La revue de Presse KYLIA 1
LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 5 au 11 décembre 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Logement : le bilan du quinquennat enjolivé par
la baisse des taux
Le 5/12/2016
La construction et les ventes de logements neufs renouent avec des volumes perdus de vue depuis
plusieurs années.
Le quinquennat se finit mieux qu’il n’avait débuté, avec plus de 440.000 permis de construire.
Les rapports entre les professionnels et leur ministre se sont nettement améliorés.
Quelque 440.000 permis de construire devraient être accordés cette année, dont 140.000 dans
l'habitat social. Cela ne veut pas dire que tous ces logements autorisés seront bâtis. Mais la
construction et les ventes de logements neufs renouent avec des volumes perdus de vue depuis
plusieurs années. Après un houleux face-à-face avec Cécile Duflot en 2012, les rapports se sont
améliorés entre les professionnels et leur ministre de tutelle, Emmanuelle Cosse.
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Dialogue réinstauré
Arrivée en février dernier, après le départ de Sylvia Pinel, l'ancienne vice-présidente de la région Ile-
de-France défend la pérennité et la cohérence d'une politique pourtant recadrée par Manuel Valls en
2014. En assouplissant le dispositif de défiscalisation Duflot rebaptisé « Pinel », et en relançant le prêt
à taux zéro, le gouvernement a redonné confiance et réinstauré le dialogue. Si la reprise est
également due, et en grande partie au faible niveau des taux d'intérêt, puissant aimant pour les
acquéreurs, le quinquennat se terminera sur un bilan fourni en matière de logements et d'urbanisme.
Le virage le plus visible étant de ne plus poursuivre le fameux objectif national et annuel de 500.000
logements, mais de construire des logements abordables, dans les métropoles, là où les Français en
ont le plus besoin. Une politique moins immédiatement lisible, mais plus adaptée à la réalité.
La droite supprimera-t-elle la loi Alur, pour un Accès au logement et à un urbanisme rénové, d'un bloc,
comme elle l'annonce ? Le texte, souvent résumé à l'encadrement des loyers et critiqué pour les
nouvelles pratiques qu'il impose aux professions immobilières, souffre d'un trop rapide inventaire. Il
aborde des questions structurantes pour l'urbanisme, l'aménagement des villes et la construction de
logements, dont les effets sont moins immédiats que les subventions ou les baisses de TVA.
Source : lesechos.fr
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Immobilier : le baromètre toujours à la hausse
Le 06/12/2016
Selon le baromètre de MeilleursAgents.com, les prix de l’immobilier d’habitation ont encore
grimpé en novembre. A Paris, la hausse atteint + 3,6 % depuis le 1er janvier.
« Dynamisme et confiance » sont les termes qui caractérisent le marché parisien. Selon le baromètre
de Meilleursagents.com, les prix parisiens sont une fois de plus à la hausse avec + 0,1 % en
novembre ce qui porte la progression depuis le début de l'année à + 3,6 %.
Les prix des appartements familiaux (3 pièces et plus) enregistrent même une poussée de + 0,5% sur
le mois et cette évolution ne peut être imputée à la saisonnalité, car la période est habituellement peu
propice à ce type d'achat. Les familles achètent plutôt aux beaux jours pour s'installer pendant l'été et
inscrire les enfants dans un nouvel établissement en septembre pour l'ensemble de l'année scolaire.
Mais les ménages ont accéléré le processus. « Après 18 mois de baisse ininterrompue, les taux
d'intérêt ont légèrement remonté après avoir atteint un niveau historiquement bas », explique
Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. Une conjoncture qui incite à l'achat car les
prix parisiens ont déjà entamé leur ascension et les acquéreurs potentiels veulent profiter de
conditions de crédit encore très favorables.
La hausse des prix parisiens irradie la banlieue
Petite et grande couronne progressent moins et certains secteurs ont même connu des baisses mais
la hausse des prix parisiens commence à irradier et à se diffuser en cercles concentriques. D'abord
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vers la proche banlieue (+2,1% depuis le début de l'année) puis vers la Grande Couronne (+ 0,5 %
depuis janvier et + 0,1 % sur le seul mois de novembre 2016), constate le site.
Selon MeilleursAgents.com, ce mouvement devrait se prolonger encore quelques mois dans les
zones les plus recherchées et pour les biens de bonne qualité sans défaut, confirmant ainsi le
dynamisme du marché et sa fluidité.
Immobilier : la hausse va-t-elle continuer ?
Evolutions plus contrastées en province
En province, seules Toulouse (-0,5%) et Nice (-0,2%) ont vu leurs prix moyens baisser en novembre,
constate le baromètre. Partout ailleurs dans les grandes villes, les prix se sont orientés à la hausse,
parfois fortement comme à Bordeaux (+1% en un mois), à Lyon (+ 0,8 % et + 5,9 % depuis le
1erjanvier !) ou à Nantes (+ 0,6 %). « Les autres villes connaissent des évolutions plus limitées en
fonction de leur attractivité propre, conditionnée comme nous l'avons démontré par l'évolution
démographique, les investissements locaux en infrastructure et la dynamique économique : Marseille
+ 0,5 %, Strasbourg + 0,3 %, Montpellier + 0,4 % et Lille + 0,1 % », commente Sébastien de Lafond.
Les scénarios pour les six prochains mois
Quid de 2017 ? Selon MeilleursAgents.com, il faut envisager deux scénarios. Premier scénario : les
taux se stabilisent et restent au moins pendant 3 à 6 mois en dessous de la barre des 2 % sur 20 ans.
« Ce scénario est à la fois probable et souhaitable, estime Sébastien de Lafond. La stabilisation des
taux à un niveau toujours faible continuera à alimenter la dynamique du marché : intentions d'achat,
ouverture aux primo-accédants... Mais en interrompant la hausse des prix qui commence à se
matérialiser dans plusieurs grandes villes de France, notamment à Lyon, le scénario de
stabilisation aurait aussi l'avantage d'entretenir la liquidité du marché et donc de maintenir des
volumes de transactions relativement élevés. »
Second scénario : la hausse des taux des crédits immobiliers se prolonge au-delà de 2 % et atteint
2,5 %, voire plus d'ici à six mois. « Les conséquences de cette hausse seraient tout d'abord un
ralentissement du marché et une baisse du volume des transactions. Les zones et les biens les moins
recherchés subiraient des baisses des prix car nulle part en France le nombre d'acheteurs en
recherche active ne dépasse 2 pour un bien en vente », conclut Sébastien de Lafond.
Source : lesechos.fr
Comment investir dans l'immobilier avec un
petit budget ?
Le 7/12/2016
Même avec un faible apport, il est possible d'investir dans l'immobilier avec un petit budget.
Vous avez même intérêt à financer votre achat à 100% à crédit. Vous profiterez des taux
actuels particulièrement attrayants. Voici cinq
coût.
Investir dans une petite surface
Pour une chambre de service que l'on trouve essentiellement dans la capitale, il faut débourser, en
moyenne, 70.000 euros. Avant d'investir dans un tel bien, vous devez vé
droit de la louer. La réglementation des chambres de bonne a été renforcée depuis 2002. Leur
surface habitable doit être d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2, m20 ou un volume
habitable de 20 m3. Il faut aussi respecte
doit pas être trop élevé au regard de la surface proposée.
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Comment investir dans l'immobilier avec un
Même avec un faible apport, il est possible d'investir dans l'immobilier avec un petit budget.
Vous avez même intérêt à financer votre achat à 100% à crédit. Vous profiterez des taux
actuels particulièrement attrayants. Voici cinq façons d'investir dans l'immobilier à moindre
Investir dans une petite surface
que l'on trouve essentiellement dans la capitale, il faut débourser, en
Avant d'investir dans un tel bien, vous devez vérifier que vous avez le
. La réglementation des chambres de bonne a été renforcée depuis 2002. Leur
surface habitable doit être d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2, m20 ou un volume
habitable de 20 m3. Il faut aussi respecter un règlement sanitaire départemental. En outre, le loyer ne
doit pas être trop élevé au regard de la surface proposée.
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Comment investir dans l'immobilier avec un
Même avec un faible apport, il est possible d'investir dans l'immobilier avec un petit budget.
Vous avez même intérêt à financer votre achat à 100% à crédit. Vous profiterez des taux
façons d'investir dans l'immobilier à moindre
que l'on trouve essentiellement dans la capitale, il faut débourser, en
rifier que vous avez le
. La réglementation des chambres de bonne a été renforcée depuis 2002. Leur
surface habitable doit être d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2, m20 ou un volume
r un règlement sanitaire départemental. En outre, le loyer ne
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Louer une chambre meublée permet d'améliorer son rendement
Mais attention un nombre minimal d'équipements est désormais obligatoire. Le rendement d’une
chambre meublée est bien supérieur à une chambre vide. « Celui-ci atteint en moyenne, de 3,5 à
4% par an, contre 1 à 1,5% si la chambre est louée vide. La location meublée relève du régime des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui permet de profiter d'une fiscalité plus avantageuse soit
un abattement de 50% sur les revenus dans le cadre du régime micro-BIC », souligne Ludovic
Huzieux, fondateur d'Artémis Courtage.
Si vous investissez en province ou si vous souhaitez obtenir davantage de rendement,
privilégiez l'achat d'un deux pièces en centre-ville, proche des petits commerces et des transports
en commun. Son coût est certes plus élevé mais celui-ci peut se louer à des jeunes couples qui y
restent plus longtemps, ce qui réduit la vacance locative et les coûts de remise en état entre deux
locataires.
Acheter un parking
Accessible dès 20.000 euros, le prix d'un parking peut atteindre 70.000 euros, voire 80.000 euros
dans les quartiers huppés de la capitale. Sa rentabilité est très attractive car elle varie entre 5 et
8% en fonction de l'emplacement. Autre avantage : la gestion est très souple puisque les baux ne
sont pas réglementés comme pour les habitations, il s’agit d’un contrat de gré à gré avec le locataire.
Vous pouvez signer un bail de trois mois reconductible et proposer une période de préavis d'un mois
pour le propriétaire et le locataire.
