位地積当たり評点数及び評点数の算出に当たっての

端数処理は第１節５（３）ウに定めるところによる。また，側方路線影響加算法等の加

算率がある場合の各基本単位地積当たり評点数及び加算単位地積当たり評点数の算出に

当たっての端数処理もこれと同様とする。

- 49 -

（４）奥行価格補正割合法


３奥行価格補正割合法

宅地の価額は，道路からの奥行が長くなるに従って，また，奥行が著しく短くなるに従

って漸減するものであるので，その一方においてのみ路線に接する画地については，当該

路線の路線価に当該画地の奥行距離に応じ「奥行価格補正率表」（附表１）によって求め

た奥行価格補正率を乗じて単位地積当たり評点数を求め，これに当該画地の地積を乗じて


奥行価格補正割合法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア当該画地の奥行距離とは，画地の形状にかかわらず，正面路線からの垂線による画

地の最深部までの距離とする。ただし，不整形地にあっては，当該画地の最深部まで

の距離を限度として，当該画地の地積をその間口距離で除して得た数値とする。

イ正面路線からの垂線による画地の最深部までの距離とは，次の図例のとおりである。

(ｱ) (ｲ) (ｳ)

(ｴ) (ｵ) (ｶ)

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×奥行価格補正率

評点数＝単位地積当たり評点数×地積

（例題１）

普通商業地区Ⅰにおける路線価（略号：S.V.）100,000 点の普通地の場合

奥行 35ｍの奥 S.V.100,000

（路線価）行価格補正率

①１㎡当たり評点数＝ 100,000 × 0.98

＝ 98,000

（地積㎡）

②評点数＝ 98,000 ×（20×35）

20ｍ

35ｍ

- 50 -

＝ 68,600,000

（５）側方路線影響加算法


４側方路線影響加算法

正面と側方が２系統の路線に接している画地（以下「角地」という。）及び正面と側方

が１系統の路線に接しその路線の屈折部の内側に位置している画地（以下「準角地」とい

う。）の価額は，側方路線(原則として路線価の低い方の街路をいう。以下同じ。)の影響

により，正面路線（原則として路線価の高い方の街路をいう。以下同じ。）のみに接する

画地の価額よりも高くなるものであるので，角地及び準角地については，当該画地の正面

路線から計算した単位地積当たり評点数に，側方路線を正面路線とみなして計算した単位

地積当たり評点数を「側方路線影響加算率表」（附表２）により求めた側方路線影響加算



地に接する側方路線が次のいずれかに該当する場合においては，評価の均衡上，加算の必

要があると認められるものを除いて，側方路線影響加算法を適用しないものとする。




側方路線影響加算法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア側方路線影響加算法でいう正面路線とは，路線価の高い方の街路をいい，側方路線

とは，路線価の低い方の街路をいうものであるが，両者の路線価が同一である場合は，

画地の街路に接する部分の多い方（間口の広い方）の街路を正面路線とする。ただし，

路線価の低い方の街路であっても，当該画地が２メートル以上接している街路が当該

低い方の街路であるとき，当該画地の価格水準を考慮して付設したものであるとき又

は付近の画地との均衡上必要なときなどの場合には，当該街路を正面路線とする。

なお，原則として，それぞれを正面路線とした場合の画地計算を行い，単位地積当

たり評点が高くなる路線を正面路線とするものとする。

イ正面路線と側方路線の用途地区が異なる場合において，側方路線影響加算評点数を

算出する際の奥行価格補正率及び側方路線影響加算率等は，正面路線の用途地区によ

る補正率及び加算率等によるものとする。

ウ側方路線影響加算評点数を算出する側方路線とは，正面路線と側方路線の交差角度

が１５０度程度までのものとする。

エ大工場地区内にある一画地の地積がおおむね５万平方メートル以上の工場用地及び

特定大規模工場用地については，画地の規模が大きいため，側方路線による影響が極

めて小さいと認められるので，側方路線影響加算法を適用しないものとする。

- 51 -

（算式）

正面奥行価格側方奥行価格側方路線影響

単位地積当たり評点数＝路線価×補正率＋路線価×補正率×加算率


（例題２）

普通商業地区Ⅰにおける正面路線価 100,000 点，側方路線価 90,000 点の角地の場合

正面奥行 35ｍの奥

路線価行価格補正率

①基本１㎡当たり評点数＝ 100,000 × 0.98 ＝ 98,000

側方奥行 20ｍの奥側方路線影響

路線価行価格補正率加算率

②加算１㎡当たり評点数＝ 90,000 ×（ 1.00 × 0.08 ）＝ 7,200

（①）（②） S.V.100,000

③１㎡当たり評点数＝ 98,000 ＋ 7,200

＝ 105,200

（地積㎡） S.V.

④評点数＝ 105,200 ×（20×35） 90,000

＝ 73,640,000

（例題３）

普通商業地区Ⅰにおける正面路線価 50,000 点，側方路線価 45,000 点の準角地の場合



①基本１㎡当たり評点数＝ 50,000 × 1.00 ＝ 50,000



②加算１㎡当たり評点数＝ 45,000 ×（ 0.98 × 0.04 ）＝ 1,764

（①）（②） S.V.50,000

③１㎡当たり評点数＝ 50,000 ＋ 1,764

＝ 51,764 S.V.

45,000

（地積㎡）

④評点数＝ 51,764 ×（20×35）

＝ 36,234,800

20ｍ

35ｍ

35ｍ

20ｍ

- 52 -

（６）二方路線影響加算法


５二方路線影響加算法

正面と裏面が路線に接している画地（以下「二方路線地」という。）の価額は，裏路線

（原則として路線価の低い方の街路をいう。以下同じ。）の影響により，正面路線のみに

接する画地の価額よりも高くなるものであるので，二方路線地については，当該画地の正

面路線から計算した単位地積当たり評点数に，裏路線を正面路線とみなして計算した単位

地積当たり評点数を「二方路線影響加算率表」（附表３）により求めた二方路線影響加算



地に接する裏路線が次のいずれかに該当する場合においては，評価の均衡上，加算の必要

があると認められるものを除いて，二方路線影響加算法を適用しないものとする。




二方路線影響加算法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア正面路線の認定の方法は，側方路線影響加算法と同様とする。

イ正面路線と裏路線の用途地区が異なる場合において，二方路線影響加算評点数を算

出する際の奥行価格補正率及び二方路線影響加算率等は，裏路線の用途地区による補

正率及び加算率等によるものとする。

ウ大工場地区内にある一画地の地積がおおむね５万平方メートル以上の工場用地及び

特定大規模工場用地については，画地の規模が大きいため，二方路線による影響が極

めて小さいと認められるので，二方路線影響加算法を適用しないものとする。

（算式）

正面奥行価格裏奥行価格二方路線影響



（例題４）

普通商業地区Ⅰにおける正面路線価 100,000 点，普通住宅地区Ⅰにおける裏路線価 90,0

00 点の二方路線地の場合



①基本１㎡当たり評点数＝ 100,000 × 0.98 ＝ 98,000

- 53 -

裏奥行 35ｍの奥二方路線影響


②加算１㎡当たり評点数＝ 90,000 ×（ 0.96 × 0.02 ）＝ 1,728

（①）（②） S.V.100,000

③１㎡当たり評点数＝ 98,000 ＋ 1,728

＝ 99,728

（地積㎡）

④評点数＝ 99,728 ×（20×35）

＝ 69,809,600

S.V.90,000

（７）三方又は四方路線影響加算法


６三方又は四方路線影響加算法

三方において路線に接している画地又は四方において路線に接している画地は，当該画

地の状況により，側方路線影響加算法及び二方路線影響加算法を併用して，当該画地の単

位地積当たり評点数を求め，これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとす

る。

（三方路線の算式Ａ）



裏奥行価格二方路線影響

＋路線価×補正率×加算率


（例題５）

普通商業地区Ⅰにおける正面路線価 100,000 点，側方路線価 90,000 点，裏路線価 80,000

点の三方路線地の場合



①基本１㎡当たり評点数＝ 100,000 × 0.98 ＝ 98,000



②加算１㎡当たり評点数＝ 90,000 ×（ 1.00 × 0.08 ）＝ 7,200

20ｍ

35ｍ

- 54 -



③加算１㎡当たり評点数＝ 80,000 ×（ 0.98 × 0.05 ）＝ 3,920

（①）（②）（③）

④１㎡当たり評点数＝ 98,000 ＋ 7,200 ＋ 3,920

＝ 109,120

（地積㎡）

⑤評点数＝ 109,120 ×（20×35） S.V.100,000

＝ 76,384,000

S.V.

90,000

S.V.80,000

（三方路線の算式Ｂ）



側方奥行価格側方路線影響



（例題６）

普通商業地区Ⅰにおける正面路線価 100,000 点，側方路線価 90,000 点及び 80,000 点の

三方路線地の場合



①基本１㎡当たり評点数＝ 100,000 × 0.98 ＝ 98,000



②加算１㎡当たり評点数＝ 90,000 ×（ 1.00 × 0.08 ）＝ 7,200



③加算１㎡当たり評点数＝ 80,000 ×（ 1.00 × 0.08 ）＝ 6,400

（①）（②）（③）

④１㎡当たり評点数＝ 98,000 ＋ 7,200 ＋ 6,400

20ｍ

35ｍ

- 55 -

＝ 111,600 S.V.100,000

（地積㎡） S.V. S.V.

⑤評点数＝ 111,600 ×（20×35） 90,000 80,000

＝ 78,120,000

（四方路線の算式）



側方奥行価格側方路線影響


裏奥行価格二方路線影響



（例題７）

普通商業地区Ⅰにおける正面路線価 100,000 点，側方路線価 90,000 点及び 70,000 点，

裏路線価 80,000 点の四方路線地の場合



①基本１㎡当たり評点数＝ 100,000 × 0.98 ＝ 98,000



②加算１㎡当たり評点数＝ 90,000 ×（ 1.00 × 0.08 ）＝ 7,200



③加算１㎡当たり評点数＝ 70,000 ×（ 1.00 × 0.08 ）＝ 5,600



④加算１㎡当たり評点数＝ 80,000 ×（ 0.98 × 0.05 ）＝ 3,920

（①）（②）（③）（④）

⑤１㎡当たり評点数＝ 98,000 ＋ 7,200 ＋ 5,600 ＋ 3,920

20ｍ

35ｍ

- 56 -

＝ 114,720 S.V.100,000

（地積㎡）

⑥評点数＝ 114,720 ×（20×35）

＝ 80,304,000 S.V. S.V.

90,000 70,000

S.V.80,000

（８）不整形地評点算出法


７不整形地評点算出法

（１）形状が不整形な画地（本表８に定める無道路地及び通路沿いの土地（建築基準法上の道路に

該当しない通路等に係る土地補正率を適用して評価した土地をいう。以下同じ。）を除く。以下

「不整形地」という。）の価額については，形状が整形な画地（以下「整形地」とい

う。）に比して一般に低くなるものであるので，奥行価格補正割合法等によって計算し

た単位当たり評点数に，「不整形地補正率表」（附表４）によって求めた不整形地補正

率を乗じてその単位地積当たり評点数を求め，これに当該画地の地積を乗じてその評点

数を求めるものとする。ただし，路地状部分のみによって路線に接している不整形地で，

当該路地状部分の幅員が，次の表の左欄に掲げる路地状部分の長さの区分に応じ同表の

右欄に掲げる数値未満のもの（以下「袋地」という。）については，建築規制の観点か

ら路線に接している部分のない画地とみなし，本表８に定める「無道路地評点算出法」

を適用してその評点数を求めるものとする。

なお，袋地にあっても，建築基準法第 43 条第 1 項ただし書許可基準第 3-9（平成 25 年

5 月 22 日付施行）及び京都市建築基準条例（平成 26 年 4 月 1 日付改正分）のうち，路地

形状の敷地における建築制限を改正したことにより個別同意により建築物の建替えが許

可された画地については，無道路地評点算出法を適用しないものとする。

20 メートル以下のもの２メートル

20 メートルを超え 35 メートル以下のもの（※）

35 メートルを超えるもの４メートル

※ （路地状部分の延長距離－２０メートル）÷０．１５メートル×０．０１＋２メー

トルで求められる値。

（２）不整形地評点算出法を適用する場合において，当該画地の正面路線に「間口狭小補正

率表」（附表７）及び「奥行長大補正率表」（附表８）の適用があるときは，次に掲げ

る率のうちいずれか小なるもの（下限０．６０）を乗じて単位地積当たり評点数を求め

るものとする。ただし，当該画地のすべての間口が２メートル未満である場合には，間

口狭小補正率に代えて本表１０に定める間口が２メートル未満の宅地の評点算出法にお

20ｍ

35ｍ

- 57 -

ける「間口２メートル未満補正率」を用いるものとする。

ア奥行長大補正率と間口狭小補正率を乗じたもの（小数点第３位切捨て）

イ不整形地補正率と間口狭小補正率を乗じたもの（小数点第３位切捨て）

（３）奥行価格補正割合法の適用に当たっては，その画地の不整形の程度，位置及び地積の

大小に応じ，次のいずれかの方法によって求めるものとする。

ア不整形地を区分して整形地が得られるときは，その区分して得られた整形地につい

て評点数を求める。

イ不整形地の地積をその間口距離で除して得た距離を計算上の奥行距離として評点数

を求める。

ウ整形地に近似する整形地を求め，その近似整形地について評点数を求める。

（４）（３）イの方法によって，その画地に奥行価格補正率表（附表１）及び奥行長大補正

率表（附表８）を適用するときは，当該画地の正面路線からの垂線による当該画地の最

深部までの距離を限度として当該画地の地積をその間口距離で除して得た数値のいずれ

か小さいものを両補正率表の適用に当たっての奥行距離とする。

不整形地評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア不整形地補正は，形状が悪いことによって画地の全部が宅地として十分に利用でき

ないという利用上の制約を受けるための減価補正であることから，下記に例示する形

状に類似する画地及び大工場地区に存する画地については，原則として当該補正は適

用しないものとする。ただし，当該画地の利用状況及び規模等から，当該補正を適用

しないことにより付近の宅地の評価との間に著しい不均衡が生じる場合は，当該補正

を適用して差し支えないものとする。

普通地正台形地正Ｌ字型地路線となす角が大きい準普通地

平行四辺形地

イ不整形地の補正率はウに定める場合を除き，次の(ｱ) 又は(ｲ) の方法により求めた

補正率のうち，小さい方の補正率とする。

なお，当該不整形地の補正率は，小数点第３位以下を切り捨てるものとし，その下

限は０．６０である。

（ア）「蔭地割合」等による補正率

蔭地割合等により「不整形地補正率表」（要綱別表１附表４）から求めた補正率と

する。ただし，当該画地の間口距離（当該画地が２系統以上の街路に接する場合は正

面路線の間口距離とする。）に「間口狭小補正率表」（要綱別表１附表７）の適用が

あるときには，当該不整形地補正率に間口狭小補正率を乗じて得た率とする。

なお，蔭地割合とは，想定整形地の地積から当該不整形地の地積を差し引いて求め

- 58 -

た「蔭地」の地積を，当該想定整形地の地積で除して得た割合をいう。

（イ）「間口狭小補正率表」及び｢奥行長大補正率表｣（要綱別表１附表８）による補正

率

後記（10）の方法により求めた補正率（間口狭小補正率及び奥行長大補正率ともに

適用される場合は，これらを相乗して得た率）とする。ただし，当該画地が２系統以

上の街路に接する場合は正面路線の間口距離及び奥行距離により適用するものとする。

ウ当該不整形地に係るすべての間口が２メートル未満で，かつ，路線価の付設に当た

って建物等が建築できないことによる影響を考慮していない場合は，要綱別表１の 10

に定める｢間口２メートル未満補正率｣（０．６０）に前記イ（ア）（ただし書を除

く。）により求めた不整形地補正率を乗じた結果の率をもって不整形地の補正率とす

る。

エ想定整形地は，当該画地全体を囲む，正面路線に接する矩形又は正方形の土地をい

うものであるが，具体的には，正面路線に接する画地の両端を結ぶ直線及び当該直線

からの垂線によって当該画地の全体を囲む矩形又は正方形のうち，その面積が最小と

なる形状の土地とする。

オ奥行価格補正割合法の適用に当たって，要綱別表１の７（３）アからウまでに掲げ

る方法のうち，イの方法によることを原則とするが，次の図例を参考として他の方法

によって判断しても差し支えないものとする。また，ウの方法の（不整形地に近似す

る整形地を求め，その近似整形地について評点数を求める）場合は，奥行距離が想定

整形地と同じになるように近似整形地を考えるものとする。

なお，いずれの方法による場合であっても，不整形地補正率による補正を行うもの

であるが，ウの方法によった場合の蔭地割合については，その想定整形地の地積から

当該近似整形地の地積を差し引いて得た数値を当該不整形地に係る「蔭地」の地積と

みなして求める。

(ｱ) アの方法 (ｲ) イの方法 (ｳ) イの方法 (ｴ) ウの方法

(ｵ) ウの方法 (ｶ) ウの方法 (ｷ) ウの方法 (ｸ) ウの方法

：不整形地：想定整形地

：整形地に区分：近似整形地

- 59 -

カ側方路線影響加算法又は二方路線影響加算法を適用すべき画地にあっては，その加

算単位当たり評点数についても不整形地補正率により補正する。

（方法アの算式）

区分整形地の単位地積当たり評点数＝路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率×区分

整形地の地積

評点数＝区分整形地ごとの単位地積当たり評点数の合計

＊上記の算式は，下記の各区分地の地積による加重平均の算式を展開したものである。

（路線価×区分地の奥行価格補正率×区分地の地積＋…）×不整形地補正率×全体の地積

全体の地積（＝区分地の地積の合計）

（例題８）

普通商業地区Ⅰにおける路線価 100,000 点の不整形地の場合（アの方法による）

想定整形想定整形 S.V.100,000

地の地積（地積）地の地積

・蔭地割合＝（ 20 × 21 － 350）÷ 420 × 100

＝ 0.167 ＝ 17％（小数点第３位以下切上げ）

Ｂ

7m 7m

①区分整形地ごとの単位地積当たり評点数

ａ区分整形地Ａの単位地積当たり評点数

奥行 20ｍの奥蔭地割合 17％の区分整形地

（路線価）行価格補正率不整形地補正率Ａの地積

＝ 100,000 × 1.00 × 0.98 × 140 ＝13,720,000

ｂ区分整形地Ｂの単位地積当たり評点数


（路線価）行価格補正率不整形地補正率Ｂの地積

＝ 100,000 × 1.00 × 0.98 × 98 ＝ 9,604,000

ｃ区分整形地Ｃの単位地積当たり評点数


（路線価）行価格補正率不整形地補正率Ｃの地積

＝ 100,000 × 1.00 × 0.98 × 112 ＝10,976,000

（Ａ評点ａ）（Ｂ評点ｂ）（Ｃ評点ｃ）

②評点数＝ 13,720,000＋ 9,604,000＋ 10,976,000

＝ 34,300,000

（イ又はウの方法の算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率×不整形地補正率）

Ａ

20

ｍ

7m

14

ｍ

Ｃ

16

ｍ

- 60 -


（例題９）

普通商業地区Ⅰにおける路線価 100,000 点の不整形地の場合（イの方法による）

（地積㎡）（間口距離） S.V.100,000

・計算上の奥行距離＝ 300 ÷ 10

＝ 30ｍ＞ 20ｍ

想定整形想定整形 20ｍ


・蔭地割合＝（ 20 × 20 － 300）÷ 400 × 100

＝ 25 ％

奥行 20ｍの奥蔭地割合 25％の

（路線価）行価格補正率不整形地補正率

①１㎡当たり評点数＝ 100,000 ×（ 1.00 × 0.96 ）

＝ 96,000

（地積㎡）

②評点数＝ 96,000 × 300

＝ 28,800,000

（例題１０）


（地積㎡）（間口距離） S.V.100,000

・計算上の奥行距離＝（20×35×1/2 ）÷ 20 20ｍ

＝ 17.5ｍ＜ 35ｍ

35ｍ

想定整形想定整形


・蔭地割合＝（ 700 － 350 ）÷ 700 × 100＝ 50％

奥行 17.5ｍの蔭地割合 50％の

（路線価）奥行価格補正率不整形地補正率

①１㎡当たり評点数＝ 100,000 ×（ 1.00 × 0.80 ）

＝ 80,000

（地積㎡）

②評点数＝ 80,000 × 350

＝ 28,000,000

10ｍ

地積 300 ㎡

20ｍ

- 61 -

（例題１１）


（地積㎡）（間口距離） S.V.100,000

・計算上の奥行距離＝（20×35-15×12）÷ 5

＝ 104ｍ＞ 35ｍ 5ｍ 12ｍ

想定整形想定整形 35ｍ


・蔭地割合＝（ 700 － 520 ）÷ 700 × 100 20ｍ

＝ 0.257 ＝ 26％（小数点第３位以下切上げ）

蔭地割合 26％の間口 5ｍの間奥行長大間口 5ｍの間

不整形地補正率口狭小補正率補正率口狭小補正率

・補正率候補の比較 0.97 × 0.97 ＞ 0.92 × 0.97

奥行 35ｍの奥不整形地補正率

（路線価）行価格補正率 0.92×0.97＝0.8924＝0.89

①１㎡当たり評点数＝ 100,000×（ 0.98 × 0.89 ）

＝ 87,220

（地積㎡）

②評点数＝ 87,220× 520

＝ 45,354,400

（例題１２）

普通商業地区Ⅰにおける路線価 100,000 点の不整形地の場合（ウの方法による）

想定整形近似地想定整形

地の地積の地積地の地積

・蔭地割合＝（ 20 × 30 － 15 × 30 ） ÷ 600 ×100

＝ 25 ％

奥行 30ｍの奥蔭地割合 25％の

（路線価）行価格補正率不整形地補正率

①１㎡当たり評点数＝ 100,000 ×（ 1.00 × 0.96 ）

＝ 96,000

S.V.100,000

（地積㎡）

②評点数＝ 96,000 ×（15×30）

＝ 43,200,000

30ｍ

15ｍ

20ｍ

- 62 -

（例題１３）

普通商業地区Ⅰにおける正面路線価 100,000 点，側方路線価 90,000 点の不整形地の場合

（イの方法による）

（地積）（正面間口距離）

・計算上の奥行距離(正面路線から)＝350 ㎡ ÷ 20 S.V.100,000

＝17.5ｍ＜35m 18m

（地積）（側方間口距離） 350 ㎡

・計算上の奥行距離(側方路線から)＝350 ㎡ ÷ 40 40ｍ 35m

＝8.75ｍ＜18m

想定整形想定整形 20m


蔭地割合＝（（35×20）－350 ）÷（35×20）×100＝ 50％ S.V.90,000

線不整形地

線想定整形地

奥行 17.5m の蔭地割合 50％の

（路線価）奥行価格補正率不整形地補正率

①基本１㎡当たり評点数＝ 100,000 × （ 1.00 × 0.80 ）

＝ 80,000

奥行 8.75m の蔭地割合 50％の側方加算

（路線価）奥行価格補正率不整形地補正率影響加算率

②加算 1 ㎡当たり評点数＝ 90,000 × （ 0.97 × 0.80 ） × 0.08

＝ 5,587

（①）（②）

③1 ㎡当たり評点数＝ 80,000 ＋ 5,587

＝ 85,587

（地積㎡）

④評点数＝ 85,587 × 350

＝ 29,955,450

（９）無道路地評点算出法


８無道路地評点算出法

路線に接している部分のない画地(以下「無道路地」という。)又は袋地については，

その利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に，当該路線に接する土地と当

該無道路地とを合わせた画地の奥行距離（袋地にあっては路線から画地の最深部までの

垂線距離）に応じ「奥行価格補正率表」（附表１）によって求めた奥行価格補正率，当

該無道路地において利用上最も合理的であると認められる専用通路部分（袋地にあって

- 63 -

は路地状部分）の距離（以下「表地奥行距離」という。）に応じ「通路開設補正率表」

（附表５）によって求めた通路開設補正率及び「無道路地補正率表」（附表６）によっ

て求めた無道路地補正率を乗じて単位地積当たり評点数を求め，これに当該無道路地又

は袋地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。

無道路地評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア無道路地の「路線に接している部分のない画地」とは，当該画地が路線価を付設し

ている路線と直接に接している部分がない位置関係にあるものをいう。

イ「その利用上最も合理的であると認められる路線」とは，当該画地において実際に

使用している路線とする。

ウ「当該無道路地において利用上最も合理的であると認められる通路部分の距離」と

は，当該画地において実際に使用している専用通路部分の距離（ただし，専用通路部

分において路線から画地に至る直線距離）とし，これが不明な場合は当該路線から当

該画地に至る最短距離とする。

エ路線価を付設するに当たって，建築物が建築できないことによる影響を考慮した場

合は，無道路地補正率は適用しない。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率×通路開設補正率×無道路地補正率）


（例題１４）

普通商業地区Ⅰにおける路線価 100,000 点の無道路地の場合（路線が一般街路の場合）

奥行 22ｍの奥表地奥行 15ｍの無道路地

（路線価）行価格補正率通路開設補正率補正率

①１㎡当たり評点数＝ 100,000 ×（ 1.00 × 0.80 × 0.60 ）

＝ 48,000 S.V.100,000

（地積㎡）

②評点数＝ 48,000 × 70 15ｍ

＝ 3,360,000 合地 22ｍ

（10）間口狭小地又は奥行長大地評点算出法


９間口狭小地又は奥行長大地評点算出法

10ｍ

表地

150 ㎡

無道路地

70 ㎡

- 64 -

間口が狭小な画地又は奥行が長大な画地（不整形地，無道路地，袋地及び通路沿いの土

地は除く。）については，本表３から６までに掲げる方法によって求めた単位地積当たり

評点数に，当該画地の形状に応じ，それぞれ「間口狭小補正率表」（附表７）又は「奥行

長大補正率表」(附表８)によって求めた間口狭小補正率又は奥行長大補正率を乗じてその

単位地積当たり評点数を求め，これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものと

する。

間口狭小地又は奥行長大地評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するものと

する。

ア当該画地の間口とは，画地の路線に接する部分をいうものであり，間口距離とは，

間口の長さをいうものである。ただし，間口が折線の場合には，間口の両端の距離を

間口距離とみなすことができるものとする。

なお，上記「ただし書き」は，角地，準角地及びこれらと路線との接面の状況が類

似する画地については適用しないものとする。

イ側方路線影響加算法又は二方路線影響加算法を適用すべき画地にあっては，その加

算単位当たり評点数を算出する際には，当該側方路線又は裏路線を正面路線とみなし

て求めた間口狭小補正率及び奥行長大補正率を適用して算出する。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×奥行価格補正率×（間口狭小補正率×奥行長大補正率）


（例題１５）

普通商業地区Ⅰにおける路線価 100,000 点の間口狭小地の場合 S.V.100,000

奥行 12ｍの奥間口狭小

（路線価）行価格補正率補正率

①１㎡当たり評点数＝ 100,000 ×（ 1.00 × 0.97 ）

＝ 97,000

（地積㎡）

②評点数＝ 97,000 ×（ 5×12）

＝ 5,820,000

（例題１６）

普通商業地区Ⅰにおける路線価 100,000 点の奥行長大地の場合

奥行 40ｍの奥奥行長大 S.V.100,000


①１㎡当たり評点数＝ 100,000 ×（ 0.94 × 0.98 ）

＝ 92,120

（地積㎡）

②評点数＝ 92,120 ×（10×40）

＝ 36,848,000

5ｍ

12ｍ

10ｍ

40ｍ

- 65 -

（11）間口が２メートル未満の宅地の評点算出法


10 間口が２メートル未満の宅地の評点算出法

路線に接する間口がすべて２メートル未満の画地（不整形地，無道路地及び袋地は除

く。）については，建築規制による減価を考慮し，本表３から６までに掲げる方法によっ

て求めた単位地積当たり評点数に，本表８の無道路地評点算出法の無道路地補正率に準じ

て定める「間口２メートル未満補正率」（０．６０）を乗じて，その評点数を補正するも

のとする。ただし，この場合，当該画地について，本表９に定める間口狭小地又は奥行長

大地評点算出法は適用しないものとする。

間口が２メートル未満の宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するも

のとする。

ア評点数の補正は，（４）から（７）までに掲げる方法により求めた画地の単位地積

当たり評点数を，当該評点算出法に係る補正率により補正する。


算単位当たり評点数についても当該補正率により補正する。

ウ路線価を付設するに当たって，建築物が建築できないことによる影響を考慮した場

合は，当該補正を適用しない。

エ当該補正は，次に掲げる土地に対して適用しないものとする。

(ア) 都市計画区域外の土地

(イ) 無道路地及び袋地

(ウ) 路地状部分のみによって路線に接している間口１．５メートル以上２メートル未

満の路地状部分を有する画地で建築基準法第 43 条第 1 項ただし書許可基準第 3-9

（平成 25 年 5 月 22 日付施行）の規定により建築物の建替えが許可された画地

（例題１７）

普通商業地区Ⅰにおける路線価 100,000 点の間口が２ｍ未満の宅地

奥行 16ｍの奥間口２ｍ未満 S.V.100,000


①１㎡当たり評点数＝ 100,000 ×（ 1.00 × 0.60 ）

＝ 60,000

（地積㎡）

②評点数＝ 60,000 ×（1.5×16）

＝ 1,440,000

1.5ｍ

16ｍ

- 66 -

（12）がけ地のある宅地の評点算出法


11 がけ地のある宅地の評点算出法

がけ地（傾斜地）等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する画

地については，当該画地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することのできな

い部分の地積の割合によって，「がけ地補正率表」（附表９）を適用して求めた補正率に

よって，その評点数を補正するものとする。

がけ地等のある宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア評点数の補正は，（４）から（10）までに掲げる方法により求めた画地の単位地積



算単位当たり評点数についてもがけ地補正率により補正する。

ウがけ地等の補正は，画地の一部又は全部について，宅地として使用することのでき

ない程度の傾斜（がけ地，のり

法面）があるなど，通常の用途に供することができないも

のと認められる部分を有する画地に適用する。

エ路線価を付設するに当たって，がけ地等の影響を考慮した場合は，当該補正を適用

しない。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×がけ地補正率）


（例題１８）

普通商業地区Ⅰにおける路線価 100,000 点の場合

・がけ地部分の割合＝（23× 9）÷（23×26）＝ 0.346…

奥行 26ｍの奥がけ地


①１㎡当たり評点数＝ 100,000 ×（ 1.00 × 0.85 ）

＝ 85,000

（地積㎡） S.V.

