inb
eeld n
r 3 jun
i 2011
10 Vastgoed levert veel
beleggers uiteindelijk
geen windeieren op
denk buiten
de grenzen
bouwinvest magazinenr 3 jaargang 2 juni 2011
30 Diversifi catie is het
devies om risico's laag
te houden
22 Ontmoeten en fl exibilieit
staan centraal bij nieuwe
kantoorconceptenwww.bouwinvest.nl
nr 3 Colofon
Uitgave
Bouwinvest
La Guardiaweg 4
Amsterdam
Postbus 56045
1040 AA
Amsterdam
T +31 (0)20 – 677 1600
F +31 (0)20 – 677 1700
www.bouwinvest.nl
Coördinatie en eindredactie
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Redactioneel concept
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
viervier
Grafi sch concept en ontwerp
viervier
Tekst en redactie
Bouwinvest
Paul de Leeuw
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
Fotografi e
Twan de Veer, Jan Lankveld / Hollandse Hoogte,
Koen Verheijden / Hollandse Hoogte, Martin Roemers,
Joost van den Broek, Ed Kashi / World Press Photo,
E.V.A. Media / John Kramer.
Drukwerk
Akxifo
juni 2011
7389 BI relatiemagazine omslag 2.indd 1 17-05-2011 12:14:36
3
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
4 Over grenzenGrenzen durven stellen. Omdat zonder die
gestelde grenzen risico’s te groot worden.
Maar we moeten ook wel grenzen durven
overschrijden.
1 marktverhaal –grenzen aan risico’s
2 visie – think global act local
3 rondetafelgesprek – vastgoed een
bewezen winnaar
14 3x over grenzen Over grenzen
Fietsen voor een goed doel of de
wereld overtrekken. Ieder mens heeft
wel grenzen die hij wil verleggen.
22 In OntwikkelingPlekken om elkaar te ontmoeten
Seats2meet.com en Qurius Inspirience
Center zijn concepten die inspelen op de
behoefte van flexibele kantoorplekken
met alle denkbare voorzieningen.
“Het is de trend.”
26 SamenSamenwerken in een joint venture
Jeroen Winkelman van Bouwinvest,
Stéphane Jalbert van PSP Investments
en James Raynor van Grosvenor buigen
zich over de recentelijk opgerichte joint
venture.
30 ZekerDiversificatie is het motto
Michiel de Bruine, Hoofd Asset
Management Woningen, streeft
naar een zo evenwichtig mogelijke
portefeuille. Diversificatie is
daarbij het sleutelwoord.
En verder…Ter Zake 20
Met Passie 32
Column 35
2232
Over grenzenDit nummer gaat over grenzen. Enerzijds over
de grenzen die wij onszelf opleggen als het
gaat om investeren in vastgoed. Transparante
grenzen, voor iedereen zichtbaar met als doel
dat onze fondsen een zo goed en zeker mogelijk
rendement kunnen maken. Anderzijds grenzen
in de vorm van landsgrenzen. We zien duidelijk
een globalisering als het gaat om beleggen in
vastgoed. Grenzen vervagen. Dat vergt van ons
andere competenties. We moeten ondanks de
soms grotere afstand er toch bovenop blijven
zitten. Want juist die lokale marktkennis maakt
namelijk het verschil. Tegelijkertijd zijn er
voldoende kansen en overwegingen om met
succes in het buitenland te beleggen. Een goed
voorbeeld daarvan is de joint venture die wij
onlangs hebben gevormd met Grosvenor en het
Canadese PSP Investment. Meer hierover leest u
elders in dit nummer.
We gaan ook weer de periode in dat we zelf de
grenzen overgaan om van een welverdiende
vakantie te genieten. Er liggen weer roerige
maanden achter ons. Maanden waarin het
economisch herstel zich langzaam maar zeker
doorzet maar waarin bijvoorbeeld ook de pen-
sioendiscussie tot wasdom kwam. Het spreekt
voor zich dat wij die discussie op de voet volgen
en er ook klaar voor zijn als zich daar verande-
ringen in voordoen.
Rest mij niets anders dan u weer heel veel lees-
plezier toe te wensen. En vast een fijne vakantie.
Dick van Hal, directievoorzitter
18
inleiding
Spel zonder grenzen was vroeger een TV spelshow waarin
Europese dorpen bij elkaar kwamen op een dorpsplein, ergens
in Europa, inclusief zwembad en groene-zeepbaan. En daar
moest de Italiaanse sportleraar Luigi het opnemen tegen
Duitse Ursula, werkzaam bij de bank, en de Hollandse Ada uit
Oss, die met het hele korfbalteam hun dorp vertegenwoor-
digde. En dan was het hoogtepunt een soort van estafette die
het hele team in grote, XXXL schuimrubberen, pakken moest
maken. En de schuimrubberen pakken beeldden dan altijd
iets regionaals uit. Was het dorpsplein in Italië gevestigd dan
waren het schuimrubberen pizzakoeriers. In Duitsland waren
ze een Bockwurst bestaande uit 7 schuimrubberen worsten
en in Holland werden knoerten van klompen aangetrokken en
moesten ze, handje in handje, een hindernisbaan overgaan.
Ze mochten elkaar niet loslaten. Als je nu oude fragmenten via
YouTube wilt bekijken zie je altijd hetzelfde probleem: 1 van de
7 komt niet goed mee en verliest het evenwicht waardoor de
hele sliert pizzabakkers, Bockwursten of 14 schuimrubberen
klompen met elkander in de problemen komt. En dan moest
de groene-zeephelling nog komen.
Een grenzeloos leven betekent opnieuw balans vinden. Want
grenzen die verdwijnen hebben als voordeel dat je je eigen
grens zelf kunt bepalen. Wie grenzen durft te verleggen, zal
meer ervaren. Zowel positief als negatief. Aan het stellen van
grenzen zit ook vastigheid verbonden, waardoor alles veilig
is, rationeel kan worden gewikt en gewogen en waar je geen
moment het gevoel hebt uit evenwicht te raken nog voordat
je de ‘groene-zeephelling’ van het leven hebt bereikt.
In mijn werk zit altijd een soort van ‘verleggen van grenzen’.
Naarmate je ouder wordt, zijn alle grenzen, gevoelsmatig, al
verlegd, maar het blijft altijd een soort spel. Kijken waar je
eigen grenzen liggen. De kracht van een grenzeloos leven is
toch het lef om je te laten vallen en vervolgens te kijken waar
je uiteindelijk terecht komt. Want altijd word je opgevangen.
Soms door een keiharde ondergrond waardoor je geplet als
een stripfiguurtje eventjes ligt om vervolgens weer op te
staan en verder te lopen. Maar meestal door een figuur, een
ontwikkeling of een ervaring die je in staat stelt je verdere
weg te bewandelen of plan uit te werken. En daar hoef je geen
Italiaanse Luigi, Duitse Ursula of Hollandse Ada voor te zijn.
Ga maar voor de spiegel staan en trek iets schuimrubberigs
aan. Of die zwarte latexbroek!
column
t
Paul de Leeuw
Durf grenzen te verleggen
7389 BI relatiemagazine omslag 3.indd 2 18-05-2011 14:22:15
14
4
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
5
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
Vastgoed wint bij institutionele beleggers terrein als beleggings
categorie. Logisch, want de gepubliceerde beleggingsresultaten
van de grote pensioenfondsen laten zien dat vooral de vastgoed
portefeuilles relatief goed renderen. Spreiding blijft het
uitgangspunt om een optimaal rendement te maken met een zo
laag mogelijk risicoprofiel. Kortom, grenzen stellen aan risico’s.
Beleggers streven naar optimale diversificatie
Natuurlijk heeft vastgoed door de crisis flinke
klappen gekregen maar het heeft zich ook laten
zien als een relatief stabiele asset class. Vergeleken
met andere beleggingscategorieën zoals aandelen,
obligaties of alternatieven als hedgefondsen of
grondstoffen, biedt onroerend goed immers ook
een aantrekkelijk risicorendementprofiel. Zeker
op de lange termijn. Zo zorgt vastgoed door de
huurinkomsten voor een direct rendement en biedt
het volop mogelijkheden voor diversificatie. En dat
laatste is nu eenmaal essentieel om al te grote
schommelingen binnen de totale portefeuille
tegen te gaan. Met andere woorden, er zitten heel
wat voordelen aan vastgoed als beleggings
categorie: vastgoed is dus weer in.
DekkingsgradenNiet voor niets verwacht de INREV, de Europese
brancheorganisatie voor investeerders in niet
beursgenoteerde vastgoedfondsen, dat het volume
van vastgoedbeleggingen door Nederlandse
institutionele beleggers de komende jaren fors zal
In dit artikel…Een beeld van de wijze waarop
de wereld van vastgoedbeleggingen
aan het veranderen is. De belang
stelling voor vastgoed neemt toe,
waarbij partijen steeds vaker
buiten hun landsgrenzen kijken.
Ook daar wordt de markt met de
dag transparanter en professioneler.
1 marktverhaal
diversificeren is als het werken in een controlekamer:
exact weten wat er gebeurt om de juiste beslissing te nemen.
risico’sgrenzen aan
<
6
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
7
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
t
Dé Nederlandse vastgoedmarkt bestaat straks niet meer. We groeien
toe naar drie vastgoedmarkten: een Europese, een Amerikaanse
en een Aziatische vastgoedmarkt. De rendementen in deze
markten kruipen ook steeds meer naar elkaar toe. Binnen de drie
vastgoedmarkten zitten echter grote risicoverschillen.
