Laudo nº
04/07/2017
Banco Santander Brasil S/A Dossiê 6487
Proprietário:
Endereço CEP 02435-050
Município UF SP Matrícula: 87-484
Engº José Roberto Gomes CREA Resp. ART nº:
324,00
Observações
Meses
Assinatura do
Avaliador
Márcio Pereira da Silva
R$ 304.213,06
Metodologia
Método Evolutivo, combinado com Método Direto de Dados de Mercado para o terreno e de Reedição para as construções
Grau de Fundamentação Nível III Grau de Precisão Nível III
Prazo estimado para comercialização - Valor de Liquidação Forçada 24
23,10%Somente terreno R$ 395.600,00 Somente do terreno% de
Desconto:
Avalitec Engenharia - CNPJ: 04.425.900/0001-31
Data de avaliação 04/07/2017
Data da vistoria 04/07/2017 Eng. José Roberto Gomes - CREA 0601238927
Mercado recessivo com vários imóveis semelhantes ofertados para
venda no bairro.
Não há indícios de contaminação ambiental.
Conforme IPTU
Conforme Vistoria
Área Construída m² Conforme IPTU
Conforme Vistoria
Conforme Matrícula
Indício de Contaminação Ambiental
Valor de mercado e de liquidação forçadaObjetivo da avaliação:
Valores de Avaliação
Valor de Mercado:
Terreno + ConstruçãoR$ 900.400,00
Valor de Liquidação Forçada:
Terreno + Construção
Imóvel aparentemente desocupado e sem a possibilidade de vistoria interna quando da vistoria.
% de
Desconto:R$ 692.400,00 23,10%
Área do Terreno
Privativa162,00 m²
Conforme Matrícula
Informações impactantes na avaliação
Rua Felipe da Silva, 130
São Paulo
023/17LAUDO DE AVALIAÇÃO
Dados do Imóvel
Finalidade: Venda
Imóvel: Sobrado Residencial
Bairro: Mandaqui
Resp. técnico:
Solicitante:
0601238927
Fachada do imóvel
Data base:
1- CONSIDERAÇÕES INICIAS ...................................................................................................................................... Pág. 3
2- CONTRATANTE DO SERVIÇO ................................................................................................................................ Pág. 3
3- FINALIDADE DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................................. Pág. 3
4- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO............................................................................................................................... Pág. 3
5- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ......................................................................................................................................... Pág. 4
6- FOTOS DO IMÓVEL ................................................................................................................................................. Pág. 5
7- METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO.............................................................................................................................. Pág. 6
8- AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCAO............................................................................................................................. Pág. 8
9- AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA.................................................................................................. Pág. 8
10- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................................................. Pág. 6
11- DIAGNÓSTICO DE MERCADO .................................................................................................................................. Pág. 7
12- CONSIDERAÇÕES FINAIS .......................................................................................................................................... Pág. 7
ANEXO I - MÉMORIA DE CÁLCULO
ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
ANEXO III - LAUDO DE ÍNDICIOS DE CONTAMINAÇÃO DE SOLOS URBANOS
ANEXO IV - ART
2
SUMÁRIO
Tel.: (11) 99971 - 8219
3
1 - CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Em conformidade com as normas de avaliação de bens publicadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas) e critérios estabelecidos pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo),
a Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda., através de seu responsável técnico, Engenheiro Civil José
Roberto Gomes, emite o presente Laudo de Avaliação.
2 - CONTRATANTE DO SERVIÇO
3 - FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
De acordo com o contratante do serviço, este laudo deve explicitar o valor de mercado e o valor de liquidação forçada para
fins de venda.
Banco Santander (Brasil) S/A e Andressa Moda - CushWake
O local aonde está situado o imóvel é um bairro de classe média pertencente ao distrito do Mandaqui situado na Zona
Norte da cidade de São Paulo/SP. O bairro pertence e é administrado pela subprefeitura de Santana/Tucuruvi. A
vizinhança formada pelos bairros: Lauzane Paulista, Imirim, Santana, Mandaqui, entre outros, são essencialmente
residenciais e unifamiliares com padrão médio. A Rua Felipe da Silva, local do imóvel, tem topografia acidentada em toda
sua extensão, baixo fluxo de veículos e fácil acesso a Rua Voluntários da Pátria. A Rua Voluntários da Pátria é um
importante logradouro do bairro, começa na Marginal Tietê, na zona norte, liga-se a importantes vias de Santana, como
Avenida General Ataliba Leonel, Avenida Brás Leme e Rua Conselheiro Moreira de Barros e termina no Mandaqui logo no
início das avenidas Zumkeller e Santa Inês.
