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Bauen und erwerben
Lösungen mit Weitsicht – für Ihre Immobilie
8070
/22/
28 V
B00
0000
PC
-PK
M
Commerzbank AG
Kaiserplatz60311 Frankfurt am Main
Stand: April 2012
Commerzbank Immobilien- finanzierung – bauen Sie auf kompetente Beratung
02
Der Traum von den eigenen vier Wänden kann schon morgen Wirklich-keit sein. Denn selten war der Zeitpunkt für den Erwerb von Wohn- eigentum so günstig. Die Commerzbank zählt zu den größten deutschen Anbietern für Immobilienfinanzierungen. Mit kompetenter Beratung und innovativen Lösungen sind wir Ihr zuverlässiger Partner.
Die Immobilienexperten der Commerzbank unterstützen Sie aktiv und vorausschauend bei der idealen Finanzierung Ihres Eigenheims. Unkompliziert und persönlich erhalten Sie in jeder unserer rund 1.200 Filialen Auskunft zu Ihren individuellen Möglichkeiten – mit einem maßgeschneiderten Angebot und schnellen Finanzierungsentscheid. Informieren Sie sich einfach über unsere attraktiven Zinskonditionen, vorteilhaften Bausparverträge und optimalen Versicherungslösungen. Bauen Sie auf uns – und vereinbaren Sie einen persönlichen Beratungs-termin.
Ihre Commerzbank
04 Der richtige Zeitpunkt Vermögensaufbau, Finanzplanung, Bausparen, Forward-Vereinbarung
10 Die richtige Immobilie Standort, Objektwahl, Finanzbedarf, Anlagestrategie
16 Die richtige Finanzierung Finanzierungskonzept, Absicherung, Vorbereitung
24 Glossar Immobilienwissen von A bis Z
28 Weitere Informationen Commerzbank Angebotsbroschüren und Ratgeber
30 Ihr direkter Weg zu uns Commerzbank Kontakte und Zufriedenheitsinitiative
Inhalt 03
Nutzen Sie mit uns den idealen Zeitpunkt
04 Der richtige Zeitpunkt
Der richtige Zeitpunkt 05
Wer baut oder eine Immobilie erwirbt, sorgt für die Zu kunft vor und schafft schon heute eine sichere Kapitalanlage. Beim Schritt in die eigenen vier Wände sind der richtige Zeitpunkt und der richtige Partner entscheidend: Aktuell ist das Zinsniveau besonders attraktiv! Bei der Commerzbank können Sie sich diese günstigen Konditionen schon jetzt zur späteren Ablösung einer bereits laufenden Finanzierung sichern.
Zinsentwicklung im 20-Jahres-Vergleich.
Quelle: Deutsche Bundesbank
Bis 12/2002 Zeitreihe SU0046: Sollzinsen Banken/Hypothekarkredite auf Wohngrund-stücke zu Festzinsen auf 10 Jahre, Effektiv-zins, Durchschnittssatz.
Ab 01.01.2003 Zeitreihe SUD118: Effektivzinssätze Banken DE/Neugeschäft/Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängl. Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre. Datenreihe endet 01/2012.
Zinsentwicklung im 20-Jahres-Vergleich.
Quelle: Deutsche Bundesbank
Bis 12/2002 Zeitreihe SU0046: Sollzinsen Banken/Hypothekarkredite auf Wohngrund-stücke zu Festzinsen auf 10 Jahre, Effektiv-zins, Durchschnittssatz.
Ab 01/2003 Zeitreihe SUD118: Effektivzinssätze Banken DE/Neugeschäft/Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängl. Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre. Datenreihe endet 01/2012.
Nutzen Sie jetzt noch besonders günstige Zinsen
Zinssatz (in %)
1993 1998 2008 01/20122003
10,00
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
Die Vorteile der eigenen vier Wände
Langfristiger Vermögensaufbau
Haben Sie schon einmal nachgerechnet, wie viel Sie im Laufe der Zeit an Ihren
Vermieter bezahlen? Ein stattliches Vermögen, das Sie besser in die Finanzierung
Ihrer eigenen Immobilie investieren können:
Ideale Altersvorsorge
Die Investition in Wohneigentum ist die wohl einzige Form der aktiven Altersvor-
sor ge, von der Sie bereits heute profitieren. Zwar haben Eigentümer in der Regel
höhere Wohnkosten als Mieter – nach Rückzahlung der Immobilienfinanzierung
zahlen sie jedoch weniger. Diese „Mietersparnis im Alter“ ist Ihr finanzieller Vorteil.
Vermögensaufbau | Der richtige Zeitpunkt 06
Wohnkostenanteil am Haushaltsnettoeinkommen
40
35
30
25
20
15
10
5
in %
25 – 34< 25 > 7535 – 44 45 – 54 55 –64 65 –74
Altersklassen
Belastung Mieter Belastung Selbstnutzer
Wohnkostenentwicklung in Euro / Monat
> 60
50 – 59
35 – 49
< 35
2000 400 600 800
Altersklassen
Wohnkosten in Euro
Mietkosten Kosten bei Selbstnutzung
Quelle: Handelsblatt, Wohnkosten exkl. Nebenkosten
Mietzahlungen im Laufe der Zeit
Monatliche Miete in 20 Jahren in 25 Jahren in 30 Jahren
500 € 120.000 € 150.000 € 180.000 €
700 € 168.000 € 210.000 € 252.000 €
1.000 € 240.000 € 300.000 € 360.000 €
1.500 € 360.000 € 450.000 € 540.000 €
Miethochrechner
Verschaffen Sie sich jetzt einen Überblick, wie viel Sie Ihre Mietwohnung in den nächsten Jahren kosten wird:www.check24.de, in das Suchfeld bitte “Mietrechner” eingeben.