De wereld als speelveld. Het is een wervend
perspectief en ook één waar wij als Bouwinvest
hard aan trekken. De vastgoedmarkten in het
buitenland zijn transparanter geworden en
daarmee voor institutionele beleggers een stuk
aantrekkelijker dan in het verleden. Zo wil ook
bpfBOUW uit oogpunt van diversificatie de
allocatie buitenlandse investeringen in vastgoed
sterk verhogen. De internationale portefeuille
moet, zo is het streven, de komende jaren
toenemen van twintig naar veertig procent.
Core-marktenDe focus ligt op de coremarkten in Europa,
NoordAmerika en Azië. In Europa zijn dat
Engeland, Frankrijk, Duitsland en Scandinavië.
In NoordAmerika gaat de aandacht vooral uit
naar de oost en westkust van de Verenigde
Staten en in Azië hebben Japan, Australië,
Singapore en Hong Kong onze belangstelling.
Met andere woorden, we zoeken het niet in
landen waar de rendementen wellicht wat hoger
zijn maar de risico’s zo mogelijk nog hoger. De
streefportefeuille internationaal is qua profiel dan
ook opgebouwd uit 60 procent laag, 30 procent
midden en 10 procent hoog risico.
toenemen. Tegelijkertijd is de wereld van pensioen
fondsen ook flink aan het wijzigen. De crisis heeft
er voor gezorgd dat de dekkingsgraden onder druk
zijn komen te staan. Herstelplannen moeten er
voor zorgen dat pensioenfondsen een dekkings
graad van meer dan 105 procent hebben. En dan
speelt natuurlijk de discussie of deelnemers van de
pensioenfondsen niet zelf hun eigen beleggings
mix moeten kunnen gaan maken. Dit laatste kan
van invloed zijn op de wijze waarop pensioen
fondsen in de toekomst hun vermogen spreiden
over verschillende beleggingscategorieën.
DiversificatieIn elk geval staat vast dat de eieren nimmer in
één en hetzelfde mandje zullen worden gelegd.
Diversificatie van de beleggingsportefeuille blijft
immers noodzakelijk om daarmee het risicoprofiel
van de totale portefeuille te verminderen. En dat
geldt natuurlijk ook voor het beleggen in vastgoed.
Woningen, winkels en kantoren, direct, indirect en
met een hoog, midden of laag risicoprofiel zijn
doorgaans de keuzes die daarbij gemaakt kunnen
worden. En dan uiteraard nog de belangrijke keuze:
beleggen in Nederland of in het buitenland.
Uit de Vastgoedwijzer 2010 van de Vereniging van
Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland
(IVBN) blijkt dat Nederlandse institutionele
beleggers 57 procent van hun vastgoedvolume in
het buitenland hebben. Dit gebeurt overigens niet
zozeer uit oogpunt van hogere rendementen. De
rendementen die in andere (west) Europese landen
worden gegenereerd zijn immers vergelijkbaar met
de prestaties van het Nederlandse vastgoed.
De belangstelling voor buitenlands vastgoed is
meer ingegeven door een groter aanbod. De keuze
in kwaliteitvastgoed is immers in Nederland voor
veel partijen helaas beperkt. In het op grote schaal
afgrazen van Europese vastgoedmarkten schuilt
overigens wel het gevaar van prijsopdrijving.
Immers, bepaalde vastgoedcategorieën worden in
korte tijd dan zo populair dat de aanschafprijzen
flink kunnen oplopen. Met als gevolg dat het
rendement onder druk kan komen te staan. En dus
ook het uitgangspunt van de meeste pensioen
fondsen, namelijk een goed rendement met een zo
laag mogelijk risicoprofiel.
Beleggingsstrategie Pensioenfondsen moeten te allen tijde hun
verplichtingen na kunnen komen. Een dekkings
graad van 105 procent is daarbij het uitgangspunt.
Mede hierdoor zijn veel pensioenfondsen ook
anders naar hun beleggingsstrategie gaan kijken.
Niet meer met het oog van hoeveel rendement kan
ik op een belegging maken, maar hoeveel rende
ment heb ik feitelijk nodig om aan mijn
verplichtingen te voldoen? Pensioenfondsen
moeten gemiddeld een rendement realiseren van
zeven procent om geïndexeerde pensioenen te
kunnen uitkeren. Dus men wil ook niet meer risico
nemen dan nodig is om die zeven procent te
kunnen genereren. Vervolgens is het dus zoeken
naar de juiste beleggingsproducten die wat betreft
risicoprofiel en rendement het beste scoren.
Liability drivenDeze strategie, die bekend staat als Liability Driven
Investing (LDI), maakt nu ook zijn intrede in het
vastgoed (zie www.ivbn.nl/publicatiesarchief).
Het directe gevolg daarvan is dat de behoefte aan
kwalitatief vastgoed met lange huurcontracten
(dus feitelijk vastgoed met een laag risicoprofiel)
alleen maar zal toenemen.
‘Hoeveel rendement is nodig om
aan verplichting te voldoen?’
vervolg pagina 5
2 visie1 marktverhaal
t
kwestie van de juiste route kiezen
risico’sgrenzen aan
think global
act local
8
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
9
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
t
BeheersoogpuntVanuit beleggingsoogpunt is het over de grens
gaan interessant, maar vanuit het oogpunt van
beheer een stuk gecompliceerder. Vastgoed is qua
samenstelling nu eenmaal een aparte assetcatego
rie. Het is immers grondgebonden en de waarde
ervan wordt vooral lokaal bepaald. Dus de vraag is
hoe beheers je in het buitenland de risico’s van de
vastgoedbelegging als je er niet altijd bovenop zit?
En die risico’s zijn trouwens niet ondenkbeeldig.
Er zijn zoals bekend in het verleden al heel wat
Nederlandse beleggers naar het buitenland gegaan
en zonder al te veel succes weer teruggekomen.
Omgekeerd zijn er overigens ook nogal eens
buitenlandse beleggers met grote verliezen uit
ons land vertrokken.
Lokale kennisWaar het volgens ons als Bouwinvest allemaal om
draait, is het hebben van een goede kennis van de
lokale markten en de ontwikkelingen die zich daar
voltrekken. ‘Think global maar act local’ is daarbij
ons credo. Think global als het gaat om de strategie
van de vastgoedportefeuille. Dus de risicoverschil
len goed in beeld brengen, de transparantie en
liquiditeit van de markt et cetera. Kortom, al die
zaken die de rendementen van vastgoed beïnvloe
den. Maar act local als het daadwerkelijk om
beleggen gaat. Dat doen wij door in het buitenland
lokale samenwerkingspartners te zoeken die
precies van de hoed en de rand weten. En die zijn
er trouwens genoeg. We gaan daarbij overigens
niet over één nacht ijs. Zo lichten we eerst onder
andere het trackrecord, de kwaliteit en betrouw
baarheid van zo’n organisatie helemaal door
voordat wij met die partij in zee gaan.
Een andere trend die wij voorzien is een toename
van buitenlandse beleggers op de Nederlandse
markt. Want voor Nederlandse partijen mag de
groei dan voor een deel in het buitenland liggen,
voor buitenlandse partijen is de Nederlandse
markt weer interessant. Deze partijen hebben
altijd in hun thuismarkt belegd maar hebben nu
ook het perspectief van drie vastgoedmarkten.
En wat Nederlandse beleggers in het buitenland
gaan beleggen gaat ten koste van de allocatie in
Nederland. Met andere woorden, het aanbod wat
daardoor op de markt komt is van een goede
kwaliteit en dus uitermate geschikt voor institutio
nele partijen uit het buitenland. Bouwinvest speelt
hierop in door het openstellen van haar drie
Nederlandse sectorfondsen voor binnenlandse
en buitenlandse institutionele investeerders.
‘Wij gaan in zee met lokale partners’
vervolg pagina 7
2 visie
Actief in het buitenland De beschreven groeistrategie indirect vastgoed van de portefeuille
Internationale Investeringen van bpfBOUW (Bedrijfstakpensioenfonds
voor de Bouwnijverheid) verloopt via actieve deelname in joint
ventures en club deals maar ook door in fondsen te participeren.
Naast de verdeling van laag, midden en hoog risico is ook de mix van
woningen, winkels, kantoren en overig (m.n. logistiek en industrieel)
vastgoed gespreid. Vooral de joint ventures bieden Bouwinvest kansen
om invloed op het vastgoed uit te oefenen.
steunen op partijen die verstand
van de lokale situatie hebben
think global
act local
10
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
11
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
Plaats van handeling is het perron van het voormalige Haarlem
mermeerstation in Amsterdam. Een gearrangeerde ontmoeting
om met elkaar van gedachte te wisselen over het beleggen in
vastgoed. “Wat mooi is bij vastgoed”, trapt Jaap Blokhuis, CEO van
Redevco het gesprek af, “is dat de cashflow altijd doorgaat. Ook
tijdens de crisis is men niet opgehouden met het betalen van de
huur en dat is uiterst comfortabel. Dividend wordt stopgezet en
ook rond obligaties kan er van alles gebeuren maar vastgoed
levert jaarlijks goede rendementen op. Binnen het familiebedrijf
(Brenninkmeijerred) zorgt vastgoed als cashflowgenerator dan
ook voor een stevig fundament.” Ook Patrick Kanters, Managing
Director Global Real Estate bij APG, voelt zich prima bij vastgoed.
