Jg. 46 / Nr. 1 / 2013 P. 48Rooilijn Jg. 46 / Nr. 1 / 2013 P. 49RooilijnDuitse lessen voor CPO in Nederland

De aandacht voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap groeit. Burgers

verlangen meer invloed op het ontwerp van hun woning en woonomgeving en

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap biedt hiervoor kansen. Uit een analyse

van tien Duitse en Nederlandse cases blijkt dat projecten sterk van elkaar

verschillen. Die diversiteit is terug te voeren op twee belangrijke drijfveren van

bewoners om mee te doen: samen wonen en samen bouwen. Cruciaal voor het

slagen van een project is dat bewoners werkelijk de vrijheid krijgen om hun idealen

te realiseren. Duitse voorbeelden laten zien dat architecten daarbij een sleutelrol

kunnen spelen.

De Nederlandse woningbouw verkeert in een crisis. De huidige financiële en economische crises worden als belangrijke oorzaken gezien, maar er is ook een meer fundamentele oorzaak aan te wijzen. Na de Tweede Wereldoorlog is een aanbodge-stuurde werkwijze dominant geworden in de Nederlandse woningbouw, waardoor bewoners weinig tot geen invloed hebben op het resultaat, een situatie die niet past bij de huidige maatschappij. De samenleving kent een meer horizontale organisatie en burgers verlangen meer zeggenschap en keuzevrijheid. Tegelijkertijd is in een globaliserende wereld behoefte aan een sterke identiteit en aan geborgenheid (Swyngedouw & Beaten, 2001). Er is een verlangen naar woonomgevingen die het gevoel van eigenheid geven. CPO lijkt aan te sluiten op die nieuwe maatschap-pelijke waarden en behoeften. Boelens en Visser (2011) betogen dan ook dat CPO een alternatieve ontwikkelingsvorm voor woningbouw biedt door haar vraaggerichte en kleinschalige karakter.

Mix van bouw- en woonvormenCPO maakt onderdeel uit van verschil-lende vormen van vraaggericht bouwen, zoals consumentgericht bouwen, mede-opdrachtgeverschap (MO) en particulier opdrachtgeverschap (PO) (Stuurgroep

Experimenten Volkshuisvesting, 2010). Bij de eerste bouwt een projectontwikkelaar en heeft de consument de mogelijkheid beperkt invloed op het ontwerp uit te oefenen (catalogusbouw). Bij MO werken projectontwikkelaar en consument samen aan het eindproduct. Als sprake is van CPO dan neemt een collectief van huishoudens de rol van de projectontwikkelaar over, bij PO is het de individuele burger die deze rol op zich neemt. Constructie en ontwerp van de woning komt bij de laatste twee vormen van bouwen geheel of grotendeels in handen van de toekomstige bewoners.

CPO wordt internationaal beschouwd als een variant van cohousing. Dit is een paraplubegrip voor projecten met een hoge mate van invloed van bewoners op het ontwerp, beheer en het gebruik van hun directe woonomgeving (Tummers, 2011; Williams, 2005). Williams definieert cohousing als "a development, which, combining the autonomy of private dwel-lings with the advantages of community living […], encourages a collaborative life-style and greater interdependence between residents. This results in building strong and vibrant communities, sense of these communities, and a positive attitude towards social interaction" (p. 200). Hij benadrukt de sociale effecten

Mark Zandvoort, Rens Baltus en Ward Rauws

Mark Zandvoort, Rens Baltus en Ward Rauws

Boven: Samen leven is een belangrijk motief voor CPO-projecten (foto: W. Rauws)

Onder: Project Am Urban in Berlijn (foto: R. Baltus)

Duitse lessen voor CPO in Nederland

Jg. 46 / Nr. 1 / 2013 P. 50Rooilijn Jg. 46 / Nr. 1 / 2013 P. 51Rooilijn

•Möckernkiez (D)

• Beginenhof (D)

Het Poorthuis (NL) •

• Veenweg (NL)

• Meanderhof (NL)

• Am Urban (D)

• Moabit (D)

