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Novo Regime do Arrendamento Urbano
Denúncia do contrato de arrendamento para habitação do senhorio e descendentes para demolição e obras
António Raposo Subtil
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A. Raposo Subtil
• O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade,denúncia ou outras causas previstas na lei. [artigo 1079.º do CC]
• s normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento têmnatureza imperativa, salvo disposição legal em contr!rio. [art. 10"0.º do CC]
•
O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes ,nos termos dos artigos seguintes. [art. 1099.º do CC]
Formas de cessão do contrato de arrendamento
Cessação do Contrato:Cessa
ção do Contrato:
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Denúncia do contrato pelo ARRENDATÁRIO A. Raposo Subtil
Denúncia dos contratos com prazo certo
prazo certo [ art. 109".º, n.º # e $ do C%digo Civil]&
A todo o tempo, ap%s ter sido noti'icado da oposição ( renovação por parte do
sen)orio nos termos do art. 1097º do CC, com uma anteced*ncia não in'erior a #0 diassobre o termo pretendido.
pode ser e'ectivada+
Aps decorrido !"# do prazo inicial ou da sua renovação nesta circunst-ncia o
arrendat!rio pode proceder ( denncia do contrato, com uma anteced*ncia de+
• /0 sessenta dias, caso o pra2o do contrato se3a in'erior a um ano.• 140 cento e vinte dias, caso o pra2o do contrato se3a igual ou superior a um
ano.
& O n.º 1 e 4 do art. 109".º do CC estabelece a anteced*ncia para o arrendat!rio seopor ( renovação do contrato.
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A. Raposo Subtil
Denúncia dos contratos de duração indeterminadadura
ção indeterminada [ art. 1100.º do C%digo Civil]
$ pode ocorrer nas seguintes circunst%ncias:
5a redacção anterior do art. 1100.º do CC
, o arrendat!rio podia denunciar ocontrato a todo o tempo, com uma anteced*ncia não in'erior a 140 dias.
Tiver após !seis" meses de dura#ão e$ectiva do contrato ,
independentemente de qualquer justificação, com uma antecedência de:• 60 dias, caso a duração do contrato seja inferior a um ano.• 120 dias, caso a duração seja igual ou superior a um ano.
A todo o tempo, sem qualquer justificação, com uma antecedência de 30dias, quando o senhorio denuncie o contrato nos termos da alnea c! do art.
1101." do ##.
Denúncia do contrato pelo ARRENDATÁRIO
Nota:
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5ecessidade de )abitação
pelo pr%prio ou pelos seus descendentes em 1.ºgrau6
ara demolição ou reali2ação de obra de remodelação ou restauro pro'undos8ue obriguem ( desocupação do locado6
ediante comunicação ao arrendat!rio com anteced*ncia não in'erior a doisanos sobre a data em 8ue pretenda a cessação.
A. Raposo Subtil
Com a :ei #4;4014, de 1$ de gosto+
assou a e
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Com o 5AB, a denncia para )abitação ou demolição;obras passou adenominar=se >denncia 3usti'icada? artigo 110#.º do CC.
% os contratos de duração indeterminada podem ser denunciados comos 'undamentos previstos no artigo 1101.º do CC.
denncia D 'eita mediante comunicação ao arrendat!rio, com
anteced*ncia não in'erior a / meses sobre a data pretendida para adesocupação e da 8ual conste de 'orma edenncia? não corresponde ao conceito tDcnico=3urFdico dessa 'orma de cessação docontrato, por8uanto, embora se reporte a um contrato de duração indeterminada,consubstancia uma desvinculação não discricion!ria, &ue tem de ser motivada.
Denúncia do contrato pelo SEN%ORIO
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er o sen)orio propriet!rio, compropriet!rio ou usu'rutu!rio do prDdio )!mais de 4 anos ou, independentemente deste pra2o, se o tiverad8uirido por sucessão6
5ão ter o sen)orio, )! mais de 1 ano, na !rea dos concel)os de :isboaou do orto e seus limFtro'es ou no respetivo concel)o 8uanto aoresto do aFs casa pr%pria 8ue satis'aça as necessidades de)abitação pr%pria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
A. Raposo SubtilDenúncia do contrato pelo sen&orio 'ARA %A(ITA)*O
'ressupostos da denúncia para habitação:
[rtigo 1104º. do CC]
O direito de denncia para )abitação do sen)orio depende do pagamento domontante e8uivalente a um ano de renda e da veri'icação dos seguintesre8uisitos+
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A. Raposo Subtil
Os re&uisitos dadenúncia (usti)icada
para habitação sãode nature2a diversa+
Denúncia do contrato pelo sen&orio 'ARA %A(ITA)*O
• Comunicação ao arrendat!rio art.9.º do 5AB paraconstituir o tFtulo art. 1@.º, n.º 4, al. d e n.º # do 5AB
• Gemonstração da necessidade de )abitação pelo sen)orioou pelos seus descendentes art. 110#.º, n.º 1 do CC6
• Comunicação com anteced*ncia não in'erior a / mesessobre a data pretendida para a desocupação art. 110#.º, n.º1 do CC6
• Obrigação de pagamento do montante e8uivalente a 1 anode renda art. 1104.º, n.º 1 do CC. O valor de renda anual
corresponder! a 1;1@ do valor do locado, avaliado nostermos do CHH art. 4/.º, n.º $, al b do 5AB6
• Obrigação de dar ao local a utili2ação invocada no pra2o de# meses e por um perFodo mFnimo de 4 anos art. 110#.º, n.º@ do CC6
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A. Raposo Subtil
+ denúncia com o $undamento na necessidade de &abita#ão pelo sen&orio oupelos seus descendentes em ,-. /rau, continua a aplicar$se a alnea a! do n." 1 doart.10%." do &'( )cfr. art. 26."*+, al. a!!, que se transcree:
>1. O direito de denncia do contrato de arrendamento, 'acultado ao sen)orio pelaalFnea a do n.º 1 do artigo /9.º, não pode ser e
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Gepende do pagamento do montantee8uivalente a um ano de renda, bem comoda veri'icação dos seguintes pressupostos+
a er o sen)orio propriet!rio,compropriet!rio ou usu'rutu!rio do prDdio )!mais de dois anos ou, independentementedeste pra2o, se o tiver ad8uirido porsucessão6
b 5ão ter o sen)orio, )! mais de um ano, na!rea dos concel)os de :isboa ou do orto eseus limFtro'es ou no respetivo concel)o8uanto ao resto do aFs casa pr%pria 8uesatis'aça as necessidades de )abitação
pr%pria ou dos seus descendentes em 1.º
grau.
A. Raposo Subtil
Genncia para habitaçãodo senhorio
Genncia para habitação dodescendente
Est! su3eito ( veri'icação do re8uisito previsto na alFnea a do n.º 1 relativamenteao sen)orio e do da alFnea b do mesmo
nmero para os descendente .
N*+A: O n.º # do art. 1104.º do CC visaadaptar os re8uisitos previstos no n.º 1 (denncia para )abitação do descendente.
'rtigo 1102", n."1 do ##4 'rtigo 1102", n."3 do ##4
pesar de não resultar e
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A. Raposo Subtil
denncia opera por comunicação ao arrendat,rio art. 9.º do 5AB, com anteced*ncia nãoin'erior a / meses sobre a data pretendida para a desocupação e da 8ual conste de 'ormae
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A. Raposo Subtil
= de declaração do munic-pio comprovativa de 8ue 'oi iniciado procedimento de controlo prDvio e
= do termo de responsabilidade do autor do pro3ecto legalmente )abilitadodeclarando 8ue a operação urbanFstica obriga ( desocupação do locado6
• denncia deve ser con'irmada, sob pena de ine'ic!cia, mediantecomunicação acompan)ada do comprovativo do de'erimento em caso deoperação urbanFstica su3eita a licenciamento, ou, de 8ue a sua comunicação não'oi re3eitada, no caso de operação urbanFstica su3eita a comunicação prDvia6
.undamento da denúncia+
e obra de remodelação ou restauro pro'undo e a operação urbanFstica estiversu(eita a controle pr/vio, a comunicação deve ser acompan)ada+
Denúncia do contrato pelo sen&orio 'ARA DE0O1I)*O E O(RAS
e operação urbanFstica isenta de controlo pr/vio0 a comunicação dever! seracompan)ada+
= do descritivo da operação e= da enumeração das ra2Jes 8ue obrigam ( desocupação do locado.
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A. Raposo Subtil
• O sen)orio e, em alternativa, passou a ser obrigado a proceder ao
pagamento de uma indemnização correspondente a 1 ano de rendaou a garantir o realo3amento em condiçJes an!logas ( 8ue oarrendat!rio detin)a.
• O alo3amento em condiçJes an!logas est! previsto no 8uadroconstante do n.º @ do art. /.º do G: 1@7;400/ com a redacção da :ei
#0;4014, de 1$ de gosto.
• Em caso de 'alta de acordo no pra2o de um m*s contado dacomunicação do sen)orio, este dever! pagar ao in8uilino no momentoda entrega do locado, o valor correspondente a um ano de renda.
Na denúncia pararealização de obras+
Denúncia do contrato pelo sen&orio 'ARA DE0O1I)*O E O(RAS
12cepção+ Contratos de rrendamento para )abitação celebrados antes davig*ncia do AB 1990 nestas situaçJes, caso o arrendat!rio ten)a idade igual ousuperior a /@ anos de idade ou de'ici*ncia com grau de incapacidade superior a /0K, na'alta de acordo entre as partes, deve ser assegurado o realo3amento em condiçJesan!logas art. 4@.º, n.º 1 do Gecreto=:ei n.º 1@7;400/, de " de gosto, com a redação da :ein.º #0;4014, de 1$ de gosto.
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Re/ime da denúncia 2usti$icada 3 S4NTESE A. Raposo Subtil
• denncia deiGa denncia pelo sen)orio não pode resultaruma duração total do contrato in'erior a 4 anos?
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Artigo !6450 n45 70 al4 d8 e n45 # do NRAU
Forma#ão dos T4T51OS para e6ecu#ão via (NA
Comprovativo da comunicação ao
arrendat!rio da 8ual conste o 'undamentoda denncia necessidade de )abitação
pelo pr%prio ou pelos seus descendentes em primeiro grau6Contrato de arrendamento.
Genncia para habitaçãoGenncia para demolição ou
realização de obras
Comprovativo da comunicação aoarrendat!rio da 8ual conste o 'undamento da
denncia, devendo ser acompan)ada dosdocumentos previstos nos nrs. 4 do art. 110#.ºdo CC ou, sendo caso disso, de c%pia dacertidão a 8ue se re'ere o n.º 7 do art. ".º do
G: 1@7;400/ 6 Contrato de arrendamento6