제1편

제1장 부동산학의 기본원리

제2장 부동산의 개념과 특성

부동산학 총론

2016 공인중개사 기본서

14 제1편 부동산학 총론

부동산학의 기본원리제1장

제1절 부동산학의 기본원리

1 부동산학의 정의

부동산학은 부동산을 대상으로 하는 전개하는 여러 관리적 측면의 행위인 부동산활동과 부동산

현상을 연구하여 부동산과 인간의 관계개선을 바탕으로 부동산활동의 능률성을 제고하는데

그 목적이 있는 학문체계로서 복잡한 현대의 부동산문제를 해결하기 위하여 학제적 접근을

취하는 전문적인 학문영역으로 등장하였다 부동산학은 일반적으로 토지의 특성에 착안하여

그 정의를 내리고 있으며 부동산학은 현실적인 부동산문제를 해결하고자 하는 구체적인 경험

응용과학의 성격을 가지며 나라마다 또는 시간의 변화에 따라 가변적 유동적인 양상을 보인

다고 할 수 있다 부동산학의 정의에 대한 다양한 학자들의 견해는 다음과 같다

(1) 김영진 교수는 ʻ부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술의 개척과 부동산문제의 해결을

위한 종합응용과학ʼʼ이라고 정의하였다

(2) 이창석 교수는 ʻʻ부동산현상의 정확한 인식을 기하고 바람직한 부동산활동을 전개해가기

위해 부동산의 기술적 경제적 법률적 제(諸)측면을 기초로 하여 연구하는 종합응용과학ʼʼ이라고 정의하고 있다

(3) 안정근 교수는 ʻ부동산을 둘러싼 직업적 물적 사회적 경제적 제현상과 조건인 부동산환경

을 연구하는 응용사회과학의 한 분야ʼʼ이라고 정의하였다

(4) 링과 다소교수는 ʻʻ토지와 토지상에 부착되어 있거나 연결되어 있는 여러 가지 항구적인

토지개량물에 관하여 그것과 관련된 자연적 물적 법적 금융적 제(諸)측면을 기술하고 분

석하는 학문연구의 분야ʼʼ이라고 정의하였다

2 부동산학의 학문적 성격

부동산학 연구의 대상과 그 목적 등을 바탕으로 부동산학의 학문적 성격을 구별하면 다음과

같다

(1) 종합과학

부동산학은 단일한 학문체계가 아니라 부동산과 관련된 경제 법 행정 공학 등 여러 학문을

15제1장 부동산학의 기본원리

원용한다는 점에서 종합학문의 성격을 지닌다고 할 수 있다

(2) 응용과학

응용과학이란 인간생활에의 응용을 목적으로 하는 과학을 의미한다 부동산학은 부동산활동

의 원리와 그 응용기술을 개척하여 부동산문제의 해결을 위한 실천방법을 제시하는 응용과학

이다

(3) 경험과학

부동산학은 추상적 학문이 아니라 현실의 부동산활동과 인간이 경험한 부동산현상을 바탕으로

가설을 설정 검증하여 그 사실을 설명 해석하는 경험과학이다

(4) 규범과학

부동산학은 부동산학이 나아가야할 올바른 방향성을 연구하는 규범과학의 성격을 띤다

(5) 인문 사회과학

부동산학의 연구대상은 부동산이다 그러나 인간과 무관한 자연현상은 부동산학연구의 대상

이 되지 못하므로 인간과 유관한 부동산현상과 활동을 연구의 대상으로 삼는다는 점에서 인문

사회과학의 성격을 갖는다

3 부동산학연구의 대상 및 연구분야

(1) 부동산현상

부동산현상이란 부동산 자체가 시간의 흐름 속에서 생태적으로 변화하는 모습 내지는 그 모습

으로부터 도출될 수 있는 여러 가지 반복성 법칙성 등을 의미하며 부동산 현상은 기술적

현상 경제적 현상 법률적 현상 등으로 구분된다

(2) 부동산활동

부동산활동이란 부동산과 인간과의 관계를 가리키는 것으로 인간이 부동산을 대상으로 전개하

는 관리적 측면의 여러 가지 행위를 말한다 아울러 이 부동산활동의 능률화를 추구하는 것이

부동산학 연구의 목적이기도 하다

1) 부동산활동의 주체

부동산활동의 주체는 사적 주체 공적 주체 제3섹터 등으로 구분할 수 있다

① 사적 주체(제1섹터)개인 기업 토지소유자 조합 등

② 공적 주체(제2섹터)정부 지방자치단체 각종 공사(공기업) 등

③ 제3섹터사적 주체와 공적 주체가 혼합되어 사업을 시행하는 경우이다

16 제1편 부동산학 총론

2) 부동산활동의 분류

김영진 교수는 부동산활동을 사용가치와 교환가치를 기준으로 각각 소유활동과 거래활동으

로 구분하였으며 이창석 교수는 전문성을 기준으로 일반활동과 전문활동으로 구분하였는

바 소유활동은 최유효이용의 원리가 거래활동은 거래질서확립의 원리가 지도원리로 작용

하게 된다 아울러 정책 및 행정활동은 소유와 거래활동 모두에 영향을 미치는 상대적

개념에 해당된다

3) 활동주체에 따른 부동산활동의 구분

① 정부부문의 활동

부동산을 관리하는 기능을 하며 부동산활동의 규제 및 보조 과세 등을 통해 부동산활

동을 규제 또는 촉진시킨다

② 사적부문의 활동

부동산개발업 감정평가업 중개업 금융업 등은 사적 부문의 부동산활동에 속한다

우리나라의 표준산업분류체계에 따른 분류

대분류 중분류 소분류 세분류

부동산업

부동산임대 및

공급업

부동산임대업

∙ 주거용 건물임대업

∙ 비주거용건물임대업

∙ 기타 부동산임대업

부동산개발 및 공급업

∙ 주거용건물 개발 및 공급업

∙ 비주거용건물 개발 및 공급업

∙ 기타 부동산 개발 및 공급업

부동산관련

서비스업

부동산관리업∙ 주거용부동산 관리업

∙ 비주거용부동산관리업

부동산중개 및 감정평가업∙ 부동산자문 및 중개업

∙ 부동산감정평가업

③ 전문협회의 활동

부동산분야에는 중개사협회 평가사협회 등의 많은 전문협회가 있으며 전문협회는

교육프로그램의 제공 출판물의 간행 등 다양한 서비스를 제공하는 한편 회원들의 권익

보호를 위해 노력하고 있다

4) 부동산활동의 속성

① 과학성 및 기술성

부동산활동을 위한 체계화된 지식 및 원리의 관점에서는 과학성을 그 지식 및 원리를

실무에 이용하는 관점에서는 기술성을 가진다 이 때 과학성은 부동산이론을 기술성은

부동산실무의 능률화를 도모하는데 있으며 부동산활동은 지식과 경험을 동시에 요구

17제1장 부동산학의 기본원리

한다고 볼 수 있다

② 사회성 공공성 및 사익성

부동산은 국토를 구성하는 공간이며 국가의 존립을 위해 필수불가결한 요소이고 경제

적 비중이 큰 경제재이므로 사회성과 공공성이 강조되는 반면 사유재산이 보장되고

개인의 영리활동이 보장되는 자본주의 국가에서 사익성도 존중되어야 한다 따라서

사회 공공성 및 사익성의 조화가 필요하게 된다

③ 전문성

전문성의 수준은 평가자의 수준에 따라 1차 2차 3차 수준의 전문성으로 구분할 수

있다

1차 수준의 전문성

부동산에 간한 전문적 지식이 없는 일반인인 비전문가가 행하는 자신을 위한 부동산

활동으로 빈도는 높지만 전문성은 낮다

2차 수준의 전문성

부동산을 일상의 업무로 다루는 사람에 의한 활동으로 1차보다는 전문성이 높고

3차 보다는 전문성이 낮으며 세무공무원의 과세를 위한 감정평가 공인중개사의

감정평가 등이 이에 해당된다

3차 수준의 전문성

특정의 부동산활동의 전문가에 의한 활동으로 전문성이 가장 높다 그 예로는 감정

평가사의 감정평가 등이 해당된다

④ 윤리성

부동산업이 다루는 부동산활동은 부동산의 높은 사회성 공공성으로 인하여 당연히

높은 수준의 직업윤리가 강조되어 진다 윤리성은 부동산중개업자뿐 아니라 거래당사

자에게도 요구된다

⑤ 정보활동

부동산활동에서 말하는 정보란 단순한 정보만이 아니라 거래사례자료와 같은 정보이상

의 자료도 포함되며 정보의 중요성으로 인해 정보관리 정보비용의 개념이 발생한다

정보활동이 중요성을 갖는 이유는 부동산의 특성 중 부동성과 부동산을 둘러싼 환경요

인에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문이다

⑥ 대인 및 대물활동

부동산활동은 활동의 주체가 인간이라는 관점에서 대인활동의 성격을 가지며 물리적

인 부동산을 취급한다는 점에서 대물활동의 성격을 갖는다

18 제1편 부동산학 총론

⑦ 임장활동

부동산활동은 부동산의 위치가 고정되어 있는 위치의 고정성과 물리적 부동산을 대상으

로 전개된다는 점에서 대물활동의 성격을 가지고 있으며 서면자료만으로 부동산결정

에 필요한 여러 사항을 파악할 수 없다는 점에서 임장(현장)활동이 필수적으로 요구된다

⑧ 공간활동

부동산은 3차원적 입체공간으로 구성되어 있으므로 부동산을 대상으로 전개하는 부동

산활동 역시 공간활동의 성격을 갖는다

⑨ 배려의 장기성

부동산의 영속성 용도의 다양성으로 인해 부동산활동은 장래에 대한 배려를 거쳐 이루

어져야 하며 부동산의 인문적 위치의 가변성에 대한 배려가 필수적으로 수반된다

⑩ 복합개념

부동산활동은 종합과학의 성격에 바탕을 두고 복합개념으로 접근하여야 한다

(3) 부동산학연구의 분야

부동산학이 부동산환경에 대해 공통적으로 어떠한 기능과 역할을 수행하고 있느냐에 따라

부동산결정분야 부동산결정의 지원분야 부동산학의 기초분야로 나뉜다 이들 각 분야는 다

른 분야와 밀접한 관계를 가지고 있으며 동시에 상호의존적 관계에 있다 부동산결정분야와

결정지원분야는 실무분야이며 부동산학의 기초분야는 이론적 분야에 해당한다

부동산결정분야 부동산결정 지원분야 부동산학의 기초분야

부동산 투자

부동산 금융

부동산 개발

부동산 정책

부동산 마케팅

부동산 관리

부동산 평가

부동산 상담

부동산의 특성

부동산 법

부동산 시장

부동산 세금

기초적 금융수학

4 부동산학의 접근방법(연구방법)

(1) 분산식 접근방법

일반적 주변과학(법학 경제학 공학 등)에 의하여 각 학문별로 개별적 부분적으로 부동산을 다

루는 접근방법이다 부분적인 논점파악이 비교적 명확하다는 장점이 있는 반면 연구의 종합기

능이 결여되며 부동산학의 체계화가 현실적으로 불가능하다는 단점을 갖는다

(2) 중점식 접근방법

부동산 및 부동산활동의 특정측면(법률적 경제적 기술적 측면 등)에만 중점을 두는 연구방법으

로 특정 부동산활동의 효율화에 기여할 수 있는 반면 전체적인 인식수단이 결여되기 쉬우며

19제1장 부동산학의 기본원리

지역에 따른 특성을 간과할 수 있다는 단점을 갖는다

(3) 종합식(적) 접근방법

부동산을 기술 경제 법률적 측면의 복합개념으로 이해하고 그러한 측면의 이해를 토대로

시스템적 사고방식에 따라 부동산학 이론을 구축해야 한다는 연구방법으로서 우리나라 부동산

학 이론을 단기간에 통일적으로 완성시키는데 크게 기여한 연구방법이다

(4) 법 제도적 접근방법

부동산에 관한 이론을 체계화함에 있어서 그 이론적 기초를 법률적 제도적 측면에 두는 방법

으로 이 방법은 특히 부동산의 소유권과 양도 등의 거래에 관한 이론적 측면에서 접근하는

방법이다

(5) 행태과학적 접근방법

부동산활동에 내재하는 인간적 요인에 착안하여 부동산행태를 중심으로 부동산활동의 본질을

규명하려는 방법으로서 부동산의사결정을 하는 사람들의 개인적인 욕구나 동기 등을 사회

심리학적으로 분석하려는 태도이다 최근 들어 부동산마케팅 부동산경영 부동산 중개이론

등을 과학화하려는데 이 방법이 채택되는 경향이 증가하고 있다

(6) 의사결정식 접근방법

합리적인 의사결정의 분석과 시장기능의 활성화에 초점을 둔 방법으로서 인간은 합리적인

존재이며 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 접근하는 방법이다

5 부동산학의 제(諸)측면과 복합개념

부동산학 성립에 가장 큰 영향을 미친 학문이 경제학 공학 법학이므로 각각 법률 경제 기술

적 측면의 3측면으로 구분하는 바 법률적 경제적 측면을 무형적 측면 기술적 측면을 유형적

측면으로 나누게 된다 또한 이 3가지 측면을 개별적으로 접근하는 것이 아니라 종합적으로

접근하는 논리가 바로 복합개념의 논리이다

제2절 부동산학의 이념 및 일반원칙

1 의의

부동산학이 나아가야할 방향성 내지 부동산학이 추구하는 가치를 부동산학의 이념이라 하며

부동산의 정의와 부동산학의 목적을 파악하고 부동산학이 지향할 방향을 올바르게 세워 부동산

학의 해석을 적절하게 지도해나가는 원리를 말한다 부동산학의 이념은 일반이념과 지도이념으

로 구분하여 살펴볼 필요가 있다

20 제1편 부동산학 총론

2 부동산학의 일반이념

(1) 효율성의 이념

경제적 원리로서 최소의 인적 물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 효과를 산출하자는 원리로

서 전반적인 부동산활동에 걸쳐 합리적인 선택과 관련된 원리이다 효율성의 이념은 민간(사

적)부문 및 사익과 관련성을 갖는 이념이다

(2) 형평성의 이념

사회적 강자의 이익확보에 비해 사회적 약자의 이익확보가 어렵다는 사회정의를 고려한 개념

으로서 한정된 부동산을 가장 많은 사람들에게 배분되도록 하자는 원리라고 할 수 있다 형평

성의 이념은 공적부문 및 공익과 관련성을 갖는 이념이다

(3) 합법성의 원리

부동산현상과 부동산활동은 법의 테두리 내에서 이루어져야 한다는 이념으로서 상충관계에

있는 공익과 사익 효율성과 형평성의 이념을 적절히 조화시키는 원리로 작용한다

3 부동산학의 지도이념

(1) 공 사익조화의 원리(법률적 측면의 원리)

사익이 개인의 이익에 초점을 맞춘 것에 비하여 공익은 불특정 다수인의 배분적 이익을 의미한

다 따라서 부동산의 법률적 측면에서는 공익과 사익의 적절한 조화가 특히 요구된다 그러나

현실적으로는 공 사익의 적절한 조화가 곤란한 만큼 정책의 결정은 어느 한쪽의 입장에서

결정되는 경향이 있다

(2) 공간 및 환경가치 증대의 원리(기술적 측면의 원리)

기술혁신에 의한 공간활용의 증대와 환경파괴의 최소화를 중시하는 원리로서 개발과 보전의

적절한 조화를 추구하는 이념이다

(3) 효율적 관리의 원리(경제적 측면의 원리)

부동산의 가격과 관련하여 부동산이 지니는 본질적 특성에 따라 부동산의 수요와 공급에 대한

분석이 필요하며 어려 요인들이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 분석의 측면에서 중시된다

4 부동산학(활동)의 일반원칙

부동산학의 일반원칙이란 부동산과 인간과의 관계개선이라는 부동산학의 이상을 달성하기 위

한 부동산학 이론의 개발이나 실무활동의 일반적 지도이념으로서 능률성 안전성 경제성 공정성의 원칙으로 구분할 수 있으며 이를 이창석 교수는 부동산활동의 일반원칙으로 김영진

교수는 부동산학의 일반원칙으로 설명하고 있다

21제1장 부동산학의 기본원리

(1) 능률성의 원칙

부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 부동산거래활동의

능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다 부동산학의 연구목적이

부동산활동의 능률화에 있으므로 부동산학의 연구목적과 관련하여 가장 중시되는 원칙이

된다

(2) 안전성의 원칙

부동산은 재산적 가치가 높은 재화이므로 거래사고가 빈번하게 발생하므로 이와 관련하여

안전성을 고려해야 한다 그러나 부동산활동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로

상충관계에 있는 능률성이 저하된다는 문제점이 발생할 수 있다 안전성의 원칙은 복합개념으

로 접근해야 한다

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 기회비용을 고려한 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

14 제1편 부동산학 총론

부동산학의 기본원리제1장

제1절 부동산학의 기본원리

1 부동산학의 정의

부동산학은 부동산을 대상으로 하는 전개하는 여러 관리적 측면의 행위인 부동산활동과 부동산

현상을 연구하여 부동산과 인간의 관계개선을 바탕으로 부동산활동의 능률성을 제고하는데

그 목적이 있는 학문체계로서 복잡한 현대의 부동산문제를 해결하기 위하여 학제적 접근을

취하는 전문적인 학문영역으로 등장하였다 부동산학은 일반적으로 토지의 특성에 착안하여

그 정의를 내리고 있으며 부동산학은 현실적인 부동산문제를 해결하고자 하는 구체적인 경험

응용과학의 성격을 가지며 나라마다 또는 시간의 변화에 따라 가변적 유동적인 양상을 보인

다고 할 수 있다 부동산학의 정의에 대한 다양한 학자들의 견해는 다음과 같다

(1) 김영진 교수는 ʻ부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술의 개척과 부동산문제의 해결을