« Pour optimiser la rentabilité de cet investissement, vous avez intérêt à privilégier les parkings
sécurisés et les secteurs où les immeubles anciens sont nombreux puisque leurs occupants
recherchent des places à louer à proximité. Enfin, la place doit être aisément accessible, ce qui n'est
pas toujours le cas des immeubles des années 1960 ou 1970. Dans le cas contraire, il faudra
accepter une décote sur le loyer », indique Ludovic Huzieux.
Opter pour une résidence meublée
Si vous ne souhaitez pas vous occuper de la gestion de votre bien, tournez-vous vers un logement
dans une résidence meublée pour étudiants, hommes d’affaires ou personne âgées. Vous pouvez
bénéficier d'avantages fiscaux comme la réduction d’impôt et la récupération de la TVA sous
conditions.
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Vous pouvez en déléguer la gestion à un exploitant en lui signant un bail commercial. Ce
dernier gèrera l’immeuble pour votre compte et celui des autres copropriétaires et vous reversera
votre quote-part de loyers nette de charges. Choisissez un immeuble de qualité bien placé mais aussi
un gestionnaire reconnu. « Cet investissement devrait rapporter en moyenne entre 4 et 4,5% brut.
Vous pourrez obtenir plus en vous tournant au marché secondaire c’est à dire les propriétaires qui
revendent un investissement en cours de bail. Dans ce cas, il est possible d'atteindre 5% de
rendement », souligne Ludovic Huzieux.
Investir dans des parts de SCPI
Il s'agit d'acheter des parts de sociétés qui investissent dans de l’immobilier professionnel : murs de
boutiques, bureaux, hôtels,... Ces dernières assurent la gestion locative du par cet vous reversent une
quote-part des loyers encaissés.
Contrairement à l’immobilier classique, les SCPI permettent ainsi de percevoir des revenus
réguliers sans contrainte de gestion. Leur rendement est très attractif et constant : les SCPI de «
rendement » investies dans les locaux commerciaux et tertiaires ont rapporté, en moyenne en 2015,
4,85 % nets de frais et leur performance devrait atteindre entre 4,5 et 5% en 2016.
« Quelques milliers d’euros suffisent pour souscrire à des SCPI, ce qui rend ce placement très
accessible. Il faut cependant être sélectif dans le choix de ces placements en essayant de privilégier
les sociétés ayant le patrimoine le plus diversifié possible et en choisissant celles qui investissent
dans des quartiers d’affaire », conclut Ludovic Huzieux.
Source : mon-immeuble.com
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Immobilier : ce qui change (ou non) à partir du
1er janvier 2017
Le 7/12/2016
Crédit immobilier, copropriété, location de courte durée... Plusieurs nouveautés touchant à
l'immobilier et au logement doivent entrer en vigueur à partir du 1er janvier 2017. Revue de
détails de ce qui change ou non avec la nouvelle année.
Sommaire
Achat immobilier : du nouveau pour les emprunteurs et l'assurance de prêt
Copropriété : les dernières mesures de la loi Alur entrent en vigueur
Location : plus d'encadrement pour les usagers d'Airbnb et consorts
Investissement locatif : Censi-Bouvard et nouveau dispositif fiscal avec l'Anah
Rénovation énergétique
Fiscalité des plus-values immobilières
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Ce qui ne change pas en 2017
Achat immobilier : assurance emprunteur et fiche d'information
Les acheteurs qui contractent un prêt immobilier pour financer leur acquisition vont pouvoir changer
d'assurance emprunteur plus facilement. La loi Sapin 2 leur donne la possibilité de résilier leur contrat
à chaque date anniversaire et non plus uniquement au cours des douze premiers mois suivant l'octroi
du prêt. Les emprunteurs pourront alors choisir une autre assurance (y compris en dehors de
l'établissement prêteur) moins coûteuse à condition qu'elle présente des garanties équivalentes à la
précédente. Petit bémol, seuls les crédits immobiliers accordés après le 1er janvier 2017 ouvriront
droit à la résiliation annuelle de l'assurance.
Autre nouveauté en matière de crédit immobilier, les banques vont devoir délivrer une fiche
d'information standardisée européenne (FISE) à chaque emprunteur. Celle-ci doit rappeler les
principales caractéristiques du prêt (durée, taux fixe ou variable, montant total à rembourser, etc.), son
taux annuel effectif global (TAEG ou TEG), les modalités de paiement des mensualités de
remboursement et plus largement l'ensemble des droits et obligations de l'emprunteur. La possibilité
de souscrire une assurance de prêt autre que celle proposée par la banque ou de résilier son contrat
ne figure toutefois pas sur la FISE.
Nouvelles mesures de la loi Alur sur la copropriété
Le 1er janvier 2017 marque l'entrée en vigueur de nouvelles dispositions issues de la loi Alur sur le
logement concernant les copropriétés. Les copropriétaires vont notamment commencer à verser des
provisions pour constituer un fonds de prévoyance pour les travaux. Des dérogations sont prévues
pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de dix lots, ces dernières pouvant voter contre
la mise en place du fonds.
Par ailleurs, les syndicats de copropriétaires doivent désormais être immatriculés dans un registre
national des copropriétés. Seuls les ensembles de plus de 200 lots sont concernés au 1er janvier
2017, les autres devant se conformer à cette obligation en 2018 (entre 50 et 200 lots) ou 2019 (moins
de 50 lots). Cette démarche n'aura pas d'impact réel sur la vie des copropriétaires si ce n'est
financièrement : l'inscription au registre leur sera facturée par le syndic.
Enfin, la loi Alur introduit une autre nouveauté pour les copropriétés dotées d'un parking. Si elles ne
sont pas équipées de garages à vélo sécurisés, le syndic devra inscrire la question de l'installation de
ces équipements à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. Les copropriétaires qui le
souhaitent pourront ainsi voter des travaux en ce sens.
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A noter : la loi Alur prévoit également la création d'une fiche synthétique récapitulant les informations
essentielles (financières et techniques) sur la copropriété. Rédigée par le syndic, elle doit être délivrée
à partir du 1er janvier 2017 à chaque nouveau copropriétaire suite à l'achat d'un appartement dans un
ensemble de plus de 200 lots. Néanmoins, le décret d'application détaillant le contenu de cette fiche
n'a toujours pas été publié, ce qui empêche l'entrée en vigueur de la mesure.
Location : encadrement des locations de type Airbnb
Le changement de calendrier ne va pas bouleverser les propriétaires bailleurs. Une nouveauté les
concerne toutefois : en cas d'impayés de loyers de moins de 4.000 euros (intérêts de retard compris),
ils pourront désormais mandater l'huissier de justice de la cour d'appel dont dépend le locataire en
difficulté pour mettre en œuvre la procédure simplifiée de recouvrement des dettes locatives. Celle-ci
permet de régler le litige par la négociation dans un délai court sans autre formalité judiciaire.
A l'inverse des loueurs traditionnels, les usagers des plateformes de location de courte durée (Airbnb,
Abritel, Homelidays...) sont visés par de nombreuses réformes législatives visant à encadrer
davantage cette activité. Dès le 1er janvier 2017, ils vont ainsi recevoir un relevé des revenus qu'ils
ont perçu grâce à la location de leur logement afin de faciliter leur déclaration au fisc.
Attention : à terme, la déclaration des revenus des usagers devrait revenir aux plateformes de
location elles-mêmes. L'Assemblée nationale a voté un amendement au projet de loi de finances
rectificative pour 2016 en ce sens. La déclaration « automatique » des loyers perçus entrerait ainsi en
vigueur en 2019. Le projet de loi n'a toutefois pas encore été voté définitivement au Parlement.
Pour les usagers les plus actifs d'Airbnb et consorts, il sera également question de cotisations
sociales en 2017. Au-delà de 23.000 euros de revenus locatifs par an, les loueurs devront en effet
payer des cotisations sociales au régime social des indépendants (RSI). Elles seront prélevées
directement par les plateformes de location. Néanmoins, la loi prévoit une dérogation permettant de
relever du régime général de la Sécurité sociale plutôt que du RSI si les revenus locatifs ne dépassent
pas 82.200 euros par an. Dans ce cas, les revenus locatifs soumis aux cotisations sociales seront
diminués d'un abattement de 60%. La dérogation devra être expressément demandée par les loueurs.
Enfin, les Parisiens utilisateurs d'Abritel et de Homelidays n'échapperont plus à la taxe de séjour. A
partir du 1er janvier 2017, celle-ci sera prélevée directement par les plateformes.
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Investissement locatif : Censi-Bouvard et nouveau dispositif fiscal avec l'ANAH
Le Parlement a légèrement modifié le principe du dispositif de défiscalisation immobilière Censi-
Bouvard. A partir de 2017, une réduction d'impôt sera octroyée aux particuliers qui investissent dans
la rénovation d'une résidence de tourisme et non plus dans l'achat d'un appartement. L'avantage fiscal
sera égal à 20% du montant des travaux dans la limite de 22.000 euros, soit une réduction d'impôt de
4.400 euros maximum. En revanche, le Censi-Bouvard n'est pas modifié en ce qui concerne les
autres résidences de services (senior, Ehpad, étudiantes, affaires).
Dans un tout autre domaine, les propriétaires de logements vacants vont être incités à les remettre en
location grâce à un nouveau dispositif fiscal. Les loyers perçus seront exonérés d'impôt à hauteur de
15 à 70% selon les loyers pratiqués, voire même 85% si la location est confiée à un organisme
spécialisé dans le logement des locataires les plus fragiles. En contrepartie, les bailleurs devront
signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et accepter des loyers inférieurs aux
prix du marché.
Rénovation énergétique
Deux nouveautés concernant la rénovation et la qualité environnementale des logements doivent
entrer en vigueur au 1er janvier 2017. Mais toutes deux sont bloquées pour le moment, la faute à des
décrets d'application non publiés. Ainsi, le diagnostic technique global (DTG) doit devenir obligatoire
pour les immeubles de moins de 10 ans mis en copropriété et ceux faisant l'objet d'une procédure
d'insalubrité. D'autre part, un « carnet de santé » numérique des logements dont le permis de
construire est déposé après le 31 décembre 2016 doit également voir le jour.
