rotermund.ingenieure
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Fachhochschule Münster Fachbereich Architektur Lehrstuhl Immobilien-Lebenszyklus-Management Facility Management Institut für Baumanagement, Gebäudedatenmanagement u. Bewertung e.V. www.fh-muenster.de [email protected]
Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbH & Co KG In der Mönchemühle Pfennigbreite 8 D-37671 Höxter Tel.: +49/5271/697 999 8 Mobil: +49/160/ 967 925 69 [email protected] www.rotermundingenieure.de
Prof. Dipl.-Ing. Uwe Rotermund M. Eng. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Facility Management
(Ingenieurkammer Niedersachsen)
Facility Management- Check mit Personalbedarfsermittlung
Bundesverband evangelische Behindertenhilfe Fachtagung Dienstleistungsmanagement 01. Oktober 2013
Benchmarking 2013 in Kooperation mit GEFMA, RealFM , BREEAM DE Leiter Benchmarking Leiter GEFMA Lounge Niedersachsen
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Ablauf zur Optimierung der FM-Organisation
Ist
Soll
FM-Leistungen erfassen u. spezifizieren
FM-Kosten feststellen und internes Benchmarking
Detaillierte Untersuchung der Organisation mit dem FM-Check
GNKR u. Personalbedarfs-ermittlung
Optimierung externer Leistungen
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Grundlagen zur Erfassung der FM-Leistungen
Gliederung der Leistungen anhand bekannter Regelwerke
Marktkonformität beachten
Beispiele DIN EN 15221
DIN 32736
DIN 31051
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Leistungen, Gliederung nach Praxisprojekten
Kaufmännisches Gebäudemanagement
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Technisches Gebäudemanagement
Managementleistungen
Kaufmänn. Verwaltung
Objektmanagement
Nebenkostenabrechnung
Flächenmanagement
Umzugsdienste
Unterhaltsreinigung
Fassadenreinigung
Grundreinigung
Sicherheitsdienst
Außenanlagenpflege
Winterdienst
Hausmeisterdienst
Kopierdienst
Catering
Entsorgung
Techn. Betriebsführung
Instandhaltung Gebäude
Instandhaltung Technik
Sanierung
Modernisierung
Energiemanagement
Fensterreinigung
Versicherungen
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Abfrage der FM-Leistungen zur Aufnahme der Grundstruktur
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technische Nutzungsdauer
Instandhaltung/ Sanierung nach DIN 32736 / DIN 31051
Instandhaltung (DIN 31051)
Instandsetzung Inspektion
Instandhaltung (DIN 31051) Instandhaltung (DIN 31051)
DIN 32736:
Wartung
t=n t=0 technische Nutzungsdauer t=n t=0
Sanierung Sanierung
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FM-Strategie am Bsp. Instandhaltung (Best Case) Ab
nutz
ungs
vorr
at
Nutzungsdauer in Jahren [a]
Abnutzung durch Verschleiß, etc.
Instandsetzung 1
Instandsetzung 2
Sanierung
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FM-Strategie am Bsp. Instandhaltung (Worst Case)
Abnutzung durch Verschleiß, mangelhafte Wartung,etc.
Instandsetzung 1
Instandsetzung 2
Sanierung 1 Sanierung 2
Abnu
tzun
gsvo
rrat
Nutzungsdauer in Jahren [a]
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FM-Strategie am Bsp. Instandhaltung, Vergleich Best-Worst Case
Geringere Erhöhung Abnutzungsvorrat
Kürzere Nutzungsdauer bis Sanierung Höherer
Sanierungsaufwand
Best Case
Worst Case
Abnu
tzun
gsvo
rrat
Nutzungsdauer in Jahren [a]
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Muster Datenerhebung – hoher Standard - 2013
……
Abfragen
