ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
CATASTI
Prof. Romano Oss
PRESENTAZIONE DEL CATASTO
Il Servizio Catasto della Provincia autonoma di Trento cura le seguenti attività:
sovrintende alle operazioni di conservazione del catasto fondiario (terreni) e catasto urbano (fabbricati);
svolge le funzioni di controllo, di verifica e di ispezione delle attività connesse alla tenuta del catasto;
cura, in accordo con la struttura competente in materia di Sistema informativo elettronico provinciale, la definizione dei programmi di informatizzazione dei servizi del catasto nel contesto di una coordinata realizzazione del sistema informatico/informativo.
cura le revisioni periodiche degli estimi catastali e l’attività di raffittimento della rete geodetica del territorio provinciale
DISTRIBUZIONE E COPERTURA TERRITORIALE
Sul territorio della provincia di Trento sono presenti dodici sedi di uffici del catasto:
TRENTO – ROVERETO – RIVA DEL GARDA – TIONE – MEZZOLOMBARDOCLES – MALE’ – FONDO – PERGINE VALSUGANA – BORGO VALSUGANACAVALESE – FIERA DI PRIMIERO
A Trento hanno sede gli uffici del Servizio Catasto, l’Ufficio del Catasto di Trento, l’Ufficio Geodetico e l’Ufficio Cartografico.
Territori fuori provincia:- l'ufficio di Trento gestisce il comune di Pedemonte, in provincia di Vicenza. - l'ufficio di Riva del Garda gestisce i comuni di Magasa e Valvestino, in provincia di Brescia.
COMPETENZE DEGLI UFFICI DEL CATASTO
Curano gli adempimenti concernenti le attività di tenuta e gestione del CATASTO FABBRICATI e del CATASTO FONDIARIO
Il catasto dei fabbricati
Caratteristiche del Catasto dei Fabbricati (CdF) attualmente in vigore:
particellare
geometrico
non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà
le rendite sono calcolate per qualità e classi per i fabbricati a destinazione ordinaria e direttamente per i fabbricati a destinazione speciale
a estimo indiretto e diretto
si basa sulla misura delle unità immobiliari
la particella edilizia definisce solo l’ubicazione del fabbricato
non probatorio
È una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale
Il CdF è costituito di unità immobiliari
L’unità immobiliare
Formazione
rilievo geometrico
mappa urbana deriva dalla mappa del catasto
terreni (1:1000)
operazioni estimative
suddivisione in zone
qualificazione
classificazioneclassamento
calcolo delle tariffe
planimetrie delle unità immobiliari
(1:100, 1:200)
Operazioni estimative
zone censuarie
qualificazione
porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere un solo Comune o porzione del medesimo o gruppi di Comuni aventi simili caratteristiche ambientali e socioeconomiche
porzione del territorio comunale o di più Comuni o un Comune intero che presenta omogeneità per quanto riguarda posizione, caratteri urbanistici, socioeconomici, storico-ambientali, dotazione di servizi e infrastrutture urbane
microzone
Nuove categorie(DPR n. 138/1998)
a destinazione ordinaria: gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici gruppo T, edifici a destinazione terziaria
a destinazione speciale: gruppo V, edifici pubblici speciali gruppo Z , edifici a destinazione produttiva
Vecchie categorie(DPR n. 1142/1949)
a destinazione ordinaria: gruppo A, abitazioni gruppo B, alloggi collettivi gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc. a destinazione speciale: gruppo D, a destinazione produttivaa destinazione particolare: gruppo E, per particolari esigenze
Operazioni estimative (2)
classificazione suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di capacità di reddito
il numero di classi è illimitato
la prima classe è la peggiore
classamento attribuzione a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza
per i nuovi fabbricati il classamento è automatico, con la procedura informatica DOCFA
l’attribuzione della qualità e della classe è basata su due parametri:
il fattore posizionale, rappresentativo delle caratteristiche della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato (qualità urbana e ambientale).
il fattore edilizio, rappresentativo delle caratteristiche del fabbricato e dell’unità immobiliare (caratteristiche edilizie).