Fiscalité des plus-values immobilières
La fiscalité des plus-values immobilières va changer en 2017. En effet, les ventes d'un premier
logement par des particuliers n'étant pas propriétaires de leur résidence principale ne seront plus
exonérées d'impôts. Une réforme qui va directement impacter les ménages locataires qui deviennent
propriétaires d'un bien reçu en héritage qu'ils souhaitent revendre.
Ce qui ne change pas en 2017
Dans bien des domaines, le changement d'année ne provoque aucun changement particulier. Les
dispositifs suivants sont ainsi maintenus à l'identique en 2017 :
- Le régime de défiscalisation Pinel
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- Le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt à l'accession sociale (PAS)
- L'éco-PTZ et le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE)
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) prélevés sur les achats immobiliers et constitutifs des
frais de notaire
- Le mode de calcul des aides au logement
La rumeur infondée ou hoax de 2017 : la fin des transactions immobilières entre particuliers
Une rumeur circule sur Internet selon laquelle la loi interdirait les ventes de logements entre
particuliers à partir du 1er janvier 2017. Une rumeur totalement infondée mais qui a connu un petit
succès : certains « articles » publiés par des sites peu scrupuleux relayant cette rumeur ont été vus et
partagés sur les réseaux sociaux par plusieurs milliers d'internautes.
Disons-le donc clairement : il sera toujours possible de mettre un logement en vente sur Le Bon Coin,
PAP.fr ou un autre site de transactions immobilières entre particuliers. Aucun propriétaire n'est ou ne
sera légalement obligé de recourir aux services d'une agence immobilière.
Source : toutsurmesfinances.com
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Immobilier : la promesse de vente engage
autant l'acheteur que le vendeur !
Le 8/12/2016
Depuis le 1er octobre 2016, la signature d'une promesse unilatérale de vente engage les deux parties.
Le vendeur et l'acheteur sont sur le même pied d'égalité. Explications.
Compromis et promesse de vente : un engagement entre acheteur et vendeur
Lorsqu’une personne souhaite acheter un logement, deux types de contrats se présentent à elle : le
compromis et la promesse de vente. Avec un compromis de vente, l’acheteur et le vendeur s’engage
l’un envers l’autre à la vente. Avec une promesse de vente, seul le vendeur est engagé. S’il renonce à
la vente, il perd l’indemnité d’immobilisation, soit 10 % du montant de la vente. Du moins c’était le
cas jusqu’au 1er octobre dernier mais depuis, révoquer une promesse unilatérale de vente pendant le
délai laissé au potentiel acheteur peut être sanctionné par la vente forcée du bien.
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Bon à savoir
Pour être valable, une promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans
les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé. Lorsqu’elle est consentie
pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.
La promesse de vente acquiert désormais la même force qu’un compromis
Avec cette nouvelle décision, la loi place donc la promesse de vente au même niveau que le
compromis : les deux contrats détiennent les mêmes forces. Cela permet d’éviter les nombreuses
dérives du marché et d’assurer à un acheteur qu’il deviendra bien propriétaire du logement pour
lequel il a signé un contrat : « Certains vendeurs pourraient être tentés de jouer la surenchère entre
plusieurs acheteurs. La promesse de vente irrévocable est une bonne parade face à
ces comportements » a confié au Figaro, Me Thierry Delesalle, notaire à Paris.
Source : seloger.com
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Location meublée : devrez-vous cotiser au RSI
?
Le 08/12/2016
Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017, adopté le 5 décembre dernier,
donne un nouveau cadre aux revenus de l’économie collaborative dont la location meublée via
des plates-formes. Certains propriétaires devront désormais cotiser au régime social des
indépendants (RSI).
Les habitués des plates-formes de location meublée comme Airbnb ne passeront plus à travers les
mailles du filet. Non seulement leurs revenus seront, à compter de 2019, automatiquement transmis
au fisc, mais ils devront aussi dans certains cas acquitter des cotisations sociales, en d'autres termes,
s'affiler au régime social des indépendants (RSI).
Cette obligation ne sera toutefois pas infligée à tous. Selon l'article 18 du projet de loi, elle concernera
uniquement les particuliers affichant un chiffre d'affaires de plus de 23.000 euros. « La location
régulière de logements meublés pour de courtes durées à destination d'une clientèle de passage, et
incluant des services indissociables de la mise à disposition du logement constitue une activité
professionnelle. Pour ces activités, le seuil sera fixé au même niveau de recettes que celui qui est
retenu pour appliquer le régime fiscal des loueurs en meublés (soit 23.000 euros de recettes
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annuelles). En deçà, les activités de locations restent considérées comme des revenus du patrimoine
et assujettis aux prélèvements sociaux sur le capital dans les mêmes conditions que l'impôt sur le
revenu », précise le ministère du Budget.
Les locations meublées à titre de résidence principale et les locations pour étudiants à l'année sont
donc de facto exclues de ce nouveau dispositif.
Le texte est en revanche muet sur le sort des propriétaires qui donnent leurs biens en location via les
services des professionnels de l'immobilier. Si on s'en tient à la lettre du texte, ils seront soumis aux
nouvelles obligations. « Le texte voté par l'Assemblée nationale ne prévoit aucune distinction entre les
propriétaires qui louent leur logement meublé via des plates-formes et ceux qui mandatent les
professionnels de l'immobilier pour s'en occuper, souligne Maud Velter, directrice associée de Lodgis,
agence immobilière spécialisée dans la location meublée. La Fédération nationale de l'immobilier
(FNAIM) a interrogé sur ce sujet les conseillers du ministère du budget. Ils ont affirmé que les
propriétaires déléguant la gestion du bien à un professionnel ne seraient pas assujettis. Nous
attendons avec impatience cette circulaire ».
Selon Maud Velter, « lorsque les propriétaires mandatent un professionnel de l'immobilier pour gérer
leur bien meublé, le travail de gestion réalisé est déjà soumis aux cotisations sociales. Il n'y aurait
aucune cohérence et aucune équité à imposer à ces propriétaires de s'affilier au RSI ».
Qui a droit à un abattement ?
Parallèlement, les loueurs exerçant en zone rurale et dépassant le seuil fatidique des 23.000 euros
pourront bénéficier d'un abattement de 87 % (au lieu de 71 % dans le dispositif initial) sur l'assiette
des cotisations à condition qu'ils soient classés en « meublés de tourisme », conformément au Code
du tourisme. « Cet abattement dérogatoire de 87 % sera applicable sur tout le territoire français grâce
à l'adoption d'un sous amendement à l'article 18 », se félicite la Fédération nationale des Gîtes de
France qui a beaucoup oeuvré pour l'aménagement du projet initial.
Comment obtenir un classement
Vous pouvez demander le classement de votre meublé de tourisme (de 1 à 5 étoiles).
Pour cela, il faut vous adresser à l'organisme évaluateur agréé de votre choix figurant sur les listes du
site internet d'Atout France.
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Possibilités d'exonération
Par ailleurs, « l'assujettissement au RSI au-delà des 23.000 euros annuels ne sera pas obligatoire
pour les propriétaires de meublés de tourisme classés pratiquant la location touristique en tant
qu'activité «secondaire », ces derniers s'acquittant déjà de cotisations dans le cadre du régime social
général » précisent les Gîtes de France. Leur Fédération nationale estime que cette adaptation était «
essentielle » et rappelle que « la majorité des ses adhérents développe leur activité touristique en tant
que non professionnel, exerçant un métier "principal" par ailleurs ». 12 % d'entre eux sont agriculteurs
et à ce titre déjà affiliés au RSA.
Reste que là aussi, le texte demande à être précisé, car dans les fait tout le monde est affilié à un
régime de sécurité sociale. « «Il faudra que les propriétaires qui vont payer des cotisations au régime
général et au RSI précisent qu'ils souhaitent continuer à relever du régime général, mais dans la
pratique, je ne vois pas comment cela va être organisé», s'interroge Maud Velter.
Autant de points qui méritent d'être clarifiés, d'autant qu'en l'absence de précision, toutes ces mesures
devraient entrer en vigueur à la date de promulgation de la loi de financement de la Sécurité sociale,
soit le 1er janvier 2017.
Des obligations déclaratives
Si vous êtes propriétaire d'un meublé et que vous souhaitez le louer, vous devez déclarer votre
logement en mairie, qu'il soit classé ou non, par le biais du formulaire cerfa n°14004*02.
Toute personne qui omet de déclarer son logement en mairie alors qu'elle en a l'obligation, peut être
punie d'une amende pouvant aller jusqu'à 450 euros.
Toutefois, lorsque le logement est votre résidence principale c'est-à-dire que vous l'occupez plus de 8
mois par an, vous n'avez pas à déclarer votre logement. Vous pouvez donc, par exemple, louer
librement votre logement 1 à 2 mois pendant les vacances. Dans certaines villes (notamment à Paris
et dans les communes de plus de 200.000 habitants), vous devez également obtenir une autorisation
de la mairie pour pouvoir modifier l'usage de votre logement en meublé de tourisme (passage de
l'habitation principale en meublé touristique)
Source : lesechos.fr
La revue de Presse KYLIA 18
A Paris, le dispositif « Multiloc » ne fonctionne
pas
Le 08/12/2016
Le dispositif « Multiloc » de la mairie de Paris qui vise à subventionner les propriétaires afin qu'ils
remettent leurs logements vacants sur le marché ne fonctionne pas. Les explications de cet échec
divergent.
Voilà une innovation financière qui suscitait l'enthousiasme tant chez les professionnels de l'immobilier
que du côté des pouvoirs publics... mais qui ne parvient pas (encore) à convaincre. Pour remettre des
logements vacants parisiens sur le marché, la mairie, les agents immobiliers et les propriétaires
s'étaient en effet entendus en 2015 sur un dispositif incitatif : le dispositif « Multiloc » dont le but est de
mettre sur le marché locatif des biens à des loyers de 20 % inférieurs aux loyers de marché, sous
conditions de revenus du locataire. La principale innovation de « Multiloc » est de s'appuyer
massivement sur le secteur privé. Les agents immobiliers étant chargés de prospecter les futurs
logements « Multiloc », ils sont rémunérés par la ville de Paris à hauteur de 1.000 euros pour chaque
logement pris en gestion, et 1.200 euros pour les logements vacants depuis plus de 6 mois.