②評点数＝ 85,000 ×（23×26） 100,000

＝ 50,830,000

17ｍ 9ｍ

26ｍ

23ｍ

が

け

地

- 67 -

（13）地下阻害物上の宅地の評点算出法


12 地下阻害物上の宅地の評点算出法

鉄道又は高速道路に係る地下阻害物により利用制限を受ける部分を有する画地について

は，当該画地の総地積に対する利用制限を受ける部分の地積の割合によって，「地下阻害

物補正率表」（附表１０）を適用して求めた補正率によって，その評点数を補正するもの

とする。

地下阻害物上の宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。




算単位当たり評点数についても地下阻害物補正率により補正する。

ウ地下阻害物補正率は，一体的利用が行われている一画地のうちに占める地下阻害物

部分の地積割合に応じて，「地下阻害物補正率」を適用して求める。

エ「鉄道に係る地下阻害物」とは，鉄道事業者が鉄道施設を設置して営業する第一種

鉄道事業に係るもの及び第三セクター等の他者が設置した鉄道施設を使用して営業す

る第二種鉄道事業に係るものをいい，事業が公営であるか否かを問わないものである。

オ「高速道路に係る地下阻害物」とは，阪神高速８号京都線稲荷山トンネルに係るも

のをいう。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×地下阻害物補正率）


（例題１９）

普通商業地区Ⅰにおける路線価 100,000 点の場合

・利用制限部分の割合＝（ 5× 7）÷（15×20）＝0.116…

奥行 15ｍの奥地下阻害

（路線価）行価格補正率物補正率

①１㎡当たり評点数＝ 100,000 ×（ 1.00 × 0.90 ）

＝ 90,000 S.V.100,000

（地積㎡）

②評点数＝ 90,000 ×（15×20）

＝ 27,000,000 15ｍ

20ｍ

7ｍ

5ｍ

制限

を受

ける

部分

- 68 -

（14）高圧線下の宅地の評点算出法


13 高圧線下の宅地の評点算出法

高圧送電線（以下「高圧線」という。）が通過する画地（高圧線直下から一定の影響範

囲の画地をいう。）については，使用電圧によって一定の利用制限を受けるので，当該画

地の総地積に対する高圧線の通過により制限を受ける部分の地積の割合を「がけ地補正率

表」（附表９）に適用して求めた補正率によって，その評点数を補正するものとする。こ

の場合において，当該補正率を適用するのは，電圧７千ボルトを超える特別高圧架空電線

が通過する画地に限るものとする。

高圧線下の宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。





ウ「高圧線直下から一定の影響範囲の画地」とは，「電気設備に関する技術基準を定

める省令」第２９条及び第４８条の公式解釈として公表された「電気設備の技術基準

の解釈」第９７条及び第１０６条の趣旨から，次の表の左欄に掲げる使用電圧の区分

に応じ，同表の右欄に掲げる距離以内にある画地をいうものとする。

35,000 ボルト以下高圧線から片側３ｍ（両側で６ｍ）以内

35,000 ボルト超 95,000 ボルト以下高圧線から片側４ｍ（両側で８ｍ）以内

95,000 ボルト超高圧線から片側５ｍ（両側で１０ｍ）以内

エ当該補正率は，ウにより求めた当該画地の総地積に対する高圧送電線の通過により

制限を受ける部分の一体的利用が行われている一画地のうちに占める地積の割合を，

「がけ地補正率表」（附表９）に適用して求めるものとする。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×がけ地補正率）


(15)段差のある宅地の評点算出法


14 段差のある宅地の評点算出法

路線より低い位置又は高い位置にあるため，当該路線に沿接する他の画地との評価の均

衡上，補正の必要があると認められる画地については，当該路線との高低差（以下「段

差」という。）の程度に応じ，「段差補正率表」（附表１１）により求めた補正率によっ

て，その評点数を補正するものとする。この場合において，路線より高い位置にある画地

- 69 -

に対して当該補正率を適用するのは，商業地区及び観光地区内の画地に限るものとする。

段差のある宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア側方路線影響加算法又は二方路線影響加算法を適用すべき画地にあっては，段差が

正面路線との間にある場合は，基本単位当たり評点数を，加算路線との間にある場合

は当該加算単位当たり評点数を，それぞれの段差の程度に応じた補正率により補正す

る。

イ路線価を付設するに当たって，段差の影響を考慮した場合は，当該補正を適用しな

い。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×段差補正率）


(16)水路に接する宅地の評点算出法


15 水路に接する宅地の評点算出法

路線と画地との間に水路があるため，当該路線に沿接する他の画地との評価の均衡上，

補正の必要があると認められる画地については，「水路補正率表」（附表１２）により求

めた補正率によって，その評点数を補正するものとする。ただし，水路の幅員がおおむね

１メートル未満の場合又は暗渠等で利用上支障がない場合は，当該補正率を適用しないも

のとする。

水路に接する宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア側方路線影響加算法又は二方路線影響加算法を適用すべき画地にあっては，水路が

正面路線との間にある場合は，基本単位当たり評点数を，加算路線との間にある場合

は当該加算単位当たり評点数を，それぞれの水路の幅員に応じた補正率により補正す

る。

イ路線価を付設するに当たって，水路の影響を考慮した場合は，当該補正を適用しな

い。

ウ側方又は裏路線に接する水路の幅員が１メートル以上の場合は，原則として側方又

は二方路線影響加算を行わないものとする。ただし，当該水路を利用している付近の

宅地との評価の均衡上，特に加算の必要がある場合は，この限りでない。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×水路補正率）


- 70 -

(17)都市計画施設予定地に定められた宅地の評点算出法


16 都市計画施設予定地に定められた宅地の評点算出法

画地の一部又は全部が都市計画法第１１条第 1 項各号に掲げる都市計画施設の予定地に

定められた画地で，当該路線に沿接する他の画地に比してその利用価値が著しく減少して

いると認められるものについては，当該画地の総地積に対する都市計画施設の予定地に定

められた部分の地積の割合に応じ，「都市計画施設予定地補正率表」(附表１３)により求

めた補正率によって，その評点数を補正するものとする。

都市計画施設予定地に定められた宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留

意するものとする。





ウ路線価を付設するに当たって，都市計画施設予定地に定められたことの影響を考慮

した場合は，当該補正を適用しない。

エ当該補正の対象となる都市計画施設予定地は，都市計画法第１１条第 1 項各号に掲

げる都市計画施設のうち，原則として，市街化区域で，その容積率が３００％以上の

地域における道路，公園の予定地とする。この場合において，当該容積率の判定は，

当該画地の正面路線価の評定において，土地価格比準表を適用するに当たり基準容積

率を算定する際に用いた指定容積率によるものとする。

オ都市計画施設予定地補正率は，一体的利用が行われている一画地のうちに占めるエ

に定める都市計画施設予定地部分の地積割合に応じて，「都市計画施設予定地補正

率」を適用して求める。

カ次に該当する土地に対しては，当該補正を適用しないものとする。

（ア）第１１節２（２）アただし書きの規定により宅地として評価する私道

（イ）土地区画整理法第２条第４項に規定する土地区画整理事業施行地区内で従前地課税

をしている土地

（ウ）土地改良法第２条第２項の規定による土地改良事業の施行地域内の土地

（エ）河川法第６条第 1 項に規定する河川区域内の土地

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×都市計画施設予定地補正率）


- 71 -

（18）大規模な宅地の評点算出法


17 大規模な宅地の評点算出法

一般に大規模な画地の価額は，その総額が大きくなるために市場性が減退して単価が低

くなる傾向にあるので，その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が大規

模な画地については，当該画地の地積に応じ，「規模補正率表」（附表１４）により求め

た補正率によって，その評点数を補正するものとする。

大規模な宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。





ウ次に該当する場合は，原則として当該補正を適用しないものとする。この場合にお

いて，容積率の判定は，本節（17）エの基準によるものとする。

（ア）当該画地の地積がその標準宅地の標準的画地の地積に相当する場合

（イ）当該画地の正面路線の容積率が５００％以上である場合

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×規模補正率）


（19）市街化調整区域内において建築制限を受ける宅地の評点算出法


18 市街化調整区域内において建築制限を受ける宅地の評点算出法

都市計画法第７条第 1 項に規定する市街化調整区域（以下「市街化調整区域」とい

う。）内に存する宅地については，建築規制による減価を考慮し，次に掲げる方法により

求める「限定宅地等補正率」，「市街化調整区域内宅地規模補正率」及び「ただし書許可

補正率」を乗じて，その評点数を補正するものとする。

（１）市街化調整区域内に存する宅地で，次に掲げる宅地に該当しないもの（以下「限定宅

地等」という。）は，既存建築物の敷地ではないので，建替えが認められないなどの都

市計画法上の建築制限を受けることから，「限定宅地等補正率」（０．８０）を乗じて，

その評点数を補正するものとする。

ア改正（平成１２年法律第７３号による改正をいう。）前の都市計画法第４３条第１項第

６号ロに該当することについて，市長の確認（確認制度は平成１３年５月で廃止）を

受け，現在，建築物の敷地の用に供されている宅地

イ市街化区域と市街化調整区域の区分（以下「線引き」という。）時（本市において

- 72 -

は，昭和４６年１２月２８日）にすでに宅地であり，現在まで継続して建築物の敷地

の用に供されている宅地（アの宅地を除く。）

ウ線引き前に旧住宅地造成事業に関する法律による認可を受けて開発された住宅団地

内の宅地

（２）市街化調整区域内に存する宅地は，都市計画法上の建築制限のため，当該画地上の家

屋の規模に比して画地規模が大きい場合，家屋の敷地として有効活用できる部分と，有

効活用できない部分が生じることから，当該画地全体の地積に対する家屋敷地として有

効活用できる部分の地積（以下「非補正面積」という。）の割合（以下「非補正割合」

という。）に応じ，「市街化調整区域内宅地規模補正率表」（附表１５）により求めた

補正率によって，その評点数を補正するものとする。

（３）市街化調整区域内に存する宅地で，建築基準法第４３条第 1 項ただし書きの規定に基

づく許可を必要とする宅地については，一定の制限を受けることから，「ただし書許可

補正率」（０．９０）を乗じて，その評点数を補正するものとする。

（１）市街化調整区域内において建築制限を受ける宅地の評点算出法の適用に当たっては，

次の点に留意するものとする。





ウ路線価を付設するに当たって，上記の事情による影響を考慮した場合は，当該補正

を適用しない。

エ次に該当する土地に対しては，当該補正率を適用しないものとする。

（ア）無道路地，袋地及び通路沿いの土地

（イ）間口が２メートル未満の土地

（２）市街化調整区域内宅地規模補正率の適用に当たっては，次の点を留意するものとする。

ア当該画地に建つ家屋が住宅である場合の「非補正面積」とは，当該画地に建つ家屋

の住居（人が居住して日常生活に用いる部分をいい，一の家屋内に独立生活区画が二

以上設けられている場合は，当該二以上の独立生活区画をそれぞれ住居とする。）1 戸

当たり，４００㎡とする。ここで，独立生活区画とは，人の居住のために区画された

家屋の一部分で，次に掲げる要件（当該家屋内に共用の炊事場及び便所が設けられて

いるときは，（ウ）に掲げる要件を除く。）に該当するものをいう。

（ア）当該部分が構造上独立的に区画されていること。

（イ）当該部分ごとに専用の出入口を有するものであること。

（ウ）当該部分ごとに炊事場及び便所を有するものであること。

イ当該画地に建つ家屋が非住宅又は居住部分の割合が４分の１未満の併用住宅である

場合の「非補正面積」とは，当該画地に建つ全ての非住宅の１階床面積（１階床面積

より広い面積の上階がある家屋の場合は，最も広い上階の床面積）の合計を建ぺい率

- 73 -

で除して求めた面積若しくは４００㎡のいずれか大きい方の面積とする。

ウ当該画地に建つ家屋が併用住宅（居住部分の割合４分の１未満のものを除く。）

である場合の「非補正面積」とは，当該画地に建つ併用住宅１構当たり，１階床面積

（１階床面積より広い面積の上階がある家屋の場合は，最も広い上階の床面積）を建

ぺい率で除して求めた面積若しくは住居（人が居住して日常生活に用いる部分をいい，

一の家屋内に独立生活区画が二以上設けられている場合は，当該二以上の独立生活区

画をそれぞれ住居とする。）の数に４００㎡を乗じて求めた面積のいずれか大きい方

の面積とする。

ここで，独立生活区画の意義は，上記アにより定めるところによる。

エ当該画地に建つ家屋が住宅，非住宅及び併用住宅混在している場合，それぞれの用

途の家屋ごとにア，イ，ウにより求めた面積の合計を「非補正面積」とする。

オ一つの画地で市街化区域と市街化調整区域を含む画地については，市街化区域部分

の地積がア，イ，ウ又はエにより求めた面積より大きい場合は，ア，イ，ウ又はエに

関わらず，市街化区域部分の地積を「非補正面積」とする。

一つの画地で市街化区域と市街化調整区域を含む画地である場合，「非補正面積」

の算定に用いる建ぺい率には，市街化区域の建ぺい率を使用することとする。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×限定宅地等補正率×市街化調整区

域内宅地規模補正率×ただし書許可補正率）


（20）景観規制（歴史遺産型美観地区（重要界わい整備地域）等）を受ける宅地の評点算出

法


19 景観規制（歴史遺産型美観地区（重要界わい整備地域）等）を受ける宅地の評点算出法

（１）建築物の形態・意匠に関する規制を受ける画地

歴史遺産型美観地区のうち，次に掲げる地域において，建築物の形態・意匠に関する規

制を受ける画地は，規制による減価を考慮し，その程度に応じ「景観地区規制補正率表」

（附表１６）を適用して得られる補正率を乗じてその評点数を求めるものとする。ただし，

当該画地が受ける規制の内容と正面路線が受ける規制の内容に明らかな差異がある場合に

限る。

上賀茂郷界わい景観整備地区重要界わい整備地域，伏見南浜界わい景観整備地区重要界

わい整備地域，三条通界わい景観整備地区重要界わい整備地域（烏丸三条交差点付近を除

く），本願寺・東寺界わい景観整備地区重要界わい整備地域，千両ヶ辻界わい景観整備地

区重要界わい整備地域，上京北野界わい景観整備地区重要界わい整備地域，西京樫原界わ

い景観整備地区重要界わい整備地域及び先斗町界わい景観整備地区重要界わい整備地域

（２）歴史遺産型美観地区・三条通界わい景観整備地区（重要界わい整備地域）と沿道型

- 74 -

美観地区が交差する地点で建築制限を受ける画地

歴史遺産型美観地区・三条通界わい景観整備地区（重要界わい整備地域）と沿道型美

観地区が交差する地点で建築制限を受ける画地については，規制による減価を考慮し，

その程度に応じ「景観地区規制補正率表（烏丸三条交差点付近）」（附表１７）を適用し

て得られる補正率を乗じてその評点数を求めるものとする。ただし，当該画地が受ける規

制の内容と標準宅地が受ける規制の内容に明らかな差異が認められる場合に限る。

（３）円通寺眺望空間保全区域内で建築制限を受ける画地

円通寺眺望空間保全区域内で建築制限を受ける画地については，規制による減価を考慮

し，その程度に応じ「景観地区規制補正率表（円通寺）」（附表１８）により求めた補正

率によって，その評点数を補正するものとする。ただし，当該画地が受ける規制の内容と

標準宅地が受ける規制の内容に明らかな差異が認められる場合に限る。

景観規制（歴史遺産型美観地区（重要界わい整備地域）等）を受ける宅地の評点算出

法の適用に当たっては，次の点に留意するものとする。


当たり評点数を，当該評点算出法により補正する。



ウ景観規制（歴史遺産型美観地区（重要界わい整備地域）等）の補正は，正面路線か

ら見て規制を受ける部分が，一体的利用が行われている一画地のうちに占める割合が

１割を超える画地に適用する。

エ歴史遺産型美観地区・三条通界わい景観整備地区（重要界わい整備地域）と沿道型

美観地区が交差する地点で建築制限を受ける宅地の補正は，規制を受ける部分の一体

的利用が行われている一画地のうちに占める割合に応じて適用する。

オ円通寺眺望空間保全区域内で建築制限を受ける宅地の補正は，規制を受ける部分の

一体的利用が行われている一画地の平均標高が１００．２ｍを超える画地に適用する。

カ路線価を付設するに当たって，景観規制（歴史遺産型美観地区（重要界わい整備地

域）等）の影響を考慮した場合は，当該補正を適用しない。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×景観地区規制補正率）


（21）土砂災害特別警戒区域内に存する宅地の評点算出法


20 土砂災害特別警戒区域内に存する宅地の評点算出法

「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」第８条第１項に

規定する「土砂災害特別警戒区域」に指定された画地については，災害によって被る損

- 75 -

失及び建築規制による減価を考慮し，指定された区域に応じて，「土砂災害特別警戒区

域補正率」（０．７０）を適用して求めた補正率によってその評点数を補正するものと

する。

土砂災害特別警戒区域内に存する宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意


ア評点数の補正は，（４）から（10）までに掲げる方法により求めた画地の単位地積当

たり評点数を，当該評点算出法により補正する。

イ側方路線影響加算法又は二方路線影響加算法を適用すべき画地にあっては，その加算

単位当たり評点数についても当該補正率により補正する。

ウ路線価を付設するに当たって，土砂災害特別警戒区域の影響を考慮した場合は，当該

補正を適用しない。

エ画地の一部が土砂災害特別警戒区域に指定された画地に補正を適用するに当たっては，

当該画地の全部について補正を適用するものとする。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×土砂災害特別警戒区域補正率）


（22）その他の評点算出法


21 その他の評点算出法

次に掲げる宅地で，当該路線に沿接する他の画地との評価の均衡上，補正の必要がある

と認められるものについては，以上に掲げる画地計算の方法を適用して算出した評点数か

ら，利用価値の減少する程度に応じて，その１割以内の評点数を控除した評点数によるも

のとする。

（１）公衆便所又は横断歩道橋の設置により，著しい影響を受ける宅地

（２）低湿地又は地盤軟弱地にあるため，著しい影響を受ける宅地

（３）住宅地区内の宅地で，騒音又は振動により，著しい影響を受ける宅地

（４）その他特別の事情により，著しい利用価値の減少が認められる宅地

その他の補正の適用を受ける宅地の評点算出法の適用に当たっては，次の点に留意するも

のとする。

ア評点数の補正は，（４）から（10）に掲げる方法より求めた画地の単位地積当たり評点

数を，当該評点算出法に係る補正率により補正する。

イ原則として，側方路線影響加算法又は二方路線影響加算法を適用すべき画地にあっては，

その加算単位当たり評点数についても当該補正率により補正する。ただし，補正の必要が

あると認められる要因が正面路線との間のみにある場合は，当該基本単位当たり評点数を，

- 76 -

加算路線との間のみにある場合は当該加算単位当たり評点数を，それぞれ当該補正率によ

り補正するものとする。

ウ路線価を付設するに当たって，上記の事情による影響を考慮した場合は，当該補正を

適用しない。

エ上記に掲げる事情が重複する場合であっても，１割を限度として補正するものとする。

オ低湿地又は地盤軟弱地にある画地に対する補正については，これらによる影響のため，

外観上，通常の利用ができないと認められるものに適用することとし，例えば，特殊基

礎等を施すことにより，現に建築物の敷地の用に供されている画地については，当該補

正を適用しないものとする。

カ「その他特別の事情により，著しい利用価値の減少が認められる宅地」に係る補正を

適用しようとする場合には，あらかじめ固定資産評価員に合議するものとする。

（算式）

単位地積当たり評点数＝路線価×（奥行価格補正率等×その他補正率）


- 77 -

９宅地の比準表

（１）宅地の比準方法


１宅地の比準方法

各筆の宅地の比準は，一画地の宅地ごとに，標準宅地の単位地積当たり評点数を基礎と

し，画地の立地条件及び形状に応じ，本表に定めるところにより行うものとする。

宅地の比準表とは，標準宅地の単位地積当たり評点数を基礎として，当該標準宅地が

所在する状況類似地区内の各画地について，それぞれの画地の奥行，間口，街路との状

況等が宅地の価格に及ぼす影響を，宅地の比準表における各種の比準割合の適用を行う

必要のない画地（これを「標準画地」という。）のこれらの状況との比較において計量

しようとするものである。

なお，この評価方法は，本節４（１）のとおり「村落又は市街地の周辺地区で，画地

の形状等の相違により価額に与える影響が少ない地域」に適用することを前提とするも

のである。

（２）各筆の宅地の評点数の算出方法


３各筆の宅地の評点数の算出

各筆の宅地の評点数は，当該宅地の所在する状況類似地区の状況並びに２により認定し

た画地の立地条件及び形状に応じ，仮に標準宅地に「宅地の比準表」を適用する必要がな

いものとした場合における当該標準宅地の単位地積当たり評点数に，次に掲げる各種の比

準割合表（附表１～４）を適用して求めた当該画地の比準割合を乗じて，その単位地積当

たり評点数を求め，これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。ただ

し，｢その他の比準割合表｣（附表３）のうち，上水道がないもの，下水道がないもの及び

正面街路の道路幅員に係る比準割合については，宅地が連続している状況類似地区（集団

地区）にあって，当該要因により相当の価格差が生じている地域に限り適用するものとす

る。

各筆の宅地の評点数の算出に当たっては，次の点に留意するものとする。

ア各筆の宅地の評点数の算出は，比準割合表（要綱別表２附表１～４）によって求め

た各種の比準割合を，これに対応する本節８の画地計算法における各種の評点算出法

等の算式に当てはめて行うものとする。ただし，適用できる比準割合は，比準割合表

に掲げるものに限るものとし，画地計算法にあっても比準割合表にない補正について

は適用できないものである。

この場合において，画地計算法における「路線価」については「標準宅地の単位地

- 78 -

積当たり評点数」に読み替えるものとし，画地計算法における各種の「補正率」及び

「加算率」については対応する比準割合表における各種の「比準割合」に読み替える

ものとする。

なお，比準割合表における各種の「比準割合」と画地計算法における各種の「補正

率」及び「加算率」との対応関係については，下表のとおりとする。

比準割合表画地計算法における補正率又は加算率

奥行による比準割合奥行価格補正割合法における奥行価格補正率

形状

等に

よる

比準

割合

不整形地不整形地評点算出法における不整形地補正率

間口狭小地間口狭小地評点算出法における間口狭小補正率

奥行長大地奥行長大地評点算出法における奥行長大補正率

その

他の

比準

割合

角地，準角地側方路線影響加算法における側方路線影響加算法

二方路線地二方路線影響加算法における二方路線影響加算率

無道路地，

袋地

無道路地評点算出法における通路開設補正率と無道路地補正

率との相乗値

間口が２メー

トル未満の宅

地

間口が２メートル未満の宅地の評点算出法における間口２メート

ル未満補正率（０．６０）

がけ地がけ地のある宅地の評点算出法におけるがけ地補正率

高圧線下の宅

地

高圧線下の宅地の評点算出法におけるがけ地補正率

景観規制を受

ける宅地

景観規制を受ける宅地の評点算出法における景観地区規制補

正率

市街化調整区域内

において建築制限

を受ける宅地

限定宅地等補正率（０．８０）

市街化調整区域内宅地規模補正率

ただし書許可補正率（０．９０）（注）

土砂災害特別

警戒区域内の

宅地

土砂災害特別警戒区域内に存する宅地の評点算出法における

土砂災害特別警戒区域補正率（０．７０）

上水道がない

もの

下水道がない

もの

正面街路の道

路幅員

- 79 -

その他その他の評点算出法におけるその他の補正率

（注）ただし書許可補正率について，建築基準法第 43 条第 1 項ただし書きの規定に基づ

く許可を必要とすることから減価補正をしているものであるので，市街化調整区域

に限らず，市街化区域においても適用するものとする。

イ比準割合表の適用に係る端数処理の方法については，本節８（３）の画地計算法に

おける方法に同じとする。

ウ比準割合表の適用に当たって，用語の定義等については，特に断わりのない限り，

本節８の画地計算法に同じであるが，特に次の点に留意するものとする。

（ア）「角地，準角地及び二方路線地に係るその他の比準割合」による加算については，

要綱別表１の４及び５の各ただし書きと同様の趣旨から，評価の均衡上必要な場合

に限るものとする。

（イ）「無道路地に係るその他の比準割合」については，本節８（９）ア中「路線」と

あるのを「道路（高速道路等を除く。）」と読み替えて適用するものとする。

（ウ）「間口が２メートル未満の宅地に係るその他の比準割合」については，当該画地の道

路（高速道路等を除く。）と接する間口がすべて２メートル未満である場合に限り適用

するものとする。ただし，この場合，当該画地について，形状等による比準割合は適用

しないものとする。

エその他の比準割合の適用に当たっては，仮に「宅地の比準表」を適用する必要がな

いものとした場合の標準宅地の単位地積当たり評点数に，その影響が考慮されている

場合や比準宅地の立地条件等により均衡上考慮する必要がない場合は，当該画地に適

用しないものとする。

オ要綱別表２附表３のうち，「上水道がないもの」，「下水道がないもの」及び「正

面街路の道路幅員」に係るその他の比準割合を適用する画地は，下記の表の左欄に掲

げる比準項目の区分に応じ，同表の右欄に掲げる地域に存する画地とする。

なお，「上水道がないもの」及び「下水道がないもの」に係るその他の比準割合に

ついては，当該画地の存する状況類似地区における標準宅地の単位地積当たり評点数

にこれらの要素が反映されていない場合に限り適用するものとする。

上水道が

ないもの

（ア）左京区岩倉木野町及び静市市原町の一部の地域のうち，上水

道が敷設されていない地域

（イ）西京区大枝西長町，大原野北春日町，同南春日町及び同石

作町の標高１５０メートル以上に存する地域のうち，本市又は隣

接する市の上水道が敷設されていない地域

下水道が

ないもの

左京区大原井出町，同上野町，同古知平町，同勝林院町，同草生

町，同野村町，同来迎院町，岩倉木野町，同長谷町，静市市原町，

同静原町，鞍馬本町，同貴船町及び同二ノ瀬町の一部の地域のう

ち，本市の下水道が敷設されていない地域

- 80 -

正面街路

の道路幅

員

（ア）左京区岩倉長谷町，同木野町，同上蔵町，同村松町，一乗

寺松原町，同水掛町，同葉山町，同庵野町，北白川地蔵谷町，同

瓜生谷町，静市野中町及び同市原町の一部の地域

（イ）西京区大原野上里北ノ町及び同南ノ町の一部の地域（京都

市立上里小学校付近）

（例題２０）

専用住宅が連たんしている状況類似地区（集団地区）における標準宅地の単位地積当た

り評点数が 10,000 点で，形状等による比準割合の適用がない場合

標準宅地の単位 35ｍの奥行に

地積当たり評点数よる比準割合

①１㎡当たり評点数＝ 10,000 × 0.95

＝ 9,500

（地積㎡）

②評点数＝ 9,500 ×（20×35）

＝ 6,650,000

（例題２１）

専用住宅が連たんしている状況類似地区（集団地区）における標準宅地の単位地積当た

り評点数が 10,000 点で，形状等による比準割合の適用がある場合

（地積㎡）（間口距離）

・計算上の奥行距離＝（20×35×1/2 ）÷ 20

＝ 17.5ｍ＜ 35ｍ

標準宅地の単位 17.5ｍの奥行形状等によ

地積当たり評点数による比準割合る比準割合

①１㎡当たり評点数＝ 10,000 × 1.00 × 0.72

＝ 7,200

（地積㎡）

②評点数＝ 7,200 × 350

＝ 2,520,000

20ｍ

35ｍ

20ｍ

35ｍ

- 81 -

［評価要綱］別表１附表１～１８

附表１奥行価格補正率表

地区区分

奥行距離

(ﾒｰﾄﾙ)