Wijngaarden (NL) •Achter de Reitdijk (NL) •

van cohousing. Aanvullend onderscheidt Vestbro (2000) verschillende vormen van samenleven, waarbij een gedeelde keuken, tuin en servicevoorzieningen voor zorg als voorbeeld worden genoemd. Sociale, ecologische, financiële of religieuze redenen kunnen ten grondslag liggen aan de behoefte samen te leven. Samengevat kan de focus op een bepaalde mate van gemeenschappelijk leven liggen. Andere auteurs leggen de nadruk op het gemeen-schappelijk ontwikkelen van een project. Dit zien we ook in de Nederlandse context, waarbij vaak specifiek naar CPO wordt gerefereerd (Boelens & Visser, 2011). In een poging CPO beter te duiden definieert de SEV deze vorm van opdrachtgeverschap als een “collectief van gelijkgestemde particulieren die grond(en) verwerft en in samenspraak bepaalt hoe, en met welke partijen de woningen, private, en in sommige gevallen zelfs de openbare ruimte wordt ingericht en gerealiseerd" (2010, p.7). Hierin wordt de rol van het collectief als projectontwikkelaar benadrukt. Er kunnen dus twee categorieën worden onderschei-den: projecten met een nadruk op samen leven en projecten met een nadruk op samen bouwen (Tummers, 2011).

De meeste CPO-projecten kennen een mix van deze twee categorieën. De focus kan bovendien door de tijd heen verschuiven, wat begon als samen bouwen kan uit-groeien tot samen leven. De focus bepaalt vaak de woonvorm, waardoor er een grote diversiteit aan soorten projecten bestaat. Om de verschillende projecten te analyse-ren en ten opzichte van elkaar te positio-neren is een raamwerk gemaakt dat deze categorieën verbindt. In figuur 1 wordt een raamwerk weergegeven. Op de horizontale as is de mate van samen bouwen weergege-

ven en op de verticale as de mate van samen leven. Het raamwerk stelt ons in staat om in de eerste plaats de grote diversiteit aan CPO-projecten inzichtelijk te maken en in de tweede plaats verschillende CPO-projecten te vergelijken.

Vergelijken van projectenIn de analyse zijn tien projecten in Nederland en Duitsland vergeleken. De onderzochte cases zijn afkomstig uit drie afzonderlijke studies die zijn uitgevoerd door een student en twee medewerkers van de universiteiten van Groningen en Wageningen. De onderzoekers hebben hun cases ingebracht en afgezet tegen de twee kenmerken (samen leven en samen bouwen). Bij het positioneren van de praktijkcases in het raamwerk is een aantal criteria richtinggevend. De mate van samen bouwen is geoperationaliseerd op basis van de volgende vijf criteria: de wijze waarop een initiatief is gestart is, de persoon en functie van de trekker van het project, de mate waarin een groep (in)formele regels opgesteld heeft om de samenwerking te structureren, het selectieproces van de architect en de mate waarin deelnemers zelf deelnamen aan het bouwen. Deze vijf criteria helpen de mate van samen bouwen vast te stellen, omdat ze inzicht geven in hoeverre het bouwproces door de gebrui-kers is vormgegeven.

De samen leven schaal is geoperationali-seerd op basis van drie criteria: de gedeelde faciliteiten en hoe deze gebruikt worden, de vorm van en mate waarin buitengewone gezamenlijke activiteiten plaatsvinden en de mate waarin het dagelijkse huishouden (koken, financiën, was, etc.) is gedeeld. De activiteiten en faciliteiten spelen een grote rol omdat samen leven daarin sterk

Mark Zandvoort, Rens Baltus en Ward RauwsDuitse lessen voor CPO in Nederland

actoren. Nederlandse cases kennen vooral op een schaal van samen leven een grote diversiteit. Het project in Wijngaarden, Zuid Holland, was bijvoorbeeld enkel gericht op samen bouwen met als doel kos-tenbesparing en het aantrekkelijk maken voor starters om een eigen huis te bouwen. Het Poorthuis in Almere is een ander uiterste. De groep mensen die dit project realiseert, doet dit vanuit een ideologische levensovertuiging (evangelisch christen). De deelnemers willen gemeenschappelijk leven en in hetzelfde gebouw sociale diensten aan de buurt aanbieden door een gemeenschapsruimte voor de buurt en opvangappartementen voor daklozen te realiseren.

Ook in Duitsland laat CPO (Baugruppen en Baugemeinschaften) een divers beeld zien, zowel in de mate van nadruk op bouwen als op samen leven. Wanneer een individu of een collectief van mensen een project initieert om woningen voor eigen gebruik te realiseren, zoals in het geval van Am Urban, spelen ook andere motieven dan alleen keuzevrijheid in ontwerp een rol. Am Urban is een initiatief in de Berlijnse wijk Kreuzberg. Dit project heeft geleid tot

tot uitdrukking komt. Activiteiten en een gedeeld huishouden geven een grote mate van samen leven aan, gemeenschappelijke faciliteiten doen dat ook maar in mindere mate. In het raamwerk zijn tien cases gepo-sitioneerd. Deze positionering is gebaseerd op interviews, literatuuronderzoek en een analyse van beleidsdocumenten. Voor elke case zijn semigestructureerde interviews afgenomen met initiatiefnemers, bewo-ners, begeleidingsbureaus, gemeenten en financieringspartijen.

