FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS
Maximiliano Schmitz Bonin1
Norberto Hochheim2
1 BONIN Engenharia de Avaliações [email protected]
2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia [email protected] – [email protected]
Contextualização
A NBR 14.653, da ABNT, prevê quatro métodos para identificar o valor de um bem: comparativo, involutivo, capitalização da renda e evolutivo.
Comparativo: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra
Involutivo: aproveitamento eficiente do bem.
Contextualização
Capitalização da Renda: identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis
Evolutivo: determina o valor do imóvel através da soma do valor do terreno e do custo da edificação. Neste método deve ser considerado um fator de comercialização (FC), que representa, entre outras coisas, o grau de valorização do imóvel no mercado local
Apresentar um procedimento detalhado para o cálculo do fator de comercialização
Determinar o FC para casas de diferentes padrões, em alguns bairros da cidade de Florianópolis
Obter uma noção sobre o comportamento do mercado imobiliário em relação à compra e venda de casas, de acordo com o padrão e a região
Objetivos
A determinação do fator de comercialização é a maior dificuldade encontrada na aplicação do método evolutivo
Escassez de bibliografia que trate especificamente desse assunto
Muitas vezes o FC é ignorado ou arbitrado, correndo-se o risco de obter valores de avaliação desvinculados da realidade do mercado local
Pretende-se com esse trabalho promover a discussão a respeito do tema
Justificativa
FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Valor do terreno: estimado através do método comparativo direto de dados de mercado ou do método involutivo
Custo de reedição das benfeitorias: estimado pelo método comparativo direto de custo ou método da quantificação de custo
Fator de comercialização: estimado pelo método comparativo direto de dados de mercado. Pode atingir um valor maior ou menor que a unidade, dependendo da conjuntura do mercado (???)
VI = (VT + CB) * FC
Método Evolutivo
Vistoria
Cálculo da área equivalente
Estimação do custo de construção
Cálculo da depreciação física
Determinação do custo de reedição
Método da Quantificação do Custo
Cálculo da área equivalente
n
i
iqip PAAS )*(
Estimação do custo de construção
)1(*)1(*)1(*)( LFAS
OFdOFeOIOECUBC
A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no custo de reprodução das benfeitorias (Crep).
Depreciação física
Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo
Pode ser calculada por meio de orçamento para recomposição do bem na condição de novo ou através da aplicação de coeficiente de depreciação
Método de Ross-Heidecke:
D = (1 - K) * CD
Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Vistoria: Caracterização do imóvel
Pesquisa de dados de mercado
Cálculo do valor
MÉTODO
Método
Locais estudados: Canasvieiras, Jurerê Tradicional, Jurerê Internacional, Campeche e Trindade
Pesquisa de mercado: terrenos e casas
Classificação do padrão das casas
Cálculo dos valores dos FC’s: Valores estimados dos terrenos Valores estimados das benfeitorias Determinação do fator de
comercialização
RESULTADOS
Modelos estatísticos para os terrenos
Variável dependente: VU (Valor Unitário)
Variáveis independentes: Área, Distância, Condomínio, Pav, IA (Índice de Aproveitamento), Localização
Canasvieiras: 26 dados
Jurerê Tradicional: 37 dados
Jurerê Internacional: 72 dados
Campeche: 39 dados
Trindade: 25 dados
Modelos estatísticos dos terrenos
Região Modelo R2 ajustado
Canasvieiras [VU] = 1 / (1,6076x10-2 - 138221 / [Área]3 + 1,4627x10-3 x [Distância]1/2)2 0,9422
Jurerê Tradicional [VU] = - 69,275 + 0,4365 x [Área] + 4429,6 / Ln([Distância]) 0,8295
Jurerê Internacional [VU] = 7962,9 + 0,4648 x [Área] - 1098,2 x Ln([Distância]) 0,9652
Campeche [VU] = 85,046 + 26274 / [Área] + 146255 / [Distância] + 65,102 x [Condomínio] + 90,532 x [Pav] 0,7711
Trindade [VU] = (23,980 + 3,5222x107 / [Área]3 + 1,4400 x [IA]2 + 9,1430 x [Localização])2 0,8102
Padrão simples
Principais características: Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser
geminadas Geralmente compostas de sala, um ou dois dormitórios,
banheiro, cozinha, eventualmente área de serviço externa e cobertura simples para um veículo
Utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples
Padrão simples
Cálculo do valor unitário:
Projeto-padrão CR.1-2Q...62 do SINAPI. Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta
de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.