La consistenza
a destinazione ordinaria: gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici gruppo T, edifici a destinazione terziaria
a destinazione speciale: gruppo V, edifici pubblici speciali gruppo Z , edifici a destinazione produttiva
Vecchie categorie
metri quadratidi superficie catastale
(superficie commerciale)
numero di vanigruppo A, abitazioni
gruppo B, alloggi collettivi
gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc.
metri cubi
metri quadrati
Nuove categorie
Il reddito imponibile: immobili a destinazione ordinaria
È determinato con criteri che, al fine di determinare la redditività media ordinariamente ritraibile, facciano riferimento ai valori di mercato degli immobili e delle locazioni (legge
n. 75/1993)
dal valore locativo dal valore di mercato
media aritmetica
reddito imponibile
Immobili a destinazione speciale
Procedura informatica (obbligatoria): DOCFA
Dichiarazione di un nuovo fabbricato
modello D1 dati censuari delle unità immobiliari e dei soggetti intestatari
modello 1N parte prima descrizione delle caratteristiche del fabbricato urbano a destinazione ordinaria
modello 1N parte seconda descrizione delle caratteristiche di ciascuna unità immobiliare del fabbricato dichiarato col mod. 1N parte prima
modello 2N parte prima e seconda dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione speciale
planimetrie di ciascuna unità immobiliare
elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni
ATTIVITA’ CATASTO FABBRICATI
• Registrazione DECRETI TAVOLARI (notaio);
• Registrazione VOLTURE CATASTALI (notaio);
• Controllo presentazione ACCATASTAMENTI (tecnico);
• Controllo presentazione VARIAZIONI CATASTALI (tecnico);
Dopo il controllo degli accatastamenti e delle variazioni catastali sidefinisce la rendita delle Unità Immobiliari (personale U.C.)
Si può richiedere :
• LA VISURA DEGLI ATTI
• IL RILASCIO DELLE COPIE AUTENTICHE DEI DOCUMENTI DI ARCHIVIO
L’accatastamento consiste nell’individuazione diuna o più Unità Immobiliari (U.I.) all’interno di unasingola particella edificiale (p.ed.)
L’ unità immobiliare si identifica con un numero disubalterno (sub.)
PARTICELLA EDIFICIALE
• La p.ed. identifica un fabbricato di qualsiasi genere e natura
• è contraddistinta in mappa da un numero preceduto dal punto
(.387)
UNITA’ IMMOBILIARE
• L’U.I. è tutto ciò che, all’ interno di una p.ed., costituisce un beneche fa reddito.Es. appartamento, garage, negozio ufficio…
NB. Le cantine e le soffitte sono considerate vani accessori e noncostituiscono Unità Immobiliare a sé stante se non in casieccezionali.
SUBALTERNO
• Il sub. identifica l’Unità Immobiliare attraverso un numero.
• In caso di nuovo accatastamento si COSTITUISCE un nuovo sub.
• In caso di variazione catastale si VARIA o si SOPPRIME il vecchio sub. costituendone uno nuovo attraverso l’assegnazione di un nuovo numero.
DENUNCIA DI NUOVO ACCATASTAMENTO
La costruzione di un nuovo fabbricato, con una qualsiasidestinazione d’uso, deve essere denunciata attraverso lacompilazione di una pratica DOCFA per Domanda diAccatastamento.
DENUNCIA DI VARIAZIONE CATASTALE
La variazione si presenta quando si modificano le UnitàImmobiliari già denunciate in Catasto.
sono motivo di presentazione di Denuncia di Variazione DOCFA:
Il cambio di destinazione d’uso
La modifica di consistenza a seguito di ampliamento, demolizioneanche parziale, fusione con altre unità immobiliari, divisione in piùunità.
La variazione delle caratteristiche dell’unità immobiliare, cheincidono sul suo valore e quindi anche sulla rendita catastale, aseguito di modifiche nella distribuzione interna o ristrutturazione.
Il catasto terreni
Caratteristiche del Nuovo Catasto Terreni (NCT) attualmente in vigore:
L’inventario dei beni immobili per fini fiscali e civili
particellare
geometrico
non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà
le rendite sono calcolate per qualità e classi in aziende studio
a estimo indiretto
si basa sulla misura (rilievo topografico dei terreni)
ha per oggetto porzioni omogenee di terreno
non probatorio
La particella è il “mattone” con cui è costruito il catasto terreni.
La particella è “una porzione continua di terreno, situata in un medesimo Comune, appartenente al medesimo possessore e della medesima qualità e classe”.