위한 종합응용과학ʼʼ이라고 정의하였다

(2) 이창석 교수는 ʻʻ부동산현상의 정확한 인식을 기하고 바람직한 부동산활동을 전개해가기

위해 부동산의 기술적 경제적 법률적 제(諸)측면을 기초로 하여 연구하는 종합응용과학ʼʼ이라고 정의하고 있다

(3) 안정근 교수는 ʻ부동산을 둘러싼 직업적 물적 사회적 경제적 제현상과 조건인 부동산환경

을 연구하는 응용사회과학의 한 분야ʼʼ이라고 정의하였다

(4) 링과 다소교수는 ʻʻ토지와 토지상에 부착되어 있거나 연결되어 있는 여러 가지 항구적인

토지개량물에 관하여 그것과 관련된 자연적 물적 법적 금융적 제(諸)측면을 기술하고 분

석하는 학문연구의 분야ʼʼ이라고 정의하였다

2 부동산학의 학문적 성격

부동산학 연구의 대상과 그 목적 등을 바탕으로 부동산학의 학문적 성격을 구별하면 다음과

같다

(1) 종합과학

부동산학은 단일한 학문체계가 아니라 부동산과 관련된 경제 법 행정 공학 등 여러 학문을

15제1장 부동산학의 기본원리

원용한다는 점에서 종합학문의 성격을 지닌다고 할 수 있다

(2) 응용과학

응용과학이란 인간생활에의 응용을 목적으로 하는 과학을 의미한다 부동산학은 부동산활동

의 원리와 그 응용기술을 개척하여 부동산문제의 해결을 위한 실천방법을 제시하는 응용과학

이다

(3) 경험과학

부동산학은 추상적 학문이 아니라 현실의 부동산활동과 인간이 경험한 부동산현상을 바탕으로

가설을 설정 검증하여 그 사실을 설명 해석하는 경험과학이다

(4) 규범과학

부동산학은 부동산학이 나아가야할 올바른 방향성을 연구하는 규범과학의 성격을 띤다

(5) 인문 사회과학

부동산학의 연구대상은 부동산이다 그러나 인간과 무관한 자연현상은 부동산학연구의 대상

이 되지 못하므로 인간과 유관한 부동산현상과 활동을 연구의 대상으로 삼는다는 점에서 인문

사회과학의 성격을 갖는다

3 부동산학연구의 대상 및 연구분야

(1) 부동산현상

부동산현상이란 부동산 자체가 시간의 흐름 속에서 생태적으로 변화하는 모습 내지는 그 모습

으로부터 도출될 수 있는 여러 가지 반복성 법칙성 등을 의미하며 부동산 현상은 기술적

현상 경제적 현상 법률적 현상 등으로 구분된다

(2) 부동산활동

부동산활동이란 부동산과 인간과의 관계를 가리키는 것으로 인간이 부동산을 대상으로 전개하

는 관리적 측면의 여러 가지 행위를 말한다 아울러 이 부동산활동의 능률화를 추구하는 것이

부동산학 연구의 목적이기도 하다

1) 부동산활동의 주체

부동산활동의 주체는 사적 주체 공적 주체 제3섹터 등으로 구분할 수 있다

① 사적 주체(제1섹터)개인 기업 토지소유자 조합 등

② 공적 주체(제2섹터)정부 지방자치단체 각종 공사(공기업) 등

③ 제3섹터사적 주체와 공적 주체가 혼합되어 사업을 시행하는 경우이다

16 제1편 부동산학 총론

2) 부동산활동의 분류

김영진 교수는 부동산활동을 사용가치와 교환가치를 기준으로 각각 소유활동과 거래활동으

로 구분하였으며 이창석 교수는 전문성을 기준으로 일반활동과 전문활동으로 구분하였는

바 소유활동은 최유효이용의 원리가 거래활동은 거래질서확립의 원리가 지도원리로 작용

하게 된다 아울러 정책 및 행정활동은 소유와 거래활동 모두에 영향을 미치는 상대적

개념에 해당된다

3) 활동주체에 따른 부동산활동의 구분

① 정부부문의 활동

부동산을 관리하는 기능을 하며 부동산활동의 규제 및 보조 과세 등을 통해 부동산활

동을 규제 또는 촉진시킨다

② 사적부문의 활동

부동산개발업 감정평가업 중개업 금융업 등은 사적 부문의 부동산활동에 속한다

우리나라의 표준산업분류체계에 따른 분류

대분류 중분류 소분류 세분류

부동산업

부동산임대 및

공급업

부동산임대업

∙ 주거용 건물임대업

∙ 비주거용건물임대업

∙ 기타 부동산임대업

부동산개발 및 공급업

∙ 주거용건물 개발 및 공급업

∙ 비주거용건물 개발 및 공급업

∙ 기타 부동산 개발 및 공급업

부동산관련

서비스업

부동산관리업∙ 주거용부동산 관리업

∙ 비주거용부동산관리업

부동산중개 및 감정평가업∙ 부동산자문 및 중개업

∙ 부동산감정평가업

③ 전문협회의 활동

부동산분야에는 중개사협회 평가사협회 등의 많은 전문협회가 있으며 전문협회는

교육프로그램의 제공 출판물의 간행 등 다양한 서비스를 제공하는 한편 회원들의 권익

보호를 위해 노력하고 있다

4) 부동산활동의 속성

① 과학성 및 기술성

부동산활동을 위한 체계화된 지식 및 원리의 관점에서는 과학성을 그 지식 및 원리를

실무에 이용하는 관점에서는 기술성을 가진다 이 때 과학성은 부동산이론을 기술성은

부동산실무의 능률화를 도모하는데 있으며 부동산활동은 지식과 경험을 동시에 요구

17제1장 부동산학의 기본원리

한다고 볼 수 있다

② 사회성 공공성 및 사익성

부동산은 국토를 구성하는 공간이며 국가의 존립을 위해 필수불가결한 요소이고 경제

적 비중이 큰 경제재이므로 사회성과 공공성이 강조되는 반면 사유재산이 보장되고

개인의 영리활동이 보장되는 자본주의 국가에서 사익성도 존중되어야 한다 따라서

사회 공공성 및 사익성의 조화가 필요하게 된다

③ 전문성

전문성의 수준은 평가자의 수준에 따라 1차 2차 3차 수준의 전문성으로 구분할 수

있다

1차 수준의 전문성

부동산에 간한 전문적 지식이 없는 일반인인 비전문가가 행하는 자신을 위한 부동산

활동으로 빈도는 높지만 전문성은 낮다

2차 수준의 전문성

부동산을 일상의 업무로 다루는 사람에 의한 활동으로 1차보다는 전문성이 높고

3차 보다는 전문성이 낮으며 세무공무원의 과세를 위한 감정평가 공인중개사의

감정평가 등이 이에 해당된다

3차 수준의 전문성

특정의 부동산활동의 전문가에 의한 활동으로 전문성이 가장 높다 그 예로는 감정

평가사의 감정평가 등이 해당된다

④ 윤리성

부동산업이 다루는 부동산활동은 부동산의 높은 사회성 공공성으로 인하여 당연히

높은 수준의 직업윤리가 강조되어 진다 윤리성은 부동산중개업자뿐 아니라 거래당사

자에게도 요구된다

⑤ 정보활동

부동산활동에서 말하는 정보란 단순한 정보만이 아니라 거래사례자료와 같은 정보이상

의 자료도 포함되며 정보의 중요성으로 인해 정보관리 정보비용의 개념이 발생한다

정보활동이 중요성을 갖는 이유는 부동산의 특성 중 부동성과 부동산을 둘러싼 환경요

인에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문이다

⑥ 대인 및 대물활동

부동산활동은 활동의 주체가 인간이라는 관점에서 대인활동의 성격을 가지며 물리적

인 부동산을 취급한다는 점에서 대물활동의 성격을 갖는다

18 제1편 부동산학 총론

⑦ 임장활동

부동산활동은 부동산의 위치가 고정되어 있는 위치의 고정성과 물리적 부동산을 대상으

로 전개된다는 점에서 대물활동의 성격을 가지고 있으며 서면자료만으로 부동산결정

에 필요한 여러 사항을 파악할 수 없다는 점에서 임장(현장)활동이 필수적으로 요구된다

⑧ 공간활동

부동산은 3차원적 입체공간으로 구성되어 있으므로 부동산을 대상으로 전개하는 부동

산활동 역시 공간활동의 성격을 갖는다

⑨ 배려의 장기성

부동산의 영속성 용도의 다양성으로 인해 부동산활동은 장래에 대한 배려를 거쳐 이루

어져야 하며 부동산의 인문적 위치의 가변성에 대한 배려가 필수적으로 수반된다

⑩ 복합개념

부동산활동은 종합과학의 성격에 바탕을 두고 복합개념으로 접근하여야 한다

(3) 부동산학연구의 분야

부동산학이 부동산환경에 대해 공통적으로 어떠한 기능과 역할을 수행하고 있느냐에 따라

부동산결정분야 부동산결정의 지원분야 부동산학의 기초분야로 나뉜다 이들 각 분야는 다

른 분야와 밀접한 관계를 가지고 있으며 동시에 상호의존적 관계에 있다 부동산결정분야와

결정지원분야는 실무분야이며 부동산학의 기초분야는 이론적 분야에 해당한다

부동산결정분야 부동산결정 지원분야 부동산학의 기초분야

부동산 투자

부동산 금융

부동산 개발

부동산 정책

부동산 마케팅

부동산 관리

부동산 평가

부동산 상담

부동산의 특성

부동산 법

부동산 시장

부동산 세금

기초적 금융수학

4 부동산학의 접근방법(연구방법)

(1) 분산식 접근방법

일반적 주변과학(법학 경제학 공학 등)에 의하여 각 학문별로 개별적 부분적으로 부동산을 다

루는 접근방법이다 부분적인 논점파악이 비교적 명확하다는 장점이 있는 반면 연구의 종합기

능이 결여되며 부동산학의 체계화가 현실적으로 불가능하다는 단점을 갖는다

(2) 중점식 접근방법

부동산 및 부동산활동의 특정측면(법률적 경제적 기술적 측면 등)에만 중점을 두는 연구방법으

로 특정 부동산활동의 효율화에 기여할 수 있는 반면 전체적인 인식수단이 결여되기 쉬우며

19제1장 부동산학의 기본원리

지역에 따른 특성을 간과할 수 있다는 단점을 갖는다

(3) 종합식(적) 접근방법

부동산을 기술 경제 법률적 측면의 복합개념으로 이해하고 그러한 측면의 이해를 토대로

시스템적 사고방식에 따라 부동산학 이론을 구축해야 한다는 연구방법으로서 우리나라 부동산

학 이론을 단기간에 통일적으로 완성시키는데 크게 기여한 연구방법이다

(4) 법 제도적 접근방법

부동산에 관한 이론을 체계화함에 있어서 그 이론적 기초를 법률적 제도적 측면에 두는 방법

으로 이 방법은 특히 부동산의 소유권과 양도 등의 거래에 관한 이론적 측면에서 접근하는

방법이다

(5) 행태과학적 접근방법

부동산활동에 내재하는 인간적 요인에 착안하여 부동산행태를 중심으로 부동산활동의 본질을

규명하려는 방법으로서 부동산의사결정을 하는 사람들의 개인적인 욕구나 동기 등을 사회

심리학적으로 분석하려는 태도이다 최근 들어 부동산마케팅 부동산경영 부동산 중개이론

등을 과학화하려는데 이 방법이 채택되는 경향이 증가하고 있다

(6) 의사결정식 접근방법

합리적인 의사결정의 분석과 시장기능의 활성화에 초점을 둔 방법으로서 인간은 합리적인

존재이며 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 접근하는 방법이다

5 부동산학의 제(諸)측면과 복합개념

부동산학 성립에 가장 큰 영향을 미친 학문이 경제학 공학 법학이므로 각각 법률 경제 기술

적 측면의 3측면으로 구분하는 바 법률적 경제적 측면을 무형적 측면 기술적 측면을 유형적

측면으로 나누게 된다 또한 이 3가지 측면을 개별적으로 접근하는 것이 아니라 종합적으로

접근하는 논리가 바로 복합개념의 논리이다

제2절 부동산학의 이념 및 일반원칙

1 의의

부동산학이 나아가야할 방향성 내지 부동산학이 추구하는 가치를 부동산학의 이념이라 하며

부동산의 정의와 부동산학의 목적을 파악하고 부동산학이 지향할 방향을 올바르게 세워 부동산

학의 해석을 적절하게 지도해나가는 원리를 말한다 부동산학의 이념은 일반이념과 지도이념으

로 구분하여 살펴볼 필요가 있다

20 제1편 부동산학 총론

2 부동산학의 일반이념

(1) 효율성의 이념

경제적 원리로서 최소의 인적 물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 효과를 산출하자는 원리로

서 전반적인 부동산활동에 걸쳐 합리적인 선택과 관련된 원리이다 효율성의 이념은 민간(사

적)부문 및 사익과 관련성을 갖는 이념이다

(2) 형평성의 이념

사회적 강자의 이익확보에 비해 사회적 약자의 이익확보가 어렵다는 사회정의를 고려한 개념

으로서 한정된 부동산을 가장 많은 사람들에게 배분되도록 하자는 원리라고 할 수 있다 형평

성의 이념은 공적부문 및 공익과 관련성을 갖는 이념이다

(3) 합법성의 원리

부동산현상과 부동산활동은 법의 테두리 내에서 이루어져야 한다는 이념으로서 상충관계에

있는 공익과 사익 효율성과 형평성의 이념을 적절히 조화시키는 원리로 작용한다

3 부동산학의 지도이념

(1) 공 사익조화의 원리(법률적 측면의 원리)

사익이 개인의 이익에 초점을 맞춘 것에 비하여 공익은 불특정 다수인의 배분적 이익을 의미한

다 따라서 부동산의 법률적 측면에서는 공익과 사익의 적절한 조화가 특히 요구된다 그러나

현실적으로는 공 사익의 적절한 조화가 곤란한 만큼 정책의 결정은 어느 한쪽의 입장에서

결정되는 경향이 있다

(2) 공간 및 환경가치 증대의 원리(기술적 측면의 원리)

기술혁신에 의한 공간활용의 증대와 환경파괴의 최소화를 중시하는 원리로서 개발과 보전의

적절한 조화를 추구하는 이념이다

(3) 효율적 관리의 원리(경제적 측면의 원리)

부동산의 가격과 관련하여 부동산이 지니는 본질적 특성에 따라 부동산의 수요와 공급에 대한

분석이 필요하며 어려 요인들이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 분석의 측면에서 중시된다

4 부동산학(활동)의 일반원칙

부동산학의 일반원칙이란 부동산과 인간과의 관계개선이라는 부동산학의 이상을 달성하기 위

한 부동산학 이론의 개발이나 실무활동의 일반적 지도이념으로서 능률성 안전성 경제성 공정성의 원칙으로 구분할 수 있으며 이를 이창석 교수는 부동산활동의 일반원칙으로 김영진

교수는 부동산학의 일반원칙으로 설명하고 있다

21제1장 부동산학의 기본원리

(1) 능률성의 원칙

부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 부동산거래활동의

능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다 부동산학의 연구목적이

부동산활동의 능률화에 있으므로 부동산학의 연구목적과 관련하여 가장 중시되는 원칙이

된다

(2) 안전성의 원칙

부동산은 재산적 가치가 높은 재화이므로 거래사고가 빈번하게 발생하므로 이와 관련하여

안전성을 고려해야 한다 그러나 부동산활동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로

상충관계에 있는 능률성이 저하된다는 문제점이 발생할 수 있다 안전성의 원칙은 복합개념으

로 접근해야 한다

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 기회비용을 고려한 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