高度商業

地区Ⅱ繁華街地区

普通商業地区

（Ⅰ，Ⅱ）

併用住宅地区

観光地区

普通住宅地区

（Ⅰ，Ⅱ）

中小工場地区Ⅱ

中小工場

地区Ⅰ

大工場

地区

4 未満０.９００.９００.９００.９００.８５０.８５

4 以上 6 未満０.９２０.９２０.９２０.９２０.９００.９０

6 以上 8 未満０.９４０.９５０.９５０.９５０.９３０.９３

8 以上 10 未満０.９６０.９７０.９７０.９７０.９５０.９５

10 以上 12 未満０.９８０.９９０.９９１.０００.９６０.９６

12 以上 14 未満０.９９１.００１.０００.９７０.９７

14 以上 16 未満１.０００.９８０.９８

16 以上 20 未満０.９９０.９９

20 以上 24 未満１.００１.００

24 以上 28 未満０.９９

28 以上 32 未満０.９８０.９８

32 以上 36 未満０.９６０.９８０.９６

36 以上 40 未満０.９４０.９６０.９４

40 以上 44 未満０.９２０.９４０.９２

44 以上 48 未満０.９００.９２０.９１

48 以上 52 未満０.９９０.８８０.９００.９０

52 以上 56 未満０.９８０.８７０.８８０.８８

56 以上 60 未満０.９７０.８６０.８７０.８７

60 以上 64 未満０.９６０.８５０.８６０.８６０.９９

64 以上 68 未満０.９５０.８４０.８５０.８５０.９８

68 以上 72 未満０.９４０.８３０.８４０.８４０.９７

72 以上 76 未満０.９３０.８２０.８３０.８３０.９６

76 以上 80 未満０.９２０.８１０.８２

80 以上 84 未満０･９００.８００.８１０.８２０.９３

84 以上 88 未満０.８８０.８０

88 以上 92 未満０.８６０.８１０.９０

92 以上 96 未満０.８４

96 以上 100 未満０.８２

100 以上０.８００.８０

- 82 -

附表２側方路線影響加算率表附表３二方路線影響加算率表

地区区分加算率

地区区分加算率角地の場合準角地の場合

高度商業地区Ⅱ

繁華街地区０．１００．０５


繁華街地区０．０７

普通商業地区(Ⅰ,Ⅱ)

併用住宅地区

観光地区

０．０８０.０４


併用住宅地区

観光地区

０．０５

普通住宅地区(Ⅰ,Ⅱ)

中小工場地区(Ⅰ,Ⅱ)０．０３０．０２

普通住宅地区(Ⅰ,Ⅱ)

中小工場地区(Ⅰ,Ⅱ)０．０２

大工場地区０．０２０．０１大工場地区０．０２

附表４不整形地補正率表

地区区分高度商業地区Ⅱ，繁華街地区，

普通商業地区（Ⅰ，Ⅱ），

併用住宅地区，中小工場地区Ⅰ，

観光地区

普通住宅地区（Ⅰ，Ⅱ），


地積区分

蔭地割合

ＡＢＡＢ

10％未満１.００１．００１.００１．００

10％以上 20％未満０．９８０．９９０．９６０．９７

20％以上 30％未満０．９６０．９７０．９２０．９４

30％以上 40％未満０．９２０．９５０．８８０．９１

40％以上 50％未満０．８７０．９１０．８２０．８７

50％以上 60％未満０．８００．８７０．７２０．７９

60％以上０.７００．８００．６００．７０

(注１)「蔭地割合」＝（想定整形地の地積－評価対象画地の地積）÷想定整形地の地積

＊演算結果小数点第 3 位以下切上げ

（注２）地積区分は以下の表によるものとする。

地積区分

地区区分

ＡＢ

高度商業Ⅱ １，０００㎡未満１，０００㎡以上

中小工場Ⅰ ３，５００㎡未満３，５００㎡以上

上記以外の地区（大工場を除く）５００㎡未満５００㎡以上

- 83 -

(注３)蔭地割合方式によらない場合には，当該画地が所在する用途地区の標準的な画地の

形状・規模から不整形の程度を判断して，次の表により不整形地補正率を定める。

地区区分高度商業地区Ⅱ，繁華街地区，

普通商業地区（Ⅰ，Ⅱ），

併用住宅地区，中小工場地区Ⅰ，

観光地区

普通住宅地区（Ⅰ，Ⅱ），


地積区分

不整形の程度

ＡＢＡＢ

普通１.００１．００１．００１．００

わずかに不整形０．９８０．９９０．９６０．９７

やや不整形０．９６０．９７０．９２０．９４

少し不整形０．９２０．９５０．８８０．９１

不整形０．８７０．９１０．８２０．８７

相当に不整形０．８００．８７０．７２０．７９

極端に不整形０．７００．８００.６００．７０

※地積区分は注２の地積区分と同じ。

（注４）蔭地割合によらない場合の適用基準

下記のいずれかに該当する画地について，付近の土地との評価の均衡上，蔭地割合方式に

おける想定整形地から求めた不整形地補正率が適切でないと判断される場合は，蔭地割合に

よらない場合の補正率表を適用して求めた補正率を不整形地補正率とすることができる。

ア登記地積による場合と地図地積による場合とで，蔭地割合が大きく異なる場合で登記地

積によることが適切でないと判断される場合

イ画地の二辺以上において道路と沿接していることにより，宅地としての利用上の制約が

緩和されていると判断される場合

ウ通常の整形地と比較して，宅地としての利用上の制約が大きくないにもかかわらず接面

街路との傾きによって蔭地割合が大きくなる場合

エ通常の整形地と比較して，宅地としての利用上の制約が大きくないにも関わらず，画地

の一部に帯状（概ね幅が２ｍ未満のものを除く。），角状その他はみ出し，又は欠けてい

る部分があることにより蔭地割合が大きい場合

なお，適用においては，画地の一部が欠ける場合，その位置が接面道路に近いほど利用

の制約が大きくなることに留意すること。

オ上記のほか，当該画地が所在する用途地区の標準的な画地の形状・規模，利用状況等

から通常の整形地と比較して，宅地としての利用上の制約が大きくないと判断される場

合

- 84 -

附表５通路開設補正率表

表地奥行距離 10ｍ以下 10ｍ超 20ｍ以下 20ｍ超 30ｍ以下 30ｍ超

補正率０.９００.８００.７００.６０

附表６無道路地補正率表

利用上最も合理的であると認められる路線の種別補正率

下記以外（通路等を除く）０．６０

細街路等０．８０

附表７間口狭小補正率表

地区区分

間口距離

（メートル）

高度商業

地区 Ⅱ

繁華街

地区

普通商業地区

（Ⅰ，Ⅱ）

併用住宅地区

観光地区

普通住宅地区

（Ⅰ，Ⅱ）

中小工場地区

Ⅱ

中小工場地

区Ⅰ大工場地区

４未満０.８５０.９００.９００.９００.８００.８０

４以上６未満０.９４１.０００.９７０.９４０.８５０.８５

６以上８未満０.９７１.０００.９７０.９００.９０

８以上１０未満１.００１.０００.９５０.９５

１０以上１６未満１.０００.９７

１６以上２２未満０.９８

２２以上２８未満０.９９

２８以上１.００

附表８奥行長大補正率表

地区区分

奥行距離

間口距離


繁華街地区


併用住宅地区

観光地区

普通住宅地区

（Ⅰ，Ⅱ）


中小工場地区Ⅰ 大工場地区

２未満１.００１.００１.００１.００

２以上３未満０.９８

３以上４未満０.９９０.９６０.９９

４以上５未満０.９８０.９４０.９８

５以上６未満０.９６０.９２０.９６

６以上７未満０.９４０.９００.９４

７以上８未満０.９２０.９２

８以上０.９００.９０

- 85 -

附表９がけ地補正率表

がけ地地積 0.10 以上

0.20 未満

0.20 以上

0.30 未満

0.30 以上

0.40 未満

0.40 以上

0.50 未満

0.50 以上

0.60 未満総地積

補正率０.９５０.９００.８５０.８００.７５

がけ地地積 0.60 以上

0.70 未満

0.70 以上

0.80 未満

0.80 以上

0.90 未満

0.90 以上

総地積

補正率０.７００.６５０.６００.５５

附表１０地下阻害物補正率表

制限を受ける部分の地積0.10 以上 0.30 未満 0.30 以上 0.80 未満 0.80 以上

総（１画地）地積

補正率０.９００.８００.７０

附表１１段差補正率表

路線との段差の距離路線より低い画地路線より高い画地

１メートル以上２メートル未満０.９５ ------

２メートル以上０.９００.９５

附表１２水路補正率表

水路の幅員補正率

１メートル以上２メートル未満０.９５

２メートル以上３メートル未満０.９０

３メートル以上０.８０

附表１３都市計画施設予定地補正率表

該当（施設予定地）地積0.10 以上 0.30 未満 0.30 以上 0.60 未満 0.60 以上

総（１画地）地積

補正率０.９００.８００.７０

附表１４規模補正率表

画地規模中小工場地区Ⅰ その他の地区大工場地区

7,500 ㎡以上 10,000 ㎡未満０.９５ ------------

10,000 ㎡以上 50,000 ㎡未満０.９００.９５

50,000 ㎡以上 75,000 ㎡未満０.９００.９５

75,000 ㎡以上 100,000 ㎡未満０.９０

100,000 ㎡以上 250,000 ㎡未満０.８５

250,000 ㎡以上０.８０

- 86 -

附表１５市街化調整区域内宅地規模補正率表

非補正部分割合

右以外

建築基準法第 43 条第 1 項ただし書きの許可を必要とする宅地（当該土地の価格の算定の基礎となる標準宅地が建築基準法第 43 条第 1 項ただし書きの許可を必要とする宅地である場合を除く）