“Onze streefallocatie is tien procent. We waren met acht procent
ondergealloceerd maar trekken dat nu recht. De reden voor de
ophoging is dat de crisis de markt toch flink heeft gecorrigeerd.
Wereldwijd zijn er tussen de 25 en 40 procent aan vastgoedwaar
des afgegaan. Daarom is het voor ons nu een goed moment om
weer in te stappen.” Fred Bunker, Executive Director Corporate
In dit artikel…
Gaan Jaap Blokhuis, CEO Redevco,
Fred Bunker, Executive Director
Corporate Finance Kempen & Co,
Marijn Snijders, Chief Commercial
Officer Jones Lang LaSalle Nederland,
Stephen Tross, Directeur Internationale
Investeringen Bouwinvest en Patrick
Kanters, Managing Director Global
Real Estate APG, met elkaar in gesprek
over beleggen in vastgoed.
Praten over kansen en risico’s bij het beleggen in vastgoed in binnen en
buitenland levert een boeiende discussie op. Wél beleggen in opkomende
markten in verband met mogelijk fraaie rendementen of juist niet door te
grote risico’s. Eén ding is duidelijk, vastgoed is een bewezen winnaar.
t
3 rondetafelgesprek
Vastgoed een bewezen
winnaar
12
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
13
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
dit. “Wij zien Turkije en China als groeimarkten en
hebben daarvoor een ontwikkeltraject gekozen. Je
moet er een lange adem voor hebben omdat je de
eerste drie jaar vooral moet leren. Daar betaal je
vervolgens ook leergeld voor. Zeker in Turkije
hebben we dat gedaan. We zijn er begonnen op het
moment dat de markt daar oververhit was. Dus
hebben we te veel voor de grond betaald. Dan ga je
bouwen als de beton en staalprijzen de pan
uitvliegen. En vervolgens ga je verhuren op het
moment dat de markt aan het inzakken is. Kortom:
de verkeerde timing. Dat geeft niet zolang je, zoals
Redevco in Turkije, een topproduct op een toplocatie
hebt. We hebben er zeker 20 tot 30 procent op toe
moeten leggen, maar zijn dat nu volop aan het
terugverdienen.”
Lokale partnerIn China is door Redevco bewust naar een gerenom
meerde lokale partner gezocht. “Onze Chinese
partner is een kwaliteitsbedrijf met een bewezen
trackrecord. Wij zijn er ook volledig complementair
aan. Zij regelen de benodigde vergunningen en zijn
goed in het bouwen van kantoren en woningen maar
hebben geen verstand van winkels. En wij vullen
juist dat winkelgedeelte in. Zowel conceptueel als in
de verhuur. Daarbij profiteren wij van de kennis en
kunde van onze zusterorganisatie C&A.” Volgens
Marijn Snijders gaat de diversificatie steeds verder.
“Wij zien nog steeds een enorme belangstelling van
beleggers voor Azië. De internationalisatie zorgt er
voor dat internationale vastgoedadviseurs naast
Azië en Zuid Amerika ook steeds actiever worden in
Afrika.” Een continent waar Stephen Tross zich
vooralsnog liever niet aan waagt. “We kiezen onze
buitenlandse beleggingen heel zorgvuldig. Daarbij
streven wij naar een laag risicoprofiel. Wij zijn ook
geen frontrunner en hanteren onze eigen standaar
den. Daarom zou Afrika voor ons niet aantrekkelijk
zijn omdat de businessstandaard vaak onvoldoende
transparant is en niet aansluit bij de onze.”
Niet of wel genoteerdDan is er vervolgens nog de keuze in niet of wel
beursgenoteerd vastgoed. Patrick Kanters: “Goed
beschouwd gedraagt beursgenoteerd en niet
beursgenoteerd zich op de lange termijn hetzelfde.
Eigenlijk ook logisch want als je het afpelt zitten er
gewoon stenen in. Alleen is het anders verpakt. En
natuurlijk, “ voegt hij er in één adem aan toe, “is de
volatiliteit bij beursgenoteerd vastgoed ogenschijn
lijk veel hoger. Maar we moeten tegelijkertijd niet
vergeten dat er ook tijdingen en cycli zijn waarin wij
ons voor de gek houden als het gaat om de waarde
ring van niet beursgenoteerd vastgoed.“ Jaap
Blokhuis ziet als voordeel het fiscaal vriendelijk
systeem dat aan veel beursgenoteerde structuren
kleeft. “In Nederland hebben we wat dat betreft een
plezierige situatie met de nietgenoteerde fiscale
beleggingsinstellingen maar in de meeste landen
moet je, als je een fiscaal vriendelijke structuur wilt,
wel een beursgenoteerd vehikel hebben.”
KantorenmarktAan het slot van het gesprek nog de vraag naar
welke vastgoedonderdelen de focus moet uitgaan.
De meerderheid aan tafel gaat voor retail. De
kantorenmarkt heeft het, zeker in Nederland,
aanhoudend moeilijk. Tegelijkertijd bespeurt Fred
Bunker in Engeland en Frankrijk en dan vooral
Londen en Parijs een aantrekkende kantorenmarkt.
“Maar over Nederland blijf ik somber.” Dat is Marijn
Snijders ook. “Als ik moest kiezen dan zou ik
investeren in hoogwaardig retail en woningen in de
huursector, vooral in de goedkopere huurwoningen
zal het tekort alleen maar oplopen.” Jaap Blokhuis:
‘Ik ga volledig voor retail. De kantorenmarkt is
alleen maar interessant met een goede timing.”
Patrick Kanters: “Eens, er in en er op tijd weer uit.”
Stephen Tross begrijpt de belangstelling voor retail.
“Dat doet het momenteel goed. Maar tegelijkertijd”,
nuanceert hij, “zal internet consequenties hebben
op de manier waarop wij in de nabije toekomst gaan
winkelen. En die veranderingen zijn in de cijfers nog
niet meegenomen.”
Lees de integrale weergave van dit rondetafel-
gesprek op www.bouwinvest.nl
‘Liever niet op eigen houtje
naar het buitenland’
Finance bij Kempen & Co herkent dat beeld. “Ik zie
ook duidelijk de belangstelling weer toenemen.”
Stephen Tross, Directeur Internationale Investerin
gen bij Bouwinvest benadrukt dat vastgoed als
asset class bpfBOUW geen windeieren heeft
gelegd. “Wij hebben niet zoals Patrick tien procent
maar 25 procent gealloceerd. Dat heeft wel
consequenties. Door die grote allocatie zien we
vastgoed niet als return optimizer, dus niet als
speeltje waar je wat extra rendement uit kunt
halen. Nee, het is echt de basis van de portefeuille
van het pensioenfonds. En de cashflow die het
genereert is precies dat waar het pensioenfonds
naar op zoek is om de premies te kunnen betalen.”
BuffervermogensHet vijftal aan tafel vindt wel dat ALMstudies en
ook de richtlijn Solvency II, die uitgaat van een
forse verhoging van de buffervermogens voor
vastgoedbeleggingen, het beleggen in vastgoed
onderwaardeert. Patrick Kanters knikt: “Het geeft
ook het signaal af dat vastgoed toch nog een
beetje riskant is. Anders doe je dat natuurlijk niet.
Dan eis je geen hogere buffer.” “Feitelijk”, haakt
Tross daar op in, “is daar als je kijkt naar de reeksen
ook geen grond voor. De laatste tien tot vijftien
jaar heeft vastgoed minder volatiliteit laten zien
dan bijvoorbeeld equities. Dus dat is volgens mij
ook een reden om eerder lagere dan hogere buffers
aan te houden.” “Leverage speelt een rol”, zegt
Jaap Blokhuis, “waardoor vastgoed toch een beetje
de naam heeft gekregen dat het één van de
veroorzakers van de crisis is. Zodra je twintig tot
dertig procent moet afwaarderen en je hebt
tachtig procent geleveraged, dan heb je een
serieus probleem. En als je vervolgens als
financiële sector honderden miljarden aan
moeilijke leningen hebt lopen, dan maakt dat
toezichthouders best wel nerveus.” Marijn Snijders,
Chief Commercial Officer bij Jones Lang LaSalle
Nederland ziet dergelijke discussies over vastgoed
beleggingen de afgelopen 20 jaar telkens
terugkeren. “Ook bij ALMstudies speelt ieder jaar
de discussie hoeveel procent er in vastgoed moet
worden geïnvesteerd. Als je tegelijkertijd naar de
portefeuilles van de institutionele beleggers kijkt,
dan zijn die vaak mooi samengesteld met kwalita
tief gezien goed vastgoed. De Nederlandse fondsen
hebben in het verleden al veel kantoren verkocht.”
DiversificatieAls het gaat om alloceren in binnen of buitenland
zijn de rondetafeldeelnemers het er over eens dat
de focus voor een groot deel op het buitenland ligt.