15제1장 부동산학의 기본원리

원용한다는 점에서 종합학문의 성격을 지닌다고 할 수 있다

(2) 응용과학

응용과학이란 인간생활에의 응용을 목적으로 하는 과학을 의미한다 부동산학은 부동산활동

의 원리와 그 응용기술을 개척하여 부동산문제의 해결을 위한 실천방법을 제시하는 응용과학

이다

(3) 경험과학

부동산학은 추상적 학문이 아니라 현실의 부동산활동과 인간이 경험한 부동산현상을 바탕으로

가설을 설정 검증하여 그 사실을 설명 해석하는 경험과학이다

(4) 규범과학

부동산학은 부동산학이 나아가야할 올바른 방향성을 연구하는 규범과학의 성격을 띤다

(5) 인문 사회과학

부동산학의 연구대상은 부동산이다 그러나 인간과 무관한 자연현상은 부동산학연구의 대상

이 되지 못하므로 인간과 유관한 부동산현상과 활동을 연구의 대상으로 삼는다는 점에서 인문

사회과학의 성격을 갖는다

3 부동산학연구의 대상 및 연구분야

(1) 부동산현상

부동산현상이란 부동산 자체가 시간의 흐름 속에서 생태적으로 변화하는 모습 내지는 그 모습

으로부터 도출될 수 있는 여러 가지 반복성 법칙성 등을 의미하며 부동산 현상은 기술적

현상 경제적 현상 법률적 현상 등으로 구분된다

(2) 부동산활동

부동산활동이란 부동산과 인간과의 관계를 가리키는 것으로 인간이 부동산을 대상으로 전개하

는 관리적 측면의 여러 가지 행위를 말한다 아울러 이 부동산활동의 능률화를 추구하는 것이

부동산학 연구의 목적이기도 하다

1) 부동산활동의 주체

부동산활동의 주체는 사적 주체 공적 주체 제3섹터 등으로 구분할 수 있다

① 사적 주체(제1섹터)개인 기업 토지소유자 조합 등

② 공적 주체(제2섹터)정부 지방자치단체 각종 공사(공기업) 등

③ 제3섹터사적 주체와 공적 주체가 혼합되어 사업을 시행하는 경우이다

16 제1편 부동산학 총론

2) 부동산활동의 분류

김영진 교수는 부동산활동을 사용가치와 교환가치를 기준으로 각각 소유활동과 거래활동으

로 구분하였으며 이창석 교수는 전문성을 기준으로 일반활동과 전문활동으로 구분하였는

바 소유활동은 최유효이용의 원리가 거래활동은 거래질서확립의 원리가 지도원리로 작용

하게 된다 아울러 정책 및 행정활동은 소유와 거래활동 모두에 영향을 미치는 상대적

개념에 해당된다

3) 활동주체에 따른 부동산활동의 구분

① 정부부문의 활동

부동산을 관리하는 기능을 하며 부동산활동의 규제 및 보조 과세 등을 통해 부동산활

동을 규제 또는 촉진시킨다

② 사적부문의 활동

부동산개발업 감정평가업 중개업 금융업 등은 사적 부문의 부동산활동에 속한다

우리나라의 표준산업분류체계에 따른 분류

대분류 중분류 소분류 세분류

부동산업

부동산임대 및

공급업

부동산임대업

∙ 주거용 건물임대업

∙ 비주거용건물임대업

∙ 기타 부동산임대업

부동산개발 및 공급업

∙ 주거용건물 개발 및 공급업

∙ 비주거용건물 개발 및 공급업

∙ 기타 부동산 개발 및 공급업

부동산관련

서비스업

부동산관리업∙ 주거용부동산 관리업

∙ 비주거용부동산관리업

부동산중개 및 감정평가업∙ 부동산자문 및 중개업

∙ 부동산감정평가업

③ 전문협회의 활동

부동산분야에는 중개사협회 평가사협회 등의 많은 전문협회가 있으며 전문협회는

교육프로그램의 제공 출판물의 간행 등 다양한 서비스를 제공하는 한편 회원들의 권익

보호를 위해 노력하고 있다

4) 부동산활동의 속성

① 과학성 및 기술성

부동산활동을 위한 체계화된 지식 및 원리의 관점에서는 과학성을 그 지식 및 원리를

실무에 이용하는 관점에서는 기술성을 가진다 이 때 과학성은 부동산이론을 기술성은

부동산실무의 능률화를 도모하는데 있으며 부동산활동은 지식과 경험을 동시에 요구

17제1장 부동산학의 기본원리

한다고 볼 수 있다

② 사회성 공공성 및 사익성

부동산은 국토를 구성하는 공간이며 국가의 존립을 위해 필수불가결한 요소이고 경제

적 비중이 큰 경제재이므로 사회성과 공공성이 강조되는 반면 사유재산이 보장되고

개인의 영리활동이 보장되는 자본주의 국가에서 사익성도 존중되어야 한다 따라서

사회 공공성 및 사익성의 조화가 필요하게 된다

③ 전문성

전문성의 수준은 평가자의 수준에 따라 1차 2차 3차 수준의 전문성으로 구분할 수

있다

1차 수준의 전문성

부동산에 간한 전문적 지식이 없는 일반인인 비전문가가 행하는 자신을 위한 부동산

활동으로 빈도는 높지만 전문성은 낮다

2차 수준의 전문성

부동산을 일상의 업무로 다루는 사람에 의한 활동으로 1차보다는 전문성이 높고

3차 보다는 전문성이 낮으며 세무공무원의 과세를 위한 감정평가 공인중개사의

감정평가 등이 이에 해당된다

3차 수준의 전문성

특정의 부동산활동의 전문가에 의한 활동으로 전문성이 가장 높다 그 예로는 감정

평가사의 감정평가 등이 해당된다

④ 윤리성

부동산업이 다루는 부동산활동은 부동산의 높은 사회성 공공성으로 인하여 당연히

높은 수준의 직업윤리가 강조되어 진다 윤리성은 부동산중개업자뿐 아니라 거래당사

자에게도 요구된다

⑤ 정보활동

부동산활동에서 말하는 정보란 단순한 정보만이 아니라 거래사례자료와 같은 정보이상

의 자료도 포함되며 정보의 중요성으로 인해 정보관리 정보비용의 개념이 발생한다

정보활동이 중요성을 갖는 이유는 부동산의 특성 중 부동성과 부동산을 둘러싼 환경요

인에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문이다

⑥ 대인 및 대물활동

부동산활동은 활동의 주체가 인간이라는 관점에서 대인활동의 성격을 가지며 물리적

인 부동산을 취급한다는 점에서 대물활동의 성격을 갖는다

18 제1편 부동산학 총론

⑦ 임장활동

부동산활동은 부동산의 위치가 고정되어 있는 위치의 고정성과 물리적 부동산을 대상으

로 전개된다는 점에서 대물활동의 성격을 가지고 있으며 서면자료만으로 부동산결정

에 필요한 여러 사항을 파악할 수 없다는 점에서 임장(현장)활동이 필수적으로 요구된다

⑧ 공간활동

부동산은 3차원적 입체공간으로 구성되어 있으므로 부동산을 대상으로 전개하는 부동

산활동 역시 공간활동의 성격을 갖는다

⑨ 배려의 장기성

부동산의 영속성 용도의 다양성으로 인해 부동산활동은 장래에 대한 배려를 거쳐 이루

어져야 하며 부동산의 인문적 위치의 가변성에 대한 배려가 필수적으로 수반된다

⑩ 복합개념

부동산활동은 종합과학의 성격에 바탕을 두고 복합개념으로 접근하여야 한다

(3) 부동산학연구의 분야

부동산학이 부동산환경에 대해 공통적으로 어떠한 기능과 역할을 수행하고 있느냐에 따라

부동산결정분야 부동산결정의 지원분야 부동산학의 기초분야로 나뉜다 이들 각 분야는 다

른 분야와 밀접한 관계를 가지고 있으며 동시에 상호의존적 관계에 있다 부동산결정분야와

결정지원분야는 실무분야이며 부동산학의 기초분야는 이론적 분야에 해당한다

부동산결정분야 부동산결정 지원분야 부동산학의 기초분야

부동산 투자

부동산 금융

부동산 개발

부동산 정책

부동산 마케팅

부동산 관리

부동산 평가

부동산 상담

부동산의 특성

부동산 법

부동산 시장

부동산 세금

기초적 금융수학

4 부동산학의 접근방법(연구방법)

(1) 분산식 접근방법

일반적 주변과학(법학 경제학 공학 등)에 의하여 각 학문별로 개별적 부분적으로 부동산을 다

루는 접근방법이다 부분적인 논점파악이 비교적 명확하다는 장점이 있는 반면 연구의 종합기

능이 결여되며 부동산학의 체계화가 현실적으로 불가능하다는 단점을 갖는다

(2) 중점식 접근방법

부동산 및 부동산활동의 특정측면(법률적 경제적 기술적 측면 등)에만 중점을 두는 연구방법으

로 특정 부동산활동의 효율화에 기여할 수 있는 반면 전체적인 인식수단이 결여되기 쉬우며

19제1장 부동산학의 기본원리

지역에 따른 특성을 간과할 수 있다는 단점을 갖는다

(3) 종합식(적) 접근방법

부동산을 기술 경제 법률적 측면의 복합개념으로 이해하고 그러한 측면의 이해를 토대로

시스템적 사고방식에 따라 부동산학 이론을 구축해야 한다는 연구방법으로서 우리나라 부동산

학 이론을 단기간에 통일적으로 완성시키는데 크게 기여한 연구방법이다

(4) 법 제도적 접근방법

부동산에 관한 이론을 체계화함에 있어서 그 이론적 기초를 법률적 제도적 측면에 두는 방법

으로 이 방법은 특히 부동산의 소유권과 양도 등의 거래에 관한 이론적 측면에서 접근하는

방법이다

(5) 행태과학적 접근방법

부동산활동에 내재하는 인간적 요인에 착안하여 부동산행태를 중심으로 부동산활동의 본질을

규명하려는 방법으로서 부동산의사결정을 하는 사람들의 개인적인 욕구나 동기 등을 사회

심리학적으로 분석하려는 태도이다 최근 들어 부동산마케팅 부동산경영 부동산 중개이론

등을 과학화하려는데 이 방법이 채택되는 경향이 증가하고 있다

(6) 의사결정식 접근방법

합리적인 의사결정의 분석과 시장기능의 활성화에 초점을 둔 방법으로서 인간은 합리적인

존재이며 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 접근하는 방법이다

5 부동산학의 제(諸)측면과 복합개념

부동산학 성립에 가장 큰 영향을 미친 학문이 경제학 공학 법학이므로 각각 법률 경제 기술

적 측면의 3측면으로 구분하는 바 법률적 경제적 측면을 무형적 측면 기술적 측면을 유형적

측면으로 나누게 된다 또한 이 3가지 측면을 개별적으로 접근하는 것이 아니라 종합적으로

접근하는 논리가 바로 복합개념의 논리이다

제2절 부동산학의 이념 및 일반원칙

1 의의

부동산학이 나아가야할 방향성 내지 부동산학이 추구하는 가치를 부동산학의 이념이라 하며

부동산의 정의와 부동산학의 목적을 파악하고 부동산학이 지향할 방향을 올바르게 세워 부동산

학의 해석을 적절하게 지도해나가는 원리를 말한다 부동산학의 이념은 일반이념과 지도이념으

로 구분하여 살펴볼 필요가 있다

20 제1편 부동산학 총론

2 부동산학의 일반이념

(1) 효율성의 이념

경제적 원리로서 최소의 인적 물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 효과를 산출하자는 원리로

서 전반적인 부동산활동에 걸쳐 합리적인 선택과 관련된 원리이다 효율성의 이념은 민간(사

적)부문 및 사익과 관련성을 갖는 이념이다

(2) 형평성의 이념

사회적 강자의 이익확보에 비해 사회적 약자의 이익확보가 어렵다는 사회정의를 고려한 개념

으로서 한정된 부동산을 가장 많은 사람들에게 배분되도록 하자는 원리라고 할 수 있다 형평

성의 이념은 공적부문 및 공익과 관련성을 갖는 이념이다

(3) 합법성의 원리

부동산현상과 부동산활동은 법의 테두리 내에서 이루어져야 한다는 이념으로서 상충관계에

있는 공익과 사익 효율성과 형평성의 이념을 적절히 조화시키는 원리로 작용한다

3 부동산학의 지도이념

(1) 공 사익조화의 원리(법률적 측면의 원리)

사익이 개인의 이익에 초점을 맞춘 것에 비하여 공익은 불특정 다수인의 배분적 이익을 의미한

다 따라서 부동산의 법률적 측면에서는 공익과 사익의 적절한 조화가 특히 요구된다 그러나

현실적으로는 공 사익의 적절한 조화가 곤란한 만큼 정책의 결정은 어느 한쪽의 입장에서

결정되는 경향이 있다

(2) 공간 및 환경가치 증대의 원리(기술적 측면의 원리)

기술혁신에 의한 공간활용의 증대와 환경파괴의 최소화를 중시하는 원리로서 개발과 보전의

적절한 조화를 추구하는 이념이다

(3) 효율적 관리의 원리(경제적 측면의 원리)

부동산의 가격과 관련하여 부동산이 지니는 본질적 특성에 따라 부동산의 수요와 공급에 대한

분석이 필요하며 어려 요인들이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 분석의 측면에서 중시된다

4 부동산학(활동)의 일반원칙

부동산학의 일반원칙이란 부동산과 인간과의 관계개선이라는 부동산학의 이상을 달성하기 위

한 부동산학 이론의 개발이나 실무활동의 일반적 지도이념으로서 능률성 안전성 경제성 공정성의 원칙으로 구분할 수 있으며 이를 이창석 교수는 부동산활동의 일반원칙으로 김영진

교수는 부동산학의 일반원칙으로 설명하고 있다

21제1장 부동산학의 기본원리

(1) 능률성의 원칙

부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 부동산거래활동의

능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다 부동산학의 연구목적이

부동산활동의 능률화에 있으므로 부동산학의 연구목적과 관련하여 가장 중시되는 원칙이

된다

(2) 안전성의 원칙

부동산은 재산적 가치가 높은 재화이므로 거래사고가 빈번하게 발생하므로 이와 관련하여

안전성을 고려해야 한다 그러나 부동산활동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로

상충관계에 있는 능률성이 저하된다는 문제점이 발생할 수 있다 안전성의 원칙은 복합개념으

로 접근해야 한다

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 기회비용을 고려한 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

16 제1편 부동산학 총론

2) 부동산활동의 분류

김영진 교수는 부동산활동을 사용가치와 교환가치를 기준으로 각각 소유활동과 거래활동으

로 구분하였으며 이창석 교수는 전문성을 기준으로 일반활동과 전문활동으로 구분하였는

바 소유활동은 최유효이용의 원리가 거래활동은 거래질서확립의 원리가 지도원리로 작용

하게 된다 아울러 정책 및 행정활동은 소유와 거래활동 모두에 영향을 미치는 상대적

개념에 해당된다

3) 활동주체에 따른 부동산활동의 구분

① 정부부문의 활동

부동산을 관리하는 기능을 하며 부동산활동의 규제 및 보조 과세 등을 통해 부동산활

동을 규제 또는 촉진시킨다

② 사적부문의 활동

부동산개발업 감정평가업 중개업 금융업 등은 사적 부문의 부동산활동에 속한다

우리나라의 표준산업분류체계에 따른 분류

대분류 중분류 소분류 세분류

부동산업

부동산임대 및

공급업

부동산임대업

∙ 주거용 건물임대업

∙ 비주거용건물임대업

∙ 기타 부동산임대업

부동산개발 및 공급업

∙ 주거용건물 개발 및 공급업

∙ 비주거용건물 개발 및 공급업

∙ 기타 부동산 개발 및 공급업

부동산관련

서비스업

부동산관리업∙ 주거용부동산 관리업

∙ 비주거용부동산관리업

부동산중개 및 감정평가업∙ 부동산자문 및 중개업

∙ 부동산감정평가업

③ 전문협회의 활동

부동산분야에는 중개사협회 평가사협회 등의 많은 전문협회가 있으며 전문협회는

교육프로그램의 제공 출판물의 간행 등 다양한 서비스를 제공하는 한편 회원들의 권익

보호를 위해 노력하고 있다

4) 부동산활동의 속성

① 과학성 및 기술성

부동산활동을 위한 체계화된 지식 및 원리의 관점에서는 과학성을 그 지식 및 원리를

실무에 이용하는 관점에서는 기술성을 가진다 이 때 과학성은 부동산이론을 기술성은

부동산실무의 능률화를 도모하는데 있으며 부동산활동은 지식과 경험을 동시에 요구

17제1장 부동산학의 기본원리

한다고 볼 수 있다

② 사회성 공공성 및 사익성

부동산은 국토를 구성하는 공간이며 국가의 존립을 위해 필수불가결한 요소이고 경제

적 비중이 큰 경제재이므로 사회성과 공공성이 강조되는 반면 사유재산이 보장되고

개인의 영리활동이 보장되는 자본주의 국가에서 사익성도 존중되어야 한다 따라서

사회 공공성 및 사익성의 조화가 필요하게 된다

③ 전문성

전문성의 수준은 평가자의 수준에 따라 1차 2차 3차 수준의 전문성으로 구분할 수

있다

1차 수준의 전문성

부동산에 간한 전문적 지식이 없는 일반인인 비전문가가 행하는 자신을 위한 부동산

활동으로 빈도는 높지만 전문성은 낮다

2차 수준의 전문성

부동산을 일상의 업무로 다루는 사람에 의한 활동으로 1차보다는 전문성이 높고

3차 보다는 전문성이 낮으며 세무공무원의 과세를 위한 감정평가 공인중개사의

감정평가 등이 이에 해당된다

3차 수준의 전문성

특정의 부동산활동의 전문가에 의한 활동으로 전문성이 가장 높다 그 예로는 감정

평가사의 감정평가 등이 해당된다

④ 윤리성

부동산업이 다루는 부동산활동은 부동산의 높은 사회성 공공성으로 인하여 당연히

높은 수준의 직업윤리가 강조되어 진다 윤리성은 부동산중개업자뿐 아니라 거래당사

자에게도 요구된다

⑤ 정보활동

부동산활동에서 말하는 정보란 단순한 정보만이 아니라 거래사례자료와 같은 정보이상

의 자료도 포함되며 정보의 중요성으로 인해 정보관리 정보비용의 개념이 발생한다

정보활동이 중요성을 갖는 이유는 부동산의 특성 중 부동성과 부동산을 둘러싼 환경요

인에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문이다

⑥ 대인 및 대물활동

부동산활동은 활동의 주체가 인간이라는 관점에서 대인활동의 성격을 가지며 물리적

인 부동산을 취급한다는 점에서 대물활동의 성격을 갖는다

18 제1편 부동산학 총론

⑦ 임장활동

부동산활동은 부동산의 위치가 고정되어 있는 위치의 고정성과 물리적 부동산을 대상으

로 전개된다는 점에서 대물활동의 성격을 가지고 있으며 서면자료만으로 부동산결정

에 필요한 여러 사항을 파악할 수 없다는 점에서 임장(현장)활동이 필수적으로 요구된다

⑧ 공간활동

부동산은 3차원적 입체공간으로 구성되어 있으므로 부동산을 대상으로 전개하는 부동

산활동 역시 공간활동의 성격을 갖는다

⑨ 배려의 장기성

부동산의 영속성 용도의 다양성으로 인해 부동산활동은 장래에 대한 배려를 거쳐 이루

어져야 하며 부동산의 인문적 위치의 가변성에 대한 배려가 필수적으로 수반된다

⑩ 복합개념

부동산활동은 종합과학의 성격에 바탕을 두고 복합개념으로 접근하여야 한다

(3) 부동산학연구의 분야

부동산학이 부동산환경에 대해 공통적으로 어떠한 기능과 역할을 수행하고 있느냐에 따라

부동산결정분야 부동산결정의 지원분야 부동산학의 기초분야로 나뉜다 이들 각 분야는 다

른 분야와 밀접한 관계를 가지고 있으며 동시에 상호의존적 관계에 있다 부동산결정분야와

결정지원분야는 실무분야이며 부동산학의 기초분야는 이론적 분야에 해당한다

부동산결정분야 부동산결정 지원분야 부동산학의 기초분야

부동산 투자

부동산 금융

부동산 개발

부동산 정책

부동산 마케팅

부동산 관리

부동산 평가

부동산 상담

부동산의 특성

부동산 법

부동산 시장

부동산 세금

기초적 금융수학

4 부동산학의 접근방법(연구방법)

(1) 분산식 접근방법

일반적 주변과학(법학 경제학 공학 등)에 의하여 각 학문별로 개별적 부분적으로 부동산을 다

루는 접근방법이다 부분적인 논점파악이 비교적 명확하다는 장점이 있는 반면 연구의 종합기

능이 결여되며 부동산학의 체계화가 현실적으로 불가능하다는 단점을 갖는다

(2) 중점식 접근방법

부동산 및 부동산활동의 특정측면(법률적 경제적 기술적 측면 등)에만 중점을 두는 연구방법으

로 특정 부동산활동의 효율화에 기여할 수 있는 반면 전체적인 인식수단이 결여되기 쉬우며

19제1장 부동산학의 기본원리

지역에 따른 특성을 간과할 수 있다는 단점을 갖는다

(3) 종합식(적) 접근방법

부동산을 기술 경제 법률적 측면의 복합개념으로 이해하고 그러한 측면의 이해를 토대로

시스템적 사고방식에 따라 부동산학 이론을 구축해야 한다는 연구방법으로서 우리나라 부동산

학 이론을 단기간에 통일적으로 완성시키는데 크게 기여한 연구방법이다

(4) 법 제도적 접근방법

부동산에 관한 이론을 체계화함에 있어서 그 이론적 기초를 법률적 제도적 측면에 두는 방법

으로 이 방법은 특히 부동산의 소유권과 양도 등의 거래에 관한 이론적 측면에서 접근하는

방법이다

(5) 행태과학적 접근방법

부동산활동에 내재하는 인간적 요인에 착안하여 부동산행태를 중심으로 부동산활동의 본질을

규명하려는 방법으로서 부동산의사결정을 하는 사람들의 개인적인 욕구나 동기 등을 사회

심리학적으로 분석하려는 태도이다 최근 들어 부동산마케팅 부동산경영 부동산 중개이론

등을 과학화하려는데 이 방법이 채택되는 경향이 증가하고 있다

(6) 의사결정식 접근방법

합리적인 의사결정의 분석과 시장기능의 활성화에 초점을 둔 방법으로서 인간은 합리적인

존재이며 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 접근하는 방법이다

5 부동산학의 제(諸)측면과 복합개념

부동산학 성립에 가장 큰 영향을 미친 학문이 경제학 공학 법학이므로 각각 법률 경제 기술

적 측면의 3측면으로 구분하는 바 법률적 경제적 측면을 무형적 측면 기술적 측면을 유형적

측면으로 나누게 된다 또한 이 3가지 측면을 개별적으로 접근하는 것이 아니라 종합적으로

접근하는 논리가 바로 복합개념의 논리이다

제2절 부동산학의 이념 및 일반원칙

1 의의

부동산학이 나아가야할 방향성 내지 부동산학이 추구하는 가치를 부동산학의 이념이라 하며

부동산의 정의와 부동산학의 목적을 파악하고 부동산학이 지향할 방향을 올바르게 세워 부동산

학의 해석을 적절하게 지도해나가는 원리를 말한다 부동산학의 이념은 일반이념과 지도이념으

로 구분하여 살펴볼 필요가 있다

20 제1편 부동산학 총론

2 부동산학의 일반이념

(1) 효율성의 이념

경제적 원리로서 최소의 인적 물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 효과를 산출하자는 원리로