Sichere Anlage
Mit einer eigenen Immobilie sichern Sie sich gegen inflationsbedingte Mietsteigerungen und schaffen eine wertbeständige Geldanlage.
Mehr Wohn- und Lebensqualität
Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie weitgehend unabhängig von den Vorschriften
und Einschränkungen, die ein Mietverhältnis mit sich bringt. Sie haben die Freiheit,
Ihr Zuhause nach Ihren persönlichen Bedürfnissen und Wünschen zu gestalten.
Attraktive Renditeaussichten
Auch der Erwerb von Wohneigentum zur Weitervermietung ist eine interessante
Möglichkeit der Kapitalanlage. Vorausgesetzt, das Objekt ist gut gewählt und sicher
finanziert. Durch die Mieteinnahmen können sich lukrative Renditechancen ergeben –
und Sie können von Steuervorteilen und staatlicher Förderung profitieren.
Finanzplanung | Der richtige Zeitpunkt 07
08 Der richtige Zeitpunkt | Bausparen
Gut vorbereitet für die Zukunft
Ausgezeichnetes Bausparen
Mit einem Bausparvertrag können Sie bequem und kontinuierlich für Ihren zukünf-
tigen Immobilienerwerb oder für Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen
Kapital bilden. Damit sichern Sie sich günstige Finanzierungskonditionen für später.
Ihre Vorteile:
• Sicher: Ihre Konditionen stehen von Anfang an für die gesamte Laufzeit fest.
• Günstig: Niedrige Darlehenszinsen.
• Lukrativ: Sie können staatliche Förderungen wie Arbeitnehmersparzulage und
Wohnungsbauprämie nutzen.1
• Flexibel: Anpassungen von monatlicher Sparleistung und Bausparsumme möglich.
• Neu: Die Riester-Förderung gibt es seit 2008 auch für zertifizierte Bausparverträge
(Wohn-Riester).
1 Es gelten Einkommensgrenzen.
Beratungsangebot
Ihr Commerzbank Berater unterstützt Sie beim langfristigen Aufbau Ihrer Rücklagen. So finden Sie schnell und sicher das richtige Produkt mit der richtigen Einlagen und Ratenhöhe sowie Laufzeit.
ForwardVereinbarung | Der richtige Zeitpunkt 09
Anschlussfinanzierung mit Forward-Vereinbarung
Mit einer Commerzbank Forward-Vereinbarung können Sie sich das aktuell
niedrige Zinsniveau bei einer bestehenden Immobilienfinanzierung bereits heute
für mehrere Jahre im Voraus verbindlich sichern. So vermeiden Sie nach Zins -
bindungsende Ihrer bestehenden Finanzierung das Risiko von steigenden Zinsen
und schaffen Planungssicherheit für Ihre Immobilie. Die Vorteile im Überblick:
• Gesichert: Sie erhalten die niedrigen Zinsen von heute – auch wenn das
Zinsniveau zum Auszahlungszeitpunkt gestiegen ist.
• Langfristig: Die aktuellen Zinsen können Sie sich gegen einen kleinen Aufschlag
für mehrere Jahre im Voraus sichern.
Entscheiden Sie sich mit uns für die richtige Immobilie
10 Die richtige Immobilie
Standort, Objekt, Finanzierbarkeit und Anlage ziel: Das sind die Erfolgsfaktoren bei der Wahl einer Immobilie – ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Unsere Experten zeigen Ihnen auf, welche Entscheidungskriterien zu berücksichtigen sind.
Die richtige Immobilie 11
Was ist Ihnen wichtig? Ja Nein
Haus
Wohnung
Stadt
Land
Neues Objekt
Bestehendes Objekt
Eigennutzung
Vermietung
Rendite
Wertsteigerung
Der richtige Standort
Standort und Lage einer Immobilie haben einen direkten Einfluss auf Wohnqualität,
Vermietbarkeit, Wertentwicklung und Wiederverkaufswert. Objektive Standort-
faktoren, die den Wert von Wohneigentum beeinflussen, sind beispielsweise:
Standort | Die richtige Immobilie 12
Standortfaktoren
Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten Verkehrsberuhigte Zonen
Freizeit- und Sportangebote Image der Wohngegend
Grünflächen und Parks Kindergärten und Schulen
Verkehrstechnische Faktoren
Entfernung zum Arbeitsplatz
Anbindung an öffentlichen Verkehr, Autobahnen und Hauptverkehrsadern
Parkmöglichkeiten
Ökonomische Faktoren
Allgemeine Wirtschaftskraft der Wohnregion
Angebote an Arbeitsplätzen in der Region
Zukünftige wirtschaftliche Entwicklung der Region
Bei selbst genutzten Immobilien sollten Sie auch subjektive Standortfaktoren
berücksichtigen: etwa die geeignete Objektgröße und Infrastruktur im Hinblick
auf Ihre jetzige, aber auch die später gewünschte Wohn- und Lebenssituation.
Das richtige Objekt
Es gibt ganz individuelle Gründe, sich für ein Haus oder eine Eigentumswohnung,
für ein neues oder ein bestehendes Objekt zu entscheiden. Vor dem Erwerb einer
Immobilie sollten Sie diese, auch wenn sie sich noch im Planungszustand befindet,
von unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen, um versteckte, kostenintensive
Mängel rechtzeitig zu entdecken.
Bauqualität
Ob Sie neu bauen, eine bestehende Immobilie kaufen oder Ihr Objekt sanieren
möchten: Lassen Sie die Qualität Ihrer Immobilie von unabhängigen Fachleuten
prüfen.