“Maar”, zegt Patrick Kanters, “dat doen we niet op
eigen houtje. We hebben gekozen voor de indirecte
weg, dus we zoeken strategische partners die ons
daarin ondersteunen.” Jaap Blokhuis onderschrijft
‘Wat mooi is bij vastgoed, is dat
de cashflow altijd doorgaat’
vervolg pagina 11
Hoe 500 miljoen te verdelenGespreksleider René Buck, CEO van Buck Consultants
International, vroeg de deelnemers hoe zij 500 miljoen
zouden verdelen. Fred Bunker zet 50% weg in Europa, 30% in
de VS en 20% in opkomende markten. Met 50% heeft retail de
overhand. Marijn Snijders gaat voor 50% Europa, 25% Azië en
25% VS. Jaap Blokhuis splitst het bedrag op in 50% Europa en
50% opkomende markten en belegt alleen in retail. Patrick
Kanters kiest voor 40% Europa en vooral de groeisteden,
20% VS en 30% Azië en 10% Latijns Amerika. Stephen Tross
tenslotte zet in op 40% Europa, 30% VS en 30% Azië.
t
3 rondetafelgesprek
Vastgoed een bewezen
winnaar
14
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
15
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
“Elk kwartaal gaat een team van vier
collega’s met elkaar op reis. Het is een
werkbezoek met feitelijk twee doelen.
Enerzijds is het de bedoeling om te leren van
andere projecten. Dat kan in Nederland maar vooral
ook in het buitenland om te zien of wij daar lessen
voor onze eigen projecten uit kunnen trekken.
Anderzijds is het vooral ook kennis maken met
elkaar. De vier die op stap gaan werken in de
praktijk immers vaak niet samen. Dit is dus een
goede manier om als het ware over de schutting
te kijken en van elkaar te leren.
Er zijn nu zes of zeven teams op werkbezoek
gegaan en het is een enorm succes. Men is al naar
plaatsen als Riga, Hamburg, Dublin, Madrid en Oslo
geweest. Het leuke is dat ze het als een sport zien
om voor het beschikbare budget zo ver mogelijk
weg te kunnen en ook zo veel mogelijk te doen.
Dus alle goedkope vluchten worden afgestroopt en
de slaapplaatsen mogen natuurlijk ook nauwelijks
wat kosten.
Het is op een plezierige manier met elkaar kennis
maken maar vooral ook geïnspireerd worden door
de buitenlandse projecten die altijd een mix zijn
van woningen, winkels en kantoren. Tijdens de
Business Meeting die hier elk kwartaal plaatsheeft
moet een terugkoppeling worden gegeven. Dat zijn
dan meestal hele boeiende presentaties en dan zie
je ook het plezier waarmee de
teams aan de slag zijn gegaan. Bij
die gelegenheid worden ook de
nieuwe teamleden voorgesteld. Of
ik al mee ben geweest? Nee helaas,
management en directie zijn van
deelname uitgesloten.”
1
Naam Bas Jochims
Mijngrens Laat ik anderen verleggen.
Door Collega’s met elkaar
ervaringen op te laten doen.
Bas Jochims is Hoofd Asset Management
Kantoren en kwam op het idee om
steeds vier collega’s van verschillende
afdelingen op werkbezoek te sturen met
een beperkt budget.
‘Het werd een martelgang. Maar ik zette door’
3x overgrenzenDe een fietst voor het goede doel in zeven dagen naar de
Alpe d’Huez en de ander verkoopt huis en haard en trekt
met zijn vrouw de wereld over. De derde stuurt zijn collega’s
er op uit. Jack Groen, Dennis Gronert en Bas Jochims over
het verleggen van grenzen.
‘De sport is om zo ver
mogelijk weg te gaan’
17
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
“Vijf jaar geleden bleek mijn moeder een
ernstige vorm van kanker te hebben.
Hoewel ze volgens de artsen toen nog
maar kort te leven had, is zij er gelukkig nog steeds.
Kanker komt dan heel dichtbij. Mijn collega Harry
Bijl die voorzitter is van de Stichting Tegenkracht,
vertelde over de actie Alpe d’Huzes. Op één dag
voor het KWF Kankerfonds zo vaak mogelijk de
Alpe d’Huez beklimmen. Ik zei dat ik daar wel aan
mee wilde doen. Toen bleek dat het
Tegenkrachtteam de 1.300 kilometer vanuit
Assendelft naar Frankrijk zou fietsen, moest ik wel
even slikken. Maar gezegd is gezegd.
Door de hevige winter speelde mijn voorbereiding
zich vooral binnen op de trainingstoestellen af. Op
Tweede Pinksterdag vertrokken we uit Assendelft.
De eerste dag stond er 294 kilometer fietsen op
het programma met als eindpunt Valkenburg.
Na tachtig kilometer had ik nog maar één doel
en dat was Valkenburg halen. Ik weet nog dat de
teamleden na een half uurtje zeiden ‘we doen
het met dertig kilometer per uur rustig aan.’
Tien minuten later reden we al 39 kilometer per
uur. Ik heb toen echt mijn grenzen verlegd.
De tocht werd een martelgang. Maar ik zette door.
De overwinning op mijzelf was dan ook enorm
toen ik zeven dagen later in Frankrijk aan kwam.
‘Wat is er met jou gebeurd?’, vroegen mensen die
mij daar weer zagen. Kun je nagaan hoe ik er
uitzag. Uiteindelijk ben ik drie en een half keer de
Alpe d’Huez opgeweest. Het was een superervaring
en bij elkaar heb ik 3.600 euro opgehaald.”
‘De overwinning op
mijzelf was enorm’
3
Naam Jack Groen
MijngrensOvergegaan
Door Deel te nemen aan de
Alpe d’Huzes.
Jack Groen is adviseur bouwzaken bij
Bouwinvest. Vorig jaar fietste hij in
zeven dagen naar de Alpe d’Huez.
16
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
“De directe aanleiding voor onze
wereldreis was het overlijden van mijn
vader. In zo’n periode ben je heel sterk met
leven en dood bezig. Dan realiseer je ook dat het
leven eigenlijk veel te kort is en dat je ervan moet
genieten. Eerst ontstaat het idee om een
sabbatical van drie maanden te nemen. Even weg
uit alle drukte en hectiek. Maar al snel groeit dat
uit tot een woest plan om op wereldreis te gaan.
Dat betekende wel onze baan opzeggen en ons
huis verkopen. Die besluitvormingsfase vond ik het
moeilijkst. Dat is voor jezelf echt een grens die je
over moet. Je gaat toch alles wat je tot dat moment
hebt opgebouwd weer afbreken. Zo voelt dat. Toen
eenmaal het besluit was genomen viel er een last
van onze schouders. Wel ontmoet je dan veel
weerstand. Tachtig procent van familie, vrienden
en kennissen vroeg zich af of we gek geworden
waren.
In het vliegtuig naar ons eerste reisdoel Ecuador
voelde dat heel vrij. IJolanda en ik gingen samen
onze grenzen verleggen en het avontuur tegemoet.
Na diverse landen in Zuid Amerika te hebben
bezocht zijn we onder andere in Nieuw Zeeland,
Australië, Japan, India en Jordanië geweest. Onze
reis heeft op een paar dagen na een jaar geduurd.
Eenmaal terug hadden we beiden snel weer een
baan gevonden en konden we weer gaan
opbouwen. Inmiddels hebben we een zoontje van
2,5 jaar. Het kriebelt nog wel eens. Je kijkt
natuurlijk ook terug op een geweldige tijd.”
‘Eenmaal in het vliegtuig
voelde dat heel vrij’
2
Naam Dennis Gronert
Mijngrens Heb ik verlegd.
Door Samen met mijn vrouw
op wereldreis te gaan.
Dennis Gronert is business proces analist
bij Bouwinvest. In 2006 begon het bij hem
en zijn vrouw IJolanda te kriebelen.
Ze wilden wel wat van de wereld zien.
Ze gaven hun baan op, verkochten hun
huis en trokken de wijde wereld in.
18
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
19
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
denk buitende kaders
20
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
21
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
Het was in het Haagse Beatrixkwartier gedaan met de
zondagsrust op 22 mei jl. Duizenden hardlopers hadden
zich voor het CentreCourt, eigendom van het
Bouwinvest Office Fund, verzameld voor de SDU Royal
Ten. Tien kilometer hardlopen door het Beatrixkwartier
en langs het Haagse Bos. Aan deze hardloopwedstrijd
deden ook dit keer veel bedrijven mee die in het
Beatrixkwartier gevestigd zijn. Zij liepen mee in
de bijzondere Business Run. Bijzonder, omdat het
zakelijke gebied zich daarmee voor één keer per jaar
van een geheel andere kant laat zien. Niet zakelijk
maar vooral sportief.
Traditiegetrouw start de jaarlijkse World Press Photo tentoonstelling in
Amsterdam. Tot en met zondag 19 juni hangen ‘s werelds beste persfoto’s
in de Oude Kerk. Daarna reist de tentoonstelling de hele wereld over.
Uiteraard is de winnende foto van 2010 van de Zuid Afrikaanse fotograaf
Jodi Bieber te zien, maar er is ook een Nederlandse fotograaf in de prijzen
gevallen. De fotoserie Metropolis van Martin Roemers won de 1e prijs in
de categorie Daily Life, stories.
In het Amsterdamse Eenhoorngebied is de bouw van ‘De Heelmeesters’ in volle
gang. Onlangs sloeg wethouder Thijs Reuten, van Stadsdeel Oost samen met
Dick van Hal, directievoorzitter van Bouwinvest de eerste paal. ‘De Heelmeesters’
is een ontwikkeling voor het Bouwinvest Residential Fund. Het project bestaat
uit 197 huurappartementen waarvan 162 vrije sector huurwoningen, 17 sociale
huurwoningen en 1 grondgebonden woning. Daarnaast is er ruimte voor 2900
vierkante meter commerciële ruimten en een half verdiepte parkeergarage voor
180 auto’s. Het ontwerp van ‘De Heelmeesters’, gebaseerd op de ‘nieuwe Amster
damse School’, is van KCAP Architect & Planners uit Rotterdam.