서 전반적인 부동산활동에 걸쳐 합리적인 선택과 관련된 원리이다 효율성의 이념은 민간(사

적)부문 및 사익과 관련성을 갖는 이념이다

(2) 형평성의 이념

사회적 강자의 이익확보에 비해 사회적 약자의 이익확보가 어렵다는 사회정의를 고려한 개념

으로서 한정된 부동산을 가장 많은 사람들에게 배분되도록 하자는 원리라고 할 수 있다 형평

성의 이념은 공적부문 및 공익과 관련성을 갖는 이념이다

(3) 합법성의 원리

부동산현상과 부동산활동은 법의 테두리 내에서 이루어져야 한다는 이념으로서 상충관계에

있는 공익과 사익 효율성과 형평성의 이념을 적절히 조화시키는 원리로 작용한다

3 부동산학의 지도이념

(1) 공 사익조화의 원리(법률적 측면의 원리)

사익이 개인의 이익에 초점을 맞춘 것에 비하여 공익은 불특정 다수인의 배분적 이익을 의미한

다 따라서 부동산의 법률적 측면에서는 공익과 사익의 적절한 조화가 특히 요구된다 그러나

현실적으로는 공 사익의 적절한 조화가 곤란한 만큼 정책의 결정은 어느 한쪽의 입장에서

결정되는 경향이 있다

(2) 공간 및 환경가치 증대의 원리(기술적 측면의 원리)

기술혁신에 의한 공간활용의 증대와 환경파괴의 최소화를 중시하는 원리로서 개발과 보전의

적절한 조화를 추구하는 이념이다

(3) 효율적 관리의 원리(경제적 측면의 원리)

부동산의 가격과 관련하여 부동산이 지니는 본질적 특성에 따라 부동산의 수요와 공급에 대한

분석이 필요하며 어려 요인들이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 분석의 측면에서 중시된다

4 부동산학(활동)의 일반원칙

부동산학의 일반원칙이란 부동산과 인간과의 관계개선이라는 부동산학의 이상을 달성하기 위

한 부동산학 이론의 개발이나 실무활동의 일반적 지도이념으로서 능률성 안전성 경제성 공정성의 원칙으로 구분할 수 있으며 이를 이창석 교수는 부동산활동의 일반원칙으로 김영진

교수는 부동산학의 일반원칙으로 설명하고 있다

21제1장 부동산학의 기본원리

(1) 능률성의 원칙

부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 부동산거래활동의

능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다 부동산학의 연구목적이

부동산활동의 능률화에 있으므로 부동산학의 연구목적과 관련하여 가장 중시되는 원칙이

된다

(2) 안전성의 원칙

부동산은 재산적 가치가 높은 재화이므로 거래사고가 빈번하게 발생하므로 이와 관련하여

안전성을 고려해야 한다 그러나 부동산활동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로

상충관계에 있는 능률성이 저하된다는 문제점이 발생할 수 있다 안전성의 원칙은 복합개념으

로 접근해야 한다

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 기회비용을 고려한 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

17제1장 부동산학의 기본원리

한다고 볼 수 있다

② 사회성 공공성 및 사익성

부동산은 국토를 구성하는 공간이며 국가의 존립을 위해 필수불가결한 요소이고 경제

적 비중이 큰 경제재이므로 사회성과 공공성이 강조되는 반면 사유재산이 보장되고

개인의 영리활동이 보장되는 자본주의 국가에서 사익성도 존중되어야 한다 따라서

사회 공공성 및 사익성의 조화가 필요하게 된다

③ 전문성

전문성의 수준은 평가자의 수준에 따라 1차 2차 3차 수준의 전문성으로 구분할 수

있다

1차 수준의 전문성

부동산에 간한 전문적 지식이 없는 일반인인 비전문가가 행하는 자신을 위한 부동산

활동으로 빈도는 높지만 전문성은 낮다

2차 수준의 전문성

부동산을 일상의 업무로 다루는 사람에 의한 활동으로 1차보다는 전문성이 높고

3차 보다는 전문성이 낮으며 세무공무원의 과세를 위한 감정평가 공인중개사의

감정평가 등이 이에 해당된다

3차 수준의 전문성

특정의 부동산활동의 전문가에 의한 활동으로 전문성이 가장 높다 그 예로는 감정

평가사의 감정평가 등이 해당된다

④ 윤리성

부동산업이 다루는 부동산활동은 부동산의 높은 사회성 공공성으로 인하여 당연히

높은 수준의 직업윤리가 강조되어 진다 윤리성은 부동산중개업자뿐 아니라 거래당사

자에게도 요구된다

⑤ 정보활동

부동산활동에서 말하는 정보란 단순한 정보만이 아니라 거래사례자료와 같은 정보이상

의 자료도 포함되며 정보의 중요성으로 인해 정보관리 정보비용의 개념이 발생한다

정보활동이 중요성을 갖는 이유는 부동산의 특성 중 부동성과 부동산을 둘러싼 환경요

인에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문이다

⑥ 대인 및 대물활동

부동산활동은 활동의 주체가 인간이라는 관점에서 대인활동의 성격을 가지며 물리적

인 부동산을 취급한다는 점에서 대물활동의 성격을 갖는다

18 제1편 부동산학 총론

⑦ 임장활동

부동산활동은 부동산의 위치가 고정되어 있는 위치의 고정성과 물리적 부동산을 대상으

로 전개된다는 점에서 대물활동의 성격을 가지고 있으며 서면자료만으로 부동산결정

에 필요한 여러 사항을 파악할 수 없다는 점에서 임장(현장)활동이 필수적으로 요구된다

⑧ 공간활동

부동산은 3차원적 입체공간으로 구성되어 있으므로 부동산을 대상으로 전개하는 부동

산활동 역시 공간활동의 성격을 갖는다

⑨ 배려의 장기성

부동산의 영속성 용도의 다양성으로 인해 부동산활동은 장래에 대한 배려를 거쳐 이루

어져야 하며 부동산의 인문적 위치의 가변성에 대한 배려가 필수적으로 수반된다

⑩ 복합개념

부동산활동은 종합과학의 성격에 바탕을 두고 복합개념으로 접근하여야 한다

(3) 부동산학연구의 분야

부동산학이 부동산환경에 대해 공통적으로 어떠한 기능과 역할을 수행하고 있느냐에 따라

부동산결정분야 부동산결정의 지원분야 부동산학의 기초분야로 나뉜다 이들 각 분야는 다

른 분야와 밀접한 관계를 가지고 있으며 동시에 상호의존적 관계에 있다 부동산결정분야와

결정지원분야는 실무분야이며 부동산학의 기초분야는 이론적 분야에 해당한다

부동산결정분야 부동산결정 지원분야 부동산학의 기초분야

부동산 투자

부동산 금융

부동산 개발

부동산 정책

부동산 마케팅

부동산 관리

부동산 평가

부동산 상담

부동산의 특성

부동산 법

부동산 시장

부동산 세금

기초적 금융수학

4 부동산학의 접근방법(연구방법)

(1) 분산식 접근방법

일반적 주변과학(법학 경제학 공학 등)에 의하여 각 학문별로 개별적 부분적으로 부동산을 다

루는 접근방법이다 부분적인 논점파악이 비교적 명확하다는 장점이 있는 반면 연구의 종합기

능이 결여되며 부동산학의 체계화가 현실적으로 불가능하다는 단점을 갖는다

(2) 중점식 접근방법

부동산 및 부동산활동의 특정측면(법률적 경제적 기술적 측면 등)에만 중점을 두는 연구방법으

로 특정 부동산활동의 효율화에 기여할 수 있는 반면 전체적인 인식수단이 결여되기 쉬우며

19제1장 부동산학의 기본원리

지역에 따른 특성을 간과할 수 있다는 단점을 갖는다

(3) 종합식(적) 접근방법

부동산을 기술 경제 법률적 측면의 복합개념으로 이해하고 그러한 측면의 이해를 토대로

시스템적 사고방식에 따라 부동산학 이론을 구축해야 한다는 연구방법으로서 우리나라 부동산

학 이론을 단기간에 통일적으로 완성시키는데 크게 기여한 연구방법이다

(4) 법 제도적 접근방법

부동산에 관한 이론을 체계화함에 있어서 그 이론적 기초를 법률적 제도적 측면에 두는 방법

으로 이 방법은 특히 부동산의 소유권과 양도 등의 거래에 관한 이론적 측면에서 접근하는

방법이다

(5) 행태과학적 접근방법

부동산활동에 내재하는 인간적 요인에 착안하여 부동산행태를 중심으로 부동산활동의 본질을

규명하려는 방법으로서 부동산의사결정을 하는 사람들의 개인적인 욕구나 동기 등을 사회

심리학적으로 분석하려는 태도이다 최근 들어 부동산마케팅 부동산경영 부동산 중개이론

등을 과학화하려는데 이 방법이 채택되는 경향이 증가하고 있다

(6) 의사결정식 접근방법

합리적인 의사결정의 분석과 시장기능의 활성화에 초점을 둔 방법으로서 인간은 합리적인

존재이며 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 접근하는 방법이다

5 부동산학의 제(諸)측면과 복합개념

부동산학 성립에 가장 큰 영향을 미친 학문이 경제학 공학 법학이므로 각각 법률 경제 기술

적 측면의 3측면으로 구분하는 바 법률적 경제적 측면을 무형적 측면 기술적 측면을 유형적

측면으로 나누게 된다 또한 이 3가지 측면을 개별적으로 접근하는 것이 아니라 종합적으로

접근하는 논리가 바로 복합개념의 논리이다

제2절 부동산학의 이념 및 일반원칙

1 의의

부동산학이 나아가야할 방향성 내지 부동산학이 추구하는 가치를 부동산학의 이념이라 하며

부동산의 정의와 부동산학의 목적을 파악하고 부동산학이 지향할 방향을 올바르게 세워 부동산

학의 해석을 적절하게 지도해나가는 원리를 말한다 부동산학의 이념은 일반이념과 지도이념으

로 구분하여 살펴볼 필요가 있다

20 제1편 부동산학 총론

2 부동산학의 일반이념

(1) 효율성의 이념

경제적 원리로서 최소의 인적 물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 효과를 산출하자는 원리로

서 전반적인 부동산활동에 걸쳐 합리적인 선택과 관련된 원리이다 효율성의 이념은 민간(사

적)부문 및 사익과 관련성을 갖는 이념이다

(2) 형평성의 이념

사회적 강자의 이익확보에 비해 사회적 약자의 이익확보가 어렵다는 사회정의를 고려한 개념

으로서 한정된 부동산을 가장 많은 사람들에게 배분되도록 하자는 원리라고 할 수 있다 형평

성의 이념은 공적부문 및 공익과 관련성을 갖는 이념이다

(3) 합법성의 원리

부동산현상과 부동산활동은 법의 테두리 내에서 이루어져야 한다는 이념으로서 상충관계에

있는 공익과 사익 효율성과 형평성의 이념을 적절히 조화시키는 원리로 작용한다

3 부동산학의 지도이념

(1) 공 사익조화의 원리(법률적 측면의 원리)

사익이 개인의 이익에 초점을 맞춘 것에 비하여 공익은 불특정 다수인의 배분적 이익을 의미한

다 따라서 부동산의 법률적 측면에서는 공익과 사익의 적절한 조화가 특히 요구된다 그러나

현실적으로는 공 사익의 적절한 조화가 곤란한 만큼 정책의 결정은 어느 한쪽의 입장에서

결정되는 경향이 있다

(2) 공간 및 환경가치 증대의 원리(기술적 측면의 원리)

기술혁신에 의한 공간활용의 증대와 환경파괴의 최소화를 중시하는 원리로서 개발과 보전의

적절한 조화를 추구하는 이념이다

(3) 효율적 관리의 원리(경제적 측면의 원리)

부동산의 가격과 관련하여 부동산이 지니는 본질적 특성에 따라 부동산의 수요와 공급에 대한

분석이 필요하며 어려 요인들이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 분석의 측면에서 중시된다

4 부동산학(활동)의 일반원칙

부동산학의 일반원칙이란 부동산과 인간과의 관계개선이라는 부동산학의 이상을 달성하기 위

한 부동산학 이론의 개발이나 실무활동의 일반적 지도이념으로서 능률성 안전성 경제성 공정성의 원칙으로 구분할 수 있으며 이를 이창석 교수는 부동산활동의 일반원칙으로 김영진

교수는 부동산학의 일반원칙으로 설명하고 있다

21제1장 부동산학의 기본원리

(1) 능률성의 원칙

부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 부동산거래활동의

능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다 부동산학의 연구목적이

부동산활동의 능률화에 있으므로 부동산학의 연구목적과 관련하여 가장 중시되는 원칙이

된다

(2) 안전성의 원칙

부동산은 재산적 가치가 높은 재화이므로 거래사고가 빈번하게 발생하므로 이와 관련하여

안전성을 고려해야 한다 그러나 부동산활동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로

상충관계에 있는 능률성이 저하된다는 문제점이 발생할 수 있다 안전성의 원칙은 복합개념으

로 접근해야 한다

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 기회비용을 고려한 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

18 제1편 부동산학 총론

⑦ 임장활동

부동산활동은 부동산의 위치가 고정되어 있는 위치의 고정성과 물리적 부동산을 대상으

로 전개된다는 점에서 대물활동의 성격을 가지고 있으며 서면자료만으로 부동산결정

에 필요한 여러 사항을 파악할 수 없다는 점에서 임장(현장)활동이 필수적으로 요구된다

⑧ 공간활동

부동산은 3차원적 입체공간으로 구성되어 있으므로 부동산을 대상으로 전개하는 부동

산활동 역시 공간활동의 성격을 갖는다

⑨ 배려의 장기성

부동산의 영속성 용도의 다양성으로 인해 부동산활동은 장래에 대한 배려를 거쳐 이루

어져야 하며 부동산의 인문적 위치의 가변성에 대한 배려가 필수적으로 수반된다

⑩ 복합개념

부동산활동은 종합과학의 성격에 바탕을 두고 복합개념으로 접근하여야 한다

(3) 부동산학연구의 분야

부동산학이 부동산환경에 대해 공통적으로 어떠한 기능과 역할을 수행하고 있느냐에 따라

부동산결정분야 부동산결정의 지원분야 부동산학의 기초분야로 나뉜다 이들 각 분야는 다

른 분야와 밀접한 관계를 가지고 있으며 동시에 상호의존적 관계에 있다 부동산결정분야와

결정지원분야는 실무분야이며 부동산학의 기초분야는 이론적 분야에 해당한다

부동산결정분야 부동산결정 지원분야 부동산학의 기초분야

부동산 투자

부동산 금융

부동산 개발

부동산 정책

부동산 마케팅

부동산 관리

부동산 평가

부동산 상담

부동산의 특성

부동산 법

부동산 시장

부동산 세금

기초적 금융수학

4 부동산학의 접근방법(연구방법)

(1) 분산식 접근방법

일반적 주변과학(법학 경제학 공학 등)에 의하여 각 학문별로 개별적 부분적으로 부동산을 다

루는 접근방법이다 부분적인 논점파악이 비교적 명확하다는 장점이 있는 반면 연구의 종합기

능이 결여되며 부동산학의 체계화가 현실적으로 불가능하다는 단점을 갖는다

(2) 중점식 접근방법

부동산 및 부동산활동의 특정측면(법률적 경제적 기술적 측면 등)에만 중점을 두는 연구방법으

로 특정 부동산활동의 효율화에 기여할 수 있는 반면 전체적인 인식수단이 결여되기 쉬우며

19제1장 부동산학의 기본원리

지역에 따른 특성을 간과할 수 있다는 단점을 갖는다

(3) 종합식(적) 접근방법

부동산을 기술 경제 법률적 측면의 복합개념으로 이해하고 그러한 측면의 이해를 토대로

시스템적 사고방식에 따라 부동산학 이론을 구축해야 한다는 연구방법으로서 우리나라 부동산

학 이론을 단기간에 통일적으로 완성시키는데 크게 기여한 연구방법이다

(4) 법 제도적 접근방법

부동산에 관한 이론을 체계화함에 있어서 그 이론적 기초를 법률적 제도적 측면에 두는 방법

으로 이 방법은 특히 부동산의 소유권과 양도 등의 거래에 관한 이론적 측면에서 접근하는

방법이다

(5) 행태과학적 접근방법

부동산활동에 내재하는 인간적 요인에 착안하여 부동산행태를 중심으로 부동산활동의 본질을

규명하려는 방법으로서 부동산의사결정을 하는 사람들의 개인적인 욕구나 동기 등을 사회

심리학적으로 분석하려는 태도이다 최근 들어 부동산마케팅 부동산경영 부동산 중개이론

등을 과학화하려는데 이 방법이 채택되는 경향이 증가하고 있다

(6) 의사결정식 접근방법

합리적인 의사결정의 분석과 시장기능의 활성화에 초점을 둔 방법으로서 인간은 합리적인

존재이며 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 접근하는 방법이다

5 부동산학의 제(諸)측면과 복합개념

부동산학 성립에 가장 큰 영향을 미친 학문이 경제학 공학 법학이므로 각각 법률 경제 기술

적 측면의 3측면으로 구분하는 바 법률적 경제적 측면을 무형적 측면 기술적 측면을 유형적

측면으로 나누게 된다 또한 이 3가지 측면을 개별적으로 접근하는 것이 아니라 종합적으로

접근하는 논리가 바로 복합개념의 논리이다

제2절 부동산학의 이념 및 일반원칙

1 의의

부동산학이 나아가야할 방향성 내지 부동산학이 추구하는 가치를 부동산학의 이념이라 하며

부동산의 정의와 부동산학의 목적을 파악하고 부동산학이 지향할 방향을 올바르게 세워 부동산

학의 해석을 적절하게 지도해나가는 원리를 말한다 부동산학의 이념은 일반이념과 지도이념으

로 구분하여 살펴볼 필요가 있다

20 제1편 부동산학 총론

2 부동산학의 일반이념

(1) 효율성의 이념

경제적 원리로서 최소의 인적 물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 효과를 산출하자는 원리로