Geprüfte Bauqualität verringert das Risiko von Baumängeln und Sanierungsrück-
ständen und erhöht die Sicherheit bei der Wahl Ihrer Wunsch-Immobilie: durch
aktive Baubegleitung bei Ihrem Neubauvorhaben, durch Prüfung und Inaugenschein -
nahme der Bausubstanz bei Kauf oder durch Unterstützung der Maßnahmen- und
Kostenplanung bei bestehenden Immobilien.
Objektwahl | Die richtige Immobilie 13
Der richtige Finanzbedarf
Wer baut oder erwirbt, trifft eine langfristige Kapitalentscheidung. Um von attrakti-
ven Konditionen mit niedrigen Leistungsraten und von mehr finanziellem Spielraum
zu profitieren, empfehlen wir, mindestens 20 Prozent Eigenmittel einzuplanen. Diese
können etwa mit einem Bausparvertrag vorab angespart werden. Bemessen Sie die
Gesamtkosten nicht zu knapp: Neben dem Kaufpreis fallen Belastungen wie Grund-
erwerbsteuer und Notarkosten an (siehe Aufstellung Seite 18).
Grundlagen der Finanzierung
Eigenmittel setzen sich zusammen aus Vermögenswerten (z. B. Sparguthaben, Bau-
spar verträge) und eigener Arbeitsleistung. Bedenken Sie: Wenn Sie Ihr ge samtes
Vermögen für die Finanzierung aufwenden, haben Sie keine Reserven für Un vor her-
gesehenes mehr. Zu Fremdmitteln zählen neben Bankkrediten alle weiteren Darlehen
wie staatliche Förderungen, Darlehen Ihrer Verwandten oder der Bausparkassen.
14 Die richtige Immobilie | Finanzbedarf
Stecken Sie Ihren finanziellen Rahmen ab Ihr Darlehensspielraum (Ansatz 8,0 % p. a. Annuität)
gewünschte Finanzierung Euro
Kaufpreis inkl. Nebenkosten(z. B. 4,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar- und Grundbuchkosten, ca. 5,8 % Maklerprovision)
zu berücksichtigendes Eigenkapital
Barmittel
Sparguthaben
Bausparverträge (Guthaben)
Lebensversicherung (Rückkaufwert) oder Versicherungssumme
Wertpapiere (Kurswert)
gewünschter Kreditbetrag
finanzieller Spielraum
Nettoeinkommen Antragsteller
+ Nettoeinkommen Mitantragsteller
+ Mieteinnahmen
+ sonstige Einkünfte
= monatl. Einnahmen
– Lebenshaltungskosten
– Kaltmiete und Nebenkosten
– Sparraten aus Spar- /Bauspar- vertrag, Lebensversicherung etc.
– Raten sonstiger Kredite
– weitere regelmäßige Ausgaben (z. B. Krankenversicherung, Unterhalt etc.)
= verfügbares monatl. Einkommen
+ aktuelle Kaltmiete (bei Eigennutzung Ihrer Immobilie)
= finanzieller Spielraum/Monat
monatl. finanz.Spielraum
maximale Darlehenshöhe
333,33 € 50.000 €
500,00 € 75.000 €
666,67 € 100.000 €
833,33 € 125.000 €
1.000,00 € 150.000 €
1.166,67 € 175.000 €
1.333,33 € 200.000 €
1.500,00 € 225.000 €
1.666,67 € 250.000 €
1.833,33 € 275.000 €
2.000,00 € 300.000 €
2.166,67 € 325.000 €
2.333,33 € 350.000 €
2.500,00 € 375.000 €
2.666,67 € 400.000 €
Die richtige Anlagestrategie
Bei der Wahl einer Immobilie als Anlageobjekt sollten in erster Linie Ihre
persönlichen Anlageziele entscheidend sein.
Bestehende Immobilien
Als Kapitalanlage sind insbesondere bestehende Objekte interessant, die einen
hohen langfristigen Vermietungsstand / -anteil haben. Eventuell müssen Sie auch
hier mit höheren Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen und Nebenkosten
rechnen. Informieren Sie sich vor dem Erwerb detailliert über Regelungen in den
Mietverträgen und über die Mieterstruktur.
Gewerbeobjekte
Gewerblich genutzte Räume erzielen in der Regel höhere Mieteinnahmen als Wohn-
raum. Andererseits sind diese Objekte stärker abhängig von Marktveränderungen
und konjunkturellen Einflüssen. Zudem werden Geschäftsräume mehr beansprucht
und die Abnutzung ist höher.
Steuerliche Aspekte
Je nach Objektart ergeben sich unterschiedliche zu berücksichtigende steuerliche
Aspekte. Besprechen Sie dies am besten vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater.
Anlagestrategie | Die richtige Immobilie 15
Welche Anlageziele haben für Sie Priorität? Priorität 1 2 3
Ertrag aus Mieteinkünften
Steueroptimierung
Langfristige Wertsteigerung/Wiederverkaufswert
Beitrag zur Diversifizierung
Bauen Sie mit uns auf die ideale Finanzierung
16 Die richtige Finanzierung
Die richtige Finanzierung 17
Der Bau oder Erwerb einer Immobilie ist eines der bedeutendsten Ereignisse im Leben – emotional wie finanziell. Als einer der größten Immobilienfinanzierer Deutschlands begleitet die Commerzbank Sie mit Erfahrung, Weitsicht und individueller Bera tung. Damit Ihr Vorhaben auf einem soliden Fundament steht, entwickeln unsere Experten flexible Finanzierungs lösungen aus einer Hand.
Unser Angebot
• Umfassende Beratung und Unterstützung. • Schnelle Darlehensentscheidung. • Attraktive Konditionen. • Detaillierter Finanzierungsplan. • Einbindung von KfWFördermöglichkeiten.