Formazione
operazioni topografiche
delimitazione
operazioni estimative
mappa classamento - tariffe
suddivisione in zone
terminazione
rilievo
qualificazione
classificazioneclassamento
scale di merito e di collegamento
calcolo delle tariffe
Operazioni estimative
suddivisione in zone
qualificazione
classificazione
il territorio nazionale è suddiviso in 21 zone e in circa 300 circoli censuari
ciascun circolo censuario comprende un gruppo di Comuni omogenei per caratteristiche topografiche, agrarie ed economiche
sono state definite 30 qualità di coltura
le qualità sono suddivise in:qualità di suolo (seminativo, prato ecc.)qualità di soprassuolo (vigneto, frutteto ecc.)qualità miste (seminativo arborato ecc.)
suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di produttività
le classi sono al massimo 5la prima è la migliorelo scarto tra due classi contigue è del 20%
Operazioni estimative (2)Le operazioni estimative hanno due finalità:
le tariffeclassamento
attribuzione ad ogni particella la qualità e la classe di competenza
il reddito dominicale o il reddito agrario
per ogni qualità e classe
in moneta legale
per ettaro di superficie
è un’operazione “di campagna” l’attribuzione è stata fatta in base a
un campionario di particelle tipo
si eseguono bilanci estimativi diaziende studio “reali e ordinarie”
individuate nei Comuni tipo(si usa il “Quaderno di stima”, mod. 23)
con riferimento all’epoca censuaria
Le scale di merito e di collegamento sono costituite da punteggi di merito del Comune tipo e, per le stesse qualità e classi, dei Comuni ad esso collegati
Il reddito dominicale
La parte del reddito medio ordinario ritraibile dai terreni spettante al proprietario
e quindi
Il reddito agrario
La parte del reddito ordinario dei terreni imputabile al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione
Le revisioni
le tariffe sono periodicamente ricalcolate (revisione)
vengono apportate modifiche procedurali
la seconda revisione (1939)
sono le tariffe attualmente in vigore
l’epoca censuaria è aggiornata al 01.01.1980 (prezzi biennio 1978-79)
è aggiornata l’epoca censuaria
la terza revisione (1979)
non è ancora pubblicata
la quarta revisione (1990) epoca censuaria 01.01.1990 (prezzi biennio 1988-89)
sono state introdotte importanti riforme:
aziende studio reali e ordinarie
due redditi: RD e RA
la Plv invece della Plt
Gli atti catastali
mappa particellare
elenco o schedario delle particelle
I documenti formali:
il registro o schedario delle partite
la matricola o schedario dei possessori
Con l’informatizzazione il catasto è costituito di:
mappa particellare
archivio elettronico dei dati censuari
La visuraCon la visura catastale è possibile interrogare da terminale (nei poli catastali) il database informatico o consultare i documenti cartacei.
L’interrogazione può essere effettuata:
per soggetto intestato (cognome, nome, codice fiscale ecc.)per immobile (numero di particella)per partita (numero di partita)
La conservazioneLa fase di conservazione consiste nel tenere aggiornati i documenti catastali.
Le variazioni sono di due tipi:
variazioni soggettive, nell’intestazione (voltura)
variazioni oggettive, nello stato e nel reddito
La domanda voltura si rende necessaria anche quando variano i diritti reali di godimento sugli immobili.
La voltura
La richiesta di voltura è a carico:del notaio, in caso di compravendita o donazionedell’erede, in caso di successione ereditariadel soggetto a cui viene trasferito il diritto in seguito a sentenza
La voltura catastale avviene automaticamente (voltura automatica) per gli atti soggetti a trascrizione nei pubblici registri immobiliari meccanizzati
La domanda di voltura oggi può essere presentata anche con procedura informatica (Voltura 1.0)
modello 13
La variazione di qualità di coltura, deve essere dichiarata entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui la variazione è avvenuta su apposito modello
Variazioni di coltura
modello 26
La variazione nello stato e nel reddito per l’edificazione di una particella deve essere presentata con il tipo mappale su apposito modello
modello 3 SPC
Edificazione
Variazioni oggettive
Procedura informatica (obbligatoria): Pregeo
Estratto di mappa (mod. 51)
frazionamento tipo mappale
linee dividenti planimetria nuovo fabbricato
Dimostrazione numerica del frazionamento (mod. 51 FTP)
sì no
Elaborato grafico dello schema del rilievo sì sì
Elaborato grafico dell’oggetto del rilievo sì sì
Libretti delle misure (elaborato) sì sì
Relazione tecnica sì sì
Mod. 3 SPC no sì
È frequente la redazione di un frazionamento con tipo mappale (frazionamento ed edificazione di una particella)
Documenti tecnici di aggiornamento
ATTIVITA’ CATASTO FONDIARIO
• Esegue la CONSERVAZIONE DELLE MAPPE CATASTALI
• Approva IL TIPO DI FRAZIONAMENTO
• Esegue L’INQUADRAMENTO DELLE MAPPE
MAPPA CATASTALE
E’ la rappresentazione planimetrica di tutte le particelle fondiarie ed edificiali.
