Attività immobiliareINTERMEDIAZIONI STIME FINANZIAMENTI
Ruolo Agenti di Affari in Mediazione n. 486 C.C.I.A.A. CT
Ruolo Periti ed Esperti n. 383 C.C.I.A.A. Catania
Albo Consulenti Tecnici d’Ufficio n. 18 Tribunale Catania
Corso Italia 13 - 95129 Catania
Tel. 095381472 – 368270034
INDICE
RELAZIONE DI STIMA pag. 2
AGGREGAZIONE DEI DATI pag. 6
SCHEDA DELLE INFORMAZIONI DEL COMUNE pag. 7
SCHEDA DELLE INFORMAZIONI DI ZONA pag. 9
SCHEDA TECNICO-DESCRITTIVA EDIFICIO pag. 12
SCHEDA TECNICO-DESCRITTIVA UNITA' RESIDENZIALI pag. 19
TABELLE GUIDA OPERATIVA COMPILAZIONE SCHEDE DI RILEVAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE pag. 26
TABELLA TCM 3.1.1 DEL 17 LUGLIO 2008 PER IL CALCOLO DEL COEFFICIENTE DI MERITO DEGLI IMMOBILI pag. 29
QUOTAZIONI IMMOBILIARI REDDITIVITA' VALORE DI MERCATO pag. 35
Attività immobiliare pag. 2/37
INTERMEDIAZIONI STIME FINANZIAMENTI
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RELAZIONE DI STIMA (NORMA UNI 10750/2005)
CONSULENZA TECNICA IMMOBILIARE
VALUTAZIONE DI BENI IMMOBILIARI
- COMPARATIVO (ATTINENTE IL CORRENTE VALORE DI MERCATO DI BENI ANALOGHI)
- REDDITUALE (FUNZIONALE ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL BENE IN
RAPPORTO A UN REDDITO LOCATIVO REALE O PRESUNTO)
A) LOCALE LISTINO UFFICIALE DELLA BORSA IMMOBILIARE RIPORTANTE I VALORI DI
MERCATO DI RIFERIMENTO O ALTRI LISTINI ATTENDIBILI
B) ESPERIENZA E CONOSCENZA DIRETTA DEL MERCATO DELL' AGENTE IMMOBILIARE
- VALUTATORE INTEGRABILE CON INDAGINI DI MERCATO
C) LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
VALUTAZIONE REDDITUALE
A) LISTINO UFFICIALE DELLA BORSA IMMOBILIARE RIPORTANTE I VALORI DI
MERCATO DI RIFERIMENTO O ALTRI LISTINI ATTENDIBILI
B) REDDITO LOCATIVO REALE O PRESUNTO IL REDDITO PRESUNTO E' RILEVATO
COME PREVISTO AI PUNTI A) - B) DELLA VALUTAZIONE COMPARATIVA
CRITERIO DI MISURA (COMPUTO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE)
- SUPERFICIE INTERNA LORDA (SIL)
- SUPERFICIE INTERNA NETTA (SIN)
- SUPERFICIE ESTERNA LORDA (SEL)
- SUPERFICIE CONVENZIONALE VENDIBILE (SCV)
- D.P.R. 23 MARZO 1998 N. 138
IMMOBILE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE
UNITA' IMMOBILIARE PARTE DI UN EDIFICIO (ABITAZIONE)
INDICAZIONI
• LA SUPERFICIE DEI VANI PRINCIPALI E DEGLI ACCESSORI DIRETTI O LORO PORZIONI AVENTI ALTEZZA UTILE INFERIORE A 1,50
m. NON ENTRA NEL COMPUTO SALVO PARTICOLARI SOLUZIONI ARCHITETTONICHE
• LE RIENTRANZE E LE SPORGENZE REALIZZATE PER MOTIVI STRUTTURALI O ESTETICI E I PROFILI NON SONO COMPRESI
SALVO CHE LA LORO SUPERFICIE NON RISULTI FRUIBILE
• PER LE UNITA' IMMOBILIARI DISPOSTE SU DUE O PIU' PIANI I COLLEGAMENTI VERTICALI INTERNI ALLA STESSA DEVONO
ESSERE COMPUTATI IN MISURA PARI ALLA LORO PROIEZIONE ORIZZONTALE INDIPENDENTEMENTE DAL NUMERO DEI PIANI
COLLEGATI
• GLI SPAZI E LE SUPERFICI CONDOMINIALI IN QUANTO INDIVISIBILI SONO GIA' CONSIDERATI NEL VALORE UNITARIO
ATTRIBUITO A CIASCUN APPARTAMENTO
CRITERI ESTIMATIVI
VALUTAZIONE COMPARATIVA
DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE pag. 3/37
SUPERFICIE COMMERCIALE
E' PARI ALLA SOMMA:
• DELLA SUPERFICIE DEI VANI PRINCIPALI E DEGLI ACCESSORI A SERVIZIO DIRETTO COMPRENSIVA DELLA QUOTA DELLE
SUPERFICI OCCUPATE DAI MURI INTERNI E PERIMETRALI
• DELLA SUPERFICIE OMOGENEIZZATA DELLE PERTINENZE DI USO ESCLUSIVO
- DI ORNAMENTO (BALCONI TERRAZZE CORTILI PATII PORTICI TETTOIE APERTE GIARDINI)
- A SERVIZIO INDIRETTO DEI VANI PRINCIPALI I LOCALI DI USO ESCLUSIVO ANNESSI E INTEGRATI CON L' UNITA' IMMOBILIARE
(CANTINE SOFFITTE LOCALI DEPOSITO POSTI AUTO COPERTI/SCOPERTI BOX)
MISURAZIONE
A) VANI PRINCIPALI E ACCESSORI DIRETTI
SI DETERMINA MISURANDO LA SUPERFICIE AL LORDO DELLE MURATURE INTERNE ED ESTERNE - PERIMETRALI - (QUESTE
ULTIME VANNO CONSIDERATE FINO ALLA MEZZERIA NEI TRATTI CONFINANTI CON LE PARTI DI USO COMUNE O CON ALTRA
UNITA' IMMOBILIARE) I MURI INTERNI E QUELLI PERIMETRALI ESTERNI CHE SONO COMPUTATI PER INTERO SONO DA
CONSIDERARE FINO A UNO SPESSORE MASSIMO DI 50 cm MENTRE I MURI IN COMUNIONE VENGONO COMPUTATI NELLA
MISURA MASSIMA DEL 50% E PERTANTO FINO A UNO SPESSORE MASSIMO DI 25 cm LA SUPERFICIE E' ARROTONDATA AL
METRO QUADRATO PER DIFETTO O PER ECCESSO IN ASSENZA DI PERTINENZE ESCLUSIVE LA SUPERFICIE COPERTA
CORRISPONDE ALLA SUPERFICIE COMMERCIALE
B) PERTINENZE ESCLUSIVE DI ORNAMENTO DELL' UNITA' IMMOBILIARE
• PER I BALCONI LE TERRAZZE E SIMILARI LA SUPERFICIE SI MISURA FINO AL CONTORNO ESTERNO
• PER I GIARDINI O LE AREE SCOPERTE DI USO ESCLUSIVO DELL' APPARTAMENTO LA SUPERFICIE SI MISURA FINO AL
CONFINE DELLA PROPRIETA' O SE QUESTA E' DELIMITATA DA UN MURO DI CONFINE IN COMUNIONE O DA ALTRO
MANUFATTO FINO ALLA MEZZERIA DELLO STESSO
C) PERTINENZE ESCLUSIVE ACCESSORIE A SERVIZIO DELL' UNITA' IMMOBILIARE
LA SUPERFICIE SI MISURA
• PER LE CANTINE LE SOFFITTE O UTILIZZAZIONI SIMILARI AL LORDO DEI MURI PERIMETRALI ESTERNI E FINO ALLA MEZZERIA
DEI MURI DI DIVISIONE CON ZONE DI USO COMUNE (CORRIDOI LAVATOI SCALE) O DI ALTRA DESTINAZIONE O PROPRIETA'
CALCOLO DELLA SUPERFICIE OMOGENEIZZATA
A) PERTINENZE ESCLUSIVE DI ORNAMENTO DELL' UNITA' IMMOBILIARE
SUPERFICIE SCOPERTA
LA SUPERFICIE UTILIZZATA AD AREA SCOPERTA O ASSIMILABILE E' PARI:
• AL 10% DELLA SUPERFICIE FINO ALLA SUPERFICIE DELL' UNITA' IMMOBILIARE
• AL 2% PER SUPERFICI ECCEDENTI DETTO LIMITE
BALCONI TERRAZZI E SIMILARI VA COMPUTATA:
• QUALORA LE PERTINENZE SIANO COMUNICANTI CON I VANI PRINCIPALI E CON I VANI ACCESSORI SE SONO A ESSI
COLLEGATE (ALLO STESSO LIVELLO O SE DIVERSO CON SCALA INTERNA)
- 35% DEI BALCONI E DELLE TERRAZZE COPERTE E CHIUSE SU TRE LATI (NORMA UNI 10750/2005)
• QUALORA LE PERTINENZE NON SIANO COMUNICANTI CON I VANI PRINCIPALI E CON I VANI ACCESSORI E NON A ESSI
COLLEGATE SE CON ACCESSO INDIPENDENTE ED ESTERNO ALL' UNITA' IMMOBILIARE
B) PERTINENZE ESCLUSIVE ACCESSORIE A SERVIZIO DELL' UNITA' IMMOBILIARE
LA SUPERFICIE SI COMPUTA NELLA MISURA:
• DEL 50% QUALORA DIRETTAMENTE COMUNICANTI CON I VANI PRINCIPALI E/O CON I VANI ACCESSORI
• DEL 25% QUALORA NON COMUNICANTI CON I VANI PRINCIPALI E/O ACCESSORI
- NELLA MISURA DEL 30% FINO A 25 m²
- NELLA MISURA DEL 10% PER LA QUOTA ECCEDENTE 25 m²
- NELLA MISURA DEL 15% DELLA SUPERFICIE FINO A 25 m²
- NELLA MISURA DEL 5% PER LA QUOTA ECCEDENTE 25 m²
A) INCARICO pag. 4/37
IDENTIFICAZIONE DEL PERITO: SCARLATA D'ASSORO ANTONINO
GENERALITA' DELL'AUTORE DELL'ELABORATO: CATANIA 25/02/1962 - C.F. SCRNNN62B25C351K
ESTREMI DI ISCRIZIONE: RUOLO AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE N° 486 - 06/04/1989 - C.C.I.A.A. DI CATANIA
ESTREMI DI ISCRIZIONE: RUOLO PERITI ED ESPERTI N° 383 - 15/09/2009 - C.C.I.A.A. DI CATANIA
ESTREMI DI ISCRIZIONE: ALBO CONSULENTI TECNICI D'UFFICIO N° 18 - 22/01/2010 - TRIBUNALE DI CATANIA
INDIRIZZO: CORSO ITALIA 13 - 95129 CATANIA
B) INFORMAZIONI GENERALI