Uit de analyse blijkt dat binnen CPO-projecten de invloed van de toekomstige bewoners sterk verschilt. In figuur 1 staan linksboven de projecten met een beperkte invloed van de toekomstige bewoners en rechtsonder de projecten waarin toekom-stige bewoners gemeenschappelijk de regie voeren. Er is ook een verschil in motivatie. Projecten bovenin het kader zijn vaak geïnitieerd vanuit financiële redenen of ecologische idealen, terwijl projecten onder in het kader in meerdere mate gebaseerd zijn op sociale motieven zoals samen willen leven binnen een gemeenschap. Deze grote verscheidenheid heeft invloed op wat er gevraagd wordt van de diverse betrokken

Figuur 1 Positioneren van tien CPO-projecten in Nederland en Duitsland

Mate van samen bouwen

samen leven

Min

Max

Min Max

Eschengraben (D) •

Jg. 46 / Nr. 1 / 2013 P. 52Rooilijn Jg. 46 / Nr. 1 / 2013 P. 53Rooilijn

de transformatie van een oud ziekenhuis-complex tot wooncomplex. De deelnemers wilden blijven wonen in de buurt en leven in een gemeenschap van gelijkgestemden.

Sleutelrol Duitse architectIn de Duitse projecten spelen architecten een belangrijke rol, zowel in het opstarten van groepen als in het verzamelen van financiële middelen en het contact met gemeenten. Zowel in Baugruppe Moabit als in het project Am Urban heeft een architect duidelijk een sleutelrol gespeeld. De architect nam in beide gevallen het initiatief om een groep mensen te verzame-len om het project op te zetten. In het eerste geval betrof het een werkloze architect die zichzelf werk kon verschaffen, in het tweede geval is de architect deelnemer aan het col-lectief en is tevens bewoner van het project geworden. Duitse architecten zoeken vaak actief naar vrije kavels. Wanneer ze een kavel gevonden hebben, treden ze in contact met de eigenaar om een optie op de grond te nemen. Gedurende de looptijd van de optie gaat de architect, al dan niet in samenwerking met andere adviseurs, op zoek naar een groep geïnteresseerden om woningen mee te ontwikkelen. Wanneer de architect initiatiefnemer is, creëert deze werk voor zichzelf, terwijl de groep geïnteresseerden goedkope woningen met keuzevrijheid in ontwerp krijgen. In Nederland is de rol van architecten kleiner. Er ligt meer druk op de schouders van par-ticulieren, als relatieve leken op het gebied van ruimtelijke ordening en woningbouw.

Financiën zijn cruciaal om idealen via CPO te realiseren. In de Duitse cases zorgen architecten voor contact met banken. Door de financiële risico’s op zich te nemen via opties ligt de verantwoordelijkheid

voor het vullen van een pand niet alleen bij de bank, maar ook bij de architect. In het Nederlandse project Het Poorthuis is extra geld nodig voor het realiseren van de gemeenschappelijke ruimten. De individuele hypotheken leveren echter niet voldoende op. Banken durven het risico niet aan om een gezamenlijke hypotheek te verstrekken doordat de individuele huishoudens niet garant kunnen staan voor dit hogere bedrag voor het gemeen-schappelijke project. Voor het verzamelen van voldoende liquide middelen geldt het adagium dat de particulier zelf verant-woordelijkheid heeft. Risico’s komen dus bij de hypotheekverstrekker te liggen. Een woningcorporatie die als achtervang dient, zoals bij het project Achter de Reitdijk is gebeurd, kan een mogelijkheid zijn dit risico te verkleinen.

Lessen voor de praktijkUit de analyse van deze tien cases is een aantal lessen te trekken voor de Nederlandse planningspraktijk. Wat als eerste opvalt, is de diversiteit van de projecten. Deze diversiteit is terug te voeren naar de mate waarin de groep bewoners wordt gedreven door zelf bouwen of door samen leven. Deze diversiteit betekent dat elk project een specifieke procesinrichting en rol van planologen en andere beleidsma-kers vraagt.