• Le particelle fondiarie identificano i lotti di terreno e le strade.
• Si contraddistinguono da un numero singolo o frazionato.
(4571 - 234/1 – 234/2…)
FRAZIONAMENTO
• Il Tipo di Frazionamento si utilizza per la rappresentazione in mappa di una nuova linea dividente o un nuovo volume di fabbricato.
• Il Tipo di Frazionamento viene realizzato, escluse poche eccezioni, a partire da un rilievo topografico dell’oggetto da rappresentare in mappa, eseguito sul posto con l’ausilio di strumentazioni elettroniche.
• I dati così ottenuti vengono inseriti ed elaborati attraverso un software ministeriale chiamato PREGEO.
FRAZIONAMENTO
Il Frazionamento è OBBLIGATORIO quando :
• si edifica un nuovo immobile (nuova p.ed.),
• si modifica la sagoma di un immobile esistente (p.ed. esistente),
• si divide una particella fondiaria in due o più nuove particelle.
IMPORTANTE RICORDARE
Il Tipo di Frazionamento va vistato in Comune prima di depositarlo al Catasto Fondiario.
Dopo il deposito e l’approvazione, il FrazionamentoDEVE ESSERE INTAVOLATO PRESSO IL LIBRO FONDIARIO ENTRO DUE ANNI DALLA DATA DI APPROVAZIONE DEL CATASTO FABBRICATI PENA L’ANNULLAMENTO DELLA PRATICA.
UFFICIO TAVOLAREo
LIBRO FONDIARIO
PRESENTAZIONE DELL’UFFICIO TAVOLARE
Il Servizio del Libro fondiario svolge le seguenti attività:
sovrintende all’impianto, al ripristino ed alla tenuta del libro fondiario;
svolge le funzioni di controllo, di verifica e di ispezione delle attività connesse alla tenuta del libro fondiario;
cura, in accordo con la struttura competente in materia di Sistema informativo elettronico provinciale, la definizione dei programmi di informatizzazione dei servizi del libro fondiario nel contesto di una coordinata realizzazione del sistema informatico/informativo.
SISTEMA TAVOLARE
CENNI STORICI
In Italia coesistono attualmente due sistemi : da una parte la trascrizione nelle vecchie province, improntata alla Legge Francese del 23 marzo 1855; dall’altra il sistema tavolare o Libro fondiario, in vigore nelle province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia ed in alcuni comuni delle province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza.
Il sistema tavolare è unico, ma importante, istituto derivato dalla legislazione austro-ungarica rimasto in vigore nelle province sopra accennate. In tutte le altre province c’è la CONSERVATORIA.
La Legge Tavolare è un complesso di norme avente carattere di diritto speciale, vigente nei territori già soggetti all’Impero austro-ungarico ed annessi all’Italia dopo la I Guerra Mondiale, che prevale sulla Legge Civile comune, qualora con questa incompatibile.
STRUTTURAZIONE DEI DATI
Il corpo tavolare, formato da una o più particelle, costituisce la base reale della partita tavolare, complesso di un certo numero di fogli destinati a recepire le iscrizioni riferite alle particelle che concorrono a costituirlo.
La partita tavolare si articola in tre fogli contraddistinti da una lettera dell’alfabeto: A, B e C.
PARTITA TAVOLARE
La Partita Tavolare presenta la seguente struttura:
l’intestazione che riporta: i dati identificativi della Partita
(numero, comune catastale, distretto) eventuali Piombi in corso (provvisori o definitivi) numero
G.N. l’indicazione dell’ ultima istanza evasa con il sistema
informatizzato
FOGLIO A
Il foglio A è detto "foglio di consistenza" ed è a sua volta distinto in due sezioni:
• Foglio A1 riportante l’intestazione della partita tavolare con indicazione dei seguenti dati:- numero di Partita Tavolare,- Comune Catastale,- Numero della o delle particelle (edificiali e fondiarie) costituenti il corpo tavolare, - La località,- La designazione della coltura del fondo e della qualità dell’edificio;
• Foglio A2le servitù attive e le comproprietà collegate alle particelle iscritte nel foglio A1;se la particella è suddivisa in porzioni materiali evidenzia la descrizione delle singole porzioni con l’indicazione del G.N. collegato agli elaborati planimetrici relativi ad ogni porzione .