IDENTIFICAZIONE DEL COMMITTENTE:
SCOPO DELLA STIMA
- COMPRAVENDITA
- DIVISIONE
- SUCCESSIONE
- APPORTO
- MUTUO IPOTECARIO
- ASSICURAZIONE
DOCUMENTI UTILIZZATI: ATTO DI VENDITA - NOTA DI TRASCRIZIONE - PLANIMETRIE (PROGETTO - CATASTALE) -
DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE (MOGLIE) - TESTAMENTO PUBBLICO (MOGLIE) - TESTAMENTO
OLOGRAFO (MARITO) - ESTRATTO PER RIASSUNTO DAL REGISTRO DEGLI ATTI DI MORTE
(MARITO) - VERBALE DI PUBBLICAZIONE DI TESTAMENTO OLOGRAFO (MARITO) - DOMANDA
DI VOLTURE NEL CATASTO EDILIZIO URBANO (MARITO E MOGLIE) - DOCUMENTI D'IDENTITA'
E CODICI FISCALI (EREDI)
ACCERTAMENTI ESPLETATI: RISULTANZE CATASTALI
C) PROFILO TECNICO
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: SI
CRITERIO DI MISURAZIONE ADOTTATO: D.P.R. 23 MARZO 1998 N. 138
LA CONSISTENZA
MODALITA' DI DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA ASSUNTA A BASE DELLA VALUTAZIONE
- EFFETTUATE MISURAZIONI (GRAFICHE/DIRETTE): GRAFICHE
- ASSUNTI DATI CATASTALI:
D) STIMA DEL BENE
- VALORE DI MERCATO
- VALORE DI LIBERO MERCATO
- VALORE DI REALIZZO
- VALORE DI TRASFORMAZIONE
- VALORE DI LOCAZIONE FUTURA
- PER CONFRONTO DIRETTO
- PER CAPITALIZZAZIONE
- TRAMITE LA CAPITALIZZAZIONE DEL SUO REDDITO
- DI TIPO FINANZIARIO
- BASATO SULL' ATTUALIZZAZIONE DEI FLUSSI DI CASSA ATTESI
- SECONDO IL COSTO DI RIPRODUZIONE
E) INDAGINI DI MERCATO
FONTI IMPIEGATE (LISTINI PREZZI PER COMPRAVENDITE) RILEVATE DA:
- BORSE IMMOBILIARI
- ASSOCIAZIONI DI CATEGORIA
- ALTRI OPERATORI DEL SETTORE: AGENZIA ENTRATE - O.M.I.
VALORE DI STIMA
PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE
F) CONCLUSIONI pag. 5/37
UTILIZZO DELLA PERIZIA DI STIMA ED ESPLICITO DINIEGO AD OGNI ALTRO TIPO DI UTILIZZAZIONE: COMPRAVENDITA
DATA: 00/01/2015
FIRMA: ANTONINO SCARLATA D'ASSORO
ALLEGATI- RILIEVO FOTOGRAFICO: SI
- ELABORATI GRAFICI:
Attività immobiliare pag. 6/37
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AGGREGAZIONE DEI DATI
COMUNE: CATANIA
FASCIA
CENTRALE
SEMICENTRALE
PERIFERICA
SUBURBANA
RURALE
ZONA: CARACCIOLO - INDIPENDENZA - MARCONI - MEDAGLIE ORO - XXXI MAGGIO - IV NOVEMBRE - BANDIERA
CODICE ZONA: D3
SEZIONE
FABBRICATI
TERRENI EDIFICABILI
VALORI AGRICOLI MEDI
DESTINAZIONE D'USO
Fabbricati Residenziale Commerciale Terziaria Produttiva Parcheggio
Terreni Edificabili C Espansione D Produttiva
TIPOLOGIA
Fabbricati Tipologie Edilizie
Residenziale Abitazioni Ville Villini
Commerciale Magazzini Negozi Centri Comm
Terziaria Uffici Uffici strutturati
Produttiva Laboratori Capannoni tipici Capannoni industriali
Parcheggio Box Posti auto coperti Posti auto scoperti Autorimesse
Terreni Edificabili A B C D F a
Tipi di Coltura
STATO (LIVELLO MANUTENTIVO COMPLESSIVO U.I.)
Fabbricati
Terreni Edificabili
VALORI
Fabbricati
Terreni Edificabili
Valore agricolo medio (€/ha)
A Conservazione e risanamento
B Completamento
F Attrezzature di interesse generale
a Destinazione
speciale
Tipologie di Edificabilità
Informazioni urbanistiche di zona
Valori Agricoli Medi
Stato di Conservazione e Manutenzione Ottimo - Normale - Scadente
Stato di Edificabilità Con/Senza permesso di costruire
Valore di Mercato (€/m²)
Valore di Locazione (€/m²)
Valore di Mercato (€ m³/m²)
Valori Agricoli Medi
Valore di Esproprio (€/m²)
Attività immobiliare pag. 7/37
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COMUNE
SCHEDA DELLE INFORMAZIONI DEL COMUNE
COMUNE: CATANIA
DATA: 00/01/2015
CARATTERISTICHE GENERALI DEL COMUNE
FASCIA DEMOGRAFICA (DATI ISTAT)
FINO A 2000 ABITANTI
2001-5000 ABITANTI
5001-30000 ABITANTI
30001-80000 ABITANTI
80001-250000 ABITANTI
OLTRE 250000 ABITANTI 315.576 (01/01/2014)
POSIZIONE TERRITORIALE (DATI ISTAT)
PIANURA (< 300 mt) 7 mt
COLLINA (< 600 mt NORD/700 mt CENTRO-SUD)
MONTAGNA (> 600 mt NORD/700 mt CENTRO-SUD)
MARE
LAGO
Livello dei collegamenti e dei trasporti (infrastrutture di trasporto per l'accessibilità e la raggiungibilità del Comune)
OTTIMO (STAZIONE FERROVIARIA - PORTO - AEROPORTO - AUTOSTRADA)
NORMALE (STAZIONE FERROVIARIA - STRADE)
SCARSO (STRADE)
ATTRATTIVITA'
D'INTERESSE STORICO
D' INTERESSE AGRICOLO
D' INTERESSE NATURALISTICO
D' INTERESSE COMMERCIALE
D' INTERESSE TURISTICO
D' INTERESSE INDUSTRIALE
L'ANALISI GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE
DINAMICA IMMOBILIARE DEL COMUNE
PERIODO DI RIFERIMENTO: 2013 - 2
TABELLA 1: *NTN, **IMI, QUOTAZIONI MEDIE E VARIAZIONE % - COMUNE DI CATANIA
Codice Zona - Denominazione **IMI 2013
D3 Caracciolo Indipendenza 87 -1,10% 9,54% 1,48% 1.275 -1,90% 0,92
*NUMERO DI TRANSAZIONI DI UNITA' IMMOBILIARI "NORMALIZZATE"
**INDICATORE DELL' INTENSITA' DI MERCATO
*NTN II sem 2013
Var. % *NTN II sem
2013/12
Quota % NTN Comune
Quotazione II sem 2013
(€/m²)
Var. % quotazione II sem 2013/12
Differenziale quotazione
media comunale
L'ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO DI RIFERIMENTO pag. 8/37
ANDAMENTO DELLE QUOTAZIONI 2014 - 1: STABILE
ANDAMENTI PASSATI E TREND
2012 - 2 2013 - 1 2013 - 2
IN AUMENTO IN DIMINUIZIONE IN DIMINUIZIONE
CARATTERISTICHE DI ZONIZZAZIONE
ANNO - SEMESTRE: 2014 - 1
N. FASCE PRESENTI: 28
N. ZONE PRESENTI: 28
FASCIA NUMERO DI ZONE
Centrale 6
Semicentrale 7
Periferica 9
Suburbana 5
Rurale 1
FASCE PRESENTI
Attività immobiliare pag. 9/37
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ZONA
SCHEDA DELLE INFORMAZIONI DI ZONA
ZONA
FASCIA
FASCIA pag. 10/37
DATI DI ZONA
COMUNE: CATANIA
ANNO - SEMESTRE: 2014 - 1
FASCIA
CENTRALE
SEMICENTRALE
PERIFERICA
SUBURBANA
RURALE
Descrizione della Zona: CARACCIOLO - INDIPENDENZA - MARCONI - MEDAGLIE ORO - XXXI MAGGIO - IV NOVEMBRE
- BANDIERA
CODICE ZONA: D3
DESTINAZIONE D' USO PREVALENTE NELLA ZONA
RESIDENZIALE
COMMERCIALE
TERZIARIA
PRODUTTIVA
TIPOLOGIA PREVALENTE NELLA ZONA
Appartamenti Ville Villini Box Autorimesse Posti auto coperti/scoperti
Negozi Magazzini
Uffici
Laboratori Capannoni tipici
Stato prevalente (stato di conservazione e manutenzione) della tipologia prevalente di zona:
Anno di costruzione medio dei fabbricati (vetustà media di Zona):
Numero medio di piani dei fabbricati (media nella Zona):
Superficie media delle unità immobiliari (della tipologia edilizia prevalente nella Zona):
pag. 11/37
Presenza di servizi pubblici di primario interesse (dotazione di attrezzature scolastiche/sanitarie/uffici postali/banche)
NORMALE (SUFFICIENTE)
OTTIMA (SODDISFACENTE)
SCARSA (ASSENZA/INSUFFICIENTE)
Presenza di servizi commerciali essenziali (livello di dotazione)
NORMALE (SUFFICIENTE)
OTTIMA (SODDISFACENTE)
SCARSA (ASSENZA/INSUFFICIENTE)
Presenza di verde pubblico attrezzato (livello di dotazione)
NORMALE (sufficiente = superficie verde pubblico superiore al 25% della superficie totale della zona o presenza di verde
pubblico che rispetta gli standard urbanistici)