Aktivierbare Datenfelder
Auswahl Dateneingabe
Erfassungsbereiche
Microsoft Excel
Verschiedene Nutzungsarten
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Der Mehrjahresvergleich
Spez. Kostenkennzahlen
Mehrjahresanalyse bis zu 10 Jahre
Clusterung nach Gebäudetypen
Option: externe Marktwerte
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Mehrjahresvergleich
Einzelkostenarten
Abweichungsanalyse
Gebäudesteckbrief Bezugszei traum 2010
MustergebäudeAdress ierungInternes Geb.Kürzel MUS-001Straße, Nr. Musterstr. 1PLZ, Ort 12345 Musterstadt
GebäudedatenNutzungsart BürogebäudeBaujahr 1956Brutto-Grundfläche 2.400 m²Nutzfläche 2.050 m²Brutto-Rauminhalt 10.300 m³Anzahl der Arbei tsplätze 55Sanierungsstand
Errichtungskosten MehrjahresvergleichKGR 300 3.000.000 €KGR 400 1.300.000 €
Nutzungskosten der 1. Ebene [pro m² BGF]
Technisches GM 17,49 €Ver- und Entsorgung 11,12 €Infrastrukturel les GM 14,60 €Kaufmännisches GM 5,31 €
Nutzungskosten pro Jahr absolut [pro m² BGF]
Technisches GM 42,0 T € 17,49 €Instandhaltung 32,3 T € 13,45 € -13,2% ↘ -7,7% ↘
Techn. Betriebsführung 5,1 T € 2,14 € -9,3% ↘ -4,5% →
Dokumentieren 2,3 T € 0,94 € 10,6% ↗ -3,1% →
Energiemanagement 2,3 T € 0,96 € 7,9% ↗ -10,3% ↘
Ver- und Entsorgung 26,7 T € 11,12 €Elektroenergie 13,8 T € 5,74 € -17,8% ↘ -2,5% →
Heizenergie 8,9 T € 3,71 € -4,9% → 1,1% →
Wasser 1,3 T € 0,53 € -13,1% ↘ -17,2% ↘
Entsorgung 2,7 T € 1,14 € -8,8% ↘ 2,7% →
Infrastrukturel les GM 35,0 T € 14,60 €Reinigungs- und Pflegedienste (Gebäude 18,8 T € 7,84 € -15,0% ↘ -5,1% ↘
Außenanlagendienste 5,1 T € 2,11 € -4,1% → 14,7% ↗
Interne Postdienste 3,5 T € 1,44 € -26,9% ↘ 5,9% ↗
Hausmeisterdienste 7,7 T € 3,21 € 17,2% ↗ 11,8% ↗
Kaufmännisches GM 12,7 T € 5,31 €Kostenplanung + Kontrol le 5,9 T € 2,47 € 12,8% ↗ -3,9% →
Objektbuchhaltung 1,6 T € 0,66 € -37,1% ↓ 8,2% ↗
Vertragsmanagement 2,0 T € 0,84 € -13,4% ↘ 2,4% →
Vers icherungen 3,2 T € 1,34 € 24,1% ↗ -2,9% →
Gesamtnutzungskosten 116,4 T € 48,52 €
Abw. Kennz. zum Vorjahr
Abw. Kennz. vom BM
Letzte energetisch Voll-Sanierung der KGR 300 und 400 im Jahr 1994
0,00 €
10,00 €
20,00 €
30,00 €
2007 2008 2009 2010
Technisches GM Ver- und EntsorgungInfrast rukturelles GM Kaufmännisches GM
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Instandhaltungskosten abhängig von...
Instandhaltungsstrategie Ausfallbehebung
zeitgesteuerte, periodische Instandhaltung
zustandsorientierte Instandhaltung
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Instandhaltungsraten - Vergleich
VDI 2067 (von...)
AMEV
rotermund
Ist-Raten
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Praxis: Berechnung der Instandhaltungskosten (Verfahren Gewerke)
Wiederbeschaffungswerte
KGR 300 KGR 400
IH-Raten IH-Raten
0,5 – 1,5% 1,5 – 5,0%
IH-Kosten Technik IH-Kosten Gebäude
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Der FM-Check
Der FM-Check wurde in 2007 durch rotermund.ingenieure entwickelt und bereits in einer Vielzahl von Projekten eingesetzt
Mittels des FM-Check werden in einem Top-Down-Ansatz die Leistungsbereiche des Facility Managements geprüft
Der FM-Check teilt die Leistungen des Facility Managements in einzelne Leistungsbereiche auf
Je Leistungsbereich wurden zielgerichtete Fragen entwickelt
Die Fragen basieren auf langjährigen Optimierungserfahrungen unseres Unternehmens und sind einfach zu beantworten
Anhand der Fragen bekommt der Auditor einen guten Überblick über die bisherige Struktur des Facility Managements