Área construída: 61,85 m². Custo unitário básico: R$ 698,52/m² (03/2011, SINAPI) Itens adicionais: projeto arquitetônico, limpeza do
terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.
VUF = R$ 968,68/m²
Padrão médio
Principais características: Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas
ou geminadas de um dos lados Geralmente compostas de sala, dois ou três dormitórios
(eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos
Utilização de materiais construtivos convencionais e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série
Padrão médio
Cálculo do valor unitário:
Projeto-padrão CR.1-3Q...104 do SINAPI. Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta
de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.
Área construída: 103,90 m². Custo unitário básico: R$ 776,29/m² (03/2011, SINAPI) Itens adicionais: projetos arquitetônico e hidro-
sanitário, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.
VUF = R$ 1.111,31/m²
Padrão superior
Principais características: Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou
com mais pavimentos Geralmente compostas de salas para dois ou mais
ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos
Utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda
Referência para o cálculo do valor unitário:
Projeto de casa unifamiliar publicado na revista Guia da Construção, Ed. 93 (Abril/2009), Editora Pini.
Casa com 2 pavimentos, fundação em sapatas, composta de: varanda, sala de estar e jantar, 3 quartos, circulação, 3 banheiros, lavabo, cozinha, área de serviço, garagem para dois carros.
Área construída: 158,73 m². Custo orçado: R$ 1.160,07/m² (01/2009, São Paulo) Custo atualizado: R$ 1.302,67/m² (03/2011,
Florianópolis) Itens adicionais: Licenças e taxas.
VUF = R$ 1.694,87/m²
Padrão superior
Padrão fino
Principais características:• Edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente
isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar• Geralmente compostas de salas para três ambientes ou mais,
lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos
• Utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda
Referência para o cálculo do valor unitário: Projeto-padrão R1-A, NBR 12.721:2006. Casa com 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte com
banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel).
Área construída: 224,82 m². Custo unitário básico: R$ 1.356,58/m² (03/2011,
SINDUSCON Fpolis) Itens adicionais: projetos arquitetônico, hidro-sanitário,
elétrico e estrutural, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, muro, calçada, licenças e taxas.
VUF = R$ 2.040,60/m²
Padrão fino
Padrão luxo
Principais características: Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente
isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico exclusivo Geralmente compostas de salas para quatro ambientes ou
mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais suítes (sendo uma máster), dependências completas para empregados e garagem para quatro ou mais veículos
Utilização de materiais construtivos e acabamentos excepcionalmente nobres e diferenciados, especialmente desenhados e fabricados por encomenda
Referência para o cálculo do valor unitário:
Projeto de casa unifamiliar apresentado na revista Guia da Construção, Ed. 103 (Fevereiro/2010), Editora Pini
Residência contendo hall de entrada, sala de jantar e living com pé-direito duplo, mezanino, quatro suítes e closet, dependências completas para caseiro, terraço coberto, varandas, garagem, lavabo, cozinha, rouparia, lavanderia e piscina
Área construída: 594,23 m² Custo orçado: R$ 1.639,37/m² (11/2009, Manaus) Custo atualizado: R$ 1.574,50/m² (03/2011, Florianópolis) Itens adicionais: Licenças e taxas
VUF = R$ 2.151,15/m²
Padrão luxo
Fatores de comercialização
Agrupamento dos dados de mesmo padrão