既存建築物の敷地及び当該土地の価格の算定の基礎となる標準宅地が限定宅地等である限定宅地等

限定宅地等（当該土地の価格の算定の基礎となる標準宅地が限定宅地等である場合を除く）

既存建築物の敷地及び当該土地の価格の算定の基礎となる標準宅地が限定宅地等である限定宅地等

限定宅地等（当該土地の価格の算定の基礎となる標準宅地が限定宅地等である場合を除く）

００．５５

０．６９

０．６２

０．７７

10%未満０．６０

10%以上 20%未満０．６４０．６４

20%以上 30%未満０．６８０．６８

30%以上 40%未満０．７２０．７２０．７２

40%以上 50%未満０．７６０．７６０．７６

50%以上 60%未満０．８００．８００．８００．８０

60%以上 70%未満０．８４０．８４０．８４０．８４

70%以上 80%未満０．８８０．８８０．８８０．８８

80%以上 90%未満０．９２０．９２０．９２０．９２

90%以上 100%未満０．９６０．９６０．９６０．９６

100% １．００１．００１．００１．００

(注) 「非補正部分割合」＝非補正面積／画地全体の地積

＊演算結果小数点第３位以下切捨て

＊一つの画地で市街化区域と市街化調整区域にまたがる画地については，市街化

区域側はすべて非補正面積となる。

附表１６景観地区規制補正率表

正面路線

の規制と

の比較

僅かに厳しい

（ランクの差

分１の場合）

やや厳しい

（ランクの差

分２の場合）

厳しい

（ランクの差

分３の場合）

相当厳しい

（ランクの差

分４の場合）

極端に厳しい

（ランクの差

分５の場合）

補正率０．９９０．９８０．９７０．９６０．９５

- 87 -

（注１）補正率は，下記の別表に掲げるランク（以下「ランク」という。）を考慮し，求め


（注２）ランクは，相対的な規制の厳しさを表すものであり，絶対的な価値尺度によるもの

ではない。

（注３）ランクは，数値が大きいほど，相対的にみて規制が厳しいものである。

補正率は，別表に掲げるランクを考慮し，求めるものとする。

（別表）

景観地区

規制の厳

しさに関

するラン

ク

（昇順）

景観地区名

景観地区名地区名細区分等

０景観地区の指定がな

い範囲

沿道型美観地区都心部幹線地区

市街地型美観形成地区

沿道型美観形成地区幹線地区

１山並み背景型美観地区

２該当する地区なし

３山ろく型美観地区

歴史遺産型美観地区上賀茂郷界わい景観整備地区

沿道型美観形成地区衣掛けの道地区

４該当する地区なし

５岸辺型美観地区

旧市街地型美観地区

沿道型美観地区三条通地区

歴史遺産型美観地区一般地区

歴史遺産型美観地区伏見南浜界わい景観整備地区

歴史遺産型美観地区伏見南浜界わい景観整備地区重要界わい整備地域

歴史遺産型美観地区三条通界わい景観整備地区

歴史遺産型美観地区上賀茂郷界わい景観整備地区重要界わい整備地域

歴史遺産型美観地区千両ヶ辻界わい景観整備地区

歴史遺産型美観地区上京北野界わい景観整備地区

歴史遺産型美観地区西京樫原界わい景観整備地区街道北・南地区

歴史遺産型美観地区本願寺・東寺界わい景観整備地区

- 88 -

歴史遺産型美観地区先斗町界わい景観整備地区一般地区

６歴史遺産型美観地区祇園町南歴史的景観保全修景地区八坂通地区

歴史遺産型美観地区上京小川歴史的景観保全修景地区

歴史遺産型美観地区三条通界わい景観整備地区重要界わい整備地域

歴史遺産型美観地区本願寺・東寺界わい整備地区重要界わい整備地域

歴史遺産型美観地区先斗町界わい景観整備地区先斗町通地区

７歴史遺産型美観地区祇園縄手・新門前歴史的景観保全

修景地区

歴史遺産型美観地区祇園町南歴史的景観保全修景地区宮川町地区

歴史遺産型美観地区千両ヶ辻界わい景観整備地区重要界わい整備地域

歴史遺産型美観地区上京北野界わい景観整備地区重要界わい整備地域

歴史遺産型美観地区先斗町界わい景観整備地区重要界わい整備地域

８歴史遺産型美観地区祇園町南歴史的景観保全修景地区祇園町南側地区

歴史遺産型美観地区西京樫原界わい景観整備地区街道沿い地区

歴史遺産型美観地区西京樫原界わい景観整備地区重要界わい整備地域

附表１７景観地区規制補正率表（烏丸三条交差点付近）

該当地積

総地積0.10 以上 0.30 未満 0.30 以上 0.60 未満 0.60 以上

補正率０．９７０．９４０．９２

附表１８景観地区規制補正率表（円通寺）

平均標高１００．２ｍ超，１０２．２ｍ未満１０２．２ｍ以上

補正率０．８００．７０

（注）この補正率は，第１種低層住居専用地域並びに市街化調整区域以外の用途地域にお

いて適用する。

平均標高１０２.２ｍ以上

補正率０．９７

（注）この補正率は，第 1 種低層住居専用地域並びに市街化調整区域において適用する。

- 89 -

［評価要綱］別表２（附表１～４）

附表１奥行による比準割合表

画地の

状況類似奥行距離

地区の状況

２８ｍ以下２８ｍ超

３６ｍ以下

３６ｍ超

４８ｍ以下４８ｍ超

集団地区１.０００.９５０.９００.８５

散在地区１.００１.０００.９５０.９５

附表２形状等による比準割合表

１不整形地に係る比準割合表

地積区分

不整形の程度

５００㎡未満５００㎡以上

普通１．００１．００

わずかに不整形０．９６０．９７

やや不整形０．９２０．９４

少し不整形０．８８０．９１

不整形０．８２０．８７

相当に不整形０．７２０．７９

極端に不整形０．６００．７０

留意事項

下記のいずれかに該当する画地について，付近の土地との評価の均衡上，蔭地割合方式に

おける想定整形地から求めた不整形地補正率が適切でないと判断される場合は，蔭地割合に

よらない場合の補正率表を適用して求めた補正率を不整形地補正率とすることができる。

ア登記地積による場合と地図地積による場合とで，蔭地割合が大きく異なる場合で登記地

積によることが適切でないと判断される場合

イ画地の二辺以上において道路と沿接していることにより，宅地としての利用上の制約が

緩和されていると判断される場合

ウ通常の整形地と比較して，宅地としての利用上の制約が大きくないにもかかわらず接面

街路との傾きによって蔭地割合が大きくなる場合

エ通常の整形地と比較して，宅地としての利用上の制約が大きくないにも関わらず，画地

の一部に帯状（概ね幅が２ｍ未満のものを除く。），角状その他はみ出し，又は欠けてい

る部分があることにより蔭地割合が大きい場合

なお，適用においては，画地の一部が欠ける場合，その位置が接面道路に近いほど利用

の制約が大きくなることに留意すること。

- 90 -

オ上記のほか，当該画地が所在する用途地区の標準的な画地の形状・規模，利用状況

等から通常の整形地と比較して，宅地としての利用上の制約が大きくないと判断され

る場合

２間口狭小地に係る比準割合表

間口距離４ｍ未満４ｍ以上

６ｍ未満

６ｍ以上

８ｍ未満８ｍ以上

比準割合０.９００．９４０．９７１．００

３奥行長大地に係る比準割合表

奥行距離÷間口距離４未満４以上

５未満

５以上

６未満６以上

比準割合１．０００．９４０．９２０．９０

- 91 -

附表３その他の比準割合表

状況類似地区

画地のの状況

立地条件等

集団地区散在地区

角地０.０３ ------

準角地０.０２ ------

二方路線地０.０２ ------

無道路地，袋地通路開設補正率（別表１附表５）

×無道路地補正率（別表１附表６）

間口が２メートル

未満の画地一律に０．６０

がけ地がけ地補正率（別表１附表９）

高圧線下の画地がけ地補正率（別表１附表９）

市街化調整区域にお

いて建築制限を受け

る画地

限定宅地等補正率（０．８０）（注１）

市街化調整区域内宅地規模補正率（別表１附表１５）

ただし書許可補正率（０．９０）（注３）

景観規制を受ける宅

地景観地区規制補正率（別表１附表１８）

土砂災害特別警戒区

域内の宅地土砂災害特別警戒区域補正率（０．７０）

上水道がないもの

（注２）０．８５ ------

下水道がないもの

（注２）０．９０ ------

正面街路の道路幅

員（注２）

道路幅員による比準割合表（附

表４）により求めた率------

その他０.９０以上

（注１）限定宅地等は，建物の建て替えに当たり，用途又は行為者が限定されることに

より市場性等が限定されることから減価補正をしているものであるので，地区計

画の整備により第三者でも自己居住用として宅地の購入・利用が可能となった当

該地区内の限定宅地等については，当該補正を適用しない。

（注２）上記のうち，上水道がないもの，下水道がないもの及び正面街路の道路幅員に

よる比準割合については，宅地が連続している状況類似地区（集団地区）にあっ

て，当該要因により相当の価格差が生じている地域に限り適用する。

（注３）ただし書許可補正率について，建築基準法第 43 条第 1 項ただし書きの規定に基

づく許可を必要とすることから減価補正をしているものであるので，市街化調整

区域に限らず，市街化区域においても適用するものとする。

- 92 -

附表４道路幅員による比準割合表

比準宅地

標準宅地

6.0ｍ以上5.0ｍ以上

6.0ｍ未満

4.0ｍ以上

5.0ｍ未満

3.0ｍ以上

4.0ｍ未満

2.0ｍ以上

3.0ｍ未満2.0ｍ未満

6.0ｍ以上１．０００．９８０．９６０．９１０．８６０．８１

5.0ｍ以上

6.0ｍ未満１．０２１．０００．９８０．９３０．８８０．８３

4.0ｍ以上

5.0ｍ未満１．０４１．０２１．０００．９５０．９００．８５

3.0ｍ以上

4.0ｍ未満１．１０１．０８１．０５１．０００．９５０．９０

2.0ｍ以上

3.0ｍ未満１．１６１．１４１．１１１．０６１．０００．９５

2.0ｍ未満１．２３１．２０１．１８１．１２１．０６１．００

（注）道路幅員は，それぞれの画地の正面街路における標準的な幅員をもって判定するもの

とする。

- 93 -

第３節田及び畑の評価

１評価の仕組み

［評価要綱］第３節


田及び畑（第４節及び第１１節８に定めるものを除く。）の評価は，各筆の田及び畑に

ついて評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの価額に乗じて田及び畑の価額を求

める方法によるものとする。（ただし書省略）


評点１点当たりの価額は，１円とする。ただし，京都府知事から通知された田又は畑の

提示平均価額に基づいて，市長が決定すべき価額が，これと異なるときは，その価額とす

る。

田の比準表（要綱別表３）

畑の比準表（要綱別表４）

評点１点当たりの価額（１点＝１円）

２状況類似地区の区分

［評価要綱］第３節３


状況類似地区は，地勢，土性，水利等の状況を総合的に考慮し，おおむねその状況が


標準田，畑の選定

標準田，畑の適正な時価の評定

標準田，畑の評点数の付設

各筆の田，畑の評点数の付設


基準田，畑の選定

- 94 -

類似していると認められる田又は畑の所在する地区ごとに区分するものとする。この場

合において，状況類似地区は，町の区域ごとに認定するものとし，相互に当該状況が類

似していると認められる町の区域はこれらを合わせ，町の区域内において当該状況が著

しく異なると認められるときは当該状況が異なる地域ごとに区分するものとする。

状況類似地区の区分は，田又は畑ごとに，地勢，土性，水利，その他田又は畑の価額に

影響を及ぼす自然的及び経済的諸条件等を総合的に考慮して，当該田又は畑について状況

が類似すると認められる地区ごとに区分するものとする。ただし，状況類似地区の区域は，

原則として，町の区域を単位として区分するものとする。

この場合において，一の町の区域の状況が隣接する町の区域の状況と類似していると認

められるときは，これらの町の区域を合わせて一の状況類似地区とし，また，一の町の区

域内において状況が著しく異なると認められる場合は，これをそれぞれの状況類似地区に

区分するものとする。

（１）地勢による区分

ア平坦部，半山間部（山林への依存度の低い地域）及び山間部（木材，薪炭等の山林

収入を主とした地域）に区分する。

この場合，半山間部及び山間部の区分については，次表の「地勢区分地域表」を基

準として区分するものとする。

地勢区分地域表

行政区地域範囲

山間部半山間部

北区中川，小野郷及び雲ケ畑の全学区上賀茂，大宮，鷹峯及び衣笠各地域の一部の町

左京区八瀬，大原，静市，鞍馬，花背，

久多及び広河原の全学区

修学院，上高野，松ケ崎，一乗寺及び岩倉各地

域の一部の町

山科区一部の町

右京区

水尾，宕陰及び高雄の全学区

嵯峨学区のうち清滝各町

御室学区のうち，鳴滝地域の一部の町

嵯峨学区のうち，北嵯峨，観空寺，鳥居本，

小倉山及び二尊院各地域の一部の町

西京区

大枝，大原野の全学区

川岡学区のうち，樫原地域の一部の町

松尾学区のうち，御陵，山田及び松室地域の一

部の町

伏見区

稲荷，深草，藤ノ森，桃山各学区の一部の町

醍醐学区のうち醍醐，日野及び小栗栖各地域の

一部の町

イアにより区分した区域のうち平坦部については，これを一の状況が類似する地域と

し，半山間部及び山間部については，さらに次の区分を行って状況が類似する地域の

区分を行うものとする。

- 95 -

（ア）標高の程度が同一状況にあると認められる区域に区分する。この場合において，

標高の程度が同一状況にあるものとして区分する標高差の範囲は，おおむね２０メ

ートルを基準として判定するものとする。

（イ）（ア）により区分した区域を，傾斜の方向により東向き，南向き，西向き及び北

向きに大別して区分するものとする。ただし，傾斜方向が異なっていても日照条件

が類似している地域にあっては，これらの地域を同一状況にあるものとして区分す

ることができるものとする。

（２）土性による区分

田又は畑の作土を次の種類に分類して状況が等しい地域に区分する。

ア田 … 第１類壌土，砂壌土，埴壌土，埴土

第２類砂土

第３類腐植土，黒泥土，亜泥炭，泥炭，粗砂土

イ畑 … 第１類壌土，埴壌土

第２類埴土，砂壌土

第３類砂土

第４類重粘土，泥炭土，腐植土，粗砂土，不良火山性土

（３）水利による区分（田のみ）

アかんがい用水の入手方法を判定し，次の区域に区分する。

（ア）人工水利受益地区

（イ）自然水利受益地区

イアにより区分した区域ごとに，次に示す区分要領により，かんがい用水の受益状況

がおおむね類似している区域に区分するものとする。

（ア）人工水利受益地区

ａ水系による区分

かんがい用水の水源となる水系ごとに，その水系が田に及ぼす用水の受益範囲

（人工水利受益範囲）を基準として区分するものとする。

ｂ水利費による区分

同じ水系であってもかんがい費用，排水費用，水利組合費等の水利費が相違す

る場合は，おおむね水利費が同程度の区域に区分するものとする。

（イ）自然水利受益地区

かんがい用水の水源となる水系ごとに，その水系が田に及ぼす用水の受益範囲に

より区分するものとする。

（４）その他による区分

上記（１），（２）及び（３）による区分のほか，公法による耕作上の制限等地域的

に田又は畑の価格事情に影響を及ぼすと認められる場合は，当該地域ごとに区分するも

のとする。

（５）地区区分上の留意点

状況類似地区の区分に当たっては，地勢，土性，水利その他の田又は畑の価額に影響

- 96 -

を及ぼす自然的及び経済的諸条件が類似しているか否かを検討するものとし，具体的に

は，「田の比準表」（要綱別表３）又は「畑の比準表」（要綱別表４）に示す比準項目

以外の諸条件について，その状況が類似している地区に区分することを主眼とするもの

とする。

３標準田又は標準畑の選定


（２）標準田又は標準畑の選定

（１）によって区分した状況類似地区ごとに，日照，かんがい，排水，面積，形状等

の状況が当該地区において標準的なものと認められる一の田又は畑を選定し，これを標

準田又は標準畑とする。

（３）基準田又は基準畑の選定

標準田又は標準畑のうち，地勢，土性，水利等の状況が市内において上級と認められ

るもののうちから一の標準田又は標準畑を基準田又は基準畑として選定するものとする。

４標準田又は標準畑の適正な時価の評定及び評点数の付設


（４）標準田又は標準畑の評点数の付設

標準田又は標準畑の評点数は，次に定めるところにより評定する当該標準田又は標準

畑の適正な時価に基づいて付設するものとする。

ア売買の行われた田又は畑（以下「売買田畑」という。）の売買実例価額について，

その内容を検討し，正常と認められない条件がある場合においては，これを修正して，

売買田畑の正常売買価格を求めるものとする。この場合における正常売買価格は，田

又は畑として利用する場合における田又は畑の正常売買価格であるので，売買田畑が

市街地の近郊に所在するため，売買田畑の売買実例価額が田又は畑として利用する場

合における当該田又は畑の売買価額を超える額であると認められる場合における当該

売買田畑の正常売買価格は，田又は畑として利用する場合における当該田又は畑の売

買価額を基準として求めるものとする。

イ当該売買田畑と標準田又は標準畑の地形，土性，水利，利用上の便等の相違を考慮

し，アによって求められた当該売買田畑の正常売買価格から標準田又は標準畑の正常

売買価格を求め，これに農地の平均１０アール当たり純収益の限界収益額（面積差１

０アールの農業経営相互間の純利益の差額をいう。）に対する割合（０．５５）を乗

じて，標準田又は標準畑の適正な時価を評定するものとする。

ウイによって標準田又は標準畑の適正な時価を評定する場合においては，京都府知事

の示した基準田又は基準畑の適正な時価との評価の均衡及び標準田又は標準畑相互間

- 97 -

の評価の均衡を総合的に考慮するものとする。

（１）適正な時価の評定

標準田又は標準畑の適正な時価は，地形，土性，水利，利用上の便否その他の田又は

畑の価額に影響を及ぼす自然的及び経済的諸条件の相違，精通者価格等の相違等から，

基準田又は基準畑並びに標準田又は標準畑相互間の均衡を総合的に考慮して当該標準田

又は標準畑の正常売買価格を求め，これに農地の平均１０アール当たり純収益額の限界

収益額に対する割合０．５５を乗じて評定するものとする。

（注）標準田又は標準畑の適正な時価の評定に当たって適用する農地の平均１０アール

当たり純収益額の限界収益額（面積差１０アールの農業経営相互間の純収益の差

額）に対する割合による修正は，農地の売買が，一般に農業経営を可能とする程度

の規模の農地を単位として行なわれることが皆無に近く，１０アールないし１５ア

ール程度の農地を単位とするいわゆる切り売り，買い足しの形で行なわれることが

通常であり，したがって，買受農業経営者にとっては，当該買い足しに伴う耕作面

積の拡大によって農業経営の効率を増進する事情にあり，農地の売買実例価額はか

かる実態を前提としているために，これに所要の修正を加える必要があるところか

ら定められているものである。

（２）標準田又は標準畑の評点数の付設

標準田又は標準畑の単位地積当たり評点数は，（１）によって求めた単位地積当たり

の適正な時価に基づいて付設するものとする。

５各筆の田又は畑の評点数の付設


（５）各筆の田又は畑の評点数の付設

各筆の田又は畑の評点数は，標準田又は標準畑の単位地積当たり評点数に，「田の比

準表」（別表３）又は「畑の比準表」（別表４）により求めた各筆の田又は畑の比準割

合を乗じ，これに各筆の田又は畑の地積を乗じて付設するものとする。

各筆の田又は畑の評点数は，標準田又は標準畑の単位地積当たり評点数を基礎とし，

「田の比準表」（要綱別表３）又は「畑の比準表」（要綱別表４）を適用して付設するも

のであるが，更に評価の均衡上補正する必要があると認められる場合には，均衡補正率を

乗じ，これに各筆の田又は畑の地積を乗じて付設するものとする。

この場合において，比準割合は，各条件の連乗結果小数点第３位以下を切り捨てて求め


（算式）

比準割合＝自然条件×経済条件×災害条件

＜小数点第３位以下切捨て＞

- 98 -

単位地積当たり評点数＝（標準地の単位地積当たり評点数×比準割合）×均衡補正率

＜（）内及び計算結果小数点以下切捨て＞

評点数＝単位地積当たり評点数×地積÷１，０００

６標準田又は標準畑調査票の作成要領

標準田又は標準畑調査票は，当該田又は畑の地勢，土性，水利等を調査し，当該田又は

畑の適正な時価を検討するために作成するもので，３によって選定した標準田又は標準畑

について作成するものとする。

この調査票は，市税事務所において標準田又は標準畑の実態を適確に把握して，以下に

掲げる項目について必要事項を記入し，固定資産評価員に提出するものとする。

（１）区又は支所名及び標準地番号

（２）関係売買田又は売買畑の番号

（３）所在地番

（４）地積

（５）品等

ア品等

当該標準田又は標準畑を，地勢，土性，水利等の状況からみて，上級，中級，下級

に分類し，さらに各級のうち上，中，下に細分し，その該当する級の上，中，下のい

ずれかを○で囲むものとする。

イ利用区分

当該標準田又は標準畑の利用の現況を聴取して，該当する区分を○で囲むものとす

る。また，（）内には所要の事項を記入するものとする。

ウ年平均１，０００㎡当たり収穫量

当該標準田又は標準畑の年平均１，０００㎡当たり収穫量を，作付作物別に聴取し

て記入するものとする。

（６）地域区分

ア都市計画区域

当該標準田又は標準畑の位置する地域の都市計画区分の該当するものを○で囲むも

のとする。

イ農業振興地域

当該標準田又は標準畑の位置する地域の農業振興地域区分の該当するものを○で囲

むものとする。

ウ農転許可基準

当該標準田又は標準畑の農転許可基準につき該当するものを○で囲むものとする。

（７）自然条件

ア位置

当該標準田又は標準畑の位置により該当する区分を○で囲み，山間部にあっては

（）内に標高を記入するものとする。

- 99 -

イ日照

当該標準田又は標準畑の位置により，該当する区分を○で囲むものとする。この区

分は，田又は畑の中央部において，山，樹木，建物等によって太陽光線が遮へいされ

る状況により，おおむね次の基準によって判定するものとする。

・よく日が当たる…夏季における日照時間がおおむね９時間以上のとき

・多少日かげになる…夏季における日照時間がおおむね５時間以上９時間

未満のとき

・かなり日かげになる…夏季における日照時間がおおむね３時間以上５時間

未満のとき

・はなはだしく日かげになる…夏季における日照時間がおおむね３時間未満のとき

ウ畑の傾斜（畑のみ）

当該標準畑の傾斜の有無により該当する区分を○で囲み，（）内に傾斜の方向を

記入するものとする。この区分は，畑自体の傾斜の角度により，おおむね次の基準に

よって判定するものとする。

・ない…傾斜角度がおおむね５度未満

・緩やかな傾斜…傾斜角度がおおむね５度以上１５度未満

・急な傾斜…傾斜角度がおおむね１５度以上２０度未満

・はなはだしく急な傾斜…傾斜角度がおおむね２０度以上

エ作土

当該標準田又は標準畑の作土の種類（土性）について該当する区分を○で囲み，そ

の厚さを記入するものとする。この場合，作土の種類の区分については，指感によっ

て判定するものとする。なお，砂壌土，埴壌土については，粘土の含有量を基礎とし

て，次の基準により砂土，壌土，埴土のいずれかに区分するものとする。

・粘土の含有量が２０パーセント以下のとき … 砂土

・粘土の含有量が２０パーセントを超え４５パーセント以下のとき … 壌土

・粘土の含有量が４５パーセントを超えるとき … 埴土

厚さについては，畝が作られている場合は，畝の中心から測定し，畝の高さの２分

の１を減ずるものとする。

オ田面の乾湿（田のみ）

当該標準田の田面の乾湿の状況により，該当する区分を○で囲むものとする。この

場合，田面の乾湿は，その現況により判定するものであるが，排水施設をした田につ

いても現況によって判定するものとし，おおむね次の基準によって判定するものとす

る。

・地下水位の低い乾田…地下水が地表からおおむね 50 センチメートル以内にない田

・地下水位の高い乾田…地下水が地表からおおむね 50 センチメートル以内にある田

・半湿田…乾田と湿田の中間の状況の田

・湿田…年間を通じて常に湿潤な田

・たん水田…年間を通じて常に地表に水のある田

- 100 -

なお，地下水とは，地表に極めて近い部分に常時停滞している水（いわゆる宙水）

をいう。

カ用水（田のみ）

当該標準田の用水の状況により，該当する区分を○で囲むものとする。

（ア）水温は，おおむね次の基準によって判定するものとする。

・普通…通常の品種の水稲を栽培した場合において，その水田のかんがい水

の取入口付近に青立ちが生ずることがないとき。

・やや冷たい…通常の品種の水稲を栽培した場合において，その水田のかんがい水

の取入口付近に若干の青立ちが発生し，温水溜池を設けるか，又は

当該水田の外に温水路を設ける必要があるとき。

・冷たい…水田内に遊水路を設け，通常の品種の水稲を栽培した場合において，

その水田のかんがい水の取入口付近に若干の青立ちが発生し，温水

溜池を設けるか，又は当該水田の外に温水路を設ける必要があると

き。

・特に冷たい…温水溜池を設け，又は水田の外に温水路を設ける等の水温上昇施設

を設けるのみでは，その水田のかんがい水の取入口付近に青立ちが

生ずることを防止できないので，通常の品種と異なった品種の水稲

を栽培する必要があるとき。

（イ）水量

「不足」とは，土壌表面が白乾状態にならない程度に断水が継続する状態をいい，

「はなはだしく不足」とは，断水が継続し，土壌表面が白乾状態になる場合をいう。

キ保水排水の良否（畑のみ）

当該標準畑の保水排水の状況により，該当する区分を○で囲むものとする。この場

合，保水及び排水の良否は，おおむね次の基準によって判定するものとする。また，

かん排水施設がある畑についても現況によって判定するものとする。

・極めて良好…作物が制限されない。

・普通…そ菜作，普通作に適当である。

・やや不良…やや乾きすぎ若しくはやや湿りすぎるが普通作はできるか，又は作

物がかなり制限される。

・極めて不良…作物がはなはだしく制限される。

クその他収穫量に影響を及ぼす要素

田にあっては，礫若しくは湧水が多い又は不良土層の存在等の収穫量に影響を及ぼ

す要素があるときは，これを記入するものとする。畑にあっては，礫が多い，不良土

層，風触の存在等の収穫量に影響を及ぼす要素があるときは，これを記入するものと

する。

（８）経済条件

ア耕うんの難易

当該標準田又は標準畑の耕うんの難易により，該当する区分を○で囲むものとする。

- 101 -

この場合，耕うんの難易は，農道の状態，田又は畑の形状，障害物の有無，土壌の状

況その他の田又は畑の立地条件を総合的に考慮するものとし，おおむね次の基準によ

って判定するものとする。

・容易…機械耕が容易にできるとき。

・普通…機械耕ができるとき。

・やや困難…人力耕ならできるとき。

・非常に困難…人力耕ならやっとできるとき。

イ最寄集落までの距離及び最寄集落から最寄市場までの距離

最寄集落までの距離及び最寄集落から最寄市場までの距離は，次の事項に留意して

記入するものとする。

（ア）最寄集落とは，現耕作者又は現所有者の住所及び市区町村の行政区画とは関係な

く，その田又は畑に最も近い集落をいう。

（イ）最寄市場とは，その田又は畑の最寄集落に最も近い出荷的集荷地（農業共同組合

の倉庫，貨物取扱駅等）又は出荷市場をいう。

（ウ）距離とは，実際の道路の距離をいう。道路が数本あるときは，原則として車道の

最短距離によって判定するものとする。

（エ）車両の通行ができない道路は，車道の能率に換算するため，その部分の距離に