Durch Fragen in den einzelnen Leistungsbereichen können auch die Einzelleistungen qualitativ gut eingeschätzt werden
Die anschließende Auswertung des FM-Checks zeigt die Felder auf, in denen weitere Optimierungen sinnvoll sind
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Leistungs-/Überprüfungsbereiche des FM-Checks
1. Basisdaten
2. Thesen
3. Internes Management
4. Management externer Leistungen
5. IT-Systeme im Gebäudemanagement
6. Verteilung der Flächen
7. Gesamtnutzungskosten
8. Techn. Gebäudemanagement/Betriebsführung
9. Instandhaltung Gebäude u. Technik
10. Energie
11. Infrastrukturelles Gebäudemanagement
12. Flächenmanagement
13. Umzugsmanagement
14. Unterhalts- und Grundreinigung
15. Fenster- und Fassadenreinigung
16. Hausmeisterdienste
17. Sicherheitsdienste
18. Außenanlagendienste
19. Entsorgung
20. Gebäudeversicherungen
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Fragebogen FM-Check
Standardisierte Fragen
Vorgegebene Antwortbereiche/-zahlen
Gemeinsame Beantwortung des FM-Checks
Fragenerläuterung durch Auditor
Vorbereitung der Beantwortung durch auditiertes Unternehmen
Anzahl der Fragen: ca. 300
Zeitdauer zur gemeinsamen Beantwortung ca. 4-8 Stunden
Internes Know-how (Personal) aus einzelnen Leistungsbereichen erforderlich
Gesamtaufwand inkl. Vor-/Nachbereitung ca. 3 Tage
Optimal zu kombinieren mit internem Benchmarking
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fm.benchmarking Bericht 2012/2013
Daten im Pool:
> 70.000.000 m2BGF
Gebäudetypen, u.a.:
Bürogebäude
Industriegebäude
Laborgebäude
Bankgebäude
Unterrichts- und Bildungsgebäude
Sport- und Mehrzweckhallen
Kliniken/Krankenhäuser
Handelsimmobilien
Wohnimmobilien
Pflegeeinrichtungen
Veröffentlicht seit Januar 2013
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Organisation des fm.benchmarking
Herausgeber
Wissenschaftliche Unterstützung
Kooperierende Verbände
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Daten im fm.benchmarking Bericht 2012/2013
Strukturierter Aufbau
Statistische Auswertung
Clusterung
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Ausgewählte Ergebnisse – Kostengruppen im Vergleich
Die Werte sind die jeweiligen Mittelwerte aus den Kostengruppen.
Quelle ist der fm.benchmarking Bericht 2012/2013
Energiekosten haben den geringsten Kostenanteil
23,1
8 €
23,6
8 €
22,2
3 €
43,2
1 €
16,8
7 €
0,00 €
5,00 €
10,00 €
15,00 €
20,00 €
25,00 €
30,00 €
35,00 €
40,00 €
45,00 €
50,00 €
IGM (Gebäude) IGM (Nutzer) TGM KGM Ver- Entsorgung
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Ausgewählte Ergebnisse – Entwicklung Kosten TGM und Energie
Die Energie- und Medienkosten sind seit 2005 gestiegen. Die Bezugskosten sind gestiegen, die Verbräuche z.T. zurückgegangen
Die TGM-Kosten sind seit 2005 deutlich gestiegen – oft das Ergebnis einer höheren Technisierung
0,00 €
5,00 €
10,00 €
15,00 €
20,00 €
25,00 €
30,00 €
2005 2006 2007 2009 2010 2011 2012
TGM
Energie/Medien
Expon. (TGM)
Expon. (Energie/Medien)
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Potenziale am Beispiel techn. Gebäudemanagement
0
5
10
15
20
25
30
1995 1998 2001 2004 2005 2007 2009 2010 2011
spez
. Kos
ten
TGM
[€
/m² B
GF*
a]
fm benchmarking
Ausschreibung
Expon. (fm benchmarking)
Expon. (Ausschreibung)
rotermund.ingenieure
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Wo liegt ein mögliches, grobes Optimierungsziel?