서 전반적인 부동산활동에 걸쳐 합리적인 선택과 관련된 원리이다 효율성의 이념은 민간(사

적)부문 및 사익과 관련성을 갖는 이념이다

(2) 형평성의 이념

사회적 강자의 이익확보에 비해 사회적 약자의 이익확보가 어렵다는 사회정의를 고려한 개념

으로서 한정된 부동산을 가장 많은 사람들에게 배분되도록 하자는 원리라고 할 수 있다 형평

성의 이념은 공적부문 및 공익과 관련성을 갖는 이념이다

(3) 합법성의 원리

부동산현상과 부동산활동은 법의 테두리 내에서 이루어져야 한다는 이념으로서 상충관계에

있는 공익과 사익 효율성과 형평성의 이념을 적절히 조화시키는 원리로 작용한다

3 부동산학의 지도이념

(1) 공 사익조화의 원리(법률적 측면의 원리)

사익이 개인의 이익에 초점을 맞춘 것에 비하여 공익은 불특정 다수인의 배분적 이익을 의미한

다 따라서 부동산의 법률적 측면에서는 공익과 사익의 적절한 조화가 특히 요구된다 그러나

현실적으로는 공 사익의 적절한 조화가 곤란한 만큼 정책의 결정은 어느 한쪽의 입장에서

결정되는 경향이 있다

(2) 공간 및 환경가치 증대의 원리(기술적 측면의 원리)

기술혁신에 의한 공간활용의 증대와 환경파괴의 최소화를 중시하는 원리로서 개발과 보전의

적절한 조화를 추구하는 이념이다

(3) 효율적 관리의 원리(경제적 측면의 원리)

부동산의 가격과 관련하여 부동산이 지니는 본질적 특성에 따라 부동산의 수요와 공급에 대한

분석이 필요하며 어려 요인들이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 분석의 측면에서 중시된다

4 부동산학(활동)의 일반원칙

부동산학의 일반원칙이란 부동산과 인간과의 관계개선이라는 부동산학의 이상을 달성하기 위

한 부동산학 이론의 개발이나 실무활동의 일반적 지도이념으로서 능률성 안전성 경제성 공정성의 원칙으로 구분할 수 있으며 이를 이창석 교수는 부동산활동의 일반원칙으로 김영진

교수는 부동산학의 일반원칙으로 설명하고 있다

21제1장 부동산학의 기본원리

(1) 능률성의 원칙

부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 부동산거래활동의

능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다 부동산학의 연구목적이

부동산활동의 능률화에 있으므로 부동산학의 연구목적과 관련하여 가장 중시되는 원칙이

된다

(2) 안전성의 원칙

부동산은 재산적 가치가 높은 재화이므로 거래사고가 빈번하게 발생하므로 이와 관련하여

안전성을 고려해야 한다 그러나 부동산활동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로

상충관계에 있는 능률성이 저하된다는 문제점이 발생할 수 있다 안전성의 원칙은 복합개념으

로 접근해야 한다

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 기회비용을 고려한 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

19제1장 부동산학의 기본원리

지역에 따른 특성을 간과할 수 있다는 단점을 갖는다

(3) 종합식(적) 접근방법

부동산을 기술 경제 법률적 측면의 복합개념으로 이해하고 그러한 측면의 이해를 토대로

시스템적 사고방식에 따라 부동산학 이론을 구축해야 한다는 연구방법으로서 우리나라 부동산

학 이론을 단기간에 통일적으로 완성시키는데 크게 기여한 연구방법이다

(4) 법 제도적 접근방법

부동산에 관한 이론을 체계화함에 있어서 그 이론적 기초를 법률적 제도적 측면에 두는 방법

으로 이 방법은 특히 부동산의 소유권과 양도 등의 거래에 관한 이론적 측면에서 접근하는

방법이다

(5) 행태과학적 접근방법

부동산활동에 내재하는 인간적 요인에 착안하여 부동산행태를 중심으로 부동산활동의 본질을

규명하려는 방법으로서 부동산의사결정을 하는 사람들의 개인적인 욕구나 동기 등을 사회

심리학적으로 분석하려는 태도이다 최근 들어 부동산마케팅 부동산경영 부동산 중개이론

등을 과학화하려는데 이 방법이 채택되는 경향이 증가하고 있다

(6) 의사결정식 접근방법

합리적인 의사결정의 분석과 시장기능의 활성화에 초점을 둔 방법으로서 인간은 합리적인

존재이며 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 접근하는 방법이다

5 부동산학의 제(諸)측면과 복합개념

부동산학 성립에 가장 큰 영향을 미친 학문이 경제학 공학 법학이므로 각각 법률 경제 기술

적 측면의 3측면으로 구분하는 바 법률적 경제적 측면을 무형적 측면 기술적 측면을 유형적

측면으로 나누게 된다 또한 이 3가지 측면을 개별적으로 접근하는 것이 아니라 종합적으로

접근하는 논리가 바로 복합개념의 논리이다

제2절 부동산학의 이념 및 일반원칙

1 의의

부동산학이 나아가야할 방향성 내지 부동산학이 추구하는 가치를 부동산학의 이념이라 하며

부동산의 정의와 부동산학의 목적을 파악하고 부동산학이 지향할 방향을 올바르게 세워 부동산

학의 해석을 적절하게 지도해나가는 원리를 말한다 부동산학의 이념은 일반이념과 지도이념으

로 구분하여 살펴볼 필요가 있다

20 제1편 부동산학 총론

2 부동산학의 일반이념

(1) 효율성의 이념

경제적 원리로서 최소의 인적 물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 효과를 산출하자는 원리로

서 전반적인 부동산활동에 걸쳐 합리적인 선택과 관련된 원리이다 효율성의 이념은 민간(사

적)부문 및 사익과 관련성을 갖는 이념이다

(2) 형평성의 이념

사회적 강자의 이익확보에 비해 사회적 약자의 이익확보가 어렵다는 사회정의를 고려한 개념

으로서 한정된 부동산을 가장 많은 사람들에게 배분되도록 하자는 원리라고 할 수 있다 형평

성의 이념은 공적부문 및 공익과 관련성을 갖는 이념이다

(3) 합법성의 원리

부동산현상과 부동산활동은 법의 테두리 내에서 이루어져야 한다는 이념으로서 상충관계에

있는 공익과 사익 효율성과 형평성의 이념을 적절히 조화시키는 원리로 작용한다

3 부동산학의 지도이념

(1) 공 사익조화의 원리(법률적 측면의 원리)

사익이 개인의 이익에 초점을 맞춘 것에 비하여 공익은 불특정 다수인의 배분적 이익을 의미한

다 따라서 부동산의 법률적 측면에서는 공익과 사익의 적절한 조화가 특히 요구된다 그러나

현실적으로는 공 사익의 적절한 조화가 곤란한 만큼 정책의 결정은 어느 한쪽의 입장에서

결정되는 경향이 있다

(2) 공간 및 환경가치 증대의 원리(기술적 측면의 원리)

기술혁신에 의한 공간활용의 증대와 환경파괴의 최소화를 중시하는 원리로서 개발과 보전의

적절한 조화를 추구하는 이념이다

(3) 효율적 관리의 원리(경제적 측면의 원리)

부동산의 가격과 관련하여 부동산이 지니는 본질적 특성에 따라 부동산의 수요와 공급에 대한

분석이 필요하며 어려 요인들이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 분석의 측면에서 중시된다

4 부동산학(활동)의 일반원칙

부동산학의 일반원칙이란 부동산과 인간과의 관계개선이라는 부동산학의 이상을 달성하기 위

한 부동산학 이론의 개발이나 실무활동의 일반적 지도이념으로서 능률성 안전성 경제성 공정성의 원칙으로 구분할 수 있으며 이를 이창석 교수는 부동산활동의 일반원칙으로 김영진

교수는 부동산학의 일반원칙으로 설명하고 있다

21제1장 부동산학의 기본원리

(1) 능률성의 원칙

부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 부동산거래활동의

능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다 부동산학의 연구목적이

부동산활동의 능률화에 있으므로 부동산학의 연구목적과 관련하여 가장 중시되는 원칙이

된다

(2) 안전성의 원칙

부동산은 재산적 가치가 높은 재화이므로 거래사고가 빈번하게 발생하므로 이와 관련하여

안전성을 고려해야 한다 그러나 부동산활동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로

상충관계에 있는 능률성이 저하된다는 문제점이 발생할 수 있다 안전성의 원칙은 복합개념으

로 접근해야 한다

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 기회비용을 고려한 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

20 제1편 부동산학 총론

2 부동산학의 일반이념

(1) 효율성의 이념

경제적 원리로서 최소의 인적 물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 효과를 산출하자는 원리로

서 전반적인 부동산활동에 걸쳐 합리적인 선택과 관련된 원리이다 효율성의 이념은 민간(사

적)부문 및 사익과 관련성을 갖는 이념이다

(2) 형평성의 이념

사회적 강자의 이익확보에 비해 사회적 약자의 이익확보가 어렵다는 사회정의를 고려한 개념

으로서 한정된 부동산을 가장 많은 사람들에게 배분되도록 하자는 원리라고 할 수 있다 형평

성의 이념은 공적부문 및 공익과 관련성을 갖는 이념이다

(3) 합법성의 원리

부동산현상과 부동산활동은 법의 테두리 내에서 이루어져야 한다는 이념으로서 상충관계에

있는 공익과 사익 효율성과 형평성의 이념을 적절히 조화시키는 원리로 작용한다

3 부동산학의 지도이념

(1) 공 사익조화의 원리(법률적 측면의 원리)

사익이 개인의 이익에 초점을 맞춘 것에 비하여 공익은 불특정 다수인의 배분적 이익을 의미한

다 따라서 부동산의 법률적 측면에서는 공익과 사익의 적절한 조화가 특히 요구된다 그러나

현실적으로는 공 사익의 적절한 조화가 곤란한 만큼 정책의 결정은 어느 한쪽의 입장에서

결정되는 경향이 있다

(2) 공간 및 환경가치 증대의 원리(기술적 측면의 원리)

기술혁신에 의한 공간활용의 증대와 환경파괴의 최소화를 중시하는 원리로서 개발과 보전의

적절한 조화를 추구하는 이념이다

(3) 효율적 관리의 원리(경제적 측면의 원리)

부동산의 가격과 관련하여 부동산이 지니는 본질적 특성에 따라 부동산의 수요와 공급에 대한

분석이 필요하며 어려 요인들이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 분석의 측면에서 중시된다

4 부동산학(활동)의 일반원칙

부동산학의 일반원칙이란 부동산과 인간과의 관계개선이라는 부동산학의 이상을 달성하기 위

한 부동산학 이론의 개발이나 실무활동의 일반적 지도이념으로서 능률성 안전성 경제성 공정성의 원칙으로 구분할 수 있으며 이를 이창석 교수는 부동산활동의 일반원칙으로 김영진

교수는 부동산학의 일반원칙으로 설명하고 있다

21제1장 부동산학의 기본원리

(1) 능률성의 원칙

부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 부동산거래활동의

능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다 부동산학의 연구목적이

부동산활동의 능률화에 있으므로 부동산학의 연구목적과 관련하여 가장 중시되는 원칙이

된다

(2) 안전성의 원칙

부동산은 재산적 가치가 높은 재화이므로 거래사고가 빈번하게 발생하므로 이와 관련하여

안전성을 고려해야 한다 그러나 부동산활동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로

상충관계에 있는 능률성이 저하된다는 문제점이 발생할 수 있다 안전성의 원칙은 복합개념으

로 접근해야 한다

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 기회비용을 고려한 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

21제1장 부동산학의 기본원리

(1) 능률성의 원칙

부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 부동산거래활동의

능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다 부동산학의 연구목적이

부동산활동의 능률화에 있으므로 부동산학의 연구목적과 관련하여 가장 중시되는 원칙이

된다

(2) 안전성의 원칙

부동산은 재산적 가치가 높은 재화이므로 거래사고가 빈번하게 발생하므로 이와 관련하여

안전성을 고려해야 한다 그러나 부동산활동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로

상충관계에 있는 능률성이 저하된다는 문제점이 발생할 수 있다 안전성의 원칙은 복합개념으

로 접근해야 한다

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 기회비용을 고려한 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

22 제1편 부동산학 총론

부동산의 개념과 특성제2장

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

(1) 부동산학적 부동산(복합적 부동산)

부동산학적 관점에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다는 점에서 그 의의

를 찾을 수 있다 부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인

기술적 측면과 무형적 측면인 경제 법률적 측면으로 분류하여 파악하는 바 부동산의 개념을

정확히 인식하기 위해서는 부동산학의 3대 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 부동산으로

접근할 필요가 있다

(2) 법률적 측면의 부동산(광의의 부동산)

법률적 측면의 부동산개념은 부동산에 관련된 법 제도적인 측면에 입각한 것으로서 민법상의

부동산개념에 입각한 협의의 부동산과 등기 등록법상 공시수단을 갖춘 점에 입각한 광의의

부동산으로 구분된다

1) 협의의 부동산

협의의 부동산은 민법상 부동산으로서 민법 제99조에 입각한 개념이다 민법 제 99조에서

는 ʻ본 법에서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다ʼ라고 규정하고 있다 정착물은

본질적인 성격상 동산이었지만 토지나 건축물 등에 항구적으로 설치 부착됨으로써 부동산

화한 물건 또는 토지나 건물 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회 경제적으로 타당하

다고 인정되는 물건을 의미한다 이러한 정착물은 토지와 구분하여 독립된 부동산으로

취급되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 구분된다 판잣집 가식중인

수목 공중전화박스 비닐하우스 임차자 정착물 등은 정착물이 아니므로 부동산으로 취급

되지 않는다

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

23제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 민법상 정착물의 분류

① 독립정착물토지와는 별도로 독립된 거래의 객체(대상)가 되는 물건을 말한다

983258 건물 입목법의 적용을 받는 수목의 집단 또는 농작물 명인방법에 의해 공시된 수목의 집단 및 미분리

과실 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

② 종속정착물토지의 일부가 되어 매매 시 토지와 함께 매수자에게 양도되는 물건이다

983258 담장 지붕 출입문 교량 육교 댐 매년 경작목적 아닌 수목이나 다년생 식물 등

2 정착물의 구분기준

① 부착 방법

건물 등에 부착되어 있는 물건이 물리적인 손상을 주지 않고 제거가능하다면 정착물이 아닌 것으로 보고(983258 간판) 손상을 주게 되는 경우(983258 벽난로)는 정착물로 본다 그러나 물리적 손상 없이 제거가 가능한 경우라도

제거 시 기능상 하자(효용감소)가 발생하는 경우에는 이를 정착물로 본다(983258 수도꼭지 인터폰)

② 설치 의도

어떤 물건의 부착목적이 해당 부동산의 가치증진이라거나 항구적인 설치의도가 있었다면 정착물로 취급

한다

③ 설치 주체(당사자의 관계)

설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보지만 임차자인 경우에는 정착물로 보지 않는다 정착물의 구분이

애매한 경우에는 부동산정착물로 취급하여 매수인의 것이 된다 예를 들면 동일한 냉장고나 에어컨일지라도

임대인이 설치한 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인이 설치한 경우에는 정착물로 보지 않는다

④ 물건의 성격(적합성)

특정물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안 구축되었다면 정착물로 간주한다

정착물인지 아닌지 불분명한 경우에는 정착물로 보고 매수자의 소유로 인정함이 일반적이다

2) 광의의 부동산

민법상 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함한 개념이다 준부동산은 성격상 부동산이 아

니지만 공시수단이 등기 등록으로 부동산과 동일 유사하므로 부동산으로 취급한다 선박

항공기 자동차 20t이상의 건설기계 광업재단 공장재단 광업권 어업권 등이 이에 해당

한다

(3) 경제적 측면의 부동산

자산 자본 생산요소 소비재 상품으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

(4) 기술(물리)적 측면의 부동산

공간 자연 위치 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물은 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 부동산활동(감정평가 등)에서는 용도상 일체로 이용 거래되거나 상호 불가분의 관계

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

24 제1편 부동산학 총론

에 있으므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라

한다 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다

제2절 부동산의 분류

일반적으로 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있으므로 본서에서도 토지와 건물로 구분하여

서술하고자 한다

1 토지의 분류

(1) ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 분류

① ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서는 토지를 ʻ필지ʼ 즉 인공적으로 선을 그어

구분하며 각각의 토지마다 용도에 따라 이름을 정하는 바 이를 ʻ지목ʼ이라 한다

② 필지는 토지의 등록단위로서 1필지에는 1개의 지목만을 붙이는 바 이를 ʻ일필일목주의ʼ라

한다

③ ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 28개의

지목으로 구분하고 있다

(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 분류

① 용도지역전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4개 용도지역으

로 구분하고 있다

② 용도지구필요에 따라 특정한 구역을 경관지구 미관지구 고도지구 방화지구 등으로

지정할 수 있다

③ 용도구역일정한 권역을 정하여 개발제한구역 도시자연공원지역 시가화조정구역 수산

자원보호구역으로 지정할 수 있다

(3) 부동산활동에 따른 분류

① 부지(敷地)

일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는

포괄적 용어이다

② 택지(宅地)

택지란 건축할 수 있는 토지 또는 건축의 용도로 제공되는 토지로서 주거 상업 공업용지

등의 용도로 이용중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지를 말한다

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

25제2장 부동산의 개념과 특성

③ 대지(垈地)

건축법상 대지는 주거 상업 공업용도로 사용되는 토지를 모두 포함하므로 택지의 개념과

유사한 반면 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 택지 중에서 주거용지와

상업용지가 해당한다 공업용지는 지목이 공장용지이므로 대가 될 수 없으며 따라서 건축

법상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률｣상 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말하며 최유효이용이

저해되므로 대지감가의 대상이 되나 건축법상 제한을 받지는 않는다

⑤ 맹지(盲地)

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도(도로)에 접속한 면이 없는 토지를

말하며 건축법상 건축을 할 수 없다

⑥ 나지(裸地)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의

권리가 설정되어 있지 아니한 토지로서 다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장

성이 가장 높은 토지이다

⑦ 건부지(建敷地)

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해 소유자

에 의해 사용되는 토지이다 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로 한다

보충학습건부지와 나지의 평가액의 비교

나지는 건부지에 비해 시장성이 높고 용도의 다양성이 크므로 일반적으로 건부지가치가 나지가치보다 낮은 건부

감가가 발생하지만 개발제한구역 내의 건부지 공법상 규제가 강화되는 경우 등은 건부지가치가 나지가치보다

높게 평가되는 건부증가가 발생하기도 한다

⑧ 필지(筆地)

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 토지소유권이 미치는 범위와 관련이 있는 법률적

개념의 토지이다

⑨ 획지(劃地)

인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단(一團)의

토지로서 경제적 개념의 토지이며 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면

적이 되는 일획의 토지이므로 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 필지보다 획지를 중시

한다

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

26 제1편 부동산학 총론

⑩ 후보지(後報地)

