Procedimento sintetico per la stima del costo di costruzione
Venezia, 8 maggio 2014
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #7 _ aprile 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
La stima sintetica del valore di costo
La stima sintetica fornisce una previsione del costo di costruzione di un’opera fondata sul confronto dell’opera da realizzare con opere simili già realizzate.
Per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unità di misura del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unità).
La stima sintetica di costo fornisce indicazioni rapide per
misurare indicativamente le risorse necessarie per la realizzazione dell’intervento in fase Programmatoria e Preliminare
per modificare scelte progettuali, tipologiche e tecnologiche
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La definizione del costo parametrico
La comparazione può avvenire con riferimento a costi parametrici di opere effettivamente eseguite e reperiti ne:
Il mercato presso le fonti dirette
Gli enti pubblici applicano i costi standardizzati determinati dall’Osservatorio dei lavori pubblici,
Le pubblicazioni specializzate da ordini professionali (Prezzi per tipologie edilizie)
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Le fasi della stima
Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4:
1. si scompone il progetto complessivo in classi di opere la cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali,
terziari, verde attrezzato, spazi lastricati, marciapiedi e strade etc.);
2. si effettua la misurazione in relazione al parametro tecnico adeguato (mq, mc, unità etc);
3. si individua il corrispondente costo parametrico;
4. si calcola il costo totale di ciascuna opera
Costo totale = Costo parametrico * quantità
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Analisi del progetto e misurazione
Il progetto viene analizzato sotto il profilo de
Le opere da realizzare;
Le relative quantità espresse con riferimento al parametro tecnico più opportuno
U.M. Quantità
Opere private
Edilizia residenziale pluripiano mq 23.587
Opere pubbliche
Verde pubblico mq 3.541
Parcheggi a raso mq 2.254
Viabilità mq 3.489
Un esempio
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Lotti C1a e C2b
Residenziale 991 Mq lordi
Terziario 2.158 Mq lordi
Commerciale struttura medio piccolo 1.748 Mq lordi
Commerciale retail 1.039 Mq lordi
Parcheggi pertinenziali 5.001 Mq lordi
Lotti C4 e C5
Residenziale 3.435 Mq lordi
Parcheggi privati 1.464 Mq lordi
Lotti C6 e C7
Residenziale C6 3.870 Mq lordi
Box auto 281 Mq lordi
Residenziale C7 2.477 Mq lordi
Box auto 384 Mq lordi
Sistemazione aree esterne pertinenziali 5.454 Mq lordi
Stima del costo unitario
In relazione alla tipologia di opere individuate si procede alla stima del costo unitario
Le fonti:
Prezziari che forniscono il costo di costruzione espresso in ragione del parametro tecnico
Le fondi dirette che forniscono costi di costruzione riferiti a casi simili
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Uno strumento utile:
La pubblicazione “Prezzi Tipologie Edilizie” curata dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano (DEI – Genio Civile, 2012)
I prezziari regionali
Un esempio dal Prezziario
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TABELLA RIASSUNTIVA DEI COSTI E PERCENTUALI D'INCIDENZA
Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza
1 Scavi e rinterri 83.970,00 3,50%
2 Demolizioni e rimozioni 13.429,00 0,60%
3 Diaframmi e tiranti 149.094,00 6,20%
4 Strutture in opera 1.157.654,00 47,90%
5 Tamponamenti esterni e tavolati interni 99.351,00 4,10%
6 Massetti ed Impermeabilizzazioni 67.201,00 2,80%
7 Isolamenti 18.814,00 0,80%
8 Intonaci, rasature e tinteggiature 114.091,00 4,70%
9 Canne 17.487,00 0,70%
10 Pavimenti e rivestimenti 159.529,00 6,60%
11 Lattonerie 33.020,00 1,40%
12 Serramenti 112.571,00 4,70%
13 Opere in ferro 44.750,00 1,90%
14 Opere in marmo 24.832,00 1,00%
15 Impianto meccanico 209.588,00 8,70%
16 Impianto elettrico 81.257,00 3,40%
17 Impianto ascensore 0,00 1,30%
Costo Totale 2.386.638,00 100%
di cui: Residenza 1.601.337,60
Parcheggi (42 posti 1° e 2° interrato) 785.300,40
TABELLA DEI COSTI PARAMETRICI
1.601.337,60 Costo dell'opera al m2
1.062
1.601.337,60 Costo dell'opera al m3
3.186
785.300,40 Costo box (1° e 2° interrato)
4218.698,00 Euro
A9
1.508,00 Euro
503,00 Euro
Edificio di civile abitazione con parcheggi
interrati
INDICEDESCRIZIONE TAB. COSTI PARAMETRICI TEMPI DISEGNI
La tipologia
Il costo di costruzione totale articolato in lavorazioni
I costi parametrici in ragione della consistenza di progetto
Questi costi parametrici possono essere impiegati quali comparable
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Parametri tecnici per opere di urbanizzazione
Anche nel caso delle opere di urbanizzazione e opere pubbliche è possibile individuare opportuni parametri tecnici.
