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2018
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 – Sala 401 – Champagnat – Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
LAUDO DE AVALIAÇÃO 1.224/04/2018
Terreno urbano Lote de terreno nº 2 da quadra T do Balneário
Flórida, com 286,00m² localizado em Matinhos/PR Matrícula
4.627 CRI de Matinhos/PR
1ª Vara Federal de União da Vitória
Autos nº 5002584-85.2015.4.04.7014
1
ÍNDICE.................................................................................................01
1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................03
3. OBJETO...................................................................................................03
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................03
5. OBJETIVO.................................................................................................06
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO..........................06
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................07
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................07
9. PESQUISA DE VALORES............................................................................08
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA................................08
11. ENCERRAMENTO.....................................................................................08
ANEXOS
Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO : Memória de Cálculo ANEXO: Documentos
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.
SOLICITANTE: 1ª Cível de União da Vitória
OBJETO: Terreno urbano Lote de terreno nº 2 da quadra T do Balneário Flórida, com
286,00m² localizado em Matinhos/PR Matrícula 4.627 CRI de Matinhos/PR
FINALIDADE: Avaliação para venda forçada em Leilão
METODOLOGIA: Método Comparativo Direto
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: abril de 2018
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO
VALOR DA AVALIAÇÃO R$ 64.500,00
(Sessenta e quatro mil e quinhentos reais).
3
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2.1. Todas as informações foram obtidas nos autos visita técnica ao local
2.2. Não foi possível chegar ao terreno.
2.2.1. Inacessível acesso por terreno vizinho desocupado, uma vez que este
encontra-se alagado e coberto por vegetação
2.2.2. Terreno atualmente encravado, uma vez que a Rua das Aleluias na altura do
terreno ainda não foi aberta.
3. OBJETOS
3.1. Tipo do bem: Imóvel Urbano Terreno
3.2. Descrição sumária do bem
Terreno urbano Lote de terreno nº 2 da quadra T do Balneário Flórida, com 285,00m²
localizado em Matinhos/PR Matrícula 45.627 do CRI de Matinhoa/PR
Indicação Fiscal 3C34 00T0020001
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Matinhos é um município brasileiro no litoral do estado do Paraná. Pertence à Mesorregião
Metropolitana de Curitiba e Microrregião de Paranaguá e localiza-se a sudeste da capital do estado,
4
distando desta cerca de 111 km. Ocupa uma área de 117,064 km², sendo 4,75 km² estão em perímetro
urbano, e sua população foi estimada em 33 450 habitantes conforme dados do IBGE de 2017, sendo
que em 2010 era o 61º mais populoso do estado paranaense.
A sede tem uma temperatura média anual de 19,5°C e na vegetação do município predomina a mata
atlântica, com trechos de restinga ao longo de sua faixa litorânea. Com uma taxa de urbanização da
ordem de 99%, o município contava, em 2009, com nove estabelecimentos de saúde. O seu Índice de
Desenvolvimento Humano (IDH) é de 0,793, considerando como médio em relação ao estado.
O município destaca-se pelas suas praias situadas nos 15 balneários, que atraem milhares de pessoas
na alta temporada, sendo o balneário de Caiobá o maior de todos, onde estão a Praia Brava e a Praia
Mansa. Também há a realização anual de diversas festas e eventos, como o Carnaval de Matinhos, em
fevereiro ou março, e as feiras de artesanato, organizadas no decorrer do ano.