후보지는 임지지역 농지지역 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의

토지를 말하며 반드시 지목의 변경을 초래한다

⑪ 이행지(履行地)

동일한 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말하며 반드시 지목이

변경되는 것은 아니다

보충학습토지의 용도별 분류

① 택지지역 주택지역 상업지역 공업지역

② 농지지역 전지지역 답지지역 과수원지역

③ 임지지역 용재림지역 신탄림지역

⑫ 법지(法地)

법적으로는 소유권을 인정받으나 활용실익은 없거나 적은 토지를 말한다

⑬ 빈지(濱地)

만조수위선으로부터 등기능력이 있는 토지사이의 토지로서 법적으로는 소유권을 인정받

지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다

⑭ 포락지(浦落地)

지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천의 바닥이 된 토지로서 성토

하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다

⑮ 공지(空地)

건축법에 의한 용적률 건폐율 등의 제한으로 건축하고 남은 토지로서 필지 중 건축물을

제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

⑯ 공한지(空閑地)

도시 토지 중 지가의 상승 투기 등의 목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다

⑰ 유휴지(遊休地)

정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지이다

⑱ 휴한지(休閑地)

지력회복 등의 정당한 이유로 쉬고 있는 토지이다(983258 인삼농사 후 지력회복을 위한 휴경)

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

27제2장 부동산의 개념과 특성

⑲ 소지(素地)

대지 등으로 개발하기 이전의 자연 상태 그대로의 토지이다

2 주택의 분류

(1) 단독주택

① 단독주택

② 다중주택학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의

형태를 갖추지 않은 연면적이 330 이하의 층수가 3층 이하인 주택을 말한다

③ 다가구주택주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적(부설

주차장면적은 제외)의 합이 660 이하인 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다

④ 공관정부기관의 고위관리가 공적으로 사용하는 주택을 말한다

(2) 공동주택

① 아파트주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다

② 연립주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660을 초과하고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

③ 다세대주택주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합이 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택을 말한다

④ 기숙사학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사

등이 가능한 구조를 갖추되 독립된 주차의 형태를 갖추지 아니한 주택을 말한다

제3절 본질적 가치(부동산의 속성)

부동산의 본질적 가치는 여러 가지 측면에서 각각의 상황 관점 등에 따라 복합개념에 입각하여

다원적으로 파악할 때 설명이 가능하며 일반적으로 자연 공간 환경 위치 자산 등으로 분류

하여 설명하고 있다

1 자연으로서의 부동산

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경으로 정의하며 다음과 같은 특징을 갖는다

(1) 자연으로서의 부동산 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있다

(2) 토지는 그 자체의 특성 때문에 일반 경제이론이 그대로 적용되기 곤란하므로 독립적인

부동산학이론이 필요한 근거가 된다

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

28 제1편 부동산학 총론

(3) 토지는 그 이용에 있어 공공복리의 증진이 강조되어지므로 사회 공공성과 밀접한 관련을

맺는다

(4) 토지자원은 자연상태로 보존되어 있는 현장자원과 노동 등이 투입되어 개발된 상품자원으

로 구분할 수 있다

보충학습현장자원과 상품자원의 토지비교

구분 현장자원(in site resources) 상품자원(commodity resources)

개념① 생산과정이 수반되지 않는 자연상태의 토지

② 자연상태로 현장에 보존되어 있으면서 직접적

으로 사회적 이익을 발생시키는 토지

① 생산과정이 수반되어 인위적으로 개발된 토지

② 자연상태의 토지위에 인위적인 노력이 가미된

상태로 사회적 이익을 발생시키는 토지

성격① 보존된 토지

② 공공재사회 공공성 강조

③ 공익성이 높음 - 형평성 중시

① 개발된 토지

② 경제재사익 자산성 중시

③ 사익성이 높음 - 효율성 중시

내용

① 소득증가 및 교육수준의 향상 rarr 여가 증대

rarr 현장자원의 수요 증가

② 공공재의 성격상 시장의 힘을 반영하지 못함

③ 대체제가 많지 않음

① 대체재의 개발 및 기술진보에 의해 공급의 증

가 가능

② 대도시의 토지공급측면에서 현장자원보다 상

품자원이 상대적으로 풍부함

③ 시장의 힘에 의하여 상품자원의 시장가격은

사회적 가치를 잘 반영함

2 공간으로서의 부동산

(1) 공간의 의미

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중 지중 지표를 말하며 부동산의

소유권의 범위확정 및 재산권 보장의 이론적 근거와 관련하여 중요한 개념이라고 할 수 있으

며 부동산의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 부동산의 공간개념

부동산의 공간은 수평공간인 지표면과 수직공간인 공중(상부)공간 및 지중(지하)공간으로 구분

되며 수평공간과 수직공간을 합한 개념인 3차원적 입체공간개념으로 이해되므로 부동산활동

은 3차원적 입체공간활동이라고 말할 수 있다 부동산의 3차원적 공간개념과 관련하여 살펴볼

사항은 다음과 같다

① 부동산 거래활동에 있어서 입체공간의 일부분을 분할하여 매매 임대 또는 용익물권의

설정 등이 가능하다

② 부동산의 가격은 곧 부동산과 관련된 권리 이익에 대한 대가이고 개별공간마다 별도의

권리 이익이 존재하므로 부동산의 가격은 지표 공중 지중공간이 갖는 각 개별공간가치의

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

29제2장 부동산의 개념과 특성

보충학습

1 개발권 이전제도(이전 가능한 개발권)Transferable Development Rights

개발권 이전제도란 상부의 미이용공간을 직접 활용하지 못하는 보전지역의 경우에 상부의 미이용공간에 상응하

는 용적률에 대한 개발권을 소유권으로부터 분리시켜 독립된 재산권으로 인정한 다음 개발권을 개발이 가능한

다른 지역(개발 가능지역)에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해주는 제도를 말한다

1) 개발권이전제도의 목적

소유권과 개발권을 분리시켜 토지이용규제 등으로 인해 발생하는 보전(규제)지역의 우발적 손실을 시장기구

를 통하여 개발지역의 우발적 이익으로 보상해주는 제도이므로 개발촉진 자체를 목적으로 하는 것이 아니라

개발제한 등으로 인한 손실보상에 목적이 있다

2) 개발권 이전제도의 활성화 조건

① 개발지역의 지가 상승 및 지역성장 등은 개발지역의 토지소유자로 하여금 개발권에 대한 수요를 증가시

킨다

② 개발권을 취득하여야만 개발지역의 토지소유자가 원하는 만큼의 집약적 이용이 가능하도록 개발행위가

효과적으로 규제되고 있어야 한다

③ 개발단위당 취득하여야 하는 개발권의 수를 많게 하면 개발권의 수요도 더욱 증가될 것이다

④ 개발권증서의 소지자가 개발지역 내에서 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 판매할 수 있음과 더불

어 개발이 가능한 다른 지역에서도 직접 행사할 수 있도록 하여야 한다

3) 개발권 이전제도의 문제점

개발지역의 고층화 및 교통의 혼잡 등을 초래하여 사회적 비용을 발생시켜 토지이용의 비효율성을 초래

할 수 있으며 예외적 개발이 만연되어 토지이용규제의 틀이 와해될 수 있다

2 물에 관한 권리(유역주의와 선용주의)

1) 유역주의특정인이 물을 배타적이고 독점적으로 사용하는 것이 아니라 많은 사람들에게 폭 넓게 배분되도

록 물이 사용되어야 한다는 원칙으로 우리나라처럼 물이 풍부한 습윤한 지대에서 채택된다

2) 선용주의선착순주의에 의한 물의 사용원칙으로서 물이 귀한 건조지역에서 채택되고 있는 방식이다

3) 물밑 토지에 대한 소유권

토지의 소유자는 인근의 하천 호수 등이 항행이 불가능할 경우에는 수로의 중앙선까지 물밑 토지에 대한

소유권을 가질 수 있으나 항행이 가능할 경우에는 소유권은 물의 가장자리까지만 인정된다

3 한계심도

지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말하며 지하권(지중권)에

서 사용되는 개념으로 지하공간에 대한 손실보상과 관련된 개념이다 손실보상은 한계심도 이내에서 이루어지

는데 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소

총화와 같다

③ 부동산활동은 공간을 대상으로 이루어지는 공간활동의 성격을 가지며 부동산업도 공간업

으로서의 성격을 갖는다

(3) 공간과 관련된 권리

① 공중권공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 사적 공중권과 공중목적

에 이용되어지는 공적 공중권으로 구분되어 진다 공중권은 사권으로서 사적 공중공간까지

만 그 효력이 인정된다

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

30 제1편 부동산학 총론

유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다 지방자치단체의 조례에는 고층 중층 저층시가

지 및 농 임지로 나누어 각각 그 깊이를 달리하고 있다

② 지하권지하권이란 소유권자가 토지구역상의 지하공간을 타인에게 방해받지 않고 정당

한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말하며 무한정 인정되는 것은

아니다 토지소유권은 토지소유자의 사용가능한 범위내로 제한되어 있으므로 토지의 구성

부분으로서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만 광업권의

객체가 되는 미채굴된 광물자원은 토지소유권의 내용에 포함되지 못한다

③ 지표권지표권이란 소유권자가 토지구역상의 지표공간을 배타적으로 사용 수익 처분할

수 있는 권리이며 경작권 건축권 용수권 등이 대표적이다

3 위치로서의 부동산

(1) 위치의 개념

위치란 어떤 사물이 일정한 곳에 자리 잡고 있는 것을 의미한다 위치는 자연적 절대적 위치와

상대적 경제적 위치로 나눌 수 있으며 부동산활동에서는 상대적 위치가 보다 중요성을 갖는

다 위치로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관련을 갖는다

(2) 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성)에 의하여

결정된다는 주장을 펼쳤으며 마샬은 위치의 가치를 중시하였다 접근성이란 어떤 목적물에

도달하는데 시간 경제 거리 심리적 부담이 적은 것을 말하며 이러한 부담이 적을수록 접근

성이 양호하다고 할 수 있다 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고 거리가 멀면

접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 이러한 내용이 항상 성립하거나 옳은 것은 아니라는 점에

유의하여야 한다

① 대상물에 대한 접근성은 좋아도 대상물건이 위험 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이

된다

② 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다

③ 거리가 가까울수록 접근성이 높다는 것이 일반적이지만 거리가 가깝다고 반드시 접근성이

좋은 것은 아니다 예를 들면 거리가 가까워도 주차장이 원거리인 경우 가로의 횡단문제로

실거리보다 우회해야 하는 경우 근거리이지만 일방통행관계로 우회해야 하는 경우 등이다

④ 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 판단기준이 달라진다

접근성이 중시되지 않는 경우독점적 흡인력이 있는 점포 관공서 요양시설 등

접근성이 중시되는 경우소매점포의 경우에는 고객의 접근성은 매우 중요하다

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

31제2장 부동산의 개념과 특성

4 환경으로서의 부동산

부동산의 환경이란 부동산을 둘러 싼 자연 사회 물리 경제적인 측면의 여러 상황으로서 대상

물에 직접 간접적인 영향을 미치게 된다 부동산과 환경과의 관계를 살펴보면 다음과 같다

① 부동산은 환경의 구성분자이므로 환경과 개개의 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계에

있다고 할 수 있다 따라서 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치게 된다

② 부동산현상은 고정적인 것이 아니라 가변적이므로 인간은 부동산활동을 통해 환경의 개선을

위해 부단히 노력하며 그 결과 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다 그러

므로 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미치게 된다

③ 환경은 공간적 확대현상으로 무한대로 확대되는 것이 아니기 때문에 환경의 경계를 파악하

여 부동산활동을 하여야 한다

④ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 있다

⑤ 부동산환경은 인문적 환경과 자연적 환경으로 구분된다

구 분 내 용

자연적 환경자연지질 물리적 지표 지형 지세 토양 강우 바람 기후 등

자연자원 양식 섬유 석유 건축자재 광물 수산자원 등

인문적 환경

제도적 환경 정부의 정책 규제 및 조세체계의 정비 등

사회적 환경 소비자의 행동유형 부동산 거래관행 및 사용수익의 관행

문화적 환경 주택 및 건축양식 주거에 대한 가치나 신념 주거생활관습

기술적 환경 금융 재정 경제성장 물가 금리 조세부담의 정도 등

경제적 환경 건축공법의 발달 기술혁신 등

5 자본으로서의 부동산

자본이란 자연의 상대적 개념으로서 인간의 노동이나 자금이 투입된 인공적인 생산요소를

말하며 자본으로서의 토지는 용도의 다양성과 밀접한 관련을 갖는다

(1) 토지자본의 의미

토지자본이란 토지가 유용성을 창출하는데 소요되는 경비로서 토지에 투입되어 토지와 분리

될 수 없게 된 일종의 고정자본이라 할 수 있다 토지자본은 토지의 가격이나 구입자금과는

별도의 개념이다

(2) 토지자본의 종류

토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 설명할 수 있는데 농촌토지의 경우에는 일반적으

로 황무지를 개간하여 농경용으로 사용될 수 있도록 만드는데 토지자본이 투입되며 도시토지

의 경우에는 택지의 조성 축대 매립 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용에 해당된다

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

32 제1편 부동산학 총론

6 자산으로서의 부동산

토지는 다른 재화에 비해 경제적 가치가 높으므로 자산으로서의 성격이 크고 토지를 자산으로

접근하는 경우에는 사익성의 측면이 강하게 작용한다 예를 들면 재매도하여 자본이득을 얻을

목적으로 주택을 구입하는 경우 이는 자산으로서의 부동산에 해당한다고 볼 수 있다 아울러

자산으로서의 부동산은 토지의 자연적 특성 중 영속성과 밀접한 관계를 갖는다

제4절 부동산의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 하며 부동산을 대표하는 것이 토지이므로 부동산의 특성도 토지의 특성이 중심이라고 할

수 있다 토지의 특성은 토지가 자연물로서 갖는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계 속에서

도출되는 인문적 특성으로 구분할 수 있는 바 전자는 부동산의 선천 불변 고정 본질적인

특성에 해당하며 후자는 부동산의 후천 가변 유동 신축 비본질적인 특성에 해당한다

1 토지의 자연적 특성

(1) 부동성(부동성)(지리적 위치의 고정성 비이동성)

1) 의의

토지의 위치는 고정되어 이를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로서 토지

의 가장 큰 특징이며 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라

달라진다 따라서 감정평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다 부동성으로 인해 파생되

는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 부동산과 동산의 물리적 구별기준이 되며 부동산과 동산의 공시방법이 다른 이유가

된다

② 부동산활동 및 부동산현상이 국지화되어 지역분석의 필요성이 요구되며 부동산시장은

지역적으로 세분화되어 부분시장(Sub market 하위시장)으로 존재한다

③ 부동산활동이 임장활동화하며 정보활동이 필요하게 되는 원인으로 작용한다

④ 일반상품의 경우처럼 견본의 제시 및 진열이 불가능하고 부동산의 유통기구로서 부동산

중개업이 제도화되는 이유가 된다

⑤ 지역시장 간 초과수요 및 초과공급의 시장불균형의 문제가 발생하는 경우 단기적인

해결이 곤란하게 된다

⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

33제2장 부동산의 개념과 특성

제기된다

⑦ 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 외부환경의 영향으로부터 벗어날 수 없어 외부효과

가 발생하게 되며 부동산이 인근지역의 환경에 적합하게 이용되지 못할 경우 경제적

감가가 발생하는 근거가 된다

⑧ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며 정보에 의한 거래가

요구된다

⑨ 전쟁 등의 사회적 불안 심리가 증대되는 경우 부동산의 소유욕구가 감소하는 근거가

된다

⑩ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 재원이 되는 근거가 된다

(2) 부증성(부증성)(비생산성 면적의 유한성 공급의 희소성)

1) 의의

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다 공유수면매립

이나 간척사업을 통한 택지면적의 확대는 물리적 공급의 증가가 아니라 용도전환에 의한

경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론의 예외가 될 수 없다 아울러 이행지나 후보

지의 개념도 용도전환에 의한 경제적 공급으로 이해하여야 한다 부증성으로 인해 파생되는

특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 토지에는 원가방식을 적용할

수 없으나 조성지 매립지 간척지의 경우에는 토지에도 원가방식을 적용할 수 있다

② 지가고 토지부족 토지소유 편중의 문제 등 각종 부동산문제발생의 근본적인 원인으로

작용한다

③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성

으로 인해 용도적 공급은 가능하다

④ 토지의 물리적 공급이 불가능함에 따라 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이며 완전비탄

력적이다 아울러 수요 공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고 따라서 감정평가의

필요성이 제기된다

⑤ 토지의 공급제한으로 수요자경쟁을 야기하므로 부동산가격은 수요자경쟁가격의 성격을

띠며 이는 지가상승의 문제를 발생시키는 한편 토지이용을 집약화시킨다

⑥ 토지공개념 도입의 근거가 된다

⑦ 토지의 지대 또는 지가를 형성시키며 최유효이용의 근거가 된다

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

34 제1편 부동산학 총론

(3) 개별성(개별성)(비대체성 비동질성 이질성)

1) 의의

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성으로 개별성은 물리적 측면

에서의 비동질성이므로 용도적 측면까지 포함하는 것은 아니다 따라서 용도적 측면에서의

대체는 어느 정도 가능하다고 볼 수 있다 개별성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지는 이질적 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않아 불완전시장화되며 표준지

선정을 곤란하게 한다

② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체화시키므로 개별분석의

필요성이 제기된다

③ 물리적인 측면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성

립근거가 된다

④ 개개의 부동산을 독점화시킨다

⑤ 부동산활동이나 현상을 개별화시키며 대상부동산과 다른 부동산의 비교가 곤란하여

부동산학에 있어서 공통적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다

⑥ 부동산시장의 조직화를 어렵게 만들고 부동산 상품의 표준화가 어렵게 되는 근거가

된다

(4) 인접성(인접성)(연결성 연접성)

1) 의의

토지는 지표의 일부이며 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어

있다는 특성이다 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 막대한 영향을 주므로 외부효과

발생과 밀접한 관계가 있다 인접성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 개별 토지는 인접한 토지와 협동적(어울리는)이용을 해야 한다는 논리의 근거가 된다

② 부동산의 이용과 가격은 이웃한 부동산의 영향을 받으므로 지역분석의 필요성이 제기

된다

③ 소유와 관련하여 경계의 문제를 초래한다

④ 정의 외부효과발생 시 개발이익의 사회적 환수주장의 근거가 되며 부의 외부효과 발생

시 그에 대한 대책으로서 용도지역 지구제 시행주장의 근거가 된다

⑤ 토지의 용도면에 있어서의 대체가능성을 존재하게 하는 요인이 된다

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

35제2장 부동산의 개념과 특성

(5) 영속성(영속성)(비파괴성 불멸성 비소모성 불괴성)