OTTIMA (soddisfacente = superficie verde pubblico superiore al 40% della superficie totale della zona o presenza di
verde pubblico superiore agli standard dello strumento urbanistico)
SCARSA
pubblico per abitante inferiore agli standard minimi dello strumento urbanistico)
Livello dei servizi dei mezzi di trasporto pubblico
NORMALE (SUFFICIENTE)
OTTIMO (SODDISFACENTE)
SCARSO (INSUFFICIENTE)
Presenza di parcheggi (livello di dotazione)
NORMALE (SUFFICIENTE)
OTTIMA (SODDISFACENTE)
SCARSA (ASSENZA/INSUFFICIENTE)
Collegamenti viari (livello di dotazione di infrastrutture)
NORMALI (SUFFICIENTE)
OTTIMI (SODDISFACENTE)
SCARSI (ASSENZA/INSUFFICIENTE)
Vocazione commerciale (numerosità qualità attrazione esercizi - trasporto pubblico - collegamenti viari - aree parcheggio)
NORMALE
OTTIMA
SCARSA
Qualità di zona (strutture di valore storico/artistico - immobili di pregio - condizioni ambientali/sociali/economiche)
NORMALE
OTTIMA
SCARSA
Presenza di centro storico del Comune (la Zona contiene/rientra)
SI
NO
Destinazioni valorizzate:
(assenza/insufficiente = superficie verde pubblico inferiore al 25% della superficie totale della zona o m² verde
Attività immobiliare pag. 12/37
INTERMEDIAZIONI STIME FINANZIAMENTI
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SCHEDA TECNICO-DESCRITTIVA EDIFICIO
DATI GENERALI
RICHIESTA DEL: 00/12/2014
DATA SOPRALLUOGO ESTERNO/INTERNO: 00/12/2014
COMMITTENTE:
PRESTAZIONE RICHIESTA: STIMA
RILEVATORE: SCARLATA D'ASSORO ANTONINO
IDENTIFICAZIONE
REGIONE: SICILIA
PROVINCIA: CATANIA
COMUNE: CATANIA
ZONA: CARACCIOLO - INDIPENDENZA - MARCONI - MEDAGLIE ORO - XXXI MAGGIO - IV NOVEMBRE - BANDIERA
CODICE ZONA: D3
TOPONIMO: VIA VITO MARINO
CIVICO: 10
FATTORI POSIZIONALI
SERVIZI PUBBLICI Vicini 300 m Lontani 500 m Assenti oltre
SCUOLE
BANCHE
OSPEDALI
POSTE
VERDE PUBBLICO
TRASPORTI PUBBLICI Vicini 300 m Lontani 500 m Assenti oltre
BUS
TRAM
METRO
VERDE PUBBLICO (PRESENZA DI ZONE A VERDE)
VICINO (NELLE IMMEDIATE VICINANZE DELL' U.I. 300/400 mt. DAL FABBRICATO)
LONTANO (A DISTANZA SIGNIFICATIVA DALL' U.I.)
ASSENTE (MANCANTE DEL TUTTO)
DOTAZIONE DI PARCHEGGI PUBBLICI (FACILITA' DI PARCHEGGIO NELLE IMMEDIATE VICINANZE DELL' U.I.)
NORMALE
SCARSA
IN COMPRENSORIO (IL FABBRICATO E' PARTE DI UN COMPLESSO RESIDENZIALE): NO
SERVIZI COMMERCIALI Vicini 300 m Lontani 500 m Assenti oltre
ALIMENTARI
ABBIGLIAMENTO
FARMACIE
LOCALIZZAZIONE DI DETTAGLIO - POSIZIONE RELATIVA pag. 13/37
POSIZIONE RELATIVA NELLA ZONA (ISOLA DI EVIDENZA - MICRO AREE - VIE DI PARTICOLARE RILEVANZA)
RICERCATA (ECCEZIONI DI CARATTERISTICHE PREMINENTI)
NORMALE (CARATTERISTICHE PREMINENTI ORDINARIE)
DEGRADATA (ECCEZIONI DI CARATTERISTICHE PREMINENTI)
CARATTERISTICHE INTRINSECHE DEL FABBRICATO
DESCRIZIONE DELL' EDIFICIO O DEL COMPLESSO IMMOBILIARE:
EDIFICIO SITO IN CATANIA, DENOMINATO "TERZA PALAZZINA TIPO B", CON INGRESSO DA VIA VITO MARINO 10
CASA UNIFAMILIARE
CASA BIFAMILIARE
CASA A SCHIERA
CASA A CORTE
CASA A BALLATOIO
CASA IN LINEA
A STECCA
A CRESCENT
AD ANGOLO
PALAZZINA PLURIFAMILIARE
CASA A TORRE
CASA TERRANA
RIFERIMENTI TEMPORALI
ANNO DI COSTRUZIONE PRESUNTO: < 1967
ANNO PRESUNTO DI RISTRUTTURAZIONE/RESTAURO TOTALE DELL' EDIFICIO: IN CORSO (BALCONI)
ANNO SOPRAELEVAZIONI/AMPLIAMENTI:
ANNO DI ALTRI INTERVENTI:
TIPOLOGIA ARCHITETTONICA
DESTINAZIONE DEGLI SPAZI AD USO COMUNE DELL'EDIFICIO (ART.1117 COD. CIV.) pag. 14/37
SUOLO
FONDAZIONI
MURI MAESTRI
TETTI
LASTRICI SOLARI
SCALE
PORTONI D'INGRESSO
VESTIBOLI
ANDITI
PORTICI
CORTILI
LOCALE PORTINERIA
ALLOGGIO DEL PORTIERE
LOCALE LAVANDERIA
LOCALE RISCALDAMENTO CENTRALE
LOCALI STENDITOI
ASCENSORI
POZZI
CISTERNE
ACQUEDOTTI
FOGNATURE
CANALI DI SCARICO
DESTINAZIONE PREVALENTE (DELLE U.I. PRESENTI NEL FABBRICATO)
RESIDENZIALE
COMMERCIALE
TERZIARIA
ABITAZIONI
UFFICI
NEGOZI
CANTINE
SOFFITTE
POSTI AUTO COPERTI
POSTI AUTO SCOPERTI
BOX
N° U.I. TOTALI
N. U.I. FABBRICATO (ABITATIVE)
1
2
DA 3 A 8
DA 9 A 15
DA 16 A 30
OLTRE 30
DISTRIBUZIONE EDIFICIO
N. ASCENSORI (SCALA): 1
N. PIANI FUORI TERRA (SOPRA IL LIVELLO DEL PIANO STRADALE): 7
N. PIANI ENTRO TERRA (SOTTO IL LIVELLO DEL PIANO STRADALE):
N. SCALE (DI ACCESSO ALLE SINGOLE U.I. PRESENTI NEL FABBRICATO): 1
BARRIERE ARCHITETTONICHE: NO
DOTAZIONE DI IMPIANTI DEL FABBRICATO (PRESENZA E TIPOLOGIA - TABELLA 3) pag. 15/37
ELEVATA (dotazione di impianti avanzati di tecnologia superiore non essenziale: videocitofono condizionamento più
ascensori impianto di allarme/antintrusione montacarichi fonti di energia alternativa)
NORMALE (dotazione di impianti essenziali: impianto idrico-sanitario elettrico riscaldamento fognario)
CARENTE (mancanza di uno degli impianti essenziali: impianto idrico-sanitario elettrico riscaldamento fognario)
Livello manutentivo complessivo del fabbricato (stato di: facciata infissi rivestimenti pavimenti ascensore impianto
citofonico/videocitofonico impianti elettrico riscaldamento fognario idraulico - tabella 1)
OTTIMO (STATO MANUTENTIVO DI BUON LIVELLO OTTO DEGLI ELEMENTI SOPRA INDICATI)
NORMALE (IN BUONE CONDIZIONI CINQUE/SETTE DEGLI ELEMENTI SUDDETTI)
SCADENTE (IN CONDIZIONE BUONA QUATTRO DEGLI ELEMENTI SUDDETTI)
SERVIZI
PORTIERATO
VIGILANZA
GIARDINIERE
IMPIANTI EDIFICIO A NORMA OTTIMO NORMALE SCADENTE NE NR
IMPIANTO FOGNARIO
IDRICO (ACQUEDOTTO)
IMPIANTO ELETTRICO
CITOFONO
ASCENSORE
TELEFONICO
ANTINCENDIO
GAS
MONTACARICHI
VIDEOCITOFONO
ALLARME/ANTINTRUSIONE
ENERGIE ALTERNATIVE
TV (VIA CAVO)
COGENERAZIONE
FONTI ENERG. RINNOV. (EOLICHE SOLARI)
PARTI COMUNI (DOTAZIONE AMPIEZZA FUNZIONALITA')
OTTIMO NORMALE SCADENTE NE NR
GUARDIOLA
ANDRONE
LOCALI TECNICI
GARAGE
VANO SCALE
SALA CONDOMINIALE
PRESTIGIOSE
NORMALI
SCARSE
RISCALDAMENTO ARIA CENTRALIZZATO
CONDIZIONAMENTO ARIA CENTRALIZZATO
PERTINENZE COMUNI OTTIMO NORMALE SCADENTE NE NR pag. 16/37
CORTILE/GIARDINO
IMPIANTI SPORTIVI
PARCHEGGI CONDOMINIALI
ALLOGGIO PORTIERE ALLOGGIO DEL PORTIERE RIPORTATO IN CATASTO FABBRICATI ALLA PARTITA
65102, FOGLIO 27, PARTICELLA 486, SUB - , CATEGORIA A/4, CLASSE 5, CON
LA RENDITA DI £ 485
PRESTIGIOSE
NORMALI
SCARSE
ANDRONE
PRESTIGIOSO (AMPIEZZA FINITURE MATERIALI)
NORMALE (STANDARD)
PROSPICIENZA SI NO NR
MONUMENTI/SPAZI CULTURALI
PARCHI E AREE PAESAGGISTICHE
DISCARICHE/IMPIANTI INQUINANTI
DI PREGIO (presenza nelle immediate vicinanze di immobili/strutture d' interesse storico artistico archeologico paesaggistico)
NORMALE (presenza nelle immediate vicinanze del fabbricato di immobili/strutture/ambiente di tipo ordinario)
DEGRADATA (presenza nelle immediate vicinanze del fabbricato di immobili degradati discariche industrie inquinanti)
Caratteristiche Architettoniche del fabbricato (di pregio o sottoposto a vincoli artistici/storici L. n. 1089/39)
PRESTIGIOSE
NORMALI
CARATTERISTICHE STRUTTURALI DETTAGLI pag. 17/37
OTTIMO
ACCIAIO PREFABBRICATE / FERRO MISTE
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