Cruciaal is dat planologen en andere beleidsmakers de verantwoordelijkheid voor CPO-projecten bij de toekomstige bewoners durven te leggen. Keuzevrijheid is voor burgers een belangrijke motivatie om via CPO te bouwen. Te veel overheids-bemoeienis beperkt die keuzevrijheid, waardoor CPO een minder aantrekkelijk middel wordt om woningen te realiseren.

Ruimte laten aan de bewoners vraagt echter om een andere rol en houding van beleidsmakers en bestuurders. Planologen en andere beleidsmakers zouden banken beter bekend kunnen maken met CPO als ontwikkelvorm om zo eventuele koudwa-tervrees weg te nemen. Voor veel initiatie-ven is het lastig om de financiering rond te krijgen. Banken zijn grotendeels onbekend met CPO-projecten. Ze zien de open pro-cesvorm geleid door burgers als onervaren projectontwikkelaars als een risico. Er kan bijvoorbeeld een fonds worden opgericht om voorinvesteringen te financieren die nodig zijn om een project van de grond te krijgen. Vooral voor innovatieve CPO-projecten zou dit een optie zijn om financiering rond te krijgen. Het oprichten van dergelijke fondsen gebeurt inmiddels op verschillende plekken in Nederland.

Verder is het belangrijk dat beleidsmakers en politici de onderscheidende kwaliteit van CPO gaan zien. In Wijngaarden is dit duidelijk gelukt, mede omdat de groep zelf initiatief nam tot het betrekken en informeren van de medebewoners in het dorp. De gemeenteraad heeft met een motie de onderscheidende kwaliteit onderkend en daarmee het initiatief een impuls gegeven. Acceptatie van een grotere rol van de burger en het nemen van een stap terug door de gemeente heeft hier tot een suc-cesvol project geleid. In Möckernkiez heeft bemoeienis van de burgemeester ertoe geleid dat de beoogde bouwlocatie verwor-ven kon worden. Hij stond achter de sociale doelstelling en wendde dus zijn politieke invloed aan om het project van de grond te krijgen. Beide projecten zijn voorbeelden van de rol die politici en beleidsmakers kunnen hebben in het succesvol slagen van een project.

Ten slotte vraagt het grote verschil in kennisniveau tussen particulieren en professionele partijen om een flexibele houding van beleidsmakers en bestuurders. Gemeenten kunnen de betrokkenheid en een proactieve houding van architecten stimuleren door ze een optie op het nemen van een kavel aan te bieden. Wanneer Nederlandse architecten voor een vergelijk-bare rol kiezen als hun Duitse collega's, dan kan dat een grote stimulans zijn voor CPO in ons land.

Mark Zandvoort (mark.zandvoort@wur.nl) is onderzoeker

bij de vakgroep Landschapsarchitectuur, Wageningen UR.

Rens Baltus (r.baltus@student.rug.nl) en Ward Rauws

(w.s.rauws@rug.nl) zijn respectievelijk student planologie

en onderzoeker aan de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen

van de Rijksuniversiteit Groningen.

Literatuur Boelens, L. & A. Visser. (2011) ‘Possible futures of self-

construction - Post-structural reflections on ten years of

experimentation with (C)PC’, L. Qu & E. Hasselaar (red.),

Making Room for People: Choice, Voice and Liveability in

Residential Places, Techne Press, Amsterdam

SEV (2010) Zelfbouw in reflectie – Evaluatie SEV-

experimenten (C)PO/MO, Paperware, Rotterdam

Swyngedouw, E. & G. Beaten (2001) ‘Scaling the city: the

political economy of 'Global' development in Brussels'

Conundrum’, European Planning Studies, jg. 9, nr. 7, p.

827-849

Tummers, L. (2011) ‘Self-managed Co-housing Assessing

Urban Qualities and Bottlenecks in the Planning System’, L.

Qu & E. Hasselaar (red.), Making Room for People: Choice,

Voice and Liveability in Residential Places, Techne Press,

Amsterdam

Vestbro, D.U. (2000) ‘From collective housing to cohousing.

A summary of research’. Journal of Architectural and

Planning Research, jg. 17, nr. 2, p. 164-178

Williams, J. (2005) ‘Designing Neighbourhoods for Social

Interaction: The Case of Cohousing’, Journal of Urban

Design, jg. 10, nr. 2, p. 195-227

Mark Zandvoort, Rens Baltus en Ward RauwsDuitse lessen voor CPO in Nederland