1) 의의

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모되거나 소멸되지 않는다는

특성이다 영속성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시켜 토지에 원칙적으로 원가방식을 적용할

수 없는 근거가 된다

② 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 토지의 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여

임대차시장이 발달하게 하는 원인으로 작용한다

③ 토지로부터 발생하는 수익은 영속적이므로 토지는 영속수익자산이며 연년수익자산으

로서 훌륭한 투자의 대상이므로 투자재로서 선호된다

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하며 내용연수가 무한

하므로 수익환원의 방법 중 직접법의 근거가 된다

⑤ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다 영속성으로 인해 부동산의 투자 개발 입지선

정 관리 등의 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다

⑥ 부동산관리의 의의를 크게 한다

2 토지의 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

1) 의의

토지는 일반재화와 달리 용도가 다양하여 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성으로서

다양한 용도 중에서 가장 바람직한 용도로의 이용 즉 최유효이용의 성립근거가 되는 특성

이다 용도의 다양성으로 인해 파생되는 특징은 다음과 같다

2) 파생특징

① 최유효이용의 판단근거가 된다 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상적인 이용

능력을 갖춘 사람에 의한 합리 합법적인 최고 최선의 이용을 의미한다

② 적지론의 근거가 된다 적지론은 입지주체가 보유하고 있는 토지를 어떤 용도에 사용하

는 것이 가장 합리적인 가를 결정하는 활동에 해당한다

③ 용도가 다양해짐에 따라 부동산의 가격도 달라지므로 가격다원설의 논리적 근거가 된다

④ 이행과 전환을 통한 토지의 창조적 이용과 경제적 공급을 가능하게 한다

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

36 제1편 부동산학 총론

(2) 병합 분할의 가능성(분합성)

1) 의의

토지는 법률이 허용하는 범위 내에서 최유효이용을 위해 그 면적을 인위적으로 합하여

큰 규모로 만들 수도 있고 분할하여 작은 규모로 만들 수도 있다는 특성으로서 분합성이라

고도 한다

2) 파생특징

① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지며 합병증 감가 또는 분할증 감가를 발생케

한다

② 토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제가 발생하며 플롯테이지 현상을 초래하게

된다 플롯테이지 현상이란 규모의 경제효과를 얻을 목적으로 인접 토지의 소유자들이

개별 토지를 병합하여 대형건축물을 착공하기 위한 택지를 조성하는 현상을 가리킨다

③ 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다 한정가격이란 부동산을 다른 부동산

과 병합 또는 분할하는 경우 부동산의 가격이 다르게 되어 일반적인 시장가격과 차이가

발생하게 되는데 이를 한정가격이라 한다

(3) 인문적 위치의 가변성(사회 경제 행정적 위치의 가변성)

토지의 사회 경제 행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도

변하게 된다

1) 사회적 위치의 가변성

① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우

② 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화되는 경우

③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

④ 도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

2) 경제적 위치의 가변성

① 수송 및 교통체계의 정비(도로 철도 항만 등의 신설 확장 개수) 등이 있다

② 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것을

들 수 있다

③ 물가 임금 교육 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다

3) 행정적 위치의 가변성

① 일정지역을 토지거래허가제로 규제

② 일정지역을 그린벨트로 지정 대형건축허가의 금지

③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산보유세제 강화(각종 부동산조세정책의 변화)

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

37제2장 부동산의 개념과 특성

④ 정부의 주택정책 산림정책의 변화 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 지가

고시제도의 변화 등

(4) 국토성

토지는 본래 사유지이기 이전에 국토의 일부이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의

부동산은 있을 수 없다 따라서 부동산의 사회 공공성이 강조되며 부동산에 대한 각종 법률적

규제의 근거가 된다

3 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되어 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비

재로서 토지와는 다른 특성을 가지게 된다

(1) 비영속성(반영속성)

건물은 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 내용연수가 유한하여 건물

은 시간의 경과에 따라 소모 마멸되는 특성을 갖는다

(2) 생산가능성

건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다

(3) 동질가능성

물리적으로 동일한 규모나 형태를 가진 건물의 생산이 가능하다 그러나 물리적으로 동질적이

라고 해서 경제적 가치마저 동일하다는 의미는 아니다

(4) 이동가능성

건물도 토지처럼 일반적으로는 그 위치가 고정되어 있으나 조립식 건물의 경우에서처럼 제한

적이나마 이동이 가능한 경우가 있으며 최근에는 건축기술의 발달로 건물의 이동가능성이

증대되고 있다

(5) 종속성과 지배성

건물은 토지위에 세워지므로 토지의 모양이나 용도에 의해 건물이 지배를 받기도 하고 반대로

건물이 토지에 영향을 주기도 한다

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

정답 및 해설

38 제1편 부동산학 총론

OX 문제

01 부동산학은 일반적으로 건물의 특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다 ( )

02 부동산학은 부동산과 인간간의 관계개선을 연구과제로 하고 있으며 부동산학의 정의는 시간의 변화

에 대하여 고정적인 양상을 지니는 규범적 범주에 해당한다 ( )

03 부동산결정분야는 실무분야와 밀접하지만 부동산학의 기초분야와 결정지원분야는 이론분야와 밀접

하다 ( )

04 부동산결정지원분야에는 부동산관리 부동산평가 부동산금융 부동산 상담 등이 있다 ( )

05 부동산학은 유기적인 변화를 일으키는 부동산뿐만 아니라 무생물로서의 부동산도 연구대상으로 하고

있다 ( )

06 부동산현상이란 드러나서 보이는 어떤 법칙성 있는 인식의 대상으로서 인간의 의도된 부동산활동으로

부터 발생하는 것이지 부동산의 본질로 인하여 발생하는 것은 아니다 ( )

07 능률성의 원칙과 관련하여 거래활동에서는 최유효이용을 지도이념으로 하고 있다 ( )

08 부동산활동의 전반에 걸쳐 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 부동산활동의 원칙은 능률성의

원칙이다 ( )

01 times 부동산학의 정의는 일반적으로 토지특성에 착안하여 다양하게 정의를 수립하고 있다

02 times 부동산학의 정의는 시간의 변화 사회 나라에 따라 유동적 가변적이다

03 times 부동산결정분야와 결정지원분야는 실무분야 부동산학의 기초분야는 이론분야와 밀접하다

04 times 부동산금융은 부동산결정분야에 해당된다 관리 평가 상담이외에 마케팅이 속한다

05 times 부동산학은 무생물로서의 부동산은 연구대상으로 삼지 않는다

06 times 부동산현상은 인간의 활동으로부터 발생하기도 하지만 부동산의 본질로부터 발생하기도 한다

07 times 거래활동에서는 거래질서확립 소유활동에서는 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다

08 times 합리적인 선택의 문제와 관련된 원칙은 경제성의 원칙이다

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

정답 및 해설

39제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

09 부동산학적 부동산이란 부동산학의 3대 측면에 입각한 복합부동산을 의미하는 것이지 법률적 측면에

입각한 부동산만을 의미하는 것은 아니다 ( )

10 자연 공간 위치 자본 등은 유형적 측면인 기술적 측면으로 분류하는 것이 일반적이다 ( )

11 민법에서는 건물 담장 아스팔트 교량 가식 중인 수목도 정착물로 취급하고 있다 ( )

12 정착물을 구분하는 기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 경제적 가치 공시원칙의

고려 등이 있다 ( )

09 times 부동산학의 3대 측면에 입각한 부동산 개념은 복합개념의 부동산이지 복합부동산이 아니다 3대

측면이라 함은 기술 경제 법률적 측면을 모두 포함하는 개념이므로 법률적 측면에 입각한 부동산

도 부동산학적 부동산에는 속하게 된다 이 때 법률적 측면의 부동산을 따로 광의의 부동산으로

설명하고 있다 복합부동산은 토지와 건물이 법률적으로는 별개의 물건이지만 거래나 이용 등에

있어서 불가분의 관계에 있는 부동산을 말한다

10 times 생산요소 자본 소비재 상품 자산으로서의 부동산은 경제적 측면의 부동산에 해당한다

11 times 판자집 비닐하우스 공중전화부스 간판 가식 중인 수목 등은 동산으로 본다

12 times 정착물의 구분기준에는 물건의 부착방법 물건의 설치의도 물건의 설치주체 물건의 성격 등이

있고 물건의 경제적 가치나 공시방법 등은 정착물의 구분기준에 해당하지 않는다

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

정답 및 해설

40 제1편 부동산학 총론

OX 문제

13 토지상의 개량물이 잘못 설치되어 토지가치를 훼손하는 경우의 부가물은 토지개량물의 범주에 속하지

않는다 ( )

14 매년의 경작을 요하는 벼 보리 등과 같은 경작수확물과 임차자가 설치한 임차자 정착물은 부동산정착

물로 취급하는 것이 원칙이다 ( )

15 민법상 부동산인 협의의 부동산은 토지 및 건축물을 말하므로 준부동산은 민법상 부동산에 포함되지

않는다 ( )

16 건부지의 가치는 나지의 가치보다 언제나 낮게 평가된다 ( )

17 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역으로 변경되고 있는 지역을 이행지라 한다

( )

18 임지지역이 택지지역이나 농지지역으로 전환이 되었다면 이는 후보지이다 ( )

13 times 토지상의 개량물이 토지가치를 증진시키든 아니면 훼손시키든 상관없이 토지위에 항구적으로 설치

된 부가물이라면 토지개량물의 범주에 속한다

14 times 매년의 경작수확물과 임차자 정착물은 동산으로 취급되는 것이 일반적이다

15 times 협의의 부동산은 토지 및 정착물을 의미하므로 단순히 건축물을 의미하는 것은 아니다

16 times 일반적으로 건부지의 가치는 나지의 가치를 상한으로 하지만 개발제한구역의 경우에는 건부지의

가치가 나지의 가치보다 높게 평가된다

17 times 용도분류상 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 후보지라 한다

18 times 후보지나 이행지는 용도상 변화가 진행중인 토지이다

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

정답 및 해설

41제2장 부동산의 개념과 특성

OX 문제

19 양도가능한 개발권은 도시개발의 촉진을 주목적으로 하고 있다 ( )

20 개발지역 내의 지가수준이 낮거나 입체공간적 토지이용규제가 약할수록 이전가능개발권에 대한 수요

가 많을 것이다 ( )

21 거리가 가까우면 접근성이 좋고 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 언제나 높게 평가된다 ( )

22 현장자원이란 토지상에 노동과자본이 투입되어 생산과정을 거친 후에 현장에 존재하면서 직접 어떤

효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말한다 ( )

23 상품자원에 대한 개발수요는 시장의 힘에 의하여 구체적으로 상품자원의 수요가격에 반영되므로 상품

자원으로서의 토지수요는 매우 소득탄력적이라 할 수 있다 ( )

24 토지의 자연적 특성은 선천적 본원적 불변적 특성을 지니며 자연적 특성에는 부동성 부증성 용도

의 다양성 인접성 등이 있다 ( )

19 times 이전가능한 개발권(TDR)은 도시개발의 촉진이 목적이 아니라 우발적 이익으로 우발적 손실을 보상

하는데 목적이 있다

20 times 개발지역내의 지가수준이 높거나 토지이용에 대한 규제가 클수록 개발권에 대한 수요는 증가하게

된다

21 times 일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 좋다고 할 수 있으나 반드시 그러하지는 않다

22 times 토지상에 노동과 자본이 투입되어 효용 또는 사회적 이익을 발생시키는 토지는 상품자원이다

23 times 소득의 증가로 인해 그 수요가 증가하는 것은 상품자원이 아니라 현장자원이다

24 times 토지의 자연적 특성은 부동성 부증성 인접성 영속성 개별성 등이 있다 용도의 다양성은 토지의

인문적 특성이다

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

정답 및 해설

42 제1편 부동산학 총론

OX 문제

25 부동성으로 인하여 주거지역 내에 쓰레기 소각장 등이 설치되어 지역의 주택가치가 하락하는 것은

기능적 감가에 해당된다 ( )

26 물리적으로 토지의 공급이 제한되어지므로 토지시장은 수요자 경쟁보다는 공급자 경쟁이 치열하게

전개된다 ( )

27 부동산시장을 세분화하였을 때 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 지속되기도 하는 것은 부증성에

서 파생된 특성이다 ( )

28 토지의 양적 감소성이 부인되어 토지의 공급량이 불변이 되게 하는 것은 부증성 때문이다 ( )

29 토지의 영속성으로 인하여 기능적 경제적 감가가 배제된다 ( )

30 부동산활동의 속성에는 윤리성이 있는데 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 공중윤리에 해당된다

( )

25 times 부동성이나 인접성으로 인해 발생하는 하자 손실은 제거할 수 없는 경제적 하자 손실에 해당한다

26 times 부증성으로 인하여 공급자경쟁보다는 수요자 경쟁이 치열하고 부동산가격은 수요가격으로서의

성격을 지니게 된다

27 times 부분시장별로 수요초과 공급초과현상이 지속되는 것은 부동성이 그 원인이다

28 times 토지의 양이 감소되지 않는 것은 영속성 때문이다

29 times 토지의 영속성 때문에 물리적 감가가 배제된다

30 times 부동산윤리 가운데에서 의뢰인과의 관계에서 중시되는 것은 서비스윤리에 해당된다

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

43기출 및 예상문제

기출 및 예상문제제1편

정답 및 해설

01 경제적 이익이 최고가 되도록 한다는 것은 경제성의 원칙이다

02 유형적 측면은 기술적 측면과 관계가 깊다 경제적 측면은 무형적 측면에 해당한다

정답 01 ④ 02 ⑤

01 다음은 부동산학이 무엇인가를 설명한 것이다 가장 거리가 먼 것은

① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로

정의된다

② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활

동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다

③ 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방

식으로 이해할 수 있다

④ 부동산학이 추구하는 이념으로서 능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리

적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다

⑤ 부동산활동에는 부동산평가 입지선정 등 여러 가지 활동이 있으며 이것은 언제나 고정적

인 것이 아니라 시대나 나라에 따라 가변적이다

02 다음은 경제적 측면의 부동산에 관련된 설명이다 가장 타당성이 없는 것은

① 경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다

② 토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다

③ 부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고

복잡하다는데 있다

④ 경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치 가격관계 등도 함께 다루어진다

⑤ 공학적 자연적 물리적 측면 등과 같은 유형적 측면은 경제적 측면과 관계가 깊다

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

44 제1편 부동산학 총론

03 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산의 법적 경제적 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과

학이다

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하

게 된다

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다

04 다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다 적합하지 아니한 것은

① 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 토지 및 그 정착물을

말한다

② 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며 소유권은 정당한

이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다

③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의

부동산이라 하며 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다

④ 법률상의 공장재단 광업재단 어업권 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에

속한다

⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된

상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

45기출 및 예상문제

정답 및 해설

03 민간부문으로 접근하는 경우 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다

04 법률적 측면에서의 개념에 해당한다

05 ① 확대할 수 있다 ② 준부동산도 학문의 대상에 포함된다

④ 자산 생산요소 등은 경제적 개념에 해당한다 ⑤ 경작수확물은 정착물이 아니다

06 나지는 택지이므로 지적법상 지목은 대이거나 공장용지에 해당하므로 지목이 대라고는 말할 수 없다

정답 03 ④ 04 ③ 05 ③ 06 ③

05 부동산의 개념을 설명한 것이다 옳은 것은

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는

준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을

필요는 없다

③ 물리적 개념의 공간은 공중 지표 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며 공중공간과

지중공간을 합하여 입체공간이라 한다

④ 법률적 개념의 부동산은 자산 생산요소 상품 위치 환경 소유권 및 그 이외의 권리 등

을 지칭한다

⑤ 부동산을 토지와 정착물이라고 할 때 정착물이란 주택 상가 울타리 경작수확물(예컨대

벼 등) 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다

06 다음 용어 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다

② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지 위에 설정하는 권리이다

③ 나지는 지목이 대로 설정된 토지이다

④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다

⑤ 맹지는 도로와 접하고 있지 않은 구획내부의 토지를 의미한다

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

46 제1편 부동산학 총론

07 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 가진다

② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다

③ 임차인의 정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다

④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다

⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다

08 부동산을 공간개념으로 인식할 때에 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은

① 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다

② 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한

지상권의 목적으로 할 수 있다

③ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

④ 공중공간은 주택 빌딩 기타 공중을 향하여 연정되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다

⑤ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나

인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이

첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다

09 다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다 가장 거리가 먼 것은 15회

① 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정

하고 있다

② 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를

갖는다

③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익이

있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다

④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면 그 인접에

위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하더라도 특별한

사정이 없는 한 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다

⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익

사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

47기출 및 예상문제

정답 및 해설

07 임차자 정착물은 동산으로 간주된다

08 공중권의 이용방안인 개발권이전제도에 대한 설명이다

09 토지소유자는 지하에 미채굴된 광물자원의 소유권이 없다

10 오늘날의 토지소유권은 공공복리를 위하여 제한이 가능한 상대적 권리로 본다

11 광업권은 토지소유권의 범위에 속하지 아니한다

정답 07 ③ 08 ③ 09 ② 10 ③ 11 ③

10 다음 중 우리나라의 토지관련제도에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 15회

① 토지공개념은 토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지소유권에 대한 제한가능

성을 인식하려는 사고라고 볼 수 있다

② 사유재산권의 보장은 개개인이 재산을 소유하고 상속하는 것은 물론 법률의 범위 내에서

사용 수익 처분할 권리를 인정하는 것이다

③ 오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해된다

④ 공공기관의 개발사업 등에 의하여 토지소유자가 그 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승

되어 현저한 이익을 받은 때에 국가는 그 이익(개발이익)을 환수할 수 있다

⑤ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하

고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정

하는 지역을 말한다

11 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는

등의 권리를 지표권이라 한다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하

권이라 한다

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

48 제1편 부동산학 총론

12 다음은 토지의 공공성 사회성의 근거에 대한 설명이다 가장 적합하지 않은 것은

① 토지는 인류공동의 필수적인 재화이다

② 토지는 인간의 노동에 의한 생산물이 아닌 자연 그 자체이다

③ 토지는 재생산이 불가능한 자원으로 그 공급량이 한정되어 있다

④ 토지는 근본적으로 다른 토지와 인접하고 있어 그 이용에 상린성이 강하다

⑤ 토지는 그 용도가 다양하다

13 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다 가장 타당하지 않은 것은

① 부동산활동은 사회성 공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고

있다

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익증진을 위해 노력하는 자세를

견지해야 한다

③ 부동산 윤리는 고용윤리 조직윤리 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며 이 중 조직윤리란