Van dinsdag 7 tot en met donderdag 9 juni worden in de Amsterdam RAI weer de
Professionele Vastgoeddagen gehouden. Drie dagen lang presenteert toute
vastgoed Nederland zich aan elkaar en aan hun relaties. Uiteraard is ook
Bouwinvest aanwezig. Wij staan in hal 11 standnummer 40. Naast de uitreiking
van de Piet Kranenberg Ring op woensdag 8 juni is Dick van Hal, directievoorzitter
van Bouwinvest te zien in het Ontwikkelaarsdebat ( 8 juni van 11.00 tot 12.00 uur).
BouwinvestopdeProvada
t
ter zake
Actie in Eenhoorngebied
World Press Photo
Hardlopen in Beatrixkwartier
De mogelijkheden, kansen en risico’s van vastgoed
als asset class voor pensioenfondsen stonden
centraal op het eerste investor relations event van
Bouw invest. Op 17 mei jl. vormde de ontvangstruimte
van Bouwinvest in het Olympisch Stadion het decor
voor deze interessante middag. Zo ging professor
dr. Guus Boender, hoogleraar ALM aan de Vrije
Universiteit van Amsterdam met de aanwezigen in
discussie over het verantwoord aandeel dat vastgoed
uit zou moeten maken van de beleggingsportefeuille
van pensioenfondsen. Uiteraard werd ook informeel
met elkaar over dit onderwerp van gedachte
gewisseld. Kijk voor een uitgebreid verslag van
dit investor relations event op www.bouwinvest.nl.
Verantwoordinvastgoed
22
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
23
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
Prinsenhof verwelkomt zzp‘ersIn het kantorencomplex Prinsenhof in
Den Haag gaat Bouwinvest het Business
Center uitbreiden. Vanaf het najaar kunnen
zzp‘ers en satellietkantoren hier een flexibele
werkplek huren. “We gaan daarvoor het
zogenoemde ‘à la carte systeem’ uitbreiden”,
vertelt Kelly Rodrigus van Bouwinvest.
Zo’n 24 werkplekken en verschillende
vergaderruimtes zijn straks beschikbaar.
Het nieuwe werken biedt veel voordelen. De productiviteit neemt toe,
woonwerkverkeer neemt af en er is minder vierkante meters kantoorruimte
nodig. Er zijn ook nadelen; grenzen tussen werk en privé vervagen en mensen
missen thuis het contact met anderen. Concepten als Seats2meet en Qurius
Inspirience Center zijn hierop het antwoord. Een reportage.
Flexibel en van alle gemakken voorzien
Plekken omelkaar te ontmoeten
Ramona Vonsée van DJED communicatie & advies
klapt haar laptop dicht. “Ik vind het welletjes voor
vandaag.” Ze krijgt bijval van anderen die vandaag
in de lounge van Seats2meet in het centrum van
Lelystad aan het werk zijn. Lange tafels staan hier
achter elkaar opgesteld. Aan de zijkanten bevinden
zich trendy vergaderruimtes die afgehuurd kunnen
worden. Via de website kunnen stoelen voor de
hele of een deel van de dag worden gereserveerd.
Werken in de lounge is echter gratis. “Sinds de
opening in november vorig jaar behoor ik zo’n
beetje tot het interieur”, grapt Ramona. “Het is
gezelliger dan thuiswerken. Je ontmoet hier andere
mensen waar je ook even mee kunt overleggen.
En”, voegt ze er in één adem aan toe, “nieuwe
contacten kunnen natuurlijk ook werk opleveren.”
DynamiekPeter Krol, eigenaar van de Seats2meetvestiging
hoort het van een afstandje met tevredenheid aan.
“Ik heb graag dat de lounge dagelijks helemaal vol
zit. Dat zorgt niet alleen voor dynamiek maar
daarmee wordt het voor bedrijven ook interessan
ter om de vergaderruimtes te huren. Zij weten dat
er kennispotentieel aanwezig is. Vragen die
bedrijven hebben kunnen door de zzp‘ers in de
lounge worden opgepakt.” Krol ziet zichzelf daarbij
vooral in een rol van makelaar tussen vraag en
aanbod. “Ik probeer met het organiseren van
workshops en bijeenkomsten over tal van thema’s
zoveel mogelijk bedrijven en organisaties hier
binnen te krijgen. Zo kan ik de ondernemers uit de
lounge met hen in contact brengen en andersom.
Dan krijgt werken en vergaderen bij Seats2meet.
com ook een belangrijke meerwaarde.”
OntmoetingHij is tevreden over hoe zijn vestiging zich aan het
ontwikkelen is. Het ontmoetingsconcept van
Seats2meet.com bestaat nu inmiddels vier jaar.
“Flexibele kantoorplekken met alle voorzieningen
binnen handbereik voorzien duidelijk in een
behoefte”, beaamt Krol. “Het gaat om de ontmoe
ting. De ondernemers die bij Seats2meet.com
werken, zien de kracht van het delen van elkaars
kennis. Zo kom je ook tot nieuwe inzichten. Dat is
in mijn ogen ook de definitie van het nieuwe werken
zoals we dat hier uitdragen, namelijk samenwerken
aan business. Dat vergt trouwens een andere
manier van denken die je vooral in de nieuwe
generatie kenniswerkers steeds vaker aantreft.
De bereidheid tot het delen van elkaars netwerken.
Door deze interactie volgt uiteindelijk ook de
transactie, waar het voor elke ondernemer toch
om gaat, als vanzelf.”
InspirerendRuim honderd kilometer ten zuiden van Lelystad
neemt Johan Stienen in Zaltbommel een slok van
zijn cappuccino. Stienen is manager van het
Inspirience Center van Qurius. Onlangs vormde
deze ruimte pal aan de A2 nog het decor voor de
lancering van de tweede generatie van iPad.
Maar vandaag is het Inspirience Center zoals het
er sinds de opening, nu alweer meer dan een half
jaar geleden, elke dag fungeert, een bruisende
ontmoetingsruimte. Een plek waar medewerkers
van het erboven gevestigde ITbedrijf kunnen
‘Het is hier gezelliger dan
alleen thuiswerken’
t
in ontwikkeling
24
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
25
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
auditorium en een gezellige lounge met Italiaanse
coffeebar. Een gastvrouw ontvangt het bezoek.
Met een keycard, bij het eerste bezoek gratis te
verkrijgen, checkt de bezoeker zich in en krijgt een
password voor het WiFinetwerk en kan vervolgens
een plek zoeken om te werken of bezoek te
ontvangen. Inmiddels is het Inspirience Center in
korte tijd uitgegroeid tot een ruimte waar diverse
ondernemersorganisaties regelmatig bijeenko
men. Zelf geeft Qurius er ook regelmatig lezingen
en workshops. Over het nieuwe werken bijvoor
beeld. Schlangen: “Wij kunnen dat met software en
techniek natuurlijk helemaal faciliteren. We laten
zien wat dat werkconcept nu echt betekent. Want
voor de goede orde, het nieuwe werken is meer
dan tijd en plaatsonafhankelijk werken. Het
betekent voor het management van een bedrijf
bijvoorbeeld dat het op output moet gaan sturen.
Dat vergt vaak nogal wat van een organisatie.”
“Met ict kan natuurlijk heel veel”, vult Stienen aan,
“tegelijkertijd zien we dat er toch veel behoefte is
om echt een plek te hebben waar je naar toe gaat.
We zijn met z’n allen toch erg sociaal. En dit is
natuurlijk heel laagdrempelig en voor veel mensen
heel inspirerend.” Qurius is overigens niet van plan
om het Inspirience Center net zoals bijvoorbeeld
Seats2meet als een concept over Nederland uit
te rollen. “Daarvoor is het ook te sterk aan ons
bedrijf gekoppeld. Wel kijken we of we bij onze
vestigingen in Madrid en Hamburg een Inspirience
Center kunnen inrichten.”
‘De behoefte is groot om
elkaar fysiek te ontmoeten’
‘Het is meer dan tijd- en
plaatsonafhankelijk werken’
werken, relaties ontvangen maar waar ook
‘buitenstaanders’ kunnen binnenlopen en aan
het werk gaan. Dagelijks zijn er zo’n 100 bezoekers
die voor kortere of langere tijd een plek bezetten
in één van de diverse sferen die het Inspirience
Center in huis heeft. “Het succes heeft ons niet
overvallen”, zegt Stienen, “we zijn lowkey
begonnen en vooral via social media en
relatienetwerken gaan werven.” Het idee voor het
Inspirience Center is, aldus Geerd Schlangen, hoofd
communicatie van Qurius, min of meer bij toeval
ontstaan. “De matrassenzaak die hier op de begane
grond zat was failliet en maandenlang stond er één
matras en een vuilniszak in die enorme kale
ruimte. Onze CEO Leen Zevenbergen kwam toen
op het idee om er een ontmoetingsplek voor onze
relaties van te maken.”
GastvrouwDe kale ruimte werd ingevuld met een business
lounge, een gesloten vergaderruimte, een compact
vervolg pagina 23
Kantoren gaan nooit verloren“Het nieuwe werken is zondermeer
van invloed op toekomstige
kantoorontwikkelingen.” Aldus Bas Jochims,
Hoofd Asset Management Kantoren.