2.000 euros de subventions aux bailleurs
Tout aussi incitatif, les propriétaires-bailleurs qui acceptent de louer leur bien à un loyer modéré se
voient également octroyer une prime d'entrée de la mairie de 2.000 euros au moment de la captation
du logement. En outre, le dispositif prévoit « la prise en charge du financement de la garantie contre
les risques locatifs (impayés, dégradation, frais de contentieux) ; la réalisation des travaux pour un
montant maximal de 2.500 euros ; ainsi qu'une une prime spécifique pour la remise en état du
logement, d'un montant maximal de 7.500 euros lorsque le logement est vacant depuis plus de 6
La revue de Presse KYLIA 19
mois », était-il expliqué dans la délibération de 2015 du conseil de Paris. La mairie de Paris prend par
ailleurs en charge la garantie loyer impayé (GLI) à hauteur de 400 euros maximum par an pendant 3
ans. La Ville subventionne donc dans les grandes largeurs la remise sur le marché des logements
vacants (elle en compte entre 30.000 et 100.000 selon les estimations).
Un dispositif qui ne fonctionne pas
Et pourtant, force est de constater que ce dispositif « Multiloc » ne fonctionne pas. Si les chiffres
manquent, du côté des agents immobiliers et de la mairie de Paris, on avoue que les objectifs de
mises sur le marché locatif de logements sont loin d'être atteints. Pour l'expliquer, chacun avance ses
propres arguments. Selon Jean-François Buet, le président de la Fnaim, la principale fédération
d'agents immobiliers, les aides déployées par la mairie de Paris sont en fait insuffisantes pour inciter
le propriétaire à remettre son logement sur le marché, au regard de la trop grande valeur vénale des
logements à Paris. Il estime qu'une baisse de la taxe foncière, mais surtout des incitations fiscales
plus importantes au niveau national, auraient plus de chances de convaincre les propriétaires.
Un argument curieux quand on sait d'une part que le dispositif est destiné en priorité aux logement
vacants - qui ne rapportent jusqu'ici rien à leur propriétaire, mais aussi au regard de l'engouement de
Gilles Ricour de Bourgies, le président de la Fnaim Île-de-France, au moment du lancement du
dispositif l'année passée : « Toutes ces aides permettront d'effacer l'effort consenti par les
bailleurs pour réduire leur loyer ! », assurait-il. Et de se féliciter du produit « Multiloc » que « les
professionnels de la gestion locative sont les seules habilités à distribuer ». Preuve de la confiance
des pouvoirs publics dans la profession immobilière.
Les agents immobiliers défaillants?
Mais désormais, ce n'est évidemment plus le même son de cloche dans les couloirs de l'Hôtel de Ville,
où l'on regrette que les agents immobiliers aient trop peu fait connaître le dispositif auprès de leurs
clients propriétaires. L'adjoint au maire chargé du Logement Ian Brossat table d'ailleurs sur une
campagne de communication visant à davantage les sensibiliser. En outre, la mairie de Paris a
récemment élargi le dispositif aux chambres de services, des lots indépendants de petite taille situés
dans les étages élevés des immeubles parisiens, dont le nombre s'élève à environ 113.000, et dont 85
% sont déclarés vacants, selon l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur). De quoi peut-être faire décoller
enfin « Multiloc », un dispositif pourtant incitatif qui tranche avec les expériences passées qui visaient
plus à pénaliser financièrement les propriétaires réticents à louer. Et qui ont, du reste, également
échoué.
Source : latribune.fr
Une année immobilière à venir plus
plus innovante
Le 8/12/2016
L’Observatoire de l’Immobilier AvendreALouer.fr dresse un constat qui permet de dessiner les
contours d’une année immobilière à venir plus optimiste et plus innovante.
En 2016, la moitié des Français est
Primo-accédant trentenaire, masculin et en couple le « portrait robot » du propriétaire Français illustre
encore les inégalités qui règnent en matière d’accès à la propriété. Quand à l’autre moitié « locataire
», l’étude nous indique qu’elle le serait « par défaut » :
leur logement car ils n’ont pas les moyens d’acheter le bien qui leur convient pour le moment.
Les Français ses sentent bien chez eux !
Près de 9 Français sur 10 se sentent bien chez eux
plus satisfaits résident ainsi en province et ont des revenus importants. A l’inverse les insatisfaits
habitent plutôt en Région Parisienne (24% des insatisfaits résident en région parisienne, vs 18% pour
l’ensemble des Français), et ont des revenus moindres. Les Franciliens sont d’ailleurs 66% à
considérer que leur logement est en mauvais état (vs 58% pour la moyenne nationale).
La revue de Presse KYLIA
Une année immobilière à venir plus optimiste et
L’Observatoire de l’Immobilier AvendreALouer.fr dresse un constat qui permet de dessiner les
contours d’une année immobilière à venir plus optimiste et plus innovante.
En 2016, la moitié des Français est propriétaire
accédant trentenaire, masculin et en couple le « portrait robot » du propriétaire Français illustre
encore les inégalités qui règnent en matière d’accès à la propriété. Quand à l’autre moitié « locataire
e serait « par défaut » : 57% des Français déclarent en effet louer
leur logement car ils n’ont pas les moyens d’acheter le bien qui leur convient pour le moment.
Les Français ses sentent bien chez eux !
Près de 9 Français sur 10 se sentent bien chez eux et 2/3 souhaitent y rester pour l’instant
plus satisfaits résident ainsi en province et ont des revenus importants. A l’inverse les insatisfaits
habitent plutôt en Région Parisienne (24% des insatisfaits résident en région parisienne, vs 18% pour
nsemble des Français), et ont des revenus moindres. Les Franciliens sont d’ailleurs 66% à
considérer que leur logement est en mauvais état (vs 58% pour la moyenne nationale).
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optimiste et
L’Observatoire de l’Immobilier AvendreALouer.fr dresse un constat qui permet de dessiner les
accédant trentenaire, masculin et en couple le « portrait robot » du propriétaire Français illustre
encore les inégalités qui règnent en matière d’accès à la propriété. Quand à l’autre moitié « locataire
57% des Français déclarent en effet louer
leur logement car ils n’ont pas les moyens d’acheter le bien qui leur convient pour le moment.
et 2/3 souhaitent y rester pour l’instant. Les
plus satisfaits résident ainsi en province et ont des revenus importants. A l’inverse les insatisfaits
habitent plutôt en Région Parisienne (24% des insatisfaits résident en région parisienne, vs 18% pour
nsemble des Français), et ont des revenus moindres. Les Franciliens sont d’ailleurs 66% à
considérer que leur logement est en mauvais état (vs 58% pour la moyenne nationale).
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Les dépenses liées au logement : une amélioration ?
Plus de la moitié des Français déclare que le budget consacré au logement représente plus de
30% de leur budget global. Cette part est restée stable depuis un an pour près de 50% des Français
et a augmenté pour 43% d’entre eux (chiffre en baisse par rapport à 2015). Enfin, on note également
une baisse de perception des loyers trop chers vs 2015. La loi ALUR, qui prévoyait notamment
l’encadrement des prix des loyers, y serait-elle pour quelque chose ?
Quels projets immobiliers futurs pour les Français ?
L’Observatoire révèle que les projets d’achat à court terme sont largement minoritaires puisque que
moins de 2 Français sur 10 déclarent avoir un projet immobilier d’achat dans l’année à venir. Ils
y consacreraient en moyenne 207.000 €, un montant moyen plus conséquent auprès des habitants de
région parisienne (environ 350.000 €). Près de 9 futurs acquéreurs sur 10 rencontrent un frein pour ce
projet d’achat : apport insuffisant (31%) ou un bien conforme à ses aspirations et à son budget
introuvable (30%).
En 2016, la recherche immobilière semble plus simple
Même si pour plus de 1 Français sur 2, trouver un logement en France aujourd’hui reste difficile, la
recherche est jugée plus simple qu’en 2015. Internet est la 1ère source utilisée pour effectuer une
recherche immobilière : 62% d’utilisateurs. Toutefois, près de 4 Français sur 10 se rendent dans
une agence immobilière et 27% activent même le bouche-à-oreille. Bien que les sites d’annonces
entre particuliers et les sites d’annonces immobilières soient les principales sources internet utilisées
pour la recherche d’un bien, l’utilisation des réseaux sociaux rencontre une hausse en 2016 (10% vs
7% en 2015) et cette tendance devrait croître en 2017.
Achat ou location : l’agence immobilière innove au service de ses clients
L’agence immobilière est considérée comme un moyen efficace pour effectuer sa recherche
immobilière puisque plus de la moitié des Français a déjà fait appel à celle-ci et une part équivalente
leur accorde sa confiance : chiffre en forte hausse par rapport à 2015. Dans un marché toujours plus
concurrentiel, les agents mettent ainsi en place un certain nombre de mesures clés pour continuer à
développer et à satisfaire leur clientèle : 52% des agents projettent notamment de déployer de
nouveaux services (vidéo et photo, home staging ou encore conseils financiers).
Pour finir, 80% des agents immobiliers répondants entrevoient une utilisation croissante
La revue de Presse KYLIA 22
d'Internet et un abandon progressif des supports dits traditionnels pour les prochains mois. La
tendance de l’utilisation des réseaux sociaux se confirme également de leur côté puisqu’ils sont 59%
à en user pour promouvoir leur agence.
Source : mon-immeuble.com
La revue de Presse KYLIA 23
Immobilier : Plein boom dans le neuf et l'ancien
Le 8/12/2016
Porté par des prix raisonnables et des taux d'intérêt d'emprunt au plus bas, le secteur de l'immobilier
renoue pleinement avec la croissance. Une situation qui pourrait être durable sauf si les taux
remontent.