OTTIMO
ACCIAIO PREFABBRICATE / FERRO MISTE
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
TAMPONATURE
OTTIMO
MURATURA PANNELLI PREFABBRICATI MISTE
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
COPERTURA
OTTIMO
TETTO
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
RECINZIONI
OTTIMO
MURATURA ELEMENTI PREFABBRICATI
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
FINITURE COMPLESSIVE DEL FABBRICATO (MATERIALI E POSA IN OPERA)
Signorili (2 delle finiture specifiche di pregio 1 normale - tabella 2 - 1 economico la finitura del fabbricato è normale)
Normali (2 delle finiture specifiche normale - tabella 2)
Economiche (tutti gli altri casi)
STRUTTURE PORTANTI VERTICALI
Scheletro autonomo in
cemento armato
MURATURA PORTANTE
MISTA
STRUTTURE PORTANTI ORIZZONTALI
Scheletro autonomo in
cemento armato
MURATURA PORTANTE
MISTA
INTERCAPEDINE ISOLANTE
FACCIATE VETRO / METALLO
Terrazza praticabile
Terrazza non praticabile
METALLI LAVORATI
MAGLIE METALLICHE
FINITURE EDIFICIO DETTAGLI pag. 18/37
FRONTALINI BALCONI
OTTIMO
MARMI RUSTICO SPATOLATO
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
OTTIMO
MARMETTE
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
RIVESTIMENTI FACCIATE
OTTIMO
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
OTTIMO
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
SERRAMENTI E INFISSI INTERNI
OTTIMO
MASSELLO Tamburato Melaminico ALLUMINIO ACCIAIO CRISTALLO
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
OTTIMO
LEGNO ACCIAIO VETROCAMERA ALLUMINIO PVC / FERRO
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
PIETRA NATURALE /
METALLO
BUCCIA D'ARANCIA
INTONACO CIVILE
PAVIMENTAZIONI (ATRIO - SCALE)
CERAMICA / PIETRA
NATURALE
MARMO / COTTO
GRANIGLIE MARMO
PARQUET / GRES
MOQUETTE / LEGNO
MARMI / RESINA / PANNELLI PLASTICA
PIETRA NATURALE /
KLINKER
BUCCIA D'ARANCIA / TINTEGGIATU
RA
RUSTICO / COTTO
SPATOLATO / LEGNO
INTONACO CIVILE /
PARTI METALLO
RIVESTIMENTI INTERNI (ATRIO - SCALE)
Idropittura / Tinta
MARMO / PIETRA
BUCCIA D'ARANCIA /
RESINA
LEGNO / PARATI
SPATOLATO / SMALTO
INTONACO / LAMINATI PLASTICI
SERRAMENTI E INFISSI ESTERNI
Attività immobiliare pag. 19/37
INTERMEDIAZIONI STIME FINANZIAMENTI
Ruolo Agenti di Affari in Mediazione n. 486 C.C.I.A.A. CT
Ruolo Periti ed Esperti n. 383 C.C.I.A.A. Catania
Albo Consulenti Tecnici d’Ufficio n. 18 Tribunale Catania
Corso Italia 13 - 95129 Catania
Tel. 095381472 – 368270034
SCHEDA TECNICO-DESCRITTIVA UNITA' RESIDENZIALI
DATI GENERALI
DATA: 00/01/2015
DATA DI RIFERIMENTO (MESE/ANNO AI QUALI SI RIFERISCONO I DATI RILEVATI): 01/2015 - 03/2015
DATA SOPRALLUOGO ESTERNO/INTERNO: 00/12/2014
COMMITTENTE:
PRESTAZIONE RICHIESTA: STIMA
RILEVATORE: SCARLATA D'ASSORO ANTONINO
IDENTIFICAZIONE DEL BENE PROFILI GIURIDICO E URBANISTICO
REGIONE: SICILIA
PROVINCIA: CATANIA
COMUNE: CATANIA
ZONA: CARACCIOLO - INDIPENDENZA - MARCONI - MEDAGLIE ORO - XXXI MAGGIO - IV NOVEMBRE - BANDIERA
CODICE ZONA: D3
TOPONIMO: VIA VITO MARINO
CIVICO: 10
SCALA:
PIANO: 5
INTERNO:
ACCESSIBILITA': NO BARRIERE ARCHITETTONICHE
ACCERTAMENTI - DATI E INFORMAZIONI
- TITOLARITA' DELL' IMMOBILE OGGETTO DI STIMA:
- CONDIZIONI DI REGISTRAZIONE (LEGITTIMA PROPRIETA' DELL' IMMOBILE): LEGITTIMA
- TITOLO DI PROPRIETA': TESTAMENTO PUBBLICO
- SITUAZIONE IPOTECARIA:
- EVENTUALI ISCRIZIONI SULL' IMMOBILE:
- EVENTUALI TRASCRIZIONI SULL' IMMOBILE:
SITUAZIONE URBANISTICA
- DESTINAZIONE D' USO PREVISTA: A/3 - ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO
- POSSIBILITA' DI AMPLIAMENTO: NO
- CAMBIAMENTO DI DESTINAZIONE D' USO: A/10 - UFFICI E STUDI PRIVATI
C/3 - LABORATORI PER ARTI E MESTIERI
CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI
DESCRIZIONE TECNICO-LEGALE DEL BENE pag. 20/37
APPLICAZIONE DI NORME COGENTI
BONIFICA AMBIENTALE IMPOSTA:
DESCRIZIONE URBANISTICA
GENERALITA'
LIVELLO GENERALE DI PIANIFICAZIONE URBANISTICA VIGENTE:
EVENTUALE STATO DI APPROVAZIONE DEL NUOVO STRUMENTO URBANISTICO:
DESTINAZIONE URBANISTICA
DESTINAZIONE D'USO PREVISTA PER LA ZONA/SOTTOZONA DEL TERRITORIO COMUNALE
(DM 02/04/1968 N. 1444 - ART. 17 L. 06/08/1967 N. 765):
PRESCRIZIONI URBANISTICHE
SPECIFICHE DISCIPLINE PRESENTI NEI PIANI ATTUATIVI:
POTENZIALITA' EDIFICATORIE RESIDUE
NORMA URBANISTICA CHE CONSENTE L'ULTERIORE EDIFICAZIONE:
EVENTUALE TITOLO AUTORIZZATIVO GIA' RILASCIATO DALL'AUTORITA' COMPETENTE:
LA QUANTIFICAZIONE DELLE CONSISTENZE REALIZZABILI:
STATICA (COLLAUDO STRUTTURA DEPOSITO CALCOLI DI PROGETTO):
FUTURA ESECUZIONE DI LAVORI DA PARTE DELLA PROPRIETA' - DETTAGLIO:
UTILIZZO ATTUALE
LIBERA
OCCUPATA
LOCATA
CONTRATTO DI LOCAZIONE
LOCATARIO:
CONTRATTO:
SCADENZA:
CANONE:
CONTENUTI:
DATI CATASTO FABBRICATI
FOGLIO PARTICELLA SUB CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA SUPERFICIE RENDITA
27 1254 - A/3 5 4 VANI € 371,85
CONFORMITA' URBANISTICO-CATASTALE
CARATTERISTICHE ATTINENTI LA CONFORMITA' URBANISTICO-CATASTALE-LEGALE DEL BENE
CONFORMITA' STATO DI FATTO - DATI CATASTALI:
CONFORMITA' STATO DI FATTO - PLANIMETRIA CATASTALE: LA CUCINA E' INGRANDITA CON LA LAVANDERIA -
IL VANO AD OVEST E' RIMPICCIOLITO A FAVORE DI
UN RIPOSTIGLIO FINESTRATO - LO STESSO VANO HA
IL BALCONE
RISPONDENZA ALLA NORMATIVA EDILIZIA: SI
CONCESSIONE LICENZA EDILIZIA (L. 17 AGOSTO 1942 N. 1150):
AUTORIZZAZIONE DI AGIBILITA' (R.D. 27 LUGLIO 1934 N. 1265):
CONFORMITA' URBANISTICA DEL BENE (ABUSI EDILIZI NON CONDONATI E/O NON CONDONABILI): CONFORME
CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA (L. 28/02/1985 N. 47):
VINCOLI ARTISTICI/STORICI (L.. N. 1089/39):
SERVITU'/DIRITTI REALI DELL' UNITA' IMMOBILIARE:
CONFORMITA' LEGALE:
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (D. LGS. 192/2005 E D.L. 63/2013):
COSTRUZIONE ANTISISMICA (L. 5 NOVEMBRE 1971 N. 1086):
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
TABELLA DELLE AGGREGAZIONI DELLE CATEGORIE CATASTALI pag. 21/37
A1 - ABITAZIONE DI TIPO SIGNORILE
A2 - ABITAZIONE DI TIPO CIVILE
A3 - ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO
A4 - ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE
A5 - ABITAZIONE DI TIPO ULTRAPOPOLARE
A6 - ABITAZIONE DI TIPO RURALE
A7 - ABITAZIONE IN VILLINO
A8 - ABITAZIONE IN VILLA
A9 - CASTELLI PALAZZI DI PREGIO ARTISTICI O STORICI
A11 - ABITAZIONI ED ALLOGGI TIPICI DEI LUOGHI
FASCIA
CENTRALE
SEMICENTRALE
PERIFERICA
SUBURBANA
RURALE
TABELLA DELLE CLASSI DIMENSIONALI DELLE UNITA' A DESTINAZIONE RESIDENZIALE
MONOLOCALI FINO A 2,5 VANI CATASTALI
PICCOLA DA 3 E FINO A 4 VANI CATASTALI
MEDIO PICCOLA DA 4,5 E FINO A 5 VANI CATASTALI
MEDIA DA 5,5 E FINO A 7 VANI CATASTALI
GRANDE MAGGIORE DI 7 VANI CATASTALI
MUTUO
SI/NO: NO
ISTITUTO DI CREDITO:
CAPITALE RESIDUO:
RATA/TASSO DI INTERESSE:
PERIODICITA'/DURATA:
CARATTERISTICHE DELL'UNITA' IMMOBILIARE