１．５を乗じるものとする。

（オ）道路に傾斜があるときは，平坦な道路の能率に換算するため，３度以上８度未満

のときは１．５，８度以上１５度未満のときは２．０，１５度以上は３．０を傾斜

のある部分の距離に乗じるものとする。

ウその他収益に影響を及ぼす要素

田にあっては，水利の便否，裏作の難易，畑にあっては多毛作の難易等で，特に収

益に影響を及ぼす要素がある場合は，該当事項を記入するものとする。

（９）災害

当該標準農地の災害発生の状況により，該当する区分を○で囲むものとし，過去５年

間程度における農業災害回数によって推定した農業生産物の減収量の平均値と通常平年

単位面積当たり収穫量の比によって災害による減収の程度を求め，これを基準として判

定するものとする。

なお，この場合，農業共済組合が共済保険額を決定する基礎に用いている被害率等を

参考として判定して差し支えないものとする。

この区分において，「ややある」とは１０パーセント未満の減収のある場合をいい，

「相当にある」とは１０パーセント以上２０パーセント未満の減収のある場合をいい，

「はなはだしい」とは２０パーセント以上の減収のある場合をいう。

- 1 0 2 -

（様式）標準田調査票区，支所

標準地番号関係売買田番号地積㎡

所在地番

区分内容備考

品

等

品等上級（上，中，下）中級（上，中，下）

下級（上，中，下）

利用区分一毛作田二毛作田宅地介在田

その他（）

年平均 1,000 ㎡

当たり収穫量稲㎏麦㎏

地

域

区

分

都市計画区域（調整区域・その他），区域外

農業振興地域農用地，農用地外

農転許可基準乙欄（３種，２種，１種）・甲種

３種，２種，１種

自

然

条

件

位置山間部（標高ｍ）

平坦部

日照よく日が当たる。多少日かげになる。

かなり日かげになる。はなはだしく日影になる。

作

土

種類砂土，壌土，埴土，その他（）

厚さ㎝

田面の乾湿地下水位の低い乾田，地下水位の高い乾田

半湿田，湿田，たん水田，沼田

用

水

水温普通，やや冷たい，冷たい，特に冷たい

水量普通，やや不足，不足，はなはだしく不足

その他収穫量に影響

を及ぼす要素

経

済

条

件

耕うんの難易

機械耕が容易にできる。

機械耕ができる。

人力耕であればできる。

人力耕でも困難である。

その田から最寄集落

までの距離ｍ

最寄集落から最寄集

荷地等までの距離ｍ

その他収益に影響を

及ぼす要素

災害ない，ややある，相当にある，はなはだしい

（災害の種類）

注農業振興地域及び農転許可基準の記載欄は，記載を省略することができる。

- 1 0 3 -

（様式）標準畑調査票区，支所

標準地番号関係売買畑番号地積㎡

所在地番

区分内容備考

品

等



利用区分普通畑樹園地（）宅地介在畑

その他（）

年平均

1,000 ㎡当

たり収穫量

作付作物

収穫量

地

域

区

分

都市計画区域（調整区域・その他），区域外

農業振興地域農用地，農用地外

農転許可基準乙欄（３種，２種，１種）・甲種

３種，２種，１種

自

然

条

件

位置山間部（標高ｍ）

平坦部

日照よく日が当たる。多少日かげになる。

かなり日かげになる。はなはだしく日かげになる。

畑の傾斜ない，緩やかな傾斜，急な傾斜，

はなはだしく急な傾斜（方向）

作

土

種類砂土，壌土，埴土，その他（）

厚さ㎝

保水排水の良否極めて良好，普通，やや不良，極めて不良

その他収穫量に影響

を及ぼす要素

経

済

条

件

耕うんの難易

機械耕が容易にできる。

機械耕ができる。

人力耕であればできる。

人力耕でも困難である。

その畑から最寄集落

までの距離ｍ

最寄集落から最寄集

荷地等までの距離ｍ

その他収益に影響を

及ぼす要素



注農業振興地域及び農転許可基準の記載欄は，記載を省略することができる。

- 104 -

［評価要綱］別表３田の比準表

１各筆の田の比準割合は，次の算式によって求めるものとする。この場合において，各筆

の田の各項目の数値（％）は，該当する「標準田の状況」欄に対応する「比準田の状況」

欄の数値によるものとする。

比準割合（％）＝（１００＋日照の状況＋田面の乾湿）＜自然条件＞

×（１００＋面積＋耕うんの難易）＜経済条件＞

×災害

２比準割合は，１枚の田（耕作の単位となっている１枚の田をいう。以下同じ。）ごとに，

この比準表を用いて求めるものとする。この場合において一筆の田を２枚以上に区分して

利用しているときは，原則として１枚ごとに求めた比準割合をそれぞれの面積によって加

重平均して当該筆の田の比準割合を求めるものとするが，中庸と認められる１枚の田が得

られる場合には，当該１枚の田について求めた比準割合によることができるものとする。

ただし，中庸と認められる１枚の田が得られないとき，又は必要あるときは，当該筆につ

いて総合的に考慮して求めた比準割合によることができるものとする。

項目

比準田の状況

標準田の状況

よく日が

当たる

多少日か

げになる

かなり日

かげにな

る

はなはだ

しく日か

げになる

評点項目記号アイウエ

自

然

条

日

照

の

状

況

よく日が当たるＡ０％－３％－６％－９％

多少日かげになるＢ＋３０－３－６

かなり日かげになるＣ＋６＋３０－３

はなはだしく日かげになるＤ＋10 ＋７＋３０

日照の状況は田の中央部において，山，樹木，建物等によって太陽光線が遮へい

される状況により，おおむね次の基準によって判断するものとする。

よく日があたる…夏季における日照時間がおおむね９時間以上のとき

多少日かげになる…夏季における日照時間がおおむね５時間以上９時間未満のとき

かなり日かげになる…夏季における日照時間がおおむね３時間以上５時間未満のと

き

はなはだしく日かげになる…夏季における日照時間がおおむね３時間未満のとき

田

面

の

比準田の状況

標準田の状況

地下水

位の低

い乾田

地下水

位の高

い乾田

半湿田湿田

たん

水田

沼田

評点項目記号アイウエオカ

地下水位の低い乾田Ａ０％－２％－５％－８％－11％－15％

地下水位の高い乾田Ｂ＋２０－３－６－９－13

半湿田Ｃ＋５＋３０－３－６－10

湿田Ｄ＋９＋６＋３０－３－７

- 105 -

たん水田Ｅ＋12 ＋10 ＋７＋３０－４

件

乾

湿

沼田Ｆ＋17 ＋15 ＋11 ＋８＋５０

田面の乾湿は，おおむね次の基準によって判定するものとする。

地下水位の低い乾田…地下水が地表からおおむね５０㎝以内にない田

地下水位の高い乾田…地下水が地表からおおむね５０㎝以内にある田

半湿田…乾田と湿田の中間の状況の田

湿田…年間を通じて常に湿潤な田

たん水田…年間を通じて常に地表に水のある田

なお，地下水とは，地表に極めて近い部分に常時停滞している水（いわゆる宙

水）をいう。

経

済

条

件

面

積

比準田の状況

標準田の状況

６９４㎡

以上

６９４㎡

未満

２９７㎡

未満

９９㎡

未満


６９４㎡以上Ａ０％－３％－10％－20％

６９４㎡未満Ｂ＋３０－７－18

２９７㎡未満Ｃ＋11 ＋８０－11

９９㎡未満Ｄ＋25 ＋21 ＋13 ０

耕

う

ん

の

難

易

比準田の状況

標準田の状況

機械耕が容

易にできる

機械耕がで

きる

人力耕であ

ればできる

人力耕によ

ってようや

くできる


機械耕が容易にできるＡ０％－７％－16％－22％

機械耕ができるＢ＋７０－10 －17

人力耕であればできるＣ＋19 ＋11 ０－８

人力耕によってようやくできるＤ＋29 ＋20 ＋８０

耕うんの難易は，農道の状態，田の形状，障害物の有無，土性の状態等を総合

的に考慮して判定するものとする。

災

害

条

件

災

害

比準田の状況

標準田の状況

ないややある相当にあるはなは

だしい


ないＡ１００％９０％８０％７０％

ややあるＢ１１１１００８９７８

相当にあるＣ１２５１１３１００８８

はなはだしいＤ１４３１２９１１４１００

災害の程度は，おおむね，過去５年間の災害の回数，災害による減収の状況等

を考慮して判定するものとする。

- 106 -

［評価要綱］別表４畑の比準表

１各筆の畑の比準割合は，次の算式によって求めるものとする。この場合において，各筆

の畑の各項目の数値（％）は，該当する「標準畑の状況」欄に対応する「比準畑の状況」

欄の数値によるものとする。

比準割合（％）＝（１００＋日照の状況＋畑の傾斜＋保水排水の良否）＜自然条件＞

×（１００＋面積＋耕うんの難易）＜経済条件＞ × 災害

２比準割合は，１枚の畑（耕作の単位となっている１枚の畑をいう。以下同じ。）ごとに，

この比準表を用いて求めるものとする。この場合において一筆の畑を２枚以上に区分して

利用しているときは，原則として１枚ごとに求めた比準割合をそれぞれの面積によって加

重平均して当該筆の畑の比準割合を求めるものとするが，中庸と認められる１枚の畑が得

られる場合には，当該１枚の畑について求めた比準割合によることができるものとする。

ただし，中庸と認められる１枚の畑が得られないとき，又は必要あるときは，当該筆につ

いて総合的に考慮して求めた比準割合によることができるものとする。

項目

比準畑の状況

標準畑の状況

よく日が

当たる

多少日か

げになる

かなり日

かげにな

る

はなはだ

しく日か

げになる


自

然

条

日

照

の

状

況

よく日が当たるＡ０％－４％－８％－12％

多少日かげになるＢ＋４０－４－８

かなり日かげになるＣ＋９＋４０－４

はなはだしく日かげになるＤ＋14 ＋９＋５０

日照の状況は畑の中央部において，山，樹木，建物等によって太陽光線が遮へい

される状況により，おおむね次の基準によって判断するものとする。

よく日があたる…夏季における日照時間がおおむね９時間以上のとき

多少日かげになる…夏季における日照時間がおおむね５時間以上９時間未満のとき

かなり日かげになる…夏季における日照時間がおおむね３時間以上５時間未満のと

き

はなはだしく日かげになる…夏季における日照時間がおおむね３時間未満のとき

畑

の

傾

斜

比準畑の状況

標準畑の状況

ない

緩やかな

傾斜急な傾斜

はなはだ

しく急な

傾斜


ないＡ０％－５％－９％－14％

緩やかな傾斜Ｂ＋５０－４－９

急な傾斜Ｃ＋10 ＋４０－５

はなはだしく急な傾斜Ｄ＋16 ＋10 ＋６０

畑の傾斜は，畑自体の傾斜の程度により判定するものとする。この場合におい

て傾斜角度が５度程度までは傾斜がないものとし，はなはだしく急な傾斜とは，

- 107 -

件

傾斜角度が 20 度程度を超える場合をいうものとする。

保

水

排

水

の

良

否

比準畑の状況

標準畑の状況

極めて良好普通やや不良極めて不良


極めて良好Ａ０％－５％－１１％－１８％

普通Ｂ＋５０－７－１４

やや不良Ｃ＋１３＋８０－８

極めて不良Ｄ＋２２＋１６＋８０

保水排水の良否は，乾湿の状況，作付可能な作物の種類の多寡を考慮して判定


経

済

条

件

面

積

比準畑の状況

標準畑の状況

６９４㎡

以上

６９４㎡

未満

２９７㎡

未満

９９㎡

未満


６９４㎡以上Ａ０％－３％－10％－20％

６９４㎡未満Ｂ＋３０－７－18

２９７㎡未満Ｃ＋11 ＋８０－11

９９㎡未満Ｄ＋25 ＋21 ＋13 ０

耕

う

ん

の

難

易

比準畑の状況

標準畑の状況

機械耕が容

易にできる

機械耕がで

きる

人力耕であ

ればできる

人力耕によ

ってようや

くできる


機械耕が容易にできるＡ０％－７％－16％－22％

機械耕ができるＢ＋７０－10 －17

人力耕であればできるＣ＋19 ＋11 ０－８

人力耕によってようやくできるＤ＋29 ＋20 ＋８０

耕うんの難易は，農道の状態，畑の形状，障害物の有無，土性の状態等を総合

的に考慮して判定するものとする。

災

害

条

件

災

害

比準畑の状況

標準畑の状況

ないややある相当にあるはなは

だしい


ないＡ１００％９０％８０％７５％

ややあるＢ１１１１００８９８３

相当にあるＣ１２５１１３１００９４

はなはだしいＤ１３３１２０１０７１００

災害の程度は，おおむね，過去５年間の災害の回数，災害による減収の状況等

を考慮して判定するものとする。

- 108 -

第４節市街化区域農地の評価

１市街化区域農地の評価の仕組み

［評価要綱］第４節

１市街化区域農地の評価

市街化区域農地（法附則第１９条の２第１項に規定する市街化区域農地をいう。以下同

じ。）の評価は，沿接する道路の状況，公共施設等の接近の状況その他の宅地としての利

用上の便等からみて，当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地（以下「類似宅地」

という。）の単位地積当たり価額を基準として求めた価額（以下「基本価額」という。）

から当該市街化区域農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる単位地積当

たり造成費に相当する額（以下「造成費相当額」という。）を控除し，これに各筆の地積

を乗じてその価額を求める方法によるものとする。

宅地評価・市街地宅地評価法

・その他の宅地評価法

造成費相当額の控除額（率）表

（要綱別表５）

２市街化区域農地の範囲

市街化区域農地とは，法附則第１９条の２第１項に規定するものをいい，同法附則第１

７条第１号に規定する農地のうち，都市計画法第７条第１項に規定する市街化区域内に所

在する農地をいう。ただし，次に掲げる農地は市街化区域農地以外の農地として取り扱い，

その評価は，前節「田及び畑の評価」に定めるところにより行うものとする。

（１）都市計画法第８条第１項第１４号に掲げる生産緑地地区の区域内の農地

（２）都市計画法第４条第６項に規定する都市計画施設として定められた公園又は緑地の区

域内の農地で，同法第５５条第１項の規定による知事の指定を受けたもの又は同法第

５９条第１項から第４項までの規定による国土交通大臣若しくは知事の認可若しくは承

認を受けた同法第４条第１５項に規定する都市計画事業に係るもの

類似宅地の選定

基本価額の算定

造成費相当額の算定

市街化区域農地の評価額の算出

- 109 -

（３）古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法第６条第１項に規定する歴史的風

土特別保存地区の区域内の農地

（４）都市緑地法第１２条に規定する特別緑地保全地区の区域内の農地

（５）文化財保護法第１０９条第１項の規定による文部科学大臣の指定を受けた史跡，名勝

又は天然記念物である農地

（６）法第３４８条の規定により固定資産税を課されない農地

３評価の方法

［評価要綱］第４節

２評価の方法

各筆の市街化区域農地の評価は，次の方法によって行うものとする。

（１）類似宅地の選定

市街化区域内に所在する宅地のうちから，沿接する道路の状況，公共施設等の接近の

状況その他の宅地としての利用上の便等，土地の価格に影響を及ぼす諸条件を総合的に

考慮して当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地を選定する。

（２）基本価額の算定

類似宅地の単位地積当たり価額を基準とし，当該市街化区域農地が宅地であった場合

における価格に影響を及ぼす諸条件の相違を考慮して，第２節３に定める宅地の評価方

法（市街地宅地評価法又はその他の宅地評価法）に準じる方法により，各筆の市街化区

域農地ごとにその基本価額を求めるものとする。

（３）造成費相当額の算定

当該市街化区域農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費相当

額は，市街化区域農地の状況区分に応じ「造成費相当額の控除額（率）表」（別表５）


（４）評価額の算出

各筆の市街化区域農地の評価額は，基本価額から造成費相当額を控除して各筆の単位地

積当たり価額を求め，これに各筆の地積を乗じて算出するものとする。

市街化区域農地の評価の方法は，宅地の評価方法に準じる方法によるものとする。すな

わち，主として市街地的形態を形成している地域内に所在する市街化区域農地については，

「市街地宅地評価法」に準じる方法により，主として市街地的形態を形成するに至らない

地域に所在する市街化区域農地については「その他の宅地評価法」に準じる方法によるも

のとする。

具体的には，本節４以下に掲げる方法により，評価するものであり，その算式を示すと

次のとおりである。

- 110 -

（算式）

基本価額＝類似宅地の単位地積当たり価額＜円未満切捨て＞

単位地積当たり評価額＝基本価額－造成費相当額

評価額＝単位地積当たり評価額 × 地積

４基本価額の求め方

各筆の市街化区域農地の基本価額は，次に定めるところにより求めるものとする。

（１）「市街地宅地評価法」準用地域の市街化区域農地

ア類似宅地の選定

類似宅地は，市街化区域内に所在する宅地のうち，当該市街化区域農地が通常使用

すべき街路に沿接する宅地又は当該市街化区域農地が所在する状況類似地域内の街路

に沿接する宅地の中から，当該市街化区域農地に区画及び形状が最も類似する宅地を

選定するものとする。

イ基本価額の算出

当該市街化区域農地の基本価額は，アにより選定した類似宅地の単位地積当たり価

額とし，具体的には，類似宅地の評価額算出の基礎とした路線価（当該市街化区域農

地が通常使用すべき街路等と類似宅地が沿接する街路との間において価格形成要因に

相違が認められる場合は，土地価格比準表等を用いて類似土地が属する状況類似地域

の主要な街路の路線価を介して修正した路線価）を基礎とし，当該市街化区域農地の

形状等に応じ，第２節８に定めるところにより「画地計算法」（要綱別表１）を適用

して求めた単位地積当たり評点数によるものとする。

なお，市街化区域農地については，造成費控除方式を採用することから，画地計算

法を適用するに当たっては，第２節８（１５）の「段差のある宅地の評点算出法」

（要綱別表１の 14）は，適用しないものとする。

（２）「その他の宅地評価法」準用地域の市街化区域農地

ア類似宅地の選定

類似宅地は，市街化区域内に所在する宅地のうち，当該市街化区域農地が所在する

状況類似地区又はこれを価格差に応じて区分した地域に存在する宅地の中から，当該

市街化区域農地に区画及び形状ができるだけ類似する宅地を選定するものとする。


当該市街化区域農地の基本価額は，アにより選定した類似宅地の単位地積当たり価

額とし，具体的には，類似宅地の評価額算出の基礎とした標準宅地の単位地積当たり

評点数（当該標準宅地に仮に「宅地の比準表」を適用する必要がないものとした場合

の単位地積当たり評点数）を基礎とし，当該市街化区域農地の形状等に応じ，第２節

９に定めるところにより「宅地の比準表」（要綱別表２）を適用して求めた単位地積

当たり評点数によるものとする。

- 111 -

５造成費相当額の求め方

（１）造成費の範囲

基本価額から控除する造成費は，市街化区域農地を宅地に転用する場合において通常

必要と認められる造成費相当額であるが，通常必要と認められる造成費の範囲は，土砂

購入費，土盛整地費，擁壁費及びのり

法止，土止費をいうものとする。

（２）通常必要と認められる造成費相当額について

通常必要と認められる造成費相当額とは，市街化区域農地の評価上，通常必要と認め

られる造成費であり，評価額中に含まれている造成費相当額をいうものである。

造成費相当額は，「造成費相当額の控除額（率）表」（要綱別表５）を適用して控除

するものであり，造成の難易区分に応じ，造成費がおおむね同一と認められる地域ごと

に一定の金額により定めるものとし，基本価額が当該造成費相当額の２倍以下の市街化

区域農地については，基本価額に５０パーセントを乗じて求める方法によるものとする。

（算式）

造成費相当額＝基本価額 × ０．５＜円未満切り上げ＞

（３）造成の難易区分

造成の難易区分の判定は，原則として一街区単位に行うものとし，市街化区域農地と

道路又は付近の宅地との高低差及び地勢条件等を中心に，当該街区内における一般的な

市街化区域農地の状況に応じて，次の表に掲げるところにより区分するものとする。

なお，同一街区内にあっても付近の宅地の開発状況又は街区の傾斜状況から一律に一

定のランクに区分することが適当でないと認められる場合については，適宜ランクの異

なる市街化区域農地のグループごとに区分するものとする。

造成の難易区分認定基準表

造成難易区分地域の概要区分記号

比較的容易と認めら

れる市街化区域農地

通常，おおむね５０センチメートル未満程度の盛土又

は削土及び擁壁が必要と認められる地域

１

普通程度と認められ

る市街化区域農地

通常，おおむね１メートル前後の盛土又は削土及び擁

壁が必要と認められる地域

２・３

困難と認められる市

街化区域農地

通常，おおむね１．５メートル以上の盛土又は削土及

び擁壁が必要と認められる地域

４

特に困難と認められ

る市街化区域農地

上記のうち，相当ながけ地又は山間部等極めて造成が

困難と認められる地域

５

（注１）傾斜地等盛土（削土）の高さと擁壁の高さが異なると想定される地域にあっては，

いずれか高い方により認定の基準とすること。

（注２）擁壁の高さについては，地盤内の部分を除いた高さを想定すること。

（注３）区分記号は，電算連絡の際に使用する造成費サインを示す。

- 112 -

［評価要綱］別表５造成費相当額の控除額（率）表

（１平方メートル当たり）

造成の難易区分造成費相当額（率）基本価額の一定額

基本価額が一定額以上基本価額が一定額未満

比較的容易と認めら

れる市街化区域農地

円

８，３００基本価額の５０％

円

１６，６００

普通程度と認められ

る市街化区域農地１３，８００基本価額の５０％２７，６００

困難と認められる市

街化区域農地２２，２００基本価額の５０％４４，４００

特に困難と認められ

る市街化区域農地２９，７００基本価額の５０％５９，４００

（備考）

１造成費相当額は，市街化区域農地の造成の難易区分に応じ本表を適用して控除する。

２造成費相当額が基本価額の５０パーセント以上となる場合は，基本価額に５０パーセン

トを乗じて得た額とする。

３介在田及び介在畑（第３節），池沼（第７節），牧場（第８節），原野（第９節）及び

その他の雑種地（第１０節１）を評価するに当たって本表を用いる場合は，本表中「市街

化区域農地」とあるのを，それぞれ「介在田」，「介在畑」，「池沼」，「牧場」，「原

野」又は「その他の雑種地」と読み替えて適用し，その具体的な取扱いは，京都市固定資

産評価要領（以下「要領」という。）第４節５又は同第８節１（２）ウに定めるところに

よるものとする。

４河川法の適用により当該土地単独では建築物を建築し，その敷地として利用することが

出来ないことが明らかである市街化区域農地（無道路地，袋地，細街路等に接する市街化

区域農地及び通路沿いの市街化区域農地を除く。）については，宅地に転用する場合の開

発及び建築に係る規制を考慮して宅地化規制率を適用するものとする。

- 113 -

第５節介在田及び介在畑の評価

１介在田及び介在畑の範囲

介在田及び介在畑の意義は，要綱第３節１ただし書に規定するとおりであるが，具体的

には，次に掲げるものを介在田又は介在畑として取り扱うものとする。

（１）農地法第４条第１項又は第５条第１項の規定による宅地等への転用の許可を受けた田

又は畑

（２）田及び畑以外に転用することについて，農地法第４条第１項又は第５条第１項の規定

による許可を受けることを要しない田又は畑で，次に掲げるもの

ア耕作以外の用に供するため土地収用法その他の法律によって収用され，又は使用さ

れた田又は畑

イ都市計画法第７条第１項に規定する市街化区域内にある田又は畑で，農地法第４条

第１項第５号又は第５条第１項第３号の届出がされたもの

ウ地方税法施行規則附則第８条に規定する田又は畑

エその他農地法の規定による権利移動及び転用に係る制限を受けない田又は畑

（３）その他宅地等に転用することが確実と認められる田又は畑

２介在田及び介在畑の把握方法

介在田及び介在畑の把握は，次に掲げる方法により行うものとする。

（１）許可又は届出のあった田又は畑

ア１（１）及び（２）イの転用の許可又は届出の受理がされた田又は畑については，

農業委員会において調査し，転用許可書又は転用届出受理通知書（控）等により把握

する。

イアにより把握した田又は畑について，転用の目的等を当該許可書又は通知書（控）

等の内容を精査し，宅地等に転用することとされているものについては，介在田又は

介在畑とする。

なお，市街化区域以外にあって，転用の目的が植林等であるなど宅地等以外の用に

供することとなっているものについては，その現況によりそれぞれ地目の認定を行う

ものとする。

（２）１（２）に掲げるもので，転用の届出を必要としない田又は畑

１（２）に掲げるもので，転用の届出を必要としない田又は畑については，宅地等と

して利用するために取得等があったことを登記済通知書等で把握する。また，１（２）

エの認定に当たっては，その事実を農業委員会に確認するものとする。

なお，市街化区域以外にあって，宅地等以外の用に供するものについては，その現況

によりそれぞれ地目の認定を行う。

（３）１（３）の田又は畑

１（３）に掲げる田又は畑については，実地調査等によって把握し，現況や所有の実

- 114 -

態からみて，宅地等への転用が明らかであると認められるものを限定的に認定するもの

とする。

「その他宅地等への転用が明らかであると認められるもの」とは，転用の許可又は届

出が必要であるにもかかわらず，当該許可を受けず，又は当該届出をせずに現に宅地化

のための土盛若しくは整地が当該田又は畑の全部又は一部において行われている等宅地

等への転用が客観的に確実と認められる状態になっているものをいい，耕作がなされず

に放置されている場合や土盛がなされている場合でも，それが一時的な休耕状態である

ものや土壌改良のための土盛である場合には，これに含まれないものである。

３評価の方法

［評価要綱］第３節


…（中略）…ただし，介在田及び介在畑（農地法第４条第１項及び第５条第１項の規

定により宅地又は宅地に比準する土地（以下「宅地等」という。）への転用の許可を受け

た田及び畑，並びにその他の田及び畑で宅地等に転用することが確実であると認められる

ものをいう。）については，後記第４節又は第１０節に定めるところによりその価額を求

めるものとする。

介在田及び介在畑は，現況においては田又は畑の形態をなしていても，すでに宅地等

としての潜在的要素を備え，実質的には宅地等としての価値を有していると考えられる

ものである。したがって，農地としての農作物生産力条件に着目して評価することは，

不合理であり，かつ，宅地等との間で不均衡を生ずることとなるので，その評価は，所

在する地域の状況や転用の目的に応じ，それぞれ次に定めるところにより行うものとす

る。

（１）市街化区域内の介在田又は介在畑

第４節「市街化区域農地の評価」に定める方法により評価する。

（２）市街化区域以外の介在田又は介在畑

第８節「池沼，牧場，原野及びその他の雑種地の評価」に定める方法により，その

転用目的の地目に応じて評価する。この場合において，「雑種地等に係る総合比準割

合表」（要綱別表８）中，「雑種地」とあるのは「介在田又は介在畑」と，「類似土

地」とあるのは「類似土地又は転用目的の地目」と読み替えて適用するものとする。