Grundlagen | Die richtige Finanzierung 18
Bauen und finanzieren mit der Commerzbank
Die Commerzbank ist einer der größten deutschen Immobilienfinanzierer und
bietet professionelle Finanzierungslösungen für alle Arten von privaten Immo-
bilien. Unsere Experten beraten Sie umfassend, unkompliziert und fair – stets
unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Wünsche und Möglichkeiten.
Um Ihren Kreditbedarf zu ermitteln, ist es wichtig, sich zunächst einen Überblick
über alle entstehenden Kosten zu verschaffen. Die folgende Übersicht unterstützt
Sie dabei, den Aufwand für Ihr Vorhaben realistisch einzuschätzen.
Gesamtkosten schlüsselfertig
Erwerbskosten Euro
Kaufpreis
Erwerbs und Baunebenkosten Euro
Grunderwerbsteuer ( in der Regel 4,5 % des Kaufpreises )
Maklerprovision
Notargebühren (Beurkundung Kaufvertrag, Grundschuld, Auflassung)
Grundbucheintragung
Mietbelastung bis Einzug
Erschließungskosten (Anschluss an Kanalisation, Strom, Gas)
Honorare für Gutachter, Architekten, Statiker, Ingenieure
Kosten für Leihmaschinen
Entsorgungskosten für Abbruchmaterial
Versicherungen (siehe auch Seite 22)
Folgekosten für Renovierung und Reparaturen (siehe auch Seite 21)
Sonstige Nebenkosten Euro
Sonstige Aufwendungen
Finanzierungskosten Euro
Finanzierungskosten (Darlehenszins, Tilgung, Bauzeitzinsen)
Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Bürgschaft, Disagio etc.)
Gesamt
OnlineTipp
Informationen und Checklisten rund um die Immobilie finden Sie unter:www.bautipps.de
Deshalb mit uns
Mit einer Immobilienfinanzierung der Commerzbank sichern Sie sich überzeugende
Leistungen und hervorragenden Service.
• 100ProzentFinanzierung: Als eine von wenigen Banken in Deutschland bietet
Ihnen die Commerzbank die Finanzierung Ihrer Immobilie bis zu 100 Prozent
des Kaufpreises an.
• Zinssicherung im Voraus: Sichern Sie sich eine günstige
Anschlussfinanzierung für mehrere Jahre im Voraus – mit einer Forward-Verein-
barung der Commerzbank (siehe auch Seite 9).
• Einbindung von Förderprogrammen der KfWBank: Die KfW-Bank fördert
den Bau und Erwerb privaten Wohneigentums. Ihr Berater beantragt für Sie die
passenden Fördermittel.
• Transparenz: Bei Vertragsabschluss erhalten Sie einen detaillierten Finanzie-
rungs- und Tilgungsplan, sodass Sie stets einen Überblick haben.
• Flexibilität: Bereits bei Abschluss bieten wir Ihnen umfangreiche Möglichkeiten
an, Sondertilungen während der laufenden Zinsbindungsphase vorzunehmen.
Leistungen | Die richtige Finanzierung 19
Beratungsangebot
Persönliche FinanzierungsberatungSprechen Sie mit Ihrem Commerzbank Berater. Er unterstützt Sie bei Fragen und Entscheidungen und erarbeitet für Sie ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept.
Die passende Kreditlösung
Wir bieten Ihnen attraktive Finanzierungsmodelle, die wir auf Ihre persönlichen
Wünsche abstimmen, beispielsweise:
Ein festverzinsliches Darlehen gewährt Ihnen langfristige Kalkulationssicherheit
und Schutz gegen steigende Zinsen während der vereinbarten Laufzeit. Sie zahlen
monatlich feste Raten, die Sie bis zu 20 Jahre festschreiben können.
Das teilvariabel verzinsliche Darlehen (BaufiFlex-Finanzierung) verbindet Sicher-
heit und Flexibilität. Ein Anteil von 10 bis 80 Prozent Ihrer Finanzierung ist variabel,
20 bis 90 Prozent sind fest verzinst. Sie profitieren direkt von sinkenden Zinsen und
den variablen Anteil können Sie jederzeit in ein Festdarlehen umwandeln oder
zurückzahlen.
Weitere attraktive Tilgungsoptionen sind wählbar. Lassen Sie sich dazu in einer
Commerzbank Filiale beraten.
Rückzahlungsoptionen
Mit Annuitätendarlehen zahlen Sie eine monatlich konstante Leistungsrate, die
sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Durch den Tilgungsanteil verringert sich
die Darlehensschuld, sodass der Zinsanteil kontinuierlich sinkt.
Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie nur die Zinsrate. Die Tilgung erfolgt indirekt,
etwa über eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag zum Laufzeitende.
Sie können bestehende Verträge in die Finanzierung einbringen.
20 Die richtige Finanzierung | Kreditmodelle
Annuitätische Tilgung
Rate
Laufzeit
Zinsen
laufende Tilgung
Endfällige Tilgung
Rate
Laufzeit
Zinsen
Einzahlung, z. B. inKapital-Lebensversicherung
Kreditvergleich
Berücksichtigen Sie beim Kreditvergleich stets den Effektivzins und den Bereitstellungszins sowie die Laufzeit, Zinsbindung und Tilgungsplanung.
Folgekosten für Renovierung und Modernisierung
Ein gepflegter Zustand sowie eine moderne, energieoptimierte Ausstattung Ihrer
Immobilie sind nicht nur wichtige Faktoren für die eigene Wohnqualität. Sie sind
vor allem entscheidend, um bei einem späteren Wiederverkauf einen möglichst
attraktiven Preis zu erzielen. Nach Expertenschätzung können alle acht Jahre Aus-
gaben für Renovierung, Modernisierung und Energieoptimierung von bis zu 15 Pro-
zent des Immobilienwertes anfallen. Bilden Sie für diese Folgekosten rechtzeitig
Rücklagen. Eine optimale Form der Rücklagenbildung ist das Bausparen.