DESCRIZIONE DELL' UNITA' IMMOBILIARE: APPARTAMENTO A QUINTO PIANO LATO NORD - OVEST,
COMPOSTO DA TRE VANI ED ACCESSORI E LAVANDERIA NEL
BALLATOIO
CONFINI: NORD CON INTERCAPEDINE - EST CON ALTRA UNITA' IMMOBILIARE - SUD CON VANO SCALA E ALTRA
UNITA' IMMOBILIARE - OVEST CON CORTILE
UNITA' IMMOBILIARE
IN CONDOMINIO
IN PROPRIETA' ESCLUSIVA
CONDOMINIO ORDINARIO: € 10 MENSILI
DELIBERE CONDOMINIO STRAORDINARIO:
ANNO DI RISTRUTTURAZIONE PRESUNTO:
N. PIANI INTERNI DELL' U.I. (LOCALI PRINCIPALI SU PIU' LIVELLI): 1
ALTEZZA INTERNA PREVALENTE DELL' U.I. (LOCALI PRINCIPALI): 3,00 mt
INGRESSI N.: 1
AFFACCI N.: 5
SERVIZI IGIENICI N.: 1
ACCESSORI IN DOTAZIONE: VERANDA - CLIMATIZZATORE
DISTRIBUZIONE SPAZI INTERNI
OTTIMA (SUPERIORE AGLI STANDARD DI ARCHITETTURA TECNICA D' INTERNI)
NORMALE (CONFORME AGLI STANDARD DI ARCHITETTURA TECNICA D' INTERNI)
SCADENTE (INFERIORE AGLI STANDARD DI ARCHITETTURA TECNICA D' INTERNI)
TIPOLOGIA EDILIZIA
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO pag. 22/37
AUTONOMO
CENTRALIZZATO
ASSENTE
AFFACCIO PREVALENTE
SCADENTE (chiostrina distacco via ad alto traffico)
(affacci dalla maggioranza degli ambienti principali su fonti d' inquinamento discariche fabbricati fatiscenti)
NORMALE (corte ampia via a traffico normale)
(affacci ordinari)
OTTIMO (parco piazza via a basso traffico)
DI PREGIO (affacci da almeno uno degli ambienti principali su siti di pregio storico artistico archeologico paesaggistico)
PANORAMICITA' EVENTUALE
DI PREGIO (VEDUTE DA ALMENO UNO DEGLI AMBIENTI PRINCIPALI SU SITI DI VALORE PAESAGGISTICO)
NORMALE (VEDUTE ORDINARIE)
SCADENTE (VEDUTE DALLA MAGGIORANZA DEGLI AMBIENTI PRINCIPALI DEGRADATE O LIMITATE)
LUMINOSITA'
BUONA (NON NECESSITA L' ILLUMINAZIONE ARTIFICIALE NEGLI AMBIENTI PRINCIPALI DURANTE LE ORE DIURNE)
MEDIA (NECESSITA L' ILLUMINAZIONE ARTIFICIALE PER UNA PARTE DELLE ORE DIURNE)
SCARSA (NECESSITA L' ILLUMINAZIONE ARTIFICIALE PER LA MAGGIOR PARTE DELLE ORE DIURNE)
ORIENTAMENTO ZONA GIORNO ZONA NOTTE CUCINA PREVALENTE
N
N-E
N-O
E
O
S-O
S-E
S
DOTAZIONE IMPIANTI (TIPOLOGIA E PRESENZA - TABELLE 6/8)
ELEVATA (dotazione di impianti avanzati di tecnologia superiore non essenziale: videocitofono condizionamento
riscaldamento autonomo ascensore interno allarme/antintrusione)
NORMALE (dotazione di impianto idrico-sanitario elettrico gas riscaldamento)
CARENTE (mancanza di uno degli impianti essenziali: idrico-sanitario elettrico gas riscaldamento)
Livello manutentivo complessivo dell' u.i. (stato di: pavimenti soffitti rivestimenti pareti infissi interni esterni impianti
elettrico idrico riscaldamento condizionamento servizi igienico-sanitari allarme antintrusione - tabelle 5/7)
OTTIMO (STATO MANUTENTIVO DI BUON LIVELLO PER OTTO DEGLI ELEMENTI SOPRA INDICATI)
NORMALE (IN BUONE CONDIZIONI CINQUE/SETTE DEGLI ELEMENTI SUDDETTI)
SCADENTE (IN CONDIZIONE BUONA QUATTRO DEGLI ELEMENTI)
DOTAZIONE IMPIANTI A NORMA OTTIMO NORMALE SCADENTE NE
IMPIANTO IDRICO-SANITARIO
IMPIANTO ELETTRICO
RISCALDAMENTO
CONDIZIONAMENTO
ALLARME/ANTINTRUSIONE
TELEFONICO
GAS
ASCENSORE INTERNO
SERVOSCALA
FONTI ENERGETICHE ALTERNATIVE
CITOFONO INTERNO
VIDEOCITOFONO INTERNO
PREVENZIONE INCENDI
MONTACARICHI
FINITURE COMPLESSIVE DELL' U.I. (MATERIALI E POSA IN OPERA)
Signorili (3 delle finiture specifiche di pregio 1 normale - tabella 4 - 1 economico la finitura complessiva dell' u.i. è normale)
Normali (3 delle finiture specifiche normale - tabella 4)
Economiche (tutti gli altri casi)
FINITURE U.I. DETTAGLI
PAVIMENTAZIONI
OTTIMO
CERAMICA MARMO PARQUET MOQUETTE MARMETTE
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
OTTIMO
TINTA SPATOLATO RUSTICO
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
OTTIMO
GRES MARMO COTTO TINTA INTONACO CERAMICA
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
OTTIMO
CERAMICA METACRILATO MARMO
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
SERRAMENTI E INFISSI INTERNI
OTTIMO
MASSELLO Tamburato MELAMINICO ALLUMINIO ACCIAIO CRISTALLO
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
SERRAMENTI E INFISSI ESTERNI
OTTIMO
LEGNO ACCIAIO VETROCAMERA ALLUMINIO PVC
NORMALE
SCADENTE
NE
NR
NR p. 23/37
GRANIGLIE MARMO
RIVESTIMENTI PARETI E SOFFITTI
BUCCIA D'ARANCIA
LEGNO / PARATI
INTONACO CIVILE
SERVIZI IGIENICI E CUCINA RIVESTIMENTI
SERVIZI IGIENICI E CUCINA SANITARI
CONSISTENZA LOCALI PRINCIPALI ED ACCESSORI DIRETTI pag. 24/37
SUPERFICIE UTILE LORDA (LOCAZIONE) D.P.R. 23/03/1998 N. 138
E' data dalla somma della superficie utile lorda dell' u.i. e della superficie utile lorda delle pertinenze moltiplicate per il relativo
coefficiente di ragguaglio Superficie misurata al netto delle murature perimetrali esterne e al lordo delle tramezzature interne
MISURAZIONE IMMOBILIARE - CARATTERISTICHE SUPERFICIARIE
RILIEVO METRICO
CRITERI DI MISURA
SUPERFICIE UTILE LORDA "D.P.R. 23 MARZO 1998 N. 138"
% m²
VANI PRINCIPALI E ACCESSORI DIRETTI 50,19 100 50,19
BALCONI SCOPERTI 9,48 COPERTO 5,89 30 + 35 2,84 + 2,06
TERRAZZA
PATIO
PORTICATO
VERANDA
GIARDINO
CORTILE
LAVANDERIA ESTERNA
RIPOSTIGLIO ESTERNO
PIANO AMMEZZATO
SOFFITTA/SOTTOTETTO
CANTINA
POSTO AUTO
SUPERFICIE UTILE LORDA TOTALE RAGGUAGLIATA 55,09
ARROTONDAMENTO 55
CALCOLO CONSISTENZA IMMOBILE
MISURA GRAFICA DELLA PLANIMETRIA CATASTALE
Superficie Utile Lorda "D.P.R. 23 MARZO
1998 N. 138"
Superficie Convenzionale Vendibile (SCV) "NORMA UNI 10750 - 2005"
Coeffficienti di ragguaglio
Superfici da ragguaglio
SUPERFICIE CONVENZIONALE VENDIBILE (SCV) "NORMA UNI 10750 - 2005" m² m²
SUPERFICIE PRINCIPALE
SUPERFICIE COPERTA
Superfici secondarie accessorie
Superfici annesse
Pertinenze esclusive di
ornamento dell' unità
immobiliare
Comunicanti non
comunicanti con i vani
principali e accessori
diretti
SCOPERTI COPERTI
TETTOIA APERTA
LASTRICO SOLARE
SUPERFICI ESTERNE
SCOPERTE
AREA ESCLUSIVA
SUPERFICI COLLEGATE PERTINENZE ESCLUSIVE
ACCESSORIE INDIRETTE A
SERVIZIO DELL' UNITA'
IMMOBILIARE
Comunicanti non
comunicanti con i vani
principali e accessori
diretti
SCOPERTO COPERTO
CONSISTENZA LOCALI PRINCIPALI ED ACCESSORI DIRETTI pag. 25/37
Superficie Lorda (Vendita) D.P.R. 23/03/1998 N. 138
E' data dalla somma della superficie lorda dell' u.i. e della superficie lorda delle pertinenze moltiplicate per il relativo
coefficiente di ragguaglio Superficie misurata al lordo delle murature perimetrali esterne delle tramezzature interne e fino alla
mezzeria delle murature perimetrali di divisione con le parti di uso comune e/o con altra proprietà
MISURAZIONE IMMOBILIARE - CARATTERISTICHE SUPERFICIARIE
RILIEVO METRICO
CRITERI DI MISURA
SUPERFICIE COMMERCIALE "D.P.R. 23 MARZO 1998 N. 138"
% m²
VANI PRINCIPALI E ACCESSORI DIRETTI 63,27 100 63,27
BALCONI SCOPERTI 9,48 COPERTO 5,89 30 + 35 2,84 + 2,06
TERRAZZA
PATIO
PORTICATO
VERANDA
GIARDINO
CORTILE
LAVANDERIA ESTERNA
RIPOSTIGLIO ESTERNO