A região é dotada de toda infraestrutura oferecida pelo município, como rede de água potável, rede de esgoto, rede de
águas pluviais, energia elétrica, telefonia, vias pavimentadas, iluminação pública e passeio público. No entorno imediado
do imóvel à 1,5Km está o Hospital do Mandaqui, à 600m o Shopping Santana Parque, à 500m o Supermercado Extra na
Rua Engenheiro Catetano Alvares; e inúmeros bares, restaurantes e equipamentos públicos, tais como escola, posto de
saúde, posto de segurança pública, correios, igrejas e comércio essencial de bairro são encontrados nas imediações direta
do imóvel.
Não foram observados fatores desvalorizantes no entorno, tais como alagamento, deslizamento, erosão e também fatores
de ambientes socias negativos, como favelas, presidios, industrias poluentes, etc.
Dirigente de Operações
Mapa de localização
4 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Características gerais
Área do terreno: 162,00 m² e testada de 9,00 m - conforme documentação apresentada
Área de construção: 324,00m² - conforme documentação apresentada
4
Considerando que não foi possível acessar o interior do imóvel, não foi possível verificar o padrão de acabamento e o estado de
conservação. Assim, para efeito de avaliação, foi considerado que o imóvel encontra-se em estado regular de conservação com
padrão médio de acabamento.
Quanto as áreas do terreno e da edificação serão consideradas na avaliação as constantes na documentação apresentada.
5 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Prédio residencial em pavimento único ocupando um terreno com topografia em declive, formato retangular, meio de
quadra com as seguintes características:
Acabamentos internos: Sem vistoria interna
Acabamentos externos: Pintura látex, vidro e pedras.
Padrão Construtivo: Médio
Idade aparente: 10 anos
Estado de conservação: bom.
Uso atual do imóvel: Residência
Documentação
apresentada: cópia da matrícula nº 87,484 - T.O.R.I de São Paulo
Observações
Dependências: Não foi possível realizar vistoria interna no imóvel
5
vista geral do logradouro
6 - FOTOS DO IMÓVEL
Fachada do imóvelLogradouro
fachada do imóvel identificação numérica
6
7 - METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO
Valor unitário - R$/m²
8 - AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCADO
2.441,98 Valor unitário - R$/m²
Escolha do Método de Avaliação: MÉTODO EVOLUTIVO
Terreno: Comparativo de Dados do Mercado e a Construção: Custo de Reedição adaptado ao mercado local
O Método Comparativo Direto permite obter o valor de venda através da comparação de dados referentes a outros imóveis
ofertados ou transacionados, em regime de livre mercado.
O Custo de Reedição adaptado ao Mercado Local permite aferir o Valor das Edificações e Benfeitorias, praticadas pelo
mercado local.
Justificativa da utilização destes métodos: Disponibilidade de elementos e confiabilidade nestes métodos de avaliação.
R$ 395.600,00
1.704,32
Do terreno
Da benfeitoria
Valor do terreno: embasado na pesquisa de mercado e tratada conforme critérios estabelecidos no anexo I - Memória de
Cálculo, o valor de mercado de terreno resultou em:
Valor da construção: conforme critérios e considerações estabelecidos no anexo I - Memória de Cálculo, o valor de reedição
da(s) benfeitoria(s) resultou em:
R$ 552.200,00
Valor do imóvel = aplicando este fator devidamente justificado no anexo I- Memoria de Cálculo, o valor de mercado resultou
em:
0,95Valor do imóvel = (valor do terreno +valor da benfeitoria) x fator comercial; sendo estimado
Conforme orientação da NBR 14.653-2/2004, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas ), o presente laudo está
enquadrado no Grau de Fundamentação I e no Grau de Precisão III
9 - AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
10 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Novecentos mil, quatrocentos reais
Seiscentos e noventa e dois mil, quatrocentos reais
R$ 900.400,00
R$ 692.400,00
Embasado nas premissas e considerações estabelecidas no anexo I - Memória de Cálculo, o valor de liquidação forçada resultou em:
São Paulo/SP, 04 de Julho de 2017
Avalitec - Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda.Eng. José Roberto Gomes – CREA 0601238927
7
11 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O mercado imobiliário no município de São Paulo/SP apresenta comportamento recessivo nas negociações de compra e venda
de terrenos e casas. A liquidez é de média para baixa, tendo em vista a atual situação econômica do país.