Kantoren zullen volgens hem in toenemende
mate een functie van ontmoetingsplek gaan
krijgen. “Vooral dit laatste lijkt opmerkelijk
gezien alle ictmogelijkheden die er zijn.
Onderzoek wijst echter uit dat hoe meer
we op afstand met elkaar kunnen
communiceren, hoe groter de behoefte
wordt om elkaar fysiek te ontmoeten.”
Kantoren zullen er volgens Jochims altijd
blijven . “Maar wij volgen als Bouwinvest
ontwikkelingen als het nieuwe werken
wel op de voet. Het betekent dat kantoren
heel flexibel van opzet moeten zijn
en voor meerdere huurders geschikt.
Multifunctioneel, goed bereikbaar en op
aantrekkelijke locaties. In elk geval een plek
waar men graag naar toe gaat. Overigens
zijn wij bezig met de ontwikkeling van een
fonds voor hotelvastgoed. Hotels zijn vaak
multifunctioneel en bieden ook steeds
meer business lounges aan. In dat opzicht
heeft een hotel al veel in huis voor de
ontmoetingsplek van de toekomst.”
Flexibel
Daarnaast speelt Bouwinvest met plannen
voor het Business Center in Prinsenhof in
Den Haag (zie kader) in op de behoefte naar
flexibele kantoorruimte. “Men kan hier een
postbus huren”, vertelt Kelly Rodrigus, asset
manager kantoren, “maar ook een volledig
uitegeruste werkplek of bezoek ontvangen.
En indien nodig kan de vergaderruimte voor
200 personen die wij samen met NH Hoteles
op de begane grond realiseren, worden
gehuurd.” Jochims en Rodrigus sluiten niet uit
dat als het concept van het Business Center
aanslaat dit ook in andere kantoren van
Bouwinvest wordt ingezet.
t
in ontwikkeling
26
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
27
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
Bouwinvest heeft onlangs samen met het Canadese Public Sector Pension Board
(PSP Investments) als meerderheidspartners en Grosvenor Investors uit Engeland
een joint venture opgericht. De verse JV heeft vervolgens een zestal winkelcentra
overgenomen van UnibailRodamco. Vier centra in Zweden en twee in Frankrijk.
Grosvenor Fund Management uit Engeland gaat vanuit lokale kantoren in Parijs
en Stockholm het management over de zes winkelcentra voeren. Een vraaggesprek
met de betrokkenen, Jeroen Winkelman, Stéphane Jalbert en James Raynor.
Jeroen Winkelman is hoofd indirecte investeringen
Europa bij Bouwinvest en vanaf het begin nauw
betrokken bij de totstandkoming van deze joint
venture.
Hoeisdejointventureontstaan?
“We zijn altijd op zoek naar geschikte partners voor
onze internationale investeringen namens
bpfBOUW. De eerste gesprekken over een joint
venture met Grosvenor hebben wij in maart 2010
gevoerd. Vanaf oktober 2010 hebben de drie
partijen gewerkt aan de totstandkoming van de
joint venture, met als resultaat de oprichting en
direct daarna de overname van zes winkelcentra in
twee landen. De definitieve contracten met Unibail
Rodamco zijn in april 2011 getekend.”
WaarommetGrosvenor?
“Grosvenor Investors en Grosvenor Fund
Management zijn voor Bouwinvest geen
onbekenden. In Frankrijk en in China wordt al met
Grosvernor belegd. De organisatie beschikt over
lokale vestigingen en kan het vastgoed van heel
dichtbij managen. In Zweden heeft Grosvenor nog
geen lokale aanwezigheid. Een belangrijk
onderdeel van de overeenkomst is dat het die
lokale aanwezigheid ook daar binnen een jaar gaat
organiseren. Tot die tijd zal het vastgoed door een
Grosvenor team aangevuld met een lokale partij
gemanaged worden.”
Waaromdezeaankoop?
“De aankoop past in het streven van Bouwinvest
om namens bpfBOUW meer in buitenlands
vastgoed te beleggen. De Canadese joint venture
partner PSP Investments is qua mandaat en
organisatie goed vergelijkbaar met Bouwinvest.
PSP Investments belegt de pensioengelden van
onder andere de Royal Canadian Mounted Police
(de bekende Canadese ‘Mounties’) en de Canadese
trijdkrachten. PSP Investments wil door deelname
in de joint venture haar positie in Europees
vastgoed verder versterken.”
Watisaangekochtdoordejointventure?
“Vier winkelcentra in Zweden en twee in Frankrijk.
De aangekochte winkelcentra variëren in opper
vlakte van 15.000 tot 55.000 vierkante meter bvo
en zijn gevestigd op sterke locaties en hebben
hun kracht bewezen. Naast een stabiele cashflow
bieden de centra mogelijkheden tot waardegroei
door intensief asset management.”
Watzijnjeervaringenmetdesamenwerking?
“De samenwerking is nog pril maar de ervaringen
zijn positief. Grosvenor is een professionele,
betrouwbare business partner met een sterke
vastgoedbeleggingsactiviteit. PSP heeft
vergelijkbare doelstellingen en visies op
onderwerpen als betrokkenheid bij het dagelijks
management en het creëren van meerwaarde. Ook
beschikt PSP net als Bouwinvest over teams met
veel ervaring op het gebied van internationale
investeringen. Hierdoor verliepen de
onderhandelingen voorspoedig.”
Wathebjullievanelkaargeleerd?
“In hoog tempo in teamverband zonder concessies
aan de belangrijkste uitgangspunten de deal doen.
Naast veel overeenkomsten waren er ook
verschillen van opvatting. We zijn er in geslaagd
een overeenkomst te sluiten waar iedereen
volledig achter kan staan.”
Watisdemeerwaardevandejointventure?
“Dichter op het vastgoed, grotere invloed. Door het
beperkte aantal partijen en de korte lijnen kan
gericht worden gewerkt aan de optimalisering van
het rendement op de winkelcentra; knopen
kunnen snel worden doorgehakt en Grosvenor kan
als leider van het consortium met een duidelijk en
afgebakend mandaat werken aan de assets.”
Iseenjointventurehetvehikelvoordetoekomst?
“Het is een goede manier om ons internationale
mandaat in te vullen. Naast andere vormen van
vastgoedbelegging kan op die wijze een
verantwoorde spreiding van een vastgoed
portefeuille worden gerealiseerd. Joint ventures
en Club Deals bieden de mogelijkheid dicht op de
real estate fundamentals te acteren, om zo invloed
uit te oefenen op de beleggingen en het
rendement.”
Samenwerken in een
joint venture
t
samen
28
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
29
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011Stéphane Jalbert is Director, Real Estate Investments bij PSP
Investment die samen met Bouwinvest een meerderheidspartner
vormt in deze joint venture.
Watzijnjeervaringenmetdesamenwerking?
“De samenwerking tussen institutionele beleggers als bpfBOUW
en PSP en fondsmanagers als Grosvenor is een perfecte manier
om deel te nemen aan grotere vastgoedtransacties en om met
gelijkgestemde investeerders als één partij op te trekken.”
Wathebjullievanelkaargeleerd?
“De wijze waarop verschillende beleggers invulling geven aan
hun beleggingsbeleid varieert. Ik heb zeker geleerd van de
verschillende visies, toegevoegde waarde en beperkingen waar
elke partij mee te maken krijgt bij een dergelijke transactie. Dat
is heel leerzaam en biedt PSP een ander perspectief op de manier
waarop wij werken en het geeft de mogelijkheid om de
verschillende werkwijzen met elkaar te vergelijken.”
Watisdemeerwaardevandejointventure?
“De joint venture biedt een grote mate van transparantie en
liquiditeit door governance die de beleggers er over hebben
afgesproken. Het geeft de mogelijkheid dichter op het vastgoed
te opereren en de joint venture geeft PSP en Bouwinvest de
mogelijkheid invloed uit te oefenen op de uitvoering van het
businessplan. Doordat Grosvenor als manager mede investeert,
komt dit de ‘alignment of interest’ ten goede.”
Iseenjointventurehetvehikelvoordetoekomst?
“Jazeker! PSP werkt voor het grootste deel via joint venture
vehikels om de redenen die hierboven genoemd zijn.”
James Raynor is Director, Grosvenor Fund Management en
onderstreept als partner het belang van een nauwe samenwerking.
Watzijnjeervaringenmetdesamenwerking?
“Het was een interessante en prettige ervaring.
De communicatie met Bouwinvest verliep heel goed. We waren
ons terdege bewust van de complexiteit van de transactie en
hebben de partijen zo veel mogelijk bijgestaan gedurende het
proces. Door deze complexiteit en de omvang van de transactie,
was de druk, zeker naarmate het einde naderde, behoorlijk
groot. We waren dan ook erg blij toen uiteindelijk de deal
gesloten werd.”
Wathebjullievanelkaargeleerd?
“Ik ben ervan overtuigd dat partners constant van elkaar leren,
dat is een van de redenen waarom wij graag samenwerkings
verbanden aangaan. Er was sprake van een open verstand
houding en de feedback van Bouwinvest was erg nuttig.
Ik weet zeker dat de inbreng van Bouwinvest en PSP heeft
bijgedragen aan een goed uitonderhandelde transactie.”
Watisdemeerwaardevandejointventure?