Cálculo do FC individual para cada imóvel
Eliminação dos dados discrepantes (critério de Chauvenet)
Cálculo do fator de comercialização médio e o desvio-padrão para cada conjunto
Cálculo do FCPreço = R$ 285.000,00Área construída = 121,00 m² Área do terreno = 418,00 m²
VU Terreno = 85,046 + 26274 / [418,00] + 146255 / [1100,00] + 65,102 x [0] + 90,532 x [1] = R$ 371,39/m²Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ 155.241,02
Idade = 15 anosIdade referencial = 70 anos% Vida = 21%Estado de conservação = Regular (“c”) K = 0,851C.Unit. Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio) Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ 134.468,51Custo Depreciável = 0,8 * 134468,51 = R$ 107.574,81Depreciação = (1 – 0,851) * 107574,81 = R$ 16.028,65
Custo da Benfeitoria = 134.468,51 – 16.028,65 = R$ 118.439,86
FC = 285.000 / (155.241,02 + 118.439,86) = 1,04
Exemplo:
FC Médio
Padrão n FC Médio DPSimples 7 0,79 0,17Médio 13 0,97 0,16
Superior 7 0,80 0,08Fino 8 0,79 0,12
Espera-se que os fatores de comercialização sejam um pouco maiores que 1 e que não variem muito entre os diferentes padrões
Fatores de comercialização abaixo de 1 mercado recessivo
Valores de terreno e/ou construção superestimados Pouca diferença entre os padrões simples, superior e
fino Padrão médio maior procura
Campeche
Padrão n FC Médio DPMédio 3 1,03 0,47
Superior 10 0,93 0,29Fino 7 0,95 0,14Luxo 4 0,86 0,16
Padrão médio valor dentro do esperado Padrões superior, fino e luxo mercado recessivo ou
valores superestimados Pouca diferença entre os padrões superior e fino Padrão luxo menor procura
FC Médio Canasvieiras
Padrão n FC Médio DPMédio 6 1,09 0,24
Superior 10 1,08 0,20Fino 24 1,15 0,22Luxo 28 1,29 0,25
Fatores de comercialização acima de 1 mercado aquecido
Pouca diferença entre os padrões médio, superior e fino
Padrão luxo maior procura
FC Médio Jurerê Internacion
al
Padrão n FC Médio DPMédio 5 1,55 0,81
Superior 9 0,99 0,21Fino 7 0,97 0,12Luxo 6 1,27 0,16
Padrões médio e luxo dentro dos valores esperados
Padrões superior e fino mercado normal Maior procura pelos padrões médio e luxo
FC Médio Jurerê Tradicional
Padrão n FC Médio DPMédio 5 1,21 0,28
Superior 14 0,97 0,25Fino 6 0,80 0,15
Padrão médio mercado aquecido Padrão fino mercado recessivo, baixa
liquidez
FC Médio Trindade
Resumo
Campeche Canasvieiras Jurerê Int.
JurerêTrad. Trindade
Simples 0,79 -- -- -- --Médio 0,97 1,03 1,09 1,55 1,21
Superior 0,80 0,93 1,08 0,99 0,97Fino 0,79 0,95 1,15 0,97 0,80Luxo -- 0,86 1,29 1,27 --
Padrão simples mercado desaquecido, com baixa procura Padrão médio imóveis valorizados, com boa procura Padrão superior mercado aquecido no Jurerê Internacional,
recessivo no Campeche e estável nos outros bairros Padrão fino mercado aquecido no Jurerê Internacional, estável
em Canasvieiras e Jurerê Tradicional e recessivo no Campeche e Trindade
Padrão luxo mercado recessivo em Canasvieiras e aquecido em Jurerê Internacional e Tradicional
CONCLUSÕES
Conclusões
A determinação do FC é fundamental para a correta aplicação do método evolutivo
O FC também é um bom retrato do comportamento do mercado imobiliário
Grande variação nos valores de FC, ressaltando a importância de seu cálculo no uso do método evolutivo
Em orçamentos feitos à partir de projetos-padrão sempre existe a possibilidade de estes não representarem o custo real de construção, devido às discrepâncias existentes entre estes projetos e as benfeitorias avaliandas
O fator de comercialização obtido no mercado imobiliário conduz o resultado do método evolutivo ao real valor do imóvel
OBRIGADO!
FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS
Maximiliano Schmitz Bonin1
Norberto Hochheim2
1 BONIN Engenharia de Avaliações [email protected]
2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia [email protected] – [email protected]