12 - CONSIDERAÇÕES FINAIS
O imóvel tem como aspecto positivo o fato de estar localizado nas proximidades de grandes centros comerciais e de serviços,
tais como, shopping center a 600m, hospitais a menos de 1 Km, dentre outros.
Esta avaliação é aplicável para o imóvel aqui caracterizado. Não foi realizada qualquer análise com relação a possíveis
deficiências na parte documental ou pesquisa de existência de débitos fiscais.
Ressaltamos que não foram efetuadas medições de campo e as áreas do imóvel foram obtidas na documentação
apresentada(matricula do imóvel).
Tem-se como pressuposto fundamental que todas as informações contidas neste laudo avaliatório provêm de fontes fidedignas,
portanto, fornecidas em boa fé.
A Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda. declara para todos os fins, que não possui qualquer interesse, direta ou
indiretamente, no resultado deste trabalho, desenvolvido com em base em pesquisa de mercado e aplicação dos critérios
preconizados em normas de avaliação.
Este laudo é composto de 7 páginas, além dos anexos, contendo a memória de cálculo, cópia dos documentos utilizados, laudo
do levantamento de indícios de contaminação de imóveis urbanos.
ANEXO I - MEMÓRIA DE CÁLCULO
Terreno plano (situação paradigma)
Caído para os fundos até 5%
Caído para os fundos de 5% até 10%
Caído para os fundos de 10% até 20%
Caído para os fundos mais de 20%
Em aclive até 10%Em aclive até 20%Em aclive acima de 20%Abaixo do nível da rua até 1,00 mAbaixo do nível de 1,00 m até 2,50 m
Abaixo do nível da rua 2,50 m até 4,00 m
Acima do nível da rua até 2,00 m
Acima do nível da rua de 2,00 m até 4,00 m
Terreno secoInundável que dificulte o acesso, mas não atinge o terrenoRegião inundável que é atingido ou afetado periodicamente por inundaçãoPermanentemente alagadoFonte: IBAPE
1
1.3 - Fator porte
De acordo com o critério publicado pela Editora Pini no livro “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações” de autoria do
Engenheiro Sérgio Antônio Abunahman:
Fa= (área de elemento pesquisado/área de elemento avaliando)^1/4 = quando a diferença for inferior a 30%
Fa= (área de elemento pesquisado/área de elemento avaliando)^1/8 = quando a diferença for superior a 30%
1 - Considerações
A homogeneização dos elementos pesquisados será obtida pelo tratamento pelos fatores abaixo, desde que adequados aos
critérios estabelecidos conforme normas, para obter o valor unitário de mercado de terreno(vub).
1.1 - Fator oferta
Para desconsiderar as superestimativas dos valores ofertados, aplicando-se o fator consagrado de 0,90.
1.2 - Fator localização
Conforme índices fiscais da prefeitura ou de acordo com observações do avaliador embasado no mercado imobiliário local.
1,00
0,95
0,90
0,80
1.4 - Fator Topografia
0,70
0,700,60
0,90
0,950,900,851,000,90
0,80
1,00
0,90
Valor do CUB SP - R 8 N = (abril/17)....................................................................R$/m² 1.317,04
1.5 - Fator Superfície1,00
Nos elementos com benfeitorias será descontado do valor ofertado o custo estimado das edificações no estado em que se
encontram, utilizando-se do método do custo de reprodução, conforme as normas de avaliação, considerando o custo unitário de
construção, padrão construtivo e estado de conservação depreciado pelo critério de Ross Heidecke.