Rücklagenbildung | Die richtige Finanzierung 21
Renovierung und Modernisierung: mit welchen Kosten Sie rechnen müssen1
Anlass/Maßnahmen
Zeitintervall ca.
Kosten ca. (Erfahrungswerte)
Außenputz alle 25 Jahre 5.000 €
Außenwanddämmung alle 25 Jahre 20.000 €
Carport 4.000 €
Garage 8.000 €
Dachdämmung alle 30 Jahre 13.000 €
Dachausbau alle 20 Jahre 25.000 €
Einbauküche alle 15 Jahre 12.000 €
Elektroinstallation alle 18 Jahre 15.000 €
Fensteraustausch alle 20 Jahre 10.000 €
Heizanlage 15.000 €
Neues Bad alle 15 Jahre 14.000 €
Sauna 4.000 €
Sonnenkollektoren 10.000 €
Wintergarten alle 15 Jahre 20.000 €
Quelle: Wüstenrot
1 Jeweils Durchschnittswert bei einem Einfamilienhaus. Bei ganz neuen Bauteilen, wie zum Beispiel einem Carport, handelt es sich um Anschaffungskosten.
Solides Fundament
Absicherung Ihres Einkommens und Ihrer Immobilie
Als Bauherr und Immobilienbesitzer tragen Sie eine große Verantwortung. Dabei
können Sie unverschuldet in Situationen geraten, die Ihre finanzielle Stabilität
gefährden. Gerade bei der langfristigen Verpflichtung eines Immobilienkredites
sollten Sie sich, Ihre Familie und Ihre Immobilie deshalb rechtzeitig gegen Risiken
schützen.
22 Die richtige Finanzierung | Absicherung
Absicherung des Einkommens bei Verdienstausfall
Risiko-Lebensversicherung Ermöglicht Ihren Angehörigen, im Todesfall die Raten-zahlungen bzw. die Darlehenstilgung zu sichern.
Berufsunfähigkeits-Zusatzversicherung Sichert Ihr Haushaltseinkommen und Ihre laufenden Kreditzahlungen bei Berufsunfähigkeit.
Wichtige Versicherungen
Bauleistungsversicherung Sie haftet für Schäden durch höhere Gewalt, ungewöhn- liche und außergewöhnliche Wetterschäden (Regen, Frost, Hagel, Sturm), Ungeschicklichkeit, Fahrlässigkeit, Böswilligkeit, Beschädigung durch Fremde oder bei Diebstahl und Einbruchdiebstahl von bereits einge-bauten Materialien.
Bauherrenhaftpflicht Versichert ist hier die gesetzliche Haftpflicht des Bau- herrn. Der Versicherungsschutz umfasst die Prüfung der Haftpflichtfrage, den Schadenersatz bei gerecht-fertigten Ansprüchen und die Abwehr unberechtigter Ansprüche.
Wohngebäudeversicherung Der Versicherungsschutz umfasst Feuerschäden, Leitungswasserschäden, Sturm- und Hagelschäden ( bei Einschluss eines entsprechenden Risikos ).
Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer
Versichert sind die Haftpflichtrisiken, die aus dem Be-sitz eines Grundstücks und eines Hauses hervorgehen.
Ergänzende Versicherungen
Unfallversicherung für nebenberufliche Bauhelfer
Versichert sind alle beim Bau Ihres Hauses beschäf- tigten nebenberuflichen Bauhelfer mit den verein- barten Versicherungssummen.
Rechtsschutzversicherung Versichert ist das Risiko eines Rechtsstreits im Zusam-menhang mit einem eigengenutzten oder vermieteten Objekt.
Risikoschutz
Mehr Informationen zur RisikoLebensversicherung und BerufsunfähigkeitsZusatzversicherung erhalten Sie in der Commerz bank Angebotsbroschüre Vorsorgen und absichern.
Vorbereitung auf Ihre individuelle Beratung
Wir möchten Sie optimal und gezielt beraten. Hierfür benötigen wir Angaben zu
Ihren Prioritäten und Ihrer finanziellen Situation. Folgende Unterlagen unterstützen
das Beratungsgespräch:
Kreditvorbereitung | Die richtige Finanzierung 23
Unterlage erhältlich bei/über
Einkommensnachweis neuesten Datums Arbeitgeber / Steuerberater / Finanzamt
Eigenkapitalnachweis Bank
Finanzierungsnachweis anderer Darlehensgeber Bank / Bausparkasse / Versicherung
Gesamtkostenaufstellung Architekt (bei Bauvorhaben) Architekt
Grundstückskaufvertrag/Kaufvertrag/Werkvertrag Notar / Bauträger / Verkäufer
Unbeglaubigter Grundbuchauszug neuesten Datums Grundbuchamt
Baubeschreibung mit Wohn- und Nutzfläche nach m2 Architekt / Bauträger / Verkäufer
Bestätigung des bauleitenden Architekten hinsichtlichEigenleistung (relevant bei Eigenleistung > 10.000 €)
Architekt / Bauleiter
Lichtbilder d. Beleihungsobjektes (mind. 2 verschiedene) Amateuraufnahmen genügen
Baupläne (Grundriss, Schnitt, Ansichten, mit Berechnung des umbauten Raumes nach m3 )
Architekt / Bauträger / Verkäufer
Erbbaurechtsvertrag, wenn Erbbaurecht Notar / Grundstückseigentümer
Grundriss der Immobilie Architekt / Bauträger / Verkäufer
Teilungserklärung/Vertrag über Begründung von Wohneigentum zur Einsichtnahme
Notar / Verkäufer / Verwalter
Meine Prioritäten
Geringe monatliche Belastung
Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit
Schnelle Rückzahlung, niedrige Gesamtbelastung
Einbindung öffentlicher Fördermittel
Risikoabsicherung
Kapitalaufbau für ein späteres Bauvorhaben
Nutzung steuerlicher Vergünstigungen
24 Glossar | Immobilienfinanzierung
Abschreibung/Absetzung
Wertminderung bei vermieteten Immobilien. In bestimmten Zeiträu-
men nach Anschaffungen können die Anschaffungs- und Herstellungs-
kosten von Gebäuden zu gewissen Prozentsätzen als Aufwendungen
geltend gemacht werden, die sich steuerlich auswirken können.