Falsches Ziel
Richtiges Ziel
Regressionsanalyse, Zielbereich rotermund.optimierung
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Instandhaltungskosten
□ Instandhaltungsstrategie
□ Zeitplanung für Investitionsentscheidungen
□ Technisierungsgrad des Gebäudes
□ Bisheriger Instandhaltungsverlauf
□ Instandhaltungsrate Gebäude,
□ Instandhaltungsrate Technik
□ Instandhaltungsplanung
□ Wiederherstellungskosten des Gebäudes, der Technik
□ Nutzungsflexibilität des Gebäudes/der Technik
□ Eigenleitungsanteil der Instandhaltung
□ Paketleistungen für Instandhaltungsleistungen
□ Regieaufträge vs. Pauschalaufträge
□ Internes Auftragswesen für die Instandhaltung
□ Verursachergerechte Kostenzuweisung für Nutzer
□ Vertragskataster
□ Zyklische Ausschreibungen
□ Abgerechnete Mehrleistungen
□ Instandhaltungsarme Konstruktion
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© U. Rotermund/2013 Seite: 39
Reinigungskosten/Unterhaltsreinigung
□ Summe Hauptnutzfläche, Nebennutzfläche, Verkehrsfläche
□ Bodenbeläge, Wandverkleidungen, Deckenbekleidungen
□ Anzahl unterschiedlicher Materialien
□ Raumkonzept
□ Lohniveau/Tarif
□ Outsourcinggrad der Leistungen
□ Reinigungszyklen
□ Zugänglichkeit der Reinigungsfläche
□ Reinigungsplanung
□ Reinigungsintensität des Materials
□ Vertragsgestaltung externe Verträge
□ Reinigungsarten- und Reinigungsflächenkataster
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© U. Rotermund/2013 Seite: 40
Energiekosten
□ Einkaufspreis pro Verbrauchsmenge
□ Verbrauchsmenge
□ Fläche pro Arbeitsplatz
□ Leerstandsanteil
□ Nutzungsdauer des Gebäudes
□ Kostenbewusstsein der Nutzer
□ Geometrie des Gebäudes -> A/V
□ Art der Nutzung, Nutzerverhalten
□ Nutzungsintensität
□ Eingeführtes Energiemanagement
□ Zustand der Gebäudetechnik
□ Einkauf der Energie
□ Zyklische Ausschreibungen
□ Hauptenergieträger Wärme
□ Internes Meß- und Zählkonzept
□ Vorhandene GLT und digitale Regelungstechnik
□ Aktive Nutzung der digitalen Gebäudeleittechnik u. Regelungstechnik
□ Unterschiedliche Steuerungs- u. Regelungsstrategien nach Nutzungsfall
□ Beleuchtungskonzepte
□ Tageslichtnutzung
□ Transparente Fassadenanteile
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Hausmeisterdienste
□ Leistungsbild Hausmeister
□ Instandhaltung
□ Reinigungsdienste
□ Außenanlagenpflege
□ Winterdienste
□ Sonstige Büroservices
□ Interne/externe Dienstleistungen
□ Stundenverrechnungssätze
□ Arbeitszeiten
□ Verfügbarkeitszeiten
□ Schnelligkeit der Leistungsbereitstellung
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Ablauf zur Ermittlung der internen FM-Kosten
GNKR-Berechnung
Kostenart 1
Dienstleistung Material
Personalkosten-äquivalent
Personalbedarf Kostenart 1
Kostenart n
Dienstleistung Material
Personalkosten-äquivalent
Personalbedarf Kostenart n
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© U. Rotermund/2013 Seite: 48
Vereinfachter Auszug einer Personalbedarfsermittlung (Verfahren nach rotermund.ingenieure)
Kostenart Instandhaltung
Stark vereinfachtes Verfahren
Sonst detaillierte Berechnung je Gewerk
Berechnung für fast alle Leistungsarten nach DIN 32736 verfügbar
Betreute Fläche: 50.000 m² BGF
Wiederbeschaffungswert: 85.000.000 € KGR 300+400
1,57 %/a Mittl. Instandhaltungsrate:
1.334.500 €/a
45%
600.525 €/a
85.000 €/a*MA
1,12
7,9 -> 8 Personen
Instandhaltungskosten:
Anteil Eigenleistung:
Instandhaltungskosten Eigenleistung:
Personalkostenäquivalent:
Korrekturfaktor bes. Betriebsbedingungen:
Personalbedarf Instandhaltung:
rotermund.ingenieure
© U. Rotermund/2013 Seite: 49
Ergebnisse Marktbefragung rotermund.ingenieure 2013 (1)
rotermund.ingenieure
© U. Rotermund/2013 Seite: 50
Ergebnisse Marktbefragung rotermund.ingenieure 2013 (2)
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
- 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000
Betr
eute
Flä
che/
Mita
rbei
ter T
GM
Gesamtfläche in m² BGF
Betreute Fläche in m²BGF pro Mitarbeiter TGM (ohne Integration intern/extern)
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Vertragskataster, struktureller Aufbau
Lfd. Nr.
Gewerk Auftrag-nehmer
Vertrags-kosten pro Jahr
Sonder-leistungen in 2012
Gesamt-kosten
Vertrags-beginn
Gleitklausel Laufzeit Kündigungsfrist
Optimier-ung möglich
1 Heizungstechnik Weishaupt 1.350,00 2.550,00 3.900,00 01.01.1995 Ja 5 a 3 Monate zum Jahresende
ja
2 RLT-Anlage 4711 Müller 2.200,00 500,00 2.700,00 01.03.2003 Ja 1 a 12 Monate zum Jahresende
ja
3 MSR-Technik Schaltanlagen
Neuberger 4.850,00 2.370,00 7.220,00 01.01.2000 Ja 3 a 6 Monate zum Quartal
ja
4 MSR-Technik DDC Honeywell 1.900,00 3.050,00 4.950,00 01.01.1998 Ja 1 a 12 Monate zum Jahresende
Evtl.
n …. ….. ….. ….. ….. ….. ….. ….. ….. …..