Après avoir connu un creux de vague drastique en 2008 et en 2013, l'immobilier retrouve le sourire. Il
faut dire que tous les voyants sont au vert, tant dans le neuf que l'ancien. Taux d'intérêt toujours
historiquement bas, baisse des prix, retour timide certes, mais retour tout de même de la
croissance, courbe du chômage stabilisée... les ingrédients de la confiance sont là. Et tous les
professionnels de l'immobilier le confirment : dans l’ancien comme dans le neuf, l’année 2016 devrait
s’achever sur des performances exceptionnelles ! Pourquoi ? Essentiellement parce que le pouvoir
d'achat immobilier des ménages est en forte hausse. Et de fait, quand les taux d’intérêt sont au
plus bas et que les prix baissent, le « pouvoir d'achat immobilier » grimpe mécaniquement. Comment
mesure-t-on le pouvoir d'achat immobilier ? En comparant le nombre de mètres carrés qu’il est
possible d’acheter dans une ville donnée, pour un remboursement de 1000 euros sur vingt ans. Pour
mieux se rendre compte du phénomène, il suffit de jeter un coup d’œil sur les chiffres de
l'Observatoire de l'immobilier de Meilleurtaux.com. En novembre 2016, à l’exception d’Angers et
Marseille qui perdent respectivement 1 m², la grande majorité des grandes villes de France voient
leur pouvoir d’achat immobilier se stabiliser et même augmenter pour 8 d’entre elles. « Nîmes
et Le Havre gagnent ainsi respectivement 3 et 4 m² par rapport au mois dernier (116m² pour Nîmes et
La revue de Presse KYLIA 24
112m² pour Le Havre pour 1000€ de remboursement mensuel). » Gagnent également 1m² les villes
de Saint-Etienne, Toulon, Grenoble, Montpellier, Lille et Strasbourg. « Le Mans, Dijon, Reims,
Rennes, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lyon, Nice et Paris restent stables. »
Qui sont les acheteurs en 2016 ?
Selon une note publiée courant novembre par le site Meilleutaux.com, l'emprunteur en 2016 se
démarque des emprunteurs des années précédentes par un apport moyen largement revu à la
baisse puisque quasiment divisé par 3 en une année ! « Après avoir enregistré l’année dernière et
pour la première fois depuis 2004 une très légère baisse, l’apport moyen s’effondre littéralement en
2016 et c’est une excellente nouvelle », remarque Maël Bernier, directrice de la communication
chez Meilleurtaux. « Nous constatons un apport moyen de 20.729€ (pour 57.735€ en 2015 et près
de 70.000€ en 2014), soit une baisse de plus de 35.000€ », ajoute-t-elle. Cette forte baisse de l'apport
démontre que les banques ont décidé d'ouvrir un peu plus le robinet des crédits. Les acheteurs
profitent ainsi au maximum des taux bas en limitant le recours à l’effort personnel ; « sont ainsi
devenus propriétaires des personnes qui, il y a encore quelques années, étaient limités dans leur
emprunt en raison de taux plus élevés et ne pouvaient donc réaliser leur achat qu’à la condition de
disposer un apport important », explique Maël Bernier. L'apport étant moins important, le montant de
l'emprunt moyen affiche mécaniquement une nette hausse. Il augmente ainsi de 20.000€ cette
année par rapport à 2015 pour atteindre selon les calculs Meilleurtaux 199.699€. A l'inverse, sous
l'effet de la baisse des prix, la transaction moyenne est en baisse à 220.428€ (vs 249.406€ en 2015).
Ce coût moyen connaît toujours de fortes disparités régionales. « C’est sans surprise en Ile-de-France
qu’elle est la plus élevée 271.802€ et en Normandie qu’elle est la moins élevée à 161.003€. La
moyenne nationale n’est par ailleurs dépassée qu’en région PACA et IDF. » Les autres
caractéristiques de l'emprunteur 2016 sont qu'il dispose de revenus moyens en légère hausse à
5401€ et qu'il est un peu plus jeune que les années précédentes à 37,3 ans en 2016 vs 37,6 ans
l’année dernière. La durée moyenne des prêts s’allonge très légèrement pour atteindre 19,1 ans (18,9
ans en 2015).
Dans le neuf, le plein boom
Les promoteurs de logements neufs se frottent les mains. Le marché délicat encore il y a quelques
mois s'oriente depuis franchement à la hausse. Dans une interview accordée à BFM Business le
17 novembre, Alexandra François Cuxac, présidente de la Fédération des Promoteurs
immobiliers (FPI) l'atteste. Au 3e trimestre 2016, les ventes dans le neuf sont en hausse 25,1 % par
rapport au 3e trimestre 2015, avec un total de 31.824 logements réservés. Il s'agit là du 8e trimestre
consécutif de hausse, ce qui est bien évidemment encourageant. « Mais nous ne sommes pas
La revue de Presse KYLIA 25
revenus au niveau de 2007 avant crise, nous sommes au niveau de 2010. » La hausse actuelle est
donc un effet de rattrapage. Dans le détail, comme le note l'Observatoire de la FPI, tous les
segments de marché contribuent à cette dynamique des ventes : ventes au détail (+27,6%, soit
5531 de plus qu’au T3 2015), ventes en bloc à 4997 unités (+13,8%) et ventes en résidences services
à 1250 unités (+25,0%). Globalement, l’activité commerciale est toujours portée tant par les ventes
aux ménages investisseurs (+27,2%) que par les ventes à propriétaires occupants (+28,1%) :
l’investissement locatif et l’accession tirent simultanément la croissance du marché.
S’agissant de l’offre nouvelle, les mises en ventes progressent, ce qui témoigne de la volonté des
promoteurs de répondre aux attentes des ménages et des investisseurs, mais à un rythme moins
élevé que les ventes (+4,5%, avec 19.847 lancements commerciaux au T3 2015), ce qui a pour effet
de réduire le niveau de l’offre disponible (‐0,6%) qui atteint désormais 10,1 mois théoriques de
commercialisation (contre 12,4 mois au 3e trimestre 2015 et 14 mois en 2014). L’insuffisance des
mises en vente face à une demande croissante n’est pas sans conséquence sur les prix dont
l'évolution, sur la France entière, est de +3,4% en 12 mois. En clair, désormais, les promoteurs
anticipent une pénurie d'offres. Un comble ? Pas si sûr. En fait, ces dernières années, alors que
rien ne se vendait, les promoteurs ont prudemment relayé à plus tard leurs projets de construction.
Mais aujourd'hui que les stocks s'épuisent dès lors qu'ils sont vendus au juste prix, les permis de
construire ne suivent plus. De quoi faire redouter dans les prochains mois une hausse des prix... qui,
conjuguée à une probable hausse des taux d'emprunts, devrait recaler le marché. Et dans les
prochains mois ? « Dans un contexte favorable (faiblesse des taux d’intérêt et soutiens de l’Etat),
l’annonce du maintien du PTZ et des aides à l’investissement locatif pour 2017 dès le mois d’avril
2016 a donné au marché une visibilité suffisante pour éviter tout effet de « stop and go » à court
terme. Ces décisions sont de nature à entretenir la confiance des ménages, à contenir l’attentisme
des années électorales et, in fine, à conforter les ventes en 2017 » résume la FPI.
Dans l'ancien aussi, les ventes explosent
Dans l'ancien aussi, les ventes s’enchaînent. Dans une récente interview, Fabrice Abraham,
directeur général du réseau Guy Hoquet, annonçait ainsi que « 2016 sera une belle année ». De
fait, les ventes de cette enseigne en hausse de 16% depuis janvier confirment la tendance à la
hausse des volumes de transactions qui pourraient atteindre les 830.000 dans l’ancien selon Guy
Hoquet, vs 650.000 en 2013. Même son de cloche chez les notaires. Dans une note de conjoncture
publiée fin octobre, les notaires pointaient à fin juillet, un volume des ventes au niveau national
qui continuait à progresser. « Le nombre de transactions de logements anciens réalisées au cours
des douze derniers mois est estimé à 839.000, en hausse de 15% sur un an, dépassant le point
culminant enregistré en février 2012. » Chez les Notaires de France, l'explication de cette hausse tient
La revue de Presse KYLIA 26
au fait que les acheteurs n’anticipent plus de baisses de prix et jugent le moment opportun pour
franchir le pas étant donné les taux d’intérêt historiquement bas. « Les conditions de financement
constatées depuis plusieurs mois favorisent cette augmentation des volumes. En effet, le pouvoir
d’achat des ménages qui acquièrent un logement s’est amélioré depuis la baisse des taux et le
renforcement du PTZ. Mais on peut craindre que cette demande ne provoque une augmentation des
prix. » Par ailleurs, selon le dernier baromètre réalisé avec le réseau Orpi, en partenariat avec Le
Figaro Immobilier et Explorimmo, les marges de négociation se resserrent. La marge moyenne de
négociation s’affiche ainsi à 4,4%, ce qui constitue un «minimum technique». Cela a pour effet
d’accélérer les ventes et d'ajouter de la fluidité dans les décisions.
Une bonne nouvelle pour les réseaux de franchise évoluant dans l'immobilier sous forme de réseaux
de mandataires ou de réseaux d'agences.
Source : toute-la-franchise.com
La revue de Presse KYLIA 27
Taxer les propriétaires ou défiscaliser les
locataires ?
Le 9/12/2016
Taxer les propriétaires ou défiscaliser les locataires ? - Shutterstock
LE CERCLE/POINT DE VUE - Afin de réduire les écarts de fiscalité avec les locataires, l’OFCE
propose de taxer la résidence principale des propriétaires.
Comment tenir compte des fluctuations de prix dans la mesure des richesses ? La maison de 5.000
mètres carrés de Michael Jordan à Chicago, mise en vente à 29 millions de dollars, était toujours sur
le marché quatre ans plus tard. Elle serait maintenant proposée à 15 millions «seulement». De façon
moins anecdotique, comment gérer les inégalités de patrimoine entre ménages, entre générations,
entre « dynasties » quand les prix du logement ont tellement augmenté en France ?