Annuitätendarlehen
Langfristige Finanzierung mit konstanter Leistungsrate (Annuität:
bestehend aus Zins und Tilgung), bei welcher der Tilgungsanteil um
den ersparten Zinsanteil stetig entsprechend wächst.
Antragsverfahren
Der Kunde unterzeichnet zunächst einen Darlehensantrag, welchen
die Bank durch ihre Darlehenszusage schriftlich bestätigt. Durch
Antrag und Annahme des Antrages kommt das beiderseitig bindende
Vertragsverhältnis zustande.
Auflassung
Einigung zur Eigentumsübertragung an einem Grundstück durch
Käufer und Verkäufer in Anwesenheit beider Parteien vor einem
Notar. Die Auflassung ist mit Eintragung in das Grundbuch bindend
(siehe Auflassungsvormerkung).
Auflassungsvormerkung
Notariell beurkundete Eintragung im Grundbuch zur Sicherung des
Eigentumserwerbs zu einem bestimmten Zeitpunkt an rangbereiter
Stelle. Sie sichert die gegenseitigen Ansprüche der Vertragsparteien.
Auszahlungsbetrag
Der tatsächlich netto an den Darlehensnehmer gezahlte Betrag,
d. h. Darlehensbetrag abzüglich Disagio und ggf. Bearbeitungsent-
gelt. Der Auszahlungsbetrag kann in mehreren Tranchen ausgezahlt
werden.
Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze ist der Prozentsatz, bis zu welchem ein Kredit-
geber eine Immobilie finanziert. Für Baufinanzierungen entspricht
die Höhe der Beleihungsgrenze in der Regel rd. 80 Prozent des Belei-
hungswertes der Immobilie.
Beleihungswert
Wird auf Basis z. B. des Kaufpreises oder der Anschaffungs- und
Herstellungskosten eines Gebäudes rechnerisch ermittelt, unter Hin-
zuziehung von Bewertungsrichtlinien und -regeln, die u. a. auch die
Nutzung des Gebäudes berücksichtigen. Er bildet den rechnerischen
Immobilienwert ab, der im Falle eines zeitnahen Verkaufes der Im-
mobilie mit hoher Sicherheit realisierbar ist bzw. über einen langen
Zeitraum als Wert der Immobilie realistisch erscheint.
Bereitstellungszinsen
Ab einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt werden Bereitstellungs-
zinsen für den nicht ausgezahlten Darlehensbetrag bis zur vollstän-
digen Auszahlung des Darlehens berechnet. Üblich sind 0,25 Prozent
der nicht in Anspruch genommenen, verbleibenden Kreditsumme pro
Monat.
Darlehenslaufzeit
Zeitraum und -rahmen von der Vertragsschließung bis zur vollstän-
digen Tilgung des Darlehens. Die Darlehenslaufzeit wird in verschie-
dene Zinsbindungszeiten unterteilt, in der sich die Vertragsparteien
voll umfänglich an die geschlossenen Vereinbarungen halten.
Immobilienwissen von A bis Z
Disagio
Das Disagio stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es
wird spätestens bei der ersten Auszahlung fällig und vom Darlehens-
betrag einbehalten. Bei Berechnung eines Disagios von z. B. 5 Prozent
werden nur 95 Prozent ausbezahlt. Zins- und Tilgungsleistung werden
jedoch vom Gesamtdarlehen (100 Prozent) berechnet, der Zinssatz
ist niedriger als bei einer 100-Prozent-Auszahlung bzw. einem
100-Prozent-Gesamt darlehen. Disagien werden z. B. bei vermieteten
Objekten im Finanzierungskonzept berücksichtigt und sind Teil der
Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Effektivzins
Rechnerischer Zinssatz für den realen finanziellen Aufwand eines
Kredites für die Zinsbindungsperiode. Bei der Berechnung werden
u. a. der Nominalzinssatz, die Bindungsfrist, die bereitstellungszins-
freie Zeit, ein ggf. vereinnahmtes Bearbeitungsentgelt, der Zah-
lungszeitpunkt, der Verrechnungszeitpunkt von Zins und Tilgung
sowie Provisionen und weitere Kosten berücksichtigt. Er dient dazu,
die Berechnungen der Kreditinstitute untereinander vergleichbar
zu machen.
Eigenkapital
Liquide Mittel der Darlehensnehmer, die diese im Rahmen der
Gesamtfinanzierung der Immobilie einsetzen.
Eigenleistung
Gegenwert für den Einsatz der eigenen Arbeitskraft der Darlehens-
nehmer bei der Erstellung/Modernisierung der Immobilie ohne
Materialeinsatz.
Endfälliges Darlehen
Langfristiges Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsleis-
tungen zu erbringen sind. Das endfällige Darlehen wird in der Regel am
Laufzeitende ganz oder teilweise z. B. durch einen Bausparvertrag, eine
Lebensversicherung oder ein Wertpapierdepot getilgt. Verpflichtungs-
oder Ansparleistungen für ein Surrogat, wie den Bausparvertrag, sind
in der finanziellen Belastungsrechnung zu berücksichtigen.