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Erfahrungen bei der Aufstellung von Vertragskatastern
In einigen Unternehmen ist nur ein Teil der Originalverträge auffindbar
Verfügbare Verträge <70% keine Seltenheit
Häufige stillschweigende Verlängerungen
Sehr alte Verträge
Abgerechnete Zusatzleistungen, obwohl Leistungen teilweise in Vertrag enthalten sind
Keine Leistungsbündelungen
Wartungsverträge mit den damaligen Errichterfirmen abgeschlossen
Sehr unterschiedliche Kündigungsfristen
Hoher Aufwand zur Erstellung des Vertragskatasters
Keine langfristige Beschaffungsstrategie
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© U. Rotermund/2013 Seite: 54
Ausschreibungsvorbereitung (1) •Übernahme bisherige Verträge, Übernahme Unterlagen aus Planung •Besprechung von möglichen Outsourcing-Szenarien, Störungsprioritäten/Verfügbarkeit •Wirtschaftlichkeitsberechnungen Eigen- und Fremdleistungen •Empfehlung zur Ausschreibungsstrategie
Ausschreibungsvorbereitung (2) •Festlegen des Bieterkreises (überregional/regional), Matrix zur Bieterbewertung •Klärung der Ausschreibungsstruktur (LV, Lose, Titel, Positionen) •Erstellen Vertragsmuster und Leistungsbeschreibung •Erstellen Massenteil des LV´s
Angebotsphase und Angebotsauswertung •Beantwortung der Bieterfragen, Vor-Ort-Begehung mit den Anbietern •Kaufmännische u. technische Angebotsprüfung •Erstellen des Preisspiegels •Vergabeverhandlungen, min. 2 Bietergespräche, Vergabe der Leistungen
Start-Up •Einweisung des Dienstleisters, Übergabeinspektion •Detaillierte Erläuterung der Anforderungen •Sicherstellen Verfügbarkeit und Leistungsfähigkeit •Technisches und kaufmännisches Berichtswesen
Zyklische Kontrolle •Stichprobenartige Überprüfung der Leistungen •Überprüfung der Rechnungsstellung •Feststellen des Erfüllungsgrades der Dienstleistungen •Aktivierung Bonus-Malus-Regelung
Schematischer Ablauf von Ausschreibungen - Leistungsinhalte
1
2
3
4
5
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Ausschreibung mit Teilnahmewettbewerb
Woche
Nr. Arbeitsschritt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
1 Strategie Ausschreibung
2 Veröffentlichung Teilnahmewettbewerb
3 Rücklauf Teilnahmewettbewerb
4 Auswertung Teilnahmewettbewerb
5 Festlegung Bieterkreis
6 Bestandsaufnahme Basisdaten
7 Erstellung Vertrag
8 Erstellung Leistungsbeschreibung
9 Erstellung Massenteil
10 Zusammenstellung Ausschreibung
11 Versand Ausschreibung
12 Angebotserstellung
13 Angebotseingang
14 Kaufm. Angebotsprüfung
15 Technische Angebotsprüfung
16 Bietergespräche 1
17 Überarbeitung Angebote
18 Bietergespräche 2
19 Vergabeentscheidung
20 Beauftragung
21 Start-Up-Phase
22 Beginn Dienstleistungserbringung
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Komponenten der Ausschreibung
Ausschreibung FM
Vertrags-muster
Leistungs-beschreibung
Leistungs-kataloge/ Anlagen
Massenteil
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Aufbau des Gebäudemanagementvertrages
Vertrags-muster
Ausschreib-ung FM
Vertrags-muster
Leistungs-beschreibung
Leistungs-kataloge/ Anlagen
Massenteil
§1 Vertragsgegenstand •Beauftragung TGM und Betriebsführung •Verweis auf detaillierte Leistungsbeschreibung
§2 Vertragsbestandteile •Vertrag + Anlagen •Gesetzliche Vorschriften, Werkvertragsrecht •DIN, VDI, VDE-Normen •Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgeschlossen
§3 Leistungsänderungen •Regelungen Leistungsunterbrechung •Änderungen veranlasst durch AG •Vergütungsanpassungen 3/25%-Regel •Änderung EP ausgeschlossen
§4 Übernahmen durch den AN •Personalübernahme, Personalbeistellung •Eintritt in bestehende Verträge •Regelungen Eigentumsübertragung
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Aufbau des Gebäudemanagementvertrages
Vertrags-muster
§9 Personaleinsatz des AN •Verbindlichkeit des eingesetzten Personals •Ausreichendes Personal •Bild des Unternehmens •Qualifikation, Prüfungen, Nachweise • Sprachkenntnisse
§10 Fristen, Termine •Vorgegebene Leistungstermine • Leistungszeiten
§11 Abnahme •Abnahmeverpflichtung, Abnahmebegehren •Ausschluss stillschweigende Abnahme •Erklärung des AG zur Abnahme •Gewährleistung 3 Jahre
§12 Vergütung •Vertragliche Vergütung • Zusätzliche Leistungen und Vergütung •Vergütungspauschalen •Einbehalt vor Vertragsende, Übergabeinspektion
Ausschreib-ung FM
Vertrags-muster
Leistungs-beschreibung
Leistungs-kataloge/ Anlagen
Massenteil
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Aufbau des Gebäudemanagementvertrages
Vertrags-muster
§18 Vertragsdauer und Kündigung • Inkrafttreten des Vertrages • Laufzeit des Vertrags (2/3/5 Jahre) •Verlängerungsoptionen (1+1 Jahr) •Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund • Sachverständigenprüfungen •Gründe für außerordentliche Kündigungen
§19 Überleitung nach Vertragsbeendigung •Räume, Gerätschaften, Material •Erlöschen der Vollmachten •Dokumentation • Schulung, Einweisung von Nachfolgepersonal •Übertragung von Nachunternehmerverträgen
§20 Gerichtsstand • Sitz des AG §21 Schlussbestimmungen •Deutsches Recht • Schriftform • Salvatorische Klausel
Ausschreib-ung FM
Vertrags-muster
Leistungs-beschreibung
Leistungs-kataloge/ Anlagen
Massenteil
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Aufbau von Leistungsverzeichnis-Positionen am Beispiel einer Klimaanlage
Position Menge Einheit Kurztext EP GP
1.1.30 1,00 Stck Klimaanlage Büros „Sockelgeschoss“
Versorgungsbereich: Klimaanlage Büros 3.OG Standort: Technikzentrale 1 Luftbehandlungsfunktionen: HKBE-MI Volumenstrom: V= 30.000 m³/h Baujahr: 1967 besteht im Wesentlichen aus: 1,00 Stck Zuluftventilator Pel= 15 kW p= 1000 Pa 1,00 Stck Abluftventilator 2,00 Stck Erhitzer 20,00 Stck Brandschutzklappen 1,00 psch Sonstige Komponenten
Struktur entspr. der Ausschreibungssoftware
Wesentliche Anlagenbaugruppen
Anlagenparameter
Luftbehandlungsfunktionen Volumenstrom Baujahr
Teil 4
Beispiel einer Position im LV (Kurzfassung!)
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Online-Datenpflege
Bestandsaufnahme anhand Vor-Ort-Begehung
Planungsdokumentation
Revisionsunterlagen
Ausschreibung in Online-System (Internet-Plattform) Betrieb der Plattform durch Kooperationspartner
von rotermund.partner
Nutzung ggf. in Angebotskosten enthalten
Auftrags-LV nach Bietergesprächen
Verpflichtung der Dienstleister zur Nutzung/Pflege des Online-Systems
Endgültiger Datenstand nach Abrechnungs-LV
Online-System bei Bedarf nutzbar Geringes monatliches Entgelt
Bestandsaufnahme
Ausschreibungs-LV
Auftrags-LV
Abrechnungs-LV
Permanente Online-Daten
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Teilvergabe FM Gewerk 410
Szenarien nach Angebotsauswertung
Überregionale Anbieter
Regionale Anbieter
(Kunden ?)
