– 1 –
P R O C J E N A
GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE
Nekretnina: garaža PGM-2, z.k.ul. br. 8726 poduložak broj 2 Zagreb, Novoselečki put 88
Naručitelj procjene: STEČAJNA UPRAVITELJICA
Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ
Zagreb, 12. rujna 2012.
– 2 –
SAŽETAK PROCJENE:
Podaci Zabilježba
Naručitelj procjene STEČAJNA UPRAVITELJICA Rajka Jagmarević
Adresa nekretnine ZAGREB, Novoselečki put 88Tip nekretnine garaža GPM-2z.k.ul. 8726Poduložak broj 2z.k.č. br. 1413/1k.o. Sesvetepovršina zemljišta (m2) –površina građevina (m2) 13,46 m2 Tržišna vrijednost nekretnine (€) 8.000 €Nova građevinska vrijednost (€) 5.384 €Legalitet DA, upis bez zabilježbiGrađevinska dozvola DA, nije mi predočenaUporabna dozvola DA, nije mi predočenaUvjerenje iz katastra o stanju na dan 15. 02. 1968. g. NE
Neposredan pristup javnom putu DAUsklađenost katastra i gruntovnice DAGodina izgradnje 2007.Godina obnove –
Ime procjenitelja BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž.
– 3 –
1. U v o d
Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,
potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – garaža oznake PGM2,
NKP = 13,46 m2 u prizemlju stambene zgrade katnosti prizemlje, kat i potkrovlje sagra-
đene na z.k.č. br. 1413/1 k.o. Sesvete, koja se nalazi u Zagrebu, Novoselečki put 88,
procjenjivana nekretnina upisana je u Zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u
Sesvetama k.o. Sesvete z.k.ul. br. 8726 poduložak broj 2.
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene
dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 01. rujna 2012. godine
te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:
NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procje-
njivanja tj. u mjesecu rujnu 2012. godine,
SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja
vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i
PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenut-
ku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i gra-
đevina izgrađenih na zemljištu
Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne
vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostav-
ljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.
– 4 –
2. M e t o d a p r o c j e n e
2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja
Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata
(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijed-
nost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.
U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,
opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2
netto površine utvrđuje se:
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (NG)
To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje
pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu rujnu 2012. godine
čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvje-
tima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.
list br. 3/66.).
Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,
troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troš-
kove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove
izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša
(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te
sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi poda-
taka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u us-
poredbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim
troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne po-
vršine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog ze-
mljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj
predmetne nekretnine pripadaju.
– 5 –
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (SG)
To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja
vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o
starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i
posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu
utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim
procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (TV)
To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijedno-
sti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova na-
stalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod
procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi
za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.
2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe
transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti
sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile proda-
ne i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.
Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem
se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastruk-
turi, mogućnosti gradnje zoni, itd.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu uspored-
nih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
– 6 –
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine
(građevine ili zemljišta).
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim
procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća
te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.
2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti
(dohodovna metoda)
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir
moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može
upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni
nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost ne-
kretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.
Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz
upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti
kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.
Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.
Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog
godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora
vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih či-
stih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo
nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pra-
vilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visi-
na troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.
Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direk-
tne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao
– 7 –
postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične ne-
kretnine.
Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti
nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shop-
ping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.
– 8 –
3. O p ć i p o d a c i
3.1. Lokacija
Predmet procjene je garaža oznake PGM2, NKP = 13,46 m2 u prizemlju stambene zgrade
katnosti prizemlje, kat i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 1413/1 k.o. Sesvete.
Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Novoselečki put 88, lokacija pro-
cjenjivane nekretnine okružena je stambenim zgradama i obiteljskim kućama.
Procjenjivana nekretnina dobro je povezana gradskim prometnicama i ima izravan pri-
stup na JPP.
3.2. Dokaz vlasništva
Naručitelj procjene dostavio je procjenitelju na uvid izvadak iz Zemljišne knjige Općinskog
suda u Sesvetama za k.o. Sesvete br. z.k.ul. 8726 poduložak broj 2.