Foc = Fator de depreciação
R = valor residual = 20%
K = coeficiente Ross Heideke conforme a idade do imóvel e estado de conservação
1.6 - Elementos com edificações
Endereço: I.loc 100
Bairro: Mandaqui UF: SP
Imóvel: Edificação:
V.util 100
Padrão construtivo
1,00 Idade aparente (anos) 1,000
Estado de conservação bom bFonte: Evento 0,90
Observação
Endereço: I.loc 90
Bairro: UF: SP
Imóvel: Edificação:
V.util 100
Padrão construtivo 1,386
1,00 Idade aparente (anos) 1,000
Estado de conservação aFonte: Evento 0,90
Observação
Endereço: I.loc 100
Bairro: UF: 0
Imóvel: Edificação:
V.util 70
Padrão construtivo 1,212
1,00 Idade aparente (anos) 0,877
Estado de conservação bom cFonte: Evento 0,90
Observação
Endereço: I.loc 90
Bairro: Vila Guaça UF: 0
Imóvel: Edificação:
V.util 70
Padrão construtivo 1,386
1,00 Idade aparente (anos) 0,954
Estado de conservação ótimo aFonte: Evento 0,90
Observação
2
Mario (11)9-4733-0837
Residencial
Testada (m) 5,00 médio
670.000,00
Topografia
Área construída(m²)
10,00
plana
Área terreno (m²) 150,00
Topografia Foc
Coef.1.200.000,00
R$ 670.000,00
Mario (11)9-4733-0837
Valor total (R$)
plana
Cidade:
Ricardo (11)94755 - 9796
Coef.
Coef.
oferta
Amostra n.º 4 Data 04/07/17
Coef.
oferta
Valor total (R$)
Área construída(m²) 170,00
Foc
2 - Elementos pesquisados na região
Terreno sem benfeitoria
Área terreno (m²) 154,00
Amostra n.º 1
Éder (11) 2985 - 3001 oferta
São Paulo
Testada (m) 8,00
450.000,00 Coef.
-
médio
Área construída(m²)
Topografia
R$ 0,00
0
Rua Alfredo Zunkeller,31
20
São Paulo
Testada (m)
R$ 1.200.000,00
São Paulo
Residencial
8
Sobrado
Sobrado
Rua Professor Aloísio de Castro
Foc
Data 04/07/17
Cidade:
Coef.
Valor total (R$)
Cidade: São Paulo
Residencial
Amostra n.º 2 Data 04/07/17
Amostra n.º 3 Data 04/07/17
Cidade:
200,00
Topografia
Área terreno (m²) 266,00
médio
280,00
Rua Benjamin Ferreira
Mandaqui
Sobrado
não há edificação
bom
Rua Felipe da Silva, 81
Mandaqui
plana Foc
Valor total (R$) 700.000,00 Coef.
Coef.
0
7,00
R$ 700.000,00
plana
oferta
Testada (m)
Área terreno (m²) 175,00 Área construída(m²)
médio
Endereço: Rua José Alves do Nascimento,39 I.loc 95
Bairro: Lauzane Paulista UF: SP
Imóvel: Edificação: Sobrado
V.util 70
Padrão construtivo 1,386
1,00 Idade aparente (anos) 1,000
Estado de conservação ótimo aFonte: Evento 0,90
Observação
Endereço: Rua Conselheiro Moreira de Barros I.loc 95
Bairro: Lauzane Paulista UF: SP
Imóvel: Edificação:
V.util 70
Padrão construtivo 1,386
1,00 Idade aparente (anos) 0,942
Estado de conservação bom b
Fonte: Evento 0,90
Observação
3
Área construída(m²)
Área terreno (m²) 180,00 Área construída(m²) 240,00
Cidade:
Coef.
plana
Nick (11) 982392246 oferta
Testada (m) 8,00
Topografia
Localização dos Comparativos
Valor total (R$) 870.000,00 Coef.
Superior
São Paulo
Residencial
Sr. Fernandes (11)974122409 oferta
Amostra n.º 6 Data 04/07/17
R$ 870.000,00
Topografia
990.000,00
10,00
Valor total (R$)
Testada (m)
10
Coef.
0
Sobrado
Foc
Área terreno (m²) 173,00
Focplana
médio Coef.