PIANO AMMEZZATO
SOFFITTA/SOTTOTETTO
CANTINA
POSTO AUTO
SUPERFICIE LORDA TOTALE RAGGUAGLIATA 68,17
ARROTONDAMENTO 68
CALCOLO CONSISTENZA IMMOBILE
MISURA GRAFICA DELLA PLANIMETRIA CATASTALE
Superficie Commerciale
"D.P.R. 23 MARZO 1998
N. 138"
Superficie Convenzionale Vendibile (SCV) "NORMA UNI 10750 - 2005"
Coeffficienti di ragguaglio
Superfici da ragguaglio
SUPERFICIE CONVENZIONALE VENDIBILE (SCV) "NORMA UNI 10750 - 2005" m² m²
SUPERFICIE PRINCIPALE
SUPERFICIE COPERTA
Superfici secondarie accessorie
Superfici annesse
Pertinenze esclusive di
ornamento dell' unità
immobiliare
Comunicanti non
comunicanti con i vani
principali e accessori
diretti
SCOPERTI COPERTI
TETTOIA APERTA
LASTRICO SOLARE
SUPERFICI ESTERNE
SCOPERTE
AREA ESCLUSIVA
SUPERFICI COLLEGATE PERTINENZE ESCLUSIVE
ACCESSORIE INDIRETTE A
SERVIZIO DELL' UNITA'
IMMOBILIARE
Comunicanti non
comunicanti con i vani
principali e accessori
diretti
SCOPERTO COPERTO
Attività immobiliare pag. 26/37
INTERMEDIAZIONI STIME FINANZIAMENTI
Ruolo Agenti di Affari in Mediazione n. 486 C.C.I.A.A. CT
Ruolo Periti ed Esperti n. 383 C.C.I.A.A. Catania
Albo Consulenti Tecnici d’Ufficio n. 18 Tribunale Catania
Corso Italia 13 - 95129 Catania
Tel. 095381472 – 368270034
TABELLE GUIDA OPERATIVA COMPILAZIONE SCHEDE DI RILEVAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE
TABELLA N. 1 LIVELLO MANUTENTIVO DEL FABBRICATO
VALUTARE LO STATO DI MANUTENZIONE DEI SEGUENTI ELEMENTI
FACCIATA: NORMALE
INFISSI:
IMPIANTO ELETTRICO: NORMALE
RIVESTIMENTI/INTONACI PARTI COMUNI (*): NORMALE
PAVIMENTI ATRIO SCALE PARTI COMUNI (*): NORMALE
IMPIANTO RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO:
IMPIANTO FOGNARIO:
IMPIANTO IDRAULICO: NORMALE
ASCENSORE/I: NORMALE
IMPIANTO CITOFONICO/VIDEOCITOFONICO: NORMALE
(*) se trattasi di villa /villino, o comunque di unica unità immobiliare urbana le parti comuni coincidono con quelle dell’unità stessa.
TABELLA N. 2 FINITURE DEL FABBRICATO
PAVIMENTAZIONE PARTI COMUNI
DI PREGIO (MARMI - PIETRE NATURALI - GRANITI E SIMILARI)
NORMALE (MARMETTE - MAIOLICATI - MOQUETTE E SIMILARI)
ECONOMICA (MARMETTE E MAIOLICATI DI TIPO ECONOMICO E SIMILARI)
RIVESTIMENTI FACCIATE
DI PREGIO (PIASTRELLE DI KLINKER COTTO CORTINA PIETRA NATURALE E SIMILARI)
NORMALI (TINTEGGIATURA AL QUARZO MISTA E SIMILARI)
ECONOMICI (INTONACO TINTEGGIATURA E SIMILARI)
Di pregio (MARMO LEGNO SMALTO E SIMILARI)
Normale (IDROPITTURA RESINO-PLASTICA E SIMILARI)
Economiche (PITTURE E SIMILARI)
(DI PREGIO: MATERIALI DI LIVELLO SUPERIORE CON ACCURATA TECNICA DI POSA IN OPERA)
(NORMALI: MATERIALI ORDINARI E DI TIPO COMMERCIALE CON ORDINARIA TECNICA DI POSA IN OPERA)
(ECONOMICHE: MATERIALI SCADENTI E CON PRESENZA D' IMPERFEZIONI NELLA POSA IN OPERA)
RIVESTIMENTI INTERNI (ATRIO E CORPO SCALE)
TABELLA N. 3 DOTAZIONE D’IMPIANTI DEL FABBRICATO pag. 27/37
RILEVARE LA PRESENZA DEI SEGUENTI IMPIANTI
IDRICO: SI
ELETTRICO: SI
GAS: NR
TELEFONICO: SI
FOGNARIO: NR
RISCALDAMENTO: NO
CONDIZIONAMENTO: NO
ASCENSORE/I: SI
MONTACARICHI/ASCENSORE AGGIUNTO: NO
IMPIANTO CITOFONICO: SI
IMPIANTO VIDEOCITOFONICO: NO
ALLARME/ANTINTRUSIONE: NO
FONTI ENERGETICHE ALTERNATIVE: NO
TABELLA N. 4 FINITURE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
PAVIMENTAZIONE
DI PREGIO (MARMO - PARQUET E SIMILARI)
NORMALE (MARMETTE - MAIOLICATI - MOQUETTE E SIMILARI)
ECONOMICA (MARMETTE E MAIOLICATI DI TIPO ECONOMICO E SIMILARI)
DI PREGIO (PIASTRELLE DI MATERIALE PREGIATO COTTO MARMI E SIMILARI)
NORMALI (PIASTRELLE DI MATERIALE ORDINARIO TINTEGGIATURE E SIMILARI)
ECONOMICI (PIASTRELLE DI MATERIALE 2^ SCELTA INTONACI E SIMILARI)
RIVESTIMENTI
DI PREGIO (PARATI DI PREGIO LEGNO E SIMILARI)
NORMALI (PARATI ORDINARI PITTURE E SIMILARI)
ECONOMICI (PITTURE DI TIPO ECONOMICO E SIMILARI)
SERRAMENTI E INFISSI
DI PREGIO
NORMALI
ECONOMICI
(DI PREGIO: MATERIALI DI LIVELLO SUPERIORE CON ACCURATA TECNICA DI POSA IN OPERA)
(NORMALI: MATERIALI ORDINARI E DI TIPO COMMERCIALE CON ORDINARIA TECNICA DI POSA IN OPERA)
(ECONOMICHE: MATERIALI SCADENTI E CON PRESENZA D' IMPERFEZIONI NELLA POSA IN OPERA)
TABELLA N. 5 LIVELLO MANUTENTIVO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
VALUTARE LO STATO DI MANUTENZIONE DEI SEGUENTI ELEMENTI
PAVIMENTI: NORMALE
RIVESTIMENTI SOFFITTI E PARETI: SCADENTE
INFISSI INTERNI: NORMALE
INFISSI ESTERNI: NORMALE
IMPIANTO ELETTRICO: SCADENTE
IMPIANTO IDRICO-SANITARIO: SCADENTE
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO:
IMPIANTO DI CONDIZIONAMENTO:
SERVIZI IGIENICO-SANITARI: SCADENTE
ALLARME/ANTINTRUSIONE:
RIVESTIMENTI SERVIZI (BAGNI E CUCINA)
TABELLA N. 6 DOTAZIONE D’IMPIANTI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE pag. 28/37
RILEVARE LA PRESENZA DEI SEGUENTI IMPIANTI
IDRICO/SANITARIO: SI
ELETTRICO: SI
GAS: NR
TELEFONICO: SI
RISCALDAMENTO: NO
CONDIZIONAMENTO: NO
ASCENSORE: SI
IMPIANTO CITOFONICO: SI
IMPIANTO VIDEOCITOFONICO: NO
ALLARME/ANTINTRUSIONE: NO
TABELLA N. 7 LIVELLO MANUTENTIVO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
VALUTARE LO STATO DI MANUTENZIONE DEI SEGUENTI ELEMENTI
RIVESTIMENTI: SCADENTE
SERRAMENTI: NORMALE
IMPIANTO ELETTRICO: SCADENTE
IMPIANTO IDRICO-SANITARIO: SCADENTE
IMPIANTO DI VENTILAZIONE:
TABELLA N. 8 DOTAZIONE D’IMPIANTI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
RILEVARE LA PRESENZA DEI SEGUENTI IMPIANTI
IDRICO/SANITARIO: SI
ELETTRICO: SI
DEPURAZIONE: NO
ABBATTIMENTO FUMI: NO
VENTILAZIONE: NO
ANTINCENDIO: NO
USCITE/SCALA DI SICUREZZA: NO
IMPIANTO CITOFONICO: SI
ALLARME/ANTINTRUSIONE: NO
Attività immobiliare pag. 29/37
INTERMEDIAZIONI STIME FINANZIAMENTI
Ruolo Agenti di Affari in Mediazione n. 486 C.C.I.A.A. CT
Ruolo Periti ed Esperti n. 383 C.C.I.A.A. Catania
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TABELLA TCM 3.1.1 DEL 17 LUGLIO 2008 PER IL CALCOLO DEL COEFFICIENTE DI MERITO DEGLI IMMOBILI
PRINCIPALI CARATTERISTICHE UNITA' IMMOBILIARI RESIDENZIALI
FATTORI POSIZIONALI
+ - NOTE
LOCALIZZAZIONE DI DETTAGLIO (QUALITATIVA)
VIA/PIAZZA PRINCIPALE
STRADA SECONDARIA 0,95
POSIZIONE RELATIVA NELLA ZONA POSIZIONE RISPETTO ALLA CITTA' DENSITA' ABITATIVA TRAFFICO
NORMALE 1,00
RICERCATA/DI PREGIO
DEGRADATA
SERVIZI PUBBLICI POSTE OSPEDALI SCUOLE UFFICI COMUNALI
Vicini (< 300 mt)
Lontani (> 300m < 3.000m) 1,00
Assenti (> 3.000 mt)
TRASPORTI PUBBLICI TRENI AUTOBUS METRO TRAM TAXI
Vicini (< 300 mt)
Lontani (> 300m < 3.000m) 1,00
Assenti (> 3.000 mt)
SERVIZI COMMERCIALI SUPER ED IPERMERCATI CENTRI COMMERCIALI CENTRI ACQUISTI
Vicini (< 300 mt)
Lontani (> 300m < 3.000m) 1,00
Assenti (> 3.000 mt)
VERDE PUBBLICO PARCHI GIARDINI BOSCHI PERCORSI NATURA
Vicino (< 300 mt)
Lontano (>300m <3.000m)
Assente (> 3.000 mt) 1,00
DOTAZIONE DI PARCHEGGI Dotazione di parcheggi Aree, zone, piazze, strade, con parcheggi
pubblici normalmente liberi (non a pagamento).