Une note récente de l'OFCE sur la fiscalité des hauts patrimoines apporte des éclairages. Une des
mesures proposées consiste à taxer les propriétaires de leur résidence principale. Cette mesure, déjà
avancée à plusieurs reprises, notamment en 2013 par le Conseil d'analyse économique (Patrick Artus,
Antoine Bozio et Cecilia García-Peñalosa), part d'une idée simple : un propriétaire ayant remboursé
ses emprunts a accumulé un patrimoine qui n'est presque plus soumis à imposition (hormis une taxe
foncière peu réévaluée au fil des décennies). A contrario, un locataire n'ayant pas acquis sa
résidence, à revenus et consommation égaux, n'aura généré qu'une épargne financière nettement
plus fiscalisée. De plus, l'accession à la propriété diminue fortement la mobilité géographique, alors
qu'il conviendrait de l'encourager.
La revue de Presse KYLIA 28
Revaloriser la taxe foncière
Afin de réduire les écarts de fiscalité, on pourrait simplement revaloriser la taxe foncière des
propriétaires. La taxe serait fonction du prix de marché de l'immobilier, lui-même estimé sur la base
des transactions observées. On en déduirait la valeur du patrimoine, éventuellement nette des
emprunts restants à payer, pour calculer l'assiette de la taxe. La valeur du patrimoine immobilier peut
cependant fluctuer et notamment augmenter plus vite que les loyers. C'est ce qui se produit depuis
1996 malgré un ralentissement récent.
Lire aussi :
Une taxe sur le logement principal ? Non, trop c'est trop !
De ce fait, la taxation ad valorem peut paraître injuste à ceux qui ont acheté au plus haut et souffert
pour rembourser. Leur proposer une taxe nouvelle ne sera jamais très populaire. Inversement, la
valeur peut aussi baisser rapidement. Pas seulement pour les basketteurs richissimes, mais aussi
pour les classes moyennes ayant accédé à la propriété. Le loyer fictif de la résidence principale
présente ici un avantage : les loyers sont bien plus stables que les prix et l'information de plus en plus
facile à collecter.
Taxer les plus-values ?
La taxation de la plus-value des résidences principales est plus problématique. Un ménage ayant
acquis un appartement dont il doit augmenter la surface parce que la famille s'agrandit est pénalisé
par la hausse des prix. Certes, son logement vaut plus, mais le vendre pour racheter un appartement
plus grand rapporte une plus-value qui est plus que consommée par le nouvel achat.
La taxation des plus-values des résidences principales doit donc a minima prendre en compte
l'inflation et, comme le suggère l'OFCE, être déclenchée par paliers, au-delà de seuils de rentabilité.
Elle devrait aussi défalquer les coûts d'acquisition de la nouvelle résidence, à commencer par les
droits de mutation, dont la hausse récente est antiéconomique (à nouveau parce qu'elle pénalise les
mobilités). Tout cela plaide pour indexer la fiscalité du patrimoine immobilier sur les loyers, plus que
sur les prix de l'immobilier.
Une autre façon de procéder, politiquement plus acceptable, a été proposée dans une autre note du
CAE de 2013 (Alain Trannoy et Etienne Wasmer). Il s'agit de défiscaliser partiellement les loyers des
locataires. Le loyer, sous un plafond, deviendrait déductible du revenu imposable. La défiscalisation
des loyers aurait le mérite de mettre un écran, celui de la diversité des situations fiscales, entre le
La revue de Presse KYLIA 29
propriétaire et le locataire. Ce type de mesure n'a cependant de sens que dans une vaste réforme des
aides au logement et même de toutes les prestations sociales.
Source : lesechos.fr
La revue de Presse KYLIA 30
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
L'entretien et la réparation des locaux dans les
baux commerciaux
Le 6/12/2016
Les différentes charges imputées aux locataires dans un bail commercial
« L’entretien et la réparation des locaux dans le bail commercial
La répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire d’un local est dorénavant
encadrée ; ceci concerne les baux conclus après le 5/11/2014. Le renouvellement après le 5/11/14
de tous les baux commerciaux conclus avant cette date est aussi concerné (loi PINEL du 19/06/2014).
Le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire toutes les charges.
I- Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014
Pour les charges autres que les travaux :
Tout d’abord, dès la conclusion du contrat de bail, le bailleur doit joindre un inventaire précis et limitatif
des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire.
De même une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire au plus tard le 30 septembre un état
récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des
charges).
Pour les travaux :
Le bailleur doit tous les trois ans, communiquer au titulaire d'un bail commercial un état récapitulatif
des travaux qu’il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés
durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au commerçant
dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.
La revue de Presse KYLIA 31
1-Les charges et travaux obligatoirement à la charge du propriétaire :
a- En ce qui concerne les charges autres que travaux :
Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 d’application de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014,
dresse une liste des charges qui ne peuvent être répercutées sur le titulaire d'un bail commercial
Discothèque (CHRD) : par exemple :
Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de
l’immeuble ; notamment la contribution économique territoriale (CET),
Cependant, le bailleur peut imputer au titulaire d'un bail commercial, la taxe foncière et les taxes
additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local, de
l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
Les honoraires liés à la gestion des loyers.
Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à
des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
b- les réparations :
Elles concernent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Sont obligatoirement à la charge du propriétaire :
Les grosses réparations (gros murs, voutes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues, et
mur de soutènement et de clôture) (article 606 du Code Civil).
Exemples : Si un bailleur inclut dans les charges de son locataire commercial, les dépenses de
réparation de toiture et de ravalement, le locataire peut contester auprès de son bailleur ou devant le
juge.
Depuis le 5 novembre 2014, il n’est donc plus possible de mettre ces charges à la charge du locataire.
Ce qui est une grande nouveauté pour titulaires d'un bail commercial car ces charges pouvaient être
très importantes. Dorénavant, Les locataires n’auront plus à régler ces charges.
La revue de Presse KYLIA 32
Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en
conformité le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, avec la réglementation le bien, dès lors
qu’il relève des grosses réparations (article 606 du Code civil).
2- Les charges et travaux à la charge du locataire :
a- Les charges autres que les travaux:
Peuvent continuer à être répercutées sur le titulaire d'un bail commercial :
Les impôts taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le
locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe
foncière (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, et les taxes afférentes à son
activité,
Les dépenses de consommation, c'est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
les charges d'entretien courantes c’est-à-dire nécessaires à l'exploitation de son commerce : :
compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation...
Si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments
d'équipements utilisés et aux services communs : exemple : quote-part des frais d'ascenseurs ou des
charges du personnel d'entretien,
b- Les travaux :
Le bailleur ne peut donc plus inclure dans le contrat de bail, des clauses permettant de transférer le
coût des grosses réparations au locataire.
En revanche, si le locataire n’a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. Il a
donc intérêt à bien entretenir le bien loué. A défaut, pourront être mis à sa charge des grosses
réparations (article 606 du Code civil).
Toutes les réparations autres que les grosses réparations visées ci-dessus au 1°) sont d’entretien et
peuvent être mises à la charge du locataire titulaire d'un bail commercial. Ainsi, les réparations à la
charge du locataire sont celles procédant de l’usage des lieux.
Ainsi, les dépenses de réparation courantes c’est-à-dire nécessaires à l'exploitation du commerce
sont à la charge du locataire.
La revue de Presse KYLIA 33
Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils
de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou
de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures
Enfin, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique
peuvent aussi être mis à la charge du locataire.
II-Pour les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014 :
La loi Pinel ne leur est pas applicable ; elle le sera cependant applicable au moment du
renouvellement du bail.
1ère hypothèse : il existe une clause spécifique dans le bail :
En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le locataire est tenu aux charges et travaux
d’entretien, mais également mettent à la charge du locataire les gros travaux (606 du Code Civil)
Cependant, le bailleur peut étendre les obligations du locataire :
- aux grosses réparations d’entretien : article 605 du Code Civil ;
- aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure : exemple : la charge des peintures
ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l’écoulement du temps, ou endommagé par la foudre ou
la grêle (installation électrique). Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5/11/1, ceci est
exclu.
2ème hypothèse : en l’absence de clause spécifique dans le bail :
Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien.
Ainsi, le propriétaire doit supporter :
*les réparations d’entretien ou de gros entretien (article 605 du Code civil) : exemple ; changement
d’une chaudière ou remplacement d’un système de climatisation, 4
*les grosses réparations (’article 606 du même code) : travaux de réfection relatifs au gros œuvre,
réfection totale de la toiture
La revue de Presse KYLIA 34
*les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à
écoulement du temps.
ATTENTION : les travaux imposés par l’administration sont à la charge du propriétaire. Ce dernier a
pu cependant se ménager la possibilité d’insérer une clause contraire du bail. Il s’agit des travaux de
conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène,
sécurité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.
Conclusion :
Il existe un contentieux important sur la nature et l’imputation des charges.
Ce sont les commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux saisies
par l’une ou l’autre des parties, et le cas échéant les juges qui résoudront le problème en cas de non
conciliation.
Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé pour :
- anticiper les contentieux : l’avocat vous conseillera lors des phases d’acquisition de votre fonds
commerce ou de signature de vos baux. Il rédigera les baux et leur renouvellement de telle manière
que le commerçant ou société titulaire d'un bail commercial puisse gagner de l’argent,
- vous assister au procès relatif aux charges lors du renouvellement de votre bail ou suite à une
demande injustifiée du bailleur.
Source : juritravail.com
Transmission d'entreprises
préparer le financement
Le 07/12/2016
Afin de mieux évaluer et valoriser l'entreprise à céder, il est essentiel que les cédants s'entourent de
spécialistes. (Crédits : © Reuters Photographer / Reuters) Dans son rapport sur le financement de la
transmission des TPE & PME, la médiation du crédit
financement à disposition des entreprises, les écueils à éviter et les précautions à prendre. D'ici une
dizaine d'années, 600.000 entreprises seront concernées.
La médiation du crédit ne tente pas seulement de
partenaires bancaires. Créée en 2009 en pleine crise de financement des entreprises, la médiation
joue aussi des coudes pour assurer le bon financement des reprises. Dans son rapport sur le
financement de la transmission des TPE & PME dévoilé ce mercredi, la médiation fait également un
point sur un sujet qui devrait concerner 600.000 entreprises au cours des dix prochaines années.