Immobilienfinanzierung | Glossar 25
Erbbaurecht
Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder
zu haben, ohne Eigentümer des Grundstückes zu sein. Der Grund-
stückseigentümer „verpachtet“ in der Regel für 99 Jahre das Grund-
stück und erhält eine im Grundbuch niedergelegte Erbbaupacht, die
der Pächter des Grundstückes zu erbringen hat – ggf. kann diese Erb-
baupacht neben Geld auch andere Leistungen verlangen. Nach Ablauf
des Erbbaurechtes fällt in der Regel das bebaute Grundstück zurück
an den Grundstückseigentümer zu den im Erbbaurechtsvertrag ge-
nannten Konditionen.
Ertragswert
Der bei Vermietung des Objektes dauerhaft zu erzielende Wert auf
Basis der Netto-Kalt-Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungs-
kosten für vermietete Objekte zu einem bestimmten Stichtag abzüg-
lich Sicherheitsabschlägen.
Erwerbsnebenkosten
Beim Immobilienerwerb anfallende Kosten wie z. B. die Grunder-
werbsteuer (in der Regel 4,5 Prozent vom Kaufpreis – abhängig vom
Bundesland), Notar- und Gerichtskosten (ca. 2 Prozent) sowie even-
tuell Maklerentgelte.
Festzins (nominal)
Für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbarter Zinssatz für ein
Immobiliendarlehen. Nach Ablauf der Festschreibungsperiode wer-
den neue Zinskonditionen ausgehandelt.
Forward
Vereinbarung über einen Festzins für einen in der Zukunft liegenden
Zeitraum. Im Hause der Commerzbank können Vereinbarungen von
bis zu 36 Monaten im Voraus mit den Kunden getroffen werden.
Freistellungserklärung
Beim Bau von Eigentumswohnungen sichert sich der Kreditgeber
des Bauträgers durch eine Globalgrundschuld auf dem Grundstück
des Gesamtobjektes gegenüber dem Bauträger ab. Mit einer Frei-
stellungserklärung versichert der Kreditgeber des Bauträgers dem
Käufer der einzelnen Eigentumswohnung aus dem Gesamtprojekt,
dass diese von der Globalbelastung freigestellt wird, sobald der volle
Kaufpreis für seine Eigentumswohnung entrichtet ist. Im Gegenzug
dafür wird die Hausbank des Käufers der Eigentumswohnung eine
Fertigstellungsgarantie vom Kreditgeber des Bauträgers zur Absiche-
rung der berechtigten Interessen fordern.
Grundbuch
Beim Amtsgericht geführtes Register, das die Rechtsverhältnisse von
Grundstücken aufzeigt, z. B. Größe, Nutzungsart, Rechte, Eigentums-
verhältnisse, Lasten und Beschränkungen. Es genießt in Deutschland
öffentlichen Glauben.
Grundbuchauszug
Stichtagsbezogene, vollständige Kopie aller zu einem Grundstück be-
stehenden Eintragungen und Auflassungen in allen drei Abteilungen
des Grundbuches.
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf von Grundstücken, Wohnungen oder Gebäuden anfallende
Steuer, z. B. der Stadt oder der Gemeinde. Derzeit bei ca. 4,5 Prozent
des Kaufpreises (die Höhe ist abhängig vom jeweiligen Bundesland).
Grundschuld
Dingliches, betraglich beziffertes Recht eines Kreditinstitutes oder
eines Dritten an einem Grundstück. Die Grundschuld kann nach Teil-
rück- und vollständiger Rückzahlung des ursprünglichen Darlehens
für die Besicherung weiterer Kredite verwendet werden.
Grundschuldbestellung
Notariell beglaubigte Zustimmung eines Grundstückseigentümers
zur Belastung eines Grundstückes mit Grundpfandrechten zur Siche-
rung von Forderungen und Verpflichtung und deren Eintragung im
Grundbuch.
Hypothek
Dingliches, betraglich beziffertes Recht eines Kreditinstitutes oder
eines Dritten an einem Grundstück. Die Hypothek ist streng an die
jeweilige Forderung gebunden und kann nach Rückzahlung des
Darlehens nicht wieder aufleben.
Löschungsbewilligung
Notariell beglaubigte Erklärung eines Berechtigten, dass er sein
Recht an einem Grundstück, der darauf liegenden Last oder dem
dinglichen, betraglich bezifferten Recht (siehe Grundschuld /
Hypothek) aufgibt.
Nominalzins
Bezeichnung für den Zinssatz, den der Kreditnehmer als Preis für
den vertraglich vereinbarten Nennbetrag des Darlehens zahlen muss.
Die Höhe der laufenden Zinsrate wird in Abhängigkeit vom Nominal-
zins, vom vereinbarten Ratenrhythmus und von der jeweiligen Rest-
schuld ermittelt (vgl. auch Disagio, Effektivzins, Festzins).
Notaranderkonto
Bankkonto auf den Namen eines Notars zur treuhänderischen
Verwaltung fremder Gelder, für deren zweckgebundenen Einsatz der
Notar garantiert.
Notarieller Kaufpreis
Der Kaufpreis für eine Immobilie, der im Rahmen eines notariellen
Kaufvertrages vereinbart wurde und als Basis für die Berechnung der
Erwerbsnebenkosten dient.
Rangbescheinigung
Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der ranggerechten
Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch nichts im Wege steht.