04/07/17Amostra n.º 5
Residencial
Cidade: São Paulo
210,00
Data
R$ 990.000,00
1
3
5
6
2
4
Dados do avaliando
Área de terreno...: m²Índice local.........: ParadigmaFator Topografia: PlanoFator Superfície..: Seco
Compart. F.local Vr. Homog. Vr. Saneado1 1,00 2.596,78 2 1,11 1.711,51 3 1,00 2.751,97 4 1,11 2.234,74 5 1,05 3.137,50 6 1,05 2.220,46
2.442,16
0,7*média1,3*média
Não havendo elementos discrepantes na amostra, a média aritmética será a média saneada e oValor unitário básico de mercado de terreno .............................Vub = R$/m² 2.442,16
n-1 elementos Limite Superior Limite Inferior
Valor de mercado do terreno= valor unitário básico x área do terreno em números redondos
4
3.137,50 0,90
Desvio Padrão
1,000,98 1,00 2.234,74
R$ 395.600,00
3 -Homogeneização da pesquisa / Cálculo do valor unitário básico mercado
4 - Avaliação do terreno - Valor de mercado
Intervalo de Confiabilidade
3.174,81
2.741,77 2.142,55
Limite InferiorLimite Superior
12,27%
-12,27%
Coeficiente de Variação495,87
162,00
1.682,01
1,48
F. sup
1,002.596,78 1,00
F.topogr
1.711,51 1,00
1,000,901,00
1,00
0,901,00 2.751,97
2.273,73
24,54%
2.220,46
1.709,51
0,90
2.442,16
1,03 1,00 1,00
t de Student20,30%
1,02
Média aritmética
2.285,86 3.260,52 1,00
1001,001,00
F. porte
2.873,95
F.fonte2.922,08 0,99
0,90 1,020,90
1,06
Vr. unitário
Valor do CUB / SP - R 8 N (R$/m²) 1.317,04
Item
Área
Construída
m²
Padrão
construtivo
Coef.
Idade
(anos)
Estado
Conserv.
Coef
Vida útil
(anos)
Depreciação
Foc
Valor da Benfeitoria
R$
1 Sobrado Padrão Médio 324,00 1,386 10 b 70 0,934 552.200,00 2 -
Totais 324,00 552.200,00
Estado de conservaçãoCoeficiente de Padrão construtivo mínimo médio máximo a novo
CASA - Padrão Proletário 0,492 0,576 0,660 b entre novo e regular
CASA - Padrão Econômico 0,672 0,786 0,900 c regular
CASA - Padrão Simples 0,912 1,056 1,200 d entre regular a reparos simples
CASA - Padrão Médio 1,212 1,386 1,560 e reparos simples
CASA - Padrão Superior 1,572 1,776 1,980 f reparos simples a importantes
CASA - Padrão fino 1,992 2,436 2,880 g reparos importantes
CASA - Padrão luxo h reparos importantes a sem valor
GALPÃO padrão econômico 0,240 0,360 0,480 i sem valor
GALPÃO padrão simples 0,492 0,726 0,960 Fonte: tabela Hoss Heidecke
GALPÃO padrão médio 0,972 1,326 1,680
COBERTURA - Padrão simples 0,060 0,120 0,180
COBERTURA - Padrão médio 0,192 0,246 0,300
Fonte: Ibape - nov/2006
Dados:
Valor do terreno.....................:
Valor da(s) benfeitoria(s).........:
Fator comercial (Fc)...............: 0,95
Será a soma do valor do terreno com valor das benfeitorias, aplicando-se o fator comercial (fc ) = R$ 900.400,00
Considerações:
Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) Despesas financeiras: (taxas de mercado)
IPTU - 0,02% ao mês Taxa da aplicação financ. 12,25% Taxa Selic+2%
Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 3,60% IPCA 12 meses
Comissão de venda 0,25% ao mês Custo financeiro 8,35% ao ano
Sub Total - Despesas fixas 0,43% ao mês Sub Total - Desp. financeiras 0,67% ao mês
Despesas totais........................: 1,10% fixas + financeiras Prazo de comercialização 24 meses
O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado = 76,90% R$ 692.400,00
5
Edificação / Benfeitoria
7. Cálculo do valor de liquidação forçada
6. Cálculo do valor de mercado
junho-17
Coeficientes de Padrão Construtivo - CASA - GALPÃO e COBERTURA
5. Cálculo do valor das benfeitorias
R$ 395.600,00
R$ 552.200,00
Observação: O fator comercial já foi considerada no fator de oferta na homogeneização da pesquisa das amostras.
Esta redução corresponde ao que é observado nas negociações imobiliárias da
região, levando-se em consideração a atual situação macroeconômica.
acima de 2,89
O valor da(s) benfeitoria(s) será obtido através do Método do Custo de Reedição, ponderando o custo unitário básico (CUB) divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção (São Paulo/SP) e pelos coeficientes de padrão construtivo constante na tabela publicada pelo Ibape-SP, levando em consideração a depreciação das construções em função da idade real estimada e do estado de conservação, obtida pelo critério de Ross Heidecke.