Point positif, les travaux de l'Observatoire ne font pas apparaître de
financement de la reprise, notamment en termes d'accès au crédit bancaire. Si certaines conditions
sont remplies, il ne relève pas de difficulté particulière de financement. "
doivent être bien prises en compte par les repreneurs, ce qui n'est pas toujours le cas. En outre, le
contexte financier et prudentiel évolue, ce qui n'est pas sans influence sur l'offre des financeurs. Au
total, la transmission d'entreprise recouvre un grand nombre de situatio
La revue de Presse KYLIA
Transmission d'entreprises : comment bien
préparer le financement ?
Afin de mieux évaluer et valoriser l'entreprise à céder, il est essentiel que les cédants s'entourent de
spécialistes. (Crédits : © Reuters Photographer / Reuters) Dans son rapport sur le financement de la
transmission des TPE & PME, la médiation du crédit fait un point sur les différentes sources de
financement à disposition des entreprises, les écueils à éviter et les précautions à prendre. D'ici une
dizaine d'années, 600.000 entreprises seront concernées.
La médiation du crédit ne tente pas seulement de fluidifier les relations entre les entreprises et leurs
partenaires bancaires. Créée en 2009 en pleine crise de financement des entreprises, la médiation
joue aussi des coudes pour assurer le bon financement des reprises. Dans son rapport sur le
nt de la transmission des TPE & PME dévoilé ce mercredi, la médiation fait également un
point sur un sujet qui devrait concerner 600.000 entreprises au cours des dix prochaines années.
Point positif, les travaux de l'Observatoire ne font pas apparaître de difficultés majeures quant au
financement de la reprise, notamment en termes d'accès au crédit bancaire. Si certaines conditions
sont remplies, il ne relève pas de difficulté particulière de financement. " Pour autant, ces conditions
es en compte par les repreneurs, ce qui n'est pas toujours le cas. En outre, le
contexte financier et prudentiel évolue, ce qui n'est pas sans influence sur l'offre des financeurs. Au
total, la transmission d'entreprise recouvre un grand nombre de situations particulières avec autant
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: comment bien
Afin de mieux évaluer et valoriser l'entreprise à céder, il est essentiel que les cédants s'entourent de
spécialistes. (Crédits : © Reuters Photographer / Reuters) Dans son rapport sur le financement de la
fait un point sur les différentes sources de
financement à disposition des entreprises, les écueils à éviter et les précautions à prendre. D'ici une
fluidifier les relations entre les entreprises et leurs
partenaires bancaires. Créée en 2009 en pleine crise de financement des entreprises, la médiation
joue aussi des coudes pour assurer le bon financement des reprises. Dans son rapport sur le
nt de la transmission des TPE & PME dévoilé ce mercredi, la médiation fait également un
point sur un sujet qui devrait concerner 600.000 entreprises au cours des dix prochaines années.
difficultés majeures quant au
financement de la reprise, notamment en termes d'accès au crédit bancaire. Si certaines conditions
Pour autant, ces conditions
es en compte par les repreneurs, ce qui n'est pas toujours le cas. En outre, le
contexte financier et prudentiel évolue, ce qui n'est pas sans influence sur l'offre des financeurs. Au
ns particulières avec autant
La revue de Presse KYLIA 36
d'approches différentes de financement qu'il faut savoir s'approprier ", explique l'Observatoire dirigé
par Fabrice Pésin, le médiateur du crédit.
Plusieurs sources de financement
Quelles sont les principales sources de financement mobilisées par les entrepreneurs ? Selon
l'Observatoire, les apports personnels ou l'autofinancement pour une personne morale sont
déterminants et plus de 80% des repreneurs les mobilisent. L'autre source de financement quasi-
systématique est le financement bancaire, soit au nom de la holding d'acquisition soit au nom d'une
personne physique. D'autres sources de financement peuvent également être mobilisées, mais dans
des proportions plus limitées pour financer l'acquisition proprement dite et pour soutenir les fonds
propres de l'entreprise reprise. Citons le crédit-vendeur, les apports des fournisseurs, les prêts
d'honneur, les aides publiques, le capital-transmission ou encore le financement participatif.
" Pour les banques, le risque attaché à ce financement est important : la visibilité est limitée,
l'appréciation du repreneur est incertaine, de même que la stratégie qu'il mettra en place. En
particulier, il s'agit d'une opération plus risquée que le financement d'un investissement matériel ou
immobilier classique, et si elle est moins risquée que la création d'entreprise, elle porte sur des
montants plus conséquents. Pour la banque, l'analyse du risque va dépendre de deux paramètres
essentiels : le profil du repreneur ainsi que la rentabilité de la société reprise au cours des prochaines
années. La banque s'intéressera au prix auquel le repreneur souhaite acquérir une entreprise, pour
vérifier s'il est en adéquation avec la rentabilité possible de l'entreprise reprise et donc les capacités
de financement du repreneur. Elle s'intéressera au plan de financement global envisagé par le
repreneur, en étant en particulier attentive à son implication personnelle, en termes d'apports
personnels ", observe le rapport.
Résultat, pour sécuriser la ligne de financement, qui portera généralement sur sept ans au maximum,
la banque réclamera un certain nombre de garanties : nantissement du fonds de commerce ou des
titres de la société, garanties de Bpifrance ou d'une société de caution mutuelle, cautions du dirigeant
personne physique, souscriptions d'assurances décès-invalidité pour les hommes-clés, convention de
garantie actif-passif...
Des pistes d'amélioration
En dépit de la multiplicité des sources de financement, l'Observatoire avance plusieurs pistes
d'amélioration de l'écosystème du financement des transmissions. En raison du caractère jugé
lacunaire et insuffisant des statistiques sur le financement de la reprise, il plaide notamment pour la
mise en place d'un tableau de bord complet permettant le suivi de l'ensemble des financements
La revue de Presse KYLIA 37
consacrés aux transmissions qui permettrait de mieux percevoir les conditions d'accès aux
financements par catégorie et taille d'entreprises, par secteur et par type de repreneurs.
Afin de mieux évaluer et valoriser l'entreprise à céder, il est essentiel que les cédants s'entourent de
spécialistes. Ensuite, concernant le prix de cession effectif, le rapport recommande d'éviter un poids
trop important du service de la dette par rapport à la rentabilité de l'entreprise. " L'équilibre du projet
passe alors par un apport personnel plus conséquent ou un prix de cession plus faible.
Malheureusement, les banques indiquent rencontrer régulièrement des cas avec des remontées de
dividendes nécessaires au remboursement de la dette senior venant trop fortement impacter la
structure cible et ainsi réduire ses moyens financiers ", constate l'Observatoire qui plaide également
pour que les dossiers de financement, " trop souvent mal préparés ", soient clairement documentés. "Il
est recommandé à tous les repreneurs d'être accompagnés par un ou des spécialiste(s) possédant
une expertise en matière de transmission : expert comptable, réseau d'accompagnement ou cabinet
spécialisé. La préparation du financement prend du temps et, entre le moment où le repreneur voit
son banquier et le moment où le décaissement des fonds a lieu, il peut s'écouler plusieurs mois. Le
temps de préparation et de montage d'un dossier de financement, notamment lorsqu'il comporte
plusieurs acteurs (co-financeurs, apporteurs de garantie...), ne doit pas être sous-estimé par le
repreneur ", avance l'Observatoire.
La transmission doit être préparée
" La transmission d'entreprises, comme la création, n'est pas un projet 'facile'. Les problématiques
sont nombreuses. Il faut tenir compte de l'état de l'entreprise à céder, de son potentiel de
développement, de sa situation financière. Pour qu'une reprise se déroule dans de bonnes conditions,
il faut également que le courant passe entre le cédant et le repreneur. Ce point est important car il
recouvre une dimension psychologique, affective. Pour le chef d'entreprise qui se sépare de sa
société, de son 'bébé', l'affaire n'est pas simple. C'est l'une des raisons pour laquelle nombreux sont
ceux qui retardent l'échéance avant de céder leur entreprise ", explique Bertrand Carrot, en charge de
la communication de l'association Cédants et Repreneurs d'affaires (CRA) qui accompagne les deux
parties.
Source : latribune.fr
La revue de Presse KYLIA 38
De nouvelles mesures pour faciliter la
transmission d’entreprise
Le 7/12/2016
Alors qu’aides et rapports fleurissent pour encourager les créations d’entreprises, le sujet de
la cession des sociétés reste encore peu traité en France. Une étude de la médiation du crédit,
remise mercredi 7 décembre à Bercy, devait faire le point sur « le financement de la
transmission des TPE et PME ».
Elle survient après le rapport de Fanny Dombre-Coste, députée socialiste de l’Hérault, remis au
gouvernement en juillet 2015. Objectif commun de ces travaux : faciliter cette étape de plus en
plus courante de la vie des sociétés, qui pourrait concerner 600 000 à 700 000 TPE-PME
françaises dans les dix prochaines années, compte tenu de l’âge de leur dirigeant. Fabrice
Pesin, président de l’Observatoire du financement des entreprises et médiateur national du
crédit, explique :
« De nombreux chefs d’entreprise, nés durant le baby-boom, vont être amenés à passer la main dans
les années à venir. Mais, depuis 2008, beaucoup ont préféré repousser l’échéance, en attendant que
le contexte économique s’améliore, car l’évaluation du prix de leur affaire n’était pas à la hauteur de
leurs espérances. »
Le bilan dressé par le rapport est plutôt rassurant, comme l’explique M. Pesin :
« Il n’y a pas de difficultés générales en ce qui concerne le financement de la reprise d’entreprise,
notamment dans l’accès au crédit bancaire, à partir du moment où certaines conditions sont remplies.
»
Ainsi, certains repreneurs ont tendance à sous-estimer les difficultés à lever de l’argent, en termes de
temps et de préparation d’un dossier financier solide.