“De joint venture is een sterke combinatie van de solide
financiële basis en investeringsstrategie van bpfBOUW en PSP
aan de ene kant en de ervaring van Grosvenor in het dagelijks
fondsmanagement en selectie en inkoop van vastgoed aan de
andere kant. De nauwe samenwerking zorgt ervoor dat
beslissingen snel genomen kunnen worden. De joint venture
draagt bij aan het realiseren van de strategische doelstellingen
van de individuele partners in de joint venture en het uitbreiden
van de investeringsportefeuille.”
Iseenjointventurehetvehikelvoordetoekomst?
“Ja, dat denk ik zeker, ook al blijven er andere vehikels bestaan.
Het is duidelijk dat joint venture samenwerkingsverbanden
steeds een belangrijk onderdeel zullen vormen van het
investeringslandschap. Ze zorgen voor meer transparantie en
controle voor de investeerder. Dus voor investeerders met
voldoende omvang die makkelijk kunnen opschalen en in staat
zijn om snel te acteren, is een joint venture een voor de hand
liggende investeringsvorm.”
James Raynor
Grosvenor Fund Management
‘We kunnen snel beslissingen
nemen’
Stéphane Jalbert, PSP Investmentss
‘Perfect voor grote vastgoedtransacties’
samen
t
Jeroen Winkelman,
hoofd indirecte investeringen Europa
‘Hierdoor dicht op het vastgoed’
30
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
31
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
portefeuille. Bij onze acquisitiedoelstelling heb
ik een lichte voorkeur voor eengezinswoningen.
Daarnaast verdelen we het vastgoed in de
categorieën laag, midden en hoog risico en richten
we ons qua huren op het middensegment. Op dit
moment heeft het overgrote deel van onze
woningen een maandhuur die onder de 1.000 euro
ligt. Daar kiezen wij nadrukkelijk voor. Als belegger
van vrije sector huurwoningen zit je tussen de
sociale huurwoningen en het koopsegment in.
Je ziet dat er juist veel vraag en weinig aanbod is
van woningen met maandhuren tussen de 650 en
1.000 euro. Dus dat is wel een segment waar wij
ons graag op richten.”
RisicoprofielHet huurniveau is ook medebepalend voor het
risicoprofiel van het bezit. “Maar ook de aantrek
kelijkheid van een omgeving speelt mee. Andere
factoren zijn de bereikbaarheid en de indeling van
de woning en natuurlijk of het voorzieningen
niveau passend is bij de hoogte van de huurprijs.
Ook de omvang van het complex is een factor.
De verkoop van een complex van 5 miljoen euro
verloopt wellicht wat eenvoudiger dan dat van
50 miljoen euro. Dat speelt dus ook een rol bij het
beoordelen van het risicoprofiel. Net als het feit
dat je wel de mogelijkheid hebt om woningen
geliberaliseerd te verhuren. Om dat allemaal goed
inzichtelijk te maken hebben we zelf een risico
rendement formulier ontwikkeld. Daar zitten al
die elementen in.” Daarnaast merkt hij op dat ook
de omvang van de portefeuille, circa 2,7 miljard
euro verspreid over 240 complexen, een risicobe
perkende factor is.
PortefeuillebeleidEen actief portefeuillebeleid is in zijn ogen
essentieel om een zo goed en stabiel mogelijk
rendement te halen. Dat betekent continu de
vinger aan de spreekwoordelijke pols houden.
“Door diversificatie verminderen we het risico op
portefeuilleniveau. Tegelijkertijd analyseren we
jaarlijks alle woningcomplexen op directe en
indirecte rendementsverwachting. We kijken of er
mogelijkheden zijn om de inkomsten te vergroten
en welke uitgaven aan de complexen moeten
worden gedaan om de woningen in goed onder
houden staat te houden. Daarnaast maken we een
inschatting over het waardeverloop in de toe
komst. Wanneer de rendementseis die hoort bij
het vastgestelde risicoprofiel niet wordt gehaald,
besluiten we wat het beste moment is om het
complex in z’n geheel of per woning te verkopen.
Kortom, het rendement staat in alles centraal. En
met de opbrengst die we door verkoop genereren,
verwerven we nieuwe gebouwen met een betere
rendement risicoverhouding.”
De Bruine streeft er naar om jaarlijks vijf procent
van de portefeuille te verversen. “Dat is een stevige
opgave. Het betekent bijvoorbeeld dat we dit jaar
niet alleen voor 130 miljoen euro willen verkopen
maar ook weer willen verwerven. Naast het
hebben van een pijplijn vanuit onze eigen afdeling
projectontwikkeling is er veel aanbod vanuit
ontwikkelaars die nu ook hun tafelzilver aan
bieden. En juist het continue optimaliseren van
de portefeuille en het sturen op rendement maakt
dit werk leuk.”
‘Het rendement van de
portefeuille staat altijd centraal’
In zijn functie van Hoofd Asset Management
Woningen is De Bruine verantwoordelijk voor het
vastgoed van het Bouwinvest Dutch Institutional
Residential Fund. “Een mooie, qua rendement
stabiele, portefeuille met de focus op het midden
segment. Het leuke vind ik dat wij een evenwichtig
opgebouwde portefeuille hebben met een aantal
“trophy buildings”, zoals ‘Prinsenhof’ in Den Haag
en ‘Het Kwartier’ ten noorden van het Olympisch
Stadion in Amsterdam.”
De kracht van wat De Bruine ‘een mooie
portefeuille’ noemt, zit volgens hem vooral in
de diversificatie. Zo is er als eerste de focus op
de kernregio’s: de Randstad, Brabantse Stedenrij,
Knooppunt Arnhem Nijmegen, Zwolle en in
mindere mate Groningen en Maastricht. “Onze
focus ligt op deze gebieden omdat daar onder
andere de bevolkingsgroei, de werkgelegenheid
en het besteedbare inkomen zich op een positieve
wijze ontwikkelt. Maar”, voegt hij er aan toe,
“een zeer klein percentage van onze portefeuille
zit niet in deze kernregio’s. En dat zijn over het
algemeen toch goed renderende complexen.
In de toekomst zal dat percentage wel afnemen
omdat we met name in de acquisitie ons richten
op deze kernregio’s. Dat betekent overigens niet
dat we onze ogen sluiten voor goed renderende
pareltjes buiten de regio. Ook die blijven we zeker
verwerven.”
Naast de focus op kernregio’s spelen het segment
en het risicoprofiel van het vastgoed een belang
rijke rol bij een evenwichtige opbouw. “Op dit
moment hebben we 47 procent eengezinswonin
gen en 53 procent meergezinswoningen in
Diversificatieis het motto
zeker
Michiel de Bruine, Hoofd Asset Management Woningen
Een evenwichtige woningportefeuille betekent in de visie van Michiel de
Bruine, Hoofd Asset Management Woningen, bovenal een goede spreiding.
Zowel qua risicoprofiel op asset niveau, regionale spreiding in Nederland
alsook spreiding naar segmenten. “Wij zien diversificatie dan ook als een
belangrijke manier om risico’s op portefeuilleniveau te verminderen.”
t
32
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
33
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
Het is erg hectisch op nummer 5 in het Olympisch
Stadion, alweer tien jaar het hoofdkwartier van de
Johan Cruyff Foundation. Carole Thate baant zich
tussen tassen, vlaggenstokken en veel, heel veel,
sportartikelen een weg van de lunchtafel naar de
deur. “Let niet op de troep”, zijn haar eerste
woorden, “maar volgende week beginnen onze
jubileumactiviteiten dus vandaar.” Haar kamer met
uitzicht op de groene grasmat oogt eveneens als
een slagveld. “Het is druk. We hebben het komende
jaar, omdat we veertien jaar bestaan en dat Cruijff’s
nummer is, veel activiteiten. Maar allemaal wel erg
leuk”, zegt ze met aanstekelijk enthousiasme.
Elf medewerkers telt de Johan Cruyff Foundation
inmiddels. Twee jaar na de oprichting nodigde
Johan Cruijff Carole Thate in zijn huis in Spanje uit
en vroeg hij haar de kar te gaan trekken. En de rest
is geschiedenis. De Foundation realiseert wereld
wijd zogenoemde Cruyff Courts met als doel niet
‘Johan ambieert toch
meer rol op achtergrond’
alleen de jeugd aan het sporten te krijgen maar
vooral ook de leefbaarheid in wijken en buurten
te vergroten. “Overgewicht is bij de jeugd toch een
groot probleem. De digitale prikkels en alternatie
ven zijn van dien aard, dat kinderen veel te weinig
buitenspelen en überhaupt te weinig bewegen.
Verder zie je ook de verloedering in de maatschap
pij en een stuk verhuftering op straat. Sport en
bewegen kan mensen met elkaar verbinden.
Daarom zijn we ook begonnen met de aanleg van
de Cruyff Courts. Door de verstedelijking zijn er
voor de jeugd vrij weinig alternatieven om
ongestoord te kunnen bewegen. Met de Cruyff
Courts proberen wij daar verandering in te
brengen.”
DraagvlakInmiddels zijn er 140 courts aangelegd waarvan er
120 in Nederland liggen. Onderzoek wijst uit dat de
komst van een Cruyff Court het verschil in een wijk
kan maken. “Het succes van zo’n veldje valt of staat
echter bij het creëren van draagvlak. Het is
namelijk niet zo van ‘we leggen zo’n Cruyff Court
aan en dat is het dan’. De uitdaging zit er in dat
men zich er verantwoordelijk voor voelt.”