なお，宅地化の規制を受ける市街化調整区域内の雑種地との評価の均衡から，市街

化調整区域内の介在田又は介在畑について転用後に宅地として利用されることが明ら

かな場合には，｢雑種地等に係る総合比準割合表｣（要綱別表８）における宅地化規制

率は，適用しないものとする。

＊田又は畑の転用目的が農業用施設用地である場合には，第１１節６及び７が優先す

るものであることに留意すること。

- 115 -

第６節山林の評価

１山林の評価の仕組み

［評価要綱］第５節

１山林の評価

山林の評価は，各筆の山林について評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの

価額に乗じて各筆の山林の価額を求める方法によるものとする。（ただし書省略）


評点１点当たりの価額は，１円とする。ただし，京都府知事から通知された山林の提

示平均価額に基づいて市長が決定すべき価額がこれと異なるときは，その価額とする。

山林の比準表（要綱別表６）

評点１点当たりの価額（１点＝1 円）

２状況類似地区の区分

［評価要綱］第５節３


状況類似地区は，地勢，土層，林産物の搬出の便等の状況を総合的に考慮し，おお

むねその状況が類似していると認められる山林の所在する地区ごとに区分するものと


標準山林の選定

基準山林の選定

標準山林の適正な時価の評定

標準山林の評点数の付設

各筆の山林の評点数の付設


- 116 -

する。この場合において，状況類似地区は，町の区域ごとに認定するものとし，相互

に当該状況が類似していると認められる町の区域はこれらを合わせ，町の区域内にお

いて当該状況が著しく異なると認められるときは当該状況が異なる地域ごとに区分す


状況類似地区の区分は，地勢，土層，林産物の搬出の便その他の山林の価格に影響を及

ぼす自然的及び経済的諸条件等を総合的に考慮して，おおむねその状況が類似すると認め

られる地区ごとに区分するものとする。

区分に当たっては，山林地帯を地形により区分し，次に土層，林産物の搬出の便等の相

違を勘案して地形区分に所要の修正を行い，おおむね状況が類似していると認められる山

林の所在する地区ごとに区分する。

状況類似地区は，原則として，町の区域を単位として区分するものとする。この場合，

一の町の状況が隣接する町の区域と類似していると認められる場合は，これらの町の区域

を合わせて一の状況類似地区とし，また，一の町の区域内において状況が著しく異なると

認められるときは，これをそれぞれの状況類似地区に区分するものとする。具体的には，

次のとおりである。

（１）地形による区分

ア河川，道路等に囲まれた地形面に区切る。

イ町界及び旧字界を基礎として，状況類似地区が原則として町単位となるよう地形面

を区分あるいはまとめて区分する。

ウ傾斜角度の多様な地形面については，おおむね１５度から４０度までの傾斜部分と，

４０度以上の傾斜部分とに区分する。

エ一の地形面で，傾斜方向が異なっている部分があるときは，北面とそれ以外の部分

とに稜線をもって区分するものとする。

オ上記までの方法で画定した地形面を実地に照合した結果，著しく相違する場合は，

所要の修正を行う。

（２）土層及び林産物搬出の便による修正

ア土層の相異は，樹種によってほぼ判別することができるので，特に区域を区分する

必要があるときは，針葉樹と広葉樹との区分及び樹界を参考として判別し，(1) によ

り区分した地域の修正を行う。

イ（１）及び上記アにより区分した地域内の中央部と幹線又は支線道路までの距離及

び搬出道路の良否により，搬出条件が特に異なると認められる場合は，その実態によ

り所要の補正を行って区分する。

ウ（１）及び（２）によって区分された状況類似地区の中で，標高，最寄りの集落へ

の距離等の経済条件からみて，他の地域に比して価格事情が同等と認められる一連の

地区がある場合は，一の状況類似地区として差し支えないものとする。

（３）旧賃貸価格による概括区分

山林地帯は，他の地目に比して地積が膨大であることから，あらかじめ旧賃貸価格の

- 117 -

類似する筆を概括区分し，ある程度の見通しを立てる手段とすることも差し支えないも

のとする。ただし，この方法を用いるときは，旧賃貸価格設定時の価格条件と現状にお

ける価格条件の相違に注意するとともに，この方法が地形区分による状況類似地区区分

の補助的手段であることに留意して適用する必要がある。

（４）その他による区分

上記（１），（２）及び（３）による区分のほか，都市計画法，森林法その他の法令

等による利用上の制限があることにより，地域的に山林の価格事情に影響を及ぼすと認

められる場合は，当該地域ごとに区分するものとする。

３標準山林の選定


（２）標準山林の選定

（１）によって区分した状況類似地区ごとに，位置，地形，土層，林産物の搬出の

便等の状況が当該地区において標準的なものと認められる一の山林を選定し，これを

標準山林とする。

（３）基準山林の選定

標準山林のうち，地勢，土層，林産物の搬出の便等の状況が市内において上級と認

められるもののうちから一の標準山林を基準山林として選定するものとする。

標準山林は，状況類似地区ごとに，おおむね当該地区の中央部に位置し，地形要素，土

層要素及び林産物の搬出条件が標準的な一筆の土地を選定することを原則とし，人工林で

同一の樹種が植林されている地区では，樹木の育成状況が中庸と認められる標準山林を選

定しても差し支えないものとする。

４標準山林の適正な時価の評定及び評点数の付設


（４）標準山林の評点数の付設

標準山林の評点数は，次に定めるところにより評定する当該標準山林の適正な時価

に基づいて付設するものとする。

ア売買の行われた山林（以下「売買山林」という。）の売買実例価額について，そ


売買山林の正常売買価格を求めるものとする。この場合における正常売買価格は，

山林として利用する場合における山林の正常売買価格であるので，売買山林が市街

地の近郊等に所在するため，売買山林の売買実例価額が，山林として利用する場合

における当該山林の売買価額を超える額であると認められる場合における当該売買

山林の正常売買価格は，原則として，山林として利用する場合における当該山林の

- 118 -

売買価額を基準として求めるものとする。

イ当該売買山林と標準山林の位置，地形，土層，林産物の搬出の便等の相違を考慮

し，アによって求められた当該売買山林の正常売買価格を基礎とし，標準山林の適

正な時価を評定するものとする。

ウイによって標準山林の適正な時価を評定する場合においては，京都府知事の示し

た基準山林の適正な時価との評価の均衡及び標準山林相互間の評価の均衡を総合的

に考慮するものとする。

（１）適正な時価の評定

標準山林の適正な時価は，位置，地形，土層，林産物の搬出の便その他の山林の価格

に影響を及ぼす自然的及び経済的諸条件の相違並びに精通者価格等の相違等から，基準

山林及び標準山林相互間の均衡を総合的に考慮して評定するものとする。

（２）標準山林の評点数の付設

標準山林の単位地積当たり評点数は，標準山林の単位地積当たりの適正な時価に基づ

いて付設するものとする。

５各筆の山林の評点数の付設


（５）各筆の山林の評点数の付設

各筆の山林の評点数は，標準山林の単位地積当たり評点数に，「山林の比準表」

（別表６）により求めた各筆の山林の比準割合を乗じ，これに各筆の山林の地積を乗じて

付設するものとする。

各筆の山林の評点数は，標準山林の単位地積当たり評点数を基礎とし，「山林の比準

表」（要綱別表６）を適用して付設するものであるが，更に評価の均衡上補正する必要が

あると認められる場合には，均衡補正率を乗じ，これに各筆の山林の地積を乗じて付設す


（算式）

単位地積当たり評点数＝（標準地の単位地積当たり評点数×比準割合）×均衡補正率


評点数＝単位地積当たり評点数×地積÷１，０００

- 119 -

［評価要綱］別表６山林の比準表

標準地の等級

－比準地の等級

比準率（％）標準地の等級

－比準地の等級

比準率（％）

ＡＢＡＢ

１８８９２－１１１２１０６

２７７８６－２１２７１１５

３６８７９－３１４２１２５

４６０７３－４１６０１３２

５５４６８－５１８０１４２

６４７６２－６２０２１５１

７４２５８－７２２７１６３

８３７５３－８２５１１７３

９３２４９－９２８２１８５

１０２９４５－１０３１３２０７

１１２６４１－１１３５０２１８

１２２３３８－１２３８７２２５

１３１９３５－１３４３２２４１

１４１８３１－１４４７９２４４

１５１５２８－１５５２８２６０

１６以上１５２８－１６以上

－１５を超

える等級数

の１等級に

つき，５０

を５２８に

加える。

－１５を超

える等級数

の１等級に

つき，１０

を２６０に

加える。

（備考）

１この比準表において，「標準地又は比準地の等級」とは，旧賃貸価格をいう。

２この比準表は，標準山林と５０等級を超える場合とそれ以下の場合とに区分して適用し，

比準率Ａは，当該状況類似地区の標準地の等級が５０等級以下の場合に，比準率Ｂは，当

該状況類似地区の標準地の等級が５１等級以上の場合に，それぞれ適用する。

３それぞれの比準率は，１，０００を超えることができない。

- 120 -

６標準山林調査票の作成要領

標準山林調査票は，当該山林の地勢，土層，林産物搬出の便等を調査し，当該山林の適

正な時価を検討するために作成するもので，３によって選定した標準山林について作成す


この調査票は，市税事務所において標準山林の実態を適確に把握して，以下に掲げる項

目について必要事項を記入し，固定資産評価員に提出するものとする。

（１）区又は支所名及び標準地番号

（２）関係売買山林番号

（３）所在地番

（４）地積

（５）品等

ア品等

当該標準山林を，地勢，土層，林産物搬出の便等の状況からみて，上級，中級又は

下級に分類し，更に各級のうち上，中又は下に細分し，その該当する級の上，中又は

下のいずれかを○で囲むものとする。

イ樹種

当該標準山林の該当するものを○で囲むものとする。

ウ山林の種別


（６）地域区分

ア都市計画法


イ森林法


（７）自然条件

ア標高

当該標準山林の標高を記入する。

イ位置

当該標準山林の位置により，該当するものを○で囲むものとする。

ウ傾斜方向及び傾斜角度

当該標準山林の傾斜方向及び傾斜角度を記入するものとする。

エ斜面の型


オ表土の厚さ及び全土層の厚さ

当該標準山林の表土の厚さ及び全土層の厚さを記入するものとする。

カ不良土層

不良土層の有無について該当するものを○で囲むとともに，不良土層の種類を記入

するものとする。この場合において不良土層とは，次のものをいう。

- 121 -

（ア）著しい埴土，砂土又は礫

（イ）花崗岩又は新第三紀以降の軟質頁岩

（ウ）火山灰，火山砂又は火山礫

（エ）グライ層，グライ斑又は地下水

キ不毛地

不毛地等を含む場合，その種類を記入し，当該標準山林の地積のうちに占める当該

不毛地の地積割合を記入するものとする。

クその他の林産物の生育に影響を及ぼす要素

風衝地であるとき，煙害，雪害その他の特殊な条件により樹木の生育に悪影響を与

える要素があるときは当該事項を記入するものとする。

（８）経済条件

経済条件は，次の事項に留意して記入するものとする。

ア幹線道路の距離は，当該山林の林産物が通常搬出される幹線道路の地点から林産物

の主要集荷地までの距離によるものとする。

イ支線道路の距離は，当該山林の搬出地点から幹線道路（幹線道路がないときは，林

産物の主要集荷地）までの距離によるものとする。

ウ搬出地点は，林産物が通常搬出される支線道路（支線道路がなく直接幹線道路に搬

出されるときは，幹線道路）の地点によるものとする。

- 122 -

（様式）標準山林調査票

区，支所

標準地番号関係売買山林番号地積㎡

所在地番

区分内容備考

品

等



樹種すぎ，まつ，ひのき，雑木

その他（）

山林の種別自然林，人工林，用材林，薪炭林

普通山林，宅地介在山林，その他（）

地

域

区

分

都市計画法都市計画区域（市街化，調整），区域外

森林法（注）森林計画対象林，対象外

その他（国立公園法

等の指定の状況等）

自

然

条

件

標高ｍ

位置山麓，山腹，山頂

傾

斜

方向

角度度

斜面の型凹型，直型，複合型，凸型

表土の厚さ㎝

全土層の厚さｍ

不良土層有・無種類（）

不毛地種類不毛地の地積割合％

その他林産物の成育

に影響を及ぼす要素

経

済

条

件

当該山林の中央部と

搬出地点との標高差ｍ

幹線道路の距離㎞

支線道路の距離㎞



(注 )森林法の記載欄は，記載を省略することができる。

- 123 -

第７節介在山林の評価

１介在山林の範囲

介在山林とは，要綱第５節１のただし書に規定するとおりであるが，具体的には，市街

地又はその近郊に所在する山林で次に掲げる山林とする。ただし，市街化区域以外に所在

する山林で農地等に介在するものについては，介在山林には含めないものとし，前節「山

林の評価」に定める方法により評価するものとする。

（１）宅地又は市街化区域農地等（市街化区域内に存する介在田又は介在畑を含む。以下

「市街化区域農地等」という。）のうちに介在する山林で，立地条件や価格事情等から

みて前節に定める山林として評価することが適当でないと認められるもの

（２）市街地又はその近郊に所在し，単に林地としての形態をとどめているにすぎないと認

められる山林

（３）宅地造成中の山林及び宅地転用が外形的にみて明らかな山林

２評価の方法

［評価要綱］第５節

１山林の評価

・・・・・・・・・・・・（中略）・・・・・・・・・・・・ただし，介在山林（宅

地，農地等のうちに介在する山林及び市街地又はその近郊の山林で，当該山林の近傍の

宅地，農地等との評価の均衡上，上記の方法によって評価することが適当でないと認め

られるものをいう。）については，当該山林の付近の宅地，農地等の価額に比準してそ

の価額を求める方法によるものとする。

（１）具体的な評価の方法

介在山林の具体的な評価は，原則として，宅地の価額に比準する方法によるものとし，

当該山林の付近の状況が類似する宅地の単位地積当たり評点数を基礎とし，当該山林を

宅地に転用した場合における造成費相当額等を総合した比準割合（３０％～１０％）を

乗じて単位地積当たり評価額を求め，これに当該山林の地積を乗じて評価額を算出する

ものとする。

この場合，類似宅地の単位地積当たり評点数とは，おおむね宅地に囲まれた地域に所

在するものにあっては当該山林と状況が類似する付近の宅地について，市街化区域内で

おおむね農地等に囲まれた地域に所在するものにあっては当該山林と状況が類似する付

近の市街化区域農地等について，それぞれ評価額算出の基礎とした路線価（当該山林が

通常使用すべき街路等と類似宅地が沿接する街路との間において価格形成要因に相違が

認められる場合は，土地価格比準表等を用いて類似宅地が属する状況類似地域の主要な

街路の路線価を介して修正した路線価）又は標準宅地の単位地積当たり評点数（当該標

- 124 -

準宅地に仮に「宅地の比準表」を適用する必要がないものとした場合の単位地積当たり

評点数）とする。

（２）比準割合の適用

介在山林の単位地積当たり評点数の算出に用いる比準割合は，０．３０から０．１０

の範囲とするが，その適用に当たっては，原則として，一山を単位として，おおむね次

に掲げる表に定めるところにより判定するものとする。

なお，それぞれの区分の中位にあると認められる場合又は付近の土地との均衡上必要

と認められる場合にあっては，０．３０から０．１０の範囲内で，それぞれ適当な率を

定めるものとする。

介在山林の区分比準割合

公道に接続しており，かつ，立地条件，価格事情，規模等からみて，単

に林地としての形態をとどめているにすぎないと認められる平地林

０．３０

公道に接続しているが多少傾斜度がみられる山林及び公道に接続してい

ないが宅地，農地等のうちに介在する平地林

０．２０

公道に接しないで宅地，農地等のうちに介在する小規模な傾斜林０．１０

（注）公道とは，市街地宅地評価法適用地域にあっては，路線価の付設されている街路

を，その他の宅地評価法適用地域にあっては，建築基準法第４２条各項に規定する

道路（同法第４３条第 1 項各号に掲げるものを除く。）をいうものとする。

（算式）

単位地積当たり評価額＝類似宅地の単位地積当たり評点数×比準割合×宅地の評点 1 点

当たり価額

評価額＝単位地積当たり評価額×地積

- 125 -

第８節池沼，牧場，原野及びその他の雑種地の評価

１評価の方法

［評価要綱］

第７節池沼

池沼の評価は，池沼の位置，形状，利用状況等を考慮し，「雑種地等に係る総合比準割

合表」（別表８）により付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものと

する。

第８節牧場

牧場の評価は，牧場の位置，土性，地形等を考慮し，「雑種地等に係る総合比準割合

表」（別表８）により付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとす

る。

第９節原野

原野の評価は，原野の位置，その利用状況等を考慮し，「雑種地等に係る総合比準割合

表」（別表８）により付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとす

る。

第１０節雑種地

１雑種地の評価

雑種地の評価は，本節２及び３に掲げる土地を除き，雑種地の位置，形状，利用状況等

を考慮し，「雑種地等に係る総合比準割合表」（別表８）により付近の土地の価額に比準

して求めた価額から「造成費相当額の控除額（率）表」（別表５）による造成費相当額を

控除してその価額を求める方法によるものとする。ただし，造成費相当額は，付近の宅地

との均衡上，控除する必要があるものに限り適用するものとする。

池沼，牧場，原野及び第 1 節３（１）ク（ウ）に掲げるその他の雑種地（以下「雑種地

等」という。）の評価は，当該土地に類似する土地の価額を基礎とし，当該土地と類似土

地との位置，形状，利用状況等を考慮し，かつ，付近の他の地目相互間の均衡を十分考慮

して評価するものとし，具体的には，次に定めるところにより行うものとする。

（１）類似土地の選定

おおむね，町ごとにその地域の土地の状況を把握し，当該土地に類似する土地（当該

土地の評価額を算出する際の基礎となる土地。以下｢類似土地｣という。）を選定する。

（２）類似土地が宅地又は市街化区域農地である場合（宅地比準土地）の評価

ア総合比準割合表の適用

当該土地の位置，利用状況等に応じ，要綱別表８の「雑種地等に係る総合比準割合

表」（以下「総合比準割合表」という。）から適用すべき比準率，均衡補正率及び宅

地化規制率（以下「比準率等」という。）を求める。

- 126 -

なお，均衡補正率は，その他総合的に見て均衡上必要と認められる場合に適用する

ものとする。


（ア）「市街地宅地評価法」準用地域の雑種地等

当該地域における雑種地等の基本価額は，（１）において選定した類似土地の単

位当たり価額に当該土地と類似土地との格差を比準して求めた価額とし，具体的に

は，類似土地の評価額算出の基礎とした路線価（当該雑種地等が通常使用すべき街

路等と類似土地が沿接する街路との間において価格形成要因に相違が認められる場

合は，土地価格比準表等を用いて類似土地が属する状況類似地域の主要な街路の路

線価を介して修正した路線価）を基礎とし，第２節８に定める「画地計算法」（要

綱別表１）を適用して求めた各種補正率及び加算率並びにアで求めた比準率等を適

用して求めるものとする。

（イ）「その他の宅地評価法」準用地域の雑種地等

当該地域における雑種地等の基本価額は，（１）において選定した類似土地の単

位当たり価額に当該土地と類似土地との格差を比準して求めた価額とし，具体的に

は，類似土地の評価額算出の基礎とした標準宅地の単位地積当たり評点数（仮に

「宅地の比準表」を適用する必要がないものとした場合の単位当たり評点数）を基

礎とし，第２節９に定める「宅地の比準表」（要綱別表２）を適用して求めた各種

比準割合及びアで求めた比準率等を適用して求めるものとする。

ウ造成費相当額の求め方

第４節５に定める方法に準じて求めるものとする。

エ評価額の算出

各筆の評価額は，イで求めた基本価額からウで求めた造成費相当額を控除して当該

筆の単位地積当たり評価額を求め，これに当該土地の地積を乗じて算出するものとす

る。

（市街地宅地評価法準用地域の宅地比準土地の算式）

基本価額＝類似土地の単位地積当たり価額の基礎となる路線価×（「画地

計算法」による各種補正率及び加算率×比準率等）×宅地の評

点 1 点当たり価額

＜（）内計算結果小数点第７位以下切捨て＞



（その他の宅地評価法準用地域の宅地比準土地の算式）

基本価額＝類似土地の単位地積当たり価額の基礎となる標準宅地の単位地

積当たり評点数×（「宅地の比準表」による各種比準割合×比

準率等）×宅地の評点 1 点当たり価額

- 127 -

＜（）内計算結果小数点第７位以下切捨て＞



＊「画地計算法」又は「宅地の比準表」による各種補正率又は比準割合のうち第２

節８（２）ウのその他の状況による補正に当たる補正率又は比準割合を適用する土

地にあっては，比準率等は，当該その他の状況による補正に当たる補正率又は比準

割合と連乗して適用（連乗結果小数点第３位以下切捨て）するものとする。

（３）類似土地が田，畑，山林又はこれらの地目の土地に比準して評価する土地である場合

（農地山林比準土地）の評価

ア当該土地の位置，形状，利用状況等に応じ，「総合比準割合表」から適用すべき比

準率を求める。

イ類似土地の単位地積当たり評点数（類似土地の評価額算出の基礎とした標準地の単

位地積当たり評点数）に，アで求めた比準率を乗じて，当該土地の単位地積当たり評

価額を算出し，これに当該土地の地積を乗じて評価額を算出するものとする。

（農地山林比準土地の算式）

単位地積当たり評価額＝類似土地の単位地積当たり評点数×比準率×田，畑又は山林の

評点 1 点当たり価額

＜（）内計算結果小数点第３位以下切捨て＞

評価額＝単位地積当たり評価額×地積÷１，０００

２評価上の留意点

（１）宅地比準土地については，造成費控除方式を採用することから，基本価額の算定にお

いて，原則として第２節８（１５）の「段差のある宅地の評点算出法」（要綱別表１の

14）は適用しないものとする。ただし，付近の宅地との評価の均衡上必要なときは，造

成費相当額の控除に替えて，段差のある宅地の評点算出法を適用しても差し支えないも

のとする。

（２）宅地比準の雑種地のうち，遊園地，運動場，駐車場，ゴルフ練習場，自動車練習場その

他の特定の利用目的を有する土地（整地された土地等を含む。）で，実質的に宅地と同

等と認められる土地については，造成費相当額を控除しないものとする。ただし，山林

を転用し一部の樹木を残したまま稼働しているような発電施設用地や耕作放棄地等に発

電施設が設置された土地で道路との高低差が存在する場合などについては，標準的な土

地利用に当たっては更なる費用が生じるため，必要に応じて造成費相当額を控除できる

ものとする。

（３）市街化調整区域に存する雑種地等に適用する宅地化規制率は，市街化調整区域におけ

る開発及び建築に係る規制を考慮して設けたものであるので，市街化調整区域内に所在

する宅地に比準する雑種地等に限って適用するものとする。ただし，次に掲げる土地に

- 128 -

ついては，「画地計算法」又は「宅地の比準表」による各種補正率又は比準割合の適用

によって同種の規制に対する補正が適用されること，又は特に開発及び建築に係る規制

を考慮する必要がないことから，宅地化規制率を適用しないものとする。

無道路地，袋地，細街路等に接する土地及び通路沿いの土地

（４）市街化区域に存する雑種地に適用する宅地化規制率は，河川法の適用により当該土地

単独では建築物を建築し，その敷地として利用することができないことが明らかになっ

ている土地であって，かつ，基準年度に係る賦課期日現在において建築物の敷地でない

もの（無道路地，袋地，通路沿いの土地及び現に建築物の敷地の用に供されているもの

を除く。）について適用するものとする。ただし，路線価又は標準宅地の単位地積当た

り評点数を付設するに当たって，建築物を建築し，その敷地として利用できないことに

よる影響を考慮した場合は，当該補正を適用しないものとする。

（５）宅地化規制率を適用する土地は，間口２メートル未満補正率(要綱別表１の 10)及び限

定宅地等補正率（要綱別表１の 18）又はこれらに係る比準割合（要綱別表２附表３）を

適用しないものとする。

（６）宅地比準の池沼については，基本価額の算定において，「画地計算法」又は「宅地の

比準表」の各種補正率及び加算率又は比準割合を適用しないものとする。また，宅地比

準土地の池沼のうち，養魚池，工場敷地内の貯水池その他の特定の利用目的を有するも

のについては，総合比準割合表にかかわらず，比準率は１．００とする。

（７）発電施設用地については，周辺が農地・山林の場合であっても，その状況は施設利用

を目的として一定の整備（土盛，切土，整地等の粗造成）がされた土地をいう点におい

て宅地に概ね類似すると考えられるので，原則として宅地比準とする。ただし，土地の

位置，利用状況等から評価の均衡上必要がある場合（画地内に多くの竹木を残したまま，

土地の一部のみに発電施設が設置された場合等。）は，類似土地を農地又は山林として

差し支えない。

なお，この場合の比準率は１．００とする。

（８）「田又は畑」，「山林」を類似土地とする「その他の雑種地」について，荒ぶ地等放

置されたままの土地など「類似土地」の利用よりも劣る土地については類似する土地が

「田又は畑」の場合，比準率は０．９０，「山林」の場合，比準率は０．９５とする。

（９）均衡補正率は，総合的に見て均衡上必要と認められる場合に限り適用するものであり，

具体的には，京都市固定資産評価審査委員会が法第４３３条第１項に規定する審査の決

定において総合的に見て均衡上補正を行う必要があると認めた土地又はこれと同程度に

均衡上補正を行う必要があると認められる土地について適用するものとする。

- -129

［評価要綱］別表８雑種地等に係る総合比準割合表

１池沼，牧場，原野及びその他の雑種地の評価方法

池沼，牧場，原野及びその他の雑種地の評価は，１画地の土地ごとに，当該土地に類似

する土地の価額を基礎とし，当該土地の位置，形状，利用状況等に応じ，本表に定めると

ころにより行うものとする。

２画地の認定

画地の認定は，別表１の２に定める方法に準じて行うものとする。

３各筆の土地の評価額の算出

各筆の土地の評価額は，類似土地及び当該土地の地目並びに２により認定した画地の位

置，形状，立地状況等に応じ，類似土地の単位地積当たり評価額に，次に掲げる総合比準

割合表を適用して求めた比準率等を乗じて求めた額から「造成費相当額の控除額（率）

表」（別表５）により求めた造成費相当額を控除して単位地積当たり評価額を求め，これ

に当該土地の地積を乗じてその評価額を求めるものとする。

ただし，宅地化規制率を適用する場合は，均衡補正率は適用できないものとする。

類似土地地目比準率規模補正

率

均衡補正

率

宅地化規

制率

宅地

又は

市街化区域農地

池沼

無道路地の場合０．１０

間口２メートル

未満の場合０．２０

上記以外の場合０．３０

原野又は牧場０．８００．８０

以上

(宅地化

規制率を

適用する

場合は，

適用しな

い。)