– 9 –
3.3. Komentar legaliteta
U navedenim zemljišnoknjižnim izvadcima nema vidljivih zabilježbi odnosnih na
legalitet nekretnine.
Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s određenim
omjerima.
– 10 –
4. T e h n i č k i o p i s
Godina gradnje 2007.
Katnost građevine prizemlje, kat i potkrovlje
Namjena građevine stambena
Uporaba građevine stambena
Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja garažu – garažno parkirno
mjesto oznake PGM-2 površine 13,46 m2 NKP u prizemlju stambene zgrade katnosti
prizemlje, kat i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 1413/1 k.o. Sesvete na lokaciji Zagreb,
Novoselečki put 88.
Objekt u kojem se nalazi nekretnina garaža oznake PGM-2 koja je predmet procjene sa-
građena je 2007. godine sukladno prosječnim standardima koji su vrijedili u vrijeme
gradnje za stambene objekte bez posebnih završnoobrtničkih i instalaterskih radova.
Konstrukcija zgrade
Temelji: ab trakasti
Nosiva konstrukcija: zidana konstrukcija, blok opeka s ab vertikalnim i horizontal-
nim serklažima
Međukatna konstrukcija: puna ab ploča
Krovište: puna ab ploča, drvena skošena konstrukcija, pokrov
profilirani lim
Pregradni zidovi: izvedeni od šuplje opeke
Vanjski otvori: prozori – izvedeni od PVC profila, ostakljeni izo staklom
(predmetna nekretnina garaža oznake PGM-2 nema prozora)
Pročelja: stiropol fasada, završni silikatni sloj
Limarija: izvedena od pocinčanog lima
Unutarnja obrada
Podovi: češka glazura
Zidovi: ožbukani
– 11 –
Stropovi: ožbukani
Unutarnja stolarija: garažna vrata izvedena od PVC profila, segmentna na
elektropogon
Zagrijavanje: u predmetnoj nekretnini – garaži oznake PGM-2
nije izvedeno grijanje
Instalacije
priključci na:
NN mrežu: izveden (izvedena instalacija nedostaju rasvjetna tijela)
Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini
dana 01. rujna 2012. godine, Izvadaka iz Zemljišne knjige te podataka o tržišnim vrijed-
nostima sličnih nekretnina dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.
Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i
smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to
kako slijedi:
– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata
(NN br. 52/84)
– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)
– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)
– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)
– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)
– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)
– Odluka o komunalnom doprinosu
(Službeni glasnik Grada Zagreba broj 20/01, 10/04, 18/05, 2/06 i 18/06))
– Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 14/2006 i 35/2006)
– 12 –
PRILOZI
Prilog br. 1 Fotodokumentacija
Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda
Prilog br. 3 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija
Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje
Prilog br. 5 Izvaci iz Zemljišne knjige k.o. Sesvete, z.k.ul. br. 8726 poduložak broj 2
– 13 –
Z A K L J U Č A K
Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina i to
garaža parkirno-garažno mjesto oznake PGM 2 površine 13,46 m2 NKP u prizemlju stam-
bene zgrade katnosti prizemlje, kat i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 1413/1 k.o. Sesvete,
koja se nalazi u Zagrebu, Novoselečki put 88, a koje su nekretnine upisane u k.o. Sesvete
z.k.ul. br. 8726 poduložak broj 2.
Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA
VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA 10.000 € 25% 2.500 €
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA 7.172 € 75% 5.379 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 0 € 0% 0 €
TRŽIŠNA VRIJEDNOST 100% 7.879 €
ZAOKRUŽENO 8.000 €
Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretni-
na u iznosu od:
8.000 €(cca 594,35 €/m2)
odnosno,vrijednost građevine 5.200 €
vrijednost zemljišta s pripadnim troškovima 2.800 €
Zagreb, 12. rujna 2012.
P r o c j e n u i z r a d i o:
mr. Mario Čutura, dipl. inž.