SamenvoegingJohan Cruijff richt zich met de Cruyff
Foundation op een drietal gebieden: sport in de
wijk via de Cruyff Courts, sport voor kinderen
met een handicap en sport & onderwijs, via
het Cruyff Institute, de Cruyff Universities
en Cruyff Colleges. Het Cruyff Institute is
nu nog zelfstandig, eveneens gevestigd in
het Olympisch Stadion van Bouwinvest. Dit
jaar wordt alles samengevoegd en hoopt de
vernieuwde Cruyff Foundation in één kantoor
in het Olympisch Stadion te kunnen blijven.
Carole Thate, exhockeyinternational, is als directeur al twaalf jaar
de drijvende kracht achter de Cruyff Foundation. In het veertiende
en dus ‘Cruijff’jubileumjaar van de stichting, maakt zij de stand
op en kijkt vooral vooruit. Haar ambitie is groot. ‘Over veertien jaar
heeft wereldwijd iedereen van de Cruyff Foundation gehoord.’
Carole Thate
Bezig met een wereldmerk
34
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
35
inb
ee
ld n
r 3 jun
i 2011
Voordat er een Court kan worden geopend, gaat
daar het nodige aan vooraf. Ook al, benadrukt
Thate, omdat de financiële middelen van de
Foundation beperkt zijn. “We hebben helaas geen
geldboom in onze achtertuin”, grapt ze. “We kiezen
voor een locatie waar aantoonbare behoefte is. Het
moet een bepaalde meerwaarde hebben. Verder is
draagvlak erg belangrijk. Natuurlijk kan je het niet
iedereen naar de zin maken. Vaak is het toch het
oude trapveldje dat met een Cruyff Court een
extreem aanzuigende werking krijgt. Niet iedereen
is daar even gelukkig mee. We nemen daarom veel
tijd voor de voorbereiding. En gemeente, welzijns
werk en jeugdwerk: alle partijen moeten bereid
zijn om hun schouders er onder te zetten.”
‘Overgewicht is bij de jeugd
een groot probleem’
vervolg pagina 33
met passie
t
ReflectieHet jubileumjaar is volgens Thate een mooi
moment voor reflectie. “Vreemd genoeg hebben
we in het begin nooit zo stilgestaan bij de vraag,
‘wat willen we nu precies?’ Welke doelen streven
we na en wat is ons toekomstperspectief?
De Foundation was vooral in het leven geroepen
omdat Cruijff zijn naam en netwerk wilde gebrui
ken om iets terug te geven aan de maatschappij.
En via de sport in het bijzonder aan de jeugd en
gehandicapten. We zitten nu in een tussenfase.
Johan wordt volgend jaar 65 en hij wil wat meer
naar een rol op de achtergrond. En er komt
natuurlijk ook een moment, dat hij niet meer voor
ons uit kan lopen en de troepen kan aansturen.
Dus het is belangrijk dat je voldoende mensen en
partners vindt die zijn gedachtengoed een stap
verder kunnen brengen en ons financieel blijven
ondersteunen. Ook als de persoon Johan Cruijff
wat minder nadrukkelijk aanwezig is. Dat is een
uitdaging maar als dat lukt, hebben wij in elk geval
de ambitie om er voor te zorgen dat over veertien
jaar wereldwijd iedereen wel van de Cruyff
Foundation heeft gehoord. Met andere woorden,
dat dus iedereen die de naam Cruijff hoort niet
alleen denkt aan voetbal maar ook weet ‘oh ja, hij
doet ook nog veel goede dingen voor de mensen’.
Dat is natuurlijk extreem ambitieus. Maar we zijn
wel bezig met een wereldmerk.”
Over grenzenDit nummer gaat over grenzen. Enerzijds over
de grenzen die wij onszelf opleggen als het
gaat om investeren in vastgoed. Transparante
grenzen, voor iedereen zichtbaar met als doel
dat onze fondsen een zo goed en zeker mogelijk
rendement kunnen maken. Anderzijds grenzen
in de vorm van landsgrenzen. We zien duidelijk
een globalisering als het gaat om beleggen in
vastgoed. Grenzen vervagen. Dat vergt van ons
andere competenties. We moeten ondanks de
soms grotere afstand er toch bovenop blijven
zitten. Want juist die lokale marktkennis maakt
namelijk het verschil. Tegelijkertijd zijn er
voldoende kansen en overwegingen om met
succes in het buitenland te beleggen. Een goed
voorbeeld daarvan is de joint venture die wij
onlangs hebben gevormd met Grosvenor en het
Canadese PSP Investment. Meer hierover leest u
elders in dit nummer.
We gaan ook weer de periode in dat we zelf de
grenzen overgaan om van een welverdiende
vakantie te genieten. Er liggen weer roerige
maanden achter ons. Maanden waarin het
economisch herstel zich langzaam maar zeker
doorzet maar waarin bijvoorbeeld ook de pen-
sioendiscussie tot wasdom kwam. Het spreekt
voor zich dat wij die discussie op de voet volgen
en er ook klaar voor zijn als zich daar verande-
ringen in voordoen.
Rest mij niets anders dan u weer heel veel lees-
plezier toe te wensen. En vast een fijne vakantie.
Dick van Hal, directievoorzitter
18
inleiding
Spel zonder grenzen was vroeger een TV spelshow waarin
Europese dorpen bij elkaar kwamen op een dorpsplein, ergens
in Europa, inclusief zwembad en groene-zeepbaan. En daar
moest de Italiaanse sportleraar Luigi het opnemen tegen
Duitse Ursula, werkzaam bij de bank, en de Hollandse Ada uit
Oss, die met het hele korfbalteam hun dorp vertegenwoor-
digde. En dan was het hoogtepunt een soort van estafette die
het hele team in grote, XXXL schuimrubberen, pakken moest
maken. En de schuimrubberen pakken beeldden dan altijd
iets regionaals uit. Was het dorpsplein in Italië gevestigd dan
waren het schuimrubberen pizzakoeriers. In Duitsland waren
ze een Bockwurst bestaande uit 7 schuimrubberen worsten
en in Holland werden knoerten van klompen aangetrokken en
moesten ze, handje in handje, een hindernisbaan overgaan.
Ze mochten elkaar niet loslaten. Als je nu oude fragmenten via
YouTube wilt bekijken zie je altijd hetzelfde probleem: 1 van de
7 komt niet goed mee en verliest het evenwicht waardoor de
hele sliert pizzabakkers, Bockwursten of 14 schuimrubberen
klompen met elkander in de problemen komt. En dan moest
de groene-zeephelling nog komen.
Een grenzeloos leven betekent opnieuw balans vinden. Want
grenzen die verdwijnen hebben als voordeel dat je je eigen
grens zelf kunt bepalen. Wie grenzen durft te verleggen, zal
meer ervaren. Zowel positief als negatief. Aan het stellen van
grenzen zit ook vastigheid verbonden, waardoor alles veilig
is, rationeel kan worden gewikt en gewogen en waar je geen
moment het gevoel hebt uit evenwicht te raken nog voordat
je de ‘groene-zeephelling’ van het leven hebt bereikt.
In mijn werk zit altijd een soort van ‘verleggen van grenzen’.
Naarmate je ouder wordt, zijn alle grenzen, gevoelsmatig, al
verlegd, maar het blijft altijd een soort spel. Kijken waar je
eigen grenzen liggen. De kracht van een grenzeloos leven is
toch het lef om je te laten vallen en vervolgens te kijken waar
je uiteindelijk terecht komt. Want altijd word je opgevangen.
Soms door een keiharde ondergrond waardoor je geplet als
een stripfiguurtje eventjes ligt om vervolgens weer op te
staan en verder te lopen. Maar meestal door een figuur, een
ontwikkeling of een ervaring die je in staat stelt je verdere
weg te bewandelen of plan uit te werken. En daar hoef je geen
Italiaanse Luigi, Duitse Ursula of Hollandse Ada voor te zijn.
Ga maar voor de spiegel staan en trek iets schuimrubberigs
aan. Of die zwarte latexbroek!
column
t
Paul de Leeuw
Durf grenzen te verleggen
7389 BI relatiemagazine omslag 3.indd 2 18-05-2011 14:22:15
36
inb
ee
ld
nr
3 ju
ni
2011
inb
eeld n
r 3 jun
i 2011
10 Vastgoed levert veel
beleggers uiteindelijk
geen windeieren op
denk buiten
de grenzen
bouwinvest magazinenr 3 jaargang 2 juni 2011
30 Diversifi catie is het
devies om risico's laag
te houden
22 Ontmoeten en fl exibilieit
staan centraal bij nieuwe
kantoorconceptenwww.bouwinvest.nl
nr 3 Colofon
Uitgave
Bouwinvest
La Guardiaweg 4
Amsterdam
Postbus 56045
1040 AA
Amsterdam
T +31 (0)20 – 677 1600
F +31 (0)20 – 677 1700
www.bouwinvest.nl
Coördinatie en eindredactie
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Redactioneel concept
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
viervier
Grafi sch concept en ontwerp
viervier
Tekst en redactie
Bouwinvest
Paul de Leeuw
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
Fotografi e
Twan de Veer, Jan Lankveld / Hollandse Hoogte,
Koen Verheijden / Hollandse Hoogte, Martin Roemers,
Joost van den Broek, Ed Kashi / World Press Photo,
E.V.A. Media / John Kramer.
Drukwerk
Akxifo
juni 2011
7389 BI relatiemagazine omslag 2.indd 1 17-05-2011 12:14:36