Opere di urbanizzazione Parametro tecnico (um)
Primaria
Strade sviluppo (ml)
superficie (mq)
Parcheggi, verde attrezzato superficie (mq)
Reti tecnologiche sviluppo (ml)
Illuminazione pubblica punto luce
Secondaria
Singoli edifici varie (mq, mc, etc)
Un esempio da Prezziario: parcheggio a raso
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Parcheggio a raso
TABELLA RIASSUNTIVA DEI COSTI E PERCENTUALI D'INCIDENZA
Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza
1 Scavi 14.246,00 1,73%
2 Sottofondi e rinterri 138.052,00 16,78%
3 Sistemazione a verde 50.008,00 6,08%
4 Bitumati 163.765,00 19,91%
5
Pavimentazione a blocchi
calcestruzzo 156.630,00 19,04%
6 Cordoni calcestruzzo 71.008,00 8,63%
7 Fognature 95.166,00 11,57%
8 Rete irrigazione a pioggia 46.629,00 5,67%
9 Segnaletica stradale 6.021,00 0,73%
10 Impianto illuminazione pubblica 81.143,00 9,86%
Costo Totale 822.668,00 100,00%
TABELLA DEI COSTI PARAMETRICI
822.668,00
17.300
H3
48,00 Euro Costo dell'opera al m2
INDICEDESCRIZIONETABELLA COSTI
PARAMETRICI TEMPI DISEGNI
Questo costo parametrico può essere impiegato quale comparable per la stima di parcheggi a raso
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Il tema dell’adeguamento del costo parametrico rispetto alla natura del progetto (I)
Qualora il progetto oggetto di valutazione del costo di costruzione presenti caratteristiche superiori rispetto a quelle a cui si riferiscono i costi unitari del comparable è necessario procedere all’adeguamento di tale costo
Tale adeguamento viene effettuato:
Individuando le voci di costo dei corpi d’opera che differiscono
Aumentare l’incidenza del costo di tali opere in ragione delle caratteristiche di progetto
Determinare il nuovo costo unitario in ragione delle modifiche effettuate
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Le residenze previste dal progetto oggetto di valutazione presentano una maggiore dotazione tecnologica-impiantistica (domotica: automazione domestica);
Il costo di costruzione per la realizzazione di un edificio residenziale pluripiano è pari a 1.008 euro/mq:
In ragione delle caratteristiche dell’intervento l’incidenza dei costi degli impianti deve essere aumentata del 20%
Il tema dell’adeguamento del costo parametrico rispetto alla natura del progetto (II)
Costo unitario edificio pluripiano (euro/mq) 1.008,00
Aumento per maggiore dotazione impiantistica (%) 20%
Costo unitario per la stima del progetto (euro/mq) 1.209,60
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Il problema dell’aggiornamento dei costi
Qualora i costi di costruzione reperiti sono riferiti a momenti precedenti rispetto a quello della stima è necessario aggiornarli sulla base dell’aumento del costo di costruzione rilevato dall’ISTAT
I numeri indici del costo di costruzione di un fabbricato residenziale misurano le variazioni dei costi direttamente attribuibili al costo di realizzazione dell'opera
Un sito utile: http://www.rivaluta.it/index_costruzione.htm
Un esempio di stima di valori unitari
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Destinazione d'uso Costo (euro/mq) Riferimento
Residenza tipo medio 1.538
scheda DEI A9 Edilizia residenziale di tipo medio. Edificio
di civile abitazione con parcheggi interrati
Residenza tipo economico 1.147
scheda DEI B7 Edilizia residenziale di tipo economico.
Edificio residenziale pluripiano con parcheggi interrati
Commerciale - galleria 1.276 scheda DEI D5 - Centro commerciale
Commerciale - ipermercato 887 scheda DEI D5 - Centro commerciale adattato al caso
Direzionale-uffici 1.307 scheda DEI D2 - fabbricato uffici a blocchi
SISTEMAZIONI ESTERNE
Giardino condominiale 44 scheda DEI I3 - Giardino condominiale
OPERE DI URBANIZZAZIONE
parcheggio a raso 48 scheda DEI H3 Parcheggio a rasoaree a verde 34 scheda DEI I2 Giardino pubblicostrada pubblica 93 scheda DEI I4 Strada pubblica
percorsi pedonali/piazza 193 scheda DEI I 13 - Arredo urbano di piazza (modificata)
STIMA DEI COSTI DI COSTRUZIONE: FONTE PREZZIARIO DEI TIPOLOGIE EDILIZIE
La fase finale: il costo di costruzione totale
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Lotti C1a e C2b Consistenza Valore unitario Valore totale (euro)
Residenziale 991 1.147 euro/mq 1.136.520
Terziario 2.158 1.147 euro/mq 2.474.894
Commerciale struttura medio piccolo 1.748 887 euro/mq 1.551.175
Commerciale retail 1.039 1.082 euro/mq 1.124.367
Parcheggi pertinenziali 5.001 48 euro/mq 240.046
Lotti C4 e C5 -
Residenziale 3.435 1.147 euro/mq 3.939.945
Parcheggi privati 1.464 48 euro/mq 70.272
Lotti C6 e C7 -
Residenziale C6 3.870 1.147 euro/mq 4.438.890
Box auto 281 459 euro/mq 129.038
Residenziale C7 2.477 1.147 euro/mq 2.840.890
Box auto 384 459 euro/mq 176.179
articolazione temporale -
Sistemazione aree esterne pertinenziali 5.454 26 euro/mq 141.797
Opere di urbanizzazione primo lotto
Costo complessivo delle opere a corpo 797.040
Opere di urbanizzazione primo e secondo stralcio
Costo complessivo opere a corpo 1.793.343
TOTALE COSTI DI COSTRUZIONE 20.490.989
Disclaimer
Il presente documento è stato predisposto da Antonella Faggiani nell’ambito dell’attività didattica
Il presente documento è per esclusivo uso didattico e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo espresso consenso per iscritto da parte di Antonella Faggiani.
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