O MERCADO DE CRÉDITOIMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O REGISTRO
DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
O que é a propriedade fiduciária?
A propriedade fiduciária decorre de um negócio jurídico, denominado
alienação fiduciária, negócio este pelo qual o devedor, chamado
fiduciante, com escopo de garantia de obrigação contratada, transfere
ao credor, chamado fiduciário, a propriedade do bem, no caso, bem
imóvel. Com o registro deste negócio jurídico, no Registro de Imóveis,
constitui-se a propriedade fiduciária e, neste momento, dá-se o
desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante o possuidor direto,
e o fiduciário o possuidor indireto do bem. O fiduciário recebe a
propriedade numa condição resolutiva, ou seja, obriga-se a devolvê-la
se o fiduciante cumprir a obrigação contratada.
“A partir, precipuamente, do século passado, se tem
sentido, cada vez mais, a necessidade da criação de
novas garantias reais para a proteção do direito de
crédito. As existentes nos sistemas jurídicos de origem
romana - e são elas a hipoteca, o penhor e a anticrese -
não mais satisfazem a uma sociedade industrializada,
nem mesmo nas relações creditícias entre pessoas
físicas, pois apresentam graves desvantagens pelo custo
e morosidade em executá-las, e pela superposição a elas
de privilégios em favor de certas pessoas, especialmente
o Estado.”
José Carlos Moreira Alves
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Francisco José Rezende dos Santos
“O modelo usual de hipoteca, e existente no Direito
brasileiro, é incapaz de dotar os negócios imobiliários da
rapidez indispensável, requerida em economia de escala
como solução para a recuperação do crédito concedido,
caso exista a impontualidade do devedor, a que se deve
aliar o descrédito de duas características dos direitos
reais em geral, a sequela e a prevalência, - na dicção de
Oliveira Ascensão - , como capazes de reforçar a
obrigação realizada em favor do credor. “
Frederico Henrique Viegas de Lima
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“As execuções hipotecárias são procedimentos
judiciais infindáveis, arrastando-se nos foros
judiciais por anos a fio, acobertadas por um
sistema recursal que protege aquela parte que
deseja procrastinar o feito, uma vez que no Brasil
há recurso para tudo.”
Frederico Henrique Viegas de Lima
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“A boa receptividade e a larga utilização da
alienação fiduciária em garantia de bens móveis,
aliada à necessidade de se dar novo impulso ao
mercado imobiliário, possibilitando que o mesmo
funcione em condições compatíveis com a
economia de mercado, levou o Governo Federal a
idealizar uma nova garantia real, dentro do
também incipiente Sistema de Financiamento
Imobiliário.”
Frederico Henrique Viegas de Lima
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Francisco José Rezende dos Santos
O procedimento de execução na alienação fiduciária
feito perante o Cartório de Registro de Imóveis é
extremamente rápido. Todo o procedimento se realiza
diretamente por intermédio do registrador imobiliário,
atividade que, no Brasil, é exercida por um profissional
do Direito delegado pelo Estado, em caráter privado. A
execução, por ser extrajudicial, não sofre assim os
entraves do procedimento judicial, como prazos longos,
excesso de recursos, muitos meramente
procrastinatórios, desânimo de funcionários, greves,
custo elevado, propensão do Juiz a proteger o mutuário,
e outros tão conhecidos de todos nós.
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Francisco José Rezende dos Santos
ANO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA HIPOTECA
2002 . . . . . . . . . 281 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577
2003 . . . . . . . . . 344 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663
2004 . . . . . . . . . 737 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509
2005 . . . . . . . . . 654 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674
2006 . . . . . . . . . 1277 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 617
Fonte: 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF
O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Francisco José Rezende dos Santos
Fonte: Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF
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alienação
hipoteca
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ANO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA HIPOTECA
1998 . . . . . . 0 . . . . . . . . . . . . . 768
1999 . . . . . . 2 . . . . . . . . . . . . . 510
2000 . . . . . . 12 . . . . . . . . . . . . . 767
2001 . . . . . . 135 . . . . . . . . . . . . . 491
2002 . . . . . . 98 . . . . . . . . . . . . . 535
2003 . . . . . . 47 . . . . . . . . . . . . . 466
2004 . . . . . 293 . . . . . . . . . . . . . 238
2005 . . . . . 408 . . . . . . . . . . . . . . 248
2006 . . . . . 820 . . . . . . . . . . . . . . 103
2007 . . . . . 1.148 . . . . . . . . . . . . . 79
2008 . . . . . 1.357 . . . . . . . . . . . . . 41
2009 . . . . . 1.557 . . . . . . . . . . . . . 34
Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG
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Francisco José Rezende dos Santos
Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG
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Alienação
Hipoteca
Execução Extrajudicial
(BOVESPA, Espaço Jurídico, 23/02/2006), republicada no Boletim Eletrônico do IRIB n. 2.373 de , 07 de abril de 2006.
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Francisco José Rezende dos Santos
“A hipoteca é uma boa garantia, mas em virtude do
posicionamento do Judiciário, que permite que o comprador
inadimplente continue no imóvel durante todo o processo de
execução da hipoteca, essa situação não traz uma boa
recuperação de crédito para os agentes financeiros, incluindo o
Santander. O devedor não paga IPTU e nem condomínio,
portanto, quando o banco finalmente vai retomar o imóvel, as
dívidas dessas taxas acumuladas são tão elevadas que não
vale a pena arrematar. Às vezes, a divida é de 70 mil e o
imóvel vale 60 mil, o banco vai ter que comprar o imóvel,
pagar a dívida e ainda fica no prejuízo”.
Dra. Grace Rocha - Banco Santander
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Francisco José Rezende dos Santos
“Para o banco foi um grande sucesso!Temos mais de seis mil contratos firmadoscom alienação fiduciária e somente seisimóveis retomados. A alienação fiduciáriafomentou o crédito para o banco e diminuiua inadimplência dos compradores.”
Dra. Grace Rocha - Banco Santander
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Francisco José Rezende dos Santos
Muito obrigado!
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Francisco José Rezende dos Santos