기업내부조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며 금전적인 것은

물론 비금전적인 것도 고려해야 한다

⑤ 부동산기업가는 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데

이것은 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접 간접으로 일반 공중에게 영향을 미치기

때문이다

14 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은

① 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다

② 부동산활동은 윤리성이 강조된다

③ 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다

④ 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다

⑤ 부동산활동은 사익성보다 공익성을 중시한다

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

49기출 및 예상문제

정답 및 해설

13 조직내부에서 조직원간에 지켜야 할 도리는 고용윤리를 말한다

14 부동산활동은 사익성과 공익성의 조화가 중시된다

15 개별성으로 인해 부동산현상이 개별화되고 부동산의 비교를 곤란하게 한다

16 부동산자체가 갖는 특성은 자연적 특성에 해당한다

정답 12 ⑤ 13 ③ 14 ⑤ 15 ⑤ 16 ②

15 부동산의 특성에 관해 설명한 것 중 잘못된 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산과 동산의 구별근거가 되며 부동산활동을 국지화하는

동시에 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

② 부동산의 특성은 부동산 자체의 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 비롯되는 인문

적 특성으로 구분할 수 있으며 후자는 시대 장소에 따라 가변적이라고 할 수 있다

③ 용도의 다양성이란 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 것을 말하며 최유효이용원칙의

성립근거가 된다

④ 도로 철도 등의 신설 확장은 대상부동산의 경제적 위치를 변화시킨다

⑤ 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 명확하고 용이하게 한다

16 부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은

① 후천적 인위적 현상적 가변적인 특성이다

② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다

③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다

④ 인간의 부동산 생활 곧 부동산 활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다

⑤ 견해에 따라 국토성 다용도성 분합성 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

50 제1편 부동산학 총론

17 부동산의 자연적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 성격이 아닌 것은

① 각각의 부동산은 인지(隣地)와의 협동적 이용을 필연화시킨다

② 토지이용에 있어 협동적 논리주장의 근거가 되고 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게

하며 지역분석을 필연케 한다

③ 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와

밀접한 관계가 있다 따라서 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다

④ 부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재하게 한다

⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다

18 다음은 부동산의 자연적 특성을 설명한 것이다 옳지 않은 것은

① 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며 수량고정성 또는 면적의 유한성이

라고도 한다

② 태양광선 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는

유한하여 소유욕을 발생시킨다

③ 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다

④ 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데 이는

영속성이라는 특성이 있기 때문이다

⑤ 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증

성 이론은 해당되지 않는다

19 토지에 대한 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은

① 지리적 위치의 고정성 ② 부증성

③ 영속성 ④ 용도의 다양성

⑤ 위치의 가변성

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

51기출 및 예상문제

정답 및 해설

17 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는 것은 부증성 때문이다

18 간척지의 경우는 용도전환에 의한 경제적 공급의 증가에 해당하므로 부증성이론과는 별개의 문제이다

19 부증성으로 인해 물리적 측면의 토지공급은 고정되어 있다

20 토지의 부증성 및 개별성은 자연적 특성이다

22 ① 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적 시장이 된다 ② 부증성으로 인해 토지공급은 비탄력적이 된

다 ③ 용도의 다양성은 부동산의 인문적 특성이다 ⑤ 유실된 토지도 복원이 가능하고 토지자체가 멸실되

는 것이 아니므로 영속성의 예외는 아니다

정답 17 ⑤ 18 ⑤ 19 ② 20 ④ 21 ④ 22 ④

20 다음은 토지문제가 발생하는 인문적 원인을 설명한 것이다 틀린 것은

① 인구의 지역간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 원인이 된다

② 정치가 불량하면 좋은 토지를 갖기 어렵고 유지도 힘들어 토지문제를 발생시킨다

③ 도시의 주거집중 지가고 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 토지문제를

발생시킨다

④ 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고 개별성이 있어서 이용이 제한되기

때문에 문제를 발생시킨다

⑤ 국민의 생활양식변화 문화의 발달은 토지이용형태를 변화시켜 토지문제를 발생시킨다

21 다음에 제시된 내용 중 토지의 공개념도입과 가장 밀접한 관계가 있는 것은

① 토지의 개별성 ② 토지의 고정성

③ 토지의 생산성 ④ 토지의 부증성

⑤ 토지의 다양성

22 다음은 부동산의 자연적 특성에 관한 설명이다 타당한 것은

① 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다

② 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다

③ 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다

④ 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않다는 것에 대한 이론적 근거가 된다

⑤ 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 가능하다

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

52 제1편 부동산학 총론

23 부동산의 자연적 특성인 부동성의 파생적 특징과 가장 관련성이 적은 것은

① 부동산활동 및 현상을 국지화한다

② 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는

이론적 근거가 된다

③ 부동산활동을 임장활동으로 만든다

④ 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다

⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다

24 부동산의 이용목표는 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 이루어진다 이와 가장 관련이 깊은 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 사회성 공공성

③ 개별성 ④ 지리적 위치의 고정성

⑤ 영속성

25 특정토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가

① 내구성 ② 접근성

③ 물리적 개별성 ④ 부동성

⑤ 부증성

26 토지의 자연적 특성인 부증성에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은

① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니

며 용도전환을 의미하는 것이다

② 생산비를 투입하여 물리적으로 양은 늘릴 수 없다

③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다

④ 매립 등으로 농지의 양이 증가한 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다

⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능

하다

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

53기출 및 예상문제

정답 및 해설

23 개별분석의 근거가 되는 것은 개별성 때문이다

24 부동산은 용도가 다양하므로 가장 합리적인 이용방안을 모색하는 것이 필요하다

25 교통이 발달하면 특정 목적물까지의 시간 경제 심리적 부담이 완화된다

26 용도전환에 의한 경제적 공급은 가능하다

27 외부효과의 발생은 인접성 및 부동성으로 인해 나타난다

28 ② 병합 분할의 가능성은 인문적 특성이다 ③ 일물일가의 법칙적용이 배제되는 것은 개별성 때문이다

④ 투자의 내구성으로 인해 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하다 ⑤ 상이한 요인들은 가격이나 수익

등에 영향을 미친다

정답 23 ④ 24 ① 25 ② 26 ⑤ 27 ⑤ 28 ①

27 쓰레기소각장 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은

① 용도의 다양성 ② 개별성

③ 합병 분할의 가능성 ④ 영속성

⑤ 부동성

28 부동산의 특성을 설명한 것이다 옳은 것은

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고 또 그 이용

상태도 달라질 수 있다

② 토지는 합병 분할이 가능한 물리적 특성이 있다 따라서 토지소유자는 법적 제한이 없이

원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다

③ 토지는 영속성이 있어서 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가의 법칙을 적용할

수 없다

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데 이를 투자의 내구성

이라 한다 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다

⑤ 부동산의 개별성은 지형 지세 면적 등이 서로 다르다는 뜻이나 이것은 가격이나 수익

등에 구체적 개별적인 영향을 미치지 않는다

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

54 제1편 부동산학 총론

29 부동산활동 및 특성에 관한 설명이다 가장 적절한 것은 15회

① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않더라도 사회 경제면에서 인정되는 독립된

물건이면 된다

② 부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 개별적 특성이라 한다

③ 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한

정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다

④ 우리나라 표준산업분류상의 중분류 항목에서는 부동산활동을 임대활동 분양공급활동

중개활동 평가활동 등으로 분류하고 있다

⑤ 부동산활동은 정부부문 사적부문 전문협회의 활동으로 나눌 수 있다 이 중에서 가장

활발한 것은 전문협회의 활동이다

30 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다 가장 적절하지 않게 연결된 것은

① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다

② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다

③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다

④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다

⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진 출입을 어렵게 한다

31 부동산특성에 관한 설명 중 틀린 것은 16회

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다

④ 개별성이 있어 부동산 상품 간 완전한 대체관계가 성립한다

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

55기출 및 예상문제

정답 및 해설

29 ① 정착물은 토지 등에 항구적으로 부착되어 있는 물건이다 ② 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 특성

은 일반적 특성이다 ④ 중분류 항목에서는 임대 서비스 분양공급활동 등으로 나눈다 ⑤ 가장 활발한

것은 사적 부문이다

30 부증성 때문에 토지는 집약적으로 이용된다

31 개별성(비대체성) 때문에 부동산상품 간에는 완전한 대체관계 성립이 어렵다

32 나지 rarr 공지 후보지 rarr 획지

33 건부지가격은 일반적으로 나지가격보다 낮게 평가된다

정답 29 ③ 30 ④ 31 ④ 32 ④ 33 ③

32 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

ㄱ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다

ㄴ 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지

에 사용되는 포괄적 용어이다

ㄷ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다

ㄹ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다

ㅁ 후보지는 인위적 자연적 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격

수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다

① ㄱ ㄴ ㄷ ② ㄱ ㄷ ㅁ

③ ㄱ ㄹ ㅁ ④ ㄴ ㄷ ㄹ

⑤ ㄷ ㄹ ㅁ

33 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 25회

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다

② 나지는 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은

토지다

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우 나지에 비해 최유효이용

의 기대가능성이 낮다

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

56 제1편 부동산학 총론

34 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은 25회

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 이하이고 층수가 4개 층

이하인 주택이다

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며 1개 동의 바닥면적

(부설주차장 면적 제외)이 330이하인 공동주택이다

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330 이하이고 층수가 5개

층 이하인 주택이다

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거

형태가 아니며 연면적이 330 이하 층수가 3층 이하인 주택이다

⑤ 도시형생활주택 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형

연립주택 단지형 다세대주택 원룸형 주택 등이 있다

35 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은 25회

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

36 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 옳은 것은 18회

① 단위체적당 공간가치는 위치상의 차이보다 용적률의 크기에 의해 그 높고 낮음이 결정

된다

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는

권리를 공중권이라 한다

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다

④ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에

상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 공중임대차

제도라 한다

⑤ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권 개발권이전제도 용적률 인센티브제도 등이

있다

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

57기출 및 예상문제

정답 및 해설

34 ① 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합이 660를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

을 말한다 ② 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 1개 동의 바닥면적이 660이하인

단독주택이다 ③ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합이 660이하이고 층수가 4개층

이하인 주택이다 ⑤ 도시형생활주택은 1세대당 주거 전용면적 85이하인 국민주택규모의 300세대 미만

으로 구성된다

35 구거란 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 수로 둑 및 그 부속시설물의 부지로 토지의 일부로

간주되는 종속정착물이다

36 ① 위치상의 차이 harr 용적률의 크기 ③ 광업권은 토지소유자의 권리가 아니다

④ 공중임대차제도 rarr 개발권이전제도 ⑤ 지하공간 rarr 공중공간

37 부동성 rarr 영속성

38 부의 외부효과가 발생하는 건 부동성(위치의 고정성) 때문이다 부동성(지리적 위치의 고정성)과 인접성은

정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과를 발생시킨다

정답 34 ④ 35 ③ 36 ② 37 ② 38 ④

37 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다 이에 관한 설명으로 틀린 것은 21회

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단

체의 상이한 규제와 통제를 받는다

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에

영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가상승의 문제를 발생

시키기도 한다

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수

있다

38 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 24회

① 영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다

② 부동성(위치고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

58 제1편 부동산학 총론

정답 및 해설

39 거래당사자도 윤리적으로 행동해야 한다 부동산활동은 대인 대물활동의 성격과 아울러 과학 기술

성을 모두 갖는다 부증성 rarr 부동성

40 환경은 물리적 개념에 해당한다

정답 39 ② 40 ④

39 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 22회

공중 지표 지하를 포함하는 3차원공간을 대상으로 전개한다

사회성 공공성이 있는 재산을 다루므로 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없

으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다

일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고

실행된다

부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으

며 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는

속성 때문이다

① ②

③ ④

⑤

40 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 23회

① 상품 ② 자본 ③ 자산 ④ 환경 ⑤ 소비재

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

제2편

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 물가 및 경기변동론

부동산경제론

2016 공인중개사 기본서

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

60 제2편 부동산경제론

수요와 공급의 기본개념제1장

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구 의사 계획을 말하

며 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을

의미한다 수요량과 관련된 특징을 살펴보면 다음과 같다

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量 flow)1)개념이다

그러나 저량(貯量 stock)2)의 수요 수요량도 존재한다 단기적인 공급증가가 곤란한 부동산

에 대해서는 유량 및 저량의 개념을 병행하여 분석하는 것이 유용하다

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량의 관계가 반비례관계에 있다는 것을 말한다 즉 가격이 상승하면

수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가하게 되어 가격과 수요량의 관계가 역(-)의

관계로 나타나게 된다

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정할 때 수요법칙에 기반하여 해당 재화의 여러 가지 가격수준과 수요량의

조합을 연결한 곡선을 의미한다 따라서 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다

이 때 수요곡선이 우하향하는 이유로는 한계효용체감법칙 가격효과3)(소득효과4) 및 대체효과5))

1) 유량이란 일정기간에 걸쳐서 측정하는 변수로서 주택거래량 가계의 연간수입 신규주택공급량 일정기간의 저축과 투자 지대 당기순수익 등이 여기에 해당된다

2) 저량이란 일정시점에 측정하는 변수로서 주택재고량 인구 순자산가치 외환보유액 외채 지가 등이 여기에 해당된다3) 가격효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다

이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과의 합성작용으로 나타난다

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

61제1장 수요와 공급의 기본개념

등이 있다

P

(가격)

Qd(수요량)

P1

P0

P2

0 Q1 Q0 Q2

(3) 수요법칙의 예외

일반적인 수요법칙과는 반대로 가격이 상승하면 오히려 수요량이 증가하는 현상을 보이기도

한다 이러한 수요법칙의 예외적 현상으로는 기펜재 가수요를 들 수 있다

1) 가수요

가격 또는 물가상승이 예상되는 경우 소비자는 물건을 사재기하여 수요를 증가시키는 경우

가 있는데 이를 가수요라 하며 아울러 가수요는 수요곡선 자체의 이동 즉 수요의 변화로

보아야 한다

2) 기펜재

가격이 상승하면 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 감소하는 재화로서 가격

과 수요량의 관계가 정비례관계를 이룬다 기펜재는 열등재이지만 모든 열등재가 기펜재

가 되는 것은 아니다 즉 기펜재는 특수한 열등재이다

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 따른 수요량의 변화

를 의미한다 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동(수요곡선상의

이동)으로 나타난다 즉 수요곡선이 이동하지 않는다

4) 소득효과란 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격이 하락하면 그 재화의 가격이 하락한 만큼 해당재화를 소비하는 소비자의 실질소득이 증가하는 셈이므로 해당재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 소득효과라 한다

5) 대체효과란 실질소득이 일정한 상태에서 대체관계에 있는 특정상품의 가격이 상승하면 가격이 변하지 않은 재화가 상대적으로 싸지는 셈이므로 가격이 불변인 재화의 수요량이 증가하게 되는데 이를 대체효과라 한다

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

62 제2편 부동산경제론

가격

수량

D0

[수요량 변화(수요량 증가)]

A

B

0

가격

0

D1

D0

수량

[수요 변화(수요 증가)]

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다 수요의 변화 시에는 수요곡선이 이동하게 되는데 수요가

증가하는 경우에는 오른쪽으로 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다

(3) 수요변화의 요인

수요변화의 요인으로는 소득의 변화 인구의 변화 기호의 변화 핵가족화 대체투자시장의

변화 대체재6) 가격의 변화 보완재7) 가격의 변화 가격예상 수요자(매수자)의 수 이자율의

변동 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동 정책의 변화 등이 있다

① 소득의 변화우등재8)의 경우 소득과 수요가 같은 방향으로 변화하므로 소득의 증가

시 수요가 증가하며 소득의 감소 시 수요가 감소한다 반면 열등재9)의 경우에는 소득과

수요가 반대로 변화하므로 소득증가 시 수요가 감소하고 소득감소 시 수요가 증가한다

수요변화의 요인 수요변화 수요곡선이동

정상재소득 증가 수요 증가 우 측 이 동

소득 감소 수요 감소 좌 측 이 동

열등재소득 증가 수요 감소 좌 측 이 동

소득 감소 수요 증가 우 측 이 동

② 인구의 변화인구의 증가는 수요증가요인이며 인구의 감소는 수요감소요인이다

③ 기호(선호도)의 변화특정재화에 대한 선호도의 증가는 수요증가요인이며 선호도의 감소

는 수요감소요인이다

6) 대체재란 용도가 비슷하여 어느 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용(만족도)의 차이가 크지 않은 상품을 말한다7) 보완재란 둘 이상의 상품을 개별로 소비하는 것보다 함께 소비하는 것이 더 큰 만족을 얻을 수 있는 상품을 말한다8) 우등재란 소득이 증가하면 소비 수요량이 증가하는 재화로서 소득과 수요량이 정의 관계(비례)에 있는 재화를 말하며

정상재라고도 한다9) 열등재란 소득이 증가하면 오히려 소비 수요량이 감소하는 재화로서 소득과 수요량이 부의 관계(반비례)에 있는 재화를

말하며 하급재라고도 한다

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이

63제1장 수요와 공급의 기본개념

④ 대출금리대출이자율의 상승은 금융비용부담을 증가시켜 수요가 감소하며 대출이자율의

하락은 금융비용부담을 완화시켜 수요가 증가하게 된다

⑤ 관련재화의 가격변화

대체재의 가격변화대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가시키며 대체재의 가

각하락은 해당재화의 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다

보완재의 가격변화보완재의 가격상승은 해당재화의 수요를 감소시키며 보완재의 가

격하락은 해당재화의 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다

수요변화의 요인 대상 수요변화 대상 수요곡선 이동

대 체 재 가격 하락(darr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

대 체 재 가격 상승(uarr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 하락(darr) 수요 증가(uarr) 우 측 이 동

보 완 재 가격 상승(uarr) 수요 감소(darr) 좌 측 이 동

⑥ 세금부동산관련세금이 중과되면 수요는 감소하고 부동산관련세금의 감면은 수요를 증

가시킨다

⑦ 대부비율(LTV) 및 소득대비부채비율(DTI)의 변동대부비율 및 소득대비부채비율의 상승은

대출액의 규모가 커지므로 부동산수요가 증가하는 요인이며 대부비율 및 소득대비부채비

율의 하락은 대출액의 규모가 작아지므로 부동산수요가 감소하는 요인이다

⑧ 가격에 대한 예상특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는

증가하며 가격이 하락할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 수요는 감소한다

⑨ 대체투자자산의 변동주식 채권 등 대체투자자산의 수익률이 악화되면 부동산수요는

증가하고 대체투자자산의 수익률이 개선되면 부동산수요는 감소한다

⑩ 규제부동산관련규제가 강화되면 수요는 감소하며 부동산관련규제가 완화되면 수요는

증가한다

(4) 수요함수

수요량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수로 수요량을 표시한 것이다 수요법칙상 가격과

수요량이 반비례관계에 있으므로 수요함수는 가격에 대한 감소함수의 성격을 가지며 부(-)의

기울기를 갖는다

4 부동산 수요

(1) 의의

부동산 수요란 부동산의 구매능력을 가진 수요자에 의한 부동산의 구입욕구로서 단순히 부동

산을 구매하려는 구매욕구만을 의미하는 것이 아니라 구매능력을 동반한 유효수요의 개념이