III II I
1Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a todas
as variáveis analisadas
Completa quanto aos
fatores utilizados no
tratamento
Adoção de situação
paradigma2
2Coleta de dados de
mercado
Características conferidas
pelo autor do laudo
Características conferidas
por profissional
credenciado pelo autor do
laudo
Podem ser utilizadas
características de
terceiros
3
3
Quantidade mínima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
12 6 3 2
4Identificação dos dados
de mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
analisadas dos dados,
com foto
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
analisadas dos dados
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados
correspondentes aos
fatores utilizados
3
5Extrapolação conforme
B.5.2Não admitida
Admitida para apenas
uma variávelAdmitida 3
6
Intervalo admissível de
ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 2
15
III II I
15 9 6
Itens 3, 5 e 6, com os
demais nos mínimo no
grau II
Itens 3, 5 e 6 no mínimo
no grau II
Todos, no mínimo no
grau I
III
III II I
≤ 30% 30% a 50% > 50%
III
6
Grau
Pontos
8. Enquadramento e grau de precisão
NOTA: Deve-se observar a subseção 9.1 da NBR 14653-2 da ABNT
Itens obrigatórios no grau correspondente
NOTA: Deve-se observar a subseção 9.1 da NBR 14653-2 da ABNT
DescriçãoGrau
Amplitude do intervalo de confiança de
80% em torno do valor central da
estimativa
Enquadramento dos laudos segundo grau de fundamentação no caso de utilização de
tratamento de fatores
Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização
de tratamento por fatores
Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
NOTA: Deve-se observar a subseção 9.1 da NBR 14653-2 da ABNT
Pontos mínimos
Graus
Item Descrição
ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
ANEXO III - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO DE SOLOS URBANOS
DATA DA VISITA:
Residência Sobrado
1.2. Endereço: Rua Felipe da Silva, 130 São Paulo SP
1.3. Uso atual do imóvel: Residência
Uso Pretendido: Residencial
1.4. Coordenadas Geográficas:
1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth)
Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas
Órgão Ambiental Estadual: Cetesb
Órgão Ambiental Municipal: Não há
Não Sim. Que tipo? Quando?
Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?
Órgão Ambiental Estadual: INEA/RJ
Órgão Ambiental Municipal: Não há
Fontes consultadas:
LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS
04/07/2017
1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL
1.1. Identificação do Imóvel:
2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO
2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos
órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).
Fontes consultadas:
Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 7, indicando “sim” na pergunta 7.1.
2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, anexar cópia.
2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista
pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex:
CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).
Não existe lista pública de áreas contaminadas
Passado Presente
Caso afirmativo, indicar: Não constatado
3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como:
Existe
Informação
não
acessível
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo
(combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou
detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?
Outros. Descrever:
Fontes de Informação:
Visualmente no local
Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica,
etc.?
Não observado
Observações e/ou justificativa:
Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:
Visualmente no local
Observações e/ou justificativa:
3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de
efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação,
ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.? NÃO
* Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-
se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do imóvel.
Atividade
Indústrias. Quais?
Mineradora. Qual?
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível.
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério.
Fontes de Informação:
3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO
3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:
Ocorrências no imóvel
Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.
Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento.
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo
(combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou
detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?
Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou
sacos). Quais produtos?
Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa).
Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de
animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água.
Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou
combustível.
Outros. Descrever:
Passado Presente
Sim
Sim
Eng. José Roberto Gomes - CREA 0601238927 Avalitec Engenharia de Aval. e Consultoria Ltda.
04.425.900/0001-31
7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: Não
Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:
7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança: Não
Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:
São Paulo, 04 de Julho de 2017
7. RESUMO:
Comércio. Que tipo:
Outros. Descrever:
Fontes de Informação:
Visualmente no local
Observações e/ou justificativa:
5. INFORMAR QUAIS FONTES DE CONSULTA E DOCUMENTOS FORAM UTILIZADOS COMO BASE PARA E ELABORAÇÃO DESTE
LEVANTAMENTO
Matrícula, IPTU do imóvel e Relatório de Áreas Contaminadas e Reabilitadas no Estado de São Paulo (fonte: CETESB)
6. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES
6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que
tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados.
6.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo
Banco.
6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados
apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais.
Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:
Uso do imóvel
Indústrias. Quais?
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível.
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério.
Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo
(combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou
detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?
4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer
4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL