1/12/2017
1
Community Land Trust (CLT)
Trui Maes (be) Lerend Netwerk Duurzame Wijken - CLT - CollectiefGoed - Samenhuizen
• nieuw woonmodel
bedoeld voor mensen met een laag inkomen goedkoper: door enkel de woning en niet de grond te verkopen
• bestaat nog niet ‘echt’ in Vlaanderen, wel in Brussel
geen wondermiddel, wel één van de mogelijke oplossingen
INNOVATIEF EN SOCIAAL WOONPROJECT
© CLTGent
1/12/2017
2
WAAROM? Studie woonnood
In het bijz voor wie weinig geld heeft en huurt
kosten voor wonen worden steeds hoger, de laagste inkomens betalen 22% vandaag meer voor wonen dan in 2005 en zieken of arbeidsongeschikten 28,5 % meer
kosten nemen een steeds grotere hap uit het budget ! 80 % mensen met een laag inkomen betaalt meer dan 1/3 van het inkomen aan huur; private huurmarkt in gent 2017: zelfs 96% (!) van de huurprijzen is meer dan 50% van het leefloon!
kwaliteit van de huurwoningen wordt steeds slechter vooral kleine huurwoningen zijn structureel slecht van kwaliteit
wie weinig geld heeft,
betaalt steeds meer voor steeds slechtere woningen
1/12/2017
3
• CLT-KOOP (1e project 34units - Meulestede)
• CLT-NOODKOOP <> Noodkoop Light (ism ocmw & stad)
Dampoort knap T OP fase 1= 10 units
Dampoort knap T OP fase 2= 5+3+3 units
• CLT-HUUR via … SVK e.a.
Wonen boven winkel … (Meulestede / nieuwbouw)
Renovatie SHM-huurpatrimonium … (SHM brengt woningen in)
Renovatie private woningen … (legaten, langdurig recht/huur)
Nood aan samenhang van 3 sporen (verdienmodel, switch mogelijk voor de doelgroep)
3 sporen in het CLT-aanbod
de principes van community land trust
https://www.youtube.com/watch?v=ZwwKk7HV4J0
Een verhelderend filmpje van CLT Brussel (3’)
1/12/2017
4
Principe 1: scheiding tussen grond en Woning
Bewoner = enkel eigenaar van de woning
• ook betaalbaar voor lagere inkomens
CLT = “vzw “ voor bewonerswerking
grond: eigendom van de gemeenschap (CLT) • via aankoop, langdurig gebruiksrecht
CLT = “stichting van openbaar nut” die de grond(en) beheert
bedoeld voor lage inkomens aanvullend op bestaande vormen van sociale huisvesting inkomensgrenzen:
sociale huur: n.b.i. beneden 28.000 euro en
sociale koop: n.b.i. beneden 50.000 euro
PRINCIPE 2: SOCIAAL
1/12/2017
5
wanneer eigenaars een woning kopen
• ze betalen niet de reële waarde van de woning
• gronden blijven in eigendom van CLT, kunnen niet duurder worden
keren subsidies (vb. betaalbaarheidstoelage) terug naar de trust
= betaalbaar op lange termijn = subsidieretentie
PRINCIPE 3: VOLHOUDBAAR
• bewoners bepalen mee het project en het bouwprogramma;
• bewoners zetelen, samen met het middenveld en de grondbeheerders in
de Raad van Bestuur van de Trust;
• geloof in het kunnen van kandidaat-bewoners: hun stem is waardevol, empowerment
PRINCIPE 4: PARTCIPATIE
© CLTGent
1/12/2017
6
Misschien nog meer dan het verwerven van een eigen woning, is het effect van als
mens mee aan tafel te zitten en samen oplossingen uit te werken een ongelooflijke opsteker voor mensen in
armoede. We onderschatten als samenleving wat het
met iemand doet om jarenlang je hand te moeten ophouden.
Mieke De Coninck, kandidaat-bewoner GENT
© CLTGent
langdurige verantwoordelijkheid voor de gronden, haar bewoners en de buurt rond het project.
• stewardship t.o.v. bewoners: informatie en vorming, advies i .v.m.
renovatie en onderhoud en beschikbaar bij financiële problemen
• bouwt ook mee aan de gemeenschap in de wijk,
gemeenschappelijke ruimtes (tuin, atelier, … ev buurtwinkel)
delen van materiaal zoals gereedschap, fietsen of auto's,
bewonersoverleg en participatie aan lokale activiteiten
http://cltgent.be/sites/default/files/150312_tekst_communitwerking_def.pdf
Principe 5: GEMEENSCHAP
1/12/2017
7
• aanvullend op bestaande sociale huisvesting:
subsidieretentie (eenmalige investering i.t.t. sociale koop)
democratisering eigenaarschap: premies en woonbonus ook voor lagere inkomens (i.t.t. sociale huur) + vorm van beperkt sparen
EMPOWERMENT en GEMEENSCHAPSOPBOUW participatief karakter en community - aspect
verschil sociale huisvesting
CLT: TUSSEN HUUR EN KOOP combineert de voordelen van sociale huur
(betaalbaarheid, begeleiding en zekerheid van wonen)
met de voordelen van eigenaarschap
• fiscaal voordelig + recht op premies
• ‘sparen’ voor toekomst, voor kinderen
• woonzekerheid: grote zorg minder
VOORDELEN VOOR DE BEWONERS
1/12/2017
8
• efficiënt en volhoudbaar: grond blijft in gemeenschapshanden + investeringen en subsidies blijven in de trust
• valoriseren van gronden en panden van gemeenten, OCMW’s, sociale organisaties, kerkfabrieken, … inzet van gronden gebeurt niet speculatief en met maatschappelijke meerwaarde
• antwoord op speculatieve immobiliënmarkt, sociale stadsvernieuwing: vermijdt dat sommige buurten te duur worden voor oorspronkelijke inwoners
VOORDELEN voor GEMEENSCHAP
CLT GENT ‘koop’ Meulestede (gent)
• nieuwbouw van 34 woningen • grond: langdurige erfpacht (99jr) tussen SOGent en trust • bouwheer: aan tafel met shm o.a. regelgeving is een obstakel voor het instappen in de trust + financiële drempel
• shm bouwt sociale woningen en krijgt recht van opstal (RvO)
• shm verkoopt sociale woningen aan: CLT-kandidaten, zonder grond, en die RvO (50jr) afsluiten met trust voor gebruik grond * Bij verkoop gaat 75% ‘meerwaarde’ naar trust
© Collectief Noord
1/12/2017
9
De “C” van CLT
Bevraging in de wijk Meulestede: waar hebben jullie nood aan?
Ook dieren & tuinieren in stad
Tijdelijke invulling start 2018 met de warme wijktuin
1/12/2017
10
e.a. “C” noden in de wijk?
• Ontmoeten & samen op stap .. bvb CLT-Brussel 19aug17
• buurtwinkel nodig !!! keuze “solidaire wijkwinkel” met méérprijzenbeleid
• Helaas géén burgerbudget • … maar niet getreurd! • we zoeken nu middelen: Opmaak businessplan verdienmodel Dossiers indienen Tijdelijke invulling “kan” starten medio 2018
‘noodkoop’ (CLT-light): DAMPOORT (Gent)
DAMPOORT knapT OP
i.s.m. SIVI, OCMW Gent en Domus Mundi
woningrenovatie bij 10 noodkopers (fase1) +11 (fase2)
technische en sociale (!) begeleiding
financiële steun 30.000 euro als ‘tussenkomst’ in de vorm van uitgestelde (lening)
bij verkoop recuperatie van deel meerwaarde
CLT-light: geen scheiding grond & woning, wel: subsidieretentie, de community en het stewardship
1/12/2017
11
Met plezier betaal ik een stukje meerwaarde
• Lijkt me heel logisch. Ik ga bezuinigen op verwarming, dus vanaf het eerste moment dat die werken zijn uitgevoerd, maak ik winst. • Ik betaal met veel plezier een stukje meerwaarde. Als je weet dat onze levensstandaard zal verhogen, dan is het zeker fair dat je de tussenkomst terugbetaalt.
• Ik vertel: Het geld is een cadeau omdat ik het nu mag gebruiken, maar dat ik het later wel zelf heb terug betaald.
© CLTGent
© Het Nieuwsblad-28/08/15
1/12/2017
12
Community-building
• Groepsbijeenkomsten
• Fotoproject + plakmoment
• Uitleendienst pastorij
Eerste resultaten na reno
vnl. schrijnwerk, daken en electriciteit
1/12/2017
13
Resultaten na renovatie
Resultaten na renovatie
1/12/2017
14
De “c” van community
• doelgroep: grote gezinnen
• partners: CAW Antwerpen, dienstensector
Samenlevingsopbouw Antwerpen
sociale huisvestingsmaatschappij De Ideale Woning
• renovatie 9 leegstaande sociale woningen
• groeit uit
shm brengt leegstaande woningen in en later ook grond
cvba-so Collectief Goed, verhuurt de woningen daarna aan betaalbare huurprijzen aan deze gezinnen via het SVK
renovatie: kan eigen/goedkope arbeid, maar sociale economie (voorlopig) moeilijk
• men wil vooruit, nieuw aanbod …
Collectief Goed - Antwerpen
1/12/2017
15
© Collectie Goed
© Collectie Goed
• noodzaak van inbreng van de grond door derden (gemeenten, kerkfabrieken, …), verschillende gemeenten en shm’s zijn geïnteresseerd om dit te doen
• aanpassing van de bestaande regelgeving nodig
instappen van SHM in trust
toewijs (vrijwillige keuze voor CLT + criteria
gemeenschapsvorming)
wederinkoopregeling
financiering van de gemeenschapsruimte
HAALBAARHEID CLT-model?
1/12/2017
16
BRUSSEL eerste CLT op EUROPESE VASTELAND
• Eerste woonblok geopend 18sept15 • CLT opgenomen in de wooncode • ruime financiële ondersteuning • CLT Brussel: vzw (bewoners &
community) + s tichting/trust (grondfonds)
• partners: welzijnsorganisaties voor bewonerswerking en het Brussels Woningfonds als bouwpartner
• 4 lopende projecten, e.a. projecten in voorbereiding
• focus lage inkomens!
© Nieuwsblad
Onder druk der omstandigheden
1/12/2017
17
© CLTBrussel
Ontstaan
• Wooncrisis Brussel en reactie middenveld
• 1993 wijkcontracten (brussels gewest)
• Voorloper ‘L’ Espoir’ …
• Oprichting platform CLT Brussel in 2010
• Haalbaarheidsstudie Brussels Gewest 2012-13
• Erkenning ‘grondalliantie’ in Brusselse Huisvestingscode en betoelaging sept 2013: platform CLT wordt CLTBrussel
1/12/2017
18
Voorloper collectieve bouwgroep
WONINGFONDS
Arch. Atelier Carnoy-Crayons
© Bonnevie
© Bonnevie
1/12/2017
19
voorbeeldgebouw - batiment exemplaire
2009 – brussels gewest
http://documentation.bruxellesenvironnement.be/documents/BxlVilleDurable_NL.PDF
© Bonnevie © Bonnevie © Bonnevie
Het ‘kramma’ of maal met het hele bouwteam als de vloer van 1e verdieping klaar is, werd uitgesteld tot de ruwbouw klaar was - sept09
Openingsfeest bij intrede in de woningen – 17sept10
© Bonnevie
© Bonnevie
1/12/2017
20
http://app.bruxellesenvironnement.be/batex_search/Docs/fs_060_NL.pdf
© Bonnevie
1/12/2017
21
© Bonnevie
© Bonnevie
1/12/2017
22
© Bonnevie
© Bonnevie
1/12/2017
23
http://www.bonnevie40.be/images_th/bijlage_862_3176.pdf
Josephine & Fadma hebben op 25mei10 in naam van l'Espoir en samen met
15 andere verenigingen, het charter voor de oprichting van een Community Land Trust in Brussel ondertekend. Zo engageerde l 'Espoir zich om de ini tiatiefnemers van CLT-projecten met raad en daad bij te staan.
© Bonnevie
1/12/2017
24
Wortels van de CLT
Geert van Istendaal vertelt vier hoofdstukken uit het boek van John Davis (VS)
• Hfst 1 inleiding op de ‘klassieke’ CLT
• Hfst 2 clt als innovatief ‘eigendoms’model
• Hfst 3 clt als innovatief ‘organisatie’model
• Hfst 4 de innovatieve werkwijze van de clt’s
https://www.youtube.com/watch?v=b2XXzKnQGhs
Werking
• Stichting van Openbaar Nut en VZW
• Raad van Bestuur met vertegenwoordigers overheid/gewest, bewoners en middenveld
• Alle kandidaat-kopers en eigenaars zijn lid
• CLT erkend als werkvorm voor sociale huisvesting in Brusselse Wooncode
• Opgenomen in de alliantie ‘wonen’ = investeringsprogramma 4 jaar
1/12/2017
25
Een woning kopen bij CLTB
• Toewijzingsreglement: lidmaatschap, anciënniteit
• Zakelijk recht: recht van opstal
• “lastenboek” CLTB: zelf bewonen, geen woning bezitten, controle gemeenschappelijke delen mogelijk
• Mede-eigendom
• Leningen Brussels Woningfonds
Verkoopprijs (kosten incl)
1/12/2017
26
1/12/2017
27
Mariemont ‘l’écluse’ (molenbeek)
• 9 LE-woningen (van 1,2 of 3 kamers)
• Gebouwd 2013 door Woningfonds
• i.s.m. Convivence & La Rue
• wijkcontract Heyvaert
“Ik had geen
spaargeld en kijk,
nu heb ik een
appartement”
© Nieuwsblad
© Nieuwsblad
Verheyden ‘le nid’ (anderlecht)
• 7 LE-units (1 pers met beperking) + collect. ruimte + werklokaal + buurttuin (bewoners,
buren)
• Parochielokaal aankoop (subsidie)
• Burgelijke maatschap i.s.m. Samenlevingsopbouw
“samen maken wij de
stad van morgen op
gemeenschapsgrond”
1/12/2017
28
Vandenpeereboomstraat ‘arc-en-ciel’
(molenbeek)
• 32 app + crèche & dagopvang voor senioren i.s.m. OCMW
• Woningfonds i.s.m. Bonnevie, Convivence, Ciré
• wijkcontract « Westoever »
“Sinds dat telefoontje (dat ik kon
deelnemen in de groep 32 gezinnen)
denk ik op een andere manier na
en mijn vrouw ook. Ik heb veel
dingen geleerd met de CLT, ik heb
veel mensen ontmoet.”
Antwerpsestwg ‘Lumière du Nord’
(brussel)
• 15 app (4x 1slk, 5x 2slk, 3x 3slk, 3x 4slk) + collectieve ruimtes
• Woningfonds ism Ciré en EVA
• EVA vzw: intergenerationeel “samen maar zelfstandig” o.m.
twee senioren-units (gelijkvloers) en twee voor familielid
1/12/2017
29
Liedtsstraat (schaarbeek)
- Intergenerationeel project: 4 app senioren en 2 studio’s studenten
- bouwheer Aksent & CLTB ism EVA vzw
- Centrum voor senioren & bureau van Aksent
- subsidie goedgekeurd, verbouwing loopt
Transvaal (anderlecht) - 16 units, lokalen FEFA (sport voor jongeren) - wijkcontract ‘kanaal zuid’ voor site, reno naastgelegen crèche, sportinfrastructuur - bouwheer Woningfonds ism Samenlevingsopbouw - Aankoop site 2017
1/12/2017
30
Tivoli Greencity (laken)
- 2 gebouwen: 22 app (1à 4 slk) + 8 pp
- Partnerschip voor erfpacht (!) in duza wijk (met steun van EU)
= 400 app 100% passief, zelfs 30% nulenergie; 30% sociaal huren
- CLTb i.s.m. Convivence
Voorstudie Maalbeek (elsene)
- 15 woningen
- i.s.m. Habitat &
Rénovation
- wijkcontract Maalbeek
- In voorstudie
1/12/2017
31
Voorstudie Abdij (vorst)
- 15 woningen + crèche
- i.s.m. Une Maison
en Plus
- Voorstudie 2015
- Wijkcontract Abdij
1/12/2017
32
Succesfactoren CLTB
Breed gedragen middenveld
Wooncrisis/wijkcontracten
Initiatiefnemers met ervaring in sector
Begin legislatuur, geïnteresseerde overheid
Beschikbare middelen !!!
Samenwerking Brussels Woonfonds
Samenwerking met diverse (!) lokale buurtwerking e.a.
Maatschappelijke trend
T. 09 279 27 33
www.cltgent.be
schri jf je in op onze nieuwsbrief
publicaties: http://cltgent.be/documentatie
Blauwdruk pilootproject Coöperatief Ondernemen: Haalbaarheidsstudie CLT - oktober 2012
Stapstenen tussen huur en koop, 2daagse internationale studiedag over CLT in Gent/Brussel - juli 2013
Brochure Dampoort knapT OP - nov 2016
Draaiboek CLT-koop – in opmaak tegen 2018
MEER INFORMATIE