FOGLIO B
Il foglio B è detto "foglio della proprietà“ e riporta:
- I diritti di proprietà sul corpo tavolare,
- eventuale menzione delle limitazioni al libero esercizio di tale diritto a cui il proprietario fosse eventualmente sottoposto (interdizione, inabilitazione, fallimento, ecc.).
Annotazioni di atti di citazione, di contratti sottoposti a condizione, di contratti preliminari, etc.
FOGLIO C
Il foglio C è detto "foglio degli aggravi“ e riporta:
- le iscrizioni dei diritti reali che gravano il corpo tavolare,
(servitù passive, diritti di usufrutto, uso, abitazione, vincoli diretti e/o indiretti di tutela artistica, convenzioni di lottizzazione ecc.)
- le ipoteche.
LE CERTIFICAZIONI TAVOLARI
Negli Uffici dove il sistema è già operativo i decreti tavolari vengono intavolati in via informatizzata e le partite tavolari aggiornate quotidianamente tramite il programma di Gestione che introduce in via informatica le variazioni contenute nelle istanze e disposte nei decreti tavolari.
Il vecchio estratto tavolare viene così sostituito dalla copia del libro maestro.
Le copie del libro maestro sono retrodatate dal sistema al giorno antecedente a quello di elaborazione e contengono tutte le iscrizioni e i piombi fino a quel giorno.
Si tratta di una certificazione assolutamente aggiornata: vi è infatti un collegamento tra giornale tavolare e partita tavolare che consente una piombatura provvisoria in tempo reale già nella fase di inserimento dei dati della domanda tavolare nel giornale : in brevissimo tempo, dopo il confronto dello stato tavolare con il contenuto dei documenti da parte del conservatore, il piombo provvisorio diventerà piombo definitivo.
Successivamente il conservatore procederà all’esame dell’istanza e predisporrà il decreto per la firma da parte del Giudice Tavolare : a seguito dell’ intavolazione del decreto il piombo verrà cancellato ma in testa alla partita tavolare rimarrà il numero di giornale quale ultimo piombo effettuato.
La Copia del Libro Maestro ( o Copia della Partita Tavolare) può essere :
attuale: riportante cioè solo le iscrizioni relative allo stato tavolare attuale
storica: comprensiva di tutte le iscrizioni anche di quelle cancellate
con valore certificativo: munita della sottoscrizione e del
sigillo d’Ufficio
senza valore certificativo: con valore di semplice visura Oltre alla copia della partita tavolare informatizzata gli artt. 18 e 19 del Regolamento prevedono la possibilità del rilascio di copia del nuovo indice reale (anagrafica particelle) e dello schedario - indice dei proprietari nonchè dell'archivio delle iscrizioni cancellate; possono anche essere richieste copie del libro maestro posto fuori uso ma solo per l'intera partita tavolare.
Oltre alla copia della partita tavolare informatizzata gli artt. 18 e 19 del Regolamento prevedono la possibilità del rilascio di copia del nuovo indice reale (anagrafica particelle) e dello schedario - indice dei proprietari nonchè dell'archivio delle iscrizioni cancellate; possono anche essere richieste copie del libro maestro posto fuori uso ma solo per l'intera partita tavolare.
LE CERTIFICAZIONI RILASCIATE DAL TAVOLARE
Tutti i comuni catastali in gestione presso i dodici uffici del Libro fondiario della provincia di Trento sono informatizzati e pertanto la maggioranza delle certificazioni rilasciate provengono dalla base dati informativa del Libro fondiario.
LE CERTIFICAZIONI RILASCIATE DAL TAVOLARE
I certificati, copie ed estratti sono i seguenti:
• copia autentica del libro maestro: riportante le iscrizioni relative allo stato tavolare attuale, per tutti oppure per singoli proprietari, per tutto o per parte del corpo tavolare o, nel caso di edifici divisi in porzioni materiali, per singola porzione materiale;
• copia autentica dello stato tavolare storico: riproduzione di tutte le iscrizioni contenute nel libro maestro, incluse quelle cancellate.
LE CERTIFICAZIONI RILASCIATE DAL TAVOLARE
• copie autentiche delle istanze, del decreto e dei documenti tavolari.
Il rilascio di copie è consentito anche per libri maestri e archivi delle iscrizioni cancellate tenuti da altri Uffici tavolari della provincia di Trento e della provincia di Bolzano.
• Copie fotostatiche dei Libri maestri posti fuori uso vengono rilasciate esclusivamente dall’ufficio competente per territorio