ZONAPROPINDEX
INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES. ENERO 2019
RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS
VENTAPRECIOS ESTABLES DESDE NOV’18
El precio medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.559 usd/m2. Luego del ciclo de crecimiento iniciado en 2015 los precios se mantienen estables desde nov’ 18.La Boca y Tribunales son los barrios con mayor caída de precio desde Mayo ’18 (-4%). Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.820 y mínimo en Villa Lugano USD 1.208 Los costos de construcción en dólares bajaron 29% en los últimos doce meses, recomponiendo el margen desarrollador.
ALQUILERINCREMENTO DE 1.9% EN ENERO
Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $13.649 por mes, sube 1.9% en enero. En 2018 acumuló incremento de 36%, por debajo de los índices de inflación. La dinámica salarial restringió el incremento. Las cuotas de los créditos UVA registraron una aceleración a partir de Noviembre. En enero suben 3.5%.Puerto Madero, San Cristóbal y Chacarita son las zonas con mayor incremento de precio de alquiler, por encima del 47% en doce meses.
RENTABILIDAD3.3% BRUTO ANUAL. MINIMOS
La rentabilidad inmobiliaria media de CABA se ubica en 3.3% bruto anual. El periodo de repago de la inversión es de 30 años, 65% más que 12 meses atrás. La moneda argentina se devaluó 110% durante 2018 generando una caída del 40% en el alquiler medido en dólares lo cual hunde el retorno inmobiliario que aun no encuentra piso.Monserrat, Constitución y San Cristóbal son los mejores barrios para inversores que buscan renta.
ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL
METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM
OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO
FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM
01PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 134 mil dólares.
Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 188 mil dólares.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 2.559 USD/M2
USD 134.300USD 188.100
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.458 USD/M2
2 AMB 3 AMB
VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
0.1%
7.6%
10.8%
4.9%
5.5%
0.7%
-0.1%
2.0%
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
1,8901,915
2,005
2,235
2,559
feb.-12 nov.-12 ago.-13 may.-14 feb.-15 nov.-15 ago.-16 may.-17 feb.-18 nov.-18
VARIACIÓN ANUAL
Precio medio se ubica en USD 2.559 por m2, sin variación significativa. Durante 2018 los precios
subieron +7.6%, mayormente en el primer cuatrimestre. Desde junio se inició el fuerte proceso de desaceleración de precios.
EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
33%51% 49%
63% 62%
34% 31%
38%
34% 34%18% 19%
38% 41%
19%28% 29%
dic.-15 abr.-16 ago.-16 dic.-16 abr.-17 ago.-17 dic.-17 abr.-18 ago.-18 dic.-18
SUBE ESTABLE BAJA
Fuerte desaceleración del precio de los departamentos. Desde el incremento de 1.2% mensual
en mayo 2018 se inicia descenso de la velocidad.
0.6%
1.2%
1.5%
1.2%
0.5%
0.0%
ene.-1
6
mar.
-16
may
.-16
jul.-1
6
sep.-1
6
nov.-1
6
ene.-1
7
mar.
-17
may
.-17
jul.-1
7
sep.-1
7
nov.-1
7
ene.-1
8
mar.
-18
may
.-18
jul.-1
8
sep.-1
8
nov.-1
8
ene.-1
9
En mayo ‘18 el 69% de los barrios registraba incremento mensual. Desde entonces el
porcentaje de barrios con incremento de precio disminuye. En enero solo el 31% de los
barrios registra suba de precios, 69% restante tiene precios en baja o estables.
BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL% respecto al total de barrios de la ciudad
VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD% de incremento respecto al mes previo
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD
La devaluación del peso genera una disminución de los costos de construcción en dólares que están hoy 29% debajo que en enero 2018. En el ultimo
trimestre costo en dólares sube 7.4%. El costo esta en su menor nivel desde 2012.
VARIACIÓN ACUMULADA
FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN
VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN
DEVALUACIONENE’14
DEVALUACIONDIC’ 15
DEVALUACION2018
1,890 1,934
2,113
2,559
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0.92
1.21
0.85
1.08
0.72
0.77
ULTIMO TRIMESTRE
7.4% 0.0%
CAC EN USD MEDIA CABA
VARIACION 12 MESES
-29%
9%
CAC EN USD MEDIA CABA
1,208
2,055
2,129
2,391
2,407
2,546
2,559
2,786
3,321
SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
NOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
CORREDOR NOROESTE
CORREDOR NORTE 0.0%
-0.1%
0.1%
0.0%
0.5%
-0.2%
0.3%
0.9%
0.1%
4.2%
7.6%
6.1%
10.2%
5.9%
7.4%
7.1%
5.9%
-5.7%
REGIÓN USD/M2 MES 12 MESESVALORACIÓN
VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
1,208
1,708
1,790
2,214
2,323
2,434
2,549
2,748
3,516
3,604
5,820
Villa Lugano
Constitución
Boca
Liniers
Paternal
Abasto
Villa del Parque
Saavedra
Palermo
Las Cañitas
Puerto Madero
BARRIO USD/M2RANKING
VENTAHEAT MAP DE PRECIOS
Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.820 y mínimo en Villa Lugano USD 1.208
MAYORPRECIO
ZONAMEDIA
MENORPRECIO
5,820
3,516
3,0322,692
2,438 2,323 2,221 2,109 1,995
1,208
Puer
to M
ader
oLa
s Cañ
itas
Pale
rmo
Nuñe
zRe
cole
taBe
lgra
noCo
legi
ales
Villa
Urq
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Cha
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Cen
tena
rioAl
mag
roSa
n Te
lmo
Barr
acas
Cent
ro /
Micr
ocen
tro
Abas
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lla S
anta
Rita
Mon
te C
astr
oBo
edo
Villa
Gen
eral
Mitr
ePa
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lez S
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Parq
ue C
haca
buco
San
Nico
lás
Flor
esVi
lla L
uro
Trib
unal
esLi
nier
sM
onse
rrat
Cong
reso
San
Crist
obal
Balv
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aVe
rsal
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atric
ios
Mat
ader
osO
nce
Flor
esta
Parq
ue A
vella
neda
Boca
Cons
tituc
ión
Villa
Lug
ano
PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2
VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS
-2%
-2%
0%
4%
5%
7%
7%
9%
12%
14%
18%
Villa Lugano
Boca
Retiro
Nuñez
Paternal
Chacarita
Centro / Microcentro
Boedo
Villa General Mitre
Monserrat
Villa Ortuzar
BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING
MAYORSUBA
ZONAMEDIA
MENORBAJA
VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
Barrios del noroeste son los que registran mayor incremento de precio
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
02PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 13.649 pesos por mes.
Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por 19.109 pesos por mes.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 273 $/M2/MES
AR$ 13.649/mesAR$ 19.109/mes
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 257 $/M2/MES
2 AMB 3 AMB
ALQUILER
UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
1.9%
36%
33%
27%
33%
32%
23%
23%
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2,310
4,367
8,269
10,885
13,649
feb-12 nov-12 ago-13 may-14 feb-15 nov-15 ago-16 may-17 feb-18 nov-18
EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO
El alquiler promedio de un 2 ambientes en la ciudad sube 1.9% en el mes y se ubica en $ 13.649 por mes. En 2018 acumuló incremento de 36%, por debajo
de los índices de inflación. La dinámica salarial restringió el incremento.
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
DEVALUACION DEVALUACIONLEY
ALQUILERES DEVALUACION
4.3%
5.6%
3.0% 2.6%1.9%
VARIACIONMENSUAL
VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA
122%
116%
UVA ALQUILER
3.5%
1.9%
UVA ALQUILER
VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVAUVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA
VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016
VARIACIÓN DURANTE 2019
El incremento de precios de alquiler se aceleró desde mayo 2018, situándose a una velocidad superior al 35% anual.
La UVA registra una aceleración a partir de Noviembre ’18. Desde su creación en abril 2016 la UVA se incrementó 6pp más que el alquiler.
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
24%
36%
39%
27%
38%
feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18 dic.-18
11,626
12,257
12,968
13,040
13,649
13,755
14,253
15,759
SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
NOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
MACROCENTRO
CORREDOR NOROESTE
CORREDOR NORTE 1.7%
2.4%
2.2%
1.9%
2.0%
1.2%
2.0%
2.8%
35%
39%
36%
36%
34%
33%
39%
39%
S/D
REGIÓN ARS/MES MES 12 MESESVARIACIÓN
ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
10,117
11,473
11,552
12,762
13,140
13,650
14,042
14,553
17,077
17,526
24,345
Constitución
Floresta
Liniers
Boedo
Abasto
San Nicolás
Almagro
Villa Urquiza
Palermo
Las Cañitas
Puerto Madero
BARRIO ARS/MESRANKING
ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS
80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 12.700 y 14.800 pesos por mes
MAYORPRECIO
ZONAMEDIA
MENORPRECIO
21%
26%
27%
33%
34%
35%
38%
39%
47%
49%
49%
San Telmo
Boedo
Constitución
Once
Almagro
Tribunales
Villa Urquiza
Barracas
Chacarita
San Cristobal
Puerto Madero
BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
MAYORSUBA
ZONAMEDIA
MENORBAJA
Puerto Madero, San Cristobal y Chacarita son las zonas con mayor incremento de precio de alquiler
03RENTABILIDAD INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión
5.9% 5.7%
4.9%4.5%
5.2%5.6%
5.2%
3.3%
may-12 dic-12 jul-13 feb-14 sep-14 abr-15 nov-15 jun-16 ene-17 ago-17 mar-18 oct-183.3%
5.0%
5.4%
5.0%
4.7%
4.6%
5.0%
5.6%
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
EVOLUCIÓN MENSUAL.
Relación alquiler/precio se ubica en 3.3% anual, mínimo histórico. La devaluación de 2018 disminuyó el precio del alquiler
medido en dólares, hundiendo la renta inmobiliaria. Actualmente se necesitan 30 años de alquiler para recuperar la inversión.
PROMEDIO ANUAL
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
3.0%
3.2%
3.3%
3.3%
3.3%
3.4%
3.8%
3.9%
CORREDOR NORTE
OESTE
NOROESTE
CORREDOR NOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
EJE CENTRAL
SUR ESTE
MACROCENTRO ↓
=
↓
=
↑
=
=
=
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
S/DSUR
REGIÓN RENTA ANUAL, %PRECIO MES 12 MESESVARIACIÓN
RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER
2.6%
2.9%
2.9%
3.1%
3.2%
3.4%
3.4%
3.7%
4.0%
4.0%
4.1%
Puerto Madero
Belgrano
Recoleta
Las Cañitas
Caballito
Chacarita
Boedo
Once
San Cristobal
Constitución
Monserrat
RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO
Monserrat, Constitución y San Cristóbal son los mejores barrios para inversores que buscan renta
RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER
MAYORPRECIO
ZONAMEDIA
MENORPRECIO