Sonstige Anbieter
Angebote und
Angebots-auswertung
Gesamtvergabe FM
Teilvergabe FM Gewerk 410
Teilvergabe FM Gewerk 410
Teilvergabe FM Objekte Süd
Stru
ktur
/Glie
deru
ng d
es LV
gem
äß d
en
mög
liche
n Sz
enar
ien
Szenarien
1
2
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Typische Projektdauer einer Ausschreibung/Vergabe
Sehr schnelle Ausschreibung ohne Anforderung an Vergaberecht, 2-3 Monate
Normale Ausschreibung mit Aufbau Betriebskonzept und Datenerfassung 4-6 Monate
Umfangreiche Ausschreibungen mit besonderen Anforderungen im Vergaberecht 6-9 Monate
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© U. Rotermund/2013 Seite: 64
Empfohlener Ablauf:
1. FM-Leistungen erfassen/zusammenstellen
2. FM-Kosten erfassen
3. FM-Check als erste Übersicht durchführen
4. Externe Vergleichsdaten heranziehen
5. Standardoptimierungspotenziale näher prüfen
6. Interne Leistungen im Detail prüfen (Personalbedarf)
7. Externe Leistungen prüfen
8. Betriebshandbuch bei Bedarf erstellen
Potenzial intern: 0 … 30% (€)
Potenzial extern: 10 … 50% (€)
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fm benchmarking BerichtVergleichen Sie Ihre Immobilien-Kennzahlen
fm.benchmarking Datenbank mit über 70 Mio. m² BGF
... der FM-Kennzahlenvergleich
2012/2013
Titelthema:LebenszykluskostenLebenszykluskosten zu verschiedenen Gebäudetypen
Darstellung der Kennzahlen auch nach DIN 18960
Methodik zum Umgang mit Lebenszykluskosten
In Kooperation mit:Wissenschaftliche Unterstützung:
Herausgeber:
fm.b
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012/
2013
Informationen zum Bericht 2012/2013
Was erwartet sie?
Sie finden Kennzahlen zu unterschiedlichen Gebäudetypen•
Statistische Auswertung der Nutzungskosten•
Wir liefern Ihnen Kennwerte für Lebenszykluskosten•
Ein Datenpool von über 70 Mio. m² BGF ist die Grundlage des Berichtes•
Eine Darstellung der Kosten nach DIN 18960•
Kooperationen
Als verbandsoffenes Benchmarking kooperieren wir mit den führenden FM-Verbänden in Deutschland.
Die Durchführung des fm.benchmarkings wird erst durch unsere Sponsoren ermöglicht.
Lebenszykluskosten (LZK)
Lebenszykluskosten sind das Leitthema des aktuellen Berichtes.
Im redaktionellen Teil lernen Sie als Nutzer etwas über die Methodik zum Umgang mit LZK Berechnungen. Beispielhafte Berechnungen der LZK von un-terschiedlichen Gebäudetypen bringen Ihnen die Thematik näher und liefern Ihnen ein Werkzeug zur Optimierung Ihrer Kosten.
In unserer Rubrik „fm.benchmarking fragt nach“ stellen sich namhafte Exper-ten aus dem Bereich Real Estate und der Planung diesem Thema; wir fragen aus der Perspektive der Eigentümer und Nutzer, sowie zum anderen aus der Sicht eines Generalplaners.
Herausgeber
Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbH & Co KGIn der MönchemühlePfennigbreite 8D-37671 HöxterTel.: +49 (0)5271 697-9998Fax: +49 (0)5271 [email protected]
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Leistungsbereich FM-Organisationp Organisationsanalysen Facility Managementp Ermittlung des Personalbedarfs interne FM-Organisationp Datenintegration in CAFM-Systemep FM-Check zur Analyse der Organisation
Leistungsbereich Gebäudemanagement Dienstleistungenp Erstellung Betriebskonzeptep Ausschreibung von Gebäudemanagement-Leistungenp Kontrolle externer FM-Dienstleister
Leistungsbereich Gebäudekostenp Berechnung Lebenszykluskostenp Berechnung Nutzungskostenp Internes Benchmarkingp Kostenoptimierung Facility Management
Leistungsbereich Gutachten Facility Managementp Gutachten Lebenszykluskostenp Gutachten FM-Dienstleistungenp Gutachten Gebäudekosten
Leistungsbereich Nachhaltigkeitp Unterstützung Gebäudezertifizierung nach DGNBp Unterstützung Gebäudezertifizierung nach BNBp Unterstützung Gebäudezertifizierung nach BREEAM
Volkswagen ImmobilienFM-Check, Aufbau Kennzahlensystemund Gebäudekostenoptimierung
Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbH & Co KG
In der MönchemühlePfennigbreite 8D-37671 Höxter
T +49 [5271] 6979998F +49 [5271] 6979999
Weitere Standorte: Gelsenkirchen, Münster
Öffentlich bestellter u. vereidigter Sachverständiger für Facility Management (Ingenieurkammer Niedersachsen)
Sachverständiger für Immobilien bewertung (WBZ)
p r o j e k te
ebay DeutschlandAusschreibung FM-Leistungen
ZDF Zweites Deutsches FernsehenInternes Benchmarking, Berech-nung Nutzungskosten, GutachtenTGM
Stadt Bad BentheimWirtschaftlichkeitsanalyse Neubauod. Bestand
Hannover RückAusschreibung infrastrukturellesGebäudemanagement
Mönchemühle, Höxter
Fakten, Fakten – und noch mal Fakten.