– 14 –
Prilog br. 1: fotodokumentacija
– 15 –
Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda
Rajka JagmarevićZagreb,Novoselečki put 88garaža PGM-2
TEČAJEUR HKN
1,00 € 7,42 knVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
Površina zemljišta Pz = 20,52 m2
Jedinična cijena zemljišta Jcz = 110,00 €/m2 816,20 kn/m2 NKP
Prometna vrijednost zemljišta Vz = 2.257,20 € 16.748,42 kn
KOMUNALNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 46,43 m3
Jedinična cijena komunalnog doprinosa Jckd = 13,48 €/m3 100,00 kn/m3
Vrijednost komunalnog doprinosa Vkd = 625,74 € 4.643,00 kn
VODNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 46,43 m3
Jedinična cijena vodnog doprinosa Jckd = 4,25 €/m3 31,50 kn/m3
Vrijednost vodnog doprinosa Vkd = 197,11 € 1.462,55 kn
TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURUnova građevinska vrijednost 5.384,00 € 39.949,28 kn
TROŠKOVI PRIKLJUČAKAtroškovi priključenja na komunalnu
infrastrukturu 2,0% 8,00 €/m2 59,36 kn/m2
Vrijednost priključaka 107,68 € 798,99 kn
TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTINGtroškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga 3,5% 14,00 €/m2 NKP 103,88 kn/m2 NKP
Vrijednost tehničke dokumentacije 188,44 € 1.398,22 kn
TAKSE, DOPRINOSIostali troškovi (doprinosi, takse) 1,9% 7,60 €/m2 NKP 56,39 kn/m2 NKP
vrijednost taksa 102,30 € 759,04 kn
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUčešće u ukupnoj vrijednosti EUR HKN
troškovi građenja i opremanja 100,0% 400,00 €/m2 NKP 2.968,00 kn/m2 NKPNOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng 5.384,00 € 39.949,28 kn
UMANJENJE VRIJEDNOSTISTAROST OBJEKTA n = 5 godinaVJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA N = 100 godinaNETTO KORISNA POVRŠINA Fn = 13,46 m2
UMANJENJE VRIJEDNOSTI : Udio u konstrukciji Umanjenjea) konstrukcija 80% 2,10% u1 = 1,68%b) obrada zidova i stropova 5% 5% u2 = 0,25%c) podne obloge 5% 5% u3 = 0,25%d) vanjska i unutarnja stolarija 5% 5% u4 = 0,25%e) instalacije 5% 5% u5 = 0,25%f) ugrađena oprema 0% 0% u6 = 0,00%
UKUPNO UMANJENJE u = 2,68%
Fu = 97,32%
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUmanjenje Ng postotkom umanjenja troškova građenja EUR HKN
Fn x Jc (EUR/m2) x u 144,29 € 1.070,64 knSADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg 5.239,71 € 38.878,64 kn
zaokruženo: 5.200,00 € 38.584,00 kn
PROMETNA VRIJEDNOST Pv EUR HKNVrijednost objekta (Sgv) = 5.200,00 € 38.584,00 kn
Vrijednost zemljišta = 2.257,20 € 16.748,42 knVrijednost komunalnog doprinosa = 625,74 € 4.643,00 kn
Vrijednost vodnog doprinosa = 197,11 € 1.462,55 knVrijednost priključaka = 107,68 € 798,99 kn
Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora = 188,44 € 1.398,22 knVrijednost taksi = 102,30 € 759,04 kn
Ukupno = 8.678,47 € 64.394,22 kn
zaokruženo 10.000,00 € 74.200,00 kn
Jedinična cijena: 742,94 €/m2 5.512,63 kn/m2
– 16 –
Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija
Rajka JagmarevićZagreb,Novoselečki put 88garaža PGM-2
Procjenjivana Usporedba Usporedbanekretnina Nr.1 Nr.2
Zagreb Novoselečki put 86 A Zagreb,Novodelečki put Zagreb,Novoselečki putOSNOVNI ULAZNI PODACI
Prodajna/tražena cijena -- 132.000 76.700 Netto korisna površina 75 145 78 Cijena po metru kvadratnom -- 910 988 EKONOMSKI ASPEKTI