０．５５

(注２)その他の雑種地１．００

０．９０

（注１）

田又は畑

池沼０．８０

原野又は牧場０．９０

その他の雑種地０．９０

１．００

山林

池沼０．９０

原野又は牧場０．９５

その他の雑種地０．９５

１．００

（注１）規模補正率は，市街化調整区域又は都市計画区域外に所在する「その他の宅地評価

法」適用地域の「その他雑種地」で当該地域における一画地の地積が２万㎡以上の土

地に適用する。

（注２）宅地化規制率については，類似土地が宅地又は市街化区域農地である原野，牧場

及びその他の雑種地（（２）の土地については，その他の雑種地であるものに限

る。）のうち，次に掲げる土地について適用する。

- -130

（１）市街化調整区域内に存する土地（無道路地，袋地及び通路沿いの土地を除く）

（２）市街化区域内に存する土地で，河川法の適用により当該土地単独では建築物の建築

し，その敷地として利用することが出来ないことが明らかである土地であって，かつ，

基準年度に係る賦課期日現在において建築物の敷地でないもの（無道路地，袋地及び

通路沿いの土地及び現に建築物の敷地の用に供されているものを除く。）

- 131 -

第９節ゴルフ場等用地の評価

１ゴルフ場等用地の範囲

要綱第１０節２に掲げる「ゴルフ場等用地」とは，ゴルフ場その他これに類似する施設の

用に供する一団の土地をいい，原則として次に定める範囲の土地をいうものとする。

（１）ゴルフ場用地

ゴルフ場の用に供する一団の土地（当該一団の土地のうち当該ゴルフ場がその効用を果

たす上で必要がないと認められる部分を除く。）をいい，「ゴルフ場」とは，原則として，

ホール数が９ホール以上であり，かつ，コースの平均延長距離が，１ホール当たりおおむ

ね１５０メートル以上の施設をいうものとする。したがって，本節のゴルフ場用地には，

９ホール未満及びコースの平均延長距離が１５０メー卜ル未満のゴルフ場，ゴルフ練習場

の用に供する土地は含まれないものとする。

（２）ゴルフ場以外のゴルフ場等用地

ゴルフ場以外の遊園地，運動場，野球場，競馬場及びその他これらに類似する施設の用

に供する一団の土地をいうもので，「その他これらに類似する施設」とは，テニスコート，

プール，スキー場，スケート場，発電施設等比較的広汎な土地を造成して各種の催物的な

事業の用に供される土地をいう。

２評価の方法

［評価要綱］第１０節

２ゴルフ場等用地の評価

ゴルフ場その他これに類似する施設（以下「ゴルフ場等」という。）の用に供する一団

の土地（当該一団地の土地のうち当該ゴルフ場等がその効用を果たす上で必要がないと認

められる部分を除く。以下「ゴルフ場等用地」という。）の評価は，当該ゴルフ場等を開

設するに当たり要した当該ゴルフ場等用地の取得価額に当該ゴルフ場等用地の造成費（当

該ゴルフ場等用地の造成に通常必要と認められる造成費によるものとし，芝購入費，芝植

付費及び償却資産としての固定資産税の課税客体となるものに係る経費を除く。）を加算

した価額を基準とし，当該ゴルフ場等の位置，利用状況等を考慮してその価額を求める方

法によるものとする。この場合において，取得価額及び造成費は，当該ゴルフ場等用地の

取得後若しくは造成後において価格事情に変動があるとき，又はその取得価額若しくは造

成費が不明のときは，付近の土地の価額又は最近における造成費から評定した価額による

ものとする。

（１）ゴルフ場用地

ゴルフ場用地の評価は，原則として，当該ゴルフ場を開設するに当たり要した当該ゴルフ

場用地の取得価額と当該ゴルフ場用地の造成費の合計額を基準とし，当該ゴルフ場の位置，

- 132 -

利用状況等及び付近の土地の価額との均衡を併せて考慮してその価額を求める方法によるも

のとし，具体的な評価は，以下の方法により行うものとする。

アゴルフ場用地の取得価額の算定方法

「ゴルフ場を開設するに当たり要したゴルフ場用地の取得価額」は，次の方法により

算定した額によるものとする。

なお，ここで「宅地の評価割合」とは，市内における宅地の評価額の地価公示価格等

に対する割合をいうものであり，当該割合は，宅地の評価について当分の間地価公示価

格等の７割程度を目途とするものと定められたことから，当分の間７割とする。

（ア）ゴルフ場のうち次の（イ）に該当するゴルフ場以外のゴルフ場（「取得価額を用い

るゴルフ場」）にあっては，当該ゴルフ場用地の取得に要した費用の額（立木の価額，

補償費（移転補償費，離作補償費等），登記に要する費用，公租公課等を除く。）に，

「宅地の評価割合」を乗じて得た額

（イ）ゴルフ場用地の取得後において価格事情に変動があったことにより，当該ゴルフ場

用地の取得に要した費用の額を用いることが適当でないゴルフ場又はその取得に要し

た費用の額が不明なゴルフ場（「取得価額を用いないゴルフ場」）にあっては，次の

ａ又はｂのいずれかの額

ａ次のｂに該当するゴルフ場以外のゴルフ場にあっては，開発を目的とした近傍の

山林に係る売買実例価額等を基準として求めた額に「宅地の評価割合」を乗じて得

た額

ｂその周辺地域の大半が宅地化されているゴルフ場（以下「市街地近郊ゴルフ場」

という。）にあっては，次の算式により算定した額

（算式）

＝ゴルフ場の近傍の宅地の単位地積当たりの評価額×ゴルフ場用地の地積

×潰れ地以外の土地の割合

－山林に係る宅造費×宅地の評価割合

注１「ゴルフ場の近傍の宅地の単位地積当たりの評価額」に，第２節８「都市計画

施設予定地に定められた宅地の評点算出法」（要綱別表１の 16）や「大規模な宅

地の評点算出法」（要綱別表１の 17）が適用されている場合において，当該評価

額は，仮にこれらの算出法の適用がない場合の単位地積当たりの評価額とする。

２市街化区域内に所在し，又は市街化区域に囲まれているゴルフ場については，

原則として，市街地近郊ゴルフ場として扱うものとする。

３「潰れ地以外の土地の割合」とは，ゴルフ場用地を宅地に造成することとした

場合において公共用地その他宅地以外の用途に供されることとなることが見込ま

れる土地以外の土地の地積の当該ゴルフ場用地の総地積に対する割合をいい，通

常平均的なものとして６０パーセントとする。

４「山林に係る宅造費」とは，ゴルフ場と同一規模の山林を宅地に造成すること

とした場合において通常必要とされる造成費をいい，原則として，山林に係る平

均的宅地造成費（１平方メートル当たり８，２９０円）を基準として求めるもの

- 133 -

とするが，実情に応じてこれと異なる額によることができるものとする。

５実際の取得価額又は造成費用を用いて評価する場合の「取得価額」又は「造成

費」は，おおむね賦課期日前１年以内に取得されたもの又は造成されたものとす

る。

イゴルフ場用地の造成費の算定方法

ゴルフ場用地の造成費は，当該ゴルフ場のコースに係る造成費（設計費並びに直接工

事費のうち伐採工事，伐根処理工事，表土採集敷均し工事，切盛土工事，造成工事（テ

ィーグランド，フェアウェイ，ラフ，バンカー及びパッティング・グリーンに係る造成

工事をいう。），測量工事及びヘビー・ラフ整地工事に係る経費の合計額をいい，芝購

入費，芝植付費及び償却資産として固定資産税の課税客体になるものに係る経費を除

く。）に「宅地の評価割合」を乗じて求めるものとする。

この場合において，当該ゴルフ場の造成後において価格事情に変動があるとき，又は

その造成費が不明のときは，原則として，ゴルフ場のコースに係る平均的造成費（丘陵

コースにあっては，１平方メートル当たり８４０円，林間コースにあっては，１平方メ

ートル当たり７００円）を基準として求めた額（実情に応じ，これと異なる額によるこ

とができるものとする。）に「宅地の評価割合」を乗じて当該ゴルフ場用地の造成費を

求めるものとする。

ウゴルフ場の位置，利用状況等による補正

ゴルフ場用地の評価において考慮すべきこととされているゴルフ場の位置，利用状況

等による補正は，ゴルフ場相互間の評価の均衡上必要と認められる場合等において，当

該ゴルフ場の立地条件及びコースや施設の良否等の施設の内容並びに年間の利用者数，

利用料金その他の利用状況等を考慮して，行うものとする。

エ評価額の算出

各筆のゴルフ場用地の評価額は，ゴルフ場ごとに，その評価方法の適用区分ごとに次

の算式によって算出するものとする。

（ア）単位地積当たり評価額の算出

ａ取得価額を用いる場合

単位地積当たり評価額＝

［（ゴルフ場用地の１㎡当たり取得価額×宅地の評価割合）

＋（ゴルフ場のコースに係る１㎡当たり造成費×宅地の評価割合）］

×位置，利用状況等による補正率

ｂ取得価額を用いない場合

（ａ）次の（ｂ）に該当するゴルフ場以外のゴルフ場


［（ゴルフ場の近傍の山林の１㎡当たり時価×宅地の評価割合）

＋（ゴルフ場のコースに係る１㎡当たり造成費×宅地の評価割合）］


- 134 -

（ｂ）市街地近郊ゴルフ場


［（ゴルフ場の近傍の宅地の１㎡当たり評価額①×潰地以外の土地の割合②－

同一規模の山林の宅地造成に係る１㎡当たり費用③×宅地の評価割合）

＋（丘陵コース：１㎡当たり８４０円又は林間コース：１㎡当たり７００円×

宅地の評価割合）］


①：区画道路等の公共用地の整備された状況類似地域（地区）又は用途地区

内の宅地

②：通常平均的なものとして６０パーセントとする。

③：１㎡当たり８，２９０円を基準として算定

（イ）評価額の算出

評価額＝単位地積当たり評価額 × 地積

（２）ゴルフ場以外のゴルフ場等用地

ゴルフ場等用地のうち，その施設が比較的広大で，かつ，原則として平坦地以外の地

域にあり，付近の土地と独立して評価することが適当であると認められる土地について

は（１）ゴルフ場用地の評価方法に準じた評価の方法による。この場合において，ゴル

フ場用地の評価における「ゴルフ場の位置，利用状況等による補正」については適用し

ないものとし，当該補正に替えてゴルフ場以外のゴルフ場等用地の利用状況等を総合的

に勘案して，施設用地ごとに「利用状況等による補正率」を別途定めるものとする。

（３）（１）及び（２）以外

上記以外の土地については，第８節に定めるその他の雑種地として評価するものとする。

- 135 -

〈位置，利用状況等による補正率算定表〉

補正率算定基準

ゴルフ場利用税（Ａ）１日平均利用人員（Ｂ）１ホール当たり距離（Ｃ）

税率（円）指数利用人員（人）指数距離（ｍ）指数

800 未満

800 以上 900 未満

900 以上 1000 未満

1000 以上 1100 未満

1100 以上

80

90

100

110

120

50 未満

50 以上 100 未満

100 以上 150 未満

150 以上 200 未満

200 以上

80

90

100

110

120

250 未満

250 以上 300 未満

300 以上 350 未満

350 以上 400 未満

400 以上

80

90

100

110

120

指数の合計補正率（注）

１ここでいうゴルフ場利用税の税率とは，京都府

府税条例第４５条の２第１項に規定する税率によ


２当該補正率は，Ａ，Ｂ，Ｃの三つの指数の合計


270 未満

270 以上 280 未満

280 以上 290 未満

290 以上 300 未満

300 以上 310 未満

310 以上 320 未満

320 以上 330 未満

330 以上 340 未満

340 以上

0.80

0.85

0.90

0.95

1.00

1.05

1.10

1.15

1.20

- 136 -

第１０節鉄軌道用地の評価

１鉄軌道用地の範囲



（１）次に掲げる鉄道又は軌道による運送の用（以下「運送の用」という。）に供する土地

（以下「鉄軌道用地」という。）の評価は，（２）に定めるものを除き，・・・（中

略）・・・して求めるものとする。

ア線路敷（工場の敷地内にあるものを除く。）の用に供する土地

イ停車場建物，転車台，給炭水設備，給油設備，検車洗浄設備又はプラットホーム・

積卸し場の用に供する土地

ウア又はイの土地に接する土地で，変電所，車庫，倉庫（資材置場を含む。）又は保

線区，検車区，運転区，車掌区，電力区，信号通信区その他の現業従業員の詰所の用

に供するもの

鉄軌道用地の範囲を総じていえば，鉄道又は軌道の運行に直接的にかかわる線路敷地そ

の他いわゆる現業部門の施設用地に限定されているところであり，当該鉄軌道の経営，管

理及び関連開発事業部門等に係るいわゆる本社又は営業所の建物敷地等は含まれないもの

である。具体的には，次に掲げる土地を鉄軌道用地と認定するものとする。

（１）線路敷の用に供する土地

ア工場の敷地内にあるものを除き，鉄道事業法又は軌道法の規定の適用を受ける鉄軌

道事業に供せられている線路敷地は，鉄軌道用地とする。

イ索道事業の用に供されている土地は，鉄軌道用地としない。

（２）停車場建物，転車台，給炭水設備，給油設備，検車洗浄設備又はプラットホーム・積

卸し場の用に供する土地

（３）（１）又は（２）の土地に接する土地で，変電所，車庫，倉庫（資材置場を含む。），

踏切番舎又は保線区，検車区，車掌区，運転区，電力区，信号通信区その他の現業従業

員の詰所の用に供するもの

現業従業員の詰所等に付属して設けられている食堂，浴場，理髪室等で詰所建物と同

一建物内にある場合又は鉄道構内において線路敷地等と境界が判然としない状態で設置

されている場合は，これらの施設に係る土地部分も鉄軌道用地として取り扱うことがで

きるものとする。

２複合利用鉄軌道用地の範囲


- 137 -





のとする。

ア複合利用鉄軌道用地とは，次に掲げるものをいう。

（ア）複合利用建物（運送の用に供する部分と鉄道又は軌道による運送以外の用（以下

「運送以外の用」という。）に供する部分を有する建物をいう。以下本節及び別表

９において同じ。）の敷地である鉄軌道用地（（イ）に該当するものを除く。以下

「複合利用建物敷地」という。）

（イ）鉄軌道用地でその上部に設置された人工地盤等の上に複合利用建物若しくは運送

以外の用にのみ供する建物（以下「複合利用建物等」という。）があるものその他

人工地盤等の上を運送以外の用に供するもの又は鉄軌道用地で近接する土地にある

複合利用建物等の一部がその上部にあるもの（以下「鉄軌道上部空間利用土地」と

いう。）

（ウ）鉄軌道の高架下にある鉄軌道用地で，当該土地に運送以外の用にのみ供する建物

があるものその他当該土地を運送以外の用に供するもの（（ア）に該当するものを

除く。以下「鉄軌道高架下利用土地」という。）

イ複合利用建物に該当するかどうかについては，次に定めるところによるものとする。

（ア）原則として一棟の建物ごとに判断するものとする。ただし，利用状況や形状等か

らみて，当該建物を区分することができる場合には，これを区分し，当該区分され

た部分をそれぞれ一棟の建物とみなす。

（イ）次の部分については，運送の用に供する部分とみなす。

ａ運送の用に供する部分を有する建物のうち運送以外の用に供する部分（運送以

外の用に供する部分が連たんする場合には，当該連たんする一団の部分とす

る。）で床面積が１０平方メートル以下のもの

ｂプラットホームの一部で運送以外の用に供する部分

（ウ）運送の用に供する部分を有する建物のうち運送以外の用に供する部分の合計床面

積が２５０平方メートル未満の建物は，そのすべての部分を運送の用に供する建物

とみなす。

要綱第１０節３（２）アに定める複合利用鉄軌道用地の認定については，次の点に留意

して行うものとする。

（１）要綱第１０節３（２）ア（ア）に定める複合利用建物敷地について

複合利用建物に該当するかどうかは，要綱第１０節３（２）イに定めるところにより

判断するものであるが，具体的には，次に定めるところにより行うものとする。

ア次に掲げるものは，運送の用に供する部分として取り扱う。

（ア）プラットホームの一部である店舗その他の商業施設（床面積１０平方メートル以

- 138 -

上のものを含む。）の用に供する部分

「プラットホームの一部である」とは，物理的にプラットホームに附合している

ことをいい，プラットホームに隣接しており，プラットホームから出入りできるに

過ぎないものやプラットホームに接続している跨線橋の内部にあるものはこれに含

まれない。

（イ）改札内の通路(階段，エスカレーター，エレベーターを含む。)の用に供する部分

（商業等施設内の通路は除く。）

（ウ）占有床面積が１０平方メートル以下の店舗，事務所その他の商業施設（ただし，

当該商業施設が連たんしており，一団の占有床面積が１０平方メートルを超える場

合を除く。）の用に供する部分

（エ）切符売場（みどりの窓口，定期券売場を含む。），出札口，遺失物取扱所，運行

案内所その他鉄道利用者が鉄道利用上必要な施設の用に供する部分

（オ）駅長室，駅務室，駅職員のための更衣室，休憩室その他駅としての機能を維持す

るために通常必要な施設（職員の福利厚生にかかわるものを除く。）の用に供する

部分

（カ）その他鉄道の運行に直接かかわる施設（車庫，車両検査修繕施設，運転保安施設

等）の用に供する部分

イ次に掲げるもの（一団の占有床面積が１０平方メートル以下のものを除く。）は，

運送以外の用に供する部分として取り扱う。

（ア）店舗，事務所その他の商業施設（プラットホームの一部であるものを除き，次に

掲げるものを含む。）の用に供する部分

ａ観光案内所

ｂ美術館及び博物館

ｃ旅行業営業所（外観上，当該駅を利用する乗客のための切符売場以外の用に供

されていないと認められる部分を除く。）

ｄレンタカー又はレンタサイクルの事務所及び車輌置場

ｅコインロッカー及び手荷物一時預かり所

（イ）駐車場及び駐輪場の用に供する部分

（ウ）改札外通路（階段，エスカレーター，エレベーターを含む。），遊歩道，広場等

（専ら純粋な鉄道利用者の移動の用に供される部分及び当該施設の利用者が使用す

る目的で設置されたものと認められない部分を除く。）

（エ）当該鉄軌道の経営，管理及び関連開発事業部門等に係るいわゆる本社，支社又は

営業所等の用に供する部分

（オ）居住の用に供する部分

（カ）その他鉄道の運行に直接かかわらない施設の用に供する部分

ウ自由通路その他の運送の用に供する部分及び運送以外の用に供する部分のいずれと

も判断できない部分については，いずれの部分の床面積にも含めないことができる。

エ地下駅への出入り口のみが建物の地階及び１階部分にある場合については，複合利

- 139 -

用建物には該当しないものとして取り扱う。

（２）要綱第１０節３（２）ア（イ）に定める鉄軌道上部空間利用土地について

具体的には，線路敷やプラットホームの上部に運送以外の用に供する部分を有する跨

線橋や建物等が存在するものがこれに該当し，その区分の考え方や床面積の取扱いにつ

いては，（１）の例に準じて取り扱う。

（３）要綱第１０節３（２）ア（ウ）に定める鉄軌道高架下利用土地について

高架下に運送以外の用にのみ供する建物がある場合は，要綱第１０節３（２）イ

（ウ）の規定は適用されないため，その床面積等が２５０平方メートル未満であっても，

鉄軌道高架下利用土地となり，本節４に定める評価方法によって評価することとなる。

なお，高架下が複合利用建物の敷地となっている場合は，鉄軌道高架下利用土地では

なく，要綱第１０節３（２）ア（ア）に定める複合利用建物敷地に該当するものとして

取り扱う。

［評価要綱］別表９小規模な鉄道施設を有する建物

複合利用建物のうち運送の用に供する部分が次の表に定める基準に該当するもの（運送以

外の用に供する部分の合計床面積が２５０平方メートル未満の建物を除く。）を「小規模な

鉄道施設を有する建物」とする。

当該建物の延べ床面積運送の用に供する部分の合計床面積等

５０，０００㎡以上２，５００㎡未満

４０，０００㎡以上５０，０００㎡未満２，０００㎡未満

３０，０００㎡以上４０，０００㎡未満１，５００㎡未満

２０，０００㎡以上３０，０００㎡未満１，０００㎡未満

１０，０００㎡以上２０，０００㎡未満５００㎡未満

５，０００㎡以上１０，０００㎡未満２５０㎡未満

２，０００㎡以上５，０００㎡未満１００㎡未満

２，０００㎡未満５０㎡未満

（注）「運送の用に供する部分の合計床面積等」には，建物の屋上部分及び建物がその上に

ある人工地盤等の下の部分のうち，運送の用に供する部分の面積を含む。

３複合利用鉄軌道用地以外の鉄軌道用地の評価の方法



（１）次に掲げる鉄道又は軌道による運送の用（以下「運送の用」という。）に供する土

地（以下「鉄軌道用地」という。）の評価は，（２）に定めるものを除き，当該鉄軌

道用地に沿接する土地の価額の３分の１に相当する価額によってその価額を求める方

法によるものとする。この場合において，「当該鉄軌道用地に沿接する土地の価額」

は，当該鉄軌道用地をその沿接する土地の地目，価額等の相違に基づいて区分し，そ

- 140 -

の区分した鉄軌道用地に沿接する土地の価額，その区分した鉄軌道用地の地積等を総

合的に考慮して求めるものとする。

鉄軌道用地（要綱第１０節３（２）アに定める複合利用鉄軌道用地を除く。）の評価は，

当該鉄軌道用地に沿接する土地の価額を基礎として，次に掲げる方法によるものとする。

（１）評価の手順

ア鉄軌道用地を地域により区分する。

イアによって区分した地域ごとに，鉄軌道用地を沿接する土地の実態により，地区を

区分する。

ウ地区を区分した鉄軌道用地ごとに，その沿接する土地から標準地を選定する。

エ地域別に，区分した鉄軌道用地に沿接する土地から単位地積当たり平均評価額を算

出する。

オエにより算出した地域別単位地積当たり平均評価額の３分の１の額を基礎として各

筆の評価額を算出する。

（２）鉄軌道用地の地域による区分

鉄軌道用地の地域による区分は，当該鉄軌道用地に沿接する土地の地目及び価額の相

違を総合的に考慮して，おおむね町の区域を単位として行うものとする。この場合にお

いて，本節３による地区の区分は，１地域当たり最大４区分までになるように地域を区

分するものとする。

（３）鉄軌道用地の地区による区分

鉄軌道用地の地区による区分は，（２）により区分した地域の鉄軌道用地を，当該鉄

軌道用地の両側面に沿接する土地の状況を調査して次により行うものとする。

ア地目による区分

鉄軌道用地に沿接する土地の現況による地目を調査して，それぞれの地目ごとに区

分する。

イ価額による区分

アにより地目別に区分した地区を，宅地については，状況が相当に相違する地区の

区域に，農地及び山林については，状況類似地区の区域に，その他の土地については，

価額の相違により，それぞれ区分する。

（４）標準地の選定

標準地は，（３）により区分した鉄軌道用地の地区ごとに，当該鉄軌道用地に沿接す

る土地のうちから単位地積当たり評価額が中庸と認められる土地を選定するものとする。

ここでいう「鉄軌道用地に沿接する土地」とは，鉄軌道用地に直接に接している各画地

又は各筆の土地をいい，当該沿接する土地が道路である場合には，道路を隔てた向かい

の土地をいうものとする。ただし，沿接する土地が河川等の場合で，川向かいの土地の

価額の影響を受けないと認められる場合は，当該川向かい等の土地は，沿接する土地に

含めないものとする。

（５）地域別単位地積当たり平均評価額の算出

- 141 -

地域別単位地積当たり平均評価額は，（２）により区分した地域の鉄軌道用地を単位

として，（４）において選定したそれぞれの標準地の単位地積当たり評価額に，当該鉄

軌道用地の両側で沿接する土地に接する部分の総延長距離を１とした場合の各標準地の

選定に係る地区の沿接する土地に接する部分の延長距離の占める割合を乗じて得た額を

合算して求めるものとする。この場合において，地域別単位地積当たり平均評価額は，

１平方メートル当たりの評価額を求めるものとする。

なお，標準地の単位地積当たり評価額に第２節８（17）の「都市計画施設予定地に定

められた宅地の評点算出法」（要綱別表１の 16）及び第２節８（21）の「土砂災害特

別警戒区域内に存する宅地の評点算出法」（要綱別表１の 20）が適用されている場合

において，当該評価額は，仮にこの算出法の適用がない場合の単位地積当たりの評価額

とする。

（６）各筆の評価額の算出

各筆の鉄軌道用地の評価額は，（５）によって算出した当該鉄軌道用地の地域別単位

地積当たり平均評価額に 0.33 を乗じて得た額に，各筆の地積を乗じて求めるものとす

る。

（算式）

単位地積当たり評価額＝地域別単位地積当たり平均評価額×０．３３


（計算例）町界及び地目による区分

状況類似地区，状況の相違又は価額の相違による区分

山林（状況類似地区）田（状況類似地区）

一帯は約 15,000 円／千㎡の山林一帯は 35,000～40,000 円／千㎡の田

標準山林の評点：20,000 点／千㎡標準田の評点：50,000 点／千㎡

中庸山林の補正：0.75（相乗値）中庸田の補正：0.80（相乗値）

15,000 円（=20,000×0.75） 40,000 円（=50,000×0.8）

●中庸と認められる山林 ●中庸と認められる田

２０％３０％

鉄軌道用地（地積５００㎡）

２５％２５％

●中庸と認められる市農中庸と認められる宅地●

5,000 円（=10,000×1.0－5,000） 7,000 円（=10,000×0.7）

類似宅地の路線価：10,000 円／㎡中庸宅地の路線価：10,000 円／㎡

中庸市農の補正：1.00（相乗値）中庸宅地の補正：0.70（相乗値）

中庸市農の造成費： 5,000 円／㎡

一帯は 4,000～6,000 円／㎡の市農一帯は 6,000～8,000 円／㎡の宅地

市農（価額の相違により区分した地域）宅地（状況の相違により区分した地域）

- 142 -

①地域別単位地積当たり平均評価額（１㎡当たり）の算出

評価額（路線価等×補正割合－造成費）×接地割合

山林 15,000（ 20,000 × 0.75） ×0.2 ÷1,000 ＝ 3…ａ

田 40,000（ 50,000 × 0.80） ×0.3 ÷1,000 ＝ 12…ｂ

市農 5,000（ 10,000 × 1.00 －5,000） ×0.25 ＝ 1,250…ｃ

宅地 7,000（ 10,000 × 0.70） ×0.25 ＝ 1,750…ｄ

ａ＋ｂ＋ｃ＋ｄ＝ 3,015 円

②当該鉄軌道用地の単位地積当たり評価額の算出

3,015 円×0.33 ＝ 994 円

③当該鉄軌道用地の評価額の算出

994 円×500 ㎡＝ 497,000 円

４複合利用鉄軌道用地の評価の方法






のとする。

ア略

イ略

ウ複合利用鉄軌道用地の評価は，原則として次の（ア）の評価単位ごとに行い，

（イ）により複合利用鉄軌道用地の地積を運送の用に供する部分の面積と運送以外の

用に供する部分の面積で案分し，（ウ）によりそれぞれの地積に対応する価額を算出

し，これらの価額を合算してその価額を求める方法によるものとする。

（ア）評価単位

ａ複合利用建物敷地の評価は，当該建物（イ（ア）ただし書により一棟の建物と

みなされたものを含む。）の敷地ごとに行うものとする。

ｂ鉄軌道上部空間利用土地の評価は，人工地盤等が設置されている場合には，当

該人工地盤等をその上の利用状況等に応じて区分し，その区分した部分を地表面

に水平投影した範囲ごとに行うものとする。また，近接する土地にある複合利用

建物等の一部が鉄軌道用地の上部にある場合には，当該部分を地表面に水平投影

した範囲ごとに行うものとする。

ｃ鉄軌道高架下利用土地の評価は，当該土地の利用状況等に応じて当該土地を区

分し，その区分した土地ごとに行うものとする。

（イ）複合利用鉄軌道用地の地積の案分

複合利用鉄軌道用地の地積を案分する場合において，運送の用に供する部分と運

- 143 -

送以外の用に供する部分のそれぞれの面積の算定は，建物にあっては床面積，建物

以外にあってはその面積を用いて行うものとする。

ただし，建物の屋上が，駐車場に利用されるなど運送以外の用に供されている場

合には当該部分の面積を運送以外の用に供する部分の面積に算入し，運送の用に供

されている場合には当該部分の面積を運送の用に供する部分の面積に算入する。

この場合において，運送の用に供する部分とみなすものについては，イ（イ）及

び（ウ）の例によるものとする。

（ウ）運送の用に供する部分又は運送以外の用に供する部分に相当する地積に対応する

価額の算出

ａ運送の用に供する部分に相当する地積に対応する価額は，複合利用鉄軌道用地

を含む鉄軌道用地に沿接する土地の価額の３分の１に相当する価額によって求め

るものとする。この場合において，「鉄軌道用地に沿接する土地の価額」は，

（１）の例により求めるものとする。

ｂ運送以外の用に供する部分に相当する地積に対応する価額は，複合利用鉄軌道

用地の付近の土地の価額に比準して求めるものとする。この場合において，当該

土地の利用状況，形状及び利用上の阻害要因の状況などを考慮して定めた「複合

利用鉄軌道用地に係る総合比準率表」（別表１０）を適用してその価額を求める

ものとする。

なお，付近の宅地と利用用途の類似性が認められ，かつ評価上著しい不均衡が

認められる場合は，その他の比準率を適用することができるものとする｡

（１）複合利用鉄軌道用地の評価単位

複合利用鉄軌道用地の評価単位については，要綱第１０節３（２）ウ（ア）に定める

ところにより行うものであるが，この場合において，当該部分が１筆の土地の一部であ

る場合は，当該部分を分離し，２筆以上の土地にまたがっている場合は，これらを合わ

せて一の評価単位として取り扱うものとする。

なお，鉄軌道高架下利用土地が貸し付けられている場合は，その貸し付けられている

面積をもって，評価単位とすることができる。

（２）複合利用鉄軌道用地の評価の方法

複合利用鉄軌道用地の評価は，要綱第１０節３（２）ウ（イ）及び（ウ）に定めると

ころにより行うものであるが，具体的には，次の手順により行うものとする。

なお，アの計算式において，運送の用に供する部分又は運送以外の用に供する部分の

いずれに該当するかの判断及びそれぞれの床面積等の算定については，要綱第１０節３

（２）ウ（イ）及び本節２（１）アからウまでに定めるところにより行うものとする。

ア宅地等割合の算出

一の評価単位ごとに当該土地の運送以外の用に供する部分の割合（以下「宅地等割

合」という。）を次の計算式により求める。

（算式）

- 144 -

宅地等割合＝運送以外の用に供する部分の床面積等÷（運送の用に供する部分の床面

積等＋運送以外の用に供する部分の床面積等）

＜計算結果小数点第３位以下切捨て＞

（注）「床面積等」は，運送の用に供する部分又は運送以外の用に供する部分の面積

に算入した部分の面積であり，建物にあっては建物の屋上部分及び建物がその上

にある人工地盤等の下の部分の面積を含むものをいい，建物以外にあってはその

部分の面積をいう。


一の評価単位ごとに当該土地の運送の用に供する部分の評価の基礎となる単位地積

当たり価額（以下「運送の用に供する部分の基本価額」という。）及び運送以外の用

に供する部分の評価の基礎となる単位地積当たり価額（以下「運送以外の用に供する

部分の基本価額」という。）をそれぞれ求める。

（ア）運送の用に供する部分の基本価額は，本節３に定める方法により求める。

（イ）運送以外の用に供する部分の基本価額は，当該土地が宅地であったと仮定した場

合において適用すべき正面路線価（その他の宅地評価法適用地域にあっては，当該

土地の存する状況類似地区における標準宅地の１平方メートル当たり評点数）に

「複合利用鉄軌道用地に係る総合比準率表」（要綱別表１０）を適用して求めた比

準率を乗じてその価額を求める。

なお，当該土地が鉄軌道高架下利用土地以外の場合で，当該土地のうち，運送以

外の用に供する部分に相当する地積の占める割合が５割を超える場合及び建物を区

分したことにより当該土地が評価上区分された同一路線価から比準する隣接土地が

当該条件に該当する場合において，複合利用鉄軌道用地の評価上著しく均衡を失す

ると認められる場合は，類似土地により認定した画地の奥行形状による減価率を限

度として，その他の比準率を適用することができる｡

［評価要綱］別表１０複合利用鉄軌道用地に係る総合比準率表

種別比準率の求め方

路線の接面

状況による

比準率

当該土地の運送以外の用に供する部分に相当する地積に対応

する価額を一の路線価のみから比準することが複合利用鉄軌道

用地の評価上著しく均衡を失すると認められる場合において，

当該土地が接する二以上の路線価から比準した価格を加重平均

して求めた率

利用状況に

よる比準率

当該土地が鉄軌道高架下利用土地である場合０．８０

上記以外の場合１．００

（注）鉄軌道高架下利用土地には，複合利用建物敷地は含まない｡

- 145 -

（算式）

運送以外の用に供す

る部分の基本価額

比準率×路線の接面状況による比準率×利用状況による比準率

＜乗算ごとに小数点以下切捨て＞

ウ複合利用鉄軌道用地の価額の算出

（ア）一の評価単位ごとにイにより求めたそれぞれの部分の基本価額に地積を乗じ，さ

らにアにより求めた宅地等割合を１から減じたもの又は宅地等割合を乗じて，それ

ぞれの部分に対応する価額を求める。

（イ）（ア）で求めたそれぞれの部分に対応する価額を合算し，当該土地の価額を算出

する。

（算式）

運送の用に供す

る部分の価額


運送以外の用に

供する部分の価額


評価額＝運送の用に供する部分の価額＋運送以外の用に供する部分の価額

（計算例）

路線価：180,000 点（併用住宅）路線価：150,000 点（普通住宅Ⅱ）

（中庸宅地の補正率：0.85）（中庸宅地の補正率：0.90）

３０％２０％

２５％２５％

路線価：120,000 点（中小工場Ⅱ）路線価：100,000 点（普通住宅Ⅱ）

（中庸宅地の補正率：0.92）（中庸宅地の補正率：0.88）

鉄道高架下利用土地の運送の用に供する部分の床面積等：200 ㎡，運送以外の用に供する部

分の床面積等：200 ㎡，正面路線に対する奥行距離：8ｍ，間口距離：25ｍ

路線価 ×補正割合×接地割合

第１比準地基礎額＝ 180,000 × 0.85 × 0.30 ＝45,900･･･ａ

鉄軌道高架下利用土地

200 ㎡

＝正面路線価又は標準宅地の１㎡当たり評点数 × その他の

＝運送の用に供する部分の基本価額×評価地積×（１－宅地等割合）

＝運送以外の用に供する部分の基本価額×評価地積×宅地等割合

- 146 -

第２比準地基礎額＝ 150,000 × 0.90 × 0.20 ＝27,000･･･ｂ

第３比準地基礎額＝ 120,000 × 0.92 × 0.25 ＝27,600･･･ｃ

第４比準地基礎額＝ 100,000 × 0.88 × 0.25 ＝22,000･･･ｄ

＝（ａ＋ｂ＋ｃ＋ｄ）×0.33

＝（45,900＋27,000＋27,600＋22,000）×0.33

＝ 40,425 円

運送以外の用に供すその他の比準率路線の接面状況による比準率

る部分の基本価額 180,000 × 1.0 × 1.0

利用状況による比準率

× 0.8

宅地等割合＝ 200 ㎡／（200 ㎡＋200 ㎡）＝0.50

＝ 40,425 × 200 ㎡ × （１－0.50）


＝ 144,000 × 200 ㎡ × 0.50


評価額＝ 4,042,500 ＋ 14,400,000

運送の用に供する

部分の基本価額

＝

＝ 144,000

運送の用に供する

部分の価額

運送以外の用に供

する部分の価額

- 147 -


１その他の土地の評価の原則

［評価要綱］


次に掲げる土地の評価は，第２節から前節までの規定にかかわらず，それぞれ本節１か

ら８までに規定する方法によるものとする。

本節２から９までに掲げる土地の評価は，それぞれ要綱第１１節１から８までに定める

方法により行うものであるが，具体的な取扱いについては，それぞれ以下に定める点に留

意して行うものとする。

２私道の用に供されている土地の評価

［評価要綱］第１１節

１私道の用に供されている土地の評価

私道の用に供されている土地の評価は，地目は原則として雑種地とし，それぞれ次に定

めるところにより行うものとする。


当該私道の用に供されている土地の評価は，当該私道に付設された路線価に１０分の

１を乗じてその価額を求めるものとする。この場合において，当該私道に路線価が付設

されていないときは，付近の路線価に１００分の７を乗じてその価額を求めるものとす

る。


当該私道の用に供されている土地の評価は，当該土地の存する状況類似地区における

標準宅地の単位地積当たり評点数に１０分の１を乗じてその価額を求めるものとする。

（１）「私道」の意義

私道とは，法第３４８条第１項の規定及び平成５年１１月１２日付け助役通達「地方

税法第３４８条第２項の規定により固定資産税を課することができない道路を構成する

固定資産について」により固定資産税を課することができないとされた道路以外の道路

をいうものとする。

（２）地目の認定

ア１筆の全部が私道の用に供されている土地は，原則として雑種地と認定する。ただ

し，やむを得ない事情がある場合には，宅地と認定しても差し支えないものとする。

イ１筆の一部が私道の用に供されている土地は，所有者から地積測量図等の提出がな

- 148 -

され，私道の用に供されている部分の地積が明らかとなった場合で，これを区分する

ことが適当と認められるときは，当該私道部分を区分して，アにより認定するものと

する。

（３）評価の方法

私道の用に供されている土地の評価は，当該土地の存する地域の区分に応じ，それぞ

れ次に定めるところにより行うものとする。

ア市街地宅地評価法適用地域の場合

市街地宅地評価法適用地域に存する私道の用に供されている土地の評価は，当該私

道に付設された路線価に１０分の１を乗じてその価額を求めるものとする。この場合

において，当該私道に路線価が付設されていないときは，付近の路線価に１００分の

７を乗じてその価額を求めるものとする。

イその他の宅地評価法適用地域の場合

その他の宅地評価法適用地域に存する私道の用に供されている土地の評価は，当該

土地の存する状況類似地区における標準宅地の単位地積当たり評点数（仮に標準宅地

に「宅地の比準表」を適用する必要がないものとした場合の単位地積当たり評点数）

に１０分の１を乗じてその価額を求めるものとする。

３単独での利用が著しく困難な土地の評価


２単独での利用が著しく困難な土地の評価

面積が過小又は形状が極端な帯状であるため，単独での利用が著しく困難であり，かつ，

その立地条件から周囲の土地との一体利用が見込まれない土地については，地目は原則と

して雑種地とし，その評価は，当該土地の存する地域の区分に応じ，それぞれ次に定める

ところにより行うものとする。ただし，当該土地の面積が過小又は形状が極端な帯状であ

っても，田，畑又は山林に比準して評価することが適当と認められる場合は，第１０節１

に定める方法により行うものとする。


市街地宅地評価法適用地域に存する単独での利用が著しく困難な土地の評価は，当該