Warum Sie mit uns rechnen sollten.
Wir vergleichen auch Äpfel mit Birnen!
Nach über 25-jähriger Tätigkeit als Betreiber, Planer und Berater in den Bereichen Gebäudeerrichtung und -betrieb gründete Prof. Uwe Rotermund im Jahr 2007 dierotermund.ingenieure. Mit der Spezialisierung auf die Lebenszykluskostenberechnung von Immobilien, Planungdes Gebäudemanagements und Gutachten im Facility Management betreut das Büro Kunden aus allen Branchen.Die Projekte reichen dabei von kommunalen Gebäudenüber Bürogebäude bis zu hochtechnisierten Industriekom-plexen.
Das Büro kann auf einen Stamm von Mitarbeitern beste-hend aus Ingenieuren, Fachwirten im Facility Manage-ment, Architekten, Energieberatern und Betriebswirtenzurückgreifen. Das jährlich durchgeführte fm benchmar-king und die Herausgabe des gleichnamigen Berichts ist,mit einem der größten Datenpools im deutschsprachigenRaum, eine fundierte Basis für die Arbeiten des Büros.
Neben seiner Tätigkeit als Ingenieur und Berater, ist Prof.Uwe Rotermund öffentlich bestellter und vereidigter Sach-verständiger für Facility Management in Deutschland.Zudem lehrt und forscht er im Bereich Immobilien-Lebens-zyklus-Management und Facility Management an derFachhochschule Münster.
Die rotermund.ingenieure sind auf die Bereiche Lebens-zykluskosten von Immobilien und Optimierung von Ge-bäudebetrieb spezialisiert.
Eigens hierfür programmierte Software steht dabei für dieBerechnungen der langfristigen Kostenentwicklung vonGebäuden zur Verfügung. Hiermit ist es möglich Optimie-rungspotenziale der Nutzungs- und Lebenszykluskostenvon Gebäuden zu erkennen. Diese Leistungen sind nichtnur nach der Fertigstellung oder der Übernahme von Im-mobilien abzurufen, sondern bereits in der Planungs- undErrichtungsphase wie auch bei Architekturwettbewerbeneinzusetzen.
Durch die Führung eines der größten, deutschen Bench-marking-Pools für Nutzungskosten auf Vollkostenbasis( fm.benchmarking Bericht) besitzt das Büro hervorragendeVergleichswerte mit einem hohen Detaillierungsgrad.
Für namhafte Kunden erstellen rotermund.ingenieure Be-triebskonzepte, optimieren die Organisation, berechnenden Personalbedarf oder schreiben die externen Gebäude-management-Leistungen aus.
Für das technische, kaufmännische, infrastrukturelle Ge-bäudemanagement bieten die rotermund.ingenieure dieErstellung und Optimierung von Betriebskonzepten an.
Für das Team der rotermund.ingenieure steht dielangfristige Kostenoptimierung von Immobilien imFokus der Arbeit. Hierbei sehen wir unsere Kunden alsPartner im Dialog denn jedes Projekt erfordert eineintensive Zusammenarbeit und keine Anfrage ist aufden ersten Blick vergleichbar.
Die sich stetig wandelnden Einflussfaktoren und Ent-wicklungen im Gebäudemanagement sind für uns Herausforderung und Ansporn zugleich. Neben denKennzahlen und berechenbaren Faktoren gilt es füruns, immer auch das Gebäude mit der Nutzung alsGanzes zu betrachten und die unterschiedlichen (Zahlen)-Werte miteinander zu verbinden.
Bei vielen Gebäuden gibt es hohe Optimierungs- undEinsparungspotentiale, die häufig im Tagesgeschäftnicht bearbeitet werden können. Als externer undneutraler Partner übernehmen wir gerne die Rolle desOptimierers und zeigen Ihnen durch unsere struktu-rierten und aufeinander abgestimmten Konzepte, dieMöglichkeiten der perfekten FM-Organisation für IhreObjekte.
Unser Standpunkt ist Bewegung – rechnen sie mit uns.
u n te r n e hmen l e i s tu n g e n s ta n d p u n k t
fm.benchmarking Bericht 2012/2013Herausgeber:Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellscha mbH & Co KG
In der MönchemühlePfennigbreite 8D-37671 HöxterTel.: +49 (0)5271 697-9998Fax.: +49 (0)5271 [email protected]