NORMALE 1,00
SCARSA
CARATTERISTICHE INTRINSECHE DELL' EDIFICIO
STATO CONSERVATIVO
IN COSTRUZIONE
NUOVO
REALIZZATO DA 5 ANNI
REALIZZATO DA 5 ÷ 10 ANNI
REALIZZATO DA 10 ÷ 15 ANNI
REALIZZATO DA 15 ÷ 20 ANNI
REALIZZATO DA 20 ÷ 30 ANNI
REALIZZATO DA OLTRE 30 ANNI 1,00
LIVELLO MANUTENTIVO COMPLESSIVO pag. 30/37
Normale 1,00 Non necessita di interventi di manutenzione per i prossimi 10 anni
Nuovo/Ristrutturato/Ottimo Non necessita di interventi di manutenzione per i prossimi 20 anni
Scadente Manutenzione straordinaria immediata o nei prossimi 10 anni
+ - NOTE
FINITURE
NORMALI
SIGNORILI Dimensioni comuni importanti, ben illuminate, con verde o soluzioni
architettoniche pregevoli e/o distintive. Inquilini altolocati.
ECONOMICHE 1,00 Spazi comuni minimI, non curati e privi di servizi (parcheggi, ripostigli).
Finiture esterne approssimative, vialetti mal illuminati.
CARATTERISTICHE ARCHITETTONICHE
NORMALI 1,00
DISTINTIVE Presenza di elementi architettonici decorativi e creativi. Uso dei colori
appropriato e curato. Progettazione dei percorsi e dell’illuminazione.
PRESTIGIOSE Presenza di elementi architettonici curati e eleganti. Materiali di finitura
prestigiosi (marmi, stucchi). Illuminazione scenografica.
PERTINENZE COMUNI
NORMALI 1,00
DISTINTIVE PERTINENZE COMUNI CURATE E BEN ATTREZZATE
SCARSE PERTINENZE COMUNI INESISTENTI O ABBANDONATE
ANDRONE
NORMALE 1,00
DISTINTIVO
PROSPICIENZA
NORMALE 1,00
DI PREGIO
DEGRADATA
SICUREZZA
NORMALE 1,00
PORTIERATO
VIGILANZA
ASCENSORE
Presente 1,00
Assente (fattore x piano –
0,5)
N. U.I. DEL FABBRICATO
1
2
DA 3 A 9
DA 9 A 18
DA 18 A 45
OLTRE 45 1,00
PIANI FUORI TERRA
1
2
Oltre 2 (fattore x piano) 1,00
TIPOLOGIA EDILIZIA pag. 31/37
VILLA/INO UNIFAMILIARE
VILLA/INO BIFAMILIARE
VILLA/INO A SCHIERA
CASA TERRANA
DESTINAZIONE PREVALENTE DEL FABBRICATO
RESIDENZIALE 1,00
COMMERCIALE
TIPOLOGIA ARCHITETTONICA (QUALITATIVA)
ECONOMICA 1,00
CIVILE
SIGNORILE
CARATTERISTICHE INTRINSECHE DELL' UNITA' IMMOBILIARE
+ - NOTE
LIVELLO MANUTENTIVO COMPLESSIVO
NORMALE Non necessita di manutenzione per i prossimi 10 anni
OTTIMO Nuovo o non necessita di manutenzioni straordinarie per i prossimi
20 anni
SCADENTE 1,00 Necessita di interventi di manutenzioni straordinarie immediate o nei
prossimi 5 anni
FINITURE
NORMALI Pavimenti in ceramica e/o in legno standard. Sanitari sospesi standard
(dolomite, ideal standard e simili). Serramenti in essenza standard
(pino svedese, abete e simili) o in pvc. Rubinetteria standard (ideal
standard e simili). Classe energetica A/B/C/D
SIGNORILI Pavimenti pregiati (gres o legno in grandi formati, veneziane, marmo).
Sanitari sospesi di pregio (duravit, Flaminia e simili). Serramenti in
essenza di pregio (rovere, teak, noce e simili) o laccati o in alluminio
(tipo tedesco). Rubinetteria di pregio (hansgrohe e simili). Classe
energetica A/B/C
ECONOMICHE 1,00 Pavimenti in ceramica standard. Sanitari a pavimento. Serramenti in
essenza standard o in pvc.
CARATTERISTICHE ARCHITETTONICHE
NORMALI (5) 1,00 Pianta, volumi e geometrie semplici.
DISTINTIVE (6) Pianta, volumi e geometrie ricercate, con doppie altezze, soppalchi,
grandi aperture.
PRESTIGIOSE (7) Piante, volumi e geometrie ricercate con cura dettagliata del
particolare architettonico (intersezioni, volumi sospesi, strutture
particolari)
LIVELLO DI PIANO (QUALITATIVA)
ASCENSORE SI NO
Seminterrato/Interrato
Terra
Rialzato
Primo
Secondo
Intermedio 1,10
Ultimo
Attico/Superattico
TAGLIO SUPERFICIE (PROVVEDIMENTO AGENZIA ENTRATE 27 LUGLIO 2007) pag. 32/37
fino a 45 mq
oltre 45 mq fino a 70 mq 0,95
oltre 70 mq fino a 120 mq
oltre 120 mq fino a 150 mq
oltre 150 mq
N. PIANI INTERNI
1 1,00
2
3
più di 3 (fattore x piani)
BAGNI E SERVIZI
Bagni (n. camere – n. bagni 1,00 Si considera bagno locale con water, bidet, lavabo, doccia o vasca.
x fattore)
Servizio giorno Si considera servizio giorno locale con water e lavabo.
Lavanderia
Ripostiglio 1,00
VISTA ESTERNA (QUALITATIVA)
NORMALE 1,00
DI PREGIO Vista panoramica o libera sulla città, su aree verdi, monti o colline, su
edifici importanti.
SCADENTE Vista chiusa da altri edifici, in ombra o su contesti degradati.
+ - NOTE
ORIENTAMENTO PREVALENTE (QUALITATIVA)
NORD
EST
SUD
OVEST
NORD/EST
NORD/SUD
NORDOVEST 1,00
EST/SUD
EST/OVEST
SUD/OVEST
N/E/S
N/E/O
N/S/O
E/S/O
N/E/S/O
ESPOSIZIONE
NORMALE 1,00
OTTIMALE Zona giorno a sud o sud ovest, zona notte a est o nord est, servizi e
locali accessori a nord, terrazze abitabili a est o nord est.
SCADENTE Zona giorno a nord o nord est, zona notte a sud o sud ovest, servizi e
locali accessori a sud, terrazze abitabili a ovest o sud ovest.
LUMINOSITA'
NORMALE 1,00 (= 1/8 sup. int.)
BUONA (>1/8 sup. int.)
ECCELLENTE (> 1/8 sup. int. + solar design)
SCARSA (< 1/8 sup. int.)
ALTEZZA INTERNA (mt) pag. 33/37
SUPERORDINARIA
ORDINARIA (3,00) 1,00
SUBORDINARIA
SCADENZA LOCAZIONE
1 ANNO
2 ANNI
3 ANNI
4 ANNI
5 ANNI
6 ANNI
IMPIANTI
ECONOMICI 1,00
NORMALE Imp. riscaldamento a pavimento, caldaia ad alto rendimento,
cronotermostato, citofono, SAT.