土地が接する路線（当該土地が無道路地であるときにあっては，当該土地を利用するに

当たり最も合理的と認められる路線）に付設された路線価に１０分の１を乗じてその価

額を求めるものとする。


その他の宅地評価法適用地域に存する単独での利用が著しく困難な土地の評価は，当

該土地の存する状況類似地区における標準宅地の単位地積当たり評点数に１０分の１を

乗じてその価額を求めるものとする。

- 149 -

（１）単独での利用が著しく困難な土地の認定

面積が過小又は形状が極端な帯状であるため，単独での利用が著しく困難であり，か

つ，その立地条件から周囲の土地との一体利用が見込まれない土地とは，次の各号に掲

げる要件に該当する土地をいうものとする。

ア当該土地の所在する用途地区内の標準的な使用状況等からみて宅地の補完的利用す

らできないと認められる規模の土地

イ形状が帯状でその間口又は最大幅が極端に狭い土地

ウ奥行が極端に短い土地

エ境界確定のため，額縁状に分割された残地

オアからエまでに該当しない土地で利用価値がアからエと同等と認められるもの

（２）適用に当たっての留意点

アこの評価方法は，単独では宅地の補完的利用すらできない土地をその対象とするも

のであることから，隣接する宅地等との一体的な活用がされている場合は，画地の認

定において当該宅地等と合わせて一画地とし，第２節等に定める方法により評価する

ものである。

イ（１）アの要件に該当するか否かの判断に当たっては，当該土地の規模，形状及び

立地条件（建築協定等の行政的条件及び繁華性等の経済的条件を含む。）から規模が

過小である土地の最小利用単位と考えられる自動販売機等としての利用が可能である

か否かを基準にするものとする。

したがって，面積が過小であっても次に掲げるような土地については，この評価方法

の適用対象にはならないものである。

（ア）繁華街地区，高度商業地区Ⅱ，普通商業地区（Ⅰ・Ⅱ）又は併用住宅地区内にあ

る土地（無道路地及び袋地を除く。）

（イ）整形で一定以上の間口を有し，当該土地が接面する街路の状況，当該土地に係る

公法上の規制その他当該土地の立地条件等から自動販売機置場，プロパンガス庫，

駐車場，通路等としての利用がされている土地又はこれらの利用が見込まれる土地

４高架下の土地の評価


３高架下の土地の評価

高架道路の下の土地を店舗，事務所その他の家屋の敷地又は駐車場等に使用している場

合における当該土地の評価は，地目はそれぞれ宅地又は雑種地とし，付近の宅地の２分の

１に相当する価額によってその価額を求めるものとする。

高速道路等の高架道路の下に存する土地（以下「高架下の土地」という。）の土地の評

価は，次に掲げるところにより取り扱うものとする。

- 150 -

（１）地目の認定

高架下の土地が他の用途に供されていない場合は高架上の用途により，高架下の土地

が他の用途に供されている場合は当該高架下の土地の用途により認定するものとし，具

体的には，次のとおりである。

ア高架下の土地が他の用途に供されていない場合

高架上が道路であり，かつ，本節２（１）に定める「私道」に該当する場合は，要

綱第１１節１に定めるところにより評価する。

イ高架下の土地が他の用途に供されている場合

高架下の土地が，事務所，倉庫，駐車場等，道路以外の用途に供されている場合は，

高架上の利用状況にかかわらず，高架下の土地の利用状況により店舗，事務所，倉庫

その他の家屋の敷地は宅地，駐車場等はその他の雑種地とする。

（２）評価の方法

ア高架下の土地が他の用途に供されていない場合

高架上が道路であって，かつ当該道路が「公共の用に供する道路」に該当しない場

合は，本節１「私道の用に供されている土地の評価」に定めるところにより評価する

ものとする。

イ高架下の土地が他の用途に供されている場合

高架下の土地が他の用途に供されている土地は，利用上の制限等を考慮して，付近

の宅地の価額の２分の１に相当する額によって評価するものとする。

５特別緑地保全地区内の土地の評価


４特別緑地保全地区内の土地の評価

都市緑地法第１２条第 1 項に規定する特別緑地保全地区（近畿圏の保全区域の整備に関

する法律第６条第 1 項の規定による特別緑地保全地区を含む。以下「特別緑地保全地区」

という。）内の土地は，緑地保全の見地から樹木の伐採，建築物の新築等に対する規制が

行われているため，当該特別緑地保全地区内の土地の評価は，それぞれ次に定めるところ

により行うものとする。ただし，ゴルフ場，料亭等地方交付税法施行令第１条各号に掲げ

るものの用に供する土地については，これらの方法は適用しない。

（１）山林については，特別緑地保全地区に指定されていないとした場合の価額の２分の１

に相当する価額によってその価額を求めるものとする。

（２）宅地については，特別緑地保全地区に指定されていないとした場合の価格に，画地の

総地積に対する樹木の生育している部分（当該樹木の生育している部分のうち，専ら観

賞用に植栽された庭木等が存するいわゆる庭園に係る部分を除く。）の地積の割合に応

じ「がけ地補正率表」（別表１附表９）を適用して得られる補正率を乗じた価額によっ


- 151 -

要綱第１１節４に定める特別緑地保全地区内の土地の評価に当たっては，次に掲げると

ころにより取り扱うものとする。


特別緑地保全地区内の土地の地目は，その現況により宅地又は山林と認定するものと

する。


特別緑地保全地区内の土地の評価は，その地目に応じ要綱第１１節４（１）及び

（２）に定めるところにより行うものとするが，宅地については，路線価又は標準宅地

の単位地積当たり評点数を付設するに当たって，その影響を考慮した場合は，当該補正

を適用しないものとする。

６生産緑地地区内の土地の評価


５生産緑地地区内の土地の評価

生産緑地法第３条第１項の規定により定められた生産緑地地区内の土地は，同法第８条

第１項各号に掲げる行為の制限を受けるため，当該生産緑地地区内の土地の評価は，それ

ぞれ次に定めるところにより行うものとする。

（１）宅地については，当該生産緑地地区内に存する生産緑地法第２条第１号に規定する農

地等の価額を基準として求めた価額に「造成費に相当する額の加算額表」（別表１１）

によって求めた当該宅地を当該農地等から転用する場合において通常必要と認められる

造成費に相当する額を加えた価額によってその価額を求める方法によるものとする。た

だし，同法第１４条の規定により生産緑地地区における行為の制限が解除された宅地等，

生産緑地地区外の宅地との評価の均衡上，上記の方法によって評価することが適当でな

いと認められるものについては，この方法は適用しない。

（２）宅地に比準する土地については，生産緑地地区内に存する付近の宅地に比準してその

価額を求めるものとする。



（４）山林については，第５節「山林」に定める方法（同節１のただし書を除く。）を適用

してその価額を求めるものとする。

（５）田，畑又は山林に比準する土地については，生産緑地地区内に存する付近の田，畑又

は山林に比準してその価額を求めるものとする。

生産緑地地区（生産緑地法第３条第１項の規定により定められた生産緑地地区をいう。）

内の土地の評価は，次に掲げるところにより取り扱うものとする。


地目の認定は，当該土地の現況により行うものとし，温室，畜舎等の用に供する土地

- 152 -

にあっては，第１節３（２）エ（ウ）により認定するものとする。


ア宅地

（ア）生産緑地地区内の宅地の評価は，当該生産緑地地区内に存在する田，畑又は山林

に係る標準地の単位地積当たり評点数（価額）を基礎とし，第３節「田及び畑の評

価」又は第６節「山林の評価」に定める方法により当該宅地が田，畑又は山林であ

ったと仮定して算出した価額に造成費相当額を加算して単位地積当たり価額を求め，

これに当該宅地の地積を乗じてその価額を求めるものとする。

（イ）造成費相当額については，当該宅地を農地から転用する場合において通常必要と

認められる造成費に相当する額をいうもので，第４節５に規定する「造成の難易区

分認定基準表」における造成の難易に応じて，「造成費に相当する額の加算額表」

（別表１１）により求めるものとする。

（ウ）当該宅地を田又は畑から転用する場合において，通常，造成費相当額の加算が必

要と認められない場合には，当該宅地の価額の算出において当該造成費相当額を加

算しないこともできる。

（エ）次に掲げる宅地については，本節の評価方法は，適用せず，第２節「宅地の評価」

に定める方法により評価するものとする。

ａ生産緑地法第１４条の規定により行為制限が解除された宅地

ｂ生産緑地法第８条第１項ただし書に規定する行為に係る宅地で，生産緑地地区

外の宅地との評価の均衡上，上記の方法によって評価することが適当でないと認

められるもの

（算式）

1,000 ㎡当たり価額＝（標準地の単位地積当たり評点数×比準割合）×均衡補正率×

田又は畑の評点 1 点当たり価額＋造成費相当額×1,000


評価額＝1,000 ㎡当たり価額×地積÷1,000

イ宅地に比準する雑種地及び農林漁業用施設を建築することを目的に転用許可を受けた田

又は畑

当該生産緑地地区内に存在する付近の宅地に比準することとし，その評価は当該雑

種地等を宅地と仮定して前記アの評価方法を適用する方法によることとする。ただし，

その比準する宅地が前記ア（エ）に該当する場合は，本節の評価方法は適用せず，第

４節「市街化区域農地の評価」又は第８節｢池沼，原野，牧場及びその他の雑種地の評

価｣に定める方法により評価するものとする。

ウ田又は畑（イに掲げるものを除く。）

第３節「田又は畑の評価」に定める方法により評価するものとする。

エ山林

第６節「山林の評価」に定める方法により評価するものとする。

オ田，畑又は山林に比準する土地

- 153 -

当該生産緑地地区内で当該土地の付近に存在する田，畑又は山林に比準することと

し，その評価は第８節に定める方法によるものとする。ただし，この場合の比準率は，

「雑種地等に係る総合比準割合表」（別表８）にかかわらず，原則として１．００を

適用するものとする。

７農業用施設の用に供する土地の評価


６農業用施設の用に供する土地の評価

農業振興地域の整備に関する法律第８条第２項第１号に規定する農用地区域内又は都市

計画法第７条第 1 項に規定する市街化調整区域内に存する農業用施設（農業振興地域の整

備に関する法律第３条第３号及び第４号に掲げる施設に該当する施設をいう。）の用に供

する土地の評価は，それぞれ次に定めるところにより行うものとする。

（１）宅地については，付近の田又は畑の価額を基準として求めた価額に「造成費に相当す

る額の加算額表」（別表１１）によって求めた当該宅地を田又は畑から転用する場合に

おいて通常必要と認められる造成費に相当する額を加えた価額によってその価額を求め

るものとする。ただし，市街化調整区域内に存する農業用施設の用に供する土地（農用

地区域内に存するものを除く。）で，当該宅地の近傍の土地との評価の均衡上，上記の

方法によって評価することが適当でないと認められるものについては，この方法は適用

しない。

（２）農業用施設の用に供する雑種地及び農業用施設を建築することを目的に転用許可を受けた

田又は畑については，付近の農業用施設の用に供する宅地に比準してその価額を求めるも

のとする。

（３）田又は畑（（２）に該当する場合を除く。）については，第３節「田及び畑」に定め


（１）用語の意義

この項において，次の各号に掲げる用語の意義は，それぞれ当該各号に定めるところ

による。

ア農用地区域（農業振興地域の整備に関する法律第８条第２項第１号）

農用地等として利用すべき土地の区域をいう。

イ農業用施設（農業振興地域の整備に関する法律第３条第３号及び第４号）

次の（ア）又は（イ）に該当するもの（農用地区域又は市街化調整区域内に存する

ものに限る。）をいい，具体的には次に例示するとおりである。

（ア）農用地（耕作の目的又は主として耕作若しくは養畜の業務のための採草若しくは家

畜の放牧の目的に供される土地をいう。）又は木竹の育成に供され，併せて耕作又は

養畜の業務のための採草又は家畜の放牧の目的に供される土地の保全又は利用上必要

な施設（同条第３号）

- 154 -

（イ）耕作又は養畜の業務のために必要な農業用施設（(ア)に掲げるものを除く。）で農

林水産省令で定めるもの（同条第４号）

＊農業用施設の例示

＜第３条第４号に該当するもの＞

米麦：育苗（苗供給）施設，農機具格納庫，カントリーエレベータ，ライス

センター，麦乾燥施設，もみ

籾がら処理加工施設，堆肥舎，米品質改善管

理センター，米穀倉庫，もち加工施設（当該施設を設置し，及び管理

する農業者が自ら生産した農畜産物（以下「自作農畜産物」という。）

であるもち米を利用して製造するものに限る。）

果樹：選荷場，集荷場，低温貯蔵庫，常温貯蔵庫，予措施設，農機具格納庫，

訪花昆虫増殖施設，花粉開葯貯蔵施設，堆肥舎，育苗（苗供給）施設，

定置配管施設（水源施設，揚水施設，送水施設，薬剤調合施設等），

軟条式・索道式運搬施設，果樹棚，柿の脱渋施設，夜蛾防除施設，果

樹園管理施設，果汁（びん詰，かん

罐詰）製造施設（自作農畜産物である

果実を利用して製造するものに限る。），果実酒醸造施設（自作農畜

産物である果実を利用して醸造するものに限る。）

野菜：温室，温室管理施設（集中管理棟，ボイラー室，ポンプ室，石油タン

ク，高圧受変電施設，貯水槽，薬液調合槽等），農機具格納庫，たい

肥製造施設（たい肥舎，たい肥盤），定置配管施設，育苗（苗供給）

施設，集出荷所（集送センター），貯（冷）蔵施設，予冷施設，農業

生産用資材庫，冷凍施設，塩蔵施設，選果包装施設，乾燥施設，れき

耕施設，溶液栽培施設，きのこ栽培施設，漬物製造施設（自作農畜産

物である野菜を利用して製造するものに限る。），野菜加工施設（自

作農畜産物である野菜を加工するものに限る。）

特産物：育苗（苗供給）施設，種苗貯蔵施設，集出荷貯蔵施設，選別調製施設

（①荒茶製造，こんにゃく荒粉製造，みつまたこうぞの叩解・除渣，

香料・薬用・染料作物の蒸熱のための施設，②乾燥施設），堆肥製造

貯蔵施設，農機具収納舎，定置配管施設，給水施設，集中脱葉施設，

加工施設（自作農畜産物である特産物を加工するものに限る。）

花き：育苗（苗供給）施設，定置配管施設，農機具格納庫，温室（管理施設

を含む。），球根等冷蔵施設，球根乾燥貯蔵施設，集出荷施設

養蚕：稚蚕用蚕室，壮蚕用蚕室，上蔟収繭室，繭集出荷施設，堆厩肥舎，貯

桑庫，農機具格納庫，定置配管施設，桑苗供給施設，催青施設，蚕種

採取施設

畜産：畜舎（鶏舎），管理舎（看視舎），サイロ，乾草舎，飼料調整室，堆

肥舎，堆肥盤，運動場，肥料庫（乾燥庫），家畜用水施設，電気導入

施設，集出荷（集乳・集卵）施設，農機具格納庫，家畜ふん尿処理施

設，保冷貯卵施設，育すう施設，分娩室，薬浴施設，家畜人工授精施

- 155 -

設，ふ卵施設，パドック，給水（塩）施設，避難舎，食肉（鶏）処理

加工施設（自作農畜産物である食肉又は鶏肉を処理及び加工するもの

に限る。），アイスクリーム・チーズ・バター製造施設（自作農畜産

物である牛乳その他の畜乳を利用して製造するものに限る。）

市民農園施設：温室，農産物調整施設，農産物貯蔵施設，農作業準備休養施設（休憩

施設，東屋，バーゴラ，ベンチ，更衣所，水飲・手洗所，便所等），

農機具収納施設，たい肥舎，肥料倉庫，ゴミ置場（廃棄された農産物

等の処理施設），上記の施設に付帯する駐車場，駐輪場，管理施設

植物工場：植物工場

その他：病害虫防除施設，多目的恒温恒湿貯蔵施設，営農飲雑用水施設，農作

業準備休養施設，農舎，肥料倉庫，農機具用燃料貯蔵施設，農業廃棄

物処理施設（ふん尿処理を除く。），農産物販売施設（農業者が設置

するものに限る。），農用地等に附帯して設置される休憩所，駐車場

及び便所

＜第３条第４号に該当しないもの＞

米麦：精米所

養蚕：乾繭施設，貯繭施設

畜産：家畜市場，家畜診療施設，ペット・観賞用動物飼育施設，乗馬施設

市民農園施設：宿泊施設，講習施設

その他：農産物包装処理出荷施設（ダンボール，パックの製造），排水処理等

公害対策施設，農機具修理施設，養魚施設

（２）地目の認定

地目の認定は，当該土地の現況により行うものとし，具体的には，第１節３（２）エ

（ウ）により認定するものとする。

（３）評価の方法

ア宅地

（ア）農業用施設の用に供する宅地（以下「農業用施設用地」という。）の評価は，付

近に存在する田又は畑に係る標準地の単位地積当たり評点数（価額）を基礎とし，

第３節「田及び畑の評価」に定める方法により当該宅地が田又は畑であったと仮定

して算出した価額に造成費相当額を加算して単位地積当たり価額を求め，これに地

積を乗じてその価額を求めるものとする。

（イ）造成費相当額については，当該宅地を農地から転用する場合において通常必要と

認められる造成費に相当する額をいうもので，第４節５に規定する「造成の難易区

分認定基準表」における造成の難易に応じて，「造成費に相当する額の加算額表」

（別表１１）により求めるものとする。

（ウ）当該宅地を田又は畑から転用する場合において，通常，造成費相当額の加算が必

要と認められない場合には，当該宅地の価額の算出において当該造成費相当額を加

算しないこともできる。

- 156 -

（エ）市街化調整区域内に存する農業用施設用地（農用地区域内に存するものを除

く。）で，当該宅地の近傍の土地との評価の均衡上，この方法によって評価するこ

とが適当でないと認められるものについては，本節の評価方法は適用せず，第２節

「宅地の評価」に定める方法により評価するものとする。

（算式）

1,000 ㎡当たり価額＝（標準地の単位地積当たり評点数×比準割合）×均衡補正率×

田又は畑の評点 1 点当たり価額＋造成費相当額×1,000


評価額＝1,000 ㎡当たり価額×地積÷1,000

イ農業用施設の用に供する雑種地及び農業用施設を建築することを目的に転用許可を受け

た田又は畑

付近の農業用施設用地に比準することとし，その評価は当該雑種地等を宅地と仮定

して前記アの評価方法を適用する方法によることとする。ただし，その比準する農業

用施設用地が前記ア（エ）に該当する場合は，本節の評価方法は適用せず，第４節

「市街化区域農地の評価」又は第８節「池沼，原野，牧場及びその他の雑種地の評価」

に定める方法により評価するものとする。

ウ田又は畑（イに掲げるものを除く。）

第３節「田又は畑の評価」に定める方法により評価するものとする。

［評価要綱］別表１１造成費に相当する額の加算額表

（１平方メートル当たり）

造成の難易区分造成費相当額

比較的容易と認められる生産緑地地区内の宅地又は農業用施設の用に供

する宅地

円

７，５００

普通程度と認められる生産緑地地区内の宅地又は農業用施設の用に供す

る宅地１２，５００

困難と認められる生産緑地地区内の宅地又は農業用施設の用に供する宅

地２０，１００

特に困難と認められる生産緑地地区内の宅地又は農業用施設の用に供す

る宅地２６，９００

８砂防指定地に指定された山林の評価


７砂防指定地の評価

砂防法第２条の規定に基づき指定された土地（以下「砂防指定地」という。）のうち山

林の評価は，当該山林が砂防指定地として指定されていないとした場合の価額に，当該山

林の地積に対する砂防指定地の面積の割合に応じ，「砂防指定地に指定された山林の補正

- 157 -

率表」（別表７）を適用して求めた率を乗じてその価額を求めるものとする。ただし，本

節４（１）に定める方法により評価した特別緑地保全地区内の山林については，この規定

は適用しないものとする。

砂防指定地に指定された山林の評価は，要綱第１１節７の規定により行うものとするが，

下記の点に留意するものとする。

（１）当該山林の地積に対する砂防指定地の面積の割合は，基準年度に係る賦課期日現在，

砂防指定地面積調書に記載された割合により判断するものとする。したがって，字又は

地番により指定されるものについては，当該山林の全てが砂防指定地に指定されている

（指定割合１００％）ものとする。

（２）線指定のされている山林で分筆又は合筆があった場合は，分筆又は合筆の状況により，

分筆又は合筆後の各土地の指定割合を決定するものとする。

［評価要綱］別表７砂防指定地に指定された山林の補正率表

指定面積割合補正率

０％超２０％以下０．９０

２０％超４０％以下０．８０

４０％超６０％以下０．７０

６０％超８０％以下０．６０

８０％超０．５０

９勧告遊休農地の評価


８勧告遊休農地の評価

勧告遊休農地(法附則第１７条の３第１項に規定する勧告遊休農地をいう。)の評価につ

いては，第３節１によって求めた田又は畑の価額を第３節３（４）イに規定する割合で除

して求めた価額によってその価額を求める方法によるものとする。

勧告遊休農地の評価は，要綱第１１節８の規定により行うものとするが，下記の点に留

意するものとする。

（１）勧告遊休農地の評価の対象となるものは，要綱第３節１の田及び畑として地目認定さ

れている土地のうち，農地法第３６条第１項の規定による勧告があった遊休農地である。

したがって，賦課期日現在において，田及び畑以外の地目として認定した土地に勧告

があった場合，勧告遊休農地としては評価せず，賦課期日現在の地目として評価を行う。

- 158 -

第１２節据置年度における土地の評価

固定資産税の価格は，法第３４９条の規定により原則として基準年度の価格を３年間据え

置くこととされているが，同条第２項から第６項まで及び法附則第１９条の２第２項の規定

により，下記１に掲げる事情がある場合においては，第２年度又は第３年度（以下「据置年

度」という。）においても評価替えを行うものである。また，法附則第１７条の２第１項の

規定により，据置年度においても宅地等の価格の修正を行うものである。また，法附則第１

７条の２第１項の規定により，地価が下落していると認められる地域については，下記３に

より据置年度においても宅地及び宅地評価土地の価格の修正を行うものである。

１評価替えの対象

据置年度において評価替えの対象となる土地は，当該年度の賦課期日において，次に掲

げる事情がある場合の土地をいう。

据置年度において評価替えできる要件は，（１）エに掲げる場合を除き土地自体に内在

する物理的要因による場合をいい，その原因が，例えば，付近に公共施設等が出来たこと

による地価の値上がり等の外在的要因によるものである場合には，評価替えの対象となら

ないものである。例えば，鉄軌道用地について，基準年度において沿接土地が市街化区域

農地であったが第２年度において沿接土地が全部宅地に地目変換した場合においては，据

置年度には評価替えをすることはできないものである。

（１）次のア，イ若しくはウに掲げる事情があるため，基準年度の評価額によることが不適

当であるか，若しくは市内の土地を通じて固定資産税の課税上著しく均衡を失すると市

長が認める場合又はエに掲げる事情がある場合

ア地目の変換その他これに類する特別の事情

（ア）地目の変換（登記地目が変更されたもののほか，事実上地目が変更されたものを

含む。）又は評価方法の変更を伴う利用状況等の変更（要綱第１０節３（１）に定

める方法により評価する鉄軌道用地から要綱第１０節３（２）アに定める複合利用

鉄軌道用地となる場合及びその逆の場合を含む。）

（イ）分筆又は合筆

（ウ）一筆の土地の一部について課税されることとなった場合又は課税されなくなった

場合

（エ）浸水，土砂の流入，隆起，陥没，地すべり，埋没等による土地の区画又は形質の

著しい変化及びその復旧

（オ）土地区画整理事業又は土地改良事業に基づく土地の区画又は形質の変更

（カ）地積の更正

（キ）画地の認定の変更を必要とする土地の利用状況の明らかな変化

イ市町村の廃置分合又は境界変更

ウ市街化区域農地で，次に掲げるもの

- 159 -

（ア）田又は畑が畑又は田となる地目の変換

（イ）分筆又は合筆その他これらに類する事情

（ウ）震災，風水害その他の災害による区画又は形質の著しい変更

エ新たに市街化区域農地である土地となり，又は市街化区域農地であった土地が市街

化区域農地以外の農地となる場合

（２）新たに固定資産税を課することとなる場合

２評価の方法

据置年度における土地の評価は，評価替え対象土地について，次に掲げる方法により，

当該土地に類似する土地の基準年度の価格に比準する価格（当該土地が市街化区域農地で

ある場合は，当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地の当該年度分の価格に比準す

る価格）を求めることによって行うものとする。

（１）類似土地が市街地宅地評価法適用地域の宅地又は宅地に比準して評価する土地である

場合

当該土地の比準評価は，類似土地の評価額算出の基礎とした路線価（当該土地が通常

使用する街路と類似土地が沿接する街路との間において価格形成要因に相違が認められ

る場合は，土地価格比準表等を用いるなどにより，類似土地が属する状況類似地域の主

要な街路の路線価を介して修正した路線価）を基礎として，それぞれ当該土地の地目の

別に前節までの評価方法により行うものとする。

（２）類似土地がその他の宅地評価法適用地域の宅地又は宅地に比準して評価する土地であ

る場合

当該土地の比準評価は，類似土地の評価額算出の基礎とした標準宅地の単位地積当た

り評点数（当該標準宅地に仮に「宅地の比準表」を適用する必要がないものとした場合

の単位地積当たり評点数）を基礎として，それぞれ当該土地の地目の別に前節までの評

価方法により行うものとする。

（３）類似土地が田，畑，山林又はこれらの土地に比準して評価する土地である場合

当該土地の比準評価は，類似土地の評価額算出の基礎とした標準地の単位地積当たり

評点数を基礎として，それぞれ当該土地の地目の別に前節までの評価方法により行うも

のとする。

（４）土地区画整理事業等により仮換地の指定等があった場合は，当該仮換地の評価は，仮

換地の指定後の賦課期日現在の現況により，類似土地の基準年度価格から比準して評価


例えば，市街地宅地評価法適用地域の土地について仮換地に指定があった場合には，

当該仮換地がその類似土地の状況類似地域に属するものとし，土地価格比準表等を適用

して当該状況類似地域の主要路線の路線価から当該仮換地が沿接する街路に「仮の路線

価」を付設し，当該「仮の路線価」を基礎に画地計算法を適用して当該仮換地の価格を

求める。この場合において，当該仮換地に沿接する街路が，工事中のため完成していな

いときは，当該仮換地は無道路地として画地計算法を適用する必要がある。

- 160 -

仮に，仮換地が属する状況類似地域（直近の基準年度において区分した状況類似地

域）の全体が事業によって大きく変化している等のため当該仮換地と同一の状況類似地

域内から類似土地を選定できないときは，最寄りの状況類似地域から類似土地を選定せ

ざるを得ないこととなるが，この場合，当該仮換地は，選定した類似土地の属する状況

類似地域に属するものとして「仮の路線価」を付設し価格を求めることとなる。

このようにして求めた価格が当該仮換地の比準価格であり，当該比準価格と仮換地に

係る類似土地の価格との間に存在する一切の格差率が，当該仮換地の比準評価における

比準率として把握されたものである。

なお，仮換地の指定等により評価替えを行った年度以降の年度において工事が施工さ

れた場合で，当該年度が評価の据置年度に当たる場合は，当該仮換地等について工事の

施工による区画又は形質の変更等があることによる評価替え以外は，工事の施工による

状況変化に伴う評価替えは，行うことができないものである。

３平成３１年度及び平成３２年度における宅地及び宅地評価土地の価格の修正

平成３１年度及び平成３２年度において，法附則第１７条の２第１項の規定及び同項に

基づき総務大臣が定める基準により宅地及び宅地評価土地の価格を修正する場合は，評価

要綱第１２節２及び評価要領第２節６（４）ウに定める方法を準用するものとする。この

場合において，各年度の修正率の求め方は，原則として次に掲げるところによるものとす

る。ただし，次に掲げる計算式により得られた修正率が前年度に適用した修正率を上回る

場合は，前年度に適用した修正率を用いるものとする。

（１）平成３１年度

ア標準宅地が地価公示及び京都府地価調査との共通地点である場合

（平成２９年京都府地価調査価格（標準化補正後の額）÷平成２９年地価公示価格（標

準化補正後の額））×（平成３０年京都府地価調査価格÷平成２９年京都府地価調査価

格）

＜（）内及び計算結果小数点第４位四捨五入＞

イ標準宅地が京都府地価調査とのみ共通地点である場合

（平成２９年京都府地価調査価格（標準化補正後の額）÷平成２９年１月１日時点の標

準価格）×（平成３０年京都府地価調査価格（標準化補正後の額）÷平成２９年京都府

地価調査価格（標準化補正後の額））


ウア及びイ以外の場合

不動産鑑定士により求められた価格調査基準日から平成３０年７月１日までの修正率

（２）平成３２年度

ア標準宅地が地価公示及び京都府地価調査との共通地点である場合

（平成２９年京都府地価調査価格（標準化補正後の額）÷平成２９年地価公示価格（標

準化補正後の額））×（平成３０年京都府地価調査価格（標準化補正後の額）÷平成２

９年京都府地価調査価格（標準化補正後の額））×（平成３１年京都府地価調査価格

- 161 -

（標準化補正後の額）÷平成３０年京都府地価調査価格（標準化補正後の額））


イ標準宅地が京都府地価調査とのみ共通地点である場合

（平成２９年京都府地価調査価格（標準化補正後の額）÷平成２９年１月１日時点の標

準価格）×（平成３０年京都府地価調査価格（標準化補正後の額）÷平成２９年京都府

地価調査価格（標準化補正後の額））×（平成３１年京都府地価調査価格（標準化補正

後の額）÷平成３０年京都府地価調査価格（標準化補正後の額））


ウア及びイ以外の場合

不動産鑑定士により求められた価格調査基準日から平成３１年７月１日までの修正率

- 160-1 -

- 162 -

- 160-2 -

158

第１３節用語の意義

１宅地

用語意義

状況類似地区

状況類似地域

街路

街区

路線価

細街路等

通路等

画地

標準画地

矩形

段差

溝渠

専用通路と私道

田，畑，山林及びその他の宅地評価法適用地域の宅地の評価に当た

り，価格事情がほぼ同等と認められる地区ごとに区分することとされて

おり，この区分された地区をいう。

市街地宅地評価法適用地域の宅地の評価に当たり，価格事情が相当に

相違する地域ごとに区分することとされており，この区分された地区を

いう。

通常，道路の一部である交差点から交差点までをいう。

街路によって囲まれた一団の宅地をいう。

街路に沿接する標準的な画地の１平方メートル当たりの価格をいう。

建築基準法第４２条の規定による道路（特定通路を含む。）に該当し

ない道路状の空地で，幅員が４ｍ未満の行き止まり街路及び建築物の建

築確認を受けるために建築基準法第４３条第 1 項ただし書きの許可を得

る必要のある街路のうち，次に掲げる通路等以外のものをいう。

（注）行き止まりとは細街路等の路線の要因の判定における行き止まり

をいう。

（注）ただし，建築基準法第４３条第１項ただし書き許可の規定に基づ

く包括同意として位置付けられた指定農道を除く。

建築基準法第４２条の規定による道路（特定通路を含む。）に該当し

ない道路状の空地で，幅員１．８ｍ未満の街路又は単独で建築物の建築

確認を受けることが困難な画地に接する街路及び建築指導課備付けの道

路縦覧図において避難通路とされているもの（建築基準法上第４２条に

規定する道路，同法４３条１項ただし書の規定により建替えできること

が明らかな街路を除く。）をいう。

一仕切りの宅地をいい，利用上区画された一部分の土地であって，そ

の上の建築物とともに一体的なものを構成している土地経済の１単位で

あり，所有権の単位を表示する筆と対比される。

画地計算法の奥行価格補正率，各種加算率及び補正率の適用を行う必

要のない画地をいう。

長方形をいう。

画地と当該画地の接面街路との高低差をいう。

給水又は排水のため，水を通ずるように掘ったものの総称

専用通路…一画地の宅地内に存在するが，建物の敷地以外の部分で建

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物への連絡の用に供されている土地をいい，樹木の成育地，

庭園等とあいまって当該敷地の維持又は効用を果たすと認め

られるものをいう。

私道…国又は地方公共団体が法律に基づき築造し管理している道

路（いわゆる「公道」）以外の通行の用に供される私有地を

いい，土地評価の観点からは，そのうち，法第３４８条第２

項第５号に規定する「公共の用に供する道路」に該当するも

のを除いたものになる。

したがって，両者の相違は，通路は宅地の一部として宅地の効用増を

図るものであるから宅地として評価されるのに対し，私道は，主たる利

用形態として通行の用に供するものであるから雑種地として評価される

という点にある。

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２田及び畑

用語意義

作土

種類

埴土

壌土

砂土

埴壌土

砂壌土

粗砂土

腐植土

黒泥土

泥炭

亜泥炭

重粘土

不良火山性土

乾田

土壌の表層にあって，耕うんによってかくはんされ，その下層に比し

膨軟となっている部分をいう。

土壌を構成している鉱質粒径の大小によって区分された理学的組織の

割合に基づく土壌の種類別をいう。

粘土の含有量が 50 パーセント以上の土壌で，その指感は，粘りけの

ある粘土が主な感じがして，触感がなめらかなものをいう。

粘土の含有量が 25 パーセントから 37.5 パーセントまでの土壌で，そ

の指感は，砂と粘土との割合が半々の感じで，指で丸めたときによく固

められるが粗感を与えるものをいう。

粘土の含有量が 12.5 パーセント以下の土壌で，その指感は，粗い感じ

がして，手があまり汚れず，固まりにくく，半分以上砂の感じがするも

のをいう。

粘土の含有量が 37.5 パーセントから 50 パーセントまでの土壌をい

う。

粘土の含有量が 12.5 パーセントから 25 パーセントまでの土壌をい

う。

砂土の中で特に粒の粗いものをいう。

腐植物含有量が 20 パーセント以上の土壌で，非常に軽くふわふわし

ており真黒色を呈しているものをいう。

土壌成分中，有機物含有量が 50 パーセント以上の土壌で，構成植物

を識別することのできない程度に分解が進んでいるものをいう。

ヨシ，スゲ等の水沢植物が分解し，まだ植物繊維の構造をとどめてい

るものをいう。

主として，多少腐植化した植物残体が自然に集積してできた土壌で，

その有機含有量が土砂の混入等により 50 パーセント以下のものをい

う。

乾くと極めて硬い塊となり，湿るとはなはだしく粘るものをいう。

シラス，アカホヤ，オンヂ，ミソツチ，ボラ，コラ等のような，作物

の生育に有害な作用をする火山噴出物をいう。

滞水層の位置が非常に深く，非かんがい期間を通じて土壌表面からの

水分の蒸発によって作土の水分含量が常に実験室において定められてい

る野外容水量（毛管現象によって含有される容水量の限界）以下の含水

状態にあって，作土は乾いており，足を踏み入れても絶対に水がしみ出

ることがない水田をいう。

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用語意義

湿田

半湿田

たん水田

沼田

地下水

青立ち

れき

礫

不良土層

盤層

犁底盤

車道

歩道

土性区分図

水耕栽培

礫耕栽培

滞水層の位置が非常に浅く，年間を通じて表層が最大容水量（土壌粒

子の間隙に水が完全に含有されている状態）に近い含水状態にあり，常

にじめじめしていて足を踏みいれると水が溢れ出る水田をいい，一般的

に裏作ができないものをいう。

乾田と湿田の中間性状の水田であって，非かんがい期間中のある時期

だけ湿田状態にあり他の時期は乾田状態にあるもの，又は非かんがい期

間を通じて滞水層の位置が比較的浅いかあるいは表層が重粘で透水性が

不良で，土壌表面からの水分の蒸発によって失われる水分は絶えず毛管

上昇水によって十分補われ，作土の水分含量は最大容水量以下で実験室

において定められている野外容水量以上の状態にある水田で，作土に手

を触れた感じは湿っていて，田面に足を踏みいれると水がしみ出ること

の多い水田をいう。

年間を通じて常に地表に水のある水田をいう。

年間を通じてたん水状態にある水田で，舟に乗って田植をし，役家畜

を入れることができないような水田をいう。

地質学的にいわれる井戸水やはるかに下層の深い所にある真の地下水

をいうのではなくて，地上に非常に近い部分に常時停滞している水，い

わゆる宙水をいう。

稲が不稔状態にあり青いままのものをいう。山際など冷水の出る所に

よく見受けられる。

直径２センチメートル以上の岩石の小片又は小塊をいう。

盤層，砂礫層，不良火山性土層及び泥炭層等をいい，犁底盤を含まな

いものとする。

作物の根をおこすことができない土壌の固まった硬い層をいう。

水田の耕うん過程において，作土直下に生じる硬層をいう。

農用車両が運行できる道路をいう。

農用車両が通行できない道路をいう。

土壌の種類を明らかにした地図

土壌を使用せず，栄養分を溶解した水溶液で植物を栽培する耕作方法

きれいな砂礫に培養液を加えて植物を栽培する耕作方法

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３山林

用語意義

表土

全土層

グライ層

グライ斑

新第３紀以降の

軟質頁岩

幹線道路

支線道路

土層の表面に近い部分が多量の腐植を含むために黒褐色を呈し，褐色の

下層土と明らかに区別し得るか，又は著しく膨軟で空隙に富み，固くて

緻密な下層土と区別される層をいう。

人頭大ないし，拳大以下の岩石片や岩石の風化物の堆積したもので，鍬

やスコップでたやすく掘ることのできる層をいう。割れ目に乏しい大き

な岩盤や鍬やスコップをたやすく入れ得ないほどに固結した砂や粘土の

層は含まないものとする。

地下水の停滞する場合などで青灰色に染色された土壌の層をいう。

地下水の停滞する場合などで青灰色に染色された土壌の斑点をいう。

第３紀層のうち比較的新しい時代の堆積物又は洪積層の堆積物等で，ま

だ十分固結するに至らないやわらかい泥質物をいう。時代区分は地質図

によるものとする。

自動車道路（幅員 2.5 メートル以上）をいう。

幹線道路以外の道路をいう。簡易索道等の一時的搬出施設は含まないもの

とする。

（注）埴土，砂土及び地下水については田及び畑の項を参照すること。

京都市固定資産評価要綱（土地編） 京都市固定資産 …...- 1 -...

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