« Sur le prix de cession, notamment, il est aussi nécessaire pour les cédants de se faire accompagner
par un professionnel (expert-comptable…). »
La revue de Presse KYLIA 39
Transition douce
Par ailleurs, « le contexte financier et prudentiel évolue. Nous voyons de plus en plus de dossiers
cofinancés par deux ou trois établissements bancaires, qui exigent une garantie de BPI France ou de
sociétés de caution », souligne M. Pesin. De quoi complexifier les choses pour les repreneurs. Le
crédit-vendeur, mécanisme de transition douce, dans lequel le cédant souhaite le bon déroulement de
la reprise afin d’être remboursé par son successeur, est intéressant à condition qu’il soit préparé en
amont de la transaction, souligne le rapport. M. Pesin explique :
« S’il n’est choisi que parce que les deux parties n’arrivent pas à s’accorder sur un prix de cession, il
risque de renchérir celui-ci de façon infondée. »
Enfin, les banques portent une attention accrue au profil du repreneur. Un ancien salarié ou un
dirigeant qui connaît bien le secteur aura plus de chance de se voir octroyer un crédit qu’un candidat
inexpérimenté. Et le repreneur idéal n’est pas toujours celui qu’on croit, avertit M. Pesin :
« Reprendre une entreprise de 3 ou 4 salariés peut s’avérer risqué pour l’ex-cadre dirigeant d’une
grande société, qui avait, auparavant, l’habitude de déléguer les formalités administratives, juridiques,
sociales, etc. »
D’où l’importance de l’accompagnement, de la formation et de la pédagogie, souligne M. Pesin. Car le
sujet de la transmission n’est pas seulement financier. Loin de là. S’il est important de mener à bien la
transmission d’un maximum d’entreprises dans les années à venir, c’est aussi que la vitalité du tissu
de TPE-PME hexagonal en dépend.
« De manière générale, un chef d’entreprise qui est plutôt âgé investit moins et est souvent moins
présent sur les sujets comme la transition numérique, la présence sur les réseaux sociaux ou
l’utilisation du big data pour mieux cibler sa clientèle. C’est un cercle vicieux : moins il y a
d’investissements, plus la valeur de l’entreprise chute et moins sa vente sera susceptible de se faire. »
Comité de pilotage
A la suite du rapport de Mme Dombre-Coste, un certain nombre d’autres pistes ont été lancées pour
fluidifier le marché de la transmission. Un comité de pilotage, qui réunit les représentants des
principaux acteurs de cet écosystème – banques, associations, avocats, experts-comptables… –,
devait se réunir pour la troisième fois à Bercy, mercredi, afin de coordonner l’action nationale et de la
répercuter à l’échelon régional, notamment à travers des « chartes qualité », qui déterminent un socle
minimal de prestations d’accompagnement pour les repreneurs comme pour les cédants.
La revue de Presse KYLIA 40
Une plate-forme numérique d’information a été lancée en septembre sur le site de l’Agence France
entrepreneur. Mme Dombre-Coste a également déposé des amendements dans le cadre du projet de
loi de finances rectificative 2016. En cas de recours au crédit-vendeur, il sera désormais possible,
pour les cédants, d’échelonner, sur trois ans, le paiement de l’impôt sur les plus-values de cession. Le
« délai d’indisponibilité » (censé permettre à d’éventuels créanciers de se manifester, il peut aller
jusqu’à plus de cinq mois), en cas de vente d’un fonds de commerce, sera écourté à cent vingt-cinq
jours au maximum.
Enfin, un rapport du cabinet KPMG sur la fiscalité devrait être remis au gouvernement d’ici à la fin de
2016. « L’objectif est de rendre la fiscalité de la transmission la plus neutre possible », explique
Mme Dombre-Coste. La députée souhaite accroître d’au moins 20 % le nombre de transmissions dans
les cinq ans. Elle estime ainsi :
« Un tiers de ces reprises pourraient être effectuées par des jeunes. »
Source : lemonde.fr
La revue de Presse KYLIA 41
L'hôtellerie est sacrifiée au profit des meublés
de tourisme
Le 7/12/2016
Cette phrase, Didier Chenet la martèle avec encore plus de véhémence ces derniers jours. Le
président du GNI n'a pas du tout apprécié le « cadeau fiscal » fait aux meublés de tourisme mais
aussi aux gîtes, apparu dans la dernière version du projet de loi de financement pour la Sécurité
sociale. Les revenus, jusqu'à 23 000 euros, issus de la location, seront exonérés de charges. «Et les
hôtels dans tout ça ? » s'interroge le dirigeant syndical qui rappelle qu'il y a, en France, beaucoup plus
de gîtes (60 000) et de meublés (300 000 pour le GNI et l'Ahtop) que d'hôtels (18 150), alors que ce
sont les hôtels qui contribuent les premiers à la fiscalité française, à l'emploi et à l'investissement.
« Pourquoi le gouvernement accorde-t-il à certains des conditions qu'ils refusent à d'autres ? Pourquoi
considère-t-il qu'il faille exonérer de charges des gîtes et autres meublés de tourisme quand les hôtels
croulent sous leurs poids ? » Didier Chenet ajoute : « Ce montant de 23 000 euros est en outre bien
trop élevé. Il suffit de faire le parallèle avec quelqu'un qui travaille au SMIC pour s'en rendre compte.
Et puis, il existe déjà un plafond pour les chambres d'hôtes fixé à 5020 euros. Pourquoi ne pas avoir
retenu ce montant ? »
La revue de Presse KYLIA 42
Les revenus des loueurs transmis au fisc par les plateformes, oui mais...
Une autre mesure, en apparence positive et demandée par la profession, inquiète pourtant fortement
à ce stade le chef de file de la rue de Gramont : l'adoption par les députés d'un amendement, dans le
cadre du Projet de loi des finances rectificative, qui va imposer aux plateformes de déclarer
directement à l'administration fiscale les sommes perçues par les particuliers loueurs ou hôtes. « Nous
le réclamions, mais pas dans deux ans. C'est à partir de janvier 2017 qu'il faut le mettre en oeuvre,
pas au 1er janvier 2019, sachant qu'entre temps, il y aura l'élection présidentielle et surtout que le
prélèvement à la source est prévu pour 2018 pour les entreprises. Aux particuliers, qui oublient de
déclarer les revenus issus de ce type de location, on leur laisse donc deux ans d'impunité
supplémentaire… » Le GNI, qui redoute à nouveau une loi sans lendemain, est bien décidé à mettre
la pression sur les candidats à la présidentielle. « Nous allons faire de l'économie dite collaborative
un sujet de campagne. Ils vont devoir nous répondre. Que comptent-ils faire ? que fait-on du modèle
économique social français existant face à l'économie dite de partage ? »
Source : hôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA 43
Paris/Ile-de-France : activité touristique jugée 'moyenne'
Le 9/12/2016
Le Baromètre mensuel Paris Région sur l'activité touristique vient d'être publié. 47% des acteurs la
jugent moyenne, 40% bonne. Elle est en hausse par rapport à 2015, marqué par les attentats. On
notera cependant une légère baisse de fréquentation des hôtels par rapport au mois dernier (octobre
2016).
Le Baromètre sur l'activité touristique de la destination Paris/Ile-de-France novembre 2016 résulte
d'une enquête effectuée début décembre auprès de 450 professionnels des 8 départements de la
région Ile-de-France. A retenir :
Tous secteurs confondus...
Près de la moitié des professionnels interrogés (47%) qualifient de « moyenne » leur activité du mois
de novembre et 49% d'entre eux la jugent en hausse par rapport à celle de l'année dernière, qui avait
été fortement impactée par les attentats terroristes. Les Britanniques, les Italiens, les Espagnols, les
Allemands et les Belges sont les 5 premières clientèles internationales de la destination. L'état des
La revue de Presse KYLIA 44
réservations pour le mois de décembre est qualifié de moyen par 47% des professionnels, de bon
voire très bon par 30% et de mauvais voire très mauvais par 23%.
Concernant les hôtels, hôtels/restaurants, sur l'ensemble de l'Ile-de-France...
48% des hôteliers qualifient de moyenne leur activité du mois de novembre, 40% de bonne et 12% de
mauvaise. Par rapport à 2015, la clientèle française est en hausse (pour 49%) de même que la
clientèle internationale (pour 48%). Par rapport à octobre, la clientèle française est stable (pour 43%)
alors que la clientèle internationale est en baisse (pour 45%). L'état des réservations pour le mois de
décembre est qualifié e moyen par 47% des professionnels interrogés, de bon, voire très bon, par
28% et de mauvais ou très mauvis par 25%.
Quid de l'hôtellerie parisienne
52% des professionnels interrogés des hôtels 3 à 5 étoiles considèrent que leur activité du mois de
novembre a été moyenne, de même que les professionnels des hôtels économiques (pour 44%). Par
rapport à l'année 2015, 58% estiment que leur activité est en hausse. Par rapport à octobre 2016, la
clientèle française est en baisse (pour 42%), de même que la clientèle internationale (pour 53%).
Principales nationalités citées : Italiens, Espagnols et Britanniques. L'état des réservations est qualifié
de moyen par 45% des professionnels, de bon ou très bon par 32% et de mauvais ou très mauvais
par 23%.
Source : hotellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA 45
Vente droit au bail, aménagements et matériel :
est-ce une cession du droit au bail ou du fonds
de commerce ?
Le 9/12/2016
"Je suis en discussion pour l'achat d'un restaurant. Le cédant conserve l'enseigne et la clientèle, et
revend le droit au bail, les aménagements et le matériel. S'agit-il de la cession d'un droit au bail ou
d'un fonds de commerce ? Dans l'optique d'une cession de droit au bail, la valeur du bail inscrite au
bilan plus la valeur nette comptable excède le prix de cession demandé. Cet écart peut-il être assimilé
à un goodwill et, si oui, comment est-il comptabilisé dans mon bilan d'ouverture ?"
Pour qu'existe un fonds de commerce, il faut qu'il y ait une clientèle. Il s'agit de l'élément essentiel
d'un fonds de commerce. Or, en l'espèce, si le cédant la conserve, alors il ne peut pas céder son
fonds de commerce... Il a été jugé que, sans clientèle, il n'existe pas de fonds de commerce. Dans ces
conditions, le cédant ne peut que vous céder le droit au bail et du matériel.
Concernant la valeur dudit droit au bail, il s'agit d'un actif sur lequel le cédant acquittera une
éventuelle plus-value, et qui sera comptabilisé, dans votre bilan, à l'actif. Je vous invite à vous
rapprocher, sur ce dernier point, de votre expert comptable qui devrait vous le confirmer.
Source : hotellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA 46
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
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