Município de Matinhos
"A Namorada do Paraná"
Matinhos
Bandeira Brasão
Hino
Aniversário 12 de junho
Fundação 30 de julho de 1938 (79 anos)
Emancipação 12 de junho de 1967 (50 anos)
Gentílico matinhense
Padroeiro(a) São Pedro
Prefeito(a) Ruy Hauer Reichert (PR)
(2017 – 2020)
Localização
5
Localização de Matinhos no Paraná
Matinhos
Localização de Matinhos no Brasil
25° 49' 04" S 48° 32' 34" O
Unidade federativa Paraná
Mesorregião Metropolitana de CuritibaIBGE/2008[1]
Microrregião Paranaguá IBGE/2008 [1]
Municípios limítrofes
Guaratuba, Paranaguá e Pontal do Paraná
Distância até a capital
111 km
Características geográficas
Área 117,064 km² [2]
População 33 450 hab. estimativa IBGE/2017[3]
Densidade 285,74 hab./km²
Altitude 3 m
Clima subtropical subquente super-úmido Cfa
6
Fuso horário UTC−3
Indicadores
IDH-M 0,793 elevado PNUD/2000[4]
PIB R$ 335 277,449 mil IBGE/2008[5]
PIB per capita R$ 13 988,55 IBGE/2008[5]
5. OBJETIVO
Determinação do valor de venda em hasta pública – venda/liquidação forçada
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também
muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o
valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço
de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo
do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado
do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma
venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu
preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
Lote de terreno nº 02, da Quadra t DA Planta “Balneário Flórida”, situado no lugar denominado “Perequê”, no Município de Matinhos, medindo 11,00 metros de frente para a Rua das Aleluias, por 26,00 metros de frente aos fundos de ambos os lados e 11,00 metros na linha de fundos, perfazendo 286,00m². Imóvel sem benfeitorias, atualmente encravado, uma vez que a Rua das Aleluias não foi aberta. Também sem acesso por terreno vizinho, que está alagado. Terreno ocupado por vegetação arbustiva e arbórea. Matrícula 45.627 do CRI de Matinhos/PR Indicação Fiscal 3C34 00T0020001 Acesso via terreno vizinho Terreno Vizinho alagado
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7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
7.1. Liquidez: Baixo/regular
7.2. Desempenho de mercado: Baixo/regular.
7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação Grau
de Fundamentação (0), Grau de Precisão (0), conforme NBR-14.653/2011, norma da ABNT –
Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a
seguir.
OBS. A aplicação do fator Oferta (item 8.3) no cálculo do valor final do imóvel (venda forçada)
é feita no grau expedito, arbitrado pelo avaliador.
8.1. Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o método comparativo direto
de custo, conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
8.1.1. Fatores de Homogeneização
8.1.1.1. Localização: De acordo com a localização determinada pelas
ruas/circulação e seu potencial comercial.
8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado:
Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado:
Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).
8.1.1.3. .Fator Comercialização:
FC =100% - FV - FA FC = 0,75
Onde:
FV = Fator venda forçada* = 23% 18%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada FA = Fator Aluguel* = 2% 0,5 x Valor do Imóvel x 4 Valor do imóvel
8
9. PESQUISA DE VALORES
9.1 Valores das cotações de imóvel similar
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
10.1. Valor de Mercado do Imóvel R$ 64.424,25 (Sessenta e quatro mil,
quatrocentos e vinte e quatro reais e vinte e cinco centavos).
10.2. Valor Arredondado de Venda Forçada: R$ 64.500,00 (Sessenta e quatro
mil e quinhentos reais).
11. ENCERRAMENTO
Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo
os anexos relacionados abaixo) de 08 (oito) folhas escritas só de um lado.
Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO : Memória de Cálculo ANEXO: Documentos
Curitiba, 09 de abril de 2018 HELCIO KRONBERG
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta
1 120.000,00R$ 225,00 533,33R$ 0,70 1,00 0,75
2 180.000,00R$ 225,00 800,00R$ 0,70 1,00 0,75
3 120.000,00R$ 225,00 533,33R$ 0,70 1,00 0,75
4 125.000,00R$ 225,00 555,56R$ 0,70 1,00 0,75
5 120.000,00R$ 225,00 533,33R$ 0,70 1,00 0,75
Médias 133.000,00R$ 225 591,11R$
Fatores de Homogemeização
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 120.000,00 225,00 533,33 0,70 1,00 0,75 280,00
2 180.000,00 225,00 800,00 0,50 1,00 0,75 300,00
3 120.000,00 225,00 533,33 0,70 1,00 0,75 280,00
4 125.000,00 225,00 555,56 0,70 1,00 0,75 291,67
5 120.000,00 225,00 533,33 0,70 1,00 0,75 280,00
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Localização Arquitetura Testada
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Identificação: mAT. 45.627 Tipo: Laudo completo Solicitante: 1ª Vara Federal de União
Lograd.: R. das Aleluias S/N Complemento:
Bairro: Cidade: Matinhos Estado: Paraná
Nº:
Hélcio Kronberg2/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud):
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):
Menor valor..............................................................................................(R$/m2):
Maior valor...............................................................................................(R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):
Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):
Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):
Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):
Mediana...................................................................................................(R$/m2):
Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):
Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):
Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:
5
4
280,00
300,00
1.431,67
3
6,67
20,00
286,33
280,00
7,600000
9,159088
83,888889
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET " )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ).............. ............................................=
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=
1,65
1,4921
0,6915
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Méd ia ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 3,20
Hélcio Kronberg3/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ).................... .................................................( R$/m2 ) =
Limite superior unitário ( Ls ).................... ................................................(R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Ár ea Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =
280,05
292,61
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
225,00
286,33
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =
2,19
2,19
Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 286,33
64.424,25
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)........... .......................................(ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)................ ..............................................(ud) =
0
0
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
sessenta e quatro mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e vinte e cinco centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
243,38
286,33
329,28
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):
( R$ / m2 )
Data: 12/04/2018
280,00533,33
300,00800,00
280,00533,33
291,67555,56
280,00533,33
Q46Q26
Q47
Q48
Q27
Q28
Q49Q29
Q50Q30
Q51Q31
Q52Q32
Q53Q33
Q54
Q40
Po (R$/m2) Ve (R$/m2)
Q55
Q56
Q57
Q59
Q58
Q60
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Var.Am
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
0,52
0,38
0,52
0,52
0,52
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
.1.2
.3.4
.9 .10 .11 .12
.5
.6 .7 .8
.13 .14 .15 .16
.17 .18 .19 .20
0
Classe
1
2
3
De:
280,00
286,67
293,33
INTERVALO
Até
286,67
293,33
300,00
Freq.