Rangstelle
Position aller im Grundbuch eingetragenen Rechte in allen Abteilungen
untereinander. Beispiel: Auflassungsvormerkung Abt. II muss vor der
Eintragung eines dinglichen Rechts wie einer Grundschuld in Abt. III
eingetragen werden, da andernfalls im Außenverhältnis der Vorei-
gentümer für die Grundschuld einstehen müsste.
Immobilienfinanzierung | Glossar 26
Immobilienfinanzierung | Glossar 27
Sachwert
Der Sachwert einer Immobilie ist die Summe aus dem Bodenwert
und dem Bauwert eines Beleihungsobjektes zum Wertermitt-
lungsstichtag unter Berücksichtung von Abschlägen für z. B. Alter,
Zustand, Lage, Sicherheitsabschlag (siehe auch Beleihungswert,
Ertragswert).
Sondertilgung
Vertraglich vereinbarte Möglichkeit für Kreditnehmer, Sonderzah-
lungen auf die Restschuld zu leisten.
Spekulationsfrist
Frist von 10 Jahren, in der Immobilien bzw. Beteiligungen nicht steu-
erfrei veräußert werden können bzw. in der vom Fiskus ein profes-
sioneller Veräußerungswille unterstellt werden kann (aktuell ab drei
Objekten in der Spekulationsfrist).
Teilungserklärung
Erklärung des Eigentümers des Objektes an das Grundbuchamt, dass
das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, welche mit
Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten, Gartenanteilen,
Garagenplätzen und Mauern verbunden sein werden. Die Teilungser-
klärung ist notariell zu beurkunden und fester Bestandteil des Kauf-
vertrages der Teilobjekte.
Tilgung
Einmalige oder regelmäßige Rückzahlung einer Darlehensschuld zu
bestimmten, vertraglich vereinbarten Terminen (vgl. Annuitäten-
darlehen, endfälliges Darlehen, Sondertilgung).
Umschuldung
Ablösung eines bestehenden Darlehens durch einen Neukredit, z. B.,
um einen günstigeren Zinssatz oder eine niedrigere Kreditrate zu
nutzen oder verschiedene Kreditverpflichtungen zusammenzulegen.
Die Umschuldung kann hausintern stattfinden, kann aber auch For-
derungen von Drittinstituten einbeziehen.
Variabler Zins
Nominalzins eines Darlehens, der nicht fest vereinbart wurde und
in Abhängigkeit vom Marktzins steigen oder sinken kann (vgl. Cap,
Festzins, Nominalzins).
Verkehrswert
Wert der Immobilie, der zurzeit am Markt erzielt werden kann. In der
Regel entspricht der Verkehrswert dem Kaufpreis ohne Nebenkosten
(vgl. auch Beleihungswert, Sachwert).
Werbungskosten
Steuerlich abzugsfähige Aufwendungen, die bei der Erzielung von
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anfallen, wie z. B.
Schuldzinsen, öffentliche Abgaben, Absetzungen, Erhaltungsauf-
wand, Versicherungen sowie Erbpachtzinsen.
Zinsfestschreibung
Zeitraum, in dem der Zinssatz für ein Darlehen vertraglich unverän-
derlich vereinbart ist (vgl. Darlehenslaufzeit).
Zwischen oder Vorfinanzierung
Bereitstellung kurz- und mittelfristiger Gelder, deren Ablösung durch
fest zugesagte Mittel der Endfinanzierung sichergestellt ist.
28 Weitere Informationen
Die Commerzbank Angebotsbroschüren geben Ihnen einen detaillierten Einblick in unser
umfassendes Leistungsspektrum. Jede Broschüre bündelt Produkte und Lösungen zu einem
spezifischen Themenbereich, sodass Sie sich schnell und gezielt informieren können.
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meist geben konkrete Ereignisse den Anstoß für Veränderungen. Ob Sie Nachwuchs bekommen,
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Die Ratgeber der Commerzbank bieten Ihnen praktische Antworten und Lösungen zu den finan-
ziellen Auswirkungen wichtiger Ereignisse in Ihrem Leben. Damit Sie sich in einer neuen Situation
gut zurechtfinden und Ihre Ziele sicher erreichen können.
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Nachwuchs bekommenDer Commerzbank Ratgeber
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Absicherung Die richtige Vorsorge für Eltern und Kind
Finanzen So unterstützt der Staat junge Familien
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Gemeinsam lebenDer Commerzbank Ratgeber
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Recht Rechte und Pflichten für Paare mit und ohne Trauschein
Finanzen So planen Sie gut im Alltag und für die Zukunft
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Erbfall bewältigenDer Commerzbank Ratgeber
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Recht Was Erben wissen müssen
Geld So optimieren Sie Ihre Steuerlast und legen Ihr Vermögen gut an
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Karriere starten Der Commerzbank Ratgeber
Gehalt Steuern sparen und Zuschüsse erhalten
Vorsorge Strategien für den Vermögensaufbau
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Ruhestand genießenDer Commerzbank Ratgeber
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Gesundheit So bleiben Körper und Geist aktiv
Finanzen Sicher versorgt ein Leben lang
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Beruflich verändernDer Commerzbank Ratgeber
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Ruhestand vorbereitenDer Commerzbank Ratgeber
Finanzen So unterstützt Sie der Staat bei Ihrer Vorsorge
Gesundheit Fit bleiben und die Weichen fürs Alter stellen
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Trennung meisternDer Commerzbank Ratgeber
Finanzen Worauf es jetzt ankommt
Vorsorge Weichen für die Zukunft stellen
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09
Testament Worauf Sie achten sollten
Steuern Auf die richtige Strategie kommt es an
Assistent Nützliche Informationen und Checklisten
Nachlass planenDer Commerzbank Ratgeber
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Zuständige AufsichtsbehördeBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Graurheindorfer Straße 108, 53117 Bonn, und Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main
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