Vrsta transakcije -- ponuda ponudaPrilagodba -- 0,90 0,90 Prilagođena prodajna cijena -- 118.800 69.030 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 819 890
Datum transakcije -- 2012 2012Prilagodba prema tržišnim uvjetima -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 819 890
Vlasnička prava Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvoPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 819 890
FIZIČKI ASPEKTI
Tehničko stanje dobro bolje boljePrilagodba -- 0,85 0,85 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756
Odnos bruto/netto kvadrature dobar dobar dobarPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756
Lokacija dobra ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756
Mogućnost parkiranja dobra ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756
Cestovni pristup odličan isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756
Pristup sredstvima javnog prijevoza dobar isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756
Atraktivnost nekretnine srednje atraktivna ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756
Komunalna infrastruktura sva sva svaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756
Etaža 1. kat prizemlje 1. katPrilagodba 1,05 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 731 756
Veličina prostora 75 145 78Prilagodba -- 1,05 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 768 756
Indikator vrijednosti po m2 762 768 756 1 1
TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK
Usklađena vrijednost po m2 762 57.150
ZAOKRUŽENO 57.000
– 17 –
NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove
procjene su:
Nr. 1 – Zagreb, Gornja Dubrava, Novoselec, Novoselečki put, novogradnja
stan u prizemlju NKP 145 m2 (120 m2 stambeni prostor, 150 m2 vrt, garaža
i parkirališno mjesto), vrijednost 132.000 € (cca 910 €/m2)
Nr. 2 – Zagreb, Gornja Dubrava, Novoselec, Novoselečki put, novogradnja,
dva i pol sobni stan ukupne NKP 77,60 m2 (59 m2 zatvoreni stambeni pro-
stor, 2,25 m2 terasa, garaža 13,45 m2 i parkirno mjesto 2,90 m2),
vrijednost 76.700 € (cca 988 €/m2)
U nedostatku podataka o tržištnim vrijednostima sličnih nekretnina (garaža) na predmet-
noj lokaciji za procijenjenu tržišnu vrijednost predmetne nekretnine (garaža oznake
PGM-2) dobivenu usporednom metodom usvojit će se (u praksi uobičajeno) 50% tržiš-
ne vrijednosti kvadrata stambenog prostora (u istoj fazi gotovosti) na predmetnoj mikro-
lokaciji u odnosu na podnu površinu predmetne nekretnine (garaža PGM-2).
Budući da je NKP predmetne nekretnine dobivena korekcijom podne površine koefici-
jentom 0,75 proizlazi da jedinična vrijednost predmetne nekretnine (po m2 NKP) iznosi
66,66% jedinične cijene stana, tj. 532,85 €/m2 NKP (799 €/m2 × 0,6666).
Slijedom gore narečenog procijenjena vrijednost predmetne nekretnine (garaža PGM-2)
usporednom metodom iznosi 7.172 €
(13,46 m2 NKP × 532,85 € = 7.172,16 €)
– 18 –
Prilo
g br
. 4: o
dređ
ivan
je tr
žišn
e vr
ijedn
osti
pond
erir
anje
m
Raj
ka J
agm
arev
ićZa
greb
, Nov
osel
ečki
put
86A
gara
ža P
GM
-2
PR
OC
IJE
NJE
NA
VR
IJE
DN
OS
TP
ON
DE
RP
ON
DE
RIR
AN
A V
RIJ
ED
NO
ST
TRO
ŠKO
VNA
MET
OD
A€
10.0
00,0
025
%€
2.50
0,00
MET
OD
A U
SPO
RED
NIH
TR
AN
SAK
CIJ
A€
7.17
2,00
75%
€ 5.
379,
00
MET
OD
A K
API
TALI
ZAC
IJE
DO
BIT
I€
0,00
0%€
0,00
TRŽI
ŠNA
VRIJ
EDN
OST
100%
€ 7.
879,
00
ZAO
KR
UŽE
NO
€ 8.
000,
00
– 19 –
– 20 –