3
1
1
---------------------------------------------------------___________I
-------------------------------------------------
21 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q82
23 Q43 Q63 Q83
24 Q44 Q64 Q84
Q40
.21 .22 .23 .24
ANEXO PESQUISA DE MERCADO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
COTAÇÃO 1
VALOR: R$ 120.000,00
Área: 225,00m² R$/m²: R$ 533,33
DESCRIÇÃO
URL http://www.vitoriaimoveiscuritiba.com.br/imoveis/a-venda/terreno/matinhos/balneario-pereque
COTAÇÃO 2
VALOR: R$ 180.000,00
Área 225,00m² R$/m²: R$ 800,00
DESCRIÇÃO: Ref.: 542TTERRENO 225M² - PEREQUÊFRENTE P/ MAR R$180 MILPRONTO P/ CONSTRUIR,
OPORTUNIDADEÚNICA DE COMPRA DE TERRENO.LEGALIZADO FRENTE P/ MAR.LIGUE EFETIVA F. (41) 3452-
7070 REF. 542TContato: TELEFONES, 41 3452-7070, 41 3472-1771, 41 3352-9007.Mais informações em
www.efetivaimoveis.com.br
URL: https://imovel.mercadolivre.com.br/MLB-990275350-terreno-225m-perequ-matinhos-542t-_JM
Localização:
COTAÇÃO 3
VALOR: R$ 120.000,00
Área: 225,00m² R$/m²: R$ 533,33
DESCRIÇÃO: Ref.: 544TTERRENO 225M² - PEREQUÊQUADRA DO MAR R$120 MILPRONTO P/ CONSTRUIR,
BEM LOCALIZADO. PREÇO DE OCASIÃO!LIGUE EFETIVA F. (41) 3452-7070: TELEFONES, 41 3452-7070, 41
3472-1771, 41 3352-9007.Mais informações em www.efetivaimoveis.com.br
URL: https://imovel.mercadolivre.com.br/MLB-990279233-terreno-225m-perequ-matinhos-544t-_JM
Localização: Perequê - Matinhos - 544t
COTAÇÃO 4
VALOR: R$ 125.000,00
Área 225,00 m² R$/m²: R$ 555,56
DESCRIÇÃO: Terreno a 2 quadras do mar matinhos Terreno medindo 10,00m de frente por 22,50m da
frente aos fundos em ambos os lados totalizando 225,00m. Terreno murado em 03 lados e aterrado.Face
voltada para o mar.Localização próximo ao mar com moradores.Á 110 METROS DO MAR !!!Documentação:
Regular (Registro de imóveis).Consulte Nossos Corretores.
URL: https://www.chavesnamao.com.br/imovel/terreno-a-2-quadras-do-mar-matinhos/id-518343/
Localização:
COTAÇÃO 5
VALOR: R$ 120.000,00
Área: 225,00m² R$/m²: R$ 533,33
DESCRIÇÃO: TERRENO 225M² - PEREQUÊ QUADRA DO MAR R$120 MIL PRONTO P/ CONSTRUIR, BEM
LOCALIZADO. PREÇO DE OCASIÃO! LIGUE EFETIVA F. (41) 3452-7070
URL https://www.efetivaimoveis.com.br/443/imoveis/terreno-pereque-matinhos-imobiliaria
Localização:
ANEXO DOCUMENTOS
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Scanned by CamScanner
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