BUONI Imp. riscaldamento a pavimento, caldaia a condensazione,
videocitofono, predisposizione per pannelli solari, fotovoltaici, clima,
allarme.
OTTIMI Imp. riscaldamento a pavimento zonale, caldaia a condensazione,
domotica, termostati per ogni locale, tapparelle elettriche,
predisposizioni
DI LUSSO Come sopra ma le scelte oltre che essere tecnologiche sono anche
estetiche. Imp. allarme, clima.
SPAZI INTERNI
NORMALI 1,00
SPAZIOSI
RIDOTTI
DISTRIBUZIONE INTERNA
NORMALE 1,00
ACCURATA Nel senso che le quote sono state studiate per l’ergonomia e l’uso
ottimale degli spazi da arredare.
APPROSSIMATIVA Quote che non tengono conto dell’ergonomia e dell’arredo,
caratterizzato da perdite di spazi e la necessità di realizzare arredi su
misura.
COSTRUTTORE
STORIA
NORMALE (> 15 ANNI < 30 ANNI)
RECENTE (< 15 ANNI)
CONSOLIDATA 1,00 (> 30 ANNI)
STRUTTURA AZIENDALE Progettazione, costruzione, commercializzazione, marketing e
comunicazione
NORMALE Solo parte di sopra
STRUTTURATA Tutto come sopra
APPALTATRICE 1,00 Commerciale
+ - NOTE pag. 34/37
PROGETTAZIONE
NESSUNA Progettazione eseguita secondo canoni commerciali senza tener conto
della contestualizzazione e del cliente utilizzatore
NORMALE 1,00 Progettazione eseguita secondo canoni commerciali
CURATA Progettazione eseguita secondo canoni commerciali tenendo conto
della contestualizzazione e del cliente utilizzatore
PREMIUM Progettazione eseguita da studio o progettista di fama. Per progettisti
internazionali e contestualizzazioni speciali considerare a parte.
POSIZIONAMENTO DEL COSTRUTTORE
NORMALE 1,00 COSTRUTTORE EDILE
ALTO LEADERSHIP CONSOLIDATA
PREMIUM LEADERSHIP CONSOLIDATA E CON COMUNICAZIONE STRUTTURATA
Attività immobiliare pag. 35/37
INTERMEDIAZIONI STIME FINANZIAMENTI
Ruolo Agenti di Affari in Mediazione n. 486 C.C.I.A.A. CT
Ruolo Periti ed Esperti n. 383 C.C.I.A.A. Catania
Albo Consulenti Tecnici d’Ufficio n. 18 Tribunale Catania
Corso Italia 13 - 95129 Catania
Tel. 095381472 – 368270034
BANCA DATI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI: AGENZIA ENTRATE - O.M.I.
RISULTATO INTERROGAZIONE: ANNO 2014 - SEMESTRE 1
PROVINCIA: CATANIA
COMUNE: CATANIA
Fascia/Zona:
BANDIERA
CODICE ZONA: D3
TIPOLOGIA PREVALENTE: ABITAZIONI DI TIPO ECONOMICO
DESTINAZIONE: RESIDENZIALE
TIPOLOGIA STATO CONSERVATIVO SUPERFICIE (L/N)
MIN MAX MIN MAX
NORMALE 900 1200 L 3,50 4,90 L
- Lo stato conservativo indicato con lettere maiuscole si riferisce a quello più frequente di zona
- Per le tipologie Box Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato
conservativo
- Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo
dell'unità immobiliare
PROVVEDIMENTO AGENZIA DELLE ENTRATE 27 LUGLIO 2007
- Per gli immobili ristrutturati da non più di quattro anni il Valore di Mercato si determina sulla base della quotazione Max
- Per gli immobili ultimati da non più di quattro anni il Valore di Mercato si determina applicando alla quotazione Max un
moltiplicatore pari a 1,30
TABELLA 1 (CONVERSIONE DA CATEGORIA CATASTALE A TIPOLOGIA EDILIZIA O.M.I.)
Descrizione
A/4 Abitazioni di tipo popolare Abitazioni economiche
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni economiche
A/6 Abitazioni di tipo rurale Abitazioni economiche
A/8 Abitazioni in ville Ville e villini
A/9 Abitazioni signorili
PERIFERICA/A. CARACCIOLO - INDIPENDENZA - MARCONI - MEDAGLIE ORO - XXXI MAGGIO - IV NOVEMBRE -
VALORE MERCATO (€/m²)VALORI LOCAZIONE (€/m² x
MESE) SUPERFICIE (L/N)
Abitazioni di tipo economico
- Il Valore di Mercato è espresso in Euro/m² riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
- Il Valore di Locazione è espresso in Euro/m² per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
Categoria catastale delle
unità immobiliari
Tipologia edilizia OMI corrispondente
Il coefficiente correttivo
Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
TABELLA 2 (CONVERSIONE DELLA TIPOLOGIA EDILIZIA O.M.I. IN CASO DI QUOTAZIONE MANCANTE) pag. 36/37
Tipologia edilizia OMI Tipologia edilizia OMI
DA: A:
Ville e villini Abitazioni civili
Abitazioni tipiche Abitazioni economiche
Box Posto auto coperto
Posto auto coperto Posto auto scoperto
TIPOLOGIA STATO CONSERVATIVO SUPERFICIE (L/N)
MIN MAX MIN MAX
L L
SCADENTE
MEDIOCRE
USATO
BUONO
OTTIMO
RECENTE
NUOVO
REDDITIVITA'/POTENZIALITA' REDDITUALE
DATI ECONOMICI
VALORE DI LOCAZIONE (il più probabile valore locativo mensile che può essere determinato per la locazione di un bene
immobiliare in condizione di libera contrattazione)
TIPOLOGIA STATO CONSERVATIVO SUPERFICIE (L/N)
MIN MAX
NORMALE 3,50 4,90 L
SCALA VALORI LOCATIVI DI MERCATO (€/m²)
MIN MED/MIN MED MED/MAX MAX MAX x 1,15 MAX x 1,30
€ 3,50 € 3,85 € 4,20 € 4,55 € 4,90 € 5,63 € 6,37
STATO DI CONSERVAZIONE E MANUTENZIONE U.I.
SCADENTE MEDIOCRE USATO BUONO OTTIMO RECENTE NUOVO
€ 3,85
COEFFICIENTI DI MERITO = 0,95 (STRADA SECONDARIA) 1,10 (PIANO INTERMEDIO) 0,95 (TAGLIO SUPERFICIE)
€ 3,85 x 0,95 x 1,10 x 0,95 = € 3,82
Il coefficiente correttivo
VALORE MERCATO (€/m²)VALORI LOCAZIONE (€/m² x
MESE) SUPERFICIE (L/N)
STATO DI CONSERVAZIONE E MANUTENZIONE U.I.
VALORI LOCAZIONE (€/m² x MESE)
Abitazioni di tipo economico
Da ristrutturare totalmente
Da ristrutturare parzialmente
Ristrutturato totalmente da oltre 4 anni
Usato ristrutturato
parzialmente da max 4 anni
Ristrutturato totalmente da
non più di 4 anni (Agenzia delle
Entrate)
Costruzione di 5 - 10 anni (Norma Uni
En 29004)
Ultimato da non più di 4 anni
(Agenzia delle Entrate)
PREZZO UNITARIO (STATO DI CONSERVAZIONE E MANUTENZIONE U.I.) =
CORREZIONE DEL PREZZO (PREZZO UNITARIO x COEFFICIENTI DI MERITO U.I.) =
VALORE LOCATIVO DI MERCATO (PREZZO CORRETTO x SUPERFICIE RAGGUAGLIATA U.I.) = € 3,82 x 55 m² = € 210,10
OFFERTA DI LOCAZIONE (PROPOSTA DI CANONE DI LOCAZIONE MENSILE DELL' U.I.) =
OFFERTA UNITARIA (OFFERTA DI LOCAZIONE DIVISO LA SUPERFICIE UTILE LORDA TOTALE RAGGUAGLIATA) = €/m²
DATI ECONOMICI pag. 37/37
VALORE DI MERCATO (criterio di stima che indica il valore espresso dalla quotazione che il bene oggetto di stima
potrebbe ottenere in una libera contrattazione di compravendita al momento della stima)
SCALA VALORI DI MERCATO (€/m²)
MIN MED/MIN MED MED/MAX MAX MAX x 1,15 MAX x 1,30
€ 900 € 975 € 1.050 € 1.125 € 1.200 € 1.380 € 1.560
STATO DI CONSERVAZIONE E MANUTENZIONE U.I.
SCADENTE MEDIOCRE USATO BUONO OTTIMO RECENTE NUOVO
€ 975
COEFFICIENTI DI MERITO = 0,95 (STRADA SECONDARIA) 1,10 (PIANO INTERMEDIO) 0,95 (TAGLIO SUPERFICIE)
€ 975 x 0,95 x 1,10 x 0,95 = € 967,93
€ 80.000
€/m² 1.176
Da ristrutturare totalmente
Da ristrutturare parzialmente
Ristrutturato totalmente da oltre 4 anni
Usato ristrutturato
parzialmente da max 4 anni
Ristrutturato totalmente da
non più di 4 anni (Agenzia delle
Entrate)
Costruzione di 5 - 10 anni (Norma Uni
En 29004)
Ultimato da non più di 4 anni
(Agenzia delle Entrate)
PREZZO UNITARIO (STATO DI CONSERVAZIONE E MANUTENZIONE U.I.) =
CORREZIONE DEL PREZZO (PREZZO UNITARIO x COEFFICIENTI DI MERITO U.I.) =
VALORE DI MERCATO (PREZZO CORRETTO x SUPERFICIE RAGGUAGLIATA U.I.) = € 967,93 x 68 m² = € 65.819,24
OFFERTA DI VENDITA (RICHIESTA ECONOMICA PER LA VENDITA DELL' U.I.) =
OFFERTA UNITARIA (OFFERTA DI VENDITA DIVISO LA SUPERFICIE LORDA TOTALE RAGGUAGLIATA) =